1、107研-80号泛 城 顾 问凯光国际凯光国际City InteCity Integrated Residentialgrated Residential谨呈：新余凯光房地产开发有限公司项目规划设计概念项目规划设计概念方案建议方案建议3前期策划阶段泛城的任务前期策划阶段泛城的任务市场调研市场调研项目发展背景项目发展背景研究及项目总研究及项目总体定位体定位项目规划设计项目规划设计概念方案建议概念方案建议项目财务分析项目财务分析07.04.01 07.04.1007.04.11 07.04.3007.05.01 07.05.2007.05.21 07.06.10根据双方合同，泛城应于根据双方合同，2、泛城应于07年年5月月20日前向凯光地产提交第二阶段项日前向凯光地产提交第二阶段项目规划设计概念方案建议。目规划设计概念方案建议。第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段4报告结构图总体规划布局建议规划设计建议背景项目物业类型建议酒店规划设计建议商业规划设计建议住宅规划设计建议园林景观规划设计建议道路与停车系统规划设计建议公共配套设施规划设计建议5规划设计建议背景规划设计建议背景规划设计建议背景:1.仙来开发区要求项目必须于仙来开发区要求项目必须于07年年 6月前动工，意味着项目规划设计时间极其有限。月前动工，意味着项目规划设计时间极其有限。2.建议报告完成之前泛城已会同甲方与设计院进3、行多轮磋商，并就项目规划设计工作较全面地阐述了泛城的观点。三方已就总体规划及众多细节问题达成一致共识。为加快设计进度，经甲方同意，泛城于建议报告完成之前泛城已会同甲方与设计院进行多轮磋商，并就项目规划设计工作较全面地阐述了泛城的观点。三方已就总体规划及众多细节问题达成一致共识。为加快设计进度，经甲方同意，泛城于5月月14日向设计院提前发出了规划设计任务书。日向设计院提前发出了规划设计任务书。3.鉴于以上实际情况，从务实的原则出发，本规划设计建议不拟连篇累牍地对项目背景及已达成的共识和结论做更多的论证和描述，而把重点放在鉴于以上实际情况，从务实的原则出发，本规划设计建议不拟连篇累牍地对项目背景及4、已达成的共识和结论做更多的论证和描述，而把重点放在三方尚未论及的领域三方尚未论及的领域以及以及拾遗补缺拾遗补缺的工作上，以使本报告更有效率，更富于建设性和实用性。的工作上，以使本报告更有效率，更富于建设性和实用性。6从多次讨论的结果来看，以下这个布局雏形在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。下一步应在这个基础上进行深化。从多次讨论的结果来看，以下这个布局雏形在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。下一步应在这个基础上进行深化。?项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些5、因素给总体规划布局带来不小的难度。?由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。本着这个原则，项目布局必须充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间。总体规划布局建议社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团景观轴线酒店商业人行入口人行入口7相对于狭小的地块和高容积率，项目的物业类型显得非常丰富。不同物业类型之间的相互关系如何处理，如何形成资6、源共享、功能互补的城市综合体，成为规划设计的难点。相对于狭小的地块和高容积率，项目的物业类型显得非常丰富。不同物业类型之间的相互关系如何处理，如何形成资源共享、功能互补的城市综合体，成为规划设计的难点。?入口设立于景观最丰富、展示面最好的西北角；?高层设于地块西北角，有利于使尽可能多的住房享有最优生态景观；?小高层分布于项目北、中、南部，为项目主力物业，总量较大，广泛的分布能最大限度地将社区外自然生态与小区内部园林景观有机结合起来，打造产品和环境的多样化，避免同质化现象；?情景洋房设置于地块最东端，拥有较强的私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放的组团内部小环境；?酒店设置于项目西北角，使其7、可充分利用地块在片区中的门户地位，借助主干道良好的通达性体现其作为地标性建筑的强大昭示效应；?商业主要布局在人流较多的渝州大道沿线。物业类型建议社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团景观轴线酒店商业人行入口人行入口社区主入口高层组团情景洋房组团小高层组团景观轴线酒店商业人行入口人行入口总用地面积：26677.30 容积率：3.0总建筑面积：80031.90 住宅：55531.90 商业：9000.00 酒店：15500.00 住宅小高层高层情景洋房建筑面积35871.9148004860建面比例6527%8相对于狭小的地块和高容积率，项目的物业类型显得非常丰富。不同物业类型之间的相互关系如何8、处理，如何形成资源共享、功能互补的城市综合体，成为规划设计的难点。同时在面积最为集中的住宅部分，不同物业类型之间一定要体现出足够的差异性。尤其是高层和小高层产品，在总平布局和户型设计上要力避雷同，为销售打下良好基础。8酒店式公寓调研酒店规划设计建议酒店规划设计建议9项目酒店规模应在综合考虑片区潜力、行业标准、竞争状况、项目及发展商自身特点等因素后审谨拟定。