1、 弘策弘策中国谨呈中国谨呈石家庄公园城项目西区商业定位方案二、消费者调研Chapter1市场调研篇市场调研篇一、商业市场概况Chapter2项目定位篇项目定位篇一、整体业态规划二、分层业态规划Chapter3业态定位篇业态定位篇三、相关工程建议三、市场研究总结二、主题定位三、项目优惠建议一、整体概念定位一、项目招商策略二、项目销售策略Chapter4产品营销篇产品营销篇Chapter1市场研究篇市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大方面对西区商业整体定位、营销方案做基础分析。方面对西区商业整体定2、位、营销方案做基础分析。一、商业市场概况一、商业市场概况1.整体商业市场概况市场概述市场概述石家庄主要商业分布区域为沿中山路一带，东至建华大街，西至友谊大街，按区域集合度整体可分为北国北国和东购东购两大商圈。中中山山路路主要商圈分布情况主要商圈分布情况北北国国商商城城东东尚尚广广安安街街先先天天下下新新百百广广场场银银座座百百盛盛益益友友建建华华百百货货怀怀特特南南三三条条新新天天地地商圈商圈主要项目主要项目项目概述项目概述北国商圈北国商城购物中心东尚MALL休闲购物中心先天下高档、奢侈品购物中心广安街特色商业街NASA乐汇城购物中心东购商圈银座东购店购物中心新百广场百货商场百盛百货商场南三条3、专业市场待开业商业勒泰购物中心高档、奢侈品购物中心银座中环广场购物中心万万达达广广场场银银座座中中环环广广场场NASA乐乐汇汇城城勒勒泰泰购购物物中中心心大大洋洋百百货货新新华华集集贸贸市市场场1.整体商业市场概况本案所在商圈为北国北国商圈，后续将对北国商圈重点商业项目进行分析。重点商业项目分析重点商业项目分析北国商城北国商城楼层楼层示意业态分布1奢华名品馆国际精品、名表、国际化妆品、黄金珠宝、电器2风尚淑女馆少女、淑女装、饰品、女鞋、电器3名媛都会馆精品时尚女装、包、商务礼装、内衣、电器4儒雅俊仕馆商务休闲、时尚男装、配饰、鞋具5运动、家居健身器材、运动休闲、保健、精品家居6儿童、家居、羽绒4、婴儿、儿童服饰、玩具、羽绒、快餐-1平价区国内化妆品、超市、屈臣氏项目位置：中山东路与建设大街交汇处开业时间：1996年营业面积：53000平方米主要业态：购物、餐饮、少量娱乐老字号的商业品牌，在石家庄老字号的商业品牌，在石家庄人心中有着特殊的地位。人心中有着特殊的地位。定位定位“都市时尚生活百货都市时尚生活百货”，主要业态以零售为主，餐饮、主要业态以零售为主，餐饮、休闲比例较少，人流量大但综休闲比例较少，人流量大但综合消费能力不突出。合消费能力不突出。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析东尚东尚MALLMALL项目位置：中山东路与256号开业时间：2011年4月营业面积：605、000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“主题时尚商业”六层：国际影音-国内前沿标志性院线五层：自由唱响-想唱就唱KTV四层：自然乐活-超越健身连锁店、时尚主题餐厅专属服务三层：都市街区-时尚潮流服装、配饰等二层：品味时空-汇聚了际时尚之都的购物廊一层：纯净空间-汇聚国际流行派别著名服装、饰品、餐饮品牌负一：时尚生活-美食、潮流时尚负二层：停车场整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。切合其切合其“主题时尚商业主题时尚商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，容6、易抓住年轻人的视线。容易抓住年轻人的视线。一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明确，购物体验感不够舒适，有待改进。确，购物体验感不够舒适，有待改进。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析先天下先天下1.整体商业市场概况项目位置：中山东路与青园街交口开业时间：2010年9月营业面积：120000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代高档商业”六层：美食娱乐广场-快餐、电玩、电影院五层：生活美苑-精品家电、数码、玩具、家居饰品四层：动感地带-时尚休闲、运动服饰、户外用品三7、层：品质世界-都市女装、高尔夫装、男士单品二层：名流世界-典雅女装、男士正装、男士商务装一层：国际时空-国际品牌服装负一：北国超市负二层：停车场切合其切合其“现代高档商业现代高档商业”的定位，引进了较多首的定位，引进了较多首次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商业的代表，容易抓住高端客户的视线。业的代表，容易抓住高端客户的视线。两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山路商业街东端的高品级标志。路商业街东端的高品级标志。重点商业项目分析重点商业项目分析大洋百货大洋百货项目位置：中山路与休门街西南侧。开业8、时间：2011年12月营业面积：80000平方米主要业态：服装、首饰、化妆品整体定位：百货商场四层：精品男装；三层：潮流时尚服饰；二层：品牌服装，一层：珠宝、首饰、化妆品、鞋；负一层：运动休闲馆。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。1.整体商业市场概况重点商业项目分析重点商业项目分析新天地商城新天地商城项目位置：中山路与建设大街交叉口东南角开业时9、间：2007年6月主要业态：服装、餐饮、饰品、箱包、整体定位：时尚主题商城五层：餐饮（峨嵋小镇）四层：时尚男装三层：饰品、箱包、鞋二层：时尚女装一层：面包新语、品牌服装、床上用品、箱包室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流年轻购物人群。年轻购物人群。紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带动自有商业的繁荣。动自有商业的繁荣。店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特色品牌。色品牌。1.整体商业市场概况待开业商10、业项目分析待开业商业项目分析NASANASA乐汇城乐汇城主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院线、H&M、MUJI、汤姆熊娱乐世界等。1.整体商业市场概况切合其切合其“现代购物中心现代购物中心”的定位，引进了较多首次的定位，引进了较多首次进驻石家庄的一线品牌，进驻石家庄的一线品牌，成为石家庄购物中心的代成为石家庄购物中心的代表，容易抓住年轻客户的表，容易抓住年轻客户的消费心理。消费心理。紧靠批发市场，商业环境紧靠批发市场，商业环境较差，交通较为拥堵。虽较差，交通较为拥堵。虽然批发市场有外迁计划，然批发市场有外迁计划，但短期内现状无法改变。但短期内现状无法改变。项目位置：中山东路与大经街交口开业时间：20111、2年4月28日营业面积：66000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代购物中心”五层：电影院、电玩、美容美体、早教、餐饮四层：餐饮三层：服装、运动、文具、数码、婴儿用品、儿童乐园二层：服装、配饰、个人护理、餐饮一层：服装、配饰、化妆品、数码、餐饮、家居生活负一：沃尔玛超市负二层：停车场待开业商业项目分析待开业商业项目分析勒泰购物中心勒泰购物中心项目位置：中山东路172号开业时间：预计2012年10月营业面积：24万平米主要业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、会所。整体定位：多元化综合商业购物中心：购物中心：大型百货商超、主题生活馆、体验馆、精品旗舰店、专卖店12、等。餐饮中心：餐饮中心：商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等。庄里街：庄里街：特色的美食，酒吧休闲。空中广场：空中广场：儿童乐园、影院、冰场、健身会所、演艺剧场，电玩、网吧、美食广场以及水吧等娱乐设施。假日酒店：假日酒店：客房服务、大型温泉会馆、KTV会所、精英康体会所、红酒雪茄坊、茶园、影剧院、明星艺术沙龙俱乐部等休闲娱乐服务体系。超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商业市场脱颖而出。业市场脱颖而出。施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后期商业能否全13、面运营，有待验证。期商业能否全面运营，有待验证。南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。1.整体商业市场概况商业发展进程商业发展进程从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、大卖场向综合型、主题性商业中心发展。大卖场向综合型、主题14、性商业中心发展。石家庄现有主要商业形式石家庄现有主要商业形式百货超市（卖场）预计未来几年内石家庄将出现更预计未来几年内石家庄将出现更多适应市场需求的综合性、特色多适应市场需求的综合性、特色性、主题性商业。性、主题性商业。1.整体商业市场概况集中型商业汇总集中型商业汇总百货百货商业商业购物购物中心中心特色、时尚大众东尚东尚MALL北国商城北国商城百盛百盛先天先天下下南三南三条条银座东银座东购店购店广安广安街街新百新百广场广场新天新天地地建华建华百货百货怀特怀特购物购物中心中心益益友友百百货货市场空白点市场空白点主题主题商业商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中15、商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中商业是是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需求的特色、时尚的主题性商业。求的特色、时尚的主题性商业。勒泰购勒泰购物中心物中心万达广万达广场场大洋大洋百货百货乐汇乐汇城城新华新华集贸集贸市场市场银座银座中环中环广场广场1.整体商业市场概况沿街商业分布沿街商业分布建建设设北北大大街街平平安安北北大大街街光华路光华路和平路和平路健康路健康路2.区域商业概况项目位于石家庄市桥东区与长安区交汇处，周边主要有建设北大街16、平安北大街、健康路、和平路、光华路等五条主要街道。沿街商业分析沿街商业分析建设大街（和平路建设大街（和平路丰收路）丰收路）2.区域商业概况蓝天圣木家居广场蓝天圣木家居广场机电市场机电市场北国超市北国超市沿街商业分析沿街商业分析建设北大街（和平路建设北大街（和平路丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主的商业街。