1、中国纺织服装专业市场基础建设与管理规范中国纺织服装专业市场联盟二OO七年九月前 言中国纺织服装专业市场本建设与管理规范体系（以下可简称为“本规范”）是根据我国纺织服装专业市场发展的需求，为了规范行业健康发展，实现行业自律，促进产业升级等目的，由中国纺织服装专业市场联盟会同相关专家编制而成。本规范是主要依据现行相关标准，总结近年来中国纺织服装专业市场（以下可简称为“专业市场”）在物业管理，、基础建设，、服务功能，和交易方式四个方面的实践经验和研究成果，参照国家法律法规等相关文件，形成基础规范标准体系。在编制过程中，广泛地征求了有关方面的意见，对主要问题进行了专题论证，对具体内容进行了反复讨论、协2、调和修改，并经审查定稿。本规范的所有权和最终解释权由属于中国纺织服装专业市场联盟秘书处负责管理和解释，希望各试点单位在实施执行本规范过程中，积极总结实践经验，积累资料，随时反馈，由本中国纺织服装专业市场联盟秘书处将根据反馈意见及时对本规范进行合理修订。总 则一. 、规范内容： 规划管理规范、物业管理规范、服务管理规范、交易管理规范二. 、定义：（一）中国纺织服装专业市场是指由市场管理者管理，场内经营者集中进行纺织品、服装现货交易的固定场所。（二）市场管理者，是指依法设立，利用自有或者租用的固定场所，组织场内经营者进行纺织品、服装现货交易，从事市场经营、管理和服务的企业法人。（三）市场经营者，是3、指从事纺织品、服装交易的企业、个体工商者及其它组织。（四）客户,是指到专业市场进行采购活动的国内外采购商、批发商、零售商、普通顾客。三. 、说明：（一）使用范围：中国境内的纺织服装专业市场及行业相关区域范围。（二）使用对象：中国境内纺织服装专业市场经营者、行业研究者、政府机构或职能部门。（三）使用说明：中国纺织服装专业市场基础建设与管理规范（文内可简称“本规范”）分为四个部分，即物业管理规范、规划管理规范、服务管理规范、交易管理规范。本规范在吸取全国各专业市场实践经验的基础上，引用了大量的其它行业规范与国家相关法律法规文件，各专业市场在使用时，可针对市场的发展状况引用本规范对应的相关条款。四.4、 、修订补充：1.（一）本规范为首次制定。（二）试运行后逐步修订。编写人员名单一、1.规范主编单位： 中国纺织服装专业市场联盟二、4. 编写主任委员： 夏令敏 中国纺织工业协会副秘书长三、5. 副主任委员： 钱 晋 中国纺织服装专业市场联盟 秘书长 谢培林 常熟阳光天虹置业有限公司 总经理 张海燕 中国纺织服装专业市场联盟 副秘书长四、2. 参与撰写专家： 张军胜 胡宝钢 颜有明五、6. 委 员： 任兴洲 国务院发展研究中心市场经济研究所 所长魏福源 中国纺织工业协会 信息化专家 顾问张军胜 中国纺织建设规划院 主任 高级工程师张家骕 德克理克管理咨询有限公司 董事长 高级经济师徐为民 上海新5、七浦服装市场有限公司 总经理胡宝钢 沈阳五爱集团实业有限公司 总经理助理 傅禄永 上海世界贸易商城有限公司 执行副总裁颜有明 中国盛泽东方丝绸市场管委会 副主任方玲 成都九龙广场置业有限公司 总经理胡衍虎 义乌小商品城集团股份有限公司 市场部经理7. 六、编辑主任： 钱晋8. 七、编辑副主任：于敏静9. 八、编 辑： 胡志华 石彩龙 魏梅香第一部分 中国纺织服装专业市场规划管理规范12前 言12第一章 总 述14第一节 市场分类14第二节 市场功能14第三节 市场规模16第二章 选址及总体布局16第一节 选址原则16一、适应性原则16二、协调性原则17三、经济性原则17四、战略性原则17第二节6、 选址影响因素17一、区域发展环境18二、商圈交易环境18三、具体市场环境19第三节 总体布局21一、总体布局形态21二、外部交通的衔接22第三章 内部建筑空间23第一节 营业空间布置23一、平面布置原则：23二、空间划分原则24三、铺位设计24三、人流导向系统25第二节 交通空间布局26一、水平交通26二、垂直交通26三、货流布局27四、无障碍空间27第三节 服务空间布局28一、增值服务空间28二、顾客附属设施29第四章 防火与疏散29第一节 防火29第二节 疏散30一、疏散人数的确定30二、安全出口及安全距离30第三节 安全31一、火灾自动报警及联动系统31二、安全监控系统31第五章 建筑7、设备32第一节 给排水32一、用水标准32二、给水来源32三、给排水设备32第二节 暖通空调32一、设计参数32二、空调方式和气流组织33三、其他设计要点34第三节 电气34一、电气负荷等级34二、电源34三、电气照明34四、设备、灯具的选择35五、通信网络系统35第二部分 中国纺织服装专业市场物业管理规范38前 言38第一篇 专业市场物业管理概述39第一章 专业市场物业管理的概念与要点39第一节 专业市场物业的类型与特点39第二节 专业市场物业管理的概念40第三节 专业市场物业管理的要点42第二章 中国纺织服装专业市场物业管理的现状和特点46第一节 专业市场物业管理的现状46第二节 专业市场8、物业管理的特点47第三章 专业市场物业管理的原则和目标50第一节 专业市场物业管理的原则50第二节 专业市场物业管理的目标51第二篇 中国纺织服装专业市场物业管理的组织运作52第一章 专业市场物业管理公司的介入程序52第一节 专业市场物业管理的前期介入52第二节 专业市场物业的验收与接管54第二章 纺织服装专业市场物业管理公司的运作58第一节 专业市场物业管理的主体58第二节 专业市场物业管理公司的组织运作61第三节 专业市场物业管理公司的员工管理79第三篇 中国纺织服装专业市场物业管理内容和制度93第一章 专业市场安全保卫管理93第一节 专业市场安全保卫管理概念和特点93第二节 专业市场安全9、保卫管理办法93第三节 专业市场防火管理办法97第四节 专业市场仓库管理办法99第二章 专业市场环卫管理100第一节 专业市场建筑物环境管理办法100第二节 专业市场卫生管理办法102第三章 专业市场固定资产管理102第一节 专业市场固定资产管理概念与特点102第四章 专业市场相关管理制度108第一节 专业市场合同管理办法108第二节 专业市场档案管理办法110第三节 专业市场公务管理办法112第四节 专业市场突发事件管理办法114第五节 专业市场标识管理办法115第六节 专业市场租赁管理办法116第七节 专业市场发票和收据管理办法121第八节 专业市场应收款及预付款管理办法123第四篇 中国10、纺织服装专业市场物业管理行为规范125第一章 纺织服装专业市场物业管理服务规范125第一节 专业市场治安服务规范125第二节 专业市场清洁服务规范125第三节 专业市场维修服务规范127第四节 专业市场接待服务规范127第五节 专业市场客户服务规范128第二章 纺织服装专业市场物业管理相关作业规范130第一节 纺织服装专业市场治安巡查作业规范130第二节 专业市场消防作业规范133第三节 专业市场装修作业规范136第三章 专业市场物业经营行为规范148第一节 租赁管理148第二节 宣传策划149第三节 项目开发149第四节 保险管理150第五节 诚信管理150第五篇 专业市场物业管理的趋势展望11、152第一章 专业市场物业管理的发展前景152第一节 专业市场的发展方向152第二节 专业市场物业管理的竞争特点和对策154第二章 专业市场物业管理的品牌化155第一节 物业管理的品牌化时代155第二节 物业管理品牌的创建155第三节 专业市场物业管理的品牌化输出158第三章 专业市场物业管理的现代化158第一节 专业市场物业的信息化管理158第二节 专业市场的网络化管理159第三节 专业市场的电子商务管理160第四章 专业市场物业管理的标准化160第一节 专业市场质量管理体系160第二节 专业市场环境管理体系161第三部分 中国纺织服装专业市场服务管理规范163前 言163第一篇 中国纺织服12、装专业市场服务管理规范概述164第一章 服务的概念和特征164第一节 服务的概念164第二节 服务的目标和宗旨164第三节 服务的特征164第二章 专业市场的服务内容165第一节 服务的对象和要求165第二节 服务的流程和内容167第三节 服务管理体系概要170第二篇 中国纺织服装专业市场服务管理规范体系171第一章 服务管理规范内容171第一节 客户服务规范171第二节 物流服务规范178第三节 信息服务规范179第四节 人力资源服务规范183第五节 培训服务管理规范185第六节 品牌服务规范187第七节 质量检测服务规范189第八节 知识产权保护服务规范191第九节 诚信监督服务规范19313、第十节 会展服务规范195第十一节 广告服务规范196第十二节 商务服务规范197第十三节 工商服务规范198第十四节 金融服务规范200第十五节 酒店、餐饮服务管理规范201第十六节 社团组织服务管理规范203第二章 服务管理规范控制205第一节 服务管理程序205第二节 服务的标准化管理205第四部分 中国纺织服装专业市场交易管理规范210前 言210第一篇 中国纺织服装专业市场交易管理规范概述211第一章 交易管理规范总则211第一节 术语和定义211第二节 目的和作用211第二章 交易管理规范结构212第一节 交易的概念212第二节 交易的结构212第三章 交易方式的特点和分类213第14、一节 交易方式的特点213第二节 交易方式的分类213第二篇 中国纺织服装专业市场交易规范基础214第一章 交易管理制度规范214第一节 适用范围和管理机构214第二节 交易商管理215第三节 商品管理215第四节 交易行为管理215第五节 市场竞争秩序管理。216第六节 市场信用管理216第七节 市场管理手段216第二章 交易管理规范内容217第一节 交易信息统计规范217第二节 交易诚信保障规范220第三节 物流配送管理规范222第四节 交易结算保障规范228第三篇 中国纺织服装专业市场交易管理规范应用230第一章 专业市场现货交易230第一节 专业市场现货交易的特点230第二节 专业市场15、现货交易的作用230第三节专业市场现货交易管理规范230第二章 专业市场合同交易231第一节 专业市场合同交易的特点231第三章 专业市场期货交易233第一节 专业市场期货交易的特征233第二节 专业市场期货交易风险控制233第四章 专业市场国际贸易234第一节 专业市场国际贸易种类234第二节 专业市场国际贸易的要素与流程234第五章 电子商务交易规范235第一节 专业市场电子商务交易规范内容235第二节 建立交易支撑体系235第三节 建立交易服务体系236第四节 有形市场和无形市场的结合237第五节 专业市场电子商务交易实现238目 录第一部分：中国纺织服装专业市场规划管理规范第一章 总 16、述1一、专业市场分类1二、专业市场功能1三、专业市场规模1第二章 纺织服装专业市场选址及总体布局1第一节 选址原则1一、适应性原则1二、协调性原则1三、经济性原则1四、战略性原则1第二节 选址影响因素1一、区域发展环境1二、商圈交易环境1三、具体市场环境1附件：纺织服装专业市场选址评价体系表1第三节 总体布局1一、总体布局形态1二、外部交通的衔接1第三章 纺织服装专业市场内部建筑空间1第一节 营业空间布局1一、平面布置1二、铺位设计1三、人流导向系统1第二节 交通空间布局1一、水平交通1二、垂直交通1三、货流布局1四、无障碍空间1第三节 服务空间布局1一、增值服务空间1二、顾客附属设施1第四章17、 纺织服装专业市场防火与疏散1第一节 防火1第二节 疏散1一、疏散人数的确定1二、安全出口及安全距离1第三节 安全1一、火灾自动报警及联动系统1二、安全监控系统1第五章 纺织服装专业市场建筑设备1第一节 给排水1一、用水标准1二、给水来源1三、给排水设备1第二节 暖通空调1一、设计参数1二、空调方式和气流组织1三、其他设计要点1第三节 电气1一、电气负荷等级1二、电源1三、电气照明1四、设备、灯具的选择1五、通信网络系统1第二部分：中国纺织服装专业市场物业管理规范前 言3第一篇 中国纺织服装专业市场物业管理概述4第一章 中国纺织服装专业市场物业管理的概念与要点4第一节 物业的概念4第二节 物业18、管理的概念6第三节 物业管理的要点9第二章 中国纺织服装专业市场物业管理的现状和特点13第一节 物业管理的现状13第二节 物业管理的特点14第三章 中国纺织服装专业市场物业管理的原则和目标17第一节 物业管理的原则17第二节 物业管理的目标18第二篇 中国纺织服装专业市场物业管理的组织运作19第一章 物业管理公司的介入程序19第一节 物业管理的前期介入19第二节 物业的验收与接管21第二章 中国纺织服装专业市场物业管理公司的运作26第一节 物业管理的主体26第二节 物业管理公司的组织运作31第三节 物业管理公司的员工管理50第三篇 中国纺织服装专业市场物业管理的制度规范67第一章 中国纺织服装19、专业市场物业管理内容与相关制度67第一节 安全保卫管理办法67第二节 市场环境管理办法75第三节 固定资产管理办法79第四节 客户关系管理办法84第五节 其他管理制度95第二章 中国纺织服装专业市场物业管理的相关行为规范107第一节 物业管理的相关服务规范107第二节 物业管理的相关作业规范116第三章 中国纺织服装专业市场物业经营的内容138第一节 租赁管理138第二节 广告策划139第三节 项目开发140第四节 保险管理140第五节 诚信管理141第四篇 中国纺织服装专业市场物业管理的趋势展望142第一章 中国纺织服装专业市场物业管理的发展趋势142第一节 中国纺织服装专业市场的发展趋势120、42第二节 中国纺织服装专业市场物业管理的发展对策145第二章 中国纺织服装专业市场物业管理的品牌化146第一节 物业管理的品牌化时代146第二节 物业管理品牌的创建147第三节 物业管理的品牌化输出153第三章 中国纺织服装专业市场物业管理的现代化155第一节 信息化管理155第二节 网络化管理156第三节 电子商务管理。157第四章 中国纺织服装专业市场物业的标准化管理158第一节 中国纺织服装专业市场质量管理体系158第二节 中国纺织服装专业市场环境管理体系159第三部分：服务管理规范前 言1第一篇 服务概述5第一章 关于服务概念 5第一节 服务范围5第二节 规范引用文件5第三节 服务目21、标5第四节 服务对象6第二章 中国纺织服装专业市场服务管理体系6第一节 服务管理体系遵循原则6第二节 服务管理体系结构 6第三章 中国纺织服装专业市场的服务特征7第一节 总体特征表现为有形特征与无形特征7第二节 服务形式多元化7第二篇 中国纺织服装专业市场服务管理体系的建立8第一章 中国纺织服装专业市场服务要求8第一节 服务目标8第二节 服务对象8第三节 服务要求识别8第四节 服务承诺9第五节 服务流程9第二章 中国纺织服装专业市场服务基本内容9第一节 中国纺织服装专业市场服务功能10第二节 中国纺织服装专业市场服务形态10第三节 中国纺织服装专业市场服务组织10第三篇 中国纺织服装专业市场服22、务管理规范10第一章 纺织服装专业市场服务管理规范内容23第一节 客户服务规范241. 咨询服务规范2. 总服务台服务规范3. 投诉受理服务规范4. 广播受理服务规范5. 物业受理服务规范6. 收银服务规范第二节 物流服务规范32第三节 信息服务规范34第四节 人力资源服务规范381. 人力资源服务规范2. 培训服务规范第五节 品牌服务规范40第六节 信誉保障服务规范421. 诚信保障服务规范2. 质量检测服务规范3. 知识产权保护服务规范第七节 推广交流服务规范481. 广告服务规范42. 会展服务规范4第八节 工商金融配套服务规范451. 工商配套服务规范42. 金融配套服务规范4第九节 23、商务配套服务规范501. 商务办公服务规范42. 酒店餐饮配套服务规范第十节. 社团组织服务规范4第二章 纺织服装专业市场服务团队建设与管理第一节 纺织服装专业市场服务管理流程10第二节 纺织服装专业市场服务管理职责10第三章 纺织服装专业市场服务文件规范10第四篇 中国纺织服装专业市场服务管理评价69第一章 服务制度管理规范69第二章 服务管理体系评价要求69第三章 服务管理评价体系内容69附录 中国纺织服装专业市场服务管理规范参考文件74第四部分：交易管理规范第一篇 中国纺织服装专业市场交易规范体系总则3第一章 交易规范总则3第一节 交易规范的术语和定义3第二节 交易规范的目的和作用4第二24、章 交易规范结构4第一节 交易的概念4第二节 纺织服装市场交易要素5第三节 纺织服装专业市场的交易方式特点7第三章 纺织服装专业市场的交易方式分类7第二篇 中国纺织服装专业市场交易规范基础9第一章 纺织服装专业市场交易制度管理规范9第二章 市场交易信息统计规范13第三章 市场交易诚信保障规范17第四章 市场物流配送管理规范21第五章 市场支付结算保障体系28第三篇 中国纺织服装专业市场交易规范体系应用32 第一章 纺织服装市场现货交易32第一节 纺织服装现货交易的特点32第二节 现货交易在专业市场交易地位和作用32第三节 纺织服装专业市场交易现货交易管理规范33第二章 纺织服装专业市场合同交易25、34第一节 纺织服装专业市场合同交易的特点34第三章 纺织服装期货交易37第一节 纺织服装专业市场期货交易情况37第二节 期货交易的基本特征37第三节 交易风险控制38第四章 国际贸易交易方式38第一节 国际贸易种类40第二节 国际贸易的交易方式与流程40第五章 电子商务交易规范40第一节 纺织服装专业市场的网络交易方式建设规范体系40第二节 建立交易支撑体系40第三节 建立交易服务体系41第四节 有形市场和无形市场的结合42第五节 纺织服装价格体系建设44第六节 诚信体系44第七节 贸易沟通45第八节 移动信息系统45第九节 电子合同服务45第十节 电子支付46第十一节 物流体系46第十二节26、 客户端信息收集和发布系统47第十三节 监督、调解、仲裁、处罚47第四篇 纺织服装市场交易发展趋势、问题、以及对策49第一章纺织服装交易发展的趋势49第二章 纺织服装交易应对策略49第一部分 中国纺织服装专业市场规划管理规范前 言随着我国纺织品服装内需市场的迅速增长，很多新型纺织服装专业市场大批涌现，出现了重复建设、恶性竞争等不良现象。由于投资商的介入，缺乏对行业的了解，没有充分考虑后期经营管理等问题，导致许多市场规划的弊端。此外，我国建筑设计单位目前执行的商业建筑相关设计规范和标准多是上世纪八十年代制定的，很多内容已不能适应现代商业设施的新要求，如经营面积配比、楼板荷载、用水量、卫生设备配置27、新风量、照明、消防等方面。在我国纺织服装专业市场的发展新时代，应建立符合专业市场特点的规划设计规范，引导我国纺织服装专业市场向健康、有序的方向发展。中国纺织服装专业市场联盟秘书处在深入开展调研、认真总结经验、借鉴优秀成果的基础上，广泛征求意见，制定了本规范，主要涉及规划选址、建筑布局、空间组织、市场设置等内容，以期给中国纺织服装专业市场的开发运营者提供参考借鉴。23第一章 总 述第一节 市场分类中国纺织服装专业市场由于形成原因复杂、发展类型多样、交易形态各异，以下根据其形成、发展特点以及主要交易产品进行分类：一、按形成和发展特点分为：产地型专业市场、集散型专业市场。（一）产地型专业市场产地型28、专业市场是依托当地特色产业而形成的产销一体化市场，这类市场的经营特点与发展规模和当地的产业基础有密不可分的关系。（二）集散型专业市场集散型专业市场是借助一个城市或地区的中心地理位置、交通、信息等方面的综合优势因素而形成，这类市场具有较强的产品集散功能与辐射影响力。（三）消费型专业市场消费型专业市场是在人口聚居区域内形成的专业市场商业终端，这类市场具有辐射半径小、批零兼营等特点，正在朝现代化、功能化和社会化的方向发展。二、按主要交易产品分为：服装专业市场、面料专业市场、家纺专业市场、综合专业市场等。（一）服装专业市场主要从事男装、女装、童装等各类服装产品交易的专业批零市场。（二）面辅料专业市场主29、要从事面料、辅料和原材料等产品交易的专业批零市场。（三）家纺专业市场主要从事家纺类产品交易的专业批零市场。（四）综合专业市场从事服装、面辅料、家纺、小商品、箱包、日用百货等产品交易的专业批零市场。第二节 市场功能消费需求是市场进步的原动力，随着人民消费需求的不断提升，我国纺织服装专业市场的市场功能也在逐渐变化。我国纺织服装专业市场的市场功能主要包括以下几个方面：一、交易功能交易功能是纺织服装专业市场的基本功能，基于交易特点的不同，可分为批发交易和零售交易。（一）批发交易将纺织服装产品一次性大量销售，销售对象为转卖或者商业用途而进行购买的人的经营活动。（二）零售交易：消费者从销售商处购买纺织服装30、产品的目的是供自己消费，而不是用于转卖或生产，是纺织服装产品流通过程中的终端环节。二、展示功能所谓展示，是指在纺织服装专业市场运营管理的范畴内，可传达交易产品、经销商服务特色等内容的有机组成部分。市场展示功能有利于消费者直观感知产品或服务的特点，有利于专业市场树立产品或服务的形象，提升产品或服务的价值。三、服务功能我国纺织服装专业市场逐渐向注重市场软件建设和综合环境建设的方向发展，市场的服务功能将随之逐渐完善。专业市场的服务功能主要包括金融服务、物流服务、信息服务、品牌服务、中介服务、法律服务、物业管理等内容。（一）金融服务专业市场通过引进金融机构或与金融机构合作等方式，为市场内交易方提供包括31、融资投资、储蓄、信贷、结算、商业保险和金融信息咨询等多方面的服务。（二）法律服务专业市场通过与法律咨询机构合作，为市场内交易方提供法律咨询、审核修改法律文件（如协议、合同等）、出具法律意见书、提供信用调查服务、代理贸易纠纷诉讼案件等服务。（三）物流服务交易产品在企业和供应商/顾客之间移动过程中，对每笔交易相关的资金和信息移动相关的业务流程进行管理。包括订单管理、仓储、包装、配送、运输服务、退货管理等内容。（四）物业管理服务专业市场通过与物业管理企业合作，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。第三节 市场规模我国纺织服装专业市32、场，根据其使用类别、建筑面积（或交易量）等规模因素划分，将分为大、中、小型。如根据专业市场的建筑面积可做如下划分：服装专业市场面料专业市场家纺专业市场大型20万平米以上30万平米以上30万平米以上中型10-20万平米15-30万平米10-30万平米中小型5-10万平米5-15万平米3-10万平米小型5万平米以下5万平米以下3万平米以下第二章 选址及总体布局选址是在组建市场前对市场建设地点进行论证和决策的过程。市场的选址是市场经营的战略决策内容之一，是一项长期性的投资。商圈是影响市场选址的重要因素，同时也是制定市场经营目标和经营策略的重要依据。因此，在专业市场的选址规划过程中，应对专业市场的选址33、原则、影响因素等进行综合分析，并提出缜密的决策建议。第一节 选址原则纺织服装专业市场的选址应遵守适应性、协调性、经济性和战略性等原则。一、适应性原则（一）与国家、以及省市区域的经济发展方针、政策相适应；（二）与区域产业资源分布和消费需求分布相适应；（三）与国民经济和社会发展相适应。二、协调性原则（一）与整个区域建设服务网络相协调；（二）与市场本身的交易能力、交易水平相协调；（三）与城市功能区块划分相协调，应符合当地的市政规划，并避免对学校、医院、军队等机构造成影响。三、经济性原则选址成本应考虑相关建筑设施的建设费用和未来运营费用。专业市场选址定在市区、近郊区或远郊区，市场的建设规模及建设费用，34、以及经营费用等是不同的，选址时应以总成本适宜作为专业市场选址的经济性原则。四、战略性原则专业市场的选址，应具有战略眼光，要有整体的、系统性计划。（一）选址要考虑全局，局部利益要服从全局利益；（二）选址要考虑长远，既要考虑目前的实际需要，又要考虑日后发展的可能。第二节 选址影响因素纺织服装专业市场的选址应综合考虑区域发展环境、商圈交易环境、具体市场环境三个层次的影响因素。如下图所示：区域发展环境商圈交易环境具体市场环境具体包括客流情况、交通条件、商业环境、地形特点、城市规划要求、竞争状况、区域产业结构等因素。一、区域发展环境（一）区域类型按城市规模和经济发展水平划分：大城市、中小城市、乡镇农村；35、按城市的区域划分：城市中心区域、城市副中心商业地带、城市边缘地区三部分。（二）区域经济及产业结构区域经济及产业结构包括：区域GDP发展水平、支柱产业情况、主要产品结构、纺织服装企业生产能力、人民生活水平等。（三）区域交通条件区域交通条件包括：区域路网建设通达水平、交通功能建设速度、区域内主要交通工具使用率等。（四）区域规划包括政府对该区域的产业开发规划、人口分布规划、道路建设规划等。（五）其他因素其他因素包括：税收优惠政策、注册资金限制、营业执照审批前置条件、营业时间限制、营业面积限制及治安环境等因素。二、商圈交易环境（一）商圈需求环境1、人口规模主要是选址地的服务半径区域内的人口规模。人口规36、模越大，对市场的消费需求越高。2、人口密度人口密度用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，市场的客流量越高。3、人口特征商圈内的人口按流动性质划分为：居住人口、工作人口和流动人口。市场选址应综合考察三类人口的比例情况。4、居民收入居民收入包括家庭人均收入、居民人均可支配收入等。居民收入水平对商圈的未来发展潜力与消费需求产生一定影响。5、消费习惯消费习惯包括文化背景、地理因素、购买习惯、生活方式和个人喜好等。（二）商圈供给环境1、竞争对手情况竞争对手情况包括考察竞争对手的市场数量、类型、规模、位置、营业额、营业方针、经营商品、服务对象、商品的价格水平等。2、商圈内营业面积饱和程度主要考察商37、圈内专业市场的集中程度和发展状况，以判断商圈内市场的饱和度。三、具体市场环境（一）客流情况主要考察市场的服务半径内的客流节点数量、每个客流节点的日均人流量以及附近聚集区域的人口规模等。（二）场地条件主要考虑场地的可视性、适用性和可获取性。1、场地可视性主要选择能见度高的地点，如两面临街的地点、街道的入口处、公共场所的迎面处等。 2、场地适用性主要考虑市场选址的机动车和非机动车的停车条件、货品运输条件等，包括场地出入便捷性、面积大小、设施标准等内容。3、场地可获取性主要考虑市场选址的用地使用权、用地性质、基础设施（道路设施、水、电、气等）配套情况等。（三）区位交通包括机场、车站等交通枢纽建设情况38、道路及交通工具衔接状况等。（四）土地经济状况包括土地的租售方式、租售金额、缴付方式、建筑物改建费用等。（五）潜在商业价值专业市场的选址还应考虑未来该位置的商业发展潜力。附件：纺织服装专业市场选址评价体系表一级因素权重二级因素权重三级因素权重区域发展环境301、区域类型151、产业与区域经济特色202、区域经济及产业结构251、经济发展利好302、产业集聚经济明显303、具备纺织支柱产业403、区域交通条件201、交通便利程度4、区域规划151、规划有利性602、规划稳定性405、相关法律151、营业限制（时间、面积）402、税收优惠606、社交公关和治安风险101、社会安全保障程度20商圈交39、易环境301、商圈需求环境601、人口规模152、人口密度153、居民收入304、人口特征205、消费习惯202、商圈供给环境401、竞争对手情况602、商圈内营业面积饱和程度40具体市场环境401、客流情况201、客流流动方向与驻留度2、场地条件251、可视性302、适用性403、可获取性303、区位交通251、有专项公交路线252、一般交通工具可通达403、道路状况良好354、土地经济状况151、土地可开发成本与利用度205、潜在商业价值151、未来发展空间10第三节 总体布局总体布局是指确定功能元素及其在总体中的空间位置，其形态因具体情况而定。专业市场的建筑总体布局应有序组织经营、服务、40、交通等各功能区之间的关系，梳理客流、货流线路，做到功能分区合理，人流货流互不交叉。一、总体布局形态专业市场的总体布局形态与其所处地理位置有关。（一）城市郊区市场位于城市郊区或边缘的市场由于土地资源丰富，且限制少，总体布局形态较自由，但依托条件相对较差，通过建立市场交易配套所需的仓储物流、博览展示、电子商务、科技研发、商务办公、金融贸易、休闲娱乐、生活配套等各种服务，完善配套，为商户、客户提供便利服务。（二）城市中心市场城市中心则受到土地资源、城市道路网及周边环境的限制，布局较为紧凑，专业市场依托周边现有配套设施，重点营造专业交易功能。根据各功能元素之间的关系，可将专业市场的总体布局结构分成聚态41、半聚态和散态三种形态。1、聚态聚态是指纺织服装专业市场的各功能元素紧密结合，形成一个完整的建筑形态，即营业空间、服务空间（后勤、设备用房、休闲区域等）、交通空间（停车场、走道等）紧密相连。在这种形态下，停车场区可分为地下停车场、一层停车场以及室外停车场，若为室外停车场则需紧邻市场建筑。聚态布局特点：流线短捷，各功能区联系紧密，便于设施使用和管理。2、半聚态半聚态是指某些功能区域与其它区域适当脱离而存在的形态。