1、华鑫商业华鑫商业项目定位项目定位与与营销策略营销策略提报提报20112011年年8 8月月1第一部份：项目定位探讨21 1、北国商圈商业分析、北国商圈商业分析3本项目地理位置示意图本项目地理位置示意图4项目名称项目名称北国先天下广场北国先天下广场地理位置地理位置中山东路与育才街交叉口中山东路与育才街交叉口开发商开发商河北开元房地产河北开元房地产商业物业管理商业物业管理公司公司北人集团北人集团项项目目规规划划总体规划总体规划商业、住宅、办公商业、住宅、办公营业面积营业面积2020多万平方米多万平方米建筑特色建筑特色河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼52、 5万平方米、公寓万平方米、公寓1717万平方米、商业万平方米、商业2020万平方米，商业为整体万平方米，商业为整体性建筑和少部分底层商铺性建筑和少部分底层商铺配套设施配套设施5A5A级写字楼（级写字楼（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统）形成楼宇集成智能系统车位数量车位数量地上地下地上地下200200个停车位个停车位周边配套周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主主力店、次主力店力店先天下购物中心、北国超市、肯德基、金棕榈影城等等先天下购物中心、北国超市、肯德基、金棕榈影城等等总体功能3、总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等5北国先天下业态配比北国先天下业态配比6项目名称项目名称北国商城北国商城地理位地理位置置中山东路与建设大街交叉口中山东路与建设大街交叉口商业物业管理商业物业管理公司公司北人集团北人集团项项目目规规划划总体规总体规划划时尚、潮流购物百时尚、潮流购物百货货营业面营业面积积6 6万多平方米万多平方米配套设配套设施施周边与燕春、燕华、华庭时尚、西美等高档酒店、写字楼为邻周边与燕春、燕华、华庭时尚、西美等高档酒店、写字楼为邻车位数车位数量量钢结构立体停车场含钢结构立体停车场4、含478478个车位、个车位、主力店、次主主力店、次主力店力店北国超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等北国超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等总体功能总体功能购物（百货、超市、家电）、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等购物（百货、超市、家电）、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等7北国商城业态配比北国商城业态配比8项目名称项目名称北国东尚北国东尚MALLMALL地理位地理位置置中山东路，紧邻博物馆中山东路，紧邻博物馆商业物业管理商业物业管理公司公司北人集团北人集团项项目目规规划划总体规划总体规划商业、住宅、办公商业、住宅、办公营业面营业面积积6.56.5万平方米万平方米配套设施配套设施5A5A级写字楼（级写5、字楼（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统）形成楼宇集成智能系统车位数量车位数量地上地下地上地下210210个停车位个停车位周边配套周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主主力店、次主力店力店屈臣氏、必胜客、和味拉面、屈臣氏、必胜客、和味拉面、COSTACOSTA咖啡、想唱就唱、中国黄金、爱慕集合店等等咖啡、想唱就唱、中国黄金、爱慕集合店等等总体功能总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等9北国东尚6、北国东尚MallMall业态配比业态配比10项目名称项目名称大洋百货大洋百货地理位置地理位置中山东路与休门街街交叉口中山东路与休门街街交叉口开发商开发商河北滨江房地产河北滨江房地产商业物业管理公司商业物业管理公司大洋百货大洋百货项项目目规规划划总体规划总体规划商业、住宅、办公商业、住宅、办公总建面总建面积积1010万平方米其中商业万平方米其中商业2.22.2万平方米万平方米配套设施配套设施5A5A级写字楼（级写字楼（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统）形成楼宇集成智能系统车位数量车位数量地上地下地上地下180180个停车位个停车位主力店、次主7、力店主力店、次主力店大洋百货公司、麦当劳餐厅、吉野家餐厅、大洋百货公司、麦当劳餐厅、吉野家餐厅、COSTACOSTA咖啡等等咖啡等等总体功能总体功能购物、休闲、娱乐、康体等购物、休闲、娱乐、康体等11大洋百货业态配比大洋百货业态配比12项目名称项目名称勒泰中心勒泰中心地理位地理位置置中山东路与育才街交叉口中山东路与育才街交叉口开发商开发商河北勒泰房地产河北勒泰房地产商业物业管理商业物业管理公司公司勒泰商业管理公司勒泰商业管理公司项项目目规规划划总体规划总体规划商业、住宅、办公商业、住宅、办公总建面总建面积积6262万平方米，商业部分万平方米，商业部分2222万平方米万平方米配套设施配套设施5A8、5A级写字楼（级写字楼（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统）形成楼宇集成智能系统车位数量车位数量地上地下地上地下800800多个停车位多个停车位主力店、次主主力店、次主力店力店意向主力引进万豪国际酒店、香港新世界百货、意向主力引进万豪国际酒店、香港新世界百货、UMEUME影院等影院等总体功能总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等一站式服务功