1、本报告是严格保密的。20142014-3 3-2 2 谨呈：蓝顿集团 总裁 决策委 老余杭文一西路护国山(海派风范东)地块可行性研究报告 文一西路/护国山地块 本报告是严格保密的。page2 内容 地块解读 市场环境分析(略)项目定位 地块价格测算 区域价值分析 地块价值分析 本报告是严格保密的。page3 地块区位地块区位 本项目本项目 城市副中心潜力强劲中蕴含独特的人文气质，并占据西溪湿地与未来科技城稀缺资源 本报告是严格保密的。page4 地块区位地块区位 本项目本项目 地块：A：03-03-02：56.51亩(37637平方米)B：03-04-02:74.78亩(49806平方米)C：2、03-03-03:57.68亩(38419平方米)D：03-04-05+04+06+07:68.2亩(45430平方米)合计：257亩(171292平方米)目前四个地块之间有一小块没有指标，可以先做方案,带方案申请指标，A与B之间的蓝色标注的地块现在有指标，其余没有指标。A B C D 本报告是严格保密的。page5 文一西路概况文一西路概况 文一西路从古翠路起，至老余杭镇中心，全长17.63千米，可以分为三段，西湖区段以蒋村为主要承载生活配套设施，东西两侧现有营业网点101处。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态；第二段，为未来科技城核心段，初步形成了以海创园、高教园区、核心商务区、行政3、办公与党政高教、酒店商务休闲、影视文化、商业购物中心为一体的未来科技城；第三段为未来科技城核心衍生段，发展成为包括科研、智创、宜居、管理服务、高教、文化创意等为一体的多功能现代化科技园区。第四段为老余杭城区，本地块是链接老余杭街道和未来科技城以及杭州主城区的桥头堡，地位显要，文一路为纽带的承启作用。本项目本项目 本项目位于未来科技城核心CBD区，规划定位：以海创园、高教园区、核心商务区、行政办公与党政高教、酒店商务休闲区、影视文化、商业购物中心为一体的现代化未来科技城。本报告是严格保密的。page6 区域规划区域规划环未来科技城核心区内的核心地位环未来科技城核心区内的核心地位 构筑以西溪湿地和4、轨道交通为主轴的主体空间结构，汇集了集海创园、科技服务中心、商业金融交易核心区、商业中心和高教园区为一体的现代化科技产业园。老余杭占据了所有的优势，是链接老余杭和未来科技城和杭州的桥头堡。本报告是严格保密的。page7 区域发展定位区域发展定位杭州城西科创产业集聚区作为汇聚全省科研机构和高校杭州城西科创产业集聚区作为汇聚全省科研机构和高校的智力密集区，未来科技城承载着十二五规划的主创研发建设的示范区。的智力密集区，未来科技城承载着十二五规划的主创研发建设的示范区。四级公共服务体系：一级：市级商业服务体系、市级商务服务体系、市级科技服务体系、市级文体服务、湿地公园；二级：片区商业设施、城市公共绿5、地、城市主要道路沿线；三级：居住片区商业医疗体育等综合服务体系建设、街坊间街道服务；四级：居住街坊内部开放空间打造。整体打造一个集金融服务、IT创业、生态居住为核心的现代化研发智创基地。本报告是严格保密的。区域进驻项目区域进驻项目 本报告是严格保密的。区域进驻项目区域进驻项目 本报告是严格保密的。page10 区域价值分析区域价值分析 本地块本地块处于余杭与未来处于余杭与未来科技城科技城核心区桥头堡位置核心区桥头堡位置环西溪湿地环西溪湿地景区和西西湖景区，景区和西西湖景区，与城市副中心商圈与城市副中心商圈（未来科技城）（未来科技城）交接处，具有景区和商圈的双重身份。交接处，具有景区和商圈的双重6、身份。本地块位于规划的未来科技本地块位于规划的未来科技城边缘，城边缘，规划定位：规划定位：以海创园、高教园区、核心商务区、行政办公与党政高教、酒店商务休闲区、影视文化、商业购物中心为一体的现代化未来科技城，提升余杭整体的地位和发展强劲。区域发展定位区域发展定位杭州城西科创产业集聚区作为汇聚全省科研机构和高校的智力密杭州城西科创产业集聚区作为汇聚全省科研机构和高校的智力密集区，未来科技城承载着十二五规划的主创研发建设的示范区。集区，未来科技城承载着十二五规划的主创研发建设的示范区。