1、永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告重庆麦可思房地产经纪有限公司第 64 页 共 64 页目 录第一部分：.项目总论第二部分：.项目投资环境和宏观市场分析第三部分：.永川房地产市场分析第四部分：.项目分析及定位规划第五部分：项目定位及规划第六部分：.项目开发第七部分：.投资收益分析及资金筹措第八部分：.项目可行性研究结论与建议第九部分: .附件第一部分：项目总论1、项目开发背景与意义1.1、项目开发背景根据永川“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市,渝西地区的中心2、城市”的未来城市定位。依据渝西广场、红旗广场、文曲广场商圈的扩容、旧城改造的前提环境优势，以及辐射渝西的永川城市大商圈的优越政策条件，本项目地块处于永川成熟老城中心，项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业综合体中心的条件，有望成为永川的商业格局更新升级中的重要一员，进而在未来占据市场的商业主导地位。1.2、项目开发意义 从城市发展、政策环境上体现项目开发建设意义重大。依照“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百的现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来城市定位。项目定位于老城地标级大型城市综合体，符合永川城市发展思想与城市3、定位，能更大提高永川城市竞争力，助推永川在渝西商业中心城市的加快构建于发展； 从地缘关系上体系项目开发建设是符合城市发展升级的。永川桂山公园片区建筑年代较陈旧，结构简单，居多部分已经超出建筑承受寿命，随着渝西商圈的扩容，该片区有必要顺应商圈扩容的发展时机，进行改造、升级，深化提高永川商贸业的升级发展； 从所属地块的住户民意体现项目开发建设符合民心、民意，能有效提高住户综合生活环境和生活水平。经调查走访，永川桂花山片区住户90%以上要求尽快拆迁改造，还建其一个舒适居家环境的住宅； 从项目高起点、高标准、高品质体现项目是城市未来商业发展的必然选择，也是市场发展的趋势。永川目前仍缺乏能辐射渝西的高端4、的大型城市商业综合体，本项目59万方的复合型商业地产，国际化大都市的规划设计理念，国际化的运营管理理念，将力助永川在渝西片区商业的核心竞争力，以“应有尽有”的现代商业理念构建渝西购物、休闲、美食、娱乐、商务、酒店等现代商业中心，从而扩大并健全渝西国际化大型城市商业综合体的商贸平台； 从可持续发展、创造增加税收体现项目开发建筑的积极贡献。项目将规划有大型商场，并将引进各大型主题商家、知名品牌店、以及各项商业经营体等，项目的启动后所带来的可持续发展将为永川的税收收益带来可持续的增加。2、项目名称永川桂山公园片区旧城改造项目暂定名：公园尚城2.1. 项目经济技术指标项目的经济技术指标见下表。序号名称5、单位数据1总占地面积平米659062总建筑面积平米5949963容积率6.53、可行性研究结论31、 市场预测根据市场调查，永川区宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量社区商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于老城核心区域，且拥有成熟商圈，并与渝西广场、中央大街、红旗广场、文曲广场联通的类似项目在永川区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。3.2、 项目建设进度项目涉及931户拆迁，总占地面积约65906，总建筑面积达59万方。现一期豆豉厂已搬迁,拆迁工作已基本结束，二期、三期尚未动工。结合销售节点,整个项目预计建设工期约4.5年，即项目可望于2019年上半年全部竣工。 6、3.3、 投资估算和资金筹措。 投资估算本项目开发建设的总投资额（含资本化利息）为20.43亿元，建筑面积为59万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。永川项目成本核算表序号分项名称计算单位单位费用费用 （万元）一前期费用1豆豉厂转让费用5949965300 2豆豉厂调规费用5949966000 3土地出让金98.96亩按400万/亩计39584 4城市配套费418844234元/9801 5契税按配套+土地出让金的3%计1482 6拆迁过渡安置费1564 7拆迁奖励3753 8设计费59499615元/842 9人防费41884435元/1466 10白蚁防治费5616510.3元/7、17 11招投标费5616511.5元/84 12规划证照费5616514.5元/253 13施工图审查费5616511元/56 14防雷检测费5616510.5元/28 15环评5616511.8元/101 16地质灾害评估5616510.3元/17 17房屋测绘费4188440.5元/21 18工程监理费5616513元/168 19桩基动测费5616511.36元/76 20地质钻探费5616513元/168 21现状地形测绘费5616510.34元/19 221：500实测费5616511元/56 前期费用单价按418844计算单价1692 合计：70857 二工程建设费用1三通一平费8、56165120元/1123 2基础费用561651120元/6740 3主体费用561651800元/44932 4节能费用41884430元/1257 5防盗门安装3750户720元/户270 6窗、栏杆安装418844100元/4188 7公共过道装修（住宅）287815.6820元/576 8装饰、装修、公共过道（商业）123483200元/2470 9电力系统工程41884450元/2094 10给排水系统工程41884435元/1466 11天然气工程3750户2600元/户975 12消防工程561651150元/8425 13绿化工程26182.02200元/524 14小区道9、路工程5811.1850元/29 15小区综合管网费287815.6840元/1151 16小区环保工程287815.6880元/2303 17电梯（住宅）39梯40万/梯1560 18电梯（商业）12348350元/617 19弱电工程41884450元/2094 20自来水排线工程41884410元/419 21电信工程287815.6810元/288 22电力外线工程56165110元/562 23不可预计费用122项之和的3%2522 建安成本单价按418844计算单价2067 合计：86584 三管理费1公司管理费按销售收入1%计取2502 2营销费用按销售收入2%计取5004 3贷10、款利息16674万元按贷款60%，2年，年息16.8%计取5603 合计：13108 四销售收入1一期销售收入160968 2二期销售收入16688 3三期销售收入72526 合计：250182 五税费1营业税及教育附加按总销收入的5.6%计取14010 2企业所得税按总销收入的5%计取12509 3房屋买卖印花税按总销收入的0.05%计取125 4合同印花税按投资额的0.03%乘以70%计取94 5土地增值税按住宅销售总额的2%，商业和车库的3.5%计取6982 合计：33720 六利润分析1总投资额204269 2毛利润97641 3毛利率39%4净利润51546 5净利率21%6项目净利11、率20.60%7投资回报率25.23%备注：人防费按100%计入投资成本，退还50%部分计入利润部分进行利润分析。 