1、纵横国际冠邸项目定位报告 目录v第一部分 项目区域市场分析v第二部分宗地分析 v第三部分项目产品定位v第四部分竞争市场分析v第五部分产品策划建议第一部分第一部分 项目区域市场分析项目区域市场分析为便于描述项目所在区域市场状况，现将该区域按照区域环境、在售个案详情、供应态势、产品规划、价格水平、营销推广、销售绩效、客户分析等方面进行逐个市场描述和分析。1 1、区域环境分析、区域环境分析A、区域范围：v根据主力客户群体的地理分布特征和项目所处行政区两个重要划分原则，现将区域住宅市场的研究范围确定为长安区内，具体道路划分为“和平路北东二环裕华路建华大街”，属于省城东北区域。1 1、区域环境分析、区域2、环境分析B、区域环境v项目所在市场区域位于石家庄市区东北的长安区内，是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大，房价存在继续上升空间。v区域内的较大房龄生活区较多，生活配套成熟，但因拆迁成本较高，新增商品房数量较少。v相比省会其他地产板块，该区域近年商品房市场发展相比较慢，新增供应较少，最近一段时间，随着长安区土地供应的不断放量，上市项目的数量也有明显增加，目前处于和将处于销售阶段的项目有：中铁大厦、中景盛世长安、冀兴尊园、简筑等项目。1 1、区域环境分析、区域环境分析C、交通环境v中山东路、和平路、裕华路为东西向主干道，东二环、翟营北大街、建华北大街构成南北向干道。v区域内有103、余条公交线路通达全市各地和火车站。2 2、区域市场总体评价、区域市场总体评价v区域内的主要物业是房龄较大的厂企集中宿舍，是长安区工业布局的集中居民区，是省会计划经济和早年城市规划的产物，虽然目前大多数物业的建筑形态、布局已经明显落后于时下，但其便捷的出行和成熟的配套等先天条件，使得该区域的地段价值十分突出。v考虑到该区域人口密度较大，生活区众多，拆迁成本和难度都较大，所以近年来区域内商品房开发缓慢，明显落后于其他城市板块，与之情况相近的还有省会西北联盟路一带，属于旧城改造相对缓慢的典型区域。2 2、区域市场总体评价、区域市场总体评价v区域内主要市场交易为存量房产品交易，该类产品的最大卖点就是低4、总价，尽管单价不低，但市场交易频繁，主要满足了社会上中低收入人群的置业需求。典型产品是50-60平米/套，房龄在25年以上，总价在20万左右，市场反应热烈。另外，区域内的荣国花园的二手房价格水平属于区域高点，主要原因是区域内新房供应长期处于一个较低水平，这与城区功能及建筑形态有关。v中铁大厦是本案所在区域内重点参考个案，其产品参考价值不仅在于地段相近，而且在产品定位上也比较相近，该项目市场反映较好，去化比较顺利，目前售楼处已经撤消。v距本案不远的中景盛事长安、简筑、冀兴尊园等项目现均处于销售阶段，这些项目的供应，会对区域市场的价格水平和本案定价产生直接影响，而产品本身参考意义不如前述的中铁大厦5、项目。结论：结论：v商品房（新房）供应较少，存量房交易频繁，市场需求旺盛。v区域交易状态呈现高单价、低总价的特征。v周边区域新房供应加大，市场价格急剧提升。3 3、目前在售个案情况详列、目前在售个案情况详列案名 总建规模（）房屋类型 均价 （元/）面积范围 （）主力面积 （）主力总价（万元）销售率 中铁大厦 3万 高层 4700 41-130 80-90 30-34 100%中景盛世长安 40万 高层 5500 60-172 100-135 39-53 99%(一期)冀兴尊园 17万 小高高层530096-176 142-176 60-74 100%(一期)简筑 30万 板高 480040-46、00 90 32万 未售 主要在售楼盘可供应总量约90万平方米以内，处于开发销售状态量体（有效供应）约50万平方米。将有约40万平方米的后续开发量。将在未来1-2年内陆续供应上量。区域内的主流供应还是以普通住宅为主，与本案产品类型相近的小户型公寓产品分布较为分散，在项目所在区域内供应比重较低。2005年之前区域新增体量较少，楼盘品质普遍较低，多数居民的购买欲望不很强烈，因此蓄积了较大的购买力。2006年以后随着交通状况和生态环境的改善，一批中高档项目陆续建设，如：中景盛世长安、简筑、冀兴尊园等项目为平淡的区楼市注入了新的活力，供应态势逐渐上升。