的商业街。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。2.区域商业概况建设大街（和平路建设大街（和平路丰收路）丰收路）沿街商业分析沿街商业分析平安17、大街（中山路平安大街（中山路光华路）光华路）2.区域商业概况乐模茶叶商城乐模茶叶商城美博城美博城家乐福保龙仓超市家乐福保龙仓超市沿街商业分析沿街商业分析平安北大街（中山路平安北大街（中山路光华光华路）段，主要有茶叶和美容美路）段，主要有茶叶和美容美发两大专业市场，其他业态相发两大专业市场，其他业态相对较零散。对较零散。餐饮业所占比例较低，无法与餐饮业所占比例较低，无法与现有专业市场形成有效互补。现有专业市场形成有效互补。平安大街（中山路平安大街（中山路光华路）光华路）2.区域商业概况沿街商业分析沿街商业分析健康路（广安大街健康路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况省四院省四院沿街商业18、分析沿街商业分析健康路（长征街健康路（长征街广安街）段，因为有省四院，自发形成了以小型餐饮、广安街）段，因为有省四院，自发形成了以小型餐饮、医药、烟酒为主商业街。医药、烟酒为主商业街。但餐饮业档次较低。但餐饮业档次较低。健康路（广安大街健康路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况沿街商业分析沿街商业分析和平路（广安大街和平路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况机电市场机电市场沿街商业分析沿街商业分析和平路（平安大街和平路（平安大街广安大街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街广安大街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电为主。商业主要以五金机电为主。和平路（广安大街19、和平路（广安大街平安大街）平安大街）2.区域商业概况沿街商业分析沿街商业分析2.区域商业市场概况光华路（平安大街光华路（平安大街名门街）名门街）机电市场机电市场沿街商业分析沿街商业分析光华路（平安大街光华路（平安大街名门街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电。名门街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电。光华路（平安大街光华路（平安大街名门街）名门街）2.区域商业概况沿街商业小结沿街商业小结项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。项目周边沿街商业主要以五金机电为主，项目周边沿街商业主要以五金机电为主，配套餐饮20、业态占一定的比例，但设置相对不足。配套餐饮业态占一定的比例，但设置相对不足。区域缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。区域缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。项目周边沿街商业分布汇总项目周边沿街商业分布汇总2.区域商业小结重点项目分析重点项目分析世界湾世界湾项目形态：集中商业规划业态：建材市场项目位置：体育北大街与古城东路交口西300米开盘时间：2012年6月30日开业时间：预计2014年底商业管理公司：暂无开 发 商：石家庄润鑫房地产开发有限公司总建面：12万平米面积区间：10-30平米，可自由分割楼层：负一至六层3.在售21、商业市场调研销售价格：一层内铺均价1.4-1.7万元/平米，外铺3万元/平米；其余楼层暂时不对外销售。销售策略：每年返9%，返2年，一次性从房价中扣除。一次性95折，贷款98折。销售情况：较差引入引入“红星美凯龙红星美凯龙”品牌，利用大商家的品牌号召力，进品牌，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。行推广销售。项目地理位置较偏僻，处于政府未来规划区域，短期内较项目地理位置较偏僻，处于政府未来规划区域，短期内较难见到收益。难见到收益。第一次开盘对外宣传销售一百余套商铺，但现场调查与宣第一次开盘对外宣传销售一百余套商铺，但现场调查与宣传相差甚远。销售情况不容乐观。传相差甚远。销售情况不容乐观。重点22、项目分析重点项目分析冀兴商城冀兴商城项目形态：集中商业规划业态：家纺专业市场项目位置：桥东区大经街与阜康路交叉口西南角开盘时间：2011-07-02全部房源开盘开业时间：2012-03-15（1-2层试营业，预计7月全面开业）物业公司：河北省冀兴物业开 发 商：河北冀兴房地产开发有限公司总建面：10万平米销售模式：（1）12年返本：1-3年返利4-5%，4-7年返利8%，8-10年返利10%，11年返利13%，12年返清。（2）按实际租金返：商场扣除10%的管理费，其余90%返还业主。租金：10元/平米/天付款方式：一次性92折，另优惠1万；按揭95折，另优惠1万销售情况：1-4层基本售完3.23、在售商业市场调研楼层价格（元/）面积数量业态13.1-3.6万22-35120个/层家纺用品22.4-2.6万25-3531.8-1.9万28-35品牌店41.4万30-355整层销售40006整层销售4000地处南三条批发市场，项目定位与地处南三条批发市场，项目定位与所处商圈业态结合较好。所处商圈业态结合较好。灵活多变的销售模式，小面积分割，灵活多变的销售模式，小面积分割，使项目销售情况较好。使项目销售情况较好。重点项目分析重点项目分析天元蓝拓国际名品折扣馆天元蓝拓国际名品折扣馆 销售模式：全程由天元名品承租12.5年全部回本，每年固定返8%回报，前3年返利一次性支付。3年后租金按月返还，年24、收益超过8%回报的部分按50%分红，5年后可原价回购。销售情况：现为办卡阶段，2000元抵10000元最高，每天递减100元。已办卡200张。租金售价：预计8-10元/平米/天 3.在售商业市场调研项目形态：集中商业规划业态：国际一线品牌折扣店 项目位置：建设大街与北人字街交口西行200米路北开盘时间：预计2012年开业时间：预计2012年年底商业管理公司:天元物业管理公司开发商:石家庄市纪元房地产开发有限公司总建面：万平米楼层价格（元/）面积15万140-2002-53-4万12-1206整层销售4000地理位置较为优越，但是商地理位置较为优越，但是商业整体面积较小。业整体面积较小。高端品牌25、折扣店能否适应石高端品牌折扣店能否适应石家庄市场，还有待市场检验。家庄市场，还有待市场检验。3.在售商业市场调研重点项目分析重点项目分析华林国际商贸广场华林国际商贸广场项目形态：集中商业规划业态：餐饮、娱乐、百货项目位置：中华北大街与柏林南路交叉口东北角开业时间：预计2013年商业管理公司：唐华管理公司开 发 商：江恒地产总建面：10万平米，其中北区2万平米，南区8万平米。建筑进深43米，长280米。面积区间：30-800楼层：负一至五层业态及楼层规划：北区：娱乐餐饮为主南区：负一层：停车场1-2层：超市、品牌专业店、银行3层：百货4-5层：娱乐、餐饮只租不售，处于前期招商阶段。三层租金约只租26、不售，处于前期招商阶段。三层租金约4元元/平米平米/天。天。南区商业受中华大街高架桥影响，最南侧商业体被高架桥南区商业受中华大街高架桥影响，最南侧商业体被高架桥遮挡，商业展示效果较差。遮挡，商业展示效果较差。重点项目分析重点项目分析金正海悦天地金正海悦天地项目形态：集中商业、商业内街规划业态：超市、购物、餐饮、娱乐项目位置：桥西裕华西路和中华大街交口西南角开业时间：2013年商业管理公司：暂无开 发 商：石家庄金正房地产开发有限公司总建面：11万平米面积区间：一层沿街商铺100-126平米、二层200-228平米；集中商业10-30平米。楼层：集中商业负一至六层，沿街商业二层3.在售商业市场调27、研销售价格：中华大街沿街商铺5-6万元/平米；石汇街商铺3-4万元/平米；集中商业3层内铺2-5万元/平米。销售策略：交房时返利8%，以后每年返利10%，连续返利10年。销售情况：销售良好引入引入“沃尔玛沃尔玛”超市，利用大商家的品超市，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。牌号召力，进行推广销售。采取采取 返利销售的销售模式，吸引部分中返利销售的销售模式，吸引部分中小投资客户。销售情况较好。小投资客户。销售情况较好。一期沿街商业一期沿街商业一期沿街商业一期沿街商业海悦天地整体规划效果图海悦天地整体规划效果图在售商业市场小结在售商业市场小结3.在售商业市场调研目前市场在售集中商业分为目前市场在28、售集中商业分为“专业市场专业市场”和和“购物中心购物中心”两种。两种。“世界湾世界湾建材市场建材市场”、“冀兴商城冀兴商城家纺市场家纺市场”、“天元蓝拓国际名品折扣馆天元蓝拓国际名品折扣馆百货市场百货市场”；“华林国际商贸广场华林国际商贸广场”、“金正海悦天地金正海悦天地”定位为购物中心。定位为购物中心。小面积分割、返利销售、引入知名商家及管理公司，是目前市场常用的销售手段。小面积分割、返利销售、引入知名商家及管理公司，是目前市场常用的销售手段。本案无大型地面停车场，不利于货物的大量进出，住宅定位为中高档住宅，因此本案商业不具备专业市本案无大型地面停车场，不利于货物的大量进出，住宅定位为中高档29、住宅，因此本案商业不具备专业市场的基本要求。场的基本要求。本案地处市中心，地理位置优越，可充分利用自身的位置特点，及周边人口结构，打造成为区域购物中本案地处市中心，地理位置优越，可充分利用自身的位置特点，及周边人口结构，打造成为区域购物中心。心。商业市场总结商业市场总结商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中型的商业多聚集于此。商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中型的商业多聚集于此。区域性商业（万达广场、区域性商业（万达广场、银座中环广场）正在兴起，商业市场正在被进一步细分。银座中环广场）正在兴起，商业市场正在被进一步细分。老牌商场（北国商城、新百购物等）在石家庄消费者心目30、中认同度较高，品牌的重要性再次显现；新建老牌商场（北国商城、新百购物等）在石家庄消费者心目中认同度较高，品牌的重要性再次显现；新建商业商业NASA乐汇城已经投入使用，勒泰中心正在加速建设，预计今年下半年即将开业，后期商业竞争更加乐汇城已经投入使用，勒泰中心正在加速建设，预计今年下半年即将开业，后期商业竞争更加激烈。激烈。项目北侧区域商业多以专业市场为主，无大型综合性商业，而且配套餐饮业态设置不足。本案可利用区项目北侧区域商业多以专业市场为主，无大型综合性商业，而且配套餐饮业态设置不足。本案可利用区位优势，抢先占领市场空白点。