1、青岛大拇指商业定位汇报Page 21.青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研2.原有项目定位的可行性分析原有项目定位的可行性分析3.产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）4.业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意5.租金水平预估租金水平预估6.零售商推介会建议零售商推介会建议Page 3青岛商业市场初步调研Page 4中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈崂山商圈李沧商圈代表商业：百盛广场代表商业：利群百货万达广场代表商业：万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：海信国际购物中心百丽广场心海广场代表商业：丽达广场老商2、圈新商圈青岛重点商圈分布青岛商业市场现状青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研Page 5青岛重点商圈排行分析项目目商圈商圈中山路商圈中山路商圈台台东商圈商圈市北市北CBD商圈商圈香港中路商圈香港中路商圈奥帆基地商圈奥帆基地商圈 档次档次21345 商商业氛氛围14352 商商务氛氛围21354 辐射范射范围21354 目目标消消费者消者消费水平水平21345 综合合竞争力争力98152320根据我行对青岛商业市场的调研，以及多年来商业项目操作经验，针对青岛市除崂山商圈外的重点商圈进行了相应的排行分析，此排行我们主要通过对以下几个指标进行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈档次商业氛围商务3、氛围辐射范围目标消费者消费水平通过比较分析，我行看到目前青岛商业市场香港中路商圈和奥帆基地商圈无疑是最具相当综合竞争力的商圈。而以新万达广场为重点项目的市北CBD商圈也以其自身特色发展起来，但其商业商务氛围仍待发展，目前看其辐射能力仍以周边人群为主，外来消费者达到机会相对较小。从消费者角度看：香港中路和奥帆商圈无论青岛自身消费者还是周边城市潜在消费者以及游客均具有较高的认知度。从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选之最佳开店区域。青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研Page 6崂山商务区规划方案青岛证大大拇指广场崂山区整体规划永新国际广4、场青岛国际啤酒城利群崂山购物广场丽达广场已有规划或在建项目已开业项目项目所处区域调研及分析大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较少，且商业项目档次均较低所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待进一步培养青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研Page 7崂山区商业市场竞争环境分析n区域内未来商业供应量较大，加之青岛其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；n区域内现有商业规模及档5、次均不具备竞争优势，丽达广场和乐天玛特仍属社区型生活配套消费为主；n区域内未来中档及以上定位商业项目较多，以目前崂山区发展环境来看，无法容纳多家中档及以上商业项目同时存在；n中档及以上定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研Page 8崂山区消费水平分析崂山区基础数据指标2010年16月份，崂山区消费市场：汽车与两大超市仍是崂山区消费市场的主力军。上半年崂山区实现社会消费品零售总额40.2亿元，增长19.3%。n汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；n丽达、乐天 玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。26、010年16月份，崂山区房地产市场：n上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅所占比重达53.5。n2007、2008、2009三年崂山区平均年销售房屋面积107.26万平米。n2007年至2010年6月，崂山区新增住宅面积约389.39万平米，按平均每户150平米计算，约拥有住宅26000套，按每户3口之家计算，新增高品质人口数量共有约78,000人。青岛商业市场初步调研青岛商业市场初步调研Page 9原有项目定位的可行性分析Page 10项目自身状况酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：47、299 商业（含配套）地上：54729 地下：39353 总建面：215678.1地上：133252.8地下：82425.29预计2011年年底开业原有项目定位的可行性分析原有项目定位的可行性分析Page 11商业具一定规模：约7.5万平方米的商业体量，B1F5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目8、提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时相对充足的停车位给消费者到达带来便利。