1、DTZ戴德梁行华东区写字楼部 长宁区新华路街道71街坊全程服务服务建议书 PRIVATE&CONFIDENTIAL 6月/2013年 1 长宁区新华路街道71街坊全程服务服务建议书 Contents 项目理解项目理解 DTZDTZ戴德梁行写字楼部优势戴德梁行写字楼部优势 DTZDTZ戴德梁行服务戴德梁行服务模式模式 2 标记 新兴商务区 核心商务区 区域分界线 园区办公楼 潜在商务区 次核心商务区 普陀 闸北 黄埔 徐汇 静安 闵行 长宁 虹口 杨浦 嘉定 宝山 浦东 陆家嘴陆家嘴 陆家嘴陆家嘴 软件园软件园 竹园竹园 浦西 创智天地创智天地 五角场五角场 新江湾城新江湾城 真如真如 长风长风2、 花木花木 张江高科张江高科 金桥金桥 临空临空 漕河泾漕河泾 徐家汇徐家汇 虹桥虹桥 中山中山 公园公园 浦江浦江 上海上海 火车站火车站 大宁大宁 虹桥交虹桥交 通枢纽通枢纽 人民人民广场广场 北外滩北外滩 本项目 项目位于徐汇区，紧靠内环线。周边交通便利，有轨交10号线及轨交4号线虹桥路站，紧邻内环高架路等多条高速道路，达徐家汇商务区约5分钟车程。本项目为商办用地，可建建筑面积约15.7万平方米。项目概况 3 本项目属性 内环内 双轨交 大规模 城市中心区域 核心商务区边缘 双轨道交通 大规模 4 特征二：特征二：上海上海未来综合体项目供应量未来综合体项目供应量巨大，竞争激烈巨大，竞争激3、烈 特征一：特征一：整体整体经济环境下行经济环境下行，自用，自用或投资购买能力降低或投资购买能力降低 特征三：特征三：传统核心区现有销售项目少，未来土地供应少，销售型物业整体利好传统核心区现有销售项目少，未来土地供应少，销售型物业整体利好 市场概况 5 国内经济形势下行，制造及出口相关行业疲软国内经济形势下行，制造及出口相关行业疲软 国内经济影响 全国居民消费价格涨跌额全国居民消费价格涨跌额 经济危机导致外需疲软，国内出口增速大幅放缓。经济危机导致外需疲软，国内出口增速大幅放缓。经济增速放缓，通胀回落，中长期仍有压力。经济增速放缓，通胀回落，中长期仍有压力。全国全国GDPGDP季度走势季度走势4、 2012年上半年，经初步测算，国内生产总值227098亿元，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，增幅6个季度连降，GDP增幅放缓。截止2012年6月，CPI连续4个月回落，跌至2.2%，创29个月新低。数据来源：新浪财经 6 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2010/1 2010/2 2010/3 2010/4 2010/5 2010/6 2010/7 2010/8 2010/9 2010/10 2010/11 25、010/12 2011/1 2011/2 2011/3 2011/4 2011/5 2011/6 2011/7 2011/8 2011/9 2011/10 2011/11 2011/12 2012/1 2012/2 2012/3 2012/4 2012/5 2012/6 2012/7 2012/8 2012/9 元元/平平方方米米 上海全市销售型办公类物业月度成交情况上海全市销售型办公类物业月度成交情况 成交面积 成交均价 平方米平方米 写字楼自用或投资购买力下降，写字楼自用或投资购买力下降，20122012年成交量较年成交量较20112011年明显萎缩年明显萎缩 国内经济影响 7 特征二：特6、征二：上海上海未来综合体项目未来综合体项目供应量供应量巨大巨大，竞争激烈，竞争激烈 特征一：特征一：整体经济环境下行整体经济环境下行，自用，自用或投资购买能力降低或投资购买能力降低 特征三：特征三：传统核心区现有销售项目少，未来土地供应少，销售型物业整体利好传统核心区现有销售项目少，未来土地供应少，销售型物业整体利好 市场概况 8 至2016年，上海甲级写字楼供应量较大，已确定的甲级写字楼供应量超过690万，供应量集中于北外滩、大虹桥、龙华滨江及世博板块；长宁区包含已确认体量的大虹桥项目约83万，传统核心区陆家嘴、中山公园、淮海路，南京路沿线已确认的总供应量月170万平米;20162016年前7、供应量巨大，传统核心区供应近年前供应量巨大，传统核心区供应近170170万，竞争白热化，万，竞争白热化，但大部分项目租售未定但大部分项目租售未定 重点区域市场供应 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2013年 2014年 2015年 2016年 建筑面积建筑面积/平方米平方米 静安 长宁 闸北 虹口 普陀 杨浦 浦东 徐汇 黄浦 恒基广场 和黄静安新闸路项目 协和广场二期 金虹桥国际中心 汇京国际广场 嘉里不夜城三期 SOHO海伦广场 浦江国际金融广场 汇融大厦 月星环球商业中心 合景加州广场 东方汇经O8、FC 招商银行大厦 上海环贸广场2期 虹桥天地一期 大中里项目 虹桥绿谷 SOHO天山路项目 虹桥上海城三期 金光广场 汇山地块（东块和中块）尚浦领世2期 徐家汇中心 金外滩国际 外滩204地块 卢湾区43街坊 企业天地3期 摩根大通项目 虹桥万通 虹桥丽宝 虹桥三厢 来福士长宁一期 108广场 绿地真如 尚浦领世3期 浦东金融广场 富士康项目 上海中心 世纪大都会（浦东2-4地块）外滩国际金融服务中心 凯德项目 汇山地块（西块）高尚领域 船厂地块二期 船厂地块三期 世纪大都会 瑞安总部大厦 传统核心区项目 长宁区项目 9 特征二：特征二：上海上海未来综合体项目供应量未来综合体项目供应量巨大，9、竞争激烈巨大，竞争激烈 特征一：特征一：整体经济环境下行，写字楼自用或投资购买能力降低整体经济环境下行，写字楼自用或投资购买能力降低 特征三：特征三：传统传统核心区核心区现有现有销售项目少销售项目少，未来未来土地土地供应少供应少,销售型物业整体利好销售型物业整体利好 市场概况 