城市中心城市中心潜力强劲中蕴含独特的人文气质，并占据西溪湿地与未来科技城稀缺资源 本报告是严格保密的。page11 7、目录目录 地块解读地块解读 项目定位项目定位 地块价格测算地块价格测算 区域价值分析区域价值分析 地块价值分析地块价值分析 市场环境分析(略)本报告是严格保密的。page12 地块指标解读地块指标解读 宗地面积宗地面积ABCDABCD 171292(合计257亩)其中出让宗地面积其中出让宗地面积ABAB 86580（合计130亩）=本次模拟选地 地块四周道路（划拨）地块四周道路（划拨）无 地上总建筑面积地上总建筑面积 总建面积 A：112911 B：99612 地下：70000，合计：282523 地面新建筑面积 212523212523 保留建筑面积 无 将其中A模拟做成纯住宅社区项目，面积8、锁定在112911平方米；将B作为大型商业和街区商业混合，其中大型商业5万方(大润发2万，3万商业持有)，其余49612做街区商业(可售小产权)。地下建筑面积地下建筑面积 70000 绿地率绿地率 不小于25%建筑密度建筑密度 不大于50%用地性质用地性质 公共设施（含商业、办公建筑等）及配套用房，40年产权 挂牌底价挂牌底价 3250032500万万(按照每亩按照每亩250250万万)项目建设项目建设 建设项目在2013年10月10日之前开工，并在2016年12月31日之前通过规划竣工验收 建筑间距建筑间距 应满足2011版杭州市城市规划管理技术规定要求 建筑高度建筑高度 根据建筑控高设计建9、设 建筑风格建筑风格 现代简洁 平面布置平面布置 参照定位篇 经过沟通，倾向于经过沟通，倾向于A+BA+B的方案为的方案为130130亩亩8658086580平方米占地。平方米占地。模拟的容积率为模拟的容积率为2.52.5，(A:3.0,B:2.0)(A:3.0,B:2.0)密密度为度为40%40%，绿化率为，绿化率为35%35%，则建筑面积为，则建筑面积为212523212523平方米。平方米。注明：原方案中注明：原方案中A A容积率容积率1.81.8，密度，密度30%30%；B B容积率容积率2.02.0，密度，密度35%35%，原方案一直在调，原方案一直在调整中整中,已经调整多轮。已经调10、整多轮。A B C D 本报告是严格保密的。page13 地块四至地块四至 西至西至：大华海派风范：大华海派风范 南至南至：文一西路：文一西路 北至北至：余杭塘河：余杭塘河 东至：锦江热电厂东至：锦江热电厂/护国山护国山 本报告是严格保密的。地貌现状地貌现状 本报告是严格保密的。page15 地块周边环境地块周边环境 地块身在老余杭与未来科技城之间，紧邻未来科技城 周边多以高新产业园区为主，且密度较高，商业价值优越。周边在开发的住宅项目较多，且多分布在老余杭镇上，销售情况较好。本报告是严格保密的。page16 地块项目分析地块项目分析 优势（S）：本项目交通便利，是通往老余杭及属下村的交通要道11、，又紧邻余杭镇最核心的地段，交通便利，前景美好。本项目在拿地开始就对项目进行严谨的规划设计，不论对销售、招商还是后期的经营管理都带来巨大的好处。项目还未建设，能够对项目进行统一的商业规划及布局，使该商业更能适合市场环境，也能更好的给小区带来生活的配套。本地段的地块价值在提升，该项目拿地时价格相对较低，商铺销售价格上有一定的优势。本项目随着文一路延伸段的开通与“新西湖”工程的动工，老余杭目前已成为休闲度假房产的集中区域，整体的房产前景可观。劣势（W）：项目所在地，虽然是交通要道，也离镇中心较近，但由于一桥之隔，会造成进入郊区的心理感觉，严重缺乏消费人流。项目本身商业这么大体量，周边可以辐射的项目12、紧靠老余杭东拓的几个项目，如大华海派风范，同城印象等。项目西面，即主入口处（靠近镇中心区块），目前还是一块空地，项目的其它面更是临河等，整体商业环境欠佳。老余杭镇历来就是一个繁华的镇，但人口有限，消费力有限。离杭州较近，使某些商业业态无法形成，商业项目辐射能力有限。机会点（O）：目前该项目属于该区域正在运作的商业体量较大的项目，有利于整体规划布局。