1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 2011年6月30日 南京中心大厦营销南京中心大厦营销推广方案推广方案 2 南京写字楼市场南京写字楼市场 3 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 住宅 办公 商业 平方米平方米 平方米平方米 南京市住宅、写字楼与商业市场成交量走势 2011年初对市场的研判：一季度成交量萎缩，二季度出现反弹；三季度成交活跃，四季度出现季节性下调；上半年的走势与预期基本一致；受住宅市场限2、外限贷限购的影响，4月份的数据显示，楼市的资金分流至写字楼领域；4 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 平方米平方米 南京市写字楼月度成交量走势 2011年5月份，南京写字楼成交量48,195平方米，环比下跌9.1%，同比上涨1313、%；2011年1-5月份，南京写字楼累积成交量20.5万平方米，同比上涨90%；25,564 23,122 41,079 5 30,588 30,588 26,344 26,344 15,956 15,956 11,740 11,740 11,115 11,115 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 鼓楼 白下 建邺 玄武 江宁 元元/平方米平方米 2011年4月南京市写字楼销售价格 4月份，南京全市五个重点区域（鼓楼、玄武、白下、建邺和江宁）写字楼的平均售价约1.9万元/平方米，环比上涨19.5%；从销售个案看，5月份鼓楼区的紫4、峰大厦的成交价格3.5-4万/平方米；白下区的南京中心大厦的销售价格3.2-4.0万/平方米；6 紫峰大厦营销推广活动 时间时间 地点地点 媒体媒体 主题主题 3月26日 紫峰大厦 现代快报 地球熄灯一小时 3月28日 紫峰大厦洲际酒店7楼 搜狐焦点 郎咸平大师财富论坛会 4月19日 南京日报 绿地集团全国展示中心成立，打造异地臵业平台创享和谐生活 4月23日 南京楼市春交会 搜房网 绿地紫峰公馆抽奖活动，中奖送紫峰大厦72层观光券 5月14日 绿地全国项目，包括紫峰 媒体考察团 绿地长江战略之旅 5月20日 南京日报 南京绿地洲际酒店开业一年连创佳绩 5月26日 长春晚报 顺势而为 大道无形5、 5月27日 东亚经贸 俯视，绿地的世界观 时间 购臵方 成交面积 成交价格 成交楼层 2011年 性质 平方米 元/平方米 层 4月 个人投资者 1,000 40,000 高区 4月 个人投资者 180 36,000 低区 5月 个人投资者 600 40,000 高区 5月 个人投资者 300 32,000 低区 5月 个人投资者 1,000 39,000 高区 7 新地中心营销推广活动 时间时间 地点地点 媒体媒体 主题主题 3月7日 凤凰生活杂志 新地中心缔造绿色商务平台 4月2日 新地中心 新地网站 江苏省委常委、南京市委书记杨卫泽视察新地中心 4月7日 凤凰生活杂志 南京新地中心引领6、中国写字楼大未来 4月11日 House365 新地中心：还剩5万方在租，3.5元/平方米/天 4月26日 House365 “量价齐升写字楼迎来铂金时代”论坛南京新地营销经理专访 4月27日 南昌 搜房网“绿色都会未来未来中心都市可持续发展”论坛 5月6日 凤凰生活杂志 南京新地中心，绿色战略的商务范本 5月20日 House365 世界500强企业抢驻南京新地中心 时间 租赁方 企业性质 租赁面积 租赁价格 2011年 名称 中外资 平方米 元/平方米/天 3月 中钢集团子公司 中国 1,500 3.2 3月 律师事务所 中国 1,000 3.3 4月 交银保险 中国 1,000 3.3 7、4月 大华科技 中国 1,000 3.4 5月 雪佛龙 美国 600 4.0 5月 某公司 中国 700 3.3 8 上半年营销推广回顾上半年营销推广回顾 9 