未来供应项目多为租赁，中心城区现有销售项目少，且大多属于销售未来供应项目多为租赁，中心城区现有销售项目少，且大多属于销售末期或体量较小末期或体量较小 传统核心区情况 竣工时间竣工时间 区域区域 项目名称项目名称 总体总体量量()预计租售模式预计租售模式 2013 南京西路 恒基688广场 58306 租赁 2013 淮海10、西路 汇京国际广场 38000 销售 2013 淮海西路 上海环贸广场2期 61902 租赁 2014 南京西路 大中里项目 100000 租赁 2014 外滩 金外滩国际 45000 租赁 2014 外滩 外滩SOHO项目 80000 租赁 2014 淮海中路 企业天地三期 107000 租赁 2014 陆家嘴 上海中心 220000 租赁 2015 外滩 外滩国际金融服务中心 190000 租赁 2016 徐家汇 徐家汇中心 330000 租赁，可能部分出售 预计未来传统核心区供应项目预计未来传统核心区供应项目 传统核心传统核心区区 12%12%核心商务区周边 26%新兴商务区 14%次级11、商务区 28%商务区概念外 20%项目名称项目名称 区域区域 剩余面积剩余面积 （）（）中信广场 四川北路 44674 东方金融大厦 陆家嘴 41469 二十一世纪 陆家嘴 2167 中融碧玉蓝天 陆家嘴 14556 汇京国际广场 淮海西路 38000 现有单价现有单价2 2万元以上销售项目分布万元以上销售项目分布 传统核心区现有销售项目列举传统核心区现有销售项目列举 定位解决的定位解决的3 3 大挑战大挑战 项目自身挑战 客户挑战 市场 挑战 未来供应量庞大，市场萎缩，通过合理定位使项目脱颖而出 新建项目品质趋于同质化，适度前瞻和差异化，使具有竞争力 体量庞大，精准挖掘客户对产品的需求 在同12、一物业内产品如何进行多元化设置，实现快速去化和价值最大化 合理规划，规避不同物业之间的影响、优化组合互相支撑 在现有市场产品基础上有所超越，具有差异性，使项目独具特色 12 长宁区新华路街道71街坊全程服务服务建议书 Contents 项目理解项目理解 DTZDTZ戴德梁行写字楼部优势戴德梁行写字楼部优势 DTZDTZ戴德梁行服务戴德梁行服务模式模式 13 关于DTZ 戴德梁行 全国土地评估执照 建设部全国房地产一级评估执照 物业管理一级资质证书 DTZDTZ戴德梁行戴德梁行英国总部英国总部 1784年成立，1987年於英国伦敦上市伦敦上市。1993年进入中国市场，最早最早开展中国业务的国际机13、构之一。建设部首家首家获得物业管理一级资质的国际物业顾问公司。唯一唯一国际房地产顾问公司获发一级房地产评估资质。2011年与UGL联手联手，公司资源平台进一步扩大。2012年创始人之一梁振英梁振英先生当选香港特首。14 大中华区业务覆盖 大大中华区共中华区共1818间间分公司分公司，超超過過4,0004,000名名员工提供专业员工提供专业服务。服务。华东区分公司华东区分公司19931993年年在上海设立，目前业务覆盖在上海设立，目前业务覆盖上海、江苏、浙江、安徽上海、江苏、浙江、安徽。15 为何选择DTZ 九大优势九大优势 独具特色独具特色 16 DTZ在本项目上的服务优势 1.1.上海销售型14、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供15、一站式服务进行支持 17 DTZ戴德梁行是最早进驻中国最早进驻中国，自1993年起便在上海乃至华东区提供写字楼咨询和代理服务的国际专业咨询企业之一。华东区写字楼团队立足上海，并在杭州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥等长三角各主要城市长三角各主要城市均有多个写字楼运作项目，积累了丰富的客户丰富的客户资源和运作经验。资源和运作经验。华东区写字楼团队成功的将国际商业地产运将国际商业地产运作经验和本地商业地产市场发展相结合作经验和本地商业地产市场发展相结合。华东区写字楼团队人员稳定性强人员稳定性强，70%以上的中高层员工在DTZ工作时间超过5年。恒隆广场恒隆广场 (2000年)飞洲国际飞洲国际 (20016、3年)城建国际城建国际 (2006年)张江园区张江园区 (2004年至今)优势.从1993年积累至今的运作经验 18 华夏银行大厦 张江创新园 张江创业园 信息大厦 裕景国际广场 精文大厦 万达广场 恒利国际 复城国际 飞洲时代 海泰时代 华宁国际 瀛通大厦 飞洲国际 长城大厦 万博国际 世和中心 嘉里不夜城 白金湾广场 上海地区服务项目（销售代理）均瑶国际 长泰企业天地 运作中项目运作中项目 过往成功案例过往成功案例 汇融大厦 嘉亭大厦 西子国际中心 东郊商务花园 汇京国际大厦 中信广场 19 上海地区服务项目（租赁代理）合金工场 盛邦国际 招商局大厦 创兴金融 泛太大厦 东银中心 东亚银行17、大厦 中建大厦 城建大厦 紫竹国际 由由国际 淮海国际 香港新世界 宏汇国际 万都中心 金茂大厦 中银大厦 恒隆广场 香港广场 梅龙镇广场 城开大厦 张江大厦 恒汇大厦 我格广场 长裕大厦 港务大厦 1788中心 太平金融 东方海港 合生财富 凯德龙之梦 闵行广场 浦江国际 城汇大厦 运作中项目运作中项目 过往成功案例过往成功案例 文广大厦 环智大厦 城投大厦 20 上海地区服务项目(咨询顾问）运作中项目运作中项目 过往成功案例过往成功案例 运作中项目运作中项目 过往成功案例过往成功案例 上海中心 长泰企业天地广场 汇京国际广场 万科VMO 复地复邦城 浦江国际广场 欣凯元壹领域 星浩星光耀 18、好一家项目 漕河泾科技绿洲康桥园区 博大项目 船厂项目 徐家汇中心 保辉江湾项目 漕河泾292项目 圆泉江宁路项目 保利大连路项目 渔人码头三期 世茗项目 耀华地块项目 21 2000以前以前2002 20032005 20062008 20112012 金茂大厦金茂大厦 招商局大厦招商局大厦 由由国际由由国际 紫竹国际紫竹国际 万博国际中心万博国际中心 