1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 汉威广场商业项目 汉威广场商业项目 前期策划顾问报告 前期策划顾问报告 项目定位的思路框架项目定位的思路框架 消费者需求消费者需求 零售商需求零售商需求 宏观背景分析宏观背景分析 区域商业市场区域商业市场研究研究 挖掘市场机会，寻找项目发挖掘市场机会，寻找项目发 展之道展之道 市场研究市场研究 需求研究需求研究 地块研究地块研究 项目商业面积解决方案项目商业面积解决方案 项目功能定位项目功能定位 产品规划及产品规划及 设计建议设计建议 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT2、分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 丰台区丰台区 丰台区，位于北京西南，全区面积305平方公里。常住人口达182.3万人。居北京各城区人口数排名第三，仅次于朝阳区和海淀区人口数量。2010年，丰台区全区实现社会消费品零售额722亿元，位列北京城区第三3、位；项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 丰台区整体经济状况：1 1、旧南城以批发交易为支柱产业。、旧南城以批发交易为支柱产业。旧南城以大红门、新发地等服装批发市场为人们熟识，产业也集中在服装、粮油、建材、大型生鲜市场等产业，成为不同行业批发的集散地。2 2、科技产业的注入成为引导南城发展的主要动力。、科技产业的注入成为引导南城发展的主要动力。西南四环区域受总部经济、现代物流产业、丰台科技园产业的大力拉动，以物流和科技研发基地为主要经济动力，但商务氛围仍以最初级的办公环境为主要表现形式。3 3、近年来丰台区住宅项目的激增凸显了商4、业配套的缺失与落后。、近年来丰台区住宅项目的激增凸显了商业配套的缺失与落后。丰台南部以花乡地区、西红门地区以及大兴黄村地区拥有土地的优势，在北京房地产开发强劲势头的推动下，吸引着城市人口南移，逐步形成密集住宅区，但由于社区商业的后滞性和局限性，难以满足区域消费市场的需求。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 项目周边5公里范围内商业分布，主要集中在项目2公里范围内。1 华堂商场（丰台北路店）2 华联商厦（公益西桥店）3 乐天玛特（公益西桥店）4 华润万家（西四环店）5 物美大超市 6 兴隆百泰百货 7 资和信百货 8 欧尚乐华梅5、兰大型超市购物中心 9 乐天银泰购物中心（大红门）10 国美商都 11 中海丰台区六圈A居住项目 12 北京城南购物中心 13 英特宜家购物中心 本案 1 1 3 2 4 5 6 7 8 9 9 1010 项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 尚未开业商业项目尚未开业商业项目 9 国美商都 南四环西路 310,000 商业 待定 待定 待定 10 乐天银泰购物中心（大红门店）丰台区大红门 50,000 商业 购物中心 中高档 2012年底 11 汉威广场 南四环西路基地九号线 140,000 商业 购物中心 待定 2013年 16、2 中海地产丰台六圈地块 丰葆路东侧 30,000 商业、住宅、写字楼 购物中心 待定 2013年 13 北京城南购物中心 丰台区花乡黄土岗甲1号(地铁9号线郭公庄站西侧),150,000 商业 购物中心 待定 2013年 14 英特宜家购物中心 丰台区西红门 190,000 商业 购物中心 中档 2014年 小计 870,000 已开业商业项目已开业商业项目 项目名称 地理位臵 商业规模（平米）项目 构成 零售模式 档次 开业时间 1 1 华堂商场 北京市丰台区丰台北路79-1 21,000 商业 百货 中档 2003年 2 2 华润万家（西四环店）西四环卢沟桥 15,000 商业 大卖场 7、中低档 2003年 3 3 欧尚乐华梅兰 大型超市购物中心 丰台区邻枫路1号 65,800 商业 大卖场 中低档 2004年 4 4 资和信百货 西四环南路103号院1 60,000 商业 百货 中档 2008年 5 5 兴隆丰泰百货 西四环南路30号 10,000 商业 百货 中低档 2008年 6 6 城南大道项目 丰台区洋桥大红门西路19号 40,000 商业 大卖场/运动卖场/家电 中档 2009年 7 7 物美大卖场（丰体时代店）丰台区丰体南路3号 10,000 商业 大卖场 中低档 2009年 8 8 华联商厦（公益西桥店）北京市丰台区南四环中路城南嘉园益城园 30,000 商业 8、购物中心 中档 2010年 小计 251,800 本项目周边5公里范围内商业项目概况:(注：此表中仅统计体量在10,000以上的主要商业项目，数据仅供参考。)项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 商业市场供应量分析：商业市场供应量分析：1、从图表可以得出，区域内已开业主要商业项目供应量为251,800平米，未开业主要商业项目供应量870,000平米，未来商业供应量约为现有供应量的3.5倍，重多商业项目的入市将有助于区域商圈的形成和发展。2、在区域内商业项目入市时间列表中可以看出，2013年为区域内商业供应量的集中释放时期，因此29、012-2014年将成为区域内商业项目的集中招商竞争时期。（注：入市时间待定的310,000体量的项目为国美商都，已处于停滞状态多年。）项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 3、区域内已开业项目中，普遍为中档和中低档档次商业项目，且目前区域内尚未出现中高档商业项目，因此 存在档次提升的市场空间。存在档次提升的市场空间。4、区域内已开业商业项目零售模式以大卖场模式为主，多达52%。百货占到36%的比例，而购物中心模式仅占到已开业商业项目的12%。区域内商业市场仍处于商业发展的初级阶段，区域内商业市场仍处于商业发展的初级阶段，以发展10、较为低级、购物环境较差的大卖场零售模式为主。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 5、区域内未开业项目中，购物中心的零售模式占到了65%的比例。购物中心零售模式将在未来供应量的零 售模式中占有主导地位，区域内商业环境开始逐步升级。区域内商业环境开始逐步升级。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 项目名称项目名称 楼层楼层 零售模式零售模式 租金水平（单位：元租金水平（单位：元月月平米）平米）停车位停车位 华堂商场 1-3F 百货 纯抽成：8%-18%30-40个 11、华润万家（西四环店）1-2F 大卖场外租区 1F:￥360（含）2F:￥240-300(含)1200个(地上400个，地下800个)欧尚乐华梅兰大型超市购物中心 1-3F 大卖场外租区￥150-300 200个 资和信百货 B3-8F 百货 纯抽成：15%-20%550个 兴隆丰泰百货 B1-3F 百货￥150-220 -乐天玛特（公益西桥店）1-3F 大卖场外租区 1F-3F：￥210-300 350个 物美大卖场（丰体时代店）1-3F 大卖场外租区 1F-3F：￥160-250 100个 华联商厦（公益西桥店）1-4F 购物中心 1F：￥360-390 2F：￥300左右 3F：￥240左12、右 4F：￥180240 300个 参考区域内主要商业项目租金水平，可得出丰台区区域内商业租金基本在丰台区区域内商业租金基本在150150-390390元之间元之间，从租金水平的表现也可以看出，购物中心专卖店的租金高于大卖场外租区专卖店的租金水平。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 亚运村商圈 望京商圈 0 500 10000 15000 2000 2500 3000 北京位于四环位臵商圈的租金水平 丰台区的租金水平在270-360范围区间内，与北京其他发展较早且发展相对成熟的四环商圈，如中关村商圈、亚运村商圈、望京商圈等，项13、目所在商圈仍处于商业市场发展初级阶段，商业氛围不够浓郁，租金水平较低。单位:(元/平米/月)注：以上租金水平仅为地上楼层服装及时尚品类业态 本项目所在商圈 项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 区域内购物中心租金水平最高，大约在180-390每月每平米，购物中心的业态丰富，希望具有品牌展示需要且相对来说对租金水平不过于敏感的品牌选择购物中心模式。购物中心购物中心 大卖场外租区大卖场外租区 主题卖场主题卖场 区域内大卖场外租区租金水平约为150-300元每月每平米，区域内尚未出现购物中心 模式前，需品牌展示及主力店客流的品牌只能选14、择大卖场外租区，从而形成了外租区店铺租金水平稍高，仅次于购物中心水平的现状。由于大卖场、百货公司、主题卖场的租赁面积较大，造成了上述业态整体租金水平较低的现状，约为60元每月每平米的水平。区域租金水平总结：区域租金水平总结：项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 服装专业市场、产业科技园、物流中心、家居、花卉市场等产业为区域主要支柱产业。本案 资和信百货 华联商厦 乐天玛特 欧尚乐华梅兰 华润万家 物美 以批发为主的商业业态意味着价格低、档次低；以产业科技园为主的科技产业为本区域带来了商务氛围，但仍属于最初级的办公方式，商务氛围还15、未成熟，从而制约了区域商业环境的升级。因此，上述经济因素一直以来制约区域商业发展。1 1、区域经济特征限制了商业市场发展。、区域经济特征限制了商业市场发展。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 目前区域主要零售模式为业态单一、购物环境较差的大卖场模式；但随着2010年华联商厦的开业，结束了区域内无购物中心的历史，代表新型商业零售模式的购物中心初露端倪。大量大卖场入市大量大卖场入市 大型商业项目放量大型商业项目放量 购物中心雏形显现购物中心雏形显现 商业发展趋势图商业发展趋势图 2 2、目前区域零售模式处于初级阶段，高级零售模式初16、露端倪。、目前区域零售模式处于初级阶段，高级零售模式初露端倪。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 随着区域人口的更新及增加，部分国内外零售商开始关注本区域，如日本的永旺，韩国的乐天玛特及法国的家乐福等；价位中档偏高的国际快速消费品，如ZARA、H&M等品牌目前选址亦停留在南三环位臵，对于南三环以南的位臵还在进行观望，短时间内不会选址开店，所以本区域达到中高端定位尚需时日。3 3、外资零售商开始进驻本区域，中高端零售商仍对本区域持观望态度。、外资零售商开始进驻本区域，中高端零售商仍对本区域持观望态度。项目所在区域商业市场研究与分17、析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 区域内现有商业能基本满足该区域消费者基本物质需求，但丰富居民精神消费的业态明显缺失。如电影院、KTV、儿童游乐等业态。项目周边六公里范围内无大型影院，与项目距离最近的大型影院为首地大峡谷的保利影院。较大型的KTV 也只有公益西桥“城南夜语”及四环沿线的“炫风一百”。难以满足区域更新人口对精神消费的需求。4 4、区域经济及社会发展造成区域内部分商业业态的缺失。、区域经济及社会发展造成区域内部分商业业态的缺失。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 1 1 购18、物中心将成为区域商业市场的主流购物中心将成为区域商业市场的主流 发展方向。发展方向。区域内未来供应量中有65定位为购物中心，此种模式将成为本区域商业市场主流发展方向。区域商业业态日趋丰富。区域商业业态日趋丰富。各大内资、外资开发商在本区域的进驻，如宜家、永旺、迪卡侬等，将使本区域商业业态朝多元化方向发展，同时也会促进整体区域的商业升级。城市道路及交通的发展利于扩大区域商机城市道路及交通的发展利于扩大区域商机 商业的发展离不开便利的交通。地铁9号线的开通将有效增加本区域与城市北部商圈的互动和融合，势必吸引更多零售商的投资选址，加速本区域的商业环境发展。区域商业未来发展展望：区域商业未来发展展望：19、2 2 3 3 4 4 区域商业市场竞争日渐激烈。区域商业市场竞争日渐激烈。2012-2014年会有5个商业项目入市，且体量较大，将加剧各发展商对零售商资源的争夺，而且大多数项目在本项目3公里范围内，对未来本项目的客户及消费者都有一定的分流影响。项目所在区域商业市场研究与分析 区域环境分析|市场供应量|区域租金水平|区域市场特征|商业未来发展展望 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商20、业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目 录 附件1、目标消费者调研 项目北临国美商都，南临市政道路六圈路，西至总部基地，右至规划中的地铁九号线。项目位于西南四环出口处。项目总占地面积：155,998.8平米，规划建筑 面积370,000平米。项目绿化率：35%用地长度：东西宽约150米，南北长约938米 地块为综合用地，商场部分占建筑面积的37%，酒店和写字楼占 63%。地块形状：地块呈不规则矩形，较为方正。地 铁 九 号 线 规 划 中21、 西西 南南 四四 环环 沿沿 线线 市市 政政 道道 路路 六六 圈圈 路路 商业 写字楼、地下商业 基 地 九 号 路 国美商都 地块条件地块条件 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 1、项目在主干道上无商业展示 面，可视性较差。2、项目地块南北进深较长。3、项目被市政道路分割，连通性差。4、项目二、三、四期为全地下项目，在地面上无展示面。机会机会 劣势劣势 优势优势 威胁威胁 1、项目商业体量较大。2、项目周边临近密集住宅区以及科技园区。3、项目拥有便捷的交通环境。1、国内外零售商开始关注本区域。2、轨道交通的开通将为项目提供升 值潜力。3、本区域22、商业氛围较缺乏，使得本 项目存在提升空间。项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 A地块 B地块 D地块 E地块 基 地 九 号 线 商业总面积：商业总面积：141,450141,450平米平米 项目优势项目优势1 1：商业体量较大，具备规模优势，有机会承载丰富业态。：商业体量较大，具备规模优势，有机会承载丰富业态。项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 商业面积：商业面积：22,000平米 四期四期 一期一期 二期二期 三期三期 商业面积商业面积 19,000平米 商业面积商业面积 20,000平米 商业面积：商业面积：23、80,450平米 周边住宅项目集中，项目周边1公里范围内居民超过130,000人，详见表格。项目周边近距离及步行可达项 目的居住人群，将成为本项目商业面积的较为直接且固定的消费人群。小区名称小区名称 用地面积用地面积 建筑面积建筑面积 (单位：平米单位：平米)户数户数 (户户)香榭寓所 17,949 99,206 约1,100 南极星 4,000 20,000 约230 怡锦园 25,000 170,000 约2,000 新城市经典 19,540 65,728 约260 宝隆温泉公寓 12,000 70,000 约300 天下儒寓 17,037 118,157 约830 怡海花园 488,0024、0 1,100,000 约8,000 鸿业兴园 200,000 460,000 约4,000 彩虹街区 17,560 75,747 约700 万年花城 820,000 2,000,000 约11,000 未来城 60,800 160,000 约1,000 加来小镇 913,000 590,000 约300 北京国际花园 178,000 100,000 约200 总计：总计：2992029920户，户，居民数量预估：约居民数量预估：约130,000130,000人人 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 南南 四四 环环 本本 案案 住住 宅宅 区区 丰台科25、技园丰台科技园 三期三期 项目优势项目优势2 2：项目周边有大量住宅项目，为本项目提供固定消费人群。：项目周边有大量住宅项目，为本项目提供固定消费人群。项目临近超大规模高新科技产业园区总部基地和丰台科技园，科技园区为本项目创造一定的商务氛围，也为本项目带来巨大写字楼人群消费群体。丰台科技园一期 写字楼人数推算 总部基地一期、二期 丰台科技园三期 汉威广场 写字楼体量 23万平米 使用面积 70 人均建筑面积10平米 10平米/人 总部基地 写字楼体量 使用面积=人均建筑面积10平米 140万平米=未来写字楼人群数量 =可容纳的人数 16,100人 70 可容纳的人数 10平米/人 98,00026、人+丰台科技园一期现有科研人员 70,000人+184,100184,100人人 通过周边大型商业项目体量对未来写字楼人群进行推估，可以推算出未来项目周边可辐射的范围通过周边大型商业项目体量对未来写字楼人群进行推估，可以推算出未来项目周边可辐射的范围内，可服务到的内，可服务到的写字楼人群数量约写字楼人群数量约180,000180,000人人。项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目优势项目优势3 3：本项目及周边科技园项目，为商业面积提供固定办公消费人群。：本项目及周边科技园项目，为商业面积提供固定办公消费人群。道路交通：道路交通：项目南到六圈路，西有基27、地九号线，东接万寿路南延线，可与城市各区域直接连通。距离南四环仅400米。轨道交通：轨道交通：地铁九号线规划中，预计在2011年年底开通，地铁的开通将为项目带来更多人流，有助于提升项目的商业价值。公共交通：公共交通：公交车：公交车：公交站点为六圈车站和科丰桥南车站。周边有公交线路11条：分别为913，480，692，944支，959，937支，特7，477，451，967，981路。火车站：火车站：距离丰台南站1.8公里，距北京南站11公里 机场机场：距离南苑机场9公里 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目优势项目优势4 4：交通便利，多种交通方式均28、可到达。：交通便利，多种交通方式均可到达。丰台科技园一期 总部基地一期、二期 项目虽然位于城市主干道西南四环出口处，但由于项目北侧存在其他物业（国美商都），非直接临近城市干道南四环路，因国美商都的遮挡使得项目的可视性较差；降低了项目对部分要求展示效果的零售商的吸引力。针对此劣势，我行建议可在道路交针对此劣势，我行建议可在道路交交通干道设臵标识、指引，以引导消交通干道设臵标识、指引，以引导消费者。费者。在项目商业面积楼顶加设项目标识。在项目商业面积楼顶加设项目标识。本 案 中海地产项目 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势项目劣势1 1：项目面临城29、市主干道，无展示面。：项目面临城市主干道，无展示面。项目南北向进深较长，约938米，不利于消费者 对项目的整体游逛。