1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2024/11/212024/11/21写字楼总结保利国际金融中心2写字楼基本概念u基本定义：商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。u作用：集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。u两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。3写字楼基本要素u超大规模相当大的建筑体量和规模化的配套设施 写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。4写字楼2、基本要素u建筑文化摩天大楼的情结 与其说是世贸中心，国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。世界贸易中心5写字楼基本要素u硬件设施科技与创新u所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等u主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上6写字楼基本要素u软件服务物业管理与专业化商务服务u卫星会议、活动策划、会展中心等服务。u一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下工夫。7写字楼基本要素u形象标识系统 环境中静态的识别符号u沟通人与3、人之间在日常生活交往中不可忽视的示范作用；能准确为民提供便捷服务，树立了企业良好的形象，也为工作带来了高效。u形象标识牌、落地式分流牌、楼层及索引牌、科室牌、功能标牌等五种常用的标识牌u还有宣传栏、楼层平面图标识牌、桌面台牌、迎宾牌等各种标牌8写字楼等级标准甲级写字楼u管理国际化；u24小时写字楼；u人性化：空间的舒适性和实用性；u数字化；u节能化；u便捷的交通；u商务化写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。95A5A写字楼写字楼一是狭义的针对智能化硬件方面 uOA（办公智能化）uBA（楼宇自动化）uCA（通讯传输智能化）uFA（消4、防智能化）uSA（安保智能化）写字楼等级标准二是广义的指综合“A”级评定标准 u楼宇品牌标准 u地理位置标准 u客户层次标准 u服务品质标准 u硬件设施标准 10写字楼主要指标u单层面积达1000平方米或以上u层高达2.60米或以上u平均得房率为60%-65%或以上u位于中央商务区，有便捷交通u租户包括知名本地或跨国企业u高端的交房标准u高质的建筑施工u楼层可灵活分隔u宽敞的大厅及通道u高效的中央空调系统u专业的物业管理u充足的停车设施u基本的后备电源系统u高效的电梯管理系统u充足的洗手间设施u合格的通讯系统，以支持话音及数据传输11写字楼主要指标衡量标准衡量标准国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲5、级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施位于写字楼聚集区，交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施交通便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施面积其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米;1至2年内的入住率不能低于70%。其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。入住率不能低于50%。停车位至少每150平米一个至少每200平米一个每300平方米应配置一个停车位6、大厦品质架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500lux）；为客户提供最少每平米90va的电源供应；配备后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平米最少承重250公斤架空地板，充分的电源供应并配备后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不超过30秒；货梯至少两部每部客梯服务面积不超过5000平方米;等候时间不超过40秒;货梯至少1部按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。电话线平米每12平米有一根电话线并提供isdnddnt1等通讯电缆，可考虑提供光缆等7、多种服务设施平均每20平米一根电话线物业管理经验丰富的国际知名物业管理公司丰富经验，有知名度的管理公司物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司租或售基本不售连续几个楼层整层销售是可行的得房率整层至少75%，分割单元不低于70%，空间少柱70%空调4管制空调系统4管制空调系统写字楼发展一、初级写字间的出现 改革开放初期，除了政府机关与公有制企业拥有自己的办公楼或办公室之外，外企与民营中小企业在市场上几乎找不到办公的场所。基于当时外企与民企办公的需求，部分政府机关、公有制企业将自己办公楼内闲置的办公室开始对外出租。特点：1.由商店、商场、酒店、旅馆、厂房等建筑改造而成，或与商店、商8、场、旅店、旅馆等混杂在一起。2.商务配套不全、办公效率较低。3.无法体现商务形象。4.自成一体不超过6层的砖石结构自用型写字楼发展二、早期的写字楼的出现随着各行各业的迅速发展，人们开始重视商务形象的彰显，于是：1.它极大的提升了商务办公形象。2.在智能化办公配置方面有了新的突破。3.但随着时间的推移，第一代写字楼的一些弱点逐渐暴露出来。写字楼发展三、商住两用类的出现 由于建筑规划的时代局限性，其车位不足、电梯效率低、设施更新受到的局限等问题，而其相对较高的售价、租金使一些中小公司无法承受，但其商务形象却远远低于早期写字楼，而更致命的弱点是这种商住两用楼是无法办理营业执照的。它唯一的优势是价格（租金、售价相对较低）。全面满足大中型企业在商务形象、商务配套、办公设施、办公效率等方面的需求。写字楼发展四、现代化纯办公高端写字楼的出现 目前在中国一线城市、甚至是二线城市中，已经基本奠定了在其城市中的主导地位。但随着时间的推移，办公环境老旧、车位、电梯等配置达不到现代办公的标准等问题，也逐渐显露出来。而其他的写字楼都属于商住混用类型的，在商务形象和办公效率方面毫无优势，作为二、三线城市中的佼佼者，新一代商用写字楼的出现是必然的趋势本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2024/11/21