1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 天玺乐城综合体 项目营销策划方案项目营销策划方案 2011年2月10日 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278791 目 录目 录 Page 1.项目战略目标 02-03 2.宏观经济及政策解读 10-16 3.青岛开发区房地产市场分析 17-22 4.区域内项目分析 23-29 5.龙达生态家园项目定位 30-40 6.产品优化建议 41-56 7.项目营销策略 57-72 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t2、 p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 2 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278793 项目营销战略目标 100,000,000元 2011年5月1日开盘，开盘当月完成总销售额：2011年5月1日开盘，开盘当月完成总销售额：2011年全年完成销售额：2011年全年完成销售额：250,000,000元 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f 3、d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 4 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278795 全国宏观环境分析 2010年宏观调控核心：“2010年宏观调控核心：“稳增长、调结构、管理通胀预期稳增长、调结构、管理通胀预期”宏观经济“V型”反弹后区域稳定 宏观经济“V型”反弹后区域稳定 2010 年以来，国民经济整体运行良好前三季度 GDP为 26.87万亿元，按可比价格 计算，同比增长 10.6%4、，比上年同期加快 2.5个百分点。CPI持续上涨，PPI出现回落，仍需警惕通胀预期 CPI持续上涨，PPI出现回落，仍需警惕通胀预期 2010 年，CPI、PPI 温和上涨，PPI的涨幅要大于CPI的涨幅。如果未来 CPI同比增长速度继续保持在3.5%以上，加息政策将不断强化。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278796 全国宏观环境分析 全国 70 个大中城市房价同比增幅下降，环比上涨 全国 70 个大中城市房价同比增幅下降，环比上涨 2010 年第一季度，同5、比增幅持续扩大环上涨也维在0.9%以上。直至5月份，受“新国十条”的影响房屋价格环比增幅有所放缓6月份房屋价格指数同比上涨11.4%，环比下降 0.1%，17个月以来价格环比首次出现下降，随后同比和环比增幅皆有所放缓，表明宏观调控政策达到了一定的效果。政策收紧，新增贷款余额幅减缓 政策收紧，新增贷款余额幅减缓 2009 年，为刺激经济复苏我国采取了宽松的货币政策，贷款利率优惠幅度加大。2008年底至2009年上半月度新增贷款额明显加。2010 年1月份，全年贷款指标释放，月度新增余额达到13900万，环比增幅266%。之后新增贷款余额速平稳放缓，政策收紧初见成效。海量房地产资料下载 房地产商域6、网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278797 全国宏观环境分析 总体经济形势方面 2010年，在积极的财政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济总体基本保持了平稳较快增长。未来几个月内，总体济有较大波动可能性小济将继续保持平稳运行态势。总结及预判 总结及预判 房地产市场运行方面 2010年经济快速增长，房地产市场一片热火朝天。2011年在“稳增长、调结构、管理通胀预期”的压力下，宏观调控不断升级，政策收紧趋势日趋明显，全国大中城市房价增长速度有放缓的趋势。房地产调控政策具备持续性和稳定，未来7、一段时间内，房地产市场将继续在政策的调控下向趋于理性方发展。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278798 全国政策环境分析 刚步入 2011年，准备金率再次上调；大部分地区的“限购令仍然继续；武汉、昆明纷步入“限购”行列；济南、青岛等 18 个城市也被列入到 国家的检控范围。房产税“靴 子”即将落地。种种信号表明，政策继续从紧，房价必须稳定，但市场终究怎样我们还需 拭目以待。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.8、n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278799 全国政策环境分析“限购令”地方版纷出 台“限购令”地方版纷出 台 六次上调存款准备金率 六次上调存款准备金率 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787910 全国政策环境分析 为更好地稳定价格总水平,更加积极稳妥地处理好保持经济平较快发展、调整结构、管理通胀预期的关系，人民银行2010年14日晚间宣布，从2011年月 20 日起上调金融机构人民币存款准备率0.5个百分点。9、这是继2010年第6次上调以来，2011年第1次上调，也是近3个月时间内第4次上调。此后，我国大型金融机构存款准备率将达到19 的历史高位，中小金融机构存款准备率也将达15.5。此后，我国大型金融机构存款准备率将达到19 的历史高位，中小金融机构存款准备率也将达15.5。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银体系流动3500亿元左右。此次上调后，央行可一次性冻结银体系流动3500亿元左右。日前召开的人民银行工作会议提出，2011年要有效管理流动性，控制好物价过快上涨的货币条件。从政策角度更好地实施“积极稳健、审慎灵活”。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d 10、c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787911 全国政策环境分析“青十二条”“青十二条”新“国八条”新“国八条”2011年1月30日青岛市政府发布了青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求。