1、 目录 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 戴德梁行的使命戴德梁行的使命 戴德梁行设施管理服务，致力提供全面的一站式服，为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，助其 节省时间及开支。 戴德梁行为客户提供首屈一指的房地产、投资及商 业方面的解决方案。我们本着诚信、精益求精及敬 业乐业精神，积极为客户提供高营运效率的各种方案。 机密文件 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司南通国际贸易中心南通国际贸易中心物业管理服务建议书物业管理服务建议书 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 目录 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 目 2、录 目 录 1.0 序言.1 2.0 戴德梁行简介.4 1.0 序言.1 2.0 戴德梁行简介.4 3.0 服务内容及管理费用 . 13 4.0 戴德梁行物业及物业管理之特点 . 42 5.0 戴德梁行物业管理之优势 . 47 6.0 服务形式及项目小组 . 50 7.0 专业会员资格. 52 8.0 结论. 58 附件 国内管理经历. 63 3.0 服务内容及管理费用 . 13 4.0 戴德梁行物业及物业管理之特点 . 42 5.0 戴德梁行物业管理之优势 . 47 6.0 服务形式及项目小组 . 50 7.0 专业会员资格. 52 8.0 结论. 58 附件 国内管理经历. 63 买房地产3、资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 1 | 序言序言 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 2 序言 南通国际贸易中心 XXXX年 7月1.01.0 序言 序言 南通国际贸易中心项目地处南通市新城区园林路和崇川路的交界处，政府行政办公大楼对面。规划用地面积约 17595平方米，总建筑面积约 79703 平方米，总高度 150 米，其中地上 37 层，地下一层，停车位 345 个，是集五星级酒店和5A 级写字楼于一体的超高层综合体，项目建成后将成为南通市的新地标。 我司物业管理部实行香港人员负责制，结合本地优秀的现代化4、管理人员及工程技术人员，对每个物业专案专门组成专案小组，以保证管理标准与质量。 物业管理分早期介入、物业管理前期筹备及物业管理实质运作三个阶段。 物业管理的早期介入从物业规划、工程图纸的审核开始，根据发展商所开发的物业性质定位，对其所选用的设施、设备及材料，我司根据长期积累的专业经验从功能的使用及日后的维修保养等因素考虑，向发展商提供专业意见和建议，以达到节约投资、促进销售、保证质量及今后有利于物业管理服务等目的，使发展商的投资真正物有所值。同时我司综合广泛网络关系，向合作的发展商提供最新的房产市场资讯，对发展商投资的物业性质、配套设施设备、房型面积、物业结构及选材、环境等方面提供相应建议，为5、发展商的投资物业增加市场卖点及销路，避免投资失误而造成损失。 我司在行业中的良好口碑将给发展商带来积极的广告效应，也是发展商销售物业的一个卖点。我司专业的设施及物业管理会给客户创造一个安全的、方便的、舒畅的美好购物、休闲、餐饮环境及生活和工作环境，从而提高物业租售的竞争能力，使发展商达到促销盈利的目的，使业主达到保值、升值的目的。 南通国际贸易中心项目物业管理工作分前期工程施工顾问阶段和后期实质运作管理顾问阶段，第一步为工程建造期介入，在建造过程中，协助业主参与工程的建造过程，对工程进度，工程质量及在隐蔽工程中可能发生的隐患提出相应的建议；在竣工验收时，根据国家的有关规定及我司积累的经 买房地6、产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 3 序言 南通国际贸易中心 XXXX年 7月验，协助发展商做好验收工作，使物业及配套设施在选择应用及日后使用、管理成本等方面都能得到有效利用和控制，并尽量避免因物业质量使发展商和用户的利益受到影响。第二步为实务运作管理服务期：主要工作是做好人员的招聘、培训，各岗位制度的建立，管理文本的订立，巡回整改，清洁、设施维修之外包等。 此份物业管理模式与计划书将于表达我司诚意及阐述详细服务方案之同时，亦将我司之服务特性一一陈述，以求业主对概念更为清楚，具体内容，容后详述。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s 7、k y .c n ) 2 | 戴德梁行简介戴德梁行简介 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 5 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月2.0 戴德梁行简介 2.0 戴德梁行简介 戴德梁行戴德梁行, 为英国伦敦上市公司(编码编码: DTZ),为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。 在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。 戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家8、分公司共有一万余名员工为客户服务。 戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服务。DTZ Rockwood 将增加客户直接投资房产及集资的机会，而与The Staubach Company 的合作则为客户提供优质的企业服务。 我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 6 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案。如欲进一步了解戴德梁行的服务范畴，可从左方清9、单中查阅我们在不同物业类型所户提供的多种服务和解决方案。 戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。 戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客户就这些因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评估。阁下只须于网上登记成为我们的用户，便能一览我们丰富的研究资料。 为全球客户提供独到全面的物业、投资及10、商业方案。为全球客户提供独到全面的物业、投资及商业方案。 戴德梁行致力提供：戴德梁行致力提供： 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 7 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 顶级服务迎合客户之需求顶级服务迎合客户之需求 ? 横跨客户需要之地点横跨客户需要之地点 地方智慧，全球覆盖地方智慧，全球覆盖 戴德梁行向来重视地方智慧，主张聘用本地员工，并致力提供全球客户最完善的整合房地产服务，除了不断以创新的服务理念深耕各地房地产市场，更持续地以更贴近客户之需求，让客户充分了解 ”地方智慧，全球覆盖”的企业理念与其具体服务 透过戴德梁行的全球覆11、盖网络，将不断带给本地客户国际视野以及各地房地产的最新消息为贵司的资产更加受惠 戴德梁行认为透过紧密合作关系能为贵我双方带来双赢局面我司将按照每位客户之不同需求建立一专业团队藉此，我司冀盼满足客户各方面之需求，供予专业意见及分析协助贵司面对之情况 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 8 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 9 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月2006 业务焦点业务焦点 北亚区北亚区 ? 