1、我看商业地产我看商业地产之之零售商业地产零售商业地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。MY UNDERSTANDING ON RETAIL MARKET本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。2What is Commercial Property?What is Commercial Property?本报告是严格保密的。3本报告是严格保密的。3商业地产商业地产,顾名思义顾名思义,作为商业用途的地产作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为2、主的住宅房地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外3、用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产商业地产商业地产商业地产本报告是严格保密的。4本报告是严格保密的。4The term commercial property(also called The term commercial property(also called investment or income property)refers to buildings or investment or income property)refers to buildings or land intended to generate a profit,4、either from capital land intended to generate a profit,either from capital gain or rental income.gain or rental income.Commercial PropertyCommercial PropertyCategory Category Examples Examples Retail Retail medical centers,hotels,malls,retail stores,shopping centers,medical centers,hotels,malls,reta5、il stores,shopping centers,public housespublic housesOffice Office office buildings office buildings Industrial Industrial industrial property,farm land,warehouses,garages,industrial industrial property,farm land,warehouses,garages,industrial properties properties Multifamily Multifamily(apartments)6、(apartments)multifamily housing buildings multifamily housing buildings 本报告是严格保密的。5本报告是严格保密的。5ConsultingConsultingCorporate real estate consultingDevelopment ConsultingHospitality and LeisureRetail development consultingSustainability零售商业地产顾问服务本报告是严格保密的。6本报告是严格保密的。6Retail:Integrated team of product 7、specialists located throughout the Americas,EMEA and Asia Pacific that meet the unique real estate needs of retailers and owners/investors in neighborhood shopping centers,regional malls,out of town retail and downtown urban environments.关键词：关键词：多元化团队多元化团队独特的需求独特的需求零售商和业主零售商和业主/投资者投资者购物中心购物中心/零售零售本报8、告是严格保密的。7本报告是严格保密的。7零售商业地产在中国的未来未来2009年底，万科总裁郁亮明确表示“2010年万科将进军商业地产”。绿地在2010年迈开了其商业地产的步伐。11月20日，大连绿地中心动工，投资过80亿元，规划建筑面积57.4万平方米，高518米（中国第三，世界第四）。11月25日，53.98亿取得武汉武昌车辆厂地块，规划建筑面积155万平方米的商业综合体。2010年11月25日，金融街全资子公司北京金晟房地产开发有限公司与巴黎老佛爷百货（中国）有限公司签订20年租赁合同，老佛爷百货落户北京金融街西单广场，其为老佛爷在亚洲第一家直营百货公司。龙湖地产在北京第一个大型商业项目龙9、湖长楹天街，位于北京朝阳区常营，规划建筑面积46万平方米，其中27万平方米为零售商业，4万平米为主题百货，2万平米为商业街。2010年11月29日，亚洲第一Mall总建筑面积60万平方米的富力成都天汇Mall开业。本报告是严格保密的。8本报告是严格保密的。8世邦魏理仕：2010年度零售业全球化进程研究报告香港为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？上海本报告是严格保密的。9本报告是严格保密的。9Retail Consulting1 5 4 3 2 零售商业地产顾问前期10、服务零售商业地产顾问前期服务零售商业地产顾问后期服务零售商业地产顾问后期服务我们要做的工作我们要做的工作(部分部分)Case StudySite Visit今天，我们要分享的内容：今天，我们要分享的内容：本报告是严格保密的。10本报告是严格保密的。10Before we share Before we share geilivablygeilivably,letlet s have some fun!s have some fun!Department StoreDepartment StoreShopping CenterShopping Center本报告是严格保密的。11本报告是严格保密11、的。11Stage 1 Stage 2Stage 3Stage 4Shopping CentreDepartment StoreShopping CentreDepartment StoreA trace of retail evolution pattern-Inside City Centre零售商业模式的进化史以香港城区为例本报告是严格保密的。12本报告是严格保密的。12Retail Evolution Department Store Supply and IllustrationDepartment Store80s-90sPresentSincere75Wing On53Mitsu12、koshi20Daimaru10Isetan20CRC Department Store93Yaohan(八佰伴)90Total:3511Shopping CentreDepartment StoreStage 1Stage 2Stage 3Stage 4本报告是严格保密的。13本报告是严格保密的。13你对百货公司的第一印象档次低拥挤规模小没有feel便宜脏，乱，差档次高宽敞规模大好有feel昂贵静，齐，好本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。14功能定位功能定位你所知道的百货公司本报告是严格保密的。15本报告是严格保密的。15功能定位功能定位你对购物中心的第一印象本报告是严格保密的。113、6本报告是严格保密的。16地块现状功能定位规划设计开发主体地块现状功能定位规划设计开发主体你所知道的购物中心本报告是严格保密的。17本报告是严格保密的。17零售商业地产顾问前期服务零售商业地产顾问前期服务本报告是严格保密的。18本报告是严格保密的。18顾问服务流程图零售顾问服务VS建筑设计管理流程项目以及建筑施工管理链条设定项目推进框架Step 1市场调研Step 2项目理念/主题Step 4理念检验Step 6项目定位和业态组合Step 8财务分析Step 10全面招商Step 16试营阶段/推广计划Step 18开业营销开业营销Step 20Step 13建筑设计检验Step 11主力客户14、招商Step 5建筑设计理念Step 7建筑设计理念确定建筑设计概览Step 3建筑施工方案Step 12建筑施工图纸Step 14法律文件Step 15开业开业零售业推进链条商户进驻商户进驻Step 19项目管理和建筑施工Step 17Step 9建筑设计理念拓展零售业咨询顾问项目租赁设计顾问主力店招商本报告是严格保密的。19本报告是严格保密的。19Stage 1 第一阶段第一阶段Stage 2 第二阶段第二阶段Market Analysis市场调查市场调查Catchment Target Market Analysis项目辐射区域目标客群分析项目辐射区域目标客群分析Competition竞15、争性分析竞争性分析Retail Concept商业发展策略商业发展策略Supportable Development Size合理发展規模合理发展規模Comment on Design Plans设计方案审查设计方案审查Marketing Programme推广策略推广策略Consumer Market Research消費者调查分析消費者调查分析Retailer Survey目标租户调查目标租户调查Retail Consultancy零售商业顾问服务零售商业顾问服务Planning Define the Retail Concept确定项目发展策略确定项目发展策略Putting the Co16、ncept into the Plan将发展策略计划转化为发展实施计划将发展策略计划转化为发展实施计划Marketing&Leasing推广招商推广招商Next Stage下一阶段下一阶段Anchor Tenant Leasing引进主力商户引进主力商户Shopping CentreManagement Services购物中心管理服务购物中心管理服务Leasing Services租賃招商服务租賃招商服务Retail Concept Review商业发展策略评论商业发展策略评论Retail Concept Review商业发展策略评论商业发展策略评论RETAIL CONSULTANCY零售商17、业顾问服务零售商业顾问服务RETAIL MARKETING 零售商业推广零售商业推广Retail Development Market Led Approach商业项目的发展商业项目的发展-以市场需求为导向以市场需求为导向Anchor Tenant Leasing引进主力商户引进主力商户本报告是严格保密的。20本报告是严格保密的。20The Retail Concept:A Balanced&Progressive Approach From Start to End项目发展策略：全面科学完整的研究与规划项目发展策略：全面科学完整的研究与规划Stage 1 第一阶段第一阶段市场调查市场调查市场18、综述供应分析需求分析Catchment Target Market AnalysisPrimary CatchmentSecondary CatchmentCompetitionExisting CompetitionFuture CompetitionPositioning 定位定位Theme 主題Trade Mix 业态组合及规划Retail Concept商业发展策略Consumer Market Research消费者调查分析消费者调查分析Retailer Survey目标租户调查目标租户调查Planning Define the Retail Concept确定项目发展策略确定项目发19、展策略Retail Consultancy零售商业顾问服务零售商业顾问服务Market AnalysisMarket OverviewSupply AnalysisDemand Analysis项目辐射区域目标客群分析项目辐射区域目标客群分析主辐射区次辐射区主辐射区次辐射区竞争性分析竞争性分析现有竞争者分析未來竞争者分析现有竞争者分析未來竞争者分析本报告是严格保密的。21本报告是严格保密的。21Market Analysis市场调查市场调查nShanghai Key Economic Indicators上海主要经济指标上海主要经济指标nGDP per capita,GDP per emplo20、yee(2003)2003年人均年人均GDP,商业人员人均商业人员人均GDP产出产出本报告是严格保密的。22本报告是严格保密的。22nGDP,失业率和消费物价指数失业率和消费物价指数Market Analysis市场调查市场调查n零售总价零售总价本报告是严格保密的。23本报告是严格保密的。23Market Analysis市场调查市场调查n游客数量游客数量n游客消费游客消费本报告是严格保密的。24本报告是严格保密的。24Retail Market零售市场零售市场0408012016020024028032019981999200020012002200320042005F2006F2007Fn21、Shanghai Retail Supply上海商业供应上海商业供应n使用率使用率n租金走勢租金走勢本报告是严格保密的。25本报告是严格保密的。25Catchment Area 辐射区域辐射区域Subject Area10 minstraveling20 minstravelingPrimary CatchmentSecondary CatchmentnPrimary Catchment AreaSurrounding 50,000 Residents;More than 50,000 Garden Visitors per day;nSecondary Catchment AreaAbout22、 150,000 Residents in Laoximeng Area;Huaihai CBD;n主辐射区主辐射区 约约 50,000 人口人口 每天每天 50,000游客游客n次辐射区次辐射区 老西门地区有老西门地区有15万居民万居民 淮海路中央商务区淮海路中央商务区本报告是严格保密的。