并从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署；（一）进一步落实地方政府责任。青第八条：2011-2013年，市区新开工保障11、性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户中低收入家庭的住房问题（二）加大保障性安居工程建设力度。青第七条：落实保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房配置比例。青第二条：严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定、房地产税收政策的有关规定、境外机构和个人购买住房管理的有关规定。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（四）强化差别化住房信贷政策。青第六条：2011年全市住房建设用地供用总量要保持在1500公顷以上，其中，市区供用总量要达到500公顷以上。（五）严格住房用地供应管理。青第一条：2011年112、2月31日前，在本市七区实行住房限购措施。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户13、籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。青第三条：限购政策实施期间，购房人在签订房屋交易合同网上备案时，应如实填报购房人及家庭成员情况申报表。青第四条：房地产开发企业、经济机构与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。青第五条：房地产交易登记机构在受理房地产登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合本规定的，不予受理登记。青第十条：房地产开发企业在取得商品房预售许可证的前，不得以认购、预定、认筹、排号、招14、募会员、发放VIP卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约、预订、变相预售。依法严肃查处未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。青第十一条：加快个人住房信息系统建设 青第九条：加强房地产经纪机构管理。青第十二条：健全完善住房工作责任制。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除房屋交易合同。经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除房屋交易合同。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房地产行政管理部15、门责令限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并暂停其网上签约。（八）坚持和强化舆论引导。2011年“青十二条”和新“国八条”对应 2011年“青十二条”和新“国八条”对应 新新“国八条国八条”可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787912 16、全国政策环境分析 2011年房地产新政策2011年房地产新政策 2011年日光盘预计不能再现 新房和二手房都将受限 房价是否会降待观察 有房价报复上涨预期 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787913 青岛地产市场分析 土地市场供应 土地市场供应 2010 年青岛市各类土地共计出让 年青岛市各类土地共计1082幅、3455.7 万，较去年分别环比下降 3.1%、35.8%。全年土地供应走势呈震荡型波动，高峰期集中于 3-5月，6月跌至谷底，自9月起 伴随市场的17、热销，土地放量加大在经历了 11 月的波动后 于年末 12 月升至顶峰，土地市场热情再现。从各区市土地供应看，2010年城阳区和郊区五市再度成为土地供应的绝对主力，土地资源较为充足，目前仍以增量土地开发为主。市内四区中，李沧区表现突出，但工业用地就占了近一半，四方、市南、市北三区垫底，也再一次凸显了市区土地的稀缺性，存量土地再开发已经成为市区土地市场的主导。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787914 青岛地产市场分析 青岛住宅市场 青岛住宅市场 从2010年18、各区市住宅成交的数据对比可以发现，伴随着政府规划的引导，四方区、李沧区、城阳区、开发区及胶南市后期发力，住宅成交量稳步走高，成为新一轮市场竞争的主战场；市南、市北区由于土地资源稀缺，房价高企，渐渐成为富庶阶层的代名词。2010年岛城住宅成交面积前三甲为城阳区、开发区及胶南市，郊区市正逐渐发力。成交均价方面，市南区、市北区及崂山区凭借区位及资源优势，均价突破万元关卡，其余区市均价也都出现不同幅度的涨幅。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787915 青岛地产市场分19、析 青岛住宅市场 青岛住宅市场 2010年岛城成交主力面积区间为60-90及90-120常规型户型.2010年岛城成交主力价格区间为6000-8000元/，成交量涨幅最大价格区间为10000元/以上。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787916 青岛地产市场分析 青岛住宅市场 青岛住宅市场 目前市场各区住宅存量较为均匀，胶南市略显突出，2011年市场竞争压力依然较大。与热销面积区间相一致，岛城住宅存量主力面积区间为90-120及60-90；另外，60以下房源仅20、占比3%，市场供应较为稀缺；相比之下，高端豪宅及低密度住宅的兴起引领了大面积房源存量的增加，120以上房源总占比37%。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787917 青岛地产市场分析 青岛住宅市场 青岛住宅市场 2010年岛城住宅成交面积排行前50名项目分布区域：市南区3个、市北区3个、四方区6个、李沧区8个、崂山区7个、城阳区14个、开发区9个。