1、目录目录 Business Park Business Park的概念和发展历程的概念和发展历程Business Park的概念和缘起Business Park的发展阶段回顾 Business Park Business Park的现状分析的现状分析世界各国商务花园的发展现状现有商务花园的产品特征 Business Park Business Park的需求分析的需求分析企业特征及需求企业办公人群的结构层次及需求Business Park的产品需求趋势和产品方向 Business Park Business Park的分类及对应案例研究的分类及对应案例研究按照行业综合度分类按照驱动要素分类 国2、内外成功国内外成功Business ParkBusiness Park的经验总结的经验总结成功Business Park的驱动要素及利于成功Business Park的业态和功能布局成功Business Park的内部空间特征123452-34-78-1112-3738-40Business Park(Business Park(商务花园商务花园)的概念和缘起的概念和缘起p概念：商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。p起源：商务花园的规划思想最早始于1902年英国社会活动家霍华德明日的花园城市中关于花园城市的论证。激发商务花园激发商务花园产生三大元素产生三大元素产3、业结构的产业结构的产业结构的产业结构的变化变化变化变化城市结构的城市结构的城市结构的城市结构的变化变化变化变化办公需求的办公需求的办公需求的办公需求的多元化多元化多元化多元化产业结构变化产业结构变化高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。为了保证员工的工作效率，很多科技企业将公司迁到比城市中心区办公物业自然景观更好，环境更安静，适合思考的办公场所，从而催生了新办公物业商务花园的出现。城市结构变化城市结构变化随着城市的不断扩张，许多公司为了追求更好的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市边缘区域，由此，也就带来了商务花园的规模发展。办公需求多元化办公需4、求多元化多元化的公司需要多元化的办公物业。商务花园是对同一城市中CBD办公物业形式的一种有利补充，商务花园是商务办公需求多元化的必然结果。132123Business ParkBusiness Park（商务花园）的发展阶段（商务花园）的发展阶段1234p其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市 p园区由多组小规模的建筑组成。p园内企业多为轻工企业，无商业配套p面积大，建筑标准较之从前的工业园已有所提高但无精心规划的景观 开阔的郊区工业园独立的商务商业社区 p开始融入城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。但还是相对封闭的社区p不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Busin5、ess Park有机的融合到城乡结合部 p已经完全融入城市，成为开放型的社区，成为城市功能的一部分p已经有企业私密空间和园区公共空间之分 p园内企业多为新技术企业 p一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区 p真正拥有优美景致的独立小环境 p越来越多的跨国企业成为这类园区的主要客群自己自足的综合开放社区 私有与共享并存的社区 从19世纪30年代起至今，Business Park经历了四个发展阶段n现有的商务花园产品是否还有值得改进之处？n是否还有未被满足的需求待挖掘？n第五代商务花园是什么样子？n商务花园的规划思想源于欧洲，多年以来，欧洲的商务花园发展在世界上具有领先地位n6、商务花园在欧洲非常普遍，在许多欧洲城市，商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业 欧洲的商务花园发展商务花园是主流办公物业形态，具有世界领先地位、欧洲人对低密度办公物业的偏好是欧洲商务花园大力发展的根本诱因、居住人口的分散化是郊区商务花园发展的有力支撑、大都市边缘和小城镇的加速发展促进商务花园的快速成型 序号名称国别特色1剑桥商务花园 英国大学城的商务花园 2OAKDALE商务花园 威尔士城市更新的代表 3哥本哈根机场商务花园 丹麦以物流为主题4AMSTEL商务花园 荷兰规模和个性的体现5Warrington 商务花园英格兰欧洲最大的商务花园 欧洲商务花园的发展背景欧洲商务花园的发展背景剑桥商7、务花园剑桥商务花园哥本哈根机哥本哈根机场商务花园场商务花园Warrington Warrington 商务花园商务花园欧洲部分商务花园列表欧洲部分商务花园列表OAKDALEOAKDALE商务花园商务花园 *在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。n美国是世界上最早出现商务花园的国家之一。但商务花园办公地位仍然要次于传统的CBD办公区，企业形态表现为以高科技公司或国际企业总部为核心，其他配套服务公司为辅助。