1、万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司 2009年年2月月第一部分第一部分 商圈调研与分析商圈调研与分析 第二部分第二部分 步行街设计建议步行街设计建议 第三部分第三部分 项目管理建议项目管理建议 目目 录录o第一部分第一部分 商圈调研与分析商圈调研与分析万达广场中山路平安大街一、东购商业区调研与分析石家庄最大的石家庄最大的综合型成熟的综合型成熟的核心商业区核心商业区1）总体情况东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特征。东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿2、线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。2）业态分析 东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、新百购物广场、华联商厦、王府井百货四大购物中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装市场、太和电子城、天元名品服饰广场、金百丽时尚广场等众多的专业市场或主题商场，国美电器、苏宁电器、大中电器、康宁医药商场、丽华音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、麦当劳等餐饮娱乐业态。新新 百百 广广 场场天天 元元 名名 品品东购商业区业态表东方购物中心：东方购物中心：租赁标准：租金在租赁标准：租金在120120元元-200200元元/月月/平方米平方米；物业管理物业管理费：费：2525元元/月月/平3、方米（含空平方米（含空调费、保洁等费用调费、保洁等费用,按使用面按使用面积收费）积收费）业态业态商业名称商业名称规模规模档次档次消费群体消费群体经营情况经营情况百货百货商场商场东购东购4.54.5万万中档中档衍射石家庄，主衍射石家庄，主要集中在桥西的要集中在桥西的消费人群消费人群石市零售业龙头石市零售业龙头王府井百货王府井百货3.83.8万万中档中档白领、中高收入白领、中高收入者者引进新品牌，超前定位，进而引进新品牌，超前定位，进而水土不服水土不服新百广场新百广场4 4万万中档中档桥西中产阶级消桥西中产阶级消费群体费群体按按MALLMALL模式升级不断改进，石模式升级不断改进，石市排名前列市排4、名前列华联商厦华联商厦4 4万万中低中低档档工薪收入阶层工薪收入阶层经营一般，暂时对此商圈不构经营一般，暂时对此商圈不构成影响成影响主题主题商城商城天元名品天元名品4 4万万中档中档石家庄年轻时尚石家庄年轻时尚群体群体南国时尚服饰广场，经营情况南国时尚服饰广场，经营情况良好，有赶超福兴阁之势良好，有赶超福兴阁之势专业专业市场市场福星阁福星阁2 2万万低档低档低收入，及工薪低收入，及工薪阶层阶层一度风靡石市，以低价取胜，一度风靡石市，以低价取胜，而今仍有市场而今仍有市场太和电子城太和电子城4 4万万批发市场批发市场电子产品集散地电子产品集散地专卖专卖店店大中、国美、苏大中、国美、苏宁宁2 2万万5、电器电器知名家用电器零售商知名家用电器零售商李宁、班尼路、李宁、班尼路、以纯以纯各约各约100100时尚年轻群体时尚年轻群体品牌休闲服饰品牌休闲服饰配套配套商业商业业态业态新华美食城新华美食城低档低档餐饮餐饮快速中餐消费群快速中餐消费群依托大客流量维持依托大客流量维持肯德基、必胜客肯德基、必胜客西餐西餐快速消费群体快速消费群体满足人们时尚饮食消费满足人们时尚饮食消费3）东购商业区人流量和整体经营情况 东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万，本案所在地区人流量为东购人流量的1/3为3万人，说明本商业区的人流量目前还大部分集中在金桥路以东，以西客流量比较少。该地区东购、天元和太6、和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；传统新华集贸市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，其它传统的批发或专业市场经营正逐渐走向衰落二、北国商业区调研与分析1）总体情况 北国商业区是在老燕春酒店之后北国商城建成后开始形成起来的，是石家庄中高档消费的商业区，其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。该商业区位于石家庄市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，因此作为一个中高档消费商业区尤其合适，但目前来看该商业区业态比较单一，主要市场份额还是北国商厦一支独秀。2）业态分析北国商业区业态表北国先天下7、购物中心：租赁标准：租金在150-250元/月/平方米物业管理费：9元/月/平方米 (含空调费、保洁等费用，按建筑面积加公摊面积收费）业态业态商业名称商业名称规模规模档次档次消费群体消费群体经营情况经营情况百货商场百货商场北国商城北国商城近近5 5万万中高档中高档桥东中高收入桥东中高收入北国品牌深入人心，定位明确。销北国品牌深入人心，定位明确。