1、开开发发项项目目指指标标项项目目开开发发指指标标：模型测算参数设置测算起始时间：2006可销售量销售单价：元测算周期：4年经济住宅（平方米）95,6203200总总占占地地面面积积(平平方方米米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000总总建建筑筑面面积积(平平方方米米）：190000商业配套（平方米）21,4005500 地上建筑面积(平方米)：164000车位（个）70040000其中住宅面积（平方米）136600土地费用 配套公建(平方米)：6000 非配套公建(平方米)：21400 地下建筑面积(平方米)：26000 地下 车位(个)：700贴现率6.00%模型测算结果财财务2、务内内部部收收益益率率(IRR):(IRR):7%转让费8910财财务务净净现现值值(NPV(NPV )万万元元298.3392车位销售率50%预预计计利利润润:万万元元2442.0189总总投投资资利利润润率率4.83%成成本本利利润润率率4.23%东东坝坝集集团团造造纸纸公公司司项项目目成成本本测测算算 序序号号费费用用项项目目计计算算标标准准投投资资/收收益益单单方方成成本本（元/平方米）备备注注1经经济济技技术术指指标标 建设用地面积82000 总建筑面积190000建筑面积（地上）164000 其中经济住宅面积95,620 商品住宅面积40,980配套公建6000 含托幼2000平方3、米商业配套21400地下建筑26000车位按700个估2 2土土地地取取得得费费用用 11575609609 转让费8910 地价款1827不含车库契税地价款473 基础设施建设费160元/平方米765减半征收3 3建建安安工工程程费费 2854015021502经济住宅1440元/平方米13769 商品住宅1440元/平方米5901这里假定事先已确定30部分。商业配套1500元/平方米3210幼儿园1200元/平方米720 地下建筑1900元/平方米4940车位按700个估4 4前前期期工工程程费费 110111015858市场调研及策划费根据市场价格估算50规划设计费造价的2%571勘察费4、2元/平米38竣工图费规划设计费的1057标底编制费造价0.3%86招投标管理费中标价0.05%14监理费造价1%2855 5基基础础及及配配套套设设施施费费 81278127428428红线内管线90元/平方米1710 红线外管线233元/平方米4431 东东坝坝集集团团造造纸纸公公司司项项目目成成本本测测算算小区配电室150万元/座450约6万平方米/座垃圾楼60万元/座60中水处理系统10元/平方米190燃气调压站80万元/座80壁挂炉5800元/户*1400户812 小区道路120元/道路平米197按用地面积计算小区园林景观12元/平方米197按地上面积计算6 6不不可可预预见见费费25、项5项之和的2.5%1234123465657 7总总投投资资2项6项之和5057750577266226628 8管管理理费费2项5项之和的2.51234123465659 9财财务务费费用用7项8项之和的3.5%181318139595 1010可可售售面面积积经济住宅95,620商品住宅40,980商业配套21400车位(个)7001111销销售售收收入入60160经济住宅320030598销售率100商品住宅400016392商业配套550011770销售率100车位400001400销售率50，使用权1212销销售售费费用用 7567564040代理费（含）广告费经济适用房按不计，商6、品住宅及商业按照2.5计704按销售收入计算测绘费2*1.36元/平方米52 按总建筑面积计算1313税税费费销售收入的5.55%333933391761761414项项目目总总成成本本7项+8项+9项+12项+13项5771857718303830381515预预计计利利润润11项-14项24422442129129 由于我公司仅分得利润的70，即1709万元，因此实际总投资利润率为3.38，成本利润率为2.96。1616总总投投资资利利润润率率15项/7项4.83%4.83%1717成成本本利利润润率率15项/14项4.23%4.23%注：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守7、谨慎的原则进行。按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计算，单方成本价为3037元/平方米。序序号号费费用用项项目目计计算算标标准准投投资资/收收益益单单方方成成本本（元/平方米）备备注注东东坝坝集集团团造造纸纸公公司司项项目目成成本本测测算算 3653.0620953037.809532序序号号费费用用项项目目计计算算标标准准投投资资/收收益益单单方方成成本本（元/平方米）备备注注东东坝坝集集团团造造纸纸公公司司项项目目成成本本测测算算东东坝坝集集团团造造纸纸公公司司项项目目成成本本测测算算17093.38、8%2.96%资资金金使使用用计计划划年度使用比例单价总计20052006200720082 土土地地取取得得费费用用6091157560.00%30.00%10.00%3 建建安安工工程程费费15022854030.00%40.00%30.00%4 