资金筹措公司资金筹措采取自有资金、银行贷款和预售收入；根据资金筹措计划表可看出，项目总投资约2.78亿元，自有资金按40%计算约1.11亿元即可启动项目，剩余60%约1.67亿元，可利用银行和预售收入结合覆盖。序号资金来源金额用途1自筹1.11亿支付土地出让金、城市配套及人防费2银行贷款1.67亿支付土地出让金、城市配套及人防等3预售开发产品收入-项目预售收入的结算。合计2.78亿二期、三期项目开发资金无需贷款，可通过一期销售收入滚动开发。3.4、 项目综合评价结论本项目属旧城拆12、迁改造，商圈扩容升级的房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目可立项，筹备开发条件，拟定建设资金筹措方案，筹备旧城拆迁改造拆迁办法，完善现场施工条件以备建设。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。根据财务指标的计算结果来看，财务净值=5.15亿元，整个项目总投资回报率：25.23%（税后），具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分：项目投资环境和宏观市场研究2.1、地域特征及发展定位2.1.1、行政特征 永川渝西和川东南重13、要的交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。 北宋,昌州属地,现在留有昌州市场、昌州大道等命名; 解放初，永川县属巴县区行政专员公署。1952年9月，江津专署迁永川县； 1981年7月更名四川省永川地区行政公署,素有江八县行政公署之称。 1992年5月，永川撤县建市。 2006年12月，经国务院批准撤市设区,属重庆直辖市。 历史上,永川素有川东或重庆西部重要的行政属地，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。 永川行政功能作用逐步提升,是个历史悠久,得以上级非常重视的行政区域。2.1.2、城市定位 永川政府城市发展战略思想:“精美城市、渝西高地、幸福永川”城市定位: 双14、百”（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市,渝西地区的中心城市城市性质： 重庆主城卫星城； 成渝经济区的战略支点； 渝西地区的区域性中心城市。城市职能： 中国西部的职业教育基地； 成渝经济区的综合交通枢纽； 成渝经济区的商贸物流中心； 重庆西部的现代制造业基地； 重庆西部的休闲旅游集散中心。城市功能定位: 重庆1小时经济圈的西部增长极 长江经济带与成渝经济带的重要支点 渝西地区的经济文化中心。 永川自2008年提出新的战略思想以来,整体城市形象和发展都取得较好的突破性成绩, 近2-3年大城市魅力以及区域性中心城市的形象逐步体现,正在快速发展,前景广大。2.1.3、城市版图15、及规划城市版图 重庆西部, 长江上游北岸，东距重庆市区56公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。 东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。幅员面积1576平方公里，总人口110万余人，辖16个镇、7个街道，45个社区居委会、210个行政村。 2009年末永川主城建成区面积达43平方公里，城市人口规模达到48.83万人，距离双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市，主城城区面积相差57平方公里，城市人口规模相差57.17万人，城市版图才刚刚进入发展期，任重道远。 三环高速、渝昆铁路的规划修建。成渝高铁16、在建,经永川,规划2014年竣工并投入使用,未来永川融入重庆半小时环线城市,发展潜力不可估量。2.1.4、 城市建设规划 重庆主城区城市发展规划，主城拓展全面进入外环时代。按照建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，加快建设北部新区，提速开发西部新城、东部片区和南部片区，推动人口和产业向外环有序扩展，尽快形成一批新的功能组团。推动城镇化健康发展。全市城镇化率提高到53%。 永川城市发展规划永川主城区目前分为旧城区和新城区。 旧城区已相对成熟，主要的发展方向以旧房改造、城市升级发展为主。红旗小学、俊豪中央大街、帝都商业等片区、以及城中村、棚户区，大面积拆迁改造。旧城住房改造53.17、5万平方米，建成廉租房2.7万平方米。 新城区是永川政府城市发展规划十一五末、十二五的重心，新城区城市建设目前主要启动三湖方向拓宽,三湖开发建设可带动20余平方公里城市发展，使城区面积扩大一半多。依循“三湖”片区规划总体构架，“建三个湖、兴一座城”构想，构建“一轴、三心、三片区、多廊道”的空间结构。“三湖”时代2012年前，“三湖”时代形象、及产业开发将初步形成，开发规模达10平方公里；2015年初具规模，开发规模达8平方公里；2020年“三湖”各片区将形成高品质生态环境，成为渝西地区新地标；开发规模到7平方公里。 神女湖休闲旅游区：神女湖的开拓将带动成渝高速公路以北8平方公里地区建设;紧邻茶18、山竹海的神女湖片区被规划为以特色旅游业为核心的旅游服务产业聚集区； 兴龙湖现代商务区：湖面是200多亩，绿化面积是500多亩，湖中心有植物岛，周边还有高层建筑点缀，将会是永川人民休闲娱乐的好地方。兴龙湖将带动城市新区6.27平方公里区域开发建设、新城核心的兴龙湖片区被规划为现代商务、服务外包为核心的中央商务区、现代服务业基地 凤凰湖工业园区：凤凰湖区则可带动凤凰湖工业园8平方公里核心区上档升级新城东南部的凤凰湖片区则形成以现代工业为核心的永川地域、工业文化展示区。永川城市规划发展构想 永川城市规划融入了重庆主城区的发展构想，10分钟成渝高铁拉近了与主城区的距离，未来数年将逐渐显现宜居城市功能，19、随着重庆双千（城市建成区1000平方公里、城市人口1000万人）国际现代化大城市的发展，永川的城市都市化魅力渐强，快速的城市化发展，不仅提高了城市人口的快速增加，同时永川外向型人口也会逐渐加大。主城核心区功能规划永川区东、南、西侧区域为未来城市主要的拓展区，西侧区域以商贸物流为主导，面向渝西、川南等主要腹地方向；东侧区域以科技创新产业为先导，推进城市向大安组团和陈食组团拓展，并预留对接重庆主城的城市功能和空间；南侧区域以工业、物流为主，推进城市向南部组团拓展。2.2、城市人口数量及其特征 永川区城镇人口持续稳定增长： 截止至2013年底，永川区城镇人口数量达到了65.9万人，较之2007年增加20、了31.2万人，增长了89.91%； 截止2013年，永川区总人口在113.1万人； 2004年永川区放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了永川城镇人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户永川； 2009年至2013年永川区城镇人口增加了31.2万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。2.3、GDP及其增长 永川地区GDP增长趋势较为稳定： 2007年，GDP年增长率约16.8%，2008年至2009年GDP年均增长率约17.8%，增长势头逐年保持快速增长，远高于国家GDP的10%经济增长； 2010年永川地区生产总值增长势头加速，约300亿元生产总21、值较之2009年，增长了约23%。