美国的商务花园发展商务花园赋予了各自的行业主题或者企业主题 p规模宏大，景观8、良好规模宏大，景观良好。典型代表：Oracle 的独家商务花园、休斯顿的“伍德兰兹”p群落分布，层次丰富群落分布，层次丰富。典型代表：硅谷地区 p形态多样，卓尔不群形态多样，卓尔不群。如硅谷的商务花园也向着形式多样化，种类更加丰富的方向迅猛发展p郊区发展，交通便利郊区发展，交通便利。美国的商务花园几乎全部独立于城市之外，一方面是由于郊区低廉的土地成本和清新的环境，另一方面，这和美国长久的城市郊区化密不可分 p园内物业相互依赖园内物业相互依赖 美国商务花园的特色美国商务花园的特色新加坡的商务花园发展政府支持下发展总部经济的重要载体n新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建设完成的，是新加坡政府发9、展总部经济的重要步骤之一n规划之初即注意与大规模居住组团相结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能p提供较多的就业机会，促进当地社会稳定提供较多的就业机会，促进当地社会稳定。园区的清洁卫生、快递、餐饮、零售、托幼等生活配套服务提供了适合当地原住居民的就业机会p拉动区域住宅需求，繁荣当地经济拉动区域住宅需求，繁荣当地经济。国际总部集聚带来的大量工作人员促进了所在区域房地产市场的繁荣，拉动了当地的经济发展。新加坡商务花园建设对区域发展的促进作用新加坡商务花园建设对区域发展的促进作用新加坡国际商务花园的发展特点新加坡国际商务花园的发展特点p在商务花园的选址上注重在商务花园的选址上注重与城市10、交通的紧密联系：并注重与边缘居住组团的联系：p在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性p注重对商务花园配套设施的规划。注重对商务花园配套设施的规划。新加坡城市促进经济发展委员会（Urban Redevelopment Authority）对配套设施的类别、比例、可达性及不可建设的物业类别均做出了详细的规定现有商务花园的产品基本特征p大多位于城市边缘，而且是在城市化拓展的主要轴向上p便利的交通，通常临近高速公路或城市干道园区地域属性园区地域属性园区内部规划园区内部规划p低容积率p高绿化率拥有良好的景观p便利的交通p独立的商务配套系系p通常规划有一定量的商务11、配套产品建筑单体建筑单体p小体量低层建筑p多为简洁明快的现代主义风格满足了高新产业客群的需求、成为知本经济可持续发展的有力支撑优化环优化环境资本境资本依靠便捷的城郊交通联系来提高通勤和工作效率，避免城市拥堵造成的困扰降低时降低时间成本间成本依靠完备的商务配套设施，和低廉的租金（售价），提高综合商务运营效率节约运节约运营成本营成本正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园这类办公物业由于在区域属性、内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题现有商务花园的客群特征-企业企业对城市依赖度相对较低企业对城市依赖度相对较低p商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔12、。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率。多数企业依靠智力创造财富多数企业依靠智力创造财富企业对快速交通依赖性强企业对快速交通依赖性强 企业比较看重自身的形象企业比较看重自身的形象对生态环境有追求的生产型企业对生态环境有追求的生产型企业以主流企业为服务对象的企业以主流企业为服务对象的企业p不过度依赖城市消费群体的行业p远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业 p更多的企业希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的、个性化的企业形象p商务花园远比千人一面的都市写字楼更能给来访者留下深刻的印象 p一些生产性企业如食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，他们的总部选址都十分看重环境，因为良好的生13、态环境良好办公环境是企业产品品质的象征 p一类是跟随着主流企业发展的上下游企业 p二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、风险投资机构 p园区企业往往对快速交通有较高的需求，通过轨道、快速路等便捷交通与外部发生密切联系从与CBD物业的比较看现有商务花园的企业需求从上表中可以看出，商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各不相同。因而，商务花园的出现实际上是对CBD办公物业的一种有益补充。