1、1 写字楼标准层平面研究 建筑结构概述及其分类建筑结构概述及其分类 核心筒概述及分类核心筒概述及分类 全国一线城市不同面积段下标准层平面分析全国一线城市不同面积段下标准层平面分析 写字楼专题研究系列一 2 建筑结构概述 Part1Part1 建筑结构的含义 建筑结构的分类 建筑结构发展趋势 建筑结构的定义建筑结构的定义：在建筑物中，由建筑材料做成用来承受各种荷载，以起到骨架作用来承受各种荷载，以起到骨架作用的空间受力体系用的空间受力体系；建筑结构的基本组成包含基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等，写字楼的结构除基本组成外，还常见有斜撑、核心筒还常见有斜撑、核心筒2、（抗风和抗震的主要抗侧力构件）。建筑结构在建筑中起骨架作用，是建筑承重部分构造建筑结构在建筑中起骨架作用，是建筑承重部分构造 建筑结构的含义 荷载是施加在结构上的最主要作用，结构设计的最终目的就是荷载是施加在结构上的最主要作用，结构设计的最终目的就是抵抗各种荷载抵抗各种荷载 荷载的定义：荷载的定义：使结构或构件产生内力和变形的外力及其它因素。使结构或构件产生内力和变形的外力及其它因素。荷载的分类：荷载的分类：按照按照作用时间作用时间分：分：恒载（永久的）：恒载（永久的）：如结构自重、安装在结构上的设备的重量；活载（可变的）：活载（可变的）：如吊车荷载、人/车辆等使用荷载、风荷载、雪荷载等；偶然3、荷载：偶然荷载：撞击、爆炸、地震等；按照按照作用方向作用方向分：分：水平荷载：水平荷载：风荷载、地震荷载；竖向荷载：竖向荷载：结构自重等恒载及使用活荷载；结构自重结构自重 地震荷载地震荷载 雪荷载雪荷载 荷载的含义及分类 按照按照建筑结构主体材料分类：建筑结构主体材料分类：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、砌体结构、木结构、混合结构等；按照建筑结构承重体系分类：按照建筑结构承重体系分类：框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构等；按照建筑体型分类：按照建筑体型分类：塔式、板式；建筑结构主要有三种分类方法：建筑结构主要有三种分类方法：广州保利国际广场广州保利国际广场 卓越世纪城卓越世纪城4、 天安数码城天安数码城 香港汇丰银行香港汇丰银行 建筑结构的分类 随着高层建筑的发展，建筑高度不断被突破刷新，体型也更复杂，同时建筑结构也从传统结构体系向新型结构体系跨越式发展。水平荷载越来越控制着设计，由平面抗侧力结构所构成的框架、剪力墙和框剪结构已经不能满足高层建筑和结构的要求。若采用传统的框架结构，势必要设计成“肥梁胖柱”，不仅造价昂贵，而且建筑对空间的要求也往往得不到满足。二剪力墙作为建筑物的核心，平面尺寸相对太小，无法提供足够的稳定性和刚度。为了适应建筑的这种发展趋势，突破传统结构体系，产生了新型的结构体系，筒体结构就是其中一种。建筑结构发展趋势 框架结构框架结构 剪力墙剪力墙结构结5、构 框架剪力框架剪力墙结构墙结构 筒体结构筒体结构 传统结构体系传统结构体系 新型结构体系新型结构体系 7 核心筒概述及其分类 Part2Part2 核心筒对平面布局的影响 核心筒分类 核心筒：核心筒：在建筑的中央部分，由电梯井道、消防楼梯、通风井、公共卫生间、以及强弱电室等辅助用房围护形成中央受力体系，与外围框架形成一个外框内筒结构。平面布局-核心筒 核心筒布置的合理与否直接关系到建筑的品质及使用率核心筒布置的合理与否直接关系到建筑的品质及使用率 1、核心筒的结构类型决定建筑受力，影响稳定性；2、核心筒的位置影响结构受力及办公使用空间的大小；3、核心筒的形状影响办公单位的分割；4、核心筒的内6、部结构（包括电梯位置、侯梯厅大小、内部交通动线、卫生间的设置等方面）影响办公效率和舒适度。核心筒对平面布局的影响：核心筒对平面布局的影响：除了核心筒之外，办公区柱距和剪力墙设置、公共走道的设置和长宽及平面交通动线等因素也关系到办公区的舒适度、采光、通透性以及实用率。核心筒的分类 结构类型 位置关系 平面关系 剪力墙体系 框架体系 框剪体系 筒体体系 中心筒 分散筒 中长筒 外筒 中偏筒 圆形 矩形 三角形及多边形 组合型及不规则形 核心筒按照结构承重体系可以划分为四类：核心筒按照结构承重体系可以划分为四类：10 结构类型结构类型 特征特征 框架体系框架体系 由核心筒与外围稀柱框架组成的高层建筑7、结构 剪力墙体系剪力墙体系 由核心筒的一侧、两侧或三侧为剪力墙体系，其余部分为自由隔墙，可方便各种管道的自由穿行 框架剪力墙体系框架剪力墙体系 核心筒由框架柱与剪力墙组合而成，同样具有剪力墙体系核心筒的优点。筒体体系筒体体系 可以有单筒、双筒或多筒的形式，筒体的结构要求使得管道、开门等受到一定程度的限制，但也可以把对外关系较多的设备管道设在结构筒体之外以弥补其缺陷。这种类型的建筑物高度最高。核心筒的分类 框架结构 采用梁、柱组成的结构体系作为竖向承重结构，并同时承受水平荷载时，称其为框架结构体系。框架结构的应用 适用于高度不超过100米的建筑物 柱间距一般为8.1米，也有达到9米（3的倍数）。8、常用于写字楼、大跨度的公共建筑、多层工业厂房和一些特殊用途的建筑物中，如剧院、上次、体育馆、火车站、展览厅、造船厂、飞机库、停车场、轻工业车间等。框架结构定义 优点 空间分隔灵活；便于施工，施工周期较短；可获得较高的建筑使用率；自重轻；成本相对较低；缺点 随着楼层数增多，建筑体抗侧刚度不足，容易产生变形，因此限制了框架结构的建筑高度；梁柱的断面尺寸都不宜太大，否则影响使用面积和标准层净高；深圳壹海中心 君子广场 框架剪力墙结构 在框架结构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载。