有机会在其他地块还未开发的前提下，先抢占这一区块的商业资源，力求做到该区块商业的核心区域 该项目较大的商业用地，有一定的独立生存能力，项目的辐射感召能力可以通过较大体量商业体营造自身的商业氛围。目前老余杭镇集中性的消费业态的空白（大型超市、购物、休闲13、娱乐等组合型商业），可谓落后，也为郊区面积大、交通方便的商业（SHOPINGMALL）带来一个新的机会点。威胁点（T）：本项目落地之前已经有三个较大体量的商业项目在做，如恒合金座、金顺锦绣时代、欧尚购物中心。金顺在城北，威胁较小，但是欧尚仅仅离我们2公里，必当造成一定的影响。商业定位规划、招商、实施等直接影响了商业未来的前景。须要有强大的现实题材（描绘商业前景或实质性的商家进驻）来说服投资者。项目所处地区竞争地块多，招商、销售都将面临挑战。老余杭镇本身消费人群有限，该项目的辐射能力是否能将整个老余杭镇的消费群体带动起来。本报告是严格保密的。page17 地块价值分析地块价值分析 地面新建建筑14、面积：21万，其中住宅112911，可用于开发直接获取收益的建筑面为112911和49612街区商业，按照目前价格8520元/计算，可获得=18.6亿元平衡资金。根据市场调研，本区域已经有三个大型商业项目在建，其中恒合金座7万多方，其中商业4万多方，整体租给物美，1.25元租金，每三年递增，欧尚项目7万多方，商业，全顺项目7万多方商业，本区域已经20万方商业在建。老余杭本城有6万多人口，2万多流动人口，吸纳中泰、径山等周边地区前来消费，且密度较高，商业价值优越。周边在开发的住宅项目较多，销售情况较好。地块周边资源环境较好，商业价值显著；住宅稀有，销售情况较好。地块条件限制，使得项目整体规模较小15、，并对项目整体规划有一定影响。本报告是严格保密的。page18 地块价值解读结论地块价值解读结论 区域桥头堡区域桥头堡潜力板块潜力板块中中蕴含独特的人文气质，并蕴含独特的人文气质，并占据老余杭与未占据老余杭与未来科技城的商业联动价值。来科技城的商业联动价值。特色商业为区域主导发展方向特色商业为区域主导发展方向 区域价值区域价值 地块价值地块价值 地块周边资源环境较好，商业价值地块周边资源环境较好，商业价值显著显著 地块条件优越，从开发角度而言，能做一个非常成型且富有想象空间地块条件优越，从开发角度而言，能做一个非常成型且富有想象空间的项目，市场购物型商业较为欠缺，高星级酒店也较为欠缺。的项目，16、市场购物型商业较为欠缺，高星级酒店也较为欠缺。地块独一无二地块独一无二，文一西路沿线，再也没有类似的优越地块，富含大量的住宅，文一西路沿线，再也没有类似的优越地块，富含大量的住宅，蕴含独蕴含独特的人文特的人文气质商业气质商业价值较大，以高端商业为主；区域价值较大，以高端商业为主；区域住宅，住宅，销售销售情况较好，未来情况较好，未来项项目的整体规划、整体目的整体规划、整体开发，通过住宅可以获得商业部分的资金平衡。开发，通过住宅可以获得商业部分的资金平衡。本报告是严格保密的。page19 内容内容 地块解读地块解读 项目定位项目定位 地块价格测算地块价格测算 市场环境分析(略)本报告是严格保密的。17、page20 内容内容 地块解读地块解读 项目定位 地块价格测算地块价格测算 市场环境分析(略)本报告是严格保密的。page21 项目综合评价及项目发展策略项目综合评价及项目发展策略 经过上述分析，该项目从整个杭州市的发展来看，大环境较为乐观，但从老余杭镇本身经过上述分析，该项目从整个杭州市的发展来看，大环境较为乐观，但从老余杭镇本身 及周边城市的状况来看，如此体量的商业用地开发还是存在一定的风险的，所以在开发及周边城市的状况来看，如此体量的商业用地开发还是存在一定的风险的，所以在开发 该地块前，必须做好周密的计划，将整个老余杭的消费趋向吃透，才能有更好的定位思该地块前，必须做好周密的计划，将18、整个老余杭的消费趋向吃透，才能有更好的定位思 路，也才能实现更好的销售收益。路，也才能实现更好的销售收益。本项目是住商结合的项目，从项目开发的思路上分析，开发其中任何一个单体都是没有本项目是住商结合的项目，从项目开发的思路上分析，开发其中任何一个单体都是没有 问题。本项目商业体量大，周边商业氛围尚未形成，没经过很好的定位、包装，再经一问题。