商务花园商务花园CBD位置分布城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域城市内部、市中心，多与城市中心商业功能复合用地紧张度较低土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品14、形态低容积率，高绿化率高容积率，低绿化率建筑密度低建筑密度高小体量，低层大体量，高层独立性：独门独院，具有独立冠名权标准化、统一个性化：满足公司自身个性的特别需要，写字楼是公司个体形象的载体强调写字楼整体的形象，写字楼是某一类公司群体形象的载体客户群需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师、会计、咨询等公司或部门需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司呼叫中心、快递服务公司等金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展某些公司总15、部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区，对企业自身形象展示的需要很高客户需求心理通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务区以降低其商务综合成本以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信现有商务花园的客群需求现有商务花园的客群需求企业中的人群企业中的人群现有商务花园对企业的需求理解可谓面面俱到，但是对企业中不同人群的需求关注仍不够，而随着人力资源成本和效率越来越受到企业的关注，对多元化员工需求的挖掘和迎合将成为第五代商务园的努力方向亟16、待关注亟待关注部分满足部分满足基本满足基本满足企业高管企业高管核心员工核心员工其他员工其他员工n通勤便利n餐饮购物便利n休憩便利n财物安全n人身安全n社交与交流n心理压力缓解n尊重和适当私密需求层次需求层次基本生理安全情感利溢产品努力方向产品努力方向n多层次的餐饮和配套服务设施规划n动静分区的公共空间和室内空间配置n参与性体验性的景观设施打造n提供工作时间范围内适当的私人空间-电话、运动、吸烟等n通过公共空间的层次营造来实现正式与非正式场合的划分小结：商务花园的客群需求结构小结：商务花园的客群需求结构一种趋势：从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变一种趋势：从单纯满足企业需求到开始关注综合17、需求的嬗变综合需求综合需求管理者需求管理者需求普通员工需求普通员工需求 企业需求企业需求均质化的产品现有商务花园基本可以满足企业的大部分需求个体需求个体需求开始受到普遍的主动的关注，体现在产品规划设计和配套上开始受到被动的关注，体现在产品的基本生活配套上未来的商务花园将在满足企业需求的基础上更加注重个体需求的挖掘和迎合，使得商务花园这种办公产品在满足企业效率优先的前提下更多彰显人性化的魅力某行业专属商务花园某行业专属商务花园商务花园的分类研究（一）按照行业综合度来分综合行业的商务花园综合行业的商务花园发展条件内部产业链发育状况与CBD办公物业相比的主要竞争优势通常是各行业产业链上游某些环节的集18、中区-产业结构“走高端”捆绑或依托强势的行业巨头强有力的综合政策导向和城市竞争力因素等通常是某一行业产业链各环节的集中区-产业环节“手拉手”行业的积聚效应和运行效率高端企业形象的树立和昭示p对于地产开发商来说，某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少；在清晰的定位指导下，找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的；p而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。经过诸多案例的比较和总结我们发现，按照行业综合度来分类，两类商务花园在发展条件、内部产业链发育状况和项目竞争优势上都有显著不同，而这19、些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度商务花园类别行业专属型商务花园行业专属型商务花园上海上海 钢领钢领项目概况项目概况n项目简介：项目简介：由复地（集团）有限公司、上海钢联投资发展有限公司、上海吴淞国际物流园区合作开发。n地理位置地理位置位于上海市宝山区友谊路以南，铁山路以东，属于吴淞国际物流园区，地铁一号线、轻轨三号线、外环线、郊环线、同济路高架所环拥；至市中心市中心3030分钟车程，到虹桥、浦东机场分钟车程，到虹桥、浦东机场4040分钟车程分钟车程，区位优势显著。n项目规模项目规模：占地占地347347亩，规划总建筑面积亩，规划总建筑面积4848万平方米万平方米；n项目分期项20、目分期一期总建筑面积约15万平方米，其中11万平方米为出售型商办楼，包括5栋综合商务楼，12栋独栋总部楼，有近1050套房源，面积最小的约60平方米，主力为400平方米左右的房型；二期建筑面积约30余万平方米，其中20万平方米也为出售型办公楼，其余的10多万平方米包括四星级酒店、商铺、会议中心等相关配套。n项目定位项目定位：通过共同市场的建设，实现产品供应商、贸易商、用户的直接联动，形成集电子信息交易、金融服务、物流分拨、会展服务等功能为一体的新型产业市场。n用地性质用地性质：商业用地。n开盘日期：2007年12月6号。n得房率：72%-74%。