但其内街形式的建筑模式尚需在后期规划中充分考虑其特点，最大程度的发挥其优势，为消费者提供体验式消费环境的同时，提升商场整体的商业氛围。业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定9、位及招商代理带来较大优势。项目自身状况分析原有项目定位的可行性分析原有项目定位的可行性分析Page 12商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：l商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。l交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾10、车消费人群到达带来便利。l周边环境项目位于海尔路及同安路交叉口的西北角，周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。l周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目，其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，我行认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费11、人群到达项目消费。原有项目定位的可行性分析原有项目定位的可行性分析项目自身潜在辐射能力Page 13项目定位评估与建议原有项目定位的可行性分析原有项目定位的可行性分析中高档体验式休闲时尚购物广场Page 14产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 15考虑到项目工程进度以及业主对于项目功能的综合考虑，同时考虑到目前主力店的洽谈情况，致使青岛大拇指广场项目部分硬件设施已无法改动，因此我行将基于以下前提，进行相关硬件设施建议：项目地上四层及五层电影院位置不能改动；项目地上四层及五层靠近同安路的大型餐饮面积不能改动及调整；我行之前提及的扶梯位置改动，业主表示无法实现。产品设计建议（硬件调整及店铺12、分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）硬件建议及店铺分割原则硬件建议及店铺分割原则我行有关项目硬件设施评估及建议基本遵循以下原则：通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性的回路；店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正，避免异形店铺；店铺面宽尽量不低于8米，进深在1016左右（除主力店或次主力店外）；店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合。产品设计原则说明Page 16A.项目北侧已相对偏僻，如店铺面积再小于通道南侧店铺面积，则会增加日后招商的难度。我行建议：将通道向下移动，增加最北侧店铺面积，南侧店铺也相应缩小。B.该店铺影响了北侧13、通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。C.该区域目前为单侧店铺设计，扶梯两侧店铺数量相对较少，一定程度上影响了消费者的购物欲望，降低了购物机会。我行建议：增加店铺面积，保证扶梯两侧均设有店铺，增加商业氛围。D.该位置西侧店铺进深较深，同时扶梯与通道不在同一水平位置，降低了通道两侧的认知度。我行建议：在消费可满足的情况下，调整店铺进深，以及保证通道两侧均设有店铺以便增加商业氛围。E.该卫生间位置具有一定的展示效果，具较佳的商业价值。我行建议：首层取消此卫生间设计，恢复成零售面积出租。整体调整14、：整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的适用；2.通道宽度建议调整为44.5米，店铺面积相应调整。A AB BC CE EA AB BC CE ED DD D需业主配合：需业主配合：确定首层临街具有展示面及可开门面积，以满足后期品牌落位调整及招商时所需产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 17A A整体调整：整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的15、适用；2.通道宽度建议调整为44.5米，店铺面积相应调整。B BA AB BA.该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。B.该通道设置较为偏僻，且只有单侧店铺，一定程度上会影响消费者进入通道的机会。我行建议：在现有面积上增加通道，保证通道两侧均有店铺，增加消费者到达项目南侧店铺的机会。产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 18整体调整：整体调整：1.遵循店铺分割尽量最小化的原则，将原有大面积商业面积进行细分，并建议在临街位置的大面积店铺16、预留1+2层的可行性，满足大面积主力商户的适用；2.通道宽度建议调整为44.5米，店铺面积相应调整。