墙体作为竖向承重和抵抗侧力的结构，同时也作为为何及房间分割构件 框架剪力墙结构的应9、用 广泛应用于2040层的高层建筑中 框架剪力墙结构定义 优点 有相当大的侧向刚度，一般剪力墙可以承担约80%的水平力；可获得较高的使用率；有相对灵活的使用空间 缺点 柱间距小，在一定程度上降低了使用的舒适度；自重较大 广州保利国际广场 新型结构筒体结构 由一个或多个竖向筒体（由剪力墙围成的薄壁筒或由密柱框架构成的框筒。这种结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围二形成的空间封闭式的筒体）筒体结构的应用 筒体结构因剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，目前被广泛运用于写字楼建筑。筒体结构定义 有良好的抗侧向刚度和侧震能力 筒体结构主要类型 框筒结构 筒中筒结构 束筒结构 筒体结构的特点 新10、型结构筒体结构 框筒结构 筒中筒结构 束筒结构 采用9个30*30d的框筒集束而成，不同方向的里面形态各不相同，突破了一般高层建筑呆板对称的造型手法；内外筒可以共同抵抗水平荷载赢球的颠覆力和水平剪力。局部破坏时不会出现倒塌；筒中筒结构布置限制较多，窗洞面积较小，应用不及框架-核心筒结构广泛；280米米 440米米 442.3米米 框筒结构 筒中筒结构 束筒结构 卓越世纪中心平面图 广州国际金融中心平面图 美国芝加哥西尔斯大厦平面图 核心筒的分类 结构类型 位置关系 平面关系 剪力墙体系 框架体系 框剪体系 筒体体系 中心筒 分散筒 中长筒 外筒 中偏筒 圆形 矩形 三角形及多边形 组合型及不规11、则形 核心筒位置 特征：筒体位于平面内的中心，四周围是办公使用空间；使用部分占有最佳位置，采光、视线良好，交通路线短捷，筒体与平面的几何中心位置一致，还可以使建筑的质量重心、刚度中心和型体核心三心重合，更加有利于结构受力和抗震,是高层办公建筑采用最多的一种平面形式。华润大厦华润大厦 诺德中心诺德中心 敦煌大厦敦煌大厦 中心筒是典型的内核布局模式，经过长期的实践检验，它以其结构中心筒是典型的内核布局模式，经过长期的实践检验，它以其结构合理、使用方便和造价相对低廉的优势，很快便成为超高层建筑中合理、使用方便和造价相对低廉的优势，很快便成为超高层建筑中最为流行的空间布局形式最为流行的空间布局形式 诺12、德中心诺德中心 华润大厦华润大厦 敦煌大厦敦煌大厦 中心筒 中长筒的筒体纵贯建筑中部，两边可以布置独立的办公空间；同时，中长筒的筒体纵贯建筑中部，两边可以布置独立的办公空间；同时，结构均衡规整，水平刚度较大结构均衡规整，水平刚度较大 17 安联大厦安联大厦 特征：特征：筒体纵贯建筑的中部纵贯建筑的中部，两边可布置较大空间的办公室布置较大空间的办公室，交通路线短捷，便于分组布置电梯。结构均衡规整，水平刚度大。厦门振兴大厦厦门振兴大厦 广州国际大厦广州国际大厦 安联大厦安联大厦 厦门振兴大厦厦门振兴大厦 广州国际大厦广州国际大厦 核心筒位置 中长筒 分散筒的筒体位于建筑的外侧，对建筑的外观造成巨大13、冲击的同时，分散筒的筒体位于建筑的外侧，对建筑的外观造成巨大冲击的同时，使用空间宽敞通透；但是结构受力并不理想，需要加强中间区域框使用空间宽敞通透；但是结构受力并不理想，需要加强中间区域框架的刚度架的刚度 18 特征：特征：根据核心筒的个数，又分为单侧筒式、双侧筒式以及三侧筒式等等，他们共同的特点是筒体位于建筑的外侧筒体位于建筑的外侧，使用空间进深较大，可布置大空间景观办公室，底层大厅通透、宽敞可布置大空间景观办公室，底层大厅通透、宽敞，但是结构受力不太理想，需要加强中间区域框架的刚度。东京都政府新办公楼东京都政府新办公楼 香港汇丰银行香港汇丰银行 新加坡华侨银行中心新加坡华侨银行中心 东京都14、政府新办公楼东京都政府新办公楼 香港汇丰银行香港汇丰银行 英国英国8888木街办公楼木街办公楼 新加坡华侨银行中心新加坡华侨银行中心 核心筒位置 分散筒 19 特征：特征：核心筒体布置在建筑的外部，用通道与建筑相连，特别有利于创造有利于创造大面积、完整、开敞的办公空间大面积、完整、开敞的办公空间。通通常作为大公司的办公楼，独家使用，常作为大公司的办公楼，独家使用，不利于出租型的多用户办公不利于出租型的多用户办公。为保证各使用部分满足疏散距离的要求，面面积大的建筑需在多处设置疏散楼梯积大的建筑需在多处设置疏散楼梯。汉京中心汉京中心 汉京中心汉京中心 德国汉诺威德国汉诺威 德国汉诺威 上海军械大厦15、上海军械大厦 上海军械大厦上海军械大厦 外筒的核心筒与建筑主体分开，两者外筒的核心筒与建筑主体分开，两者之间以连廊相接。从结构的角之间以连廊相接。从结构的角度来看，核度来看，核心筒心筒的刚度较大，而主体较柔，两部分各自分别工作，的刚度较大，而主体较柔，两部分各自分别工作，既受力合理又相对经济既受力合理又相对经济 核心筒位置 外筒 中偏筒筒体位于建筑中部，紧靠外墙面，这种作法通常用于平面比中偏筒筒体位于建筑中部，紧靠外墙面，这种作法通常用于平面比较扁长的建筑，交通路线均匀、短捷较扁长的建筑，交通路线均匀、短捷 20 汉京国际汉京国际 汉京国际汉京国际 万骏经贸万骏经贸 万骏经贸万骏经贸 特征：特16、征：筒体位于建筑中部，紧靠外墙面，这种作法通常用于平面比较扁长的建筑，交通路线均匀、短捷。