长兴岛造船基长兴岛造船基地地上海国际钢铁服务中上21、海国际钢铁服务中心心宝山钢铁集团宝山钢铁集团一期一期二期二期行业专属型商务花园行业专属型商务花园上海上海 钢领钢领功能布局功能布局n钢材交易中心建筑面积9000平米n5幢商务综合楼，拆分出售，一平层建筑面积1000平米左右n12栋独栋办公楼，整幢销售综合楼1号综合楼3号综合楼17号行业专属型商务花园行业专属型商务花园上海上海 钢领钢领与行业巨头紧密结合，打造钢铁产业集群与行业巨头紧密结合，打造钢铁产业集群n创建钢铁公共服务平台，包括钢铁电子信息、交易服务、金融担保、物流分拨、会展服务等功能；创建钢铁公共服务平台，包括钢铁电子信息、交易服务、金融担保、物流分拨、会展服务等功能；n汇聚钢铁产业上、22、中、下游，集中钢铁行业大、中、小型企业，以集群的优势整合行业，锻造钢铁供应链；汇聚钢铁产业上、中、下游，集中钢铁行业大、中、小型企业，以集群的优势整合行业，锻造钢铁供应链；n聚合钢铁行业的信息流、商流、物流、资金流，形成全国最大的钢铁产业总部基地。聚合钢铁行业的信息流、商流、物流、资金流，形成全国最大的钢铁产业总部基地。交易与物流中心资金与资源中心 信息与沟通中心会议与展示中心钢铁流通钢铁流通钢铁研发钢铁研发钢铁生产钢铁生产上游中游下游印度米塔尔、包钢、南钢、首钢、鞍钢、涟钢、武钢、中国五矿集团、美国纳拉利钢铁有限公司中国西安重型机械研究院中国冶金自动化研究院中铁物资集团兵器工业部物资集团舜业23、钢铁MYSTEEL网站产业链产业链入驻入驻企业企业服务服务平台平台信息流信息流商流商流物流物流资金流资金流钢铁产业总钢铁产业总部基地部基地商务花园的分类研究（二）按照驱动要素来分提升提升与外部驱动因素的与外部驱动因素的关联程度关联程度屏蔽屏蔽配套配套互动互动对前瞻定位的依对前瞻定位的依赖程度赖程度创新引导创新引导对内部资源对内部资源的利用的利用简单排斥简单排斥 不作为不作为吸纳现有吸纳现有自我更自我更新与循环新与循环改造改造概念拉动内生型概念拉动内生型被动封闭无序型被动封闭无序型外部因素驱动型外部因素驱动型内外兼修共生型内外兼修共生型北京总部基地新加坡樟宜商务园 上海大业领地 西安企业1号公园24、爱尔兰西区商务花园苏州金鸡湖工业园区英国Stockley Park 概念拉动内生型概念拉动内生型北京总部基地北京总部基地n位置：位置：西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园 n规模：规模：占地65公顷，总建筑面积140万平方米，总投资60亿元人民币n绿化率：绿化率：33%n功能布局：功能布局：办公：办公：独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座，每栋面积1200至6000平米；商业：商业：总面积约60000平方米的总部广场（商业综合体）；面积约12.5万平方米商业配套设施；几十个面积200至500平方米的风味餐厅;基地内每个庭院中心均设置一处面积约为200-500m2的商务会所。总面积达6万多25、平米的六星级大酒店和2栋2万多平米的总部商务酒店居住：居住：1000多套总部小公寓，每套面积约30-50平方米；另有45套员工宿舍可供400人居住概况简介概况简介总部国总部国际项目际项目总部基总部基地西区地西区总部基总部基地东区地东区北京总部基地北京总部基地定位与落实定位与落实前瞻定位占领制高点，扎实落实保障园区可持续发展前瞻定位占领制高点，扎实落实保障园区可持续发展园区定位：园区定位：以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。选址选址规划设计规划设计功能布局功能布局选址于北京中关村丰台园，依托周边多条高等级公路的交通优势和后开发地区的成本和规模26、优势，为打造高产品品质的总部基地有效平衡了成本，奠定了良好的基础在入口处布置6星级酒店，提升总部基地形象；高比例配置商务会所和餐饮设施，满足全方位的高能级总部商务需求规划和建筑上通过尺度控制体现总部基地的豪迈与大气；通过生态理念的引入，彰显总部基地的产品品质，从而满足基地总部企业的尊贵商务需求定位定位落实落实北京总部基地北京总部基地成功要素成功要素区位和政策优势决定总部基地成败区位和政策优势决定总部基地成败区位优势软件和集成电路行业软件和集成电路行业定向税费倾斜政策定向税费倾斜政策高科技产业行业企业税费和高科技产业行业企业税费和人才引入倾斜政策人才引入倾斜政策有利于吸引大规模的企业进驻基地，兑27、现总部经济的定位价值。税费政策吸引创业型企业进驻，并辅佐高科技创业型企业成长；人才政策有利于成长型企业扎根园区，实现园区高科技战略的可持续发展有利于此行业企业的聚集，强化软件和集成电路产业的前后端环节，产生行业的规模效应规模企业税费和业务管理倾斜政策规模企业税费和业务管理倾斜政策总部新区在北京总部新区在北京中国政治经济文化中心，各类全国性管理机构总部所在地。世界500强有大约293家在北京建立总部。随着中国经济重心北移，以及奥运会，加入WTO等成功运行，北京作为第一“总部”的权威性和全面性空前体现。总部经济在丰台总部经济在丰台按照世界总部新区的实践，北京丰台具有特天独厚的落地素质。它全面整合丰28、台现实和历史条件，将全面地创造一个和CBD,中关村，金融街，亦庄开发区并驾齐驱的城市新经济中心。