1、写字楼商业业态发展模式案例通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式2一、综合型一、综合型二、专业型二、专业型三、百货型三、百货型四、餐饮休闲型四、餐饮休闲型五、金融型五、金融型深圳地王大厦合肥百大合肥新都会深圳赛格广场深圳世金中心天津津汇广场发展银行大厦深圳金中环广场分类研究案例深圳卓越广场深圳地王大厦位于蔡屋围金融商务区，区位价值优越，是深圳的最高楼大厦基本情况占地面积18000m2总投资40亿港币绿化覆盖率36%总建筑面积266784万m2绿化总面积6500m2停车场面积37717m2（共3层，900个车位）商场建筑面积34000平米单层面积7000平米净层高3.7m单元总数88个32、p地王大厦位于深圳市罗湖区深南路、解放路及宝安路的交汇点，处于蔡屋围金融商场区 深南东路深南东路宝安南路宝安南路解放路解放路购物商场餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8%购物商场采取不出售产权，统一业态规划，分散招商的经营方式4楼层楼层主要品牌主要品牌LG屈臣氏、千色店、肯德基、麦当劳、永和豆浆、元绿寿司、中航健身G工商银行、汇丰银行、illy咖啡、PORTS服饰、BMW休闲服饰、Friday餐厅二层KARSPOLOR男装、杉杉男装、SAMMY女装、丝情发意、依贝佳美容、千禧之星珠宝、茂昌眼镜三层ITAT国际品牌折扣店、娅奴女装、伊曲女装四层王子金城、川人府、美乐汇美食3、广场合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划5.1万平米大体量商业5开发商：合肥新鸿意房产属性：综合性购物中心，集吃、喝、玩、购为一 体的现代化shoppingmall；位置：广场位于合肥市马鞍 山南路100号，毗邻 安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等院校，人口密集，地理位置优越。规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米单层面积：约12500多平米 新都会环球广场餐饮：休闲：购物=10%：5%：85%6位置位置马鞍山路与屯溪路交叉口规模规模新都会环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成4、，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米.商业类商业类型型Shopping mall主力店主力店家乐福（2.3万平米）、百货（1.5万平米）、肯德基（600平米）、肥西老母鸡（800-900平米）、名典（600平米），餐饮总面积3000-4000平米，占10%，比例较低，电玩2000平米，经营情况很好，KTV5000平米，一街3000平米。分层业分层业态态一层：鞋、服饰、化妆品二层：服饰三层、四层：家乐福超市品牌品牌百丽、千百度、运动100客户客户周边的居民、政府、院校、市场，相对贫困，中档定位，5-10万年收入客户点评点评中档档次，客户范围较窄，来自周边，每年营业额增幅60%。规模较小5、，导致餐饮、娱乐比例不大 深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了层电子市场的裙楼p物业性质：写字楼p物业级别：甲级p功能组成：办公、商贸、酒店p项目位置：福田华强路与深南路交汇处p所属商圈：华强北p交通位置：深南路p开发商：深圳市赛格集团有限公司p占地面积：12614M2p总建面：169063M2p商业建面：56100p总高355.8米，地上75層，地下4层7“赛格广场”位于深圳福田中心区的核心地段，处于深圳最繁华的华强北商圈：、位于深圳最核心地段：福田中心区、位于深圳最繁华商圈华强北商圈，周边万平方米以上的大型商场多个、日平均人流量超过万人次、处于全国最大的电子商品6、市场：周边有包括华强电子等个超大型的电子市场、周边路网密集，为地铁号线上盖物业p道路交通：紧邻多条城市主干道，包括深南大道、华强北路等p轨道交通：地铁号线p公共交通：片区内有19路大巴，18路中巴深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营电子市场：银行：其他：电子市场采取统一规划分散经营的方式；经营状况：入驻率达达