1、酒店测算模型酒店测算模型酒店体量测算原则酒店体量测算原则酒店体量规模按功能分区进行分别测算酒店体量规模按功能分区进行分别测算n 说明：n酒店功能区大致可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。各个功能区的体量均是相互匹配、相互有机联系；n客房区的体量测算为酒店体量测算的重中之重，决定了其它功能区的体量1客房区体量测算客房区体量测算2其它功能区体量测算其它功能区体量测算1.客房区规模测客房区规模测算算拟建酒店规模（客房数）预测模型拟建酒店规模（客房数）预测模型n 说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有2、率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。区域定位目标酒店选取竞争力对比获得存量市场份额未来市场分析酒店规模确定根据市场调研和经验判断，确定拟建酒店所能影响到的最远距离，并确定区域内的影响力系数根据对区域内的酒店调研和拟建酒店定位确定能够与新建酒店产生竞争关系的目标酒店通过对拟建酒店与目标酒店竞争力分析，得出酒店竞争力得分综合竞争力得分和影响力系数，推算拟建酒店项目能获得的存量市场份额根据2-3年内区域内酒店增量和市场增长情况来校正拟建酒店所能获得的未来市场份额根据前面的分析得出新建酒店的3、规模资料来源：世联地产顾问部步骤一步骤一确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数n 说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。距离（米）1000以内1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影响力系数10.80.60.40.20-0.1酒店名称直线距离（）影响力系数酒店A8001酒店B12000.8酒店C22000.5酒店4、D40000.210.80.60.40.2步骤二步骤二确定目标酒店确定目标酒店n 说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。根据影响力系数递减规律，一般影响力距离为在5000米以内，选定与项目具有竞争关系的酒店确定为目标酒店；四星四星酒店酒店A A酒店酒店B B酒店酒店D D酒店酒店CC5000mABCD步骤三步骤三酒店竞争力分析酒店竞争力分析各项指标综合打分各项指标综合打分n 说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况价格、档次、服务、周边配5、套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。酒店项目 权重拟建酒店A酒店B酒店C酒店价格档次星级规模内部配套服务水平周边配套交通状况示例步骤三步骤三酒店竞争力分析酒店竞争力分析打分标准表设置打分标准表设置n 说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。n打分的内容主要分为价格、档次、周边配套、交通状况等，在具体项目中可以根据各项影响力大小调整权重；价格（元）300以下300-350351-400401-4504516、-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下规模（间）300以上 251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下价格打分标准表价格打分标准表档次打分标准表档次打分标准表内部配套 非常完善比较完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服务水平优 良好一般较差得分10099-8079-6059以下周边配套打分标准表周边配套打分标准表周边配套非常齐全比较齐全一般齐全不太齐全得分10099-8079-6059以下交通状况打分标准表交通状况打分标准表交通状况非常方便一般不太方便得分10099-6059以下步骤四步骤四确定拟建酒店7、的市场占有率确定拟建酒店的市场占有率n 说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。n在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。细分市场占有率公式细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分拟建酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）拟建酒店竞争力得分）100%100%影响力系数影响力系数 步骤五步骤五拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）拟建酒店细分市场份额（所能获8、得的房间数）n 说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率。拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=（目标酒店房间数（目标酒店房间数目标酒店入住率目标酒店入住率 细分市场占有率）细分市场占有率）步骤五步骤五客房区体量配比客房区体量配比n 说明说明根据相关档次酒店客房设计标准行业参数确定各客房基本体量配比根据相关档次酒店客房设计标准行业参数确定各客房基本体量配比类别设计标准开间 一般4m至4.6m（少数有3.8m的，也有5m以上9、的）；进深一般8m至9m，（低的少数有7m多的，高的少数有12m多的）；层高国外酒店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。国内星级酒店“设施设备评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合国内实际。为了节省能源，在一般情况下2.8m最合适；建筑面积包括卫生间和门内小走廊）一般30至40，其中净面积(不包括卫生间和门内小走廊)20至28m2，卫生间4.5 ，并符合国家饭店星级的划分及评定设施设备评定标准中关于客房面积不少于38、30 的规定和要求。通过详细的当地酒店市场调研数据，以及项目的定位及客户群体特点，对客房基本体量通过详细的当地酒店市场调研数据，以及项目的定位及客户群体特点，对10、客房基本体量配比进行修正，得到合适、匹配的客房区体量比：配比进行修正，得到合适、匹配的客房区体量比：2.其它功能区规其它功能区规模测算模测算其它功能区测算原则其它功能区测算原则n酒店其它功能区主要涵盖：商务会议区、餐饮区、健身娱乐区、行政配套区等；n测算说明根据酒店档次、客房规模 确定行业标准匹配的相关功能区规模；详细调研当地市场情况，确定其它功能区规模标准；根据项目的独特情况适当放大某些功能区，如餐饮区、商务会议区等；酒店测算模型酒店测算模型酒店体量测算案例示意酒店体量测算案例示意 承德嘉和广场承德嘉和广场1.1.客房区规模测算客房区规模测算拟建酒店规模（客房数）预测模型拟建酒店规模（客房数11、）预测模型n 说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。区域定位目标酒店选取竞争力对比获得存量市场份额未来市场分析酒店规模确定根据市场调研和经验判断，确定拟建酒店所能影响到的最远距离，并确定区域内的影响力系数根据对区域内的酒店调研和拟建酒店定位确定能够与新建酒店产生竞争关系的目标酒店通过对拟建酒店与目标酒店竞争力分析，得出酒店竞争力得分综合竞争力得分和影响力系数，推算拟建酒店项目能获得的12、存量市场份额根据2-3年内区域内酒店增量和市场增长情况来校正拟建酒店所能获得的未来市场份额根据前面的分析得出新建酒店的规模资料来源：世联地产顾问部酒店区域影响力系数酒店区域影响力系数n 说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。n 承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：距离（米）1000以内13、1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影响力系数10.80.60.40.20-0.1注：具体测算过程及相关数据见附件1酒店名称直线距离（）影响力系数承德宾馆27090.4天宝假日酒店25830.4四海国际酒店32130.2盛华大酒店23310.6云山饭店20790.6酒店名称直线距离（）影响力系数京城大酒店14490.8承德大厦酒店13230.8锦江文冠饭店22680.6乾阳大酒店36540.2普宁寺上客堂66780.1确定目标酒店确定目标酒店n 说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。四星14、四星承德宾馆承德宾馆天宝假日酒店天宝假日酒店锦江文冠饭店锦江文冠饭店盛华大酒店盛华大酒店云山饭店云山饭店四海国际大酒店四海国际大酒店京城大酒店京城大酒店承德大厦宾馆承德大厦宾馆乾阳大酒店乾阳大酒店普宁寺上客堂普宁寺上客堂酒店竞争力分析酒店竞争力分析各项指标综合打分各项指标综合打分n 说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况价格、档次、服务、周边配套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、15、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。酒店项目 权重拟建酒店A酒店B酒店C酒店价格档次星级规模内部配套服务水平周边配套交通状况示例酒店竞争力分析酒店竞争力分析打分标准表设置打分标准表设置n 说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。