4 4、产品规划分析、产品规划分析v中景盛世长安的7、主力户型为三房100-145平米，户型设计比较经济，总价竞争策略十分明显。v中铁大厦的产品定位和设计上与本案最为接近，其主力产品就是小面积落点的普通住宅产品，如80-90平米/套的两房和41-57平米/套的一房等，尽管是一梯8户的设计，但其市场接受度还是比较高，突出表现出小面积落点的总价优势。v相比盛世长安，冀兴尊园的面积落点明显要提高一个区间，几乎在功能相近的前提下，后者的单种户型面积落点明显要高于前者10-15平米。v简筑目前尚在项目初期，许多数据还未公开，从目前了解来看，该项目是目前区域内第一个按照“70%、90平米”新规标准建设的项目，直接可以判断出该项目的主力产品将是90平米左右的二8、居，是目前区域新盘当中，产品功能与本案竞争力（预期）最强的项目。5 5、价格态势分析、价格态势分析v目前来看，区域内价格水平由高至低排序分别为：中景盛世长安、冀兴尊园、简筑及中铁大厦，目前具体销售均价为5500元/平米、5300元/平米、4800元/平米（图纸认购）和4700元/平米。v区域内存量房交易价格上涨明显，目前区域普通宿舍、居民楼、商品房社区的交易价格范围为3700-5600元/平米，总价20万左右的老宿舍最为抢手。6 6、销售绩效分析、销售绩效分析v区域内住宅产品的销售状况普遍良好，几乎所有的推出项目都能在有限时段内实现比较乐观的销售业绩。v中铁大厦目前销售率为100%，大多产品力9、较差，采光通风均十分不理想，但该项目的主力去化较长，主要是期房图纸阶段面市，而且价格小幅频提，属于典型的人为拉长了销售周期。v中景盛世长安则是在取得预售许可证后集中售卖的方式，所以经过前期细致的客户储备工作和相对较低的入市价格，使得该项目的销售速度十分快，目前该项目一期已经售檠，而销售价格也由最早的3600元/平直升5500元/平米以上。7 7、客源状况分析、客源状况分析v购房客群的年龄层次较为明显，和整个房地产市场特点相近，换房需求最为迫切的30-45岁层次人员，投资、置业比重较大。v购买力最强的45岁以上阶层在该区域的需求旺盛，突出表现在普通住宅产品的消费需求上。v而首次置业人群则感觉普通10、住宅产品的总价门槛高，消费能力无法达到，而更多的考虑选择低总价的二手房。A A、客源分布、客源分布B B、客源阶层分布、客源阶层分布第二部分第二部分 宗地分析宗地分析宗地分析S S优势：优势：v项目北临中山路，蓝天商厦西邻，地段成熟、交通便利，区位优势明显。v项目中山路沿街商业体量较大，不仅提高了开发收益，也对商务产品提供了配套支持。v项目地块方正，适宜规划成院落布局，院落中部的景观处理明显提高了整个项目的综合品质。WW劣势：劣势：v项目产品类型过多，就单一产品类型而言的市场影响力比较有限，属于体量不大的综合项目体，推广效率和操盘条件都不理想。v用地强度大，尤其是大体量商业、商务的产品会对停车11、事宜提出了较高要求。v项目所在区域多为普通多层结构民宅，且房龄较长，整个区域的品质感有待改善。O机会：v中山路沿线新建房地产项目较少，本案属于稀缺地段项目，区位特质突出。v项目所在区域的市场供应十分有限，在区域市场呈供小于求的市场格局，十分适宜本案的入市。v近几年省会房地产发展迅猛，房地产项目的投资收益十分明显。T威胁：v项目商业体量较大，尤其是5F的商业布局对市场销售变现的压力巨大，对商业定位及运营模式要求极高，市场风险大。v金融政策的趋严对投资型产品的打击十分明显，对本案的需求会有一定消极影响。v目前整个省会房地产市场进入了比较明显的观望期，市场形势不容乐观，2009年的市场竞争将会十分激12、烈。结论：结论：v首先，考虑到该区域市场需求旺盛，应尽可能及早开工建设、销售，目前市场供应不足的机会十分难得。v其次，考虑到本案物业品质一般，产品力受到局限，建议考虑将本案规划为小户型公寓产品，最大程度的满足多元需求。v为了提高产品使用的便捷性，提升产品档次，建议采用精装修交房。第三部分项目产品定位第三部分项目产品定位说到产品定位，我们必须先说明一个关键问题，那就是为什麽我们要做、而且只能做“小户型公寓产品”，这样做的客观依据和市场结论是什麽？