项目酒店规模应在综合考虑片区潜力、行业标准、竞争状况、项目及发展商自身特点等因素后审谨拟定。?由于 a、片区未来发展还存在相当大的不确定性；b、凯光公司对产权式酒店的开发和运营缺乏实际的经验；c、目前新余酒店规模普遍不大，客户总数在 200 9、间以上酒店入住率多不高；d、项目酒店必须在21层以上，客观上使客房总数不可能过少，e、出于竞争考虑，项目酒店客房数应具备一定规模，以与之高端形象相匹配。综合考虑以上因素，建议项目酒店客房数控制在200间左右。酒店产品定位回顾规模定位总建筑面积：15500.00客房面积：11900配套及公建面积：3600.00层数：22层其中顶层为300观景餐厅平均标准层面积：723.80标准双人间面积：50套房面积：90、120 总房间数：200其中套房：40（行政30+豪华10）餐位：370车位：80规模定位前提：酒店高度必须达到21层以上；项目总建筑面积80000平米；酒店建面以占总建面20%左右为宜。酒10、店规模定位酒店规模定位新余酒店住房规模新余酒店住房规模23423020012810598144124050100150200250春龙大酒店北湖宾馆华瑞酒店悦华酒店万年青酒店东方宾馆袁河宾馆瑞丰酒店房间数总建筑面积计算公式：按05年中国酒店统计标准，取73%平均标准层面积（S-300）21套房数总房间数20%车位总房间数40%餐位：床位1：1注：1.若顾虑配套过大，可减低配套面积转至20、21层设计为空中大宅出售，基底则可按平均标准层面积设置，2.若将平均标准层面积减少100，可建成基底面积 1323.80，13 层、22层为配套，421 层为客房的架构。配套与住宅用户共享，可提升住宅品质。311、.本建议中所取指标多取行业内较高值，以与项目档次定位相匹配。4.定位结果酒店总建筑面积占项目总建筑面积的20%，比例较为适当。S=S1N1+S2N2+S3N31110档次、装修、产品细节定位档次、装修、产品细节定位?项目酒店必须具备较高的档次，以使自己从城南酒店业的低层次同质化恶劣竞争中跳出来，在更高的层面上参予行业竞争。我们的竞争对手，应该是处在新余酒店业第一第二集团的酒店。这一对话权的获得对项目的成败至关重要。?酒店配套上，应更多针对客户商务需求设置，在细节上做足功夫，以形成独特的差异化竞争优势。?根据新余消费特点，酒店可按新余酒店业普遍比例设置不多于40套的娱乐客房。但宜集中在特定楼层，12、避免妨碍其他客房正常起居，影响居住品质。酒店档次定位酒店档次定位项目酒店应按三星级以上标准设计建造，一切细节的打造均应面对中高端的商务需求进行深入挖掘。酒店配套定位酒店配套定位豪华大堂（层高9米，面积不小于300）商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）咖啡馆（6:30-2:00）餐厅：新派欧/亚菜式微型图书馆酒店室内配置酒店室内配置保险箱冰箱自控空调沙发茶几书桌书柜酒柜衣柜独立厨房卫生间台式电脑、宽频上网、国际直拨电话有线电视、DVD、电影频道酒店服务特色酒店服务特色奉送报纸（数选一）、水果、咖啡（可选纯净水）免费游泳池、健身室、西服熨烫、皮鞋护理微型图书馆13、dvd借阅咖啡、商务廊89折酒店产品定位回顾11酒店的外立面在土地签约时已与主事者达成默契，即必须在主昭示面采用大面积的玻璃用材，以保证标志性建筑形象的丰满、醒目。酒店的外立面在土地签约时已与主事者达成默契，即必须在主昭示面采用大面积的玻璃用材，以保证标志性建筑形象的丰满、醒目。酒店规划设计建议外立面风格虽然必须使用大面积的玻璃用材，但未必需要做一铺到顶的玻璃幕墙在今天，这样的立面既不环保又不合时宜。图示的这种使用大量落地玻璃的立面处理，含蓄而不浮夸，简洁而富商务气息，值得我们借鉴。外立面局部还可采用这种精巧的动线处理，使整体姿态活泼起来，减少大体量建筑的视觉压迫感而平添几分与人亲切的意味。14、12对项目酒店外观的基本要求一是气势不凡，体现标志性；二是融合商务休闲气息，体现客户定位。对项目酒店外观的基本要求一是气势不凡，体现标志性；二是融合商务休闲气息，体现客户定位。酒店规划设计建议外立面风格13在保证配套集中前提下，尽量使单体主体具备足够视觉体量。套房楼层可专门辟出行政楼层和禁烟楼层。在保证配套集中前提下，尽量使单体主体具备足够视觉体量。套房楼层可专门辟出行政楼层和禁烟楼层。?配套楼层的商业规划纳入社区商业总体规划当中并与其他社区商业做有机联系。总体而言，酒店内商业应走高端路线，为酒店客户与小区内业主共享。?配套楼层可适当考虑辟出一定面积做一些适合休闲旅游的大型休闲项目如歌舞夜总会15、等。酒店规划设计建议功能布局示意1-3层4-18层19-21层普通客房楼层观景套房楼层配套楼层观景餐厅22层14决定酒店每个单元价值的最主要因素通常是景观和噪音。较之住宅，酒店对户型的考量单纯了许多。决定酒店每个单元价值的最主要因素通常是景观和噪音。较之住宅，酒店对户型的考量单纯了许多。酒店规划设计建议户型由于功能相对简单，酒店的户型布局，大多大同小异。与同样的小户型住宅相比，豪华的酒店单元把更多的面积分配给了浴室。对于每一个休闲时刻，浴室都是享受的代名词。这就是为什么浴室配置不佳的酒店，往往让人产生二次消费的抗拒心理。如果存在外部景观，酒店单元的价值和入住率就取决于其所享有的景观多寡。因此，16、对于投资型酒店而言，景观越好的单元售价无疑也应越高。相应地，它也应享有越好的配置和内部装潢。投资于景观较差单元的投资者，往往要分享其他房间带来的利润。除此之外，酒店要注意在设计中规避噪音的影响。（本页所示户型均为4145）15决定酒店每个单元价值的最主要因素通常是景观和噪音。