本项目商业体量大，周边商业氛围尚未形成，没经过很好的定位、包装，再经一 定时间的捂盘是很难取得预期的赢利目标的，而余杭住宅销售是有一定基础，所以住宅定时间的捂盘是很难取得预期的赢利目标的，而余杭住宅销售是有一定基础，所以住宅 销售可以弥补现金流紧张的局面，避19、免由于捂盘出现资金链脱链的隐忧，同时住宅的销销售可以弥补现金流紧张的局面，避免由于捂盘出现资金链脱链的隐忧，同时住宅的销 售也是人气的引入，有利商业氛围的尽早形成。可以通过商业和住宅联动开发，住宅建售也是人气的引入，有利商业氛围的尽早形成。可以通过商业和住宅联动开发，住宅建 设进度快，通过早期的销售获得一定的资金平衡，推动商业更好的推进开发，从而达到设进度快，通过早期的销售获得一定的资金平衡，推动商业更好的推进开发，从而达到 资金平衡。资金平衡。定位领先，打破陈规，敢于创新。但不与市场脱节，理性富有智慧的定位是投资的先决条件。主要在于想把项目做成什么类型？&OR 本报告是严格保密的。page220、2 项目定位项目定位 整体定位原则：抓住新城西发展的大好趋势，抓住本地消费群体，抓住投资者机会。整体定位满足本地 消费，实现老余杭现代消费升级的新篇章，改写乡村城镇消费观念。项目整体定位：项目按照以点带面的原则来运作：现代集约式购物中心(含大卖场)+沿街独立店面+住宅 依靠大卖场的强势力量来推动住宅和其他独立产权商铺的销售。本报告是严格保密的。page23 项目定位项目定位 现代集约式购物中心(含大卖场)+沿街独立店面+住宅 定位的主题思想：定位的主题思想：6 6万方商业万方商业(4(4万大润发主题商业购物中心持有和万大润发主题商业购物中心持有和2961229612方街区商业可售方街区商业可售21、)+112911)+112911万方万方住宅住宅=212523=212523万方。万方。1、建筑结构：4+1（地上四层、地下一层）2、主要业态规划设想：大型超市卖场约2万方（如：大润发=首选、世纪联华），独立体商业集成购物中心，地上一层(5000)、二层(15000)：连锁百货该类型超市的特征是，货品丰富且适合在区级地区发展，自然成为了一个大型超市，将老余杭镇从市场消费走入商场消费。地上三、四层：购物、美食城、商务休闲、娱乐为主题的商家（如：KTV、酒吧、海鲜城等），该类型商户的经济实力往往都比较 强，有足够的实力能够长期经营或者自己将物业购买经营，能与超市等形成共融。业态规划的主题思想探讨：22、业态规划的主题思想探讨：模式探讨之地块业态选型形成：高尚住宅区+时尚商业中心（创新业态）保证住宅的整体品质，建议景观和相关细节做足，其余容积率主要应用于商业部分体现，以减少对住宅的影响。拥有11万方住宅资金完全平衡的基础上，获得一个充满活力的新城区购物、娱乐、休闲保健和居住是一种全新的体验。西城休闲康体购物中心提供20000 平米的零售面积，60 家零售商店，另外餐饮区域有10 家以上餐馆和酒吧。项目还包括一个由11 间超现代放映厅、能容纳2400 人的多厅电影院，一个10,000平米的体验式游泳池/水疗中心（Bernaqua）和900 平米的健身区域。同时提供约900 个新的就业机会。本报告23、是严格保密的。page24 项目定位项目定位 项目发展定型和定位设想：设想：中档精品购物街区式购物中心 BALA炫彩中心社区精彩无限。中档精品百货主力店NOVO。中档精品消费主力店ZARA。中档精品美食广场蒂美城/大食代。中档精品购物消费CKK，无印良品，H&M,CA。中档休闲娱乐消费钱柜/好乐迪。交通导向好，四通八达，具备一定的旅游导入条件。打造一个集美食、精品消费购物、文化传播、旅游、休闲、娱乐为一体的精致商业项目。参考案例：大宁国际购物中心 本报告是严格保密的。page25 项目定位方向项目定位方向 方案一方案一 3 3万方五星级酒店万方五星级酒店+18.2+18.2万方住宅（含万方住宅24、（含2 2万方裙铺）万方裙铺）=21.2=21.2万方万方 品牌星级酒店(量身定做给五星级酒店)进驻(以持有经营为主，吸引政府注意)给予较大土地价格上的支持。