政策优势樟宜国际机场Tampines-泛岛高速枢纽Simei-泛岛高速枢纽p樟宜商务园区位于新加坡近郊，滨临东海岸p与是东南亚最大的航空港樟宜国际机场相邻p南靠樟宜国际物流圈 p北临樟宜国际物流圈交通条件交通条件区位优势区位优势p园区外部良好的高速公路网络p内部便利的交通转换站点拉近了园区与市中心的距离p樟宜商务花园总占地75公顷p地块数目62个p总建筑面积109万平米。园区规模园区规模樟宜商务花园概况樟宜商务花园概况外生功能驱动型外生功能驱动型新加坡樟宜商务花园新加坡樟宜商务花园樟宜商务园樟宜商务29、园用用地地比比例例新加坡樟宜商务花园新加坡樟宜商务花园成功要素（成功要素（1 1）认清国际形势占领先机认清国际形势占领先机 独特区位驱动园区启航独特区位驱动园区启航p城市先天优势决定竞争力城市先天优势决定竞争力：我们认为樟宜商务花园的成功是外因驱动型占主导的，主要体现在其独特的发展背景和政府强有力的政策上我们认为樟宜商务花园的成功是外因驱动型占主导的，主要体现在其独特的发展背景和政府强有力的政策上认清国际形势认清国际形势 20世纪晚期跨国公司将总部服务与制造基地的分离，该模式建立在技能差别和要素价格差别的基础之上。新加坡政府首先迎合并推进这种模式，采取了一系列举措设立专门规划设立专门规划 政府30、辅助JTC在1981年专门划定了面积为30公顷的科学园区用于制造业的科研开发与办公,可谓抢占了全球先机。后又于1998年在樟宜机场附近规划75公顷商务花园政策灵活运用政策灵活运用 以一系列土地、税费优惠政策吸引企业入驻园区 设立了一系列人才吸引政策从国外引进大批科技、管理人才 针对不同企业，采用不同的浮动区价，使区域能够不断淘汰不合格的企业，保证该地区的长期活力 p政策外力支撑为园区保驾护航政策外力支撑为园区保驾护航由于新加坡位于重要的通商贸易航道马六甲海峡的尽端，因此新加坡成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点。官方语言为华语和英语两种语言，为国际化企业的交流合作和本地人才引入奠定的基础。地理31、优势地理优势语言优势语言优势公司名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）Applied Material SEA30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Nestle Head Office1904.44761The IBM Place4073.610184入驻企业代表入驻企业代表p注重园区与城市交通的紧密联系，有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重园区与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久的活力；商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合商务花园的内部规32、划中注意地块划分的内好性商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性p保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；注重对商务花园的配套设施的规划注重对商务花园的配套设施的规划p为了避免商务花园的过量和不足开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。p道路不宽，但非常整洁，在道路两旁以各种造型的绿带作为点缀，路网规划不呈井字型，而是以弯道为33、主，既保证了行车安全，又使整个区域以某点为中心，自然形成组团。且公共部分和单个地块之间，完全去掉了铁制围栏，辅之以造型各异的花草隔离，使地块 建筑与公共部分融为一体，构成了整体的和谐路网规划体现园区和谐宁静的氛围路网规划体现园区和谐宁静的氛围新加坡樟宜商务花园新加坡樟宜商务花园成功要素（成功要素（2 2）合理规划助力园区快速成型合理规划助力园区快速成型在政府外力和新加坡先天优势的大背景下，樟宜商务花园的合理规划也为园区快速发展奠定了基础在政府外力和新加坡先天优势的大背景下，樟宜商务花园的合理规划也为园区快速发展奠定了基础规规 划划优优 势势p提供较多就业机会，促进当地社会稳定提供较多就业机会，34、促进当地社会稳定在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）；p完善城市功能，促进片区治安稳定完善城市功能，促进片区治安稳定：在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能，并且避免了传统工业区和CDB的“鬼城”现象，为当地治安稳定做出了贡献p拉动区域住宅需求，繁荣当地经济拉动区域住宅需求，繁荣当地经济樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从下图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；住宅销售量住宅需求量35、新加坡樟宜商务花园新加坡樟宜商务花园产出效益产出效益与大规模居住区结合开发，产生全方位社会经济效益与大规模居住区结合开发，产生全方位社会经济效益樟宜商务花园为其所在区域发展的主要贡献樟宜商务花园为其所在区域发展的主要贡献外生功能驱动型外生功能驱动型Stockley