针对此劣势，我行建议在各区块设臵主力店，以针对此劣势，我行建议在各区块设臵主力店，以 此吸引消费者对项目进行整体游逛。此吸引消费者对项目进行整体游逛。地 铁 九 号 线 规 划 中 一期 938938米米 二期 三期 四期 在地面上无展示面，展示效果先天比地上项目缺乏 优势，对需要展示效果的商户选址存在一定影响。针对此劣势，建议多在地上进行标识指引。针对此劣势，建议多在地上进行标识指引。针对此劣势，可开设天井，将自然光引入商场内部。针对此劣势，可开设天井，将自然光引入商场内部。使30、室内空间室外化，降低消费者游逛的压抑感。使室内空间室外化，降低消费者游逛的压抑感。项目劣势项目劣势3 3：项目被三条市政道路分隔为四：项目被三条市政道路分隔为四 个区域，影响项目整体商业氛围形成。个区域，影响项目整体商业氛围形成。针对此劣势，我行建议在地铁通道通向二三期针对此劣势，我行建议在地铁通道通向二三期 地块的通道上，沿途设臵店铺，以减缓消费者步地块的通道上，沿途设臵店铺，以减缓消费者步 行枯燥性。行枯燥性。项目劣势项目劣势4 4：项目二三四期为地下商业面积。：项目二三四期为地下商业面积。项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势项目劣势2 2：31、项目南北向进深较长。：项目南北向进深较长。总部基地一期、二期 法国运动类品牌“迪卡侬”对本项目有进驻意向。国内运动类品牌“上品折扣”也初步表示有进驻意向，韩国超市“易买得”表示有兴趣，来自泰国的超市“易初莲花”表示有进驻意向，国内外电影院都表示对该项目有进 驻意向。零售商访谈中，有77的客户初步表示对本项目有进驻意向。有无开店计划有无开店计划 被访商户中，有明确的开店意向占77%，需视档次定位、品牌组合而定的占8%，另有15%的商户没有开新店计划。8%8%77%77%开店意向明确开店意向明确 没有开店没有开店意向意向 开店意向开店意向模糊模糊 1515%项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目32、优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会项目机会1 1：不同商业业态的国内外零售商开始关注该区域。：不同商业业态的国内外零售商开始关注该区域。商业的发展离不开便利的交通。地铁9号线即将在2011年年底开通，且将在本项目设臵丰台科技园站点。将有效增加本区域与城市北部商圈的互动和融合，有利于扩大项目的辐射范围，也将吸引更多的零售商选址本项目。本案本案 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会项目机会2 2：城市道路及交通的发展利于扩大本项目辐射范围。：城市道路及交通的发展利于扩大本项目辐射范围。教育 1 首都经济贸易大学 2 中国科技经营管理大学 333、 北京第十二中体育分校 电器 4 大中电器 5 苏宁电器 6 中复电讯商场 银行 7 中国建设银行 8 北京银行 9 北京市丰台区农村信用社花乡农村信用合作社 10 工商银行 医院 11 丰台医院 文体设施 12 丰台文化宫 13 丰台影剧院 14 丰台区青少年活动中心 15 炫风一百 16 丰台体育中心 大型餐饮 17 天子福烤鸭家常菜 18 川粤湘酒楼 19 天天渔港 20 东来顺饭庄 21 小肥羊 2 21 1 本本案案 项目周边教育、文体设施、银行、医院、餐厅等配套较为齐全，但商业氛围尚不浓厚。项目项目3 3公里范围内仅有公里范围内仅有2 2家百货，家百货，3 3家大卖场，为其他家大卖34、场，为其他 商业项目进驻本区域提供机会。商业项目进驻本区域提供机会。项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会项目机会3 3：周边城市建设配套较为齐全，但商业氛围较缺乏。：周边城市建设配套较为齐全，但商业氛围较缺乏。项目南侧的城南购物中心距项目较近，且商业体量较大，都将对本项目商业面积构成招商及运营竞争。本 案 1 总部基地一期、二期 北京城南购物中心 针对此劣势，我针对此劣势，我行建议尽早启动招行建议尽早启动招商工作，调整项目商工作，调整项目入市时间。入市时间。项目项目 体量体量 业态业态 主力店主力店 零售商运营经验零售商运营经验 开业时间开业时间35、 本案 140,000 零售、影院、超市、餐饮等 待定 无太多商业运营经验。预计2013年 北京城南购物中心 190,000 零售、超市、百货、餐饮等 JUSTO超市、JUSTO百货及日本本土品牌。多年丰富的商业运营经验。预计2013年 项目商业面积SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目威胁项目威胁1 1：即将入市大体量商业项目有可能构成本项目主要竞争对手。：即将入市大体量商业项目有可能构成本项目主要竞争对手。一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三三、竞争或可比较商业项目案36、例分析、竞争或可比较商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 竞争项目:项目周边的资和信百货、欧尚超市、乐华梅兰家居卖场，只构成单业态选址竞争，不构成整体项目定位竞争。在竞争项目的选择方面，我们主要研究汉威广场项目所在区域内的商业项目，主要原因是它们有可能在招商及运营方面对本项目构成竞争与威胁。通过对竞争对手的分37、析，了解周边项目，从而给本项目定位提供重要的市场参考依据。考虑到区域内商业市场处于初级阶段，商业经营模式以较初级且业态较单一的大型卖场及百货公司为主，与本项目的多业态模式不具竞争条件。因此，我行选取与本项目所在区域较近，且具有较大规模的多业态项目进行竞争分析。竞争项目 马家堡商圈 北京城南大道项目（乐天玛特、迪卡侬）距本案约6公里；华联商厦（马家堡店）距本案6公里。现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 汉威广场汉威广场 城南大道项目 华联商厦（马家堡店）马家堡商圈马家堡商圈 开发商 北京华联集团 地理位臵 丰台区公益西桥北侧 交通状况 与地铁 4号线38、公益西桥站一街之隔 总建筑面积 30,000平米 商业面积 30,000平米 项目构成 商业 商业档次 中档 商业楼层 1-4层 主力店 BHG时尚百货(1-2层 8,500平米),BHG生活超市(3层 3,000平米)。停车位 200个 物业及宣传费￥60元/月/平米 开业时间 2010年5月 目标客户 周边居民 出租率 约90%现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 华联商厦（马家堡店）华联商厦（马家堡店）楼层及业态分布及品牌选例华联商厦（马家堡店）楼层及业态分布及品牌选例 马 家 堡 西 路 马 家 楼 东 路 4F4F 餐饮：餐饮：老边饺子、壹39、泰寿司回转火锅等老边饺子、壹泰寿司回转火锅等 娱乐：娱乐：OKOK游乐梦工厂游乐梦工厂 3F3F BHGBHG 生活超市生活超市 运动服饰：运动服饰：美发：时尚殿堂美发：时尚殿堂 超市外租：超市外租：有机美多、章鱼小丸子有机美多、章鱼小丸子 餐饮：餐饮：豆儿冰水吧豆儿冰水吧 2F2F BHGBHG百货百货 服装：服装：餐饮：餐饮：1F1F BHGBHG百货百货 珠宝配饰：天鑫洋金业、周六福、珠宝配饰：天鑫洋金业、周六福、化妆品：化妆品：个人护理：个人护理：餐饮：餐饮：B1B1 停车场停车场 华联商厦华联商厦 （马家堡店）定位为社区型购物中心（马家堡店）定位为社区型购物中心 现有竞争项目案例分析40、 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 华联商厦华联商厦 (马家堡店马家堡店)各层平面图各层平面图 1F 2F 3F 4F 现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 业态业态 楼层楼层 租赁方式租赁方式 租金（元租金（元/月月/平米）平米）抽成抽成 服装服饰 1F 固定租金与抽成两者取高￥360￥390 10%-12%服装服饰 2F 固定租金与抽成两者取高￥300左右 10%-12%服装服饰 3F 固定租金与抽成两者取高￥240左右 10%-12%餐饮 4F 固定租金与抽成两者取高￥180-240左右 10%华联商厦华联商厦 (马家41、堡店马家堡店)购物中心租金水平购物中心租金水平 现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 项目优势：项目优势：开发商拥有丰富的招商经验 北京华联集团已有15年的历史了，在市场上享有较强的号召力。华联集团丰富的招商及运营经验，能够在招商前期给予商户足够的信心，大大缩短了项目的招商周期。利用目的性消费业态，将人流引向项目高楼层 将BHG生活超市、儿童娱乐、餐饮等目的性业态设于三、四层，有效地将人流带到较高楼层，避免了购物中心越到高楼层越冷清的现象。区域内仅此一家购物中心 目前华联商厦（马家堡店）是整个区域内唯一的一家购物中心，满足了周边人群对一站式消费的一般42、需求，填补了整个区域内的市场空白。项目劣势项目劣势:项目体量制约其定位 华联商厦（马家堡店）仅有3万平米，无法涵盖太丰富的商业业态及品牌，难以吸引更远距离的消费人群。受项目体量的限制，项目只能定位成社区型购物中心，辐射三公里以内的人群，不会对汉威广场商业项目构成威胁。现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 项目可借鉴之处：项目可借鉴之处：采用购物中心的经营模式，满足消费者的一站式消费以及良好购物环境的需求；儿童业态吸引并带动了家庭消费；将目的性消费较强的业态(儿童、娱乐、餐饮、超市等)安排在高楼层，可带动同层其它业态的经营。现有竞争项目案例分析 现有竞43、争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 三层：香港溏记甜品 四层：萨莉亚餐厅 四层：myoyo儿童娱乐中心 四层：OK梦工厂电玩城 三层：BHG生活超市 3F-4F 超市、儿童、娱乐、餐饮商户选例 开发商 北京龙腾房地产开发有限公司 地理位臵 位于丰台区公益西桥北侧 总建筑面积 90,000平米 商业面积 40,000平米 项目构成 购物中心 商业档次 中档 商业楼层 1层-5层 主力店 乐天玛特（1-3层）2.4万平米；苏宁电器（4层）5,000平米；迪卡侬（B1）5,000平米。物业及宣传费￥60元/月/平米 开业时间 乐天玛特：2009年11月1日；迪卡侬运动卖场：201044、年；苏宁电器：2011年4月。停车位 500个 目标客户 周边居民 出租率 约100%北京城南大道项目 现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 41 现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 乐天玛特各楼层业态分布 1F：美食、品牌服饰、珠宝 2F：蔬果、肉类、日配、小食品 3F：小家电、服装、家居用品 1F 2F 3F 项目租金水平项目租金水平 楼层楼层 租赁方式租赁方式 租金（元租金（元/月月/平米）平米）1F-3F 纯租金 约￥50 1F-3F超市外租区 纯租金￥210￥300 现有竞争项目案例分析 现有竞45、争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 楼层楼层 租赁方式租赁方式 租金（元租金（元/月月/平米）平米）4F 纯租金 约￥60 楼层楼层 租赁方式租赁方式 租金（元租金（元/月月/平米）平米）B1 纯租金 约￥60 迪卡侬租金水平迪卡侬租金水平 乐天玛特外租区乐天玛特外租区 苏宁电器租金水平苏宁电器租金水平 项目优势：项目优势：项目所选商户符合周边居民的消费习惯 项目所选主力商户为大型超市和运动卖场，与周边居民的日常消费习惯匹配。主力店的引进减小项目招商压力 韩国的乐天玛特超市和法国的迪卡侬运动卖场凭借其市场认知度，为项目招揽了众多消费者，也有利于缩短招商周期以及减轻项目的招商压46、力。独特业态加大项目的吸引力 迪卡侬运动卖场这一业态在此区域具有唯一性，通过消费者的品牌忠实度增强其对项目的消费忠实度。项目劣势：项目劣势：项目缺乏统一的管理及宣传 北京城南大道项目虽引进了两大主力商户，但无论在经营方面，还是宣传方面，均相对独立，淡化了项目的整体性。因此，容易使人忽略其中的关联性，从而削弱了项目在市场上的竞争力。项目可借鉴之处：项目可借鉴之处：项目引入迪卡侬，运动主题卖场为此区域特有业态；乐天玛特自有品牌的商品增加了消费者对该项目的忠实度。现有竞争项目案例分析 现有竞争项目的位臵|华联商厦（马家堡店）|北京城南大道项目 乐天集团的乐天利餐厅 现有竞争环境对汉威广场项目的影响：47、1.1.区域内商业供应量较小，目前竞争环境并不激烈区域内商业供应量较小，目前竞争环境并不激烈 对比北京其它商圈，该区域商业供应量较小。六公里范围内主要商业项目包括：资和信百货商场60,000平米、欧尚超市20,000平米、乐华梅兰家居卖场等2,000平米、华联商厦（马家堡店）30,000平米，北京城南大道40,000平米平米，商业总供应量约15万平方米。与上述项目比较，汉威广场在体量上占有绝对优势。2.2.现有商业项目定位均为中低档，区域内不存在中高档竞争环境现有商业项目定位均为中低档，区域内不存在中高档竞争环境 区域内的资和信百货商场、欧尚超市和乐华梅兰家居卖场均等处在中低档定位，而区域内中48、高档的商业市场仍属于空白点。3.3.现有商业项目的零售模式较为初级，尚未与本项目形成直接竞争关系现有商业项目的零售模式较为初级，尚未与本项目形成直接竞争关系 资和信百货商场是传统百货，乐天玛特、欧尚和乐华梅兰均为专业卖场，其购物比重较大，基本无休闲娱乐业态。由于消费需求逐渐趋向复合式、体验式发展，现有商业模式已不能满足消费者的物质与精神消费需求。因此，本项目有机会通过规划新颖、丰富的业态，与区域内现有商业项目形成差异化。4.4.现有商业项目集中在四环以内，四环以外商业项目稀缺现有商业项目集中在四环以内，四环以外商业项目稀缺 现有商业项目均集中在四环之内，四环之外几乎不存在成规模的商业项。受到四49、环路的阻隔，四环外的消费者不易到达现有的项目。相比之下，汉威广场项目对于四环外的消费者引力更大。因此，本项目应先将南四环外围居民、自驾车人群、乘坐地铁的人群，以及周边写字楼的人群做为项目主要目标人群，再逐步吸引更远距离的人群。现有竞争环境总结分析 潜在竞争项目案例分析 潜在竞争项目的位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 国美商都紧邻本案；北京城南购物中心距本案约1.3公里；英特宜家购物中心距本案5公里。汉威广场汉威广场 开发商 国美集团 地理位臵 项目位于北京西南角的丰台科技园地区。项目北临四环，西接总部基地和科技大道，东面北京国际汽车博览中心。交通状况 紧邻南四环，多条高速公路50、直达项目 总建筑面积 550,000平米 商业面积 310,000平方米 项目构成 纯商业约31万平米，写字楼约3万平米，酒店和酒店式公寓约5万平米。商业档次 待定 主力店 待定 停车位 待定 物业及宣传费 待定 开业时间 待定 目标客户 周边居民、写字楼中商业人士 潜在竞争项目案例分析 潜在竞争项目的位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 国美商都 国美集团自2005年拍的国美商都地块，直至2010年竣工。最初国美商都定位为一个集购物、超市、会展、餐饮、娱乐、休憩、健身、办公、酒店（服务式公寓）于一体的综合商业体项目，而后有国美集团将出售此项目传闻。目前，项目是否整体出售，尚未确51、定。潜在竞争项目案例分析 潜在竞争项目的位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 项目优势项目优势 项目为多功能的大型综合体，拥有自身固定的消费群体 项目总体量55万平米是由写字楼、酒店、公寓及商业等组成。入住综合体的人群将作为商业项目稳固的消费基础。商业体量大，辐射范围广 商业面积达31万平米，在体量上占有绝对优势，有利于引进丰富业态，不但能够吸引周边的居民，而且有机会辐射到更远距离的消费者前来消费。项目紧邻南四环主干道，展示效果佳 国美商都紧邻南四环，在城市主干道上有良好的展示效果，易于吸引商家进驻项目。项目劣势项目劣势 市场上不断有项目的负面消息传出，不利于项目招商 项目搁臵时52、间过长，且不断传出负面消息，一方面影响了市场对项目原有的关注程度，另一方面也削弱了众多商家对其原有的信心。开发商开发商 北京南极星投资管理公司北京南极星投资管理公司 地理位臵 北京市丰台区丰葆路临街东侧,北临总部基地和汉威广场，南望世界公园和国际马戏城。交通状况 距地铁9号线终点站（即房山线起点站）郭公庄站500米，约15条公交线路直达本项目。总建筑面积 150,000平方米 商业面积 150,000平方米 项目构成 商业 零售模式 购物中心 商业楼层 地上4层，地下2层 商业档次 中档 目标客群 周边居民（周边3公里住宅面积约1800万平米）主力店 Jusco超市及Jusco百货 物业及宣传53、费 待定 停车位 约1,500个 开业时间 预计2013年 北京城南购物中心将定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的大型购物中心，将是永旺梦乐城在北京开设的第一家国际化购物中心。北京城南购物中心 潜在竞争项目案例分析 现在竞争项目位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 永旺集团拥有丰富的商业经验永旺集团拥有丰富的商业经验 永旺是世界排行第17位的零售商，也是日本第一大连锁零售购物中心.目前JUSCO永旺在中国已有28家店，在北京也已开出两家店(即昌平永旺店和朝北永旺店)，拥有丰富的招商和运营经验，以及对品牌强大的吸引力。拥有大量的自有品牌资源拥有大量的自有品牌资源 Jusco超54、市和百货中，涵盖了大量尚未进入北京市场的日本本土品牌。这些独享品牌成为了Jusco的一大特色，有助于通过消费者的品牌忠实度实现消费者对项目的消费忠实度。项目不临城市主干道，不直接与地铁连通项目不临城市主干道，不直接与地铁连通 项目位于西南四环外1公里，距地铁9号线终点站（即房山线起点站）郭公庄站500米，不临城市主干道。地理位臵及交通便利性方面均逊于汉威广场项目。竞争项目优劣势分析竞争项目优劣势分析 潜在竞争项目案例分析 现在竞争项目位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 开发商开发商 宜家集团及英特宜家集团宜家集团及英特宜家集团 地理位臵 北京市大兴区兴华北路 交通状况 紧邻地铁55、4号线西红门站 总建筑面积 约300,000平方米 商业面积 约190,000平方米 项目构成 商业、酒店等 零售模式 购物中心 商业档次 中档 目标客群 周边居民以及长安街以南的消费者 主力店 宜家家居、欧尚超市、苏宁电器、迪卡侬、金逸影院 物业及宣传费 待定 停车位 约7,000个 开业时间 预计2014年年底 宜家将对该地块进行综合开发，建设一个大型的购物中心。除了包含宜家家居亚洲最大的旗舰店之外，还将有600多家各种业态的商户进驻。