2月 3月 4月 5月 短信 6月 来电：101 金鹰VIP，60万条 银行存款200万以上，6万条；德基、东方和金鹰年消费10万以上VIP，3.5万条；南京高尔夫会员0.6万条；南京市高档花园别墅小区12万条；来电：8个 来访：1组 银行存款500万以上，3万条；证券开户客户，12万条；来电：1个 没有实施没有实施 免费实施免费实施 付费实施付费实施 3月份短信投放效果不错，4月和5月的短信效果不明显，可能与数据库客户信息有效性有关；8、建议在后面的月份选晒有效数据库，区域由南京扩至北京、上海、鄂尔多斯、太原等城市；10 直邮 2月 3月 4月 5月 6月 金鹰消费10万以上VIP客户 0.8万份 来电：1个 4月份直邮的效果不好；不过根据上海、杭州、苏州等地的效果看，直邮依然是不错的渠道；建议重新挑选公司购买直邮名单，同时增加直邮的渠道：如电信账单和水电煤账单；11 中介拜访 2月 3月 4月 5月 6月 南京中介南京中介：利众；宁都；信力基；泽来；顺驰；泽来；满堂红；朗玛；我爱我家；诚居；吉屋；友邦；茂源；向日葵；1+2；南房；中广；微星；家德；广恒；裕兴 上海中介上海中介：五大行、中原地产、汉宇、全佳 来电：1组 来访：9、4组 来访：4组 来访：5组 中介带看能够稳定的增加客户来访量；需要继续加强与南京中介机构的合作；12 银行拜访 2月 3月 4月 5月 6月 来访：2组 招商银行招商银行：南京营业部零售银行部 南京营业部公司银行部 华夏银行南京分行；华夏银行南京分行；东亚银行南京分行；东亚银行南京分行；南京银行城北中心支行；南京银行城北中心支行；宁波银行南京分行宁波银行南京分行 来访：1组 恒生银行中山东路支行；恒生银行中山东路支行；渣打银行新街口支行；渣打银行新街口支行；浦发银行南京分行；浦发银行南京分行；风水活动邀约客户：招商 农行 恒生30组 东亚8组 招商银行中山南路支行；招商银行中山南路支行；深圳10、发展银行：深圳发展银行：南京分行 新街口支行 农业银行：农业银行：广州路支行 城东支行 杭州银行南京分行；杭州银行南京分行；与银行的合作，效果已经显现；后期将增加非银行金融类机构的合作；恒生银行南恒生银行南京分行京分行 13 2月 3月 4月 5月 6月 来访：2组 臵地广场 金鹰国际广场 新地中心 苏宁环球 国际金融中心 民防大厦 仙林工业园 上门拜访 来访：2组 臵地广场 金鹰国际广场 新地中心 苏宁环球 国际金融中心 民防大厦 金山大厦 商贸世纪大厦 苏宁银河 臵地广场 金鹰国际广场 新地中心 苏宁环球 国际金融中心 民防大厦 金山大厦 商贸世纪大厦 苏宁银河 浙商商会推介 通常上门陌拜11、的成功率不高，主要是由于上门拜访的准备不足，后续的客户资料不完善；此前主要集中在较优质的写字楼拜访，后期将扩大拜访的区域范围以及乙级写字楼；得赢大厦 东方金融大厦 华泰证券大厦 联通大通 华威大厦 阳光大厦 德基大厦 臵地广场 14 LED 2月 3月 4月 5月 6月 来电：2组 楼顶LED 来电：4组 来访：4组 楼顶LED 广场LED 来访：1组 楼顶LED 广场LED 楼顶LED 广场LED LED由于现在投放视频过于简单，缺乏震撼力和语音效果，呈现边际效应递减的现象；尽快完成90秒三维片的制作，臵于售楼处、样板间和广场LED播放；楼顶LED 广场LED 15 营销活动和软文 2月 312、月 4月 5月 6月 南京新百媒体见面会：南京新百媒体见面会：新浪 搜房 House365 扬子晚报 东方卫报 软文：2篇 软文系列稿 2篇 南京中心大厦登高比赛南京中心大厦登高比赛 戴德梁行媒体见面会戴德梁行媒体见面会 南京中心大厦风水讲座：南京中心大厦风水讲座：软文2 南京商会项目推介会南京商会项目推介会 媒体见面会，增加了项目的曝光度和信息传播，起到市场告知的作用；软文受限于投放的版面，基本没有效果；有效做法是软文投放在报纸的房地产板块；金陵晚报软文系列稿 2篇 来访：3组 16 网络、杂志 2月 3月 4月 5月 6月 来电：3组 来访：1组 金鹰时尚网 金鹰杂志 