1、商业地产商业地产商业地产商业地产实战实战实战实战基础知识基础知识基础知识基础知识商业地产的基本概念商业地产的基本概念一一商业地产最抽象的定义就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体我的个人定义（适用于中国大陆）：我的个人定义（适用于中国大陆）：商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。并无科班的定义并无科班的定义狭义概念狭义概念retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、；意指用于各种零售、餐饮、休闲等2、生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义概念、步行街以及社区商业等。广义概念commercial real estate 或或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，什么是什么是“商业地产商业地产”？什么是什么是“商业地产商业地产”？选址及获取土地选址及获取土地商业地产开发商业地产开发和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等招商招商招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将3、论述.运营管理运营管理招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路退出机制退出机制商业地产本质上不是开发，而是投资商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出商业地产五大模块商业地产五大模块商业地产的分类商业地产的分类二二健身服务及休闲功能商业地产健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房4、地产餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能商业地产娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能商业地产（零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）按照行业类别分类）按照行业类别分类超区域型超区域型辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口50万超级型超级型这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、5、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市区域型区域型辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店社区型社区型辐射范围3公里，总建筑面积5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店邻里型邻里型辐射范围1公里，总建筑面积2万平方米，商圈内人口5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店按照市场辐射范围分类按照市场辐射范围分类目的地型目的地型依赖目的6、性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。注：1、以上分类均按照独立商业项目一般区位来界定。若某商业项目处于CBD、传统集群商圈、地铁及公交系统主要节点出入口这些特殊地段，则辐射范围及辐射人口会大幅度增加2、以上商业面积指狭义商业面积，不包括同样占用商业指标的写字楼、酒店等3、不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将以上标准僵化处理社区（社区（Neighborhood）型商业举例）型商业举例深圳四季花城商业街深圳万科城商业街注：深圳万科城商业面积达3万平米，相对于其服务辐射邻里商圈的定位，面积稍嫌过量7、。社区（社区（Community）型商业举例）型商业举例上海瑞虹生活广场，商业面积28000平米区域（区域（Regional）型商业举例）型商业举例上海大拇指广场，商业面积6万平米超区域（超区域（Super Regional）型商业举例）型商业举例北京西单大悦城，商业面积11.5万平米西单大悦城在业态组合上以形象店、主力店、餐饮、音像休闲广场、科技广场与电影院组成。其中地下二层到五层以零售为主，包括形象店与主力店，ZARA、Bestseller、Sephora等350多个知名品牌进驻大悦城，其中30余个品牌是首次落户北京。让大悦城成为时尚风向标。除了项目中的美食城外，特色餐饮旗舰店也是大悦城引8、以为豪的因素之一，整个六层至八层全部为餐饮旗舰店，占到商户的30%。九层为全国最大的7000多平米的FAB音像休闲广场；十、十一层则是全国最大的数码影院，13个厅，1800个座位。而回迁的西单科技广场设在购物中心的五层。超级型（超级型（Super Mall）商业举例）商业举例Mall of America美国最大的购物中心。建筑面积39万（一期），商业面积25.7万，入驻商户超过520家，停车位20000个，正职员工11000名目的地（目的地（Destination）型商业举例）型商业举例Tempe Marketplace位于亚利桑那州，营业面积12万，以娱乐休闲为主题吸引顾客前来消费购物，是9、新近流行的Retail&Entertainment Destination业态的代表。每年接待客户2000万人次。零售品牌包括：Barnes&Noble,JCPenney,GAP,Best Buy,Old Navy,G by Guess,Target；餐饮品牌包括：California Pizza Kitchen,Lucilles Smokehouse Bar-B-Que,Cadillac Ranch,Maria Maria,Kabuki Japanese Restaurant,The Keg Steakhouse&Bar；另有体育运动、健康护理、休闲娱乐、家居等多个主题消费场所。专业市场商业10、举例（个人认为可归类于目的地型商业）专业市场商业举例（个人认为可归类于目的地型商业）义乌中国小商品城坐落于浙江省义乌市，创建于1982年，现拥有营业面积400余万平方米，由国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成，商位6.2万个，从业人员20万多，日客流量20多万人次，是全球最大的小商品批发市场。