n 根据承德酒店的实际情况，我们制定如下打分标准表：价格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下规模（间）300以上 251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下价格打分标准表价格打分标准表档次打分标16、准表档次打分标准表内部配套 非常完善比较完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服务水平优 良好一般较差得分10099-8079-6059以下酒店竞争力分析酒店竞争力分析打分标准表设置打分标准表设置周边配套非常齐全比较齐全一般齐全不太齐全得分10099-8079-6059以下交通状况非常方便一般不太方便得分10099-6059以下周边配套打分标准表周边配套打分标准表交通状况打分标准表交通状况打分标准表拟建酒店的市场占有率拟建酒店的市场占有率n 说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际17、出租客房量。n在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。细分市场占有率公式细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分拟建酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）拟建酒店竞争力得分）100%100%影响力系数影响力系数 四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率 酒店项目 权重拟建酒店承德天宝锦江盛华云山四海价格20%808069808059588030档次规模20%9595647070456555内部配套20%8888809088818、8707082服务水平20%909080809090807570周边配套10%75751009042757575100交通状况10%808090904580808090综合竞争力得分100%86.186.177.677.6828270.170.166.166.173.573.566.466.4影响力系数11 10.40.40.40.40.60.60.60.60.60.60.20.2拟建酒店每个细分市场占有率拟建酒店每个细分市场占有率21%21%20%20%33%33%34%34%32%32%11%11%注：具体测算过程及相关数据见附件1四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率四星级酒店竞争力及19、拟建酒店细分市场占有率 酒店项目 权重拟建酒店京城承德大厦 乾阳普宁寺价格20%808085719590档次规模20%95955046959540内部配套20%888850508058服务水平20%909059596575周边配套10%757565653040交通状况10%808070703545综合竞争力得分100%86.186.162.362.358.758.773.573.561.161.1影响力系数11 10.80.80.80.80.20.20.10.1拟建酒店每个细分市场占有率拟建酒店每个细分市场占有率46%46%48%48%11%11%6%6%注：具体测算过程及相关数据见附件1拟建20、酒店细分市场份额（所能获得的房间数）拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）n 说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率。拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=（目标酒店房间数（目标酒店房间数目标酒店入住率目标酒店入住率 细分市场占有率）细分市场占有率）酒店名称客房数平均入住率细分市场占有率细分市场份额承德宾馆20885%21%37.20天宝假日酒店22280%20%36.39四海国际酒店18682.5%11%17.33盛21、华大酒店11180%34%30.14云山饭店21072.5%32%49.28锦江文冠饭店22285%33%62.41京城大酒店14775%46%51.17承德大厦酒店11572.5%48%39.66乾阳大酒店32072.5%11%25.03普宁寺上客堂10078.75%6%4.61拟建酒店每个细分市场份额（房间总数）353.21353.21（间）（间）拟建酒店细分市场份额（房间数）拟建酒店细分市场份额（房间数）客房数测算小结客房数测算小结n 说明说明：本项目拟建酒店的客房数量通过引入细分市场的概念，将拟建酒店和目标酒店的竞争力对比同酒店的规模确定有机的结合起来，使酒店规模的确定依据更加直观，确22、定方法更具有科学性和逻辑性。n 规模建议：规模建议：通过测算本项目拟建酒店所能获得的市场份额，同时按照全国大城市四星级酒店客房普遍开发数量及专家建议，四星级酒店客房数量在300350间是最为合理的布置。因此建议本项目四星级客房总数量约为350350间（套）间（套）。n 注意点：注意点：在该方法使用的过程中，对目标酒店的市场调查（见市调成果沟通酒店部分）是这个方法使用的基础，同时酒店间的竞争力因素和权重不是一成不变的，它是一个动态变化动态变化的过程，随着市场发展和地域变化，给予适当的修正。