1、项项目目名名称称:1eac8ac3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls1eac8ac3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls规划经济指标规划指标单位 地块1地块2总计用地控规条件总用地ha87873.00代征用地ha0.00建设用地ha87873.00建筑密度30.00%建筑用地ha26361.90道路用地ha25000.00绿化用地ha35149.20建筑限高m容积率0.00绿地率40.00%规划指标总建筑面积m2m2193320地上建筑面积m2193320地下建筑面积m20成本项目一m291200成本项目二m292120成本项目三m24000成本项目四2、m215000成本项目五m20成本项目六m20人防m20配套项目二m23000配套项目三m20配套项目四m20配套项目五m20配套项目六m20可销售、经营面积m2000187320销售项目一m291200销售项目二m292120销售项目三m24000销售项目四个500销售项目五个0销售项目六个0个0说明：1.经营性物业指可销售和可出租的各类物业，包括住宅和非配套公建、可独立经营的配套公建等。2.可销售和经营面积指根据销售面积计算规则计算的可用于计算销售和经营收入的面积。3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。项项目目名名称称:1eac8ac3、3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls1eac8ac3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls备注含地上地下含地上地下3.配套物业指不可用于经营销售的各类物业，如建成后需向主管部门移交的学校、医疗、居委会用房等。成本费用参数取值表序号成本项目计算基数费用/费率参数分类费用/费率参数成本项目一成本项目二成本项目三1土地成本1.1土地成交价款1213201.2土地交易服务费1.1土地成交价款0.1%1.3土地交易契税1.1土地成交价款3%1.4大市政配套费建筑面积1652开发前期准备费2.1可行性研究费3建筑安装工程费0.30%2.2规划设计费3建筑安装工程费64、02.3勘察费建筑面积1.30%2.4临时三通和场平费建筑面积402.5招投标服务费、代理费3建筑安装工程费0.15%2.6环境评价、交通评价费1302.7设计图纸审核费建筑面积2.52.8造价咨询费建筑面积102.9报批报建费用建筑面积203建筑安装工程费3.1经营性物业建筑安装工程3.1.1成本项目一建筑面积150015003.1.2成本项目二建筑面积180018003.1.3成本项目三建筑面积180018003.1.4成本项目四建筑面积22003.1.6成本项目五建筑面积3.1.7成本项目六建筑面积3.2工程监理费建筑安装工程费2.20%3.3其它14基础设施建设费4.1红线外市政接口、5、摊销费1933203004.2红线内基础设施1933204004.2.1道路及地面停车场004.2.2绿化景观004.2.3上水004.2.4雨污水004.2.5电力004.2.6热力004.2.7电信04.2.8路灯004.2.9标志04.2.10中水系统004.3其它与基础设施相关费用4.3.1人防异地建设费7732.820004.3.2绿化补偿费004.3.3地下水资源费104.3.4其它15公共配套设施建设费5.1公共配套设施建设费5.1.1人防建筑面积05.1.2配套项目二建筑面积18005.1.3配套项目三建筑面积5.1.4配套项目四建筑面积5.1.5配套项目五建筑面积5.1.6配6、套项目六建筑面积5.2其它16开发间接费6.1工资福利支出11206.2办公、折旧、修理支出1506.3水电支出1306.4其它17不可预见费2至6之和4%1营销费用1.1销售前期准备费销售收入0.50%1.2广告宣传费用销售收入1%1.3销售佣金、代理费销售收入1%1.4其它销售收入0.30%2管理费用3%3财务费用4销售税金及附加4.1营业税销售收入5%5%5%5%4.2城建税营业税7%4.3教育费附加营业税3%4.4房屋交易手续费销售收入5预征税金5.1土地增值税销售收入1%1%1%1%其它参数说明借款利息率5.85%根据实际利率水平确定自有资金（万元）29000根据实际情况确定折现率87、%根据公司定期公布标准成本费用参数取值表序号成本项目计算基数费用/费率参数分类费用/费率参数成本项目一成本项目二成本项目三备注/指导性标准成本项目四成本项目五成本项目六34951.456非熟地还需包括征地、拆迁补偿、土地出让金见右表土地价款的3%包括市场、市政调研，咨询，前期商业策划等，按建筑安装工程费的0.1-0.3%公建3%，住宅2.2%建筑安装造价（包括配套建筑）的0.2%-0.5%依据现场情况测算（可以按照占地3元-5元/平米）0.06%交评0.8-1.5元/建筑平米，环评表3-5万元、环评报告8-15万元（15万平米以下）住宅4-6元/平米，公建6-8元/平米普通住宅（带电梯）1258、0-1500元/平米，中挡档住宅（带电梯）1500-1700元/平米根据档次2800-4000元/平米根据造价费用标准计