住宅部分：72-89精品公寓（一房或两房或创意三房）为主；部分200左右的平层大户型产品 该方案该方案以住宅和沿街商业两部分销售以住宅和沿街商业两部分销售为目的，短期收益见效快，为目的，短期收益见效快，利润高利润高，平衡资金纯赚一个大型商业。，平衡资金纯赚一个大型商业。五万方商业持有不分割，五万方商业持有不分割，4.94.9万方街区式商业销售万方街区式商业销售(可分割小产权可分割小产权商铺，可售商铺，可售/持有经营持有经营)。本报告是严格25、保密的。page26 项目定位方向项目定位方向 方案二方案二 做一个做一个6 6万方的商业，给大润发。万方的商业，给大润发。2 2万给大润发，万给大润发，2 2万购物，万购物，2 2万裙铺出售。万裙铺出售。另外再做另外再做2 2万方左右的街区式商业，参照大宁国际做法，环绕式的街区商业，万方左右的街区式商业，参照大宁国际做法，环绕式的街区商业，多条主题商业街围绕而成，形成多条内街，以提升商业街区价值，多个主多条主题商业街围绕而成，形成多条内街，以提升商业街区价值，多个主题节点提升。便已出手变现。题节点提升。便已出手变现。做大住宅，第一方案以拿地为主，第二方案以实际操作为主。测算以第一做大住宅，第26、一方案以拿地为主，第二方案以实际操作为主。测算以第一方案做。方案做。大润发购物中心大润发购物中心(2(2万方大润发万方大润发+2+2万方街区商业铺面万方街区商业铺面)+)+街区街区商业商业2 2万方万方(类大宁国际便以变现类大宁国际便以变现)+15.8607)+15.8607万方住宅万方住宅 本报告是严格保密的。page27 内容内容 地块解读地块解读 市场环境分析市场环境分析 项目定位项目定位 地块价格测算地块价格测算 本报告是严格保密的。page28 地块价格测算：以项目住宅部分和街区商业销售或者地块价格测算：以项目住宅部分和街区商业销售或者酒店，获得土地为前提和利润相平衡原则，力争现金酒27、店，获得土地为前提和利润相平衡原则，力争现金流有盈余的方向进行计算，选择方案一进行模拟测算，流有盈余的方向进行计算，选择方案一进行模拟测算，持有经营性物业与现金流基本持平持有经营性物业与现金流基本持平 本报告是严格保密的。4.1 4.1 财务测算逻辑框架财务测算逻辑框架 土地价值评估 土地价值确定 评估方法选用 不动产价值确定 开发成本确定 投资利息 开发商利润 相关税费 地价计算 假设开发法 土地价值评估逻辑框架 本报告是严格保密的。4.2 4.2 评估方法选用评估方法选用 根据最有效使用原则，估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，结合评估对象的特点及评估目的，确定运用假设开发28、法作为本次估价的基本方法。假设开发法是评估国有土地使用权出让及转让价格的常用方法之一，其体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。土地价值评估 评估方法选用 确定运用假设开发法为本地块价值评估的基本方法 假设开发法 又称开发法、预期开发法、剩余法。是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。利用假设开发法评估土地使用权的基本公式是：X=A-（B+C+D+E）式中：X=购置土地的价格 A=开发完成后的不动产价29、值 B=整个开发项目的开发成本 C=投资利息 D=开发商合理利润 E=正常税费 本报告是严格保密的。4.3 4.3 物业售价物业售价(住宅住宅)确定确定 参考案例基本指标 项目名称 基本指标 主力户型 近期成交情况 A:大华海派风范 总建面：220000 容积率：2.3 一房：70-80 二房：80-90 三房：131-137 2012年9月成交26套，成交均价9700元/B:同城印象 总建面：380000 容积率：1.45 二房：80-100 三房：120-160 2012年9二手月成交16套，成交均价12500元/C:金都西华庭 总建面：115000 容积率：2.0 一房：70-80 二房30、：90-110 三房：120-161 2012年9月成交35套，成交均价8350元/比准价格 项目 大华海派风范 同城印象 金都西华庭 房地产状况 因素修正 区域状况修正 100/96 100/100 100/96 实物状况修正 100/100 100/100 100/98 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/98 100/98 100/100 比准价格(元/)9700 12500 8350 权重 40%20%40%小高层公寓的市场加权均价为：9700*40%+12500*20%+8350*40%=9640元/*2年10%预期价=10604元/。