客房区体量配比客房区体量配比n 客房设计标准 本项目客房部分的体量本项目客房部分的体量=350=35040=23、1400040=14000平米平米类别设计标准开间 一般4m至4.6m（少数有3.8m的，也有5m以上的）；进深一般8m至9m，（低的少数有7m多的，高的少数有12m多的）；层高国外酒店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。国内星级酒店“设施设备评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合国内实际。为了节省能源，在一般情况下2.8m最合适；建筑面积包括卫生间和门内小走廊）一般30至40，其中净面积(不包括卫生间和门内小走廊)20至28m2，卫生间4.5 ，并符合国家饭店星级的划分及评定设施设备评定标准中关于客房面积不少于38、30 的规定和要求。n 结合承德现有的三星级以上酒店的客房24、面积大小，得出本项目酒店客房面积大小比例如下：普通客房面积约为3040 ；行政客房面积约为6070 ；豪华套房面积约为80150 。以平均客房面积40/间计算，得出：2.2.商务会议区配置建议商务会议区配置建议商务会议区体量配比商务会议区体量配比会议室会议室名称承德宾馆天宝假日盛华大酒店锦江文冠饭店数量7968会议室面积（）8751008约8501666平均数量（7+9+6+8）/4=7.5平均面积（）（1200+1000+500+800）/4=875n 会议室规模建议：会议室规模建议：参照承德目前在会议接待方经营得较好的四家代表酒店的在会议室方面的面积设置，建议本项目酒店会议室数量为8-1025、8-10个个（其中包括1个贵宾厅，1各接待厅，以及6-8个大、中、小型会议室），总面积为：900-1000 900-1000 n 承德四星级酒店会议室配置状况承德四星级酒店会议室配置状况楼层/规模数量可容纳人数90%以上的酒店会议室楼层在5层以下，少数设置在中高层，最高楼层为13层3-10个大型会议室可容纳人数约100-500人；中型会议室可容纳人数约30-100人；小型会议会议室可容纳人数约20-30人。商务会议区体量配比商务会议区体量配比多功能厅多功能厅n 参照承德目前拥有多功能厅的四家代表酒店的面积大小设置，建议本项目酒店多功能会议厅面积可为：900 900 ，适量面积的厨房或备餐间和一26、个家具周转库房面积约100 100 。则多功能区建筑面积为：900+100=1000 900+100=1000 .商务会议区的多功能厅体量商务会议区的多功能厅体量=900+100=1000=900+100=1000名称天宝假日京城大酒店四海国际酒店乾阳大酒店多功能厅面积（）1200约1000约500约800平均面积（）（1200+1000+500+800）/4=875 商务会议区的会议中心体量商务会议区的会议中心体量=1000=1000 商务会议区的总体量商务会议区的总体量=1000+1000=2000=1000+1000=2000本项目酒店会议室配置建议本项目酒店会议室配置建议类型数量设备设27、施建议多功能厅1间有音响设备、投影设备、宽带网设备，可召开国际会议和多民族的国内会议，还要有同声翻译设备。接见厅/贵宾厅各1间有良好的隔音和充足的灯光，除固定灯光外还要有活动灯光，以供各种表演和展览使用。多功能厅用可折叠的活动家具，根据不同的需要随时可以拼装成各种类型的台面。多功能厅一般不设固定舞台，需要时采用拼装式的活动舞台，舞池也用活动地板拼装成。中小会议室6-8间设施包括有：白板、讲台、音响、录音机、录象机、彩电、麦克风、投影仪、幻灯机、活动屏幕、指示牌、指示器、多媒体投影仪等。另外，会议中心还要有足够的公共卫生间（包括）残疾人卫生间和清洁用具储藏室。n 设备设施建议设备设施建议3.3.28、餐饮区配置建议餐饮区配置建议承德高档宾馆的餐饮配套规模在承德高档宾馆的餐饮配套规模在1000-2500平米左右，以会平米左右，以会议、商务为主的酒店，餐饮规模较其他类型比重偏大议、商务为主的酒店，餐饮规模较其他类型比重偏大名称名称总体规模（建筑面总体规模（建筑面积：平方米）积：平方米）客房数客房数量量客户群客户群餐饮规模餐饮规模餐位与餐位与客房比客房比特色菜系特色菜系承德承德宾馆宾馆15000216会议及商务散客占80%，旅团占15%，外籍客户及其他占5%大宴会厅：170人 包间：10人台，7个，16人台：2个，20人台，1个，西餐厅一个，50人餐位：342 面积：12221.58川、粤特色菜29、肴及本地菜品天宝天宝假日假日酒店酒店27000222会议及宴会占70%，旅团占25%，外籍客户及其他占5%共可容纳800人用餐。大宴会厅一个，400人；中餐厅一个，20人，满汉全席厅一个，20人。