位优势，抢先占领市场空白点。区域已有集中性商业多以百货业态为主，缺乏集31、合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这区域已有集中性商业多以百货业态为主，缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。将是本案的机会点。4.商业市场总结二、消费者调研二、消费者调研1.商业环境研究石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业分布情况示意石家庄餐饮分布情况示意石家庄集中型商业及餐饮业布局以沿中山路东西延伸为主。石家庄集中型商业及餐饮业布局以沿中山路东西延伸为主。数据来源：GIS通过统计项目5公里道路商圈范围内住宅（包括已建、在建、动迁房）的数据，可以预测出未来2-3年间本项目周边将导入的人口数量。1 1公里公里3 3公里32、公里5 5公里公里1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17,845,35817,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17,845,35817,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）1.商业环境研究项目周边住宅分布项目周边住宅分布数据来源：GIS其中项目五公里道路商圈范围内新兴地块住宅建筑面积约3,345,8173,345,817平方米预计未来新兴住宅导入预计未来新兴住宅导入 535533、35，360 360 人人新兴住宅人口=178454户*3人/户1.商业环境研究地块明细地块明细数据来源：GIS截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目5公里道路商圈范围内现有居民约968,021968,021人。相关说明相关说明：n数据为辖区内各个社区实际调研居住人口所得。n人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）n以上人口数据结止2010年底。一公里道路一公里道路商圈商圈88,89288,892人人三公里道路三公里道路商圈商圈424,717424,717人人五公里道路五公里道路商圈商圈968,021968,021人人1.商业环境研究1-3-534、公里道路商圈居民人口分布公里道路商圈居民人口分布数据来源：GIS截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目15分钟自行车商圈范围内现有居民约272979272979人。相关说明相关说明：n数据为辖区内各个社区实际调研居住人口所得。n人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）n以上人口数据结止2010年底。五分钟自行五分钟自行车商圈车商圈5252，979979人人十分钟自行十分钟自行车商圈车商圈158158，618618人人十五分钟自十五分钟自行车商圈行车商圈272272，979979人人1.商业环境研究5-10-15分钟自行车商圈居民人口分布分钟自行35、车商圈居民人口分布数据来源：GIS1.商业环境研究项目商圈界定项目商圈界定1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里第一商圈范围：西至平安南大街,北至光华路，东至广安大街，南至中山东路。第二商圈范围：西至北新街，北至义南路，东至华清街，南至东风路。第三商圈范围：西至泰华街，北至北二环路以北，东至谈固北大街，南至塔南路以北。数据来源：GIS1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目出发三公里商圈1.215项目出发五公里商圈1.747 范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目一到三公里商圈1.208项目三到五公里商圈1.114注：上表商圈人口为包36、含关系，即5公里商圈人口中含3公里和1公里的人口；富裕度按石家庄全市房产均价5，823元/平方米计算注：上表人口的数值是指0-1公里、1-3公里、3-5公里，不是包含关系1.商业环境研究1-3-5公里道路商圈富裕度公里道路商圈富裕度数据来源：GIS2.消费者调研消费者调研思路消费者调研思路目标消费群基本特征目标消费群基本特征了解目标消费群的来源及分布目标消费群的基本特征目标消费群的消费能力评估市中心消费者市中心消费者项目周边消费者项目周边消费者消费行为习惯消费行为习惯消费群现有消费商圈及场所选择目标消费群购物、餐饮、娱乐等方面现有消费习惯潜在商业需求潜在商业需求/项目概念测试项目概念测试消费群37、体哪些商业需求未被满足？消费群体对本项目的接受程度？消费群对本商业的具体需求？为项目定位为项目定位提供依据提供依据人群细分人群细分人群细分人群细分人群细分人群细分研究内容研究内容研究内容项目消费者项目消费者通过对不同类型消费者的定量研究，判断本项目的目标消费群体及他们的基本特征，了解消费行为习惯，挖掘潜在需求。到达计划地点到达计划地点进行工作分配进行工作分配根据问卷根据问卷进行访问进行访问本公司执行团本公司执行团队前往项目地队前往项目地根据设计好的甄根据设计好的甄别问卷进行拦截别问卷进行拦截甄别甄别合格合格被访者被访者排除不合排除不合格被访者格被访者督导进行督导进行一审复核一审复核质控督导二质38、控督导二审复核审复核合格合格问卷问卷排除不合排除不合格问卷格问卷合格合格被访者被访者2.消费者调研定量问卷访问流程定量问卷访问流程1 1公里公里3 3公里公里5 5公里公里2.消费者调研定量问卷访问地点定量问卷访问地点注：注：1.1.北国商城北国商城 2.2.广安大街中段广安大街中段3.3.华新路华新路4.4.家乐福家乐福 本次调研主要针对项目及本次调研主要针对项目及北国商圈周边进行调查。北国商圈周边进行调查。本次被访者性别男女均衡，年龄以本次被访者性别男女均衡，年龄以26-3526-35岁年龄段为主，家庭收入集中在岁年龄段为主，家庭收入集中在5001-60005001-6000元。元。性别B39、ase=800年龄Base=800家庭月收入Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS公司性质Base=800周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企业周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企业/国营企业的普通员工及中层管理者。国营企业的普通员工及中层管理者。职业Base=800学历Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS消费者的家庭结构多为夫妻消费者的家庭结构多为夫妻+子女的结构，其中孩子多集中于子女的结构，其中孩子多集中于0-180-18岁；岁；22%22%的消费者需要支付贷款；的消费者需要支付贷款；40、稳定的家庭结构，较好的财务状况，对消费是一个良好的支撑。稳定的家庭结构，较好的财务状况，对消费是一个良好的支撑。家庭结构Base=800贷款状况Base=8002.消费者调研消费者基本特征消费者基本特征数据来源：GIS被访者大多拥有较好的财产状况，被访者大多拥有较好的财产状况，84%84%的消费者拥有自己的房产，的消费者拥有自己的房产，41%41%的被访者拥有私家车；的被访者拥有私家车；被访者良好的财产状况能让被访者有更好的消费能力。被访者良好的财产状况能让被访者有更好的消费能力。私家车价格Base=287私家车拥有状况Base=800房产拥有状况Base=8002.消费者调研消费者基本特征消41、费者基本特征数据来源：GIS消费者特征男女均衡，年龄层以26-35岁为主。家庭家庭结构结构学历多为大专以上，以私营/国营单位的职员及管理人员为主以三口之家为主，多为父母+小于7岁孩子家庭家庭收入中等，有着稳定的家庭财产同时较少负债职业职业特征特征财产财产状况状况身份身份特征特征中等收入的年轻小康之家中等收入的年轻小康之家事业在有了一定发展，有机会上升事业在有了一定发展，有机会上升家庭观念强，家庭消费为主导家庭观念强，家庭消费为主导有初步的消费基础有初步的消费基础2.消费者调研消费者基本特征小结消费者基本特征小结经常消费的场所Base=800石家庄消费者经常购物的场所主要集中于北国商城、新百广场42、东方城市购物中心。石家庄消费者经常购物的场所主要集中于北国商城、新百广场、东方城市购物中心。最常消费的场所Base=800请问您经常去以下哪些场所消费请问您经常去以下哪些场所消费（多选）（多选）？2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎菜系以火锅、川菜、本地菜、烧烤为主菜系以火锅、川菜、本地菜、烧烤为主选择餐饮场所类型Base=800选择菜系Base=800请问您外出就餐通常会选择哪些场所？（限选两项）通常会选用哪种菜系？（限选三项）请问您外出就餐通常会选择哪些场所？（限选两43、项）通常会选用哪种菜系？（限选三项）2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场所。周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场所。选择餐饮场所的原因Base=800请问您选择餐饮场所的原因有哪些？（多选）请问您选择餐饮场所的原因有哪些？（多选）2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS就餐的主要其因为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。就餐的主要其因为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。您外出就餐通常会选择去哪些活动地点，就餐原因是您外出就餐通常会选择去哪些活动地点，就餐原因44、是（单选）（单选）外出就餐原因Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS商务餐饮的花费最高为人均商务餐饮的花费最高为人均111.2111.2元，石家庄消费者在休闲餐饮上花费相对较高。元，石家庄消费者在休闲餐饮上花费相对较高。同时，商务餐饮就餐人数也较多，平均为同时，商务餐饮就餐人数也较多，平均为7.47.4人，正餐为人，正餐为4.64.6人，休闲餐饮为人，休闲餐饮为5 5人。人。正餐的外出次数最多每月为正餐的外出次数最多每月为6.86.8次。次。就餐人数Base=800就餐人均花费Base=800请问您通常情况下的外出就餐人数，及每次人均消费？请问您通常45、情况下的外出就餐人数，及每次人均消费？