1、崇文 前门特色商业街项目规划及招商方案第一章 项目概况1.1 项目名称前门特色商业街项目1.2 项目建设地点前门特色商业街项目四至范围 ：北起前门箭楼脚下的月亮湾，南至珠市口，西至前门大街西侧建筑，东至前门 东路，路网密布，主路辅路胡同交织相连，人行、车行便利。项目占地面积共 22.4 公顷。1.3 项目招商主体1.4 项目建设内容及规模前门商业街项目计划按照上世纪二三十年代的风貌，以真实老照片为依据进行修缮，一律采用真材实料，精雕 细刻，修旧如故，在涉及风貌的修缮建筑施工中，提倡用保守传统的工艺方式：如木刻、石刻、油漆、彩画，基本 都是手工。凡涉及内容功能的提升，都提倡用现代科技工艺、技术、2、设备，如空调、网络、音响、监控等，确保了 修缮后历史文化街区风貌的真实感和现代的功能感。 前门地区占地面积共 22.4 公顷，大街共有 52 个单体，建筑面积约 6 万 m2。前门大街已于 2008 年 8 月 7 日正 式对外开街，此次开街只是建筑风貌的展示，12家老字号已经开门营业，其余商户将会陆续进驻装修。1.5 项目总投资项目建设总投资约 100 亿人民币。1.6 项目建设周期本项目从 2006 年 10 月开工，预计 2009 年底建设及招商工作完毕。1.7 报告编制依据1）北京市规划委员会编号为 2005 规（崇）意字 0025 号的规划意见书 ； 2）项目已取得北京市发改委出具的3、关于前门大街及东片保护整治项目核准的批复【京发改（2005）1809 号】； 3）项目单位提供的相关资料。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设的背景前门大街是北京著名的商业街，是首都北京重要历史街区，也是旧城三大商业区之一，位于京城中轴线，是老 北京市井风貌、史迹文物保存最完整的地区之一，同时主要承担着前门地区南北向社会交通及公共交通，满足“天街” 沿线商业发展的要求。前门大街长度约 850m，宽度21-25m，随着岁月的变迁，大街道路使用年限较长，虽经过多 次整修，仍无法满足日益扩大繁华的前门地区商业街的要求。修缮前的路面为沥青路面，老旧破损，既不利于游客购物观光，也无法满足公共、4、社会交通的负荷，一度严重影响了前门大街的整体形象，制约了其进一步发展。 前门地区一直是北京建筑文化、商贾文化、市井文化、会馆文化、梨园文化最为发达和繁华的特色街区，可谓 民俗风情万种，文化韵味源远流长，每年都有大批中外游人慕名而来。为了更好的保护历史文化遗产，保护首都古都风貌，改善人民群众的居住生活条件，经北京市委、市政府的批准，崇文区委、区政府全力组织实施，前门大街 修缮整治工程于 2007 年 5 月 9 日正式动工。 整修一新的前门大街，通过引进中华老字号店铺而复兴传统商业，通过引进高档次的店铺而聚集商业人气，充 满历史气息的前门商业区，将成为北京新的旅游热点地区。本项目立足于挖掘前门历5、史文化，通过恢复旧有的历史 景观，植入文化内涵，最终形成以前门历史文化为核心的文化旅游产业，促进区域经济增长。 前门地区的商业发展历程，不仅仅是北京商业发展繁荣的历史见证，同时也是中国城市商业发展的一个典范， 通过整合前门地区的商业资源，历史资源和民俗资源等，可以显著提升前门地区的旅游认知形象，为其聚集人气，从而形成具有国际竞争力的商业旅游示范地区。