我们的投资专才代表投资客户及业主成功收购12、及售出总值港币一亿捌千六百万之物业包括写字楼, 酒店, 工业, 住宅, 及商业 ? 代理部为发展商及业主代表出租六千六百九十万平方尺 ? 估价部为各种不同类型之物业作出超过总值 22 亿之评估为不同的大型机构、银行及企业提供收购, 出售, 合并, 私有化及证券,债券之用 ? 物业管理部为超过肆千三百万平方米的物业提供服务, 562 个物业遍布 66 个城市受托管之管理资金总值二亿九千六百万人民币, 约美金三千八百万 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 10 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 专业认证专业认证 戴德梁行致力成为行业中之代13、表者，除以获得 ISO9001：2000 品质管理系统及 OHSAS18001：2003 职业健康及安全管理系统之国际认证外，辖下之管理阶层人员均为多个专业团体之正式会员，确保各客户能获得所需之各类专业服务： ? 英国皇家特许测量师学会会员 (RICS) ? 香港测量师学会会员 (HKIS) ? 香港注册专业测量师 (RPS) ? 中国物业管理协会理事会员 (CPMI) ? 美国国际设施管理协会会员 (IFMA) ? 香港设施管理学会会员 (HKIFM) ? 香港注册专业房屋经理 (RPHM) ? 香港房屋经理学会会员 (HKIOH) ? 香港会计师公会会员 (HKICPA) 买房地产资料光盘14、-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 11 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 XXXX年 7月戴德梁行北亚区组职架构戴德梁行北亚区组职架构 戴德梁行北亚区总部戴德梁行北亚区总部 (香港香港) 企业服务部 物业管理部 酒店管理及顾问 估价及顾问部 物业代理部 建筑顾问部 投资部 研究及顾问部 各分公司各分公司 (北京北京, 成都成都, 重庆重庆, 大连大连, 广州广州, 杭州杭州, 上海上海, 深圳深圳, 台北台北, 天津天津, 武汉武汉. 西安西安) 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 12 戴德梁行简介 南通国际贸易中心 X15、XXX年 7月戴德梁行设施及物业管理组职架构戴德梁行设施及物业管理组职架构 戴德梁行北亚区总部 (香港) 物业管理 品质监控 工程管理 财务管理 管理处 外判承办商 / 供货商 行政人事及 培训管理 驻当地分部部门主管 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 3 | 服务内容服务内容 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 14 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月3.0 服务内容一览表服务内容一览表 项目交付使用前顾问服务项目交付使用前顾问服务 项目交付前 物业施工至交付使用前 ： - 机电工程及协助租赁16、方面 ? 评估整体规划设计及设施设备 ? 评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充分利用 ? 建筑材料设备的适用性之专业意见 - 物业管理方面 ? 制定管理条款及管理守则 ? 帮助筹备设施管理公司开办事宜 ? 配套设施的安全及管理 ? 员工培训计划 ? 管理费预算 ? 移交出租单元予租用户之程序 ? 安全保卫系统及人员的安排及配置 ? 维修工程及物料运送控制之程序 ? 物业交付期间之保安控制 ? 物业交付期间之迁入控制 ? 物业交付期间之安全控制 ? 设施管理人力资源 项目交付使用后实质管理运作服务项目交付使用后实质管理运作服务 服务范围服务范围 实质管理顾问服务实质管理顾问服务 项目交付后 17、i. 保险事项 ii. 接收之程序 iii. 保安服务 iv. 清洁服务 v. 园艺保养及节日布置 vi. 机电设备的养护维修管理 vii. 停车场管理 viii. 财务管理 ix. 处理用户投诉 x. 紧急事故处理 xi. 空间计划 xii. 基准指标 xiii. 节约能量管理 xiv. 用户联系及管理报告之安排 xv. 管理运作进程 DTZ 将提供项目管理工作的专业意见和建议 ? 工程服务工程服务 我司前期介入之顾问管理服务旨在通过物业管理的早期介入，在设计定位及工程施工阶段，从管理角度对物业活动区域等有关设施设备的位置等方面，根据积累的经验向发展商 买房地产资料光盘-到中商网(w w w18、 .f d c s k y .c n ) 15 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月提供积极建议，尽可能的优化设计方案；在施工过程中，对工程进度，工程质量及在隐蔽工程中可能发生的隐患作相应的提议并周期派人现场工作；在竣工验收时，根据国家的有关规定及我司积累的经验，协助发展商做好验收工作，使物业及配套设施在选择应用及日后使用、管理成本等方面都能得到有效利用和控制，并尽量避免因物业质量使发展商和用户的利益受到影响。顾问工作具体内容包括但不限于此： ? 协助发展商对物业各类设施设备提供选型建议，主要从功能使用、投资成本和营运成本角度考虑，为发展商节省开支；就贵司已选定之各项设施做出对将来管理19、运作之顾问意见，主要从使用者角度去选择各类设施及配备，幷提供是否适合日后使用者需要之意见； 物业设施包括： - 升降梯 - 空调设备 - 消防设备 - 电器设备 - 照明设备 - 给排水系统 - 垃圾处理设备 - 后备发电机设备 - 保安系统设备 - 电话网络设备 - 卫星或公共天线设备 - 车场管理系统 - 智能化系统 - 卫生间及更衣室设备 - 洗衣房设备 - 水净化消毒设备 - 锅炉 - 电气设备 - 大厦自动控制系统 - 网络通信系统 - 项目形象设计 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 16 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月- 20、大厦广场绿化分布设计 ? 审视施工图纸、设计方案等设计资料，对建筑、布局、分割和功能定位等方面提出有利于节约投资和设施管理的专业意见。 ? 对业主/发展商选定或预定的建筑材料，就耐用性、清洁性、安全性及美观等提出专业意见。 ? 对物业设备/系统的选型、比价和招投标等方面的提供建议。 ? 在合同签约及合同管理方面对购货、安装和施工等各类与工程有关的合同，提供有利于控制质量和售后服务的专业意见。 ? 参与设施、设备的招标工作，从投资费用、产品质量、运行成本等方面分析，为选型、订货提供专业意见。 ? 在施工阶段对现场进行定期及不定期巡查，检讨工程进度、施工与设计是否相符及施工对未来维修是否有影响。 21、? 参加现场工程例会，从业主和发展商的角度出发对发现的问题提出改进建议。 ? 参与设备和系统的单体调试及隐蔽工程验收，为今后运行及维护打基础。 ? 制订工程验收制度等有关文件和表式。 ? 协助业主搞好工程竣工验收工作，确保尽快通过政府职能部门验收。 ? 制订物业工程验收与接收计划，并配合实施。 ? 收集整理物业有关图纸、验收报告、操作和维护说明等技术资料以及专用工具，以便建立完整的工程档案，为物业的维修和改造等作好技术上的准备。