浦东租赁浦东租赁 浦东销售浦东销售 浦西租赁浦西租赁 浦西销售浦西销售 华夏银行大厦华夏银行大厦 恒隆广场恒隆广场 创兴金融创兴金融 梅陇镇广场梅陇镇广场 张江大厦张江大厦 裕景国际大厦裕景国际大厦 飞洲国际广场飞洲国际广场 均瑶国际广场均瑶19、国际广场 海泰时代大厦海泰时代大厦 腾飞大厦腾飞大厦 轻科大厦轻科大厦 淮海国际淮海国际 万都中心万都中心 香港广场香港广场 香港新世界香港新世界 城建国际中心城建国际中心 高宝金融大厦高宝金融大厦 中建大厦中建大厦 张江创新园张江创新园 张江创业园张江创业园 精文大厦精文大厦 信息大厦信息大厦 东银中心东银中心 城开国际城开国际 华山国际华山国际 长裕大厦长裕大厦 泛太大厦泛太大厦 盛邦国际盛邦国际 合金工厂合金工厂 港务大厦港务大厦 飞洲时代大厦飞洲时代大厦 复城国际银座复城国际银座 恒利国际大厦恒利国际大厦 长城大厦长城大厦 万达广场万达广场C座座 环智国际环智国际 城投大厦城投大厦 文20、广大厦文广大厦 外滩外滩588 城汇大厦城汇大厦 上海历年写字楼主要代理项目总览-服务超过60个知名项目 汇融大厦汇融大厦 嘉亭大厦嘉亭大厦 长泰企业天地长泰企业天地 世和国际中心世和国际中心 华宁国际广场华宁国际广场 白金湾广场白金湾广场 南京西路南京西路1788 恒汇国际恒汇国际 东方海港东方海港 合生财富广场合生财富广场 太平金融大厦太平金融大厦 20092010 瀛通绿地大厦瀛通绿地大厦 宏汇大厦宏汇大厦 凯德闵行广场凯德闵行广场 汇京国际广场汇京国际广场 22 上海上海 浙江浙江 江苏江苏 定位及营销顾问定位及营销顾问-上海中心 长泰企业天地 万科VMO 汇京国际广场 浦江国际广场 21、复地漕浦地块 欣凯元川沙地块 南京西路1788 徐家汇中心 上海船厂 真如星光耀 漕河泾康桥园区 江宁路地块 保辉江湾城 圆泉江宁路 漕河泾292 市场研究市场研究-环球金融中心 未来资产大厦 越洋广场 可行性研究可行性研究-阿里巴巴 盛兴集团 大华银行 价格建议价格建议-中信广场 定位及营销顾问定位及营销顾问-杭州坤和中心 杭州万银国际 杭州瑞晶国际 杭州万象城 杭州正凯中央大厦 杭州银泰综合体 临平彩诗中心 宁波国际金融中心 租售顾问租售顾问-杭州泛海国际 杭州新天地 慈溪恒元广场 可行性研究可行性研究-宁波三立集团 义务东银集团 价格建议价格建议-杭州三星银座 杭州机场大厦 定位及营销顾22、问定位及营销顾问-南京国际金融中心 无锡润华国际大厦 无锡城开国际大厦 苏州月亮湾337地块 苏州世纪广场 南通星浩地块 华东区各类型主要顾问项目总览 23 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3.3.经验丰富的写字楼专业运作团队 2.2.专业的服务，专业的服务，与国内外多家品牌地产与国内外多家品牌地产(投资投资)23、商合作商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 24 优势.与国内外多家品牌地产(投资)商合作 外资 国企 本土 25 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户紧密合作的24、专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 26 优势优势IIIIII.紧密合作的专业紧密合作的专业运作运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 沈洁 董事 魏超英 高级董事 华东区项目服务华东区项目服务团队团队 销售执销售执行团队行团队 策略顾策略顾问团队问团队 中国区企业服务中国区企业服务团队团队 刘小华 华东区董事总经理 戴德梁行华东区戴德梁行华东区写字楼部写字楼部 租赁执租25、赁执行团队行团队 销售型写字楼代理业务市场占有率第一 成功服务的写字楼项目逾120个 五大行中唯一设置专职策略顾问团队 通过企业服务对于客户的把控和认知度更深 长期积累丰富的针对写字楼客户的专业拓展、跟进和逼定技巧及经验 为写字楼及综合体项目的开发，提供定位、产品、营销和租售代理服务 为国际国内企业,度身设计各类物业选择方案和咨询研究、企业金融等顾问服务 跨国客户市场占有率一线城市列前三，二线城市第一 国内客户市场占有率全国第一 每年完成超过100万平方米的租赁交易，金融行业服 务收入占50%为Pfizer,Citi Bank,Mary Kay,PWC and Regus在 全国100个区域包26、括乌鲁木齐、太原等城市进行选址 银行及银行及金融组金融组 医药及医药及制造组制造组 跨国跨国 企业组企业组 日本日本 企业组企业组 IT及物及物流组流组 27 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 27、2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 28 保利大连路项目保利大连路项目 上海 业主方业主方 保利地产 服务时间服务时间 2012年 项目概况项目概况 位于大连路、长阳路，GFA 约17万平方米 DTZDTZ服务服务 项目整体前期定位 项目挑战项目挑战 交通便利但处于非传统商务区，办公规模大，发展商对销售速度和价格的要求高 解决方案解决方案 多产品及多种经营方式组合 优势IV DTZ过往案例（非核心区、超大规模商办项目前期顾问）万科南站商务区万科南站商务区28、 上海 业主方业主方 上海万科 服务时间服务时间 2012年 项目概况项目概况 上海南站商务区地块，总GFA约50万平方米 DTZDTZ服务服务 前期整体定位、产品建议 项目挑战项目挑战 超大规模综合体，自身的产品差异化和去化速度如何保证 非传统商务区，客户及产业的支撑是否存在 解决方案解决方案 详细的产业分析，提出差异化的产业定位 经营模式和产品的差异化，确保价格和速度 