豪华雅间11个，雅间共13个，西餐厅一个，容纳40人餐位：800 面积：25903.6特色菜品：招牌蚝汁鲜极品鹅掌、鲜蚝汁网鲍十二头、原只木瓜炖杏汁雪蛤四海四海国际国际酒店酒店20000多186旅团占60%，小型会议及宴会占20%，外籍客户及其他占20%餐饮区：2000余平米，共400余个餐位；含大厅：22桌；大小雅间16间，含西餐厅餐位：400 面积：20002.15丽都私家菜、地方菜、淮南菜、奥菜30、等名称名称总体规模（建筑面积：总体规模（建筑面积：平方米）平方米）客房数客房数量量客户群客户群餐饮规模餐饮规模餐位数与客餐位数与客房比房比特色菜系特色菜系盛华大盛华大酒店酒店18500111会议及商务散客占70%，旅团占20%，外籍客户及其他占10%总餐位数440，宴会大厅：容纳150人；20包间，西餐厅90人餐位：440 面积：14004宫廷菜系云山饭云山饭店店20000210会议及商务散客占40%，旅团占40%，外籍客户及其他占20%餐位总数：600；大堂：300人；风格不同的宴会厅、雅间13个，西餐厅1个餐位：600 面积：16602.9粤、鲁、川、淮扬菜为主打，加之北方宫廷菜及当地风味31、菜 京城大京城大酒店酒店占地面积18000147旅团占70%，会议及商务散客占20%，外籍客户及其他占10%大堂：180人；中餐雅间：12间；西餐厅：容纳80人餐位：386 面积：14402.63西餐，地方菜承德大承德大厦厦12000115旅团占70%，会议及宴会占20%，外籍客户及其他占10%整个酒店餐饮容量560人；大堂：150人，包间：12人台5个，10人台20个，西餐厅1个，可容纳150人餐位：560 面积：17604.9粤、川、淮菜名称名称总体规模（建筑面总体规模（建筑面积：平方米）积：平方米）客房客房数量数量客户群客户群餐饮规模餐饮规模餐位数与客餐位数与客房比房比特色菜系特色菜系锦32、江文冠酒店锦江文冠酒店22000222会议及商务散客占60%，旅团占30%，外籍客户及其他占10%可同时容纳600人就餐，饭店设有风格迥异的宴会厅、餐饮包间18个，大堂容纳250人，西餐厅1个，容纳60人餐位：600 面积：18402.25主营粤菜、淮扬菜、沪杭菜、地方菜乾阳大酒店乾阳大酒店26000320旅团占65%，会议及商务散客占25%，外籍客户及其他占10%设有可容纳400人：大堂17桌，包间14个，西餐厅一个，60人。餐位：400 面积：13201.25地方菜、宫廷菜为主，湘、鄂、粤菜为辅普宁寺上客堂普宁寺上客堂9000多100多旅团占80%，会议及商务散客占10%，外籍客户及其他占33、10%宴会厅：100人；雅间：容纳20人一个，容纳15、16人4个，西餐厅一个。餐位：184 面积：5841.84特色菜、素斋素宴、特色面点、精美西餐 注：以上计算面积为包括厨房操作面积、库房和卫生间、通道等辅助面积在内的所有面积本地高档会议型宾馆每间客房平摊的宴会厅面积集中在本地高档会议型宾馆每间客房平摊的宴会厅面积集中在5-75-7平的区间，包间个数在平的区间，包间个数在13-2713-27个个名称宴会厅规模客房数每间客房平摊面积包间数包间面积承德宾馆8502163.9410122天宝假日酒店2000222927500盛华大酒店7501116.7620200云山饭店15002166.94134、3160锦江文冠酒店12502225.6318250四海国际酒店11001865.9116220京城大酒店9001476.1212176承德大厦7001156.0825260乾阳大酒店8503202.6614260普宁寺上客堂5001005584会议型酒店旅游型酒店本项目酒店餐饮配套规模建议：约本项目酒店餐饮配套规模建议：约3000平米平米参考承德会议型酒店以及本项目主要竞争对手参考承德会议型酒店以及本项目主要竞争对手锦江文冠锦江文冠大酒店大酒店，确定本项目每个房间平摊的宴会厅面积为，确定本项目每个房间平摊的宴会厅面积为5.6平平方米方米本项目建议宴会厅面积为：本项目建议宴会厅面积为：350335、50间间*5.65.6平米平米/间间=1960=1960平方米平方米参考承德会议型酒店的包间个数及承德市场包间需求旺参考承德会议型酒店的包间个数及承德市场包间需求旺盛，盛，建议酒店包间个数为建议酒店包间个数为25个，每间容纳人数个，每间容纳人数10-20人人建议建议包间个数包间个数2525个个 面积面积为：为：25*20=25*20=500500平方米平方米本项目宴会厅面积建议本项目宴会厅面积建议本项目包间规模建议本项目包间规模建议考虑到本项目酒店会议需求，建议设置一个以商务洽谈考虑到本项目酒店会议需求，建议设置一个以商务洽谈为主的西餐厅或咖啡厅。为主的西餐厅或咖啡厅。本项目西餐厅规模建议本项36、目西餐厅规模建议建议建议面积面积为：为：500500平方米平方米本项目酒店餐饮区体量本项目酒店餐饮区体量 =1960+500+500=2960=1960+500+500=2960平米平米检验：检验：本项目作为酒店餐饮配套规模建议本项目作为酒店餐饮配套规模建议为：为：30003000平米左右平米左右计算得出餐位与客房比为：（400+500）/350=2.57该比率在承德目前会议型酒店市场餐位与客房比区间2.25-3.6中占中等位置，规模适中。