1、 1/88 2/88 余政储出201124 号地块项目 可行性研究报告 2012 年 10 月 3/88 目 录 第一章 杭州宏观市场调研.4 一、杭州宏观环境分析.4 1、城市概况.4 2、宏观经济数据.6 3、项目所在区域城市现状及规划.8 第二章 近期房地产市场动态.16 第三章 杭州房地产一级市场分析.18 3.1 土地供应分析.18 3.2 土地成交分析.19 第四章 杭州房地产二级市场分析.21 4.1 商品房地产市场分析.21 4.2 可售面积情况分析.24 4.3 大城西板块酒店式公寓市场调研.25 4.4 办公、商业市场分析.28 4.5 酒店市场分析.53 4.6 房地产三2、级市场分析.57 第五章 项目概述及发展环境分析.59 5.1 项目资源分析.59 5.2 产品研发方向.65 5.3 产品布局.66 5.4 项目定位.70 第六章 项目财务评述.86 4/88 第一章 杭州宏观市场调研 一、杭州宏观环境分析 1、城市概况 1.1 城市区位 杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽重要中心城市和中国东南部交通枢纽。1.2 城市交通 构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框3、架（“十二五”计划）城市交通城市交通：加快江东大桥（九桥）、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建设，逐步形成功能明确、级配合理的城市道路网络系统；加快城市快速公交线路，公共停车场、客运枢纽站场等设施建设，构建城市智能交通管理系统平台；加快地铁一期工程建设，2010 年建成投入试运行；落实将城市轨道交通系统延伸到富阳、余杭、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研究。城际公路城际公路：建设杭浦高速及连接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥(钱江隧道)及接线等高速公路，形成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道”高速公路主骨架。铁路铁路：4、完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程；建设磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期工作；启动铁路杭州枢纽改造工程。水运水运：完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等项目建设；启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道升级改造工程，形成以 500 吨级航道为骨干、100-300吨级航道为基础，干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网；启动建设钱塘江外海码头，增强杭州水运出海通航能力。5/88 航空航空：杭州萧山国际机场二期扩建工程建设，已经具备国际大型空港城市吞吐需求，提高客货吞吐能力；开辟新的国际航线航班，加强空港物流，发展临港产业。1.3 城市人口5、 2011 年末，全市总人口达 786.2 万人，比上年末增加 13.1 万人，增长 1.67。在户籍人口中，农业人口 384.6 万人，非农业人口 323.75 万人。上城区上城区 下城区下城区 江干区江干区 拱墅区拱墅区 西湖区西湖区 滨江区滨江区 萧山区萧山区 余杭区余杭区 总人口数（万人）35.93 47.94 86.77 50.36 70.80 19.17 136.27 92.67 土地面积（平方公里）18 31 210 88 263 73 1163 1222 人口密度（人/平方公里）19961 15464 4132 5722 2692 2626 1171 758 从年龄结构上看，杭6、州 20 岁以下的青少年和 60 岁以上的老年比例最高，整体呈现沙漏状；杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地区，萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州，但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外，认同度不高，目前还未得到很好的开发和利用，人口密度也相对比较低。杭州城市人口按年龄分布51264244407225768687307314812724136643781173928664872594987064330143283640200000400000600000800000100000012000001400000160000020以下20-2424-2828-3232-3636-4040-4447、4-4848-5252-5656-6060以上 6/88 2、宏观经济数据 2.1 人均 GDP 全市实现地区生产总值（全市实现地区生产总值（GDP）4103.89 亿元亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.6，连续 18 年保持两位数增长。其中，第一产业增加值 167.57 亿元，第二产业增加值 2059.15亿元，第三产业增加值 1877.17 亿元，比上年分别增长 2.6、14.4和 16.1。三次产业结构由上年的 4.550.445.1 调整为 4.150.245.7。人均生产总值突破 8 万元；城镇居民人均可支配收入达 34065 元，比上年增长 13.4%；去年杭州市民共花了 28、548.36 亿元农村居民的收入增速快于城镇，居民消费价格过快上涨的势头得到初步遏制。7/88 2.2 产业结构 杭州的产业结构发展一直相对平稳，第一产业比重逐步减小，第二产业的比重经过一些起伏，09 年比重为 50.2%;第三产业呈现增长的趋势，09 年末比重为 45.7%.政府的“退二进三”取得了一定的成绩。整个产业结构朝着良好的方向发展。第三产业的比重提升，有助于居民生活水平的整体提高。2009 年，第一产业实现增加值 167.57 亿元，按可比价格计算，增长 2.6；第二产业实现增加值 2059.15 亿元，增长 14.4；第三产业加快发展，实现增加值 1877.17 亿元，增长 169、.1。三次产业结构由上年的 4.550.445.1 调整为 4.150.245.7。8/88 2.3 居民储蓄、人均可支配收入 居民储蓄居民储蓄：近五年来杭州储蓄余额步步走高，社会储蓄的增加代表着社会财富的普遍积累，财富的增加、生活水平的提高也代表着对居住环境的改善需求进一步增加。人均可支配收入人均可支配收入：人均生产总值突破 8 万元；城镇居民人均可支配收入达 34065 元，比上年增长 13.4%。2.4 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额社会消费品零售总额：2009 年全市社会消费品零售总额已达 1296.31 亿元，比上年增长16.5。分城乡市场看，2009 年城市实现社会消费品零10、售额 1232.98 亿元，农村实现社会消费品零售额 63.33 亿元，分行业看，2009 年批零贸易零售额 1149.09 亿元，比上年增长 16.2，餐饮业零售额 143.06 亿元，比上年增长 19.5%。这个增长势头跟 GDP 的增值基本保持一致性，未来还将继续快速增长。3、项目所在区域城市现状及规划 3.1 项目所在区域城市现状 区位：区位：余杭创新基地总部功能区块、高教南区块、公共中心区块、五常北居住区块衔接处，与杭州城西仅绕城高速一线之隔。交通：交通：目前项目区域横向交通以文一西路为主动脉，贯穿余杭、仓前、城西，直达 9/88 杭州主城区，纵向交通为东西大道、高教路、荆常大道，交11、通网络不完善。但随着交通网络规划的实现，未来区域内公路、高速、铁路、地铁将构成一个完善的交通体系。人口：人口：目前项目 3km 范围内，常住人口密度过低，但随着“高教、高新、高尚居住”的形成，未来常住人口及流动人口将得到提升。规划：规划：余杭创新基地规划为现代化新城区，由创新发展片区和创新拓展片区构成，以高教、高新和高尚居住为显著的功能特征的城市生活示范区。现状：现状：区域发展以教育、科研先行，居住后续跟进，而社区型购物中心项目还未出现，市场处于空白。从上述的分析可以看出，目前教育、科研、居住都处于起步阶段，各楼盘都以满足自身业主基本生活需求的社区型商业为主，周边没有成型的商业设施，区域内综合12、生活型商业配套市场处于空白，将是本项目最大的机遇。10/88 3.2 杭州市总体城市规划 杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，产业西拓，沿江开发，跨江发展”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局；一个一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成；四个副城江南城、临平城、下沙城、创新西城四个副城江南城、临平城、下沙城、创新西城 双心双轴双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心；双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴13、和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴；上述表格，可以看出，该区域的市场目前处于高速发展阶段，而商业还处于快速提升阶段，市场仍然是空白，本项目为补缺产品，市场空白期。