首先，让我们客观的列举我们项目的先天条件：首先，让我们客观的列举我们项目的先天条件：v成熟生活区、生活便捷、周边配套成熟v地幅小且临中山路v商业用地，413、0年产权其次，列举出宗地可能的产品定位方向：其次，列举出宗地可能的产品定位方向：v住宅产品（普通住宅、高档公寓）v商业物业（写字楼、商场、商业街区）v小户型公寓（精装修、毛坯）再次，我们从产品方向竞争力角度进行分析再次，我们从产品方向竞争力角度进行分析住宅产品竞争分析：住宅产品竞争分析：v普通住宅产品竞争：相比区域内众多普通住宅产品的综合比较，我们在规划体量、内部景观以及土地性质和年限等诸多问题上存在先天缺陷，而土地代价又高于其他住宅项目，成本上也处于劣势，因此没有竞争获胜的机会，属于无竞争力状态，所以在产品定位方向上给予否决。v高档公寓产品竞争：首先地段上就决定了本案无法成为一个高档公寓产品14、，周边的综合品质不高，也没有名山、碧水等名胜古迹等先天资源，致使物业品质无法明显超越整个区域的既定市场形象，其次就是受地幅大小局限，项目在停车和景观等环节都是缺陷，根本无法满足该层次客户的底限需求。最后，高档公寓产品的销售周期往往漫长，而且目标客户入市时点也大多是现房阶段，这样的开发模式并不符合市场现状和公司战略，因此，产品定位方向上不予考虑。商业物业竞争分析：商业物业竞争分析：v考虑到宗地本身用地性质就是商用，并且结合区域商业配套机能的需求，我们得出结论是，一定体量的商业产品需求客观存在，但如果项目全部规划成商业物业，将不符合我们项目开发策略和利益取向，首先商业产品的变现能力差，回款时间滞后15、，资金需求量大，市场风险难以估量，因此给予否决。小户型公寓竞争分析：小户型公寓竞争分析：v若将本案规划成小户型产品，则可以最大程度的吸纳居住、办公、投资等诸多需求的置业者，而且小面积落点、低总价也十分符合目前市场的主流需求，在市场竞争层面是可取的。另外，从成本分析上将，公寓产品无论在采光、性能等产品设计要求上都大大低于住宅产品的要求，因此可以最大程度的提高土地使用效率，加大面积体量，摊平高额的土地成本，提高单位面积的利润空间，使得开发收益得到保障。v目前省会小户型公寓产品的去化状况大体乐观，该产品类型已被广泛认可和熟知。总结：总结：v结合本案客观条件和市场竞争分析，得出本案规划方向和产品定位应16、该是高性价比的“小户型公寓产品”，尽量缩短销售周，走短、平、快的销售思路，以降低市场带来的风险，另外为满足街区商业的客观需求，可以适当增加底商体量。第四部分竞争市场分析第四部分竞争市场分析一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v石家庄从从0404年年出现的第一个小户型公寓产品自由港自由港到目前为止，楼盘位置基本上都比较优越，销售状况良好，价位比同期大户型楼盘要高，现均价5500元/平方米以上。这主要原因是小户型公寓低总价、低首付、低月供，并且背后都有大的经济商圈和消费群体做为其高单价的支撑点。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20032003年17、年9 9月月1313日开盘的自由港项目日开盘的自由港项目是石家庄小户型公寓的开创者，凭借南三条商圈强大的人流优势，为本市居民及外来经商者在当时提供了良好的投资、居住选择，而3300元/平米也高于当时房地产市场价格，属于高价楼盘。v20062006年年9 9月份入市的乐模月份入市的乐模是依靠南三条商圈优势成功的又一小户型公寓。乐模位于当之无愧城市中心区域核心地段，项目东侧为市重点中学 石家庄市一中，南侧紧临交通医院，西侧紧临南三条市场的建国食品城，北侧为石家庄市商业银行大楼。项目地理位置优越，交通便利，环境成熟，各种配套设施齐全，是投资、居住的绝佳位置。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小18、户型公寓市场回顾：v20062006年年1010月份红人公馆月份红人公馆开盘。其在小户型产品方面进行了许多尝试性创新，而且大部分创意新颖，使消费者对小户型产品的密度高、绿化低、采光差等问题有了新的认识。同时依靠石家庄市第二中学，以及人百商圈的支撑，使销售异常火爆。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年4 4月份中宏月份中宏*汇景国际入市汇景国际入市，项目位于长安区中山东路与青园街交叉口东北角，该位置属绝版稀缺地段，不但交通十分便利且周边娱乐、休闲、购物、金融、健身等配套设施一应俱全。