2011年的生产总值更是达到了380亿元，年增幅约26.7%； 2012年起随国家经济增速放缓，2012年年增幅约6%，2013年年增幅约7.2%； 稳定的增长势头表明了永川经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。2.4、人均GDP及其增长 永川地区人均GDP始终保持着较为稳定强劲的增长势头： 2007年至2011年，永川区人均GDP增长加速，年均增幅保持在20%以上； 2007年，当年的人均GDP年增长率约39.6%，重新凸显快速增长的势头； 人均GDP稳定的增长势头表明了永川消费能力保持稳定增长的态势。2.5、固定资产投资及其增长 永川区固定22、资产投资逐年保持强劲增长： 永川区固定资产投资2007年至2010年的保持在30%以上的涨幅，尤其2009年固定资产投资达到了38.9%的强势增幅； 2010年固定资产投资300亿元与当年的永川区GDP社区生产总值持平，2007年至2011年社会固定资产投资保持着与当年的永川区GDP社区生产总值基本持平的增长态势，势头强劲。 永川区固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。2.6、支柱产业发展状况 永川区支柱产业发展运行态势良好： 2013年规模以上工业经济效益综合指数192.1%，比上年提高50.4个百分点；实现主营业务收入600.8亿元，比上年增长22.5%；实现利税总额23、103.5亿元，比上年增长158.5%；实现利润总额62.1亿元，比上年增长147.5%；产品销售率96%，比上年增长0.6个百分点；全员劳动生产率263098元/人，比上年增长8.4%。2.7、城市房地产投资总额 2013年房地产完成投资68.5亿元，比上年增长36.4%。 永川区房地产开发完成投资额自2010年来保持着较好的增长势头： 2007至2009年保持比较平稳的房地产投资额，其中受2007年的市场向好2008年的投资额达到22.4亿元，较2007年上涨了27.3%； 2009年，受2008年金融危机、中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为1824、.5亿元，较之上年下降了17.8%； 2010年和2011年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成40亿元和60亿元，年增幅分别为116.2%和50%。2.8、 城市房地产业销售总额 2013年永川商品房销售额74.3亿元，比上年增长20.5%，其中住宅销售额69.5亿元，比上年增长24.8%，非住宅销售额仅为4.8亿元。 从近几年永川楼市供求关系来看，永川市场是健康的、稳定向上的发展趋势。第三部分：永川区房地产市场分析3.1、优质商业市场分析3.1.1、优质商业定义本节研究的“优质商业设施”是指： 位于永川中心城区，有国际一线、二线品牌，国内一线及二线品牌25、入驻、具有一定规模（建筑面积5,000平米以上）的商业设施； 优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街； 根据优质商业的集聚程度，我们将永川区优质商业主要划分为渝西广场商圈、名豪广场商圈、人民广场商圈、永川商贸城四个区域。3.1.2、永川优质商业发展概述 永川的优质商业发展迅速，逐级扩容，升级改造； 当前的商业形式以百货形态为主； 近几年，永川的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向大型购物中心、精品商业街等形式过渡。3.1.3、永川优质商业市场当前供应状况 截至2013年底，永川区共有约65.5万平米的优质商业设施供应；人均优质商业面积为0.66平米（以常住人口106.8万人为26、基准）； 约有30的优质商业设施在2007年前已经开业，最早的可以到2004年； 2008年及2010年是永川优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在人民广场和渝西广场（中央大街）区域； 2008年及2010年出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。3.1.4、永川现有优质商业分布区位定位区域优势区域劣势渝西广场中端+高端位于区级老商业中心，发展时间长，人流量大，交通便利，大量公交线路：整体商业形象已经确立，随中央大街的开业，力促商圈升级，沃尔玛等百货卖场入驻更进一步提升商业形象交通拥堵停车位有限人民广场中端+高端新城区级商业中心，新兴商业中心，文理学院，规划现代，具有园林景观优势，交27、通便利；新城区入住人口较小名豪广场中端老商业中心，交通便利，职教学院，周边人口居住密集规模较小，商业设施定位不高永川商贸城中端+低端精品街铺为主，百货贸易，电子商城等档次低，业态程度不上规模3.1.5、永川优质商业市场租金 当前永川区优质商业设施的首层平均租金当前为人民币450/平米/月，年均增长率25； 永川优质商业的租金支付形式有两种：一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业额提成），即按单店销售额的固定比例支付租金； 由于永川现有优质商业多为百货形态，因此纯租金和扣率的租金形式居主导地位：精品商业街采用固定租金的形式：渝西广场当前租金的范围从200元/平米/月 70028、元/平米/月。3.1.6、永川优质商业市场未来供应状况及发展趋势 未来三年每年优质商业的上市量保持稳步上涨，平均每年8万方左右； 2013年末，渝西广场、人民广场仍然是优质商业最集聚的区域，其集聚程度还将上涨； 名豪广场区域将整体改造，将出现大体量的优质商业区域，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的35； 综合性的购物中心形式的商业正在逐渐出现。3.1.7、永川优质商业市场小结永川当前优质商业市场 永川优质商业市场从2003年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主 永川优质商业形成以渝西广场为重点，渝西广场、人民广场、名豪广场、商贸城四大集聚区 购物中心、精品商业街在2005年开始出现29、 由于以百货形式为主，永川优质商业整体空置率较低永川未来优质商业市场 未来优质商业项目以购物中心形式为主 大部分的优质商业未来供应还是集聚在渝西广场、名豪广场、人民广场 名豪广场将成为新兴扩容的优质商业区域 虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均优质商业面积仅为0.66平米，市场仍有空间3.2、中高档住宅市场分析3.2.1、中高档住宅定义本节主要研究永川的中高档住宅市场（不包括别墅），主要指位于市中心区域（人民广场区域、渝西广场区域、名豪广场区域），目前销售均价在4,000元以上的住宅项目。3.2.2、永川中高档住宅市场发展概述 永川中高档住宅市场起步于2003年，代表性项目有帝琴花园等；30、 2004年起中高档住宅供应出现放量，年均新增面积超过50万平方米，其中2010年达到130万平方米的近年峰值； 各区中，人民广场、渝西广场两区发展迅速，20082013年累计上市面积达到800万平方米左右。3.2.3、永川中高档住宅市场当前供应状况 20082011年，中高档住宅累计供应持续增长，2010年和2011年市场供应量达到280万平方米； 据官方数据，2010年旧城住房改造53.5万平方米。 