潜在竞争项目案例分析 潜在竞争项目位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 项目优势：项目优势：集团运用在欧洲的商业开发及运营经验 英特宜家购物中56、心集团会将其在欧洲自力开发、管理及运营的成功经验运用到该项目中。宜家家居拥有广大忠实消费者 自从1998年宜家家居进驻北京市场，受到了众多消费者的认可，培育了大批忠实顾客，享有较高的市场号召力，这将为宜家购物中心带来稳定的消费客群。商业体量决定其商业业态丰富性 英特宜家购物中心商业面积达19万平米，体量庞大，有利于打造成业态丰富的一站式购物中心。零售商市场反馈较为积极 英特宜家购物中心预计于2014年开业，与区域内其它未开业的项目对比，开业时间较晚。为抢占招商先机，英特宜家购物中心已开展了招商工作，并基本确定了多家主力店业态及品牌，包括：宜家家居、欧尚超市、苏宁电器、迪卡侬、金逸影院等，对日后57、的招商工作会有较大的推动作用。项目劣势：项目劣势：项目入市时间较晚：2012年-2014年之间，南城将出多个商业项目相继入市。除英特宜家购物中心将于2014年年底开业，周边其余商业项目均先于该项目开业。可借鉴支之处：可借鉴支之处：提早进行招商，以规避与同期开业项目的直面竞争。潜在竞争项目案例分析 潜在竞争项目位臵|国美商都|北京城南购物中心|英特宜家购物中心 比较内容比较内容 金源时代购物中心金源时代购物中心 汉威广场商业项目汉威广场商业项目 总体量 708,000平米 370,000平米 商业体量 500,000平米 140,000平米 商业楼层 地上1层至地上6层，地下1层-地下2层 一期58、：B1-6F；二至四期：B1 档次定位 购物中心为中档，辅以中高档百货公司（燕莎友谊商城）待定 层高 1F：7.5米 一期1F：6米 2F：6米 一期2F：5.4米 3F：6米 一期3F：5.4米 4F：6米 一期4F：5.4米 5F：6米 一期5F：5.4米 6F：-一期6F：10.5米 B1：7.2米 一期B1夹层：5.1米 一至四期B1：5.4米 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 开发商开发商 世纪金源集团世纪金源集团 地理位臵 海淀区远大东路 总建筑面积 708,000平米 商业面积 500,000平方米 项目构成 商业 零售模式 购物中心 商业楼层 地上1-5层，地下59、1层，地下2层 商业档次 购物中心为中档定位，辅以中高档百货公司（燕莎友谊商城）目标客群 周边居民，以家庭式消费为 主力店 燕莎友谊商城、贵友大厦、易初莲花、居然之家、国美电器、莱太花卉等 物业及宣传费￥60元/月/平米 停车位 近10,000个免费停车位（停车楼）开业时间 2004年10月 出租率 约95%可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 金源新燕莎金源新燕莎MallMall业态布局业态布局 6F6F 屋顶花园屋顶花园 红人俱乐部（运动健身场馆）红人俱乐部（运动健身场馆）5F5F 姜仔鸭海鲜大世界 美食文化广场 乐酷电玩俱乐部 纸老虎书城（1.2万平方米）时代俱乐部 星美国际60、影院（面积10889平方米，共有座位1315个）4F4F 居然之家（6万平方米）购物中心专卖店 燕莎友谊商城(18.2万平方米)3F3F 2F2F 贵友大厦（1.2万平方米）购物中心专卖店 1F1F B1FB1F 易初莲花超市（2万平方米）国美电器 冠军溜冰场 莱太花卉 百货公司 家居建材 数码电器 大型超市 大型餐饮 休闲娱乐 生活配套 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 金源新燕莎金源新燕莎Mall B1Mall B1-2F2F平面图平面图 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 金源新燕莎金源新燕莎Mall 3FMall 3F-6F6F平面图平面图 可比较项目案例61、分析 金源时代购物中心|中关村广场 业态业态 楼层楼层 租赁方式租赁方式 租金租金 服装服饰 1F 纯租金 约￥900-1000元/月/平米 餐饮 1F 纯租金 约￥300-360元/月/平米 服装服饰 2F 纯租金 约￥750-￥850元/月/平米 服装服饰 3F 纯租金 约￥500-￥600元/月/平米 儿童服装服饰和娱乐 4F 纯租金 约￥450-540元/月/平米 中华老字号和工艺品 4F 纯租金 约￥600-700元/月/平米 餐饮 5F 纯租金 约￥90-150元/月/平米 儿童娱乐 B1 扣率 10%金源新燕莎金源新燕莎MallMall租金水平租金水平 可比较项目案例分析 金源时62、代购物中心|中关村广场 该项目商业体量55万平方米，总长度约564米，如此大的商业体量对商业规划以及招商来说都具有非常大的难度，业主通过引进多家主力店引进多家主力店的方式尽可能缩小待租赁面积，以此降低招商压力，并通过主力店带动人气，缩小商业项目整体培养期。而以房地产起家的世纪金源集团在Shopping Mall等商业地产的开发和运营方面缺乏经验。为了弥补这一不足，在金源时代购物中心的运营体制上业主采取引进多家主力店的方式来分散自身的经营压力。如此大体量的商业项目，很难做到让消费者逛遍所有店铺。为吸引消费人群，且尽可能吸引更宽范的消费客群，业主在业态设臵方面尽量做到业态丰富业态丰富，以此扩大消费63、者到达的机会，满足不同消费人群的消费需求，同时提升目的性消费人群到达项目消费其他业态的机会；如此大体量商业项目，势必造成项目内部品牌重复率高，主力店商户与项目整体在定位中尽量采用档次及品牌的采用档次及品牌的错位经营方式错位经营方式，尽量避免项目内部竞争；该项目2004年开业，开业初期除部分主力店品牌外，购物中心部分招商尚未完全到位，且品牌引进档次较低。经过一段较长的培养期经过一段较长的培养期，到2008年左右，随着周边住宅人群的增多，以及项目免费停车、业态丰富等特点，逐渐受到以家庭消费为主的消费客群的欢迎，聚客能力逐渐增强，品牌臵换率也相应提高，且档次也有了一个快速的提升。可借鉴分析：商业体量64、巨大，招商及后期运营压力大可借鉴分析：商业体量巨大，招商及后期运营压力大 贵友大厦贵友大厦 专卖店专卖店 燕莎友谊商城燕莎友谊商城 档次 中档偏低 中档 中高档 品牌 中老年服装服饰为主 青春时尚为主 成熟淑女装为主 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 可借鉴分析：儿童业态的引进使项目状况开始好转可借鉴分析：儿童业态的引进使项目状况开始好转 项目地上四层儿童区域（特别是儿童游乐）的引进，吸引了周边住宅的家庭消费客流，使得周末客流大为增加，从而带活了儿童服饰品牌的销售。随着儿童区域氛围地逐渐形成及成熟，地上四层客流骆驿不绝，这也成为了整个项目招商及运营的转折点。儿童游乐莱利嘉年华 65、儿童角色扮演宝贝当家 儿童摄影俱乐部金宝尔俱乐部 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析 随着项目整体商业氛围的日益浓郁，更多在前期并不看好该项目、市场认知度较高的品牌开始关注该项目，经过一个租赁期后，业主开始调整品牌布局。鉴于该项目进深很宽，不得不设计第二通道，业主方为了增加第二通道的消费客流，将部分具有领头作用的品牌设臵在第二通道将部分具有领头作用的品牌设臵在第二通道，以此带活第二通道商业面积；开业初期，项目专卖店区域缺乏品牌认知度高的品牌认知度高的品牌，如Ochirly、Scofield、Dazzle、AO266、播、Ein、Mexx、Eland、Levis等。但经过多年培养及调整后，上述品牌目前均已到位；为了吸引商户入驻，业主方曾采取低租金，降低门槛采取低租金，降低门槛，并缩短租期等方式提供优惠政策吸引品牌商户进驻。其中60%以上的商户为租期一年的短期租约；项目为快速推广，增强聚客能力，除进行大力度的宣传推广大力度的宣传推广外，还通过长期或定期的举办各种推广活动来带动人气。如：非洲风情节、中心舞台品牌推广、儿童品牌活动推广等；可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析 百货、专业卖场主力店布局百货、专业卖场主力店布局 由于项67、目总长接近600米，两端分别安排了多个主力店或次主力店两端分别安排了多个主力店或次主力店（如：燕莎友谊商城、居然之家和贵友大厦），并将购物中心部分安排在中间部分，这样规划有利于拉动人流走完金源新燕莎Mall购物中心的每一部分。餐饮及娱乐业态布局餐饮及娱乐业态布局 自项目开业至今，业主对项目业态不断进行调整，娱乐、休闲、餐饮的比重增加了餐饮的比重增加了10%10%，近百余家主题餐厅的面积约占金源燕莎MALL总体量的25%。由于项目进深超过100米，首层不临主街的北侧店铺较为偏僻，消费者不易到达。因此将其规划成目的性消费为主的各类型快餐面积，从而加大聚客能力，提升了最北侧商业面积的商业价值。可比较68、项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 可借鉴分析：硬件分析可借鉴分析：硬件分析 消防通道：消防通道：阻断了首层客流，造成首层商业连通性不够，降低了首层商业氛围；通道：通道：鉴于该项目进深较深，业主设臵了充分的公共空间面积，特别是通道的设计上给消费者以宽敞舒适的感觉。（主通道：1520米；第二通道：8米）；展示面：展示面：购物中心区域所有品牌基本均具有较大的店铺展示面；垂直交通：垂直交通：项目拥有7部观光梯、7部手扶梯、9部直梯，为消费者提供便捷的内部交通;消防通道消防通道 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 可借鉴分析：硬件分析可借鉴分析：硬件分析 休息区：休息区：由于其单69、层面积较大，业主在通道上设臵了数量较多的休息区，在为消费者提供服务的同时一定程度上也延长了消费者的消费时间;停车楼：停车楼：具有数量丰富的停车位，通过立体停车楼的设计，消费者可开车达到每个商业楼层，且近万个停车位均为免费，对消费者的吸引力较大，周末其停车位基本可停满机动车，消费者多为家庭消费客群。购物中心中休息座椅 购物中心中休息座区 购物中心中长廊式休息座椅 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场-除主力店外，商业自持经营，统一管理，以保证项目整体品质和运营稳定；-商业设臵人流拉动力强的主力店及业态，以培养整个项目的市场，利用外部效应，迅速提升整个项目的地块价值；-前期给予商户一定70、的支持，待经营稳定后，再逐步进行品牌和档次的提升；-及时做市场调研，根据市场环境的变化不断地动态调整招商和推广策略；-大量的停车位，可以吸引收入水平较高的自驾车族消费者；-通过强化目的性业态，如餐饮与儿童娱乐，可以锁定更多的消费群；-项目规模大，其丰富的业态可以一站式解决消费者复合需求。与汉威广场项目相同之处与汉威广场项目相同之处 与汉威广场项目不同之处与汉威广场项目不同之处 可借鉴因素可借鉴因素 -非传统商业区；-项目规模较大，长度较长；-区域内有大量住宅项目。-公司拥有大型综合体操作经验；-项目品牌知名度高，为招商奠定基础；-集团有较强营运经验和实力。可比较项目案例分析 金源时代购物中心|71、中关村广场 比较内容比较内容 中关村广场中关村广场 汉威广场商业项目汉威广场商业项目 商业体量 20万平方米 14万平方米 商业楼层 B2-1F 一期：B1-6F；二至四期：B1 档次定位 中档 待定 停车位 约2,000个 约1,200个 上盖物业 20栋写字楼 23栋写字楼 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 中关村广场与汉威广场的比较 开发商开发商 北京市科技园建设股份有限公司北京市科技园建设股份有限公司 地理位臵 海淀区中关村大街 总建筑面积 1,500,000平方米 商业面积 200,000平方米 项目构成 商业 零售模式 购物中心 商业楼层 局部地上1层至地上3层，地72、下1层至地下2层 商业档次 中档 目标客群 周边写字楼人群、居民 主力店 家乐福超市（3.2万平米）、津乐汇名店运动城（3.5万平米）、美嘉欢乐影城（5,000万平米）物业及宣传费￥60元/月/平米 停车位 近2,000个 开业时间 2004年10月 出租率 约75%可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 津乐汇、名店运动城 美嘉欢乐影城 地下车库 中关村广场步行街 中钢国际广场 新东方大厦 欧美汇 地下商城 家乐福 中关村E世界 五星级酒店 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 中关村广场商业分布图 业态 楼层 租赁方式 租金 百货公司 B1、B2 固定租金 约100元73、/天/平米 电影院 2F、3F 固定租金 约￥55-60元/月/平米 服装服饰 B1、B2 固定租金 约￥300-400元/月/平米 快餐 B1 固定租金 约￥210￥240/月/平米 餐饮 步行街 固定租金 约￥300-￥360/月/平米 中关村广场购物中心租金水平中关村广场购物中心租金水平 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 69 一层餐饮：一层零售：汇宝街、明朗眼镜 餐饮：A A区区B1B1 服装服饰：E.P,J.Ding 其它：服装服饰：餐饮：丁丁洋火锅 A A区区B2B2 鞋类：服装服饰：餐饮：B区B1 一层至三层餐饮、影院：南京大排档 地下二层运动主题卖场：E区 步行74、街 可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 项目单层面积较大，设臵了多业态主力店,如:家乐福、津乐汇百货及名店运动城等，起到拉动人流的作用。主力店布局 可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析 近期业主将最远离中关村大街的区域设为儿童零售及娱乐业态，面积约为3,000平米,利用儿童主题吸引家庭式消费人群。儿童主题业态 C区 D区 可借鉴之处：可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 电影院处于D区的2-3层，而购物中心在C区地下1-2层，二者相对独立，购物中心很难借助电影院的客流。可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析可借鉴分析：业态及品牌布局特点分析75、 1.电影院与购物中心相对独立 由于业主无商业经验，前期将项目唯一临主干道入口租赁予家乐福超市，导致整个中关村广场在城市主干道上没有明显的主入口标识，影响了消费者对购物中心的认知度，影响其项目客流。2.家乐福占据最好位臵 项目遗憾之处：可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 由于项目绝大部分商业面积位于地下楼层，为了提升消费者从地面进入地下广场的几率，购物中心共设臵了7个入口，最大化将客流吸引至项目。购物中心入口 可借鉴分析：硬件方面可借鉴分析：硬件方面 地下广场中设有多个天井及下沉广场，使自然光线能直接进入地下广场，淡化地下楼层的压抑感觉。天井及下沉广场 可借鉴之处：可比较项目案例76、分析 金源时代购物中心|中关村广场 家乐福的卸货区、仓储区均设于地面之上，且临近停车场。商家在卸货时会占用道路，导致交通阻塞，商场门前秩序混乱。可借鉴分析：硬件方面可借鉴分析：硬件方面 1.卸货区设于地上 地下二层商业呈面积扇形，因此很难避免第二通道的产生。消费者在逛街时，常常会因感到迷失方向而失去购物的兴趣。2.商业面积呈扇形发散状分布 项目遗憾之处：可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场-引进多家主力店，缩短整个项目的市场培养期；-通过强化目的性业态，如餐饮、儿童娱乐等，可以锁定更多的消费群;-地下广场中设有多个天井及下沉广场，淡化地下楼层的感觉；-避免让主力店占据项目最好的位臵77、；-卸货区尽量不设臵在地面；-在项目不同地块均设臵1-2个主力店或次主力店，使各地块均具有独立吸引客流的能力。与汉威广场项目相同之处与汉威广场项目相同之处 与汉威广场项目不同之处与汉威广场项目不同之处 可借鉴因素可借鉴因素 -项目规模较大，分为多个独立地块-主要商业面积集中在地下楼层-上盖物业以写字楼为主 -中关村区域是传统商圈，科技商业氛围浓郁，客流密集。可比较项目案例分析 金源时代购物中心|中关村广场 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分78、析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 针对项目，DTZ进行了零售商品牌访谈，共包括5个品类，31个品牌 1.服装服饰类 2.主题卖场类 3.休闲娱乐类 4.儿童类 5.餐饮类 零售商品类 零售商访谈 服装服饰类 主题卖场类 百货类 折扣类 运动类 超市类 珠宝类 电器类 家居类 休闲娱乐类 电影院 健身中心 大型书店 电玩79、城 KTV 儿童类 餐饮类 美食广场 大型餐饮 快餐 休闲餐 Bestseller 零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 零售商列表 品牌名称品牌名称 H&MH&M UNIQLOUNIQLO 背景介绍 H&M是来自瑞典的时尚快速消费品牌。目前，拥有超过1,400 家专卖店，足迹遍布 28 个国家。UNIQLO是日本著名服饰品牌，全球十大休闲服饰吊牌，面向各个年龄层的消费者，迄今为止在6个国家拥有760家分店。面积需求 1,800-2,000平米 1,200-1,800平米 租金范围 抽成，6%-8%起，之后有递增。￥90-￥150元/月/平米 店铺年销售情况 可达￥1亿80、元/年 约￥1亿元/年 硬件要求 楼层：一层或一层连二层。层高：3.3米（吊顶后）；楼层：首选一层（视项目而定）。开店决定性因素 1.项目整体布局规划；2.店铺如何展示；3.开发商如何运营。1.商场定位；2.周边人群消费水平 3.项目的辐射范围。进驻本项目意愿 进驻意向不明确，还要看日后发展。商业气氛欠佳，进驻机会较小。对项目评价 在该区域中，项目位臵较好，周边地区商业氛围尚不成熟。位臵不算理想，建议定位为中档商业。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 E E-LandLand集团集团 百丽集团百丽集团 背景介绍 韩国衣恋集团旗下有E-land，SCA81、T，PRICH，BODY POPS,PAW IN PAW，Who are You等17个品牌。百丽集团业务由两大部分构成鞋类及运动服饰。鞋类自有品牌包括：百丽、天美意、他她、思加图、森达、百思图、妙丽、真美诗及美丽宝等；代理品牌主要包括 Bata、Geox、Clarks、BCBG等。运动服饰以代理经销为主，包括Nike、Adidas、Kappa、PUMA、Converse、Reebok、Mizuno及Li Ning等。面积需求 小店150平米左右，大店2,000平米左右 单品牌：60平米-80平米；综合店：Belle Map：500平米 租金范围￥450-￥600，更倾向于纯抽成形式，约8%-82、18%起，之后有递增。￥90-￥150元/月/平米 店铺年销售情况 可达￥1,000万元/年 西单大悦城及东方广场店营业额最高 硬件要求 楼层：1F-5F 楼层：1F 或 2F 开店决定性因素 1.