依靠完美地段和周边配套设施成就了2007年石家庄房地产市场8000元19、/每平米的天价楼盘。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年8 8月份万隆国际月份万隆国际面世，项目由一栋20层住宅楼和一栋29层写字楼公寓级组成，是一个集居住、办公、商业、酒店于一体的大型综合物业，项目自身配套丰富，不但2号楼三星级酒店可以供业主享用，同时该项目还提供了7800平方米的商业会所，项目紧临河北经贸，河北师范大学，河北科技大学。项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，并且与北国先天下购物广场仅500米之隔，满足了投资、自住、购物、休闲等需求。该项目地块性质为军用土地转综合用地，使用权为50年（包括住宅在内）。2007年8月8号，住宅20、开盘，仅2天就销售完毕，写字楼与小户型公寓10月份面世。小户型面积区间4090平方米，价格由开盘时的5700元/平方米涨到现在的6300元/平方米。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年1010月份，金正缔景城商住部分博客月份，金正缔景城商住部分博客condocondo大欧洲城里的日记版小社区面世。给大欧洲城记录心灵历程的博客小社区，它巧居盛世欧洲城一角，默默地享受着欧洲城的繁华和便利，却独自地演绎着自己张扬的个性。商住楼规划总建筑面积约4156，分为三个相连的区域，产品位于B1区三层，共计：80户，户型面积：20-69，其中20-46的户型为一室公21、寓，70套；60-69为两室公寓，约10套。公寓均价5000元/平方米。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年5 5月份金世界月份金世界金裕公寓金裕公寓开盘，项目为11层精装小户型公寓，作为城市中央百万平米恢宏建筑，金世界是石家庄重点招商引资项目，也是目前石家庄最大的旧城改造项目。项目共占地面积381亩，总建筑面积100万平米，总投资39亿元人民币，是集住宅，商务、商业、公寓、写字楼等多种物业形态于一体的多元复合地产。整体为南小街旧城改造，地理位置无以伦比，均价为5500元/平方米。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20022、72007年年9 9月份花香维也纳月份花香维也纳华尔兹华尔兹以准现房入市，项目四期总建筑面积约17万平米，绿化率37.6%；项目总投资5 亿元。v项目分四期开发，其中一二期为多层，三期为六栋花园洋房，四期为五栋精装小户型公寓，小高层。目前小户型公寓均价：6400元/平方米，最高6700元/平方米。花香维也纳地处市中心地段，交通便利。项目定位为石家庄首席音乐主题的高档社区。在建筑立面及整体设计中以现代风格为主，并融入音乐元素、欧式建筑符号。小区内规划了大型音乐喷泉、景观水系、音乐小品和雕塑；小区配套设施齐全，规划了多功能音乐会所、下沉式音乐广场、幼儿园、小学、集中商业。一、石家庄小户型公寓市场回23、顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年1010月份，尚乘源商住小公寓月份，尚乘源商住小公寓接受预定。项目位于建设北大街与丰收路交叉口。工程共一栋23层高层，共457套 户型为：一室、两室，面积区间40-86平方米，均价4600元/平方米，现优惠价起价4290元/平方米，但必须是全款，贷款起价5100元/平方米，08年底入住。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年1111月月1818日优盘开盘，日优盘开盘，优盘是现在小户型公寓中唯一一个具有70年产权，配套天然气的酒店式公寓。优盘总占地15亩，总建设面积5万平方米，是市中心集住宅、公寓24、商业为一体的综合性建筑，项目为板塔结合建筑。主要接受咨询的为A座，B座和C座大部分为回迁户。vA座公寓由地下一层地上28层构成，地下一层为车库，14层为商业，528层为公寓，全部精装修，每层5梯20户面积区间4298平方米。