ParkStockley Park依托旧城改造新生的临空型国际商务花园依托旧城改造新生的临空型国际商务花园q距离伦敦Heathrow国际机场仅3.5公里q位于伦敦市边缘的外环绿带，周围环境优美，配套设施非常完备q 距市区约20公里，有非常便利的公交和轨道交通联系q 用地南侧紧临大运河（Grand Union Canal）q占地 1836、0公顷，包括商务区和花园区规模及区位规模及区位规划背景规划背景q 城市改造项目q 原址为工业时代大型垃圾堆放场地，对周边环境破坏很大q 1985年，伦敦市政府决定进行改建，美化区域环境功能定位功能定位q 城市发展，伦敦人口郊区化，城市边缘人力资源丰富q 大量城市人口进入，城市边缘条件改善：优美的环境、发达的路网、现代化基础设施、满足居民生活要求的公共设施q 伦敦旧城保护，中心区开发强度受限，无法平衡高昂的土地成本q 市民对于花园式工作环境的向往+融办公、休闲于一体的国际商务花园融办公、休闲于一体的国际商务花园拉力拉力拉力拉力推力推力推力推力Stockley Park Stockley Park37、 商务区商务区生态、有序的商务区规划吸引世界知名公司入驻生态、有序的商务区规划吸引世界知名公司入驻421312 建于1987年，多数为1-2层建筑，提供约4.2万平米的工作空间和1610个车位，高科技企业集中，包括夏普，苹果等16家34商务区商务区商务区商务区q占地约60公顷，建筑面积13万平米q约30家著名企业入驻，提供6500个就业机会q被绿化带分割为四大片区，分三期修建实施进深13.5-27米，方便改造，信息技术类企业是其引入的重点 建于2001年，提供约4.5万平方米的工作空间和1200个车位，信息技术类企业集中 建于1995年，包括2幢2层和4幢4层办公建筑，提供约3.5万平米的工作38、空间和1600个车位，能源类企业集中，包括英国天然气公司和英国石油等7家大型企业 建于1988年，多数为1-2层建筑，提供约5.2万平米的工作空间和1550个车位，金融类企业集中，包括Mark&spencer sterling commerce 等金融服务商三期三期一期一期二期二期Stockley Park Stockley Park 花园区花园区q 选址选址 主要集中在花园区，环境优美宜人 靠近商务区，便于园区内部工作人员使用 临近园区主入口和城市快速路，辐射范围大q Arena 休闲娱乐健康俱乐部（包括健身房、室内泳池、免费停车等设施）、餐厅、酒吧、便利店等 办公会议提供办公和会议空间q 39、Golf Club18洞高尔夫球场；高尔夫俱乐部，内设旋转餐厅，可以观赏高尔夫球赛配套设施配套设施配套设施配套设施规模规模规模规模ArenaGolf Clubp占地约120公顷，大面积的绿化空间，内设高尔夫、游乐和休闲等配套功能和服务设施，环境宜人p一方面为商务区提供餐饮、会议、休闲等配套，同时作为伦敦市重要的体育休闲活动中心为市民提供休闲娱乐场所Shockley Park 案例点评案例点评q商务区与花园区在功能上形成有效区分，提高了各自区域的使用效率。而在形态衔接上则完美统合q是最早将以人为本作为园区规划理念的商务园之一，酒店、休闲、餐饮等商务配套设施齐备，交通组织上完全采取人车分流的模式q40、对于临空优势进行了有效发掘，定向吸引金融服务业、生产性企业的研发和流通职能部门成功要素成功要素不足之处不足之处q商务区规划过于强调秩序和效率而忽视变化，难以让园区工作人员在工作中舒缓压力q运河滨水区域开发功能单一，早期开发仅仅为生态观光所用，并未与商业休闲等结合，利用效率相对低下。内外兼修共生型内外兼修共生型大业领地企业总部花园大业领地企业总部花园概况介绍概况介绍项项目位置：目位置：坐落于上海松江工业区西部科技园项目规模：项目规模：规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币，建成后将成为拥有500余座花园总部。其中在建一期一组团占地178亩，总建筑面积近20万平方米项目41、进度：项目进度：项目2006年4月开工，预计2010年全面竣工，定位：集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。规划建筑指标：规划建筑指标：1.3低容积率、21%建筑密度、40%绿化率、房屋使用率85%大业领地企业总部花园大业领地企业总部花园内部内部功能布局功能布局各行业共享的企业总部花园，功能较为集中单一各行业共享的企业总部花园，功能较为集中单一n总体定位为企业总部花园，单栋面积多在1300-2100M2之间。沿路3栋可分割出售，面积为2500-4200平米。n在具体招商实施中没有对企业所属的行业、规模有所限制；但从目前的招商结果来看，所入驻企业是各行业内部产业42、链的上游部上游部分、高端部分、中枢部分分、高端部分、中枢部分性质的机构。