A AB BA AB BA.该店铺影响了北侧通道与东侧通道的连通性，造成来自东侧通道消费者难以看到北侧通道的店铺，降低了商业项目的内部连贯性。我行建议：改变通道形状，增强通道之间的连通性。B.消费者难以到达项目最东侧通道，致使项目最东侧的小面积店铺较易形成死角店铺。我行建议：根据目前项目建筑特点，考虑到商业项目的连通性，3F该区域重新划分通道，且部分位置牺牲一定商业面积，以达到有效引导消费者进入项目最东侧通道及店铺。C.该区域与项目其他商业面积连通性不强，如设置过多小面积店铺，日后招商难度较大。17、我行建议：该区域重新进行店铺分割，尽量做到通道相对简单，步行距离较短。C CC C产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 194F&5F我行无进一步调整建议产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 20A.根据项目整体建筑模式，该区域处于下沉广场位置，相当于双首层商业项目的首层，部分面积具有非常优越的展示效果，商业价值相对较高。我行建议：将商业面积重新进行店铺分割，尽量使店铺面积最小化，满足零散店铺的出租要求。A AA A产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 21客梯/货梯建议货梯18、：货梯：考虑到项目所需货梯考虑到项目所需货梯的必要需求的必要需求,特别是餐饮客特别是餐饮客户对货梯的特殊要求户对货梯的特殊要求(满足满足其干湿货分开运送等需求其干湿货分开运送等需求),),我行认为需在此项目设计中我行认为需在此项目设计中增加一定数量的货梯。增加一定数量的货梯。我行最低货梯配置建议：在项目南侧至少保证1组货梯，项目北侧至少保证1组货梯。东侧至少保证1组货梯。（即至少项目配置6部货梯）。客梯：客梯：目前项目共有6部客梯，对于项目现有建筑模式及规模，较难满足消费者使用，特别是必须满足主力店商户独立电梯的使用（如电影院）。加之餐饮客户特别是大型餐饮客户对客梯的使用需求，我行认为南侧餐饮19、区需要增加客梯设置。我行建议：将客梯数量增加至810部，同时各部直梯均能到达地下停车场。产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）目前为超市目前为超市目前为超市目前为超市用货梯用货梯用货梯用货梯B1-1FB1-1F货梯货梯货梯货梯,不能满足使用需求不能满足使用需求不能满足使用需求不能满足使用需求,建议调整位置或延长至建议调整位置或延长至建议调整位置或延长至建议调整位置或延长至4F4F最初确定为酒店和商业公用最初确定为酒店和商业公用最初确定为酒店和商业公用最初确定为酒店和商业公用,但目前基本为酒店使用但目前基本为酒店使用但目前基本为酒店使用但目前基本为酒店使用Page 20、22项目硬件设施建议标识及指引产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 23项目硬件设施建议标识及指引产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 24产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）项目硬件设施建议标识及指引Page 25项目硬件设施建议广告位产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 26项目硬件设施建议停车位国家对于商业项目停车位数量的最低要求为80个车位/万平米，由此计算青岛大拇指广场项目商业面积最低配置停车位数量约为600个，但考虑到青岛的私家车数21、目快速増长，同时项目设有大型超市，并且餐饮、娱乐业态的比例较大，所以我行建议尽量预留日后增加停车位数量的空间。如有可能，尽量增加地上停车的数量，大部分消费人群习惯于便利的地上停车。产品设计建议（硬件调整及店铺分割）产品设计建议（硬件调整及店铺分割）Page 27业态布局及目标品牌落位示意Page 28邻近城市主干道的临街店铺设置为项目领头羊/主力店品牌，通过项目良好的展示面以及首层优势来吸引领头羊品牌，明确及树立项目的风格及档次定位。位于项目西侧次通道，并且店铺形状不够方正的商业面积，通过设置目的性消费较强的餐饮业态将消费者拉动到项目最西侧。考虑首层的商业价值，以及不同业态的租金承受能力，建议22、上述区域设置为租金水平相对较高，且与领头羊品牌目标消费群相似的服装服饰业态。同时，考虑到该区域无临街展示面且存在第二通道，为了日后招商的灵活性，我行建议该区域预留餐饮条件，日后不排除做餐饮业态的可能性。业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 29考虑到领头羊/主力店对于商业面积的需要以及希望通过领头羊/主力店的聚客能力将客流拉动至地上二层，因此地上二层临街商业面积设置为领头羊/主力店与首层形成复式店铺。考虑到地上二层的商业价值以及与领头羊/主力店业态的服饰氛围相配合，我行建议该区域设置为服装服饰业态。考虑该区域位于项目最北侧，距离客流较为集中的南侧商业面积较远，相对独立，23、我行建议设置主题卖场业态，如运动品牌集合店或家居卖场，通过明确的主题，来吸引消费者到达该区域消费。业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 30我行希望通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至楼层较高的地上三层。