核心筒位置 中偏筒 核心筒的分类 结构类型 位置关系 平面关系 剪力墙体系 框架体系 框剪体系 筒体体系 中心筒 分散筒 中长筒 外筒 中偏筒 圆形 矩形 三角形及多边形 组合型及不规则形 核心筒按照平面关系可以划分为四类：核心筒按照平面关系可以划分为四类：平面关系平面关系 特征特征 矩形矩形 为最常用的核心筒形式，有等边正方形和不等边矩形之分 圆形圆形 标准层平面设计成圆形时核心往往为圆形，如新加坡政府财政大楼 三角形及多边形三角形及多边形 核心筒为三角形及六边形、八角形、平行四边形等非原始几何形，如珠17、江新城西塔 组合形及不规则形组合形及不规则形 核心筒为几种几何形的切割和组合，或由于不规则标准层引起的不规则几何形，如北京京广中心 矩形矩形 圆形圆形 三角形及多边形三角形及多边形 组合形及不规则形组合形及不规则形 核心筒分类 平面关系 23 全国一线城市不同面积段下标准层平面分析 Part3Part3 标准层面积2000平米及以上项目 标准层面积15002000平米项目 标准层面积1500平米以下项目 标准层面积2000平米及以上 项目名称 写字楼数量 规模（万）总高（m）抗震级数 标准层面积()结构 使用率 北京 华贸中心 三栋超5A智能写字楼 5.6/6.4/7.2 135（28层）/118、51（32层）/167（36层）8度 22612383 框架核心筒 73%CBD国际大厦 独栋甲级5A智能写字楼 7.3 103（24层）2460 框架核心筒 72%北京财富中心 两栋甲级5A写字楼 10/17 165（40层）/265（59层）2407 框架核心筒 70%第五广场 三栋甲级智能写字楼 3.5/2.9/2.3 80（17层）/72（14层）/60（11层）2200 框架核心筒 70%新保利大厦 独栋甲级写字楼 10 105（地上23层）2-11层：2010 12-23层：3413 框架核心筒 70%上海 上海中建大厦 独栋5A智能写字楼 6.8 166米（32层）7度 230019、 框架核心筒 75%东方金融广场 两栋甲级5A写字楼 9.3 84（18层）/104（23层）23002450 框架核心筒 73%深圳 智慧广场 四栋甲级写字楼 16 99.8（22层）/29.6（6层）7度 1943，1507；框架剪力墙 84%国际商会中心 独栋超甲级写字楼 13.3 216（58层）2000 框架核心筒 75%卓越世纪中心 4号甲级写字楼 6.4 185（38层）1940 框架核心筒 70%海岸城西座 独栋甲级写字楼 5 155（30层）2087 框架核心筒 80%【深圳国际商会中心】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 13.3万 平米 结构类型 内筒外框型钢混凝20、土组合结构 核心筒位置 中心矩形核心筒 标准层面积 2000平米（5-55层办公）层高/净高 3.6米/2.7米 柱距/进深 9米/12米 电梯数量 客梯16部（5-16、18-31、33-46、48-53 层各4部客梯），货梯3部 单梯服务面积 5000平米左右 使用率 75%租金 184元/月/平米 售价 4.8万元/平米 优点 1、采用钢骨混凝土核心筒结构，且内部十字通道划分核心筒，结构稳定性强；2、12米进深，利于划分大面积公共空间；3、室内空间无柱设计，保证视线通畅及较高的办公使用率；4、电梯厅四面均有出入口，利于人流集散，同时增强了办公单位昭示性。缺点 1、十字通道使各方向进入电梯21、的人流容易产生交叉干扰；2、核心筒空间衔接不够紧密，造成一定的面积浪费；3、公共洗手间与部分办公单位的动线设置过长。4号楼总建筑面积 6.4万 平米 结构类型 框架核心筒结构 核心筒位置 中心筒 标准层面积 1940平米（5-38层办公）层高/净高 4米/3.3米 柱距/进深 7.2米/8.5米 电梯数量 14部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯）1-3号电梯，1-14层；4-6号电梯，15-29层；7-10号30-38层 单梯服务面积 5300平米左右 使用率 75%租金 200元/月/平米 售价 4.6万元/平米 优点 1、中心核心筒布置，结构稳定性强；2、平面方正规则，便于划分规模相当22、的办公单位，且划分自由灵活；3、侯梯厅与走廊动线设置单一，办公导视性清晰；3、高区35-38层LOFT结构，独特的复式办公打造产品稀缺性及差异性。缺点 1、核心筒占用面积较大，有所浪费；2、电梯厅到部分办公单位的动线过长，高区尤为明显；3、公共洗手间与部分办公单位的动线设置过长。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳卓越世纪中心】4号楼5-14层平面 4号楼17-29层平面 4号楼32-34层平面 4号楼35-38层平面【北京财富中心】一期一期165165米写字楼标准层平面米写字楼标准层平面 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 165米的写字楼 10万平米 结构类型 型钢混凝土框架23、+剪力墙核心筒结构 核心筒位置 中心筒 标准层面积 2407平米 面积划分 283/307/399/432/604/664平米 标准层高/净高 3.7米/2.9米 柱距/进深 8.4米/电梯数量 客梯24部、货梯2部 单梯服务面积 6000平米左右 使用率 73%租金 270元/月/平米 售价 5.7万元/平米 优点 1、在方正内筒的基础上对外框进行了异形设计，打破平面划分的单一布局，且增强了外立面的视觉冲击性；2、典型中心筒结构，外框的异形设计不影响结构的稳定性；3、不规则外凸外框，增加了办公空间的观景单位。缺点 1、中心核心筒长轴与外框短轴重合，造成部分办公空间狭长；2、平面结构不规则，部24、分异形空间难以利用，且影响使用舒适度。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 6.8万平米 结构类型 框架核心筒结构 核心筒位置 中偏筒 标准层面积 2300平米（4-32层办公）层高/净高 4.5米/2.75米 柱距/进深 9米/9.4米 电梯数量 14部+2部 单梯服务面积 4000平米左右 使用率 75%租金 225元/月/平米 售价 4.58万元/平米 优点 1、三角形平面，结构稳定性强，且弱化了北面朝向，增加了优势采光面；2、拐角部分圆角处理，避免了锐角造成的空间难以利用；3、可开启式幕墙设计，实现自然通风循环，为室内提供健康环保的舒适环境。缺点 1、核心筒面积较大，且平面呈异形25、，部分空间面积有所浪费；2、低区电梯厅到部分办公单位的动线过长。