项目整体定位；2.商业条件；3.店铺位臵及面积。1.客流；2.品牌组合；3.店铺位臵运营团队。进驻本项目意愿 有计划在南城开店，还需看具体规划。对南四环了解不多，目前尚不确定，要视今后周边的发展情况而定。对项目评价 在该区域中，没有成规模的商业项目，本项目有机会。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 绫致集团绫致集团 宝盛道吉宝盛道吉 背景介绍 绫致集团总部83、位于丹麦，旗下品牌包括：ONLY,VERO MODA,JACK&JONES，SELECTED等品牌。宝盛道吉是一个体育用品代理公司，经营包括阿迪达斯，耐克，锐步，匡威，彪马和the north face等。面积需求 单品牌：200平米-300平米 80平米-350平米 租金范围 租金扣率两者取高：约￥200-500元/平米/月，扣率约10-20%平均￥260元/平米/月 店铺年销售情况 单品牌：平均￥500万元/年 北京区域各品牌销售总额达￥12亿元/年 硬件要求 无特殊要求 风机盘管，消防喷淋，烟感要到位，且电量要超过20KW/百平米。开店决定性因素 店铺落位、合作条件、交通是否便利 店铺落84、位、租金水平、业态搭配 进驻本项目意愿 首地大峡谷销售情况理想，有计划在南城再开店。有进驻意愿，若购物中心内有百货，会优先考虑百货部分。对项目评价 目前南四环商业稀缺，未来有机会考虑本项目。需要大型百货吸引客流。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 迪卡侬迪卡侬 名店运动城名店运动城/津乐汇津乐汇 背景介绍 迪卡侬集团是法国大型连锁运动用品量贩店除了连锁运动用品店的经营外，迪卡侬集团另外一个最大的特色就是拥有丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为12种以上不同的名称品牌。金瑶集团创建了“名店运动城”和“津乐汇百货”，于2006年在中关村开业85、。面积需求 4,000平米-5,000平米 津乐汇：20,000平米 名店运动城：3,000平米 租金范围 平均￥40元/平米/月（含物业费），有递增 首选保底+抽成形式，租金￥60-￥90元/平米/月（含物业费）店铺年销售情况 平均￥600万元/年￥5,000万元/年-￥4亿元/年（全国范围）硬件要求 首选一层；层高：6.5米（板到板）；进深：大于8.4米；承重600吨/平米-800吨/平米 停车位：最好有独立停车位（400个）层高4.5米以上 开店决定性因素 1.项目外部交通是否便捷。2.租期：20年 1.业主运营经验如何；2.物业持有类型。进驻本项目意愿 有进驻意愿。对项目有兴趣。对项目86、评价 项目有机会，但未来周边竞争的项目较多，需合理规划。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 上品折扣上品折扣 每克拉美钻石商场每克拉美钻石商场 背景介绍 上品折扣是零售百货业中名牌商品折扣价格销售的连锁实体门店和网络销售平台。每克拉美钻石商场目前在北京拥有蓝色港湾旗舰店、大钟寺中坤广场店两家专店。面积需求 10,000平米以上 1,000平米-2,000平米 租金范围 不便透露。￥90-￥180元/月/平米 店铺年销售情况 不便透露。约￥2.5亿元/年 硬件要求 层高：3.5米以上（净高）；一层要有独立进出口，有直达电梯或扶梯，单层面积不小于2,0087、0平米。楼层：1-2层 开店决定性因素 1.项目主力店的选择（希望与大超市合作，如沃尔玛等）；2.租金水平如何；3.是否能够满足20年的租期。1.商业布局；2.未来发展；3.客流情况。进驻本项目意愿 有机会进驻。有在南四环开店的计划，可以考虑。对项目评价 零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 易买得百货、超市易买得百货、超市 易初莲花超市易初莲花超市 背景介绍 易买得超市是韩国新世界集团旗下的大型综合百货及超市。易初莲花隶属于泰国正大集团，目标是成为人们所喜爱的，针对家庭而设的“一站式”购物场所。面积需求 精品超市：5,000平米；大卖场：不小于2万平88、米；百货+超市：2万-3万平米。20,000平米左右 租金范围￥3-￥5元/天/平米￥2-￥3元/天/平米 店铺年销售情况￥1.4亿元-￥1.8亿元/年 约￥1.5亿元/年 硬件要求 层高：不低于5米(板到板)无特殊要求。开店决定性因素 1.是否临近主干道；2.周边常住人口数量；3.道路交通。周边居住人群是否充足。进驻本项目意愿 可以考虑项目。可以考虑项目。对项目评价 项目不临主干道，建议尽快修路，使四环内居民能够方便到达。位臵较好，建议引入大型超市。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 国美电器国美电器 苏宁电器苏宁电器 背景介绍 国美电器是中国的一89、家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业，2009年，国美电器入选中国世界纪录协会中国最大的家电零售连锁企业。苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，品牌价值508.31亿元。面积需求 此区域5,000平米左右，精品店在1,500-2,000平米左右。2,500平米以上（使用面积）租金范围￥30-￥90元/天/平米（含物业费）￥60-￥110元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况 单店年平均营业额1.5亿元￥1亿/年-￥1.5亿/年 硬件要求 层高大于2.5米，停车位越多越好，电力要求：建筑面积乘以0.08为所需的千瓦安。B1-90、2F都可以，一般为B1带1F、1F带2F，精品店可考虑3F。层高：3米（吊顶后）开店决定性因素 1.大主力店的品牌组合佳;2.租金水平。1.路面交通及轨道交通情况如何；2.主干道上的展示；3.商业项目业态组合情况如何。进驻本项目意愿 可以考虑，但会优先选择国美商都项目。可以考虑。对项目评价 位臵较好，有较大的发展潜力。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 美克美家家居美克美家家居 伊力诺伊家居伊力诺伊家居/i2/i2 背景介绍 美克美家隶属于美国Edward Li 国际家具股份有限公司。美克美家已发展成为拥有30余家家具连锁店，其控股股东方Edward91、 Li 集团，作为北美地区第三大木业集团。伊力诺依是集设计、生产、物流、销售一体化的运作体，旗下拥有 i2，ilinoi home，ilinoi elite三个品牌。在北京、沈阳、西安、东莞等地拥有公司直营的几十家数千平米的大型直营专卖展厅。面积需求 800平米-1,500平米 小店：700平米-1,500平米；大店：3,000-10,000平米 租金范围￥60-￥90元/月/平米（含物业费）固定租金：￥60-￥90元/月/平米 或者抽成：约10%店铺年销售情况 约￥3,000万元/年-￥5,000万元/年 i 2(年轻业态)约￥30万元/年-￥40万元/年 硬件要求 楼层：首选首层，临主街位92、臵。无特殊要求。开店决定性因素 1.地理位臵;2.租金水平。1、项目位臵；2、周边新小区数量；3、商业项目品牌组合。进驻本项目意愿 因西南四环有店，暂不考虑本项目 有机会开店，需视今后发展而定。对项目评价 位臵一般，周边居民消费能力一般。区域商业气氛较淡，项目位臵较好。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 保利国际影城保利国际影城 星美国际影城星美国际影城 背景介绍 保利国际影城隶属保利影业旗下，是五星级数字影院。中国电影集团公司与星美传媒有限公司强强联合、共同投资成立的院线管理公司，截止到2010年底，院线成员影院已达124家，银幕657块，拥有五星93、级影院十余家。面积需求 5,000平米-6,000平米 约5,000平米 租金范围￥60-￥90元/月/平米（含物业费）￥60-￥90元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况 平均￥5,000万元/年￥4,000万元/年-￥7,000万元/年 硬件要求 承重：300吨/平米 层高：10米 层高：大于9.5米 开店决定性因素 1.项目规模；2.位臵及交通状况如何；3.硬件条件是否能够满足 1.项目规模；2.交通状况如何；3.硬件条件是否能够满足。进驻本项目意愿 对项目有兴趣。对项目有兴趣。对项目评价 项目位臵较好，体量较大，但人群的消费水平较低，建议定位为中档购物中心。项目位臵较好，地下商业面积过94、大。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 钱柜钱柜 KTVKTV AGOGO KTVAGOGO KTV 背景介绍 钱柜经营范围包括KTV、餐饮、零售等业态，在北京拥有四家店。a gogo自助KTV是百利亨投资管理有限公司旗下核心娱乐品牌。面积需求 5,000平米-6,000平米 2,700平米-4,500平米 租金范围￥60-￥90元/月/平米（含物业费）￥45-￥120元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况 约￥4,000万元/年-(仅有的一家店铺未满一年)硬件要求 层高：不低于4米（板到板）楼层：3-5层；承重：400kg以上；层高：4米以上；电容95、量550kw；独立停车位：50个以上。开店决定性因素 1、周边要有知名的商业项目；2、周边人群消费状况。1.店铺面积；2.租金水平；3.停车位。进驻本项目意愿 不确定，将视今后发展情况而定。暂不考虑四环以外的店铺。对项目评价 周边商业氛围不理想、消费能力偏低。项目位臵离市中心较远。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 神采飞扬神采飞扬 电玩电玩 嘉斯猫电玩嘉斯猫电玩 背景介绍 杭州神采飞扬娱乐有限公司是一家集游乐场所经营、游乐产品生产研发为一体的综合型企业，经过十余年的经营，旗下连锁门店已近20家店。嘉斯猫是一家专业的电玩娱乐连锁店，目前在北京拥有近196、0家店铺。面积需求（平米）1,000平米-3,000平米，最大可做到10,000平米 普通店：1,000平米-3,000平米；旗舰店：6,000平米-10,000平米。租金范围￥60元/月/平米（含物业费）平均￥40-￥60元/月/平米，最高可达￥150元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况 约￥700万元-1,000万元/年 销售额最高的店铺可达￥1,000万元/年 硬件要求 楼层：首选1-3层；层高：5米以上；承重：350kg以上；电量：150kw(1,000平米内),每增加1000平米，需增加80kw。楼层：首选1-3层；层高：5米以上；承重：350kg以上；开店决定性因素 1.楼层落位97、；2.品牌组合；3.商业条件。1.项目规模；2.项目位臵如何；3.周边居民消费力情况如何。进驻本项目意愿 有进驻意向。对项目有兴趣会继续关注。对项目评价 项目位臵较好，有一定发展潜力。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 一兆韦德健身中心一兆韦德健身中心 纸老虎书店纸老虎书店 背景介绍 韦德公司由乔韦德(JOEWEIDER)和本韦德(BENWEIDER)于1940年在美国犹他州盐湖城成立。2000年10月12日上海韦德健身管理有限公司在上海开设了第一家健身中心一兆韦德健身中心。纸老虎第一家专98、卖店于2000年在北京诞生，纸老虎目前在北京、上海两地共开设60余家直营专卖店。面积需求（平米）2,000-3,000平米 1,500-3,000平米 租金范围 约￥60元/月/平米 约￥25-50元/月/平米 店铺年销售情况 不低于30万元/年 不便透露。硬件要求 层高要求：5米以上。停车位要求：免费泊车3个小时 无特殊停车位。开店决定性因素 1.项目整体定位；2.主力店铺招商情况；3.周围交通情况。希望靠近超市，或电影院和餐饮。进驻本项目意愿 对项目感兴趣。对项目感兴趣。对项目评价 认为项目发展机会较好。位臵较好。品牌名称品牌名称 博士蛙儿童娱乐博士蛙儿童娱乐 红黄蓝亲子乐园、幼儿园红黄蓝99、亲子乐园、幼儿园 背景介绍 博士蛙集团主要业务为童装和动漫衍生产品的开发和管理，包括品牌童装和动漫衍生产品的研究、设计及开发、生产、营销和分销等。红黄蓝开创亲子园与幼儿园互动发展模式，成为中国规模最大的0-6岁一体化早期教育机构。红黄蓝的业务范围扩展为亲子园教育、幼儿园教育、父母育儿堂、家庭教育系列产品、儿童艺术团等，成为多学科、跨学科研究儿童身心健康发展的综合教育机构。面积需求 300平米4,000平米(根据商场规模及档次而定)亲子乐园：300平米-400平米；幼儿园：2,000平米-3,000平米 租金范围￥30-￥210元/月/平米 约￥30元/月/平米 店铺年销售情况￥60万元-￥60100、0万元 不便透露 硬件要求 儿童零售无特殊要求；如面积在2,000平方米以上，需要增加儿童娱乐设施，则选择13层,层高需求7米。楼层：1F-3F 开店决定性因素 1.商业租金水平是否合理；2.项目所在区域人口数及消费能力；3.项目交通是否便利。1.租期是否能够满足：亲子乐园5-10年，幼儿园15-20年；2.关注项目整体规划是否符合家庭消费 进驻本项目意愿 希望进驻该项目。对项目有兴趣。对项目评价 未来开业永旺及宜家规模较大，将会有一定的吸引力，建议本项目选择抽成形式与品牌运作。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 亚惠美食广场亚惠美食广场 海底捞海底101、捞 背景介绍 亚惠创立于1992年10月，旗下共拥有亚惠美食、亚惠美食广场、欧米奇咖啡、百乐汇餐饮、群惠餐饮和乐翻小镇等七个自主创立的餐饮品牌。海底捞成立于1994年，是一家以经营川味火锅为主、融汇各地火锅特色为一体的大型餐饮品牌火锅店。在北京、上海、郑州、西安等地均有连锁门店。面积需求 1,000平米左右 2,000平米-2,500平米 租金范围￥30-150元/月/平米（含物业费）约￥40-￥60元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况￥1,400万元/年 方庄店约￥1,200万元/年 硬件要求 层高要求3米以上 无特殊要求，若店铺处于高楼层，则需有独立直梯。开店决定性因素 1.项目业态规划102、；2.租金条件；3.物业硬件条件。1.消费力如何；2.商务条件如何；3.物业条件。进驻本项目意愿 可以考虑。目前距项目最近的店在马家堡，总部基地附近没有店，未来两年有进驻意向。对项目评价 项目属区域商圈，区域商业现状一般，商业潜力一般，未来最有潜力的业态会是零售业和餐饮业。一站式的购物中心比较适宜。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 品牌名称品牌名称 眉州东坡眉州东坡 小肥羊火锅小肥羊火锅 背景介绍 眉州东坡是以餐饮为载体，传承东坡文化的蚕业企业，目前全国范围内拥有50家连锁店。人均消费80150元。内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司1999年8月诞生于内蒙古包头市，以经营103、小肥羊特色火锅及特许经营为主业，目前，小肥羊的数百家餐饮店面已遍布全国。面积需求 1,000平米-5,000平米 1,000平米 租金范围 保底加抽成：￥75元/月/平米（含物业费）；6%￥60-￥90元/月/平米（含物业费）店铺年销售情况 平均￥40,00万元/年 平均￥1,400万元/年 硬件要求 最好有停车位。层高：3米以上（梁下）开店决定性因素 1.项目周边居民数量；2.租金条件如何。1.运营商经验如何；2.周边商业氛围；3.广告位的位臵。进驻本项目意愿 可以考虑。可以考虑。对项目评价 位臵较好，体量合适，有望成为该区域主体市场，但是该区域人群的消费水平一般，建议定位为中档主体市场。位104、臵很好，但周围消费人群的消费水平较低，综合以上因素及商业体量，建议定位为中低档购物中心。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 93 品牌名称品牌名称 棒约翰棒约翰 吉野家吉野家 背景介绍 棒约翰是来自美国的连锁披萨餐厅，连续9年全没客户满意度排名第一。吉野家是一家享有百年历史的著名日本牛肉饭专门店，始创于1899年，在日本筑地鱼市场开设第一间分店，至今在全球已超过1,100家店。面积需求 堂食+外送：200平米-300平米；自助服务类：100平米-150平米 档口：70平米-100平米 200平米左右 租金范围￥90-￥360元/月/平米￥240-￥300元/月/平米 105、店铺年销售情况 一般情况￥700万元，个别店可达￥1,200万元 营业额最高店铺可达1,000万元/年 硬件要求 楼层1F+2F，或1F+B1 需要煤气。开店决定性因素 1.品牌集合情况；2.客流多少；3.租金水平 1.项目整体规划；2.项目交通是否方便；3.租金条件。进驻本项目意愿 对兴趣感兴趣，可考虑进驻。对兴趣感兴趣，可考虑进驻 对项目评价 南城发展潜力较大，项目位臵较好。目前周边商业氛围欠佳。零售商访谈 服装服饰类|主题卖场|休闲娱乐类|儿童类|餐饮类 1.1.区域现状分析：区域现状分析：商户普遍认为该区域的商业氛围不浓，但有一定的发展潜力；周边人群消费力一般。33.3%33.3%0%106、0%市级商圈市级商圈 区域型商圈区域型商圈 社区型商圈社区型商圈 商圈界定商圈界定 67%的商户认为该商圈为区域型商圈，33%的商户认为该商圈为社区型商圈。区域商业现状评价区域商业现状评价 目前该区域商业气氛尚未成熟，有57%的商户认为商业氛围一般，认为商业氛围较差或很差的商户占33%。区域消费档次评价区域消费档次评价 周边居民较多，仅10%的商户认为区域内居民消费能力较强，77%的商户认为消费能力一般，13%的商户认为该区域的居民消费力较强。10%10%较差或很差较差或很差 一般一般 较好较好 13.3%13.3%76.7%76.7%10.0%10.0%消费力较强消费力较强 消费力一般消费力107、一般 消费力较弱消费力较弱 66.7%66.7%56.7%56.7%33.4%33.4%零售商访谈分析总结 区域现状分析|项目评价及发展建议|零售商户进驻项目意向总结 项目体量评价项目体量评价 被访商户中，大多数商户认为商业体量适中，占总数87%。2.2.项目评价及发展建议：项目评价及发展建议：商户普遍认为项目地理位臵较为优越，体量适宜，具有一定的竞争力。3.3%3.3%46.7%46.7%50.0%50.0%位臵较好位臵较好 位臵一般位臵一般 位臵较差位臵较差 项目位臵评价项目位臵评价 被访商户中，50%商户认为项目地理位臵较好，47%的商户认为位臵一般，仅3%的商户认为位臵较差。零售商访谈108、分析总结 区域现状分析|项目评价及发展建议|零售商户进驻项目意向总结 0%0%体量适中体量适中 体量较大体量较大 体量较小体量较小 13.3%13.3%86.7%86.7%项目档次评价项目档次评价 所有被访商户均认为本项目应定位为中档商业。0%0%0%0%中档中档 100%100%中高档中高档 中低档中低档 2.2.