26本报告是严格保密的。26Catchment Features辐射区基本特征辐射区基本特征Subject Area10 minstraveling20 minstravelingPrimary CatchmentSecondary CatchmentnShanghai gift items and col23、lectibles retail centre;nPopular tourists hot spot;nHistorical townships;nNear Huaihai CBD;nAbout 10 minutes walking space to the M1 henan road station;n上海礼品与纪念品销售中心上海礼品与纪念品销售中心;n深受欢迎的旅游景点深受欢迎的旅游景点;n历史风貌丰富历史风貌丰富;n靠近淮海中路商务区靠近淮海中路商务区;n步行步行10分钟到达地铁一号线和南路站；分钟到达地铁一号线和南路站；本报告是严格保密的。27本报告是严格保密的。27Competiti24、ons竞争对手竞争对手本报告是严格保密的。28本报告是严格保密的。28Quantitative Market Survey定量市场调查定量市场调查nQuantitative household and street interceptnShoppers within the target market Demographic information Likes and dislikes Feedback on proposed traden量化的入户与街头访问n目标区域内的购物者 人口基本特征 购物消费取向 对业态规划的意见反馈本报告是严格保密的。29本报告是严格保密的。29Qualitati25、ve Market Survey定性市场调查定性市场调查nFocus Group/Personal Interview Discussion Shoppers and retailers Exchange view on proposed concept Discussion into potential and edge of the projectn目标客群访谈 消费者与租户 收集他们对项目发展策略的意见与建设 项目的潜力与趋势本报告是严格保密的。30本报告是严格保密的。30Market Survey An Illustration市场调查结果市场调查结果n消费者基本情况消费者基本情况n消26、费者教育水平消费者教育水平本报告是严格保密的。31本报告是严格保密的。31Market Survey An Illustration市场调查结果市场调查结果n最爱光顾的店铺最爱光顾的店铺n消费形态消费形态本报告是严格保密的。32本报告是严格保密的。32Define Target Market确定目标市场确定目标市场50%30%15%5%Local Citizen当地居民Working People商业人员Tourist/Visitor游客Others其他Average Allocation in Shanghai上海市平均分布上海市平均分布Specific Allocation within 27、the Specific Catchment项目辐射区内分布项目辐射区内分布35%25%35%5%本报告是严格保密的。33本报告是严格保密的。33Development Design Concept Spectrum/开发概念光谱开发概念光谱Traditional Shopping CentreBig Box/EntertainmentConvenienceDestinationLife StyleEntertainmentF&BServiceLifestyleFashion&Related本报告是严格保密的。34本报告是严格保密的。34Shoppers Spectrum 消费者光谱消费者光谱28、ShanghaiAffluentsOffice WorkersYoungstersFamilyInspiring AffluentsTraditional Shopping CentreBig Box/EntertainmentConvenienceDestinationLife StyleCentral commercial本报告是严格保密的。35本报告是严格保密的。35Development Concept-Trade Mix Illustration/业态分析业态分析EntertainmentF&BLifestyle-ServicesLifestyle-ProductsFashion&R29、elated-Cinema -Karaoke -Game Centre -Roller Skating/Ice Skating Ring -Bowling -Theme Swimming Pool -Snooker,etc-Restaurant -Cafe -Fast Food -Tea House -Food Court -Dessert House -Specialty Food -Bars -Snack&Ice cream -Bakery-Pet shop -Toys&Games -Children Wear-Home Ware -Book Store -Audio and Video 30、shops -Electronic Goods -Furniture -Car -Arts&Crafts -Home&Fashion Concept Store -Home Decorative -Sports Equipment&Wear-Yoga-SPA -Beauty&Salon -Hairdressing -Fitness Centre -Function Centre-Fashion anchor Cosmetics-Clothing Footwear -Handbag&Accessories -Watches&Jewellery-Formal Hire -Bride Wear -G31、ifts -Mens Wear -Ladies WearServices and Facilities-Information Center Art Gallery Library Tennis Court Chapel Day Nursery-Bank Cash Machines Guest Service -News Agent -Travel Agent Health本报告是严格保密的。36本报告是严格保密的。36Positioning 项目定位项目定位International 国际品牌国际品牌Local 本地品牌本地品牌Branding 品牌品牌Up Market高档高档Medium32、 Market中档中档Popular大众化大众化Citic Centre 中信广场中信广场Westgate 梅隆镇梅隆镇Raffle City 来福士来福士Shanghai Nanjing Road East上海南京西路上海南京西路New World Department Store新世界百貨新世界百貨Plaza 66 恒隆广场恒隆广场OPTION 1方案一方案一OPTION 2方案二方案二OPTION 3方案三方案三本报告是严格保密的。37本报告是严格保密的。37Trade Mix 业态组合业态组合Department Store百货公司百货公司,30%F&B 餐饮餐饮,20%Service33、s 服务服务,8%Others 其他其他,2%Durables 耐用品耐用品,7%Entertainment 娱乐娱乐,8%Fashion 时装时装,25%本报告是严格保密的。38本报告是严格保密的。38Price and Style Positioning价格与品牌档次定位价格与品牌档次定位Price 价格价格Luxury Brands高档品牌高档品牌Popular Brands大众化品牌大众化品牌Westgate Mall梅隆镇Shanghai Nanjing Road East上海南京西路New World Department Store新世界百貨Plaza 66恒隆广场Raffle 34、City 來福士本项目本项目本报告是严格保密的。39本报告是严格保密的。39The Proposed Retail Concept项目发展策略项目发展策略nRegional Mall具区域辐射力的购物中心具区域辐射力的购物中心nEntertainment and F&B娱乐与餐饮娱乐与餐饮nCater for Specific Target Group满足特定消费群体需要满足特定消费群体需要p.p.本报告是严格保密的。40本报告是严格保密的。40Stage 2 第二阶段第二阶段Putting the Concept into the Plan将发展策略计划转化为发展实施计划将发展策略计划转化为35、发展实施计划Comment on Design Plans设计方案审查设计方案审查Comment on Design Plans设计方案审查设计方案审查Marketing Programme推广策略推广策略Anchor Tenant Leasing引进主力商户引进主力商户Retail Concept Review商业发展策略评论商业发展策略评论Retail Concept Review商业发展策略评论商业发展策略评论Anchor Tenant Leasing引进主力商户引进主力商户本报告是严格保密的。41本报告是严格保密的。41Design Consultancy设计顾问服务设计顾问服务nRe36、views ofEntry pointsHorizontal and vertical circulationUnit sizes,configuration,frontageAllocation of tradesn重点设计方面的议题各出入口水平与垂直的运行路线店铺面积，分割与临街面业态布局本报告是严格保密的。42本报告是严格保密的。42提供典型平面图提供典型平面图Original Plan 原平面图原平面图Unit Shop本报告是严格保密的。43本报告是严格保密的。43Revised Plan 改造后的平面图改造后的平面图Unit ShopDepartment StoreF&BCinem37、a本报告是严格保密的。44本报告是严格保密的。44仓储式超市仓储式超市時裝主力店時裝主力店娱乐娱乐超市超市餐饮/KTV餐饮/KTV时尚服饰相关类时尚服饰相关类MetroB&QHome DepotSeibuLane CrawfordHarvey NicholsUAWarner BrosGolden HarvestBroadwayPrinces KitchenCafe DecoArmaniLVZaraH&MParty WorldKing ParrotEL CDChili&SpicesGreatCitySuper大面积形象概念及帶动人流ole44推广策略推广策略本报告是严格保密的。45本报告是严格保38、密的。45主力客户招商的重要性主力客户招商的重要性-APM2002200320042005Commitment Level35%100%10%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%DecJanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecJanFebMarAprilMayJuneJulyAugSepOctNovDec(Jusco)(Broadway)(Chinese Restaurant&Food Court)(Lower the asking Rent for 40%39、)Emerge of SARSGrand Opening本报告是严格保密的。46本报告是严格保密的。46主力客户招商的重要性主力客户招商的重要性 Langham Place2002200320042005Commitment Level100%20%10%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%DecJanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecJanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecJanFebMarAprilMayJuneJulyAugSepOctNovDec(UA Cinema)(F&B&Chine40、se Restaurant)(Commitment of 60,000sf Seibu)Emerge of SARSGrand Opening本报告是严格保密的。47本报告是严格保密的。47适合本项目的主力店适合本项目的主力店流行時尚品牌国际时尚品牌大面积及带动人流的行业消费者具有高认知度及带动人流的行业为项目建立高档形象的行业餐饮/娱乐及休闲本报告是严格保密的。48本报告是严格保密的。48国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌High FashionCentral 中环中环Central 中环中环本报告是严格保密的。49本报告是严格保密的。49Ginza银座银座41、Ginza银座银座国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌High Fashion本报告是严格保密的。50本报告是严格保密的。50Ginza银座银座New York纽约纽约国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌 High Fashion本报告是严格保密的。51本报告是严格保密的。51New York纽约纽约国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌国际超级品牌形造大面积及夺目的外貌 High FashionNew York纽约纽约本报告是严格保密的。52本报告是严格保密的。52London伦敦伦敦大面积的时尚品牌大面积的时尚品牌 High St42、reet本报告是严格保密的。53本报告是严格保密的。53大面积的时尚品牌大面积的时尚品牌 High Street本报告是严格保密的。54本报告是严格保密的。54大面积的特式品牌大面积的特式品牌 Lifestyle本报告是严格保密的。55本报告是严格保密的。