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 17 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 物业接管验收 制 a) 工程图纸22、及资料要求 b) 设备代管协议 c) 高低压配电室代管协议 d) 免费保修期要求 e) 操作培训要求 f) 备品备件提供标准 g) 制作物业管理预算及成本测算 h) 相关外判工作的落实（环境清洁、景观、绿化及免保期内的设备设施保养） i) 管理用房的确定及装修 j) 办公用品、管理用品、各类物品工具的添置 k) 进户前的准备工作 l) 迎接业主或租户入住办理 ? 制定工程部管理制度 ? 工程部质量目标 ? 工程部管理架构 ? 工程部岗位职责 ? 工程培训纲要 ? 基本工作要求 ? 前期工程管理 ? 物业验收标准 ? 二次装修管理 ? 设备管理 ? 外判合同（协议）管理 ? 工程工程运行管理 ?23、 维护保养管理 ? 应急预案 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 18 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 机电设备的养护维修管理 我司将对项目机电设备短期及长期修缮计划提供专业建议，建立机电维护之基准及品质定位。同时协助 贵司选择专业之机电维修公司。 日常之机电设备制定一系列之管理制度包括但不限于以下制度： ? 建立工程部质量目标 ? 供电、供水保障率 ? 消防系统完好率 ? 安保监控系统完好率 ? 设备完好率 ? 设备、设施零修及时率 ? 设备、设施零修合格率 ? 工程运行管理 ? 设备机房出入管理 ? 设备机房钥匙管理 ? 消防/24、监控中心管理 ? 电梯机房管理 ? 巡回检查 ? 空置单元工程巡视和检查 ? 停送电管理 ? 高低压配电设备安全运行 ? 倒闸操作 ? 空调机组操作 ? 水泵操作 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 19 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 水池水箱清洗消毒操作 ? 锅炉操作 ? 擦窗机操作 ? 工程报修管理 ? 仓库管理 ? 物品分类及申购领用管理 ? 工程运行管理护保养管理 ? 变配电设备维修保养 ? 避雷系统维修保养 ? 应急用电设备维修保养 ? 照明设备维修保养 ? 电梯设备维修保养 ? 楼宇自控系统设备维修保养 ? 消防系统设备25、维修保养 ? 安保监控系统设备维修保养 ? 闭路电视和公共广播系统设备维修保养 ? 车库管理系统设备维修保养 ? 中央空调机组维修保养 ? 热泵机组维护保养 ? 空调冷却塔维修保养 ? 空调水处理系统维修保养 ? 变风量空调机组、新风处理机组和风机盘管维修保养 ? 送回风管和风口维修保养 ? 给排水系统维修保养 ? 水泵维修保养 ? 污水处理系统维修保养 ? 锅炉维修保养 ? 物业修缮和养护管理 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 20 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 玻璃幕墙维修保养 ? 设备管理 ? 工程档案管理 ? 设备台帐管理26、 ? 设备编号 ? 监视和测量装置编号 ? 设备管理运行程序 ? 特种设备及监视和测量装置定期检测管理 ? 外判合同（协议）管理 ? 物业设施外判合同(协议)评估 ? 工程外判合同(协议)签订和管理 ? 对外签署工程合同程序 ? 突发事件处理方案 ? 火灾应急方案 ? 防爆炸品事件及应采取之行动方案 ? 电力中断的处理方案 ? 供水中断处理方案 ? 气体泄漏处理方案 ? 意外受伤处理方案 ? 故障处理程序 ? 火警讯号处理程序 ? 清洁生活水箱程序 ? 处理水浸程序 ? 设备年检程序 ? 维修通告发放程序 ? 消防演习程序 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c27、 n ) 21 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 案件发生处理程序 ? 失窃处理程序 ? 物业服务 物业服务 ? 本公司将按物业之建筑成本，建议贵司足额投保，并建议投保之方式。 ? 制定物业管理制度 我司吸纳海内外各家所长，总结了多年的管理实践，形成了一整套形之有效，严密有秩、全面周全的各项物业管理制度。我司将根据南通国际贸易中心管理需求，结合我司现成的管理制度度身定制，形成有特色的，成系统的管理制度，将整个物业管理纳入有效、规范管理的轨道。主要的管理制度有： ? 管理公约 ? 租户手册 ? 物业管理服务规范 ? 档案管理工作指引 ? 物业移交程序指南及表格 ? 清洁标书 ? 管28、理规范 ? 大厦停车场管理规范 ? 大厦安全通报制度 ? 大厦三级警戒方案 ? 大厦消防管理制度 ? 应急方案 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 22 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 急救指南 ? 消防演习方案 ? 为项目制订服务特色和服务内容，作为销售和物业管理之亮点 ? 评估影响物业管理运作及收费的因素 根据整体项目的设计，选用材料，设施设备等等，评估物业管理费的标准。各种影响管理营运收费的因素在不同的发展项目不尽相同，有些因素能长远降低管理营运支出，幷能提高管理水平及效益。我司将就各项营运开支和收入项目进行评估、提出“降本增益29、”之建议，为发展商获取最大收益。 ? 财务预算 现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外,对于整栋建筑物之财务管理，尤为重要。精确的事前财务预算及分析能充分保障 贵司的权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。物业管理预算应要把握各项物业支出及收入，订定出一套完整而合理的预算案，幷预留基金作长期性保养及更新计划。 本公司将为南通国际贸易中心项目提供一套依照现今国外先进国家及地方所采用之预算模式作为基准的预算案，其每一内容及项目均针对物业所订定之设施和设备作评估，此项评估使项目能达至国外专业管理服务为目的，所以有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。 项目之财务预算30、将包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用之基准，财务预算应按实际情况厘定。 包括但不限于下列各项: ? 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ? 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 23 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 物业管理区域清洁卫生费用； ? 物业管理区域绿化养护费用； ? 物业管理区域秩序维护费用； ? 办公费用； ? 物业管理企业固定资产折旧； ? 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ? 经业主同意的其他费用； ? 清洁/绿化服务 我司会根据31、项目的实际情况，对现场的清洁/绿化服务制订服务水平协定，对每一项服务流程确定时间效率、清洁频率、质量标准及员工数量，并列入合同内，以保障项目之利益；另将拟定服务条款，以使进行招标清洁及垃圾清运/绿化维护服务；本公司依据以往经验及曾经处理之物业，定必能协助项目获得较有竞争价格之服务合约，以合理费用而达至理想成效。本公司将制定适当报表，监督清洁/绿化承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁品质，罚则纪录将定期审核以拟订清洁费用之基准。 ? 