名称名称餐位数与客房比餐位数与客房比承德宾馆1.58天宝假日酒店3.6盛华大酒店4云山饭店2.9锦江文冠酒店2.25四海国际酒店2.15京城大酒店2.63承37、德大厦4.9乾阳大酒店1.25普宁寺上客堂1.84会议型酒店旅游型酒店附：北京高档酒店宴会厅面积与客房数比附：北京高档酒店宴会厅面积与客房数比名称名称客房数（间）客房数（间）宴会厅面积宴会厅面积（平方米）（平方米）每间客房平摊的面积每间客房平摊的面积（平方米）（平方米）嘉里中心嘉里中心48719373.98中国大饭店中国大饭店71622793.18国际俱乐部国际俱乐部2734101.51凯宾斯基凯宾斯基52610502希尔顿希尔顿3403050.9君悦酒店君悦酒店5317111.34长城喜来登长城喜来登85111311.33国航万丽国航万丽2123451.63王府饭店王府饭店5305651.038、7北京代表酒店餐位与客房比北京代表酒店餐位与客房比名称名称座位总计座位总计餐位餐位/客房客房嘉里中心嘉里中心4590.9国际俱乐部国际俱乐部4341.6中国大饭店中国大饭店10881.7君悦酒店君悦酒店7421.4从与北京高档酒店的比较中可以看出，北京高档酒店的餐位与客房比主要原因集中在1-1.7的区间，每间客房平摊的面积主要集中在1-2平及3-4平两个区间，都远低于承德酒店的主要区间，可见，承德餐饮在消费中的比重是比较大的，同时其需求是非常旺盛的。从承德餐饮业的发展情况来看，行业经营状况普遍较好，且从承德餐饮业的发展情况来看，行业经营状况普遍较好，且未来三年内区域新增人口达到未来三年内区域新39、增人口达到7 7万，餐饮消费潜力巨大万，餐饮消费潜力巨大餐饮经营状况回顾：餐饮经营状况回顾：n承德市知名餐饮场所主要集中在市中心区域,其中三处分布在其市内主要商业街南营子大街两侧,餐饮市场生意兴隆.n从2005及2006两年的数据来看,承德住宿餐饮业的营业总收呈递增趋势,其中餐费收在总收入中比重达57%以上,占据主要地位.n代表知名餐饮店的主力面积需求在2000-4000平方米之间，饮食文化中带有浓郁的皇城情结n承德大型餐饮人均消费水平主要持续在100-200区间内，以野味及满清宫廷菜系为主营特色n承德大型餐饮消费群体以政府、商务宴请为主，包间上座率高，大堂及宴会厅以承接婚宴寿宴为主n在消费习40、惯上，承德人在饮食上花费的比例较高，在外面就餐比重较大区域未来人口情况：区域未来人口情况：n未来三年内区域新增人口达到6 6万万，到2020年，城南新区总规划人口2828万，万，消费潜力巨大n政府与公检法的入驻将为餐饮等消费带来利好，同时形成对餐饮高端消费的强拉动作用 对本项目而言，餐对本项目而言，餐饮物业风险低、收益饮物业风险低、收益较高较高,建议适当放大建议适当放大规模。规模。目前承德市大型知名餐饮店以目前承德市大型知名餐饮店以2000平米左右为主，定位平米左右为主，定位差异性大，能满足各类客户不同需求差异性大，能满足各类客户不同需求名称名称规模规模特色特色平均菜价（元）平均菜价（元）主要41、客户主要客户清宫宴酒楼清宫宴酒楼400装修风格古朴典雅，以野味为特色，代表菜品：全鹿宴，黄羊及鹿系列。全鹿宴38000，人均消费40元左右，吃野味人均100元以上承德地方特色宴请，招待外地政府以及商务人员楼外楼（四海国际楼外楼（四海国际餐厅）餐厅）2000特色菜燕鲍翅承接宴会，经营丽都私家菜、地方菜、淮南菜、粤菜等。30-40商务宴请新乾隆酒楼新乾隆酒楼4300装修风格古朴，推出具有“乾隆”特色的系列饮食 30-40以地方政府，部队，大型企业客户为主，是新兴的商务宴请地点。天宝假日酒店天宝假日酒店1200特色菜品：招牌蚝汁鲜极品鹅掌、鲜蚝汁网鲍十二头、原只木瓜炖杏汁雪蛤20-30高端的婚宴地点42、承接商务宴请大清花大清花3200是大清花在承德最大的分店，2008年内，将会扩展到4家店（现在为止2家）。是承德市最成功的连锁餐饮。15-25普通老百姓、旅游人群满汉全席满汉全席2000国家特级酒家，宫廷式装修，经营特色宫廷餐饮，也有海鲜鲍翅等。35-50政府机关、企业宴请、高端婚宴寿宴 本项目餐饮类物业除满足酒店配套需求外，建议增加本项目餐饮类物业除满足酒店配套需求外，建议增加4-54-5个餐饮店个餐饮店,独立餐饮规模约独立餐饮规模约70007000平米左右。平米左右。包间：包间：25个共 500平方米宴会厅：宴会厅：2000平方米高档次品牌连锁店高档次品牌连锁店：1个 2500-300043、平米中端大众消费餐饮：中端大众消费餐饮：2个1500-2000平米中低端普通大众消费餐饮：中低端普通大众消费餐饮：2-3个 300-500平米左右酒店酒店酒店酒店餐饮配套餐饮配套餐饮配套餐饮配套30003000平米平米70007000平米平米独立独立独立独立配套餐饮配套餐饮配套餐饮配套餐饮本项目餐饮总体规模建议：本项目餐饮总体规模建议：西餐厅：西餐厅：500平方米4.4.健身娱乐区配置建议健身娱乐区配置建议承德市四星级酒店的娱乐配套情况小结：以承德市四星级酒店的娱乐配套情况小结：以KTVKTV、洗浴、棋牌室、洗浴、棋牌室为主，基本以酒店住宿客户公款消费为主，少有目的性消费客户为主，基本以酒店住44、宿客户公款消费为主，少有目的性消费客户名称名称详细情况详细情况承德宾馆洗浴中心、美容美发、KTV、保龄球馆、影视餐吧天宝假日酒店多功能歌舞厅、演艺厅、棋牌室、茶艺室、室内高尔夫、美式落袋、斯诺克、乒乓球、飞镖、桑拿浴、保健按摩、美容美发、健身室、健康舞厅等四海国际洒店桑拿洗浴、演艺吧、KTV包房、球类室、棋牌室、室内游泳馆盛华大酒店商务中心、网吧、酒吧、商场、迪斯科舞厅、棋牌室、桑拿浴室、健身室云山饭店洗浴中心、棋牌室、美容美发京城大酒店游泳馆、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、茶艺吧、棋牌室等承德大厦歌厅、洗浴、酒吧等辅助服务设施锦江文冠酒店游泳馆、夜总会、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、阳光45、浴室、棋牌室乾阳大酒店游泳池、男女桑拿浴、健身房、卡拉OK包房，清宫演艺厅、乾阳嘉年华俱乐部普宁寺上客堂大酒店游泳馆、健身房、商务馆、会议室、康乐宫、上客堂佛乐宫，推出的藏传佛教舞蹈“四海普宁”使客人充分领略藏传佛教文化的内涵。