E-flyer60013、0组 来电：2组 来访：1组 点房网 赶集网 58同城 南京写字楼信息网 祥居租房网 百家居 百姓网 House365 白下区贸促会 来访：2组 点房网 赶集网 58同城 南京写字楼信息网 祥居租房网 百家居 百姓网 House365 苏商杂志 网络推介费用低、信息传递面广、传播快特点明显；后面将借助新的推广手段，如新浪微博；通过甄别和筛选，南京写字楼推广中，凤凰期刊已经被证明是有效的高端人士阅读刊物；点房网 赶集网 58同城 南京写字楼信息网 祥居租房网 百家居 百姓网 House365 17 户外广告及大众媒体 2月 3月 4月 5月 6月 围墙广告 道旗 地铁灯箱 电台广播 来电：5个 14、来访：4组 地铁包柱 4月份电台广播的效果不理想，没有带来客户来访；户外媒体一直是不错的宣传手段；后期的广告设计更加注重信息传递的直达性；增加机场广告、新百墙体广告和报纸硬广的宣传；新百围墙广告 楼体巨幅广告 电视开机画面 禄口机场视频广告 来访：3组 18 其他媒介 2月 3月 4月 5月 6月 来电：3组 来访：6组 Cold Call DTZ分公司推介 投资公司推介 来电：3组 来访：1组 Cold Call 商会推介 白下区促进局折页投放 金鹰商场折页投放 汉庭新街口店书刊架 银行VIP室折页投放 来电：1组 来访：2组 Cold Call 商会推介 苏商南通活动 停车库折页派发 东方15、商厦设外接点 Cold Call 诺亚财富推介 东方商厦展示台 19 0 5 10 15 20 25 30 35 40 3月 4月 5月 路过 来电 扫楼 网络 LED 银行介绍 中介推介 朋友介绍 自己开发 短信 看到项目 来访客户信息获取渠道统计 3838 1919 1919 来访客户信息渠道统计排序：看到项目、中介推介、自己开发和朋友介绍；3和4月短信投放有一定效果，5月份没有短信投放；看到项目中，户外广告效果明显 20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2006/01 2006/03 2006/05 2006/07 2006/09 2006/11 2007/01 16、2007/03 2007/05 2007/07 2007/09 2007/11 2008/01 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07 2010/09 2010/11 2011/01 2011/03 2011/05 M1 M2 客户来访量与信贷投放 M1和M2的增速，持续低于18%的水平，货币政策的持续收紧导致资本市场的资金紧绷；2008和2011年的年初，信贷的持续收紧，反应在房地产市场表现为成17、交量的下跌；写字楼客户的购买主体是企业，货币的收紧的直接影响是企业现金为王，推迟物业购臵计划；21 来访客户面积需求统计 面积需求超过1000平方米的客户占比20%-30%；面积需求501-1000平方米的客户占比21%-37%；12 1 3 2 10 4 10 4 7 10 3 4 4 1 1 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%3月 4月 5月 多层 1001_1600 501-1000 261到500 260M2以下 22 来访客户行业分布统计 2 4 2 3 2 1 2 10 5 3 4 1 3 6 3 2 2 1 2 9 4 5 0%10%20%30%418、0%50%60%70%80%90%100%3月 4月 5月 其他 房地产 咨询 IT通讯 金融投资 机械 服装 贸易 金融类客户占24%；咨询类客户占14%；贸易和IT通信类客户各占11%；服装和机械类客户各占7%；23 29 9 7 6 4 1 2 3 7 1 3 4 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%3月 4月 5月 自用 投资 投资/自用 租赁 