此非最终效果图方案 29 优势IV DTZ过往案例（非核心区、超大规模商办项目前期顾问）上海星光耀广场上海星光耀广场 上海 业主方业主方 星浩资本 服务时间服务时间 2012年 项目概况项目概况 位于上海普陀真如区域 整体规29、模超过20万平方米，多种物业类型 DTZDTZ服务服务 写字楼前期定位、产品优化建议 项目挑战项目挑战 非核心商务区、大规模综合体，发展商追求价格与速度并重 解决方案解决方案 挖掘市场潜在需求，形成内部产品差异化 南通星光耀广场南通星光耀广场 南通 业主方业主方 星浩资本 服务时间服务时间 2011年 项目概况项目概况 南通崇川区新城区，总建面约12万平方米 DTZDTZ服务服务 写字楼前期定位、产品优化建议 项目挑战项目挑战 周边供应量大且产品参差不齐，如何精确定位且实现开发成本控制 解决方案解决方案 细分客户需求，挖掘匹配客户，并根据客户需求提出针对性的产品建议 30 复地浦江中心复地浦江30、中心 上海 业主方业主方 上海复地集团 服务时间服务时间 2011年 项目概况项目概况 闵行浦江镇漕浦，近联航路地铁站，1.8容积率 GFA 22万平方米，用地性质60%办公40%商业 DTZDTZ服务服务 前期定位、产品建议 项目挑战项目挑战 地块周边为工业园，配套较弱。自身规模大、高容积率，如何快速实现销售去化 解决方案解决方案 详尽市调及客户分析，对多种可能产品形态进行分析探讨 优势IV DTZ过往案例（非核心区、超大规模商办项目前期顾问）31 银泰城西广场银泰城西广场 杭州 业主方业主方 银泰集团 服务时间服务时间 2010年 项目概况项目概况 杭州城西，GFA约30万方，包括银泰百货31、写字楼和SOHO DTZDTZ服务服务 前期定位、营销推广顾问 项目挑战项目挑战 周边住宅区为主，商务氛围较弱，项目自身规模大 解决方案解决方案 定位为高端办公和住宅片区的综合体。利用知名商业配套带动商务销售。优势IV DTZ过往案例（非核心区、超大规模商办项目前期顾问）杭州创新创业天地杭州创新创业天地 杭州 业主方业主方 杭州新天地集团 服务时间服务时间 2009-2010年 项目概况项目概况 杭州城北，总建筑面积115万方，由大型商业、写字楼、LOFT/SOHO商住，创意办公和总部园区组成 DTZDTZ服务服务 项目整体定位（DTZ英国）分地块产品客户定位/经济测算/租售代理（华东区）项32、目挑战项目挑战 非传统商务区、项目自身规模庞大 解决方案解决方案 多业态组合，打造城北商务商业新中心。32 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 33、7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 33 The Pride of China 亚洲第一高楼亚洲第一高楼 -上海中心上海中心 632米楼高，垂直城市 约21万方写字楼 LEED金奖和国家三星级认证 优势V典型案例-上海全程顾问 面临挑战 20多万方可供租赁面积给租赁进度带来巨大压力；超高设计同时造成得房率偏低和动线复杂等问题；从项目形象，产品品质，客户质素到物业服务都需与“亚洲第一高”相匹配。DTZ价值 1.建筑设计顾问、营销代理、客户服务及物业管理专业分工合作，从不同方面论证，保证各项建议的前瞻性和精确性。34、2.分析国际和国内成功案例，借鉴超高层运作经验。3.通过深入的客户调研精确掌握客户需求，并体现到产品细节，项目推广和租赁运作各个方面。34 万科万科VMO VMO 上海 业主方业主方 上海万科 服务时间服务时间 2009年 项目概况项目概况 闵行浦江镇，GFA 6.8万平方米 DTZDTZ服务服务 前期定位、产品建议 项目挑战项目挑战 商务氛围极差、产业基础薄弱，地块轨交可达性低，高容积率和限高制约。周边办公无成功先例。发展商对售价和速度要求极高 解决方案解决方案 详尽的目标客户访谈排摸需求，挖掘市场潜在需求，提出小独栋+花园办公。开盘成为市场标竿。优势V DTZ过往案例（前期顾问）中信广场中35、信广场 上海 业主方业主方 海泰地产 服务时间服务时间 2009年、2012-2013年 项目概况项目概况 位于四川北路CBD，总GFA超过10万平方米。办公、商业构成。DTZDTZ服务服务 整体价格定位、分层价格建议 办公租售代理 项目挑战项目挑战 非传统核心CBD，产品品质卓越但区域客户支撑和认可度有限，如何实现价值突破 解决方案解决方案 立足区域前景和江景资源，从多种角度给出价格论证依据 35 优势V DTZ过往案例（前期顾问）保辉民府路项目保辉民府路项目 上海 业主方业主方 保辉地产 服务时间服务时间 2011年 项目概况项目概况 位于上海新江湾城片区，GFA 约4.5万平方米 DTZ36、DTZ服务服务 前期定位、产品建议 项目挑战项目挑战 商务氛围薄弱，但未来周边供应量庞大，如何定位能确保竞争力 解决方案解决方案 详细市场调研和定位 中建投大厦中建投大厦 上海 业主方业主方 建投嘉昱（上海）投资有限公司 服务时间服务时间 2012-2013年 项目概况项目概况 位于虹口北外滩国际航运中心项目内小独栋总部 DTZDTZ服务服务 项目价格定位建议（DTZ写字楼部）工程顾问（DTZ建筑顾问部）项目挑战项目挑战 潜在新兴商务区，未来价格如何预判 解决方案解决方案 多维度进行项目价值分析预判，使更具市场支撑 14#36 优势V DTZ过往案例（顾问到代理全程服务）长泰企业天地广场长泰企37、业天地广场 上海 业主方业主方 长甲集团 服务时间服务时间 2009年至今 项目概况项目概况 闸北海宁路，3万平米写字楼、5000平方米商业裙房 DTZDTZ服务服务 前期定位、产品建议、租售代理 项目挑战项目挑战 非传统商务区且临七浦路服装批发市场，如何实现项目形象和价格的提升 解决方案解决方案 立足区域规划前景、海派风格产品定位，领先区域的甲级标准 浦江国际金融广场浦江国际金融广场 上海 业主方业主方 新黄浦置业、长江联合置地 服务时间服务时间 2009年至今 项目概况项目概况 位于虹口北外滩。