提供员工培训服务 本公司确认物业管理为一项由人力作主导之服务行业，所以深信于物业管理担当第一线之管32、理人员必须接受专业之特定训练，我司是唯一一家外資國際物業公司設有培訓中心提供內部員工培訓及評核考驗，是项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实务幷行，幷配合适当之演习，令其能熟习及实际体会突发事故之应变措施及程序。本公司将 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 24 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月按实际情况，分期安排员工投入适当岗位，以配合工作及有效运用资源。 就员工之培训，本公司设有健全之训练项目，建议可归入于南通国际贸易中心项目员工之课程。详细内容包括： a) 基本培训 * 发33、展商及管理公司简介(包括人事组织及结构) * 管理员工的职责 * 管理员工于物业扮演的角色 * 礼貌及纪律 * 员工手册 * 公约概况 * 业户手册 b) 专业培训 i) 物业部 * 管理规则及文件的使用: - 业户手册 - 装修守则 - 交楼表格及程序 - 入伙手续及收费 - 业主委员会章程 - 外判合同的管理 * 电话用语及客户服务培训 * 租约概论及续约技巧 * 投诉处理程序 * 紧急事件的处理程序 ii) 保安部 * 公约对执行管理工作的重要性 * 保安岗位的职责 * 投诉处理程序 * 紧急事件的处理程序 * 灾难发生时的紧急方案 * 防火知识及消防装置 买房地产资料光盘-到中商网(w34、 w w .f d c s k y .c n ) 25 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月* 无线电话机之应用 iii)财务部 * 公约对物业管理会计入帐的重要性 * 管理费预算案的制定与执行 * 发展商与管理处帐户的处理方法 * 保险索赔的程序 iv) 行政/人事部 * 行政系统 * 人事管理 * 人事系统 * 仓务管理 v) 工程部 * 机电维护之措施及程序 * 物业空调运作流程 * 维修工具维护及保管 * 物业设施之操作流程 我司将于委任期内为贵司提供 1 年免费 2 次培训，上述培训计划建议于项目营运前期为驻场之管理人员提供训练课程，务求使各职务人员能于正式投入管理工作前，对35、专业管理模式及工作执行获得有系统的深入理解。 除上述基本培训课程，我司亦将根据现场具体的情况及贵司的要求，为现场管理人员制订进一步的专业培训计划，经贵司审核确认后，由我司专职培训经理为贵司物业管理人员进行培训，培训课程提纲如下（供参考选择）： ? 物业管理培训提要： ? 物业管理的概念 - 物业管理的不同类型，物业管理中的专项管理与流程 ? 交通管理，治安保卫，消防管理，清扫保洁，绿化管理，设备保修，档案管理 ? 物业服务的简介 ? 物业管理的原理与目标 ? 物业服务的要求 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 26 服务内容 南通国际贸易中心 XXX36、X年 7月? 物业服务中的四个误区 ? 戴德梁行下属成功楼盘案例分析 ? 物业管理有关法律法规 ? 与物业管理相关的法律法规 ? 物业管理条例的立法目的及意义 ? 物业管理条例主要建立了 10 项基本制度 ? 物业管理条例规范的主要内容 ? 制定物业管理条例坚持的四项基本原则 ? 物业管理条例的调整对象、适用范围以及物业管理的含义 ? 物业管理条例的时间效力 ? 物业管理的基本原则 ? 业主的含义以及业主享有的权利 ? 为什么物业管理企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备进行查验？ ? 违反物业管理条例的规定，不移交有关资料的应当承担的法律责任 ? 物业管理企业资质管理办法中对物业管理37、企业规范了以下主要内容 ? 对从事物业管理的人员实行职业资格制度 ? 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的应当承担的法律责任 ? 物业管理企业负有对物业管理区域内违法行为的制止和报告义务，有关行政主管部门在接到报告后应当依法履行行政监督管理的职责 ? 物业从业人员的职责及守则 ? 物业与物业管理基本概念 ? 物业管理从业人员的职业道德 ? 物业管理中的客户服务培训 ? 物业服务产品的简介 ? 物业管理中的产品营销 ? 物业客户服务的基本理论 ? 消费者心理学剖析 ? 三步曲处理客户投诉的艺术 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c 38、n ) 27 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 物业管理中的工程安全培训 ? 安全用电类 ? 防火防爆类 ? 机械加工类 ? 安全卫生类 ? 物业前期管理工作 ? 项目建造阶段 ? 管理处筹建阶段 ? 验收接管阶段 ? 初期试运行阶段 ? 物业管理中的紧急预案培训 ? 大厦紧急情况下的各部门配合工作 ? 大厦保安对紧急情况的处理 ? 客户服务部门紧急情况下的客户安抚工作 ? 大厦各类紧急情况案例分析 ? 物业管理中治安管理培训 ? 治安管理内容 ? 保安守则 ? 一般保安设施设备的配备 ? 基础法律知识 ? 物业管理中的消防常识培训 ? 消防工作中的技防与人防 ? 火警遇警机制39、 ? 消防用具的使用 ? 消防逃散技巧 ? 消防实战演练 ? 物业清洁管理 ? 概论 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 28 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 清洁保养材料 ? 清洁保养专用设备 ? 清洁保养用工具 ? 清洁保养工艺 ? 清洁保养的质量控制 ? 专门洁保公司 ? 灭虫服务 ? 管理员礼仪规范 ? 着装仪容 ? 形体动作 ? 房地产管理咨询实物 ? 市场营销概述 ? 营销咨询介绍 ? 房地产市场营销的发展历史 ? 房地产市场营销的特点 ? 房地产市场营销存在的问题 ? 房地产市场营销的建议 ? 房地产市场调查的定义 ? 40、房地产市场调查的必要性 ? 房地产市场调查的内容 ? 房地产市场调查的表格设计 ? 房地产市场调查的报告撰写 ? 房地产产品的内涵 ? 房地产产品定位的含义 ? 房地产产品定位的要点 ? 房地产产品定位的市场细分 ? 房地产产品定位的程序 ? 房地产产品的价格构成 ? 房地产产品的定价因素 ? 房地产产品的定价方法 ? 房地产产品的定价流程 ? 房地产营销的渠道策略 ? 房地产营销的促销策略 ? 企业文化概述 ? 企业文化咨询介绍 ? 企业文化管理咨询实务 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 29 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 制41、定各类应急处理方案 a) 火警处置 a) 停电事故处置 b) 水浸、爆管及停水应变 c) 电梯困人解救 d) 区域内交通事故指导 e) 灾害性天气应变及减灾 f) 特别警卫 g) 现场保护要点 h) 保险及理赔处理 ? 根据物业特点制定或参与制定二次装修手册/指南和租户/业主收楼表式： ? 二次装修报批、施工和验收程序 ? 二次装修日常管理和督导工作内容 ? 二次装修审图工作要点 ? 二次装修工程区域消防安全 ? 二次装修审图工作要点 ? 二次装修的日常管理和督导工作内容 ? 二次装修工作重点 ? 施工用电、用水管理 ? 施工消防管理 ? 施工人员进出管理 ? 设施、设备防护管理 ? 制订装修42、管理单元内有偿服务等收费标准。 ? 停车场管理制度建立 现今停车场的设备多采用先进的管理系统配合繁重的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为舞弊，减省人力资源，增快车辆流量，从而使管理运作更加畅顺，对使用者及访客 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 30 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月利用停车场设备有莫大裨益及帮助。