如在专业市场附近单独设置停车场，而其它功能区仍连接在一起就属这种形态。半聚态布局特点：一般市场由于受到建筑区域空间局限影响，或商圈具备共享服务设施而采取半聚态布局形态。该布局形态功能区相42、对分散，对设施使用和管理造成一定难度。3、散态散态是指各功能区域之间完全脱离，即营业空间、服务空间（仓储、后勤、设备用房、休闲区域等）、交通空间（停车场、走道等）等分别独立设置，各区域之间通过室外道路相联系。散态布局特点：这种布局功能关系不合理，特别是营业区域与产品配送服务区分离，不利于市场的管理及商品的正常配给。而其它功能区域的分离也会造成管理不便和设施的浪费。二、外部交通的衔接专业市场与外部的交通应确保畅通衔接，并充分考虑消费者的方便性、安全性与舒适性。（一）出入口广场出入口空间是疏散、休憩、停留、集聚的重要场所，可有效分离人流和车流。因此，出入口广场建筑风格、规模应与专业市场建筑相协调，43、既要避免广场过于突兀，也要避免市场建筑对广场空间的压迫感。1、广场尺度要综合考虑市场建筑规模、负载人流、车流数量、附属功能及性质等因素来确定广场尺度。为使广场空间尺度舒适，广场宽度应与周边环境相协调。2、交通引导出入口广场是内外建筑交汇的空间，要有明显的指示标牌，发挥对人流、车流的协调引导作用。3、其他功能出入口广场是市场的象征和标志，应体现鲜明的主题和丰富的文化内涵。可设置半户外商业休憩空间或将市场活动与广场活动结合，形成市场与广场良好的互动关系。（二）停车区域停车场规划设计要素：停车面积、车道布局、进出通道、单个停车位的尺度和安排、从停车场到营业空间的步行活动、坡度、铺装、景观、灯光等。144、规划原则（1）与商场规模定位结合，停车位数适当； （2）停车购物的方便性，安全性； （3）人车分流；（4）引导人流。2、车位数量专业市场停车场车位数量的设置应综合考虑可达交通工具种类、市场日均客流量、市场建筑面积、市场所处地理环境、交通网络设施等因素。一般专业市场停车场车位数量设置可参考下表。项目机动车非机动车停车位指标（车位/100平方米建筑面积）0.652.003、车道设计机动车停车场内的主要通道宽度不得小于六米。同时，还应综合考虑停车场通道的最小平曲线半径、最大纵坡度、车辆间距等因素。第三章 内部建筑空间专业市场建筑，根据使用功能的不同可划分为营业、服务、交通三大功能空间。第一节 营业45、空间布置专业市场的营业布局主要是满足交易活动的需求，为商户提供最多的交易机会，同时考虑为采购者提供舒适的购物环境和公共活动空间；确定合理的商铺布局和面积大小，并提供便利的购物线路。一、平面布置原则：（一）根据空间环境活动的顺序关系，合理组织各功能空间。（二）采用动态的、序列化的、有节奏的空间组织形式。（三）在空间规划中注重人性化设计，使空间更好的服务于人。（四）从顾客的感受、商户的利益，统一考虑整体形象和购物环境；功能分区和交通组织要从整体上全面考虑。（五）分行划市，设置规格统一、美观、醒目的经营区域标志牌及明确的市场导航图。（六）突出商铺的“可视性”，即消费者在市场内的任何位置能够看到尽可能46、多的商铺。（七）提高营业面积使用率、同时便于经营管理。二、空间划分原则（一）市场空间的尺度、比例要协调统一，整体感强。（二）空间划分应有利于丰富空间的层次和变化。（三）根据功能需求正确处理空间的围、透关系，使空间有良好的景观和视野。三、铺位设计（一）铺位布局原则：1、实用性、美观性商铺布局必须考虑到经营商家的实用性与美观性，同时要兼顾到单体铺位与整体市场的布局协调性与互动性。2、尊重消费者购买习惯人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。3、铺位面积合理分割铺位展示空间设计，应根据消费者的购买习惯与市场整体功能布局，合理分割铺位面积，尽量满足市场经营者、商户47、利益，同时使消费者获取更多的商品信息。要求铺位有一定的宽度，且进深与面宽比例不大于2：1为宜。一般纺织服装专业市场小铺位以5-10平方米为主，以展示及办公为主的铺位面积以50-100平方米为宜。根据整个市场定位划分商铺的面积，并确定主导铺位与附属铺位的比例。 4、统一店面视觉形象和装饰装潢三、人流导向系统市场的内部空间是一个相对外界独立的环境，由于纺织服装产品交易品种多，成交量大，组织人流路线和建立导向系统是市场的关键，设计应考虑顾客便于辨别方向、位置的确认，让顾客了解整个市场的结构布置，并且快速找到目标位置，实现一站式购物。（一）人流动线的规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流48、的自然顺畅，合理分配关系； 3、避免盲区和死角问题。（二）导向系统一般遵循以下几个原则：1、准确性：标识信息应该准确、完整；2、简洁性：标识应该简洁，使顾客易于快速、准确获取信息；3、连续性：在到达目标位置之前，应在每个交叉口或消费者容易迷失的位置连续作出标识，加强消费者的知觉认知和记忆；4、易识性：标识信息应醒目、清晰，易于被顾客识别；5、一致性：同类别或同一个目标位置的标识应具有一致性，包括颜色、字体、规格等表现方式，便于识别；6、兼容性：标识应符合国家或国际标准的规定，并尽量与通用的认识和习惯一致。（三）人流导向系统设置根据消费习惯，为了把人流引向更多的铺位，通常采取多种引导方式，在一定49、范围内增加引起人们注意的设置。1、消费习惯导向根据顾客以方便为主的消费习惯，将流动性强、需求大众化的消费产品安排在较低楼层。2、主题导向一般将主题式（如品牌知名度较高的产品）经营区安排在较高楼层，以吸引特定消费群体，延长消费者在市场内的总体停留时间，以引导消费者在市场里循环消费，使市场的功能分区发挥互补作用，促进效益最大化。3、流动空间导向流动空间能打破市场内静态的格局，采用中庭和扶梯可避免单一空间的静止感觉，使顾客消除疲倦。4、空间界面的导向利用空间界面的造型和地质材料的变化引导顾客行进，加强对消费者的诱导机会。5、标识导向通过室内外的全局介绍、楼层经营内容简介等引导人流。第二节 交通空间布50、局营业厅内的交通与流线组织紧密相关，交通空间应连续顺畅，流线组织应明晰通达，交通组织不仅要充分引入人流，而且要在内部合理地组织人流，同时满足迅速、安全疏散的要求。营业厅内的交通空间包括水平交通和垂直交通。水平交通是指同层内的通道；垂直交通是指不同标高空间的垂直联系如楼道、电梯、自动扶梯。通常交通空间面积占市场建筑面积的45%左右。一、水平交通（一）营业厅出入口出入口的位置、数量和宽度取决于人流量、流线走向主次合理搭配，并有足够的缓冲面积。营业厅的出入口、安全门净宽度不小于1.4米，不应设置门槛。（二）通道宽度市场通道宽度设置主要考虑市场规模、人流量、疏散面积等。一般主通道距离考虑58人并排穿行51、，需要46米的宽度。二、垂直交通垂直交通实现商业垂直布局，解决了场地条件的限制的弊端，并将商铺布置在一起以方便顾客的需要，垂直商业空间通过合理布局来实现各层间相互作用的最有利状态，达到内部垂直循环，扩大人流在内部空间的活动范围。垂直交通联系应分布均匀，保证能迅速地运送和疏散人流，主要楼梯、自动扶梯或电梯应设置在靠近出入口的明显位置。楼梯、电梯数需根据日均人流量、高峰人流量而定。一般而言，手扶电梯（25003000人/部），垂直电梯（6001000人/部），使用手扶电梯与垂直电梯人数比为15：1。（一）自动扶梯扶梯能运载大量人流，且有引导人流的作用，常与中庭相结合，营造流动空间的特殊景观；扶梯部52、数、布局位置，都要以有效疏散运载人流为出发点；避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道；根据我国的交通习惯，一般扶梯右侧上行；在布置双向电梯时，也要根据“右上左下”规则引导顾客购物。（二）垂直电梯一般货梯与客梯要分开设置，实行“货客分流”原则。垂直电梯一般需设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。市场观光梯的设置，常见于有内庭规划的大型市场。作为市场亮点，它的主要作用是让消费者了解市场功能布局和经营内容。（三）楼梯楼梯设置方式主要有开敞的和用楼梯间单独隔开的，纺织服装专业市场设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2座。每梯段净宽不小于1.4米，踏步不应大于0.16米，踏步宽度不应小于0.253、8米。每梯段不超过18阶，不少于3阶，台阶高度应相同。三、货流布局（一）卸货区域避开客流区域，设置在顾客的视线之外，从市场建筑的侧面和背面单独设置卸货区域。市场周边需有环形车道，以方便货运车辆进出。一般在市场地面一层需设置不少于500米的专用卸货区及回车空间。（二）货载工具1、市场内部水平运输工具，包括手推车、电瓶车等。2、市场内部垂直运输工具，需设置3吨以上的货梯，数量根据市场规模而定。四、无障碍空间（一）出入口、门为方便残疾人，至少要有一个出入口平进平出，或设置坡道及扶手。出入口应设在通行方便和安全地段，其内外应留有不少于1.5米1.5米平坦的轮椅回转面积。门扇开启后应留有不少于1.2米的54、轮椅通行净距。（二）电梯设置可供残疾人使用的电梯，电梯等候厅面积不应小于1.5米1.5米，电梯门开启后的净宽不得小于0.8米，入口无高差，电梯桥箱面积不得小于1.4米1.1米。（三）卫生设施设置残疾人专用厕位，厕所应留有不少于1.5米1.5米的轮椅回转面积，应安装坐式大便器，在大便器临近的墙壁上影安装能承受身体重量的安全抓杆，抓杆直径为3040毫米。（四）标志在安全出口、通道、专用空间位置处应设国际通用标志牌。第三节 服务空间布局专业市场除了经营功能，还要为商户、顾客、提供更多的服务功能，包括商户增值服务和顾客公共设施，增值服务包括金融、信息传播、产品检测、研发、信用监督、业务咨询、仓库、卫生55、清洁区等。一、增值服务空间随着专业市场品牌意识的不断增强，服务功能已经成为专业市场的核心竞争力要素之一，不仅要提供市场交易配套所需的办公、商务、物流、餐饮、法律等各种服务，还要为商户、客户搭建起便捷的交易平台，实现资源共享。同时设立工商、税务、公安、卫生、技监、金融、通讯等服务机构和设施，使市场真正成为行业信息发布中心、价格形成中心、品牌培育中心。（一）商务办公区市场内需设置集中的商务办公区域，为交易者提供信贷、担保、融资等各项金融服务，质量检测、广告营销、工商税务等各项中介服务以及电话、网络、SP等通信增值服务。（二）餐饮休闲区休闲空间为消费者提供了缓解劳累的场所，同时延长了顾客在市场内的停56、留时间，增加了购物机会。根据市场客流规模、周边休闲餐饮设置等因素，确定餐饮休闲区的服务规模。（三）仓储区域营业面积和仓储面积需比例适当，受市场建筑面积、经营品种等因素的影响，仓储区域的面积也有所不同。二、顾客附属设施（一）洗手间1、布局原则市场洗手间布局，要遵循“隐性”原则，要将洗手间与购物空间有效分隔。2、确定数量需结合市场人流量确定洗手间个数，且应每层都设置。（1）男厕所应按每50人设大便位1个、小便斗1个；（2）女厕所应按每30人设大便位1个；（3）应设置残疾人专用位；（4）污水池利用厕所内一个大便间单独设置；（5）盥洗室按每35人设洗脸盆1个。（二）垃圾桶重点位置应设置在以下几处：电梯57、口侧面、过道拐角处、洗手间内。第四章 防火与疏散专业市场建筑防火与疏散设计，除应符合国家和当地最新的规定外，还要结合纺织服装产品的特性。第一节 防火一、建筑物的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。（一）综合性建筑的营业厅部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1.5h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；（二）营业部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开；（三）营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。二、大中型专业市场建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定：l（一）当两边建筑高度小于24米则通廊或58、中庭的最狭处宽度不应小于6米，当建筑高度大于24米则该处宽度不应小于13米；l（二）通廊或中庭的顶棚应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物支承处应为防火构造。市场建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火规范的规定。防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门窗或防火卷帘并装有水幕。此外，还要注意纺织品服装为易燃品，纺织服装专业市场可燃物荷载需达200300公斤/平方米，耐火构建的耐火时间需4.56.0h以上。第二节 疏散专业市场营业厅具有人员活动空间大、高度相对低、火灾荷载密度大等特点，火灾后火势和烟气蔓延59、迅速、烟层高度下降较快、这些都对人员安全疏散十分不利。因此，确定营业厅内的消防疏散人数，是保障人员疏散安全、解决商店营业厅疏散出口合理布局和疏散宽度不足的关键。一、疏散人数的确定疏散人数即营业厅活动人数，受市场平面布置、空间布局、营业厅的使用面积等因素的影响。二、安全出口及安全距离疏散走道、安全出口、疏散楼梯和房间疏散门每100人的净宽度。楼层位置耐火等级底商一、二层一、二级地上三层0.600.755地上四层及四层以上各层1.00与地面出入口地面的高差不超过10米的地下建筑0.75与地面出入口地面的高差超过10米的地下建筑1.00第三节 安全一、火灾自动报警及联动系统纺织服装专业市场中堆积物均60、为可燃、易燃物，且人员密集，定位一级保护区域。须设置火灾自动报警系统，以减少火灾危害和保障财务安全 （一）火灾探测系统1、火灾探测区域不宜超过500平方米；2、红外光束感烟探测器，探测区域长度不宜超过100米；3、缆式感温探测器，探测区域的长度不宜超过200米；4、空气管差温探测器，探测区域应在20100米。（二）消防设备消防设备包括消防水泵、防烟、排烟风机等重要消防设备的启、停控制，在消防控制中心能远程控制，也能手动直接控制。（三）应急系统应设置火灾应急广播系统，以利于人员安全疏散。二、安全监控系统安全监控系统可分为电子防窃系统、市场防盗报警系统和市场监控系统，每个系统都可独立运行，也可互相61、结合，形成强大的安防系统。第五章 建筑设备第一节 给排水专业市场的用水量标准，应根据市场内的疏散人数和当地气候条件等因素综合考虑确定。一、用水标准用水项目用水量饮用水24 L/人d生活用水2030 L/人d注：（一）生活用水包括洗刷、冲洗厕所用水；（二）市场内餐厅用水和空调冷却用水量可按实际需要确定。二、给水来源给水应尽量利用自来水压力，当自来水压力不足时，应设内部贮水箱，其贮备量按日用水量确定。空调制冷设备的冷却用水一般设冷却塔和循环冷却水系统。三、给排水设备（一）给水管道不宜穿过橱窗、壁柜、木装修等设施；（二）营业厅内的各种给、排水管道宜隐蔽敷设；（三）设置屋项贮水箱和敷设管道，在冬季不采62、暖而又有可能冰冻的地区，应采取防冻措施；（四）市场内应设洒水栓和排水设施；（五）厕所内应设置有冲洗水箱或自闭阀冲洗的便器；（六）排出的污废水，应根据排水要求进行处理，达到规定的排放标准，才能排入城市下水道、明沟或自然水体。第二节 暖通空调通风空调系统是营造良好购物环境的重要条件，专业市场应采取集中式空调系统。一、设计参数（一）热湿负荷人员密度是影响负荷的关键因素。市场内各楼层的人员密度不同，空调系统设计应兼顾考虑。1、冷负荷当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。2、热负荷当计算人体散热量时，应结合市场内不同人群的比例及其散热量的群集系数，一63、般取0.92。（二）室内温湿度温度和湿度是专业市场空气环境的重要指标，温湿度的选定要考虑人体舒适度要求和空调系统节能等因素。建议室内温湿度参数如下表：季节温度（）相对湿度（%）夏季26285563冬季18204050（三）室内新风量市场人员密度较大，必须有充足的室外新风。新风量的设计，既要考虑夏季制冷工况，还要考虑过渡季节和冬季充分利用室外空气进行“免费制冷”，适当加大新风量。一般按每人8.515立方米/小时进行计算。二、空调方式和气流组织（一）空调系统集中空调系统通常采用一次回风式空调系统设计方案，具有空调机房集中设置，能对空气进行各种工况处理；运转管理方便，运转维修容易，振动噪音传播易于控64、制；送风量大，换气充分，设置排风机，保证过渡季节全新风运行，并对排风的能量进行热回收等优点。考虑建筑层高的限制或者市场内有个别区域的空调需要个性化运行管理，空调系统可采用风机盘管加处理新风的方式。（二）气流组织市场的内天花板吊顶在3.5米左右，气流组织宜采用上侧或顶送、上回风或侧回风的方式，通常排风口布置在过道和靠近侧墙顶部。三、其他设计要点（一）中庭或玻璃顶棚处无法敷设风管的地方，宜采用喷口远程送风，实现分层空调的方式；在寒冷或严寒地区，这些区域的底层可优先考虑设计地板辐射供暖。（二）市场的主要出入口宜设置风幕机，以阻隔室外空气进入市场内的空调区域；（三）空调系统设计应考虑春秋过渡季节全新风65、运行，以节约能源；（四）市场内的卫生间、垃圾间、变配电间等处，应设独立的通风系统；消防中控室设置独立的分体空调。（五）建议采用完善可靠的空调自控系统，以节约运行能源。第三节 电气一、电气负荷等级（一）专业市场电气负荷，根据其重要性和中断供电所造成的影响和损失程度而分级：（二）营业厅、门厅、公共楼梯和主要通道的照明及事故照明应为一级负荷；（三）自动扶梯和乘客电梯应为二级负荷。（四）在专业市场建筑中，当有大量一级负荷时，其附属的锅炉房、空调机房等的电力及照明可为二级负荷；（五）专业市场建筑中如设电话总机房，其交流电源负荷等级应与其电气设备之最高负荷等级相同；（六）专业市场建筑中的消防用电设备的负荷66、等级应符合相应防火规范的规定。二、电源（一）一、二级负荷要求双电源供电，两个电源取自不同地区电网或同一变电站的不同母线段。（二）若只有一个电源，市场内应备有快速油机或UPS、EPS不停电电源。三、电气照明要考虑消费者购买行为和心理变化的细节来配置照明系统。电气照明设计应符合下列要求：（一）照明设计1、要因地置“光”，设置一般照明、局部照明和应急照明注意一般照明和局部照明的协调关系。将灯光照明控制在合理的范围内，将一般照明和局部照明相结合，考虑明暗搭配、光影组合，从而创造和谐、优美的光照环境。2、要服务于空间所表达的气氛照明设计中对光色、介质颜色、灯具色彩、背景色彩、空间色彩的考虑应符合美学的基67、本要求。专业市场内的照明需要更贴切地体现商品的色彩、质地、工艺与质量等细节，光源的显色性和光色应接近自然光，以帮助顾客清楚地辨别商品，了解商品的特性，甚至体验商品所能带给顾客特殊感受。（二）照度1、纺织品服装照度建议300500lx；2、窗照明的照度应不低于营业厅垂直照度的24倍；3、货架柜的垂直照度不低于50lx；4、柜台区照明的照度应不低于营业厅垂直照度的23倍；5、顶棚、墙面照度应具有一定的均匀度。照度值还会受到当地的自然气候情况、建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数等因素的影响。四、设备、灯具的选择设备、灯具的选择时应注意设备的固定投资与设备运营中的电量损耗68、的对比。在专业市场的运营过程中，要尽可能地节约能耗。提出以下节能建议：（一）对大中型市场的照明系统，采用超声波开关系统和微机自动控制系统及优化开关控制路数；（二）在市场照明设计中少用或不用利用效率低、热辐射高的灯具，如白炽灯；（三）一般照明层高在3.5米以下宜采用荧光灯；层高在3.5米以上时宜采用气体放电灯；局部照明包括货架陈列照明，重点橱窗照明等一般以投光灯为主。五、通信网络系统1、CATV有线电视系统：有线有线电视系统 CATV工程，以传送电视信号为主，也适用传送费电视信号的综合信息业务，如开通双向宽带综合信息服务。使用频道的选择和数量应根据当地电视广播、调频广播、卫星接收、微波传输、自办69、节目等信号源的现状、发展和经济条件约定，并预留23个频道。选用的设备和部件应能传输51000MHz频率。当系统为双向传输时，所有设备部件均应选择具有双向传输功能的产品。2、电话系统：通信功能的智能化已成为专业市场不可缺少的一部分。根据市场内用户特点、需求，综合分析，并结合远期规划进行有针对性的设计。不仅实现用户使用电话同外界进行交流的需要，而且能通过互联网络获取语音、数据、视频等大量的、动态的多媒体网络信息。电话机房宜设置在首层以上、四层以下的房间。 3、广播通讯：市场内设广播扩音设备一套，平时可放音乐及广播商品信息，并利用现有消防广播扬声器及线路，正常时切入商场广播系统，消防火灾时再切入消防70、广播系统。4、通讯综合布线：综合布线支持的业务为语音、数据、图象（包括多媒体网络）。而监控、保安、对讲、传呼、时钟、安防等系统如有需要也可共用一个综合布线系统。市场的各种通信系统的布线采用同一弱电金属线槽，以节约造价，根据各弱电设备平面，水平布线可采用不同截面的线槽，供各通讯电线路敷设，避免各系统独立浮现增加投资。46专业市场物业管理规范体系参考文献商店建筑设计规范（JGJ48-88）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）刘念雄，购物中心开发设计与管理 中国建筑工业出版社王转，配送中心系统规划 中国物资出版社 谭方彤，商店建筑合理使用人数的计算方法国家发改委节能信息传播中心，大型商场71、空调系统的节能改造吴志新，商场通风空调设计的几点体会鲁睿，商业空间设计第二部分 中国纺织服装专业市场物业管理规范前 言中国纺织服装专业市场管理的核心是市场的物业管理。因此，研究和制定物业管理规范体系是完善市场管理、促进市场发展的重要环节。目前，专业市场已经进入到品牌市场的运营和管理阶段，品牌专业市场的核心是品牌市场的管理，随着专业市场的迅速发展，品牌专业市场管理的扩张和连锁经营，已经成为专业市场管理和经营的新模式。但大部分专业市场的管理基本沿袭的是传统的房地产的物业管理形式。因此，制定专业市场物业管理规范体系，有助于进一步规范专业市场的管理行为，确立行业规范和行业自律，整合不同区域专业市场的资72、源，促进专业市场的健康发展。专业市场正处于探索和发展时期，由于其市场的特殊性和多变性，我们根据专业市场物业管理实践经验，不断调整和完善，并及时进行修订和补充，以满足行业的快速发展需求。第一篇 专业市场物业管理概述第一章 专业市场物业管理的概念与要点第一节 专业市场物业的类型与特点一、专业市场物业的类型（一）按建筑结构上来分，专业市场物业有敞开式的市场和广场型市场。（二）按功能上来分，有综合性的专业市场城，也有单一性的写字楼式展贸型专业楼宇。随着现代楼宇经济的发展，写字楼式展贸型专业市场物业在不断增多。（三）按物业档次来分，可分为普通型和豪华型两种。普通型的专业市场物业的设施、设备和管理方式都是73、传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊专业市场而建造一批高档的楼宇式专业市场，这类市场拥有先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，其设施设备齐全、先进，电视监控、消防系统通常由计算机系统控制，是现代化的专业市场楼字。（四）按物业的产权性质分，可分为临时转移产权型、分散产权型和统一产权型三种。1、临时转移产权型物业经营主体向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权，到期后，开发公司退还投资款，收回物业的产权类型。2、分散产权型物业经营主体将整体专业市场物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，是物业归属相对分散的产权类型。3、统一产权型专业市场物业产权74、只属于开发公司或某个经营者的产权类型。二、专业市场物业的特点专业市场物业的属性特点，对于我们了解专业市场物业管理的本质和运作规律，搞好专业市场物业管理有非常重要的意义。专业市场物业的自然属性包括：（一）专业市场物业的二元性专业市场物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确所属的建筑物。它决定了专业市场物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。（二）专业市场物业的差异性和多样性专业市场物业的多样性主要是取决于建筑物的特点。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了专业市场物业形式的多样性。（三）专业市场物业的固定性专业市场物业的固定性主要是指专业市场物业空间位置上的不可移动性75、。（四）专业市场物业的配套性专业市场物业的配套性，是指专业市场物业以其各种配套设施，满足不同消费者各种需要的特性。专业市场物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。第二节 专业市场物业管理的概念一、专业市场物业管理的内涵（一）专业市场物业管理的定义广义的专业市场物业管理是泛指一切有关专业市场开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是市场的机电设备和公共设施的维修和养护，治安保卫、环境绿化等项目。由于专业市场的专业性，其物业管理与其它各类地产的物业管理既有相似之处，也有本身的管理特点：1、从物业的基本特性看，专业市场的物业管理在一些基本的管理领域，具有与房地产、工业地产、写字楼、商场等76、物业相同的管理元素；2、从物业的业态特征看，专业市场物业管理类似于商业地产管理，其范围在向横发展、向后延伸、向周边拓展，既是商业地产经营管理的重要组成部分，又是现代化专业市场管理不可缺少的一环。专业市场物业管理是指专业市场物业管理经营人受物业业主或商户的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的专业市场物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为专业市场物业的业主或商户提供高效、周到的服务，创造安全方便的经营和购物环境，提高专业市场物业的使用价值和经济价值。（二）专业市场物业管理的属性1、专业市场物业管理的管理对象是在建或已投入使用的专业市场物业。2、专业市场物业管理服77、务对象是人，即业主或商户。3、专业市场物业管理的属性是经营。专业市场物业管理被视为一种特殊的商品，它所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。这种劳务与服务的投入能起到完善专业市场物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、专业市场物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。5、专业市场物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的专业市场物业的统一管理和协调。6、专业市场物业管理在法律角度上是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约规定相关各方的权利和义务。二、专业市场物业管理的特点专业市场物业管理是一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企78、业化、经营型的特点。（一）专业市场物业管理的社会化专业市场物业管理的社会化是指专业市场物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，如市场、水电、清洁、保安、绿化等。（二）专业市场物业管理的专业化专业市场物业管理是由专业的物业管理公司实施对物业的统一管理。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，专业市场物业管理企业也将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。（三）专业市场物业管理的企业化专业市场物业管理企业作为一个独立的法人，必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。