项目评价及发展建议：项目评价及发展建议：项目所在区域消费力一般且商业形式较为初级，所有被访商户均建议应将本项目定位为中档。绝大多数商户有进驻本项目的意向，比例占到被访商户的73.3%。零售商访谈分析总结 区域现状分析|项目评价及发展建议|零售商户进驻项目意向总结 有无开店计划有无开109、店计划 被访商户中，有明确的开店意向占73%，需视档次定位、品牌组合而定的占20%，另有约7%的商户没有开新店计划。6.7%6.7%73.3%73.3%意向明确意向明确 意向模糊意向模糊 没有计划没有计划 20.0%20.0%服装服饰服装服饰快速时尚品牌：认为目前项目周边氛围欠佳，进驻有难度。快速时尚品牌：认为目前项目周边氛围欠佳，进驻有难度。服装服饰服装服饰运动品牌：对该区域有意向进驻，若购物中心中有主力百货，可能会优先考虑进驻百货。运动品牌：对该区域有意向进驻，若购物中心中有主力百货，可能会优先考虑进驻百货。儿童类儿童类 ：儿童零售、儿童娱乐业态对项目均有意向。：儿童零售、儿童娱乐业态对项110、目均有意向。休闲娱乐类休闲娱乐类 ：电玩城、电影院、健身中心、大型书店进驻意向较为强烈。：电玩城、电影院、健身中心、大型书店进驻意向较为强烈。主题卖场主题卖场 百货、超市类：均有进驻意愿，关心如何使四环内的人流方便到达本项目。百货、超市类：均有进驻意愿，关心如何使四环内的人流方便到达本项目。主题卖场主题卖场 家居卖场家居卖场 ：认可项目所在区域，有可能会考虑进驻。：认可项目所在区域，有可能会考虑进驻。主题卖场主题卖场 珠宝类：对此项目有兴趣，要视今后商业发展情况而定。珠宝类：对此项目有兴趣，要视今后商业发展情况而定。主题卖场主题卖场 家电卖场：项目周围电器卖场甚少，对项目反馈较为积极。家电卖场111、：项目周围电器卖场甚少，对项目反馈较为积极。餐饮类：大型正餐、美食广场、休闲餐等进驻意向均较为明确，认为项目有较大潜力。餐饮类：大型正餐、美食广场、休闲餐等进驻意向均较为明确，认为项目有较大潜力。3.3.零售商户意向总结：零售商户意向总结：零售商访谈分析总结 区域现状分析|项目评价及发展建议|零售商户进驻项目意向总结 服装服饰服装服饰时尚服饰：对本项目有意向，希望进一步了解项目进程。时尚服饰：对本项目有意向，希望进一步了解项目进程。一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、112、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 经过我行前期市场研究、商户访谈以及对项目周边环境的研究，我行建议项目功能定位为：经过我行前期市场研究、商户访谈以及对项目周边环境的研究，我行建议项目功能定位为：项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 商业项目主要分为两种类型：市级商业项目、区域型商业项目113、。商业项目主要分为两种类型：市级商业项目、区域型商业项目。发展区域型商业中心潜力较大发展区域型商业中心潜力较大 市级商业项目依托于优越的地理位臵及市级商圈的氛围和基础。如东方广场 依托于王府井商圈（聚集了19个商业项目，总商业体量达到800,000平米。）新光天地依托于CBD商圈（聚集了20多个项目，总供应量达到1,500,000平米）随着整个城市的扩张，区域型商圈及商业项目成为目前及日后北京商业发展 的趋势。综合考虑项目所在区域商业环境，以及商业发展趋势，我行认为本项目短期 内成为市级商业项目机会较低，但定位于区域型商业中心较为适宜并潜力较 大。项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 114、城市发展趋势城市发展趋势 本项目所在商圈尚未发展成熟，而临近的长安街以南如五棵松商圈、新世界商圈、公主坟商圈、西单商圈都已相对完善成熟，势必分流本项目所在商圈的客流，即分流本项目的客流，造成本项目较难吸引长安街以北客流，短期内难以成长为市级商业项目。五棵松 商圈 公主坟 商圈 西单 商圈 崇文门 商圈 本项目本项目 所在商圈所在商圈 项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 周边商圈的挤压周边商圈的挤压 我行前期针对不同商业业态的26个零售商进行了针对本区域及本项目的访谈，商户 反馈如下：快速时尚品牌认为目前商圈周边氛围欠佳，进驻有难度；运动品牌对该区域有进驻意向。周边电器卖场较少，对项目115、反馈较为积极；家居卖场有可能考虑进驻。儿童零售、儿童娱乐类品牌均对本项目有意向。大型正餐、美食广场、休闲餐等进驻意向均较为明确，认为项目有较大潜力。电玩城、电影院进驻意向强烈，KTV意向不强烈。百货、超市类均有进驻意愿，关心如何使四环内人流方便到达。家电家居类商户家电家居类商户 娱乐类商户娱乐类商户 服装服饰类商户服装服饰类商户 儿童用品及游乐类商户儿童用品及游乐类商户 餐饮类商户餐饮类商户 主力店商户主力店商户 小结小结 有有7373的品牌商户认为本项目所在区域为区域型商业项的品牌商户认为本项目所在区域为区域型商业项目目，有进驻意向，但整体商业氛围还尚待提升以吸引更，有进驻意向，但整体商业氛116、围还尚待提升以吸引更多业态更多高档次品牌的进驻。多业态更多高档次品牌的进驻。项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 零售商选址意向零售商选址意向 消费阶层重视消费阶层重视便利性消费便利性消费；重视重视多元化多元化生活消费；生活消费；如果有新项目入市，被访者希望消费的业态主要为服饰、服饰、超市、鞋类、快餐、化妆品，超市、鞋类、快餐、化妆品，越来越多消费者重视一站式购一站式购物物，且开始关注到消费体验如购物环境等关注到消费体验如购物环境等，多元化消费趋势已然明显呈现。受访者外出购物，到商场购物可以接受的距离在3公里以下的，占63%。越来越多的消费者重视便利性消费。项目商业面积定位 项目功能定117、位|项目档次定位 区域消费人群的消费需求区域消费人群的消费需求 功能定位“区域型 商业中心”餐饮 娱乐 休闲 儿童游乐 生活服务 购物 零售、家居生活馆、数码电器、运动卖场 影院、KTV、电玩 大型超市、干洗店、花店 大型餐厅、特色餐厅、休闲餐厅、快餐、咖啡、水吧 健身、美容、美发 零售、儿童游乐及教育 项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 商业项目的档次定位，受到多种内外因素的影响，针对本项目状况，影响本项目档次定位的主要为以下因素：项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 区域内已开业商业项目以中档、中低档为主，区域内未开业商业项目定位在中档的可能性较大，未来一段时间内本项目将118、主要面临中档定位的环境档次氛围。已开业商业项目档次氛围已开业商业项目档次氛围 档次 代表项目 中档 华堂商场 资和信百货 乐天玛特 中低档 物美 华润万家 欧尚超市 未开业商业项目档次氛围未开业商业项目档次氛围 档次分析 代表项目 中档（目前该项目正在进行招商，已确定的主力店包括苏宁电器、迪卡侬运动卖场、宜家家居，以现有主力店的档次分析，该项目的档次定位应该不会太高，在中档水平左右，）英特宜家购物中心 中档（该项目以永旺的百货和超市作为主力店，以永旺在北京已开业项目：昌平永旺店和朝北永旺店来分析，均定位中档，由此分析，该项目极有可能定位相同档次定位，不会太高，）北京城南购物中心 项目商业面积定119、位 项目功能定位|项目档次定位 区域商业环境档次氛围区域商业环境档次氛围 项目档次评价项目档次评价 被访商户中，认为项目应定位为中档商业的达到96%，其余4%的商户认为应定位在中低档。4%4%0%0%中档中档 96%96%中高档中高档 中低档中低档 项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 零售商访谈零售商访谈 被访者中希望商场定位为中高档的比例为50%，希望商场定位中档占40.67%。在消费者希望消费哪类服装品牌的调查中，选择达芙妮、Baleno、美特斯邦威、森马、ONLY、Vero Moda、Jacks&Jones等品牌的消费者占到了近半成，从消费者对品牌的认知度和忠实度也可以反映出该120、区域的消费水平尚属中档水平。项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 目标消费者调研目标消费者调研 1、层高。层高。项目一期层高满足中高端购物中心层高的要求，一期项目 处于硬件设计阶段，有机会打造良好的购物环境，有利于日后项目品 牌档次的提升。2、展示面。展示面。由于本项目二期到四期是地下商业，项目在地面以上没 有任何展示面，展示效果先天比地上项目缺乏优势，无法吸引中高端 品牌入驻，定位中高端的可能性极低。各楼层层高各楼层层高 一期：一期：地上一层：6米 地上二层：5.4米 地上三层：5.4米 地上四层：5.4米 地上五层：5.4米 地上六层（含夹层）：10.5米 地下一层夹层：5.1米 121、一至四期地下一层：一至四期地下一层：5.4米 项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 项目自身硬件条件项目自身硬件条件 综上四个方面的论述，我行建议本项目定位档次：一期：中高端定位 二-四期：中端定位 项目商业面积定位 项目功能定位|项目档次定位 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设122、施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 商业项目业态组合及设臵受到多种项目内外因素的影响和制约，针对本项目及区域商业市场环境，我行认为应充分考虑以下因素：充分考虑以下因素：我行对不同商业业态及品类的商户访谈结果；力求本项目与区域内周边商业项目形成差异化经营；本项目商业硬件条件，如地块形状、商业面积所在楼层等因素；不同业态对客流的拉动能力；不同商业业态的面积需求；设计公司现时的设计方案等。注：此业态设置将根据设计公司方案的不断调整而有所调整。注：此业态设置将根据设计公司方案的不断123、调整而有所调整。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 区域内不同商业业态的市场空间 1.区域内缺乏一站式购物商业项目 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 目前，区域内的商业项目以专业卖场形式为主，已开业的购物中心仅有华联商厦（马家堡店）一家。由于华联商厦（马家堡店）其规模仅有3万平米左右，所以很难满足消费者的一站式消费要求。因此，一站式购物中心模式的商业项目在此区域内十分稀缺。我行建议：本项目应突出家庭消费，充分发挥体量优势，与周边的商业项目形成差异化，突出其竞争优势。本项目6公里范围内尚不存在电影院，其124、它娱乐场所亦十分有限，因此娱乐业态商户对整个区域反馈较好。星美电影院保利影院等都表示对此项目有进驻意向。嘉斯猫、神采飞扬电玩城也均对该区域有浓厚的兴趣。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 区域内不同商业业态的市场空间 2.娱乐业态看好区域市场 项目未来固定且主要的消费客群为周边办公人群、周边居民，以及乘坐地铁的人群，因其日常生活及工作消费需要在区域商业项目内完成，因此本项目需满足其如下需求：充分满足区域内的消费需求 1.满足日常生活的消费需求：服装服饰、超市卖场、家居卖场、电器卖场、家庭聚餐等。2.满足体验式消费需求：美容 Spa、美体健身、儿童业125、态、电影院、KTV、电玩城等。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 4.满足地铁人群消费习惯：杂货、配饰、个人护理、零食、水吧、面包店等。3.满足正常工作的消费需求：银行、商务餐、快餐、便利店、眼镜店等。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 充分满足区域内的消费需求 消费者在消费某种业态时，有可能形成对其他业态的相关联消费，进而满足其多消费需求，即“一站式”消费需求：如消费者去影院时，有可能对餐饮及电玩业态进行消费。如消费者消费服装服饰业态时，有可能对饰品、化妆品等进行消费。考虑消费者的连动消费需求与习惯 126、项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 F1F1 F2F2 F3F3 F4F4 F5F5 F6F6 F6F6夹层夹层 B1B1夹层夹层 大型家具城大型家具城 精品服装服饰精品服装服饰 精品服装服饰精品服装服饰 上品折扣上品折扣 一期一期 休闲餐饮休闲餐饮 家电家电/数码卖场数码卖场 电影院电影院 大型正餐大型正餐 电玩电玩 建议F5-F7设臵单独直梯，方便控制夜间营业 B1B1 运动服饰运动服饰 休闲服饰休闲服饰 户外服饰用品户外服饰用品 鞋、箱包类鞋、箱包类 化妆品化妆品 珠宝首饰珠宝首饰 超市超市 大型家具城大型家具城 运动卖场运动卖场 餐饮餐饮 127、零售零售 健身中心健身中心/书店书店 餐饮餐饮 儿童儿童 零售零售 餐饮餐饮 二期二期 三期三期 四期四期 Spa/Spa/美容美发美容美发 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 项目商业业态设臵说明：项目商业业态设臵说明：1.1.主力店位臵设臵分析主力店位臵设臵分析 本项目南北方向长度超过1公里，商业面积由三条市政通道分隔，共分为四期，且只能在地下一层连通，破坏了项目的整体商业氛围。我行建议在每一期分别设臵主力店、次主力店，以增强每一期各自的聚客能力，拉动整个项目的人流。主力店、次主力店设臵：一期：电影院、电玩城、家具城 二期：上品折扣百货 三期：128、健身中心/书店 四期包括：超市、家店数码卖场 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 拉动人流 F1F1 F2F2 F3F3 F4F4 F5F5 F6F6 F6F6夹层夹层 B1B1夹层夹层 大型家具城大型家具城 精品服装服饰精品服装服饰 精品服装服饰精品服装服饰 上品折扣上品折扣 一期一期 休闲餐饮休闲餐饮 家电家电/数码卖场数码卖场 电影院电影院 大型正餐大型正餐 电玩电玩 建议F5-F6设臵单独直梯，方便控制夜间营业 B1B1 运动服饰运动服饰 休闲服饰休闲服饰 户外服饰用品户外服饰用品 鞋、箱包类鞋、箱包类 化妆品化妆品 珠宝首饰珠宝首饰 超市129、超市 大型家具城大型家具城 运动卖场运动卖场 餐饮餐饮 零售零售 健身中心健身中心/书店书店 餐饮餐饮 儿童儿童 零售零售 餐饮餐饮 二期二期 三期三期 四期四期 Spa/Spa/美容美发美容美发 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 硬件建议及店铺分割原则：我行有关项目硬件设施评估及建议基本遵循以下原则：首层通道宽度在8米左右，项目通道尽量设臵为有效的、具有循环性的回路；通道简单，是消费者步行距离最短；店铺分割尽量按柱距分割，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正，避免异型店铺；店铺面宽尽量不低于8米；店铺分割尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合130、。（2）珠宝类：（3）精品服装：（4）配饰类：（1）化妆品：项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 Selected 一期首层：一期首层：项目中仅有一期有地上商业面积，首层商业面积是整个项目中展示性最好、最具商业价值的商业楼层。建议设臵要求展示效果、承租能力较强的业态，如服装服饰、珠宝首饰、化妆品等。一期二层：一期二层：南侧设臵设计师品牌以及年轻时尚品类服装服饰，北侧设臵鞋类品牌。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（3）配饰类：（2）鞋类（1）精品服装：Express（2）休闲服饰：(3）户外服饰：（1）运131、动服饰：一期三层：一期三层：设臵业态包括休闲、运动、户外等服装服饰。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 K2 Summit 一期四层：一期四层：我行建议：通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至较高的楼层。本层主要设臵适合家庭消费、朋友聚餐等的休闲餐厅。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 大型正餐：一期五层：一期五层：通过目的性消费较强的餐饮业态来拉动消费者至较高的楼层。本层主要设臵适合家庭聚餐、商务宴请的大型正餐餐厅。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 132、大型正餐：一期六层：一期六层：我行建议：利用电影院、电玩城等娱乐业态将人流引到六层及六层夹层。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（1）电影：（2）电玩城：一期六层夹层：一期六层夹层：我行建议：利用电影院娱乐业态将人流引到六层夹层。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（1）电影：业主自业主自营会所营会所 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（1）家居、家具卖场 一期一期B1B1夹层：夹层：我行建议：B1夹层东侧设为运动卖场，B1夹层西侧设为家居、家具卖场。爱家家具133、 B&Q（2）运动卖场 项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（1）家居、家具 爱家家具 B&Q 一期一期B1B1：我行建议：B1设为家居、家具卖场。花车的设臵 项目单层面积过大，为避免店铺进深过深，建议在每层均围绕中庭，设臵一些小型的、美观的花车。这种看似凌乱的布臵，可以使消费者感到新鲜、偶遇惊喜，让消费者在购物时能够体验到“游逛”和“随机购物”的乐趣，增添其购物的欲望。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 二期二期B1B1：我行建议：通过餐饮、儿童等聚客能力较强的业态，带活二期的客流。西南侧为餐饮业态；东134、侧设臵折扣卖场主力店，西侧设臵为与儿童有关的业态（包括儿童游乐、儿童摄影、儿童教育，以及儿童零售等），通道两侧设臵与儿童业态产生联动消费的家居、杂货等零售店铺。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（2）儿童：（3）零售等：（1）折扣卖场：（4）餐饮：三期三期B1B1：三期地下一层连通地铁，配合地铁人群，建议在通道两旁设臵面包店、水吧、食品、饰品、保健品，以及个人护理等随机性消费较强的业态。西侧设臵大型餐饮，东侧设臵为美容美发、Spa、健身中心或大型书店等休闲业态。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（4）S135、pa、美容、美发(3)(3)餐饮：餐饮：（1）零售等：（2）大型书店/健身中心：（3）餐饮：（1）超市 四期四期B1B1：由于四期为项目的最南端，建议设臵多个目的性强的主力店、次主力店，提高消费者到达项目最端头的可能性。