【上海中建大厦】4-17层平面 19-32层平面 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 9.3万 平米 结构类型 框架核心筒结构 核心筒位置 中心核心筒 标准层面积 低区2450平米、高区2350平米 层高/净高 4.2米/2.8米 柱距/进深 9米/10米 电梯数量 单梯服务面积 使用率 73%租金 210元/月/平米 售价 6万元/平米 优点 1、不规则的平面结构，使办公空间得平面划分更灵活多变；2、核心筒与平面几何位置、形状统一，利于结构稳定和抗震；3、短进深，利于采光通风。缺点 1、核心筒交通动线影响部分人流到办公区26、的便捷性；2、核心筒占用面积较大，影响使用率。【上海东方金融广场】【北京华贸中心】规模 20万 平米 结构类型 型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体 核心筒位置 中心矩形核心筒 标准层面积 22612383平米 层高/净高 4米/2.7米 柱距/进深 9米/10米 电梯数量 1#、2#写字楼12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3#写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置 单梯服务面积 4200平米左右 使用率 73%租金 487元/月/平米 售价 4.5万元/平米 优点 1、板式结构短边不规则设计，增加了办公单位观景面；2、核心筒长边办公单位交通路线短捷；3、区域内无结构柱，视线畅通27、，同时便于办公区域灵活划分；4、通透性好，玻璃幕墙系统中引入开启窗设计，达到幕墙面积的25%。缺点 1、板式结构，核心筒较长，侯梯厅与洗手间到部分办公单位动线过长；2、板式结构短边不规则设计，部分空间难以利用。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京CBD国际大厦】规模 23万平米 结构类型 框架核心筒结构 核心筒位置 中心矩形核心筒 标准层面积 2460平米（6-31层办公）层高/净高 3.8米/2.9米 柱距/进深 9米/10米 电梯数量 12部瑞士迅达高速电梯（含4部高层直达、2部消防电梯）单梯服务面积 5100平米左右 使用率 72%租金 225元/月/平米 售价 4.0万元/平米 28、优点 1、筒体纵贯建筑的中部，两边可布置较大空间的办公室；2、侯梯厅位于核心筒中央位置，办公人流动线不致过长；3、户型方正，可轻松实现办公空间的分割和组合，短进深的结构设计使室内通透、阳光充足。缺点 1、核心筒内部面积有所浪费；2、办公区内排布柱网，占用办公面积且影响使用舒适度。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京第五广场】规模 12万平米 结构类型 钢筋混凝土框架-核心筒结构 核心筒位置 中长筒 标准层面积 2200平米 层高/净高 4米/2.9米 柱距/进深 8.4米/12米 电梯数量 8+2 单梯服务面积 3000平米左右 使用率 70%租金 230元/月/平米 售价 4.0万元/29、平米 优点 1、承重柱全部嵌入墙体，无梁柱空间，便于办公空间灵活划分；2、核心筒占面积较小，两边可布置较大空间的办公室，提高了使用率；3、核心筒位置稍偏，将平面划分为不对称区域，满足不同企业对采光、通透性的办公需求；4、侯梯厅位于核心筒中心位置，各企业的办公动线相对较短。缺点 总高总高7272米（米（1414层）写字楼标准层平面层）写字楼标准层平面 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳海岸城西座】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 5万平米 结构类型 框架-核心筒结构 核心筒位置 中长筒 标准层面积 2087平米 层高/净高 3.75米/米 柱距/进深 8.4米/12米 电梯数量30、 8+2 单梯服务面积 3000平米左右 使用率 80%租金 230元/月/平米 售价 4.0万元/平米 优点 1、塔楼空间由130-300平米组成,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层面积2000平米，完善满足客户的空间需求；2、平面结构不规则，满足不同面积单位的划分需求；3、利用不规则平面设置空中花园，为大面积办公企业打造专属花园。缺点 1、不规则平面结构，部分办公空间难以利用；2、结构柱截面较大，占用办公空间，影响办公舒适度。【深圳智慧广场】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 规模 9.7万平米 结构类型 框架剪力墙结构 核心筒位置 分散筒中的双核心筒 标准层面积 1943平米，1531、07 平米 层高/净高 4.3米/梁底净高约3.5米，4.5米/梁底净高约3.6米 柱距/进深 8.6米/17.2米，25.8米 电梯数量 A、B栋各13部 单梯服务面积 3500平米 使用率 84%租金 120元/月/平米 售价 5.0万元/平米 优点 1、每层东西两区独立式设计，实现办公区采光面宽；景观视野跨度大；2、约3341米的大开间，1726米的进深，且南北通透、户户朝阳，实现三面环绕采光，所有单位采光面宽均大于进深；3、板式结构面积方正实用，空间可以自由组合，非常适合中大型企业办公。4、核心筒分散设置，打造总裁专属区；5、设置空中花园。缺点 1、分散筒设计使结构受力不太理想；2、面32、积划分受平面限制，只适合大中企业办公；3、对写字楼外部造型要求高。