（四）专业市场物79、业管理的经营形态专业市场物业管理公司的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。三、专业市场物业管理的职能专业市场物业管理的职能可以分为决策与计划、组织、指挥、控制、协调五种职能，它们是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段；通过指挥职能，可以建立正常的专业市场物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决专业市场物业管理内外部的矛盾，保证专业市场物业管理计划决策的实现。第三节 专业市场物业管理80、的要点一、专业市场物业管理的八大重点（一）确保消防安全，防火工作做到万无一失。（二）加强治安防卫，做好保安工作。（三）保证各种公用设备、设施的正常运行。（四）做好应付突发事件的准备。（五）创造优美整洁的物业环境。（六）增强管理的制度化和规范化。（七）提高管理人员的技术要求。（八）提高管理人员的综合素质。二、专业市场物业管理的十大要素（一）租赁经营与营销推广1、专业市场的租赁经营租赁经营是专业市场的一种经营形式，是市场所有者与经营者之间通过订立合同而实现市场商铺经营管理权的转移。租赁经营形式包括个人租赁、家庭租赁、合伙租赁等。租赁经营企业一般采取向社会公开招标的形式选聘承租经营者，选聘承租者的程81、序是：（1）公布招标启示；（2）投标者编写投标书和经营方案；（3）投标；（4）签订租赁合同；（5）合同的公证等。2、专业市场物业的营销推广作为专业市场物业的管理者，物业公司通常接受委托担当一个物业经纪人的角色，承担物业营销推广的责任。形式包括：（1）户外广告 （2）报纸广告 （3）DM直邮信函广告 （4）宣传册 （5）传单（6）期刊广告（7）电视广告（8）互联网广告（二）设备设施管理制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便随时的服务活动。（三）商贸物流服务商贸物流服务为专业市场物82、业管理的升级提供了途径：1、市场物业管理功能空间的延伸和完善。2、市场物业管理的核心竞争力的提升。（四）治安管理专业市场的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理重点如下：1、安全保卫管理是专业市场物业管理的要点。2、运用电视监控系统对专业市场进行日常监视。3、对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大。（五）消防管理专业市场的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围，做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。（六）环境卫生管理专业市场的环境卫生有外部环境和内部环境。1、外部环境包括专83、业市场楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等。2、内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及商户的铺内、办公室内等非公用部位。（七）绿化管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础，部门主管要做到经常性的检查督导，发现问题立即督促主管部门整改。专业市场绿化管理的重点是：1、专业市场绿地管理2、专业市场室内绿化管理（八）总台客户服务专业市场客户服务总台既是市场对内对外联系的枢纽和总渠道，又是市场物业管理接待服务工作的指挥中心，要做到：1、工作有序2、态度和蔼3、热情快捷4、姿式良好5、精神集中6、学会观察7、随机应变8、对待84、客户一视同仁9、处理好客户的投诉10、完成一切承诺（九）车辆管理专业市场停车场实行日夜24小时值班制度，由市场安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。（十）其它多种经营服务专业市场是一个多种业态和功能的综合体，开展多种经营服务应该是专业市场一项重要的配套性经营服务，见下表。第二章 中国纺织服装专业市场物业管理的现状和特点第一节 专业市场物业管理的现状一、专业市场物业的发展历程（一）起源于80年代初，大致由三个方面形成：1、在原有集贸市场基础上发展起来。2、在原有批发、物资、供销等流通部门购销中心基础上形成。3、为适应经济发展的要求而兴建的。（二）90年代以来，我国的专业市场进入了一个快速发85、展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。（三）2002年以来,专业市场进入了提升和建设新阶段。（四）2005年以来,专业市场的管理创新有了新突破。二、专业市场管理存在的问题（一）专业市场规则不完善，市场秩序混乱。市场发展所需要的一些法律、法规方面仍存在一些空白。（二）专业市场主体规模偏小，组织化程度低，经营方式落后，不适应市场经济发展的要求。单体分散经营的流通主体所占比重较高。（三）专业市场体系缺乏系统、全面的长期规划。 （四）专业市场发展不平衡。一方面是区域间市场发展不平衡，经济发达的东部沿海省份零售网点多，发展快，所占的市场份额相对较大。（五）专业市场的区域、部门分割、封锁问题依然存在。86、在买方市场条件下，市场现实问题对经济发展和企业经营的制约作用日益增大，因此，围绕着争夺市场资源的竞争越来越激烈。（六）专业市场中介组织作用未能真正发挥。市场中介组织自身发展存在一些问题，发挥的作用有限。（七）专业市场基础建设相对滞后。目前存在一些专业市场的基础建设落后于市场的发展的状况。（八）专业市场的流通效率较低。主要体现在：一是流通速度低；二是库存率高；三是物流成本过高。（九）专业市场整体上呈现开发过剩、饱和的状态。盲目开发、重复建设、资源浪费等问题严重。第二节 专业市场物业管理的特点一、专业市场物业管理的核心特点专业市场是有计划的商业聚集,对专业市场进行“统一管理,分散经营”是专业市场区87、别于其他房地产和商业地产物业管理的核心特点。（一）“统一管理”，要求专业市场必须由代表商户权利的、受商户、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的专业市场很难经受激烈的竞争。（二）“分散经营”，是专业市场对消费者和经营者间的交易提供场所，专业市场的管理者不能直接进行商业经营，只是在商户和消费者之间搭建桥梁。二、专业市场物业统一管理的理念专业市场的统一管理的理念在于“统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、统一物业管理”。（一）“统一招商管理”要求招商品牌审核管理和完善租约管理1、“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入审核包括对厂商和产品的审核，须有营业执照、生产许可证、注册商88、标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。2、“完善的租约管理”是指签定租约、合同关键条款必须进入租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，如：承租户的经营业态是受到整个专业市场的统一商业规划的限制。（二）“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者共同利益由于目前商业批发市场的竞争激烈，不同商户采取不同的促销竞争手段，吸引消费者和批发商。物业管理公司应为专业市场策划好不同时间段的市场营销计划。（三）“统一的服务监督”有助于经销商之间的协调和合作专业市场须设立由开发商领导、市场物业89、管理专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动。（四）“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养专业市场的各种硬件设施设备使用的频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。三、专业市场物业的功能特点专业市场具有多种商业功能，其特点明显：（一）商户客源集中，人流密度大、客户相对稳定专业市场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，专业市场经营的商品通常属于易燃品，因此消防安全不得有半点松懈。同时专业市场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。（二）规模大、功能齐全、服务要求高专业市场的物业管理服务要面90、向市场的经销商和消费者，促进商业物业保值、增值；同时为经销商和消费者营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。（三）管理点分散、设备复杂，管理难度大专业市场通常体量比较大，出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的环境卫生、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是专业市场物业管理的特点。（四）营业时间性强、作息时间集中由于专业市场具有比较明显的批发特点，因此，大部分的专业市场开业比较早，相应的收市时间也比较早，经销商和批发商到市场内经销、采购的时间比较集中。（五）交通物流繁忙、车辆管理难度大专业市场的特点是大量的批发。商品批发和物流成为市场管理的重点和难点。大量的机动车和91、非机动车对专业市场周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着专业市场物业管理水平的整体体现。（六）市场规划建设档次高，设备设施先进目前，大部分的专业市场已经进入到提升和改造阶段，一些新建设的专业市场更是具有了全部现代化商场的设施和设备。这些现代化的设施和设备要求市场的物业管理要满足经销商和消费者的基本需求，还要符合现代化市场的经营和管理需要，提供更加完善的配套功能。四、专业市场物业的基本特征专业市场是多种商业业态的聚合,对其进行“综合物业管理服务”是其区别于其它商业业态物业管理的基本特征。专业市场功能的提升和改善，促进了市场管理的全面创新，一些新型的专业市场的物业管理已经开始92、突破传统的物业管理范围，伴随着市场的发展和商户的需求，从物业服务商正在逐步延伸成为：（一）品牌服务商；（二）金融服务商；（三）贸易服务商；（四）研发提供商；专业市场的这些新特征要求在做好市场招商和管理工作的同时，也需要在物业管理方面有新的创新和突破，为商户的经营和发展提供新的增值服务。第三章 专业市场物业管理的原则和目标第一节 专业市场物业管理的原则专业市场管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。一、“以人为本”原则专业市场物业管理的对象是物业，也服务于业主，不能脱离业主和商户，要树立以人为本的观念，创造更好的发展的空间。二、品牌创新原则专业市场物业管理的目的是为了提高物业价值和开发商的市场93、品牌形象，因此物业管理应注重品牌形象的创新与塑造。三、服务创新原则现代专业市场物业管理提供更多的是服务产品，靠更好、更优秀的服务才能在竞争中立于不败之地。四、文化原则专业市场的物业管理在强调外部环境的同时，加强市场文化氛围的培育。赢取商户和消费者的认同，提高专业市场物业管理层次。五、升值原则专业市场物业管理作为品牌塑造的有效手段之一，应以优质管理与服务来提升品牌效应，从而使专业市场物业升值，使商业地产开发走上良性发展。六、成本原则专业市场优质物业管理、服务必须有相当的资金作为后盾。其资金主要来源有两个途径：（一）按当地政府或者投资商制定的定价所收取相应的物管费；（二）专业市场物业管理公司启动补94、偿基金。七、效益原则专业市场物业管理公司必须产生自身效益才能得以维持，才能继续提供更好的服务，以形成良性循环。第二节 专业市场物业管理的目标专业市场发展得益于纺织服装产业的发展，强大的纺织服装产业链和雄厚的纺织服装市场需求推动了中国纺织服装整体行业的发展。通过对专业市场物业的规范化管理可实现以下目标：（一）市场与产业集群的互动。（二）市场与配套设施的互动。（三）市场与管理人才的互动。（四）市场与经营环境的互动。（五）市场与国际采购的互动。（六）市场与品牌孵化的互动。（七）市场与仓储物流的互动。为了实现以上目标，需要“统一管理,分散经营”的管理模式，在专业市场销售合同中约定承租户必须服从管理公司95、的统一管理。在法律上确定专业市场物业管理公司的管理地位。第二篇 中国纺织服装专业市场物业管理的组织运作第一章 专业市场物业管理公司的介入程序第一节 专业市场物业管理的前期介入一、专业市场物业管理前期介入的必要性专业市场的物业一般包含开发、经营、管理三个阶段。开发商进行的是硬件建设，物业管理公司进行的是软件管理。前者形成物业，后者发挥物业的功能作用。二、专业市场物业管理前期介入的作用（一）促使竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决开展专业市场物业管理的前期介入，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，保持专业市场开发项目的市场竞争力。（二）前期介入可使管96、理公司对所管物业全面了解物业管理公司前期介入对管理、土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业情况有所了解。对日后便于养护维修之处提出改进意见，并记录好日后的养护维修重点。（三）前期介入可为后期管理做好准备管理公司在对专业市场物业实施管理之前，还应设计物业管理的基本模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。通过前期介入可以把上述工作提前安排就绪，使物业一旦正式交付验收，管理公司便能及时、有序地对物业实体进行管理。三、专业市场物业管理前期介入的内容专业市场物业管理前期介入阶段的管理内容可分为：（一）物业管理公司通过投标来接洽物97、业管理业务。（二）无论专业市场物业管理公司是开发商组建的或独立组建的，要获得专业市场物业管理业务，首先要不断开拓，通过投标竞争方式接洽业务。包括：1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同或协议。4、选派管理人员运作物业前期管理。（三）建立与业主或商户的联络关系专业市场物业管理的对象是物业，而服务对象是业主和商户。因此，专业市场物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或商户联系并听取意见。包括：1、听取商户对物业管理的要求、希望。2、了解商户对物业使用的有关安排、打算。3、参与市场租售同使用人签约98、，并提供草拟的业主及商户公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。（四）察看工程建设现场管理公司应根据专业市场物业管理要求，对专业市场物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。包括：1、审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。2、对施工现场提出符合管理需要的建议方案并磋商解决办法。3、在施工现场记录好日后的养护维修要点以及图纸更改要点。4、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。（五）设计管理模式，草拟及制定管理制度管理公司在前期介入时，要根据业主和99、商户的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。包括：1、与开发商一起草拟专业市场物业管理的规章制度、业主及商户管理委员会章程、业主及商户公约、装修施工管理办法等。2、规定物业公司各部门人员岗位责任制度，编制商户手册、物业综合管理办法。3、制定上岗人员的培训计划，并实施计划。（六）建立服务系统和服务网络专业市场物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，专业市场物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。包括：1、保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设100、立或选聘及洽谈和订立合同。2、同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。3、建立代办服务项目网络。第二节 专业市场物业的验收与接管一、专业市场物业的验收专业市场的验收有在建工程验收和竣工验收两种。（一）在建工程验收在建工程验收包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。1、隐蔽工程验收专业市场隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的专业市场分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。2、单项专业市场验收单项专业市场验收是指专业市场单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投101、产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。3、分期验收专业市场分期验收是指在一个专业市场群体工程中分期分批进行建设的专业市场工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如市场建设的几个阶段，当第一期市场建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。4、全部工程验收全部工程验收是指专业市场项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。专业市场全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收正式验收的顺序进行。专业市场物业管理公司均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。这样既避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的市场102、管理打好基础。（二）竣工验收专业市场物业的竣工是指专业市场物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。专业市场竣工时，验收要考虑以下依据、标准及内容：1、竣工验收的依据（1）上级主管部门的有关文件。（2）开发商和建筑商签订的工程合同。（3）设计文件、施工图纸和设备技术说明书。（4）国家现行的施工技术验收规范。（5）建筑安装统计规定。（6）对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。2、竣工验收的标准（1）专业市场项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，103、能够满足使用要求。（2）专业市场竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。（3）设备调试、试运转达到设计要求。（4）建筑物周围2米以内的场地清理完毕。（5）技术档案资料齐全。3、竣工验收的内容（1）建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对专业市场物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交相应资料。（2）开发商收到建筑商提供的专业市场竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。（3）进行专业市场设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。（4）办理专业市场工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固104、定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。二、专业市场物业的接管专业市场物业管理公司通过接管，工作由对专业市场物业的前期管理转入到对专业市场物业的实体管理之中。主要做包括：（一）专业市场物业管理公司应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。（二）专业市场物业管理公司既应从今后专业市场物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主和商户的立场上，对专业市场物业进行严格的验收，以维护业主和商户的合法权益。（三）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。（四）落实专业市场物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定105、，由开发商负责保修，向专业市场物业管理公司交付保修保证金，或由专业市场物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。（五）开发商应向专业市场物业管理公司移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。（六）专业市场物业管理公司接受的只是对专业市场物业的经营管理权。（七）接管验收符合要求后，专业市场物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。三、专业市场物业的移交程序办理了必要的手续以后，整个专业市场物业验收与接管工作即完成。移交管理程序见下图：物业移交管理程序物业公司进行接管准备工作成立项目管理公司组织验收小组 相关记录及表格 工程等部门物业资料移交 产权资料 政府部门验收合格资料 工程技术资料106、 开发商通知物业管理，准备验收 符合接管验收条件物业公司复函，进行验收的准备工作 房屋接收验收标准条件物业公司、发展商共同进行验收工作 发展商移交钥匙，物业公司接管工作施工单位整改工程质量遗留问题工作第二章 纺织服装专业市场物业管理公司的运作第一节 专业市场物业管理的主体一、物业管理公司的分类(一)按出资形式专业市场物业管理公司可分为全民、集体、联营、三资、私营等形式。(二)按法律形态可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。(三)按经营方式依据开发商、商户和物业管理部门的关系，一般可划分为委托管理服务型和自主经营型两种。1、委托管理型委托管理型是最基本、最典型的管理方式。开发商、业主107、采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。委托管理型按照自用或出租又可分为：（1）自用委托型业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理。（2）代理经营型代理经营型由业主委托物业管理公司经营管理，委托方式分为两种：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理公司只承担收租和管理；另一种是把租赁权也委托给物业管理公司，由物业管理公司全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。2、自主经营型开发商、业主将自有物业是由自己控制的子公司来管理。自主经营型与委托管理型的根本区别体现在物业所有权和经营管理权的关系上。108、自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。二、物业管理顾问的服务内容（一）交付使用前物业管理顾问的服务内容1、参与物业重要设施设备的安装调试及验收工作，包括但不仅限于中央空调、电梯、智能化系统、监控及消防系统等。2、协助物业公司办理相关手续，包括但不仅限于物业公司的注册、与开发商签订的物业验收合同文本及流程等。3、停车场使用管理提供建议，包括但不仅限于停车场规划设计、动线设置、停车场智能化系统及其他设备设置、停车场出入口位置、大小、数量的设置、人流/物流/车流的相互影响及管理等。4、智能化系统建议，包括但不仅限于智能化配置、智能化管理、提供分区或直接联动报警系统等。5、提交前期开办费、物业首109、年管理费的测算及报告。6、物业相关法律文件的准备，包括但不仅限于大厦管理公约、商户守则、物业管理前期委托合同等。7、推广期间配合市场宣传工作，包括但不仅限于物业租赁宣传重点、物业服务及标准的制定、商务写字楼部分物业有偿服务内容及收费标准的制定等。8、租务中心人员的培训，包括但不仅限于统一物业服务说辞、物业基础知识培训、礼仪规范等。9、租务中心的物业管理服务，包括但不仅限于环境卫生/保安人员服务标准及岗位要求、物业服务人员形象展示。10、协助制定物业交接验收方案及流程。11、提供公共区域标识导向系统设置的建议。12、为甲方人员架构的设置提供专业建议。13、协助甲方进行人员招聘工作，包括但不仅限于110、人员招聘计划、招聘标准的拟定、招聘流程的安排、人员到位时间表及培训安排、当地薪资标准及福利待遇等。14、协助拟定二次装修方案。15、物业管理公司的筹备工作，包括但不仅限于管理用房的选址、室内装修、物业公司各项办公设备及用品材料的招标采购等。16、协助甲方拟定物业相关管理制度及文件，包括但不仅限于停车场管理制度、客户投诉的处理程序及流程、紧急事件处理流程、租户迁入的服务程序、租户手册、清洁/保安/消防管理制度、设备维修保养制度、员工手册、岗位职责、财务管理方法等。（二）交付使用后物业管理顾问服务内容1、为各部门员工提供系统培训。2、协助拟定管理制度及文件。3、协助租户办理入住手续。4、协助租户搬111、迁及装修期管理工作。5、协助安排本物业有关的清洁、绿化、租摆工作。6、协助安排物业有关的保安、消防工作。7、协助制定物业工程设备维修保养计划。8、协助处理商户投诉问题。9、协助安排物业节日文化活动。10、提出购买物业相关保险的建议。第 71 页 共 250 页第二节 专业市场物业管理公司的组织运作常务副总经理财务主管兼会计出纳库房管理客户服务主管市场部经理市场调查主管商业策划主管租赁业务主管工程部经理机电主管暖通主管机电维保(万能)水、暖维保空调运行强电工(电梯)保安部经理保安主管保安员行政经理人力资源培训司机兼采购办公室文员环境卫生主管物业管理员盆栽绿化养护环境卫生员财务部市场部工程部行政部112、保安部客服部环境卫生部总 经 理物业管理公司组织架构设定一、物业管理公司的组织架构中国纺织服装专业市场物业管理规范体系二、物业管理公司的岗位目标说明（一）物业管理公司的总体目标1、年度业主、商户对管理服务满意率百分之九十五以上；2、年度收费率完成额在百分之九十八以上；3、年度无重大责任事故发生；4、市场及设备设施完好率年度递减百分之三以内；5、公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十八以上（二）物业管理公司的岗位目标1、总经理：制订公司经营方针、政策及战略目标规划，制订公司财务预算、决算方案；按责、权、利相匹配的原则，任命公司各层次负责人，全面负责公司经营运作。2、常务副总：在总经理的领导下113、，协调指导各部门工作的顺利进行，按总经理的指示起草公司经营政策及战略规划目标，向总经理提供公司管理、经营方面的合理建议，协助总经理做好公司经营管理。3、行政部：负责公司营运资源筹备采购，负责公司人力资源招聘、考核、培训。制定公司各项规章制度并监督实施，负责业主、商户和公司档案、合同的管理，有效协调、沟通公司各职能部门之间的关系。4、财务部：在总经理领导下负责日常账务工作的实施与管理，负责管理公司财务账目之编制及税务工作，并定期向总经理汇报公司财务收支情况，提供运营决策之依据。5、市场部：负责物业招商租赁工作。