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等一站式服务功能13勒泰中心业态配比勒泰中心业态配比14项目名称项目名称新源新源NASANASA地理位地理位置置9、中山东路与大经街交叉口中山东路与大经街交叉口开发商开发商河北新源发房地产开发有限公司河北新源发房地产开发有限公司商业物业管理商业物业管理公司公司新源集团新源集团项项目目规规划划总体规划总体规划商业、办公商业、办公总建面总建面积积1818万平方米、商业面积万平方米、商业面积6.66.6万平方米万平方米配套设施配套设施5A5A级写字楼（级写字楼（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成楼宇集成智能系统）形成楼宇集成智能系统车位数量车位数量地上地下地上地下500500个停车位个停车位主力店、次主主力店、次主力店力店意向主力洲际酒店、星美国际影院等意向主力洲际酒店、星美国10、际影院等总体功能总体功能购物中心、商务、等购物中心、商务、等15新源新源NASANASA业态配比业态配比16项目项目项目整体定位项目整体定位总体量总体量儿童、少儿产业部分儿童、少儿产业部分儿童、少儿所占比例儿童、少儿所占比例北国商城北国商城囊括百货、家电、超囊括百货、家电、超市、珠宝四大零售业市、珠宝四大零售业态的综合购物中心态的综合购物中心营业面积营业面积9338893388平方米平方米北国六楼儿童中心营业面积北国六楼儿童中心营业面积30003000多平方米，吸纳了耐克、阿迪达多平方米，吸纳了耐克、阿迪达斯、衣恋、斯、衣恋、Paw in pawPaw in paw、好孩子、好孩子、jeepj11、eep、经典泰迪、小熊维尼、经典泰迪、小熊维尼、史努比、史努比、ElleElle、奥迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃纳、巴布、奥迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃纳、巴布豆、豆、DorDor dordor horse horse、丽婴方、黄色小鸭、拉比、圣宝度伦、戈、丽婴方、黄色小鸭、拉比、圣宝度伦、戈比兔、卡拉贝熊等知名品牌。北国儿童中心一直是全市经营效益比兔、卡拉贝熊等知名品牌。北国儿童中心一直是全市经营效益最好的市场，受到全国许多品牌供应商的青睐。最好的市场，受到全国许多品牌供应商的青睐。3%3%北国东尚北国东尚MALLMALL集餐饮、购物、休闲、集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的娱乐于一体12、的SHOPPING MALLSHOPPING MALL“年轻、健康、时尚、年轻、健康、时尚、乐活乐活”营业面积营业面积6.56.5万万平米平米量生活家居馆，商业规划中暂时没有儿童区域。量生活家居馆，商业规划中暂时没有儿童区域。北国先天下北国先天下购物中心购物中心汇聚国际名品购物中汇聚国际名品购物中心，时尚百货、电器心，时尚百货、电器广场、大型生活超市、广场、大型生活超市、现代餐饮娱乐休闲机现代餐饮娱乐休闲机构，现代消费全新体构，现代消费全新体验验商业营业面积商业营业面积2020余万平方米余万平方米仅在五层规划了好孩子、仅在五层规划了好孩子、HILL MARKHILL MARK、OSHKOSHO13、SHKOSH、青青果几家品牌童装卖场和一家淘气堡儿童娱乐城，儿童区域营青青果几家品牌童装卖场和一家淘气堡儿童娱乐城，儿童区域营业面积不足业面积不足3 3千平方米千平方米1.5%1.5%新天地新天地商城商城2000020000暂时没有儿童消费区域暂时没有儿童消费区域勒泰中心勒泰中心高档写字楼、公寓、高档写字楼、公寓、购物中心等城市综合购物中心等城市综合体体商业营业面积商业营业面积2020余万平方米余万平方米勒泰中心商业规划了儿童业态作为购物中心的组成部分，区域计勒泰中心商业规划了儿童业态作为购物中心的组成部分，区域计划引进部分儿童服装、玩具、游乐园等等。划引进部分儿童服装、玩具、游乐园等等。大洋14、百货大洋百货标榜追求年轻、时尚、标榜追求年轻、时尚、潮流、个性的一种正潮流、个性的一种正面的生活态度及价值面的生活态度及价值观观营业面积营业面积2.22.2万万平方米平方米大洋百货以年轻女性、职业白领为其消费群体大洋百货以年轻女性、职业白领为其消费群体，没有儿童区域的规划。，没有儿童区域的规划。17调查观点：调查观点：1.1.北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛；商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛；2.2.作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式15、消费场所没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所；3.3.儿童市场呈现出：儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点。的特点。18定位方向：定位方向：1.1.商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货主题商城成为定位主线主题商城成为定位主线2.2.区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所儿童、青少年、家庭生活配套服务类儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向主题商城成为定位方向3.3.儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特16、点儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点以儿童、家庭生活服以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点务产业为鲜明主题的商城成为定位要点192 2、本案定位探讨、本案定位探讨20本项目定位遵循原则：本项目定位遵循原则：A A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划；、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划；B B、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；21本项目的定位方向：本项目的定位方向：少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业22本案定位：本案定17、位：华北首家家庭亲子游乐产业高地华北首家家庭亲子游乐产业高地23定位优势：定位优势：1 1、紧跟当前市场、紧跟当前市场主流成熟主流成熟业态，降低入市风险；业态，降低入市风险；2 2、补充当前市场空白，为、补充当前市场空白，为商业火爆商业火爆打下基础；打下基础；3 3、与北国、新天地等已成型商业形成、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争错位竞争，最大限度的降低风险。，最大限度的降低风险。24消费力研究：消费力研究：1 1、直接消费、直接消费北国商圈消费力北国商圈消费力保证；保证；2 2、转移消费、转移消费市场空白带来的市场空白带来的潜在附加消费；潜在附加消费；3 3、未来商圈潜在消费、未来商圈18、潜在消费勒泰、北国女人世界勒泰、北国女人世界开业带来的开业带来的补充消费；补充消费；25形象定位：形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城省会唯一家庭式少儿主题欢乐城唯一唯一儿童主题儿童主题欢乐城、唯一欢乐城、唯一家庭主题家庭主题欢乐城、唯一欢乐城、唯一家庭消费全业态家庭消费全业态商城商城263 3、项目各楼层具体定位、项目各楼层具体定位27-1F-1F：家庭主题餐饮及休闲餐饮：家庭主题餐饮及休闲餐饮1F1F：一线品牌旗舰店：一线品牌旗舰店2F2F：少男少女品牌旗舰店：少男少女品牌旗舰店3F3F：育婴、女人风尚服饰店：育婴、女人风尚服饰店4F4F：儿童玩具自选超市：儿童玩具自选超市5F5F：电玩19、娱乐城：电玩娱乐城各楼层具体定位各楼层具体定位6F6F：益智俱乐部：益智俱乐部28-1F-1F：家庭主题餐饮及快餐：家庭主题餐饮及快餐主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族29301F/2F1F/2F：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店消费人群：家庭、消费人群：家庭、3 31818岁少儿及其父母岁少儿及其父母31323F3F：育婴产品、女人风尚街区：育婴产品、女人风尚街区消费人群：家庭、消费人群：家庭、1 13 3岁育婴产业、带孩子逛街的父母岁育婴产业、带孩子逛街的父母33344F4F：儿童玩具自20、选超市：儿童玩具自选超市消费人群：家庭、消费人群：家庭、3 31212岁少儿及父母岁少儿及父母35365F5F：益智、时尚电玩娱乐城：益智、时尚电玩娱乐城消费人群：消费人群：6 61616岁少儿、家庭、时尚青年一族岁少儿、家庭、时尚青年一族37386F6F：益智俱乐部：益智俱乐部消费人群：消费人群：6 61616岁少儿、家庭、时尚青年一族岁少儿、家庭、时尚青年一族39408 812F 12F 主楼定位：主楼定位：中央总部级写字楼中央总部级写字楼定位由来：定位由来：A A、单层面积、单层面积482482平米，适合企业总部；平米，适合企业总部；2 2、合计、合计5 5层的可销售面积，城市中层的可销21、售面积，城市中心稀缺价值；心稀缺价值；3 3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。41第二部份：项目价格定位第二部份：项目价格定位421 1、销售方式确定销售方式确定43可选择销售方式：可选择销售方式：A A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。B B、销售分割式22、产权、销售分割式产权问题：后期必须统一经营管理问题：后期必须统一经营管理优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。44销售方式定位：销售方式定位：A A、负一层至、负一层至4 4层层直接销售产权直接销售产权B B、五层至六层、五层至六层返租销售返租销售452 2、销售价格定位销售价格定位46周边大型商业类租金情况周边大型商业类租金情况商业名称商业楼层租金方式基础租金（月/）扣点率月租金合算（均价）日租金合算（均价）北国商城1-4层基础+扣点125025%31210.45-6层85025%21223、7先天下1-3层基础+扣点89025%2227.44-6层752.5北国东尚1-3层基础1806新天地1层基础360122层21073层21074层1655.55层自持作为商业配套47负一层至四层销售基价计算：负一层至四层销售基价计算：-1-4-1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金层销售均价计算：市场单位面积年租金 预期预期1212年收回成本期限年收回成本期限=3500035000元元/5-65-6层销售均价计算：市场单位面积年租金层销售均价计算：市场单位面积年租金 