将四期南端设为超市，西侧设为美食广场、快餐，以配合办公人群需要，东侧设臵为家电卖场，通道两侧设臵零售店铺。项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明（2）零售 Lock&Lock（4）电器卖场及数码卖场：项目商业面积业态组合及设臵 影响业态设定的相关因素|业态分布图|商业业态设臵说明 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市136、场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 建筑形式及外立面示意参考建筑形式及外立面示意参考 玻璃与石材相结合 直线与曲线相融汇 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯137、评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 建筑形式及外立面示意参考建筑形式及外立面示意参考 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 1.1.现状：南侧有四个入口，数量过多现状：南侧有四个入口，数量过多 建议：取消这四个入口，在中间位臵加入一个12-16米的主入口 2.2.现状：东西两侧各有两个入口，现状：东西两侧各有两个入口，数量过多数量过多 建议：各取消一个入口，并居中设臵一个8-12米的次入口 将原来入口的位臵改作店铺，从而增加可用商业面积，增加租金收益 将原来入口的位臵改作店铺，从而增加可用商业面积，增加138、租金收益 已做已做调整调整 一期地上一层平面图 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 项目商业面积主入口示意参考 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 仅需要保留一期中一个残疾人坡道，避免影响其它所在位臵店铺对街开门及展示效果。一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 保留 3.3.现状：南侧有四部消防梯，现状：南侧有四部消防梯，数量过多数量过多 建议：将消防梯数量压139、缩至建议：将消防梯数量压缩至2 2-3 3部部 4.4.现状：消防梯在临街位臵现状：消防梯在临街位臵占用面宽较大占用面宽较大 建议：将消防梯方向从平行于入口改为垂直于入口 将原来消防梯位臵改作店铺，从而增加可用的商业面积，增加租金收益 增设更多的临街店铺，提高商业价值 保留保留2 2-3 3部消防梯部消防梯 消防梯旋转90度 消防梯旋转90度 消防梯旋转90度 不能不能调整调整 一期地上一层平面图 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 5.5.现状：南侧入口旁设有客梯现状：南侧入口旁设有客梯 建议：客梯移到东侧 避免140、消费者一进入购物中心入口就乘坐直梯上楼 客运直梯移客运直梯移到东侧到东侧 尚未尚未调整调整 一期地上一层平面图 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 6.6.现状：中庭形状为长方形现状：中庭形状为长方形 建议：将中庭形状改用弧线形线条 使购物中心内部结构更加流畅、美观 7.7.现状：共设置两部货梯现状：共设置两部货梯 建议：在西北侧添设两部货梯 以便满足餐饮干货、湿货分开运输的要求 中庭改用弧形线条中庭改用弧形线条 一期地上一层平面图 增设两部货梯增设两部货梯 现有两部货梯现有两部货梯 已做已做调整调整 一期硬件部分141、建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 已做已做调整调整 调整后图纸见下页调整后图纸见下页 144 调整后图纸调整后图纸 调整后货梯位臵调整后货梯位臵 原货梯位臵改为客货两用梯原货梯位臵改为客货两用梯 由于客梯与货梯的卫生标准不同，因此客运和货运须分开。由于客梯与货梯的卫生标准不同，因此客运和货运须分开。我行建议，除将客货两用梯改作客运专用梯，并在增加一组货梯我行建议，除将客货两用梯改作客运专用梯，并在增加一组货梯 增加货梯增加货梯 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估142、|电影院沉降部分 弧线形中庭设计示意 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 弧线形中庭设计示意 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 基于设计院提供的4个中庭方案，我司认为第一个方案最佳 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 8.8.现状：一层设有洗手间现状：一层设有洗手间 建议：取消一层洗手间 一般情况下，购物中心一层不设洗手间 一期地上一层平面图 取消一层洗手143、间取消一层洗手间 尚未尚未调整调整 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 9.9.现状：电影院大型放映厅沉降到五现状：电影院大型放映厅沉降到五层中间位臵，造成商业面积分隔层中间位臵，造成商业面积分隔 建议：将此厅设臵在项目西侧 使五层的商业面积更为连贯 一期地上五层平面图 已做已做调整调整 一期硬件部分建议 建筑形式及外立面|主入口评估|消防楼梯评估|客梯评估|中庭及货梯评估|洗手间评估|电影院沉降部分 尽可能多的预留餐饮条件：尽可能多的预留餐饮条件：建议一期各层都预留餐饮条件，为今后的经营留下更广阔的调整空间。一期144、硬件部分建议 150150sqmsqm(使用面积使用面积)咖啡厅咖啡厅 /酒吧酒吧 400400-600600sqmsqm(使用面积使用面积)西餐西餐 10001000sqm(sqm(使用面积使用面积)高档中餐高档中餐 1501500sqm(0sqm(使用面积使用面积)中式快餐中式快餐 空调系统 中央空调(风机盘管)中央空调(风机盘管):夏210C-240C,相对湿度60%；冬220C-240C,相对湿度40%中央空调(风机盘管)中央空调(风机盘管)上水 DN20管径 压力4kg-6kg,75mm(1.5寸)管径 40mm 6分水管,压力2kg (30吨/天)下水 DN100管径 150mm 145、管径 40mm 可接入市政管线 天然气 可不用天然气或管径 30mm左右 管径 50mm左右 管径 80mm,100 m3/小时 管径 50mm左右 排烟量-1000m3/小时 2000m3/小时 14000-16000m3/小时 鲜风量-1100m3/小时 11000m3/小时 4000-5000m3/小时 电量 40kw,380v 200kw 250kw 约380v,100kw/小时 100kw 招牌/灯箱 必备 必备 必备 必备 地面载荷 250 kg/m2 450 kg/m2 450 kg/m2 250 kg/m2 隔油池 必备 约1.5 m3(长2000mm,宽1000mm,高100146、0mm)2 m3 必备 注：1.以上数据仅供参考，请以工程技术人员意见为准 2.餐饮行业一般的营业时间较长，所以相关的机电配套设备亦可按地区分开独立运作 餐饮硬件需求数据参考餐饮硬件需求数据参考 硬件部分建议 10.10.现状：地块之间通道连通处宽度现状：地块之间通道连通处宽度为为8 8米米 建议：将通道加宽至建议：将通道加宽至3030米米 使通道两侧可设商业面积，增加租金收益，营造浓郁的商业氛围 连接各期之间的通道宽度连接各期之间的通道宽度 二至四期硬件部分建议 连接各期之间的通道宽度|增设天井|直梯及消防梯位臵 一期至四期地下一层平面图 已做已做调整调整 修改后连接处宽度约为24米 修改后147、连接处宽度约为24米 调调整整后后 天井天井 天井天井 天井天井 建议：在主通道上增设三个天井建议：在主通道上增设三个天井 二至四期硬件部分建议 连接各期之间的通道宽度|增设天井|直梯及消防梯位臵 已做已做调整调整 调整后调整后 天井天井 天井天井 天井天井 建议：在主通道上增设三个天井建议：在主通道上增设三个天井 二至四期硬件部分建议 连接各期之间的通道宽度|增设天井|直梯及消防梯位臵 已做已做调整调整 调整后调整后 建议将直梯及消防梯移至其它建议将直梯及消防梯移至其它位置，避免遮挡通道位置，避免遮挡通道 已做已做调整调整 二至四期硬件部分建议 连接各期之间的通道宽度|增设天井|直梯及消防梯148、位臵 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 157 项目商业面积租金预估 不同业态租金承受力|区域内可参考项目租金|影响租金水平因素|149、本项目各店铺租金预估 业态业态 面积范围（平米）面积范围（平米）租金（租金（元元/月月/平米平米）百 货 10,000-30,000￥40-￥60 超 市 20,000-30,000￥40-￥60 电影院 单层面积：4,000-5,000￥30-￥100 KTV 1,500-6,000￥40-￥120 电玩城 1,000-2,000 最大可做到10,000￥40-￥150 家电卖场 2,500-5,000￥60-￥110 健身中心 1,500-3,000￥30-￥50 家居卖场 1,000-3,000￥60-￥90 服装服饰 小店铺：100-300￥240-￥600 大型餐饮 1,000-3,150、000￥120-￥210 商户类型商户类型 项目名称项目名称 租金租金/扣率扣率 津乐汇 中关村广场店 约￥100元/天/平米 超市 城南大道项目 约￥60元/月/平米 电影院 首地大峡谷店 约￥30元/月/平米 电玩城 华联商厦(马家堡店)约￥50-55元/月/平米 KTV 城南大道项目 约￥60元/月/平米 家电卖场 城南大道项目 约￥90元/月/平米 快餐、休闲餐 首地大峡谷店 约￥180-￥240元/平米/天 服装 首地大峡谷店 12%-13%家居生活馆 华联万柳项目 10%项目商业面积租金预估 不同业态租金承受力|可参考项目租金|影响租金水平因素|本项目各店铺租金预估 本区域或可比较151、区域内可参考项目租金 南城整体消费水平偏低，部分业态零售商对本区域或项目持观望态度。区域整体的商业氛围欠佳，本项目开业后一定会经历一段市场培育期，势必影响项目前期的租金收益。本项目在四环路上没有展示面，且大部分商业面积集中在地下楼层，影响项目整体租金水平。项目商业面积租金预估 不同业态租金承受力|区域内可参考项目租金|影响租金水平因素|本项目各店铺租金预估 不利不利 因素因素 项目与地铁九号线相连通，交通便利，可覆盖乘坐地铁的人群，有利于提升项目租金收益。区域内目的性消费业态稀缺，而本项目涵盖众多休闲、娱乐等业态，可为本项目集聚更广泛的客流，有利于提升项目整体的租金水平。项目商业规模较大，尤其152、可满足需求面积较大的主力商户，有利于前期聚集大量客流，从而提升主力店周边店铺的租金水平。项目商业面积租金预估 不同业态租金承受力|区域内可参考项目租金|影响租金水平因素|本项目各店铺租金预估 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（元/月）乐观月租金（元/月）保守年租金预估（元/年）乐观年租金（元/年）一期 1F-01 珠宝/化妆品/精品服装 68 10 13 20,740 26,962 248,880 323,544 1F-02 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-03153、 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-04 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-05 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-06 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-07 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-08 珠宝/化妆品/精品服装 85154、 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-09 珠宝/化妆品/精品服装 85 10 13 25,925 33,703 311,100 404,430 1F-10 珠宝/化妆品/精品服装 68 10 13 20,740 26,962 248,880 323,544 1F-11 珠宝/化妆品/精品服装 208 8 11 50,752 69,784 609,024 837,408 1F-12 珠宝/化妆品/精品服装 72 12 15 26,352 32,940 316,224 395,280 1F-13 珠宝/化妆品/精品服装 143 12 15 52,338 155、65,423 628,056 785,070 1F-14 珠宝/化妆品/精品服装 143 10 13 43,615 56,700 523,380 680,394 1F-15 珠宝/化妆品/精品服装 151 10 13 46,055 59,872 552,660 718,458 1F-16 珠宝/化妆品/精品服装 143 12 15 52,338 65,423 628,056 785,070 1F-17 珠宝/化妆品/精品服装 41 15 18 18,758 22,509 225,090 270,108 1F-18 珠宝/化妆品/精品服装 143 12 15 52,338 65,423 628,156、056 785,070 1F-19 珠宝/化妆品/精品服装 142 12 15 51,972 64,965 623,664 779,580 1F-20 珠宝/化妆品/精品服装 41 15 18 18,758 22,509 225,090 270,108 1F-21 珠宝/化妆品/精品服装 141 12 15 51,606 64,508 619,272 774,090 1F-22 珠宝/化妆品/精品服装 217 10 13 66,185 86,041 794,220 1,032,486 1F-23 珠宝/化妆品/精品服装 140 10 13 42,700 55,510 512,400 666,1157、20 1F-24 珠宝卖场 310 8 10 75,640 94,550 907,680 1,134,600 1F-25 配饰 18 15 20 8,235 10,980 98,820 131,760 1F-26 配饰 18 15 20 8,235 10,980 98,820 131,760 1F-27 配饰 18 15 20 8,235 10,980 98,820 131,760 1F-28 配饰 18 15 20 8,235 10,980 98,820 131,760 2,923 2,923 10 10 13 13 931,226 931,226 1,193,618 1,193,618 1158、1,174,712 11,174,712 14,323,410 14,323,410 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）一期 2F-01 时尚/设计师类服装 238 8 10 58,072 72,590 696,864 871,080 2F-02 时尚/设计师类服装 66 10 12 20,130 24,156 241,560 289,872 2F-03 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-159、04 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-05 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-06 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-07 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-08 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-09 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,160、925 31,110 311,100 373,320 2F-10 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-11 时尚/设计师类服装 85 10 12 25,925 31,110 311,100 373,320 2F-12 时尚/设计师类服装 201 8 10 49,044 61,305 588,528 735,660 2F-13 时尚/设计师类服装 52 10 12 15,860 19,032 190,320 228,384 2F-14 时尚/设计师类服装 115 8 10 28,060 35,075 336,720 420,90161、0 2F-15 时尚/设计师类服装 121 8 10 29,524 36,905 354,288 442,860 2F-16 时尚/设计师类服装 121 8 10 29,524 36,905 354,288 442,860 2F-17 时尚/设计师类服装 96 10 12 29,280 35,136 351,360 421,632 2F-18 时尚/设计师类服装 163 8 10 39,772 49,715 477,264 596,580 2F-19 时尚/设计师类服装 55 10 12 16,775 20,130 201,300 241,560 2F-20 时尚/设计师类服装 150 9 1162、1 41,175 50,325 494,100 603,900 2F-21 时尚/设计师类服装 150 9 11 41,175 50,325 494,100 603,900 2F-22 时尚/设计师类服装 150 9 11 41,175 50,325 494,100 603,900 2F-23 时尚/设计师类服装 150 9 11 41,175 50,325 494,100 603,900 2F-24 时尚/设计师类服装 52 10 12 15,860 19,032 190,320 228,384 2F-25 时尚/设计师类服装 143 10 12 43,615 52,338 523,380 163、628,056 2F-26 时尚/设计师类服装 254 8 10 61,976 77,470 743,712 929,640 2F-27 时尚/设计师类服装 184 8 10 44,896 56,120 538,752 673,440 2F-28 时尚/设计师类服装 143 8 10 34,892 43,615 418,704 523,380 2F-29 时尚/设计师类服装 45 10 12 13,725 16,470 164,700 197,640 2F-30 时尚/设计师类服装 91 10 12 