负责物业区内商业整体宣传、策划工作，以塑造专业市场整体形象为己任，以专业市场促销、宣传114、为主要工作内容；通过视觉、行为和理念三大识别系统的建立宣传扩大专业市场的市场知名度，调查收集市场同档次专业市场的租价及有关商业情况，收集市场各类物业的管理服务需求信息，为公司新项目拓展打好基础。6、客户服务部：负责业主、商户入驻手续的办理，负责业主、商户档案资料的收集及建立，寓管理于服务之中，严格按专业市场管理规定及正确引导业主、商户的经营行为，以满足业主、商户的物业服务需求为目标开展管理工作。负责专业市场管理及业主的投诉接待处理工作，负责协同行政部监督各职能部门服务质量，及时听取业主及商户的意见和建议并及进汇总上报。7、工程部：负责专业市场所有房屋及其配套机电、暖通设施设备的维护保养，并保证115、专业市场各种设备良好运行，负责业主维修方面投诉处理，负责业主、商户装修审批及装修管理监管。8、保安部：负责专业市场安全、消防、停车管理服务工作。9、环境卫生部：负责专业市场公共部位清洁卫生，垃圾清运。负责专业市场绿化、盆栽的养护。三、物业管理公司的岗位管理（一）组织架构调整物业管理公司每年12月上旬须根据业务发展要求，结合人力资源配置需要，提出本单位下一年度的组织架构调整计划。属下公司组织架构的调整须报公司审批；物业管理公司组织架构调整经上级公司审核后，报公司审批。（二）定岗定编1、物业管理公司每年12月上旬根据调整的组织架构提出本单位下年度的人员规划、定岗定编计划。部门人员规划和定岗定编须报116、公司审批；部门人员规划和定岗定编经初步审核，报公司审批。2、公司各部门每年12月中旬根据部门规划提出本部门下年度定岗定编计划，经公司行政与人力资源部审核，报公司总经理办公会讨论审定；增编计划须报上一级履行报批手续。3、物业公司须在批准的岗位编制内依据任职资格要求和工作说明书进行招聘，未履行岗位增编审批手续的，不得进行编制外的招聘。因业务发展需要增加岗位编制须按有关审批程序履行增加岗位编制报批手续。4、每年7月，物业公司根据实际运作情况，对当年人员规划和定岗定编计划进行检讨和修订，并履行有关审批手续。（三）新增加岗位编制各部门如增加岗位编制，须向人力资源部提出书面形式申请，经人力资源部初步审核后117、报公司总经理办公会讨论审议，书面申请不限于以下内容：1、拟增加岗位编制及数量；2、拟增加岗位编制人员工资标准及成本预算；3、拟增加岗位的工作说明书；4、说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量预测，同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率、增加工作量等手段解决问题的原因。（四）岗位培训管理根据制定的管理目标，将对员工进行不同阶段的岗前、岗内、日常培训，提高员工素质，使其能够满足专业市场物业管理和业主及商户的要求，达到预期的目的。1、岗位培训：上岗前组织对管理和服务员工进行的针对性培训，主要内容包括：企业发展规划、管理服务理念、质量方针和目标、物业特点、岗位职责等，经考试合格者方能正式入岗。2、118、岗内培训：上岗后针对不同的工作岗位进行专题培训，主要内容包括：专业技能、工作技巧等，不断提高员工的工作技能。3、日常培训：根据实际工作需要，组织员工参加不同的专题培训，其中：管理人员侧重学习企业管理知识、管理技巧、管理理念及管理知识，并组织参观、考察、学习先进的物业管理项目，交流经验，取长补短；工程技术人员参加特种岗位培训和专业培训；其他员工根据岗位需要，参加不同的培训。4、培训后跟踪：员工进行培训后，由管理层进行跟踪，建立个人培训档案，日常检查员工是否按培训后的要求和标准进行工作，并将实际工作能力状况和工作表现与绩效考核内容结合起来。（六）岗位绩效管理1、各职能部门目标分解制订物业管理公司年119、度工作计划，将机会按照各职能部门进行目标分解并由相关部门监督执行。2、日常服务内容与管理目标（见下表）日常服务内容与管理目标表服务内容管理目标24小时安保、工程维修值班制度确保市场安全和设备、设施运行安全。24小时服务热线电话文明待客，礼貌用语，接受客户投诉、报修、委托服务。业主、商户投诉处理率100%及时处理投诉，来电、来访6小时内给予处理和答复。报修、零修、急修及时率100%急修30分钟内到达现场，一般零修、报修1小时内到达现场处理。返修率不高于1%对各种修理项目严格按照规范程序进行，杜绝二次返修，建立回访制度和回访记录。楼体完好率98%以上房屋外观无破坏立面，整洁；无改变使用功能；无乱搭120、建；公用设施及通道无随意占用。清洁、保结率100%环境清洁实行岗位责任制，按相关标准进行操作。绿化养护率100%绿化养护实行岗位责任制手工养护，定期修剪。道路完好率及使用率98%道路畅通无损坏，平坦整洁，排水畅通，无随意占用道路。消防、监控装置安全使用率100%定期检查、维修。设施、设备完好率100%按设施、设备完好使用标准进行养护，实行日夜巡查制度。专业、管理人员培训合格率100%管理、专业人员通过不同的专项定期培训、考核，合格后上岗。每年一次征求业主意见和建议（采取多种形式）征求业主意见，获取客观评价，持续不断地改进服务四、物业管理公司的员工手册（一）劳动条例1、受聘手续（1）所有员工都必121、须认真填写申请表及附免冠近照，同时按综合管理部要求提供个人身份证件。（2）员工在申请职位时所提供的资料必须详实正确，如有隐瞒、虚报，将被随时做解雇处理，不给任何补偿。（3）员工若有个人资料发生变动，须于变更后一个星期内通知综合管理部，并提供有关证明。2、员工类别（1）试用期员工员工的试用期为13个月。部门主管或综合管理部认为有必要时，可延长试用期。试用期满后，根据员工工作情况与公司签订工作合同或劳动协议并享受物业公司提供的劳动待遇。试用期内，若违反本手册规则或不称职者，将被随时辞退，公司不给任何补偿。（2）合同制员工合同制员工即物业管理主管以上人员、工程技术人员、文档财务管理员。合同制员工的合122、同期一般为一年、三年或五年，每月按岗位发给工资并享受公司的相应劳保福利。（3）劳动协议制员工劳动协议制员工即临时工，指安全管理员、保洁员。签订劳动协议，期限一般为一年，每月享受物业公司的工资待遇。3、体格检查员工入职前必须到公司指定的市卫生防疫站进行体检，身体检查合格，拿到健康证后方能录用，员工体检每年进行一次。4、工作时间物业公司员工实行每周5个工作日，每日8小时工作制度(不包括用餐时间)。因工作性质决定必须实行轮班制的工种的工作时间，将根据国家有关政策和物业公司规定相应作出安排。具体工作时间由部门经理安排。5、超时工作如有需要，物业公司可要求员工超时工作，超时工作按物业公司规定给予补假或发123、放加班工资。6、工作考评物业公司综合管理部每年将根据各部门对员工工作情况的评价作出总评，配合各部门负责人对员工作出全年工作鉴定，切实掌握员工实际工作情况。7、升职与降职物业公司综合管理部将根据各部门经理所提建议，对员工进行升职、降职考评，并结合全年工作鉴定，提出意见报总经理审批。8、工资分类（见下表）工资分类表岗位名称基本工资岗位工资职务津贴全勤奖合计物业经理：暂定7个级别，根据工作能力及表现进行定级、晋级、降级。经理级经理级经理级经理级经理级经理级经理级部门经理：暂定7个级别，分别为工程、安全、物业、财务、综合管理部。部门级部门级部门级部门级部门级部门级部门级业务级：暂定6个级别，分别为物业124、文员、文秘、司机、档案管理员、打字员、办事员、出纳员、收费员、接待员、库管员、采购员及各部门班组主管领班等。业务级业务级业务级业务级业务级业务级技术级：暂定5个级别，分别包括强电、弱电、暖通工，根据工作能力及表现进行定级、晋级、降级。技术级技术级技术级技术级技术级安全消防员：暂定6个级别，根据工作表现及年限进行定级、晋级、降级。警员级警员级警员级警员级警员级警员级物业管理部：暂定6个级别，根据工作表现及年限进行定级、晋级、降级。服务级服务级服务级服务级服务级服务级9、工资调整物业公司综合管理部将根据员工每年的工作表现及业绩情况对员工进行年度工资调整，并报总经理审批。10、调职根据员工实际工作情125、况，物业公司保留调整员工工作岗位的权利。11、辞职员工在合同期内，因有特殊情况需要辞职时，须提前一个月递交申请书，经总经理批准后，方能办理辞职手续，但不发补偿金。若员工未按上述规定而擅自离职，物业公司不出具解除合同证明书，不办理任何有关手续，并以旷工论处。员工因擅自离职给物业公司造成经济损失的，物业公司将依法追究其赔偿与违约责任。试用期内的员工须提前七天递交辞职申请书。12、解聘（1）员工有下列情形之一，物业公司可随时解除合同，不给任何补偿。在试用期内被证明不符合录用条件的。严重违反劳动纪律或物业公司规章制度的。严重失职、营私舞弊，对物业公司利益造成重大损失的。被依法追究刑事责任的。(2)员工126、有下列情形之一的，物业公司可以解除劳动合同，但须提前七天以书面形式通知员工本人。员工患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作的。员工不能胜任本职工作的。合同签订时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经双方协商不能就变更劳动合同达成协议的。因物业公司业务调整或管理方针有变化而产生裁员，物业公司有权裁减人员，并呈报劳动主管部门备案。(二)管理规则1、人事记录员工须将以下变更事项在变更后七天内报告综合管理部：（1）地址和电话。（2）婚姻状况。（3）子女出生。2、个人仪表员工上岗服务应保持衣着整洁。男员工不可留长发，女员工的发型与化妆要端庄清雅。制服、皮鞋须保持整洁。3、员工证127、每个在物业公司工作的员工都要配发员工证，值班时佩戴员工证上岗。员工证由综合管理部发放，并请妥善保管；如果丢失，应立即报有关部门补领，并需交工本费。员工在离职时须将员工证及所有物品交回。4、更衣柜穿着制服的员工可领用一个更衣柜，不准存放贵重物品。物业公司对个人丢失的物品不负任何责任。物业公司有权随时选派两名部门经理检查更衣柜，员工离职时须将更衣柜清理干净及将钥匙交回综合管理部。5、制服上岗时制服穿着必须整洁。除因公或获批准外，员工不得在物业公司范围以外穿着制服。员工离职时须将制服交回，否则按丢失办理。6、员工出入通道员工上、下班必须佩戴员工证，按物业公司指定的员工通道出入，并自觉接受安全管理员的128、检查。7、员工出入管理（1）员工带进本物业的重要包裹等物品，应事先在员工通道安全管理员处进行登记。若有本物业物品或类似本物业物品带出，须持有物业公司的放行条。（2）特殊情况下，物业公司可下令安全管理员做全面检查，届时各地点、书台、柜台等都可受到检查。但至少有两位获授权执行者在场方可进行。（3）在任何情况下请勿与安全管理员发生争执，如果员工认为受到安全管理员不合理的待遇，请先合作，然后向部门主管报告。8、嘉宾设施除因上司指派及工作关系外，员工在任何时候不得在接待嘉宾场所逗留。9、值班时间员工必须按照本部门工作时间表工作，不得私自变更，否则以旷工论处。10、旷工员工未按公司规定办理请销假手续，无故129、不来上班的，均被视为旷工。11、通告物业公司各类有关员工的通告及指示应贴于布告板上，员工可在布告板上获悉物业公司最新的员工政策。未获授权人士严禁擅自在本物业范围内张贴任何通告等。12、拾遗凡在本物业内所拾得的物品，不论价值多少，一律要立即交给综合管理部处理，并做好登记。13、亲友探访及电话使用请告知亲友不要到本物业内做私人探访。未得到部门主管同意，不得使用电话与外界联系，外来电话不予转接。14、物业公司财产员工如蓄意或疏忽，以致损坏物业公司的财物或设施，物业公司可按被毁坏物品价值扣除员工工资作为赔偿。如员工犯有偷窃行为，将会被立即开除而不给任何补偿，严重者移交公安机关处理。15、钟卡记录员工上130、下班必须打钟卡。如有错误应向综合管理部报告，员工不得互相代打钟卡。16、保密物业公司的一切机密文件及资料要妥善保管，不得泄露给无权知道的人。17、部门内部规则除本部分的规则外，各部门可制订各自的岗位规则，经总经理批准后，交综合管理部备案，成为该部门员工应遵守的规则。（三）奖罚条例1、奖励（1）奖励情形如有下列情形，公司将予奖励：对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。严格控制开支、节约费用有显著成效者。提出合理化建议，并经实施有显著成效者。为公司取得重大经济效益者。为公司取得重大社会荣誉者。（2）奖励类型奖励分为年度特别奖和不定期奖，均须由所在131、部门主管推荐，通过综合管理部审核，总经理批准执行。（3）奖励方式奖励方式为：下发奖励通知书、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。2、处分如有违反，视其情节轻重按下列规则予以纪律处分：（1）口头警告（2）书面警告（3）即时解雇3、处分执行（1）员工必须在发出的警告书上签名，如拒绝签名，以证人证言为据记录在案；或两个以上证人证明，该警告书将视作生效。（2）如果证实员工犯过，物业公司对其三次“口头警告”等于一次“书面警告”，但一个月内连续两次“口头警告”同样视作一次“书面警告”的效力。（3）员工有上诉权利，如果员工对处分或处理意见不服时，可经部门主管向上级管理机构上诉。（四）公事处理程序132、目的是使员工在最短时间内解决公事上的困难。1、直属主管员工在公事上出现困难或发生争执时，应首先向直属主管报告（此直属主管未必是部门经理），直属主管应尽力解决；若属权限外的，必须向上级部门经理请示。2、部门经理当直属主管解决不了的问题，可用书面形式将调查材料向部门主管/经理报告，指出问题的性质，有关人员及建议解决的办法，同时将副本送综合管理部备案。部门经理解决，在必要时总经理可参与协助。3、总经理若经上述步骤还未能解决问题，须将调查结果及建议解决的办法呈报物业公司总经理裁决。4、仲裁小组若遇重大问题，物业公司会由总经理、部门经理、员工代表组成仲裁小组协商解决，协商结果为最后裁决结果。任何管理阶层133、在其职权范围内能够处理解决的，都应自己着手解决，不应推诿或向上级请示。总经理在任何时候都可以提出参考意见。（五）安全守则1、因工意外受伤一切因工意外受伤的，必须立即报告主管，并作工伤报告交综合管理部及提供有关医疗诊断证明。为安全起见，员工如发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害的，应立即报告部门主管，及早做好预防工作。2、火警及防火措施。如遇火警，必须采取如下措施：（1）保持镇定。（2）利用物业公司通讯系统通知所有用户迅速疏散。（3）如遇火势扩大，必须协助疏散用户，安全撤离现场。（4）拉闸断电及关好火警现场附近的所有门窗。（5）使用灭火设备将火扑灭。（6）由值班主管拨打火警电话“119”报警134、。 3、紧急事故在紧急情况下，如遇沙尘暴天气、雪灾、水灾等，员工仍须按时上班，同时，已上班的员工都会被安排加班，希望各位员工给予合作。超时工作的时间，由部门主管待日后另作同等时间的补偿，或发放超时工资以作补偿。五、物业管理公司的职业标准专业市场物业管理员(师)国家职业标准（一）职业概况1、职业名称：专业市场物业管理员(师)。2、职业定义：对投入使用的市场建筑及其附属设备与配套设施及场地进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。 3、职业等级：本职业共设两个等级，分为物业管理员(国家职业资格四级)、物业管理师(国家职业资格二级)。4、职业环境：专业市场建筑及其附属设备135、与配套设施及场地。5、职业能力特征：具有一定观察能力及较强表达和计算能力。6、基本文化程度：高中毕业(含同等学历)。7、培训要求（1）培训时间；全日制职业学校教育，根据其培养目标和教学计划确定。晋级培训期限：物业管理员不少于l50标准学时；物业管理师不少于200标准学时。（2）培训教师：培训物业管理员的教师，必须具有本专业中级以上专业技术职称或取得本职业物业管理师职业资格2年以上，并具有丰富的实践经验；培训物业管理师的教师，必须具有本专业高级专业技术职称。8、鉴定要求（1）适用对象：从事或准备从事本职业的人员。（2）申报条件：物业管理员(具备以下条件之一者)：经本职业初级正规培训达规定标准学时136、数，并国家职业标准取得毕(结)业证书；在本职业见习工作1年以上；具有本专业和相关专业大专以上文化程度。物业管理师(具备以下条件之一者)取得本职业物业管理员职业资格证书以后，经本职业中级正规培训达规定标准学时数，并取得毕(结)业证书；取得本职业物业管理员职业资格证书以后，连续从事本职业工作2年以上。（二）基本要求1、职业道德（1）职业道德基本知识（2）职业守则遵纪守法，爱岗敬业；工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务。2、专业市场物业管理基础知识（1）物业管理基本概念物业与物业管理； 物业管理的内容；物业管理的原则； 物业管理人员的素质要求。（2）物业管理机构物业管理企业； 商户代表大会与业主委137、员会；物业管理企业与相关机构的关系。（3）专业市场的物业管理专业市场的构成及特点；专业市场物业管理的内容与过程；专业市场物业管理的目标与要求；专业市场物业管理的原则与特点。3、物业管理的有关法律与法规（三）工作要求本标准对物业管理员和物业管理师的技能要求依次递进，物业管理师包括物业管理员的要求。1、物业管理员职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识制订方案市场物业接管验收与撤出方案制订1、根据委托合同，制订市场物业的接管验收与撤管方案2.组织物业接管验收与撤管3.建立与管理物业管理档案4.拟写物业管理常用文书1.制订物业管理合同基本要求2.物业管理常用文书写作知识物业管理费用计算计算物业管138、理费用1.物业管理费用计算方法2.有关物价政策管理与维护市场建筑管理维护1.组织市场的日常维护2.进行市场的维修管理1.日常维护的内容与程序2.维修管理的内容与要求市场附属设备设施管理与维护1.组织市场附属设备设施的日常保养2.组织维修水、电、暖、气、消防等设备设施1.一般市场附属设备设施的日常保养知识2.一般水、电、暖、气、消防等设备设施的维修知识、有关安全操作规程环境管理市场安全服务1.组织保安人员提供安全、保卫服务2.正确设置消防器材和执行消防制度3.进行车辆停放管理4.在遇到紧急情况时，及时采取相应措施1.安全、保卫一般知识2.市场内的治安保卫制度3.防火规范和消防要求4.处置突发事件139、的基本常识市场环境绿化、美化，市场文体娱乐活动的组织与管理1.安排人员对市场进行绿化、美化2.安排人员进行市场的卫生清洁工作3.组织各种有益的文体娱乐活动1.环境保护的内容与方法2.绿化、美化基本知识3.物业保洁的要求与方法4.市场文体娱乐活动的组织与管理知识2、物业管理师职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识制订方案市场物业管理方案制订1.根据委托合同，制订市场物业管理方案及开发利用方案2.根据需要，对物业的规划、设计、建设等提出合理意见1.专业市场规划知识2.专业市场开发基本程序3.建筑工程基本知识管理与维护资金管理1.制订并监督执行有关规章制度2.合理使用资金并控制其预算1.市场装140、修管理知识2.物业管理资金预算知识维护指导与预算1.看懂建筑图纸2.指导物业管理员对市场及附属设备设施进行日常维护与保养3.制订市场维修预算1.识图知识2.市场维修预算知识综合服务综合经营服务l制订综合，经营服务规划2组织开展餐饮、购物、家政、教育、中介等服务项目1.综合经营服务内容2.综合经营与服务的市场预测知识3.相关服务项目的服务要求及收费标准（四）比重表1、物业管理员（1）理论知识项 目比重()基本要求职业道德5基础知识25相关知识制订方案市场物业接管验收与撤管方案制订12物业管理费用计算12管理与维护市场建筑管理与维护11市场附属设备设施管理与维护15环境管理市场安全服务10市场环境141、绿化、美化，市场文化娱乐活动的组织与管理10合 计100（2）技能操作项 目比重()相关知识制订方案市场物业接管验收与撤管方案制订25物业管理费用计算12管理与维护市场建筑管理与维护15市场附属设备设施管理与维护20环境管理市场安全服务13市场环境绿化、美化，市场文化娱乐活动的组织与管理15合 计1002、物业管理师（1）理论知识项 目比重()基本要求职业道德10基础知识30相关知识制订方案市场物业管理方案制订15管理与维护制度与资金管理15维护指导与维修预算15综合服务综合经营服务15合 计100（2）技能操作项 目比重()相关知识制订方案市场物业管理方案制订25管理与维护制度与资金管理45142、维护指导与维修预算15综合服务综合经营服务15合 计100第三节 专业市场物业管理公司的员工管理一、员工绩效考核管理办法（一）目的和意义1、目的为建立和完善某物业管理公司绩效考核体系和激励与约束机制，对员工进行客观、公正地评价，并通过此评价合理地进行价值分配，特制订本办法。2、原则严格遵循公平公正、合理赋值、量化考核、总分排序、奖惩分明、末位处置的原则。真实地反映被考核人员的实际情况，避免因个人和其他主观因素影响绩效考核的结果。3、指导思想建立客观、公正、公开、科学的绩效评价制度，完善员工的激励机制与约束机制，为科学的人事决策提供可靠的依据。考核结果将作为对员工工作质量核准的依据，并依据该考核143、结果评定和确定员工的工作优劣、奖金额度、工资调整、职务晋升、处理处罚等。4、适用范围本办法适用于公司各部门员工、物业合同制员工的考核。物业管理公司相关单位可参照本办法建立各单位内部的绩效考核制度。（二）考核体系1、考核对象（1）A类员工：工作内容的计划性和目标性较强的员工（2）B类员工：每月工作性质属重复性、日常性工作的员工2、考核内容（1）业绩考核：A类员工主要参照各部门月度工作计划并依据工作目标进行考核；B类员工依据职位说明书进行考核。（2）能力考核：通过员工的工作行为，观察、分析、评价其具备的工作能力。（3）态度考核：通过员工日常工作表现和行为，考察其工作责任感和工作态度。考核内容权重综144、合考核得分业绩考核70%业绩70%+能力20%+态度10%能力考核20%态度考核10%3、考核方式（1）考核实行直接主管评分和部门主管签名确认两级考核方式。（2）各部门依据考核规定和要求，结合本部门岗位责任制对员工进行考核、评分，并将考核结果按月报公司办公室（人力资源部）。（3）月度绩效考核内容及分值评定表已确定员工每月考评满分为100分，年度考评为月度分数累加，满分为1200分。（4）各部门对员工的月度考核结果分一、二、三、四档。其中评为一档的员工人数应不超出部门总人数的15%，评为二档的员工应占员工总人数的70%，三档的员工人数应不超出部门总人数的10%，四档的员工人数应不超出部门总人数的145、5%掌握上述基本原则。各部门必须按月、按标准和要求对员工表现量化评分考核，并与实际相结合。（5）公司在每年年终要对员工表现进行总评考核，结果分为：优秀，称职，基本称职，不称职四个等次，具体办法为：依据月度员工评分值累加，按各等次员工分别占员工总人数的15%、70%、10%、5%比例，具体分值如下表：优秀等次的分值（总分的95%以上）全年考核累加分数达到1140分（含）以上称职等次的分值（总分的80%以上）全年考核累加分数达到960分（含）以上基本称职等次分值（总分70%以上）全年考核累加分数达到840分（含）以上不称职等次分值（总分70%以下）全年考核累加分数在839分以下（三）考核实施1、考146、核范围本绩效管理方案适用于以下部门和人员：公司办公室、财务部，各个公司（部门）及其所有员工，但不包括以下人员：（1）公司领导层的考核由上一级部门进行；（2）试用期内（上岗时间不足90天）员工；（3）严重违反公司规章制度，应当按照公司人事管理制度惩罚的员工。2、绩效考核运用时间：（1）每月8日前，公司（部门）经理对下属员工参照上个月的“月度绩效考核表员工”就上个月的工作进行考核，并将考核结果报人力资源部复核。（2）每年1月20日前，总经理对各部门经理、各部门经理对所属员工参照“年度绩效考核表”进行年度考核，并将考核结果报人力资源部。（四）考核结果的应用1、考核结果等级分布分数段951008094147、707970分以下等级ABCD意义优良中差2、培训辅导在进行人力资源开发工作时，应把员工绩效考核结果作为参考资料，了解员工的培训需求，从而有效地开展培训工作。绩效辅导是公司总经理、各公司（部门）经理和其下属员工共同完成绩效目标、计划的过程。在这一阶段应就绩效目标、内容进行阶段性回顾与检查，审查工作进度，辨别为达到期望绩效所需要改善的方面，帮助、支持员工达成工作目标，并根据需要对绩效计划进行调整。3、每月发放的绩效工资的数额主要是针对员工的基本工资的20%和绩效工资的60%总和进行绩效考核发放，将视对不同类别和部门的员工月考核，同时进行半年评比和年终总评。见下表月考核评为一档员工按当月奖励标准的148、200%计发月考核评为二档员工按当月奖励标准的100%计发月考核评为三档员工按当月奖励标准的50%计发月考核评为四档员工只发基本工资年度内月考核中累加有三次被评为四档的员工对本人提出警告，并在警告同时视表现确定该员工是否待岗培训，直至辞退。待岗培训期间只发基本生活补助工资，培训时间及今后安排以及补助工资发放额度另定4、半年评比的绩效工资数额由公司确定，大约占全年绩效工资的10%。5、年终绩效工作考核的总评将结合月评分，年总分结果，结合公司的总体经营和效益情况确定发放的数额，大约占全年绩效工资的30%。6、年终考核奖惩类别：（1）优秀等次：年度累加分达到确定分值的员工可确定为优秀等次，公司年终总149、评时的先进员工，在优秀等次员工中产生，对评为优秀等次的员工年终总评时公司予以相应的奖励，对评为先进的员工按公司确定的奖励标准执行。（2）称职等次：足额给予年终各项奖励。（3）基本称职等次：按70%标准给予年终各项奖励。（4）不称职等次：停发奖励，视其表现确定该等次员工的基本生活补助工资。待岗培训直至辞退。7、在工作中对某物业管理公司有特殊贡献的，受到上级和社会表彰的，以及其它在工作中有突出表现的员工奖励，按公司规定执行。不在本绩效考核之中。8、按着鼓励先进，鞭策后进的原则，设定“一票否决”，一票否决考核内容为：凡被业务关联部门或人员投拆确因工作失误造成较大影响的；利用职务之便不能严格自律收、卡150、要业务关联部门财物的；累计月旷工2天以上的；年度累计被通报批评2次以上的；对考核内容各大项中的分项、单项月考核年度内累计出现3次0分的均予以“一票否决”，一票否决考核办法等同于月考核四档和年度考核不称职。9、审批流程考核结果处理表按被考核者直接主管部门主管人力资源部（办公室）的流程进行审批，但汇总报表要报公司总经理审批。（五）考核面谈与绩效改进1、考核面谈员工考核的核心是结合工作计划和目标，目的在于部门领导对下属的工作进行监督和指导，在工作思路和绩效改进上提供帮助，因此每次考核结束后，考核者应当与被考核者进行考核面谈，加强双向沟通。考核面谈时所进行的沟通应做到：（1）让被考核者了解自身工作的151、优、缺点；（2）对下一阶段工作的期望达成一致意见；（3）讨论制定双方都能接受的书面绩效改进和培训计划。2、绩效改进每个考核期结束后，考核者与被考核者应经过协商共同制订员工绩效改进计划书，报人力资源部（办公室）备案。（六）考核结果的管理1、考核指标和结果的修正由于客观环境的变化，员工需要调整工作计划、绩效考核标准时，经考核负责人同意后，可以进行调整和修正。考核结束后人力资源部（办公室）还应对受客观环境变化等因素影响较大的考核结果重新进行评定。2、考核结果反馈被考核者有权了解自己的考核结果，人力资源部（办公室）应在考核结束后五个工作日内，向被考核者通知考核结果。绩效评价与反馈阶段是指考核者评价员工152、目标成果并与员工面对面进行沟通的过程。该阶段管理依据期初制定和调整的绩效目标/计划，综合收集考核信息，并公正、客观地评价员工。经过充分准备后，考核者就考核结果向员工进行反馈，内容包括肯定成绩、指出不足并确定下一阶段目标；同时填定“绩效考核面谈表”（详见附件）。3、考核结果归档、保管和查阅（1）考核文档包括：考核标准、考核结果、考核信息、例外事项、考核结果等相关文档和量表。（2）考核文档统一由人力资源部进行保管。（3）根据档案管理制度，对考核文档进行归类和标识以方便查阅，妥善保存考核文档。（4）考核文档是重要的人事档案，人力资源部要实施保密管理制度，防止考核文档被无关者查阅。（5）绩效管理领导小153、组成员在需要时可以查阅所有员工的考核档案。（6）各公司（部门）在需要时可以查阅本部门员工考核文档。（7）各公司（部门）员工需要时可以查阅本人的考核文档。（8）超出以上范围的查阅者，需要提交书面申请报告，由绩效管理领导小组成员审核、主任审批后才能进行查阅。3、考核结果申诉（1）各类考核结束后，被考核者有权利了解自己的考核结果，考核者有向被考核者反馈和解释的职责。