2012年随全国房地产趋势有所下降，但2013年又回升至近年峰值。3.2.4、永川中高档住宅市场分布2013年中高档公寓供应集中在中心新城和老城区； 新城区中高档住宅供应大于老城区，主导因素是31、中心城区的地段、景观优势； 老城区中高档住宅市场发展主要得益于老城区成熟的配套； 其他区域中高档住宅主要集中在老城区周边区域，距离老城区较近。3.2.5、永川中高档住宅市场需求状况及销售率 20082011年，中高档住宅销售率爆发性增长，至2010年突破100万平方米的销售量，供求比达到1:0.95，市场需求旺盛； 20082011年，永川中高档住宅销售面积与新增供应呈同步发展态势，总量相差较少，市场表现健康； 2010年起，受中心城区可用地减少预期的影响，市场出现的需求旺盛的格局。3.2.6、永川中高档住宅市场售价趋势 新城区是永川城市拓宽发展的方向，经过几年的发展，园林景观等生活环境较好，32、客户接受度较高，和老城区相比，新城区价格要高出在300800元/平方米左右。3.2.7、永川中高档住宅市场未来供应状况 未来三年内，全区中高档住宅供应仍将保持较高水平，供应量有逐年增加的趋势； 受中心城区可用土地减少影响，未来中高档住宅供应仍然主要集中在新城区。3.2.8、永川中高档住宅市场小结当前中高档住宅市场 2004年起，中高档住宅新增供应放量，市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好，20042007年新增供应集中放量 中高档住宅市场主要分布在新城区、老城区、及老城区周边随着新城区逐步成熟的打造，成为中高档住宅的主要供应区域之一 老城区拆迁改造升级，供应量保持比较平稳受老城区成熟配套33、的作用，老城区的需求仍然保持较旺盛未来中高档住宅市场 未来供应量将大幅增加 中心城区销售将保持较高水平，新城区和老城区为未来主力成交区域受土地供应限制，老城区中高档住宅价格将得到需求的有效支持第四部分：项目分析与定位规划4.1、地块解析4.1.1、地理位置 项目位于永川区老城中心区域，距桂山公园区域，占地面积65906平方米； 项目地块北靠玉屏北路，南临中央大街，西临红旗广场，北靠康居居民小区； 项目地处老城核心区域，周边配套设施完善，地理位置优越； 随着中央大街的逐步成型，功能逐步沿中央大道西段辐射，中央大街区域将逐步的构建一个大商圈，必将影响到项目的价值与功能布局。4.1.2、周边交通分析34、 项目毗邻多条交通要道，如：中央大道西段、玉屏北路等，交通十分便利； 中央大道西段为城市主干路； 项目设有公交站点，多辆公交线路可到达（如：107、115）区内公共交通便捷。4.1.3、项目周边设施及景观资源分布项目周边旅游资源丰富，主要景点位于步行范围内，对于项目本身未来的商业、住宅等相关物业市场的针对客源市场起到有益补充。历史积淀深厚永川桂山公园，老城区中心的市民公园，休闲娱乐场所；教育科研集中 周边有红旗小学、红旗幼儿园、北山中学等一流的教育配套设施机构。文化休闲设施丰富文曲广场文化中心聚集地。4.1.4、地块基地分析 目前项目地块周边的配套设施健全，超市、医院、银行、学校（幼儿园和小学35、中学）商业和餐饮等设施一应俱全，基本可以满足生活需求；项目紧邻渝西广场、红旗广场、文曲广场，周边已基本成熟，拥有较强的商业圈支撑点； 独享151亩私家公园，坐享天然大氧吧及乐享休闲娱乐设施； 拥有一流的教育师资力量，让小区居民小孩第一时间赢在起跑线； 项目地块形状成“U”型，分三期开发，便于整体布局、规划； 地块四面临街，其西侧及南侧紧邻主干要道，商业氛围成熟，可极大利用地块的商业利用价值，发挥地块的可观性，促进地块整体布局；4.2、项目分析（SWOT分析）4.2.1、项目优势（Strength）政策优势 地块所处区域，属老城旧房改造升级区，属于政府规划打造的范畴，政策支持力度大；区位优势 36、本项目位于永川区老城中心核心地段位置，紧邻渝西、中央大街、红旗广场等商圈，渝西、中央大街商圈的逐步成熟在永川商业发展中有着非常重要的地位，无论是行业历史，还是对永川消费者还是周边县市的影响都有一定的向心力作用，其辐射范围面向全永川区乃至周边地区。 随着中央大街的逐步发展，商圈中心区的功能逐步沿中央大道西段、玉屏路、北山路等周边辐射，必将提升到本项目的价值。本项目在规划上可以改变以往陈旧中低档消费的面貌，在规模上可以塑造一处新的商业商务地标，改变永川区城市商业商务格局。交通优势 交通枢纽规格影响商业形态。优越的交通条件可以为项目带来巨大的人流，为项目的成功奠定基础。地块拥有便利的交通条件，中央大37、道西段是永川区的主干路，胜利路、玉屏北路是城市生活气息的重要次干路。两条道路可以迅速的把项目融入到永川整体城市文化与生活氛围中。 未来中央大街的商业氛围的打造逐步成熟，将构成一个集中性商圈中心，与项目所在地构建一个大商圈，可以将远距离的消费者带到此地，扩大了项目得辐射力和影响力，大商圈扩容，可以为项目带来更多人流。规模优势 整个项目占地65906万平方米，总建筑面积达约59万平方米。可算塑造一个完整的城中城的概念，将城市中商业、居住、酒店、餐饮、文娱、交通等城市生活得各项功能在空间上进行组合。商业、居住、餐饮、休闲等各种功能相互依存、相互补益，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市综合体38、。通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，提升了项目的竞争力。 城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率。项目本身优势 地块位于老城商圈核心地区，为永川老城稀有的土地资源，有较为完整的产权，利于整体开发。项目由集团统一建设及经营管理，业权统一，降低了在城市升级改造实施过程中的难度。 地块处于永川老城成熟的商圈中，商业氛围浓厚。 独享151亩私家公园，零距离坐享天然大氧吧及娱乐休闲地。 地块具有浓郁的历史文化体育氛围：项目所处地，地处桂山公园，原永川豆豉厂39、，历来周边人流密集，人气较旺，永川及周边区县人民都对这里有较好的认知。4.2.2、项目劣势（Weakness） 项目部分区域尤其北侧及东侧，人流量较少； 项目建筑密度大，私密性不够强 项目周边几条交通要道均为双向通道，道路狭窄，停车不方便解决办法和建议 开发本项目前要充分分析项目开发时序，通过项目自身开发，提升项目商业氛围，改变项目基地在区域内的形象； 交通方面，加强开发前技术层面的研究分析，与知名交通顾问合作，配合到建筑设计，解决存在的交通问题。4.3.3、项目机会（Opportunity）90%以上住户要求拆迁还建 经调查走访桂山公园片区居民住宅，90%以上的住户要求尽快拆迁，还建舒适居家40、环境住宅； 项目一期住宅小区居民及原豆豉厂已签约拆迁协议；经验丰富的合作伙伴 为保证项目的高起点，高标准的运行，公司将通过国际一流的顾问公司和设计公司的共同参与，整合国内外最优质的资源，为项目的顺利执行提供了有效保证。 现有区域的不足之处也为项目发展提供了良好的机会 现有区域内商业层次不高，为项目发展提供了良好的机会，项目有更进一步的调整与发展空间；项目周边尚无规模能与之媲美的项目，项目具有优越得竞争优势。4.4.4、项目威胁（Threats）市场风险及威胁 永川区在未来几年将有新品上市供应，这些供应中存在项目的竞争对手，项目需要在这些竞争中脱颖而出 需要对市场、客户及产品精准定位：通过与专业41、顾问公司的合作，准确把握市场状况，了解真正的主流消费者及其需求，有助于项目定位的准确性以及其后招商经营和营销工作的有效进行。 