11/88 区域分析：区位区位 项目从行政辖区上归属于余杭创新基地区块，周边为仓前镇、杭州城西、五常湿地及西溪湿地。横向：横向：随着文一西路的扩张，城市一级道路的升级，将提升该区域的整体发展，与主城区链接的更近，也随着区域大型居住社区和产业园区的进驻，区域逐渐成熟。纵向：纵向：空间上与留下、五常相隔西溪湿地及五常湿地西溪湿地及五常湿地，西溪湿地的国际知名度的提，西溪湿地的国际知名度的提升，也扩大了该区域的成熟度，提升人气升，也扩14、大了该区域的成熟度，提升人气。主城 临平 江南 下沙 12/88 13/88 人口人口 3km 核心范围内目前大华西溪风情、西溪蝶园等高端商品房居民，及周边海外归国留学人员创业基地、创新产业园。随着以阿里巴巴淘宝城、恒生科技园为代表的高新技术、科研产业园的建立以及杭师大、省委党校等高校迁入，未来的流动人口将加倍剧增。在空间上，3-5km 范围内主要以老余杭、仓前、五常街道、留下街道、城西的部分人口组成。实际留下街道、五常街道人口多分布在 5km 范围圈外侧。交通分析：现有交通网络（现有交通网络（项目处于文一西路与荆常大道交叉口）横向：文一西路横向：文一西路贯穿余杭、城西，直达杭州主城区；文二西15、路文二西路目前由荆常大道连接城西至主城区，未来西延至东西大道。纵向：荆常大道纵向：荆常大道连接文一西路、文二西路至五常大道及 02 省道；高教路高教路连接仓前、五常片区。交通网络规划：交通网络规划：紧邻紧邻地铁 5 号线(项目距离地铁口 300 米)、留祥快速路等重大交通干线将不断延伸，规划区内公路、高速、铁路将构成一个完善的交通网络。14/88 3.3 杭州市居住区发展规划 根据杭州市居住区发展规划，2006 年至 2011 年期间居住用地的发展方向可以归纳为“一主、三副、六组团”“一主、三副、六组团”的格局。“一主”即主城区，为规划的杭州中心居住区；“三副”即临平城、下沙城、江南城，为规划16、的杭州次中心居住区；根据规划，杭州主城北部适当保留部分工业、物流仓储区；东部为交通、市政设施区；西部为教育高新科研居住区。湖滨为旅游工业区，江滨将成新的城市新中心。3.4 杭州市商业规划 杭州商业发展规划：1 个市级商业中心和个市级商业中心和 3 个市级商业副中心，个市级商业副中心，4 个区域商业中心和个区域商业中心和 12 个个区域商业副中心区域商业副中心从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网。15/88 未来十年，随着产业的西拓，逐渐改善城西与城东之间的交通拥堵关17、系，缓解了产业不平衡，市政府扩大了对城西的拓展，加大了对城市西部地区的大力扶持，其中也包括了高校产业的充实，高新产业研究基地的进入，海外归国留学人员创业基地海创园（中国未来科技城）等等的利好举措，都是很好的证明，市政府力将使得西部地区产业和商业配套得以全面的改善，提升西部的商业品位。逐渐形成了以城北副中心和西部产业商业中心的格局。本项目位于城北城市副中心和西部商业中心的腹地，是核心中的核心，未来潜力巨大。西 部商 业中心 城北副中心业 项目所在商圈 16/88 第二章 近期房地产市场动态 行业动态 一级市场：一级市场：11年杭州新增土地供应95宗，总供给面积237.50万平米，同比下降34.518、%；成交方面，11年杭州土地市场共成交地块84宗，成交面积221.28万平方米，同比下降29.2%二级市场二级市场：11年，杭州一手房共成交29291套，同比下降18.1%，成交面积为287.93万平米，同比下降28.2%。三级市场：三级市场：11年，杭州二手房共成交102.27万平方米，同比下降48.8%。总的来讲：总的来讲：11年，杭州一手房均出现大幅下滑，基本接近08年的最低点；二手房市场成交量创下近5年成交量的最低值。土地市场无论是出让还是成交均出现了一定幅度的下滑。居住用地价格涨幅回落成新趋势居住用地价格涨幅回落成新趋势 2011 年一季度，在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等19、综合作用下，全国地 价总体水平仍然小幅上升，但居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。据统计，全国主要监测 城市地价总体水平为2945 元平方米，商业、居住、工业分别为5358 元平方米、4349 元平方米和638 元平方米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增长率分别为 8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地价环比、同比增速放缓，居住地价环比、同比增幅均较上一季度收窄。房价下房价下 50%50%纳入房贷压力测试纳入房贷压力测试 本次压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三 种情况的标准。这三种情形分别20、是：房价平均下跌30%、利率上调27 个基点；房价下跌40%、利率上调54 个基点；房价下跌50%、利率上调108 个基点的情况。还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7 大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条 件测算房地产贷款受冲击的情况。资本市场融资受限重重下，地产基金受到重视资本市场融资受限重重下，地产基金受到重视 在银行开发贷款和信托投资的大门相继关紧之后，开发商找到了一扇新的窗户通过 设立地产基金直接募集社会资金。地产基金的融资方式作为股权融资，在让渡公司股份的同 17/88 时，却能够直接补充资本金，为进一步撬动银行资金创造条件，因此，正越来越受到金地集 团和21、万科等主流房地产企业的喜欢。银行在放开发贷时有两个评价标准，一个是土地的评估 价值打折扣，一般是5 折左右。第二个是自有资金投入的两倍。以基金的形式融资增加了 企业的自有资金，将有可能获得两倍的银行贷款，并且摊薄资金成本。18/88 第三章 杭州房地产一级市场分析 3.1、土地供应分析 土地供应结构分析 11年杭州新增土地供应95宗，总供给面积237.50万平米，同比下降34.5%。从土地性质来看，11年土地供应中住宅用地24宗，面积为87.19万平米，占总供地面积的36.7%；工业用地24宗，面积为60.27万平米，占总供地面积的25.4%；商业用地44宗，面积为89.20万平米，占总供应面22、积的37.6%；其他性质用地23 宗，面积为0.84 万平米，占总供地面积的0.40%。从供应的地块性质来看，11 年杭州土地市场供给住宅与商业用地比例基本持平，略高于工业用地。从走势来看，受到宏观调控的影响，杭州下半年的土地供应情况明显优于上半年。19/88 从各区域的土地供给来看，11 年杭州土地市场江干区以70.55 万平米的供地量成为全市第一，占全市土地供应的29.7%；其次为西湖区，新增土地供应54.51 万平米，占全市土地供应的23.0%；滨江区新增土地供应38.58万平米，占全市土地供应的16.2%；再次为下沙区和下城区；拱墅区、之江区、上城区11年的土地供应量较少。杭州11年列23、入市区经营用地供应计划的土地共88宗，300.88万平米。其中，住宅用地50宗，228.85万平米，公建用地38宗，72.04万平米。而从本年实际的供应情况来看来看，住宅用地的供应面积仅占供应计划的38.1%，随着市场情况急剧下滑，政府在土地出让上也采取了一定的措施，保留了相对优质的住宅用地。3.2、土地成交分析 3.2.1、土地用途分析 11 年杭州土地市场共成交地块84 宗，其中住宅用地成交23 宗，成交面积83.70 万平方米，商办用地成交33宗，成交面积68.14万平方米；住宅用地成交面积比例略高于商办用地和工业用地。20/88 3.2.2、土地区域分析 近期余杭区依然是土地成交的主力24、区域，也是住宅用地唯一有成交的区域。从近期杭州各 区域土地成交情况来看，未来一段时期主城区土地可能还将维持在低位的供需状态。近期主城区、萧山区和余杭区商业用地成交分别为3.2 万、15.7 万和12.9 万，从上表和下表可以看出，杭州整个城市的发展不断的往外围拓展，城市化的步伐区域高速，本项目的位置正是出于城市发展的重要连接点，周边成熟的大量社区和大量创业园区，拥有良好的政策环境和扶持政策，必将持续吸引着大量的归国留学人员来此创业发展。产业转移和深化，以及配置的更加合理和混搭，未来5-10年也是杭州市政府缓解城西与城东交通拥堵的最好举措，这必将是本项目的最大机遇。21/88 第四章 杭州房地产25、二级市场分析 4.1、商品房地产市场分析 市场综述 新增批售面积新增批售面积 2011年，杭州总批售面积为449.98万平米，同比下降22.7%。从商品房批售类型来看，批售面积主要以住宅为主，占总批售面积的68.4%，其次为办公，占总批售面积的27.1%。从区域来看，11年杭州新增批售面积以江干区、下沙区、拱墅区、西湖区为主，江干区以103.21万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售面积的22.9%；其次是下沙区，新增批售面积89.56万平米，占全市批售面积的19.9%；再次是拱墅区，新增批售面积为85.77万平米，占全市总量的19.1%。