【北京新保利大厦】低层办公区低层办公区2 2-1111层层 高层办公区高层办公区1212-2323层层 规模 10万平米 结构类型 钢框架钢筋混凝土筒体混合结构 核心筒位置 中偏筒 标准层面积 2-11层：2010平米；12-23层：3413平米 层高/净高 4米/2.9米 柱距/进深 9米/9米或13米 电梯数量 15部 单梯服务面积 3800平米左右 使用率%租金 300元/月/平米 售价 4.58万元/平米 优点 1、不规则的复杂超限结构，111层为双塔结构，1225层为连体结构；2、板式结构，大跨度空间拥有更多观景单元，33、客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间；3、高层“L”型布局，充分利用拐角资源最差位置布置核心筒，提高使用率；缺点 1、公共走道狭长，交通动线过长；2、核心筒面积有所浪费。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 项目名称项目名称 规模规模（万）（万）总高总高（m）抗震级抗震级数数 标准层面标准层面积积()面积分割面积分割()结构结构 实用率实用率 层高层高/净高净高 柱距柱距（m）核心核心筒位筒位置置 北京 LG大厦 15 134 8 1720 131/215/239/319 筒体 70%3.92/2.8 8 中央 中海广场中楼 5.5 150 1754 200-1754 筒体 70%3.934、5/2.8 9 中央 东方银座 6 87.8 1600 81/98/113/158/185/203 框剪 3.97/2.95 8.3 一侧 金地中心 10 165 1850 300-1750 筒体 70-75%4.1/2.75 8 中央 上海 保利广场 7.38 134 7 1620 154/330/500/850 筒体 73%4/2.8 8.5 一侧 未来资产大厦 6 180 1867 208/224/271/350/395/418 框筒 72%2.85 8.9 中央 浦发大厦 7 150 1650 160/190/201/255/300 框剪结构 3.9/2.7 8.2 中央 中国保险大厦35、 7.3 196 1700 198-999 框剪 63%-70%3.9/2.7 8.5 中央 深圳 诺德中心 9.3 193.2 7 1900 125-1012 框筒 70%-75%4.1 8.5 中央 财富广场A座 8.5 28层 1600 48/79/80/95 框剪 71.99%3.3 8.6 分散 振业国际商务中心 3.8 150 1550-1600 300 框筒 70%4.1 8.7 中央 世界金融中心 3.5 207 1700 85/118/278 框筒 72-74%4.0 9 中央 标准层面积标准层面积1500150020002000平米平米 优点：优点：1、高层区域电梯间可以改36、为卫生间或储藏室，公共空间增加，舒适度提高；2、内部无柱设计，便于办公空间划分；3、核心筒居中，最大化观景面，交通动线短捷。缺点：缺点：1、核心筒设置不紧凑，影响使用率；2、内部交通组织不合理，导视不清晰。指标指标 数据数据 项目规模 5.18万 建筑高度 180m，31层 标准层面积 1867 结构类型 筒体结构框筒结构 核心筒位置 中心筒 标准层面积分割 208/224/271/350/395/418 柱距 8.9-9m 层高/净高 4.24/2.85m 使用率 72%电梯数量/品牌 12+1/OTIS 单梯服务面积 4500 租金 9元/天 低区低区 4 4-18F18F 高区高区 1937、19-31F31F 电梯间电梯间 电梯间电梯间 【上海未来资产大厦】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 优点：1、室内无柱设计，提升办公舒适度；2、平面不规则，增长办公单元观景面。缺点：1、交通动线过长；2、核心筒不紧凑。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 指标指标 数据数据 项目规模 7万 建筑高度 150m，36层 标准层面积 1650 结构类型 框剪结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 160/190/201/255/300 柱距 8m 层高/净高 3.9/2.7 使用率 电梯数量/品牌 15+2/OTIS 单梯服务面积 4000-4500 租金 5.3元/天 【上海浦发大厦】中区38、11部电梯 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 优点：1、核心筒紧凑；2、办公单元高低区划分合理；3、中高区核心筒渐缩，实用率提升；缺点：低区E、F、G、H单元动线过长。【深圳诺德中心】指标指标 数据数据 项目规模 9.3万 建筑高度 193m，40层 标准层面积 1900 结构类型 框筒结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 128/141/207/259/332/392/528/949/1012 柱距 9 层高/净高 4.2m 使用率 70%-75%电梯数量/品牌 13+2/富士达 单梯服务面积 4500-5000 租金/售价 180元/月 46455元/低区 6部电梯 高区 6部电梯 39、电梯厅 电梯厅 该区域动线过长该区域动线过长 电梯厅 特点：1、低区预留上下水管道，可做总裁卫生间使用；2、奇数层设置观景露台；3、核心筒分区设置，高区增设会议室，实用率提高。