月外出就餐次数Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GISKTVKTV、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。常去的休闲娱乐场所Base=800请问您平时主要去哪些休闲娱乐场所？（单选）请问您平时主要去哪些休闲娱乐场所？（单选）2.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。您外出休闲娱乐通常会选择去哪些活动地点，休闲娱乐原因是您外出休闲娱乐通常会选择去哪些活动地点，46、休闲娱乐原因是（单选）（单选）休闲娱乐原因Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活跃；最近一个月的消费支出为整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活跃；最近一个月的消费支出为3,8393,839元，其中购物元，其中购物支出为支出为11921192元，在超市的购物支出为元，在超市的购物支出为763763元，外出就餐的花费为元，外出就餐的花费为10101010元，休闲娱乐活动的花费为元，休闲娱乐活动的花费为873873元。元。请问您通常外出购物、餐饮、休闲娱乐的频率如何？（单选47、）最近一个月花费金额？请问您通常外出购物、餐饮、休闲娱乐的频率如何？（单选）最近一个月花费金额？每月花费Base=8002.消费者调研消费者日常消费习惯消费者日常消费习惯数据来源：GIS对传统市中心商圈仍然有较大偏好对传统市中心商圈仍然有较大偏好注重更高的品质生活追求注重更高的品质生活追求有积极的外出消费驱动有积极的外出消费驱动选择选择区域区域餐饮餐饮偏好偏好娱乐娱乐偏好偏好消费频次消费频次及花费及花费KTVKTV、电影院、健身、电影院、健身场所最受欢迎场所最受欢迎市中心传统商圈仍市中心传统商圈仍然是最受欢迎的消然是最受欢迎的消费区域费区域本地菜及火锅、川菜最本地菜及火锅、川菜最受欢迎，注重口48、味受欢迎，注重口味朋友聚会、家庭聚会是最主要的消朋友聚会、家庭聚会是最主要的消费动因；对口味、价格、环境较为费动因；对口味、价格、环境较为在意。在意。每月外出消费每月外出消费3,8393,839元，其中外出元，其中外出购物花费最高，另外外出就餐花购物花费最高，另外外出就餐花费也较多费也较多选择选择原因原因2.消费者调研消费者日常消费习惯小结消费者日常消费习惯小结2.消费者调研项目概念测试项目概念测试本项目位于桥东区长安区交界，本项目位于桥东区长安区交界，紧邻城市主干道建设大街、和紧邻城市主干道建设大街、和平路，规划商业面积约平路，规划商业面积约1010万万。规划为住宅、办公、商业、酒规划为住宅49、办公、商业、酒店式公寓的综合型商业街区。店式公寓的综合型商业街区。住宅用地住宅用地商业用地商业用地图例和和平平路路建建设设大大街街长安长安公园公园2.消费者调研项目概念测试项目概念测试整体商业形象示意整体商业形象示意2.消费者调研项目概念测试项目概念测试商业街示意商业街示意2.消费者调研项目概念测试项目概念测试超市、购物中心示意超市、购物中心示意2.消费者调研项目概念测试项目概念测试餐饮、便利、娱乐休闲示意餐饮、便利、娱乐休闲示意100%约有约有90%90%的消费者认为肯定会或肯能会前往项目所在地消费，这部分消费者将是本项目最直接的潜在客群；也有近的消费者认为肯定会或肯能会前往项目所在地消费50、，这部分消费者将是本项目最直接的潜在客群；也有近6%6%的消费者表示不确定前往本项目消费，此部分消费者可能对新兴商业体需要一个接收过程。的消费者表示不确定前往本项目消费，此部分消费者可能对新兴商业体需要一个接收过程。由于项目所处的区域周边是成熟的商业区域，因此周边消费者对新兴商业项目的接受程度较高。由于项目所处的区域周边是成熟的商业区域，因此周边消费者对新兴商业项目的接受程度较高。对于这样一个商业场所，请告诉我们您是否会去这里消费？（单选）对于这样一个商业场所，请告诉我们您是否会去这里消费？（单选）可拉动客群可拉动客群可接受客群可接受客群90%90%较抗拒客群较抗拒客群5.6%5.6%2.消费51、者调研项目测试项目测试数据来源：GIS您去这个场所主要是进行哪些消费？（选三项）您去这个场所主要是进行哪些消费？（选三项）周边消费者对本项目的期待排序为：购物周边消费者对本项目的期待排序为：购物-服装服装/服务类；购物服务类；购物-日用品类；餐饮日用品类；餐饮-如快餐店如快餐店/中餐店等；休闲娱乐类中餐店等；休闲娱乐类-如如KTV/KTV/电影院；购物电影院；购物-家居家电建材生活类等家居家电建材生活类等购物-服装服饰休闲娱乐购物-家具家电建材购物-日用品餐饮其它2.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS项目贴近北国商圈，以日用百货、服装服饰为主的商项目贴近北国商圈，以日用百货、服52、装服饰为主的商业业态已趋于饱和，而特色休闲娱乐、餐饮业的切入业业态已趋于饱和，而特色休闲娱乐、餐饮业的切入有利于消费者需求的增长，本项目商业整体定位以这有利于消费者需求的增长，本项目商业整体定位以这两类为主，提升消费者消费期待。两类为主，提升消费者消费期待。品牌服饰专卖店、百货、品牌服饰专卖店、百货、2424小时便利店是周边消费者感兴趣的购物项目。小时便利店是周边消费者感兴趣的购物项目。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（购物）（多选）本商业项目中，哪些是您会去消费的？（购物）（多选）感兴趣的购物项目 Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS自助餐厅，火锅、龙虾、53、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的餐饮类型；自助餐厅，火锅、龙虾、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的餐饮类型；对休闲餐饮的期望也较高，包括面包店、冰激凌、茶馆、咖啡厅等。对休闲餐饮的期望也较高，包括面包店、冰激凌、茶馆、咖啡厅等。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（餐饮）（多选）本商业项目中，哪些是您会去消费的？（餐饮）（多选）感兴趣的餐饮项目 Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS资料来源：消费者定量研究电影院、电影院、KTVKTV、游乐场是消费者可能来本项目消费的项目；同时消费者对家庭儿童也太关注度较高，对儿童服饰、儿童、游乐场是消费者可能来本项目消54、费的项目；同时消费者对家庭儿童也太关注度较高，对儿童服饰、儿童娱乐、儿童用品的反馈积极；服务类的健身房、美容美体、娱乐、儿童用品的反馈积极；服务类的健身房、美容美体、ATMATM等选择率较高。等选择率较高。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（休闲娱乐本商业项目中，哪些是您会去消费的？（休闲娱乐、家庭儿童、服务、家庭儿童、服务）（多选）（多选）感兴趣的休闲娱乐项目Base=800感兴趣的家庭儿童项目Base=800感兴趣的服务项目Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度项目需求的档次Base=800高档：以奢侈品及名品为主的商场案例：先天下中高档：有少量名品配以国际二线品牌为主的商55、场案例：北国商城中档：以国际国内知名品牌为主的商场案例：银座东购、新百广场中低档：以国内知名品牌为主满足大众消费的商场案例：益友百货低档：没有品牌满足低档消费为主的商场案例：新华集贸市场您希望这个全新的商业是什么档次？（单选）您希望这个全新的商业是什么档次？（单选）绝大部分消费者期望本项目为中档绝大部分消费者期望本项目为中档-中高档的商业；考虑到石家庄的中高档的商业；考虑到石家庄的日益增长的消费需求，本项目应以中高档为主，部分业态满足大众化日益增长的消费需求，本项目应以中高档为主，部分业态满足大众化消费。消费。2.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS消费者来本项目的购物、餐饮、娱56、乐消费频次多为每周消费者来本项目的购物、餐饮、娱乐消费频次多为每周2-32-3次至每周次至每周1 1次，其中购物类消费频次最高，休闲娱乐类消费频次，其中购物类消费频次最高，休闲娱乐类消费频次最低；整体而言消费者对本项目的消费仍然倾向于周末式消费。次最低；整体而言消费者对本项目的消费仍然倾向于周末式消费。来本项目的购物、餐饮、休闲娱乐频次Base=800请问您多久会来本项目消费一次？（单选）请问您多久会来本项目消费一次？（单选）2.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）消费者将主要使用私家车、公共57、汽车、步行等几种方式来本项目；消费者将主要使用私家车、公共汽车、步行等几种方式来本项目；本项目应通过预留充足的机动车车位、开通班车、引入公交汽车站点为消费者提供便利。本项目应通过预留充足的机动车车位、开通班车、引入公交汽车站点为消费者提供便利。前往本项目主要使用的交通工具Base=8002.消费者调研本项目接受度本项目接受度数据来源：GIS交通工具交通工具项目接受度项目接受度90%90%有兴趣光顾的商业有兴趣光顾的商业消费频次及陪同消费频次及陪同项目期望档次项目期望档次-中高档为主中高档为主本项目整体接受度较高，本项目整体接受度较高，消费者期望本项目以家庭消费者期望本项目以家庭类消费为主类消费58、为主2.消费者调研本项目接受度小结本项目接受度小结以中高档为主，兼顾部分高档及大众消费群体，尽量满足全客群目前石家庄有约目前石家庄有约23%23%的居民有投资意向。的居民有投资意向。您近期是否有投资商铺的计划（单选）您近期是否有投资商铺的计划（单选）商铺投资意向Base=8002.消费者调研商铺投资意向商铺投资意向数据来源：GIS有有48%48%投资者对商铺的面积希望是投资者对商铺的面积希望是30-5030-50平米的中小型商铺。平米的中小型商铺。57%57%的投资者希望投资门槛较低，总价在的投资者希望投资门槛较低，总价在10-2510-25万的商铺。万的商铺。您希望商铺的面积为（单选）、计划59、投资商铺的总价为（单选）您希望商铺的面积为（单选）、计划投资商铺的总价为（单选）投资商铺的总价Base=184希望商铺的面积为Base=1842.消费者调研商铺投资意向商铺投资意向数据来源：GIS石家庄商铺投资者对年回报率要求较高，有半数投资希望年回报率在石家庄商铺投资者对年回报率要求较高，有半数投资希望年回报率在8%8%以上。以上。投资者希望的业态主要为零售业，餐饮也较多。投资者希望的业态主要为零售业，餐饮也较多。