销售额属石市百货业之最售额属石市百货业之最北国先天下北国先天下4 4万万高档高档高收入群体高收入群体提升了石市形象，丰富了石市高端提升了石市形象，丰富了石市高端市场，满足了高收入群体的需求市场，满足了高收入群体的需求世贸名品世贸名品1 1万万高档高档高收8、入群体高收入群体世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好状况良好专业市场专业市场长安鞋城长安鞋城1.51.5万万中低档中低档工薪消费工薪消费经营单一，难以满足经营单一，难以满足专卖店专卖店三信三信300300中档中档工薪，白领消工薪，白领消费费石家庄本土品牌，定位准确，有固石家庄本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体定的本土客户群体时尚一条街时尚一条街30003000低档低档中低收入中低收入时尚饰品及服装，逐渐淡出市场，时尚饰品及服装，逐渐淡出市场，缺少竞争力缺少竞争力配套商业业配套商业业态态影乐宫影乐宫1 1万万中档中档工薪，白领消工薪，白领消费费省会知名娱9、乐场所集散地，餐饮省会知名娱乐场所集散地，餐饮KTVKTV酒吧影院等酒吧影院等 该商业区业态相对单一，除了两家百货店外，基本上就是各种专卖店和配套业态。3）商圈整体人流量情况 北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国北国商城客流量为8万人，占整体的80%，也就是说到北国商业区的客户80%成为北国商城的客流量，这于东购的客流量只占东购商业区的50%有显著区别。4）各种业态档次和经营分析百货店：北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在市场份额比较小、竞争越来越激10、烈的石家庄商业市场立于不败之地。三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店，加上世贸名品和北国商城的竞争，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情况得以能够持续维持。专卖店：北国商业区即辐射区的专卖店主要以中低档品牌专卖为主，比如三信等服装专卖店，其避开了北国高档品牌的竞争，经营情况一般。配套业态：北国商业区的配套业态很成熟，也是石家庄中高档餐饮、娱乐的积聚区，尤其是影乐宫已经成为石家庄最成熟的娱乐商业区，这些配套业态与北国商城形成了相辅相成的关系，经营情况比较好。三、商业区消费需求分析购物人群划分：购物人群划分：1）购物人群分类（按收入）：中产阶层（11、2000元/月以上）、工薪阶层（6002000元/平方米）、低收入阶层（600元/平方米以下，包括学生等年轻人群）2)居住或工作地区：桥西、桥东、郊县购物地点购物地点选择选择：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专卖店购物，年轻人和低收入认士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购物地点选择有一定区域性。1）东购：郊县、桥西大部分中产阶层、工薪阶层主要选择在东购购物，桥东工薪阶层购物也经常去东购。2）北国商城：桥东中产阶层主要在北国商城购物，桥西少部分中产阶层选择在北国购物。3）福兴阁、天元名品等专业市场、主题商城：年轻人、低收入人群购物经常性的选择。4）新百、益友、12、建华等老字号商场：拥有一批忠实的企业老职工和周边居住区购物人群对两大商业区对两大商业区对比评价对比评价：1）大部分中低收入人群认为东购商业区既能逛东购，有能逛新华集贸等批发市场，偏好东购商业区，但觉得桥西餐饮、娱乐等设施不如桥东，一般餐饮、娱乐消费都在桥东。2）中高收入人群尤其是桥西消费者认为东购环境好、服务态度好、经营管理完善、商品价格中档实惠。3）桥东中高收入人群比较认可北国商城的商品中高档次，人为在北国购物显档次和身份，但同时并不排斥东购。4）低收入和年轻消费者更认可东购商业区，这里有老牌服装市场福兴阁，还有时尚、价廉物美、环境好的天元名品。两商业区租金水平情况区域区域项目名称项目名称经13、营品种经营品种租金水平租金水平东购商业区东购商业区太和电子城太和电子城电子产品电子产品街铺黄金地段街铺黄金地段230-300230-300元元/平方米平方米福星阁福星阁服装服装街铺黄金地段街铺黄金地段210210元元/平方米平方米伊马商城伊马商城美发用具美发用具108108元元/平方米平方米东购底商东购底商服装服装230-270230-270元元/平方米平方米巴黎春天巴黎春天饰品饰品309309元元/平方米平方米新华集贸新华集贸服装批发服装批发批发商铺每铺位批发商铺每铺位5 5平方米，平方米，400-500400-500元元/平方米平方米天元名品天元名品时尚服饰时尚服饰180180元元/平方米14、平方米百信底商百信底商运动装运动装240240元元/平方米平方米金百利金百利130130元元/平方米平方米百信百信107107元元/平方米平方米北国商业区北国商业区长安鞋城长安鞋城鞋鞋138138元元/平方米平方米三信三信箱包，裤子箱包，裤子100100元元/平方米平方米西大街西大街饰品饰品210210元元/平方米平方米中山路青园街中山路青园街服装服装121121元元/平方米平方米青园街青园街美容街美容街105105元元/平方米平方米新天地新天地服装服装100100元元/平方米平方米对石家庄市商业情况总体评价 石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，主要表现在两个15、方面，一是外县市和本阜的集中消费带来零售商业的繁荣，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市场为首的批发商业的发达。