n项目地块西侧一期800亩为生态办公基地，整体功能比较集中单一，配套目前只建有综合楼面积5000余平米，内设园区餐厅和共享型会议室等共享型设施，会议室可容纳20-500人；地块东侧1000余亩为高尚居住商业配套区，将建成国际会展中心、高档商务会所、企业咨询服务机构、星级商务酒店、总部公寓等行业行业数量数量功能部门功能部门代表企业代表企业机械/电器制造24研发、销售中心长安汽车研究院许继集团医药化学品制造6物流中心、销售中心、办事处海正药业 浙江浪漫化妆品有限公司 房地产2未知浙江绿城集团中能控股其他2办事处松江工业园区政府43、分众传媒大业领地企业总部花园大业领地企业总部花园外部资源依托外部资源依托利用松江工业区后发优势利用松江工业区后发优势 以成熟配套快速引爆市场以成熟配套快速引爆市场资源依托资源依托1234基本生产配套：基本生产配套：松江工业园区西部科技园提供基本的仓储、物流、展示服务人才供给人才供给毗邻松江大学城，为园区输送各个专业的人才提供便利高端商务配套：高端商务配套：五星级酒店（开元大酒店）佘山国家旅游度假区-高尔夫球场、游艇、酒店、会所等居住配套：居住配套：松江新城中泰晤士小镇等居住区为园区工作人员提供多样化的居住选择在松江工业园区的商务商业配套成熟之后推出一期商务花园，快速引爆市场；回笼资金后在二期规44、划更加高端的配套设施，以满足总部型企业的升级需求大业领地企业总部花园大业领地企业总部花园规划设计规划设计生态与集约交响，共享与交流并重生态与集约交响，共享与交流并重n将人工水系成功引入各个组团，配上涵养水源的植物品种，实现生态资源的均等化和最大化。n充分利用地下空间、屋顶空间开发成功能性空间，如贮藏、停车等，一改国外传统商务花园用地不集约的缺点，更加符合中国的国情，体现了对土地资源的尊重。n通过不同体型和高度的建筑组合，创造出错落有致的竖向空间，并通过屋顶花园空间的预留，打造出全方位立体化生态空间。生态与集约交响生态与集约交响共享与交流并重共享与交流并重n各个区域建筑风格既有鲜明个性，又能达到45、相互呼应，整体协调统一。n各组团呈现围合状布局，组团中央大面积绿化空间为企业间交流碰撞提供了场所，并可以承载一定的节事活动，为企业社区文化的培养提供了可能。大业领地企业总部花园大业领地企业总部花园建筑设计建筑设计灵活多变的空间，全方位诠释生态节能主题灵活多变的空间，全方位诠释生态节能主题D型型C型型B型型A型型建筑面积1250-1550平方米，4-5层。采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比,凸现企业总部的尊贵大气细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。建筑面积1500-2000平方米，646、-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。首层架空设计，将室外的生态环境引入室内，成为室内和室外空间的过渡，并延伸了室内的视觉空间，可以有效舒缓办公人群的压力 建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。入口和大堂挑高设计，并预留大面积接待区域，满足企业形象塑造的尺度感所需建筑顶部局部退台，留出足够的屋顶花园平台，为企业创造了私秘又风景绝佳的生态空间。建筑面积4200平方米，9层。大楼近47、似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野景观面在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。生态生态：每栋建筑三面采光(其中两面落地窗设计），环保节能，满足生态办公所需；每层配备独立的卫生间；电力控制采用分层控制，节约能源灵活：灵活：大开间框架结构，办公空间可自由分隔，超高得房率（85%）内外兼修共生型内外兼修共生型Park westPark west西区商务花园西区商务花园概况介绍概况介绍基地自身的区位优势基地自身的区位优势p位于都柏林风景宜人的市郊p紧靠城市主干道M548、0和NASS的交汇处p距HEUSTON火车站4公里p距机场大约20分钟的车程p园区南部紧靠大运河（GRAND CANAL）园区概况园区概况p1999年10月21日商务花园正式投入使用 p总占地面积91公顷，是爱尔兰最大的商务花园p园区分为旧区和新区两大块；旧区（58.6公顷）为轻工业基地，建筑多为厂房；新区（32.4公顷）为高科技园区，居住、办公、休闲、酒店设施齐全p随着园区产业结构的调整，新区面积正逐步扩大旧旧 区区新新 区区Park westPark west西区商务花园西区商务花园功能布局功能布局融商务、居住、休闲于一体的国际商务花园融商务、居住、休闲于一体的国际商务花园p18座共计1949、000平方米的办公楼群p办公楼面积从3000到10000平方米不等 休闲区休闲区办公区办公区p占地4000平方米的娱乐中心 p其中包括体育馆，网球、壁球馆、饭店、咖啡厅、商店及酒吧 居住区居住区p3座47层共433间房间的公寓p可容纳汽车100辆的大型车库 酒店酒店p整体布局清晰简约p区块功能分明而又联系紧密p园区容积率低p共有146间客房p提供商务活动配套的设施p提供基本休闲活动场所新区整体布局特点新区整体布局特点办公办公休闲休闲居住居住酒店酒店满足了人们对具有复合功能办公区的基本需求满足了人们对具有复合功能办公区的基本需求Park westPark