胶州湾沿线片区及开发区南部沿海组团迅速崛起，成为新一轮的市场竞争焦点。胶州湾沿线片区及开发区南部沿海组团迅速崛起，21、成为新一轮的市场竞争焦点。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787918 青岛地产市场分析 郊区楼市占了2010年青岛楼市的大半个江山，其中城阳区全年新房销售总量为14501套，是全市新房销售冠军，胶南2010年新房销售14602套，仅次于城阳位居第二位，开发区全年新房销售13942套位居全市第三。开发区全年新房销售13942套位居全市第三。这个排名次序与2009年基本相同。2010年青岛房价的涨幅走势 2010年市房价比2009年同比增长了7%7%左右。青岛住22、宅市场 青岛住宅市场 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787919 青岛地产市场分析 青岛住宅市场 青岛住宅市场 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787920 开发区地产市场分析 开发区住宅市场 开发区住宅市场 开发区岁末成交量的大幅度上涨拉动了整个开发区市场的上扬态势，从成交价格来看，更是上升显著，“万元房”已并不罕见，8023、00元已算是性价比极高，相比起一年前，价格大幅度上扬。由于岁末开发区楼盘的热销，该区域供需比大幅下降，呈现出供不应求的势态，本年度热销楼盘的可售房源基本售罄，从目前的数据显示整体形势较为乐观。同时与其他各区相比，开发区投资需求的比例明显偏高，而这部分需求对于政策的敏感度较高，需求的波动性也较大，因此整体市场在后期仍存在一定的风险。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787921 开发区地产市场分析 从面积区间来看，开发区主要集中在60-90和90-120，这两个面24、积区间既能满足首置、首改等刚需客户的要求，同时对于投资和部分再改客户的需求也能满足，基本上涵盖了市场上的主流需求。而从价格区间看，主要集中在6000-8000和8000-10000两个区间，这也代表了目前开发区市场的整体价格水平，从上图可见目前开发区10000元以上占比达到了13%，仅次于两个主流区间，这一方面表明了开发区市场价格上涨的态势，同时也表明目前高端产品在市场的认可度和接受度逐渐增强。开发区住宅市场 开发区住宅市场 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352725、87922 开发区地产市场分析 目前开发区热销的面积区间为60-90和90-12060-90和90-120，从目前的存量来看，这两个面积区间的存量相对需求量而言较小，去化压力较小，存在供不应求的状况去化压力较小，存在供不应求的状况。而120平米以上的大户型存量相对较多后期存在去化压力，因此此类产品从营销上更需要精准的把握目标客户。开发区住宅市场 开发区住宅市场 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787923 开发区地产市场分析 开发区住宅市场 开发区住宅市场 开26、发区潜在供应约380余万，以住宅为主，但物业类型较为丰富，别墅、休闲地产、公寓、综合体等，多种物业类型的搭配使得开发区的产品结构日趋合理和丰富，可以满足不同购房者的需求，同时大量综合体、休闲地产等物业类型的出现有利于开发区后期经济的快速发展和吸附外来人口。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787924 开发区地产市场分析 开发区住宅市场 开发区住宅市场 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2027、12房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 25 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787926 2011青岛市地产市场分析 2011年1月住宅市场 2011年1月住宅市场 1月限购令成“催化剂”青岛新建住宅成交11235套 1月限购令成“催化剂”青岛新建住宅成交11235套 2011年1月成交面积分析 2011年1月成交面积分析 2011年1月成交面积分析 2011年1月成交面积分析 2011年1月开篇青岛楼市最热销的户型仍是60-1228、0平方米的中小户型，这就意味着刚性需求与改善性需求仍是市场的主流.海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787927 2011青岛市地产市场分析 2011年1月住宅市场 2011年1月住宅市场 2011年1月成交价格分析 2011年1月成交价格分析 2011年1月成交价格分析 2011年1月成交价格分析 在2011年1月成交的11235套新建住宅中，低价新房的销量明显高于以往，其中6000-8000元的新房销量最好，达到了2139套，占成交总量的19%，随后就是4029、00-5000元这个价格区间的新房成交量明显增加，1月共成交了2062套，占总成交量的18.4%。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787928 2011青岛市地产市场分析 2011年住宅市场 2011年住宅市场 2011年1月每日成交套数、面积分析 2011年1月每日成交套数、面积分析 低价房成交量的暴涨与2010年岁末青岛市推进大规模政策房上市是分不开的，在2011年1月青岛楼市销量排行榜上，十强项目中就有两个保障房项目上榜李沧区的福临万家二期和福顺家园，尤30、其是福临万家二期1月份销售了964套，政策房不仅托高了淡季楼市的成交量同时也拉低了房价的整体水平。低价房热销的同时，高价房在这个传统“淡季”也卖出了不俗的业绩，8000以上的新房销量达到了3078套，占总成交量的27.4%，这其中万元以上新房的成交量为1633套，占总成交量的14.5%。