合理规划：包括总体规划、配套环境规划、经营规划等，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者的青睐。4.3、项目评价打造老城中心地标级的大型城市综合体 项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业休闲中心的条件，非常有望成为永川商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据永川区的商业主导地位。 结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、的城市综合体，打造永川老城新地标！第五部分：项目定位与规划5.1、项目定位542、.1.1、项目整体定位打造老城中心地标级的城市综合体低风险城市综合体模型本项目功能配置类型配置体量商业城市购物必选55万方购物公园（街区）必选特色商业街必选公寓精品酒店必选住宅中高档住宅必选商务楼必选 完善城市功能，跟随城市发展步伐发展的城市综合体项目增进了用地集约性，对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机； 城市综合体项目集成并整合多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力； 综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。 本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础；满足提升项目区域及周边对商业、高档办公物业需求；促使片区产业多元发展43、。改变区域内商业商务形象，通过改造进一步提升区域的竞争力。 本项目位于永川商圈中心地带，拥有“高密度聚集”的综合资源，因而具备“高强度抗衰”的特性，给企业的长远发展带来机会。综合体项目统一的管理，实现整体功能高效化。 有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。5.1.2、商业是城市综合体的核心驱动力城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合，能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式。城市综合体中包括商业、酒店、公寓、44、住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成元素， 它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。5.1.3、持有型物业与销售型物业关系持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统一管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周期长，投45、入大的开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。同时，销售型物业借助持有型物业的高起点、高定位，销售型物业实现较高的销售价值。5.2、城市综合体各元素初步定位5.2.1、项目商业定位方向研判经过多年发展，永川区多中心商业格局目前正在形成。永川商业市场发达，形成3个商圈。尤其渝西广场、名豪商圈闻名远近，众多的特色商业街区，进一步丰富了商业市场，使之更趋层次化、专业化。但3大商圈都或多或少存在整体业态配比结构失调，百货过多，档次不高，而餐饮、娱乐相对比重较低。除人民广场外，2大商圈交通都过分集中，导致商圈拥堵状况严重46、。没有任何一个项目能有效的扩大目标消费者范围，把游客、城市中产阶层、城市小资白领阶层都列入其中。而本项目的体量规模和超前现代与创新规划设计的特征为我们提供了相应的机遇。由于项目庞大的体量以及较好的地理位置, 在所有可能的选择中，永川项目宜采取混合模式发展： 城市级购物中心+主题购物公园（街区）+文化美食娱乐休闲中心组合有效将目标消费群体的范围扩展到中产+白领+辐射周边行政区域人们，有效的扩大项目消费半径，提升项目生存能力及影响力，丰富的产品类型为持有型产品和销售型产品提供操作空间。档次方面：以市场缺失的中高档购物和生活时尚（时尚MALL和LIFE STYLE SHOPPING CENTER概念47、）为商业主题的产品。5.2.2、其他功能的初步定位模式分布区域商业酒店住宅公寓中高档综合性城市中心商圈规划新城市中心城市购物中心区域购物中心主题购物公园四星级当地高档住宅普通公寓酒店式公寓生活时尚中心城市中心生活时尚中心四星级精品酒店当地高档住宅普通公寓酒店式公寓根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。5.3、各功能板块发展概念5.3.1、商业商业发展概念：城市级购物中心是打造档次的核心，构建多主题式商业中心，街区式商业融合文化艺术娱乐休闲等功能，提升商业整体品质。商业分两期开发，第一期开发城市级一站式购物中心；第二期开发主题购物公园式街区商业。城市级一站式购物中心（LIFE STYL48、E SHOPPING CENTER）是城市核心的、城市级的 具有强烈都市商业印象的。 以高端时尚消费为主的国际商业体验：以时尚购物为主导，商品以高档为主，辅以中高档，囊括众多国际一线品牌，实现跨越式发展，回避市场中档中高档的发展主流。整体环境优雅不失时尚、品味不失商业。引进中高档主题百货，作为核心旗舰店。主题购物公园式街区商业中心结合商业性质，发展多主题性的商业中心。对现有商业功能进行主题规划，构建多项主题性商业中心。购物中心商业体，规划功能上进行划分： 规划独立街铺，引进国际知名品牌主力店，如屈臣氏、麦当劳、肯德基、面包新语唐纳卡兰、Chanel、范思哲、Dior、古驰、瓦伦蒂诺加拉瓦尼、P49、RADA、GUESS、乔治阿玛尼等国际品牌店； 规划以引进主题性百货主力店+旗舰店，如太平洋百货、远东百货等，国际品牌店；以持有型物业为主。 以规划休闲活动中心，引进知名院线如IMAX、万达影院等，公共配套市民活动中心。 屋顶规划休闲棋牌活动中心和观景台；集中商业西侧商业体，规划功能上划分： 规划独立街铺，引进各大银行，组建金融街； 规划，形成主力店+各大独立旗舰店，引进IT电脑数码电子电器商城； 规划文化、办公、体育、喜庆用品等城； 规划新华书店； 屋顶规划休闲中心，书吧、咖啡吧等；集中商业东侧商业体，功能规划上划分： 儿童主题城+电玩城+精美小商品香港城商业东侧、西侧商业体，功能规划： 各50、大主题餐饮、特色美食+休闲娱乐功能 负一层下沉式商业体，功能规划划分 主力店大型超市+特色美食小吃+特色精品专卖店 结合负一层的特性，引进主题品牌超市，如永辉超市、华润万家超市、沃尔玛超市等；开设特色的美食小吃特色街区，精品专卖店街区。以环境打造和特色商业文化主题氛围为第一要务，是文化艺术娱乐休闲最佳结合的具有强烈商业创新的，采用混合业态发展，发展“泛商业”体系。以文化休闲美食娱乐为主导，注入特色餐饮功能、文化艺术展示功能、教育功能、娱乐功能；采用开放式街区的形式，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大。5.3.2、住宅基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，项目发展51、为此区域内高尚居住区。