项目地处中华街和工农路叉口，紧临火车站，共享东购商圈的地理优势，使该项目在接受咨询初期就备受关注。但在信息化的今天，各地楼市的风吹草动，都会立刻引起其它地方的关注，石家庄小户型公寓市场同样也受到10月份之后全国一线城市成交量和部分房价下降的负面影响，并且由于项目接受咨询期过长，使大部分购房者对该楼盘失去了信心，致使楼盘销售进度受到严重影响。虽然咨询登记客户达1300人左右25、，但开盘一个月仅销售90套，与20062006年年9 9月份入市的乐模，月份入市的乐模，20062006年年1010月份入市的红人公馆的火爆销售情况，形成巨大反差。月份入市的红人公馆的火爆销售情况，形成巨大反差。一、石家庄小户型公寓市场回顾：一、石家庄小户型公寓市场回顾：v20072007年年1111月份开盘的中心城，月份开盘的中心城，此为烂尾楼重新装修定位启动项目，由于项目现场形象欠佳和公众对其信心不足，造成销售并不乐观。虽然位置地处东购对面，但价格写字楼部分起价仅为3900元/平方米，精装公寓部分为起价仅为4400元/平方米。主力户型：精装小户型公寓40平米-80平米。序号案名基地面积()26、总建规模()在售规模()装修状况公摊(%)物管费 (/月)物业管理公司均价 (元/)主力面积()1中宏汇景国际12.8万52万3#：3.68万提包入住27-301.5爱业7300-8600562万隆国际中心0.95万12.7万2#南边单元公寓2.19万 精装（没有家具和家电）241.2恒辉物业公司 6300-650064-762#北单元公寓54-663优盘1.044万6万6万精装没有家具和家电（送餐桌）23.71.2金世纪650047-594观筑0.48万2.2万2.2万31.81.5恒辉物业公司 4600-480041-605万象天成2.8万17万东北角提包入住6金正缔景城（博客）20.5万27、(总)0.42万（小户型部分）0.42精装（没有家具和家电）28未定金正 物业510050-607金世界3#0.35万3.5万3.5万精装（没有家具和家电）21未定北京国贸物业5400-570051-638尚乘源公寓0.414万3.17万3.17万毛坯房251.1石家庄市蟠龙物业460044-58二、小户型公寓情况汇总三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、购买原因与目的以总价低和过渡需要作为两大购买主因，占据了总数的66%；小户型客户群普遍以投资为主；三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、影响购买因素 小户型客户群最认可的依次是：价格、周边环境、地段，合28、计61%；户型等产品因素合计为31%，在市场条件相近的情况下，产品自身的品质成为致胜的关键所在。市场对开发商品牌的重视度仅为3%，“品牌效应”影响有限；对升值潜力的关注程度仅为5%来，投资型需求已经逐渐转淡，自住型需求已经成为市场主流。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、面积和户型 市场上大部分小户型项目以50左右为主；5080的面积及二室一厅成为有部分需求；当今的小户型产品已经不再局限于一室一厅的单身公寓性质，而是越来越注重产品的品质和功能分区。在有限的空间内，追求更多更为合理的功能分区。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、精装修小户型产品的主力客29、户群相对年轻，追求省时省力。追求精致生活、希望即刻入住，而对装修成本等问题并非特别在意。作为另外15%的客户，相对注重装修成本、在生活品质上要求不高的人群，此外就是一部分个性群体，希望通过自己装修体现自己的个性，拒绝统一模块式的精装修。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、开放式厨房小户型人群多是社交活动丰富的青年群体，其厨房使用率并不高，是否是封闭式厨房对其影响不大。小户型居住群体也很少是“家庭式、家族式”居住。其各功能分区的设计也不同于普通住宅。现在的小户型产品基本也都是以敞开式厨房为主。