（2）被考核者如对考核结果存有异议，必须在一周内提出正式的书面意见报绩效考核办公室。应首先通过沟通方式解决。解决不了时，员工有权向人力资源部提出申诉。申诉时需要提交绩效评估申诉表及相关说明材料。绩效考核办公室需在5日内，对员工的申诉做出答154、复。（3）如申诉成立，必须改正申诉者的绩效评估结果，同时评估者个人的评估结果将因此受到影响。（七）执行部门本办法由人力资源部（或办公室）负责制订、解释及修订。二、员工聘用管理规定（一）招聘1、招聘原则(1)计划原则公司总部、属下公司及物管中心根据业务发展需要增加人员时，须提前十五个工作日填写招聘申请表，提交拟增加岗位人员工作说明书，经所在单位行政与人力资源部审核，报所在单位负责人审批后组织实施。如属于岗位编制外增加人员除履行上述手续外，还须同时履行增加编制审批手续。所有干部引聘须严格按照物业管理有限公司人事管理权限规定执行。(2)本地化原则为降低人力资源成本，充分利用和发挥各地区人力资源优势，155、稳定员工队伍和便于管理，如无特殊情况，各属下公司原则上在当地招聘员工，尽量实现人员本地化。在实行人才本地化同时，可根据工作需要通过岗位轮换、岗位交流等形式实现系统内人力资源共享。(3)先内后外原则当公司总部、属下公司及各物管中心产生招聘需求时，各单位行政与人力资源部首先应进行内部筛选，考核现有员工中是否有合适人员进行调配，当内部无法满足招聘需求时，即组织进行外部招聘。2、在现有人员进行配置过程中，必须确保达到岗位任职资格要求，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。(4)公正原则招聘中应对所有应聘人员一视同仁，做到任人唯贤，行政与人力资源部及用人部门在招聘过程中必须严格遵156、守公司招聘制度，不得有任何徇私行为，坚决杜绝任人唯亲和因人设岗，保证配置合适人选到合适岗位上工作。各级管理人员不得利用职权或关系强行推荐不合格人选，或对正常的招聘工作施加影响。(5)回避原则在招聘过程中如遇家属、同学、亲友或以前同事时，须主动回避，做到举贤避亲，为公司招聘创造公平、公正的竞争环境。公司及属下公司内如有配偶、亲属、子女等关系的员工，相互间应回避从事业务关联的工作岗位，公司有权进行相应的工作安排和岗位调整。2、招聘方式和途径（1）公司内部选拔、晋升和竞聘；（2）组织社会公开招聘；（3）招聘应届毕业生；（4）公司内部员工举荐等。3、内部招聘程序公司及属下公司根据工作需要，实现内部人力157、资源合理配置，做到人尽其才，充分挖掘公司内部人力资源潜力，为员工提供良好发展空间，激发员工工作积极性，增强员工的竞争意识和企业的凝聚力，在必要时可通过内部调配来满足部分人员需求，内部调配须事先征得员工本人及所属部门负责人的同意。首先是内部招聘，内部招聘分为公开竞聘和直接调配两种。公开竞聘是指根据审批后的招聘计划，当公司及属下公司有新增或空缺岗位时，在公司系统内或所在公司范围内发布内部招聘信息，员工可根据自身条件参与竞聘；直接调配是指根据工作需要，公司可按照有关调配程序调动和重新安排员工工作岗位。（1）参加公开竞聘人员要求：竞聘上岗采取个人自愿和所在公司推荐的形式，即首先个人提出申请，所在公司填158、写推荐意见，体现员工具有主动向上、不断接受挑战的勇气和信心，同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘上岗者所在部门正常工作开展；参与竞聘上岗人员须是公司正式员工，但不受原所在公司、工作部门和岗位限制；参与竞聘者在原工作岗位表现良好。(2)根据公开竞聘要求，由招聘单位行政与人力资源负责组织成立临时考核小组，考核小组由所在单位领导、竞聘岗位部门领导、行政与人力资源部以及其他相关人员组成。(3)内部公开招聘流程公司、属下公司、物业管理中心行政与人力资源部根据招聘要求公布内部招聘的岗位、任职资格以及竞聘时间安排；有意参与竞聘的员工根据通知要求在规定时间向招聘单位行政与人力资源部提交申请材料，经所在部门及公159、司履行推荐手续后报名；招聘单位行政与人力资源部根据竞聘岗位任职资格对竞聘者进行资格审查，签署意见并将符合条件的竞聘者推荐给竞聘岗位主管领导，同时对不符合任职资格的竞聘者做好解释和说明工作；竞聘岗位主管领导签署意见，每个岗位挑选三个候选人向考核小组推荐，由考核小组组织考核工作；考核小组通过组织笔试和面试对候选人进行考核，确定初步人选，笔试由综合素质题和专业试题两部分组成，面试将由竞聘考核小组成员进行评估；招聘单位经营班子根据考核小组的考核情况确定最终上岗人员(如果没有合适人选将另行组织面试考核)；(4)公开竞聘岗位试用期考核竞聘上岗获选者将有一个月的岗位试用期，试用期间待遇为原工作岗位待遇，试用160、期满后接受考核小组的集中评议，试用合格后公司将正式聘用，试用不合格者将回原岗位工作。其次是外部招聘，程序如下：（1）公司、属下公司、物业管理中心根据审批后的招聘计划，依据岗位任职资格和工作说明书，结合岗位特点选择适当的招聘方式和途径从公司外部组织招聘活动。（2）行政与人力资源部根据任职资格对应聘人员资料初步筛选后，再向用人部门负责人推荐，共同确定面试人选，应聘人员面试前须填写求职申请表。（3）为了确保招聘人员符合用人部门的基本要求，行政与人力资源部负责对应聘人员进行初试，并核实其有关资料和证件的真实性。若初试合格，通知用人部门按下列程序进一步面试。主管以下岗位，行政与人力资源部初试后，对符合基161、本要求的应聘人员，将其资料提供给用人部门进行第二次面试，并决定是否录用。主管、主任岗位，用人部门面试合格外，还须由分管领导进行第三次面试，并决定是否录用。经理助理以上岗位，用人部门面试合格、分管领导面试合格后，须由总经理面试，并决定是否录用；或用人部门面试合格后，由经营班子集体面试，决定是否录用。（4）对应聘人员的评价及意见填写在面试考评表上，用人部门负责专业知识和专业技能考评。所有干部聘任须遵守物业管理有限公司人事管理权限规定的有关条款。（5）对于一线保安员、保洁员和临时工的招聘，各单位可根据自身实际情况制定相应的招聘程序。4、招聘效果反馈为了解新员工试用期工作表现，使新员工更快熟悉公司、了162、解公司、融入公司，同时也便于公司不断评估招聘的效果，健全招聘制度，完善招聘流程，有必要建立招聘效果反馈机制。招聘效果反馈包括三部分：（1）行政与人力资源部定期与用人部门沟通了解新员工工作表现；（2）用人部分负责人或新员工直接上级定期与新员工面谈；（3）行政与人力资源部定期与新员工进行面谈。（二）录用1、外部招聘人员录用应聘人员面试合格后，由行政与人力资源部根据聘用情况，与用人部门协商新进员工到岗时间后，向录用者以书面或电话形式发出录用通知，并要求其在报到时提供：（1）身份证、暂住证复印件(交验原件)（2）毕业证、学位证复印件（交验原件）（3）暂住人员须提供流动人口婚育证明（4）职称证书、岗位资163、格证书复印件(交验原件)（5）近期体检合格的体检报告（6）一寸及二寸彩色近期免冠正面照片5张（7）其它需要提供的资料2、凡有下列情形之一者，不予办理录用手续：（1）个人资料不真实，弄虚作假，严重隐瞒者；（2）曾在物业管理系统内被开除或未经批准而擅自离职者；（3）体检报告不合格者；（4）尚未与原工作单位终止劳动关系者；（5）在以前所任职单位出现过职业道德问题者；（6）年龄未满18周岁者；（7）其它不予录用情况。3、新员工报到（1）录用员工带齐相应资料和证明，在规定的时间内到行政与人力资源部报到，填写员工登记表，提交相关个人资料，领取考勤卡、办公用品、工作服等相关资料或物品。 （2）签订一式两份劳164、动合同书，公司与员工本人各持一份，公司正式员工的签订合同期限一般为一年；返聘人员和临时工视具体情况而定。（3）行政与人力资源部由专人对新入职员工的员工登记表、求职申请表、毕业证复印件、学位证复印件、身份证复印件、体检报告等资料进行归档管理，建立员工个人档案。当员工的姓名、婚姻状况、生育状况、健康状况、培训结业或进修毕业、家庭地址和联系电话、出现事故或紧急情况时的联系人等信息有更改或补充时，须在员工个人档案予以相应变更。（4）与用人部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引领人见面。4、试用（1）试用期一般为三个月，试用期间表现突出者可予以提前转正。在试用期内，甲乙双方可提出解约，并按165、规定办理离职手续。试用期内员工享受试用期工资及福利待遇，转正工资标准自转正之日起执行。（2）培训主管部门安排、组织新员工入职引导培训，用人部门组织上岗前培训。（3）新员工须于试用期满前一周填写员工转正审批表，并提交试用期个人总结。（4）试用部门负责人根据工作态度、工作能力、业务水平等对试用员工进行鉴定和考核，并将考核意见填写员工转正审批表，由行政与人力资源部签署意见，经分管领导审核，报总经理审批。（5）如在试用期内请假超过五天，员工的转正时间将会被顺延；若请假超过一个月，将作自动离职处理。5、续聘对于有固定期限的劳动合同，公司与员工双方同意在劳动合同期满后续签劳动合同的，应在原合同期满前三十日166、内重新订立劳动合同，并办理有关续签劳动合同的审批手续，填写续签劳动合同审批表。三、员工培训制度（一）培训宗旨向管理要效益、向培训要人才。通过短期密集培训及中长期培训，多出人才，快出人才，出好人才，造就新型的适合专业市场物业管理的高素质人才，为行业造就一批精通管理与现代技术的专业队伍。（二）培训目标1、100的持证上岗率2、功掌握23门相关专业3、通过23年造就一批现代物业管理的高素质队伍（三）培训内容1、各岗位培训，特种工种操作及新技术、技能培训；2、服务质量服务技巧培训；3、企业形象及住户满意系统培训；4、专业市场管理模式培训；5、电脑基本操作技能培训；6、法律、法规、物业发展动态培训。（四167、）培训方式集中密度的短期与中长期培训相结合，自办培训与联办、代训相结合，知识结构原理培训与具体实践操作相结合。（五）培训机构建立、监督、奖罚办法及培训经费1、培训由公司领导专职负责，专设培训部、层级落实，统筹安排。2、入住前期培训：每日培训、周末考评3、入住后期培训：每周培训，月月考核管理人员的培训与考核将作为工作业绩的重要考核依据之一，严格按照优秀、及格、不及格等级别处以不同程度奖罚，不合格者将予以调换岗位甚至辞退。在所有培训的管理人员中，实行10的淘汰率，能者上，庸者下，力争通过培训，提高各级管理人员的综合素质，将物业管理推向更高的境界。培训经费：聘请老师、场租、书籍等费用，原则上由管理服168、务费中提取，根据实际情况可由被培训人员补充部分不足经费。（六）新员工上岗培训为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，专业市场物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。（七）在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与商户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。(2)在实践工作中商户投诉率、169、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲(略)。四、员工服装管理、发放规定（一）目的和范围1、目的：为体现专业市场的整体形象，规范员工统一着装，特制定本管理规程。2、范围：适用于专业市场物业管理公司员工工服的管理。（二）职责和程序1、职责（1）工服管理员负责市场工服的更换、进行统筹管理及工服制作，统一安排，包括保管、更换、制作、洗涤、修补等。（2）部门经理负责监督执行。2、程序（1）工服的管理公司统一为每位员工定期制做两套工服，工服管理员以人力资源部的入职单及财务部的押金收据为依据，填写员工工服押金单据170、收取登记表。负责发一套，备一套，采取以脏换净，以一换一的换洗制度；更衣柜钥匙、工鞋、领带等按市场的规定进行换领。工服管理员应建立各类员工领用工服的工服卡，标明员工姓名、性别、部门、工种、工牌号及工服原值、领用时间等。工服管理员应以部门为单位，分类摆挂，并编号妥善保管，建立各类工服明细帐，月终结出余存数量，上报主管，对丢失或需要报废的工服应查明原因，填写报损单，批准后下帐处理。工服管理员收回需洗涤的脏工服要填写洗涤清单，定期送交洗衣店洗涤，返回后照单接收，验收洗涤质量，对洗涤不干净的工服退回返洗。管理员应按部门编制工服洗涤明细记录，月终汇总，按计费标准核计洗涤费用，一式两份，审核签字，以便厂家结171、算洗涤费用。员工及工服管理员因个人原因或工作疏忽丢失工服者应根据具体情况折价赔偿。员工变动职务或辞职应主动更换或如数交回工服、钥匙等，由工服管理员收后签字。（2）工服的洗涤经理、主管、文员、客务的套装两个月换三次，保安服半个月换洗一次，工程工服一周换洗一次。衬衫，白色的三天换洗一次，保安、工程衬衫冬季一周，夏季三天。换洗时间为每周一、三、五8:00AM4:00PM(不分部门，随时提供换装服务)。二、四办理工服缝补修改、整理清点及帐务处理工作。如因特殊工种，特殊情况致使工作服过脏确需临时换装须注明原因，经本部门经理同意后签字确认，工服管理员方可更换。任何员工不可在工服房内换工服，如有违反规定，无172、故刁难工服管理员或不听劝阻到工服房试衣、换装，管理员记下工牌号，报行政部按违纪处理。员工换洗工服前应把衣内物品掏干净，以免丢失洗坏，如因个人原因造成不良后果，损失自负。员工在工作中不慎损坏工服，应及时向工服管理员声明，进行修补，对确属有意损坏工服的员工，要上报予以严肃处理。3、监督执行：由部门经理进行监督执行。第三篇 中国纺织服装专业市场物业管理内容和制度第一章 专业市场安全保卫管理第一节 专业市场安全保卫管理概念和特点一、安全保卫管理的概念就是依照法律、法规和国家关于保安服务的政策、规定，根据商户的环境特点和要求，按照保安服务合同约定，采取巡逻、门卫、守护、押运、技术防范等形式，为商户提供保173、卫安全的相关服务。二、安全保卫管理的特点（一）保安服务操作必须按照国家法律、法规及政策规定进行，并执行公安机关的有关管理规定。（二）应向商户提供保安服务的真实信息。对商户提出或询问的有关问题，应本着诚实信用的原则给以明确的答复。（三）保安服务公司根据客户需要，可以为商户提供保安服务种类中的一种或同时提供数种服务，如商户有特殊需求，可视情况另行商定。第二节 专业市场安全保卫管理办法一、为加强和规范专业市场物业管理公司及各属下公司的安全管理工作，预防和减少安全事故的发生，依据国家相关法律法规，结合物业管理行业特点，特制定本办法。二、本办法适用于专业市场物业管理公司（以下简称公司）及各属下公司的设备174、治安、消防、车辆等安全管理及其它相关的安全管理，法律、法规另有规定的除外。三、各公司应当遵守国家相关的法律、法规，并以本办法为依据，严格进行安全管理，贯彻预防为主、管学结合的方针，本着“谁主管，谁负责”的原则，明确其安全生产职责，建立健全安全生产的管理网络，实现全员、全过程、全方位的安全管理。四、专业市场物业管理公司安全管理委员会负责物业安全管理工作的指导、监督、检查、处理和培训工作，督管系统内各级安全管理机构。专业市场物业管理公司安全管理委员会成员组成如下：五、各属下公司的总经理或主持工作的副总经理是本单位安全生产的第一责任人，对本单位的安全管理工作负责。六、各属下公司应当逐级落实单位安全175、管理责任制和岗位安全管理责任制，明确单位和岗位安全职责，确定各单位、各岗位的安全责任人。七、设备设施安全管理原则（一）以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备经常处于良好状态。对设备设施做到“四会”和“五定”。“四会”是指维修人员对设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指对主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质，通过对消防系统的定期试验、检修，使维修人员对系统全面掌握，确保及时排除相关故障。（二）明确责任，持证上岗。（三）制订安全操作规程。（四）加强培训与考核工作，加强岗前培训和岗位考核。（五）加强对商户的宣传，提高商户对相关设备设施的操作能力 。八176、治安安全管理原则（一）建立健全物业安全保卫组织机构。（二）制定和完善各项治安保卫岗位责任制。（三）建立正常的巡视制度。（四）完善区域内安全防范措施。（五）提高保安人员素质，加强培训，持证上岗，实行24小时值班制度。（六）加强区域内车辆的安全管理。（七）联系区内群众搞好群防群治，并在当地派出所指导下搞好治安管理。（八）与周边单位建立联防联保制度。九、消防安全管理原则（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（二）建立高素质的专人负责与群防群治结合的义务消防队伍；（三）开展防火检查，消除火灾隐患； （四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通； （五）定时检查保障公共消防设177、施、器材以及消防安全标志完好有效。十、物业安全管理工作实行在专业市场物业管理公司安全管理委员会的统一领导下，各属下公司分级管理的体制。十一、各属下公司依法对设备、治安、消防等进行安全管理。十二、专业市场物业管理有限公司安全管理委员会安全管理工作的职责是：（一）制定物业系统安全管理规章，并组织实施； （二）会同有关部门协调处理安全事故和其它安全问题；（三）指导、检查和监督各属下公司的安全管理工作；（四）协调重大安全事故的处理工作；（五）负责安全管理方面的其他有关事项。十三、各属下公司安全管理机构的主要工作职责：（一）贯彻执行国家安全管理法规；（二）制定本公司安全管理的规章制度，并组织实施；（三）178、协同工商、公安、卫生等有关部门，对本公司的安全管理机构、规章制度及消防、卫生防疫等安全设施、设备进行检查及验收工作；（四）组织和实施对本公司安全管理人员的宣传、教育和培训工作；（五）参与安全事故的处理工作；（六）受理本公司涉及安全管理问题的投诉；（七）负责本公司安全管理的其它事项。十四、各属下公司管理公司安全管理机构的工作职责是：（一）设立安全管理机构，配备安全管理人员；（二）建立安全规章制度，并组织实施；（三）建立安全管理责任制，将安全管理的责任落实到每个部门、每个岗位、每个职工；（四）接受当地管理部门对安全管理工作的行业管理和检查、监督；（五）把安全教育、职工培训制度化、经常化，培养职工的179、安全意识，普及安全常识，提高安全技能，对新招聘的职工，必须经过安全培训，合格后才能上岗；（六）坚持日常的安全检查工作，重点检查安全规章制度的落实情况和安全管理漏洞，及时消除不安全隐患；（七）为相应岗位工作人员投保； （八）直接参与处理涉及单位的安全事故，包括事故处理、善后处理及赔偿事项等；十五、凡涉及人身、财物安全的事故均为安全事故。安全事故分为轻微、一般、重大和特大事故4个等级：（一）轻微事故是指一次事故造成人员轻伤，或经济损失在五千（含五千）元以下者；（二）一般事故是指一次事故造成人员重伤，或经济损失在五千元至两万（含两万）元者；（三）重大事故是指一次事故造成人员死亡或人员重伤致残，或经济180、损失在两万至十万（含十万）元者；（四）特大事故是指一次事故造成人员死亡多名，或经济损失在十万元以上，或性质特别严重，产生重大影响者。十六、事故发生后，现场有关人员应立即向上级主管人员及单位领导报告。十七、各属下公司在接到一般、重大、特大安全事故报告后，除按国家、地方安全管理法规、条例和规定向相关单位报告外，要第一时间向总公司报告。十八、一般、重大、特大安全事故发生后，各属下公司要积极联系当地有关部门，紧急采取有效措施控制事态发展，把事故损失降低到最低限度，对有伤亡人员立即组织救护，妥善处理善后事宜。十九、对在安全管理工作中有下列先进事迹之一的单位，由上级安全管理部门进行评比考核，给予相应的表扬181、和奖励:（一）安全管理制度健全，预防措施落实，安全教育普及，安全宣传和培训工作扎实，在防范安全事故方面成绩突出，一年内未发生一次重大事故的；（二）协助其他事故发生单位进行紧急救助，有效降低损失、挽回声誉的；（三）在安全管理工作中有独到经验，并通过系统共享有效提升安全管理工作质量水平。二十、对在安全管理工作中有下列先进事迹之一的个人，由其所在单位进行评比考核，给予表扬和奖励:（一）安全管理工作扎实到位，在防范和杜绝本单位发生安全事故方面成绩突出的，其所在岗位一年内没有发生一次事故的（含轻微事故）；（二）见义勇为，在保护财物安全不受重大损失中做出突出贡献的；（三）及时发现事故隐患并消除隐患，避免重182、大事故发生的；（四）在安全管理工作中提出有效管理经验，对本单位的安全管理工作有实际指导意义并提升管理水平的。 二十一、对在安全管理工作中有下列情形之一者，由各属下公司检查落实，针对不同的情况，对当事人或当事单位负责人实施相应的处罚措施：（一）违反安全管理办法，发生轻微、一般、重大、特大安全事故的；（二）发生重大安全事故或者出现重大险情，未及时采取有效措施抢救，或者指挥不当，导致事故后果扩大的；（三）对存在的安全事故隐患，在检查过程中未发现，或者虽发现但未及时采取有效措施的； （四）对安全管理工作中的重大问题，未及时研究解决，或者未按规定及时上报的； （五）未认真贯彻执行安全管理法律、法规的；（183、六）未建立健全本单位安全管理责任制或安全管理责任制不落实，安全管理机构不健全，人员、经费不到位的；（七）未制定年度安全管理工作计划或者检查计划，或者虽制定但未组织落实的；（八）未按时完成上级单位或安全管理委员会交办的安全管理工作。第三节 专业市场防火管理办法坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行逐级防火责任制，把消防工作落实到每个部门，每个员工，做到防火工作任务明确，责任到人。一、安全领导小组安全领导小组由物管公司总经理及各部门经理组成，全面负责市场的消防安全工作。其职责如下：（一）认真贯彻执行中华人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理办法及上级主管单位有关消防安全工作的指示184、规定。（二）将防火安全纳入经营管理工作中，切实做到有计划、有部署、有落实、有检查、有总结、有评比、有奖罚。（三）根据政府部门的要求及工作部署，有针对性的召开防火工作会议，研究解决消防工作中存在的问题，并制定改进措施。（四）组织防火安全检查，对存在火险隐患的单位、部门发出整改通知单。（五）对市场的各项防火安全制度和消防安全管理办法的落实情况进行监督和检查。（六）组织本市场的防火安全宣传教育，加强消防组织的管理。（七）指导、监督对消防器材的配备、维修、使用、保养和管理工作。（八）发生火灾、火险事故时，组织指挥义务消防人员扑救，负责查明原因，提出处理意见。二、防火岗位职责（一）防火负责人职责各部门185、防火负责人由各部门经理担任，其职责如下：1、领导本部门的消防工作，贯彻执行物管公司安全领导小组的指示和消防管理办法，布置、检查、落实本部门的消防安全工作。2、经常向员工进行防火宣传教育，使员工不断提高防火意识，掌握灭火技能。3、建立健全岗位防火安全责任制，把责任落实到每个人。4、负责制定本部门的防火安全制度及安全操作规程，并认真贯彻落实。5、经常组织本部门人员进行消防安全检查，切实做到落实制度，消除隐患。6、对本部门区域设置的各种消防设备、器材要明确责任人，定期进行保养、检查，对发现的问题及时上报保安部。7、发生火灾时，要积极组织本部门员工进行扑救并及时报警，组织人员疏散，保护火灾现场，协助有186、关部门调查。8、对本部门的消防工作情况要经常向主管领导汇报，对合理化建议要给予重视，积极采纳。（二）员工防火职责1、严格遵守防火安全制度和操作规程。2、发现问题及时报告，有权制止任何违反消防安全制度的行为。3、爱护消防设施，不得随意挪动损坏。4、发现火情要及时报警，积极参加火灾扑救，按命令疏散。5、积极参加大厦组织的各项消防活动。三、义务消防组织物业管理公司根据中华人民共和国消防法的规定，建立义务消防队，以达到“自防自救”的目的，义务消防队受公司安全领导小组的领导，由保安部负责日常管理工作。其职责如下：（一）遵守执行消防法规及公司消防管理办法。（二）认真学习消防知识，掌握灭火技能，达到“两知三187、会”，即：知防火常识，知灭火常识，会报警，会疏散，会协助救援。（三）经常开展防火安全宣传教育和防火安全检查。（四）维护保养消防器材。（五）发现火情，及时报警，积极参加火灾扑救，保护火灾现场。（六）制止一切违反消防管理办法的行为，并及时向保安部汇报。（七）积极参加市场组织的各项消防活动。第四节 专业市场仓库管理办法仓库是保持必要的物资储备、确保物业管理公司各项工作顺利开展的重要场所。为加强物资仓库的科学管理和妥善使用，防止积压浪费，特制定本管理办法。 一、物资仓库的设置和管理 （一）物业公司仓库的主管部门，应根据物资的自然属性及使用方向合理设库，并积极创造条件规划货位，统一编号，实行定位管理、目188、标责任制。 （二）各物资仓库要配备懂技术、懂业务的人员负责。 （三）对专业市场常用的物资，应摸索规律，确定品类，实行常备物资定额管理，不允许超储和断档。 （四）物资仓库应采取积极措施，防火、防盗、防潮、防腐、防霉、防虫伤、防各种事故发生，确保库存物资不变质，不降低性能。 二、到货物资的验收、入库和出库 （一）物资到货后，仓库保管员应会同采购、管理或技术人员进行常规的数量、质量的验收，对精密、贵重仪器设备还需在常规验收的基础上，进行技术验收。 （二）对验收不合格的物资，仓库保管员有权要求采购人员妥善处理，如退换、索赔等。验收合格后，再办理入库手续。 （三）仓库保管员应坚持凭库单发货的制度，未经主189、管领导批准，不允许从仓库出借物资。出库物资应当面点交，防止因交待不清产生差错的现象发生。 三、物资仓库的帐务管理 （一）财务部门分别按项目建立库存物品帐，并按分类目录分户，设物品帐目。 （二）各单位物资主管部门应设立与财务主管部门对口一致的分类帐目，进行金额记录，并对分类分户帐目进行数量、金额的记录。 （三）各物资仓库设置品名、数量、单价标签，按照品种、规格、型号，区别质量级别，建立物品明细帐目，根据有关凭证及时汇总增减变化情况报表。 （四）各物资仓库应定期与财务主管部门、物资主管部门核对物资帐目，一年至少盘点一次，发现问题，及时调整，做到帐帐、帐物相符。 四、仓库安全卫生措施 （一）各物资仓190、库要采取措施防火、防盗，必须设有消防器材，对重点库房必要时安装报警装置，管理人员要掌握消防器材、报警装置的使用和保管等知识。 （二）对易燃、易爆、剧毒、放射性及其他危险物品，应采取集中库房保管，必须指定责任心强、有一定保管知识的专人管理。对提运、使用和管理人员加强安全教育，采取必要的劳动保护安全措施，确保人身和物品安全。 （三）物资仓库要保持干净整洁。第二章 专业市场环卫管理第一节 专业市场建筑物环境管理办法一、目的：通过对建筑有计划保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。二、原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；有计划地对建筑物实行系统的保养。三、职责：建筑物的清洁保养一般由外包191、的清洁公司按照相关标准负责执行，由管理公司及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录；其它保养内容由管理公司委托的保养供方（以下简称供方）负责执行，填写公共设施保养记录。供方每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。四、内容 （一）屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。（二）外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗。发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考维修服务进行修补。（三）内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的192、应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。（四）楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理。 （五）门。每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补。 （六）防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。