GFA约12万平方米，6.8万平方米写字楼、约1.2万平方米商业裙房 DTZDTZ服务服务 前期38、整体定位、营销顾问、租赁代理 项目挑战项目挑战 潜在新兴商务区，周边未来同期供应量庞大，如何差异化实现价值突破 解决方案解决方案 产品适度前瞻，针对金融企业打造，并融合一线江景资源 37 汇京国际广场汇京国际广场 上海 业主方业主方 上海汇京置业 服务时间服务时间 2009年至今 项目概况项目概况 淮海西路虹桥路，3万平米写字楼，3万平米大户型豪宅，10000平米商业裙房 DTZDTZ服务服务 项目前期整体定位、全程营销顾问、独家销售代理 项目挑战项目挑战 如何精准把握客户需求、各类物业如何互补及共生 解决方案解决方案 合理的写字楼和商业项目定位、以利润最大化为目的，把控面积划分及设计优化 长39、宁长宁8888中心中心 上海 业主方业主方 上海汇通房地产有限公司 服务时间服务时间 2007年至今 项目概况项目概况 长宁区曹家渡板块，GFA约10万平方米，住宅、商场、酒店和办公楼 DTZDTZ服务服务 写字楼、商业部分的整体前期定位、独家租售代理 项目挑战项目挑战 非传统商务区高端项目的客户定位及价格突破 解决方案解决方案 立足于区域前景和客户外迁动态，打造泛静安片区高端项目 优势V DTZ过往案例（顾问到代理全程服务）38 优势V DTZ过往案例（顾问到代理全程服务）17881788国际中心国际中心 上海 业主方业主方 台湾三宝建设 服务时间服务时间 2007年2011年 项目概况项目40、概况 位于南京西路-静安寺CBD，GFA 6.8万平方米 DTZDTZ服务服务 项目前期定位、产品优化、营销顾问、租赁代理 项目挑战项目挑战 地段核心，但昭示性、体量和高度有限，未来同期竞争激烈 解决方案解决方案 精确把握目标客户需求，紧扣生态及产品特色，引入LEED标准，通过专业的写字楼营销包装，确立独特的项目形象。竣工时出租率达75%，高于市场水平，引入阿克苏诺贝尔等主力租户 尼盛广场尼盛广场 苏州 业主方业主方 尼盛国际投资管理有限公司 服务时间服务时间 2007年至今 项目概况项目概况 园区湖西CBD，GFA约10万平方米 DTZDTZ服务服务 前期整体定位、产品优化 独家租赁代理 项41、目挑战项目挑战 未来周边区域供应量庞大、项目开发周期较长 解决方案解决方案 根据市场动态调整项目定位策略，进行产品优化 39 杭州万象城杭州万象城 杭州 业主方业主方 华润、新鸿基 服务时间服务时间 2008年2012年 项目概况项目概况 位于钱江新城，总建筑面积66万平方米，写字楼16万平方米。酒店、办公、公寓、商业为一体 DTZDTZ服务服务 项目前期定位、目标客户调研、产品设计建议（住宅部分）销售代理 项目挑战项目挑战 区域办公体量已区域饱和，本项目体量大，如何应对市场 解决方案解决方案 通过案例论证、客户拜访，从终端大量数据验证该项目的使用客户的偏好和产品方向。把控开发次序，以住宅的知42、名度提升办公楼的价值 通过住宅与写字楼多部门有效配合，实现综合体整盘运作。优势V DTZ过往案例（顾问到代理全程服务）杭州坤和中心杭州坤和中心 杭州 业主方业主方 坤和建设集团 服务时间服务时间 2007年2009年 项目概况项目概况 杭州武林广场CBD,地上总建面3.4万方，裙房为杭州大厦 DTZDTZ服务服务 项目前期定位、产品优化、营销顾问、租赁代理 项目挑战项目挑战 钱江新城等新兴区域未来超大供应量，如何竞争 解决方案解决方案 通过专业的写字楼营销，确立项目在杭州市场地标形象，以及纯租赁模式，使项目的租赁均价高于周边其他项目20%以上。通过对业主团队的培训和案场管理，实现了杭州本地团队43、专业水平与国际化标准的对接。40 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3.3.经验紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务44、链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 41 优势VI-熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 徐家汇中心 漕河泾292地块 宏汇国际 汇京国际 中山万博 本项目 飞洲国际 代理项目 全程顾问 顾问项目 周边3公里范围内服务过多个知名项目的成功案例；其中中山万博和汇京国际项目与本项目近在咫尺。42 优势优势VIVI-案例案例 中山万博国际广场中山万博国际广场 项目概况 开发商：上海万博房地产开发有限公司 交房日期：2010年年底 楼层数(实际层)：28层（实际层24层）总建筑面积：5.2万平方米 标准层面积：3-28F 约1670平方米 单套面积：约228-307 层高：3.9米 净高：45、2.8米 停车位：约个地下车位 办公楼电梯：9部电梯OTIS（6部客梯+2部消防梯+1部司机电梯）DTZ在接受业主任命后从项目开盘到基本售罄仅用了7个月时间。代理销售月均成交4800平米，超期达成业主要求。如剔除整层销售因素，折合平均售价达超过50,000元/平米，充分实现区域价值。DTZ戴德梁行成果 43 优势优势VIVI-汇京国际广场汇京国际广场-全程服务全程服务 项目概况 开发商：上海汇京置业 交房日期：2013年 楼层数(实际层)：28层（实际层24层）总建筑面积：8.6万平方米 标准层面积：4-24F 约1500平方米 单套面积：约150-250 净高：约2.8米 停车位：约个地下车46、位 办公楼电梯：6部电梯迅达客梯 DTZ提供由项目定位到独家销售代理的全程服务。在市场萎缩的情况下实现溢价超过区域内项目20%的成交。引入2个整层大客户，约5个月实现项目销售超过30%的面积 开盘5个月，在完成30%的销售面积同时，引入多家意向客户预期完成60%的销售面积。