west西区商务花园西区商务花园入驻企业50、类型及缘由入驻企业类型及缘由基地自身的吸引力基地自身的吸引力p园区容积率低p交通便利p景观优美p先进的通信技术p完善的生活配套设施p宜人的滨水休闲场地p所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策p针对性的采取税收减免政策，引导高科技企业入驻p减免行业包括：数据处理，数据处理，呼叫中心服务，软件开发，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发医疗保健及研发政府通过税收调解入驻企业政府通过税收调解入驻企业以软件开发，数据处理为主的国际商务花园以软件开发，数据处理为主的国际商务花园+便利的交通便利的交通p拥有一座市郊通勤火车的侯车站p拥有专业的公交运输设施、宽敞的停车位p拥有到达M50与NASS公路的快速51、通道 p无论从市中心还是周边地区，都可以很便捷的进入商务花园 Park westPark west西区商务花园西区商务花园成功要素（成功要素（1 1）全方位打造立体化交通体系和先进硬件配套全方位打造立体化交通体系和先进硬件配套便捷的交通拉近了园区与市区的距离，加快了人流、物流、信息流的传递，是园区得以成功的必要条件先进的硬件配套先进的硬件配套生活设施生活设施通信技术通信技术p园区拥有世界先进水准的光纤通信技术，满足高科技企业对于信息化的高要求p园区内购物、饮食、保健、护理、学校、居住设施齐全景景 观观 n建筑群：多采用现代简约风格，多面采光玻璃幕墙作为外立面体现环保生态主题n滨水区域开发：最大52、限度的利用园区南部大运河资源，建成集垂钓，泊船，休憩，划船为一体的滨水休闲场所，并保障多条通路通向核心水资源。既满足商务花园客群对生态景观的需求，又为社区内商务交流提供了友好的平台和场所n充满艺术气息的雕塑：既作为子空间的标识，同时又带给人们亲切的审美体验n绿化：点状与带状结合，在美化环境的同时又起到了烘托公共空间层次的作用Park westPark west西区商务花园西区商务花园成功要素（成功要素（2 2）先进的城市设计理念打造出魅力空间先进的城市设计理念打造出魅力空间注重公共空间的营造，采用以简明的建筑为图底来设计公共空间的先进城市设计理念，打造出和谐友好、高度开放、完整统一的社区氛围。53、主空间通过高度标识性的道路和成荫的行道树在街区中建立主导地位并引导行人的车行线路；子空间通过充满艺术气息的雕塑、绿化带给行人不间断的惊喜与刺激；彰显了西区商务花园的秩序和完整形象。12小结（小结（1 1）：国内外成功）：国内外成功Business parkBusiness park的驱动力特征的驱动力特征n通常位于城市扩张的主要轴向上，拥有便捷的对外交通体系。n座拥良好的生自然环境，通常拥有一定山水景观资源n税收政策税收政策用以快速引爆市场和定向持续扶持某类企业n人才政策人才政策保证商务区的可持续发展n土地政策土地政策保证开发者的积极性和项目开发水平n 或是前瞻性的概念主题定位引领市场，或是在54、成熟市场中充分挖掘细分领域来支撑项目定位n定位在产品设计、发展举措、招商引资等方面全方位落实优越的地理环境优越的地理环境强势的政策支撑强势的政策支撑明确的发展定位明确的发展定位成功商务花园的启动平台成功商务花园的启动平台小结（小结（2 2）：国内外成功）：国内外成功Business parkBusiness park的功能布局与配套特点的功能布局与配套特点商业配套商业配套居住配套居住配套商务花园周边往往配合有大规模的居住区开发，以保证该区域的持久活力，通常居住开发量占到区域整体开发量的50%以上商务花园内部往往注重餐饮和会所等商业配套，通常配备大型宴会餐厅、商务洽谈型餐饮和员工日常消费型餐饮多55、种能级和形式除了传统的酒店、会展商务配套外，越来越多的商务花园开始引入高尔夫、马术俱乐部等高端商务配套，实现休闲与商务功能的有效融合商务配套商务配套是片区是片区持续发持续发展的有展的有力保障力保障国内外成功的商务花园通常十分注重办公外的配套设施，为园区企业提供完善的商务商业和居住环境n点状集中绿化与带状绿化结合，绿化与雕塑小品、硬质铺地结合，美化环境的同时起到空间标识的作用n对自然景观的利用不仅体现在观赏层面，更多的是通过结合自然景观打造一些参与性体验性的活动来活跃社区商务氛围，提高景观利用价值n尊重原生态的地貌地势特征，注重社区小环境与整体区域大环境的和谐统一景景观观n社区内部通常用道路划分56、成小规模地块，创造多个沿街立面，给企业以充分的形象展示空间，并为社区内商业配套的繁荣预留空间。重视秩序和层次，n主空间道路强调秩序，起到精准的人流引导作用；子空间道路强调变化，创好亲切友好的步行环境小结（小结（3 3）：国内外成功）：国内外成功Business parkBusiness park的空间特征的空间特征n立面通常使用大面积采光玻璃幕墙，体现生态办公的理念n入口和大堂通常挑高设计，并预留大面积接待区域，满足企业形象塑造的尺度感所需n建筑风格在统一中实现多样化，通过不同体型和高度的建筑组合，创造出错落有致的竖向空间，以满足企业个性化的需求n公共空间讲究层次和秩序，通过广场、街头花园、庭院围合等多级公共空间实现正式与非正式空间之划分，公共空间和企业半私密空间之划分n公共空间与建筑的搭配为园区车辆和行人都创造出友好宜人的尺度建建筑筑道道路路优秀的产品空间设计是商务花园成功的催化剂公公共共空空间间