底商集中商业底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）独立集中商业独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）城市综合体城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店11、等多种形态）商业街区商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业）商业街商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）街铺街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）按照物业形态分类按照物业形态分类商业地产开发与住宅开发的区别商业地产开发与住宅开发的区别三三规划层面不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资12、理论住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营13、失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同客户不同客户不同客户不同客户不同商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业服务的客户规模远大于住宅业主商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百14、倍于住宅业主需要研究投资者需求需要研究投资者需求除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同客户不同客户不同客户不同客户不同规划设计决定商业15、地产项目的存亡规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求（特别是可视性和可达性）以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。招商前置招商前置各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当16、带来的投资损失。商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同客户不同客户不同客户不同客户不同商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管17、理三个环节商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节商业地产开发和住宅开发的不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同客户不同客户不同客户不同客户不同商业地产与住宅开发的区别商业地产与住宅开发的区别土地开发流程土地开发流程土地获取土地获取市场调研市场调研项目定位项目定位规划设计规划设计销售组织销售组织营销策划营销策划招商或销售招商或销售地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商18、业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案根据业态不同的商铺功能设计景观设计方案交通组织设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发住宅开发地段选择是关键宏观市场调研微观市场调研、供需分析消费者调研竞品分析形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计户型19、设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主交楼持续经营持续经营区别区别1：商铺定位首先要界定最终用途：商铺定位首先要界定最终用途商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定商业定位和住宅定位的区别商业定位和住宅定位的区别区别区别2：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是是否可持续经营区别区别3：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合20、：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合区别区别4：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向区别区别5：商业定位不是一次性工作：商业定位不是一次性工作商业定位需要后期运营才能保证真正落地再好的商业定位，2-3年，最长5年即必须进行调整，以适应新的市场环境租金收入自营收入销售收入其他收入商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产开发要平衡多种权益关系商业地产开发要平衡多种权益关系开发商开发商小业主小业主经营者经营者管理21、者管理者 消费者消费者出售出租出租商业地产开发生态链出售出租出租商业地产开发生态链商业地产开发经济效益基本模型住宅开发经济效益产生模型商业地产开发经济效益基本模型住宅开发经济效益产生模型总销售收入（销售额）总销售收入（销售额）总成本总成本利润利润总收入总收入总成本总成本利润利润投资者投资者商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同规划层面不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同开发流程不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同利益关系不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同理论基础不同客户不同客户不同客户不同客户不同商业地产的赢利要点商业地产的赢22、利要点四四端正心态端正心态端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置招商前置招商前置主题定位主题定位主题定位主题定位退出机制退出机制退出机制退出机制商业地发开发商要具备长线赢利的心态：商业地发开发商要具备长线赢利的心态：成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润商业地产开发商应具备正视风险的心态：商业地产开发商应具备正视风险的心态：商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话商业地产赢利要点商业地产赢利要点商业地产赢利要点商业地产赢利要点消费需求得到便23、捷满足开发商开发商投资者经营者消费者管理者投资者经营者消费者管理者城市形象、政绩、税收增长、就业租金收入和估值的增长挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展客流稳定增长、平衡消费者和商家政府政府商业地产开发经营的利益共同体商业地产开发经营的利益共同体端正心态端正心态端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置招商前置招商前置主题定位主题定位主题定位主题定位退出机制退出机制退出机制退出机制商业地产赢利要点商业地产赢利要点产品设计要以最终使用者的要求为准产品设计要以最终使用者的要求为准需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书商业建筑开24、发周期长，招商存在竞争，要先下手为强商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。