戴德梁行将根据项目的实际情况及以往之管理经验，制定有关的管理制度如下： ? 监管职责 ? 停车场内部管理制度 ? 车辆出入停车场管理程序 ? 停车场管理规定 ? 车场巡查 ? 车辆管理员交接班规定 ? 车辆被损坏的处理 ? 43、车辆丢失的处理 ? 订定停车场的整体经营策略，如营运之安排及收费标准等 ? 停车场车辆位置分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及公务停车日常运作模式之评估 ? 就选定之停车场设备做出管理者角度之分析及建议，包括人力安排及维修保养服务 ? 制订投诉处理及紧急事故流程 一个专业的物业管理公司必将制定并建立一套严谨、完整的投诉处理和紧急事故处理流程及预案，要求处理人员记录所有用户之建议或投诉，并以最短时间内处理。基于风险评估，戴德梁行物业管理专案小组将建议一套紧急情况处理程序予驻场管理队伍于紧急情况发生时执行。作为初步的提议，我司建议对贵司的紧急情况分为四种不同的警戒水平和适用范围： C1 C1 44、高级 生命受到威胁、所有活动不能继续开展、健康和安全问题 C2 C2 中偏高级整体运作受到影响 C3 C3 中级 日常运作受到影响 C4 C4 低级 支援性质的服务受到影响 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 31 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 管理进程 物业管理之运作将由 贵司委任戴德梁行为物业管理顾问公司，我司则直接向贵司负责及定期和每月提交管理报告。 本公司于被委任为物业管理顾问公司后，将成立项目物业管理专案小组，定期与 贵司开会，并对项目所遇到的问题提供专业建议和意见。 本公司利用计算机连网，高效率运作，紧密联系，减省文件45、占用空间，有效控制文件来往速度，使项目与总公司能以最快，最有效互相联系，使管理运作体现科学化管理。 ? 保安服务 保安工作牵涉到整个物业之安全问题，同时也是业主对办公环境安全性的首要考虑因素，我司建议应直接聘请适合员工并辅以专业训练，而非外判给保安公司，因为依本公司以往之经验，直接聘任管理人员可免却因外包承判商产生之管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对物业之认知等，同时保安公司的员工素质及文化层次相对较低，无法达到管理公司及业主之要求。本公司将配合贵司之意见，拟定保安人员岗位设置、设立特定并适合项目之保安制度及编制各相关巡逻路线图表等，同时为保安员工进行岗前及在岗培训，不断完善并提高保安服务46、水平。 ? 保安员基本要求 ? 男性，本市户口，20-40 岁。 ? 专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责。 ? 有三年以上相关工作经验，接受过相关的安全护卫知 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 32 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月识和技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，持有保安员上岗证，能恰当的处理和应对大厦保卫工作。 ? 思想品质好，作风正派，无犯罪记录。 ? 基准指标 于现今商业社会，基准指标往往成为一项业务测试工具，为不同企业确立指标，并进行分析及基本标准调查。因此，企业的成功与47、否将决定于确立、理解及卓越的实践和过程。我司能为项目提供基准指标服务，包括测量整体的管理运作表现，分析机会改变及贯彻专业计划等，从而令 贵司获到最大益处。 ? 节约能量管理 在能量管理，本公司于设计、制造、安装和维护能量系统方面提供建议，使 贵司在不会影响日常运作环境及使用质量下控制能量费用及消耗量，并协助提高保存能量的效率及金钱。同时，物业管理专案小组会于每年按需代请专业公司对物业内能源消耗进行全面审核，进行市场比较、分析，根据检测数据对项目的能源消耗做出节能方案，以降低能耗，创造收益。 ? 用户联系及管理报告之安排 定期发出通告，报导有关大厦内资讯及其它事项，并知会项目有关最新或经修改之管48、理规章；每月与 贵司员工举行例会检讨及报告管理进度。另于有需要时举行特别会议，商讨其它有关管理问题；提供贵司每月管理报告之模式，内容将包括人力资源状况、用户之投诉、设施及物业之维修事项等，以供 贵司审核。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 33 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 ? 空气质量检测 随着客户对健康、卫生方面越来越关注，物业内空气质量的好坏也成为客户对物业管理水平的衡量标准。对此，本公司物业管理专案小组将会每年按需代请专业公司对项目的室内空气质量进行检测，专案小组亦会根据检测报告，对相关问题做出整改方案，以期达到国家标准，并49、为客户创造一个舒适、卫生的环境。 ? 服务考核及评估 戴德梁行相信不断地维持并且改良服务质量的能力是令客户满意的关键，因此除了常规性的对驻场队伍监督及指导之外，每季服务稽核将是另一监控的做法。 ? 其他相关物业管理工作 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 34 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 每季服务稽核的程序 每季服务稽核的程序 ? 增值服务 由于南通国际贸易中心物业组成中有五星级酒店，故对整个项目的管理品质必须配合酒店标准，同时针对目前租户对物业管理之要求越来越高，所需延伸服务越来越多，我司在每季服务稽核 完全按章操作 并无改善的须50、要 改善计划及费用 提交贵司考虑 按计划执行及/或 提供培训予驻场队伍 (若有需要) 每季服务稽核报告 要求调整 内容 同意 发现服务水平差异 无偿改善计划 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 35 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月建议在南通国际贸易中心写字楼内开设以下延伸服务（包括但不限于）： ? 门卫服务 是项服务和酒店 Doorman 的服务一样，为停靠写字楼的车辆进行拉门服务，在物业管理中融入“星级酒店式”的服务，提升服务品质。 ? 借伞服务 在大堂接待处设立借伞服务，为雨天忘带雨伞的客户提供方便，建议雨伞可订制印有南通国际贸易中51、心 LOGO 的专属伞，客户使用时无形中为南通国际贸易中心提供了广告效应。 ? 手推车租借服务 由于办公楼客户经常会有货物进出，但由于没有搬运工具，往往出现在地面拖拉等现象，对大厦材质造成损坏，我司建议在大堂接待处提供手推车租借服务，便于客户搬运物品，同时也保护大厦财产。 ? 邮政服务 考虑到办公租户对邮政服务的需求及业务量，我司建议由管理处与当地邮政局建立业务关系，由邮政局派专人在大厦设立服务点，集中收发业/租户的邮件，这样既方便客户，又能统一管理，杜绝因外来快递公司所引发的人员混杂、服务 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 36 服务内容 南通国52、际贸易中心 XXXX年 7月不规范、不安全等因素，同时又可节省因提供此类服务而产生的管理人员成本。邮政人员着与物业管理人员一致的制服，统一形象。 ? 订购饮用水服务 我司建议由管理处统一订购不同品牌的桶装饮用水（主要为市场上比较知名的品牌或征询客户的意见）由客户选择购买，管理处根据客户的要求送水上门。提供是项服务一方面由于管理处批量订购，可以在价格上让利于客户，另一方面便于管理处统一管理，杜绝不安全因素。 ? 室内清洁服务 由于办公楼单元内的清洁工作不属于管理处提供的清洁服务范围，但单元内各区域的清洁工作烦琐而又专业，如：地面的专业保养、卫生间的清洁、高空清洁等。为方便客户，统一管理，为客户提53、供一体化服务，我司将应客户要求为其提供室内清洁有偿服务，以满足租户单元内日常清洁保养之需求。室内清洁服务建议由大厦清洁公司派专人统一提供，室内清洁人员与项目清洁人员着装不同，以视区别，由管理处统一管理。 ? 室内摆绿服务 是项服务可由大厦绿化承判商一并提供服务或由物业管理处为业主推荐并联系花卉/绿摆供应商，以满足业主单元内布置及节日馈赠之需。 ? 代订杂志、报纸服务 一般大型企业均会订购一些专业杂志和报纸供员工翻阅，管理处可开设代订杂志和报纸服务，由邮政局设立的服务点 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 37 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 54、7月（如有）承办此项服务，租户如需订阅国内外报刊，可通过查阅服务点或前台接待处准备的报刊目录及价目表并填妥订单，只要交纳部分手续费，便会由服务点落实此事。境外报刊的申请，需由业主提供护照等复印件证明。是项服务可节省租户自己查阅资料，电话/上门预定的时间和精力，又可提高服务品质。 ? 企业内部设施管理服务 我司为客户提供多元化一站式企业内部设施管理服务，提供行政服务、内部清洁/绿化服务管理、办公室装修管理、行政物品采购等业务，使客户能集中资源和时间致力于公司核心业务的发展。我司将根据客户不同需求，进一步制定服务内容及工作计划。 ? 室内设施、设备维修服务 是项服务指对业主单元内个人设施/设备物品55、等（不属发展商提供设施）进行维修。室内维修属有偿服务内容，需按标价收费，可由管理处工程部提供服务。如果维修项目超过管理处能力范围，管理处可代为联系推荐服务较好的承判商供业主选择。 我司届时将根据租户的具体要求和管理成本，开设多方位的延伸增值服务。 我司届时将根据租户的具体要求和管理成本，开设多方位的延伸增值服务。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 38 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 管理服务分项标准 管理服务分项标准 为将南通国际贸易中心管理成为一流的文明物业，如我司被聘为 贵物业管理顾问公司将参照全国城市物业管理物业考核标准结合本56、公司管理目标及质量方针，协助贵司达到如下管理指标及措施： 序号 指标名称 国家标准 投标指标 管理实施措施 1 房屋完好率 98% 98%以上 制定维修技术人员负责区域内房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁、无违章搭建及损坏公共设施现象 2 房屋零修 及时率 95%以上 98% 接到维修通知五分钟内到达现场，零修及时完成，急修不过夜，并按维修回访制定进行回访及记录 3 维修工程 质量合格率 90%以上 98% 分项检查，一步到位，并按照维修回访制度进行回访，以保维修质量，满足住户需求 4 管理费 收缴率 98% 98%以上 按规定收取，不自行提高收费，做到取之于用户，用之于用户 5 绿化完好57、率 95% 98%以上 制定绿化员负责养护，实行巡查制度，建档记录，由主管监督，以确保物业公共绿地破坏、无践踏、无黄土裸露现象 6 清洁、保洁率 99% 99% 制定专职保洁工二十四小时进行工作，实行巡查制度，建档记录由保洁监督，以确保物业内空气清新、设施完好、环境无污染 7 走道完好率 99% 制定机电及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路完好、畅通 8 化粪池、雨水井、污水井完好率 98% 制定机电设备及公共设施管理负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保渠、池、井完好，排放畅通 9 排水管、明/暗、沟完好率 98% 制定机电设备及公用58、管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，维修主管监督，以确保排水无阻、无积水、无塌陷 10 路灯完好率 99% 制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保路灯完好无损，正常使用 11 停车场 完好率 98% 制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保设施完好，方便使用 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 39 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月12 公共文体设施休息设施完好率 95% 98% 制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主59、管监督，以确保路灯完好无损，美观整洁 13 物业内治安 发生控制率 100% 实行二十四小时巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在物业重点部位落实，安装闭路监控系统及红外线报警装置，以确保物业居民人身财产安全 14 物业设备 设施完好率 95% 98% 制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保消防设施、设备完好无损，正常使用 15 消防措施 落实率 100% 管理处实行全员义务消防员制度，定期进行培训和演习，加强宣传，由安全监督员进行日常巡视，发现隐患及时处理，并通知管理处，以确保物业消防安全 160、6 管理员专业培训合格率 行 业 规范知晓率 100% 100% 建立培训制度，对员工分别进行入职、升职等培训，并予以考核。对于特殊作业人员，实行外送培训的方式，并监督上岗作业的有效期，以确保培训合格率达到 100%，保障员工素质 17 行 业 规范的执行率 95%以上 98%以上 建立巡查制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，取得住户的理解，杜绝违章事件的发生，建立回访记录 18 用户有效 投诉率 投诉处理率 0.5%以下 100% 0.2%以下 100% 按照政府规定，做好各项工作，加强与用户之间的沟通，定期举行业主座谈会，了解用户的期望与要求，满足用户的合理需求，将投诉及时处理61、并记录 19 维修服务回访率 95%以上 按照管理处维修回访制度对维修项目进行回访并建档记录，以确保维修服务质量符合业主的要求。 20 业主满意率 90% 95%以上 在日常服务过程中，积极加强与业主的联系和沟通，取得业主的支持和配合，尽可能地满足业主需求，以确保用户对物业管理工作的满意度 上述建议仅为我司初步之构想，我司将根据项目实际情况的进一步了解和与 贵司深入沟通和协商，协助贵司制定出适合项目特点的管理工作计划，使贵司管理发挥其最大效益，获益于发展商。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 40 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月? 合62、作模式及管理酬金 合作模式及管理酬金 ? 合作模式 前期顾问 合作模式 前期顾问 自我司接受委托日起，由一名物业专才和一名工程师组成专案小组，主要负责南通国际贸易中心物业管理前期顾问工作，在工作中，我司会根据项目进程的实际情况，按需要由公司财务、人事、培训和其他工程师给予技术支援，利用戴德梁行的物业/设施管理专业经验，管理技术和庞大的人力资源及资讯网络于物业交付使用日前针对设施管理筹备及交付使用日后日常物业管理运作等提供意见及建议，务求令物业顺利交付使用，充分体现物业之使用功能。