图2-1 前门开街人潮2.2 项目招商主体单位简介单位名称 ：北京天街置业发展有限公司 注册资本 ：29411.7647 万元 经济性质 ：有限责任公司 法定代表人 ：田耘 联系地址 ：北京市崇文区小江胡同 38 号 邮政编码 ：100051 北京6、天街置业发展有限公司是依据中华人民共和国公司法及有关法律、法规的规定的、具备专业进行房地 产开发、销售 ；商品房、自有房产的物业管理等项目开发、经营的国有资本授权开发经营企业。2.3 项目建设客源市场分析预测前门大街商户情况名称及分类：餐饮业：全聚德、都一处、一条龙；其它服务类：大北照相、中国邮局；食品：庆林春、张一元、月盛斋百货：亿兆百货、尚珍阁；文化教育类：中国书店；医药：长春堂； 前门大街商户情况：8月7日至10月26日，12家老字号销售总额5347万元，日均销售额66万元，客流总量119 万人，日均客流量 1.5 万人，大街人流总量 937 万人，日均人流量 11.5 万人。开街近三个7、月以来，八、九两月销售额基本持平，十月份，12 家商户日均销售额比奥运期间提高 5万元，明显体现十一黄金周带动效应。销售额上升主要来源于餐饮业全聚德、都一处、及一条龙，其它商户与奥运期间不相上下。 前门大街历经 500多年的风雨沧桑，其繁华和热闹一脉相承。无论对北京还是北京人来说，前门大街的记忆都无可替代。它在正阳门前延伸向南，不乏皇家气势 ；它聚集了京城最知名的老字号，公平交易、童叟无欺 ；它亦平和亲切。此次修缮完后的前门大街上，国际品牌和中华民族品牌将并驾齐驱，将更加体现北京作为国际大都市的风范， 必将吸引更多的中外游客前来观光游览，带来的经济效益并将会非常可观。2.4 项目建设思路强调从8、城市肌理、风貌、历史建筑遗存、老字号传统商业、会馆、四合院居住环境、意识传闻等多元文化进行 有机的整体性保护。 遵循历史发展规律和“有机生长”原理对历史建筑与文化进行“有机更新”、“延续发展”的动态保护。换发地 区老字号商业、会馆、市井文化、四合院居住环境的新时代活力。采取对地区历史文化进行定性、定量的分析，制定科学的分区、分级保护原则规划与实施措施。达到“保护与发展”、“历史与现代”相协调统一。发挥历史文化资源的永续价值。图2-2 前门大街“前门大街”因位居正阳门南口，曾有“正阳门大街”的俗称。前门大街为古都中轴线居中的商街，更是正阳 门到永定门的南北向“天街”之称的主街。为皇帝祭天的“通天9、之道”，也是进入都城的国门所在地。 建成后的前门大街将保留“全聚德”“、大北照相馆”、“月盛斋”、“中国书店”、“便宜坊”等诸多老字号品牌， 吸引国内外知名顶级商业品牌 ；重现正阳桥、五牌楼、有轨电车等重要的历史文化旅游景观，以永恒的兴旺活力， 再现“盛世天街”的辉煌。 作为 2002 年列为北京市旧城 25 片历史文化保护区之一的鲜鱼口地区。其保护规划强调原地、原貌保护。鲜鱼口街功能为融老北京传统“京味”、“京韵”特色商业、市井文化、旅游、购物、休闲于一体的步行街。 其他商业区域将依据商业规划的要求，将传统的建筑风格与商业、旅游、餐饮、娱乐等不同的业态组合有机地 结合在一起，用以丰富前门商业10、街区全新的消费需求。 按照先易后难、以点带面、逐步扩展、循序渐进的“微循环式”整合更新模式，实施有效的持续保护。2.5 项目建设的必要性随着岁月的流逝，前门大街这条与王府井、西单齐名的老北京商业街，传统风貌已荡然无存，昔日繁华已 不复存在，百姓心中北京商业中心的地位已经消失。陈旧的设施、无序的业态，已然影响到了前门商业街自身的发展。 随之而来对文化业、旅游业的影响也是不容忽视的。 北京至今还没有一处具备老北京特色的商业街区。西单、王府井商业街的定位无论是业态布局、还是建筑模式 风格，均己与老北京传统风貌相差甚远。