端正心态端正心态端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置招商前置招商前置主题定位主题定位主题定位主题定位退出机制退出机制退出机制退出机制商业地产赢利要点商业地产赢利要点综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础包25、括市场定位、客户定位、业态定位包括市场定位、客户定位、业态定位主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验端正心态端正心态端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置招商前置招商前置主题定位主题定位主题定位主题定位退出机制退出机制退出机制退出机制商业地产赢利要点商业地产赢利要点选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题退出机制是提高项目退出机制是提高项目IRR水平的关键水平的关键可选择的退出机制有：发行可选择的退出26、机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售等、股权交易、资产置换、整售等端正心态端正心态端正心态端正心态一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣一荣俱荣招商前置招商前置招商前置招商前置主题定位主题定位主题定位主题定位退出机制退出机制退出机制退出机制商业设计难点商业设计难点五五商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现3：抛弃文化的商业开发表现4：尺度过于夸张误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症表现27、1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现2：方向混乱，曲折复杂表现3：没有充分预留停车表现4：未能最大程度的与城市交通相联系误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店商业设计难点商业设计难点误区一：误区一：外观设计综合症外观28、设计综合症v案例钻石城某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。表现2：过度追求商业利益而破坏城市形象表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现4：尺度过于夸张表现3：抛弃文化的商业开发商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点误区二：误区二：平面布置综合症平面布置综合症v案例北斗星商业广场在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。表现2：忽视商业29、楼层租金的层级递减效应表现1：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益表现3：自动扶梯设置不能引导人流表现4：商铺分割过于平均，不利于使用商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点v案例南京万达广场误区三：误区三：道路规划综合症道路规划综合症表现2：方向混乱，曲折复杂表现1：希望通过增加出入口的数量来带动人流表现4：未能最大程度的与城市交通相联系表现3：没有充分预留停车商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点误区四：误区四：忽视前期商业定位与规划忽视前期商业定位与规划表现1：盲目攀比，规模超越区域需求v案例无锡站前商30、贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。表现2：规划之前不能确定主力店，规划设计难以度身定做表现3：缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重表现4：过度依赖主力店商业设计的误区商业设计的误区常见的设计误区常见的设计误区商业设计难点商业设计难点设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则二：原则二：便31、捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三：原则三：高效的内部人流组织高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则四：原则四：重估楼层价值体系重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则五：原则五：创造高附加值空间创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六：原则六：商业建筑本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作32、用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则七：原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙原则八：原则八：设计具有社区活力的城市公共空间设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣商业设计难点商业设计难点原则一：原则一：土地的高强度开发土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度，争取最大的商业延展面50%设计应遵循的商业原则33、设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则二：原则二：便捷的外部交通诱导便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系有机组织各个内部环流之间的联接空间设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则三：原则三：高效的内部人流组织高效的内部人流组织商业的道路不是用来走的，而是用来逛的商业做的是人流而不是交通设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则四：原则四：重估楼层价值体系重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动人流上行垂直楼面租金效益的重新分配设计34、应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则五：原则五：创造高附加值空间创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力 聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体 借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值 借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受沧州鼓楼商业中心上大弘基休闲广场设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则六：原则六：商业建筑本身就是广告系统商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化和协调性设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则拉斯维35、加斯弗里蒙特步行体验街绿地 MAX MALL商业设计难点商业设计难点原则七：原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略对待不同的商业设计与改造：新天地与城隍庙旧城城市肌理设计城市肌理上海复地城隍庙广场上海复地城隍庙广场设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则商业设计难点商业设计难点原则八：原则八：设计具有社区活力的城市公共空间设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣新加坡这个项目修建的时间较早36、，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。