，成为中国最贵商铺，万元平方米8“赛格广场”大厦前期规划了层商业，由于经营情况较好，目前已经拓展到层，经营业态如下：p1F由银行、地铺和商场内铺组成p-目前全亚洲最大的电子配套市场、银行商务中心，目前已进驻的公司有IBM、COMPAQ、EPSON、ACER、NEC、PHILIPS、联想等国7、内外知名企业天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划层裙楼，以百货型商业为主p地理位置：天津市和平区南京路p开发商：新加坡澳中房地产公司p定位：中档-中偏高端档次p建筑面积：万平米p商业规模：平米p经营模式：只租不售。p配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。p入市时间：2002年11月9“津汇广场”位于天津最核心地段、首席商圈内的地铁上盖物业：、位于天津最核心地段：和平区核心位置、位于天津首席商圈南京路商圈，周边有家五星级酒店、多个甲级写字楼、周边路网密集，为地铁号线上盖物业p道路交通：紧邻城市主干线南京路、鞍山道、卫津路、营口道；8、p轨道交通：扼守地铁号线营口道站站口p公共交通：紧邻公交车站，20余条公交线路南京路商务区南京路商务区友谊路商务区友谊路商务区十一经路商务十一经路商务区区鞍山西道商务鞍山西道商务区区南京南京路路卫卫津津路路南南门门外外大大街街新新兴兴路路营口营口道道鞍山鞍山道道海光寺海光寺站站鞍山道鞍山道站站营口道营口道站站小白楼小白楼站站天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%：8%：3%：2%：5%p商场采取只租不售的方式，统一业态规划，统一经营p经营状况：至层以及层的餐饮部分经营情况较好，、层百货经营较差10经营业态如下：pB1F：屈臣氏超市、中式、日式、台湾、港式餐9、饮、美发、中航健身会p1F：花旗银行、百货p2F：女士服饰、女士内衣p3F：休闲服、男士服饰p4F：儿童服饰、珠宝、家居用品、通讯、照相器材、音像p5F：运动用品、美食中心合肥百大CBD位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥CBD中央广场的核心组成部分11区位与交通:地处合肥市较为成熟 的商圈：三孝口商业 中心。开发商：合肥百大集团开业时间：2006年元月 21日开业 百大百大百大百大CBDCBDCBDCBD规模：占地面积14154平方米，总建筑面 积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒 店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群。合肥百大CBD项目商业全部为购物功能，整体由合10、肥百大百货经营12位置位置合肥三孝口商业中心长江中路365 号规模规模商业面积为42000平方米产品产品概况概况标准层面积7000平米，层数5+1层地下;主通道宽4m,辅通道宽2m分层分层业态业态均为百货品牌品牌卡尔丹顿、宾度、Jeep、NAUTICA、沙驰、COOCN、CSLR、佐丹奴、VERO MODA、ETAM客户客户以满足白领女性为主点评点评为新建物业,物业质素较好,品牌结构合理,商场管理一般,缺乏特色深圳金中环大厦：依托核心商圈，定位为满足商务配套的餐饮休闲型商业p物业性质：写字楼p物业级别：甲级项目p位置：福华路与金田路交汇处p所属商圈：中心区CBDp交通位置：地铁1号线,地铁4号11、线p开发商：金中环商务大厦p占地：7368.M2p总建面：103153M2p商业建筑面积：23295.41M2p容积率：13.72p开盘时间：2005-10-30p入住时间：2006-10-28p经营状况：一般13“金中环国际商务大厦”是深圳目前唯一位于CBD核心区的双地铁上盖物业：紧邻国际会展中心及“城市大客厅”，百米范围内拥有四家五星级豪华大酒店，并在地下一层直接连接十多万平米的福华地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心深圳金中环大厦：餐饮：银行：休闲：其它=：14金中环国际商务大厦项目规划6层商业裙楼：经营业态如下：p-1F：麦当劳、面包新语、钰花溪等大众餐饮p1F：便利店、12、移动营业厅、银行、地铺等；p2FF：678国际会所，提供SPA、水疗、餐饮、商务、美容、康体、保健、中医理疗等服务；pF：香港皇上皇集团的金皇廷酒楼pF：为金中环酒店总服务台，设有商务中心、大堂吧、西餐厅、多功能宴会厅、品味轩豪华中餐厅、花店、精品店、美容美发、保健中心等15深圳卓越大厦位处深圳福田CBD，周边具有浓厚的商务办公氛围p位置：福田区福民田路p占地面积：0.37万p总建筑面积：5.6万 p计容积率建面：4.9万p写字楼建面：2.9万p商业建面：1.85万p容积率：12.90p层数：22层 p建筑高度：86.90mp开盘时间：2003-12-21 p入住日期：2004-06-30 113、 12 23 34 45 51.1.