您购买商铺预期要求达到的年收益回报率是（单选）您购买商铺预期要求达到的年收益回报率是（单选）、您希望经营的业态（单选）、您希望经营的业态（单选）经营的业态Base=184年收益回报60、率Base=1842.消费者调研商铺投资意向商铺投资意向数据来源：GIS您通常通过哪种渠道关注此类物业的销售及招商情况您通常通过哪种渠道关注此类物业的销售及招商情况（多选）（多选）？投资者主要通过报纸、户外广告等渠道关注此类物业信息。投资者主要通过报纸、户外广告等渠道关注此类物业信息。哪种渠道关注此类物业的销售及招商情况Base=1842.消费者调研商铺投资意向商铺投资意向数据来源：GIS调研小结调研小结3.消费者调研小结消费者对传统市中心商圈仍然有较大偏好，本案离传统商业中心较近，可有效借助传统商业中消费者对传统市中心商圈仍然有较大偏好，本案离传统商业中心较近，可有效借助传统商业中心的人气，61、激活本案商业。心的人气，激活本案商业。本案地处市中心，周边消费者富裕程度较高，注重更高的品质生活追求，并且有积极的外出消本案地处市中心，周边消费者富裕程度较高，注重更高的品质生活追求，并且有积极的外出消费驱动，本案应加大日常消费业态的配置比例。（例如：餐饮、娱乐、休闲等）费驱动，本案应加大日常消费业态的配置比例。（例如：餐饮、娱乐、休闲等）投资者希望投资的业态主要集中在餐饮和零售，本案应注重这两种业态的配置比例，以实现项投资者希望投资的业态主要集中在餐饮和零售，本案应注重这两种业态的配置比例，以实现项目销售资金的快速回笼。目销售资金的快速回笼。三三.市场研究篇总结市场研究篇总结商业市场情况商业62、市场情况石家庄商业市场竞争比较激烈，后期入市商业项目较多，区域特色商业正在兴起，商业市场被进一步细分。快速占领区域市场，是目前商业地产开发的共识。经济的发展，人民生活水平的提高使得消费者在商业环境、购物体验等方面提出了更高的要求。更时尚、顾客体验互动感更强的购物中心填补市场空缺并得到消费者的青睐。消费者调研消费者调研通过市场情况以及消费者的研究，总结本项目所面临几大问题：通过市场情况以及消费者的研究，总结本项目所面临几大问题：如何在激烈的商业竞争环境下摆脱竞争威胁，营造快速入市热度如何在激烈的商业竞争环境下摆脱竞争威胁，营造快速入市热度?如何对项目商业进行精准定位，找准市场空白点如何对项目商业63、进行精准定位，找准市场空白点?作为期房商业，如何选择销售模式作为期房商业，如何选择销售模式?以上问题将在项目定位以及营销模式当中做详细讨论以上问题将在项目定位以及营销模式当中做详细讨论Chapter2项目定位篇项目定位篇1.整体概念定位项目西区区位分析项目西区区位分析本项目位于桥东区和长安区交界处，本项目位于桥东区和长安区交界处，紧邻紧邻建设大街、和平路两条城市主干道，交通建设大街、和平路两条城市主干道，交通环境较好。环境较好。项目距离中山路商业街仅项目距离中山路商业街仅1 1千米，有较好的千米，有较好的商业氛围。商业氛围。项目紧邻市中心最大公园项目紧邻市中心最大公园长安公园，节长安公园，节假64、日人流量巨大。假日人流量巨大。和平路和平路建建设设北北大大街街本本案案中山路中山路长长安安公公园园1.整体概念定位西区商业技术指标西区商业技术指标西区商业技术指标分析西区商业技术指标分析（预测报告）（预测报告）l总建面：总建面：110904.36110904.36平米；平米；l商业总建面：商业总建面：90667.5690667.56平米；平米；主体商业：主体商业：5248052480平米平米住宅底商：住宅底商：38187.5638187.56平米平米l主体商业地下车库建面：主体商业地下车库建面：20236.820236.8平米平米住宅底商住宅底商主体商业主体商业地下商业地下商业优势（优势（S 65、S）：）：位置优势明显体量形成规模劣势（劣势（W W）：）：离医院较近高架桥影响交通停车位较少期房入市体育回迁用房机会（机会（O O）：）：北部商业市场空缺公园带来的巨大人流威胁（威胁（T T）：离城市中心商业较近后期入市商业规模较大我们的战略我们的战略1 1、树立产品特色，放大项目形象、树立产品特色，放大项目形象2 2、打造区域商业中心、打造区域商业中心3 3、引领生活、消费新时尚、引领生活、消费新时尚抓住区域空缺抓住区域空缺引领生活消费新方向引领生活消费新方向 1.整体概念定位项目项目SWOT分析分析1.整体概念定位业态推导业态推导医药保健医药保健品牌餐饮品牌餐饮时尚服饰时尚服饰体育运动体66、育运动体育回迁用房体育回迁用房省四医省四医老城区老城区市中心高端楼盘集聚区市中心高端楼盘集聚区北部青年人集聚区北部青年人集聚区业态衍生业态衍生受规划和地理位置影响，体育运动、医药保健为本案特定业态；受规划和地理位置影响，体育运动、医药保健为本案特定业态；根据居住人口及生活需求分析，品牌餐饮将是本案的主要业态，与衍生业态时尚服饰、休闲娱乐，共同构成本案的根据居住人口及生活需求分析，品牌餐饮将是本案的主要业态，与衍生业态时尚服饰、休闲娱乐，共同构成本案的主体特征。主体特征。城市生活广场城市生活广场集餐饮购物保健运动为一体城市休闲中心集餐饮购物保健运动为一体城市休闲中心以“餐饮、购物、保健、运动”业67、态为主，“立足本区、辐射周边”。截留和平路以北客流，吸引中山路以南客流，并有效引导公园客流。将商业客户与周边居民共同融入项目的服务提供范畴，满足周边对商业消费能级提升的要求，逐渐成为区域的特色商业休闲中心。集中商业产品定位集中商业产品定位2.主题定位集中商业产品定位集中商业产品定位360 360 享乐城享乐城企划阐释：企划阐释：针对核心卖点的提炼，紧抓四大功能业态，形成特色餐饮、休闲购物、医药保健、运动养生为一体的健康生活休闲中心。整体形象定位整体形象定位2.主题定位 享享 乐乐 都都 市市 生生 活活项目展望项目展望2.主题定位3.项目优化建议通道连通通道连通主体商业通道连通建议主体商业通道68、连通建议本案每个商业楼体相对独立，建议在二至三层设置楼体之间的连通廊，将独本案每个商业楼体相对独立，建议在二至三层设置楼体之间的连通廊，将独立商业连成一个整体。立商业连成一个整体。在连通廊两侧设置自动扶梯，在商业中心位置设置观光电梯，方便客户上下在连通廊两侧设置自动扶梯，在商业中心位置设置观光电梯，方便客户上下楼层。楼层。二层至三层通道二层至三层通道一层至二层通道一层至二层通道连廊（二至三层）连廊（二至三层）观光电梯观光电梯3.项目优化建议中心广场中心广场主体商业中心广场景观建议主体商业中心广场景观建议集中商业街中心位置面积较小，易设置小型中心舞台，增加商业活动的观赏性。集中商业街中心位置面积69、较小，易设置小型中心舞台，增加商业活动的观赏性。通过创意顶棚、巨型通过创意顶棚、巨型LED天幕等方式，形成相对独立的中心广场，增加项目亮点。天幕等方式，形成相对独立的中心广场，增加项目亮点。中心广场中心广场商业促销区商业促销区3.项目优化建议天顶设计天顶设计主体商业天顶设置建议主体商业天顶设置建议在集中商业内街通道在集中商业内街通道4层顶部，设置钢架透明天顶，即可保障商业的整体性及内部采光，又可保障内部环境的清洁，层顶部，设置钢架透明天顶，即可保障商业的整体性及内部采光，又可保障内部环境的清洁，避免因自然条件，如：雨雪、风沙等，对商业环境及顾客的影响。避免因自然条件，如：雨雪、风沙等，对商业环70、境及顾客的影响。3.项目优化建议外广场外广场主体商业外广场设置建议主体商业外广场设置建议在集中商业（在集中商业（12#）外侧设置）外侧设置LED屏，与中心广场屏，与中心广场LED屏连通，同步传输内部广场活动信息，吸引外侧人流。屏连通，同步传输内部广场活动信息，吸引外侧人流。在集中商业外广场设置标志性精神堡垒，突出项目主体特性。在集中商业外广场设置标志性精神堡垒，突出项目主体特性。出入口设置出入口设置1-4层商业出入口3-4层出入口、公寓出入口1-2层商业出入口住宅出入口3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消71、防通道3.项目优化建议3-4层商业消防通道11#，3-4层为体育回层为体育回迁用房，出入口建议设迁用房，出入口建议设置商业氛围较弱的置商业氛围较弱的11#西侧；北侧设置消防通西侧；北侧设置消防通道。道。12#12#东侧紧邻建设大东侧紧邻建设大街，形象展现面较好，街，形象展现面较好，建设设置建设设置3-43-4层商业主层商业主出入口；北侧设置后期出入口；北侧设置后期及消防通道。及消防通道。13#13#，3-43-4层商业主出层商业主出入口，建议设置在楼体入口，建议设置在楼体西侧，不占用内街商业西侧，不占用内街商业店面，消防通道设置在店面，消防通道设置在楼体东侧。楼体东侧。公寓楼及公寓楼及3-4372、-4层商业，层商业，需要有很好的临街展示需要有很好的临街展示面，建议在健康路设置面，建议在健康路设置主出入口；西侧设置消主出入口；西侧设置消防后期通道。防后期通道。住宅出入口商业出入口11#13#12#公寓3-4层后勤及消防通道Chapter3业态规划篇业态规划篇一、整体业态规划一、整体业态规划1.整体业态规划主体商业主体商业ACBDFEEA区：（1-4F）1F：体育服饰、零售专卖2F：体育服饰、零售专卖3F：体育回迁房4F：体育回迁房B区：（1-4F）1F：时尚服饰、零售专卖、金融2F：时尚服饰、儿童乐园、金融3F：KTV、电玩城、桌球馆4F：大型中餐C区：（1-4F）1F：户外服饰、药房、73、金融2F：户外服饰、保健器械3F：网吧、SPA、足浴、美容4F：体检中心1.整体业态规划主体商业主体商业ACBDFEED区：（1-4F）1F：休闲服饰、国际快餐、休闲餐饮2F：休闲服饰、国际快餐、休闲餐饮3F：大型西餐4F：大型中餐E区：（1-2F）1-2F：特色餐饮、零售专卖F区：（-1F）-1F：超市、零售专卖1.整体业态规划业态分层设置业态分层设置-1F1F2F3F4F体育用房大型中式餐饮体检中心体育用房大型西式餐饮KTV、网吧、SPA、足浴、美容儿童乐园特色、休闲餐饮、快餐服饰街金融服饰街金融超市零售专卖特色、休闲餐饮、快餐零售专卖零售专卖药房二、分层业态规划二、分层业态规划负一层主出74、入口超市营业区店中店收银区车 库次出入口及地面商业连通口负一层业态排布负一层业态排布1.负一层业态规划店中店意向品牌意向品牌北国超市北国超市是石家庄北国人百集团有限责任公司开设的连锁大型超市，主要分布在石家庄市内，目前拥有连锁门店18家，是石家庄市内开店数最多的连锁超市，在石家庄有很重要的影响力。（北国人百集团是河北省唯一一家“百亿级企业”，入围中国企业五百强。）2.负一层意向品牌意向品牌意向品牌永辉超市。中国500强企业之一,是上海主板上市企业（股票代码：601933）。在全国17个省市已发展近300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2010年中国连锁百强企业30强、中国快速消75、费品连锁百强10强。永辉超市是我国首批将生鲜农产品引进现代超市的流通企业之一，被国家七部委誉为中国“农改超”推广的典范。2011年10月1日，在石家庄开始第一家店，2012年3月9日，第二家门店西美五洲店开业。已初步沟通，进驻意向较大。已初步沟通，进驻意向较大。2.负一层意向品牌意向品牌意向品牌银座超市。