22/88 从批售面积的走势来看，受到春节以及新26、政的影响，开发商大多处于观望的态势，因此2月至5月杭州商品房批售量一直在低位运行。随着市场情况持续走低，开发商的资金链日渐紧张，纷纷开始出货，以回笼资金，因此下半年开始各大开发商开始加快推盘速度、加大推盘量，整个下半年的月批售量基本都维持在50万平米上下。4.2各类物业成交情况分析 2011年，杭州一手房共成交29291套，同比下降18.1%，成交面积为287.93万平米，同比下降28.2%。从成交面积走势来看，受到宏观政策的影响，杭州商品房成交自2010年开始持续走低，2011年的成交基本接近08年269.8万平米的最低点。2011年，政府以多次强调调控政策不会放松，加上开发商的资金情况空前27、严峻，预计2012 年，开发商会普遍采取“以价换量”的方法来回笼资金，保证现金流，预计2012 年的杭州楼市成交量会有一点的回升。23/88 从各区域的成交走势来看，09 年至11年，受到2010 年开始的强劲的调控影响，各区域成交量均呈现“一降再降”的态势。2011 年，杭州商品房和商品住宅成交基本一直处于低位运行状态。2 月底新政出台后，3、4 月楼市都处于新政适应期，开发商和消费者都处于观望状态，成交量均处于全年的低位。而商品住宅为调控主要目标，因此3月、4月住宅市场受挫更为严重，一度进入冷冻期。而不受限制的商业地产支撑了整体商品房的成交。随着5月房交会的惨淡收场，和开发商的资金压力，528、月起，杭州进入了小范围降价阶段，开发商陆续给出了折扣，又或是低价入市来博得市场，成交量稍有上升，但幅度并不是很大，直到“金九银十”的到来，杭州才全面进入降价阶段，成交量也达到了全年的最高峰。从各区域商品房成交量情况来看，11年商品房成交主要集中在江干区、西湖区、下沙区和滨江区。其中江干区以成交75.02万平米位居成交榜首。成交大户江干区、下沙区以及滨江区主要以供应中小户型的刚需楼盘为主，淡市情况下，商业地产投资如写字楼、商铺投资是楼市的主要支撑力。24/88 从区域分布来看，成交前十强楼盘分布于4区，下沙区5个，西湖区3个，拱墅区和江干区各占1个。4.3 可售面积情况分析 从各物业存量变化来看29、，住宅存量的增加加大了商品房的整体存量，根据现阶段各物 业供需情况，未来存量中住宅物业的存量比例还会进一步上升。25/88 4.3 大城西板块酒店式公寓市场调研 4.34.3.1.1 杭州房产市场类住宅杭州房产市场类住宅 观点一：杭州商用地类住宅主要以精装“酒店式公寓”形式出现，占到市场 90%以上供应量；酒店式公寓已经从市中心环西湖发展到泛城市阶段，主要供应集中在钱江新城和滨江区域，分别属于商业驱动和产业驱动型 观点二：据统计，06 年至今，酒店式公寓，供需比为 1.35，年度成交弹性极大（投资性产品特征）；成交均价较为平稳。目前，酒店式公寓存量较小，仅约 45000。26/88 数据来源：30、住在杭州网 观点三：按价格区分，低端产品特征如下：主打性价比牌，城市外围区域，主流区间40-70 平，售价在 20000-26000 元/平米，装修标准约 1000-2000 元 观点四：按照类住宅划分，商用性质“住宅化公寓”同样供应稀少，因能实现等同住宅的居住感受使首置白领成为主要客户群体，总价低、精装修且具有一定配套成为客户购买的主要原因 天元 西溪风尚：西溪板块项目，4070 户型为主，3.9 米层高 LOFT 结构，均价 26000元/平米，白领客户为主。27/88 4.34.3.2.2“住宅化公寓”符合本项目走向“住宅化公寓”符合本项目走向 发展模发展模式式 物业形态物业形态 表现特31、征表现特征 主要客户特征主要客户特征 本项目方向本项目方向预判预判 酒店式酒店式公寓公寓 形态 1：依托酒店，服务共享 一般在城市中心或产业集中区，项目本身有酒店，直接提供酒店式的管理服务，面积 50 平米左右，精装 高端商务人群，看重顶级酒店服务 本项目可行方向 形态 2：酒店顾问，物业实管 一般在城市中心或产业集中区，引进酒店顾问公司，以高服务提高竞争度，面积 50 平米左右，精装 投资人群，看重高租金回报 奢侈品奢侈品公寓公寓 豪宅化大面积公寓 依托顶级自然或城市资源，以及本身项目的独特优势，大招独享资源的奢侈品，200 平米左右，价格达到顶级豪宅水平，精装 富豪，顶级资源占有 本地块不32、具有强势资源 住宅化住宅化公寓公寓 住宅化的公寓、商住楼 面积等同住宅或通过 LOFT 等形式实现等同住宅的居住空间 首置或投资人群，看重低总价和物业形态 相对本地块并不能价值最大化 4.34.3.3.3 酒店式公寓价格定位酒店式公寓价格定位 装修标准：1000-2000 元/价格定位：2 年后入市，精装修酒店式公寓价格 22000 元/平米-26000 元/平米。28/88 4.4 办公、商业市场分析 4.4.1、办公市场综述 2011年办公物业供需平稳上升，自1 月份以来已连续10 个月出现供小于求态势，从杭州目 前房地产市场情况来看，办公物业需求增加，未来一段时间办公物业还将保持上升趋势33、。办公供应面积为6.36 万，成交8.75 万，与上年相比分别上升了52.2%和20.4%。供需比为0.7，办公市场自1 月份以来已连续10 个月出现供小于求态势，且成交均价稳中有升。4.44.4.2、商业市场 杭州商业市场延续了前两个月的供不应求态势，由于供应不足，成交出现下浮，但成交均价有了较大增幅。由于商业供应有限，预计未来商业成交量较为平稳，商业均价涨幅加大。29/88 4.4.4.4.2.1、大城西区域市场分析 4.4.2.1.1、区域商业供应分析 大型商业项目分布（大型商业项目分布（8km）30/88 绕城高速天然阻隔，西侧为杭州西湖区，现有项目、在建项目及潜在项目大都分布在该区域34、。3km 范围内目前不存在大型商业项目。社区商业项目分布（社区商业项目分布（3km）现有：现有：项目 3km 范围内商品房楼盘较少，成熟的社区商业项目仅有大华西溪风情，万科蝶园一期商业部分开业，二期处于招商中。未来：未来：绿城诚园、文一新村、坤和西溪里、昆仑府等项目的商业配套都为社区商业。区域商业-购物中心 西城广场 城西“快乐生活方式”的代言人，城西首个社区型购物中心，业态相对丰富，目前经营良好，其最大魅力在于拥有一个面积较大市政休闲广场，已逐步成为城西重要的休闲购物中心。开业时间：2005 年 建筑面积：55000 出租面积：37400 物美超市：8000 车库面积:约 7000 停车位：35、350 个 休闲广场：18000 主要品牌组合主要品牌组合 周大福、哥弟、阿玛诗、Levis、bestseller、Esprit；KFC、必胜客、韩梦缘、缘绿日式料理 UME 影院（5500 ）、青鸟健身、银乐迪 KTV、神采飞扬游乐园、溜冰场、东方爱婴 五星电器、新华书店、中国银行 租金租金和销售和销售 租金递增 15%-20%，餐饮预订较多，晚上营业额占全天销售 90%以上，西城物业将以每年10%的回报率给予物业产权主。31/88 文一路物美超市/文二路世纪联华华商超市 项目名称项目名称 面积面积 定位定位 主力业态主力业态 配套配套 备注备注 物美超市 5.5 万 社区邻里中心 购物类：36、物美超市 休闲娱乐：F8 酒吧、翠苑电影大世界、KTV（格莱美）餐饮类：KFC 周边餐饮多、四楼停车场 中低档休闲类服饰停车不方便、公交便捷 华商超市 2.4 万 大型超市 购物类：世纪联华 餐饮类：西式快餐（KFC、味千拉面、面包新语）屋顶停车场 中低档品牌服饰为主 停车方便、购物卡消费多（物价高）印象城 城西人自己的精致生活中心，是集大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体的国际性购物中心。开业时间：2009 年年底 建筑面积：53000 出租面积：29000 沃尔玛超市：13500 车库面积:10000 多 停车位：398 个 32/88 主要品牌组合主要品牌37、组合 世界著名时装零售品牌 C&A、路威酩轩集团下的全球化妆品零售权威丝芙兰以及其他著名品牌 Geox、百丽、ESPRIT、LEVIS；风靡全球的比萨巨头棒约翰、DQ、KFC、知味观、外婆家、韩村；神采飞扬、金宝贝早教 目前正调整业态组合，提高餐饮的配套比例。以品牌连锁中西式餐饮为主。银泰殴尚银泰殴尚 城西真正意义的购物中心，打造城西的地标城西真正意义的购物中心，打造城西的地标 预计开业时间：未定 建筑面积：300000 欧尚超市：20000 银泰:150000 多 33/88 古荡综合商务大楼 项目总用地 38 亩，由古荡镇股份经济合作社投资新建，总投资约为 3 亿人民币，建筑总面积为 9238、000 平方米（其中地上建筑物 65000 平方米），由高档生物办公写字楼和商务用房组成，集购物、餐饮、休闲、办公为一体，是商业人士的创业佳地。4.4.2.1.2 区域商业-商业街 重点来看一下项目区域内的商业环境现状，由于文一路、文二路、文三路、古墩路、竞舟路商业物业基本以沿街住宅底商为主，商业业态表现为中高档的生活类购物。因此我们重点对古墩路、文三路、竞舟路上的商业业态从购物类、餐饮类、休闲娱乐类、服务类等四个方面对项目的商业现状做深入的分析。文一西路文一西路 购物 餐饮 娱乐 服务 购物 区域的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、国美电器、各类生活购物类等，主要作为益乐新村、雅仕苑、湖畔花园39、做生活配套，由于区域相对成熟因此租金较高，经营情况良好。