DTZ戴德梁行成果 44 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属47、区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼对于写字楼市场市场的深入了解的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 45 DTZDTZ戴德梁行定期对写字楼市场进行调研，以戴德梁行定期对写字楼市场进行调研，以季报季报/月报月报的形式，实时为发展商提供最为准的形式，实时为发展商提供最为准 确的市场信息，协助发展商从宏观角度对市场发展的趋势及走向进行评估确的市场信息，协助发展商从宏观角度对市场发展的趋势及走向进行评估。宏观经济走势和48、政策变化 写字楼市场供求情况变化 写字楼市场租售价格变化 写字楼物业客户需求变化 商用土地市场变化 长三角地区写字楼市场发展趋势 优势VII.对于写字楼市场的深入了解 46 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(49、投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源客户资源的有效整合的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 47 优势III.客户资源的有效整合 客户数据库EPIMS 客户委托函 在租售项目在租售项目的案场客户的案场客户联动联动 委托委托DTZDTZ办办公选址的全公选址的全球知名企业球知名企业 DTZDTZ长期服长期服务的本地租务的本地租售意向客户售意向客户 根据项目所处区位和目标客户定位根据项目所处区位和目标客户定位 度身定制客户资源支持方案度身定制客户资源支持方案 48 优势III.客户资源的有效整合 物流物流 生产制造生产制造 金融保险金融保50、险 生物医药生物医药 电子信息通讯电子信息通讯 49 DTZ在本项目上的服务优势 1 1.上海销售型、租赁型写字楼市场占有率高，对市场终端动态了解深入，故能精准把握客户需求，为项目前期定位服务；4.4.在非核心商务区、大规模商办项目的定位咨询上有丰富成功经验 5.5.有丰富的项目前期定位、以及从定位到代理的全程服务经验 6.6.熟悉区域市场，在项目所属区域有多个成功案例 3 3.紧密合作的专业运作团队，使前期定位更贴近后期市场和客户 2.2.专业的服务，与国内外多家品牌地产(投资)商合作 7.7.对于写字楼市场的深入了解 8.8.客户资源的有效整合 9.9.完整的服务链从各个角度为项目提供一站51、式服务进行支持完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 50 优势优势IXIX-完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持完整的服务链从各个角度为项目提供一站式服务进行支持 51 长宁区新华路街道71街坊全程服务服务建议书 Contents 项目理解项目理解 DTZDTZ戴德梁行写字楼部优势戴德梁行写字楼部优势 DTZDTZ戴德梁行服务戴德梁行服务模式模式 52 项目全流程服务流程 土地 获取 开工 建设 项目 封顶 竣工 验收 建筑 设计 开业 运营 物 业 管 理 定位研究 产品优化 营销顾问 租售代理 我们除提供以上全程服务外，亦可根据客户需要，针对某一阶段（或几阶段）52、提供菜单式专项服务。结合目前项目情况，建议目前为项目提供定位研究、产品优化及全程顾问服务。驻场租售顾问 项目管理 项目 进度 专业 服务 专题 培训 市场专题 项目管理 租售技巧 全程顾问服务 产品全程顾问服务 53 项目定位工作思路项目定位工作思路 项目定位的核心问题项目定位的核心问题 国际案例研究 项目发展趋势指引项目发展趋势指引 项目地块分析 产业发展背景 城市发展背景 宏观经济背景 国内案例研究 市场、客户研究及定位 项目可发展的物业方向、价值及客户指引项目可发展的物业方向、价值及客户指引 项目定位、产品标准项目定位、产品标准 项目定位 物业发展趋势 产品建议 本体研究 案例研究 市场53、及客户研究 项目定位 目标客户需求 54 定位研究顾问定位研究顾问 相关市场调研与竞争分析 目前客户需求总结和分析 项目定位研究和发展策略 城市经济发展研究 写字楼市场分析 所在区域特征和发展研究 客户特征以及需求分析 市场需求发展趋势分析 可参考项目 分析 公司战略与资源盘点项目本体深度解读 项目定位 项目后续发展策略 主体工作思路主体工作思路 主要服务成果主要服务成果 综合性项目个物业类型的配比 市场定位 产品定位 客户定位 价格定位 形象定位 经营方式 后续发展策略 注:具体服务内容见附件1 55 产品优化咨询产品优化咨询 主体工作思路主体工作思路 主要服务成果主要服务成果 客户产品关注54、点 产品市场标准 和发展趋势 优秀产品案例研究 项目定位 产品发展建议 与设计单位沟通（参与4次设计会议）项目功能配比建议 项目产品营销亮点建议 项目平面和标准层建议 项目硬件标准建议 项目软件标准建议 项目机电配备建议 项目配套设施建议 物业交付标准建议 设计任务书 56 全程顾问服务内容全程顾问服务内容 市场研究市场研究(月度报告形式）及设计顾问服务月度报告形式）及设计顾问服务 1.1.宏观环境宏观环境研究研究（月度报告形式）（月度报告形式）宏观经济运行及其趋势 政府政策研究及影响 城市产业发展及其影响 区域规划和发展潜力研究 2 2.整体整体市场市场研究（月报报告形式研究（月报报告形式）55、板块分布及特征分析 市场供求情况分析 市场租售价格分析 未来供应量分析 市场发展趋势研判 产品水平及其发展趋势研究 3.3.