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787929 2011青岛市地产市场分析 2011年住宅住宅市场预期 2011年住宅住宅市场预期 两类住房需求遭重创 两类住房需求遭重创 青岛版31、限购令的出台将重创投资性投资性和改善性改善性需求，投资性客户多数都有两套及以上住房，改善性住房的客户最少有一套及以上住房，而且，在岛城投资性客户中还有为数不少的异地购房比例，根据青岛版“限购令”要求，这几类客户都被隔离在“允许购房”的大门之外。岛城楼市或呈“量减价稳”岛城楼市或呈“量减价稳”平稳健康的概念是市场不要大起大落，所以未来岛城的楼市价格应该趋稳，同时由于限购令剔除了一部分需求，今年的房地产成交量应该没有去年那么高。与之前的楼市调控政策相比，此次从中央到地方相继出台调控新政力度更大，能从很大程度上改变购房者的市场预期，不排除一些资金压力大的房企率先降价快速回笼资金。商业地产不“限购”或32、迎新机遇 商业地产不“限购”或迎新机遇 与住宅地产相比，商业地产长期处于“陪太子读书”的角色，主要原因不外乎开发周期长，风险大，对开发团队的能力要求高，但去年以来，楼市调控频频，数个城市对住宅进行“限购”，商业地产渐渐获得市民的关注。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 30 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787931 33、区域内项目分析 片区核心优势为长江路成熟配套，房地产市场发展相对较为成熟 中部核心组团 配套及资源现状较差，为开发区的老城区，发展水平较为落后 北部核心组团 片区核心优势为海景资源，为开发区新兴的旅游度假区 南部沿海组团 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787932 区域内项目分析 本项目位置 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535234、787933 区域内项目分析 典型项目：莱茵小镇 基本指标：建筑面积：6.2260万m 产品：3栋多层和4栋高层组成 户型：60平米套一，70-80平米套二，80-120平米套三户型 销售状况：社区规划、建筑设计、园林设计采用德式小镇风格，倾情打造西海岸首席德式居家理念。交通十分便利，紧邻开发区南北主干道江山南路，五分钟车程便可达到香江路商圈，距离即将开通的海底隧道和跨海大桥仅需要15分钟。公共交通发达，紧邻的江山南路有1、6、15、18、30路公交车。产品展示 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全35、震撼升级上市！联系QQ：105352787934 区域内项目分析 典型项目：鲁泽观天下 基本指标：占地面积：2.89万m 建筑面积：8.06万m 总户数：560户 产品：高层，70150平米 销售状况：单价6000元/平米，总价区间30万-80万；地段比较好。性价比高。景观自然，靠近公园。产品展示 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787935 区域内项目分析 典型项目：冠庭江山 基本指标：占地面积：5450m 建筑面积：15928万m 总户数：560户 产品：36、高层，70150平米 销售状况：单价5500元/平米，总价区间30万-80万；容积率 2.92 绿化率 30%总户数 150 产品展示 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787936 区域内项目分析 典型项目：兴悦华城 基本指标：占地面积：23万m 建筑面积：23万m 总户数：87户（二期）产品：多层/小高层/高层，6090 销售状况：一期22栋多层单价4100-4500元/平米，已售馨；二期1栋12层小高层均价6480元/平米，1栋17层高层均价6300元/平37、米，基本认购完毕。多层楼盘，属稀缺产品。小区配套较完善。地段较好，交通方便。产品展示 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787937 区域内项目分析 小结：小结：项目位于两极“中场”地带，面临两个市场的同质竞争压力；竞品多以价格为主要诉求，从产品类型和社区规模等产品力因素，弥补自身区域不足；明星项目在单价与总销售额上均获得首位优势。搭建完善营销体系，通过品质体现，丰富内部配套和强调未来规划，可获得市场溢价。亟需提升市场首位度，实现形象突破。亟需提升市场首位度，实38、现形象突破。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787938 区域内项目分析 项目名称项目名称 建筑面积建筑面积（）户型面积和装修户型面积和装修 金岭尚座金岭尚座 3500035000 5757-120120平方米平方米，精装修精装修 凤凰国际凤凰国际 224100224100 6161-150150平方米平方米，精装修精装修 亚丁海岸亚丁海岸 4000040000 2929-148148平方米平方米，精装修精装修 那鲁湾那鲁湾 8000080000 5050-339、00300平方米平方米，精装修精装修 好望海岸好望海岸 5624456244 4747-5757平方米平方米，精装修精装修 千禧龙花园千禧龙花园 190000190000 3636-62296229-148148平方米平方米，精装修精装修 MODOMODO前湾新天地前湾新天地 1717217172 4040-148148平方米平方米，毛坯毛坯 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787939 区域内项目分析 梁行观点：梁行观点：江山中路属于开发区的北部片区，房地产40、市场一直起步较晚，但伴随开发区整体市场的向好和开发区市场刚性需求的释放，江山中路板块开始崛起；在售项目鲁泽观天下、汇智广场都为2006-2008年的产品，产品设计和规划都较落后，但目前售价也都有很大的提升。周边新开项目星河嘉园等项目为新开发项目，目前都处于内部认购阶段，认购价格6300-6500元/平方米；跨海大桥、海底隧道的开通、江山中路新商务中心建设会极大拉动本区域房地产市场的发展。预计2011年此区域，规划先进、配置高、产品有个性的住宅产品销售价格会达到66006800元/平方米。精装修公寓产品销售价格会达到78008000元/平方米。