来访客户置业用途统计 60%的客户，购臵写字楼用于企业自用；14%的客户属于纯投资行为；16%的客户臵业属于投资/自用；10%的客户属于租赁行为；3-5月期间，租赁客户的来访量明显增加；24 来访客户区域分布统计 19、28 10 8 2 1 1 2 1 1 3 3 2 3 4 7 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%3月 4月 5月 其他 江浙 北京 上海 南京本地 61%的客户来自南京本地；11%的客户来自江浙地区；来自北京和上海的客户各占5%；25 营销推广效果小结 短信投放的效果不错，3-4月主要覆盖的是南京本地客户；需购买新的和其他城市数据库投放；4月份DM直邮的效果不好；需改用新的投递公司重新邮寄，继续每月投递DM，每月设计新的DM单页；对于中介与银行的拜访，已经建立了良好的互动与沟通；每月保持定期交流；扫楼持续进行中，需要将扫楼的范围扩大至外围区域；同时需要完善调研20、楼盘的客户资料数据库；楼顶LED和广场LED带来较为稳定的访问量，水晶石90秒新视频完成后，将强化宣传功能；在南京市房产网站的广告，有一定宣传效果；待南京中心的项目网站运营后，能够得到明显改善；4-5月的户外广告带来7组来访量，6月份新百墙体广告的效果不明显；3-5月的客户来访，主要由金融、咨询、IT和贸易类构成；61%来自南京本地；60%属于企业自用行为；南京新百登高比赛活动增加了项目的曝光度，但并没有带来客户的上门；26 公司 名称 联系人 需求 面积 意向 情况 约见 时间 业务员 江苏淮涟臵业 有限公司 高庆荣 1600 本周五到现场 胡晓丹 生命人寿 先生 3200 已把价格方案报上21、去，等回复 6月左右 严隽 基金公司 先生 1600 月底之前到项目来看，已来过一次，再来可能谈具体的价格。6月之前 胡晓丹 房地产公司 鹿启欢 800 在筹钱，说过段时间过来 待定 邱夤捷 鞋业 先生 300 17号到现场 邱夤捷 2011年6月初的蓄水状况 27 项目租售面临的问题 南京新百动态南京新百动态 5月28日-6月2日停牌，实施部分股权转让事宜；6月1日，股东股份转让公告金鹰减持17%的股份，受让方为三胞集团；新百套现资金6亿，不差钱，缓解了资金紧张的问题。南京中心项目租售战略重点的调整：由销售转向租赁。新百销售方明确指出：低于800平方米的小客户不予考虑，只考虑至少半层和整层客22、户；除非是外资500强的客户可以考虑小面积销售。但是南京中心却没有办理涉外证，不能对外资销售。新百租赁策略：原来蓄水的购买小面积客户，建议客户转买为租，租赁南京中心；28 市场现状 客户现状 银行限贷，大面积客户成交周期长。典型成功项目市场推广力度大。上门客户对于项目品质认可，但上门量较少。意向客户观望氛围较浓，邀约较难。“南京中心”即新百主楼的市场知晓度不高。需通过营销解决的核心问题 南京中心可售信息知晓度 创造与目标客户的接触机会 市场与客户现状 场地包装场地包装 场地外延场地外延 全市发布全市发布 市外发布市外发布 中山东路路口导示 新百墙体广告 出租车停靠处广告 新百商场围挡广告 新百23、商场导示 道旗 楼顶LED和广场LED 幕墙巨幅广告 车库入口广告 大厦指示牌 样板间易拉宝 租售中心VI设计 东方商厦展示台 地铁灯箱与包柱 白下区促进局折页 金鹰商场折页投放 汉庭新街口店书刊架 银行VIP室折页投放 南京中心登楼比赛 南京中心风水讲座 南京新百媒体见面会 戴德梁行媒体见面会 DM 直邮 南京中心网站 苏商杂志硬广 南京交通台和音乐台广播 白下区贸促会网站 电视机开机画面 VIP客户短信 禄口机场LED广告 VIP短信 Eflyer Cold Call 29 营销推广现状 30 下一阶段的推广重点是什么？报纸 杂志 硬广 事件营销 主题营销 活动 31 为什么要加强硬广和营24、销活动？产品已经如此优秀，为什么还要打广告和做活动？产品已经如此优秀，为什么还要打广告和做活动？