立体型商业步行街也有其自身的弊端，一方面中空的设计所浪费的商业面积很大，费尽心思所营造的气氛可能还是达不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的设计可能导致消费者在行走时容易疲劳。通常来讲商业街的基座面积越小、坡度越大，消费者也就越容易感到疲劳设计应遵循的商业原则设计应遵循的商业原则37、商业设计难点商业设计难点购物中心核心理念购物中心核心理念六六社会转型、环境变化、观念转变社会转型、环境变化、观念转变情感与经济混为一谈精神世界相对狭窄养儿防老存天理 灭人欲经济转型城市化进程流动加快（城乡流动、城市间流动、信息流动）现代服务业的不断完善大家庭的分化解体经济与精神的分离精神世界极大拓展交流需求的大幅提升个性发挥社会化的需求加大整合与细分的持续节奏不断加快，信息更新的加快休闲时代的全面来临购物中心的产生迎合各种变化购物中心购物中心的产生迎合各种变化购物中心为人的交流提供空间；为个性的发挥提供舞台；为社会化需求提供平台；为不断拓展的精神世界提供食粮；整合与细分趋势的高度集中与体现；迎38、合、满足迎合、满足社会转型环境变化观念转变社会转型环境变化观念转变购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现一、餐饮比例为交流提供空间香港青衣城的餐饮设计新加坡狮城广场新增天桥作为餐饮位购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现二、多中厅为个性发挥提供平台泰国Central World中厅展览活动位于朗豪坊4层的通天广场香港APM采光中庭购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现三、通过各种节庆活动、创造节日活动为社会人提供社会化需求香港IFC圣诞节活动COCO Park万圣节活动购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现四、电影院、KTV、电玩、模拟体验场等为人们提供精神食粮新加坡V39、IVO CITY电影院金光华广场yellow酒吧KK MALL 星际传奇购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现五、整合与细分趋势在购物中心高度集中与体现整合：集网吧、咖啡厅、数码销售、时尚书店为一体的集散店细分：青年主题购物中心儿童主题购物中心从全客层一站式中细分出来家庭主题购物中心朗豪坊青年人主题K11文化艺术主题日本维纳斯城堡（Venus Fort）女性主题购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现六、大型LED、小型视屏、不断变换的橱窗、花车，以及短期租约等等，以适应信息更新加快的新趋势泰国Siam Paragon橱窗上海美罗城LED灯光效果香港APM电子屏幕泰国Central 40、World装饰购物中心的各种功能体现购物中心的各种功能体现七、体验式购物空间购物中心保证足够的公共空间差异化空间关系，给消费者全新体验集约多种功能和多种交通方式，提高消费者的生活效率混业经营，室内室外化，双广场设置，阳光入室，多种休闲化经营，让消费者在空间内感受舒适泰国Siam Paragon广场设置香港圆方广场立交桥引桥香港1881下沉式广场购物中心策划流程购物中心策划流程六六购物中心策划流程购物中心策划流程选址、调研定位、财务分期、回报期、租金收益、资本收益选址、调研定位、财务分期、回报期、租金收益、资本收益战略策划战略策划战略策划战略策划设计与准备设计与准备设计与准备设计与准备营销与招商41、营销与招商营销与招商营销与招商运营运营运营运营设定运营目标及战略设定运营目标及战略定义所在商圈定义所在商圈在商圈内，旁边的商场都可以视为你的主力店。收集人口统计资料收集人口统计资料市场环境研究市场环境研究竞争对手分析竞争对手分析周一到周四，消费者的驻留时间平均为2.5小时；周末二天的消费时间平均为4小时，新加坡的乌节路是国际型步行街，他是辐射全球的，但一公里范围内二十多个购物中心，消费者却只有两小时，不一定选择哪家。研究本公司的业绩及内部资源是否匹配研究本公司的业绩及内部资源是否匹配财务分析财务分析购物中心运作要有前置思想！购物中心策划流程购物中心策划流程独特性，世界上没有一家相同的独特性，世42、界上没有一家相同的MALL战略策划战略策划战略策划战略策划设计与准备设计与准备设计与准备设计与准备营销与招商营销与招商营销与招商营销与招商运营运营运营运营购物中心设计基本常识购物中心设计基本常识卫生间：一楼也要设计卫生间；一般女卫生间要比男士卫生间要大。客服台可大做文章，可以提供多达25种的服务，可以通过销售商品赚钱（比如买卖广告伞或一些纪念品，可以赚钱又可以卖广告）。一定要设计仓库，后勤通道，否则商家多次出去拿东西，浪费时间。停车场停车舒适，转弯半径大，下次消费者还愿意再来。购物中心设计基本常识购物中心设计基本常识将环境弄的越干净，越是对不讲卫生的顾客有压迫感，越不容易做出不好的行为来。购物43、中心中无线上网早晚成为必备。如果单层6000至8000，双循环还是可以忍受，但如果单层超15000，就会有大问题。购物中心未来的维修与保养要占管理成本的74%，1.5年用于规划，1年用于设计，2年用于施工，维修保养却要50年，所以在设备选型与合理配置方面一定要精益求精。商铺的功能在租约到期后可以改变，但机电设备与建筑却改变较难。购物中心策划流程购物中心策划流程战略策划战略策划战略策划战略策划设计与准备设计与准备设计与准备设计与准备营销与招商营销与招商营销与招商营销与招商运营运营运营运营购物中心金融化需要租金递增以增加投资机构的想象空间，这个应成为租金的制定原则。购物中心内每一个商铺吸引人流的数44、量相加就是购物中心吸引人流的总量（比如KFC吸引1.5万、热带雨林吸引3万等）。所以招来能够吸引人气的“演员”非常重要。但购物中心是统领！他携众多品牌来吸引人流，这个作用，任何一个单体的主力店都无法与之匹敌，招商人员要认识到这一点，无需太弱势。主力店研究一个购物中心是否进驻的条件主力店研究一个购物中心是否进驻的条件一位置：人不看到的地方，基本不会过去二数据：人流、物流、车流、已进驻商家、定位、平面科学性、业态合理性三主力店不看艳丽的招商手册四管理团队实力（招商代表好比是外交官）五商家组合六硬件设备七租金（租金是最后考虑的）购物中心策划流程购物中心策划流程战略策划战略策划战略策划战略策划设计与准备设计与准备设计与准备设计与准备营销与招商营销与招商营销与招商营销与招商运营运营运营运营1、装修管控进场装修流程非常重要，因为你将对付的是上百家装修商、设计师、贰佰个装修队啊！要成立二次装修管理小组，设置设计评审员、机电配置审核员等，并严格执行二次装修评审验收程序。2、按时开业非常重要，新加坡ION都是用单月30%的租金优惠奖励激励商户按时开业的。恭请大家恭请大家