前门作为老北京最后一块传统商业区，有理由将老北京民族、民俗商业文化展现在世人面前，11、形成京味传统商业区的标志性象征。以传统文化与现代时尚的结合，营造具有国内、国际知名品牌的全新商业街区，是前门商业街区的目标定位。 商品琳琅、酒楼兴旺、商市繁荣、灯火通明、逛而不厌、流连忘返的人性化新前门大街，将重振该地区文化与旅游业的繁荣。 项目的建设，既能满足对于中华传统文化元素与现代科技相结合的产品需求，又能很好地弘扬和传承中华文化， 促进北京市文化创意产业的发展，促进区域产业结构提升，必要性明显。 随着 2008 北京奥运会的召开，将带来巨大的旅游消费市场。作为国门的显著标志前门大街的修缮整治工 作的必要性越来越显著。 保护前门大街的历史街区风貌，以精心的设计升华老北京商业街建筑风采、精12、湛的建筑艺术和人性化的品质。 展示位居中国国门“盛世天街”所体现的中华精神和泱泱大国的气质。 以多彩的历史文化活动和传统的商业活动，再现前门大街传统的“皇帝祭天”、“正阳桥观灯”、“市井文化”及 现代文化彩车等的风采和魅力，丰富首都旅游景观。 形成传承和弘扬民族传统文化的核心区、促进商业旅游与文化发展的核心区，同时提升前门商业街区在国际上 的品牌知名度。第三章 项目地理位置及建设条件3.1 项目区位情况及建设具备条件前门地区现今保存着古都自元、明、清延续至今约 730 年的独特城市肌理。顺应地形及古三里河道不直的弧形、斜向、南北向胡同的机理特色和街区内街巷格局。街巷和胡同别称、老字号商店、四合13、院形态和历史逸闻故事、街 区旧时市井文化等几乎完整的保存原状，各时期各类历史文化信息可准确识别，是北京珍贵的“历史记忆”。 区内较完好地保存着传统街区空间形态，明清至民国初的街区风貌，仿古的传统式现代建筑等，呈现出中西古 今建筑风貌并存的魅力。 区内保存着底蕴深厚的传统老字号等商业基础、商店（前店后厂、作坊、银号、餐饮、茶楼、戏院、旅馆、四合院等）和市井功能齐全的建筑类型，浓郁的市井生活氛围。区内的四合院居住模式及丰富的会馆文化延续至今，已形成具 有独特价值的旅游资源。 前门文化产业集聚区内原有著名老字号 13 家：大北照相馆、月盛斋、庆林春、全聚德、都一处、一条龙、中国书店、 黑猴杂货店、便14、宜坊烤鸭、兴华园浴池、天兴居炒肝、通三益南北风味食品。图2-3 庆林春茶庄 图2-4 会馆原有会馆 5 处 ：阳平会馆、台湾会馆、云间会馆、湖北会馆、江西会馆。 庙宇 6 处 ：灵应三官庙、观音阁、关帝庙、福德禅林、柳祖祠、乾泰寺。 有价值建筑 36 处。 挂牌保护院落 29 处。 市级文物 1 处阳平会馆。 区域内包括前门大街在内重要历史街巷3条：前门大街、鲜鱼口街、西打磨厂街区域内共有传统街巷胡同 22 条，胡同肌理是前门街区特色 ；建筑文化、会馆文化、戏曲文化、商业文化、饮食文化层层叠加，灿烂丰富、历史悠久、积淀深厚。因而，将吸引来自天安门广场的大量游客迅速聚集于前门大街 正阳桥入口，进15、而游览整个前门历史文化。 修缮后的前门大街一带，市政基础设施得到完善，大街现状有一条 DN600mm 上水管线，全长约 800m。另 外有 1 条 DN800mm 的上水管线，管长 830m。雨水管线 (D=500 1550mm)，向南接入两广路北侧雨水预留方沟（WxH=2800x1500mm）。污水管 (D=400 1050mm)，向南接入两广路北侧污水预留管（D=1050mm）。 大街内现状电力管井 150mm x10，总长1123m。热力管线约 2200m，满足该区域供暖需求。天然气管线1266m。 