31、通过市场比较法评估，可知小高层公寓于2012年10月时点的销售均价为9640元/。本报告是严格保密的。4.3 4.3 物业售价物业售价(商铺商业商铺商业)确定确定 参考案例基本指标 项目名称 基本指标 主力户型 近期成交情况 A:同城印象商业 总建面：16000 58-130 2012年6月29日租金1.8元/天，商业出售成交均价17500元/B:禹航路中段凤新路沿街 沿街商铺 76-270 2012年6月29日租金2.5元/天，成交均价18500元/C:禹航路北面老城区 沿街商铺 不固定老式商铺 2012年6月29日租金2元/天，无出售。比准价格 项目 同城印象商铺 禹航路中段 老城区商铺 32、房地产状况 因素修正 区域状况修正 100/96 100/100 100/92 实物状况修正 100/100 100/100 100/90 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/98 100/98 100/100 比准价格(元/)17500 18500 20000 权重 50%30%20%商铺的市场加权均价为：17500*50%+18500*30%+20000*20%=18300元/*2年15%预期价=21045元/。通过市场比较法评估，可知2012年6月时点的销售均价为18300元/。本报告是严格保密的。4.4 4.4 财务测算财务测算 项目总销33、售金额与开发成本确定(悲观方案-方案一有酒店)由于项目2012年没有土地指标，按照最快理想的时间，2013年上半年获得土地，方案挂牌出地，2014年初即可动工，2015年夏可以具备销售，3年售完。10604元/，住宅总销金额：10604元/*162911=17.3亿元 商业：19612平米*21045元/平米=4.2亿元；酒店：30000平方米*15000元/=4.5亿元，总计：26亿元(不含酒店现金流总计：21.5亿元)。地块大业态物业选型表(模拟数据指标)单位：m2 地块四至 南至文一西路，东至塔山东路，北至余杭塘河，西至规划路(锦江热电厂西侧)地块用地面积 A地块 37637 B地块 434、9806 地块总建筑面积 282523 地上面积212523 A：纯住宅 162911(售)B-1：街区商业或者写字楼或酒店式公寓(可分割出售)19612(售)B-2：五星级酒店 五星酒店3万(持有)地下面积 A:35000(1:1)B:45000(1:1.5)容积率 A:3.0，B：2.0 建筑密度 绿化率 A35%,B25 建筑高度 待定 停车位1663辆 A=1129辆，B-1：294辆；B-2:240辆(酒店)本报告是严格保密的。4.4 4.4 财务测算财务测算 项目总销售金额与开发成本确定(理想方案-方案二大商业)由于项目2012年没有土地指标，按照最快理想的时间，2013年上半年获35、得土地，方案挂牌出地，2014年初即可动工，2015年夏可以具备销售，3年售完。10604元/，住宅总销金额：10604元/*15.86=16.8亿元 商业：40000平米*21045元/平米=8.4亿元；持有面积价值：20000平米*20000元/=4亿元，含持有物业价值总金额：29.2亿元，不含持有物业价值总金额：25.2亿元。地块大业态物业选型表(模拟数据指标)单位：m2 地块四至 南至文一西路，东至塔山东路，北至余杭塘河，西至规划路(锦江热电厂西侧)地块用地面积 A地块 37637 B地块 49806 地块总建筑面积 288607 地上面积218607 A：纯住宅 94092.5(售)36、B-1：纯住宅 64515(售)B-2：街区商业 20000(售)B-3：综合商业 大润发2万(不售)，2万可售铺面(售)地下面积 A:35000(1:1)B:80000(1:1.5)容积率 2.5 建筑密度 绿化率 A35%,B25 建筑高度 待定 停车位2485个车位(每个40平米计算)A=940辆，B:645辆+900辆(商)本报告是严格保密的。