承德四星酒店的娱乐配套多数设施设备陈旧，整体经营承德四星酒店的娱乐配套多数设施设备陈旧，整体经营状况一般状况一般经营状况：经营状况：n 承德四星酒店的娱乐配套以洗浴、KTV、棋牌室为主，少有游泳馆、健身房。目前整体经营状况一般。n 在十家四星级酒店当中有四家较新的酒店设置了健身房，成为未来酒店娱乐配套发展的一个新趋势，如天宝酒店健身房以会员制为主，客源以本地消费者为主，46、经营状况良好。n 酒店洗浴的消费以酒店内部住宿客户为主，多为公款消费，经营状况尚可，是酒店收入的来源之一。n 基本所有酒店都设置了KTV，形式多为外包经营，营业状况一般，设施陈旧，更新慢，外来消费者少，运营情况远不及独立式经营的KTV建议：建议：n 作为区域配套，独立式经营的KTV将会有更好的收效；n 适应大众需求的健身及游泳设施发展前景看好。本项目娱乐设施如果仅作为酒店配套来做，从整体市场表现来看，本项目娱乐设施如果仅作为酒店配套来做，从整体市场表现来看，经营状况一般。因此，建议在项目的选择上应尽量结合承德市民的消费经营状况一般。因此，建议在项目的选择上应尽量结合承德市民的消费需求，设置一些47、大众娱乐项目，以维持良性运营。需求，设置一些大众娱乐项目，以维持良性运营。从承德普通大众的消费习惯来看，从承德普通大众的消费习惯来看，KTVKTV是最受市民喜爱是最受市民喜爱的娱乐活动，其次为健身房与儿童娱乐中心的娱乐活动，其次为健身房与儿童娱乐中心问卷调查显示问卷调查显示：在承德市民的生活娱乐方面，KTV占据了主要位置，有18.7%的人选择KTV作为自己休闲娱乐的主要选择，而现有知名KTV数量有限，且亮点较少，可见，KTV在承德市场的发展将有良好的预期承德市民对健身中心的心理需求排在第二位，数量仅次于KTV，目前市场上健身中心数量少，迎合普通消费者需求的健身中心发展前景看好排在需求第三位的是48、儿童活动场所，在目前的市场中，该项尚处于空白阶段从市场表现来看，目前承德从市场表现来看，目前承德KTVKTV以中低档的大众消费为以中低档的大众消费为主，经营状况不错主，经营状况不错名称规模（平方米）日营业额上座率钱库KTV40004-5万晚上100%经典KTV30004-5万平时晚上100%，周末白天晚上都100%名豪KTV2000不到1万冷清东方之珠120034万晚上100%天宝KTV25002万60从市场表现看：从市场表现看：n承德市KTV市场总体经营状况良好nKTV市场的消费以中低档大众消费为主，晚间时段是消费的主流时段，上座率多数可达100%n市场中知名KTV数量不多，亮点少，发展前景49、看好建议：建议：n迎合大众需求的消费定位配以独立的经营模式，加之时尚的装修及适当的亮点，是长期持续良好经营的重要保证目前承德市可供健身运动类的场所相对稀缺，而在调查目前承德市可供健身运动类的场所相对稀缺，而在调查问卷与访谈中我们发现，该类运动休闲类项目需求旺盛问卷与访谈中我们发现，该类运动休闲类项目需求旺盛现状：现状：n承德市健身运动类场所相对稀缺，主要类型为独立式经营及酒店娱乐配套n现有的十家四星级酒店中共有四家设置了健身配套，分别为：天宝假日酒店、盛华大酒店、乾阳大酒店、普宁寺上客堂大酒店，目前以会员为主，经营状况稳定n独立经营的健身俱乐部共有三家：凯迪赛健身俱乐部、傲瑞特健身俱乐部以及宝50、力豪健身俱乐部，其同样以会员制为主，经营状况良好。n问卷与访谈显示，运动休闲类项目相对稀缺，市民需求旺盛访谈纪要：访谈纪要：刘先生 自营业主 30岁 承德健身地方就三个，人挺多的，现在人都喜欢这个，我办的是傲瑞特的会员，器材一般，教练挺专业的。如果有更好的还会再试试看看。访谈纪要：访谈纪要：张先生 35岁 健身自己没去过，但有朋友去过，现在数量还不多，宝力豪06年才开的，以后一定会去尝试一下，对身体好，自己锻炼还是不如教练专业。本项目娱乐配套业态选择与规模配置本项目娱乐配套业态选择与规模配置业态业态入选理由入选理由规模规模建筑形式建筑形式量贩式量贩式KTVKTV大众消费，市场接受度高，风险较小51、4000平米独立的建筑形式，酒店可共享健身房健身房需求旺盛，供应稀缺3000平米独立或与酒店在一起均可棋牌室棋牌室大众娱乐项目，运营成本低5-8间，100平米左右在酒店内连锁精品连锁精品SPASPA市场稀缺，标定酒店档次，公款消费出口400平米在酒店内总计总计4000+3000+100+400=7500平米 本项目本项目/酒店的健身娱乐区配套体量约为：酒店的健身娱乐区配套体量约为：75007500附：知名连锁品牌健身房规模在附：知名连锁品牌健身房规模在3000-40003000-4000平米左右平米左右知名健身连锁机构列表知名健身连锁机构列表名称名称规模（平方米）规模（平方米）经营项目经营项目52、青鸟健身青鸟健身3000-4000健身器械、有氧健身操、踏板操、搏击操、普拉提、肚皮舞、哑铃操、杠铃操、武术、散打、SPINNING动感单车、健身舞、街舞、瑜珈、拉丁操、太极、跆拳道、拳击、芭蕾、球操等。