项目所在区域写字楼项目所在区域写字楼市场市场研究研究（月（月报报告形式）报报告形式）项目所在区域的板块属性界定 项目所在区域产业基础及发展趋势 项目所在区域历年写字楼供求情况 项目所在区域写字楼租售均价分析 项目所在区域写字楼客群分析 项目周边未来供应分析 4.4.竞争竞争/潜在竞争潜在竞争项目分析项目分析（月报报告（月报报告形式）形式）竞争项目界定标准及分布 竞争项目成交情况分析 竞争项目产品分析 潜在竞争项目预判及分布 潜在竞争项目产品标准预判 潜在竞争项目目标价格及56、 目标客户预判 本项目竞争优劣势总结 5.5.产品顾问服务产品顾问服务 参与项目设计协调会议（每月2次以内）根据设计需求按项目定位及目标客户需求提供产品专项建议 57 营销顾问营销顾问 主体工作思路主体工作思路 主要服务成果主要服务成果 竞争项 目分析 目标客 户研究 产品优 势界定 卖点梳理和形象定位 营销策略 项目定位深化 市场动态跟进 价格策略 销售节奏确定 入市时机选择 营销执行 竞争市场占位建议 项目形象定位和企划指导 营销策略总纲 销售执行建议 推广策略及广告设计建议 现场包装及道具设计建议 媒体计划和费用预算 特殊渠道整合推广策划 58 驻场租售驻场租售顾问顾问 案场建设案场建设57、及培训及培训 租售现场把控和租售现场把控和重要客户跟进重要客户跟进 产品及营产品及营销支持销支持 主要服务成果主要服务成果 营销及租售策略制定及落实 营销推广计划和执行 客户资源整合和突破 重点客户谈判和合同跟进 现场团队管理和培训 项目业绩目标达成 项目负责人及策略团队定期例会+资深项目经理定期驻场 主体工作思路主体工作思路 59 租赁租赁/销售代理销售代理 主体工作思路主体工作思路 主要服务成果主要服务成果 产品及营销策略支持 驻场代理 独家OR联合 客户资源整合和突破 客户谈判和合同跟进 项目业绩目标达成 项目回款要求达成 阶段性媒体和SP活动计划 阶段性策略调整报告 成交客户研究报告 58、场外代理 首席OR一般 多渠道客户资源整合 60 本项目服务模式和服务收费 服务内容服务内容 服务模式服务模式 服务费用服务费用 第一阶段：定位研究及产品优化咨询 项目定位顾问 签订合同后40个工作日内提供项目定位报告，并根据开发商要求进行修改和完善，同时在完成定位报告后2个月内参与4次设计协调会议并提供意见 85万 注：上述表内服务费用包含项目第一阶段定位研究及产品优化咨询服务的费用，其他阶段可根据项目实际情况及需求另行协商 61 倾力实现项目最大价值！62 62 长宁区新华路街道71街坊全程服务服务建议书 Contents 附附 具体服务内容具体服务内容 63 定位研究服务内容 市场研究 59、2.整体市场研究 写字楼板块分布及特征分析 写字楼市场供求情况分析 写字楼市场租售价格分析 写字楼未来供应量分析 写字楼市场发展趋势研判 写字楼产品水平及其发展趋势研究 零售市场研究 区域商业市场整体特征分析 本项目周边区域商业市场分析 1.1.宏观环境研究宏观环境研究 宏观经济指标分析 社会经济研究 消费指标分析 房地产指标分析 经济发展趋势研究 政策导向分析 城市地位及功能分析 城市产业结构分析 产业发展及趋势分析 产业政策分析 区域定位及功能分析 区域发展空间分析 区域规划和发展潜力研究 64 2.2.客户需求分析客户需求分析 客户对项目所在区域的认知度 客户对所驻写字楼的不满因素 对交60、通配套的要求 对产品硬件的要求 对软件部分的要求 对物业管理的要求 对交付标准的要求 对业态组合的要求 对其他入驻客户的要求 客户办公需求面积 客户可承受之租金和售价 定位研究服务内容 客户定位 1.1.目标客户定位目标客户定位 周边入驻客户分析 客户变化趋势探讨 客户选址决策因素分析 目标客户筛选模型 核心客户界定 重点客户界定 目标客户来源地分析 目标客户行业特征描述 目标客户价格承受力分析 65 定位研究服务内容 项目定位 3.3.项目定位项目定位研究研究 市场总体定位 客户定位 产品定位 形象定位 项目功能定位 项目零售概念及主题建议 价格定位 1 1.项目所在项目所在区域区域市场市场61、研究研究 项目所在区域的板块属性界定 项目所在区域产业基础及发展趋势 项目所在区域历年写字楼供求情况 项目所在区域写字楼租售均价分析 项目所在区域写字楼客群分析 项目所在区域主力业态研究 项目周边未来供应分析 项目的商圈辐射范围 2 2.竞争竞争/潜在竞争项目分析潜在竞争项目分析 竞争项目界定标准及分布 竞争项目成交情况分析 竞争项目产品分析 潜在竞争项目预判及分布 潜在竞争项目产品标准预判 潜在竞争项目目标价格及 目标客户预判 本项目竞争优劣势总结 66 1.1.产品产品定位定位 项目地理区位研究 项目四至环境分析 项目交通条件分析 项目周边配套分析 国际前沿产品设计及趋势分析 整体及区域市62、场产品及发展趋势研究 竞争项目产品调研及分析 客户对项目产品的需求分析 项目产品核心价值点建议 项目产品增值点建议 初步功能布局 定位研究服务内容 产品定位 67 零售商家研究分析零售商家研究分析 -商家背景研究 -经营与市场拓展策略 -商家最新市场动态 -商家在上海以外地区发展情况-已有商铺调查-商家商品/服务定位 -商户目标客群-商家开店计划和选址要求-对本项目的看法及建议 特色案例研究分析特色案例研究分析 -项目概念及定位-特色商户组合亮点-特色业态组合亮点-灯光亮点-景观建筑亮点-小品配套亮点-动线规划亮点-人流导入亮点-景观环境与商铺的结合-可借鉴内容 定位研究服务内容 商业深化研究63、 1.1.商业深化研究商业深化研究 68 项目项目定位细化及深化定位细化及深化 -市场导向描述 -项目零售概念及主题深化-项目商业业态组合建议（包括主力店、非主力店在建议；餐饮、零售、休闲娱乐、服务配套等业态的建议）-商户组合建议：包括主力店或主题商户类型建议（零售、餐饮、休闲娱乐或其他）代表性商户品牌及品牌特色列举-项目商业业态配比调整-特色商家落位与分布建议 租金测算租金测算 -项目的租金水平评估-包括项目的市场成交租金及各业态的承租能力，订出不同楼层及业态的租金标准-项目的总租金收入测算-综合各业态及楼层不同的租金收入及经济条件，模拟计算项目的年租金收入，并作出分析，验证定位收益可行性 64、定位研究服务内容商业深化研究 商业深化研究商业深化研究 69 产品优化服务内容 产品概念设计优化 本部分服务旨在项目开工前，通过产品定位和概念设计指导，确保项目整体概念机基础指标符合客户需求和具备一定的市场竞争力。