算2200根据造价费用标准计算0根据造价费用标准计算0根据造价费用标准计算一般公建2.5%，成片小区2%-2.2%消防、防雷等各类检测费，按照当地收费标准计算按收费文件以下各子项之和一般交通道路150元-200元/平米，小型环路、步行路80元-120元/平米一般草坪绿化60元/平米，一般绿地加树木120元/平米，绿地加树木加景观120元-200元/平米按收费文件按收费文件按收费文件，不含施工路由和赔偿费用按收费文件电信单位免费负责接通按建筑面积估算估算以下各子项之和人防建筑面9、积按总建筑面积的2估算以下各子项之和以下各子项之和按照实际情况计算按照实际情况计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据造价费用标准计算根据直接管理人数、标准和开发周期计算成本费用参数取值表分类费用/费率参数根据直接发生额和开发周期计算根据发生额和开发周期计算根据需要计算2至6之和的3-5%销售收入的0.5%，包括售楼处建设、租金销售收入的1%销售收入的0.7-1.2%销售收入的0.3%不含土地费用的直接成本的2-3%根据借款和还本付息计划计算5%5%5%按照销售收入的5%依据当地适用税率依据当地适用税率依据当地适用税率备注/指导性标准成本项目四成本项目五成本项目六成10、本费用参数取值表分类费用/费率参数开开发发投投资资计计划划序号项目开发周期年度投资比例20072008200920101土地成本1.1土地成交价款100.00%0.00%0.00%0.00%1.2土地交易服务费100.00%0.00%0.00%0.00%1.3土地交易契税100.00%0.00%0.00%0.00%1.4大市政配套费100.00%0.00%0.00%2开发前期准备费2.1可行性研究费100.00%0.00%0.00%0.00%2.2规划设计费100.00%0.00%0.00%0.00%2.3勘察费100.00%0.00%0.00%0.00%2.4临时三通和场平费100.00%011、.00%0.00%0.00%2.5招投标服务费、代理费100.00%0.00%0.00%0.00%2.6环境评价、交通评价费100.00%0.00%0.00%0.00%2.7设计图纸审核费50.00%50.00%0.00%0.00%2.8造价咨询费50.00%50.00%0.00%0.00%2.9报批报建费50.00%50.00%0.00%0.00%3建筑安装工程费3.1经营性物业建筑安装工程3.1.1成本项目一40.00%60.00%0.00%0.00%3.1.2成本项目二0.00%10.00%60.00%30.00%3.1.3成本项目三30.00%60.00%10.00%0.00%3.1.12、4成本项目四0.00%70.00%30.00%0.00%3.1.5成本项目五0.00%0.00%0.00%0.00%3.1.6成本项目六0.00%0.00%0.00%0.00%3.2工程监理费30.00%30.00%30.00%10.00%3.3其它0.00%0.00%0.00%0.00%4基础设施建设费4.1红线外市政接口、摊销费70.00%30.00%0.00%0.00%4.2红线内基础设施30.00%30.00%20.00%20.00%4.2.1道路及地面停车场0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.2绿化景观0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.3上水0.00%0.013、0%0.00%0.00%4.2.4雨污水0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.5电力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.6热力0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.7电信0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.8路灯0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.9标志0.00%0.00%0.00%0.00%4.2.10中水系统0.00%0.00%0.00%0.00%4.3其它与基础设施相关费用4.3.1人防异地建设费100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.2绿化补偿费100.00%0.00%0.00%0.00%4.3.3地下水资源费100.14、00%0.00%0.00%0.00%4.3.4其它100.00%0.00%0.00%0.00%5公共配套设施建设费5.1公共配套设施建设费5.1.1人防0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.2配套项目二60.00%30.00%10.00%0.00%5.1.3配套项目三0.00%0.00%0.00%0.00%5.1.4配套项目四5.1.5配套项目五5.1.6配套项目六5.2其它6开发间接费6.1工资福利支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