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、阳台阳台已经成为重要的功30、能空间，因而，在做无阳台设计的房产品时需要仔细斟酌。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、社区配套生活的便捷度始终是客户最为关注的。因此，小户型产品不仅在品质上要做足文章，社区配套上也需待加强。三、石家庄小户型客户需求分析三、石家庄小户型客户需求分析、了解房产信息的主要来源 报纸、网络、销售中心、亲友推荐是其获得房产信息信息的主渠道，占了66%。而通过杂志、电视、房展会得知的并不多。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析1、供给量大幅增加 根据数据统计：石家庄房地产市场小户型公寓总套数：12542套其中07年以前清盘的项目有7500套在售项目有1500套31、即将开盘项目有3542套石家庄市小户型公寓市消化能力平均每年在4000套 虽然市场供应比较大，但是市场存在极强的消化能力四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析2、新增项目集中在火车站周边一环以内区域从新盘的规模来分析，桥西区集中了全市40%的新增公寓，供应量达到13.3万平方米。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析3、公寓发展形式单一，应该趋向多元化。客户对住宅提出更高的要求，需求的多样化，使产品功能增多形式多样化。目前市场今年新推出的公寓基本上雷同，形式比较单一，缺乏具体分类，公寓常见有：老年公寓，青年公寓，商住公寓，服务式公寓，酒店式公寓等形式。四32、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析4、小户型项目增多从开始2004年开始推出的自由港、乐模、红人公馆等都是主打小户型的公寓，多为两居和一居室面积从49.28-56.99平方米不等，占市场总量的比例不断提高；以前市场上很少见到纯粹小户型项目，如今小户型受到购房者和发展商的共同关注，新项目层出不穷。小户型以面积小，总价低，受到自住客户和投资客户的青睐。同时小户型公寓的销售速度快，发展商可以尽快回笼资金，降低开发风险，因此市场上在售的小户型项目均取得较好的销售业绩。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析5、中高档公寓市场主力仍然以投资者为主 在中高档小户型公33、寓市场仍然以投资者为主，投资甚至占销售量的一半以上，如2006年的乐模、红人公馆；2007年的中宏、汇景国际，财智西美、万隆国际以及金裕公寓等。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场供给分析6、性价比高的项目增多 石家庄的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施，服务已经成为公寓必备的要素，而不再单单是卖点。房子作为特殊的商品，性价比高的项目频频出现，取得较好的销售业绩。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场需求分析2007年公寓市场的总体需求状况比2006年乐观，市场对于小户型公寓的消化能力很强，除U盘34、中心城外，其它小户型项目的销售进度都非常快，基本上都是在短时间内消化完毕。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析B、市场需求分析（一）按客户的构成来分析，公寓客户分为以下五类：1、投资客户。这批客户手头资金充裕，消费能力强；看中楼盘的保值、生值潜力和投资回报；注重楼盘的品质和附加值，预计其所占比例将是本案目标客户比例的40-60%。2、城市精英阶层。包括企业中高层管理人员，中高层公务员，私营业主，这类客户年龄在30-45岁之间，有较高收入，注重身份和品位，注重商业区域氛围，对商机把握能力很强，注重生活品质，对楼盘的功能和服务看重。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析B、市场需求35、分析 3、小型企业。