较之住宅，酒店对户型的考量单纯了许多。决定酒店每个单元价值的最主要因素通常是景观和噪音。较之住宅，酒店对户型的考量单纯了许多。酒店规划设计建议户型酒店套房的综合水准是一个酒店质素的标志，因此越是高档的酒店越是不遗余力地对其套房进行精心的打造。由于多了起居室和餐厅，套房户型的布局必须要考虑对景观资源的分配，是乐于在起居室欣赏17、怡人的景致还是更倾向于在用餐时拥有一份优雅的心情成为酒店常客选择此类套房的一个标准。而如果选择商务套，则这个因素就退居其次，取而代之的是商务配套服务的完善性。因此套房的户型的确定要根据不同的功能需求进行合理的配置。86/82107/123/13016墨西哥悠游自适的旅游式酒店内饰风格，充分关注大自然中的可流动因素如阳光、风、水、涛声等与建筑的共融性，对拥有良好自然生态资源的地域都有很强的可移植性。墨西哥悠游自适的旅游式酒店内饰风格，充分关注大自然中的可流动因素如阳光、风、水、涛声等与建筑的共融性，对拥有良好自然生态资源的地域都有很强的可移植性。酒店规划设计建议内部装饰风格这是简洁明快的风格，巧18、妙的布局和朝向安排，给人的感觉是到处是阳光和风，到处是假日的慵懒和随意。这种装饰成本较低，而品味不俗，是一个不错的方向。它非常适合休闲度假者的口味，但不大适合商务客人及追求身份认同者的需求。可以考虑在1/3的房间采用这种装饰风格，而在其他房间采用其他的风格，使整个酒店的装饰呈现多元化的特色。17香港半岛酒店的内饰，极尽奢华之能事，吻合特定阶层的心理需求，可于项目香港半岛酒店的内饰，极尽奢华之能事，吻合特定阶层的心理需求，可于项目VIP套房中做少量安排。套房中做少量安排。酒店规划设计建议内部装饰风格大面积窗体不仅是出于外观的需要，更是观景酒店必不可少的功能构件。18西亚某酒店的内饰，表现为一种有19、节制的奢享。看似普通，却不时显示出匠心独运的机巧。比较中庸，是介于前两种之间的一种风格，可在成本控制的基础上引入做相当的体量。西亚某酒店的内饰，表现为一种有节制的奢享。看似普通，却不时显示出匠心独运的机巧。比较中庸，是介于前两种之间的一种风格，可在成本控制的基础上引入做相当的体量。酒店规划设计建议内部装饰风格与床等大的床顶巨镜隐约透出入住者对奢逸的追求窗内窗外的巨大钢构支柱消除了由无边界落地窗带来的凌空恐慌，使人安心沉醉于窗外无边的景致。360度全景示意，阔绰尺度展露无遗。19新余酒店大堂普遍档次不高，这种状况既使是在一些星级酒店也毫不例外地存在。做得较好的只有春龙大酒店、北湖宾馆、悦华酒店等20、少数几家。新余酒店大堂普遍档次不高，这种状况既使是在一些星级酒店也毫不例外地存在。做得较好的只有春龙大酒店、北湖宾馆、悦华酒店等少数几家。酒店规划设计建议配套-大堂金城宾馆交通宾馆飞悦宾馆华瑞酒店北湖宾馆北湖宾馆悦华酒店悦华酒店20从竞争的角度出发，应对酒店大堂的设计采取全面差异化的规划原则，通过档次感的深度打造，建立比较竞争优势，规避地段与周边配套的不足。从竞争的角度出发，应对酒店大堂的设计采取全面差异化的规划原则，通过档次感的深度打造，建立比较竞争优势，规避地段与周边配套的不足。酒店规划设计建议配套-大堂受体量限制，大堂面积较小，为使大堂气势充分体现，应向上挑空 9米以上，以营造出足够的空21、间感。同时，可在大堂二层回廊设置高格调的商务餐饮包间，配备电脑网络等简单商务设备，提供分隔独立的商务空间服务。酒店大堂门外应设置挑出式迎宾环廊，走廊形式应有所创新，可将廊顶面积做大，制造200左右的投影面积，弥补大堂室内空间不足。廊顶姿态可不拘一格做得生动些。可进一步引入生态概念，在走廊空间内种植大面积绿色植物，精心营造出半室内的小园林环境，使之成为独一无二的生态迎宾环廊。酒店大堂应设置宽景观光电梯，以充分利用北面优良的生态景观资源21大堂是酒店精神所在。客户对一间酒店的喜恶很大程度上在走入大堂的那一刻就已经决定了。因此，它也直接影响着投资者对酒店经营的信心。大堂是酒店精神所在。客户对一间酒店22、的喜恶很大程度上在走入大堂的那一刻就已经决定了。因此，它也直接影响着投资者对酒店经营的信心。酒店规划设计建议配套-大堂成功的大堂设计都十分注重吊饰的运用，这是最能体现酒店风格的地方。这里展示了不同的吊饰运用手法，由此形成的风格迥异的大堂气质使不同的酒店呈现出各自独特的氛围和魅力。东风西渐简约欧式人文元素现代中式结构主义酒店大堂必须具备相当的面积才有利于整体形象和氛围的营造。一般而言，星级越高，大堂面积越大，经济型酒店则尽量减小大堂面积的占用。从定位来看，本项目酒店大堂不宜小于300。22在酒店的细部打造的成本控制上，对于材料的选择可以有许多回旋的余地，但对设计费用的投入多寡将是一个难以抉择的问23、题。在酒店的细部打造的成本控制上，对于材料的选择可以有许多回旋的余地，但对设计费用的投入多寡将是一个难以抉择的问题。酒店规划设计建议配套-大堂及其他如能巧妙地引入水的元素，酒店大堂将别具活力。但需充分考虑运营成本的因素。电梯厅的打造需给予足够重视。并需将配套营业用电梯与客房电梯分开设置。在其他配套的规划上也要十分注重对景观的利用。对本案来说，景观是最廉价却最有价值的资源，应该在一切可以利用的场合充分利用。恒温泳池按摩水疗水幕俯视喷泉电梯间恒温泳池按摩水疗水幕俯视喷泉电梯间23在酒店退台楼顶可建造露天的无边界泳池。泳池将具有极佳的滨江景致，且其本身也将成为在酒店退台楼顶可建造露天的无边界泳池。泳24、池将具有极佳的滨江景致，且其本身也将成为22层顶楼观景餐厅和高层豪华套房的无敌景观。层顶楼观景餐厅和高层豪华套房的无敌景观。