顾问服务期限自接受委托日期至我司派驻现场物业经理之日止。自合同签署日起十日内，专案小组至项目与业主举行首次会议，之后63、专案小组全程跟进项目顾问工作并每月一次定期与业主举行管理会议。项目项目可使用“物业管理公司-国际品牌戴德梁行”作为招商及对外宣传。 每月顾问管理酬金为人民币叁万圆整(RMB30,000)，每半年预付一次。 后期驻场顾问管理 后期驻场顾问管理 自我司现场派驻物业经理之日起，由戴德梁行派驻的物业经理全权负责项目的物业管理工作或提供专业意见和建议，并直接向贵司负责。后期全权管理服务期限我司建议为二年。 每月管理酬金为人民币肆万伍仟圆整(RMB45,000)，每月从管理帐户内支付至我司指定之帐户。 驻场经理工资和薪金届时根据贵司的要求和市场价格由双方协商 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f 64、d c s k y .c n ) 41 服务内容 南通国际贸易中心 XXXX年 7月确定。 * 上述服务内容和报价仅针对办公楼部分，不包括酒店部分。* 上述服务内容和报价仅针对办公楼部分，不包括酒店部分。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 4 | 戴德梁行物业及设施管理之特点戴德梁行物业及设施管理之特点 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 43 戴德梁行物业及设施管理之特点 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 4.0 戴德梁行物业及物业管理之特点 4.0 戴德梁行物业及物业管理之特点 4.1 庞大的管理资65、源体系。在全球 40 个国家拥有 200 家分公司，先进的、不间断的、专业化的资讯体系使 贵项目面临的问题能在第一时间得到有效的解决。 4.2 多层次的后方支援体系。我司对 贵项目提供三个层次的支持管理： * 上海分公司 * 中国地区各分公司 * 香港总部 在所有外资物业顾问公司中，戴德梁行地区总部的支援队伍是最庞大的。来自客服、工程、保安、保洁、人事、财务等不同部门的专业人员，将为 贵项目提供针对性的专业咨询。 4.3 管理标准的统一性 我司结合项目的实际情况及我司标准化的管理程序，依照： * 统一管理原则 * 收费合理原则 * 依法管理原则 * 公共服务、专项服务和特约服务的原则以制订出切66、实可行的管理方案 4.4 我司于国内专业物业管理工作上为各发展商及物业公司提供专业服务, 包括负责全权管理深圳华为生产基地、为酒店开发商提供酒店顾问服务及作为天津天孚物业管理有限公司的集团公司顾问, 我司之物业管理经历于专业上、标准上及规模上为同行对手之冠。 4.5 我司派驻现场的主要管理人员均为从事相关工作多年在我司经过专业培训之人员。这样，可以将其实际管理经验及梁行之管理特点较为完整地贯彻。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 44 戴德梁行物业及设施管理之特点 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 4.6 监查行动 我司在国家的公休日或夜间协助 67、贵司进行工作检查，会将协助管理工作报告以书面形式汇报给 贵司，将协助工作中所发现的问题及早与 贵司进行会谈，以便及时改进。 4.7 增值培训 我们将会配合 贵司之需求，协助制订接班人培训计划，为内部提升做好人才储备工作。 针对不同层面，我们会安排不同的内部培训及外出交流培训内容，通过培训后的总结及考核，由培训人员对受训者做出书面评定。 4.8 非核心业务核心化 客户可以将后勤支持工作，以至其它非核心业务，外判予专业伙伴公司，即可化繁为简，把节省下来的宝贵时间及资源，投放于发展核心业务，从而快人一步，达到更理想的业务目标。 4.9 透过外判物业管理，客户可以： 减轻成本 把物业管理上的需要外判予68、戴德梁行，即可大幅节约及控制营成本。我们提供的方案包括训练有素的工作队伍、工作程序规划、人力分配、以防治为原则的保养及维修项目策划等，可助客户节省人力及营开支。此外，客户亦可分享我们全面的采购服务，有助降低设施采购成本。 4.10 改善服务素质 客户可以运用我们在设施工程方面的专业技术人才，改良各项营运程序，即可提高营运效率，向物业用户提供更优质的房地产及物业管理服务。 4.11 专注核心业务 客户可以集中时间及资源，开拓核心业务，从而提高竞争优势。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 45 戴德梁行物业及设施管理之特点 南通国际贸易中心 XXXX年69、 7月 4.12 提高股东投资价值 优良的物业管理不仅可助客户降低营运成本，并可提高房地产项目对用户的吸引力，增加物业的租售收益，令客户的房地产投资回报得以提高，从而有助客户公司提升股东投资价值。 4.13 享用先进技术 戴德梁行在房地产及物业管理上，会为客户引进最先进的技术，客户毋须作出大额的投资。 4.14 一站式专业服务 戴德梁行认为物业管理服务，须凭借多元化的房地产业内精英，配合先进科技，把有关的使用者、环境、管理程序及技术紧密结合起来。 不管何时何地，戴德梁行均能为客户提供全面切合所需的物业管理方案，透过以下各种主要服务，令客户尽享成本效益及营运效率： 房地产管理服务 ? 清洁/灭虫70、服务 ? 安全及停车场管理 ? 物业及设施维修保养 ? 绿化环境保护 ? 保险 财务管理 ? 制订预算及报告 ? 缴付开支及信用管理 ? 管理会计 ? 财务监控 租赁/租约管理服务 ? 物业组合数据库管理 ? 租客联系 ? 交付物业前及交还物业时检查 ? 租赁事务联络、退租或续租 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 46 戴德梁行物业及设施管理之特点 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 顾问服务 ? 营运管理 ? 项目管理 ? 物业组合管理及策略性规划 ? 估价及资产评估 ? 财务及资产管理 ? 外派雇员租赁管理及搬迁服务 买房地产资料光盘-到中商网71、(w w w .f d c s k y .c n ) 5 | 戴德梁行物业管理之优势戴德梁行物业管理之优势 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 48 戴德梁行物业管理之优势 南通国际贸易中心 XXXX年 7月5.0 戴德梁行物业管理之优势 5.0 戴德梁行物业管理之优势 戴德梁行作为目前中国管理最多项目的外资公司，于二零零零年十月加入了中国物业管理协会，凭借在中国物业管理市场的贡献，成为首批会员中唯一一家海外理事会员单位。我司基于如下优势，为 贵司提供最优质的服务： * 广博的技术知识 * 良好的沟通技巧 * 热诚的工作态度 * 主动的服务意识 * 72、灵活的工作方式 * 稳健的财务状况 * 勇于创新的精神 * 忠诚可靠的品质 * 高层积极的参与 * 有竞争力的收费 * 针对 贵项目之物业管理，除前述之管理特点外，我司进行管理还有以下优势： * 我司拥有管理“上海久光百货”、”上海海洋广场”、”上海世茂湖滨花园”、“上海港陆广场” 、“北京金融街项目”及”北京首创项目”等国内具有代表性物业的丰富经验，目前在包括北京、上海、天津、大连、沈阳、西安、重庆、广州、深圳等大中城市管理300 多个物业项目，管理面积超过 30,000,000 平方米。 * 戴德梁行香港总部及上海分部不间断的技术支持和协助管理，再加上标准化的管理程序，可以保证 贵项目物业73、管理随时处于高效的运作状态。 * 我司高层管理人员均具备丰富的物业管理操作经验，特别是来自不同专业的资深专业人士可以及时提供针对性的顾问服务。 * 我司总部拥有雄厚的支持力量，在 贵项目物业接收或开业阶段，可以派驻专业管理人员提供现场援助服务，为日后管理顺畅奠定良好的工作基础。