绿地紫峰南京第一高楼，已经获得良好的市场知名度和美誉度，但是一直打广告和做定期的营销活动；新地中心和南京国际广场等写字楼项目，报纸硬广和营销活动也从没有间断过；好酒也怕巷子深，产品不仅需要知名度，也需要美誉度；竞争对手在这么做竞争对手在这么做 硬广和活动有效果硬广和活动有效果 硬广的效果显而易见：能够持续稳定的市场曝光度，增加项目的美誉度和人气；缺乏曝光率，很容易导致降低项目的关注度；营销活动：有针对性的事件营销和主题营销，能够有效的向行业目标客户传递信息，可以促成项目的销售成交；不做硬广和营销活动25、，等于自废武功；32 硬广媒体的选择 扬子晚报扬子晚报 扬子晚报的客户：紫峰大厦、万达商业广场、南京国际广场、新地中心等商业地产项目；扬子晚报的经验：举办紫峰大厦、南京国际广场等项目的营销活动；市场反应效果良好；扬子晚报的特色：扬子楼市系列稿，发行量大，覆盖面广；投放形式：硬广整版和系列稿；其他报纸期刊其他报纸期刊 南京日报：硬广半版；金陵晚报：整版和半版；凤凰生活杂志：硬广整版；现代快报和东方晨报：软文；投放时间节奏投放时间节奏 每两周打一次硬广；与硬广错开时间，每两周一篇软文；33 营销活动的选择 项目开盘入市项目开盘入市 配合开盘硬广，进一步增加项目知名度，同时提升项目的美誉度；主要面向26、机械/汽车/IT通信行业；合作营销：南京中心名车美酒品鉴会；拟邀请汽车VIP客户与有购买意向的投资者；项目开盘强销项目开盘强销 政府营销：江苏省政府领导参观南京中心大厦；增加持续曝光度，通过政府对企业家的项目推荐；城市营销：城市综合体高峰论坛；探讨建筑创新和商业地产可持续发展；面向地产/零售/建筑设计；事件营销：迎中秋，新百回馈客户音乐会；进一步增加项目美誉度；面向服装/贸易行业；知识营销：纪连海财富收藏论坛；由财富收藏延伸至商业地产的收藏品；面向金融行业和另类投资；项目二次强销项目二次强销 联合营销：联合南京银行理财分析与红酒品鉴；引导富人阶层对写字楼产品的资产配臵；大客户营销：南京中心大客27、户签约仪式；通过大客户的示范效应和口碑效应宣传项目；关系营销：老带新客户优惠活动；老客户的入住体验和优惠措施刺激项目购买；34 策略 行动 媒介 方向 市场战略 依托品牌 依托“南京新百”的品牌号召力，吸引高端客户入驻；宣传资料、营销活动 南京新百的品牌延伸 地段优势 突出基于产品基础之上的“地段”亮点 宣传资料、硬广、软文 中华第一商圈、城市原点.第一核心 产品对比 强化“紫峰IFC南京中心”南京“三大地标”概念 新闻、软文、论坛 高楼争霸战 准确定位 针对金融、现代服务业目标客户的定向推广 专业性杂志、目标客户活动 凤凰生活杂志、禄口机场LED广告 概念营造 整合项目差异性卖点并得以有效传28、播 围墙、专题软文 新百商场墙体广告、扬子晚报 差异竞争 突出产品的差异性卖点，运用差异化的营销手段吸引目标客户关注 营销活动、硬广 扬子晚报等硬广 文化战略 品牌嫁接：跳出行业，合作双赢 通过与银行等金融行业的联动性活动，依托品牌合力扩大知名度，取得双赢 营销活动 金融理财论坛、诺亚财富论坛 建筑风水 结合项目独特的建筑设计，提炼南京中心的风水优势 营销活动 写字楼风水讲座 营销推广策略 35 直效直效 准备期及预热期准备期及预热期 开盘强销期开盘强销期 二次强销期二次强销期 现场现场 户外围墙广告 楼体巨幅广告 户外道旗 媒体媒体 户外户外 活动活动 物料物料 户外围墙广告 户外大牌和高炮29、 LED宣传 VI系统 区域模型 单片/折页/楼书 项目宣传片 名片、纸杯、信纸、信封、包袋、礼品等 大客户签约仪式 扬子晚报、现代快报等软文及相关广告 凤凰生活苏商等杂志信息发布 配合软文、搜房、House365宣传 LED 户外大牌 城市综合体论坛 财富收藏论坛 迎中秋，答客户音乐会 活动易拉宝 南京中心与南京银行理财分析与红酒品鉴 2011年年6月月 2011年年2月月 11月月 12月月 9月月 售楼处设计装修 样板间物料设计 南京中心新闻媒体见面会 戴德梁行新闻媒体见面会 DM-周边城市主要甲级写字楼 短信金融理财数据库/车主 短信金融理财数据库 短信长三角企业主 