山东银座商城股份有限公司是一家跨区域、多业态的大型连锁商业企业，山东省商贸流通领域重点骨干企业，省政府重点扶持的大型零售集团。截止目前，拥有92家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积260多万平方米。连续多年位列全国百货业“十强”。2009年进驻石家庄收购“东方城市购物广场”20176、1年重新开业更名为“银座东购店”。目前。第二家店“银座中环广场店”，正在筹备中。已初步沟通，有进驻意向。已初步沟通，有进驻意向。2.负一层意向品牌一、二层连锁大药房银行体育品牌服饰专卖零售户外运动产品保健器材银行专卖零售专卖零售休闲服饰品牌餐饮休闲餐饮公寓大堂休闲餐饮3-4层商业出入口、公寓出入口银行ATM共享空间时尚服饰专卖零售专卖零售1-2层商业出入口住宅出入口3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口特色美食街特色美食街住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层消防通道一层业态排布一层业态排布1.一、二层业态规划1-4层商业出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道377、-4层商业后勤及消防通道连锁大药房银行专卖零售保健器材银行专卖零售专卖零售休闲服饰品牌餐饮休闲餐饮休闲餐饮3-4层商业出入口、公寓出入口共享空间时尚服饰专卖零售专卖零售1-2层商业出入口住宅出入口3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口特色美食街特色美食街住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层消防通道二层业态排布二层业态排布1.一、二层业态规划1-4层商业出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道户外运动产品体育品牌服饰体育品牌服饰户外运动产品休闲服饰共享空间时尚服饰时尚服饰街时尚服饰街2.一、二层业态分类公寓大堂意向品牌意向品牌（运动品牌）78、耐克(Nike)、锐步(Reebok）、阿迪达斯(Adidas)、彪马(PUMA)、茵宝(UMBRO)、背靠背(KAPPA)、李宁（LI-NING）、特步、361 、贵人鸟、安踏、匹克，鸿星尔克。（时尚女装）艾格、江南布衣、VEROMODA、百家好、阿依莲、ONLY、秋水伊人、H&M、爱琳思、哥弟、歌丽娅、红袖、千百惠、艾莱依、连奴、茵曼、黑与白、C&A、拉夏贝尔、裂帛、米奇、优衣库、达芙妮、星期六、千百度、天美意。意向品牌意向品牌（户外运动产品）探路者(Toread)、三夫(Sanfo)、火狐狸(Vafox)、雪狼(Snowwolf)、奥索卡(OZARK)、哥伦布(Kolumb)、始祖鸟(A79、RCTERYX)、火枫(Fire-Maple)、派格(Bigpack)、北脸、CAT、骆驼。意向品牌意向品牌（休闲服饰）唐狮(Tonlion)、森马(Semir)、以纯(YISHION)、美特斯邦威(Metersbonwe)、依米奴(EMINU)、佐丹奴(Giordano)、卡丹路(Cardanro)、真维斯(JEANSWEST)、班尼路（Baleno）。意向品牌意向品牌特色美食街特色美食街特色美食街特色美食街3.一、二层业态分类特色美食街特色美食街（餐饮品牌）永和豆浆、加州牛肉面、沙县小吃、鱼酷、牧羊居、英雄煮、驴肉火烧、过桥米线、羊大碗、春饼店。专卖零售专卖零售专卖零售公寓大堂共享空间专卖80、零售专卖零售专卖零售专卖零售4.一、二层业态分类专卖零售意向品牌专卖零售意向品牌（专卖零售）苹果系列产品专卖店、屈臣氏、万宁、时尚冷饮、儿童游乐城。银行银行公寓大堂银行ATM共享空间银行银行5.一、二层业态分类银行意向品牌银行意向品牌（银行）工商银行、交通银行、浦发银行、兴业银行、光大银行、招商银行、邮政银行等区域配套银行。品牌餐饮休闲餐饮公寓大堂休闲餐饮休闲、品牌餐饮休闲、品牌餐饮6.一、二层业态分类休闲、品牌餐饮意向品牌休闲、品牌餐饮意向品牌肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、哈根达斯、85 C、面包新语、黑天鹅艺术蛋糕等知名连锁餐饮。休闲餐饮：上岛咖啡、百客咖啡、豪客来（牛排）、一茶一坐、呷81、哺呷哺（火锅）等休闲餐饮。休闲、品牌餐饮意向品牌休闲、品牌餐饮意向品牌连锁大药房保健器材医药保健医药保健6.一、二层业态分类意向品牌意向品牌（连锁药房品牌）乐仁堂药房、同仁堂药房、神威大药房、新兴药房、永康大药房等连锁药房品牌。三层1-4层商业出入口3-4层商业出入口、公寓出入口共享空间3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道3-4层消防通道3-4层商业后勤及消防通道三层业态排布三层业态排布1.三层业态规划体育回迁用房美容院KTV大型西餐大型西餐SPA足浴按摩电玩城桌球馆网吧KTV2.三层业态分类电玩城82、桌球馆KTVKTV、电玩城、桌球馆意向品牌意向品牌大型西餐大型西餐3.三层业态分类大型西餐大型西餐好伦哥、金汉斯、吉野家、汉拿山、圣马丁等大型西式餐饮。意向品牌意向品牌美容保健美容保健4.三层业态分类美容院SPA足浴按摩网吧（养生保健、网吧）姚大夫美容院、柔婷美容院、熏蒸堂足浴、大自然汗蒸会馆、千子莲足道、华夏良子足道、松鹤堂养生会馆等美容养生业态。意向品牌意向品牌四层1-4层商业出入口3-4层商业出入口、公寓出入口共享空间3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道3-4层消防通道3-4层商业后勤及消防通83、道四层业态排布四层业态排布1.四层业态规划体育回迁用房大型中餐体检中心大型中餐体检中心大型中餐大型中餐共享空间大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐2.四层业态分类（大型餐饮）大型餐饮：保定会馆、峨嵋小镇、河北人家等大型中式餐饮。意向品牌意向品牌3.四层业态分类大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐（四层：大型餐饮）大型餐饮：七真黄牛、小肥羊、釜洋斋等大型火锅类餐饮。备选方案：酒店配套餐饮。（注：公寓整体招租或出售，引入知名酒店连锁品牌。）意向品牌意向品牌体检中心体检中心4.四层业态分类体检中心体检中心（四层：体检中心）长城体检、平衡体检、健康体检、意向品牌意向品牌三、相关工程建议三、相关工程建议工程配套84、建议建设工程须预先考虑的若干问题：1.外立面泛光照明的设计考虑；2.商业招牌的电源预留及初步位置确定；3.若无中央空调系统，须考虑空调管线长度及室外机的摆放位置；4.整个项目总体、室外及各栋内部导视系统的电源预留；5.独栋商业体电梯位置的设置；6.后勤通道的设置；7.餐饮业的排烟、排污。1.工程配套建议工程配套建议开店要求：餐饮业态：1.预留足够的水、电、气；2.预先需设计排油烟管道、排污、排废、隔油池；3.需预先考虑厨房及后场的位置、通道。1.工程配套建议2.主要商户工程技术要求参考大型中餐大型中餐项 目 要求标准 使用面积 每店约2000-2500平米 土建结构 座位区 350KG/M2,85、厨房区 500KG/M2 空调系统 提供总冷量不少于150Rt冷冻水供应，采取分散配置，预留接口于租区范围边缘，并提供新增量不少于30Rt的预留 厨房通风 提供2000900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘，租户自行安装排风系统供电系统 提供500A三相开关于租区边缘，供电量不少于600KW，提供应急电源 给水系统 供水管径不少于80 排水系统 提供预留隔油池及DN200排水管，接驳位置预留于租区内 天然气 提供管径100，供应量110M3/H及管径80，供应量32M3/H天然气接驳点预留租区内 消防系统 按照国家有关消防规范执行弱电系统 按照国家有关消防规范执行 隔油池 公用或独立，86、但租户将需要加二道隔油电话系统 提供10条直线电话，并提供接驳配线架 大型西餐大型西餐2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 单层或一二层设计，层高3.5米以上 空调系统 按面积核定，供应量充足。厨房通风 提供独立的厨房排风及补风管道；供电系统 供电量不少于200KW；给水系统 按需求核定，提供接口DN54mm,供水量应充足；排水系统 按需求核定；天然气 按需求核定，供应量应充足；消防系统 按照国家有关消防规范执行；弱电系统 按需求核定，供应量充足；电话系统按需求核定，供应量充足；其它特殊要求 管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）日式餐饮日式餐饮287、.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 无特殊要求 空调系统 空调制冷量达到280-320w/立方米。厨房通风 抽排烟流量达到7000立方米/小时，新风要求达到4000立方米/小时，补风要求达到4500立方米/小时，排风要求达到1500立方米/小时；供电系统 供电量三相150kw；给水系统 上水压力要求达到1kg/立方厘米管径40mm；排水系统 下水至少两个点位，主管径达到150mm以上；天然气 煤气要求达到15立方米/月；消防系统 按照国家有关消防规范执行；弱电系统 按照国家有关消防规范执行；电话系统按需求核定，供应量充足；其它特殊要求管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程88、接口甩到店铺内制定位置）轻便餐饮、简餐轻便餐饮、简餐2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 租区范围为独立空间；空调系统 如提供中央空调则按面积核定，供应量充足即可，或提供室外机组安装位置；厨房通风 提供8000M3/H标准的独立新风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；供电系统 供电容量不少于150KW/380V，并由业主方提供独立计量表具；给水系统 提供DN255mm管径的给水管道，供应量充足；排水系统 提供DN125mm管径的排水管道，并预留不小于1M3的隔油池安装位置；天然气 按需求核定，供应量应充足；消防系统 按需求核定，供应量应充足；弱电系统 按照国家有关消防规范执89、行；电话系统 提供2对或以上的电话线路预留至租赁场地；其它特殊要求管道煤气（天然气、电力、排烟、上下水等工程接口甩到店铺内制定位置）美食广场美食广场2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 使用面积 建面约2,000 至2,500平米 土建结构 座位区 350KG/M2,厨房区 500KG/M2 空调系统 供冷量不低于250Rt（含AHU）厨房通风 厨房排风达到45M3/S（含油烟净化器）补风33.75M3/S 供电系统 800KW（不含动力电）；应急电源30KW 给水系统 供水管径不少于100(2x65)，流量5.5L/S 排水系统 提供隔油池总容积6M3，排水点按各厨房分布预留排水管 90、天 然 气 提供高峰容量200M3/H天然气接驳点（含自动控制阀）消防系统 按照国家有关消防规范执行 弱电系统 按照国家有关消防规范执行 隔油池 公用或独立，但租户将需要加二道隔油 电话系统 提供10条直线电话，并提供接驳配线架 精品超市精品超市2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 建面5000-10000平方米。