（七）窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用193、木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。（八）公共地砖。每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。（九）吊顶。每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换。（十）人行道、车行道。每年保养道路一次，日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。（十一）管道。管道每3年应全部刷油194、一次，对重点部位，可以增加次数。对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。（十二）污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。（十三）挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。（十四）玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。（十五）在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。第二节 专业市场卫生管理办法一、要做好专业市场的环境卫生服务管理，首先要确定环境卫生清洁管理的标准，根195、据这些标准、要求再定出环境卫生的频率（次数），还要再加上检查手段。二、制定专业市场环境卫生清洁的作业标准，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、环境卫生的频率、检查的手段等。三、制订专业市场环境卫生服务作业规程，这个“规程”指导环境卫生工对专业市场各部位的清洁按规定的操作程序去做，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。第三章 专业市场固定资产管理第一节 专业市场固定资产管理概念与特点一、固定资产属于有形资产。一般情况下，除了无形资产、应收账款、应收票据、其他应收款等资产外，资产都具有实物形态。专业市场固196、定资产一般表现为市场建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。二、固定资产是指为了提供劳务、出租或经营管理而持有的资产。公司使用固定资产所带来的经济利益，具体可表现为通过固定资产作用于劳务提供过程并通过把固定资产出租给他人，公司以收取租金的形式实现经济利益的流入；降低了生产经营成本等来为企业带来经济利益。三、固定资产的使用年限超过1年。固定资产的耐用年限至少超过1年或大于1年的一个生产经营周期，而且最终要将其废弃或重置。四、固定资产的单位价值较高。第二节 专业市场设备设施专业技术指导办法一、目的规范设备设施专业技术人员培训内容及程序，使技术人员的技术指导系统化、科197、学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。二、适用范围适用于物业管理公司设备设施管理人员的培训。三、技术指导内容（一）电工类：1、供配电设备设施操作标准作业规程；2、供配电设备设施运行管理标准作业规程；3、供配电设备设施维修保养标准作业规程；4、市场商铺安装/维修标准作业规程。（二）电梯类：1、电梯运行管理标准作业规程；2、电梯维修保养标准作业规程；3、电梯故障维修标准作业规程；4、电梯困人救援标准作业规程。（三）给排水类：1、给排水设备设施操作标准作业规程；2、给排水设备设施运行管理标准作业规程；3、给排水设备设施维修保养标准作业规程；4、二次供水管理标准作业规程。（四）公共设施类，如公共设施198、安装/维修标准作业规程；（五）制冷类：1、中央空调操作标准作业规程；2、中央空调运行管理标准作业规程；3、中央空调维修保养标准作业规程。（六）弱电类，如弱电系统维修标准作业规程；（七）锅炉类：1、常压生活锅炉操作标准作业规程；2、常压生活锅炉维修保养标准作业规程；3、常压生活锅炉运行管理标准作业规程。（八）柴油发电机类：1、柴油发电机运行管理标准作业规程；2、柴油发电机操作标准作业规程；3、柴油发电机维修保养标准作业规程。（九）公共类：1、工具管理标准作业规程；2、设备综合管理标准作业规程；3、测量设备管理标准作业规程；4、值班管理标准作业规程；5、市场商铺安装/维修标准作业规程。第三节 专业199、市场设备设施维修项目管理办法一、管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。二、管理措施（一）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（二）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（三）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（四）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（五）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（六）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（七）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法200、并能及时处理设施、设备的各种问题。（八）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（九）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（十）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，市场范围内的道路畅通，路面平坦。第四节 专业市场设备设施维修保养管理办法一、工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经201、经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。二、各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。三、维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。四、维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。五、专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。六、在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。七、一般情况下不得拖延维修保养的时间。八、由助理跟进维修保养的落实情况。第五节 专业市场设备外委维修、保养项目管理办法一、确定方案，包括初步设计、预算、可行性分析、该202、项工程主要内容、专业技术要求、工期等。二、立项、报批。三、招标、选择施工队伍，对施工队伍进行资质审查，其中包括：营业执照、资质等级证书、安全施工许可证。必要时提供委托书。四、准备合同。五、审核报价。六、送物业管理公司领导审批。七、市场领导批准后签约。八、申请工程预付款。九、预付款到位后第三天开始施工。协助施工方与保安部签订安全协议、办理进场相关手续。提出注意事项。十、配合并监督施工，同时做好预检工作。十一、协调工程矛盾使其顺利进行。十二、做验收准备及完成各专业的检查验收工作。第六节 专业市场设备公务车辆使用管理办法为了加强物业公司机动车辆的管理，合理调度机动车辆，确保物业公司的正常运行，对物业203、公司机动车辆使用特作如下规定：一、司机工作守则：（一）公司司机要严格遵守道路交通管理条例及安全行车的有关规定，严禁酒后开车。否则，所造成的经济损失，由司机个人承担。（二）司机要坚守岗位，做到随叫随到，并做好车辆保养工作，做到勤检查、勤保养、勤擦洗。（三）车辆由指定司机驾驶，未经公司领导批准，不得交给他人驾驶。（四）做好出车前的车辆检查工作，保证顺利出车。二、使用和管理（一）车辆由经理和办公室调度。（二）车辆应保证公司领导的工作用车和各部门、各管理公司行政业务用车。（三）各管理公司、各部门用车须提前向办公室申请，填写派车单。（四）经部门负责人、公司经理同意签字交办公室批准后，方可出车。（五）凡用204、车单位，必须按批准用车路线、地点行车，不得私自更改行车路线，特殊情况需更改的，要在派车单上说明理由。（六）司机应实事求是填写派车单内容（时间/公里数），不得弄虚作假，并认真保管，月底交办公室。（七）办公室将根据派车单所填数据计算各管理公司用车费用，并从各管理公司费用中扣除。第四章 专业市场相关管理制度第一节 专业市场合同管理办法一、为规范专业市场物业公司（以下简称“公司”）合同管理程序、明确管理职责、防范经营风险、提高管理效能。根据国家相关法律、法规，结合本公司实际情况，特制定本办法。二、本办法所称合同是指公司与平等主体的自然人、法人和其他组织之间，以及公司内各平等主体之间设立、变更、终止民事205、权利义务关系的协议，包括公司与其他法人和组织及自然人之间签订的经济合同、技术合同，以及具有合同性质的协议书等。三、涉及下列内容的合同必须经组织会签订后方可签订：（一）对外投资、联营、借贷合同；（二）担保、招投标合同（招投标管理办法另行规定）；（三）基本建设、技术改造、大型修缮、单项工程价值在5万元及以上的对外承包项目合同；（四）房屋、建筑物、设备、车辆对外租赁，月收入在800元及以上的租赁合同；（五）单批价值在3万元及以上的物资采购合同；（六）公司对外承担项目咨询与资源输出合同。四、合同管理实行分级管理原则、分类专项管理相结合原则、统一归档原则，并实行承办部门负责制度，审查会签制度，授权委托制206、度，合同专用章集中管理制度和重大合同备案制度。五、市场综合办公室为合同归口管理部门；市场综合办公室负责本业务范围内的合同管理工作。六、合同管理的主要内容七、每一份合同须由法定代表人或业务部门确定一名主要承办人。承办人可以是业务人员或法律工作人员，但不得是社会临时性借、聘人员。承办人应对自商约起至合同履行完毕全过程负责，期间出现的任何与合同有关的问题须及时与有关部门及企划部进行协商，并以承办人为主进行解决。八、在合同签订前，应对合同另一方当事人的主体资格和资信进行了解和审查：九、凡对外合同谈判，必须有公司法律顾问和经济技术专业人员参加。十、合同除即时清理外，一律采用书面形式。凡国家或行业有标准或207、师范文本的应优先适用。当事人协商一致的修改、补充合同的文书、电报、电传、图表等是合同的组成部分。计划单、任务单（书）、预算单（书）、等一类文件可以作为合同的组成部分，但不得以其替代合同。十一、合同的起草应由乙方为主承担，语言应严谨、简练、准确。合同中的术语，特有词汇、重要概念应设专款解释。合同中涉及数字、日期时须注明是否包含本数。除特殊情况外，合同文本应当正式打印或印刷制成。十二、合同内容十三、法定代表人授权委托代理人签订合同时，必须签署授权委托书。授权委托书必须明确委托权限和期限，禁止使用“全权代理”一类的文字。十四、合同签订之前，承办人应将合同草案及与合同有关的证明材料提交经营开发部、综合208、办公室、财务及其相关部门审查会签后，报送主管领导或委托代理人签订合同。经营开发部、综合办公室、财务及其相关部门在审查合同草案时，可根据需要，要求承办人提供与合同有关的补充证明材料。承办人应对其提供的材料的真实性负责。十五、经营开发部、综合办公室、财务对合同内容审查十六、在审查合同草案时，发现重大错误、遗漏、不妥时，应在审查意见中予以明确并提出修改意见。承办人修改之后应按第十四条规定重新办理。结束审查后，应将审查意见连同合同草案退还合同承办人，由合同承办人报送法定代表人审核签署。十七、主管领导根据各审查部门审查意见书，决定是否签约。（一）决定签约时，公司法定代表人应在全部合同文本上以同一形式签字209、，交由公司有关部门加盖合同专用章； （二）决定不予签约是，应以书面形式明确意见。 十八、公司采用合同专用章制度，合同专用章由总公司市场企划部管理，其保管、使用方法依照总公司制定。十九、签约原则上不得使用转委托方式，必须使用时，应事先征得委托人同意，并由公司法律顾问审查复代理人资格。二十、公司各职能部门不得以自己的名义对外签定合同，如确应业务需要，应由主管部门领导书面特别授权。二十一、任何人不得以任何形式泄露合同涉及的商业、技术秘密。二十二、合同正式生效前，不得实际履行合同。合同生效后，必须全面、及时、实际履行合用；除法律另有明文规定约定外，不得替代履行或转让、转卖合同。二十三、任何人发现对方不210、履行或不适当履行合同，应立即通告承办人，承办人应在法定或约定期限内以法定或约定方式向对方提出异议。二十四、变更或解除合同，须符合法定或约定的形式及程序。二十五、变更或解除合同的通知或答复须在法定或约定期限作出。二十六、变更或解除合同未达成书面协议前，原合同有效。二十七、合同变更解除的程序与合同签订程序相同。二十八、合同发生纠纷时，应首先采用协商、调解方式解决。协商或调解能够达成一致时，应依合同签订程序签订书面协议。协商或调解不能达成协议时，可选择仲裁或诉讼方式解决纠纷。二十九、对方当事人逾期不履行生效协议、裁决、判决时，承办人应及时向企划部并经公司主管领导同意，向人民法院申请强行执行。三十、公211、司实行重大合同备案制度。三十一、对在合同管理工作中作出成绩者及避免或挽回经济损失者将予以表彰和奖励。三十二、情节严重造成重大经济损失或扩大经济损失的，对责任人予以通报批评或行政处分；构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。第二节 专业市场档案管理办法一、档案管理办法为加强物业管理公司文档的管理和收集、整理工作，使文档管理工作规范化，有效地利用和较好地保存文档资料，特制定本暂行条例。（一）物业管理公司行政部主管公司的文档管理工作，对公司各部门的文件、档案资料实行统筹管理，组织协调，统一调度，监督指导，并对部门的档案管理人员进行培训。（二）公司各部门及全体员工均有保存好档案的义务，各部门须指定专人负责本212、部门的文档保管工作，文档工作人员应当遵守制度，认真负责，具备专业知识，保守秘密。（三）公司文档是指公司各部门及个人在从事公务活动中直接形成的对市场物业管理具有保存价值的各类有关文字、图像、声像制品及实物等不同形式的记录。（四）各部应按市场文档管辖的有关规定收集、整理、保管归属本部门的文档资料，并向有管辖权的或相关的部室转交有关文档资料，按规定统一编号、分类管理，实现电脑化管理。（五）各部门因工作需要需查阅有关公司文档资料时，须经借阅部门经理同意，并按规定办理借阅手续进行登记，阅后及时归还。（六）物业管理公司文档资料立卷归档的几点说明：1、公司对外的往来文件资料由行政部归档。2、公司内各种规章制213、度、会议纪要，公司各部门与公司的往来公文等资料，由行政部归档。3、各种基建、施工、装修的洽商文件、图纸、预算等在工程结束后由工程部归档。4、各种公约、协议等客户资料由客务部存档。5、相关单位、各地方职能部门发给市场物业管理公司的文件、综合性的总结、工作计划由行政部归档。6、各部门的专题报告、集体和个人的调研资料、培训资料等亦须由相关部门归档。7、有关市场物业管理服务的重要照片和底版、音像带、题词等亦须由行政部归档。8、关于原稿，如经几次修改，以领导审批签字稿归档。（七）本办法由物业管理公司行政部监督执行。第三节 专业市场公务管理办法一、印信使用管理办法（一）公司的印信是公司授权物业管理公司用于214、办理各项公事、公函、签署协议合同等事宜的非独立法人印信，由物业管理公司行政部负责保管。（二）市场各部门因公用章，须经市场物管公司领导审阅批准后方可使用。1、所有涉及合同、协议方面的文件，需加盖印信时，必须经公司领导亲自审阅批准后，在公司行政部登记使用。2、所有涉及物业管理公司以外的重大办公事务（如对业主、外单位和公司）需用印信时，须经公司领导亲自审阅并批准后，在公司行政部登记使用。3、对于物业管理公司内部的一般性办公事务需用印信时，须经公司领导批准后，在公司行政部登记使用。（三）在公司领导因公不在大厦时，各部门因公使用印信，须经行政部经理批准后，方可使用。（四）凡不符上述用章规定的，行政部有权215、拒绝办理。二、公文处理管理办法为使物业管理公司公文管理标准化、规范化，提高办公效率，特作如下管理规定。（一）公文分类1、收文各部门在日常工作中所收到的文件、资料，应按规定登记、保管、存档。对涉及公司全局工作及客户发来的文件、信函，应及时呈报相关领导，并跟进办理、回复；同时，将处理结果等全套材料交行政部存档，如有特殊需要时，相关部门可复印备存。涉及有关部门的文件，由行政部统一签收后转发。2、发文凡以公司的名义对外发文，必须呈报相关领导阅签后，方可发出，未经相关领导阅签的文件，不能代表公司。对上级公司、客户的发文，必须以公司名义发出，部门不能直接对上述机构、组织发文。注：对市场内商户有关防火、安全216、检查及工程紧急抢修的事宜，可以保安部、工程部的名义发文。（二）行文程序1、公文要明确公文种类，用词严谨，如实反映情况，准确阐明行文的意图。2、各部门所有上报材料文件，必须注明编号，严格按呈文格式自行打印成稿，并一式两份，一份上报行政部，一份存入部门档案。部门经理应负责校稿、审阅，不得出现错误。3、各部门必须建立文档登记制度，设立专用的文件收发册，按科目分立，文件的收发以签字为依据，责任到人，应妥善保管、存档备查。4、严格按公文的上报程序办理，其中：（1）上行文件：指各部门需向公司主管领导及市场呈送的文件。此类文件应由：各部门行政部公司领导行政部相关部门（或机构（2）下行文件：以公司名义下发的文217、件。此类文件应由：行政部公司领导行政部相关部门（或机构（三）公文的类别请示、报告、通知、会议纪要、函。（四）格式1、公文一般由标题、内容、编号、保密程度（绝密、机密、内部文件、其它），紧急程序（加急、紧急、急、其它），签发、呈报（抄报）领导和部门、时间、拟稿（人）、审核（人）、打印（人）、及印章等部分组成；2、标题一般由发文部门、事由、文种三部分组成，应当简要概括公文的主题，使用文种要恰当；3、公文如有附件，应在公文末尾注明附件名称和顺序等。第四节 专业市场突发事件管理办法一、突发事件处理办法（一）目的规范保安部处理突发事件的程序（火警、火灾除外），提高对突发事件的应急处理能力，维护市场内的正218、常工作和生活秩序。（二）适用范围适用于物业管理公司市场范围内各类突发事件的处理（火警、火灾除外）。（三）职责1、保安部主管负责指挥突发事件的处理。2、保安部班组长负责落实保安部主管下达的命令，具体处理突发事件。（四）程序要点1、快速反应原则：（1）当值保安/班组长接警后要在4分钟内到达突发事件现场；1分钟内从一楼跑到七楼的突发事件现场进行紧急控制处理。（2）保安部主管在当时接到突发事件报告后要在4分钟内到达突发事件现场；1分钟内从一楼跑到七楼的突发事件现场进行紧急控制处理。（3）保安部主管在休息时接到突发事件报告后，10分钟内到达突发事件现场。2、统一指挥原则：（1）处理突发事件由主管经理负责219、统一指挥；（2）在特殊的情况下，由保安部主管负责统一指挥；（3）保安部班组长协助指挥突发事件的处理。3、服从命令的原则：保安部班组长需无条件服从保安部主管的命令，并负责对突发事件的处理过程作详细记录。4、团结协作原则：保安部作为突发事件的处理部门，行使公司赋予的指挥权和处理权，公司任何部门或个人不应干预。在保安部作出突发事件处理决定时，各相关部门均应团结一致，紧密协作，配合保安部处理好突发事件。二、客户纠纷调解管理办法（一）正常工作时间：1、市场内一旦发生酗酒闹事、打架斗殴、流氓滋扰事件，物管中心员工要及时向保安部报告，电话110。由保安部人员通知警员到现场控制事态。2、报案人说明发案地点、闹220、事人数、原因、事态程度、报告人姓名。3、保安部接到报警电话后，内保主管立即赶往现场，将肇事人带到保安部办公室或现场附近临时办公地点进行处理。工作中要提高警惕，预防肇事者携带凶器。4、保安部出现场人员清查大厦设施是否遭受损坏，如有损坏责成肇事者赔偿。5、如事态严重，出现人身伤害，保安部应立即联系当地派出所或拔打110报警电话，由公安部门出面处理同时上报物管中心主任。6、时间处理完毕，保安主管于四个小时内做出事件经过报告。（二）非正常工作时间：1、非正常工作时间发生酗酒闹事、打架斗殴、流氓滋扰事件，在场的物管中心员工应立即向值班员报警，由值班员通知值班经理。2、值班经理接到报告后立即赶到事发现场，221、对事件的处理做出决策。3、查清肇事人的身份、基本情况、联系电话。出现场人员清查大厦设施是否遭受损坏，如有损坏责成肇事者赔偿。4、如事态严重，出现人身伤害，值班经理应立即联系当地派出所或拨打110报警电话，同时将事件报保安部经理和物管中心主任。5、事件处理完毕后，由值班经理做出事件经过报告。第五节 专业市场标识管理办法一、目的：规范物业管理公司标识管理。二、范围：适用于服务过程中的各类标识。三、职责（一）行政部负责标识的审批及台帐的管理。（二）行政部负责需外购标识的制作。（三）市场部负责公共区域标识的维护。四、程序（一）专业市场标识可分为：1、人员标识2、交通标识3、消防标识4、设备标识5、物资222、标识6、指示性标识7、警示类标识8、工作状态类标识9、其它（二）各部门需制作标识要向行政部提出申请，填写标识制作申请单，批准后交由招标采购部采购主管负责制作或自行制作。（三）各部门的各类标识在行政部统一建帐管理，由各部门将本部门使用标识输入标识清单中的相应类别。（四）各类标识的管理：1、行政部主管负责员工工牌的发放登记，并根据级别确定员工着装，通知库房。2、消防标识、交通标识需符合国家有关标准，由保安部负责标识台帐的登记检查及维护。3、设备标识由工程部根据设备台帐设置，并登记。4、物资标识由行政部负责设置、登记，区分各类物资。5、公共区域的各类指示性标识是指房间门牌、水牌、导向牌，与客户相关的223、指示性标识由客务部负责登记。6、各部门警示类标识统一输入警示类台帐。7、各类工作状态标识统一输入工作状态帐页，相关工作人员在操作过程中设置相关内容的标识。（五）监督执行：由部门经理监督执行第六节 专业市场租赁管理办法一、为加强市场商铺租赁管理，维护市场商铺租赁秩序，保障商户的合法权益，根据国家有关规定，结合市场实际，制定本办法。二、本市场范围内从事市场商铺租赁活动的商户适用本办法。三、市场商铺租赁，是指公民、法人或其它组织将拥有产权或经营管理权的商铺出租或提供给他人从事经营活动的方式，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将商铺返还出租人的行为。商铺转租，是指商铺承租将承租商铺再出租的224、行为。四、商铺租赁双方当事人（以下简称当事人）应当遵循自愿、平等、互利的原则。五、商铺租赁实行登记制度，未经租赁管理机构登记的租赁行为不受 法律保护。六、市场商铺租赁由商铺所在区租赁管理机构负责租赁登记和管理。七、商铺租赁须签订租赁合同，当事人应当自签订、变更、解除或终 止租赁合同之日起10日内到经管的租赁管理机构办理租赁登记或注销登记手续（以下简称登记）。八、当事人申请租赁登记应当提交下列文件：（一）商铺租赁申请书； （二）市场商铺权利证书或证明其产权的其他有效证件；（三）商铺租赁合同；（四）身份证明或合法资格证明； （五）法律、法规规定应当提供的其他证件。共有商铺的共有人还应当提供其他共有225、人同意出租的证明。九、租赁管理机构应当在收到申请登记之日起10日内，对符合规定的，予以登记，并由租赁管理机构发给商铺租赁证，不符合规定的，应予书面答复。租赁管理机构应当将予以登记的资料自登记之日起20日内抄送税务部门。未领取商铺租赁证的，不得出租商铺。十、商铺有下列情形之一的，不予登记：（一）未取得市场产权或经营管理权的； （二）产权有争议或产权受到限制的； （三）不可分割的共有市场商铺未取得其他共有人同意的； （四）属违法市场建筑的； （五）不符合市场使用安全标准的； （六）已抵押，未经抵押权人同意的； （七）已发布商铺拆迁公告的； （八）法律、法规规定禁止的其他情形。十一、对已出租的商铺，226、不符合市场使用安全标准的，租赁管理机构有权收回十二、当事人可以委托他人代为出租或承租商铺。十三、在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成商铺进行出租的，出租人如以营利为目的，应当按规定补办土地使用权出让手续，并将租金中所含土地收益上缴国家。十四、当事人应当依法缴纳有关税款。十五、出租人应当向租赁管理机构缴纳商铺租赁管理费。商铺转租的，由转租人按转租租金高于原租金的差额部分缴纳商铺租赁管理费。商铺租赁管理费主要用于商铺租赁管理的专项业务，不得挪作他用。 十六、当事人应当接受租赁管理机构及工作人员的监督和管理，不得阻碍工作人员执行公务。租赁管理机构的工作人员执行公务时，应当出示市房地产主管部门统一制227、发的证件。十七、公民、法人或其他经济组织未办理市场商铺租赁手续的，不得占用他人商铺。十八、商铺承租人经出租人同意，可将租赁商铺一部分或全部转租给第三人，出租人可以从转租中获得收益。受转租人未经出租人同意不得再转租。十九、转租人与受转租人应当签订转租的租赁合同，并按照本办法 第八条规定进行登记。二十、转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。但原租赁合同另有约定的除外。二十一、转租的租赁合同生效后，转租人和受转租人享有并应承担本办法规定的当事人的权利和义务，同时应当继续履地原租赁合同约定的义务，但当事人另有约定的除外。二十二、转租人与受转租人损害出租人利益的，应当承担赔偿责任。 有连带责任228、的，应负连带赔偿责任。二十三、转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租签订的租赁合同应相应变更、解除或终止。二十四、商铺租赁，当事人应当签订书面租赁合同，当事人对市场租赁合同文本条款的内容需作补充的，应当符合本规定。二十五、市场租赁合同、附件及补充协议经租赁管理机构登记生效后，当 事人应当履行，任何一方不得擅自变更或解除。二十六、有下列情形之一的，可以变更或解除租赁合同：（一）符合合同约定条件的； （二）因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的； （三）当事人协商一致的。因为变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，与原承租人同住同户籍两年以上的其他人可以继续承租。出租人在租赁期内死亡的229、，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。 二十七、租赁期限届满，租赁合同终止。租期在一年以上，承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出 ，并经出租人同意，重新签订租赁合同。二十八、租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商或请求租赁管理机构调解，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。二十九、出租人按照租赁合同约定向承租人收取租金，出租人收取租金时，应按规定向承租人开具发票或收据。否则，承租人可以拒付租金。承租人按照租赁合同约定的金额和期限交付租金，逾期不交付租金的，每逾期日应支付不超过月租金3%的违约金。三十、出租人可以按照租赁合同约定收取不超过三个月租金数额的 保证金。保证金的返还方230、式，由当事人在合同中约定。三十一、出租人应当按照租赁合同约定期限提供商铺，违约的，每逾期一日应支付不超过月租金3%的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损 失的，出租人还应当就不足部分进行补偿。三十二、当事人应当按照租赁合同约定负责检查、维修商铺，如不按约定及时维修商铺，致使商铺发生破坏性事故，造成他人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。