4.5 4.5 财务测算财务测算 序号 时间 2014年 2015年 2016年 累计检验 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 1 土地 100%100%237、 方案准备 100%100%3 施工其他费用 20%100%4 施工 0%4.1 土建-地下室 30%50%70%100%100%4.2 土建-地上建筑 30%50%70%80%100%100%4.3 安装 30%40%30%100%4.4 外装修 30%70%100%4.5 室外 60%40%100%4.6 内装修 50%50%100%5 销售 0%5.1 可售商业 30%50%100%100%5.2 自留商业 0%5.3 酒店式公寓 50%20%10%80%5.4 自留酒店 5.5 车位 30%50%80%5.6 项目进度安排计划 本报告是严格保密的。4.4 4.4 财务测算财务测算 成本38、测算(地块方案一有酒店)序号序号 成本科目名称成本科目名称 原始指标原始指标 工程量及单价说明工程量及单价说明 工作量工作量 单价单价(元）元）目标合价（万元目标合价（万元1 1 土地成本土地成本 32500.00 1.11.1 土地地价及相关费用土地地价及相关费用 33800.00 1.21.2 拆迁及补偿费拆迁及补偿费 0.00 2 2 开发前期准备费用开发前期准备费用 4042.77 三三 建主安装工程费建主安装工程费 69466.68 3 3 主体建筑工程费主体建筑工程费 52499.74 3.13.1 地下室基础、桩基工程地下室基础、桩基工程 18126.30 3.23.2 主体地上39、结构、初装修工程主体地上结构、初装修工程 33853.64 3.2.2.6 防火门 面积 700.0 0.00 3.2.2.7 栏杆工程 500.0 0.00 3.2.3 装修/装饰工程 23292.23 3.2.3.1 外墙玻璃幕墙工程 幕墙面积 60000.0 1000.0 6000.00 外墙长度*（一二层层高+1m）3.2.3.2 外墙不锈钢网片工程 展开面积 0.00 3.2.3.3 外墙涂料 展开面积 0.00 3.2.3.4 酒店精装修 建筑面积 48719.7 3000.0 14615.91 3.2.3.5 单元式办公公共区域装修 建筑面积 8512.5 500.0 425.640、3 3.2.3.6 大卖场公共区域装修 建筑面积 22506.975 1000.0 2250.70 3.3 不可预见费用不可预见费用 暂估项 1.0 5197994.1 519.80 4 4 主体安装工程费主体安装工程费 10774.99 4.14.1 地下室基础安装工程地下室基础安装工程 4190.02 4.24.2 地上部位的安装工程地上部位的安装工程 6271.13 4.34.3 不可预见费用不可预见费用 暂估项 1.0 3138346.2 313.83 5 5 社区管网工程费社区管网工程费 4237.80 5.15.1 室外给排水系统费室外给排水系统费 1108.25 5.25.2 室41、外高低压系统费室外高低压系统费 3018.72 5.35.3 室外智能化工程费室外智能化工程费 73.88 5.45.4 室外消防系统费室外消防系统费 室外面积室外面积 36941.6 10.0 36.94 6 6 市政园林环境工程市政园林环境工程 1924.15 7 7 配套设施费配套设施费 30.00 8 8 与工程建设相关的建设管理费与工程建设相关的建设管理费 868.77 8.18.1 工程建设监理费工程建设监理费 423.34 8.28.2 工程预算、结算编审费工程预算、结算编审费 160.00 8.38.3 工程检测费工程检测费 285.43 9 9 不可预见费用不可预见费用 0.42、00 1010 项目开发直接费合计项目开发直接费合计 66896689 106878.21 本报告是严格保密的。