购物类商家主要分布在 1 层，一层租金最高达到 5.3 元/天/方，平均租金在 3-5 元/天/方。34/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 苏宁电器 卖场 1500-1-2 国美电器 7500 2 1-3 世纪华联 300-1-2 红蜻蜓 服装饰品 100 4.6 1 饰品服饰 80 5.1 1 利郎 80 4.8 1 衣香丽影 300 3.6 1-2 华麦 60 5.3 1 叶氏兄弟果业 生活类购物 500 2.8 1 海王星辰药店 120 4.6 1 宝岛眼镜 200 4 1 餐饮餐饮 该区域餐饮主要40、集中在文一西路和古墩路交叉口附近，写字楼的裙楼中。品牌化程度还可以，火龙堂、蒸味豪、石浦海鲜等经营情况良好，区域平均租金在 1-2 层平均租金在 2.5 元/天/方左右。35/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/位）所在楼层 欧家噹噹 特色中餐 120 2.7 60 1-2 蒸味豪 中式简餐 400 1.9 45 1-2 火龙堂 特色中餐 160-1-2 宅山佬土菜馆 特色中餐 200 2-1-2 世缘火锅 特色中餐 120 2.4 30 1-2 韩国料理 西式中餐 100 2.8-1-2 休闲娱乐 休闲娱乐类商家主要分布在各写字楼配套商业中，为商务需求做41、为配套。主力面积在 300-500方左右，分布在 1-2 层为主，租金 1.8-2.6 元/天/方。品牌化程度一般，以个体商家为主。休闲娱乐类主要以足浴业态为主，占 80%以上 36/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/人）所在楼层 金歌 RTV KTV 2500 2 28 4 水晶足浴 足浴 600-60 1-2 金源足浴 足浴 500-60 1-2 芊漫足浴会所 足浴 300-1-2 姗娜娜足浴 足浴 800-1-2 全健网吧连锁 网吧 300 2.6 10 1-2 服务 目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处42、居多；其他服务类业态生活配套类业态居多，还有商务配套服务；37/88 商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 福奈特洗衣 120 3.2 1 杭州文新西医内科门诊部 500-1-2 中国民生银行 500-1 招商银行 120-1 中国农业银行 800-1-2 德嘉美容美发 180 3.5 1-2 文二西路 购物 餐饮 娱乐 服务 购物 该区域的购物类业态相对成熟，有五星电器、世纪联华超市、各类生活购物类等，主要作为桂花城、南都德加、世纪新城等楼盘做生活配套，由于区域相对成熟，是项目周边租金最高的路段，商家经营情况普遍良好。购物类商家主要分布在 1 层，世纪新城一带一层租金最高达43、到 7.6 元/天/方，平均租金在 5.2元/天/方。38/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 五星电器 卖场 2000-1-2 世纪联华 2500-1-2 三彩 服装饰品 100 4.2 1 哥弟 90 7.0 1 采轩 120 5.3 1 欧迪芬 60 4.6 1 伊蕾名店 60 4.5 1 蒂凡尼家纺 生活类购物 250 6.8 1 元祖 60-1 佐佑缘药房 320 3 1-2 39/88 餐饮餐饮 该区域餐饮主要集中在文二路和竞舟路交叉口附近，餐饮形式丰富。品牌化程度一般，真功夫、庄记咖啡、火红年代、神田川等，商家经营情况良好 区域分布在 1-2 层平44、均租金在 2.1-2.6 元/天/方 40/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/位）所在楼层 新家锅庄 特色中餐 300 2.6-1-2 火红年代 特色中餐 300-350 2.4-1-2 庄记咖啡 西式餐饮 200-1-2 雅朵咖啡 西式餐饮 400 2.1 60 1-2 阑溪特色面馆 特色餐饮 300-1-2 真功夫 中式简餐 500-30 1-2 休闲娱乐休闲娱乐 休闲娱乐类商家主要分布在各居住小区配套商业中，为生活需求做配套。主力面积在 200-500方不等，分布在 1-2 层为主，租金 1.9-2.6 元/天/方。品牌化程度一般，酒吧、ktv 比45、较少。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/人）所在楼层 八月桂花足浴 足浴 400 2.3 58 1 晶晶足浴 足浴 300 2.6-1 御尊阁 足浴 500 1.9 50 1-2 方圆棋牌 娱乐 120-2 佳音减肥连锁 运动 200-39 1-2 佳优子足浴 足浴 150 2-1-2 服务 目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处居多；其他服务类业态基本以生活配套服务为主，主要集中在房产中介公司；41/88 商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 中国建设银行 160-1 中国银行 400-1 科丽思缇46、美容 200 3.2 1-2 震轩美容 spa 250 3.0 1-2 我爱我家 150 3.6 1 永琪美容美发 320 3.2 1-2 42/88 文三西路文三西路 购物 餐饮 娱乐 服务 购物 该区域的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、联华超市、各类生活购物类等，主要作为金都新城、香樟公寓，沁雅、丹桂公寓做生活配套，由于区域相对成熟，是项目周边租金最高的路段之一，商家经营情况良好。购物类商家主要分布在 1 层，一层租金最高达到 6.0 元/天/方，平均租金在 3-4 元/天/方。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 卫浴生活馆 卖场 1500-1-2 苏宁电器 2047、00-1-2 LAYA 服装饰品 120 3.5 1 似水年华 120 3 1 红袖 80-1 伊路风情 100 3.3 1 微米 60 4.0 1 永泰蜜饯专卖 生活类购物 60 2.6 1 滨红花店 80 3.2 1 万盛布艺 150 3.5 1 43/88 餐饮餐饮 该区域餐饮主要集中在文三路和竞舟路交叉口附近，住宅区的裙楼，餐饮形式丰富。品牌化程度一般，金钱锅、湘味馆等，商家经营情况良好。该区域分布在 1-2 层平均租金在 2.6-3.2 元/天/方。商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/位）所在楼层 独门中酒店 300 2.6 50 1-2 客家菜 500 348、.2-1-2 金钱锅 400-2 阿咪香韩国烧烤 120 3.1-1-2 粥 80 3.8 30 1-2 湘味馆 200 3.0 68 1-2 东巴拉 150-1-2 休闲娱乐休闲娱乐 休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务配套为辅。主力面积在 200-300 方左右，分布在 1-2 层为主，租金 2.8-4.6 元/天/方。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/人）所在楼层 金御阁足浴 足浴 500 2.8 58 1-2 Kims 酒吧 酒吧 300 3.6-1-2 扬华网吧 网吧 200 2.6 10 1-2 鑫逸足浴 足浴 1249、0 4.2 30 1 凯萨棋牌 棋牌洗浴 1.2 30 1-5 44/88 服务服务 目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处居多；其他服务类业态基本以商务配套服务为主，生活配套为辅；商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 中国工商银行 200-1 交通银行 100-1 杭州联合银行 300-1 象王洗衣 80 3.2 1 中国移动 200-1 非雅琪美容美发 200 2.4 1-2 建华发艺 150 2.2 1-2 震轩美容美发 200 2.9 1-2 竞舟路竞舟路 购物 餐饮 娱乐 服务 45/88 购物 该区域的购物类业态相对成熟，50、但业态比较落后，各类服装饰品、生活购物类等，主要作为竞舟路湖畔新村、金成花园作生活配套，由于区域相对成熟因此周边租金较高，经营情况良好。购物类商家主要分布在 1 层，一层租金最高达到 5.2 元/天/方，平均租金在 3-5 元/天/方。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 联华 超市 300-1 咖啡熊 服装饰品 60 4.2 1 弥裳 120 4.0 1 华歌尔 80 3.2 1 韩衣馆 120 3.0 1-2 开心贝贝 60 3.6 1 健康药房 生活类购物 100 3.6 1 阿思家家访 80 4.5 1 魄力琴行 120 3.9 1-2 餐饮餐饮 该区域餐饮主要51、集中在竞舟路与文二西路交叉口附近，居住区的裙楼品牌化程度一般，主要是特色餐饮为主；租金虽然相对比较便宜，但是基本转让费都在 8-10 万之间。