1、 房地产营销策划公司 商业计划书 目 录第一部分 行业定位 4 一、 主要业务4二、 赢利模式4第二部分 同行分析 4第三部分 发展定位与模式 4第四部分 公司/项目介绍4第一章 项目宗旨和发起方介绍 4一、 项目宗旨（任务）4二、 公司发起方北京日出东方房地产投资置业发展有限公司简介4三、 新公司的基本业务4第二章 地产市场的区域研究 4一、 对客户的意义 二、 研究内容4(一) 区位特征 4(二) 行业特征4三、 研究步骤与方法4(一) 研究步骤 4(二) 研究方法 4四、 研究成果 4第三章 地产项目评估与策划 4一、 地产项目评估与选择 4(一) 对客户的意义 4(二) 咨询内容 4(2、三) 咨询方法 4(四) 咨询成果 4二、 项目定位和概念设计4(一) 对客户的意义 4(二) 咨询内容 4(三) 咨询成果 4三、 营销策划 4(一) 对客户的意义 4(二) 营销策划内容 4(三) 咨询成果 4第四章 房地产公司内部管理咨询 4一、 对客户的价值4二、 咨询内容 4三、 咨询方式 4四、 咨询成果 4第五章 地产销售与流通 4一、 对客户的意义4二、 基本内容 4三、 业务成果与目标4第六章 房地产行业专业培训及其它 4一、 培训 4(一) 业务的意义与价值 4(二) 培训内容 4(三) 成果 4二、 常年管理投资顾问服务4第五部分 市场分析与战略 4一、 市场分析4(一)3、 市场需求分析 4(二) 市场介入的时机分析 4(三) 市场切入点 4二、 市场定位4(一) 产品定位：综合性服务4(二) 目标客户：中小型房地产公司4三、 地产咨询公司的战略规划4(一) 战略目标 4(二) 战略规划 4第六部分 竞争性分析 4一、 竞争者分析4二、 我们的优势4第七部分 初步合作设想 4一、 投资规模 4二、 股权安排 4三、 经营者激励4四、 对投资者的基本要求4第八部分 组织机构构成 4第九部分 薪酬绩效制度 4第一部分 行业定位一、 主要业务北京日出东方房地产投资置业发展有限公司以下简称投资置业公司针对全国中小型房地产公司提供如下的服务：1区域市场研究： 为客户进军异4、地市场进行前期调研，搜集该地的各种社会、政治、法律环境信息，并对市场需求、供应和竞争情况等进行分析，对客户进入该市场的价值、方式、时机和相应资源要求提供建议。2. 项目评估与选择： 以区域市场研究为背景和依托，在某地域市场中对候选项目进行自然、社会环境的全面调查，并选择可比的项目作参照，进行价值评估，提供选择建议和竞标策略，并对未来开发和经营提供初步建议。 3. 项目定位与营销策划： 在对项目进行价值评估的基础上，就项目的目标客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并根据定位建议提出营销策划方案，必要时可以参与客户的营销实践，直接为客户的价值创造服务。 4. 地产销售与流通： 作5、为营销实践的一个环节，在全程或部分参与客户的市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等环节以后，我们对项目就会有更深的了解，从事地产销售也就水到渠成了。 5. 房地产专业培训： 鉴于房地产企业对人才的极大需求，房地产的专业培训有极大的市场，而且这种培训除了经济利益以外，对建立与合作伙伴的稳固关系具有极大的作用。二、赢利模式我们希望通过与客户的长期稳定合作，我们希望将地产营销公司最终建设成为地产经营平台、流通平台和人才平台，并通过三者之间的相互支撑与促进，与客户形成稳定的、强有力的合作关系，合作关系的加强将为地产营销公司的业务拓展和能力提升提供基础与舞台。 地产代理公司的主要收入来自以下几个方面6、：l 1、为客户提供项目型咨询服务，包括区域市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等业务，获取项目咨询费用；l 2、提供常年管理顾问服务，定期就客户关系的市场、内部管理、行业发展趋势等提供信息与建议，收取相应费用； 3、提供销售代理服务，收取代理费用；l 4、提供地产专业培训服务，收取相应的培训费用。