前前期期工工程程费费58110125.00%35.00%30.00%10.00%5 基基础础及及配配套套设设施施费费428812720.00%50.00%30.00%小小计计493436 不不可可预预见见费费2项5项之和的2%123415.00%30.00%40.00%15.00%7 建建设设总总投投资资2项6项之和50577505778 管管理9、理费费2项5项之和的2.51234123410.00%35.00%45.00%10.00%9 财财务务费费用用7项8项之和的4%207210.00%35.00%45.00%10.00%开开发发成成本本总总计计5771857718 11销销售售收收入入601606016012销销售售费费用用 756代理费 704测绘费按总销面积计算，每平米1.36元5213税税费费销售收入的5.55%3339销销售售计计划划2006年2007年2008年1111销销售售收收入入60160经济住宅3200元/平方米3059840.00%60.00%0.00%商品住宅4000元/平方米1639210.00%40.010、0%40.00%商业配套5500元/平米1177040.00%40.00%车位40000140030%40%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。拿到开工证支付20销销售售计计划划2009年0.00%10.00%20.00%30%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。现现金金流流估估计计单位：万元人民币序序号号项项目目 年年份份总总计计200520062007200820091现现金金流流入入经济住宅30598122391835900商品住宅1639216396511、5765571639商业配套11770470847082354车位1400420560420现金收入小计6016013879300441182544132现现金金流流出出土地取得费用1157569453473 1157.50400建安工程费2854008562.12 11416.168562.120前期工程费1101275.2961 385.4145 330.3553 110.11840基础及配套设施费812701625.324063.32437.980不可预见费1234185.0371 370.0742 493.4322 185.03710建设总投资5057700000管理费1234123.12、3581 431.7532 555.1113 123.35810财务费用2072207.2415 725.3454 932.5869 207.24150销售代理费 2.5%704163.3736465.2104281.6299.83销售测绘费52302200税费 5.55%3339770.2601 1667.433 656.2764 244.9326现金流出小计579777736165362110312564345净现金流量(7736)(2658)8941(739)4068累计现金流(7736)(10394)(1453)(2192)1877财财务务内内部部收收益益率率(IRR):(IRR):713、%财财务务净净现现值值(NPV(NPV 6%)6%)￥298.34投投资资回回收收期期(PBP):(PBP):4.54现现金金流流估估计计305981639211770140060160011575285401101812712345057712342072101052333958284转让费用 财务净现值 土地费用变动率NPV的变动率61700-227.49%-100.50%5755042150.26%-3.52%5750042660.17%-2.36%5745043170.09%-1.19%normal574004369 573504420-0.09%1.17%573004471-0.1714、%2.33%572504522-0.26%3.50%售价财务净现值 售价变动率NPV的变动率7000134597.69%208.06%665070962.31%62.42%660061871.54%41.61%655052780.77%20.81%65004369 64503460-0.77%-20.81%64002551-1.54%-41.61%63501642-2.31%-62.42%6250-175-3.10%-105.06%情景分析悲观正常乐观售价6250650069000转让费用575505740057300NPV-329436911743住宅总成本138606 住宅总成本138606假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本住宅可售面积240000 正常售价6800平衡价格5775 平衡销量203832-13.40077821-13.40077821-13.40077821-13.40077821 27.0473792627.0473792627.04737926 27.0473792627.04737926住宅总成本138606住宅可售面积240000假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本平衡价格5775 住宅总成本138606正常售价6800平衡销量203832