46/88 商业网点名称 业态 营 业 面 积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/位）所在楼层 左邻右舍 特色中餐 200 2-1-2 韩国料理 西式餐饮 240 1.6-1-2 一品锅 特色中餐 160 1.8-1-2 渔农野鱼馆 特色中餐 500 1.5-1-3 新家锅庄 特色中餐 160 2.4-1 江山土菜馆 特色中餐 300 2.2-1-2 竞舟路餐饮店普遍设在住宅底商，尤其在恩济花苑及金成花园居民投诉严重，以致传言此地餐饮商家营业执照恐期52、满无法续期，引发商家担忧，影响到商铺租金水平，但从一个侧面反映出城西总体餐饮功能商业物业的相对缺失，区域餐饮功能物业开发供应层面分析有一定机会。休闲娱乐休闲娱乐 休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务需求配套为辅。主力面积在 80-200 方左右，分布在 1-2 层为主，租金 2.4-4.2 元/天/方。品牌化程度一般，美容美发类的商家档次比较低。整体环境及档次较差。憨头鱼憨头鱼 香卿馆香卿馆 竞舟小菜竞舟小菜 东阳粗菜馆东阳粗菜馆 七里扬帆鱼馆七里扬帆鱼馆 西城西城E家鲜家鲜 顺旺面馆顺旺面馆 家火家坊家火家坊 47/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金53、/元/天/方 消费客单价（元/人）所在楼层 健康盲人推拿 休闲 50 4.2 30 1 记氏盲人按摩 休闲 80 3.2 30 1-2 YYUAN 美发 100 3.6 68 1 起点网络 网吧 200 2.4 15 2 南都足浴 足浴 80-38 1 服务服务 目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带。其他服务类业态基本以商务配套服务为主。主要是洗车、洗衣等低档次物业。商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 中国交通银行 150-1 德高房产 60 3.6 1 中国农业银行 220-1-2 马丁汽车服务 300 3.2 1 卡帕洗衣 60 2.9 1 454、8/88 古墩路 购物 餐饮 娱乐 服务 购物购物 该区域的购物类业态相对成熟，各类生活购物类等，主要作为古墩路金欣公寓、颐景园、中兴公寓作生活配套，由于区域相对成熟是项目周边租金最高的路段，经营情况良好。购物类商家主要分布在 1 层，一层租金最高达到 5.6 元/天/方，平均租金在 3-5 元/天/方。49/88 商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 华味亨 60 3.5 1 七匹狼 服装饰品 100 3.2 1 依之妮 40 3.0 1 橙色心情 100 4.1 1 九牧男装 200 3.6 1-2 伦氏 90 3.5 1-2 海王星辰 生活类购物 80 2.6 155、 明朗眼睛 120 4.6 1 多喜爱 100 3.8 1-2 餐饮餐饮 该区域餐饮主要集中在古墩路与文二路交会处，居住区的裙楼，餐饮形式丰富。商家经营情况良好，该区域租金较高，分布在 1-3 层平均租金在 2-3.6 元/天/方。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/位）所在楼层 火龙堂 特色中餐 200-50 1-2 新东北庄厨 特色中餐 300-1-3 红京鱼 特色中餐 400 2.1-1-2 老陕面馆 特色餐饮 120 2.4 25 1-2 九点牛蛙火锅 特色餐饮 100 2.8 30 1-2 后宅砂锅 特色餐饮 40 3.6 15-20 1 50/88 56、休闲娱乐休闲娱乐 休闲娱乐类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求配套为主，商务需求配套为辅。主力面积在 80-200 方左右，分布在 1-2 层为主，租金 1.4-3.5 元/天/方不等。品牌化程度一般，主要集中了大量的足浴、休闲 spa 等。商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 消费客单价（元/人）所在楼层 大足神农 足浴 300 1.4 2-3 金源足浴 足浴 500-60 1-2 章氏足浴 足浴 120 3.5-1-2 绿洁 SPA spa 120 2-1-3 服务服务 其他服务类业态基本以生活配套服务为主；主要以服务居住区生活需求为主体，一部分商务需求配套；服务类57、业态种类比较多，比较齐全。商业网点名称 营业面积（方）租金/元/天/方 所在楼层 中国工商银行 400-1-2 西城图文 100 2.7 1-2 城西服装干洗 50 3.0 1 震轩美容美发 200 2.2 1-2 裕兴不动产 80 3.6 1 51/88 商业市场小结：项目名项目名 距离距离 体量体量：万方万方 业态业态 定位定位 商业环境商业环境 主力客群主力客群 本项目本项目 3km 244509 酒店、酒店式公寓、购物中心、休闲娱乐、餐饮、影院等 新 城 新 经典 体 验 式社区MALL！新城西领军板块领跑项目，填补商业空白 大城西，古墩路古墩路 印象城印象城 5.8km 5.3 购物58、餐饮、休闲娱乐 常规生活型社区商业中心 城西成熟居住区 城西北部 西城广场西城广场 5.2km 5.5 购物、餐饮、影院、休闲娱乐 常规生活型社区商业中心 城西成熟居住区 城西南部 城西银泰城西银泰 6.5km（40）百货、餐饮、休闲娱乐、健身 城市综合体，相对高端的区域型购物中心 大城西区域中心；规模、品牌优势 大城西 西 溪 印 象西 溪 印 象城城 4.6km 21 百货、卖场、影院、餐饮、休闲娱乐 区域型购物中心，但有西溪湿地景观资源 沃尔玛山姆店辐射能力、深国投商业运营能力、规模优势 余杭、闲林、五常、留下及部分城西客群；西溪湿地中低端游客 余政余政（2010）64号地块号地块 259、.2km（14.6）百货、卖场、餐饮、休闲娱乐 区域型购物中心 无 5km范围 蒋村蒋村 商贸中心商贸中心 3km（20）剧院、影院、演艺吧、娱乐中心、酒吧、精品百货、餐饮 以“文化演艺”为亮点的文化、旅游商业地产项目 西湖区政府重点打造；商业主题鲜明；规模优势 杭州及旅游客群 西溪天堂西溪天堂 5.1km 4.5（商业街）影院、餐饮、休闲娱乐 高端旅游商业地产项目，定位上更加国际化 位于西溪湿地核心区域，景观资源优势突出；市场定位为高端旅游客群 西溪湿地高端商务、旅游客群 第一类：第一类：蒋村商贸中心蒋村商贸中心以“文化演艺”为主题，寻求市场突围，扩大辐射范围。西溪天堂西溪天堂以高端商务及游60、客，定位国际化。第二类：第二类：西溪印象城西溪印象城凭借其大体量、深国投商业运营能力辐射余杭、闲林、五常、留下，拉拔城西部分客群。城西银泰城西银泰占据城西腹地位置，加上体量优势。两个项目都为区域型商业中心，南北对峙。从规划方向旨在成为区域型商业购物中心，辐射5km范围内客群。第三类：第三类：古墩路印象城、西城广场古墩路印象城、西城广场都为社区型购物中心，主要为周边大型住宅区服务。52/88 从目前大城西商业格局发展分析，区域型商业中心发展格局已成型，未来会形成“南北对峙”的竞争格局。本项目5万方集中式商业综合规模、区位条件及区域成熟度，都无法突破现有格局，因此本项目应着力于未来项目3km范围内61、核心消费群体，定位为社区型购物中心，商业模式上与西城广场、古墩路印象城相仿。53/88 4.6、酒店市场分析 4.6.1 杭州城市定位 中国最富盛名的旅游城市之一，以西湖为核心、每年吸引数千万国内外游客。杭州一直致力于高科技领域，杭州一直是浙江财富中心，总部经济中心。杭州的高房价，和强大的奢侈品购买力。近年来杭州在国际舞台的表现上佳，西博会的连年举办迅速提升了杭州的国际影响力。4.6.2 整体市场酒店供应 据悉，杭州拥有星级酒店247家，其中五星13家、四星37家、三星87家、二星104家、一星6家，共计客房32100间，床位60090张。五星酒店市场自06年来飞速发展，0911年是井喷期，大62、约增加3400多间客房。4.6.3酒店入住情况 据统计，近年杭州市全部宾馆酒店的平均出租率达到63.63%，平均房价达332.46元/间；4.6.4五星酒店市场业绩：平均房价：平均房价：04年的615元，06年的560元、07年的565元，08年又回升至654元，波动比较大，受国际酒店品牌将大批入驻影响，未来平均房价将会大幅提升，在业内，杭州城市处于旅游城市前列。4.6.5知名星级酒店品牌 凯悦集团：凯悦柏悦 喜达屋：喜来登、豪华精选、福朋喜来登、威斯丁 万豪：JW万豪、万豪万怡 雅高：索菲特伯尔曼 希尔顿：希尔顿、希尔顿逸林 洲际：洲际假日皇冠假日 豪生：豪庭豪生 凯宾斯基、香格里拉、悦榕庄63、四季阿曼、最佳西方、卡尔森（不同于雷蒂森）、华美达戴斯朗庭等等。杭州作为全国最重要的旅游集散地，每年游客达数千万人次，是高档酒店云集的最大杭州作为全国最重要的旅游集散地，每年游客达数千万人次，是高档酒店云集的最大潜力市场。潜力市场。54/88 现状：现状：项目周边区域酒店数量虽然较多，但整体档次相对较低，以经济性酒店为主；物业陈旧，档次偏低，价格维持在200元/天左右；整体硬件设施较差，服务水平偏低，有待于整体的提升 未来：未来：西溪天堂会建有一个高档酒店集群，悦榕庄、喜来登、悦椿度假酒店、布鲁克酒店、曦轩酒店，目前5星级酒店悦榕庄和布鲁克酒店均已正式开业。