酒店规划设计建议其他配套退台泳池退台泳池退台泳池退台泳池22层餐厅层餐厅高层豪华景观套房高层豪华景观套房楼顶大功率射灯24酒店式公寓调研商业规划设计建议商业规划设计建议25商业规划设计建议商业定位回顾类别类别综合类综合类餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐日常服务及其他日常服务及其他中餐/快餐/咖啡馆/滨江酒吧桑拿/按摩足浴/运动用品便利店/五金/杂货家居家居文化文化业态业态中小型超市服饰/品牌家饰/床上用品音像/书屋/艺术教育主力店（3/5）小型店铺（2/5）项目商业业态建议结论:25、结论:1.适度性分析表明，本项目合理的商业规模是40006000；1.适度性分析表明，本项目合理的商业规模是40006000；2.如果要超出合理的商业规模做大商业，必须具备充足的外部资源做支持，如政府扶持、可靠的销售渠道等；2.如果要超出合理的商业规模做大商业，必须具备充足的外部资源做支持，如政府扶持、可靠的销售渠道等；3.做大商业的方向和途径有两个：餐饮、娱乐；3.做大商业的方向和途径有两个：餐饮、娱乐；4.从过往案例上分析，即使做大商业，总体规模仍不宜超出合理规模的两倍，即应控制在800012000之间，建议确定在10000左右。4.从过往案例上分析，即使做大商业，总体规模仍不宜超出合理规26、模的两倍，即应控制在800012000之间，建议确定在10000左右。26新余高端项目大多采用了底商的形式，从目前来看，招商及经营情况普遍不够理想。新余高端项目大多采用了底商的形式，从目前来看，招商及经营情况普遍不够理想。?新余城北四个高端项目中暨阳和月亮湾的底商为两层，春龙湖畔为一层，北湖星城则做到了三层。但其三层售价较低，仅比住宅均价高出30%左右。?典型项目商业大多进深较大，为此北湖星城采取内外街的形式，暨阳和春龙湖畔则采取了骑楼式商业的形式来解决其弊病。在面宽、层高与进深的比例方面，暨阳与北湖星城设计较为合理，而春龙湖畔显得面宽不足，月亮湾则层高较低。商业规划设计建议竞争项目商业商业内27、街商业外街暨阳春龙湖畔北湖星城月亮湾北湖星城暨阳春龙湖畔北湖星城月亮湾北湖星城8米27产品定位的原则是注重商客双方功能使用的合理性和便捷性，同时有利于各部分商业氛围的营造和区隔。产品定位的原则是注重商客双方功能使用的合理性和便捷性，同时有利于各部分商业氛围的营造和区隔。主街?物业形态三层框架结构骑楼式?层高一层4.5m二层3.6m三层3.6m?面宽5.0m?进深20.0m辅街?物业形态一层框架结构?层高4m?面宽4.0m?进深15.0m项目商业产品属性：项目商业产品属性：单店面积：60100商业规划设计建议渝州大道商业休闲广场小区商场分入口酒店、商场连廊商业主街商 业 辅 街二楼入口设置小区主28、入口骑楼式商业街骑楼式商业街人行入口28一层商业进深过大的问题，可考虑采取两分式商业廊的形式解决。这是骑楼式商业外的另一种解决途径。一层商业进深过大的问题，可考虑采取两分式商业廊的形式解决。这是骑楼式商业外的另一种解决途径。?两分式商业廊并不是一般意义上的内外街，其通透良好的布局模糊了里和外的界限，外侧商业可利用外侧街面扩大经营面积；内部走廊则可使商业免受阴雨天气的影响，保持旺盛的客流。这种布局使内外商业都拥有合理的进深，保证了商铺的采光，使其拥有良好的可用性。同时，这使原计划赠送的内侧面积变得可以用于出售，整体收益得到提高。?单层商业部分的楼顶还可利用来做露天休闲式餐饮。这种餐饮同时也可以作29、为一种景观来营造。商业规划设计建议关于进深过长商业外街面的使用商业外街面的使用4m8m8m两分式商业廊两分式商业廊一层商业楼顶的商业价值商业外街面的使用商业外街面的使用29酒店式公寓调研住宅规划设计建议住宅规划设计建议30新余高端项目多为仿新古典主义建筑风格，外立面多采用暖色调，总体而言，设计精品不多。新余高端项目多为仿新古典主义建筑风格，外立面多采用暖色调，总体而言，设计精品不多。?新余高端项目鲜见匠心独运的精彩之作，建筑设计虽形态各异，但所走路线相近，格调多有雷同处。相对而言，春龙湖畔整体感较强，色调搭配也较和谐，属其中较为出色的一个。?多个项目采用了坡屋顶的建筑形式，但只停留在简单模仿的30、层面，缺乏设计创新，实际效果并不理想。月亮湾春龙湖畔月亮湾春龙湖畔北湖星城北湖星城暨阳世纪城暨阳世纪城住宅规划设计建议建筑风格及外立面31酒店、商业、住宅三者的建筑风格之间既要有明显的区别，各自与其物业功能相吻合，又要相互融为一体，和谐自然。此例是在这方面做得较为成功的范例。酒店、商业、住宅三者的建筑风格之间既要有明显的区别，各自与其物业功能相吻合，又要相互融为一体，和谐自然。此例是在这方面做得较为成功的范例。项目总体风格与各部关系项目总体风格与各部关系住宅规划设计建议建筑风格及外立面32住宅总体风格应能体现现代感和国际气息，与竞争项目形成鲜明对比。外立面采偏冷色调，仔细处理好玻璃与墙体的关系31、。利用点面、纵横、曲直的条块对比，使整体更生动活泼住宅总体风格应能体现现代感和国际气息，与竞争项目形成鲜明对比。外立面采偏冷色调，仔细处理好玻璃与墙体的关系。利用点面、纵横、曲直的条块对比，使整体更生动活泼住宅规划设计建议建筑风格及外立面纵横、曲直的对比纵横、曲直的对比点面的对比点面的对比冷色调与玻璃质感冷色调与玻璃质感使建筑更富现代感使建筑更富现代感33住宅总体风格应能体现现代感和国际气息，与竞争项目形成鲜明对比。外立面采偏冷色调，仔细处理好玻璃与墙体的关系。利用点面、纵横、曲直的条块对比，使整体更生动活泼住宅总体风格应能体现现代感和国际气息，与竞争项目形成鲜明对比。外立面采偏冷色调，仔细处32、理好玻璃与墙体的关系。利用点面、纵横、曲直的条块对比，使整体更生动活泼住宅规划设计建议建筑风格及外立面大面积玻璃的运用效果大面积玻璃的运用效果34情景洋房可跳出既有流行形式藩离，利用结构主义元素进行创新。