.2办公、折旧、修理支出20.00%30.00%30.00%10.00%6.3水电支出20.00%30.00%30.00%10.0015、%6.4其它7不可预见费30.00%30.00%20.00%20.00%1营销费用1.1销售前期准备费40.00%30.00%30.00%0.00%1.2广告宣传费用30.00%30.00%30.00%10.00%1.3销售佣金、代理费0.00%47.31%42.73%9.96%1.4其它20.00%40.00%40.00%0.00%2管理费用30.00%30.00%30.00%10.00%开开发发投投资资计计划划序号项目开发周期年度投资比例2007200820092010销销售售收收入入（回回款款）计计划划表表序号销售项目可销售面积2007200820092010平均价格合计(m2)价格销售16、比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1销售项目一9120000.00%5400100.00%54000.00%00.00%5400492482销售项目二9212000.00%54000.00%540080.00%540020.00%540049744.83销售项目三400000.00%1100030.00%1100070.00%00.00%110004400.04销售项目四500700000.00%7000080.00%7000020.00%7000035005销售项目五0006销售项目六000合计1873200.00%49.33%41.05%9.89%5519.581068917、2.800.000.00%50568.0047.31%45675.8442.73%10648.969.96%销售税金（万元）0.002781.242512.17585.695879.10 营业税（万元）0.002528.402283.79532.455344.64 城建税（万元）0.00176.99159.8737.27374.12 教育费附加（万元）0.0075.8568.5115.97160.34 房屋交易手续费0.000.000.000.00预征税金（万元）0.00505.68428.7699.491033.93 预征土地增值税（万元）0.00505.68428.7699.491033.18、93销售净收入（万元）0.0047281.0842734.919963.7899979.77注：销售比例为实际回款比例序号成本项目单位计算基数 费用/费率 金额（万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本25170.701302.0229.25%1.1土地成交价款项12132021320.001102.831.2土地交易服务费万元213200.10%21.321.101.3土地交易契税万元213203.00%639.6033.091.4大市政配套费万元1933201653189.78165.002开发前期准备费3179.93164.493.70%2.1可行性研究费万元350480.30%10519、.142.2规划设计费万元193320601159.922.3勘察费万元19332010.00193.322.4临时三通和场平费项19332040773.282.5招投标服务费、代理费万元1933200.15%289.982.6环境评价、交通评价费项13030.002.7设计图纸审核费项1933202.548.332.8造价咨询费项19332010193.322.9报批报建费项19332020386.643建筑安装工程费35047.681812.9440.73%3.1经营性物业建筑安装工程34281.603.1.1成本项目一m291200150013680.003.1.2成本项目二m2921220、0180016581.603.1.3成本项目三m240001800720.003.1.4成本项目四m21500022003300.003.1.5成本项目五m2000.003.1.6成本项目六m2000.003.2工程监理费万元348222.20%766.083.3其它项10.004基础设施建设费15078.96780.0017.52%4.1红线外市政接口、摊销费 项1933203005799.604.2红线内基础设施1933204007732.804.2.1道路及地面停车场m2000.004.2.2绿化景观m2000.004.2.3上水项000.004.2.4雨污水项000.004.2.5电力21、项000.004.2.6热力项000.004.2.7电信项000.004.2.8路灯项000.00投投资资测测算算表表4.2.9标志项000.004.2.10中水系统项000.004.3其它与基础设施相关费用1546.564.3.1人防异地建设费项773320001546.564.3.2绿化补偿费项000.004.3.3地下水资源费项100.004.3.4其它项100.005公共配套设施建设费540.0027.930.63%5.1公共配套设施建设费00540.005.1.1人防m2000.005.1.2配套项目二m230001800540.005.1.3配套项目三m2000.005.1.4配套22、项目四m2000.005.1.