前门大街地区周边社会车辆由南向北单行线，两侧为非机动车道，周边道路珠市口西大街和前门西大16、街已修建并投入使用多年；煤市街（前门大街西侧路）也投入使用，该道路路面宽15.5m，机动车为一个车道，部分路段为 两个车道，为北向南单行线，两侧设有非机动车道为双向行驶；前门大街东侧路目前已建成并投入使用。 前门地区的地下停车库是公共服务支撑体系的一大亮点。为了方便广大消费者的泊车问题，特别是解决众多旅 游团体的大客车泊车问题，前门大街区域内计划设置地下停车场，总建筑面积约 16.65 万 m2，总车位 3440 辆，设 置垂直电梯和滚梯共 45 部，使客人能够方便的到达欲前往区域。并预留与地铁 8 号线相通的接口。3.2 项目建设规划、批复条件以及招商相关政策有关批复： 北京市规划委员会编号17、为 2005 规（崇）意字 0025 号的规划意见书。 项目已取得北京市发改委出具的关于前门大街及东片保护整治项目核准的批复【京发改（2005）1809 号】 区域保障性政策：崇文区行政服务大厅将在前门街区开设窗口，工商、房管、质量技术监督、科委、文委、旅游、金融、信息化管理部门等一体化办公，现场集成服务。同时，区域内还将进行其他各项服务支持 ： 1）建设统一的金融结算平台，以服务广大商户及消费者的资金支付，以便对消费者进行统一的优惠折扣。 2）建设物流中转机构，对商户的物流产品进行统一的运输。 3）建设文化保护区专项技术平台，为传统建筑的修缮提供了专业层面的保障，同时也为其它地区的文保建筑 18、的修缮提供了特有的技术支持。 崇文区政府科学技术委员会、科学技术协会、区发改委、区文化产业办、工商局商标广告科、质量技术监督局 等在街区都设有分支机构，管理知识产权。为保障维护知识产权工作的顺利进行 ： 1）区域内将特别设立专门的知识产权保障和服务机构，配备专门人才，及时、有效、公平地解决知识产权等相应的问题。 2）对本区域内经营的产品品牌必须通过严格认证、必须由专家委员会认定为自主知识产权的企业和品牌方可 入住，坚决杜绝假冒伪劣产品的出现。 3）文保区文物保护技术目前正在申请专利。 地区引导扶持政策 ： 崇文区政府设置了扶持老字号专项资金和文化创意产业扶持专项资金。对于文化创意产业的经营场所19、，租金连续三年或减或免，对业绩突出者给予奖励，对发展需用贷款提供担保、贴息。 区政府给与政策 ： 每年 1000 万元扶持老字号专项资金。 每年 2000 万元文化创意产业扶持专项资金。 区财政给与政策： 对于老字号企业给予纳税方面的优惠，采取部分税金返还的奖励策略。 区发改委、文化委、文化产业办： 给予政策支持，对于区域内的具有文物价值的建筑物修缮，安排区级专项资金并帮助申请国家和市级专项资金 的支持。并从发展旅游、支持文化创意项目的角度研讨制定具体政策方案。第四章 项目建设内容及方案4.1 项目建设原则1）坚持保护传统文化与商业振兴相结合的原则。以历史文化为基石、老字号商业为特色、拓展商业20、文化新领 域为动力。突出前门“天街”的主题概念，传统品牌资源保护和落实地区、街巷、商铺、会馆、酒楼、茶馆、戏台等多种资源相融合的传统模式，以文化、旅游、娱乐、购物、休闲、商务多元化业态组合，提升街区形象、价值与活力。 2）正确处理民族传统和现代时尚的关系，坚持延续历史、传承文脉，以传统的文化业态为主体，立足于现代 国际城市的功能框架和商业分区，实现传统与现代、民族与世界的有机结合；展示传统文化与现代文明交相辉映的 魅力。 3）突出前门大街中轴线的统帅地位，发挥前门大街在商业区的龙头作用，体现民族传统的“根”，打造出前门大街为“中华第一街”的形象。