55推广策略推广策略ArmaniLouis VuittonChanelFendiPradaGucciHermesDiorPolo Ralph LaurenA/X Armani ExchangeDaksPaul&SharkTommy HilfigerMarc JacobsMax MaraDKNY1stTier Marketing首目标客戶推广243、ndTier Marketing次目标客戶推广俏江南oleZENTGIF王子厨房City Super翡翠皇宮大酒樓GreatZaraNovo ConceptMujiGRIFranc FrancGODEsprit SalonEland大面积品牌餐飲及超市国际品牌本报告是严格保密的。56本报告是严格保密的。56招商策略招商策略Pre marketing1st Tier Marketing2nd Tier MarketingFull Marketing首目标客戶推广次目标客戶推广全面招商准备項目资料增加項目知名度落实项目定位全面落实品牌布局准备租赁文件收集市場意見落实部份租戶大規模招商推广调整推广方44、案及定位调整租金方案筹备开业推广调整租金方案本报告是严格保密的。57本报告是严格保密的。57零售商业地产顾问后期服务零售商业地产顾问后期服务本报告是严格保密的。58本报告是严格保密的。58General Flow of Tenant Leasing招商的一般工作流程招商的一般工作流程本报告是严格保密的。59本报告是严格保密的。59General Flow of Tenant Leasing招商的一般工作流程招商的一般工作流程开业前15个月 开业前14个月 开业前13个月 开业前12个月 开业前11个月 开业前10个月 开业前9个月 开业前8个月 开业前7个月 开业前6个月 开业前5个月 开业前45、4个月 开业前3个月 开业前2个月开业前1个月项目开业项目定位方案确认交房标准确认物业管理费确认 项目交付时间确认预售/租许可证时间确认物业管理手册制订预售/租许可证取得消防许可证取得商户进场装修前租赁意向书制订租赁合同文本拟定、协商 租赁合同条款确定经营管理条约制订市场推广时间表制订市场推广策略市场推广实施配合项目总体定位，对意向商户筛选 租赁相关问题征询与租金期望值调研 跟进预租意向客户、洽谈租赁条件 签订租赁意向书、收取保证金 租赁合同条款谈判签定租赁合同各商户设计方案审核商户进场装修 商户开业 阶段工程租赁文本市场推广招商工作内容该阶段先期进行主力店的招商，而后主力店与一般商户同步进行46、Anchor tenants leasing processes firstly in this period,and then go in-phase with other tenants.本报告是严格保密的。60本报告是严格保密的。60招商过程中必备的资料招商过程中必备的资料The Material Prepared For the Tenant Leasing了解客户开店意向前项目的总体介绍（地理位置、规划面积、概念方案设计图）Before knowing the store opening intent of client-general introduction of project47、(location,planning area,concept scheme design plan)签订租赁意向书前项目初步平面图、租赁意向书范本、交房标准清单、建筑用地许可证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、甲方营业执照Before signing the offer-initial plan,leasing offer standard version,handover condition list,construction land permit,construction planning permit,construction construct permit,u48、sage permit of land,lessorsbusiness license.签订租赁合同前项目最终平面图、租赁合同范本、物业管理手册、预售/租许可证Before signing the contract-final plan,leasing contract standard version,property management handbook,pre-sell/pre-leasing license.交房前消防验收凭证各类图纸（结构图、消防图、机电设备位置图等）Before handover-Fire protection approval certificate,kinds49、 of drawings(contraction drawing,fire protection drawing,location map of equipment&facilities)本报告是严格保密的。61本报告是严格保密的。61工作内容2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月2008年6月2008年7月客户筛选、积累客户初步接洽、介绍项目基本情况，等待客户评估客户提出租赁意向，并给出相关工程条件开发商结合设计公司、工程部门建议给出初步书面回复（可接受条款、待定条款）等待客户评估客户提出进50、一步租赁条件（工程、商务条款）租赁意向书洽谈租赁意向书签订，设计、施工方根据客户具体要求设计、施工租赁合同谈判租赁合同签订，客户进行进场装修准备相关证照取得，客户进场装修，同时进行相关证照审批开业此招商流程根据项目预定此招商流程根据项目预定2010年年6月整体开业时间推算为准月整体开业时间推算为准The table is subjected to the project opening time on June,2010)项目的总体介绍（地理位置、规划面积、概念方案设计图）Project general introduction(location,planning size,floor pla51、n of scheme design)主力店的招商主力店的招商Anchor Tenant Leasing本报告是严格保密的。62本报告是严格保密的。62项目初步平面图、租赁意向书范本、交房标准清单、建筑用地许可证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、甲方营业执照 Project initial plan,leasing offer,handover condition list,construction land permit,construction planning permit,construction construct permit,usage permit of l52、and,lessors business license.项目最终平面图、租赁合同范本、物业管理手册、预售/租许可证 Project final floor plan,leasing contract standard version,property management handbook,pre-sell/pre-leasing license.开始次主力店的招商（控制在项目开业前18个月）Begin the hypo-anchor tenant lease(18 months before the opening time of project)工作内容2008年8月2008年9月 2053、08年10月2008年11月2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月2009年6月2009年7月客户筛选、积累客户初步接洽、介绍项目基本情况，等待客户评估客户提出租赁意向，并给出相关工程条件开发商结合设计公司、工程部门建议给出初步书面回复（可接受条款、待定条款）等待客户评估客户提出进一步租赁条件（工程、商务条款）租赁意向书洽谈租赁意向书签订，设计、施工方根据客户具体要求设计、施工租赁合同谈判租赁合同签订，客户进行进场装修准备相关证照取得，客户进场装修，同时进行相关证照审批开业主力店的招商主力店的招商Anchor Tenant Leasin54、g本报告是严格保密的。63本报告是严格保密的。63工作内容2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月2010年6月客户筛选、积累客户初步接洽、介绍项目基本情况，等待客户评估客户提出租赁意向，并给出相关工程条件开发商结合设计公司、工程部门建议给出初步书面回复（可接受条款、待定条款）等待客户评估客户提出进一步租赁条件（工程、商务条款）租赁意向书洽谈租赁意向书签订，设计、施工方根据客户具体要求设计、施工租赁合同谈判租赁合同签订，客户进行进场装修准备相关证照取得，客户进场装修，同时进行相关证55、照审批开业消防验收凭证、各类图纸（结构图、消防图、机电设备位置图等）Approval certificate for fire protection，diversified drawing(construction drawing,fire protection service drawing,location map of equipments&facilities)主力店的招商主力店的招商Anchor Tenant Leasing本报告是严格保密的。64本报告是严格保密的。64我们要做的工作（部分）我们要做的工作（部分）本报告是严格保密的。65本报告是严格保密的。65工作建议书工作建议书一56、前言二、发展目标三、服务内容3.1 最佳用途分配3.2 初步零售概念第一阶段3.2.1初步零售概念初步零售概念3.2.2 可比性项目研究3.2.3 商场设计顾问商场设计顾问3.2.4 主力店招商顾问第二阶段3.2.5 商场全面推广顾问以及招商服商场全面推广顾问以及招商服务3.2.6 租务策略顾问3.2.7 市场推广策略四、顾问服务时间表4.1 整体工作时间表4.2 招商时间进度表五、收费标准5.1 第一阶段 顾问服务5.2 第二阶段 招商服务5.3 其他附件附件1:公司简介附件2:团队构架和职能附件3:成功案例本报告是严格保密的。66本报告是严格保密的。66工作建议书工作建议书初步零售概念初57、步零售概念初步零售概念的检验初步零售概念的检验确认最理想的发展规模、零售概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益。此阶段在于基于大量关于项目的市场信息和各种零售业的理论的基础上，初步建立一个适合商圈，能满足辐射区域消费者及零售商要求的商场具关键性作用。完善设计顾问服务以及主力店招商完善设计顾问服务以及主力店招商根据上述的零售概念分析并考虑到地盘本身的条件及限制，提供详细的设计概要，以供客户的委托建筑师/设计顾问作为参照，并制定修改有关初步概念设计图。对建筑师设计顾问提供的初步概念设计图则进行审核及详细分析，并就设计及规划上须作改动及修订提供建议。除此之外58、，着手主力店的招商，以此来推进建筑设计的完善。同时，亦将会与建筑师/设计顾问进行工作会议，并提供书面意见，以确保详细的图则既能符合完善规划的要求(根据单位面积、信道、入口及出口等)，并能符合政府规定。商场推广商场推广(租务租务)顾问顾问制订策略，以最有利的条件及在最短时间内，觅得最能符合建议商品组合及市场定位要求的合适租户。过程包括开幕前期推广宣传、开幕前期公关服务、就成立推广专责小组提供建议、租赁方式及条款、对目标租户应采用的策略等。本报告是严格保密的。67本报告是严格保密的。67工作建议书工作建议书初步零售概念的检验初步零售概念的检验透过消费者市场调查，测试零售概念的可行性透过消费者市场调59、查，测试零售概念的可行性问卷调查在XX市以消费者为对象的街头截击或入户访问(详情待定)问卷调查，可测试及印证有关目标市场的假设、他们的需要及对建议的零售概念及商品组合的反应。至于研究方法的确切性质及类型，将与资深市场调查研究公司先行协议，以确保能取得具代表性及资料性的结果。主要探讨范围包括：商圈的消费者概况 附近商场及范围现时的购物习惯及购物次数 目前使用娱乐设施及食肆的情况 对商场和商业街的喜好情况 对商场内开放式和分隔式设计的喜好情况 购物行程常用的交通工具 对主要竞争项目的喜好，以找出本商场应包括或避免的地方 对贵公司商场的部份准备引进的主要租户的反应 应包括的个别店铺或店铺类别和餐饮，60、以鼓励消费者到此商场 社会-人口统计数据-年龄、婚姻状况、子女、拥有汽车状况、住屋类别、教育、职业、家庭入息等（上述数据对项目后期的推广工作具建设性的作用）本报告是严格保密的。68本报告是严格保密的。68工作建议书工作建议书商场设计顾问商场设计顾问工作范围主要包括下列各项：工作范围主要包括下列各项：考察地盘的特质并着重改善以下各项：临街店面 显眼程度 进出道路安排 人流通道安排 上落客货区及回旋处安排考察主要承租户的面积及位置，以确保顾客人流遍及商场的每一角落根据零售商的需要，拟订单位面积楼层的规划设计及流通道路的安排走廊宽度设中庭空间，以加强视觉联机及提高视野上落运输工具及设施，提高顾客流量61、透过餐饮、娱乐设施及专门店在位置上的安排，带旺商场内较隐蔽及偏僻的地方个别商店单位的显眼度、曝光度及视线辅助设施的位置及信道考察零售、餐饮、娱乐及其它用途彼此之间的关系确定目标，以确保商场规划尽善尽美，迎合消费者及零售商的要求本报告是严格保密的。69本报告是严格保密的。69工作建议书工作建议书商场全面推广顾问以及招商服务商场全面推广顾问以及招商服务市场推广策略市场推广策略传媒推广策略有效的执行（Marcom Support）-可以为项目招商带来事半功倍的效益，及对项目长远的发展做出支持。本部分的侧重点在于如果利用传媒推广策略配合招商。善用传媒推广策略，将帮助达到以下目标树立品牌形象传达目标客户62、信息，沟通和说服过程聚焦、放大、优化本项目过程此外，成功的传媒推广策略应该是持续的，一直进行中的（开业后）传媒推广策略大致可以划分为两类：线上法线下法线上法包括：广告板宣传，新闻稿，以及各种杂志广告线下法包括：施工围版宣传，网站宣传，招商手册以及招商平面图本报告是严格保密的。70本报告是严格保密的。70Case Study A 上海外滩上海外滩APP金光中心（金光中心（Retail Concept Design 零售概念设计）零售概念设计）本报告是严格保密的。71本报告是严格保密的。71L1B1B220,000 m240,000 m240,000 m2 Mixed Development 3 63、LevelsRetail Portion 零售商业部分零售商业部分Development Characteristics本报告是严格保密的。