浩沙健身浩沙健身2500-4000器械健身、芭蕾形体、健美操、跆拳道、瑜伽、街舞、乒乓球、羽毛球馆、常年设置减肥班、搏击、拉丁舞、肚皮舞、普拉提、莱美、形体操、器械健美、动感单车、四季泳池等 中体倍力中体倍力3000-5000器械健美、健身舞、瑜伽、形体操、莱美、搏击、拉丁、街舞、综合素质、普拉提、搏击操、街舞、拉丁健身操、杠铃操、健身球、舞台灯光动感单车 附：思妍丽附：思妍丽SPASPA面积53、建议为面积建议为400400平米左右，以美容、平米左右，以美容、SPASPA功能为主功能为主楼盘名称楼盘名称规模规模功能功能沈阳思妍丽百盛店400余平美容、SPA沈阳思妍丽新世界店400余平（13个包间）美容、SPA北京棕榈泉会所SPA中心约600平（17个包间）美容、SPA金域蓝湾思妍丽心居旗舰会所4400平SPA、美容按摩、室内泳池以及多功能球场、壁球室、健身房 5.5.公共活动及行政区配置建议公共活动及行政区配置建议公共活动区配置建议公共活动区配置建议n 建议建议：公共活动区主要指酒店大堂部分、走廊过道及电梯位等。n 大堂是酒店的中心，是客人对酒店第一印象的窗口，是酒店为客人提供服务项目54、最多的地方。n 大堂中主要设置有：总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧、咖啡厅、贵重物品保险室、大堂经理的位置、礼宾台的位置、行李员服务台、休息区、公共卫生间等。后勤行政区配置建议后勤行政区配置建议n 建议建议：行政用房包括总经理办公室、党委、工会、共青团办公室及财务、人事、保卫等非营业部门的办公室。n 职工用房包括职工食堂和厨房、职工更衣、洗浴室、职工培训室、文体活动室、倒班室等。公共活动区规模测算公共活动区规模测算名称面积（）备注大堂部分350间1=350国家星级酒店设施设备评定标准中提出：按客房间数推算大堂面积，每间客房平均不少于0.6、0.8、1.0、1.2 四个档次，并规定最低要25055、 ，最高400 以上不限。但最高上限最好不超过每间客房平均2 。总服务台长度一般为8m至12m 前厅办公室50-100供前厅部人员办公、财务夜审、存放资料、复印、传真和电脑，销售部也最好设在这里，以便接待业务。行李间17.5-21行李间以每间客房0.05至0.06 设定 合计417.5-471417.5-471，建议本项目大堂面积为，建议本项目大堂面积为500 500 n 大堂面积大堂面积n 走廊过道及电梯位面积走廊过道及电梯位面积通过专家访谈方式，我司了解到走廊过道及电梯位等公共部分的面积，大约会占客房区面积的25%，则走廊过道及电梯等公共区面积为：1400014000 25%25%350056、3500 四星级酒店公共活动区的体量约为：四星级酒店公共活动区的体量约为：40004000后勤行政区规模测算后勤行政区规模测算名称服务内容/设施面积（）商务中心提供打字、复印、文件装订、出租电脑的服务，办理电传、传真、国际长途电话、国内行李托运的服务，代售邮票、代发信件、代购交通票务和代购影剧、参观等票务服务。要有坐式的服务台、封闭式的电话间洽谈室。500其他营业性服务设施主要设施：商店、书店、花店、洗衣店等。行政/职工用房行政用房包括总经理办公室、党委、工会、共青团办公室及财务、人事、保卫等非营业部门的办公室。职工用房包括职工食堂和厨房、职工更衣、洗浴室、职工培训室、文体活动室、倒班室等。面57、积一般控制在总建筑面积的4至6之间。约为1600左右n 商务中心和其他营业性服务设施商务中心和其他营业性服务设施 四星级酒店后勤行政区的体量约为：四星级酒店后勤行政区的体量约为：21002100注：以上测算不包含停车位，车位配比问题将结合整体商业综合考虑，以国家对于大型商业设施停车位的配比基本规定为参考，即按照每1000平方米建筑面积2-2.5个车位来进行设计建议.功能分区功能分区总面积总面积()总数量总数量(间间)类型类型面积面积()数量数量(间间)单间面积单间面积()客房区客房区14000350客房1400035040餐饮区餐饮区300027中餐25001+25/西餐5001500公共活动58、区公共活动区4000/大堂420/走廊过道及电梯3500/商务会议区商务会议区200011多功能厅100011000其它会议室100010/健身娱乐区健身娱乐区5005-8棋牌室1005-8/1连锁精品SPA400140070001KTV4000140001健身房3000/3000商务中心及其它营商务中心及其它营业性服务设施业性服务设施500/商务中心及其它服务设施500/行政和职工用房行政和职工用房1600/行政和职工用房/合计合计14000+3000+4000+2000+500+7000+500+1600=32600 14000+3000+4000+2000+500+7000+500+1600=32600 14000+3000+4000+2000+500+7000+500+1600=32600 14000+3000+4000+2000+500+7000+500+1600=32600 注：表中灰色框为作为独立健身娱乐区对外经营，但同时作为酒店的附属设施，服务于酒店客户。四星级酒店整体功能分区体量配置总表四星级酒店整体功能分区体量配置总表