4.4 4.4 财务测算财务测算 成本测算(地块方案二商业加住宅)序号序号 成本科目名称成本科目名称 原始指标原始指标 工程量及单价说明工程量及单价说明 工作量工作量 单价单价(元）元）目标合价（万元目标合价（万元1 1 土地成本土地成本 32500.00 1.11.1 土地地价及相关费用土地地价及相关费用 33800.00 1.21.2 拆迁及补偿费拆迁及补偿费 0.00 2 2 开发前期准备费用开发前期准备费用 4042.77 三三 建主安装工程费建主安装工程费 69466.6843、 3 3 主体建筑工程费主体建筑工程费 52499.74 3.13.1 地下室基础、桩基工程地下室基础、桩基工程 18126.30 3.23.2 主体地上结构、初装修工程主体地上结构、初装修工程 33853.64 3.2.2.6 防火门 面积 700.0 0.00 3.2.2.7 栏杆工程 500.0 0.00 3.2.3 装修/装饰工程 23292.23 3.2.3.1 外墙玻璃幕墙工程 幕墙面积 60000.0 1000.0 6000.00 外墙长度*（一二层层高+1m）3.2.3.2 外墙不锈钢网片工程 展开面积 0.00 3.2.3.3 外墙涂料 展开面积 0.00 3.2.3.4 购44、物中心装修 建筑面积 48719.7 3000.0 14615.91 3.2.3.5 单元式办公公共区域装修 建筑面积 8512.5 500.0 425.63 3.2.3.6 大卖场公共区域装修 建筑面积 22506.975 1000.0 2250.70 3.3 不可预见费用不可预见费用 暂估项 1.0 5197994.1 519.80 4 4 主体安装工程费主体安装工程费 10774.99 4.14.1 地下室基础安装工程地下室基础安装工程 4190.02 4.24.2 地上部位的安装工程地上部位的安装工程 6271.13 4.34.3 不可预见费用不可预见费用 暂估项 1.0 31383445、6.2 313.83 5 5 社区管网工程费社区管网工程费 4237.80 5.15.1 室外给排水系统费室外给排水系统费 1108.25 5.25.2 室外高低压系统费室外高低压系统费 3018.72 5.35.3 室外智能化工程费室外智能化工程费 73.88 5.45.4 室外消防系统费室外消防系统费 室外面积室外面积 36941.6 10.0 36.94 6 6 市政园林环境工程市政园林环境工程 1924.15 7 7 配套设施费配套设施费 30.00 8 8 与工程建设相关的建设管理费与工程建设相关的建设管理费 868.77 8.18.1 工程建设监理费工程建设监理费 423.34 846、.28.2 工程预算、结算编审费工程预算、结算编审费 160.00 8.38.3 工程检测费工程检测费 285.43 9 9 不可预见费用不可预见费用 0.00 1010 项目开发直接费合计项目开发直接费合计 71287128 112563.21 本报告是严格保密的。4.6 4.6 财务测算财务测算 收入 215000.59 自持物业价值 45000.77 营业税金及附加 9183.00 项目开发直接费 106,878.21 营业费用 500.00 管理费用 3,100.00 财务费用 18660.80 企业所得税 8853.75 土地增值税 22472.30 净利润(不含持有物业)13031.00 利润测算 方案一：方案二：收入 252000.16 自持物业价值 4000.00 营业税金及附加 10,944.87 项目开发直接费 112563.21 营业费用 500.00 管理费用 3,100.00 财务费用 18660.80 企业所得税 19,856.82 土地增值税 34756.79 净利润 47673.28 项目按照银行融资8亿元三年期做财务计划，基准利率上浮30部分%。土地增值税按照预征匡算，持有经营性物业只计算经营性税负，所得税计算销售赋税。从整体收益来看，第一方案较为理想，在满足资金平衡的前提下，可以获得了5万方商业留存资产。