72本报告是严格保密的。72 Project is located in the North Bund Encircled by East Daming road,East Changzhi road,Lvshunroad,Xinjian road 5 minutes from City CenterThe BundNorth Si Chuan RoadEast Nan Jing RoadLocation 位置位置Development Character64、istics本报告是严格保密的。73本报告是严格保密的。731、International Transport Center2、Ferris Wheel3、Baiyulan Building4、North Bund Development Area5、Twin-Star Hotel6、Shanghai Ship-Company Development7、Global Finance Center8、Shanghai International Financial Center9、WeiFang District10、ZhuYuan District 13542687910The Project65、Competitions 竞争项目竞争项目Development Characteristics本报告是严格保密的。74本报告是严格保密的。74Accessibility 交通通达性交通通达性MTR Line 12Project Base ScaleMTR Station:Gongping RoadXinjian Road TunnelMTR Station:Lvshun RoadDalian Road Tunnel(Existing)5-8 minutes drive to the Bund and East Nanjing Road 8-10 minutes drive to North 66、Sichuan Road Shopping AreaDevelopment Characteristics本报告是严格保密的。75本报告是严格保密的。751)Create an icon for the Project;and help foster the positioning of the whole Development.Design Vision 设计理念设计理念Development Characteristics建筑符号建筑符号建筑符号建筑符号本报告是严格保密的。76本报告是严格保密的。76Design Vision 设计理念设计理念2)Create forward looki67、ng concept thatDevelopment CharacteristicsLead the retail trendCapable for further evolvementFunctional and sustainable over timeEnhance shopping experience引领潮流引领潮流引领潮流引领潮流本报告是严格保密的。77本报告是严格保密的。77Design Considerations 设计理念的影响要素设计理念的影响要素p业态p空间布局p定位或分区p价格本报告是严格保密的。78本报告是严格保密的。78Traditional Shopping Ce68、ntreBig Box/EntertainmentConvenienceDestinationDesign Consideration(1)-Trade Mix 设计影响因素设计影响因素业态业态DevelopmentConcept SpectrumDesign Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。79本报告是严格保密的。79Traditional Shopping CentrePacific PlaceConvenienceConvenience Concept Illustration 一站式消费一站式消费LandmarkPlaza 66本报告是严格保密的69、。80本报告是严格保密的。80Big Box/Entertainment DestinationDestination Concept Illustration 目的地消费目的地消费The outlets(Qing pu)Sony MetreonBig BoxDesign Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。81本报告是严格保密的。81Destination Concept Illustration目的地消费目的地消费Big Box/Entertainment DestinationVenetian,Les Vegas本报告是严格保密的。82本报告是严格保密70、的。82Traditional Shopping CentreBig Box/Entertainment Lifestyle MegaBoxSony MetreonPacific PlaceLandmarkGreenbelt(I to IV)-ManilaConvenienceDestinationDevelopment Concept Spectrum 开发概念光谱开发概念光谱本报告是严格保密的。83本报告是严格保密的。83Lifestyle Greenbelt-ManilaLifestyle Concept Illustration 生活品位体验消费生活品位体验消费Design Consi71、deration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。84本报告是严格保密的。84Lifestyle Concept Illustration 生活品位体验消费生活品位体验消费Lifestyle Greenbelt-ManilaDesign Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。85本报告是严格保密的。85Traditional Shopping CentreBig Box/Entertainment Lifestyle Mega BoxSony MeteronPacific PlaceLandmarkGreenbeltDevelopment Conc72、ept Spectrum Illustration(including renovation Project)Canary WharfBluewaterDesign Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。86本报告是严格保密的。86Development Concept Spectrum Illustration(examples from Shanghai)Traditional Shopping CentreBig Box/Entertainment The Outlets(QingPu)Plaza 66Raffles CityConvenienceDes73、tinationThe New World Shopping CenterXin Tian Di本报告是严格保密的。87本报告是严格保密的。87Concept 零售概念零售概念ConvenienceDestinationRetail Concept零售概念零售概念nShopping under one roofnFamilynYoungstersnBig BoxnWholesalenOutlet MallnEntertainmentNature/ShoppersProfile消费者消费者Serve the defined catchmentShoppers from a wider catch74、ment with wide spectrum of backgroundDesign 设计设计FunctionalHeavy ThemeAccessibility 通达性通达性nLocated at CBDnMass Transit Railway located within walking distancenSuburban area in the citynShuttle bus may be needed for transitionStore Size&Choice of Merchandize 店铺规模店铺规模FlexibleLarge range of merchandise 75、within a store and typical store size larger than typicalRange of Trade 业态分布业态分布Various&broadFocus and more choices on a particular trade本报告是严格保密的。88本报告是严格保密的。88Proposed Development Focus 建议核心发展概念建议核心发展概念DestinationConvenienceLifestyleProposed Development Focus本报告是严格保密的。89本报告是严格保密的。89Trade Mix-An ex76、ample from Blue Water 案例案例Design Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。90本报告是严格保密的。90Trade Mix-An example from Blue Water 案例案例Design Consideration(1)-Trade Mix本报告是严格保密的。91本报告是严格保密的。91Proposed Development Concept 建议发展概念建议发展概念EntertainmentF&BLifestyle-ServicesLifestyle-ProductsFashion&RelatedServices an77、d FacilitiesDestinationConvenience本报告是严格保密的。92本报告是严格保密的。92Proposed Development Concept 建议发展概念建议发展概念EntertainmentF&BServiceLifestyleFashion&RelatedDestination ConceptConvenience Concept本报告是严格保密的。93本报告是严格保密的。93Convenience ConceptDestination ConceptConvenienceDestinationProposed Development Focus 建议核心发78、展概念建议核心发展概念Proposed Development Focus本报告是严格保密的。94本报告是严格保密的。94Proposed Development Options 建议发展方案建议发展方案DestinationConvenienceF&BFashion and RelatedServices and FacilitiesLife StyleEntertainmentProposed Development FocusOption 115%25%15%5%40%Option 220%25%25%5%25%Option 325%30%20%5%20%15%20%25%25%25%379、0%15%25%20%5%5%5%40%25%20%本报告是严格保密的。95本报告是严格保密的。95Design Consideration(2)-Space Planning 设计影响因素设计影响因素空间布局空间布局38 Existing Shopping Centres in Shanghai(2005),13 with large anchor stores as highlightedName of Shopping CentreNo.of FloorsFloor Area(m2)Shanghai Square645,000MM21442,000Westgate Mall1070,0080、0Metro City867,000Hong Kong Plaza438,000Pudong Hymall340,000Grand Gateway Plaza6140,000Qibao Hymall430,000Brilliance South5100,000Longhua Hymall220,000Shanghai Times Square6109,000CITIC Square534,500China Resources Times Square1051,000Plaza 66652,000Super Brand Mall10240,000Asia-Pacific Plaza155,00081、Hualian Comm.Shopping Centre323,000Maxdo Mall420,000Name of Shopping CentreNo.of FloorsFloor Area(m2)Wenfeng Mall484,000Beethoven Plaza420,000Landmark Shopping Centre338,000Millennium Plaza354,000Qibao Nextmall485,000Jinhui Plaza555,000Metro Town217,000Join Bus City Plaza992,000Raffles City750,000Ne82、w World City13120,000Thumb Plaza3110,000Brilliance West4110,000Summitt Mall9320,000Brilliance-Shimao Intl Plaza758,000CEPA Mall336,000Xinning Shopping Centre325,000Hongqiao Shopping Mall680,000Tungtay Leisure Square37,000Large Anchor StoreVSSemi Anchor StoreSource:Journal of Shopping Centre Research83、,V13,No.1 2006大型主力店 VS 半主力店本报告是严格保密的。96本报告是严格保密的。