承租人因使用不当，造成商铺损坏的，应当负责维修并支付由此产生的费用。三十三、承租人应当配合出租人检查、维修商铺，不得借故阻挠，因故意阻挠造成他人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。三十四、租赁期间，当事人改建、扩建、改变商铺用途或结构的，必须征得对方231、同意，按照规定必须经有关部门批准的，应当报请批准。 当事人改变商铺结构，除按前款规定办理手续外，还应当经市房地产主管部门商铺安全鉴定和批准，并按要求做好安全措施后，方可动工。 三十五、租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回商铺。承租人未经出租人同意逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。承租人不迁出的，出租人可以请求市场主管部门责令其限期迁出或向人民法院起诉。三十六、承租人有下列行为之一的，出租人可以解除租赁合同收回出租商铺，造成损失的有权要求赔偿：（一）利用商铺进行违法活动的； （二）擅自改变商铺结构或约定用途的； （三）擅自将商铺转让、转租或调换使用232、的； （四）拖欠租金累计个月以上或连续拖欠租金个月以上的； （五）无正当理由将商铺闲置连续个月以上的； （六）法律、法规规定的其他情形。三十七、有下列情形之一的，承租人除按照本办法规定有权获取违约金和要求赔偿损失外，并且可以解除租赁合同：（一）不按照约定提供商铺的；（二）不按照约定维修商铺的； （三）不符合商铺安全标准的； （四）法律、法规规定的其他情形。三十八、下列人员在同等条件下按以下顺序对出租商铺有优先承租权：（一）商铺共有人。 （二）原承租人。 （三）法律、法规规定的其他人员。三十九、租赁期间，承租人未解除租赁合同而擅自迁出，造成第三人占用出租商铺的，承租人应当承担赔偿责任。四十、租赁233、期间，出租人转让已经出租的商铺，应当提前个月书面通知承租人。市场商铺产权转移，受让人应当承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。四十一、当事人对行政处罚不服的，按中华人民共和国行政诉讼法 和行政复议条例的有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，执行处罚单位可向人民法院申请强制执行。四十二、租赁管理人员玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。 四十三、本办法施行前依法签定的租赁合同，应当在本办法实施之日起90日内到经管的商铺租赁管理机构办理确认、登记。逾期不办理确认、登记手续的，按无证出租234、处理。第七节 专业市场发票和收据管理办法一、为了加强发票、收据的统一管理，严格财务监督，根据中华人民共和国发票管理办法及其他有关规定，特制定本办法。二、物业公司一律使用套印有全国统一发票监制章的发票。三、凡从事行政事业性经营服务活动的部门、物业公司一律使用套印有全国统一发票监制章的收据。四、物业公司财务部统一负责发票、收据管理工作，市场内各使用发票单位应在各自的职责范围内配合计财处做好发票、收据管理工作。五、对违反发票收据管理法规的行为，国家税务机关和市场主管部门将根据有关法规对其进行处罚。六、符合第三条规定条件的物业公司等单位，因工作需要领购收据，须事先提出领购收据申请，报经主管经理批准同意235、后，到财务部领取。以后领取收据将一律采取“交旧领新”方式（缴销原领用收据，再领新收据）对于某些特殊的收费项目，经单位批准可采取“验旧领新”的方式（检查以前已领用尚未缴销的收据使用情况，容许在尚未缴销全部收据的情况下，再领一部分新收据）。七、凡符合第二条规定条件的单位、公司购买发票，事先应提出购票申请，并提供“税务登记证”以及财务印章或发票专用章的印模，经税务机关审核后，向税务机关购买发票。八、行政事业性经营服务活动对外发生经营服务活动收取款项，收款方应当向付款方开具收据或发票，各单位在从事各项经营服务活动支付款项，应向收款方取得发票或收据。九、票据在启用前，使用人员应先检查票据有无缺联、缺号、236、重号等情况，一经发现应及时报告票据管理员，由票据管理员交财政、税务部门处理。十、开具发票、收据必须做到按号码顺序填写，填写项目齐全、内容真实、字迹工整、全份一次复写，全部联次内容一致。如填写错误，应另行填开，因填写错误而作废的发票、收据，应加盖作废戳记或注明“作废”字样，并完整保存其各联，不得私自销毁，如发生收据、发票丢失，应及时报告。发票要加盖单位的财务专用章或发票专用章，收据要统一加盖学院财务专用章。十一、填开收据和发票的单位必须在发生经营业务后开具，未发生经营业务一律不准开具。十二、开具发票、收据后，发生退款，在收回原发票或取得对方有效证明后，方可填开红字发票或收回原发票后重新开具发票。237、十三、不符合规定的发票、收据，不得作为财务报销凭证、任何单位和个人有权拒收。十四、公司财务部作为市场发票、收据的业务管理机构，应实行发票、收据使用登记制度，并按各领用单位设置发票、收据购、领、销、存登记簿，以详细记载发票、收据的领用缴销情况。十五、各单位对发票、收据应实行专人负责制，并设置发票收据登记簿，加强收据发票的管理。十六、开具发票和收据的单位应按规定存放和发放、管理发票和收据，不得擅自损毁。已开具的发票存根联和发票登记簿应妥善保存，保存期满，收据一律向公司财务部缴销，发票一律报经税务机关缴销。十七、为了保证发票、收据的正确使用，安全保管，防止和堵塞漏洞，公司财务部应对发票、收据的使用情238、况进行定期和不定期检查，使用发票、收据的单位必须接受国家税务机关和市场主管部门的检查，要如实反映情况，并提供有关材料，不得拒绝和隐瞒。十八、凡有未按规定领购发票和收据，包括向财务部、税务机关以外的单位和个人购买发票、收据，借用他人发票收据，盗取盗用发票收据，单联填开或上下联金额内容不一致，填写项目不齐全，涂改伪造发票收据，虚构经济业务活动，虚开发票收据扩大发票收据开具范围等；未按规定保管发票和收据，包括丢失发票、毁损发票、丢失或擅自销毁发票存根联以及发票领用登记簿，未按规定缴销发票和收据，未按规定建立发票收据管理制度等，以及未按规定接受其检查的行为，国家税务机关和学校主管部门将依法对其进行处罚239、，对违反发票收据管理法规情节严重构成犯罪的，公司将移送司法机关处理。十九、本办法由财务部负责监督执行。第八节 专业市场应收款及预付款管理办法一、应收款的发生：公司在决定提供信用于商户之前，应对该商户的资信情况进行详细调查，并按相应的权限批准信用额度，最终由总经理决定是否对商户提供商业信用。二、财务部应认真登记商户往来台帐，按照应收单位、部门或个人分别核算，及时核对、催收应收款项。应根据商户的欠款情况，分析其信誉程度，及时采取相应的措施收回欠款。三、所有应收帐项均按帐龄基准记存。公司负责应收账款的财务人员必须经常核查所有应收帐项（至少每月一次），确定每项账款的可收性，并每月编制帐龄账目分析，财务240、经理审核。此分析将作为设立坏帐准备及坏帐确认的基准。四、公司应根据经验确定其本年度每月坏帐应计项目。该应计项目将作为计提坏帐准备的基础，并每半年进行调整，以反映目前状况。五、公司负责应收账款的财务人员应经常与信用商户保持联系，按期填制并发送催帐通知单，与业务人员合作进行账款的催收，对业务人员催收账款进行督促和监督。六、所有被视为无法收回的应收账款将根据实际金额计入坏帐损失。七、公司财务经理应每季检查应收账款，所有处理的坏帐，均应撰写情况汇总上报。八、公司对应收款项的管理。财务部定期考核应收账款周转率、应收账款回收期等指标，确定奖惩措施。九、预付款和定金，必须要根据合同办理，由经办人申请，各部门241、经理审核确认，经财务部门核对无误，相关领导审核签字后办理。十、预付款和定金应按对方单位或个人设明细帐进行明细分类核算定期检查预付款和定金，监督合同的履行第四篇 中国纺织服装专业市场物业管理行为规范第一章 纺织服装专业市场物业管理服务规范第一节 专业市场治安服务规范一、实行24小时安管员巡逻值勤，依据规章制度、岗位职责把责任层层落实，对出入市场的可疑人员实行询问、验证登记，并由管理人员负责监督管理，如有突发事件发生，市场内安管员2分钟内到达现场处理。二、市场内安装有以下治安防范系统（一）防盗报警系统市场内设闭路电视监控系统、对讲电话系统，如有报警情况发生，保安人员在2分钟内赶到现场，按规定采取处242、理措施并记录在值班情况记录本上，以备查阅。（二）消防报警系统由探测器输出信号，控制中心接受后，指挥快速巡逻队人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。（三）市场内外环境监视系统、红外线监控系统市场内外安装全功能红外线对射式感应器，以提供对市场出入口、周边停车场的保安措施，提高整个市场的安全性，由控制中心24小时监控。（四）市场内外车辆管理系统车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对市场商户可用IC月卡，对外来车辆可用临时IC卡，所有IC卡均读/写、显示、入场信息的采集、自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。第二节 专业市场清洁服务规范一、共用楼道清洁每周打扫1次各楼层通道和243、楼梯台阶，每周清洁1次；水磨石地面、水泥地面和大理石地面每月刷洗1次；楼梯扶手每周用干净抹布擦洗1次。电梯门、消防箱、墙面、地角线、灯具、指示牌等公共设施每2周循环清洁一次。各楼梯间、天花板每月除尘1次。公共地面清洁无明显污渍和杂物；扶手完好基本无灰尘。二、电梯及电梯厅的保洁保持电梯轿箱的清洁，每天清洁2次。每周夜间对电梯的墙面、地面全面地擦洗1次，每季度对电梯门壁打蜡、上光1次，电梯门壁及轿箱四壁达到基本光亮，无明显手印、污迹。三、共用卫生间保洁每日对卫生间清洁两次，保洁时悬挂醒目标志。清洁内容包括：通风换气、冲洗洁具、清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新垃圾袋，用洗洁剂清洗大、小便器，用快捷244、布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等。要求做到室内无异味、无蚊蝇；地面无烟头、纸屑、污渍、积水、天花墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。四、停车场、共用车库或自行车棚保洁每2日清扫车库1次，及时清除垃圾，发现油渍、污渍、锈渍应清洗干净。每月清洗车库1次。做到地面无垃圾、无积水，无异味，墙面和管线无污渍无灰尘。五、道路及绿化带的保洁每日清洁2次公共道路及绿化带，每次清扫必须在下班之前完成，保洁时间不少于6小时。做到道路和绿化带无杂物及垃圾，无积水，无泥沙。公共道路及绿化带的地面垃圾245、滞留时间不超过1小时。六、垃圾收集及垃圾筒果皮箱的保洁商业垃圾由商户自已送至垃圾箱（桶），垃圾实行袋装化日产日清。每周用抹布清洗垃圾筒果皮箱1次，垃圾筒果皮箱周围无散落垃圾，无污水，无明显污渍，无明显异味。七、休闲、娱乐、健身设施保洁每月清洁2次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），设施表面基本干净无灰尘、污渍、锈迹，目视娱乐物内及其周围无果皮纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其它安全隐患并报告处理；八、门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清扫1次，擦洗干净，内外门窗玻璃及窗台保持墙地面基本干净、光亮、整洁，工器具排放整齐有序，监控探头每2个月擦拭1次。九、卫生消杀制定具体计划246、，必须做到安全，不干扰商户正常经营。第三节 专业市场维修服务规范一、每日24小时受理商户的报修，工作时间有相关人员值守，有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录。二、服务30分钟内到位，8小时内修复。若不能，要有紧急处理措施，并对商户做出合理解释，做出限时承诺；小修理2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务限时不得以节假日和休息时间顺延。三、建立维修回访制度，维修回访率达到60%以上，并有回访记录。四、在有必要的专业市场，设立有偿维修服务，由维修服务中心专职实施。第四节 专业市场接待服务规范一、物业管理中的礼仪接待服务工作，要在管理和服务中讲究礼貌、礼节，使业主、商户满意，给业主、商户247、留下美好印象，做到礼貌服务、微笑服务、周到服务。物业管理礼仪接待服务工作必须注意以下几点：（一）注意礼节、讲究原则。物业管理礼仪接待要讲究礼貌，要认识到尊重客户就是尊重自己，所以要在接待中既坚持原则，又要注意礼貌。（二）一视同仁、举止得当。物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待，不能看客施礼，更不能以貌取人，必须以优质接待服务来取得业主或商户工作的信任。（三）严于律己、宽于待人。在物业管理接待服务工作中，业主或商户可能会提出一些无理甚至是失礼要求，应耐心地加以解释，宽容待人。二、基本礼节礼仪接待服务工作中最基本的礼节有两大类：一类是体现在语言上的礼节，如称呼礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体248、现在行为举止上的礼节，如迎送礼节、操作礼节和次序礼节。三、仪表、仪容和仪态四、常用礼貌用语。适用范围包括：（一）接听电话时；（二）打出电话时；（三）商户电话投诉时；（四）商户来访投诉时；（五）商户室内工程报修时；（六）收费管理时；（七）商户电话咨询管理费时；（八）催收管理费。五、不同背景下的文明用语。第五节 专业市场客户服务规范一、经营秩序规范（一）市场开办规范1、开办市场应符合政府领导、统一规划、合理布局、多家兴办、工商行政管理机关统一监督管理的原则。2、市场的开办、合并、迁移、变更、撤销等事宜须符合规定的审批程序，并按时进行年检。3、开办市场应配备经工商行政管理机关培训合格的管理人员。管理249、人员上岗时应着装整齐、配戴统一的标志，做到仪表端庄、坚守岗位、依法管理、文明服务。4、开办市场必须建立健全岗位责任制，承担日常管理和交易安全责任。管理人员实行“三定四包”（即定人员、定岗位、定职责、包管理、包卫生、包秩序、包统计）。5、市场必须使用市工商统一印制的各种票据，按规定收取费用。收费实行两公开制度（收费标准公开、结果公开）。6、市场的开办单位对上市商品的品种、价格、成交量、成交额等做到每日登记每日统计，适时进行动态分析，按时按要求上报有关情况。7、市场开办单位要认真维护场内秩序，保证公开、公平、公正交易，接受工商行政管理部门等行政执法机关监督管理。（二）经营设施规范1、市场内设施布局250、合理、统一、规范、整洁完好。无乱搭、乱盖、乱吊、乱挂、乱堆现象。2、市场内应有必需的经营设施和可供租赁的经营器具经营设施的市场，需划出商铺线。3、市场应设立政策法规宣传栏、查处违法违章行为公告栏、指导价格公布栏、价格行情栏。4、市场应有消费者投诉站（点）、复秤（尺）台，并设专人负责。5、市场应有信息、通讯、仓储、结算等服务设施和车辆停放场所。6、市场内应保持道路通畅，楼层市场需建有两个以上进出通道。各类市场要根据情况制定防火措施，配备消防设备。7、市场应设置管理人员办公室并配备办公设备。8、市场应有场标界牌和标志牌，标志牌上要标明市场名称、批准机关、日常管理部门、监管部门，较大型市场应有商品分251、布示意图。（三）经营主体规范1、市场内的经营者必须持有营业执照，特殊行业必须持有国家规定的许可证，做到持证、照齐全。出售自产自销产品者需持有身份证或证明。2、经营者必须在指定地点亮照经营，未经批准不得超出工商行政管理机关核准的经营范围。3、经营者必须服从管理，遵守国家的法律法规和市场内的各项规章制度。4、经营者必须按时足额纳税缴费。（四）销售商品规范1、各类商品应符合国家有关质量、计量、卫生等方面的规定。销售有关工业品要实行信誉卡服务办法。2、市场内各类商品要划行归类、摆放整齐。3、各类商品实行明码标价、价货相符。4、不得销售国家明令禁止销售的商品。5、严禁销售应检验、检疫而未检验、检疫或检验252、检疫不合格的商品。6、禁止销售假冒他人注册商标、使用虚假产地、假冒其他企业名称或代号名称、伪造假冒优质商品和认证产品、冒用许可证标志以及危及人身安全、健康的假冒伪劣商品。第二章 纺织服装专业市场物业管理相关作业规范第一节 纺织服装专业市场治安巡查作业规范一、目的：规范市场巡查工作，保障市场正常的工作和生活秩序。二、适用范围：适用于工程部的市场巡查工作。三、职责（一）工程部主管负责市场巡查的组织、管理工作。（二）工程部管理员负责依照本规定实施市场巡查工作。四、程序要点（一）工程部主管应于每月月底制定下月的巡查市场工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。（二）市场巡查的内容1、治安253、隐患的巡查。2、公共设施设备安全完好状况的巡查。3、清洁卫生状况的巡查。4、装修违章的巡查。5、消防违章的巡查。五、利用巡查机会与商户沟通。（一）市场巡查机会与商户沟通。1、“看”：通过观察来发现市场管理服务中存在的问题。2、“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。3、“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。4、“调查了解”：向商户或员工调查市场及公共设施设备的使用状况。六、市场本体巡查的工作要领检查水电表。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告工程部主管。（一）巡查楼梯间：1、检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；2、检查梯间墙254、身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；3、检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；4、检查卫生状况是否良好。（二）巡查逃生天台：1、检查逃生天台是否能随手打开（严禁上琐）；2、检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；3、检查有无违章占用逃生天台现象；4、检查雨水管是否通畅；5、检查卫生状况是否良好。（三）巡查电梯：1、检查电梯运转是否平稳，是否有异常响动；2、检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；3、检查照明灯及安全监控设施255、是否完好；4、检查卫生状况是否良好。（四）巡查大堂、门厅、走廊：1、检查各类安全标识是否完好；2、检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；3、检查卫生状况是否良好。（五）巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。七、公共设施设备巡查的工作要领（一）巡查水、电、气、通讯设施：1、检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；2、检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；3、检查室外消防设施是否备件齐全、标识完好。（二）巡查道路、广场、公共集散地：1、检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；2、检查标识、路牌、警示牌是否完好；256、3、检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；4、检查卫生状况是否完好。（三）巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：1、检查防盗设施是否完好；2、检查停放的车辆是否有损伤现象；3、检查卫生状况是否良好。（四）巡查周边环境1、检查市场内是否有乱张贴、乱拉线等现象。2、检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。3、检查卫生状况是否良好。4、巡查违章装修：详见装修管理标准作业规程。5、巡查空置房：详见空置商铺管理标准作业规程。(五) 对巡查中发现问题的处理要领管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录257、表中，巡查回来后报告工程部主管解决。（六）工程部主管视情况按下列情况处理：1、属公共设施设备破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理；2、属管理公司其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理公司经理同意后可适当延长；3、属商户违章造成的问题，应按商户违章处理标准作业规程处理。（七）对巡查中发现的重大问题，工程部主管应及时向管理公司经理汇报，由管理公司经理处理。八、巡查中发现问题处理完毕后工程部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。九、巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由工程部归258、档保存，保存期两年。十、本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。第二节 专业市场消防作业规范一、消防作业规范分类消防作业规范从行为上可包括动用明火作业规范、消防隐患整改作业规范和消防系统运行和维修保养作业规范等内容。二、消防作业行为规范（一）动用明火作业规范1、安装、使用电气设备必须符合防火要求，保证安全。人员离开电气设备时须将电源切断。2、定期对电器设备、开关、线路和照明灯具等进行检查，对不符合安全要求的，要及时申请维修或更换。3、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁使用不合规格的保险丝。除工作需要获得批准外，不得私自使用各种电加热器具。4、禁止在电源插座和配电装置周围，堆放易燃259、物品，严禁在防火卷帘门下堆放任何物品。5、各电气设备的导线、接头和开关不得断线、老化、裸露和破损，严禁私拉乱接临时用电线路。6、变配电室内，严禁存放各种易燃物品，严禁明火作业和使用电加热设备，通风要保持良好。7、库房宜采用60W以下的白炽灯，与物品较近灯具应加玻璃罩和金属网加以保护，照明灯具应布置在主通道上方。8、库房保管员在离开库房前，应进行认真检查，确认无任何火险隐患时方可离开。9、严禁在库房内使用任何明火，库房内的物品应分类摆放，整齐有序，垛与垛的距离应符合要求，留出适当距离，库房主通道的宽度应符合消防管理规定。10、化学物品及压力容器应单独设置库房。11、楼梯、走道和安全出口等部位要保260、持畅通，严禁堆放物品，疏散标志和指示灯要保证完好有效。12、物管中心每个员工都有责任维护消防设备设施，不准损坏、阻挡和擅自移动消防设备器材，不准私自动用消防水源，不准占用防火间距和堵塞消防通道。13、如需占用市场周围消防车通道及停电、停水及切断通讯线路时，必须通知保安部门和工程部。14、市场内所有人员，均应掌握消防器材的使用方法，熟悉建筑内外的疏散路线(通道)。15、严禁在市场内各公共区域、电梯轿厢内、施工区域和其他禁止吸烟的场所吸烟。16、市场内严禁动用明火，确需动用明火时，必须事先到保安部办理审批手续，开具动火证。17、动火时，现场设专人看管并采取防火措施，做好灭火准备，操作人必须持有专业261、操作证书。18、市场内严禁焚烧可燃物品，禁止储存易燃、易爆化学物品，如需存放，必须做到专库、专放、专人管理。19、发现他人违章用火，用电或损坏消防设施、设备、器材的，要及时劝阻制止，并向保安部门及时报告。20、市场内的自动报警和灭火系统，防排烟设备、防火门和消火栓等要定期进行检查、测试，发现失灵损坏的，要及时维修或更换。21、工程人员定期对市场内燃气管道、仪表、阀门等进行检查，发现损坏或泄漏要及时维修更换。22、遵守燃气安全使用规定，工程人员要经常检查灶具，严禁擅自拆卸、改装燃气设备和用具。23、工程部对避雷装置每年至少检测一次，并于当年六月十五日前完成，以确保避雷装置的载体在雷雨季节安全无损262、。24、消防控制室设专人昼夜值班，值班员要认真观察记录仪器设备的工作情况，及时处理火警信号。25、任何人发现火警都有义务迅速向保安部报警，并迅速采取扑救措施，抢救人员和物资，保护火灾现场，协助公安消防机关做好事故调查工作。26、物管中心保安部门发现火险隐患，有权责令有关单位和人员立即整改。27、保安部门有权对违反消防安全管理规定的行为进行制止，并提交中心安全领导小组做出处罚。（二）消防隐患整改作业规范1、目的为了减少消防及其它安全事故发生；保障公司财产不受损失；确保公司职员工生命安全、健康，防患于未然，结合公司目前的实况情况制定本制度。2、责任消防隐患整改由安委会管理，人事行政部统筹，隐患发现263、发生或管理部门全程跟踪执行，任何部门均有权要求公司提供必要协助。3、整改内容及措施（1）隐患分为如下类别：重大危险源、日常工作隐患和重要财产保护。（2）隐患险于明火。要取得确保安全的效果，必须致力于治理隐患，公司各部门主管都要认真对待隐患整改工作的实施。对事故隐患的整改首先要做到：整改项目的明确，整改责任人的明确，整改完成时间的明确。（3）消防隐患整改工作项目包括：重大危险源的日常监管，安全检查发现隐患的跟进，重要财产的保护以及他人举报中反映出来的，可能影响职员工安全、健康和公司财产损失等的问题，要进行分类、整理、汇总，上报公司总经理，并报送公司人事科存档。在落实整改项目时必须做到计划、安排264、时间、要求的落实，将隐患彻底消除在萌芽状态。（4）各部门检查组织和人员对查出或举报的消防隐患，都要逐项分析研究，并提出整改措施。按措施落实、期限落实、人员落实，凡班组能整改的不推给部门，凡部门能整改的不推给公司的原则按期完成整改任务。部门自身不能解决的，要及时用书面形式报告，并会同有关职能部门协调解决。（5）对具有严重威胁的消防隐患项目，各部门负责人或发现人必须下达整改通知书，其内容有：隐患内容、整改意见和整改期限，由有关部门签署后发出，消防隐患所在部门负责人签收后按期实施整改。（6）接到消防隐患整改通知书的部门应按要求及时有效地整改，如实记录好整改情况，并向安委会反馈整改结果，由安全主任负265、责查验。对严重危害公司财产安全的消防隐患，应立即整改，必要时经总经理批准可以停业整改。（7）对不能整改的消防隐患，应采取有效的防范措施，加以安全监控，并且明确整改计划，限定整改期限并按期整改，确保安全生产。制定落实整改前的预防方法,防止在整改前及整改过程中发生事故.必要时书面向当地消防监督管理部门报告。（8）对消防部门责令限期改正的安全隐患，确保在规定的期限内改正，由安全主任负责跟踪，并写出安全隐患整改复函，报送消防监督管理部门。（9）各部门的负责人是消防隐患整改工作的第一责任人，负首要责任，要把消防隐患整改当作头等大事来抓，不折不扣如期完成，确保市场的安全经营。（三）消防系统运行和维修保养作266、业规范1、消防自动报警系统每半年进行抽测检验一次。2、消防联动系统每半年测试检修一次。3、室外消火栓每年保养两次，水喷淋每季度进行末端放水试验。4、轻便消防器材每年进行一次检修保养。5、消防电梯系统每半年进行一次测试。6、应急照明，应急广播系统，通信系统每半年进行一次测试、检修。7、疏散指示灯每月检查、维修一次。8、各部门对所管辖范围的消防设备、设施和器材，必须设专人管理，经常保持完好有效，发现问题及时报告保安部。9、工程部负责消防设备设施的维修、保养、更换，并设专人负责，并将运行状态报物管中心安全领导小组。10、消防楼梯和疏散通道必须保持畅通无阻，任何部门和个人均不得占用、堵塞。第三节 专业267、市场装修作业规范一、目的：规范装修管理工作,保障公共设施的正常使用、市场安全和房屋外观的统一关美观。二、适用范围：适用于物业管理公司对市场二次的装修的管理工作。三、职责（一）管理公司经理负责装修申请的审批及重大违章装修的处理。（二）工程部主管负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。