1、商业地产和商铺投资知识一、 商业房地产知识1、 什么是商业房地产（简称商业地产）？商业房地产是指以商业营业用房（商铺）为主要开发对象的房地产开发类型，是传统的商贸流通行业和房地产行业嫁接而成的新兴房地产开发品种。商业地产的基本规律是将“房”变为“铺”，即将消费功能为主的“房”，变为经营功能为主的商铺，实现一次投资，长期回报，长期保值升值。房地产知识不在赘述，以下重点培训商业知识。2、 什么是商业业态？我国包括那些商业业态？所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务2、的类型化经营形态。根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。 3、 什么是商业业种？与东方新大陆国际商埠业态业种规划相关的业种有那些？商业业种也就是不同的商品行业和商品种类。与本案相关的商品包括小商品、服装、纺织、鞋帽箱包等几大类；其中服装、纺织品行业包括成品服装、服装原辅料、服装饰品、家用纺织、针织内衣等种类；小商品包括日化用品、礼品装饰品、玩具、文化体育用品、电子产品、家居用品等种类。4、 商圈的定义是什么？一个商店的商圈有那几种商圈组成？任何一家商店的销3、售活动都受一定的地理条件的制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的5570的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括1525的顾客。边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。专业市场由于经营性质是批发，因此商圈的范围很大，根据专业市场规模和经营水平而定。5、 我国商业地产市场如何？2002年、2003年是我国商业房地产快速发展的两年。商业地产4、持续升温，成为楼市的热点话题，同时，随着国内房地产市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为集团公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液。商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长。环球咨询预测，在未来几年内会有几十家国内大型集团企业进军二、三线城市的房地产市场，5、并随着开发量的增加，加快开发的力度和步伐也将加快。6、什么叫销售渠道（销售通路）？什么是批发？销售渠道指任意企业或个人，他们共同参加产品从生产厂家到最终用户或消费者的流动过程。这个过程中，有的是由生产商直接完成，但更多的生产商在销售的过程中选择与中间商（即批发商）合作进行销售。批发是包含一切将货物或服务销售给为了转卖或者商业用途而进行购买的人或者组织的活动。7、什么叫批发市场？什么叫专业市场？批发市场是以指为了批发自然形成或建设后形成的商品交易场所，根据交易商品的种类分为综合批发市场和专业批发市场两种。中国的批发市场正处于由传统批发市场向新型专业批发市场升级的时代，配套齐全、设施先进、经营管理6、现代化、批发和物流结合的大型商贸城式的专业市场未来前景仍然广阔。专业市场是指经营单一商品或某一大类商品的商品交易市场，包括批发专业市场和零售专业市场两种，更多的专业市场兼有批发和零售两种功能。8、国外的批发业发展情况如何？中国的批发业目前是什么情况？在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。1)国外批发业的发展世界发达国家商业批发业发展较快，美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。发达国家有一批规模巨大、实力雄厚的大型批发企业，如美国的英格拉姆-麦克罗公司（Ingram Micro），2001年营业额高达251.9亿7、美元，居世界500强第179位，为世界最大型批发企业。2)中国批发业情况和未来发展趋势中国的批发市场从最早的集贸市场发展到街铺式批发市场、集中式批发市场和综合式批发市场，上世纪90年代以后随着中国市场经济发展带来的批发业的升级换代热潮，新出现的专业个性化批发市场和shopping mall式（或商贸城式）批发市场成为适应批发业发展的批发业态。据中国国家统计局统计信息显示，2003年末，全国成交额亿元及以上的市场有3265个，比2002年增加7个，2003年10亿元以上超大型市场数量达436个，比2002年增加了21个。亿元市场的整体环境进一步得到改善，摊位平均成交额比上年增长了10.5%。随着8、中国加入世界贸易组织，中国的批发业面貌也在发生着改变，外资批发企业即将大量进入中国抢占中国批发和物流业市场，据麦肯锡公司的研究，中国各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络，到2006年批发市场在消费产品分销流通中的份额将仍会占到68%。二、 商铺和商铺投资知识1、 商铺投资的概念商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。2、 商铺投资的种类有那些？商铺投资的种类可以有很多种分9、类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；2、专业市场（主题商场）类商铺投资；3、社区商铺（包括住宅底商）投资；4、百货商场、购物中心商铺投资；5、商务楼、写字楼商铺投资；6、交通设施商铺投资3、 商铺投资与其他类型投资比较1、 商铺投资与证券投资商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺10、的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。2、 商铺投资与住宅投资商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%15%。商铺投资的稳定性要优于住宅投资。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。4、 商铺投资的特点是什么？俗话说11、：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。（1）商铺投资的稳定性特点业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金12、的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。（3）商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺的投资回报率单13、租金收益则可能达10%15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4151，可见商铺价格还有较大的上涨空间-商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将14、会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动。（5）商铺可出租、可经营，方式灵活调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%14%。5、 商铺投资的回收周期一般是多长？商铺投资的回收周期，15、指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。6、 商铺投资的形式有那几种？什么叫商铺一手购买？商铺投资的形式包括一手购买、二手购买、转租三种方式。投资商铺除了考虑出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。商铺一手购买也叫商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。我们之所以将这种商铺购买形式称之为上市初始交易16、购买，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，类似于原始股的原始商铺；购买的价格是商铺的初始售价，可以较低的价格购买到手，得到更大的商铺升值空间。7、 什么是商铺投资收益？包括那些部分？商铺投资收益指商铺给投资者创造的收益的总和，包括商铺价值升值收益和商铺租金收益两个部分。价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者如果投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；同时，租金收益和价值升值收益共存。8、 影响商铺投资收益的因素有那些？1）商情因子商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要17、客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。2）客流量客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的宏观商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的微观量化。3）可视性可视性概念对于商铺的价值至关重要。商铺的可视性指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视18、性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）楼层众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5）交通条件交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。6）整个项目规划设计的科学性众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科19、学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。7）硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、通风、采暖、电梯等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。8）经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。9）隶属项目的运营特点不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的以商业街为例，如20、果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低。隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。10）商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资21、金，更多的首付款，前期资金压力变大不说。11）商铺周边房地产发展趋势对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加22、，那么该项目的增值将是必然的。可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，需要具体项目具体分析，但认为以上因素为主要的影响因素，9、 商业街商铺有那些类型？商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本23、比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。10、 专业市场商铺有那些特点？（1）专业市场规模特点规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大24、，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。（2）专业市场规划设计特点专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照岛型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）专业市场名称特点专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。（4）、专业市场商铺的特点 商铺的形式专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。 投资回收形式专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市25、场商铺的投资回收形式差别较大。比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。总之，专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。7