96L1B1B2Anchor StoreEntertainmentServiceFacilitiesFashion&RelatedF&BLifestyleServiceLifestyle ProductFashion&RelatedLarge Anchor VS Semi Anchor 大型主力店大型主力店 VS 半主力店半主力店Large Anchor Store Scenario 大型主力店描述大型主力店描述Design Consideration(2)-Space Planning本报告是严84、格保密的。97本报告是严格保密的。97Fashion&RelatedL1B1B2Anchor StoreAnchor StoreAnchor StoreEntertainmentF&BF&BF&BLifestyleServiceLifestyleServiceLifestyleProductLifestyleProductEntertainmentServiceFacilitiesF&BFashion&RelatedFashion&RelatedFashion&RelatedSemi-Anchor Store Scenario 半主力店描述半主力店描述Large Anchor VS Semi 85、Anchor 大型主力店大型主力店 VS 半主力店半主力店Design Consideration(2)-Space Planning本报告是严格保密的。98本报告是严格保密的。98L1B1B2Anchor StoreF&BLifestyleServiceLifestyleProductFashion&RelatedFashion&RelatedAnchor StoreEntertainmentF&BLifestyleProductServiceFacilitiesFashion&RelatedAnchor StoreF&BLifestyleServiceEntertainmentF&BFas86、hion&RelatedLarge Vs Semi Anchors The Comparison 大型主力店大型主力店 VS 半主力店半主力店L1B1B2Anchor StoreEntertainmentServiceFacilitiesFashion&RelatedF&BLifestyle ServiceLifestyle ProductFashion&Related本报告是严格保密的。99本报告是严格保密的。99Trade allocation by positioning across different floors(P.P as an example)Design Considera87、tion(3)-By Positioning or By Zone设计影响因素 定位或分区Design Consideration(3)-by positioning or by zone本报告是严格保密的。100本报告是严格保密的。100Trade allocation by zone across different floors(APM as an example)F&BMass International Trendy FashionMTRPTI/Drop OffKwun Tong RoadCinemasF&BFoodcourtF&BSupermarketVisualSports We88、arOffice WearsF&BFashion AnchorCasual WearsF&BF&BAudio&CBy Positioning or By Zone 设计影响因素 定位或分区Design Consideration(3)-by positioning or by zone本报告是严格保密的。101本报告是严格保密的。101Design Consideration(4)-Merchandise Price Points 设计影响因素设计影响因素 价格价格International 國際品牌國際品牌Local 本地品牌本地品牌Branding 品牌品牌High-end Market高89、檔高檔Medium Market中檔中檔Popular大眾化大眾化Price 價格價格Citic Centre 中信廣場中信廣場Westgate 梅龍鎮梅龍鎮Raffle City 來福士來福士New World Department Store新世界百貨新世界百貨Plaza 66 恆隆廣場恆隆廣場Landmark 置地廣場置地廣場Pacific Place 太古廣場太古廣場Grand Gateway 港匯港匯Festival Walk 又一城又一城Cityplaza 太古城中心太古城中心OPTION 1方案一方案一OPTION 2方案二方案二OPTION 3方案三方案三Shanghai&Ho90、ng Kong as an Illustration本报告是严格保密的。102本报告是严格保密的。102LocalInternationalPriceBrandingMedium MarketPopularHigh-End MarketMerchandise Price Points 价格点价格点本报告是严格保密的。103本报告是严格保密的。103Case Study B 上海外滩上海外滩APP金光中心金光中心(Theme&Trade Mix 主题和业态主题和业态)本报告是严格保密的。104本报告是严格保密的。104ImmediateCatchmentPrimary CatchmentSeco91、ndaryCatchment Defining Our Catchment 确定辐射区域确定辐射区域本报告是严格保密的。105本报告是严格保密的。105Disposable income of urban households follow an up trend in Shanghai,and it reached 18645 yuan per capita in 2005,which is the second higheset in China.(Beijing 17653 yuan;Shenzhen 21494 yuan)Shanghai Consumption Power 上海消费购92、买力本报告是严格保密的。106本报告是严格保密的。106Shanghai Consumption Power 上海消费购买力本报告是严格保密的。107本报告是严格保密的。107North Bund with the bund and LujiazuiFinancial Zone form Gold-triangle Golden-Triangle 金三角金三角本报告是严格保密的。108本报告是严格保密的。108The Bund 外滩外滩The former Shanghai International SettlementSymbol of Shanghai52 various buildin93、gs of different architectural styles本报告是严格保密的。109本报告是严格保密的。109Lujiazui 陆家嘴陆家嘴Emerging modern Finance&Trade zonePopular tourist attraction including Oriental Pearl Tower and the famous Jin Mao Tower 本报告是严格保密的。110本报告是严格保密的。110North Bund-The Potentials 北外滩未来机遇北外滩未来机遇GovernmentRedevelopmentBusiness and 94、tourism hot spot featuring a new CBD(Central Business District)“Forgotten Area”full of dilapidated warehouses,docks and residential complexes本报告是严格保密的。111本报告是严格保密的。111Five functional districts have been scheduled in North Bund new development plan:n1、Commercial-Residential Arean2、Commercial Business95、 Arean3、Shipping Service Area n4、Residential Area n5、Tilaqiao historic and commercial areaNorth Bund Development Plan 北外滩发展计划北外滩发展计划本报告是严格保密的。112本报告是严格保密的。11212345Commercial-Residential AreaCommercial Business AreaShipping Service AreaTilaqiao historic and commercial areaResidential AreaNote:Accordi96、ng government release,estimated residents 83,000,10.1%of total Hongkou district本报告是严格保密的。113本报告是严格保密的。113NoOffice BuildingArea(m2)1BM Tower(宝矿国际大厦)800002Yaojiang International Building(耀江国际广场)230003Senlinwan(森林湾大厦)500004Panorama Century Court(海湾大厦)423005Shanghai International Building(上海滩国际大厦)56723697、Shenglong Plaza(晟隆大厦)126417Haitai Soho(海泰国际)340008108#(108广场地块)TBC9Citic Plaza(外滩中信城)TBC10Ruifeng International Building(瑞丰国际大厦)65697Total364361Its based on the info released by the government till this moment.Assume the average office area is 10 sq.m/person,there will be over 36,436office workers i98、n the North Bund area.Office Workers 白领白领本报告是严格保密的。114本报告是严格保密的。114Current SupplyFuture SupplyIts based on the info released by thegovernment till this moment.NoHotelRoomsPositioning1Broadway Shanhai Hotel(上海大厦)2344 star2Shanghai HengShengPeninsula International Hotel(恒生半岛酒店)3064star3TwinStar Tower 99、Hotel(双子星酒店/世茂集团酒店；1 for Hyatt;1for service apartment)5205 starTotal1060-Assume 1：The hotel vacancy rate is 30%per yearAssume 2:Every room accommodates 2 personsThere will be about 541,660hotel guests one year Hotels and Tourists 酒店和游客酒店和游客Total as 1,541,6604Shanghai Port International Cruise Termin100、al(上海国际客运中心）1million12本报告是严格保密的。115本报告是严格保密的。115Note:approximate numbers,according to government releaseStatic Population in North Bund 北外滩人口统计北外滩人口统计本报告是严格保密的。116本报告是严格保密的。116What does it mean-P.P as an example本报告是严格保密的。117本报告是严格保密的。117Static Population in North Bund 北外滩人口统计北外滩人口统计Office Worker Num101、bersResidents NumbersNorth BundPacific Place2048080000(Mid-levels)3643183000本报告是严格保密的。118本报告是严格保密的。118Our Proposition Proposed Options 方案建议方案建议Option 1Option 2Option 3-Office&Affluents Focus-Inspiring Affluents&Youngsters Base-Family OrientedTraditional Shopping CentreBig Box/Entertainment Convenien102、ceDestinationLife StyleCentral commercialOption 2Option 3Proposed Development FocusOption 1本报告是严格保密的。119本报告是严格保密的。119Mega Box-Option 3 ScenarioThe Greenbelt Option 2 scenarioFestival WalkOption 1 Scenario The 3 Options Elaboration本报告是严格保密的。120本报告是严格保密的。120Festival Walk Location 又一城位置又一城位置Festival Wa103、lkPure residential area本报告是严格保密的。121本报告是严格保密的。121Some of Festival Walks tenantsFestival Walk Option1 ScenarioAMC Festival Walk 11 The GlacierG.O.DBallyDan RyansRoyal Sporting HouseRainforest Cafe Page One ShuUemuraToys“R”UsMarks&SpencerEspritagnes b Queens CafHouse of CantonPark N Shop HK Records Me104、xxEl CidVivienne TamSwank Studio Zen本报告是严格保密的。