考虑该区域店铺面积相对较小，建议设置与儿童游乐业态相匹配的儿童服装服饰、玩具、教育培训等业态。由于本项目周边的住宅项目较多，家庭人口相对集中，我行建议设置聚集客流能力较强的儿童游乐业态在该区域，带活地上三层的客流。考虑到与儿童、餐饮等业态的关联性消费，以及高楼层商业面积的客流拉动问题，我行建议该区域设置为电玩业态，该业态设置在此楼层的另一个较重要的因素还考虑到电玩24、业态的牌照领取限制。业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 31我行希望通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至楼层较高的地上四层。考虑到项目东南角商业面积在地上四层相对独立，以及高楼层的商业租金水平问题，我行建议设置租金水平较低且目的性消费较强的娱乐业态，如KTV等。考虑到与电影院业态的关联性，我行建议该区域设置为目的性消费较强的餐饮业态，主要以快餐休闲简餐为主。同时考虑到项目业态丰富性的考虑，该楼层相对较独立的位置我行建议设置较安静且目的性消费较强的休闲、服务业态，如美容美发、SPA等。电影院电影院业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 32业25、态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 33地下一层店铺相对隐蔽，以及商业面积相对较大的店铺，我行建议设置为快餐（可无需煤气，只用电力的快餐）。考虑到该区域优越的展示效果，我行建议将该区域设置大型主力店商户，同时建议在设计前期即预留B1F+1F的可能性。考虑到大型超市外围区域商业面积的商业价值较高，我行建议区域设置店铺面积较小，通常选址超市外租区的饰品、化妆品、家居、数码等业态。华润万家超市华润万家超市超市外租区超市外租区业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意Page 34品牌业态需求面积洽谈情况品牌建议zara服装15008月会考察现场，待看场后回复zara26、在青岛百丽广场已开设分店，目前能够达到30-50万/天的销售额，品牌对此比较满意，有兴趣继续开设分店。我行目前正努力推进此事；H&M服装1500对青岛崂山区有兴趣，在百丽广场的经营还比较好，有计划开设第二家店；品牌对青岛市场有兴趣，对百丽广场的销售额比较满意，对崂山区的发展前景比较看好，但由于项目开业时间还需12年的时间，品牌感觉有些晚，我行正努力与品牌客户进行更为详尽的沟通uniplo服装1700以上客户对项目有兴趣，并且将会定位为社区店辐射崂山区，面积会考虑在1700平方米以上。可以考虑临街主力店的位置。百丽广场销售面积1200平方米，销售额100多万/月，但品牌对这样的销售不是很满意。C27、&A服装1500对于崂山区持观望态度，但如果zara或H&M考虑该项目，他们可以考虑ME&CITY服装青岛市场由济南分公司来运作，目前在新万达广场开设店铺，对项目所在区域有些了解，有一定兴趣，主要看重未来的市场。ASOBIO服装800-1200品牌对项目很关注，对进驻有兴趣，会让当地的代理商来做。品牌不具备号召力，可以选择与ZARA这样的主力店相邻的位置，服装款式较为个性时尚。做为提升商场的时尚度很有帮助。宝盛道吉服装800-1200对项目有一定兴趣，但目前谈条件尚早，希望晚些时候再沟通；我行会在商场中设置运动品牌区域，计划做一家综合店或者几家主力运动品牌专卖店，两者同时规划并推进，随着项目开28、业日的临近再随时调整方向；金宝尔俱乐部儿童俱乐部500对青岛市有兴趣，计划开设西瓜头及金宝尔俱乐部两个业态，希望能有大量儿童业态的面积，家庭气氛要做浓才会进一步考虑；美丽田园美容SPA300-350客户对崂山区有兴趣开设分店,目前在青岛有一家店合纵联盟KTV娱乐客户对青岛市场有兴趣,目前正在考察市场上的商业项目金钱豹餐饮对项目有兴趣，需待具体租赁条件出来后才会进一步考察小南国餐饮对项目有兴趣，希望可以做1+2F，待具体位置推荐后再进一步考察Mr。Pizza餐饮对项目有兴趣，待进一步的位置推荐及租赁条件建议出来后再做进一步考察Burger King餐饮集团会在明后年考虑青岛市场，对青岛市场有兴趣29、，之后可进一步沟通Page 35业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 36业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 37业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 38业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 39业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 40业业态态布布局局及及目目标标品品牌牌落落位位示示意意Page 41各业态设置比例业态布局及目标品牌落位示意业态布局及目标品牌落位示意注:以上业态设置比例不包括已出租的超市及电影院面积注:以上业态设置比例包括所有业态Page 42租金水平预30、估Page 43商业项目的租金水平受到多种内、外因素的影响，因此预估商业项目租金时，需考虑以下方面：不同商业业态的租金承受能力 项目所在区域内的商业市场租金水平 具有可比性之商业项目的租金水平 项目自身状况对商业面积的租金影响（如项目周边环境、展示面、商业楼层、硬件条件、主力商户的意向等）租金水平预估前需考虑的因素租金水平预估租金水平预估Page 44不同商业业态的租金承受能力单位：人民币/天/平米租金水平预估租金水平预估Page 45 项目所在区域内的商业市场租金水平由于青岛大拇指广场位于崂山区，为青岛新兴住宅及商务区，绝大多数商业项目为在建或规划中，已开业项目只有丽达广场。