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/41、w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 40 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787941 项目定位 项目名称：龙达生态家园（暂定名）龙达生态家园（暂定名）开发商：青岛天玺房地产有限公司 位置：青岛市开发区江山中路185号 总建筑面积：74412平方米 容积率：5.24 绿化率：23%委托销售面积：住宅19层、24层各一栋总面积29879平方米，服务式公寓+商业4层26层，总42、面积30607平方米，地下车位282个；地上车位52个；海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787942 项目定位 优势（S）优势（S）迎宾大道-江山中路，城市综合体；紧邻江山中路主干道，联通开发区、老黄岛，交通便捷；临河观海。机会（O）机会（O）海底隧道、跨海大桥的开通；江山路新商务中心的规划；土地资源的稀缺性；区域办公商务氛围的进一步发展提升。周边众多工业园区内的潜在客户人群；劣势（W）劣势（W）项目建筑密度较大，1号楼中低层视野受影响；周边生活配套设施不成熟43、；紧临主干道，噪音和安全性有隐患；威胁（T）威胁（T）政策调控对地产行业发展的影响；投资客户和外地客户的受限；供应量的增加和竞争项目的竞争影响。产品设计存在缺陷；营销策划团队不专业；S W O T 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787943 项目定位 定位依据 定位依据 1、开发区城市定位、经济发展特点及发展规划；2、周边住宅客户构成；服务式公寓客户构成；3、江山中路的发展定位及价值认同；4、项目地理位置、规划特点及硬件配置标准；5、市场竞争环境。项目案名：44、项目案名：天玺御花园 天玺御花园 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787944 项目定位 项目产品整体定位：项目产品整体定位：新商务中心精英生活城江山中路城市水岸综合体新商务中心精英生活城江山中路城市水岸综合体 住宅：住宅：迎宾大道，美学心宅 迎宾大道，美学心宅 酒店式公寓：酒店式公寓：新东方主义精装公寓新东方主义精装公寓 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升45、级上市！联系QQ：105352787945 项目定位 主力客户定位：主力客户定位：向上的力量 向上的力量 核心客户 重要客户 边缘客户 重要客户：私营业主，区域工作源客户 重要客户：私营业主，区域工作源客户 置业特点：追求品质感，有改善需求，区域能够体现出一定便利性。核心客户：区域内内公务员、白领群体 核心客户：区域内内公务员、白领群体 置业特点：刚性需求，经济状况有限，通过价格引导和供给引导，区域内购房，对生活品质有一定追求。边缘客户：投资型客户 边缘客户：投资型客户 置业特点：户型需求不大，寻找高增值和回报的客户。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c 46、s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787946 项目定位 客户探析 客户探析 客户 客户需求 项目利益 客户敏感点 客户 客户需求 项目利益 客户敏感点 可承受总价，较便捷交通，经济性户型，同时对品质和未来有一定追求；距离工作区域近，交通方便，向往较为舒适的社区和满足功能性的居室；总价、户型、成活成本 交通、舒适、经适户型；主购买力总价 主购买力总价 45万以内 60万 以内 40-70万以内 价格含经装修、一和二居户型面积控制、生活的便利性 近邻主干道，社区生活品质优良，户型适中，居住便利 1、新青岛人 1、新青岛人 2、周边工作 缘47、客户 2、周边工作 缘客户 3、投资型客户 3、投资型客户 注重社区品质及周边发展，选择符合周边经济价值的户型作为投资对象 区域的未来发展 社区成熟、物业优质、环境舒适、精装户型、基本配套 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787947 项目定位 由于周边在售项目和可售同期项目较少，本项目的价格设定采用市场比较法、成本分析法和价值提升法（产品个性化和规划利好）相结合的方式进行定位如下：销售价格：销售价格：项目住宅实现销售均价：6900元/平方米；6900元/平方48、米；项目公寓实现销售均价：8200元/平方米（含装修）；项目销售完毕住宅+公寓整体实现均价：7470元/平方米；8200元/平方米（含装修）；项目销售完毕住宅+公寓整体实现均价：7470元/平方米；海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 48 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879商业建议 商业建议 3号楼裙房商业：3号楼49、裙房商业：作为主题性商业，现行招商，招商范围：主题百货、大型超市。租售建议：如能整体出售最理想；也可整体出租或联营的方式给大型商业百货或超市后，带租约销售或增值后销售。49 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879商业建议 2号楼裙房商业：商业建议 2号楼裙房商业：1-2层作为社区配套商业分割对外销售，预留烟道。意向行业：便利店、社区诊所、特色餐饮、金融网点、妇婴用品等；3-4层，作为商业销售难度较大，而且价值较低，所以建议改为LOFT型公寓50、对外销售，降低销售难度，提高利润。50 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879住宅部分 住宅部分 2号楼减少底商面积，增加住宅面积。产品优化建议 产品优化建议 公寓部分 公寓部分 公寓部分是本项目销售的重点同时也是产品优化的重点。针对目前设计我行有以下建议：1、取消中央空调的设计，把层高3.6米调整为3米。在容积率不可变的前提下，将6-13层层高增加到4.8米/层，户型设计为LOFT户型。如经过协调容积率可变，建议层高降为3米，总建筑标高不51、变的情况下，可以增加4层销售面积。2、建议在公寓5层（设备转换层）改造为公寓的专用会所。3、建议3号楼电梯间由东面布局调整到西面或北面，以提高销售价值最大化。