例中采用了十七英里盒式结构与徽式墙体构造，简洁明快，富于现代人文气息，与项目高层建筑形成和谐比照。情景洋房可跳出既有流行形式藩离，利用结构主义元素进行创新。例中采用了十七英里盒式结构与徽式墙体构造，简洁明快，富于现代人文气息，与项目高层建筑形成和谐比照。住宅规划设计建议建筑风格及外立面35新余住宅主流面积区间新余住宅主流面积区间100-150，二房集中于，二房集中于90-110，三房集中于，三33、房集中于110-145，四房集中于，四房集中于160以内。以内。?城北高端片区典型楼盘主流面积区间集中在 100-150之间。其次是 150 以上的大户型，比例最小的是 100以内的小户型。?二房主流面积只集中于90-110区间，100以内的比例较小；?典型竞争楼盘三房主流面积集中在110-145 区间内，110 以下和 140 以上的比例相对较小。?典型竞争楼盘四房主流面积集中在160 以上区间内.以上以下以上以下北湖星城北湖星城奥克斯皇家花园奥克斯皇家花园春龙湖畔豪庭春龙湖畔豪庭桂花城桂花城暨阳玫瑰城暨阳玫瑰城北花湖星城北花湖星城中大水岸丽都中大水岸丽都月亮湾月亮湾主流面积主流面积住宅规划34、设计建议竞争项目面积区间36项目户型配比应根据竞争项目状况进行策略性研判，综合考虑客户定位、总价、地域人居习惯、差异化要求和市场畅销趋势等因素。项目户型配比应根据竞争项目状况进行策略性研判，综合考虑客户定位、总价、地域人居习惯、差异化要求和市场畅销趋势等因素。二房二房三房三房四房以上四房以上面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例暨阳玫瑰城97-9917%114-14265%160以上18%春龙湖畔豪庭100-11012%113-13974%140-18413%北湖星城9315%11814559%155-19026%月亮湾1098%115-14067%14025%中大水岸丽都9821%35、13566%14513%奥克斯皇家花园/145以上100%新余市主流95-100115-145145以上新余市主流95-100115-145145以上项目名称项目名称本项目本项目可略小于竞争项目，显示总价优势应较竞争项目降低占比新余最畅销户型。同样出于总价考虑，取值可略低于主流区间总体比例都较接近，建议定于70%上下可略小于竞争项目抢占目前市场尚未能充分占据的市场空间住宅规划设计建议竞争项目户型配比37本案主力户型为本案主力户型为100-135三房二厅，四房以上户型次之，另配以少量二房单位。三房二厅，四房以上户型次之，另配以少量二房单位。户型户型套数套数面积区间面积区间户数比户数比二房一厅2836、80-907%三房一厅一卫40100-10510%三房二厅二卫（小）79115-12020%三房二厅二卫（大）154125-13540%四房以上（不含复式）36130-1409%顶层复式14160-1804%洋房36140-1609%合计38780-180100%主力户型主力户型针对竞争对手,表现户型差异化、填补市场空白，根据目标客户承受力与单位套型销售总价、面积控制相符原则及合理功能分区与工程技术处理相符原则，建议本案户型面积配比如下：住宅规划设计建议户型配比建议38本项目三房单位面积区间与竞争项目相近，二房四房则偏小，在确定户型各功能空间的面积时，应按照舒适型与紧凑型户型的不同要求予以合理37、安排。本项目三房单位面积区间与竞争项目相近，二房四房则偏小，在确定户型各功能空间的面积时，应按照舒适型与紧凑型户型的不同要求予以合理安排。二房二房面积面积客厅+客厅+餐厅餐厅厨房厨房主卧主卧次卧次卧卫生间卫生间阳台阳台暨阳玫瑰城98398261478春龙湖畔10042724127124月亮湾1094682416812本项目建议80-9030-35722-2410-1378四房四房面积面积客厅+客厅+餐厅餐厅厨房厨房主卧主卧次卧次卧卫生间卫生间阳台阳台暨阳玫瑰城16252930201716868月亮湾13947828161412786春龙湖畔152421128181612961244本项目建议138、30-14037-42824-26181410-201410878-10三房三房面积面积客厅+客厅+餐厅餐厅厨房厨房主卧主卧次卧次卧卫生间卫生间阳台阳台暨阳玫瑰城135439282016878春龙湖畔1194092616147102本项目建议100-13536-407-922-261410-201507-978-108?新余高端项目二房面积基本在100左右。由于面积较大，各种功能空间都能够做得较为舒适。个别户型卧室设置过小，市场表现偏弱。?三房面积在 115-145之间。总体而言，各项目表现较为均衡，面积区间较为合理。?四房面积主要集中在145-160之间。不同面积区间的户型卧室面积差异较大，39、其他功能空间则差别不大。住宅规划设计建议户型功能分区面积39新余地产整体仍处于户型设计的较低层次，户型普遍缺乏明显亮点，均好性较差。只有少数中高端楼盘局部出现了入户花园、五角凸窗、跃式错层等户型创新因素，新余地产整体仍处于户型设计的较低层次，户型普遍缺乏明显亮点，均好性较差。只有少数中高端楼盘局部出现了入户花园、五角凸窗、跃式错层等户型创新因素，?户型一为北湖星城 155四房二厅二卫，户型创新点：引入入户花园、主卧五角凸窗，餐厅与客厅跃式错层。?户型二为春龙湖畔豪庭三房，户型创新元素：餐厅与客厅跃式错层。?户型三为月亮湾三房二厅户型，创新元素：景观凸窗；?