丽达广场零售模式31、为百货公司，因此，其与零售商的合作方式为纯抽成形式，不同业态的抽成比例为：商业业态商业业态商业业态商业业态抽成比例抽成比例抽成比例抽成比例商业业态商业业态商业业态商业业态抽成比例抽成比例抽成比例抽成比例服装服饰2025儿童用品1520领头羊服饰1520家居用品25左右快餐612个人护理46租金水平预估租金水平预估Page 46具有可比性之商业项目的租金水平考虑青岛大拇指广场零售模式为购物中心形式，且档次定位为中档偏高。我行挑选青岛地区与本项目零售模式相同、商业规模相似的购物中心项目（百丽广场、万达广场延吉店）租金水平供贵司参考，同时，作为本项目租金预估的重要借鉴：商业业态商业业态租金水平租金水32、平（人民币（人民币/月月/平米）平米）商业业态商业业态租金水平租金水平（人民币（人民币/月月/平米）平米）服装服饰280350儿童用品280350领头羊服饰180260大型餐饮100140快餐100250大型超市约75万达广场延吉店租金水平预估租金水平预估Page 47百丽广场具有可比性之商业项目的租金水平商业业态商业业态楼层楼层商业面积商业面积租金水平租金水平（人民币（人民币/月月/平米）平米）备注备注领头羊服饰首层1300180075130抽成6，两者取高化妆品首层约350150200服饰首层约130200450家居主题卖场地上二层约1200无抽成8左右运动领头羊品牌首层约300无抽成1533、左右快餐地上三层约160170快餐地下一层约300约150抽成约8，两者取高KTV地下一层约1600约40电影院地上三层约3500无扣率812租金水平预估租金水平预估Page 48其他商业项目租金水平参考心海广场中联广场商业业态商业业态租金水平租金水平商业业态商业业态租金水平租金水平服装服饰纯抽成15冰激凌纯抽成12儿童娱乐纯抽成15咖啡纯抽成9快餐￥5元/天/平米大型餐饮纯抽成8商业业态商业业态租金水平租金水平（人民币（人民币/月月/平米）平米）商业业态商业业态租金水平租金水平（人民币（人民币/月月/平米）平米）服装服饰约120运动休闲约120大型正餐约60KTV约90租金水平预估租金水平预34、估Page 49项目自身状况对商业面积的租金影响租金水平预估租金水平预估Page 50租租金金水水平平预预估估10-1310-13元元元元/天天天天/平米平米平米平米12-1512-15元元元元/天天天天/平米平米平米平米8-128-12元元元元/天天天天/平米平米平米平米5-85-8元元元元/天天天天/平米平米平米平米7-107-10元元元元/天天天天/平米平米平米平米主力店按抽成租金计主力店按抽成租金计主力店按抽成租金计主力店按抽成租金计算具体为：算具体为：算具体为：算具体为：ZaraZara：6%6%（保守销（保守销（保守销（保守销售售售售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐35、观2020万万万万/天）天）天）天）H&MH&M：6%6%（保守销（保守销（保守销（保守销售售售售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天）天）UniqloUniqlo：6%6%（保守（保守（保守（保守销售销售销售销售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天）天）AsobioAsobio：10%10%（保（保（保（保守销售守销售守销售守销售5050万万万万/月；乐月；乐月；乐月；乐观观观观6060万万万万/月）月）月）月）SephoraSephora：底租：底租：底租：底租2-32-3元元元元/天天天天/平米平米平米平36、米Page 51租租金金水水平平预预估估主力店按抽成租金计算具体主力店按抽成租金计算具体主力店按抽成租金计算具体主力店按抽成租金计算具体为：为：为：为：ZaraZara：6%6%（保守销售（保守销售（保守销售（保守销售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天）天）H&MH&M：6%6%（保守销售（保守销售（保守销售（保守销售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天）天）UniqloUniqlo：6%6%（保守销售（保守销售（保守销售（保守销售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天37、）天）MujiMuji：8%8%（保守销售（保守销售（保守销售（保守销售2 2万万万万/天；天；天；天；乐观乐观乐观乐观4 4万万万万/天）天）天）天）1.5-21.5-2元元元元/天天天天/平米平米平米平米6-86-8元元元元/天天天天/平米平米平米平米Page 