项目的规划理念及目标应充分挖掘和利用土地优势，在规划设计中强调住区与商业街区的互动，强调高尚居住环境和氛围，强调住区的个性特征与私密性，同时兼顾与商业街区的关联。5.4、项目经营管理优秀的商业经营管理团队与建筑设计顾问公司 为保障本商业项目可以一举成功，无论是在商业定位可以符合市场与后期经营管理方面可以在永川居于同行业前列，还是商业规划设计最趋合理并显现特色的商业气氛以及建筑设计方面具有独特的建筑风格，从项目最优发展出发，帝鸿地产抽调优秀的管理人员与专业人士集聚永川，组建优秀的商业地产项目团队，同时将委托香港、及美国的一流的专业商业顾问公司与建筑设计公司参与项目的开发，为52、项目顺利开发作足准备工作。第六部分：项目开发6.1、土地升值潜力初步评估6.1.1 该项目位于永川老城核心区域，地段成熟，商业价值较高；6.1.2 在生活便利上从容有度，周边商业有渝西广场、红旗广场、文曲广场；6.1.3 周边教育配套资源丰富，拥有一流教育师资力量，如：红旗小学，红旗幼儿园以及北山中学等，小孩可以第一时间赢在起跑线；6.1.4 城市规划，在未来3-5年内， 该地段将集文化、商业、居住生活、休闲娱乐为一体，形成独具文化及现代时尚文化的大型城市综合核心区域；随着王者气质再现，可以预见，在开发商齐心协力打造下，政府强有力的支持下，媒体的引导下，整个区域离“图腾高度”越来越近，所以土地53、增值空间十分大。 6.2、工程计划该项目预计在2015年开始动工，建设周期约4.5年，可实现在2019年上半年全部竣工。6.3、销售收入第七部分：投资收益分析及资金筹措7.1投资收益分析永川项目成本核算表序号分项名称计算单位单位费用费用 （万元）一前期费用1豆豉厂转让费用5949965300 2豆豉厂调规费用5949966000 3土地出让金98.96亩按400万/亩计39584 4城市配套费418844234元/9801 5契税按配套+土地出让金的3%计1482 6拆迁过渡安置费1564 7拆迁奖励3753 8设计费59499615元/842 9人防费41884435元/1466 10白蚁防54、治费5616510.3元/17 11招投标费5616511.5元/84 12规划证照费5616514.5元/253 13施工图审查费5616511元/56 14防雷检测费5616510.5元/28 15环评5616511.8元/101 16地质灾害评估5616510.3元/17 17房屋测绘费4188440.5元/21 18工程监理费5616513元/168 19桩基动测费5616511.36元/76 20地质钻探费5616513元/168 21现状地形测绘费5616510.34元/19 221：500实测费5616511元/56 前期费用单价按418844计算单价1692 合计：70857 55、二工程建设费用1三通一平费56165120元/1123 2基础费用561651120元/6740 3主体费用561651800元/44932 4节能费用41884430元/1257 5防盗门安装3750户720元/户270 6窗、栏杆安装418844100元/4188 7公共过道装修（住宅）287815.6820元/576 8装饰、装修、公共过道（商业）123483200元/2470 9电力系统工程41884450元/2094 10给排水系统工程41884435元/1466 11天然气工程3750户2600元/户975 12消防工程561651150元/8425 13绿化工程26182.02256、00元/524 14小区道路工程5811.1850元/29 15小区综合管网费287815.6840元/1151 16小区环保工程287815.6880元/2303 17电梯（住宅）39梯40万/梯1560 18电梯（商业）12348350元/617 19弱电工程41884450元/2094 20自来水排线工程41884410元/419 21电信工程287815.6810元/288 22电力外线工程56165110元/562 23不可预计费用122项之和的3%2522 建安成本单价按418844计算单价2067 合计：86584 三管理费1公司管理费按销售收入1%计取2502 2营销费用按销售57、收入2%计取5004 3贷款利息16674万元按贷款60%，2年，年息16.8%计取5603 合计：13108 四销售收入1一期销售收入160968 2二期销售收入16688 3三期销售收入72526 合计：250182 五税费1营业税及教育附加按总销收入的5.6%计取14010 2企业所得税按总销收入的5%计取12509 3房屋买卖印花税按总销收入的0.05%计取125 4合同印花税按投资额的0.03%乘以70%计取94 5土地增值税按住宅销售总额的2%，商业和车库的3.5%计取6982 合计：33720 六利润分析1总投资额204269 2毛利润97641 3毛利率39%4净利润5154658、 5净利率21%6项目净利率20.60%7投资回报率25.23%备注：人防费按100%计入投资成本，退还50%部分计入利润部分进行利润分析。本项目开发建设的总投资额（含资本化利息）为20.43亿元，建筑面积为59万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。根据财务指标的计算结果来看，财务净值=5.15亿元，整个项目总投资回报率：25.23%（税后），具有良好的经济效益； 7.2 资金筹措 资金筹措项目资金筹措采取自有资金、银行贷款和预售收入；根据资金筹措计划表可看出，项目总投资约2.78亿元，自有资金按40%计算约1.11亿元即可启动项目，剩余60%约1.67亿元，可利用银行和预售收入启动59、。序号资金来源金额用途1自筹1.11亿支付土地出让金、城市配套及人防费2银行贷款1.67亿支付土地出让金、城市配套及人防等3预售开发产品收入-项目预售收入的结算。合计2.78亿二期、三期项目开发资金无需贷款，可通过一期销售收入滚动开发。7.3 敏感性分析经济指标预测成本 90% 预测成本 预测成本 110% 预测成本 120%总投资18.37亿元20.41亿元22.45亿元24.49亿元毛利率42.93%39%35.13%31.22%销售净利率22.66%20.60%18.54%16.48%总投资回报率27.76%25.23%22.71%20.19%当项目成本减少10%或增加10%-20%时，60、项目相关利润指标变化不大。说明项目回报稳定。第八部分:项目风险分析及防范措施 风险防范意识是投资商在投资任何一个项目时必须深入研究和探讨的重要问题，任何项目也不例外。本报告将从下述方面进行简述。8.1、国家宏观调控政策分析及防范措施 近年来，宏观调控是房地产政策的主旋律，2006年开始，中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。但这些措施基本上是针对住宅类产品，反而对商业地产等经营性物业的影响较少。而这些政策矛头直指炒房客。短期看可能会刺激市场可售房源的减少和房价的上涨，但从长远看，投机性购房被61、彻底踢出市场其实是对市场的健康发展乃至房价稳定的有力保障。同时二手房售房者很少存在资金链紧张的情况，所以售房者会选择加价房价或者“捂房”而售转租，购房者也很有可能因为房价的上涨而暂时转到租赁市场或商品房市场中去。几年过去了，住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成。