三、对投资者的价值1. 经济价值 本项目的经济价值表现在两个方面，一是地产代理企业本身能带来比较高的收益率，而且投资要求不大，风险相对比较低；二是地产代理公司的业务将对投资者本身的房地产业务将产生极大的促进作用。2. 社会价值 地产代理公司除了直接的经济利益以外，对投资者的更大价值体现在对投资者7、自身的能力与运作效率上。地产代理公司的最新研究成果、获取的信息与经验将为投资者的发展提供极大的推动力，除此之外，地产代理公司作为强大的人员培训基地，也将为投资者带来不可多得的价值。四、对投资者的基本要求 除了北京日出东方房地产投资置业发展有限公司以外，我们希望再选择两个投资者，我们对投资者的基本要求是： 1、必须是房地产企业或地产专业广告公司； 2、能够与地产代理公司共享经验与信息（双方各自承担保密义务）；l 3、愿意在地产代理公司的发展初期提供操盘项目；l 4、投资金额要求在30万元之间。第二部分 同行分析第三部分 发展定位与模式第四部分 公司/项目介绍第一章 项目宗旨和发起方介绍一、项目宗8、旨（任务）我们组建北京日出东方房地产投资置业发展有限公司的短期目标是将公司变成地产行业的专业地产代理公司，为房地产公司提供市场研究、项目评估与策划、内部管理、销售代理、人员培训等全方位服务；远期目标一是将公司培养成房地产行业的经营平台，这是针对房地产公司或房地产投资公司来说的，即利用更低的价格和更高的工作效率为客户提供专业化外包服务；二是将公司建成房地产流通平台，在参与房地产经营的同时，为其他房地产公司和个人的房产和地产提供展示和销售服务，为消费者提供更大的选择余地；三是将公司建成房地产行业的人才平台，在为房地产投资公司和房地产消费者提供优质服务的同时，努力将员工培养成房地产行业的精英，并通过9、与房地产企业或房地产投资企业的人员交流强化相互间的合作关系。 房地产代理公司的服务将降低房地产公司的经营成本、提高运作效率，同时提高消费者的购房满意度，房地产代理公司将从房地产公司成本的降低、收益的提高、消费者选择成本的降低和满意度的提高中获取应得的利益。 房地产代理公司将以北京日出东方投资置业发展有限公司的咨询经验和人才实力为依托，和房地产业的战略伙伴紧密合作，将日出东方的管理咨询经验、人才与品牌优势和合作伙伴的行业经验进行有效整合，最终将房地产代理公司建成房地产代理行业的第一品牌，同时地产代理公司也将成为战略合作伙伴的人才与智力基地。地产代理公司一方面将与各战略投资方展开紧密合作，另一方面10、将以独立的公司化方式来运作，接受投资方的全面监督。 二、新公司的基本业务 房地产代理公司的长远目标是发展成为地产开发的运作平台、地产流通平台和地产人才的培养平台，但前期的基本业务包括如下五项：地产市场的区域研究；地产项目评估与策划；房地产公司的内部管理咨询；地产销售与流通；房地产行业专业培训；房地产开发公司的常年管理顾问；等。这些业务将在随后进行介绍。第二章 地产市场的区域研究一、对客户的意义 随着房地产市场越来越成熟，地域性房地产公司面临越来越激烈的竞争，这种激烈的竞争关系为房地产公司注入了“走出去”异地发展的动力；而中国经济发展的阶梯性特征，为地域性中小房地产公司的异地发展提供了客观条件。11、 房地产公司的异地发展当然需要对拟进入市场进行研究，而对于中小型房地产公司来说，单凭自己来完成这样的市场研究，既不能保证质量，又带来较高的成本。地产代理公司作为专业代理公司可以较低的成本为客户提供专业的代理服务。二、研究内容(一)区位特征：1. 区域因素：指以城市为中心所形成的经济圈或都市圈，包括该中心城市及周边卫星城镇和农村。