52租租金金水水平平预预估估4-64-6元元元元/天天天天/平米平米平米平米7-107-10元元元元/天天天天/平米平米平米平米3-53-5元元元元/天天天天/平米平米平米平米1.5-21.5-2元元元元/天天天天/平米平米平米平米4-64-6元元元元/天天天天/平米平米平米平米3-53-5元元元元/天天天天/平米平米平米平米4-638、4-6元元元元/天天天天/平米平米平米平米Page 53租租金金水水平平预预估估2-42-4元元元元/天天天天/平米平米平米平米2-42-4元元元元/天天天天/平米平米平米平米4-64-6元元元元/天天天天/平米平米平米平米5-85-8元元元元/天天天天/平米平米平米平米7-107-10元元元元/天天天天/平米平米平米平米Page 54租租金金水水平平预预估估2-42-4元元元元/天天天天/平米平米平米平米Page 55租租金金水水平平预预估估H&MH&M：6%6%（保守销售（保守销售（保守销售（保守销售1010万万万万/天；乐观天；乐观天；乐观天；乐观2020万万万万/天）天）天）天）10-39、1310-13元元元元/天天天天/平米平米平米平米3-53-5元元元元/天天天天/平米平米平米平米10-1310-13元元元元/天天天天/平米平米平米平米Page 56项目租金水平预估具体租金水平预估请详见附件租金水平预估租金水平预估面面积保守租金保守租金（元（元/月月/平米）平米）乐观租金租金（元（元/月月/平米）平米）平均租金平均租金（元（元/月月/平米）平米）保守月租金保守月租金（元（元/月月/平米）平米）乐观月租金月租金（元（元/月月/平米）平米）平均月租金平均月租金（元（元/月月/平米）平米）B1F-5层合合计月租金月租金33,776 4,077,185 6,515,144 5,2140、7,438 B1F-5层年租金年租金 48,926,220 78,181,726 62,609,250 B1F-5层平均月租金平均月租金 117 189 151 备注：该租金水平均按使用面积计算该租金收益不含物业管理费该租金收益中的面积为预估面积，具体店铺面积需等贵司设计公司提供该租金水平中不包括电影院与超市的租金水平 该租金水平不包含免租期，我行预估如包含免租期，则租金总收益为现有租金收益之80%左右。Page 57招商推介会方案建议Page 58项目推介会主要目的Page 59项目推介会筹备工作Page 60项目推介会活动现场方案一、活动主题一、活动主题：体验青岛新时尚、休闲生活暨青岛大拇41、指广场招商推介会二、活动时间二、活动时间：2010年9月 日三、活动地点三、活动地点：酒店四、邀请对象四、邀请对象：品牌商户（约2030人）媒体记者（约1015人）业内人士（约810人）Page 61五、与会嘉宾五、与会嘉宾：上海证大房地产有限公司执行总裁吴洋青岛证大大拇指商业发展有限公司XXX相关行业协会领导戴德梁行北京分公司、青岛分公司相关人员六、活动内容及流程六、活动内容及流程：1、14：0014：30 嘉宾签到 2、14：45 活动正式开始，主持人介绍活动内容及重要嘉宾 3、15：0015：30 青岛大拇指广场项目情况介绍 4、15：3016：00 主力店商户签约仪式 5、16：00142、6：30 自由提问及现场解答 6、16：30 活动结束项目推介会活动现场方案Page 62拟邀请品牌商户名单商业业态商业业态品牌商户品牌商户服装服饰服装服饰领头羊品牌：Zara、H&M、Uniqlo、C&A其他品牌：Asobio、百丽集团、绫致集团、JNBY主题卖场主题卖场运动卖场：宝盛道吉、运动100家居卖场：Muji、Hola儿童用品儿童用品/儿童游乐儿童游乐/教育培训教育培训金宝尔、乐友、mother care、英孚Kids、红黄蓝亲子教育美容美容 /美发美发/纤体纤体/SPA/SPA玛花纤体、美丽田园咖啡咖啡/冰激淋冰激淋/快餐快餐一茶一坐、Mr.Pizza、百盛集团、Burger K43、ing、吉野家、starbucks、哈根达斯、禾绿寿司、面包新语大型餐饮大型餐饮金钱豹、小南国、俏江南、汉拿山、豆捞坊娱乐娱乐电玩：世嘉游戏、神采飞扬KTV：好乐星KTV、合纵联盟KTV其他其他Sephora、万宁、wastons注：考虑到品牌商户行程安排及与会时间安排可能存在冲突等因素，嘉宾邀约情况将在上述40家中邀约30家。Page 63谢 谢Page 64项目名称：蓝色港湾 Solana地理位置：朝阳区朝阳公园6号开 发 商：北京蓝色港湾置业有限公司商业楼层：地下一层至二层；部分至三层商业面积：15万平方米停 车 位：5万平米停车场（近3000个停车位）开业时间：2008年5月商业档次：44、中档出 租 率：约73%（11万平方米）租金水平：服装及零售 15-23元/天/平米 儿童零售10-17元/天/平米餐 饮5-7.5元/天/平米酒 吧10-13元/天/平米Solana项目介绍Page 65品牌组合业 态品 牌主力店美瑞百货；美克拉美；BHG精品超市；SAGA传奇时代影城；全明星溜冰俱乐部珠宝类菜百首饰；twice；oxette；I do；Slivereeyee；DGARO；shes；TT-creation；福人德；Mermey；布莱恩.