5配套项目五m2000.005.1.6配套项目六m2000.005.2其它项000.006开发间接费200.0010.350.23%6.1工资福利支出项1120120.006.2办公、折旧、修理支出项15050.006.3水电支出项13030.006.4其它项100.007不可预见费万元540474.00%2161.86111.832.51%直接开发成本81379.134209.568营销费用2993.00154.823.48%8.1销售前期准备费万元1068930.50%534.468.2广告宣传费用万元1068931.00%1068.938.3销售佣金、代理费23、万元1068931.00%1068.938.4其它万元1068930.30%320.689管理费用万元562083.00%1686.2587.231.96%成本费用合计86058.384451.60100.00%投投资资测测算算表表序号成本项目单位计算基数 费用/费率 金额（万元）单位成本指标总成本费用比例11销售税金及附加5879.1011.1营业税万元1068935.00%5344.6411.2城建税万元53457.00%374.1211.3教育费附加万元53453.00%160.3411.4房屋交易手续费万元1068930.00%0.00投投资资测测算算表表序号成本项目单位计算基数 费用24、/费率 金额（万元）单位成本指标总成本费用比例项项目目投投资资总总额额单单位位成成本本经经济济指指标标AA+M（万万元元）（元元/m/m2 2）土土地地低低价价 1102.834678土地获得价款25170.701302.02楼面地价1102.83开发前期准备费3179.93164.49开发成本78079.13主体建筑安装工程费35047.681812.94总投资86058.38基础设施建设费15078.96780.00销售收入106892.80开发间接费200.0010.35税前利润15865.70不可预见费2161.86111.83税后净利10630.02开开发发成成本本合合计计8137925、.134209.56内部收益率11.77%管理费用1686.2587.23销售净利率9.94%销售费用2993.00154.82财务费用1355.680.01项项目目总总投投资资87414.06354666.56A+2MA+nM资资金金使使用用与与筹筹措措计计划划表表序号项 目合计年度20072008200920101土地成本25170.7025170.700.000.000.001.1土地成交价款21320.0021320.000.000.000.001.2土地交易服务费21.3221.320.000.000.001.3土地交易契税639.60639.600.000.000.001.4大市政26、配套费3189.783189.780.000.000.002开发前期准备费3179.932865.79314.150.000.002.1可行性研究费105.14105.140.000.000.002.2规划设计费1159.921159.920.000.000.002.3勘察费193.32193.320.000.000.002.4临时三通和场平费773.28773.280.000.000.002.5招投标服务费、代理费289.98289.980.000.000.002.6环境评价、交通评价费30.0030.000.000.000.002.7设计图纸审核费48.3324.1724.170.000.27、002.8造价咨询费193.3296.6696.660.000.002.9报批报建费386.64193.32193.320.000.003建筑安装工程费35047.685917.8212837.9811240.785051.093.1经营性物业建筑安装工程34281.605688.0012608.1611010.964974.483.1.1 成本项目一13680.005472.008208.000.000.003.1.2 成本项目二16581.600.001658.169948.964974.483.1.4 成本项目三720.00216.00432.0072.000.003.1.5 成本项目四28、3300.000.002310.00990.000.003.1.6 成本项目五0.000.000.000.000.003.1.7 成本项目六0.000.000.000.000.003.2工程监理费766.08229.82256229.82256229.8225676.607523.3其它0.000.000.000.000.004基础设施建设费15078.967926.124059.721546.561546.564.1红线外市政接口、摊销费5799.604059.721739.880.000.004.2红线内基础设施7732.802319.842319.841546.561546.564.2.29、1 道路及地面停车场0.000.000.000.000.004.2.2 绿化景观0.000.000.000.000.004.2.3 上水0.000.000.000.000.004.2.4 雨污水0.000.000.000.000.004.2.5 电力0.000.000.000.000.004.2.6 热力0.000.000.000.000.004.2.7 