预期预期1212年收回成本期限年收回成本期限=1500015000元元/华鑫整体均价计算：约华鑫整体均价计算：约29000224、9000元元/48华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系楼层楼层南裙楼（单位：）南裙楼（单位：）入市期均价（单位：元入市期均价（单位：元/）预期销售额（单位：万元）预期销售额（单位：万元）负一层负一层1437.041437.0436000360005173.35173.3一层一层1553.681553.6849000490007613.17613.1二层二层1722.021722.0236000360006199.36199.3三层三层1722.021722.0230000300005166.15166.1四层四层1722.021722.022400024000425、132.84132.8合计合计8156.788156.78347003470028284.628284.649五层至六层返租销售价格：五层至六层返租销售价格：实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的10%10%、10%10%、12%12%、12%12%、14%14%，合计，合计58%58%。前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。5 5、6 6层返租销售价格分别为：层返租销售价格分别为：3900039000元元/、3200032000元元/50华鑫商业南裙楼华鑫商业南裙楼5-65-6层价格体系层价格体系楼层楼层南裙26、楼（单位：）南裙楼（单位：）返祖价格（单位：元返祖价格（单位：元/）实际价格（单位：元实际价格（单位：元/）返租销售额（单位：万元）返租销售额（单位：万元）实际销售额（单位：万元）实际销售额（单位：万元）五层五层1722.021722.02390003900017800178006715.96715.93065.23065.2六层六层1722.021722.02320003200014600146005510.55510.52514.12514.1合计合计3444.043444.043550035500162001620012226.412226.45579.35579.3备注备注 返租成交价27、格测算中，均包含4年预期租金收益（5层按1元/天、6层按照0.8元/天）51北裙楼销售价格：北裙楼销售价格：根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10%10%的比例。的比例。华鑫商业北裙楼价格体系华鑫商业北裙楼价格体系楼层楼层北裙楼（单位：）北裙楼（单位：）入市期均价（单位：元入市期均价（单位：元/）预期销售额（单位：万元）预期销售额（单位：万元）负一层负一层1887.961887.9639000390007363.17363.1一层一层1771.321771.3253000530009388.19388.1二层二层1834.98128、834.9839000390007156.47156.4三层三层1834.981834.9833000330006055.46055.4四层四层1834.981834.9827000270004954.44954.4五层五层1834.981834.9819600196003596.63596.6六层六层1834.981834.9816000160002936.12936.1合计合计12834.1812834.1841450.141450.152八层至十二层写字楼销售价格：八层至十二层写字楼销售价格：中央总部写字楼销售价格预期：中央总部写字楼销售价格预期：85008500元元/平米平米533 329、整体销售额测算整体销售额测算54华鑫整楼实售额测算华鑫整楼实售额测算楼层楼层南裙楼南裙楼北裙楼北裙楼写字楼写字楼商业商业-1-6-1-6层层33863.933863.9万万41450.141450.1万万主楼主楼7-127-12层层2458.22458.2万万合计合计77772.277772.2万万554 4、运营方式运营方式56运营方式运营方式购买客户购买客户开发商开发商租赁方租赁方/自营自营委托委托经营管理公司经营管理公司57第三部份：项目销售执行策略第三部份：项目销售执行策略58品牌招商执行策略：品牌招商执行策略：1.1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商30、务服饰）利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商务服饰）进行招商；进行招商；2.2.商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰59四、销售政策及销售步骤四、销售政策及销售步骤 销售付款政策：销售付款政策：1.1.一次性付款全款：定金一万，一次性付款全款：定金一万，7 7日内缴清全款。日内缴清全款。2.2.分期付款：定金一万，首付分期付款：定金一万，首付60%60%，9090天内付清余款。天内付清余款。销售步骤：销售步骤：第一阶段推出第一阶段推出-1-1、3 3层，第二阶段推出层31、，第二阶段推出2 2、6 6层；第三阶段推出层；第三阶段推出1 1、4 4层；第四阶层；第四阶段消化段消化5 5层及主楼（层及主楼（8-12F8-12F）。）。60南裙楼、南裙楼、写字楼回款计划写字楼回款计划时间时间第一第一月月第二第二月月第三第三月月第四第四月月第五第五月月第六第六月月第七第七月月第八第八月月第九第九月月第十第十月月第十一第十一月月第十二第十二月月预计消化平米预计消化平米数数50050080080020002000200020002000200020002000200020001500150010001000800800800800332.84332.84月销售金额月销售金额13901390万万22242224万万55605560万万55605560万万55605560万万55605560万万55605560万万41704170万万27802780万万22242224万万22242224万万925925万万总销金额总销金额约约 3.73.7亿亿61本次提报结束！THANKS！62