区域酒店市场行情区域酒店市场行情 64、三星级以下酒店平均标间折后价约为238元/间/天，平均入驻率约为80%，经营情况良好；短期商务客户、旅游群体是本区域酒店市场的主要客群；除西溪湿地国家公园周边新建酒店外，区域内其他酒店整体硬件设施较差，服务水平偏低，有待于整体的提升 区域酒店市场行情区域酒店市场行情 三星级以下酒店平均标间折后价约为238元/间/天，平均入驻率约为80%，经营情况良好；短期商务客户、旅游群体是本区域酒店市场的主要客群；55/88 除西溪湿地国家公园周边新建酒店外，区域内其他酒店整体硬件设施较差，服务水平偏低，有待于整体的提升 4.6.6区域酒店定位及解析 酒店名称酒店名称 标间折后价（元标间折后价（元/间间/天65、）天）客房数客房数 级别级别 区域区域 5公里内公里内 里约酒店 350 60间 经济型酒店 元和城市之星酒店 180 132间 经济型酒店 布丁酒店 148 108间 经济型酒店 朗逸轩快捷酒店 189 65间 经济型酒店 海外海西溪宾馆 328 188间 三星级酒店 藕花洲假日酒店 318 98间 三星级酒店 万好万家快捷酒店 198 88间 经济型酒店 息来庄假日酒店 150 120间 经济型酒店 翰悦酒店 368 46间 精品酒店 64号地块酒店 未开业-五星级暂定 翡翠城酒店 未开业-五星级暂定 蒋村商贸中心酒店 未开业-四星级暂定 西溪天堂西溪天堂 悦榕庄 3680 72间 五星级66、 喜来登 未开业 374间 五星级 悦椿度假酒店 未开业 59间 五星级 布鲁克酒店 448 118间 精品酒店 曦轩酒店 未开业 64间 现代艺术精品酒店 区域酒店市场发展落后，随着西溪天堂高档酒店集群的建成，虽然填补了区域高端区域酒店市场发展落后，随着西溪天堂高档酒店集群的建成，虽然填补了区域高端市场的空白，但介于中低端酒店和高端酒店之间的市场仍然处于真空。市场的空白，但介于中低端酒店和高端酒店之间的市场仍然处于真空。区域原酒店市场和西溪天堂新酒店集群，瓜分了区域高档和低档的客源，本项目应区域原酒店市场和西溪天堂新酒店集群，瓜分了区域高档和低档的客源，本项目应瞄准中档客群，利用个性化、时尚67、化的建筑、设计风格，加强客源吸纳力，提升整瞄准中档客群，利用个性化、时尚化的建筑、设计风格，加强客源吸纳力，提升整体形象档次。体形象档次。56/88 57/88 4.7 房地产三级市场分析 4.7.4.7.1 市场综述 上月杭城二手房量升价跌，成交量增长了8%，成交均价下跌了2.3%，二手房市场整体趋 于平稳态势，刚性需求是目前二手房市场需求主力。杭州五城区二手房住宅签约4059 套，环比上升了8%。成交均价为20346 元/，下降了2.3%，自1月份以来，二手房市场基本维持平稳态势，由于二手房成交基本为 刚性需求客户，且二手房依托其区位和资源优势，随着对调控政策的消化，预计二手房成交 量将继68、续保持稳中有升态势。4.7.2 成交结构 二手房成交中90 方以下小户型仍然是市场消费的主流，成交总价主要集中在100-160万元。58/88 从二手房成交情况来看，成交面积主要集中在90 以下面积段，其中60 以下户型成交占44%，60-90 户型成交占29%，成交总价主要集中在100-160 万，占总成交的37%，其次为200 万以上，占23%。刚需为二手房主力客群。59/88 第五章 项目概述及发展环境分析 5.1 项目资源分析 5.1.1、地块综述 1.1 地理位置 项目名称：余政储出(2011)24 号地块 地块四至：文一西路以南荆常大道以西（创新基地 2010-58 号地块）,东至69、荆常大道；南至文一社区土地；西至蒋家河；北至文一社区土地。项目地块所属板块项目地块所属板块：余政储出（2011）24 号地块位于文一西路与荆常大道口，处于杭州余杭创新基地核心区域，周边有成熟的高端别墅生活区，西溪玫瑰，溪上玫瑰园，西溪风情等；北临杭州市海外归国人员创业园，浙江省高教园区等省市级高新园区，环境宜人，产业密集，人气鼎旺，未来项目潜力巨大。余政储出（2011）24 号地块，为创新基地最为核心的地块之一，高速公路下出口，地铁，城市干道三位一体的交通，便捷程度一般项目难以匹及，便捷的交通能给商业项目带来无限的生机。本项目从此一点，便可增加投资的信息指数。本项目位于新城 1 号地块位置，共70、计 99 亩，可建造近 244509 平方米的城市综合体大盘，其中地上建筑面积 131996 平方米，地下建筑面积 112513 平方米，加起来约 244509 平方米，是城西的名副其实的大商业盘，该商业建成将辐射周边 3-5 公里的居民及园区。该项目可分割销售小面积商铺 23588 平米可售商铺面积，按照 43091 元/平米价格计算；酒店式公寓28008 平方米，按照每平方米 23000 元，至少有 18.98 亿元的销售资金平衡,且项目存留的资产有一个 30000 平方米的五星标准酒店和一个 50000 平方米的百货购物中心，共计留存资产按照每平方米 15000 元计算，将有 12 亿元71、的资产，由此，本项目的自身盈利能力非常之强。周边主要楼盘：淘宝城，大华西溪风情，西溪玫瑰，溪上玫瑰园，西溪生态科技岛，西溪蝶园，西溪里，西溪新天地，印象城，西城广场等项目。60/88 项目工程进度安排：2012 年第一季度获得四证齐全，第二季度全面开工。本项目已经和世纪联华卖场、洲际酒店、解百购物中心等知名主力品牌店达成合作。1.位于杭州西溪湿地三期西溪湿地三期区域，文一西路延伸文一西路延伸段段、西溪生态科技岛核心区内；2.距离主城区武林广场约 12 公里、仅 20 分钟车程；3.项目临近创新基地西溪生态科技岛、新浙大等高教园区，区内创意类、高新类产业园蓬勃发展，前景无限。项目周边规划了 1072、 平方公里的高教园区，汇集了有“东方剑桥”之称的浙江大学、浙江省委党校、杭州师范大学、浙江理工大学等众多高等院校；目前，确定进驻该区域的知名企业除阿里巴巴外还包括恒升电子城、浙大网新集团、三维通信公司、联强国际有限公司、杭州师范大学有机硅重点实验室项目和浙大亿科等。本案 61/88 5.1.2 地块项目指标 62/88 63/88 64/88 65/88 5.2 产品研发方向 物业形态物业形态 适用条件适用条件 本项目条件本项目条件 商务型全服商务型全服务性星级酒务性星级酒店店 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部73、。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。体量要求 3 万平米。邻近主要公路文一西路，交通便利，高速临近文二路五常闸道口，地铁 5 号线距离项目约一公里；周边有停车场、公交站；邻近 10 平方公里的高教园区，大量师生；海创园、创新科技西溪生态科技岛、浙大网新等科技公司进驻，大量办公人员，需求旺盛 商业商业 商业中心：大体量，体验式，人口积聚 体量 244509 方，淘宝城提供 1-2万的稳定消费人群、周边高教科技园、创新企业科技园等提供大量消费人口。大华西溪风情提供大量别墅居民高端消费。大卖场大卖场 周边大量的居民和产业居民，需要大卖场和零售来支持其生活品质。放置地下，持有。66/88 5.3 产品74、布局 产品属性：新城新经典体验式社区 MALL！项目定位：体验新城西经典社区型商业，领航新城西商业。余政储出（2011）24 号地块各区块面积段分布 地地 下下 总总 面面 积积 112513.83112513.83 地下二层 54199 车库 50054 酒店 4145 地下一层 5831458314 车库 20495.94 超市 17000 KTV 5300 酒店 8918.71 宴会会议后场 自行车库 5498 配套公建 1100.6 地地 上上 总总 面面 积积 131996131996 一层 29580.88 商业 24476.43 自持shoping mall 12900.1 运动75、主题百货 4677 电器卖场 1956 零 售（服饰、日化、珠宝、手表）2370 餐饮 778 娱乐 0 影院 0 辅助通道 3119.1 可售 部分 11576.33 商铺 11576.33 精装办公 0 酒店 5104.45 大堂辅助 3268.4 67/88 宴会厅辅助用房 1146.6 辅助通道 689.45 二层 29444.98 商业 24948.98 自持shoping mall 12334.1 运动主题百货 4821 电器卖场 3187.5 餐 饮（咖啡）740.8 零 售（眼镜、书城）2984 娱乐 0 影院 0 辅助通道 600.8 可售 部分 12614.88 商铺 1076、111.93 精装办公 0 酒店 4496 大堂辅助 0 餐饮 0 客房 0 辅助用房 4496 三 层 23771.75 商业 17495.95 自持shoping mall 12045.8 运动主题百货 4821 餐饮 3722.8 电器卖场 3187.5 娱乐 0 影院 0 辅助通道 315.3 可售 部分 5450.15 商铺 0 精装办公 5450.15 酒店 6275.8 大堂辅助 0 餐饮 2277.18 客房 3998.62 四层 23080.77 商业 17630.56 自持shoping 12179.5 运动主题百货 0 68/88 mall 餐饮 2146.7 娱乐（KT77、V、电玩、网吧）4166.43 影院 4821 辅助通道 1045.37 可售 部分 5451.06 商铺 0 精装办公 5451.06 酒店 5450.21 大堂辅助 0 餐饮 0 客房 5450.21 五层 10086.43 商业 5450.15 自持shoping mall 0 运动主题百货 0 餐饮 0 娱乐 0 影院 0 可售 部分 5450.15 商铺 0 精装办公 5450.15 酒店 4636.28 大堂辅助 0 餐饮 0 客房 4636.28 六层 10087.34 商业 5451.06 自持shoping mall 0 运动主题百货 0 餐饮 0 娱乐 0 影院 0 可售 78、部分 5451.06 商铺 0 精装办公 5451.06 酒店 4636.28 大堂辅助 0 餐饮 0 69/88 客房 4636.28 七层 5450.15 商业 5450.15 自持shoping mall 0 运动主题百货 0 餐饮 0 娱乐 0 影院 0 可售 部分 5450.15 商铺 0 精装办公 5450.15 酒店 0 大堂辅助 0 餐饮 0 客房 0 通道面积 493.73 70/88 5.4、项目定位 5.4.1、项目属性定位 项目属性：新城新经典社区 MALL！