电信0.000.000.000.000.004.2.8 路灯0.000.000.000.000.004.2.9 标志0.000.000.000.000.004.2.10中水系统0.000.000.000.000.004.3其它与基础设施相关费30、用1546.561546.560.000.000.004.3.1 人防异地建设费1546.561546.560.000.000.004.3.2 绿化补偿费0.000.000.000.000.004.3.3 地下水资源费0.000.000.000.000.004.3.4 其它0.000.000.000.000.000.005公共配套设施建设费540.00324.00162.0054.000.005.1公共配套设施建设费540.00324.00162.0054.000.005.1.1 人防0.000.000.000.000.005.1.2 配套项目二540.00324.00162.0054.00031、.005.1.3 配套项目三0.000.000.000.000.005.1.4 配套项目四0.000.000.000.000.005.1.5 配套项目五0.000.000.000.000.005.1.6 配套项目六0.000.000.000.000.005.2其它0.000.000.000.000.000.006开发间接费200.0040.0060.0060.0040.006.1工资福利支出120.0024.0036.0036.0024.006.2办公、折旧、修理支出50.0010.0015.0015.0010.006.3水电支出30.006.009.009.006.006.4其它0.000.32、000.000.000.000.007不可预见费2161.86648.56648.56432.37432.37直接开发成本81379.1342892.9918082.4113333.727070.028营销费用2993.00598.601114.971066.05213.388.1销售前期准备费534.46213.79160.34160.340.008.2广告宣传费用1068.93320.68320.68320.68106.898.3销售佣金、代理费1068.930.00505.68456.76106.498.4其它320.6864.14128.27128.270.009管理费用1686.2533、505.88505.88505.88168.63资金使用合计86058.3843997.4619703.2514905.647452.031自有资金29000.0029000.000.000.000.002销售净收入再投入42060.920.0019703.2514905.647452.033借款14997.4614997.464960.000.000.00资金筹措合计86058.3843997.4619703.2514905.647452.03借借款款还还本本付付息息计计算算表表序号项 目合计年度20072008200920101年初借款余额0.000.0015449.360.000.00234、本年新增借款15449.3615449.360.000.000.003用于支付投资14997.4614997.460.000.000.004利息及财务费用1355.68451.89903.790.000.005本年归还借款本金15449.360.0015449.360.000.006年末借款余额15449.3615449.358710.000.000.001eac8ac3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls利润表利润表2024/11/21自自有有资资金金利利润润计计算算表表序序号号项项 目目合合计计年年度度1 12 23 34 45 51销售收入106892.800.00535、0568.0045675.8410648.962预增土地增值税返还1033.930.000.000.001033.933销售税费5879.100.002781.242512.17585.694销售成本78079.130.0036756.4233364.727957.995销售利润22934.570.0011030.349798.952105.286营销费用2993.00598.601114.971066.05213.387管理费用1686.25505.88505.88505.88168.638利息和财务费用1355.68451.89903.790.000.009预增土地增值税1033.930.36、00505.68428.7699.4910税前利润15865.70-1556.378000.037798.271623.7811所得税5235.680.002126.412573.43535.8512税后利润10630.02-1556.375873.625224.841087.93静态效益指标总投资利润率税前18.86%税后12.64%自有资金利润率税前54.71%税后36.66%销售毛利润率21.46%销售净利润率9.94%边边际际利利润润计计算算表表序号 项目综合销售项目一销售项目二#REF!