包括广告公司、贸易公司、艺术工作室事务所、咨询公司这一类客户是我们所说的商务中坚力量；具有较好的成长性，易接受新事物；其购买是在经济承受力、利益分配点、产品形象之间权衡，追求高性价比。4、SOHO人群。IT业、广告、文艺从业者，自由职业者等。这类客户年龄较轻，有较高学历，收入稳定，思想前卫，崇尚超前消费的消费观念，爱好SOHO，他们走在时尚的前沿，大多愿意选择交通便利，有成熟商业氛围的楼盘。5、外地置业者。包括外地来石企业及其高层员工；长期来石进行商业、商务事务者；来自外地的新移民这类客户长期租用写字楼和酒店，由于租金昂贵，是本案潜在的购买人群，他们注重交通和商业氛围，偏爱36、办公与居住一体。四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场需求分析（二）从市场的角度来分析，公寓市场呈现如下需求特点：*小户型公寓热销，成为公寓市场的亮点；*大户型豪华公寓受到高收入人士追捧；*中档公寓的特点不突出，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出；*买房者对公寓的整体素质投以更多关注；多元化将成石家庄市 场小户型公寓的发展趋势；*市场上的小户型产品无一例外在配套、装修上作足文章，标榜自 己是高端产品；*买房者对价格低的高性价比产品有强烈需求；四、小户型市场综合分析四、小户型市场综合分析、市场价格分析公寓价格从2004年开始发展，从自由港，到乐模、红人公馆、万隆国际，中宏汇景国际，价格始37、终稳步上升，现在小户型公寓市场均价在6000元/平方米左右。第五部分产品策划建议第五部分产品策划建议案名纵横国际冠邸主题推广概念：让一群人活的出类拔萃！产品定位 硬件立面现代、时尚、个性的立面，使本案成为地标性建筑。产品定位 硬件户型精装修硬件硬件建议大部分楼层采用毛坯交付以降低成本，提高性价比；少量楼层可做成精装修楼层，甚至可提供家具，真正实现“拎皮箱入住”。这样做有利于降低风险，抵御市场所带来的不确定性因素。产品定位产品定位空调系统裙房部分：配置中央集中空调系统，冬、夏季统一供热、制冷，保证室内有良好的空气环境。标准层单元：配置户式中央空调，各户独立控制室内温度和空调使用时间，共享空间配置38、中央空调，保证良好的休息环境。硬件产品定位产品定位产品定位 硬件硬件智能化智能驱动城市，在控制成本的同时，一定程度上实现5A 智能化是空间效率化的支撑性组成，已成为未来商务竞争中的 规定动作。其他：充足的车位无障碍空间：从平面空间到立体空间都为残疾人设置无障碍通道。手机室内信号增强系统气派、明亮的大堂设计。硬件产品定位产品定位品牌物业管理可通过合作挂名、委托培训挂名、签短期合同等方式引进品牌物业管理公司标准服务项目日常特色服务项目有偿特色服务项目软件软件产品定位产品定位高品质配套酒店式服务功能家居服务功能商务服务功能娱乐休闲服务功能饮食服务功能软件软件产品定位产品定位物业管理建议物业管理建议保39、安服务安保监控车辆管理消防管理出入控制安保巡逻紧急预案员工培训治安协调外围清洁公共区域清洁单元内清洁外墙清洁特约服务24小时维修设备维护保养长期修缮常规物业管理保洁服务工程服务酒店物业管理整合酒店物业管理整合理财中心个性化服务商务中心商务秘书服务酒店式大堂经理服务公司网站制作及管理公寓物业服务酒店化来访管家服务代订租车服务热线服务洗衣服务留言服务叫车服务免费服务项目二十四小时送货酒店预订邮递服务报刊杂志订阅垃圾收集机票预订室内植物租赁快递服务有偿服务项目房间清扫服务会所服务维修及保养服务宴会服务资产管理服务代客出租，费用收支纵横国际冠邸贵宾会员制俱乐部实现的全面实现的全面“私有化私有化”小区实现全面的会员制。纵横国际冠邸贵宾卡专属会员的传奇生活之旅 可将此卡作为纵横国际冠邸品牌和物业管理品牌的集中张扬表现。与物业管理合作，使此卡具有智能IC卡功能、物业管理服务功能、商务服务功能，小区商业联盟消费折扣功能、周边酒店消费会员折扣功能、开发公司客户会会员卡等功能，使纵横国际冠邸贵宾卡成为一张“万能卡”。私人健身教练私人健康档案和健康咨询师私人美容师私人管家业务私人理财顾问企划部分企划部分VIl房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。THANKS.贰零零捌年贰月贰捌日