注明：该项目地处于各大主要产业园和高端社区核心区域，交通位置显赫，拥有地铁、公共交通、高架路下闸口，三条主要干道79、汇集于此。形成了强有力的项目交集点。天成集约型商业，必将集合了高星级全服务性酒店、高端餐饮集群、购物、休闲娱乐于一体的体验式综合性社区 MALL。5.4.2、项目定位 项目发展定型和定位设想：中档精品购物中心！高尚生活的交集港！BALA 炫彩中心社区精彩无限。2+AN(2 即一个星级全服务性酒店+一个主力主题购物中心；AN即由多个主要旗舰店与购物和餐饮休闲娱乐单体店构成，辅于专业旗舰店如特力屋、迪卡侬)项目以创新、科技、生态、服务、时尚引领未来科技城，将成为区域内标杆性商业综合体，服务于西溪科技岛，辐射大城西。项目分区：A 区块 主题 SHOPPING MALL 及时尚商业街区 B 区块 四星80、级商务全服务型酒店 C 区块 生态型酒店式公寓 71/88 交通导向好，四通八达，具备一定的旅游导入条件。打造一个集美食、精品消费购物、文化传播、旅游、休闲、娱乐为一体的精致商业项目。项目是一个广场式样的 shopping mall，由多个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有 2000 平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。72/88 5.4.3 商业业态组合：业态甄选 主力店:时尚零售、超市卖场、电器卖场、电影院线、书店、大型中餐 次主力店:特色餐饮、休闲娱乐 其他:轻饮简餐金融、配套 业81、态布局-1F：常住人口在日常生活方面有着经常性需求，如高校学生和居住区人口，超市卖场将此类消费网罗；而 KTV 则丰富了高校学生和白领人群精神生活；1F：时尚零售业态的设立，则满足了大部分人群的消费习性，利用百货、零售次主力品牌等业态，营造良好的商业氛围，吸引大部分人群聚集；电器卖场则满足了区域内居住、办公等类型的消费需求；73/88 2F：在 2 层则增加精神类业态，书城的设置能吸引高校学生和白领人群；3F：3 楼除却百货和电器卖场外，需增设餐饮业态，涵盖中档、中高档之中式餐饮、特色餐饮、大型餐饮业态（如海鲜、中餐馆、烧烤等），满足居住 74/88 人群、高校老师、党校学生及商务往来消费人群82、；4F：4 楼业态则利用主力店电影院线，吸引大部分人群前来消费，并通过其影响和人气聚集力量带动其他业态，如中低档次之美食广场业态、电玩游艺等，来满足随性消费和高校学生消费。75/88 时尚商业街区：作为 Shopping mall 的延伸，可以将零售旗舰店、特色餐饮（如日韩料理、东南亚餐厅等）设置在该区域，以吸引特定人群，并可在沿河区设置休闲餐饮（如咖啡西餐）；酒店底商可结合酒店档次设置为意式、法式、咖啡等餐厅及设置汽车城市展厅，形成互动。B B 区块定位：区块定位：四星级商务全服务型酒店四星级商务全服务型酒店 定位依据：定位依据：西溪湿地 西溪湿地与西湖齐名，在国际和国际上都有着较高的知名度83、，素有绿肺之称；西溪湿地 2010 年游客接待量达到 360 万人次；项目位于西溪湿地三期的西北侧，相距仅 1.1 公里范围；区域内大体量科技园和高科技企业入驻，势必有着商务往来需求，这部分人群有着居住需求。酒店定位和合作商：酒店定位和合作商：酒店定位酒店定位 3 公里范围内，目前酒店较少，有以设计新颖、精品化进行打造的翰悦精品酒店；也有档次较低的宾馆类型，如花蒋宾馆等，缺乏星级、世界品牌级酒店。因此，项目 B 区块设置为 3 万平方米，并有 400 间客房的高端星级酒店，定位为商务全服务型酒店商务全服务型酒店有着市场空间和需求。酒店合作商 洲际酒店集团成立于 1946 年，是全球最大及网络分84、布最广的专业酒店 76/88 管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过 55 年国际酒店管理经验，目前在 100 多个国家和地区拥有 3,600 多间酒店，总计 537,000 多间客房。每年的客流量超过 1.2 亿人次。项目引进四星级之假日酒店（holidayinn），不仅能吸引前来旅游观光、商务往来人群，还能带动项目整体档次。CC 区块定位：区块定位：生态型酒店式公寓生态型酒店式公寓 定位依据：定位依据：10 万白领消费人群将带动区域内居住需求，这部分人群将会对小户型、精装之酒店式公寓有迫切需求；高校学生，随着收入的提升，高校学生父母有在学校区域置业要求，以方便学85、生居住，并有附加投资需要；2012 年杭州出台有关酒店式公寓的政策，将进一步限制该类型开发，本项目的打造和建设，未来将形成稀缺品种，对于投资者而言有着住宅限购之外的优势。酒店式公寓定位酒店式公寓定位 本项目将打造成 2.8 万平方米的酒店式公寓，分割为小户型进行对外销售，有利于将投资额度降低门槛，并形成相关人群进行投资购买，并利用建筑节能环保材料、河道景观、时尚设新颖计，成为真正意义上的生态型物业。5.4.4、总结分析 本项目所处交通枢纽，未来将由地铁、快速交通、高速公路、城市道路网络等组合而成，与杭州市中心的距离将日益缩减，通过区域的建设和自身的营造，77/88 将成为区域的中心。作为杭州未86、来科技城东门户的商业中心，并将能引领区域消费新概念，并提升区域档次和配套。主题 SHOPPING MALL、时尚商业街区、四星级商务全服务型酒店及生态型酒店式公寓的规划建设符合市场、也符合未来发展空间。78/88 5.4.5 项目定价依据 5.4.5.1 周边环境分析 地块周边大量高端低密度项目使区域成为高尚生活区域的代表地，本地块在大环境认知上同样占据先机 现阶段现阶段在售在售及二手房价格及二手房价格 楼盘名 地理位置 建筑类型 可售套数 户型面积 在售价格 (元/)开发商 工程进度 大华西溪风情 文一路延伸段，西溪风景区以西 别墅、排屋、小户型公寓 10 余套排屋 300多平米 1000 87、万/套以上 浙江大华房地产开发有限公司 2011 年交付 和家园 留下镇，西溪路以南 电梯公寓、排屋、别墅 少量 懿园 9#楼 精装 140平米 公寓28000-30000 排屋 1300-2400万/套 杭州振兴置业投资有限公司 翰园准现房，懿园主体施工 西溪君逸汇 留下镇、西溪路以北 商铺、小户型公寓 少量 小户型60-70，商铺145-1000 小户型 11500 商铺26000-30000 浙江汇禾投资 现房 西溪望庄 文二西路延伸段与荆常大道交叉口 四层花园洋房 少量 300 总价 600 万起 杭州五常开发有限公司 部分结顶 绿城西溪诚园 文一西路，浙大紫金港校区以南 小高层 一期88、售罄，二期6-7 月推 150-280 35000 绿城房地产集团有限公司 2013 年交付 溪上玫瑰园 余杭区五常大道、高教路东侧 排屋 5 月中旬推出 370430 26000-40000 杭州宏程房地产开发有限公司 2011 年底交付 翡翠城 西溪湿地以西约二公里，五常大道高教路交汇处 高层 10 余套 138 以上 20000 浙铁投资、绿城集团 2011 年底交付 百家乐西园 西溪湿地核心区域，文二西路延伸段 排屋、多层 4、5 月推出 公寓 90、166、180平米；排屋300 平 17000-20000 浙江百家乐房地产开发有限公司 2010 年底交付 西溪蝶园 蒋村乡文一西路与89、蒋村西路交界 精装多层、小高层 一 期 售罄，二期8，9 月推 130多平米和 170 多平米 30000 杭州万科南都房地产有限公司 2011 年交付 西溪天堂悦居 紫金港路天目山路口、西溪湿地东南角 酒店式公寓 一期售罄，二期5，6 月推出 150平米和200 平米 37000 元/，二期精装修价格46000 元/杭州西溪投资发展有限公司 2011年10月交付 雅戈尔西溪晴雪 杭州市西湖区，西溪公园南门 多层电梯洋房 90，二 期5，6 月推出 二期推出220-350平米排屋 28200 杭州雅戈尔置业有限公司 主体施工阶段 79/88 坤和西溪里 文一西路（崇义路口）高层、排屋 下期2090、10 年4 月下旬推出 100多套 景观大宅，主力 125、135 31000 坤和建设集团股份有限公司 分批交付 20112011 下半年下半年开盘开盘 楼盘名 地理位置 建筑类型 预计开盘时间 欲推套数 户型面积()预计价格(元/)开发商 西溪玫瑰 五 常 大 道 以北，荆长路以东，绕城高速以西 别墅 二期2011 年10 月 78 220-350 待定 杭州中尚蓝达置业 西溪壹号 文二西路西溪湿地北大门正对面 多层、独栋 2011 年 待定 待定 待定 永茂投资 华元蒙卡岸 五常街道地勘局旁 公寓 下半年 1107 85-135 待定 华元房产 宏厦香洲里 文二西路直达 排屋公寓 下半年91、 待定 220-280 待定 宏厦房产 华元爱丁郡 五常街道荆常路东侧 公寓 下半年 800 余 90-140 为主 待定 华元房产 恒生科技园 文一西路延伸段，新省委党校西侧 写字楼、综合体 2011 年 待定 待定 待定 恒生百川科技有限公司 说明：说明：经过 2009 年和 2010 年的大涨之后，杭州市场在 2011 年上半年区域平缓，但是大城西整体板块的均价上浮还在继续，从上表可以看出，2008 年到2011 年上半年上浮几乎达到了 150%，个别楼盘上浮不具代表性，区域整体市场看好。