北向户型，东、西户调大。4、在公寓每个户型上增加烟道和灶台设计，完善可做简餐的功能性。5、在公寓装修设计中，多采用集约式家具和功能创新点，提高附加值。51 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879方案1 方案1 方案2 方案2 平面优化建议 平面优化建议 52 产品设计优化建议 海量房地52、产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879装修优化建议 装修优化建议 灶台及橱柜 折叠桌板 玻璃卫生间 集约式橱柜 集约式橱柜 集约式橱柜 53 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879外立面、车库建议 外立面、车库建议 建筑外立面：建筑外立面：1、建议1-4层（公寓+住宅）部分采用干挂大理石与玻璃幕墙相结合。2、公寓53、5-26层采用真石漆仿石材；住宅部分5层以上采用真石漆仿面砖；3、合理利用商业屋顶平台；地下车库建议：地下车库建议：1、建议利用1、2号楼中间的水景景观，形成独创的景观式地下车库。做法：局部把地上水景和地下车库之间的楼板做成透明（玻璃），既解决地下车库部分照明，可以形成独特的地下景观；54 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879公寓用窗建议 公寓用窗建议 带格栅双层中空落地窗 带格栅可开启通风部分 下部不可开启地方放置空调室外机 55 产品54、设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879特色功能建议 特色功能建议 商务中心 商务中心 提供方便、全面的商务服务中心是现代高档办公楼宇的必备，这体现了发展商的“以人为本”的思想，和尽力为客户提供一切方便服务宗旨。设施配备应先进实用，服务可包括文件装帧、打字、复印、传真、翻译、秘书留言、接待、邮政速递、票务预订、律师咨询、工商咨询等。建议商务中心在功能设置时，要考虑能为客户提供24小时的贴身秘书服务。商务会所 商务会所 设置利用3号楼5层设备转换层55、，局部设置为会所；以下是会所的部分设置，仅供参考：小型文化休闲中心：报刊阅览室、网吧、桌球室、棋牌室、乒乓球室、健身房等。中西高档商务餐厅及咖啡茶座：为中高层公司管理人员提供较高档次的用餐、会晤、交流及放松空间。会所建议 会所建议 56 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879特色建议 特色功能建议 特色功能建议 低碳、环保方面处理 低碳、环保方面处理 设立垃圾分组收集设施（方便导向再生处理）；设立有效过滤排气、排烟的设施；使用环保材料，避免56、带挥发性有机成分的材料；尽可能分隔吸烟区域；尽量应用，使用无气设备及器材（冰箱、冷气机）；为有效利用日照，中庭可适当设玻璃窗，有效采光，并可调节室温；充分利用朝向、角度，适当配合保温、隔热材料，如保温砖等，部分或全部考虑双层玻璃、遮阳百页等实现节能目标；物业内部有效分布照明，尽量使用节能光源及材料；大厦内部注意空气调节及流通的合理性，避免能源（冷源、热源）短路；能源的控制应自动与半自动协调，避免过多或不足，如水源、冲厕等感应开关，防火楼梯、走廊等声控照明等；57 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款201257、房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879酒店式公寓 特色功能建议 特色功能建议 引入“小户大家”“小户大家”城市客厅功能设计。投资型公寓采用分户计量式中央空调或普通室外机。分户计量式中央空调或普通室外机。配套设计中纯净水入户、智能品牌电梯、24小时热水等纯净水入户、智能品牌电梯、24小时热水等。聘请国际知名设计师国际知名设计师设计室内装修方案，每套待售房源考虑提供局部菜单式精装修交付，引入节能、环保、提高居住舒适度的技术，增加生态概念、智能住宅概念。室内装修设计中尽量采用集约式家具集约式家具、家电（如内藏式冰箱、折叠式家具等）。户型设计中尽量考虑内阳台功能内阳台功能。开工58、建设前就解决酒店式公寓的燃气和水电费改为“住宅类”取费问题。开工建设前就解决酒店式公寓的燃气和水电费改为“住宅类”取费问题。综合功能会所的设置。小户大家”原创概念 小户大家”原创概念 就是在酒店式公寓中单独设计一套精装修豪宅（150-180套三房）作为业主公共用房，进行有偿使用。客户来 贵客时可申请使用，可以使用提供所有居家生活的服务（包含做饭、聚餐、居住），让客人感觉到就是住在朋 友家一样。以达到“小户型、大生活”的目的，既解决了业主居住的私密性，又彰显了业主的尊贵身份。58 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t59、货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879酒店式公寓 特色功能建议（会所）特色功能建议（会所）59 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879酒店式公寓 特色功能建议（会所）特色功能建议（会所）60 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879楼宇可视对讲系统（60、彩色）楼宇可视对讲系统（彩色）；室内紧急报警系统：室内紧急报警系统：室内报警系统与小区安防相连接；卫星电视、宽带接入系统：卫星电视、宽带接入系统：建立小区局域网，加强邻里沟通；公共背景音乐及广播系统：公共背景音乐及广播系统：既可以作为紧急广播又可以播放背景音乐，安置在小区道路两侧、停车场、广场，可兼做消防报警和指挥系统；社区一卡通应用系统：社区一卡通应用系统：社区大门、地下车库、单元入户实现一卡通；公共信息显示系统：公共信息显示系统：在社区显著位置安置电子显示屏，用以显示重要通知、天气预报、收费公告等信息；智能化建议 61 产品设计优化建议 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/61、w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 62 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879竞争战略 竞争策略问题 竞争策略问题 面对开发区、胶南同类项目（酒店式公寓）集中上市，产品同质等问题，如何在竞争中突围是如何实现销售和利润最大化所必须解决的重要问题。