戴；卡妮沙华；戴梦得；明朗眼镜；海盗船；波浪美；花花色；服装ZARA；barshka；pull and bear；Massimo Dutti；45、Ochirly；ONLY；VERO MODA；JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEI WEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2 JEANS T.B2 Trend Lady；6ixty 8ight；Veeko；Wanko；W.doubledot；ON&ON；Motivi；Oasis；Promod；Esprist；A02；Azona；CARA；thmme；Nochi；Daniel Hechter；Paola Frani；Daniel Cremieux；GUESS italia；Marlboro Classics；Cagliari exchange；Fanshy；Bench46、 body；歌力思；达衣岩；卡利亚里；爱慕；沐兰；两只喜鹊；莱茵；阁兰秀；瑞蚨祥；伊丝艾拉；金枝玉叶；吉祥斋；马天奴；卡尔丹顿；白领；九牧王；雅莹；浩沙内衣；蓝地；娜尔思；珂莱蒂尔；奈寇；儿童Mother care；okaidi；charanga；DDN；toonsland；zara kids；mini car；加菲猫；时尚小鱼；出奇乐；婴方喜；铁骑兵团；天线宝宝；昱璐；福驰小公主；木马精品；英氏；红黄蓝亲子园；皇家宝贝儿童摄影；阿卡邦；凯艺玩具；波波龙俱乐部；水孩儿；派克兰帝；天才宝贝；运动LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；te47、va；converse；kappa；adidas高尔夫；李宁；奥卡索；哥伦布；美津浓；鸿星尔克；羽网用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；Roberta di Camerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guess shoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；Lacoste shoes；BATA；Geox；Teenmix；Adidas；eee；家居饰品/礼品MUJI；Harbor house；爱丽丝生活馆；北京箸文化博物馆；晶之生活；好亿佳；乐礼轩；壹叶纸；乐扣乐扣；奇奇礼品；汉王艺术；Ferrari home；Tibetan Carpets48、&Decorative Arts；健康/美容/其他Watsons；sephora；自然之宝；法腾；时尚殿堂；家美乐；汉方堂；贝黎诗；进巍美甲；蓝妮诺；位元堂；玺燕燕窝；La coline；奥林天成烟酒；susa雪茄吧；90+酒行；Channel wine；餐饮类Cold stone 冰激凌；星巴克；Todai；将太无二；美珍香；一千一夜餐厅；拉丁餐厅；竹影餐厅；新沸腾鱼香；Grobar；马克西姆；蕉叶餐厅；大长今；法式铁板烧；希腊美味；家乡素食；美食广场酒吧类AFTER 5；子水；兰棠；欲望城市东区；绿叶运动主题酒吧；海乐酒吧；蝴蝶演绎；布尔诺；全明星酒吧；乱世佳人消费者在进入到这个区域后，一49、般都会直接进入到A区，或者直接通过扶梯进入到B区，很少有人会直接进入C区或D区。ACDB红点部分商铺品牌没有任何聚客能力，无法让消费者驻足，就更别提逛里面的店铺了。如果消费者进入D区购物，首先站在D区起始的消费者一眼就可以看到空旷的河面或停车场，有可能就选择不进入而进入其他区域；并且D区的店铺数量很少，没有任何特色。停车场及临河栏杆品品牌牌街街之前开发商在规划这个区域时是考虑将一些高端品牌吸引至这条街中经营，并且整条街区都封闭起来，为冬夏来此逛街的消费者提供一个较为舒适的购物环境。但由于招商工作没有做到位，导致这条街徒有其名，正在经营的商户也所剩无几。后期进驻UGG虽然生意很好，但也不能拯救整50、条街；品牌街DCPage 67美瑞百货商场主入口处品牌没有号召力，浪费了商场唯一一个主要宣传区窗口。商场主入口美瑞百货分四个馆：服装馆、家居馆、饰品馆、皮具馆，分别散落在各个区域，据我们所观察的现状来看，人流量非常有限，开发商也一直在对这几个区域进行调整，例如引进了美克拉美珠宝城进驻了饰品馆，与HOLA家居洽谈家居馆区域等，百货经营面积不大，品牌影响力不够，开发商运作百货的经验有限等原因造成开业至今仍旧经营惨淡。家居馆入口很小，而且处于商业的后端，消费者很难能注意到这个地方。服装馆品牌定位中档，商户品质不高，知名品牌有限，年龄层段较高，与商场定位年轻时尚有距离。Page 68活力城活力城面对中51、央广场入口很小，消费者很难注意到这个位置，而且进入活力城其他的入口大多在酒吧区里，酒吧区夜晚经营的特点令这些入口失去了意义；活力城是围绕全明星冰场周边的一个全封闭的商业部分，商场开业初期，原本围绕冰场一周的运动品牌寥寥无几，后引进杂品电器类，最后将冰场二三层周边都改做儿童教育类业态，造成整个区域缺乏主题，目前经营仍旧十分惨淡，人气很差；Page 69亮马食街在新商业刚开业初期，餐饮是短期内聚集人流的最好选择，并且可以将车停在餐厅门口，方便消费到达目的地，目前亮马食街的经营状况良好。食街所在位置在商业的最北端，由于食街相对独立，消费者用餐完毕会选择直接离开，整条街只有一处可以进入商业内部区域，不52、能更好的留住这部分消费者来商场购物。进入项目内部入口Page 70酒吧街酒吧街临水的特点为项目增色不少，但由于缺少知名的酒吧进驻，已经合作的酒吧商户数量又不足以形成一定的规模，造成项目开业三年，酒吧区仍旧缺乏人气，商户经营惨淡；开发商坚持的高租金使一些优质客户放弃选择此项目；酒吧行业只在晚上经营的特点让这个区域在白天出于冷场的尴尬境地；停车场区域停车场区 域停车场距离酒吧区很远，驾车来酒吧消费的人会走很远。