根据目前的时期市场表现，该区域的市场还有很大的上升空间，如海创园、创新基地西溪谷园区、恒生科技园、淘92、宝城等新兴园区的进驻和兴旺，给予本项目足够的升值空间。80/88 5.4.5.2 近期二手房市场销售情况 说明：说明：从项目所在区域大城西板块的二手房交易情况看出，区域的二手房交易较为活跃，且价格日益看涨，也随着西溪湿地的逐渐成熟，该区域慢慢被更多人认可，区域日趋成熟，这将给该区域提供有力的升值基础。将是未来杭州少有的投资热土。序号 成交日期 名称地址 建筑面积（M2）成交价(万元)均价(元/M2)1 2011-11-30 紫金庭园春雪苑 3 幢 152.92 389.4 25460 2 2011-11-24 林语别墅 101 号 340.12 1400 41162 3 2011-10-18 93、西湖区西溪蝶园 3 幢 182.68 506 27677 4 2011-9-16 西湖区和家园紫和园 4 幢 184.98 394 21299 5 2011-8-14 西湖区紫金庭园春雪苑 5 幢 113.89 250 22000 6 2011-6-12 西湖区西溪蝶园 7 幢 191.54 545 28455 7 2011-7-12 西湖区西溪蝶园 7 幢 184.5 523 28325 8 2011-11-12 西湖区西溪蝶园 8 幢 86.18 258 29975 9 2011-11-7 西湖区紫金庭园春雪苑 5 幢 113.89 274 24000 10 2011-11-6 西湖区紫金94、庭园梅林苑 5 幢 112.41 288 25571 11 2011-11-5 西湖区西溪蝶园 9 幢 86.23 254 29454 12 2011-8-3 西湖区西溪蝶园 9 幢 86.23 240 27874 13 2011-9-30 西湖区和家园景和园 18 幢 192.99 521 26970 14 2011-6-28 西湖区和家园紫和园 4 幢 184.98 487 26299 15 2010-7-27 西湖区紫金庭园梅林苑 2 幢 107.34 305 28359 16 2011-6-26 西湖区紫金庭园梅林苑 1 幢 95.18 283 29737 17 2011-11-24 95、西湖区紫金庭园春雪苑 6 幢 107.76 306 28374 18 2011-9-19 西湖区紫金庭园梅林苑 6 幢 123.93 288 23173 19 2011-8-17 西湖区西溪蝶园 9 幢 86.23 197 22715 81/88 5.4.5.2 商业定价(可售街区商铺价格估算市场比较法)4.1.1 西溪板块中远期供应量 西溪板块中远期有 50 万方商超、餐饮休闲规划，配套不断完善，人口不断集聚，未来本区域依旧是热点居住区域。82/88 项目可售商铺定价依据项目可售商铺定价依据市场加权定价法市场加权定价法 参照物业 售价 品牌因素 交通因素 配套因素 品质因素 产权因素 权重 96、加权加价 10%25%25%25%1 15%43091 文一西路 47000 1 1.5 1 0.8 1 20%古墩路(天目山路与文三路)52000 1 1 0.8 1.3 1 15%西城广场 44800 1 0.8 0.6 0.8 1 35%万科西溪蝶园 44000 1 0.8 0.8 1 1 30%为了增加可比性加入了文一西路、文二西路商圈区域的一楼商铺作为参照物；根据物业性质给予各个因素以不同的权重，沿街商铺较高的售价已经有突破 50000 元/平米的，但是不能作为项目的唯一参照系数，可作为类比对象之一，临街的沿街商铺具备销售高价的条件，有支撑，对于交通、配套、品质的要求都很重要，故给予97、同样的权重；按实际与项目的距离确定可比程度和商业物业类型而言，其上述两个购物中心的整体价格和项目街铺均可比性较弱；此价格估算遵循保守原则，并未考虑随时间变化而产生的价格自然上涨；此价格估算遵循保守原则，并未考虑项目整体建成后带来的差异性增值机会。补充说明：文一西路沿线商铺租金及部分商铺售价指标：商业网点名称 业态 营业面积（方）租金/元/天/方 售价万元/平米 所在楼层 苏宁电器 卖场 1500-1-2 国美电器 7500 2 1-3 世纪华联 300-1-2 红蜻蜓 服装饰品 100 4.6 41600 1 饰品服饰 80 5.1 41800 1 利郎 80 4.8 40000 1 衣香丽影98、 300 3.6 43580 1-2 华麦 60 5.3 41000 1 叶氏兄弟果业 生活类购物 500 2.8 1 海王星辰药店 120 4.6 1 宝岛眼镜 200 4 49880 1 注：由于项目现有周边成熟商铺没有可具参照性，上表为距离项目最近的文一西路沿线商铺租金情况，具有一定的代表性和参考价值。83/88 可售单元式办公可售单元式办公（酒店式公寓）（酒店式公寓）项目定价项目定价依据依据市场加权定价法市场加权定价法 参照物业 售价 品牌因素 交通因素 配套因素 品质因素 产权因素 权重 加权加价 10%25%25%25%15%22012 筑品金座 22500 1 1 1 0.8 199、 55%五洲国际广场 20000 1 1 1 1 1 30%金桂大厦 28696 1 1 0.8 1 1 15%为了增加可比性加入了金桂大厦和华元天鹅堡项目作为参照物；根据物业性质给予各个因素以不同的权重，沿街商铺较高的售价已经有突破 26000 元/平米的，但是不能作为项目的唯一参照系数，可作为类比对象之一，临街的沿街商铺具备销售高价的条件，有支撑，对于交通、配套、品质的要求都很重要，故给予同样的权重；按实际与项目的距离确定可比程度和单元式办公物业类型而言，其上述三个项目案例的整体价格和项目均可比性较强；此价格估算遵循保守原则，并未考虑随时间变化而产生的价格自然上涨；此价格估算遵循保守原则，100、并未考虑项目整体建成后带来的差异性增值机会。补充说明：单元式办公单元式办公(酒店式公寓酒店式公寓)一览表：一览表：区域 楼盘名称 开盘时间 主力 户型 总套数 总面积(平米)均价(元/平米)精装标准（元/平米）户型结构 销售率 城城西西 华元天鹅堡华元天鹅堡 2010.7.23 60-120 437 31158.83 23000 2500-3000 平层平层 76.85%筑品金座筑品金座 2010.11.6 46-145 129 7560.91 22500 4000 LOFT 70.31%五洲国际广五洲国际广场场 2012 年年 4月月 30-50 850 30000 23000 2500 平101、层平层 未开盘未开盘 金桂大厦金桂大厦 2007 70-120 136 34000 28696 4000 平层平层 100%注：上表为距离项目最近的筑品金座项目为唯一参照，具有一定的代表性和参考价值。84/88 城西商业现状补充分析：项目所处的西溪板块居住小区集中，但多数还未交付，入住率较低，故本案的商业定价参考文一路一带底商。城西集聚着桂花城、南都德加、山水人家等品质楼盘，但由于缺乏统一规划，也导致城西商业业态格局混乱，主要的商业形式以社区底商、沿街铺面为主，真正的商业中心只有一个西城广场，这也使得蒋村的商业形式缺乏集聚性、核心性。由于城西在开发之初，缺少相应的规划，使得目前城西的餐饮物业供102、应严重不足。现有较多的餐饮不得不利用现有的住在底商进行改造（竞争路、文一西路、古墩路），制约了餐饮商家的更好的发展。临街适合做餐饮的物业太少。西城广场 3 楼餐饮周末经常爆满，1-4 晚上经营情况也较好；已经开业的印象城，看到了城西餐饮消费市场，调整招商业态比例，降低了购物的比重，增加了餐饮的比例。餐饮面积达到了 30%，引进外婆家、第二乐章、韩村等共计 14 家餐饮。总体上看，目前城西商业物业的供应较为缺乏，本项目有机会对现有落后的商业物业布局进行升级替换。杭州城西商业格局杭州城西商业格局休闲娱乐，潜力有待进一步挖掘休闲娱乐，潜力有待进一步挖掘 综合性的休闲娱乐场所较少 具有一定档次的休闲娱103、乐场所较少 夜总会、酒吧等娱乐业态较少 目前银乐迪、好乐迪、金歌 RTV 纷纷进驻城西，商家抢滩城西苦于无合适的商业物业。棋牌，市场蛋糕较大，但上档次的棋牌偏少。足浴美容，城西消费市场较大，可借势发展。桌球房等特色娱乐市场，有待激发。带游泳池的健身会所较少 85/88 关于租金：楼盘档次高、物业条件好的商铺租金较高，尤其是以购物类的租金最高，品牌化程度也较高。靠近商业中心的，业态会有升级，租金明显高于其他地段。沿街商铺租金保持在 5-6.5 元/天，物业较为陈旧的租金会相对较低，基本保持在 4.5 元/天。5.4.6 星级全服务型酒店组价建议 品牌酒店合作情况介绍 目前已经和英国洲际集团确定项目合作意向，联合经营。价值初评 根据市场比较法得出：地上产权面积约为 30000 平方米，根据 4 星级准五星酒店杭州市场调研，平均价格在 738 元/天/间，400 个房间，则收益在 10780 元/年。86/88 第六章 项目财务评述（暂略）87/88 88/88