城建购物公园城建购物公园2.2.星河购物公园星河购物公园5.5.天虹购物中心天虹购物中心 3.3.怡景中心城怡景中心城4.4.晶岛国际广场晶岛国际广场卓越大厦16深圳卓越大厦：三层商业配套，以休闲娱乐、餐饮、购物为主卓越大厦位于福田商务中心区，且位于5大集中式商业体所组成的福田中心区商圈边缘。项目原规划6层商业裙楼，实际使用只有1、2层作为商业，约6000经营业态如下：p1F：银行、文具店、便利店、地铺等；p2F：高档餐饮；p3F3F：会所；：会所；p4-6F4-6F：转换为办公功能。：转换为办公功能。深圳世界金融中心融甲级写字楼、星级商业、商务公寓为一体的14、高档商务建筑群区位与交通位于罗湖商业金融中心区，是深圳又一座地标性的摩天大楼；交通便利，位于深南大道旁商业定位星级商业为主，满足商务人士的需求入驻企业16家世界500强企业入驻包括：美国塔吉特韩国现代商船美能达柯尼卡占地面积占地面积1.02万甲级写字楼甲级写字楼约8万，1栋，54层总建筑面积总建筑面积15.7万商务公寓商务公寓3.45万平米，2栋，23层容积率容积率15.39商业商业2.8万开发商开发商深圳茂业集团停车位停车位500个17高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展商商业业5F5F金朝阳健身俱乐部415、600深圳市规模最大、项目最齐全的多样化商业俱乐部 POLO西餐厅1000深圳20家最受欢迎的西餐厅之一4F4F皇朝食府5600高档潮粤菜式3F3F中森名菜16000主主力力店店，世界最大的日本餐厅，世界最长的铁板台，12米长的室内人工瀑布2F2F1F1FTASTY西堤牛排750不同类型的分区非常适合不同人士进餐，98元/位丰滑火锅250精致时尚的火锅华夏银行260营业点租赁中心50写字楼租赁GG可颂坊40高档欧式面包西点便利店30销售日常生活用品丹尼快餐100普通快餐店办公用品9销售普通办公用品干洗店4普通干洗店18深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用16、为主区位：位于深圳市深南中路蔡屋围金融中心指标：大厦楼高183.8米，地面33层，地下3层半，总建面76668平米1996年10月建成使用，为深圳发展银行总行所在地，除总行自用部分其余约4万平米对外出租，出租层数是10层到27层，基本单元为150平米，每层面积在2000平米左右租金为120元/平米/月，30元/月/平米的物业管理费落成时间：1997年19深圳发展银行大厦，位于深圳最成熟的金融商务中心地王商圈，世界500强企业集中于片区的写字楼内，政府有意将片区打造成为深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心：轨道交通：地铁1号线上盖项目道路交通：紧邻深圳第一形象道路深南大道17、大厦1-2层为裙楼商业，以金融服务为主金融：零售：其他=90%：8%：2%20深圳发展银行大厦规划2层商业裙楼，且由深圳发展银行自我持有、经营：经营业态如下：p1/2F：深圳发展银行总行营业部、便利店、洗衣店类型类型商业功能特点商业功能特点适应性要求适应性要求综合类综合类具备购物、餐饮、休闲、娱乐、商务配套等多种商业功能项目自身商业的体量、规模达到一定水平专业型专业型以专业市场为主、辅以少量的商务配套周边具备成熟集中的专业市场氛围，开发商具备很强的行业背景和相关经营管理经验百货型百货型全部由一家百货公司经营位于城市核心商圈一级地段，周边具有很强的商业氛围餐饮休闲型餐饮休闲型以以餐餐饮饮休休闲闲功功能能为为主主，辅辅以以少少量的商务配套量的商务配套交能便利，高端商务人群聚集交能便利，高端商务人群聚集金融型金融型大部分为银行、证券、保险等金融机构的营业场所项目商业规模较小，开发商具有较强的金融背景21写字楼底商适配性分析