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 49 戴德梁行物业管理之优势 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 * 我司目前管理及顾问的高档物业在所有外资顾问公司中是最多的。我们积极参与每一个项目的主要推广活动，且凭借戴德梁行的卓越品质和精彩演讲，为业主公司带来不错的投资回报。 成功个74、案：大幅减低营运成本 成功个案：大幅减低营运成本 戴德梁行获英国电讯委任为亚太区内分公司提供物业管理服务。我们负责向企业所有销售代理评估及重新议定合约、办公室租约及物业管理项目开支，同时寻求新供货商及合作机构的合作机会。与戴德梁行合作仅 12 个月后，该企业运作成本已明显减省。 我们成功为该企业简化重点物业管理的程序，并引进全新服务质素评估方法，优化服务水平。我们更参与该企业管理运作队伍之架构重组，迅速达至客户预期效果。 成功个案：更专注发展核心业务成功个案：更专注发展核心业务 戴德梁行拥有丰富的跨国集团管理经验，目前获必和必拓集团委托管理其新加坡及中国的业务设施。我们于短短数月内成功为该企业75、调配区内资源及管理日常营运事务，客户亦因而能更专注开发具创富潜力的业务，提高整体盈利。 我们更积极为企业员工及其承办商提供培训、详细的运作指引及严格监控各层的运作，从改善各位协作著作，建立长远伙伴关系，目的为客户开拓长远的营运优势，于中国市场深受欢迎。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 6 | 服务形式及专案小组服务形式及专案小组 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 51 服务形式及专案小组 南通国际贸易中心 XXXX年 7月6.0 服务形式及项目小组 6.0 服务形式及项目小组 6.1 服务形式 6.176、 服务形式 本公司获委任当日起，为项目提供前期物业管理顾问服务和后期驻场顾问管理服务，并直接向 贵司负责，提供建议书所规定之服务，并定期与贵司举行会议及提交管理报告。 6.2 专案小组 6.2 专案小组 策略执行专案小组 策略执行专案小组 公公司司层层面面支援与监管支援与监管政人事部政人事部 工程部工程部 培训经理 培训经理 物业运作部物业运作部 财务部财务部 戴德上海分公司戴德上海分公司 物业管部物业管部 执行董事执行董事 南通国际贸易中心南通国际贸易中心项目项目 物业经理物业经理 南通国际贸易中心南通国际贸易中心项目项目 专案小组成员专案小组成员 项项目目层层面面支援与监管支援与监管 买房77、地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 7 | 专业会员资格专业会员资格 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 53 专业会员资格南通国际贸易中心 XXXX年 7月7.0 专业会员资格 7.0 专业会员资格 本公司一直致力成为行业领航者，因此除拥有质量管理体系的专业资格外，还拥有以下专业资格： ? 香港物业管理协会创办者之一 ? 国际物业管理协会董事会成员(香港区) ? 中国物业管理协会理事会员 ? 皇家特许测量师学会(香港分会)成员 ? 香港测量师学会会员 ? ISO9001:2000 品质系统(香港) ? OHS78、AS18001:1999 品质系统(香港) ? 地产代理牌照(香港) ? 香港保安协会会员 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 54 专业会员资格南通国际贸易中心 XXXX年 7月我们在此承诺： 我们在此承诺： 将以 ISO9001(2000 版)服务品质认证及 OHSAS18001 职业安全健康认证的规格向客户提供服务 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 55 专业会员资格南通国际贸易中心 XXXX年 7月 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 56 专业会员资格79、南通国际贸易中心 XXXX年 7月推荐函推荐函 香港物业管理学会 香港物业管理学会 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 57 专业会员资格南通国际贸易中心 XXXX年 7月香港物业管理学会 杰出物业管理奖 2003 香港物业管理学会 杰出物业管理奖 2003 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 8 | 结论结论 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 59 结论 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 8.0 结论 8.0 结论 深信 贵公司由上述建议书内容，可深刻了解我80、司对 贵项目之管理方案及深切之合作意向。极希望能有机会尽早提供我司之专业管理经验于 贵项目。对委任本公司为物业管理，本公司深具信心能胜任此职，原因有下列几点： 8.1 本公司现时亦获委任为广州中信广场中信广场、深圳信兴广场信兴广场、上海港陆广场港陆广场、亦园大厦亦园大厦、久光百貨久光百貨，及世茂湖濱花園世茂湖濱花園等高级外销办公及住宅物业之物业管理经理。于管理高标准物业已具实践经验，并以此保证为 贵司“度身订做”培训服务方案之切实可行性。 8.2 本公司所管理之上海物业：华侨大厦华侨大厦及港陆黄浦中心港陆黄浦中心于一九九七年获得“上海市优秀物业管理大厦”称号，尤其华侨大厦华侨大厦更于一九九九年81、获得“全国优秀物业管理大厦”称号。 8.3 于上海市外滩中央商务区域(CBD)内，本公司为一幢七十余年历史之金融大厦-浦东发展银行大楼浦东发展银行大楼之物业管理(原香港上海匯豐銀大)，成为现今外滩金融街上唯一具此类物业管理经验之境外公司。 8.4 本司现今于上海已有内销高级物业之全权管理及经验-恒城花苑恒城花苑(虹口区，由香港恒集團發展)，并派驻沪籍驻场经理，现场运作管理实务。 8.5 本司为港方独资房地产专业服务公司，与上海房地产市场同步高速发展。本公司业务投入涉及国内多个城市，为同类型企业中最早获得营业登记执照之公司。在过去多年延续经验下，实践服务承诺。 8.6 专业物业管理能体现出优良效82、应，透过专业人员之建议，投入适合方法，策划完善计划，执行及检讨工作成效，重新再投入管理力量，不断循环改善，使管理功能完全发挥。所有一切均依据管理公司经验及承诺。 8.7 我司承诺融合国际先进管理概念，以国际标准为每个项目提 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 60 结论 南通国际贸易中心 XXXX年 7月供意见及建议，针对性配合各发展项目之特性，投入具有经验之人员，务求为达到国际级水平而努力。 8.8 我司深信延续专业服务及高素质标准之方针，并能增加客户对我司之信心。作为市场上最具竞争力之专业公司，融合国际先进经验，配合中国国情需要，使客户能享用最优83、秀，最有效率之管理公司。 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 61 结论 南通国际贸易中心 XXXX年 7月 现时及过往部份业绩 现时及过往部份业绩 本公司于国内物业市场推广策划、销售及租赁的工作经验丰富，曾参与多个办公楼、酒店、商场及公寓项目的发展，现列举以下部份项目以作参考。 北京恒基中心番禺万博中心昆明柏联广场成都冠城广场杭州西湖国贸中心西安中大国际大厦 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n ) 62 结论 南通国际贸易中心 XXXX年 7月(Regional) (Regional) 部份主要客户 部份主要客户 买房地产资料光盘-到中商网(w w w .f d c s k y .c n )