122本报告是严格保密的。122Services2%House&Home32%Food&Beverage19%Fashion32%Entertainment15%Festival Walk Trade Mix 业态分布业态分布Festival Walk Option1 Scenario本报告是严格保密的。123本报告是严格保密的。123The Greenbelt Option 2 Scenario 绿带，马尼拉，菲利宾绿带，马尼拉，菲利宾本报告是严格保密的。124本报告是严格保密的。124Enterta105、inment&F&B50%Lifestyle Products20%Others10%Fashion&Related20%The Greenbelt Trade Mix 业态分布业态分布The Greenbelt Option2 Scenario本报告是严格保密的。125本报告是严格保密的。125The Greenbelt Option 2 ScenarioTreatment of the open space本报告是严格保密的。126本报告是严格保密的。126The Greenbelt-Option 2 ScenarioMuseum pic本报告是严格保密的。127本报告是严格保密的。127106、The Greenbelt-Option 2 Scenario本报告是严格保密的。128本报告是严格保密的。128Mega Box Option3 Scenario本报告是严格保密的。129本报告是严格保密的。129Mega Box Option3 Scenario本报告是严格保密的。130本报告是严格保密的。130Mega Box Option3 Scenario本报告是严格保密的。131本报告是严格保密的。131Big Box50%F&B30%Fashion&Related15%Others5%Mega Box Option3 ScenarioMega Box Trade Mix 业态分布107、业态分布本报告是严格保密的。132本报告是严格保密的。132Option 1Office WorkersInspiring AffluentsYoungstersTraditional Shanghai ShoppersShanghai AffluentsFamily(Traditional)Inspiring AffluentsOffice WorkersShanghai AffluentsTraditional Shanghai ShoppersYoungsters Family(Traditional)Family(Traditional)Office Workers Shanghai 108、Traditional shoppersInspiring AffluentsYoungstersShanghai AffluentsOption 2Option 3The GreenbeltMega boxFestivalwalk本报告是严格保密的。133本报告是严格保密的。133Name of Shopping MallYear of OpeningFloor Area(sq.m)Name of Shopping MallYear of OpeningFloor Area(sq.m)Xintiandi200660,000Shopping Mall in Shanghai本报告是严格保密的。109、134本报告是严格保密的。1345-10 minutes drive from Jingang Plaza10-20 minutes drive from Jingang Plaza20-30 minutes drive from Jingang PlazaCompetitions within the Defined Catchment 同区域内的竞争项目同区域内的竞争项目本报告是严格保密的。135本报告是严格保密的。135Raffles City 来福士广场来福士广场本报告是严格保密的。136本报告是严格保密的。136Super Brand Mall 正大广场正大广场本报告是严格保密的。1110、37本报告是严格保密的。137West Gate Mall 梅陇镇广场梅陇镇广场本报告是严格保密的。138本报告是严格保密的。138Plaza 66 恒隆广场恒隆广场本报告是严格保密的。139本报告是严格保密的。139XINTIANDI 新天地新天地本报告是严格保密的。140本报告是严格保密的。140Shanghai Time Square 时代广场时代广场本报告是严格保密的。141本报告是严格保密的。141Shanghai Plaza 上海广场上海广场本报告是严格保密的。142本报告是严格保密的。142New World Shopping Mall 新世界百货新世界百货本报告是严格保密的。1111、43本报告是严格保密的。143Grand Gateway 港汇广场港汇广场本报告是严格保密的。144本报告是严格保密的。144Metro City 美罗城美罗城本报告是严格保密的。145本报告是严格保密的。145Summary 总结总结NumberNameYear ofOpeningTotal Area(sq.m)FloorNumbersTrade Mix1Raffles City200350,0008F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and Facilities2Super BrandMall2002240,0006F&112、B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and Facilities3West GateMall199770,00011F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and Facilities4Plaza 66200152,0006F&B,Fashion Related,Lifestyle5XintiandiLate 200660,000F&B,Bar,Retail,Others6ShanghaiTime Square2000109,0007F&B,Entertainme113、nt,Fashion Related,Lifestyle7ShanghaiPlaza200652,0007F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and Facilities8New WorldShoppingCenre1995120,00012F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle9GrandGateway1999140,0006F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and Facilities10Metro C114、ity200167,0009F&B,Entertainment,Fashion Related,Lifestyle,Services and FacilitiesDistance本报告是严格保密的。146本报告是严格保密的。146ConvenienceDestinationXintiandiMetro CityLife StyleGatewayPlaza 66West GateRafflesSuperbrandMallTime SquareShanghai PlazaDistanceCompetitions-Development Spectrum 1 竞争项目光谱竞争项目光谱Distance115、本报告是严格保密的。147本报告是严格保密的。147Note:Fashion related-Electronic goods(for Metro City)RafflesSuperbrand MallWest GatePlaza 66SH Time SquareSH PlazaGatewayMetro City XintiandiEntertainmentF&BLifestyleFashion related100%050%Competitions-Development Spectrum 2 竞争项目光谱竞争项目光谱本报告是严格保密的。148本报告是严格保密的。148Plaza 66Pla116、za 66Metro CityWest GateRafflesXintiandiShanghai PlazaTime SquareGatewayFamilyShanghaiAffluentsOffice WorkersYoungInspiring AffluentsSuperbrand MallSuperbrand MallDistanceCompetitions-Shoppers Spectrum 3 竞争项目光谱竞争项目光谱Distance本报告是严格保密的。149本报告是严格保密的。149InternationalLocalBrandingHigh-end MarketMedium Ma117、rketPopularPriceWestgate 梅隆镇梅隆镇Raffle City 來福士來福士New World 新世界新世界Plaza 66 恆隆廣場恆隆廣場Grand Gateway 港汇广场港汇广场Superbrand Mall 正大广场正大广场OPTION 1方案一方案一OPTION 2方案二方案二OPTION 3方案三方案三Xintiandi 新天地新天地Shanghai Time Square 时代广场时代广场Metro City 美罗城美罗城Competitions-Positioning 竞争项目定位竞争项目定位本报告是严格保密的。150本报告是严格保密的。150Dista118、nceHigh-end MarketMedium MarketPopularPriceWestgate 梅隆镇梅隆镇Raffle City 來福士來福士Plaza 66 恆隆廣場恆隆廣場Grand Gateway 港汇广场港汇广场Superbrand Mall 正大广场正大广场Xintiandi 新天地新天地Shanghai Time Square 时代广场时代广场Metro City 美罗城美罗城Competitions-Positioning 竞争项目定位竞争项目定位Niche Market本报告是严格保密的。151本报告是严格保密的。151Competitions-Entertainme119、nt elements 竞争项目娱乐部分竞争项目娱乐部分PopularityCinemaScreens/SeatsIce-Skating(m2)KaraokeGameCenter/Theme ParkBowling/SnookerDistanceSuperbrand MallRafflesPlaza 66West GateTime SquareShanghai PlazaMetro CityGatewayXintiandiNew World5/983 -7/1201 840 -1,170 -y -6/1542 -4/728 -6/1013 -4/930 -y*yes -11/898 -Muse120、um本报告是严格保密的。152本报告是严格保密的。152The Proposal-Hybrid between Festival Walk and the Greenbelt本报告是严格保密的。153本报告是严格保密的。153The proposed Shoppers focus 建议核心客户建议核心客户FamilyShanghaiAffluentsOffice WorkersYoungstersInspiring AffluentsInspiring AffluentsOffice WorkersYoungstersFamiliesTraditional Shanghai Affluents121、priority本报告是严格保密的。154本报告是严格保密的。154EntertainmentLifestyleFashion related100%F&B050%Festival WalkOur ProposalGreen Belt100%Our Proposed Trade Mix 建议业态分布建议业态分布本报告是严格保密的。155本报告是严格保密的。15510-12 Screens,2000-2200 SeatsOur Proposed entertainment elements-the cinema 电影院电影院本报告是严格保密的。156本报告是严格保密的。156Cinemaloca122、tionNo.of total HallSeat Per ScreenTotal No.of SeatsOperatorOccupancyOperating HoursPeace CinemaRaffles City554983上海大光明集团.18%10am-12pm87113371358ParadisewarnerCinemaGrandgateway 6F1199*21500华纳兄弟国际影院/上海永华股份32%10am-12pm110*2121*2129*2145156350Studio CityWestgate Mall 10F6n/a1542环艺娱乐管理中国有限公司（UA分支机构）16%123、11am-9pm(working days)10am-9pm(weekend)Xinshiji Cinema Nextage Mall103581316上海影城12%10am-10pm232195144118106692435*2Shanghai Cinema Box-Office 2005-1本报告是严格保密的。157本报告是严格保密的。157Broadband International Cineplex 7F Shanghai Time Square4n/a728万裕国际影城8%10am-10pmGuotaiCinemaHuaihai Rd/Shanxi Rd3200*2300国泰电影院124、27%8:30am-5:00pm100Shanghai Film CenterXinhua Rd/Fanyu Rd911181864(at least)上海影城7%8:30am-10:30pm45895562024Kodak Cinema World5F Metro City4268930上海超极电影世界有限公司16%10am-10pm194234*2UMEXintiandi63121013UME12%11am-11pm165*2134125112IMAXShanghai Science&TechnologyMuseum43987889am-5:15pm2805060StellarSuperB125、rand Mall 8F73161201星美传媒有限公司10:30am-11pm217*2156*29742CinemalocationNo.of total HallSeat Per ScreenTotal No.of SeatsOperatorOccupancyOperating HoursShanghaiCinemaBox-Office2005-2本报告是严格保密的。