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳振业国际商务中心】指标指标 数据数据 项目规模 3.8万 建筑高度 150m，30层 标准层面积 1550-1600 结构类型 框筒结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 300 柱距 8.7m 层高/净高 4.1m 使用率 70%电梯数量/品牌 8+1/日立 单梯服务面积 4000-4500 租金/售价 102.55元/月，33015元/低区4部电梯 高区4部电梯 电梯厅改会议40、室 电梯厅 电梯厅 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳世界金融中心】低区 8部电梯 中区 5部电梯 高区 6部电梯 项目规模 3.5万 建筑高度 207m，54层 标准层面积 1700 结构类型 筒体结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 85/118/278/431 层高/净高 4.0m 柱距 9m 使用率 72-74%电梯数量/品牌 8/三菱 单梯服务面积 4000-4500 租金/售价 130元/月，32497元/特点：1、办公空间内部存在结构柱，影响办公舒适度；2、拐角设计对于内部空间布置可能存在一定影响，降低使用率；3、中高区核心筒增设卫生间。特点：特点：1、结构柱靠外布置，41、内部无柱设计，不影响办公面积划分，便于半层或整层出售；2、办公区通透较好，提升办公舒适度；3、空中露台设置；4、核心筒紧凑。电梯厅 电梯厅 指标指标 数据数据 项目规模 8万 建筑高度 141m，31层 标准层面积 1720 结构类型 筒体结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 131/215/239/319 柱距 8m 层高/净高 3.92/2.8m 使用率 70%电梯数量/品牌 8+2/OTIS 单梯服务面积 4500 租金 11元/天 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京LG大厦】特点：特点：1、核心筒组团，高低分区；中高区核心筒面积渐缩，使用率增加；2、办公单元方正实用。中心筒 42、中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京金地中心A座】指标指标 数据数据 项目规模 6.3万 建筑高度 168m，27层 标准层面积 1560-1850 结构类型 筒体结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 300-1750 进深 10-12m 层高/净高 4.1/2.75m 使用率 70%-75%电梯数量/品牌 15+2/芬兰通力 单梯服务面积 4000-4500 租金 13元/天 低区 高区 中区 5部电梯 5部电梯 5部电梯 电梯厅 电梯厅 电梯厅 特点：1、筒体纵贯建筑的中部，两边可布置较大空间的办公室，交通路线短捷，便于分组布置电梯。2、结构均衡规整，水平刚度大；3、中部单元无柱设计，提升43、办公舒适度。中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海中国保险大厦】指标指标 数据数据 项目规模 7.3万 建筑高度 196m，39层 标准层面积 1700 结构类型 框剪结构 核心筒位置 中央 标准层面积分割 198-999 柱距 层高/净高 3.9/2.7m 使用率 63%-70%电梯数量/品牌 11+1/OTIS 单梯服务面积 4500-5000 租金 7.9-9.3元/天，高层5部电梯 低层6部电梯 优点：1、筒体贯穿建筑中部，便于两边布置大面积的办公区域，便于分组布置电梯。2、结构均衡规整，水平刚度大；3、办公单元方正实用；缺点：北部单元出现锐角，影响使用。指标指标 数据数据 项目规44、模 5.5万 建筑高度 150m，35层 标准层面积 1754 结构类型 筒体结构 核心筒位置 中心 标准层面积分割 200-1754 柱距 9m 层高/净高 3.95/2.8m 使用率 70%电梯数量/品牌 13 单梯服务面积 4500 租金 12元/天平米 高区高区5 5部电梯部电梯 低区低区5 5部电梯部电梯 中区中区5 5部电梯部电梯 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京中海广场中楼】电梯厅 电梯厅 电梯厅 优点：1、东南向，大面玻璃墙，采光良好，提升办公舒适度。2、核心筒较小，使用率高；3、办公区全明；缺点：1、过道狭长，公共空间小，内部动线过长；2、弧形结构内部存在剪力墙，影45、响办公舒适度；3、划分办公单位受限，难实现大面积办公。指标指标 数据数据 项目规模 8.5万 建筑高度 28层 标准层面积 1600 结构类型 框剪结构 核心筒位置 偏中心、两侧 标准层面积分割 48，79，80，95 柱距 8m（进深10m，开间4m以上）层高/净高 3.3m 使用率 71.99%电梯数量/品牌 4+2 单梯服务面积 6000 租金/售价 120元/月 /31522元/中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳财富广场A座】楼梯 特点：筒体位于建筑中部，紧靠外墙面，分两个电梯间到达各个办公单位交通路线均匀、短捷，核心筒位于景观资源较差位置，办公区域观景最大化。中心筒 中长筒 46、分散筒 中偏筒 外筒【北京东方银座】指标指标 数据数据 项目规模 6万 建筑高度 87.8m，27层 标准层面积 1600 结构类型 框剪结构 核心筒位置 一侧分散 标准层面积分割 81/93/98/109/113/158/170/185/203 柱距 层高/净高 3.97/2.95m 使用率 电梯数量/品牌 10+2/瑞士迅达 单梯服务面积 4500 售价 58000元/特点：特点：1、采用框架双核芯筒结构体系，塔楼西侧在24层收进,立面不规则；2、核心筒位于建筑中部紧靠内墙，到达各个办公单位路线短捷，便于划分大面积办公区间；3、电梯使用效率提高，公共空间增大;设置跃层观景厅，生态办公感强。