特殊情况下，最少面积可降低到1000平方米，最大可到15000平方米，5.5米层高；楼面单位承重荷载不少于500kg/，局部荷载12吨/；柱距8M8M或以上；空调系统 空调系统建议按进口中央空调之全空气系统设计，保证商场室内设计温度达到240C10C（主风管等吊装后91、高度需离地3.5米以上），且希望租赁商场采用独立中央空调系统；供电系统 提供商场正常用电的高低压配电设备，并设置备用电源（最终用量待商定）；给水系统 按照国家有关消防规范执行；排水系统 按照国家有关消防规范执行；天然气 按照国家有关消防规范执行；消防系统 消防系统按商场使用功能设计完善。所有置于天面的消防系统设备吊装后的离地高度需在3.5米以上。弱电系统 按照国家有关消防规范执行；电话系统 提供2对或以上的电话线路预留至租赁场地；其它特殊要求保证2部以上货车同时卸货。卸货口宽度812米，至少5吨货车的进出通道；最少每建筑面积60平方米配置一个停车位 一般零售一般零售2.主要商户工程技术要求参考92、项 目 要求标准 土建结构 按照基本标准；空调系统 按面积核定，供应量充足即可；供电系统 供电量不少于55KW，并由业主方提供独立计量表具；给水系统 给水管径DN54mm 排水系统 污水排水管径DN80mm 天然气 暂无 消防系统 按照国家有关消防规范执行；弱电系统 按照国家有关消防规范执行；电话系统提供2对或以上的电话线路预留至租赁场地；儿童娱乐儿童娱乐2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 净高3.8米以上；空调系统 制冷量每平方米400KW以上；供电系统 用电量200Kw以上；给水系统 按照国家有关消防规范执行；排水系统 按照国家有关消防规范执行；消防系统 每200一个防93、火分区，每个防火区隔设两个独立出入口；弱电系统 按照国家有关消防规范执行；电话系统 提供2对或以上的电话线路预留至租赁场地；KTV2.主要商户工程技术要求参考项 目 要求标准 土建结构 1500平方米以上；净高3.5米以上；独立电梯；空调系统 按不同的租户要求而定；供电系统 用电量300Kw以上；给水系统 按照国家有关消防规范执行；排水系统 按照国家有关消防规范执行；消防系统 按照国家有关消防规范执行；弱电系统 按照国家有关消防规范执行；电话系统 按不同的租户要求而定；Chapter4产品营销篇产品营销篇一、项目招商策略一、项目招商策略l本部分是为公园城（360 享乐城）招商定出有效策略，并详94、细解释要达致最佳招商成果所需采取的每一个步骤。l最理想的招商成果是在当前市场容许的情况下，为项目在最短时间找到最适合的租户，以当时能取得的最最适合的租户，以当时能取得的最高租金租出商铺；高租金租出商铺；同时，应确保承租商户品牌类型、档次与项目定位一致，以增强项目的可持续发展。达成阶段性招商成果制定详细阶段招商计划制定出符合项目情况的招商总体策略深刻理解项目现状1.招商策略制定思路根据弘策中国过往多年推广大型商业项目的经验，一般的招商过程主要包括以下的步骤：1目业态定位须明确业态定位，此定位会直接决定招商的目标客群，同时商户客群亦须知道商场的定位，以决定是否配合其商品的形象及将来的发展。4 定出95、商铺租金及其标准在制定各商铺租金时，须考虑各个商铺的目标行业、位置及面积，不同行业的面积及位置要求不同，所能愿意付的租金也有所不同，如高档零售通常需要位置佳的铺位，所愿意付的租金也较高。2定出商铺数目、面积及位置将业态落实至决定各行业的数目、位置及面积。各行业的数目、位置及面积应能充分反应项目业态定位，同时亦需要顾及各行业的生存空间，避免恶性竞争，使租金保持在至高水平，令此业态定位可持续发展。5 确定推广工具在不同阶段的招商，所需的推广工具也有所不同。品牌主力商家的招商，是在项目建筑的初期，并没有完整的实物能看到，所以采用的推广工具应能让目标商户了解此项目以至整个项目的情况。如本项目五家主力店96、的引进。3选出目标商户根据定出的项目业态，选出目标商户，此目标商户除了须与项目定位吻合外，也要有良好店铺形象，高质素的服务及稳健的财务记录，以保障商业租金收益的稳定性。6 进行招商在以上招商前工作完成后，便可向目标商户分阶段进行招商，招商主要会采用面对面直接洽谈的形式进行，一方面可令到商户对项目印象较深，同时我们亦可知道目标商户的即时反应，双方的洽谈与讨论也可较深入。2.招商分步策略招商步骤招商步骤1 1、组建商业招商部。、组建商业招商部。招商之前，第一步应组建商业招商部负责招商和经营管理建议，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。2 2、确定后期商业运97、营公司。、确定后期商业运营公司。对于商业地产开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商业进行管理，这样才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商业的管理更为重要。如果商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。因此，后期商业管理公司的确立至关重要，既是对开发商的保护，也是对商户经营者的保证。3.项目招商策略招商前提招商前提一、引入上海弘基商业品牌一、引入上海弘基商业品牌上海弘基集团是集开发、招商、运营管理于一体的综合性大型企业。成功打造了逾200万平米98、经典案例，持有90余万平米商业运营项目。先后创立了“弘基广场”系列、“弘基天地”系列、“弘基商业街”系列、“创邑”系列四大品牌，在国内成功地开创全新的商业模式，成为含金量最高的市场领军式商业品牌。合作模式：合作模式：1、品牌输出开发商组建商业管理公司，引入上海弘基商业品牌，利用弘基商业的品牌效应，做后期运营管理。2、品牌输出+顾问输出开发商组建商业管理公司，上海弘基商业输出品牌，并定期派顾问人员，指导本地商管理公司做后期商业运营管理。3、品牌输出+商业运营上海弘基商业输出品牌，并负责后期的商业运营管理。3.项目招商策略商业运营公司建议商业运营公司建议二、与本地已有商业公司合作二、与本地已有商业99、公司合作1、北人集团北人集团在本地商业市场有较高的知名度和很强的号召力，建议优先考虑与北人集团合作。2、银座集团银座集团收购东购百货后成功进驻石家庄，目前正在筹备第二家店，对外扩张意图明显。银座集团有丰富的商业运营管理经验，东购百货在本地市场也有一定的市场号召力，建议作为第二合作公司考虑。3、永辉超市永辉超市已在石家庄成功开业两家超市，并且对本案超市意向较大，但品牌影响力在本地市场较弱，运营业态较单一，建议作为最后合作公司考虑。三、与其他商业公司合作三、与其他商业公司合作如上述公司无法达成合作意向，或只进驻部分业态，不负责其他商业后期运营管理，建议引入其他知名商业运营管理公司。3.项目招商策略100、商业运营公司建议商业运营公司建议弘策弘策.中国建议：尽快确定后期商业运营管理公司，以利于招商的全面开展中国建议：尽快确定后期商业运营管理公司，以利于招商的全面开展。策略：策略：维持适当的业态比例维护统一主题餐饮、娱乐、休闲业态先行特殊商户招商优惠原则同业差异、异业互补强调后期运营、物业管理的优先服务具备完善客户服务系统，为项目管理者、广大签约商户和顾客都提供便利3.项目招商策略招商策略招商策略业态分布区域的不同，各区域商户招商难度存在较大差异，而餐饮、娱乐业态能聚集人气，营造商业氛围，也符合本项目主题定位，且适宜前期招商。工程条件：确定工程时间节点开业时间：确定大致交房、开业时间招商合作团队：101、各行业协会合作细则本项目受工程进度影响，前期招商本项目受工程进度影响，前期招商存在一定难度，需抓紧时间节点，存在一定难度，需抓紧时间节点，巧用资源及行业关系，点对点、面巧用资源及行业关系，点对点、面对面实行全面招商对面实行全面招商弘策弘策.中国建议：中国建议：“超市、餐饮、品牌形象店先行，零售、服务渗透”的总体招商策略。“外地品牌与本地品牌互相结合，丰富品牌种类，提升项目品牌优势。“采取与各地方知名餐饮、医药、购物等连锁协会合作，以协会推动项目品牌提升及知名度提升。招商建议招商建议3.项目招商策略A区靠项目内部，有体育回迁用房，且定位为体育用品、服饰等辅助业态，带动性不强，且A区物业形象展示性102、没有。C区对面为省四院，定位为健康保健业态，业态专属性较强，招商周期较长。BD区为沿街楼栋，形象展示、地段较好，招商采取“先行”是实现招商成功保障。并且BD区招商先行后对AC区有较强带动性，属于第二阶段招商时间。D区是全商业结构，共四层，位于主干是全商业结构，共四层，位于主干道建设大街与健康路交叉口，商业立面道建设大街与健康路交叉口，商业立面形象展示好，业态定位以餐饮、休闲为形象展示好，业态定位以餐饮、休闲为主，是第一阶段招商重点区域。主，是第一阶段招商重点区域。E区定位为特色餐饮业态，对经营者要求较低，容易招商，但业态品质不高，可第二阶段招商。F区定位为超市业态，可前期预招商，区定位为超市业103、态，可前期预招商，对整体商业招商有带动作用。对整体商业招商有带动作用。弘策中国建议：弘策中国建议：鉴于鉴于F区超市业态在本项目有着巨大的影响和作用，他们的承租会对其他商家区超市业态在本项目有着巨大的影响和作用，他们的承租会对其他商家的招商起积极的作用，令其他目标商户对本项目的前景更有信心，因此在招商的招商起积极的作用，令其他目标商户对本项目的前景更有信心，因此在招商启动前期就应重点推进。启动前期就应重点推进。分区招商建议分区招商建议3.项目招商策略ACBDFEE招商阶段内容招商阶段内容4.招商阶段计划在选择推广工具时，要注意工具应用的目的，避免浪费不必要的资源。而所用的工具，应附合以下的准则：104、令目标商家了解项目内容令目标商家了解项目内容因项目招商阶段项目整体、工程进度刚刚开始，推广工具要让目标商户清楚了解此项目发展完成后的內容，其中包括其整体规模、开业时间、建筑设计及风格、交通配套、项目业态定位等，使目标商户能对此项目有清晰的理解。有改动的弹性有改动的弹性因项目建筑期间仍有改动的可能，推广工具应有可随时更改的弹性，这样既可迅速改动相关印刷品，将最新资料送达目标商户，同时亦可节省重新印刷的成本及时间。选择原则选择原则5.