无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。8.1.1稳定房价不等于降低房产的绝对价位 房产绝对价位高低不能说明其合理与否，由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状，并非合理的价格。评判房价合理与62、否，不能仅仅看其价位的高低，只有把房价与居民的收入比较，与其价值核心比较，与其动态变化比较；只能与其房价的内涵，与住房的质量以及环境比较，在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高，人们对居住环境质量的要求越来越高，买房不仅仅考虑住房的价格，更加向往人文环境良好的居住社区，住房建设也正从生存型向舒适型转变。而且住房本身就是与区位相结合的，离开了区位谈房价是没有意义的。可见，从某种程度上说，房价的可比性比较差，随着近年来，住房成本的上涨，也促成了房价上涨的原因之一，因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。 8.1.2房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 按照目前房地产开发商及各地方政府的63、理解，国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上，而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性，这也是近年来政策短暂性所导致的结果。8.1.3宏观调控不改行业长期向好 宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并非绝对的利空效应。实际上宏观调控对优质地产而言可能是机会大于风险。 一方面加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产公司拥有较多的融资渠道完全是可以化解此压力 与此同时，目前我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。而从政策调控的导向来看，政府64、对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正的实现社会的和谐，对于行业长期投资价值反而是十分有利。8.1.4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向宏观调控的观点是从长远来看，宏观调控是有利于整个房地产行业长期稳健的发展；从近期来看，宏观调控接二连三剑指房地产，重点却是相对于居住房产而言，商业地产受影响程度小很多。而商业地产不是国家宏观调控的主要目标，公司可从商业地产的实际运作规律出发，把风险点转换成运营管理机制。8.1.5、相应措施8.1.5.1控制行业管理缺位商业地产的管理一直以来就比较混乱。建设部门主管建筑，商务部门主65、管零售业，一些行业协会也充当着各种管理角色。但各种管理角色要么只懂商业不懂地产，要么只懂地产不懂商业，既懂商业又懂地产还懂金融的管理角色甚少。 这就需要非常清晰的建构了项目的开发战略：组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司。组合成三者兼备的公司、机构和人才，更好地协调、监督和管理商业地产。也就是说将商业、地产和金融的要素联合成立一个全新的开发模式和管理组织，更好地引导和协调商业地产的发展和进步。8.1.5.2控制资金的缺位由于房地产属于资金密集型行业，作为单一进行房产开发的房企，随着项目开发，其现金流易于出现节奏性波动。建议项目采用租售并举的模式，租金收益具备相对平稳持续的特征，从而提66、高公司稳定获利能力，规避现金流短缺的风险。8.1.5.3 控制市场的缺位市场的缺位不是指商品缺位也不是指消费缺位，而是指市场的同质化、竞争恶性化和结构的混乱化，从而导致商业地产总量饱和但结构缺失。 建议是延长半径，借助规划、商业等系列专业机构和自身的不断成熟，转变为商业地产全程的专业的商业运营商。让商业成为主体，使地产价值最大化。8.2、政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施8.2.1 项目具有极好的地理位置和庞大的规模，最大的与众不同之处就是，项目是以城市综合体的形态示人，而这几方面是相辅相成，互相促进的，其一：城市综合体的形态形成了整个项目商业、居住、文化艺术等多功能之间的有机联系，为未67、来整个商圈注入了庞大的人流互补体系；其二：项目的商业功能同时可以满足广大市民及游客吃喝玩乐多种消费欲望，并且为其提供了便利的交通体系。而这些理念也是永川区级政府开发城市综合体之初衷。而项目如此重要的作用也使其成为永川区重点的开发项目，成为城市的名片。8.2.2相应措施建议项目加强与本地政府的协调公关能力，和区各级政府形成了战略统一的合作意识，为了保障项目的顺利运行，建议和项目所在地区政府专门成立了“项目领导小组”，由主管城建的常务副区长亲自挂帅，携同区属主要职能部门的单位领导，为项目开发出谋划策。8.3、市场风险及防范措施8.3.1、永川商业地产前景较好商业地产正在不断规范，同时各大城市的商业68、网点规划的实施，为城市商业发展提供了有效的政策保障。商业地产利好形势的前提是市场空间巨大。目前流通业占国民经济的比重比建筑业和运输业还要高，这为商业地产的发展提供了深厚的消费基础。而随着政府营造的商业投资环境逐步规范、商业网点规划即将实施，使我国的商业网点布局更加合理，这将非常有利于商业地产的开发。 项目作为未来永川商业中心会发展为各类业态齐全，兼顾服务本市居民和外来人口的综合性商业中心。规划发展空间会沿萱花路往本项目纵深发展，整体商圈范围将逐步扩大。8.3.2、控制市场风险措施 虽然市场前景非常好，但对于市场风险是不能忽视的，需通过严谨的市场调研（包括：市场消费者调研、人流量分布的调研、商业69、物业需求的调研、各类零售商的调研）、符合市场需求的商业定位及超前的规划设计，为永川市民打造一个具有全新业态组合，舒适购物环境的新城市空间，与商圈内部的其他设施进行互补，有效地控制风险。具体途径如下：a) 科学严谨的市场研究，准确把握定位 从商业地产的全方位把握市场状况，委托专业的市场调研公司多角度对市场进行摸底，反复论证，针对国内外的类似项目进行了考察工作。通过与专业顾问公司的合作，准确把握市场状况，了解真正的主流消费者及其需求，有助于项目定位的准确性以及其后招商经营和营销工作的有效进行。b) 合理规划 从永川区地方特性出发，整合了城市的元素、步行街区的元素、商业的元素、车站站点对接元素，融合70、的有创意的主题，并将这些规划理念体现在总体规划、配套环境规划、经营规划中去，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者的青睐。c) 创新的营销理念 用崭新的营销理念精心策划，结合项目营销期的重大事件，借势组织大型的推广宣传活动，增强项目的知名度和美誉度，用体验式的营销现场触动投资者兴奋点。另外，在营销渠道上形成有序的网络化营销，并利用重点客户点对点的方式，外地区域商会组织推介会的方式，完成整个营销架构。从而大大降低市场风险。8.4、内部经营管理的风险及防范措施 一个综合型商业地产项目运作的成功与否除了要充分重视上述各方面的风险防范和控制以外，内部管理环节也是不可忽视的重要方面，因为它直接关系到项目运71、作的决策正确与否、成本控制目标是否具有市场竞争力、项目的质量的优劣、项目定位目标是否与市场需求相吻合、项目运作是否能实现利益最大化。