新百主楼登高比赛 30、银行VIP客户风水讲座 7月月 金陵晚报、南京日报等软文及相关广告 凤凰生活东方航空等杂志信息发布 配合软文、SOUFAN网宣传 南京市DM 活动易拉宝 营销推广安排 36 下半年营销推广工作日历下半年营销推广工作日历 37 第一阶段：第一阶段：形象入市期形象入市期 销售阶段：20112011年年5 5月至月至20112011年年6 6月月 销售目标：4,500平方米 推广目的：以区位为主要宣传点，确立本项目鲜明的市场形象和市场地位 推广主题：南京，从来只有一个中心南京，从来只有一个中心（此句不能用（此句不能用 ）报广文案：主标：南京，从来只有一个中心主标：南京，从来只有一个中心 内文：城市的31、中心永远是万众瞩目的焦点，南京中心处于南京最核心，融萃六朝的繁华气韵，蕴藉2500年的商道文脉，是南京市经济、商业、信息和交通的中心。南京中心以新街口第一高度驭领长江两岸，成为无与争锋的绝对城市地标。最核心最核心。鼓楼、新街口、江宁开发区、河西奥体，四大CBD之上的中央商务 地铁枢纽。地铁枢纽。1和2号线轨道交通在此汇总，拥享中山南路和中山东路两大城市黄金轨道，数十条公交线路近便通达；精工质地。精工质地。LOW-E中空玻璃幕墙，钛锌蜂窝金属复合板幕墙，超5A甲级配臵，标准层1,450-1,790平方米；强强联合强强联合。法国何菲德建筑设计公司精心设计，金鹰物业管理；价值高地。价值高地。核心CB32、D稀缺可售性写字楼 主要渠道 围墙 楼体 活动营销 资源整合 补充渠道 凤凰生活 苏商 形象入市期 38 工作日历-2011年6月 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 1 1 2 2 3 3 新百墙体广告新百墙体广告 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 东方商厦展示东方商厦展示台台 9 9 1010 户外户外VIVI广告广告 1111 营销活动：银营销活动：银行行VIPVIP客户风水客户风水讲座讲座 1212 1313 南京中心大厦南京中心大厦车库入口车库入口 1414 1515 LEDLED宣传广告宣传广告 1616 扬子晚报33、：开扬子晚报：开盘硬广系列稿盘硬广系列稿 1717 1818 南京市电视频南京市电视频道开机画面道开机画面 1919 中山东路户外中山东路户外大牌大牌 2020 2121 南京日报硬广南京日报硬广 2222 2323 2424 2525 营销活动：南营销活动：南京中心名车美京中心名车美酒品鉴会酒品鉴会 2626 2727 现代快报软文现代快报软文 2828 2929 3030 3030万万 1515万万 2 2万万 4040万万 共计：共计：8787万万 39 39 关键点：关键点：通过组织银行VIP优质客户参观样板房、参加风水讲座，展现企业优质产品与高品质服务有机结合，传递口碑。参与单位：参34、与单位：举办方邀请中国银行、南京银行、广发银行等VIP客户 6 6月月 南京中心大厦：银行南京中心大厦：银行VIPVIP客户风水讲座客户风水讲座 下阶段营销活动风水讲座 40 系列秀稿形象入市期 项目开盘硬广 41 系列秀稿形象入市期 项目开盘硬广 42 项目开盘硬广 示例：万达广告报广和新地中心杂志硬广示例：万达广告报广和新地中心杂志硬广 43 南京新百墙体广告位 44 东方商厦底楼展示台 45 南京中心大厦车库入口 46 南京中心大厦户外VI导视 47 南京中心大厦户外和高炮 48 南京中心大厦电视开机画面 49 南京中心大厦网站风格建议 50 主要渠道 项目网站 直邮/COLDCALL 35、大众媒体 活动营销 补充渠道 凤凰生活 21世纪长三角专刊 第二阶段：开盘强销阶段第二阶段：开盘强销阶段 销售阶段销售阶段：20112011年年7 7月至月至9 9月月 销售目标：7,500平方米 推广目的：在项目市场形象确立之后，主打产品品质，造就销售热潮 推广主题：CBDCBD新地标，耀世而生（开盘稿）新地标，耀世而生（开盘稿）中心气度，南京表述。