（三）工程部管理员负责依照本规程实施装修施工检查、验收工作。（四）财务部负责核收装修管理费用。（五）保安部负责装修施工人员管理。（六）机电维修部负责装修施工中的水电管理。（七）保洁部负责装修垃圾的清运工作。四、程序要点（一）装修的申请与审批申请：商户需提前7日向管理公司工程部提出装修申请。（二）装修申请获得批准后，工268、程部管理员应通知商户带领装修施工队一同到工程部办理有关手续。（三）工程部管理员将市场内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。将装修图纸复印一份附在装修申请表后。（四）商户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用：（五）工程部管理员依据装修管理规定，对商户及施工队进行装修安全及基本要求的培训。（六）指引施工队负责人到保安部办理施工证：（七）工程部管理员在住户和施工对办理完上述手续后，应立即通知机电维修部开通商户水电，并告诉商户可进场装修。五、施工期间的管理（一）工程部管理员按专业市场巡查标准作业规程每日巡查装修施工情况。（二）机电维修部负责监控施工队土建、水电装修是否违章269、。（三）保安部负责按封闭市场物品/人员出入管理标准作业规程、治安巡逻标准作业规程对施工人员进行管理。六、装修施工的竣工验收（一）装修施工结束后，由商户和施工队负责人共同向工程部提出验收申请。（二）工程部在当日内组织验收人员（机电维修部主管及技术人员、工程部主管及管理员）对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按一下程序办理。（三）竣工验收合格的，由工程部主管在装修申请表内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。（四）施工队当日清场离开。（五）装修验收合格并使用一个月后，工程部应对装修施工组织复验，复验无问题，由工程部主管在装修申请表内注明“复验合格”后，由财务部退还商户及施工队的装修270、呀押金。七、违章装修的处理（一）装修施工期间，发现违章装修的，工程部应立即要求商户停止违章装修，恢复原状，并视情况进行处理：（二）装修施工验收时，如发现商户违章装修的，工程部主管应对违章装修给市场安全、美观造成的违害程度做出评估，并视情况征得管理公司经理同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方法进行扣款。八、装修申请表、装修违章整改通知单归入商户档案长期保存。九、本规程作为相关员工绩效考评的依据之一。第四节 专业市场设备维修作业规范一、专业市场设备维修作业规范分类专业市场设备维修作业规范从行为上包括设备故障抢修处理作业规范和设备维修安全作业规范；从作业设备的种类上包括空调系统运行和维修保养作业规271、范、电梯运行和维修保养作业规范、给排水系统运行和维修保养作业规范和发电照明系统运行和维修保养作业规范等。二、专业市场设备维修作业规范内容（一）设备故障抢修处理作业规范1、市场主要设备发生故障，值班人员或使用部门应立即通知工程部。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断的应急措施。2、找出原因后，工程部经理和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报物业管理公司总经理。3、主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报工程部经理。4、故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对272、责任者提出处理意见，报工程部经理审批后给予处罚，并通知行政部备案，如果情况较严重，需要开除责任者，则需报人力资源部和物业管理中心主任批准。（二）设备维修安全作业规范1、工程部设值班调度员兼文档管理，负责接受商户及日常维修派工管理工作，部门故障报修、投诉，必须填写“工程维修工作单”，调度员（兼）负责通知相关专业人员，维修人员接到派工任务必须按时完成，并做好记录。2、工程部执行设备维护、保养制度。对各设备、设施的维修、保养按年度计划执行。对商户提出的特约维修应于开工前填写工程部“工程预算书”待费用认可后即可开工，做好估工核料工作，合理收费。3、影响商户和市场观瞻的设备维修，执行限时维修制度。维修人273、员接到抢修或紧急修理任务，必须按工程部要求，打破正常上下班时间限时修好或更换设备，保证正常使用。维修人员因抢修影响正常的工作时间，由主管报工程部经理批准后调整。4、设备正常维修，执行责任到人的管理制度。各班组、各级维修保养人员必须按规定的时间和工作内容检查自己所负责的责任区域及各种设备运行状况，发现故障及时排除。重要故障及时上报主管、工程部经理请示解决。5、冷暖空调等重要设备，执行春备夏、秋备冬的维修管理制度。相关专业设备主管应每年做好设备维修计划。规定停机和维修时间、项目和内容、集中组织人员逐项检查维修，并通过试运行。达到技术标准后再投入正式使用，保证大厦设备的正常运行。6、日常维修所需要的274、零件、材料实行统一管理。各班组每件维修工作必须填写零件、材料申领单，由主管复核签字，工程部经理签字批准后，到库房领取。工作完成后余料退库。7、值班调度员每日下班前，将当日的工程维修工作单完成情况统计汇总，报部门经理。8、每周召开一次工程管理例会，会议内容是检查上周运行维修完成情况、存在问题，本周主要维修任务、工作安排、需要的器材、工具、材料、零件及费用安排，落实具体维修任务，保证市场各种活动的正常开展。（三）空调系统运行作业规范1、目的：规范空调系统运行管理工作，确保空调系统良好运行。2、适用范围：适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。3、职责（1）工程部主管负责中央空调运行管理工作275、管理的实施情况。（2）工程部组长负责组织实施中央空调的运行管理。（3）当值管理员具体负责中央空调的运行管理。4、程序要点（1）、巡视监控当值管理员每隔两小时巡视一次空调机组，巡视部位包括：空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细的汇报给工程部主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。（2）异常情况的处置空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限276、度地节省能源。（3）中央空调机房管理非值班人员不准进入中央空调机房，如需要进入，需经工程部主管同意、，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活 。中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。（4）交接班要求接班人员应准277、时接班。接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名。对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰的记录在中央空调运行日记表内，并于每月的3号之前由工程部组长把上一个月的记录整理成册后交工程部存档，保存期为两年。（四）空调维修保养作业规范1、目的：规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2、适用范围：适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。3、职责（1）主管经理负责审核中央空调维修保养年度计划并检查计划的执行情况。（2）、工程部主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、监督该计划的实278、施。（3）工程部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。（4）综合部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。4、程序要点（1）中央空调维修保养年度计划的制定每年定期由工程部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报公司审批。制定中央空调维修保养年度计划的原则： （2）对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。（3）制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。5、中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。6、对于计划中未列出279、的维修保养工作，应工程部主管尽快补充至计划中；对于突发的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后上报公司。7、中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部主管填写停用申请表经主管经理批准后通知综合部，由综合部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关部门作出解释。（五）电梯运行管理作业规范1、目的：规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。2、适用范围：适用于物业管理公司市场内电梯的运行管理。3、职责（1）工程部主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。（2）工程部班组长负责电梯运行管理工作的组织实施。（3）电梯管理员具体负责电梯的运行管理。4280、程序要点（1）巡视监控（2）交接班要求5、对于电梯运行情况，应完整、规范的记录在电梯运行日记表内，每月定期将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。6、记录：电梯运行日记7、相关支持文件：电梯维修保养标准作业规程（六）电梯日常维修保养标准作业规范1、目的：规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完成。2、适用范围：适用于物业管理公司市场内的电梯维修保养。3、职责（1）主管经理负责审核电梯维修保养年度计划并检查维修保养工作的实施情况。（2）工程部主管负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、实施、监督维修保养工作。（3）电梯管理员负责电梯的日常维修保养。（4）工程部负责向有关用281、户通知电梯停用的情况。4、程序要点（1）每年定期由工程部主管组织电梯管理员一起研究、制定电梯维修保养年度计划表并上报公司审批。（2）电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理由外委完成。（3）定期对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养（4）每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作每年12月上旬以前完成（5）每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由工程部主管填写申282、请延时维修保养表，经主管经理批准后方可延时。5、对于计划中末列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，按电梯故障维修标准作业规程进行紧急维修。6、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交工程部存档，保存期为长期。7、电梯停用管理电梯因维修保养等原因需要停梯时，经主管经理批准后通知工程部，由工程部提前24小时通知有关商户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。（七）给排水系统运行和维修保养作业规范1、目的：规范给排水系统运行和维283、护保养作业规范，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2、适用范围：适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。3、职责（1）工程部主管负责检查给排水系统运行和维护保养作业规范的执行情况。（2）管理员具体负责给排水设备设施的操作。3、程序要点（1）启动水泵（潜水泵）前的检查检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。排除水泵机组真空筒里面的空气。检查电压表、信号灯指示情况。手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。（2）启动水泵（潜水泵）合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。如果一次不能启动成功，可以再试启284、动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。（3）停止水泵（潜水泵）将转换开半置于“自动”位置，水泵（潜水泵）停止运转。拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开半（如果需要）。关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。检查有无不正常情况，如有则及时处理。项目程序规范协作消防系统巡视1 高低消防喷洒泵房管道压力是否正常。2 水泵285、管理有无滴漏。3 稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部打开。4 认真填写运行记录、巡视人、时间、地点、压力。1 以上1-4项内易出现异常通知领班。2 如电器自控出现故障由领班通知有关专业。3 每班巡视3次有关部室集水坑及潜水泵巡视1 认真填写巡视记录（时间、地点、巡视人）。2 检查潜水泵是否1台自动、1台手动，自动排水是否正常。3 水泵排水胶管是否破损。4 室内有无溢水情况。5 填写巡视记录（时间、地点、巡视人）。1 每班巡视3次。2 如水泵不排水或胶管坏通知领班。3 电器出现问题由领班通知电工专业人员。有关部室水箱巡视1 生活水库供水区水箱水位是否在正常水位。2 生活水泵运转声音是否正常，286、有无杂音。3 室内管道、水泵有无滴漏。4 认真填写供水区水箱间运行记录。5 检查紫外线灯管是否全亮。1 出现异常通知领班及时解决。2 如供水区水箱亏水和溢水通知领班和工程部值班电话，及时通知自控专业人员。有关部室软化水制作1反洗松动树脂层及清除树脂层中的脏物及破碎的树脂。有关部室2进盐再生树脂，使树脂转型，恢复交换能力，从而去掉水中的钙离子、镁离子，氯化钠浓度5%-8%。3正洗洗掉树脂层中的再生产物，氯化钙，氯化镁等污物及残盐。4正常供水正洗至合格软化水达到标准0.03mgl/L，恢复正常供水状态。（八）发电照明系统运行和维修保养作业规范1、对发电照明系统进行运行维修保养时，应严格遵守发电照明287、系统安全操作标准作业规程。2、为保障紧急配电，技术员必须每月进行后备发电机运行操作，以保障正常供电停止时，本物业仍能保持紧急配电，使升降机、消防系统及排污系统，能保持正常运作，在发电机进行每月操作时，技术员需记录所有运作资料，作为维修计划及存盘资料。3、高压开关柜、变压器的主要运行和保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。4、变压器维修保养（1）外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对中国纺织服装专业市场内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在发电照明系统288、保养作业规范内。（2）外部维修保养：每年的4月份、10月份对市场内所有变压器外部进行一次清洁、保养。5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对市场内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在发电照明系统运行和保养作业规范记录表内。6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对市场的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。7、供配电设备设施保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电维修部电工填写申请延时维修保养，经工程部主管审核、主管经理批准后方可延时。8、对计划中列出的维修保养工作，应由工程部主管尽289、快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后上报公司。9、值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在维修运行保养规范记录内,变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交工程部存档，保存期为长期。10、停电管理。发电照明系统设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程部主管经理批准后通知，提前24小时通知有关商户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关商户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时向有关商户作出解释。第三章 专业市场物业经营行为规范第一节 租赁管理出租方式的管理主要是指在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的290、范围及类别；附近专业市场商铺的空置率；承租户的经营特色；专业市场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式：一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度；一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。一、竞标租赁的注意事项严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。291、二、协议租金出租的注意事项在和商户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使专业市场的业务前景有较大的发展等。1、租金条款。租金制定可参考以下因素：（1）周边社区人口数目，流动人口数量及可能吸引其他社区的顾客量、专业市场地理位置优劣，交通是否便捷等情况。（2）商品经营的范围及类别、附近区域专业市场的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等。（3）周围区域同行业的营业面积、租金状况及经营状况等。2、租金的292、组成要素：（1）租金的组成包括专业市场固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。（2）水电能耗费、专业市场管理酬金、专业市场利润，物业管理费等。（3）大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等。第二节 宣传策划专业市场物业管理公司为了规范专业市场的经营环境秩序，在支持商业宣传策划同时，加强专业市场广告宣传管理，树立市场整体形象。一、整体布局，规划宣传设计。各铺位上的宣传广告要和专业市场整体设计相协调，要求承租商户的广告设计必须经过物业管理公司审核，以做到管理有序，不破坏专业市场的整体设计格调。市场内外的广告牌、悬挂物、条幅、灯饰等凡属商户的293、，由商户提出设计要求或制作，必须由专业市场物业管理公司统一安装在合理位置。二、广告策划，立体宣传。专业市场策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等形式，吸引客流，增强市场的影响力。三、抓住亮点，主题策划。节日期间可以相应地进行节日布置，增添了专业市场兴旺气氛，提高专业市场的文化氛圈。扩大专业市场的知名度，吸引经销商和消费者。四、协调社会资源。协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给商户带来潜在的商业机会。第三节 项目开发专业市场物业管理公司还应不断增加服务项目，如：一、开办专业市场美食广场、休闲娱乐中心等294、。二、开办商务中心，为商户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：三、开办茶座，为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节庆、年终联欢等文娱活动，活跃商户文化生活。四、办好专业市场内部食堂。为商户提供清洁卫生、物美价廉的饭菜。五、为顾客寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等。六、开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等，为顾客、商户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在专业市场中得到满足。第四节 保险管理专业市场的物业管理中保险管理很重要。在专业市场的维修施工、广告安装和环境卫生等操作中，均可能发生意外事故，对商户、顾客、员工造成295、伤害。导致对方向物业管理方提出索赔。为了规避风险，最大限度地减低相关损失，专业市场物业管理公司应采取两种措施：一、工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。二、还有一种是财产险，是为防止专业市场可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理公司应主动出面向专业市场方（大商户）和各商户的投保减灾提供建设性意见。第五节 诚信管理专业市场不仅是一种商品交换、资源配置和经济整合机制，同时也是社会结构的生成机制之一。缺乏信用基础的混乱秩序最终会影响专业市场体系的生成作用，并放大专业市场机制的缺陷296、，加剧市场失灵程度，使市场机制合理、有效配置稀缺资源的作用失去作为的基础。一、专业市场诚信管理价值的再认识诚信是一种精神与原则，是在社会交往与经济活动中必须遵守的一种道德规范和行为准则。在物业管理领域它是一种可以带来利润的资源，一种可交易的商品。（一）诚信是凝聚力，是为人立足根本。通过开展专业市场的诚信建设，可以有效地减少人与人间的隔阂，在不同商业利益之间建立起良性的互动关系，形成强大的亲和力、凝聚力。（二）诚信是生产力。良好信誉关系在经济上是一种价值利益。很多物业管理公司的品牌之所以具有巨大的无形资产，是因为它代表质量，信誉，赢得信赖，能有效地转化为经济利益，转化为再投入、再生产、再收益。（297、三）诚信是制度保障。是一种由道德观念制约得以行成被广泛严格执行的自律制度，是以各种各样的得以明示的带有强制性的法律法规。二、专业市场诚信管理具有几个方面作用：（一）降低交易成本，提高市场效率。专业市场是以市场作为资源配置的基础性方式和主要手段的经济体制，日益扩大和复杂化的市场关系逐步建立起彼此相联、互相制约的信用关系，这种信用关系维系着错综复杂的市场交换关系，可以直接或间接降低市场管理成本，提高市场管理效率。（二）信用属于市场经济范畴，信用市场是具有价值和使用价值的特殊商品。现代信用制度催生出崭新的信用理念，崭新的信用理念催生出对信用市场的即期需求和潜在需求，促进专业市场逐步从低级形态走向高级298、形态。（三）能够改善投资环境，增强市场招商引资力度。信用环境是投资环境的重要组成部分，我国在经济活动中将更多地遵循国际贸易准则和相关国际惯例，信用体系的建立与完善，将全面改善投资环境，从而为建立和发展新型专业市场以及扩大招商引资奠定良好的基础。第五篇 专业市场物业管理的趋势展望第一章 专业市场物业管理的发展前景第一节 专业市场的发展方向一、专业市场的发展演变未来的专业市场将逐步形成十大中心：（一）交易展贸中心。（二）会议展览中心。（三）物流配送中心。（四）营销推广中心。（五）信息交流中心。（六）商务办公中心。（七）生活服务中心。（八）金融结算中心。（九）教育培训中心。（十）经营管理中心。二、专299、业市场的功能突破专业市场正在实现由“物业形态”向“商业业态”的转变。构成现代化、多元化、人性、体验式的专业市场。未来专业市场将在十大领域实现功能突破：（一）汇入市场经济以建设现代化商城为新的突破口，把现代市场经济功能和内涵与专业市场进行有机结合,延伸相关产业链，不断向时尚、创意领域扩展。（二）运用电子商贸现货、现金、现场交易，正在被展示和电子商务等新功能所取代，专业市场变成了产业服务的综合服务提供商。这种服务既包括传统的交易功能，也包括产业发展所需要的产品展示、技术研发等功能。专业市场进一步整合商流、物流、金融、商业信息、品牌推广和质检等多种服务功能，具有完整的产业链条。（三）建设生态市场围绕300、循环经济特征，推进生态市场建设，以文化和谐为基础，改变市场增长方式和经营模式，促进市场的可持续发展。（四）发展会展经济以展贸经济新形式拉动经济，增加市场配套功能，发挥专业市场的更大优势。（五）推动总部代理要结合代理商、经销商和区域代理的特点和优势，实行有形市场和无形市场、现货市场和期货市场的有机结合。建设专业市场自身的国际采购中心，带动专业市场的商户逐步走向世界。（六）参与现代物流将专业市场的商贸物流业，纳入中心城市的现代商贸物流中心的建设中。面向国内外采购商、批发商及零售市场的大型商贸物流区域中心，横向整合商贸、物流、金融、信息等商贸物流一条龙配套资源，纵向整合产、供、销的产业链条，简化渠道301、流程，缩短商品流通中间环节，降低商品流通成本以及商家开拓市场的成本，形成商品流通格局的大型商贸物流网络。 （七）重视品牌孵化增强专业市场加盟连锁和梯度辐射的作用，进一步扩大市场的辐射力和竞争力。专业市场要致力于做最大最好的整合商和平台提供商，做优质企业的集群运营商，做专业市场的品牌连锁店。专业市场将集成全国优势品牌，以领先的商贸流通理念，打造行业的交流高地，孵化中国强势品牌。（八）融入时尚创意专业市场要在品牌管理和时尚领域，成为新经济时代创意产业聚集区和设计、标准创意中心。（九）整合产业布局专业市场将按照“规划定位、产业招商”的基本原则,逐步提升市场功能、完善产业布局，彻底改变专业市场外观结构302、相对落后的状况。（十）选择资本运营专业市场不仅是一个商贸资源，更是一个融资和投资平台，很多专业市场都已成为上市公司，变为了多元化投资和股份制运营的资本中心。第二节 专业市场物业管理的竞争特点和对策一、专业市场物业管理的竞争特点随着专业市场的迅速发展，专业市场物业管理进入高度竞争阶段，主要基于以下几点：（一）专业市场开发进入调整期，市场需求开始萎缩。（二）政府对专业市场的倡导与规划。政府相关部门积极倡导专业市场物业管理项目的社会公开招标制度，通过竞争获得管理权。（三）物业管理是风险小、利润低的行业，许多专业市场物业管理公司都开始认识到品牌扩张的益处，利用其管理经验和品牌优势，参与竞争，对外扩张，力争实现规模效益。（四）专业市场开发商的自治意识加强，开始公开选聘物业管理公司或聘请物业管理顾问，为业主和商户提供专业化的管理与服务。（五）顾问代理涉足物业管理。二、专业市场物业管理的发展对策（一）政府应积极引导，规范竞争政府既要营造竞争的环境，维护竞争的秩序，采取推动专业市场物业管理实行公开招投标制度，通过公平竞争选聘质优价低的物业管理公司。（二）开发商应放眼社会，择优聘用开发商应选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责物业建设完成以后的服务工作。使业主和商户享受到高水平的物业管理服务。（三）物业管理公司要励精图治，重塑形象1、勤练