47、项目规模 5.6万 建筑高度 134m，30层 标准层面积 1620 结构类型 筒体结构 核心筒位置 中心偏一侧 标准层面积分割 154/330/500/850 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海保利广场】3、6、8、10、12、16、18、19、21、23层 约1800，5、7、9、11、15、17、20、22、25层 约1750，26-33层 约800 柱距 8.5m 层高/净高 4.3m 使用率 73%电梯数量/品牌 8+3 单梯服务面积 5500 租金/售价 5.5-7元/天，10万/标准层面积在1000-1500平米项目 项目名称 规模（万）总高（m）抗震级数 标准层面积()48、面积分割 结构 实用率 层高/净高 柱距 核心筒位置 北京 万通中心D座 3.3 99米 8 1500 331416 框架 74%3.6/2.7 8 中心筒 中海广场（南楼）2.9 21层 8 1500 50300 框架 75%3.95/2.8 8.3 中长筒 上海 上海绿地商务大厦 4.6 23层 7 1260 70130 框架 71%4.0/2.8 8.2 中心筒 上海主角 2.0 12层 7 1500 58110 框剪 76%5.6/5.3 8.2 中偏筒 东方海港大厦 4.1 26层 7 1225 218748 框架 73%3.95/2.75 8 中长筒 东银中心 8.5 25层 7 49、1450 213505 框筒 73%3.9/2.8 8 中心筒 深圳 凤凰大厦 1.5 29层 7 1471 170/240/430 框剪（板楼）75%3.8/2.6 8.2 分散筒 深圳银座国际 3.1 29层 7 1200 50200 框剪（板式）73%3.8/2.7 8.3 中偏筒 汉京国际 2.55 22层 7 1500 53230 框剪（板式）73%4.2/3.1 8.3 中偏筒 深圳壹海中心 3.0 26层 7 1480 107281m2 框架（板式）78%3.8/2.7 8 中偏筒【上海东银中心】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 卫生间 指标 数据 项目规模 85000平米 50、建筑高度 25层 标准层面积 1450 结构类型 框架结构 核心筒位置 核心筒位于平面内的中心，属于典型中央核心筒 面积分割 01室505，02室213，03室369，04室348 柱距/进深 8.1米 层高/净高 3.9米/2.8米 使用率 73%电梯数量 6+1 单梯服务面积 4800平米/部 租金/售价 租金：68元/平米/天；售价：38000元/平米 标准层平面特点 1、办公区占有最佳位置，采光、视线良好，交通路线短捷；2、筒体与平面的几何中心位置一致，更加有利于结构受力和抗震；3、办公单位方正实用；【北京万通中心D座】416 403 358 331 指标 数据 项目规模 33305平51、方米 建筑高度 28层/99米 标准层面积 1500 结构类型 框架结构 核心筒位置 核心筒位于平面内的中心，属于典型中央核心筒 面积分割 01室416，02室403，03室331，04室358 柱距/进深 8米 层高/净高 3.6米/2.7米 使用率 74%电梯数量 6+1 单梯服务面积 5000平方米/部 租金/售价 租金：79元/平米/天；售价：56000元/平米 标准层平面特点 1、办公使用部分占有最佳位置，采光、视线良好，交通路线短捷；2、面积划分适合中小型企业办公需求，半层面积适合大型企业单独办公使用；3、办公单元方正实用；4、走道占用面积较少，核心筒紧凑，使用率高；中心筒 中长筒52、 分散筒 中偏筒 外筒 【上海绿地商务大厦】指标 数据 项目规模 46356平方米 建筑高度 23层/99米 标准层面积 1260 结构类型 框架结构 核心筒位置 核心筒位于平面内的中心，属于典型中央核心筒 面积分割 70130 柱距/进深 8.1米 层高/净高 4.0米/2.8米 使用率 71%电梯数量 6+1 单梯服务面积 4500平方米/部 租金/售价 租金：45元/平米/天；售价：30000元/平米 标准层平面特点 1、面积划分灵活；2、外墙无柱，增加办公区采光面和舒适性；3、内部交通动线较长，不利于部分单元使用电梯；3、办公区内柱较密集，影响办公使用和舒适度；中心筒 中长筒 分散筒 53、中偏筒 外筒【上海东方海港大厦】高区面积分割 低区面积分割 指标 数据 项目规模 40354平方米 建筑高度 26层/120米 标准层面积 1225平方米 结构类型 框架结构 核心筒位置 中长筒 面积分割 低区划分为四个单元：01室 243，02室479，03室218，04室283；高区划分：01室745，02室479；柱距/进深 8.2米 层高/净高 3.95米/2.75米 使用率 72%电梯数量 6+2 单梯服务面积 4000平方米/部 租金/售价 租金：67元/平米/天；售价：6万元/平米 标准层平面特点 1、筒体纵贯建筑的中部，两边可布置较大空间的办公室；2、交通路线短捷，便于分组布置54、电梯；3、结构均衡规整，水平刚度大；2、部分单元不规整，不易办公使用；中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【北京中海广场南楼】指标 数据 项目规模 29000平方米 建筑高度 21层/95米 标准层面积 1478 结构类型 框架结构 核心筒位置 中长筒 面积分割 70130 柱距/进深 8.312.3米 层高/净高 3.95米/2.8米 使用率 75%电梯数量 6+1 单梯服务面积 4800平方米/部 租金/售价 租金：1012元/平米/天；售价：4.5万元/平米 标准层平面特点 1、办公使用部分占有最佳位置，采光、视线良好，交通路线短捷；2、适合大中型企业整层或半层办公使用；3、办公单元方正55、实用；4、核心筒紧凑且电梯高低分区，从而提高高区使用率高；中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳凤凰大厦】120 120 170 170 430 430 指标 数据 项目规模 15000平方米 建筑高度 29层/100米 标准层面积 1471 结构类型 框架剪力墙结构 核心筒位置 分散筒 面积分割 