销售项目三 销售项目五1 单位销售价格5519.585400.005400.0011000.00737、0000.00.002 单位销售税金303.58297.00297.00605.003850.000.003 单位成本费用4418.024184.834591.225746.00.000.004 税前边际利润797.98918.17511.78464966150.00.005 税后边际利润534.65615.17342.893115 44320.500.00注：如果土地增值税不为零，则上述边际利润计算需要另行扣除土地增值税。201eac8ac3df8429c721b6b842e4d1f25e.xls利润表利润表2024/11/216 6销售项目六0.000.000.000.000.0021全全38、投投资资现现金金流流量量表表序序号号项项 目目合合计计年年度度1 12 23 34 41现金流出98654.4743997.4625678.6720274.978703.371.1 开发成本费用86058.3843997.4619703.2514905.647452.031.2 销售税金及附加5879.100.002781.242512.17585.691.3 预增土地增值税1033.930.00505.68428.7699.491.4 所得税5683.060.002688.502428.40566.162现金流入106892.800.0050568.0045675.8410648.962.139、 销售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.962.2 土地增值税返还1033.930.000.000.001033.933净现金流8238.33-43997.4624889.3325400.871945.594累计净现金流-43997.46-19108.136292.740.005净现金流折现2194.29-40738.3921338.5920164.031430.076累计净现金流折现-40738.39-19399.80764.230.00全投资动态指标内部收益率IRR11.77%净现值2194.29动态回收期（年）3资金投入峰值-43997.46自自有40、有资资金金现现金金流流量量表表序序号号项项 目目合合计计年年度度1 12 23 34 41现金流出115012.1444449.3641820.1720083.808658.801.1 开发成本费用86058.3843997.4619703.2514905.647452.031.2 借款本金偿还15449.360.0015449.360.000.001.3 利息和财务费用1355.68451.89903.790.000.001.4 销售税金及附加5879.100.002781.242512.17585.691.5 预增土地增值税1033.930.00505.68428.7699.491.6 所41、得税5235.680.002476.862237.23521.592现金流入122342.1615449.3650568.0045675.8410648.962.1 销售收入106892.800.0050568.0045675.8410648.962.2 土地增值税返还1033.930.000.000.001033.932.3 银行贷款15449.3615449.360.000.000.003净现金流7330.02-290008747.8325592.041990.164净现金流折现2426.61-26851.857499.8520315.781462.825累计净现金流折现-26851.8542、-19352.00963.790.00自有资金动态指标内部收益率IRR13.36%净现值2426.61动态回收期（年）3盈盈亏亏平平衡衡计计算算表表序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本盈亏平衡点(m2)（元/m2）（元/m2）保本销售价格1 销售项目一91200.005400.004184.834428.392 销售项目二92120.005400.004591.224858.443 销售项目三4000.0011000.005745.966080.384 销售项目四500.0070000.000.000.005 销售项目五0.000.000.000.006 销售项目六0.000.000.043、00.00合计187320.005519.584418.024675.16安全余度保本销售率87.18%21.94%93.05%11.15%64.05%80.91%0.00%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!89.20%18.06%盈亏平衡点汇汇总总经经济济指指标标营业额106892.80直接成本78079.13总投资86058.38税前利润15865.70税后净利10630.02销售毛利率21.46%销售净利率9.94%总投资回报率12.64%自有资金平均回报率9.16%全投资内部收益率11.77%自有资金内部收益率13.36%净现值（自有资金）2427获利指数2.82%资金峰值比例-44.60%保本售价（综合）4675.16敏感因素总投资销售价格 土地价格100%100%100%注：敏感性分析为试算，在试算并记录完成后务必将比例重新设为100%注：敏感性分析为试算，在试算并记录完成后务必将比例重新设为100%