针对此问题，我行认为，本项目是新核心区内唯一有商业多功能综合体的项目，我们应该作为区域的挑战者。项目营销策略 63 海量房地产62、资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销战略 主战旗：全城联动 主战场：开发区长江路、江山路 主战场：开发区长江路、江山路 冲锋号：迎宾大道、美学心宅！冲锋号：迎宾大道、美学心宅！三军并发 三军并发 陆军（短兵相接）活动影响力 陆军（短兵相接）活动影响力 海军（作战航母）现场感染力 海军（作战航母）现场感染力 空军（精准打击）媒体渗透力 空军（精准打击）媒体渗透力 圈层营销，感知项目高端品质生活氛围。圈层营销，感知项目高端品质生活氛围。亲身体验产品，被产品和现场氛围63、所感动。亲身体验产品，被产品和现场氛围所感动。强力信息、多路渠道立体轰炸。强力信息、多路渠道立体轰炸。“言传身受、深烙人心”彻底释放产品特性和品牌个性“言传身受、深烙人心”彻底释放产品特性和品牌个性 新东方主义精装公寓 项目营销策略 64 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销战略 产品力提升问题 产品力提升问题 建议通过参照国内同类项目和可比项目设计交房标准，将公共部分配套、部分景观设施、入口设计等因素提升至应有的水平。产品力的提升是项目能否本客户认可64、和达到预期销售价格的关键。从潜在业主实际需求的角度，重新衡量国际商务生活配套问题，考虑通过项目规划的星级酒店配套设施等硬件来提升业主的生活配套水准。形象力提升问题 形象力提升问题 产品形象是客户获得信息和建立心理价格的基本观念。项目好的形象力也是加快销售进度和提升产品价值、品牌和价格的关键。对于本项目来说具体体现为现场样板间、样板区、设计公司、各环节服务公司品牌和推广的定位。形象力是决定竞争力的重要因素。差异化问题 差异化问题 本项目在目前位置，无论从开发企业品牌和项目体量、位置等方面都处于一定劣势。所以通过产品差异化和营销差异化，建立项目特色，树立项目自身独有的市场形象，借助梁行在全国及青岛65、本地的高端客户积累实现低成本推售。我行建议本项目在保证均好性的前提下做到“单极超级化”（即在个别方面做到极致，超越一切对手）方面做出特色，比如：室内装修设计（复式户型和酒店式公寓等）、会所功能设计，功能设计（共享功能）形成区域亮点和观赏景点形成唯一性。“单极超级化”（即在个别方面做到极致，超越一切对手）方面做出特色，比如：室内装修设计（复式户型和酒店式公寓等）、会所功能设计，功能设计（共享功能）形成区域亮点和观赏景点形成唯一性。例如：法国凯旋门、青岛五月的风、上实太空象、证大的大拇指广场的大拇指等。同时也可以通过景观或会所与项目图腾相结合，形成区域标志或亮点，构成项目的唯一性标志。异地推广问题66、 异地推广问题 利用项目鲜明的特色和渠道，借助梁行在全国19公司及青岛本地的高端客户积累实现低成本推售。项目营销策略 65 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879项目图腾 项目营销策略 66 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销策略 数据库营销数据库营销 统合戴德梁行多个项目高端客户资源、岛城主要银行机构客户等客户资67、源，建立目标客群数据库，进行定向传播推广。营销支援 营销支援 通过对戴德梁行服务的天泰金融广场、东海路9号等类似高端项目案场意向客户收集整理，遴选适合本项目的高端客户进行推介。异地资源 异地资源 戴德梁行在亚洲区的19家分公司推广平台和客户网络。渠道营销 渠道营销 利用客户联谊会进行渠道营销 广告宣传 广告宣传 户外形象、楼体宣传、现场形象体验以及直递广告。项目信息项目信息户外广告户外广告渠道营销渠道营销树立形象树立形象信息发布信息发布平面广告平面广告网络广告网络广告事件营销事件营销实现销售实现销售制作热点制作热点外阜推广外阜推广客户客户项目信息项目信息户外广告户外广告渠道营销渠道营销树立形象68、树立形象信息发布信息发布平面广告平面广告网络广告网络广告事件营销事件营销实现销售实现销售制作热点制作热点外阜推广外阜推广客户客户项目营销策略 67 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879策略模块 住宅部分公开 酒店式公寓 会员制营销 住宅部分公开 酒店式公寓 会员制营销 公寓样板间开放 公寓销售带动住宅销售 公寓样板间开放 公寓销售带动住宅销售 商业出售或公开 酒店式公寓销售 剩余住宅销售 第一波推货 第二波推货 第三波推货 商业出售或公开 酒店式公寓销售 69、剩余住宅销售 第一波推货 第二波推货 第三波推货 项目营销策略 68 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879形象高+造势大+调性雅+推广猛+手法精+卖点明+服务强+销控悍 形象高+造势大+调性雅+推广猛+手法精+卖点明+服务强+销控悍 营销模块：紧扣稀缺资源或主亮点 紧扣稀缺资源或主亮点 联动品牌团队资源体系 大造卫星 联动品牌团队资源体系 大造卫星 以豪迈自信的语境传达 以豪迈自信的语境传达 发动区域扩散型通路 发动区域扩散型通路 在传达手法上多采用 圈层70、点对点精确打击 在传达手法上多采用 圈层点对点精确打击 将卖点全部做成 现实体验 将卖点全部做成 现实体验 以服务高配比征服 以服务高配比征服 将项目优越感充分体现 在销售控制流程中 将项目优越感充分体现 在销售控制流程中 项目营销策略 69 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879创新营销 产品的“双感”原则 产品的“双感”原则 品质感品质 品质感品质 价值感价值 价值感价值 现场的“双han”原则 现场的“双han”原则 现场不能有遗憾 现场不能有遗憾 细71、节不可无震撼 细节不可无震撼 NO.1 道路指示系统 NO.6 样板房 NO.2 现场围挡 NO.3 现场售楼处 NO.4 看房通道 NO.5 标识牌 NO.7 景观实景展示 渠道的“双创”原则 渠道的“双创”原则 传统渠道的创造性使用 精准渠道的创新性发现 传统渠道的创造性使用 精准渠道的创新性发现 项目营销策略 70 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879销售策略 销售执行 四张王牌 销售执行 四张王牌 本项目 产品牌 价格牌 销控牌 服务牌 以礼宾式销72、售服务让销售过程变成一种享受。