在前门大街和西片的修缮整治中，前门大街先行修缮、21、先行招商、先行开业，以提升整个商业街区的价值，带动其他街区的招商。4.2整体建设方案 注重大众文化体验形式的建立 ： 前门大街北起正阳门箭楼、南至珠市口，全长 845m、宽度平均 21m。 加强对老字号，优秀的传统商业模式的保留和传承，部分地段坚持保护修缮的原则，以恢复历史原貌为主，采 用现代建筑加传统中式建筑符号为特色。按照这样的风貌格局，其业态分布为 ： 1）中华老字号 ：前门大街将保留大北照相馆、月盛斋、庆林春、全聚德、都一处、一条龙、通三益、中国书 店等多家老字号品牌。同时吸引一些著名的中华老字号品牌进驻大街。 2）社会服务业 ：保留和引进银行、邮局、书店等行业，作为对前门大街商业业态22、不可或缺的一部分，合理配 置在前门大街两侧。 3）高档零售业，如路易威登、乔 治阿玛尼、香奈尔、古奇、施华洛施奇、 APPLE 等国际品牌店、专卖店、旗舰店。 同时有选择的引进古玩字画、工艺美术品等文化旅游产品业态，更好的营造中国传统文化氛围。地下预留地铁 8 号线用地，并增建 10 万 m2 大型停车场。通过世界一线的流行品牌以及特色时尚品牌的零售、现代服务，将前门大街原有单纯的游客消费者充分扩大化，实现消费规模和消费文化档次的提升。 坚持老字号文化的展示和传承 ： 前门地区曾经店铺林立，商贾云集，全聚德、六必居、同仁堂、都一处等著名店铺牌匾相望。在老字号商业经营中，注重质量、讲究信誉、服务23、周到、善于经营管理、保持传统特色等等。经过数百年的经营累积而形成的传统商业文化， 已成为北京优秀传统文化的重要组成部分。 作为见证了百年沧桑的民族老字号来说，前门街区是其生命的延续。本项目着重通过对历史文化的保护、延续 区域内的各种历史文化遗存，来展示、弘扬传统民俗文化精华，体现传统“京韵”文化特色。本区域内，将集合多家中国著名的老字号商业，并附以民间精美手工艺品前店后厂的特色模式，共同构成“老字号、传统文化及旅游” 展示区。既传承传统商业文化，同时又能够融合、繁荣现代商业。 老字号文化展示区是整个历史文化集聚区的精髓，是国内外游客了解北京、亲近老北京商业文化的一个平台和 窗口。 针对老字号文24、化各自不同的特点，计划采用如下方式 ： 1）恢复原有老字号 ：保留并原址修缮黑猴商店、便宜坊、天兴居、通三益四家老字号品牌。 2）引进餐饮老字号：引进诸如东来顺、烤肉季、小肠陈、锦芳、锦馨等一批经营状况及效益较好的老字号品牌。 3）引进保健业入住。在兴华园浴池周边引进诸如中医保健、理疗、药膳美容等配套业态，丰富鲜鱼口街业态种类。 4）在广和楼、天乐园戏楼的周边建设一批供游客休憩的茶楼、酒吧等餐饮形态。 再现和推广京城四合院文化品味：图4-1 四合院四合院是最能够体现北京特色的建筑，并且积蓄着众多的历史内涵。自元代兴建大都城开始，由四合院民居所构建的传统胡同、街巷，历经明、清 数百年来的巩固发展25、而成为最具北京都城特色的民居建筑系统。在北京漫长 的历史与朝代更替中，四合院民居始终是历代都城中最普遍的建筑形式。 项目本身将通过定制式服务让游人能够亲身体验到不同时代的生活方式。 将老北京优秀丰富的传统文化多角度的呈现出来。在规划中将设计一批体验 式四合院宾馆：院落宽绰疏朗，院内植树栽花，饲鸟养鱼，叠石造景。居住 在此的游客通过实景体验得到一种独特的、前所未有的走入历史、触摸历史、 感受历史的机会。 京城四合院文化品味区的功能定位 ： 1）精品四合院酒店：四合院酒店内将按照老北京传统家居模式进行布置， 酒店外的胡同中将按照老北京的街景安排走街串巷的小贩。