1.产品定位 国际前沿产品设计及趋势分析 整体及区域市场产品及发展趋势研究 竞争项目产品调研及分析 客户对项目产品的需求分析 项目产品核心价值点建议 项目产品增值点建议 2.产品概念设计建议 总 平面图布置建议 立面设计建议 纵向布局建议 标准层面积建议 单元及平面组合建议 核心筒排布建议 柱网分布建议 得房率控制建议 结构层高建议 净层高建议 楼层承重建议 大堂及裙房排布建议 茶水65、间、更衣室等其他设置建议 商业业态布局建议 3.概念设计方案评价 对已存在的概念设计方案进行评价，并提供具体修改建议，与设计院进行沟通，力求方案更加完善。70 产品优化服务内容 产品细节设计优化 1.产品单项设计建议 门禁系统建议 卫生间配置建议 电梯数量及分区建议 电梯品牌建议 空调及新风系统建议 空调品牌建议 智能化配置建议 景观设计建议 灯光设计建议 大堂、电梯厅、走道装修建议 办公区域交付标准建议 停车场建议 配套设施建议 本部分服务旨在项目开工前后，通过对产品细节建议和设计跟进，提升产品水平，保证项目更具竞争力。2.设计跟进 撰写设计任务书 参与设计方会议，提供实时建议 对每一稿设计66、方案进行评论，提供优化意见 根据设计需求，进行专项产品调研 提供专项设计建议，以深化设计 71 全程顾问服务内容全程顾问服务内容 市场研究市场研究(月度报告形式）及设计顾问服务月度报告形式）及设计顾问服务 1.宏观环境研究（月度报告形式）宏观经济运行及其趋势 政府政策研究及影响 城市产业发展及其影响 区域规划和发展潜力研究 2.整体市场研究（月报报告形式）板块分布及特征分析 市场供求情况分析 市场租售价格分析 未来供应量分析 市场发展趋势研判 产品水平及其发展趋势研究 3.项目所在区域写字楼市场研究（月报报告形式）项目所在区域的板块属性界定 项目所在区域产业基础及发展趋势 项目所在区域历年写字67、楼供求情况 项目所在区域写字楼租售均价分析 项目所在区域写字楼客群分析 项目周边未来供应分析 4.竞争/潜在竞争项目分析（月报报告形式）竞争项目界定标准及分布 竞争项目成交情况分析 竞争项目产品分析 潜在竞争项目预判及分布 潜在竞争项目产品标准预判 潜在竞争项目目标价格及 目标客户预判 本项目竞争优劣势总结 5.产品顾问服务 参与项目设计协调会议（每月2次）根据设计需求按项目定位及目标客户需求提供产品专项建议 72 营销顾问服务内容 总体营销策略 本部分服务旨在制定项目在前期推广和租售全程中的总策略，以保证项目租售的有序进行。1.形象定位 竞争策略分析 目标客户营销诉求分析 项目核心卖点提炼 68、项目形象定位建议 2.租售策略 入市和开盘时间建议 推盘节奏和策略建议 租售节奏和阶段目标建议 3.推广策略 销售物料组合策略 推广渠道组合策略 关键营销举措建议 总推广计划和预算 4.租售价格建议 价格比对对象选择 价格制定方法选择 定价过程描述 项目平均租金/售价建议 项目各层租金/售价建议 单元划分与租金/售价建议 租金/售价涨幅预测 折扣幅度建议 优惠政策建议 73 营销顾问服务内容 现场包装建议 本部分服务旨在协助发展商在项目现场包装上更加专业，以提升项目品牌，更加有效的进行场地营销。1.项目接待中心或售楼处建议 接待中心设置目的、使用时间及周期说明 接待中心的选址 分析在不同地点设69、置接待中心的优劣势，协助发展商决策。并与工程部门明确现场场地限制条件、出入口、进入通道、停车等外部条件，以及工程交付条件。接待中心的功能要求和内部功能分区 接待中心主题建议内部装修风格建议 接待中心外部导示系统建议 2.租售道具建议 项目Logo、VI系统、标识系统设计把控 楼书、折页内容建议及设计把控 模型尺寸、材质、内容等制作建议 三维多媒体制作及运用建议 项目介绍PPT撰写 样板层选址及装修建议 3.相关合作资源推荐（如道具制作商、多媒体供应商、室内设计方等）74 本部分服务旨在协助发展商在项目推广上更加专业，以提高推广的有效性，最终促进成交。1.推广策略 推广渠道建议和选择 阶段媒体计70、划和预算 2.推广渠道 户外媒体设计及发布建议（高炮、广告牌、LED等）平面媒体设计及发布建议（报纸、杂志、国外媒体等）软文营销组织及发布建议（报纸、杂志、网络等）直效媒体设计及发布建议（直邮、电子楼书、短信等）网络媒体设计及发布建议（网站、微博等）电视媒体方案建议 营销活动方案建议 中介渠道运用建议 其他特定渠道运用建议 营销顾问服务内容 营销推广建议 75 驻场租售顾问服务内容 案场建设 本部分服务旨在协助发展商在案场建立上更加专业，以提高案场团队的整体成交能力。1.案场文件准备 租售说辞撰写 租售人员手册 现场接待流程 现场管理文件体系 现场看房和中介管理制度 合同管理制度 合同等法律文71、本建议 2.团队建设 团队架构及人员职责分工建议 租售团队招聘和确定 现场租售人员培训 现场租售人员定期考核 76 DTZ戴德梁行将根据过往成功代理其他楼盘的经验，针对项目相关的特定市场和产品，制定全面合理的营销方案并根据市场变化进行阶段更新。DTZ戴德梁行将成立项目推广及代理专案小组，定期举行例会，及时与业主沟通工作进展。DTZ戴德梁行将充分运用专业经验和自身的信息网络，挖掘、寻找、联络适合的客户。DTZ戴德梁行将运用专业技术对意向客户进行接待、跟进和谈判，并最终促成成交。协助业主与客户签订租售合同，对成交客户各类所需材料之收集、核查工作；及协助办理交易登记等手续。同意DTZ戴德梁行公司名称及标识以“租售代理”的名义出现在所有该项目的招商宣传资料中。租售代理服务内容 租售代理