120/170/430m2 柱距/进深 8.1米 层高/净高 3.8米/2.6米 使用率 72%电梯数量 6 单梯服务面积 4000平方米/部 租金/售价 租金：56元/平米/天；售价：5.5万元/平米 标准层平面特点 1、板式大开间设计，采光面宽，景观视野跨度大；2、基础单元方正实用，利用率高56、；3、办公面积划分灵活，东西侧布置南北通透的大面积办公单元，实现项目最大化价值；4、双核心筒结构，核心筒北移，保证南向景观资源最大化；同时缩短内部交通路线；5、柱末靠墙，外挑梁面积利用低；中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【上海主角】室号 01 02 03 05 06 07 08 面积 83 110 105 105 105 110 58 指标 数据 项目规模 19868平方米 建筑高度 12层/60米 标准层面积 1500 结构类型 框架剪力墙结构 核心筒位置 偏核心筒 面积分割 58110 柱距/进深 8.2米 层高/净高 5.6米/5.3米 使用率 76%电梯数量 4+1 单梯服务面积 57、4000平方米/部 租金/售价 租金：7.58元/平米/天；售价：60000元/平米 标准层平面特点 1、板式结构、全明办公：所有户型均朝南，落地玻璃采光、通风，全明的办公空间；2、可塑性：灵活可变的空间设计，100%可塑性 3、买一层用两层尽享双倍空间；适合企业展现门面和室内空间的规划；4、办公区内柱较密集，影响办公使用面积和办公舒适度；中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒【深圳壹海中心】指标 数据 项目规模 30000平方米 建筑高度 26层/98米 标准层面积 1480 结构类型 框架抗震结构 核心筒位置 核心筒位于平面一侧，偏核心筒 面积分割 107281m2 柱距/进深 8.5米 层58、高/净高 3.8米/2.6米 使用率 78%电梯数量 6+1 单梯服务面积 4500平方米/部 租金/售价 租金：34元/平米/天；售价：3.5万元/平米 标准层平面特点 1、板楼设计，通风采光优势明显；2、偏心核心筒，海景面单元数量多；3、面积划分较分散；4、办公区内柱较多，影响办公舒适度和面积分割；中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 核心筒【深圳汉京国际】核心筒 中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 指标 数据 项目规模 25546平方米 建筑高度 22层/99米 标准层面积 1500 结构类型 框架剪力墙结构 核心筒位置 偏核心筒 面积分割 110-210 柱距/进深 8.1米 层高/59、净高 4.2米/3.1米 使用率 69%73%电梯数量 4+1 单梯服务面积 5000平方米/部 租金/售价 租金：3.5元/平米/天；售价：3.6万元/平米 标准层平面特点 1、偏核心筒布置，最大化南向单元数量；2、每层均设置空中花园，提升办公舒适度；3、实现明电梯间、明走廊、明办公空间的“三明”空间 4、走道过长，影响使用率，不方便电梯使用；【深圳银座国际】中心筒 中长筒 分散筒 中偏筒 外筒 核心筒 指标 数据 项目规模 31000平方米 建筑高度 29层/99米 标准层面积 1200 结构类型 框架剪力墙结构 核心筒位置 偏核心筒 面积分割 50200 柱距/进深 8.1米 层高/净高60、 3.8米/2.7米 使用率 71%电梯数量 6 单梯服务面积 5000平方米/部 租金/售价 租金：45元/平米/天；售价：5.3万元/平米 标准层平面特点 1、核心筒放在建筑背面，电梯厅全明；2、面积划分灵活，设计空中花园；1、剪力墙过多，不方便客户办公使用和面积分割；2、东西侧过道较长，影响使用面积，内部交通路线混乱，角落单元通道性较差；公共走道 核心筒 类型 图例 特点 适用范围 核心筒结构类型 框架结构 由核心筒与外围稀柱框架组成的高层建筑结构。高度100米以下，标准层面积无要求 剪力墙 由核心筒的一侧、两侧或三侧为剪力墙体系，其余部分为自由隔墙，可方便各种管道的自由穿行。框架剪力墙61、 核心筒由框架柱与剪力墙组合而成，同样具有剪力墙体系核心筒的优点。高度200米以下，标准层面积无要求 筒体 可以有单筒、双筒或多筒的形式，筒体的结构要求使得管道、开门等受到一定程度的限制，但也可以把对外关系较多的设备管道设在结构筒体之外以弥补其缺陷。这种类型的建筑物高度最高。常用于超高层建筑 核心筒位置 中心筒 筒体位于平面内的中心，四周围是办公使用空间；使用部分占有最佳位置，采光、视线良好，交通路线短捷，筒体与平面的几何中心位置一致，还可以使建筑的质量重心、刚度中心和型体核心三心重合，更加有利于结构受力和抗震,是高层办公建筑采用最多的一种平面形式。主流类型，对高度无要求，标准层2000以上塔62、楼多采用改类型 中长筒 筒体纵贯建筑的中部，两边可布置较大空间的办公室，交通路线短捷，便于分组布置电梯。结构均衡规整，水平刚度大。主流结构，1500以上标准层多采用该类型 中偏筒 筒体位于建筑中部，紧靠外墙面，这种作法通常用于平面比较扁长的建筑，交通路线均匀、短捷。160米以下，标准层1500左右板楼多采用该类型 分散筒 根据核心筒的个数，又分为单侧筒式、双侧筒式以及三侧筒式等等，他们共同的特点是筒体位于建筑的外侧，使用空间进深较大，可布置大空间景观办公室，底层大厅通透、宽敞，但是结构受力不太理想，需要加强中间区域框架的刚度。目前采用该类型的市场项目极少，多为100米以内建筑 外筒 核心筒体布置在建筑的外部，用通道与建筑相连，特别有利于创造大面积、完整、开敞的办公空间。通常作为大公司的办公楼，独家使用，不利于出租型的多用户办公。为保证各使用部分满足疏散距离的要求，面积大的建筑需在多处设置疏散楼梯。目前采用该类型的市场项目极少，多为100米以内建筑 小结 61 HE END HANKS