158本报告是严格保密的。158CinemaNo of ScreensNo of SeatsAnnaulTurnoverMonthly TurnoverMonthly Turnover per SeatEst monthly126、 Turnover at Full occupancy (Assumption 1)Occupancy Rate 1Est.monthly turnover at Full Occupancy(Assumption 2)Occupancy Rate 2Palace IFC5 547 36,468,061 3,039,005 5556 6,399,900 47.49%6,933,225 43.83%UA Cityplaza7 1,217 35,314,184 2,942,849 2418 14,238,900 20.67%15,425,475 19.08%UA Pacific Place 4 1127、,490 37,978,841 3,164,903 2124 17,433,000 18.15%18,885,750 16.76%UA Times square 4 1,007 38,248,710 3,187,393 3165 11,781,900 27.05%12,763,725 24.97%UA Windsor 3 640 27,839,391 2,319,949 3625 7,488,000 30.98%8,112,000 28.60%AMC Festival Walk 9 1,894 49,688,815 4,140,735 2186 22,159,800 18.69%24,006,128、450 17.25%Broadway Mongkok5 1,256 48,958,368 4,079,864 3248 14,695,200 27.76%15,919,800 25.63%Palace APM 6 859 30,701,677 2,558,473 2978 10,050,300 25.46%10,887,825 23.50%UA LanghamPlace6 1,122 57,095,132 4,757,928 4241 13,127,400 36.24%14,221,350 33.46%UA Shatin10 3,148 64,643,906 5,386,992 1711 36129、,831,600 14.63%39,900,900 13.50%Hong Kong Cinema Box-Office 2005-1Assumptions:Price 160Price 265No.of shows per day6.5本报告是严格保密的。159本报告是严格保密的。159PALACE IFC No of seatsAMC FESTIVAL WALKNo of seatsUA LANGHAM PLACENo of seatsPALACE IFC 184AMC FESTIVAL WALK 1354UA LANGHAM PLACE 1 176PALACE IFC 295AMC FES130、TIVAL WALK 2138UA LANGHAM PLACE 2 198PALACE IFC 389AMC FESTIVAL WALK 3201UA LANGHAM PLACE 3 187PALACE IFC 494AMC FESTIVAL WALK 4145UA LANGHAM PLACE 4 176PALACE IFC 5185AMC FESTIVAL WALK 5118UA LANGHAM PLACE 5 198CITYPLAZA CINEMAS No of seatsAMC FESTIVAL WALK 6156UA LANGHAM PLACE 6 187CITYPLAZA CINEM131、AS 1235AMC FESTIVAL WALK 7127UA SHATINNo of seatsCITYPLAZA CINEMAS 2178AMC FESTIVAL WALK 8156UA SHATIN-1308CITYPLAZA CINEMAS 3A16AMC FESTIVAL WALK 9193UA SHATIN-2396CITYPLAZA CINEMAS 3B16AMC FESTIVAL WALK 10162UA SHATIN-3414CITYPLAZA CINEMAS 4327AMC FESTIVAL WALK 11144UA SHATIN-4402CITYPLAZA CINEMAS132、 5166BROADWAY MONGKOKNo of seatsUA SHATIN-5372CITYPLAZA CINEMAS 6279BROADWAY MONGKOK 1378UA SHATIN-6308UA PACIFIC PLACENo of seatsBROADWAY MONGKOK 2378UA SHATIN-7207UA PACIFIC PLACE-A453BROADWAY MONGKOK 3376UA SHATIN-8242UA PACIFIC PLACE-B270BROADWAY MONGKOK 470UA SHATIN-9229UA PACIFIC PLACE-C365BRO133、ADWAY MONGKOK 554UA SHATIN-10270UA PACIFIC PLACE-D402PALACE apm-1No of seatsWINDSOR CINEMANo of seatsUA TIMES SQUARE No of seatsPALACE apm-1112WINDSOR CINEMA 1156UA TIMES SQUARE-A282PALACE apm-2270WINDSOR CINEMA 2448UA TIMES SQUARE-B292PALACE apm-3167WINDSOR PALACE36UA TIMES SQUARE-C212PALACE apm-49134、8UA TIMES SQUARE-D221PALACE apm-5114PALACE apm-698Hong Kong Cinema Box-Office 2005-2本报告是严格保密的。160本报告是严格保密的。160New York-RockefellerOur Proposed entertainment elements-the Glacier 滑冰场滑冰场Proposed dimension 61*30=1830 s.m.International Ice Hockey Tournaments Standards本报告是严格保密的。161本报告是严格保密的。161Ice-Skatin135、g in ShanghainameaddressArea(m2)open timeAverage consumptionShanghai New World Ice Skating Rink6F,New World Shopping Center4009:30am-10pm40/1.5h before 5pm,50/1.5 after 5 pmSkat Grand Ice Skating Rink8F,Super Brand Mall84010am-10pm50/2hLaijia Ice Skating Rink500Dongjiangwan Road800Opening soonNot co136、nfirmHucheng Ice Skating RinkHaving closed the Dahua Road business spot,move it to 8F,Super Grand Mall.本报告是严格保密的。162本报告是严格保密的。162Ice-skating in Hong KongnameaddressArea(m2)open timeAverage consumptionCity Plaza Ice Skating RinkSecond Floor,City Plaza Shopping Center20*40=8009:30am-10pm45-60Festival 137、Wall Ice Skating RinkUG21,Festival Wall Shopping Center50*23=115010:30am-10pm50-70Dragon Centre Skating RinkEight Floor Shopping Center46*20=92010am-10pm50/3hMega Box Ice Skating RinkMega Box57*26=1482N/AN/A本报告是严格保密的。163本报告是严格保密的。163Our Proposed Entertainment Elements-EA 电玩中心电玩中心本报告是严格保密的。164本报告是严格保138、密的。164Our Proposed Life-Style Elements 生活品位生活品位本报告是严格保密的。165本报告是严格保密的。165Our Proposed Life-Style Elements本报告是严格保密的。166本报告是严格保密的。166Our Proposed Life-Style Elements“My Nike”concept storeNike in HK本报告是严格保密的。167本报告是严格保密的。167ADIDAS Flagship Store in TST本报告是严格保密的。168本报告是严格保密的。168Our Proposed Life-Style E139、lementsLife style ProductsPet shop -Toys&Games -Children Wear-Home Ware -Book Store -Audio and Video shops -Electronic Goods -Furniture -Car -Arts&Crafts -Home&Fashion Concept Store -Home Decorative -Sports Equipment&WearLife style Services-Yoga-SPA -Beauty&Salon -Hairdressing -Fitness Centre -Funct140、ion CentreLifestyle25%本报告是严格保密的。169本报告是严格保密的。169Our Proposed F&B Elements 餐饮餐饮本报告是严格保密的。170本报告是严格保密的。170Our Proposed F&B ElementsAqua,HKWasabi-sabi-Japan本报告是严格保密的。171本报告是严格保密的。171Our Proposed F&B ElementsFelix Bar-Peninsula Hotel本报告是严格保密的。172本报告是严格保密的。172-Restaurant -Cafe -Fast Food -Tea House -Food141、 Court -Dessert House -Specialty Food -Bars -Snack&Ice cream -BakeryF&B 27%Our Proposed F&B Elements本报告是严格保密的。173本报告是严格保密的。173Our Proposed Trade Mix 建议业态分布建议业态分布本报告是严格保密的。174本报告是严格保密的。174Proposed Entertainment Area Distribution 娱乐区域分布娱乐区域分布CINEMA51%ICE-SKATINGRINK26%Karaoke(CashboxModel)23%NumberAre142、a(s.f.)Total Area(s.f.)Total Area(s.m.)CINEMA10-12screens(2000-2200 seats)6,000600005574ICE-SKATING RINK130000300002787Karaoke(Cashbox Model)210,000&17,000270002508Total11700010870本报告是严格保密的。175本报告是严格保密的。175Proposed F&B Area Distribution 餐饮区域分布餐饮区域分布Restaurant17%Medium Size12%Caf and Related4%Fast Fo143、od9%Food Court14%Specialty44%NumberArea(s.f.)Total Area(s.f.)Total Area(s.m.)Restaurant310,00030,0002787Medium Size37,00021,0001951Specialty194,00076,0007061Caf and Related51,5007,500697Fast Food44,00016,0001486Food Court125,00025,0002323Total175,500本报告是严格保密的。176本报告是严格保密的。176Proposed Life Style Prod144、ucts Area Distribution 生活品位区域分布生活品位区域分布Groceries38%Decorative9%Fitness Center9%Related FashionProducts33%Others11%NumberArea(s.f.)Total Area(s.f.)Total Area(s.m.)Groceries230,00060,0005574Decorative35,00015,0001394Fitness Center115,00015,0001394Related Fashion Products96,00054,0005017Others63,00018,145、0001672Total162,00015050本报告是严格保密的。177本报告是严格保密的。