户型四为春龙湖畔豪庭顶层复式五房三厅，40、创新元素：宽景阳台户型一：北湖星城四房户型二：春龙湖畔三房户型四：春龙湖畔复式户型三：月亮湾三房住宅规划设计建议竞争项目户型分析40根据新余目前市场特点及户型设计原则，建议项目大胆引入一线城市户型创新元素，充分打造项目差异化特征，形成比较竞争优势。根据新余目前市场特点及户型设计原则，建议项目大胆引入一线城市户型创新元素，充分打造项目差异化特征，形成比较竞争优势。出于竞争差异化的需要,根据户型设计原则，建议本案在区别对待不同户型的基础上全面引入各种适合目前新余发展阶段的户型创新元素，如入户花园、宽景阳台、错层露台、凸窗、阳光厅房、空中院馆、生态地下室、退台式花园等。住宅规划设计建议户型建议新余目41、前户型特点:新余目前户型特点:?大多数户型仍处于传统户型设计阶段；?部份中高端楼盘已出现入户花园、五角凸窗、跃式错层等创新户型户型设计原则:户型设计原则:?适度超前原则；?可改造性原则；?平均卖点原则；?景观价值最大化原则；41创新户型建议一：入户花园创新户型建议一：入户花园?户型一：一改从前入户花园空间局促的设计，在除走廊外的部分采用类似赠送露台的挑高 6 米设计，并每隔一层左右错开，使入户花园采光不佳的问题得到了一定的改善，目前市场上入户花园的面积比以往有所放大，但是为了节省(不计）总面积，挑高设计成为一种方向；?户型二：入户花园兼阳台和露台的设计方式。入户花园同时作为客厅和卧室的景观阳台42、，在实现景观价值最大化的同时，使室外空间感和整体感得到了强调。户型一户型二住宅规划设计建议户型建议42创新户型建议二：宽景阳台创新户型建议二：宽景阳台?现在的阳台设计已经超越了从前只为客厅独有，面积狭小仅几平米的格局，为了加强居住者与室外空间的沟通，为了满足人们不断接近自然的渴求，阳台的设计在面积、形状、功能等方面都有了新的拓展和延伸。?阳台的形状也早已突破从前的四四方方，而更多采用流线型、不规则型甚至圆弧型设计。?阳台通路则不再只为客厅享有，卧室、餐厅也可以有门出入。?阳台的功能也倾向于多样化，既可以种花养草、设藤椅休憩，亦可三两围坐，品茗聊天。户型二户型一住宅规划设计建议户型建议43创新户43、型建议三：凸窗创新户型建议三：凸窗?户型一：新颖的“五开窗”户型设计，通风采光效果极佳，业主还可从不同角度欣赏园林景色，同时外立面设计运用不同的创意线条，富于变化与韵律。?户型二：步入式落地凸窗把原有的凸窗高度降到地面，也是一种悬挑构件，成为超大落地观景窗，通风采光性能更强；1.5 米宽、2.2米高的步入式凸窗，不计面积而将室内空间延展。?户型三：弧形凸窗的设计克服了直角凸窗边角限制，视野更开阔，线条更优美。?户型四：可拆卸凸窗，在交楼时是真正的凸窗，业主在装修时可自行将凸窗改装为落地窗，使室内空间变得更加灵动，同时又有效增加了室内实用面积。户型一：户型一：“五开窗五开窗”户型二：步入式落地凸44、窗户型三：弧形凸窗户型四：可拆卸凸窗户型二：步入式落地凸窗户型三：弧形凸窗户型四：可拆卸凸窗住宅规划设计建议户型建议44创新户型建议四：阳光厅房创新户型建议四：阳光厅房?阳光厅房至少有一面墙体是全幅落地玻璃外墙，可以做成圆弧式或者转角式，通风采光极佳，如果能结合室外景观和朝向设计，会产生更好的效果。作为户型创新的一种华美点缀，受到市场的追捧和青睐住宅规划设计建议户型建议45创新户型建议六：空中院馆创新户型建议六：空中院馆?空中院馆，即在户型内靠近客厅、餐厅以及功能房之间，设计一个20多平方米的内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积45、极过渡，多数户型可三面采光。空中院馆空中院馆空中院馆住宅规划设计建议户型建议两层高“空中庭院”，不计面积，可以隔成房间（要做楼顶板）。46创新户型建议七：生态地下室创新户型建议七：生态地下室?洋房宽景HOUSE的一楼、二楼单位，“送”半地下室，地下室有二室一厅的面积?半地下室的设计，将阳光引入其中，增加了生态的元素，极大提高了地下室的人居舒适度。住宅规划设计建议户型建议47创新户型建议八：错层露台创新户型建议八：错层露台?露台是在人们对亲近自然的渴望的前提下，在观景阳台的基础上衍生出来的，目前已成为大户型产品的热选设计元素，风靡整个中高端市场。奇数楼层平面偶数楼层平面?号称“100%实用率”的46、户型平面;?露台15左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）住宅规划设计建议户型建议48情景洋房户型建议情景洋房户型建议?典型的情景洋房形式之一为四层结构，一楼 4房 2厅2卫，送私家花园及地下室；二楼 4房 2厅2卫，对应一楼阳光厅位置送露台,对应一楼工人房空间设楼梯直通地下室，次卧送露台；三四楼为复式单位，5房2厅3卫，送错层露台。一楼一楼(4房房2厅厅2卫卫 141)二楼二楼(4房房2厅厅2卫卫 135)三楼三楼+四楼四楼(5房房2厅厅3卫卫 301)下沉式私家院落万科情景洋房住宅规划设计建议户型建议49一梯三户户型建议一梯三户户型建议住宅规划设计建议户型建议预制挑板入户花园?此一梯三47、户平面有许多创新亮点。一是户户南北通透（南面一户通过电梯厅明窗获得对流）；二是北面两户大户型均设有入户花园；三是广泛使用凸窗；四是北面大户型设有预制挑板，便于用户增加面积；五是北面户型主卫开窗设计巧妙。南北对流50一梯三户户型建议一梯三户户型建议住宅规划设计建议户型建议?部分单元在总体布局上采用了多种复式错跃的结构，户型尺度控制较好，整体阔落实用。51一梯三户户型建议一梯三户户型建议住宅规划设计建议户型建议?这一例除拥有前例的许多优点外，布局更加巧妙，每一户都拥有良好的通透性，且视野更加开阔。?此为一层平面，三户均赠送大面积私家花园。