酒酒吧吧街街Page 71Solana mallM-F1 Solana mall 目前是整个商业人气最旺的部分，众多知名品牌都在这个区域有店，主力店ZARA及其附牌都陆续进驻solana m53、all及面对中心广场位置，家居型主力店muji及harbor house的陆续开业使这个区域的特点更加鲜明起来。英国著名品牌mother care第一家店同样面对中心广场，国内外儿童业态品牌在整个商业中最具吸引力，带孩子来这里休闲娱乐成为很多时尚家庭的选择，但由于儿童业态的承租能力较低，开发商在经营了两年以后有意将1600平方米的儿童业态面积逐渐压缩，将现有的儿童品牌陆续迁往活力城，增加时尚休闲女装类业态，提高租金水平；中心广场设置音乐喷泉，夏季定期举办不同推广活动，成为人群最为聚集的地方。中心广场Page 72环 路中央广场从中央广场进入环路的入口需要从solana mall区域上到2F后，54、到这个位置才可以到达，消费者很难到达这个区域；环路是围绕活力城二层的一圈环形街铺，开发商初期定位为中国商品老字号一条街，但招商不利，导致这条街商户寥寥无几。店铺形状怪异，店铺面积很大，大部分老字号商户不需要大面积，对于租金的承受能力又有限，导致这条街有名无实；进入这个入口也需要从中央广场南侧的大楼梯上到1F后才可到达。Page 73Solana整体定位为中端，是较为标准的lifestyle购物中心，经过近两年的经营，目前经营状况不是很理想，在消费者心目中，solana是一个景色很美的地方，逢年过节这里也是人声鼎沸，但事实并非如此，开发商在这个项目上一共投资了20多亿元，但经营状况很不理想，除了55、solana mall区域商家有盈利外，其余三分之二的商业面积处于亏损状态，这种现象导致大量商户退租，新的商户不敢进来，恶性循环，商业一头热的现象在这里表现尤其突出。Solana的家庭消费、休闲占很大比例，其独有的建筑风格也逐渐被消费者所认可，只是北方冬夏较为恶劣的天气仍旧是这个项目的一块心病，商户的生意很惨淡，在这一方面确实还需要再改进，或者说需要相当长的时间培养消费者对该建筑形式的接受度。Page 74l由于商业规模比较巨大，所涉及到的业态非常全面，包括购物、娱乐、餐饮、酒吧等。在定位方面也是本着Lifestyle Shopping center的目标去招商，开业前后的宣传很有力度，确实在56、短时期内在市场中获得了较高的知名度；l项目周边五公里区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。所辐射的大部分为高薪人群，核心消费区常驻人口接近3百万，为项目奠定了坚实的基础；l项目独特的建筑风格在北京城很少见，而且在北京这样一个缺少水景的城市里，SOLANA却拥有三面亲水的优越环境，属于当时唯一一个与北京最大的朝阳公园相接的商业体，吸引了很多消费者前往参观购物。l拥有分享燕莎商圈、CBD商圈及第一、二使馆区客流的优势；l项目商业面积下沉式中心广场设计能够聚拢人气，将消费者有效吸引到项目内部；l项目设置3000余个停车位，为驾车来项目消费者提供便利；l拥57、有世界最高的“摩天轮”，紧邻项目东侧，为项目增色不少；Solana 优势评价Page 75l到达商业体的交通不便利，只能吸引周围1公里内的步行人群和驾车打车来此购物的消费者，而商业的定位恰恰适合那些中档收入的人群，少量的公交线和距离较远的地铁站也失掉了大量的目标客群；l开业时60%的开业率也让很多前来购物的消费者很失望，没有感受到15万平米商业体量的规模。接下来的两年除了solana mall区域的儿童业态经营火爆以外，其余的区域的商户都因生意惨淡纷纷关张。l前期招商不理想，主力品牌有限，零售方面只有ZARA及其三个副牌，MUJI，mothercare等，其他业态也只是全明星冰场及电影院，如此58、大规模的商业体，靠这几个品牌是很难形成吸引力的，经过两年多的经营，没有增加任何主力店数量，虽然餐饮街经营还算过得去，但也不足以拯救整个商业；l虽然项目的建筑非常具有吸引力，但北方恶劣的天气对项目外围商户的影响很大，冬夏两季所带来的人流骤减使很多投资者却步，也让正在经营的商户苦不堪言；l开发商之前没有任何商业运营的经验，对商业地产不熟悉，且招商团队及商业管理团队经验不足也是致命因素Solana 劣势评价Page 76l商业内部动线的指引不合理，商业动线凌乱，部分区域衔接不畅，各个商区可以随意切换，加大了消费者逛街的难度，联动空间的设计也让消费者很难到达目标商铺，并且除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院59、和百货店特色外，每栋的特色都不分明，大量空铺也让消费者对某些区域却步；l并且除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院和百货店特色外，每栋的特色都不分明。l商场西面入口为正门，开发商将这么好的位置留给自己经营美瑞百货，大多数消费者对内部有什么店铺根本就不清楚，如此“门脸”的位置就这么浪费了，如今由于定位中档的美瑞百货经营惨淡，又将此位置租赁给了美克拉美珠宝城，同样起不到任何帮助。l由于新商业在运营初期需要培养市场，过高的租金压力会影响商户信心。商户对未来是否具有赢利空间还很难确定，而solana所订立的租金水平很高，酒吧餐饮部分大概在615元之间的价格，零售租金在1530元之间，不但加大了招商难度，同时也挡住了一些优质商户的进驻。Solana 劣势评价