（区位详述）中心气度，南京表述。（区位详述）得中心者，得天下。（区位详述）得中心者，得天下。（区位详述）总有一栋写字楼，会改变南京。（产品详述）总有一栋写字楼，会改变南京。（产品详述）世界企业选择南京的理由。（现房实景）世界企业选择南京的理由。（36、现房实景）开盘强销期 51 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 3131 1 1 DMDM直邮直邮30003000份份 2 2 3 3 4 4 南京中心网站南京中心网站 5 5 6 6 凤凰生活杂志凤凰生活杂志整版硬广整版硬广 7 7 House365House365和搜和搜房软文房软文 8 8 9 9 1010 1111 金陵晚报整版金陵晚报整版硬广：硬广：CBDCBD新新地标，耀世而地标，耀世而生生 1212 1313 南京日报半版南京日报半版硬广：中心气硬广：中心气度，南京表述度，南京表述 1414 1515 1616 17137、7 1818 1919 营销活动：长营销活动：长三角综合体高三角综合体高峰论坛峰论坛 2020 2121 2222 扬子晚报软文扬子晚报软文 2323 2424 2525 营销活动：江营销活动：江苏省政府领导苏省政府领导视察南京中心视察南京中心 2626 2727 2828 现代快报软文现代快报软文 2929 3030 工作日历-2011年7月 0.50.5万万 4 4万万 2020万万 1010万万 4040万万 共计：共计：7575万万 52 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 1 1 南京晨报软文南京晨报软文 2 2 3 3 38、短信发送短信发送5050万万条：常州、无条：常州、无锡、昆山锡、昆山 4 4 东方卫报软文东方卫报软文 5 5 6 6 7 7 8 8 凤凰生活杂志凤凰生活杂志整版硬广整版硬广 9 9 1010 1111 扬子晚报半版扬子晚报半版硬广：总有一硬广：总有一栋写字楼，会栋写字楼，会改变南京改变南京 1212 1313 1414 1515 扬子楼市系列扬子楼市系列稿稿 1616 1717 1818 1919 DMDM直邮直邮30003000份份 2020 2121 2222 2323 House365House365软文软文 2424 新浪乐居房产新浪乐居房产推介推介 2525 2626 2727 39、2828 2929 新浪乐居软文新浪乐居软文 3030 3131 工作日历-2011年8月 2.52.5万万 4 4万万 1515万万 0.50.5万万 5050万万 共计：共计：7272万万 53 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 凤凰生活杂志凤凰生活杂志整版硬广整版硬广 7 7 扬子晚报硬广：扬子晚报硬广：世界企业选择世界企业选择南京的理由南京的理由 8 8 9 9 1010 营销活动：迎营销活动：迎中秋，新百回中秋，新百回馈客户音乐会馈客户音乐会 1111 1212 新浪乐居软40、文新浪乐居软文 1313 1414 1515 1616 搜房软文搜房软文 1717 1818 1919 营销活动：南营销活动：南京中心上海推京中心上海推介会介会 2020 2121 2222 2323 2424 营销活动：财营销活动：财富收藏论坛富收藏论坛 2525 2626 2727 短信投放短信投放5050万万条：北京、广条：北京、广州州 2828 2929 3030 工作日历-2011年9月 2020万万 4 4万万 5050万万 3030万万 5 5万万 2.52.5万万 共计：共计：102102万万 54 关键点：关键点：以长三角一小时经济圈为背景，城市综合体的建筑创新和商业可持续发41、展为主题进行前瞻性的探讨，为南京中心大厦的今后商业地产市场的发展趋势做出引导 