凸窗设置更为灵活多变。52一梯三户户型建议一梯三户户型建议住48、宅规划设计建议户型建议?此为标准层平面。?建筑单体外形极为舒展，使户型设计得以自由伸延，尺度与布局安排因而更加合理。53一梯三户户型建议一梯三户户型建议住宅规划设计建议户型建议?这是广州某项目一梯三户单体平面。布局优点：一是三户南北间隔较大，保证每户通透性；二是户户设置大尺度宽景阳台；三是北面两户设有区隔良好的入户花园；四是每户户型均好性佳。54?较大面积的户型（130平方米以上），建议多运用景观阳台，体现气派。?较小面积的户型（120平方米以下），多运用飘窗，力求视觉的扩大效应。在不便于设置储物间的小户型中，采取“向墙外要面积”的方法，将卧室飘窗下的楼板悬挑60cm出去，地面90cm以上作飘49、窗，90cm以下作储物间，窗顶退回60cm，保证外立面的变化、美观。?超大“景观露台”：高层小高层可于主卧与客厅外错层设置超大景观露台。?主卧：主卧区与其他功能区应相对分离，尽可能单独设于房子一端，形成相对独立的区域，无过道或其他干扰。在主景观面可设置180度弧形玻璃幕墙，在保持私密性的前提下浴室可采用落地凸窗式设计。?洋房地下室:建议地下室层高2.2米,可不计入建筑面积，作为用户生活空间的补充,可用作储藏室、多功能厅、桌球室等.住宅规划设计建议户型建议细节55酒店式公寓调研景观园林规划设计建议景观园林规划设计建议56奥克斯皇家花园奥克斯皇家花园?优点：优点：整体规划和谐统一。园林细节处理精致50、。各户园林以栀子花分隔，户内花园由业主自行设计，即降低项目成本又留以一定想象空间。?不足：不足：规划略显单一，重复性强、缺乏活力。水系规模较小，各水系之间缺乏互动。园林景观规划设计建议竞争项目分析57?优点：优点：北湖星城是新余市较早引入水景生态概念的项目，拥有3万平方米园林景观，1.5万平方米中央园林。?不足：不足：园林景观缺乏活力水景没有做活施工现场形象差细节处理粗糙：如道路、指示牌等园林设计缺乏统一互动北湖星城北湖星城园林景观规划设计建议竞争项目分析58春龙湖畔春龙湖畔?优点：优点：获得全国人居经典大赛“规划、环境”双金奖；与建筑融合关系处理较为和谐；布局规划性强。?缺点：缺点：板块分割51、明显，整体缺乏活力；布局平淡，不善营造视觉焦点。园林景观规划设计建议竞争项目分析59本项目景观体系的营造构思本项目景观体系的营造构思?社区景观主轴社区景观主轴：通过水系和休闲步行体系构建社区主景观以及项目核心展示区；通过主景观体系和交通体系划分、联系并贯穿各个组团，体现品质感、趣味性、自然及参与性?组团庭院景观体系组团庭院景观体系各个庭院有其独特的景观主题，借以营造纯净、祥和的生活气息。私密性私密性项目周边种植高大阔叶植物项目周边种植高大阔叶植物主主题题园园林林泳泳池池人 工 湖人 工 湖组组团团园园林林小小区区主主入入口口人行入口人行入口人人行行入入口口园林小品园林小品园林景观规划设计建议总52、体建议60?水系突出变化和参与性，建议采用较浅的硬质底水系，营造出整个社区的水岸文化主题。?园林是家居的延伸，是人们生活的第二客厅园林景观规划设计建议水景水是社区的灵气所系，高端项目对此大多极为重视。本案由于可营造的空间不大，更强调水景设计的巧思独运，尽可能让更多的业主享受有限的资源。水是社区的灵气所系，高端项目对此大多极为重视。本案由于可营造的空间不大，更强调水景设计的巧思独运，尽可能让更多的业主享受有限的资源。61园林景观规划设计建议水景在商业内侧引入水的元素，使商业的触角得以延伸到室外，可令商业尤其是休闲式商业的附加值得到提高在商业内侧引入水的元素，使商业的触角得以延伸到室外，可令商业尤53、其是休闲式商业的附加值得到提高62组团景观体系组团景观体系在较为私密的组团庭院内通过独特的主题景观营造纯净的居住氛围在较为私密的组团庭院内通过独特的主题景观营造纯净的居住氛围?组团内景观既是社区整体景观体现的一部分，又是主景观向居住空间的过渡与延伸。?开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求。园林景观规划设计建议组团内部景观63?通过坡度的变化、植物与花坛的层叠、阶梯通道的穿插回旋等方式实现园林的层次感，有效的缓解建筑带来的压力感。?乔木-灌木-花草-草坪的系统设计，令园林布局层次清晰、空间饱满。园林景观规划设计建议绿化立体绿化是细节打造的重要一环，它既54、是景观的一部分，也是软性的阻隔，社区的微气候调节器。立体绿化是细节打造的重要一环，它既是景观的一部分，也是软性的阻隔，社区的微气候调节器。64富于变化的道路线形使社区环境更富于变化和情趣，地面的不同材质区分了不同的道路功能。富于变化的道路线形使社区环境更富于变化和情趣，地面的不同材质区分了不同的道路功能。园林景观规划设计建议绿化65各类型建筑小品点缀于社区之中，既丰富景观又营造气氛，灵活地表达出项目的文化主题。各类型建筑小品点缀于社区之中，既丰富景观又营造气氛，灵活地表达出项目的文化主题。园林景观规划设计建议小品66利用植物的围合提高公共空间的舒适度，可以有效地增加社区的宜居程度。利用植物的围55、合提高公共空间的舒适度，可以有效地增加社区的宜居程度。园林景观规划设计建议公共空间67项目地块狭小，地形平坦，道路与车行系统规划相对较为简单，但设计时需要注意符合消防规范要求。项目地块狭小，地形平坦，道路与车行系统规划相对较为简单，但设计时需要注意符合消防规范要求。?社区内部应完全实行人车分流，居民车辆地库入口设于东南面，出口设于北面，这样车行流线较为流畅。酒店车行入口设于酒店北端，出口设于小区西北角。考虑到渝州大桥引桥转角不便，至酒店车辆应于下桥后缘小区东南面绕小区大半周后再转入酒店正门。?