让接待中心变成体验中心，让客户倍受尊宠。专业置业顾问的服务，星级物业的产品展示，让销售更加感性。业务专业化 流程标准化 素质全面化 服务星级化 业务专业化 流程标准化 素质全面化 服务星级化 项目营销策略 71 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879价格策略 销售价格：（本项目定价参照市场比较法、成本分析法和价值提升法进行）销售价格：（本项目定价参照市场比较法、成本分析法和价值提升法进行）项目住宅实现销售均价：6900元/平方米73、；6900元/平方米；项目公寓实现销售均价：8200元/平方米（含装修）；项目销售完毕住宅+公寓整体实现均价：7470元/平方米；8200元/平方米（含装修）；项目销售完毕住宅+公寓整体实现均价：7470元/平方米；内部认购 内部认购 高出街价、高折扣 解筹或开盘 解筹或开盘 快步急速升高 中期销售 中期销售 调整剩余产品价格 预留价格悬念空间 保证后期陆续提价 引导快速促成销售 尾盘销售 尾盘销售 定期拉升价格 逼定客户 价格策略：（一直以公寓为价格标杆，拉动住宅价格提升）价格策略：（一直以公寓为价格标杆，拉动住宅价格提升）项目营销策略 72 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p74、:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879推广节奏 4 8 10 11 2 7 5 5 开盘 蓄客 持续加推 集中火力 迅速升温 定点引爆全城沸腾 集中火力 迅速升温 定点引爆全城沸腾 持续轰炸 持续轰炸 保持温度 保持温度 品牌产品，双线并行，分级推售，价格走高 造势 借势 控势 3 6 9 12 1 项目营销策略 73 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879形象建立蓄客75、 形象建立蓄客 强销期 强销期 持续期 持续期 尾盘期 尾盘期 11年6月 11年9月 12月 12年3月 12年8月 11年2月 推广方向 销售节点 景观示范区开放 样板间开放 售楼处包装 项目形象塑立 客户积累 品牌强化 收筹开盘 品牌、口碑互动 美誉度提高 推广主题 迎宾大道 美学心宅 新东方主义精装公寓 新中心精英生活城 公寓公开低层 住宅1号楼 公寓高层公开 住宅2号楼销售 住宅收尾 商业公开 尾盘 品牌建立 口碑形成 项目预计2010年12月底正负零，5月取得预售许可证，2011年6月18日（阴历五月十七日）正式开始销售2011年6月18日（阴历五月十七日）正式开始销售，全部销售完76、毕总销售周期为：14个月。14个月。销售周期及节点 项目营销策略 74 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879推广费用 本项目销售面积：住宅25209；商务公寓（6-26层）19647.6；销售价格模拟：住宅销售均价：6900元/；公寓销售均价：8200元/（含800元装修）；广告费用预算 广告费用预算 根据我行对同类推广的经验以及结合本案特点的分析，初步拟定项目公寓和住宅广告费用按照总销售金额的 0.5计，推广费用：约为约为200200万元。万元。费用名称77、费用名称 具体说明具体说明 所占比例所占比例 大众媒体 少量主流报纸、DM等 30%长效媒体 楼体宣传、现场指示、电梯广告、户外等 30%销售物料 宣传资料、销售道具、礼品等 10%高端活动费 高端活动等(包含异地推广)30%合计 100%项目营销策略 75 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879销售周期及价格走势 产品类别产品类别 时间时间:20112011年年3 3月月-20122012年年7 7月月 2011.32011.3-5 5 预热期预热期 2078、11.52011.5-2011.92011.9 开盘强销期开盘强销期 2011.102011.10-12.212.2 持续期持续期 2012.32012.3-2012.72012.7 尾盘期尾盘期 住宅 销售均价 67006700 69006900 70007000 71007100 推售房源 1号楼的较低楼层 1号楼的较高楼层和2号楼的较低楼层 2号楼的较高楼层和小户型 剩余房源 销售进度 40%40%45%45%10%10%投资型公寓 销售均价 78007800（认购）认购）80008000 82008200 82008200 推售房源 较低楼层和北向房源 中间楼层和西向房源 较高楼层，东79、向房源或LOFT 剩余房源 销售进度 35%35%40%40%15%15%项目营销策略 76 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879近期工作排期表 77 序序号号 工作事项工作事项 完成时间完成时间 责任方责任方 1 销售中心土建 2011-02-28 天玺、仪征 2 样板间、销售中心装修设计方案 2011-02-28 北京张总 3 图纸修改 2011-03-15 设计院 4 项目现场包装、销售物料制作 2011-04-15 梁行 5 销售中心、样板间装修 80、2011-04-15 北京张总 6 项目标识、形象定位平面设计 2011-03-31 梁行 7 推广、营销活动等实施方案 2011-03-31 梁行 8 销售中心入驻、样板间使用 2011-04-18 北京张总 9 认购价格体系、认购方案 2011-04-15 梁行 10 销售中心、样板间正式对外开放 2011-05-01 梁行、天玺 11 项目正式认购开始 2011-04-18 梁行 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787978 DTZ戴德梁行愿与您携手共创辉煌 DTZ戴德梁行愿与您携手共创辉煌 2011年年02月月10日日 海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879