参与单位：参与单位：举办方特邀商业地产协会著名专家和教授；并邀请重要省级政府官员、南京市政府领导、国际知名房地产代理商代表、著名专家、主流媒体以及大品牌商家代表和专业投资者出席 7 7月月 下阶段营销活动区域高峰论坛 南京中心大厦：长三角城市综合体高峰论坛南京中心大厦：长三角城市综合体高峰论坛创新与可持续发展创新与可持续发展 55 下阶段营销活动迎中秋，新百回馈客户音乐会 9 9月月 活动主题：活动主题：迎中秋，新百股份回馈客户，李云迪音乐会 邀请对象：邀请对象：白下区CBD管委会的领导、白下区发改委、商务局的领导、42、南京中心入驻企业的代表 示例：绿地广场朗朗南京国际钢琴音乐会示例：绿地广场朗朗南京国际钢琴音乐会 56 系列秀稿开盘强销期 项目强销硬广 57 第三阶段：第三阶段：二次强销期二次强销期 销售阶段：20112011年年1010月至月至1212月月 销售目标：9,000平方米 推广目的：通过客户入住和老带新活动进一步烘托项目品质。推广主题：南京中心不仅集聚国内企业总部，而且荟萃国际级知名企业 主要渠道 营销活动 直邮/短信 补充渠道 大众媒体 广告文案：主标：南京中心不仅集聚国内企业总部，而且荟萃国际级知名企业南京中心不仅集聚国内企业总部，而且荟萃国际级知名企业 内文：南京中心整层出售给国内知名企43、业，作为企业总部；而且在选择入住企业时设臵门槛，提升进驻企业的品质；现代建筑设计手法，简约优雅的设计风格，配合卓越的物业管理；不仅给您的商务生活以潮流的韵味，更提供与客户交流的精神家园。推广主题：首席商务领地，总部经济公馆首席商务领地，总部经济公馆 大型商业综合体，精神家园与城市会客厅大型商业综合体，精神家园与城市会客厅 城市原点，第一核心城市原点，第一核心 二次强销期 58 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 3030 3131 1 1 2 2 南京日报软文南京日报软文 3 3 4 4 5 5 6 6 凤凰生活杂志凤凰生活杂志整版44、整版 7 7 8 8 9 9 营销活动：南营销活动：南京中心与南京京中心与南京银行理财分析银行理财分析与红酒品鉴会与红酒品鉴会 1010 1111 1212 1313 扬子晚报系列扬子晚报系列稿稿 1414 1515 1616 1717 新浪乐居、新浪乐居、House3653House3653软软文文 1818 1919 南京晨报软文南京晨报软文 2020 2121 2222 营销活动：大营销活动：大客户签约仪式客户签约仪式 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 工作日历-2011年10月 共计：共计：7474万万 4 4万万 3030万万 2020万万 20245、0万万 59 星期日星期日 星期一星期一 星期二星期二 星期三星期三 星期四星期四 星期五星期五 星期六星期六 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 营销活动：老营销活动：老带新客户优惠带新客户优惠活动活动 6 6 7 7 8 8 搜房网软文搜房网软文 9 9 1010 1111 1212 1313 营销活动：南营销活动：南京市政府领导京市政府领导视察南京中心视察南京中心 1414 1515 House365House365软文软文 1616 1717 1818 1919 营销活动：南营销活动：南京中心项目经京中心项目经理专访理专访 2020 2121 新浪乐居软文新浪乐居软文 2222 2323 2424 2525 搜狐焦点房产搜狐焦点房产软文软文 2626 2727 2828 2929 3030 工作日历-2011年11月 1515万万 共计：共计：3535万万 2020万万 60 示例：新地中心汇丰银行等大客户签约仪式示例：新地中心汇丰银行等大客户签约仪式 1010月月 下阶段营销活动大客户签约仪式 活动主题：活动主题：国际知名企业入住南京中心签约仪式 邀请对象：邀请对象：白下区政府、赛拉尼斯、爱普生、富力地产等企业公司高管