游客居住其间即可感悟老北京民俗家居文化26、的缩影，又可踏上胡同游的三轮领略胡同文化的 风情。 2）各地风土民情展示区 ：利用区域内的会馆、四合院等建筑作为各驻京 办事处的所在地。各驻京办会在此间布置具有当地风土民情的展厅，展现中 华各地特有的地域文化，同时销售当地土特产品。 3）民族工艺品展示区 ：引入本区优势产业，景泰蓝、象牙雕刻，漆雕、 玉器等民族工艺品手工作坊，进一步来展现手工艺品国粹的魅力。 4）文艺演出区：中国最早的“室内剧场”阳平会馆就坐落于这个区域中。 戏楼前三面各有双层看楼，看楼中间为平地，摆放桌椅，为平民看戏用。上有棚式大顶，属室内剧场。目前阳平会馆已修缮完工，它将作为重要的戏曲图4-2 中国书店曲艺艺术的演出场所，27、上演京剧、昆曲、晋剧、相声、大鼓、单弦等国粹剧种和民间艺术。 积极发展娱乐休闲文化活力： 除了每日数以万计的旅游消费人群，本地消费群体也是支撑项目发展的一个重要支柱。前门特色街区项目所在区域的南端，将形成一个多元的时尚休闲文化活力区，特别适应于都市年轻一族的生活方式。本区域以现代化影院、KTV、迪厅等多种娱乐设施构成，满足新新人类对时尚的追求、对个性的张扬。同时将兼以运动服装、休闲服饰及 电子商店、书店等时尚消费品为多元化的补充，打造 E 时代人类的激情动感地带。 该区域共分 6 大主题 ： 1）服饰配饰精品店、香水店、体育精品店 ：如石头记、NIYAN。 2）汇集众多年轻人青睐品牌的精品店（28、Novo 概念店）如彪马、锐步。 3）12 个影厅的国际性影院，如华纳兄弟。 4）书籍和音像制品店。 5）咖啡店和快餐厅如上岛咖啡、真功夫等。 6）街区精品超市。第五章 项目合作条件及回报方式吸引符合大街整体功能定位和业态布局的老字号和名牌企业进驻。第六章 项目建设计划前门大街项目从 2006 年 10 月开展工作，修缮整治工程于 2007 年 5 月 9 日正式动工，预计 2009 年底建设及招 商工作完毕。第七章 项目的效益分析修缮整治后的前门街区营业额预计可达 30 亿元。可上缴税收 2.5 亿元。 项目计划保留并招进 200 家企业品牌，以中国老字号企业全聚德、都一处、大北照相馆、中国29、书店等企业以及 国外品牌路易威登、乔治阿玛尼等为骨干企业的大众时尚文化体验区，预计年营业额将达到12亿元，上缴税金约 1 亿元，从业人数 4000 人。150 余家骨干企业年营业额预计可达到 10 亿元，税金可上缴约 8300 万元。 保留引进黑猴商店、便宜坊、天兴居、通三益、东来顺、烤肉季、兴华园等老字号企业 300 余家，年营业额 2 亿元， 上缴税金 1600 万，共解决就业4500人。以便宜坊、天兴居、东来顺、天乐园等一批约 200 家老字号商业以及文化 演出场所为骨干企业，年营业额将达到 1.5 亿，上缴税金约 1200 万元。 高档品牌区预计设计 200 家企业入住，预计年销售额将达到 8 亿元，上缴税金 6400 万元，将解决 2000 人的就业。 本区域骨干企业精品酒店预计年销售额将达到 3 亿元，上缴税金2400万元。 项目所在区域内将建立约 80 家老北京四合院酒店，60 家手工艺品作坊，60 家外地驻京机构，将吸纳就业人员3000 名，年收入 2 亿元，上缴税金 1600 万元。图4-3 全聚德休闲娱乐区域年营业额将达到 6 亿元，上缴税金 5000 万元，解决就业人员 2500 人。其中骨干企业影院与超市营业额将达到 4.5 亿元，上缴税收 3750 万元。