招商推广工具选择（1）项目相关设计彩图项目整体外貌，设计理念，风格、主题等。（2）前期活页楼书以活页彩色制作的楼书，介绍项目的要点，当中包括但不只限于项目的地标位置、105、业态、业种、建筑特色、基建配套及业主简介。配合各式彩图，可以给目标客群对此项目有适当的了解。以活页制作，可令楼书因设计及其它数据改动作出修改。节省因修改所需的时间及成本。（3）活页市场调查小册此小册是要给石家庄地区以外的目标商户对石家庄整体社会、经济以及零售市场有一个概括的了解。以活页制作方便将来增加及修改调查资料。（4）围板良好围板设计能为项目本身及发展商带来正面的形象，当项目仍在建筑阶段，围板能带出一些重要的项目内容如商场面积及设计、落 成日期、发展商名称等。（5）网页作为一种推广工具，网页可以扮演协助的角色，是提供发展项目的信息，了解项目最新动态的有效途径。对所有目标客群的招商，面对面的106、讲解及洽谈至为重要，而网页可在此洽谈过程，协助目标客群取得最新的资料。（辅助载体ipad）（6）形象宣传片（只读光盘）展示此项目完成后外貌及内部建筑部局，同时以生动形式介绍此项目其它重要数据如位置、业态、业种及基建配套，配合楼书一同使用，能令目标客群留下深刻印象。（制作成：只读光盘）。推广工具选择建议推广工具选择建议5.招商推广工具选择二、项目销售策略二、项目销售策略销售时间和销售价格的确定，取决于招商工作的完成情况。销售时间和销售价格的确定，取决于招商工作的完成情况。根据招商情况的进展程度，采取不同的销售策略和推盘节奏，取得项目价值最大化。根据招商情况的进展程度，采取不同的销售策略和推盘节奏107、，取得项目价值最大化。目前，商业常用的销售方式分为目前，商业常用的销售方式分为“直接销售直接销售”、“带意向品牌销售带意向品牌销售”、“带租约销带租约销售售”、“带回报销售带回报销售”四种方式，以下对这四种销售方式做简要分析。四种方式，以下对这四种销售方式做简要分析。1.销售策略销售前提销售前提商铺各种销售模式综合分析之商铺各种销售模式综合分析之 一一“直接销售直接销售”（一）优势：（一）优势：其一、可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；其二、将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。（二）劣势：（二）劣势：其一、产权分散，主力店或品牌店难以进驻；其二、无108、法规划经营业态及规范整体形象；其三、对于商业做旺，主要靠市场自身调整，所需时间较长；其四、若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；（三）适应范围：其一、商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；其二、以销售为核心要求的商业物业；（四）与本项目契合度分析：（四）与本项目契合度分析：本项目在保证商业物业整体形象的同时，要求在短期内完成较高的销售率。考虑到商业的具体价值，建议商业的1、2F、3F可通过此方式实现短期内快速去化，同时1、2F商业、位置相对较 佳，面积相对较大。在招商时，通过招商策略对商家形象及品牌进行形象规范。销售模式介绍销售模式介绍1.销售策略1.销售策略商铺各种销售模式109、综合分析之商铺各种销售模式综合分析之 二二“带意向品牌销售带意向品牌销售”（一）优势：（一）优势：其一、可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；其二、将商业品牌介绍给投资者，扩大商业购买人群范围。（二）劣势：（二）劣势：其一、产权分散；其二、若经营不好，投资者会频繁更换加盟品牌及业态，项目整体形象有一定影响；（三）适应范围：其一、投资客户有很强的投资意向，但缺乏商业运行品牌及业态；其二、以销售为核心要求的商业物业；（四）与本项目契合度分析：（四）与本项目契合度分析：本项目在保证商业物业整体形象的同时，要求在短期内完成较高的销售率。考虑到商业的具体价值，建议本案商业110、的2F、3F可通过此方式实现短期内快速去化。销售模式介绍销售模式介绍1.销售策略1.销售策略商铺各种销售模式综合分析之三商铺各种销售模式综合分析之三“带租约出售带租约出售”（一）优势：其一、通过招商保证前期商业定位与形象；其二、能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；其三、短期内使业主获得稳定收益；（二）劣势：其一、铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；其二、未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；其三、销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；其四、中、长期收益难以稳定；其五、后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；其六、各类手续复杂，易产生纠纷，影响公111、司品牌；（三）适用范围：其一、商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；其二、可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；（四）（四）与本项目契合度分析：与本项目契合度分析：项目商业物业经营后期可根据项目经营情况考虑此方式，项目前期要求销售率阶段暂不适合。1.销售策略销售模式介绍销售模式介绍商铺各种销售模式综合分析之四商铺各种销售模式综合分析之四“带回报销售带回报销售”（一）优点：（一）优点：（一）优点：（一）优点：其一、开发商可以短期回笼资金，无任何经营风险，将经营风险下放到购买商铺的小业主。其二、前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保112、证整体商业形象。其三、帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。35年返租期合理。（二）缺点：（二）缺点：（二）缺点：（二）缺点：其一、前几年的返租补贴，可在房价中做出，但是如返租价格太高，则造成销售阻碍；其二、开发商需承担返租部分税费；其三、返租结束后的统一经营管理要求较高；其四、因返租而产生相应的返租法律风险；（三）与本项目契合度分析：（三）与本项目契合度分析：第一：与实际品牌招商相配合，实际考虑到石家庄商业投资现状，商铺价格虚高，价格与实际投资回报率存在倒挂现象，若带回报销售则较难支撑商铺价格，消费者较难形成信服力；第二：此方式在市场上已经普遍使用，投资者已经113、熟悉此操作模式，返租模式需实际可操作性强。1.销售策略销售模式介绍销售模式介绍本案商业销售模式界定本案商业销售模式界定（1）直接销售）直接销售+（2）带意向品牌销售）带意向品牌销售+（3）带租约销售）带租约销售1.销售策略本案销售模式建议本案销售模式建议（1）为降低开发商销售风险和快速实现资金回笼，本案沿街商业本案沿街商业建议采取“直接销售”的销售模式；（2）为增加投资客的信心，二层商业和部分内街商业二层商业和部分内街商业，建议采用“带意向品牌销售”的销售模式。即提供“招商顾问服务”即借我司资源，联合各省“商业连锁协会”，将“商业连锁协会“与投资客进行品牌商家的联谊，凡买本商业的消费者，我司即114、提供一定质量的品牌商家。一方面为投资客提供商家支持，增加本商业的附加值；另一方面在实现开发商快速回笼资金的情况下，不承担 售后返租等模式的风险。（3）本案三、四层商业本案三、四层商业楼层较高，业态所需面积较大，销售占用资金量较大，建议采用“带租约销售”的销售模式。即先招商，再出售，增加投资者的信心。裙房商业销售调研裙房商业销售调研项目项目工程工程进度进度面积面积（）（）形式形式销售方式销售方式价格价格（万元）（万元）优惠方式优惠方式销售销售时间时间套套数数去化去化率率阿尔卡迪亚商铺现房141-611一跨二均价销售2.5-2.7按揭500元/平米一次性1000元/平米2011.78560%129115、-152纯一层3.2中基礼域商铺现房97-1000一跨二分层/均价销售1层3.72层2.2按揭200元/平米一次性400元/平米20081838%均价：2.1维多利亚时代皇后商街现房110-600一跨二均价销售1.6-2.4按揭97一次性93折2010.513040%金正海悦天地石汇街2012年交房20-200一层loft分层销售4-55年返43%年，一次性计入总价2010.77057%2层3-42.销售价格预估市场比较法市场比较法案名案名阿尔卡迪亚阿尔卡迪亚本案本案中基礼域中基礼域本案本案维多利亚时代维多利亚时代本案本案金正海悦天地金正海悦天地本案本案项目区位11.111.111.211.1116、周边配套11.111.111.211.1交通便捷111111.111项目环境11.111.111.211.1项目规划11111111项目规模11.111.111.111工程进度10.510.510.510.5开发商品牌10.810.810.810.8成交价2500024062206001982718600188322280021660本案成交价估算21095.2521095.25元元价格测算价格测算市场比较法（沿街裙房商业）市场比较法（沿街裙房商业）2.销售价格预估租金收益还原法租金收益还原法价格测算价格测算租金收益还原法（租金收益还原法（8%-10%/年）年）位置位置租金（元租金（元/平米平117、米/天）天）12.512.5年年本本案成交价估算案成交价估算建设大街（正东路健康路）62737520120.6120120.61元元健康路（建设大街青园街）522812.5和平路（建设大街与和平路交叉口）1-39125和平路南（栗康街长征街）4.3-4.419618.75和平路北（栗康街长征街）3.3-6.221671.8静态评估项目“和平路-建设大街”沿街商业销售均价（一至二层）为：21095.0050%+20120.0050%=20607.5元元/平米。平米。一二层均价一二层均价约约20600元元/平米平米（因本项目商业为期房，参考商业多为现房，所以预估价格由“销售价格+租金价格”两部分构118、成。）2.销售价格预估集中商业价格集中商业价格静态评估项目“和平路-建设大街”沿街商业现房销售均价（一至二层）为：一至二均价一至二均价约约20600元元/平米平米（分开计价约为：一层（分开计价约为：一层27200元元/平米，二层平米，二层14000元元/平米。）平米。）主体商业部分，有主题性经营和专业的商业管理公司，总体商业氛围较好，价格应有所上调。一层：27200元/平米X120%=32600元元/平米平米（在沿街商业的基础上上调20%。）二层：32600元/平米X50%=16300元元/平米平米（按照一般商业的楼层价格规律，二层为一层的50%。）三层：32600元/平米X30%=9780元元/平米平米四层：32600元/平米X27%=8800元元/平米平米2.销售价格预估