从市场调研的情况看来，石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平的提高，零售商业却正在蓬勃发展中，各种新的商业业态不断涌现。石家庄的传统批发商业在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但由于批发市场繁荣的年代形成的石市人的消费习惯依然影响着新出现的众多零售业态，这是石市商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。o第二部分第二部分 步行街设计建议步行街设计建议3.建议优化调整扶梯的位置；步行街大中庭设置三部观光电梯太多，建议采用减少一部,增加留下两部承载能力的设计；西北角娱乐楼客梯位16、置在结构内部不方便，建议调至对外出入口附近；1.由于回迁商业产权独立，且业态尚不明朗，为保证项目大商业部分整体的业态布局、品质档次及经营水平的统一，该区域应保持独立封闭管理，不与大商业设置联系的通道。2.应尽量保证步行街大中庭的完整性，为日后该处用于会展场所提供可能，娱乐楼与步行街通道应避免正对中庭，建议设置面向步行街通道，以减少与步行街错时经营、噪声等相互干扰；超市应独立设置出入口，门口退还为铺；娱乐楼北侧出入口建议下移；大中庭店铺面积大中庭店铺面积过大；过大；百货出入口可减少一个；百货出入口可减少一个；步行街设计建议步行街设计建议5.鉴于各业态货梯位置设计于同侧，建议在步行街与回迁商业及百17、货楼间增设夜间货运通道，特别是二、三层餐饮区域营业时间较长，特别是二、三层餐饮区域营业时间较长，建议相应的通道设计可控卷帘通道或专用通道，以方便晚间停业后建议相应的通道设计可控卷帘通道或专用通道，以方便晚间停业后顾客及加班员工离开；顾客及加班员工离开；4.整个步行街三层共计五万多平米，共设有三组6部货梯，恐难满足日后运营的需要，建议增设一组货梯或在此基础上增大货梯的载重量及轿厢尺寸；另，货梯通道应进行优化，尽量避免出现拐角；7.步行街各层与卫生间配套的保洁储物间，应具有上下水功能，形成公共保洁点；步行街设计建议步行街设计建议6 6、应保证目前商业地下平层停车位为应保证目前商业地下平层停车位为118、0001000个的规划。个的规划。B2B2层约层约600 600 余个车位，仅一个出入口。建议增至余个车位，仅一个出入口。建议增至3 3个，其中至少保证一个车道个，其中至少保证一个车道可直接通往地上，高度需满足货运及垃圾清运的高度要求；可直接通往地上，高度需满足货运及垃圾清运的高度要求；o第三部分第三部分 项目管理建议项目管理建议1、鉴于项目非商业部分体量巨大，且存在多种业态，建议将项目整体按业态划分出几个物业管理区域或单元分区，并在办理物管手续时，结合项目开发证件办理的过程，向政府提出该区域划分的要求，以保证物业顺利接管及后期运行管理的稳定；2、对于划分出的各物业管理管理单元分区，建议应各自19、具有独立的进出入口（人车行分开），且各分区主出入口间不临近或相对设置，保持各分区动线的相对独立，以减少各区域间的相互干扰；项目管理建议项目管理建议注意3、由于回迁量相当大，建议对该区域除分区规划外，各系统亦应与其他区域独立。加之物业费标准较低，建议可考虑将该组团独立实施封闭管理，以减少对其他部分商品房物业费的定价和在管理上带来的诸多干扰，以规避政策和管理风险。6、纯住宅部分的物业管理用房，应严格按照石家庄地方政府规定比例单独配置。(新建商品住宅项目应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房石家庄市物业管理用房暂行规定，石房200683号)5、商业管理用房的位置应设置于楼20、上，办公区面积应不低于1500（另需设置不小于600的员工餐厅），由于有保安宿舍，建议在位置布局时需充分考虑通风和采光。（综合体应考虑统一设置）。4、关于垃圾房的建造，均设于B2层，对标高及运输线路提出较高要求；建议位置应与各卸货区组合设置，且尽量靠近主通道标高最高区域；分设干、湿两个部分，面积分别不小于60；项目管理建议项目管理建议返 回返 回960返 回返 回返 回返 回石家庄市物业管理用房暂行规定 石房200683号 实施日期：2006年11月28日1、新建商品住宅项目应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房：住宅小区建筑规模在5万平方米（建筑面积，下同）以下的21、，物业管理用房面积不得少于40平方米，间数不少于2个自然间。住宅小区规模在万平方米以上，应当配备独立的物业管理用房。住宅小区建筑规模在15万平方米以上的，为了方便管理，应当将物业管理用房设置在小区业主便于找到的位置或小区主出入口附近。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不得计入物业管理用房面积；物业管理用房必须是独用成套房屋，不得设置在地下；设置在住宅楼内的，应当具有独立的使用通道。2、开发建设单位应按下列标准建设物业管理用房：房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；物业管理用房应具备独立使用条件。必须符合消防、环保、卫生等方面的要求，上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能，并独立计费。小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。