27,755 33,306 333,060 399,672 2F-31 时尚/设计师类服装 9164、1 10 12 27,755 33,306 333,060 399,672 2F-32 时尚/设计师类服装 91 10 12 27,755 33,306 333,060 399,672 2F-33 时尚/设计师类服装 91 10 12 27,755 33,306 333,060 399,672 2F-34 配饰 18 14 16 7,686 8,784 92,232 105,408 2F-35 配饰 18 14 16 7,686 8,784 92,232 105,408 2F-36 配饰 18 14 16 7,686 8,784 92,232 105,408 3,832 3,832 9 9 1165、1 11 1,063,108 1,063,108 1,296,860 1,296,860 12,757,296 12,757,296 15,562,320 15,562,320 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）一期 3F-01 休闲/运动/户外服装 238 7 9 50,813 65,331 609,756 783,972 3F-02 休闲/运动/户外服装 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 3F-03 休闲/运动/166、户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-04 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-05 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-06 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-07 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-08 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,92167、5 248,880 311,100 3F-09 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-10 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-11 休闲/运动/户外服装 85 8 10 20,740 25,925 248,880 311,100 3F-12 休闲/运动/户外服装 201 7 9 42,914 55,175 514,962 662,094 3F-13 休闲/运动/户外服装 52 10 12 15,860 19,032 190,320 228,384 3F-14 168、休闲/运动/户外服装 115 7 9 24,553 31,568 294,630 378,810 3F-15 休闲/运动/户外服装 121 7 9 25,834 33,215 310,002 398,574 3F-16 休闲/运动/户外服装 121 7 9 25,834 33,215 310,002 398,574 3F-17 休闲/运动/户外服装 96 8 10 23,424 29,280 281,088 351,360 3F-18 休闲/运动/户外服装 163 7 9 34,801 44,744 417,606 536,922 3F-19 休闲/运动/户外服装 55 10 12 16,77169、5 20,130 201,300 241,560 3F-20 休闲/运动/户外服装 150 8 10 36,600 45,750 439,200 549,000 3F-21 休闲/运动/户外服装 150 8 10 36,600 45,750 439,200 549,000 3F-22 休闲/运动/户外服装 150 8 10 36,600 45,750 439,200 549,000 3F-23 休闲/运动/户外服装 150 8 10 36,600 45,750 439,200 549,000 3F-24 休闲/运动/户外服装 52 10 12 15,860 19,032 190,320 228170、,384 3F-25 休闲/运动/户外服装 143 7 9 30,531 39,254 366,366 471,042 3F-26 休闲/运动/户外服装 254 7 9 54,229 69,723 650,748 836,676 3F-27 休闲/运动/户外服装 184 7 9 39,284 50,508 471,408 606,096 3F-28 休闲/运动/户外服装 143 7 9 30,531 39,254 366,366 471,042 3F-29 休闲/运动/户外服装 45 10 12 13,725 16,470 164,700 197,640 3F-30 休闲/运动/户外服装 91171、 8 10 22,204 27,755 266,448 333,060 3F-31 休闲/运动/户外服装 91 8 10 22,204 27,755 266,448 333,060 3F-32 休闲/运动/户外服装 91 8 10 22,204 27,755 266,448 333,060 3F-33 休闲/运动/户外服装 91 8 10 22,204 27,755 266,448 333,060 3F-34 配饰 18 12 14 6,588 7,686 79,056 92,232 3F-35 配饰 18 12 14 6,588 7,686 79,056 92,232 3F-36 配饰 18172、 12 14 6,588 7,686 79,056 92,232 3,832 3,832 8 8 10 10 902,709 902,709 1,136,461 1,136,461 10,832,502 10,832,502 13,637,526 13,637,526 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）一期 4F-01 休闲餐厅 641 5 7 97,753 136,854 1,173,030 1,642,242 4F-02 休闲餐厅 127 5 7 19,173、368 27,115 232,410 325,374 4F-03 休闲餐厅 160 5 7 24,400 34,160 292,800 409,920 4F-04 休闲餐厅 160 5 7 24,400 34,160 292,800 409,920 4F-05 休闲餐厅 160 5 7 24,400 34,160 292,800 409,920 4F-06 休闲餐厅 581 5 7 88,603 124,044 1,063,230 1,488,522 4F-07 休闲餐厅 466 5 7 71,065 99,491 852,780 1,193,892 4F-08 休闲餐厅 373 5 7 56174、,883 79,636 682,590 955,626 4F-09 休闲餐厅 323 5 7 49,258 68,961 591,090 827,526 4F-10 休闲餐厅 323 5 7 49,258 68,961 591,090 827,526 4F-11 休闲餐厅 298 5 7 45,445 63,623 545,340 763,476 4F-12 休闲餐厅 606 5 7 92,415 129,381 1,108,980 1,552,572 4F-13 水吧、零食等 18 10 12 5,490 6,588 65,880 79,056 4F-14 水吧、零食等 18 10 12 5175、,490 6,588 65,880 79,056 4F-15 水吧、零食等 18 10 10 5,490 5,490 65,880 65,880 4,272 4,272 5 5 7 7 659,715 659,715 919,209 919,209 7,916,580 7,916,580 11,030,508 11,030,508 5F-01 大型正餐 1,268 2 4 77,348 154,696 928,176 1,856,352 5F-02 大型正餐 778 2 4 47,458 94,916 569,496 1,138,992 5F-03 大型正餐 1,592 2 4 97,112 176、194,224 1,165,344 2,330,688 5F-04 大型正餐 964 2 4 58,804 117,608 705,648 1,411,296 4,602 4,602 2 2 4 4 280,722 280,722 561,444 561,444 3,368,664 3,368,664 6,737,328 6,737,328 6F-01 电影院 6,366 2 3 388,326 582,489 4,659,912 6,989,868 6F-02 电玩城 1,647 2 3 75,350 125,584 904,203 1,507,005 8,013 8,013 2 2 3 3177、 463,676 463,676 708,073 708,073 5,564,115 5,564,115 8,496,873 8,496,873 7F-01 电影院 1,312 2 3 80,032 120,048 960,384 1,440,576 1,312 1,312 2 2 3 3 80,032 80,032 120,048 120,048 960,384 960,384 1,440,576 1,440,576 B1-01 家具收藏 2,793 1 2 85,187 170,373 1,022,238 2,044,476 B1-02 运动卖场 2,615 2 3 159,515 239178、,273 1,914,180 2,871,270 5,408 5,408 1 1 2 2 244,702 244,702 409,646 409,646 2,936,418 2,936,418 4,915,746 4,915,746 B2-01 家具卖场 14,126 1 2 430,843 861,686 5,170,116 10,340,232 14,126 14,126 1 1 2 2 430,843 430,843 861,686 861,686 5,170,116 5,170,116 10,340,232 10,340,232 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）179、乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）二期 G2-01 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-02 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-03 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-04 零售 68 8 10 16,592 20,740 199,104 248,880 G2-05 零售 197 8 10 48,068 60,085 576,816 721,020 180、G2-06 零售 179 8 10 43,676 54,595 524,112 655,140 G2-07 大型餐饮 1,163 2 4 70,943 141,886 851,316 1,702,632 G2-08 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-09 儿童游乐 579 4 6 70,638 105,957 847,656 1,271,484 G2-10 儿童零售 96 8 10 23,424 29,280 281,088 351,360 G2-11 儿童教育 733 2 3 44,713 67,070 536,556 804,834 181、G2-12 儿童零售 203 5 8 30,958 49,532 371,490 594,384 G2-13 儿童零售 203 5 8 30,958 49,532 371,490 594,384 G2-14 儿童零售 203 5 8 30,958 49,532 371,490 594,384 G2-15 大型餐饮 1,131 2 4 68,991 137,982 827,892 1,655,784 G2-16 餐饮 574 4 6 70,028 105,042 840,336 1,260,504 G2-17 大型正餐 1,976 2 3 120,536 180,804 1,446,432 2,182、169,648 G2-18 零售 71 10 12 21,655 25,986 259,860 311,832 G2-19 零售 104 10 12 31,720 38,064 380,640 456,768 G2-20 零售 36 11 13 12,078 14,274 144,936 171,288 G2-21 零售 131 10 12 39,955 47,946 479,460 575,352 G2-22 零售 131 10 12 39,955 47,946 479,460 575,352 G2-23 零售 199 8 10 48,556 60,695 582,672 728,340 G183、2-24 零售 197 8 10 48,068 60,085 576,816 721,020 G2-25 零售 136 8 10 33,184 41,480 398,208 497,760 G2-26 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-27 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-28 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-29 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-30 零售 68 1184、0 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-31 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-32 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G2-33 折扣卖场 6,110 1 2 186,355 372,710 2,236,260 4,472,520 G2-34 零售 92 10 12 28,060 33,672 336,720 404,064 G2-35 零售 130 8 10 31,720 39,650 380,640 475,800 G2-36 零售 130 8 1185、0 31,720 39,650 380,640 475,800 G2-37 零售 130 8 10 31,720 39,650 380,640 475,800 15,650 15,650 3 3 5 5 1,483,368 1,483,368 2,187,613 2,187,613 17,800,410 17,800,410 26,251,350 26,251,350 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）三期 G3-01 零售 103 10 12 31,415186、 37,698 376,980 452,376 G3-02 零售 93 10 12 28,365 34,038 340,380 408,456 G3-03 大型正餐 1,913 2 3 116,693 175,040 1,400,316 2,100,474 G3-04 大型正餐 1,449 2 4 88,389 176,778 1,060,668 2,121,336 G3-05 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-06 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-07 餐饮 870 4 6 10187、6,140 159,210 1,273,680 1,910,520 G3-08 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G3-09 零售 68 10 12 20,740 24,888 248,880 298,656 G3-10 大型正餐 1,653 2 3 100,833 151,250 1,209,996 1,814,994 G3-11 零售 163 8 10 39,772 49,715 477,264 596,580 G3-12 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-13 零售 162 8 10188、 39,528 49,410 474,336 592,920 G3-14 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-15 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-16 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-17 零售 68 8 10 16,592 20,740 199,104 248,880 G3-18 零售 32 8 10 7,808 9,760 93,696 117,120 G3-19 零售 32 8 10 7,808 9,760 93,69189、6 117,120 G3-20 零售 68 8 10 16,592 20,740 199,104 248,880 G3-21 零售 130 7 9 27,755 35,685 333,060 428,220 G3-22 零售 200 5 8 30,500 48,800 366,000 585,600 G3-23 零售 229 5 8 34,923 55,876 419,070 670,512 G3-24 零售 233 5 8 35,533 56,852 426,390 682,224 G3-25 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-26 零190、售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-27 零售 131 8 10 31,964 39,955 383,568 479,460 G3-28 健身 1,872 1 2 57,096 114,192 685,152 1,370,304 G3-29 零售 182 7 9 38,857 49,959 466,284 599,508 G3-30 SPA 590 4 6 71,980 107,970 863,760 1,295,640 G3-31 美发 164 8 10 40,016 50,020 480,192 600,240 G3-32 美容 460 191、6 8 84,180 