主要内容： A、中心城市在区域中的地位 B、区域经济结构 C、收入水平及收入结构D、城市功能分工 E、人口流动情况 F、总人口及人口结构 G、家庭结构及宜婚人口 L、人均居住面积及房产占有结构 2. 城市因素：所研究城市的基本情况，包括经济、社会、政策法规、人文、自然环12、境、行业本身状况等。主要内容：A、经济因素：人均可支配收入、GDP总量及增长潜力、B、 社会因素：人口和家庭结构、城市规划及城市化进程C、 政策法规：金融政策（开发贷款、购房按揭、抵押贷款）、物业管理政策、房屋交易政策（容许交易范围、税费、程序）、拆迁政策（拆迁范围、安置政策、拆迁补偿、拆迁程序）、土地政策（拍卖政策、协议转让政策；定价政策、用途转换政策、调控政策）、工程招投标政策、期房销售政策、廉租房和经济适用房政策。3. 板块因素： A、现有物业规模、档次； B、现有居住人口的行业特征、收入特征、教育程度、家庭结构； C、现有公共配套设施，包括交通、学校、银行、商业、医院、邮局、娱乐等； 13、D、土地市值及增值潜力； E、周边成熟社区、筹建或在建物业。(二)行业特征1. 各类在建或在售物业的价格水平（起售价、均价、最高价） A、住宅地产：别墅、花园洋房、多层、高层 B、商业地产 C、政策性房地产，如廉租房、经济适用房等2. 房地产供需情况 A、土地转让面积 B、开工面积 C、竣工面积 D、销售面积 E、当年空置率/空置面积三、研究步骤与方法(一)研究步骤 地产市场的区域研究将通过日常研究和项目研究相结合的方法来进行。 1) 日常研究 日常研究注重对区域和城市的经济、社会、法律信息的收集和对投资环境的初步评估，同时着重研究该区域或城市房地产市场的发展动态和基本布局。日常研究的主要目的14、在于：了解各区域和城市房地产发展状况，为未来的项目研究提供基本背景资料，有利于项目研究的迅速展开和准确切入；为合作伙伴提供行业参考，巩固合作关系，同时拓展潜在的咨询项目。 2) 项目研究 项目研究主要是指在接受客户委托后进行的特定市场研究。研究内容将着重于对区域房地产市场的市场结构、竞争状况、价格走势、楼盘分布、增值潜力等进行分析和评估，最终得出是否进入、何时进入、如何进入该市场的基本结论和初步建议，完成客户委托。(二)研究方法 首先建立研究模型，在具体进行研究的过程中，采用以下方式收集信息，优化改进研究模型： 1) 资料收集、分析，并分类归档 2) 实地考察，按规定格式形成考察报告 3) 问15、卷调查，按规定进行数据处理，形成调查报告 4) 专家访谈（政府官员、业内行家、专家学者），形成访谈记录四、研究成果 区域市场研究的主要成果分为对内和对外两个方面，对内成果主要是行业数据库的建立与完善，并为在特定市场进行地产项目评估与策划提供支持；对外成果是形成区域房地产市场研究报告，包括： 1) 区域房地产市场概述 主要对项目研究的边界、前提与研究方法作简单介绍，同时简明扼要的介绍本报告的主要内容和主要结论。 2) 市场环境分析 主要包括所研究区域市场的地理气候等自然条件、风俗和居住习惯等人文环境、人口和家庭结构等社会环境、收入及其分布结构等经济环境、政策法规等法律环境，等等。 3) 市场现状16、与楼盘价格分布 主要包括所研究区域市场的年土地转让量、开发量、竣工量和销售量，当时的空置率和空置量，二手市场的交易量及其对新开楼盘的影响，楼盘在各个价位的具体分布，并勾勒大致的区域房地产市场的价格分布地图。 4) 近5年市场走势分析和未来趋势分析 主要分析近5年年土地转让、开发、竣工和销售情况以及价格变化情况，同时分析房产拥有量、购买意愿的变化情况，寻求近5年市场变化规律，并结合市场环境变化等因素分析其内在动力，并据此预测未来的变化趋势。 5) 竞争分析 主要竞争对手的基本情况、优劣势比较、业绩比较等。 6) 风险分析 分析进入该市场的主要风险，及可能的规避策略。 7) 研究结论 主要包括该市场的价值评估、进入条件分析、进入时机和进入策略的初步建议等等。 8) 附录 包括涉及的主要政策、法规等参考文件。10