所以，制定了一系列项目规范化管理的规章制度非常重要：8.4.1、科学的决策管理程序 有关项目运作环节中的关系到合作伙伴的选择、技术方法的选择、项目定位、成本控制、工作目标、效益目标等方面的决策，必须通过公司决策委员会集体决策，以追求客观务实地决策，规避由于盲目主观的错误决策给项目运作带来不良后果和损失。8.4.2、严格的工作流程制度和审批程序制度 通过工作流程制度规范公司的办事程序，使公司的项目运作达到科学有序的目的，避免由于工作流程紊乱和忙中出错而给公司造成经济72、损失和给项目运作带来风险；通过严密的各类审批程序，包括：财务审批程序、工程签证审批程序、采购审批程序、预决算审批程序、资金调度审批程序、付款审批程序、结算审批程序等，做到责任到人、层层把关，以避免产生不必要的损失和财务风险的发生。8.4.3、公正的招投标管理制度 透过招投标管理制度的实施，包括：工程、监理、采购等招投标管理制度，实现对投标单位选择、技术性评标和定标、经济性评标和定标、材料性价比、材料供应能力等的有效控制，达到实事求是、择优录用、降低项目成本的目标，规避由于营私舞弊而给公司和项目运作造成经济损失。8.4.4、施工管理制度 通过严格的施工管理制度，实现对设计变更、施工现场签证、各类73、（专业技术、扩初及施工、分项及分部）图纸会审、材料供应、工程款支付、施工现场质量、施工安全等的有效控制，杜绝由此而产生的各种风险。8.5.5、严密的财务管理制度 通过严格执行公司财务管理制度，实现对公司财务人员工作行为、职责范围、帐务处理、资金管理、印鉴管理的有效控制，以防范人为因素产生财务风险； 通过编制年度财务计划、定期财务状况分析报告、年终财务决算报告，实现对各类费用、动态财务状况的有效控制和对年度财务计划执行的考核，以利于及时调整经营策略，保持财务状况始终处于良性运行和稳定状态，杜绝财务风险的产生； 通过及时研究国家的财税政策、关注国家财税政策的变化，提出本公司的财务对策，实现及时调整74、经营策略，有效的降低项目成本，以利于争取项目利益最大化，避免财务风险的发生。8.5.6、营销及招商管理制度 通过执行营销及招商管理制度，增强营销人员、招商人员行为的规范，提高营销人员和招商人员的工作责任心和职业道德，并通过营销和招商实务的控制程序，规避因职业道德、工作责任心因素而发生的风险和给公司带来经济利益的损失； 通过营销和招商方案和计划的制定及动态跟踪计划执行情况，及时分析和调整营销和招商方案和策略，以利于实现投资回收和利益最大化的目标。第九部分：项目可行性研究结论9.1通过以上分析可以看出，本案存在以下优势和机会：9.1.1项目拥有较好的投资环境与机遇；国民经济的持续稳定发展、居民对改75、善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。9.1.2 项目具有的突出优势项目地处老城核心区域，其定位属中高端产业，在供需圈内具有广泛的目标客户，且项目较好的地理位置（包括交通、人文等环境），区域相对竞争个案较小及潜在需求量较大。9.2结论本项目的建设符合永川城市发展规划要求以及所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证，获得良好的经济效益与社会效益。故而，本项目建设是可行的。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而76、言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售及招商，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。为此，通过以上论证表明，对该项目投资是可行的！目 录第一章 公司介绍51.1 公司简介51.2 公司战略5第二章 GVS系统和产品72.1 GVS系统概述72.2 GVS系统产品(I) 球场服务系统82.3 GVS系统产品(II) Channel-G媒体132.4 GVS系统产品(III) 142.5 GVS系统商业价值18第三章 商业模式193.1 公司核心业务(I) 球童服务模77、式193.2 公司核心业务(II) 球员自助模式203.3 公司扩展业务 B2C模式213.4 公司增值业务223.5 CHNNEL-G媒体（高端可视媒体）23第四章 市场分析244.1.高尔夫球场概述244.2 高尔夫产业分析244.3 高尔夫分众广告市场分析28第五章 战略与实施295.1 公司现状概览295.2 发展战略305.3 实施策略31第六章 公司治理356.1组织结构356.2核心管理人员介绍366.3人力资源规划376.4 人力资源管理机制386.5企业文化39第七章 财务预测与融资计划407.1历史财务407.2财务预测407.5融资计划417.6风险投资退出方案42第八章78、 风险分析438.1 竞争风险438.2 项目实施风险438.3 资金风险448.4 管理风险448.5 国际推广风险44目 录第一章 总论. .11、项目名称及承办单位.12、编制依据. .43、编制原则.54、项目概况. .65、结论.6第二章 项目提出的背景及必要性.81、项目提出的背景.82、项目建设的必要性.9第三章 项目性质及建设规模.131、项目性质.132、建设规模.13第四章 项目建设地点及建设条件.171、项目建设地点.172、项目建设条件.17第五章 项目建设方案.251、建设原则.252、建设内容.253、工程项目实施.33第六章 节水与节能措施.371、节水措施.3779、2、节能措施.38第七章 环境影响评价.391、项目所在地环境现状.392、项目建设和生产对环境的影响分析.393、环境保护措施.404、环境影响评价结论. 42第八章 劳动安全保护与消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防设施.45第九章 组织机构与人力资源配置.461、组织机构.462、组织机构图.46第十章 项目实施进度.481、建设工期. .482、项目实施进度安排.483、项目实施进度表. .48第十一章 投资估算及资金筹措.491、投资估算依据.492、建设投资估算.49目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由80、与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空81、间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措82、施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算98投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。9813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算10314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112.50第十二章 经济分析.521、国民经济评价.52第十三章 社会评价.541、项目对社会的影响分析.542、互适性分析.553、社会风险分析.554、社会评价结论.56第十四章 工程招标.571、发包方式.572、招标组织形式.573、招标方式.584、本项目招标形式和招标内容.58第十五章 结论与建议.6012.1结论.6012.2 建议.60