小区道路可设为三级系统，一级主干道为小区外围人车行道。小区内部分两级人行道，通达每个单元。道路与停车系56、统规划设计建议酒店车行入口酒店车行出口住宅车行入口住宅车行出口人行入口人行入口小区主入口一级主干道二级人行道三级人行道车库、地下室68酒店式公寓调研公共配套规划设计建议公共配套规划设计建议69北湖星城公共配套设置北湖星城公共配套设置?北湖星城西面会所?儿童游乐场会所?功能定位：综合会所?功能设置：游泳池、健身房、儿童游乐场教育配套?幼儿园其他配套设施?管线服务：宽带网络、有线电视、电话网?智能化设施：智能化安防系统、可视对讲系统?商业配套设施：小区商铺、商业街公共配套设施建议竞争项目70暨阳项目公共配套设置暨阳项目公共配套设置?会所?环保节能太阳能系统会所?功能定位：综合会所?功能设置：美容院57、SPA专营店、小型影院、游泳池、健身房、乒乓球室、桌球室、儿童游乐场教育配套?幼儿园、暨阳小学九年制义务学校其他配套设施?环保节能设施：太阳能热水系统、单元式中水系统?管线服务：宽带网络、有线电视、电话网?智能化设施：智能化安防系统?生活配套设施：药店、食品超市、菜店、快餐店公共配套设施建议竞争项目71春龙湖畔豪园公共配套设置春龙湖畔豪园公共配套设置?会所会所?功能定位：综合会所?功能设置：游泳池、健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、儿童游乐场、老年休闲广场教育配套?其他配套设施?管线服务：宽带网络、有线电视、电话网?智能化设施：黑白准可视对讲系统、闭路电视监控、电子巡更?生活配套设施：小区公58、共广播、背景音乐?商业配套设施：社区商铺公共配套设施建议竞争项目72新余主流楼盘公共配套设施评析及本案建议新余主流楼盘公共配套设施评析及本案建议会所?功能定位：综合会所?功能设置：西餐酒吧、咖啡雅座、茶艺馆、棋牌室、游泳池、网球、乒乓球室、桌球室等教育配套?要点中无相关要求，且周边教育资源丰富，故不拟规划相关配套其他配套设施?管线服务：宽带网络、有线电视、电话网?智能化设施：可视对讲系统、24小时闭路电视监控、红外电子巡更、停车库管理系统、燃气自动报警装置、紧急求救装置等智能化子系统?环卫设施：垃圾站及其他卫生环保系统?节能环保配套设施：中空玻璃、外墙环保涂料?会所：新余目前住宅项目会所设置基59、本为简单综合型会所，主要满足社区业主最基本的健康运动及生活需求，仍无法满足高端客户期望借以体现尊崇感的特殊需求；?教育配套:除暨阳项目设立九年制义务教育学校外，基本仅设立幼儿园，且数量较小；?其他配套设施：新余主流楼盘基本配有智能化设施，但许多配套设施仅成为业主承诺条款，并未落到实处公共配套设施建议总体建议本本案案建建议议总总结结评评析析73建议于商业主街二三楼适当位置辟出建议于商业主街二三楼适当位置辟出1000平米左右作为项目经营性会所，对小区业主实行部分免费和优惠平米左右作为项目经营性会所，对小区业主实行部分免费和优惠公共配套设施建议会所与广场渝州大道商 业 主 街二楼入口设置小区主入口人60、行入口运动会所休闲会所商铺?会所现在已成为高端项目必不可少的设置，也是一个社区规模与档次的体现。一个成熟的会所规划对销售有明显的促进作用。?项目体量有限，不宜在住宅面积中另辟会所。因此，建议在商业面积中辟出一部分来实现会所的功能。同时考虑到商业本身的逐利需求，此会所可作为经营性会所对外经营，部分文体康健项目对小区内业主可实行免费，其他项目则可实行一定程度的优惠。?在小区内部空地还应安置部分大众健身器材供业主日常使用。?运动会所：网球、羽毛球、乒乓球、桌球等。?休闲会所：西餐酒吧、咖啡雅座、茶艺馆、棋牌室、社区图书馆等。入口广场应该作为项目重点建设的配套设施之一，使之成为项目形象展示的窗口，同时61、达到促进销售的目的。74新余各高端物业对物管的重视正在逐步加强，未来物管的质素对住宅销售的影响将不断加大。本项目必须对此给予足够的重视，科学合理地进行智能化设施建设规划。新余各高端物业对物管的重视正在逐步加强，未来物管的质素对住宅销售的影响将不断加大。本项目必须对此给予足够的重视，科学合理地进行智能化设施建设规划。?智能化设施智能化设施遵循技术先进、经济适用的原则，建议设置周边防范报警系统、电视监控系统、门禁及小区巡逻系统、有线电视系统、数据传输网络、停车库管理系统、背景音乐系统、电梯运行监控系统、设备自动控制系统、物业管理系统、燃气自动报警装置、紧急求救装置等智能化子系统.公共配套设施建议智62、能化设施门禁系统监控系统门岗与停车系统报警与巡逻系统75新余在节能环保方面做得较好的项目是暨阳，节能环保的观念和由之带来的良好效果已渐为新余人所接受，因此本项目有必要在充分考虑成本的前提下实施部分相关措施。新余在节能环保方面做得较好的项目是暨阳，节能环保的观念和由之带来的良好效果已渐为新余人所接受，因此本项目有必要在充分考虑成本的前提下实施部分相关措施。住宅配套设施建议节能环保配套?中空玻璃中空玻璃中空玻璃是两层或多层平板玻璃由灌注了干燥剂的铝框用丁基波和聚硫胶粘结而成。另外还有采用空腔内抽真空或充氩气，而不只是干燥空气。中空玻璃隔热、隔音效果明显，实验证明，中空玻璃能使室内、外温差达到12Co以上，同时可降低噪音3045分贝。?保温墙体保温墙体其包括基层、界面层、保温层和面层，保温层由胶粉聚苯颗粒保温浆料成型，面层是抗裂砂浆防护层，面层中间有一层纤维网布加筋层。其特殊构造使墙体拥有极佳的保温效果。?多功能外遮阳卷帘多功能外遮阳卷帘其从根本上改变内遮阳的缺点，不仅可进行光线调控，还能降噪、隔热、节能。每平方米造价约为110元。76THANK YOUTHANK YOU