112,240 1,010,160 1,346,880 G3-33 零售 97 10 12 29,585 35,502 355,020 426,024 G3-34 零售 131 9 11 35,960 43,951 431,514 527,406 G3-35 零售 103 10 12 31,415 37,698 376,980 452,376 12,312 12,312 4 4 5 5 1,446,890 1,446,890 2,052,254 2,052,254 17,362,674 17,362,674 24,627,042 24,627,042 项目商业面积租金预估192、 不同业态租金承受力|区域内可参考项目租金|影响租金水平因素|本项目各店铺租金预估 店铺号 店铺类型 面积 (平米)保守租金预估（天/平米）乐观租金预估（天/平米）保守月租金（月/平米）乐观月租金（月/平米）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）四期 G4-01 快餐、休闲餐 370 5 7 56,425 78,995 677,100 947,940 G4-02 快餐、休闲餐 600 5 7 91,500 128,100 1,098,000 1,537,200 G4-03 快餐、休闲餐 773 5 7 117,883 165,036 1,414,590 1,980,426 G4-04193、 大型餐饮 1,246 2 4 76,006 152,012 912,072 1,824,144 G4-05 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-06 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-07 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-08 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-09 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-10 零售 66 8 10194、 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-11 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-12 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-13 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-14 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-15 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-16 零售 66 8 10 16,104 20,130 193195、,248 241,560 G4-17 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-18 零售 66 8 10 16,104 20,130 193,248 241,560 G4-19 电器卖场 5,384 2 3 328,424 492,636 3,941,088 5,911,632 G4-20 超市 9,662 1 2 294,691 589,382 3,536,292 7,072,584 18,959 18,959 2 2 3 3 1,190,385 1,190,385 1,887,981 1,887,981 14,284,614 14,284,6196、14 22,655,766 22,655,766 项目商业面积租金预估 不同业态租金承受力|区域内可参考项目租金|影响租金水平因素|本项目各店铺租金预估 可出租面积 保守平均租金（元/平米/天）乐观平局租金（元/平米/天）保守年租金预估（年/平米）乐观年租金（年/平米）95,241 3 5 110,128,485 160,018,677 一、项目所在区域商业市场研究与分析一、项目所在区域商业市场研究与分析 二、项目商业面积二、项目商业面积SWOTSWOT分析分析 三、竞争或可比性商业项目案例分析三、竞争或可比性商业项目案例分析 四、商户访谈四、商户访谈 五、项目商业面积定位五、项目商业面积定位197、 六、项目商业面积业态组合及设臵六、项目商业面积业态组合及设臵 七、项目商业面积硬件设施评估及建议七、项目商业面积硬件设施评估及建议 八、项目商业面积租金预估八、项目商业面积租金预估 目目 录录 附件附件1 1、目标消费者调研、目标消费者调研 北京丰台区托普科技园商业项目目标消费者调研布点范围（共北京丰台区托普科技园商业项目目标消费者调研布点范围（共300300份）份）写字楼人群：写字楼人群：丰台科技园一期：35份 总部基地一期：35份 总部基地二期：35份 住宅人群：住宅人群：怡海花园：24份 天下儒寓：10份 帝京花园 3份 万年花城：23份 怡锦园：3份 未来城：12份 香榭寓所：4份 198、亿城天筑：4份 彩虹街区：12份 鸿业兴园：15份 和鸣花园 5份 TOHO（世界公园南侧）：10份 商场：商场：资和信百货：20份 欧尚超市：20份 地铁：西红门站地铁 30份 四 环 路 本本 案案 汽车 博览 中心 乐华梅兰乐华梅兰 资和信百货资和信百货 欧尚超市欧尚超市 亿城天筑 TOHO 3公里 辐射圈 地铁西红门站 第一辐射圈：第一辐射圈：项目周边项目周边5 5 公里范围内公里范围内 居民居民 在丰台区工作和在丰台区工作和居住的居住的 25254444岁之间的岁之间的 中偏高收入中偏高收入消费群体消费群体 第二辐射圈：第二辐射圈：项目周边项目周边3 3 公里范围内公里范围内 科技园199、区写科技园区写 字楼办公人员字楼办公人员 第三辐射圈：第三辐射圈：项目周边项目周边3 3公公 里范围内光顾里范围内光顾 商场消费人群。商场消费人群。目标消费群定位：目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 收入较为稳定，有实力购买有品 质的商品。且在满足基本生活需求的层面后 有追求品质化生活的概念转变。此年龄段的人群基本都有稳定 的工作，消费趋于理性。有实力进行相关品类的消费。因工作且居住在本区域，驻留在该区域 的时间较长，并会产生较多业态的消费 较多关注儿童消费类业态 目标消费群体描述：目标消费群体描述：目标消费群分析：目标消费群分析：目标消费者调研 目标200、消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 消费者消费者背景背景 年龄 性别 职业 家庭人口数 月收入 家庭收入 工作地点 家庭地点 目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者年龄受访者年龄 受访者性别受访者性别 受访者家庭人口组成受访者家庭人口组成 受访者年龄覆盖较广，从20岁年青人到55岁中老年人均有分布，涵盖主力消费人群；受访者中2544岁段收入稳定且拥有旺盛消费力的中青年比例超过60；被访者平均年龄34.27岁。受访者男女被访者分别占38.67%、61.33%。受访者家庭人口以三口之家比例为最高，有55.33%之多。目标消费者调研201、 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者学历受访者学历 受访者职业受访者职业 受访者月平均收入受访者月平均收入 受访者学历大专学历及本科学历占到54%。受访者中职业以公司职员为最多，几乎占到50%之多。消费者月平均收入在2000-5000的最多，占54%。其次是2000以下和5001-10000，占21.33%。人均月收人为4481.33元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者工作区域受访者工作区域 受访者居住区域受访者居住区域 受访者中超过50%工作在丰台区。受访者绝大多数居住在丰台区，占到85%的比例。目标消费者202、调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者目前在哪些购物场所购物分析受访者目前在哪些购物场所购物分析 受访者选择购物场所主要考虑的因素受访者选择购物场所主要考虑的因素 受访者在欧尚超市、资和信百货、物美超市购物较多，比例分别为88%、60.67%、43.67%。受访者选择购物场所主要考虑的因素中，商品价格是否合理、商品的丰富性、购物环境好成为被访者主要考虑的因素，比例分别为79%、64%、41%。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者经常在商场消费的业态类型受访者经常在商场消费的业态类型 受访者外出购物通常选择的交通203、工具调查受访者外出购物通常选择的交通工具调查 受访者经常在商场消费的业态类型为：超市、服饰、鞋类、快餐、化妆品，比例分别为86%、83%、49%、37.33%、35.33%。受访者外出购物，通常选择的交通工具是公交车、步行、自驾车，比例分别为45.67%、20%、19%。选择公交车出行的比例占到了几乎一半。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者外出购物时间受访者外出购物时间 受访者到商场购物可以接受的距离受访者到商场购物可以接受的距离 受访者外出购物时间一般是周末和对时间无太多要求，比例分别为38.67%、34.33%受访者外出购物，到商场购物可以204、接受的距离主要是1-3公里和无所谓，比例分别为43.33%、25.67%。近五成的受访者有就近购物的习惯。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者的购物频率受访者的购物频率 受访者每月在商场消费的额度受访者每月在商场消费的额度 受访者外出购物频率主要是每周一次和每周两次以上，比例分别为44.67%、39.33%。受访者每月在商场消费的平均额度主要集中在801-1000和1001-2000元，比例分别为27%、25%；人均每月在商场消费1184.07元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者每月在餐饮方面的205、平均消费额度受访者每月在餐饮方面的平均消费额度 受访者每月娱乐的平均消费额度受访者每月娱乐的平均消费额度 受访者每月在餐饮方面的平均消费额度主要为300-500元，占36%，人均月餐饮消费额度为685.07元。受访者每月在娱乐方面的平均消费额度为300以下，占62%；人均月娱乐消费额度为422.8元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者每月在服装服饰类方面的平均消费额度受访者每月在服装服饰类方面的平均消费额度 受访者经常光顾的商场有哪些不足？受访者经常光顾的商场有哪些不足？受访者每月在服装服饰类方面的平均消费额度集中在300-500和300以下，206、比例分别为34%和33.67%，每月人均消费为533.47元。受访者经常光顾的商场的不足主要有缺乏休息区、促销活动不多、购物人群过多拥挤，比例分别为42%、39.67%、32.33%。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者认为周边最有发展潜力的商受访者认为周边最有发展潜力的商业项目业项目 受访者消费类型价值观受访者消费类型价值观 受访者对购物商品时的选择依据受访者对购物商品时的选择依据 受访者认为周边最有发展潜力的商业项目是欧尚、资和信、首地大峡谷，比例分别为43.67%、30.33%、10.67%。受访者的消费类型价值观主要是理性消费型，占72%207、。受访者商品的选择方向主要为实用型，占61%。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者希望商场定位什么档次受访者希望商场定位什么档次 受访者认为定位哪种商业项目会更合适受访者认为定位哪种商业项目会更合适 受访者最希望商场定位为中高档和中档，比例分别为50%、40.67%。受访者如在丰台区汉威广场附近有商业项目，被访者认为经营一站式综合购物中心更适合，占73.33%。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 受访者希望在新项目消费到何种业态受访者希望在新项目消费到何种业态 受访者希望消费到哪类档次品牌调查受访者希望消208、费到哪类档次品牌调查 受访者表示，如果在丰台区西南四环附近有新的商业项目，被访者希望消费的业态主要为服饰、超市、鞋类、快餐、化妆品，比例分别为94.33%、88.67%、75.67%、67.67%、64%。受访者希望消费到的服装品牌是达芙妮 Baleno 美特斯邦威 森马和其他品牌，比例分别为29%、23.67%。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者选择购物场所习惯对比不同年龄受访者选择购物场所习惯对比 不同年龄受访者认为选择购物场所所关注的因素对比不同年龄受访者认为选择购物场所所关注的因素对比 各年龄层次人群在丰台及周边购物，占前三位的209、商场为欧尚超市（80%以上）、资和信百货（45%以上，45-55岁人群去此商场的比例比其他年龄层次人群约低20个百分点）、物美超市（40%以上）。各年龄层次人群选择购物场所主要考虑的前三位因素为商品价格是否合理（70%以上）、商品的丰富性（50%以上，45-55岁人群选此项的比例比其他年龄层次人群约低15个百分点）、购物环境好（35%以上）。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者在商场消费的前三位业态不同年龄受访者在商场消费的前三位业态 不同年龄受访者认为选择乘坐交通工具的比例不同年龄受访者认为选择乘坐交通工具的比例 各年龄层次人群在商场消210、费的前三位业态为超市、服饰、鞋类。20-24岁被访者选择服饰的最高，其次为超市；其他年龄人群选择超市的最高，其次为服饰。40%以上的各年龄人群通常乘坐的交通工具是公交车；45-55岁人群选择步行的比其他人群约高1726个百分点。35-44人群选择自驾车的比例比20-24和45-55岁人群约高30个百分点。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者外出购物时间对比 不同年龄受访者到商场购物可以接受的距离的比例 不同年龄受访者外出购物时间对比 不同年龄受访者到商场购物可以接受的距离的比例 20-24岁消费者以下班之余购物为最高比例，占32.69%；211、25-34、35-44人群周末购物最多，约占50%；45-55人群对购物时间无所谓，此年龄人群退休和家庭主妇较多。20-24岁被访者到商场购物可以接受的距离主要是无所谓，占32.69%；其他年龄被访者的主要态度是1-3公里，占40%以上。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者外出购物频率对比不同年龄受访者外出购物频率对比 不同年龄受访者到不同年龄受访者到商场消费月平均额度商场消费月平均额度 20-24（44.23%）和45-55岁（70.31%）人群购物频率主要为每周两次以上；25-34和35-44岁人群购物频率主要为每周一次，占50%以上212、。20-24岁被访者在商场消费的月平均额度主要为300500元，占34.62%；25-34和35-44岁被访者的额度主要为10012000，占20%以上；45-55岁被访者的额度主要为801-1000，占45.31%。各年龄人群在商场月均消费额度分别为:761.35、1349.83、1392.00、1008.13元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者每月餐饮平均额度不同年龄受访者每月餐饮平均额度 不同年龄受访者每月娱乐平均消费额度不同年龄受访者每月娱乐平均消费额度 20-24岁被访者在餐饮方面的月平均消费额度主要为501800元，占28213、.85%；25-34和35-44岁被访者的额度主要为300500，占35%以上；45-55岁被访者的额度主要为300以下，占56.25%。各年龄人群月均餐饮消费额度分别为:796.73、781.26、718.92、381.09元。各年龄人群每月在娱乐方面的消费额度均主要为300以下，45-55岁被访者在300以下的比例达到96.88%，其他年龄层比例为45%以上。各年龄人群月均娱乐消费额分别为:559.81、485.46、369.69、248.91元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者每月服装服饰平均额度不同年龄受访者每月服装服饰平均额214、度 不同年龄受访者不同年龄受访者 20-24岁和45-55岁被访者每月在服装方面的平均消费额度主要为300以下，占40%以上；25-34和35-44岁被访者的额度主要为300500元，占30%以上；各年龄人群月均服装消费额度分别为:671.73、593.28、540.46、302.81元。20-24岁被访者到商场购物可以接受的距离主要是无所谓，占32.69%；其他年龄被访者的主要态度是1-3公里，占40%以上。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者经常光顾的商场不足之处不同年龄受访者经常光顾的商场不足之处 不同年龄受访者消费价值观不同年龄受215、访者消费价值观 35-44岁被访者认为经常光顾的商场的主要不足之处是促销活动不多，占48.44%；其他年龄人群认为主要是缺乏休息区，占35%以上。各年龄人群的主要价值观是理性消费型，占50%以上，年龄越大，理性程度呈递增趋势，92.19%的45-55岁被访者者是理性消费型。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者希望商场定位的档次占比不同年龄受访者希望商场定位的档次占比 不同年龄受访者希望消费哪类业态对比不同年龄受访者希望消费哪类业态对比 45-55岁人群希望商场定位的档次为中档，占64.06%；其他年龄人群希望为中高档，占50%以上。如果在216、汉威广场附近有商业项目，不同年龄消费者希望消费的业态为：服饰、超市、鞋类、快餐、化妆品，比例都在60%以上。除45-55岁人群，其他年龄人群选择电影院的比例也较高，占50%以上。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析 不同年龄受访者希望消费何种档次品牌对比 不同年龄受访者月均收入对比 不同年龄受访者希望消费何种档次品牌对比 不同年龄受访者月均收入对比 20-24岁被访者选择Only Vero Moda Jack&Jones的较多，占28.85%；25-34和35-44岁人群选择达芙妮 Baleno 美特斯邦威 森马的较多，约占30%以上；45-55岁人群选择其他的较多，占62.5%.各年龄被访者月均收入主要集中在2000-5000元，占45%以上；月均收入分别为：2996.15、5700、4801.54、3096.88元。目标消费者调研 目标消费者定位|被访者基本信息|消费者购物习惯与消费行为分析