177Proposed Fashion and Related Area Distribution 时尚区域分布时尚区域分布Fashion Anchor26%Medium17%Regular31%Small26%NumberArea(s.f.)Total Area(s.f.)Total Area(s.m.)Fashion Anchor67,00042,0003902Medium74,00028,0002601Regular341,50051,0004738Small5280041,6003865Tot146、al162,60015106本报告是严格保密的。178本报告是严格保密的。178Our Proposed ConceptKey element and area distribution:1,000,000 x 0.65=650,000s.f.(let)EntertainmentNo.Area(s.f.)Total AreaCinema10-12 screens60,0060,000(2,000 2,200 seats)Ice-skating ring130,00030,000KTV 2 10,000/17,000 27,000117,000F&BRestaurant310,00030,000147、 Medium Size37,00021,000 Specialty194,00076,000 Cafe51,5007,500 Fast Food44,00016,000 Food Court125,00025,000175,500本报告是严格保密的。179本报告是严格保密的。179Our Proposed ConceptFashion and RelatedNo.Area(s.f.)Total Area Fashion Anchor67,00042,000 Medium74,00028,000 Regular341,50051,000 Small5280041,600162600Life s148、tyle productsNo.Area(s.f.)Total AreaGroceries230,00060,000Decorative35,00015,000Fitness Centre 1 15,000 15,000Fashion9 6,00054,000Related6300018,000162000本报告是严格保密的。180本报告是严格保密的。180Site Visit本报告是严格保密的。181本报告是严格保密的。181181 Times Square Langham Place APM本报告是严格保密的。182本报告是严格保密的。182182Times Square时代广场时代广场本149、报告是严格保密的。183本报告是严格保密的。183183商场概览：商场概览：n时代广场坐落于港岛区繁盛的心脏地带，铜锣湾。n于1994年正式开幕。是香港最大型的购物中心之一，被香港旅游协会选为香港十大景点之一。时代广场的建立，改变了附近街道的面貌。原来潮湿，阴暗的罗素街，变成了名店林立的街道。n所有的消费娱乐设施以及停车场共占时代广场其中的16层。消费以及娱乐设施划分为不同的区域，包括购物，娱乐，休闲和饮食。n交通便捷。各种公共交通工具，例如地铁，电车，巴士，的士以及小巴都可以直接到。本报告是严格保密的。184本报告是严格保密的。184184商场特色：商场特色：n时代广场位于铜锣湾最繁忙的地段150、，7米x9米的巨型电视幕墙是亚洲最大的sony户外电视幕墙，也是最佳的商品宣传媒体。n在寸土寸金的铜锣湾，时代广场有一个大约2800平方米的露天广场供消费者休息，娱乐。此露天广场长期由各种不同的主题活动，吸引大量游客。n时代广场将传统的百货公司模式用在商场的设计上，将不同类型的商户集中在同一层里，顾客可以方便的进行各种消费。n地下停车场有四层，共700个停车位，是铜锣湾区最大的停车场。本报告是严格保密的。185本报告是严格保密的。185185时代广场的基本情况：时代广场的基本情况：开发商:九龙仓集团 总面积:86,957 平方米 可租用面积:2,787 3,716 平方米/每层(商铺楼层)1,151、394 2,787 平方米/每层(餐饮楼层)可租用面积/总面积 可用面积/可租用面积:大约 60%大约 90%车位.:700 出租率:99%用途：:16 层作为商业使用(地下 2 层,地上 10 层,还有 4 层作为餐厅使用),另外,还有2座写字楼在上面(RBS楼和Shell楼).200 个商店，还有百货公司，食堂和小型电影院。租赁期限:商铺 餐饮-固定 2-3 年 固定 4-6 年，租金会更新 本报告是严格保密的。186本报告是严格保密的。186186业态组合（业态组合（2004年）：年）：%面积%租金 餐饮 26.9 16.4 百货公司 24.8 17.6 时尚 15.0 27.0 电器和152、娱乐 13.9 10.0 珠宝，化妆品和小饰品 7.0 15.5 运动服饰 4.0 4.5 其他 8.4 9.0 100.0 100.0 本报告是严格保密的。187本报告是严格保密的。187187Langham Place 朗豪坊朗豪坊本报告是严格保密的。188本报告是严格保密的。188188商场概览：商场概览：n由于开发范围业权复杂，以及地下渠道以及电缆系统复杂，朗豪坊历经十年，终于于2004年建成。总面积为167,226平方米,是由市区重建局和鹰君集团合作兴建的三合一大型发展项目.n朗豪坊商业大厦设计独特。大厦以蓝色低反光玻璃幕墙，圆混的外观是整个项目的设计主线。n十五层高的商场，荟萃无数153、的商铺，食肆以娱乐热点，还有六十层高的智慧型甲级写字楼以及提供六百六十五间豪华客房及套房的五星级酒店。n朗豪坊购物商场一共15层，是香港在APM购物中心之后的又一高层购物中心。n商场最大的特色是连接4A写字楼和购物商场的通天电梯，该扶手电梯是香港最长的商场扶手电梯之一。n大楼顶部建有半球结构,并会于每晚不断改变不同的颜色的灯光。n朗豪酒店是旺角区唯一的五星级酒店。有朗廷酒店集团管理。n朗豪坊办公大楼是旺角最高级的甲级写字楼。共60层，另有5层地下楼层，是九龙最高的商业大厦。在较高的楼层，可以远观维多利亚港以及俯视九龙中部的景致。本报告是严格保密的。189本报告是严格保密的。189189朗豪坊的154、基本情况：朗豪坊的基本情况：开发商:鹰君集团 总面积:167，2267平方米 可租用面积:2,787 3,716平方米/每层(商铺楼层)1,394 2,787 平方米/每层(餐饮楼层)可租用面积/总面积 可用面积/可租用面积:大约60%大约90%车位.:700 出租率:99%用途：:16层作为商业使用(地下2层,地上10层,还有4层作为餐厅使用),另外,还有2座写字楼在商业裙楼上面(RBS楼和Shell楼).200个商店，还有百货公司，食堂和小型电影院。租赁期限:商铺 餐饮-固定2-3 年 固定4-6 年，租金会更新 本报告是严格保密的。190本报告是严格保密的。190UASpiralFood155、 CourtHybridLocal CasualSEIBUConvenienceFinancial ServicesFull Service RestaurantInternational Trendy Fashion Local&Feminine FashionLocal,Trendy+CasualFashionAnchorUASpiralFood CourtHybridLocal CasualSEIBUConvenienceFinancial ServicesFull Service RestaurantInternational Trendy Fashion Local&Feminine156、 FashionLocal,Trendy+CasualFashionAnchorGuangzhou GardenStarbucks Uncle Genes Donut Shop DelifrancePacific Coffee 仙跡岩仙跡岩Thai Orchids Caf&BarEuro go go滿記甜品滿記甜品461253781091112Funky Fish13Suzuki14Kushiyaki1212+Japanese+Chinese15161718192021L4L3L8L9L10L11L12L13Yue Mic KaCaf MedSteak ExpertMes Amis酩霞飛上海料157、理酩霞飛上海料理The BasilTapazMr.Steak CafF&BGuangzhou GardenStarbucks Uncle Genes Donut Shop DelifrancePacific Coffee 仙跡岩仙跡岩Thai Orchids Caf&BarEuro go go滿記甜品滿記甜品461253781091112Funky Fish13Suzuki14Kushiyaki1212+Japanese+Chinese15161718192021L4L3L8L9L10L11L12L13Yue Mic KaCaf MedSteak ExpertMes Amis酩霞飛上海料理酩霞158、飛上海料理The BasilTapazMr.Steak CafF&B12465378109111213 141516171819202116Langham Place本报告是严格保密的。191本报告是严格保密的。191B2B1L1L2L3L4L5L6L7L8L9L10L11L12L13Food Court12574638910111213151417161618192021ABCDAEUAUAUAUAGuangzhou GardenStarbucks Uncle Genes Donut Shop DelifrancePacific Coffee 仙跡岩仙跡岩Thai Orchids Caf&B159、arEuro go go滿記甜品滿記甜品461253781091112Funky Fish13Suzuki14Kushiyaki1212+Japanese+Chinese15161718192021L4L3L8L9L10L11L12L13Yue Mic KaCaf MedSteak ExpertMes Amis酩霞飛上海料理酩霞飛上海料理The BasilTapazMr.Steak CafF&BABCDSeibui.ti.tF.C.KUA CinemaMujiEUAAnchor本报告是严格保密的。192本报告是严格保密的。192LGGCUCL1L2L3L4L5L6L11Italian Toma160、to CafTeppanGenki SushiBaan法亞彩圖法亞彩圖SUZUKI CafRoma RomaRed Ant RestaurantOlivers Super SandwichesKFC和花亭和花亭/赤丸製麵所家傳滬曉赤丸製麵所家傳滬曉4612537810911121314利苑酒家潮館吉野家利苑酒家潮館吉野家15161718192021UCCL1L2L3L4L5L6Cha ChaWatamiThe Spaghetti House味千拉麵味千拉麵King&I白本屋白本屋Relaxing Tea HouseF&BABCDJusco SupermarketAgnes bi.tD-mopG161、reen Box KaraokeEspritEMAnchorAFoodCourtBCDHEGGFFHJPAPMMujiExtravaganzaBroadway2%FortressIIJJKKLLPalace apmMNNFunapm125746389101112131514171618192021本报告是严格保密的。193本报告是严格保密的。193193APM世纪城第五期世纪城第五期本报告是严格保密的。194本报告是严格保密的。194194商场概览：商场概览：nAPM购物中心是新鸿基地产于东九龙开发的旗舰商场。面积大约为55，742平方米。nAPM以年轻以及心境年轻人士为主要销售对象。n突破一162、般商场的经营常规，引入崭新的 品位生活志 以及夜间零售概念，延长商场的营业时间。nAPM在建筑设计上引入破格的建筑概念，从购物中心的2楼到6楼引入的是Xsite的设计概念。是一种新颖刺激的空间感，制造悬浮半空的视觉效果本报告是严格保密的。195本报告是严格保密的。195F&BMass International Trendy FashionMTRPTI/Drop OffKwun Tong RoadCinemasFoodcourtSupermarketVisualLocal Brand RelatedLocal Brand RelatedFashion AnchorFashionAudio&CF163、&BMass International Trendy FashionMTRPTI/Drop OffKwun Tong RoadCinemasFoodcourtSupermarketVisualLocal Brand RelatedLocal Brand RelatedFashion AnchorFashionAudio&F&BMass International Trendy FashionMTRPTI/Drop OffKwun Tong RoadCinemasFoodcourtSupermarketVisualLocal Brand RelatedLocal Brand RelatedFa164、shion AnchorFashionAudio&C CItalian Tomato CafTeppanGenki SushiBaan法亞彩圖法亞彩圖SUZUKI CafRoma RomaRed Ant RestaurantOlivers Super SandwichesKFC和花亭和花亭/赤丸製麵所家傳滬曉赤丸製麵所家傳滬曉4612537810911121314利苑酒家潮館吉野家利苑酒家潮館吉野家15161718192021UCCL1L2L3L4L5L6Cha ChaWatamiThe Spaghetti House味千拉麵味千拉麵King&I白本屋白本屋Relaxing Tea House165、F&B462537810911121314151617181920211APM本报告是严格保密的。196本报告是严格保密的。196CityPlazaFestival WalkHarbourCityTimes SquareLanghamPlaceRetail78%62%68%69%58%F&B14%22%24%27%30%Entertainment11.4%16%8%4%12%Shopping Centres Components本报告是严格保密的。197本报告是严格保密的。197时尚的脚步一直没停歇，零售商业顾问服务也需要与时俱进时尚的脚步一直没停歇，零售商业顾问服务也需要与时俱进希望大家一起给力给力零售商业顾问