1、PRIVATE&CONFIDENTIAL 济南开元广场二期明湖湾 商业项目前期策划顾问报告 济南开元广场二期明湖湾 商业项目前期策划顾问报告 消费者需求 不同业态 零售商需求研究 区域商业市场研究 市场研究 需求研究 地块研究 项目商业定位 硬件建议 2 租金水平预估 业态组合及品牌示意 挖掘市场机会，寻找项目发 展之道 功能定位 竞争项目目分析 可借鉴项目分析 主题定位 档次定位 目标消费者定位 3 研究范围界定：研究范围界定：一般规模在100,000平米左右的商业项目，其商业辐射范围一般在半径3公里左右，根据其商业规模、交通便利性以及项目定位的不同而有所差异；考虑到本项目约30,000平米2、的商业规模，加一期一共50,000平米的体量，我行将研究范围界定在项目周边半径3公里范围内，其间将主要涵盖泉城路商圈和经四路商圈的部分商业项目；研究对象涵盖的商业类型包括百货、购物中心和商业街。项目商业辐射分析 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 标准标准 详情详情 规模规模 建筑面积在15,000平米以上 经营方式经营方式 自持或销售 项目开业状况项目开业状况 已开业项目和未开业项目 商业类型商业类型 百货、购物中心、商业街 距离范围距离范围 以本项目为核心，3公里半径内 泉城路泉城路 经四经四路路 本项目周边3公里范围内已开3、业项目有11个，供应约69万平米，项目分布密集，主要集中在泉城路和经四路商圈；未来项目有7个，供应量约57万平米，主要沿泉城路-经四路一线分布；已开业已开业项目项目 零售模式零售模式 体量体量()恒隆广场 购物中心 170,000 银座商城 百货 60,000 贵和购物中心 百货 22,000 银座购物广场 百货 40,000 贵和商厦 百货 30,000 泰府广场（百盛）百货 35,000 泉乐坊 商业街 50,000 银座新天地 商业街 30,000 万达广场 购物中心 160,000 振华商厦 百货 60,000 大观园商场 百货 32,000 合计合计 689,000689,000 区4、域商圈概况 注：此表中仅统计主要商业项目，数据仅供参考 未开业项目未开业项目 零售模式零售模式 体量体量()银座三期 购物中心 80,000 贵和二期 购物中心 20,000 红尚坊 商业街 33,000 世茂国际广场 购物中心 150,000 泰府广场商业街 商业街 16,000 华润万象城 购物中心 230,000 普利中心 购物中心 37,000 合计合计 566,000566,000 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 4 贵和购物中心贵和购物中心 百盛百盛 泉乐坊泉乐坊 银座商城银座商城 银座新天地银座新天地 本项目本5、项目 红尚坊红尚坊 世茂国际世茂国际 振华商厦振华商厦 贵和商厦贵和商厦 泰府广场泰府广场 恒隆广场恒隆广场 银座购物广场银座购物广场 万达广场万达广场 大观园商场大观园商场 趵突泉路趵突泉路 泺源大街泺源大街 泉城路泉城路 大明湖路大明湖路 经七路经七路 经四路经四路 纬二路纬二路 普利中心普利中心 银座三期银座三期 贵和二期贵和二期 华润万象城华润万象城 已开业项目名称已开业项目名称 商业规模商业规模（平米）（平米）零售模式零售模式 档次档次 楼层楼层 开业时间开业时间 大观园商场 大观园商场 32,000 百货 中低档 F1-5F 1931年 银座商城 银座商城 60,000 百货 中高6、档 B1-6F 1996年 贵和购物中心 贵和购物中心 22,000 百货 中高档 B1-5F 1997年 银座购物广场 银座购物广场 40,000 百货 中档 B1F 1999年 贵和商厦 贵和商厦 30,000 百货 中档 B1-6F 2002年 振华商厦 振华商厦 60,000 百货 中档 F1-7F 2009年 银座新天地 银座新天地 30,000 商业街 中档 F1-3F 2009年 万达广场 万达广场 160,000 购物中心 中档 B1-F5 2010年 泉乐坊 泉乐坊 50,000 商业街 中低档 1-3F 2010年 恒隆广场 恒隆广场 170,000 购物中心 中高档 B27、-7F 2011年 泰府广场（百盛）泰府广场（百盛）35,000 百货 中档 B1-4F 2012年 总计总计 689,000 5 注：此表中仅统计主要商业项目，数据仅供参考 区域商业供应量 已开业项目以百货为主，代表商业档次偏高，未来项目零售模式将以购物中心为主，商业档次大多在中高档及以上。项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 未开业项目名称未开业项目名称 商业规模商业规模 （平米）（平米）零售模式零售模式 档次档次 开业时间开业时间 现状现状 华润万象城 华润万象城 230,000 购物中心 高档 待定 规划中 银座三期 银座8、三期 约80,000 购物中心 中高档 预计2012年底 招商中 贵和二期 贵和二期 约20,000 购物中心 中高档 预计2012年底 招商中 红尚坊 红尚坊 33,000 商业街 中档 预计2012年底 招商中 销售部分已售罄 世茂国际广场 世茂国际广场 150,000 购物中心 中档 待定 在建、招商已启动 泰府广场商业街 泰府广场商业街 16,000 商业街 中档 预计2012年底 招商中 普利中心 普利中心 37,000 购物中心 中档 待定 在建 总计 总计 566,000 银座三期 银座三期 贵和二期 贵和二期 6 该区域已开业商业项目共11个，总体量达689,000平米，在供应9、图表上可以看出，2009年至2011年间商业项目供应增量较大，主要因为2010年16万平米的万达广场入市，2011年17万平米的恒隆广场入市；区域内未开业商业项目有7个，供应量为566,000平米，未来商业供应量占现有项目供应量的82%，伴随着这些未来项目的入市，该区域商业市场呈现更加繁荣的态势，但商业项目的竞争将更加激烈；从区域未开业商业项目的入市时间可以看出，2012年将有多个商业项目集中入市，总量为15万平米，将来供应量为2012年供应量的2.7倍，这将加剧区域商业项目的竞争与比拼；区域商业供应量分析 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商10、业市场发展趋势 7 区域商业零售模式分析 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 从该区域不同商业类型供应的时间上来看，2009年以前，商业市场主要供应以百货为主，如银座、贵和等，购物中心项目出现在2010年，主要为恒隆广场和万达广场，并占据了较大的供应份额，商业模式的转变表明该区域市场正处于商业模式升级的过程中；从供应模式上看，该区域内购物中心项目占比已达48%，完成对百货供应比例的超越，购物中心在该区域起步晚，发展快。而商业街仅占12%，说明该区域集中型商业目前的发展快于街区型商业；8 传统百货零售商在零售模式上的升级，如银座三11、期，贵和二期，均为购物中心模式，而非延续原有百货模式；具有商业招商及运营经验的外来开发商进入该区域，如华润万象城，世茂国际广场等凭借其丰富的商业经验及品牌资源，有信心操作购物中心；本地开发商，特别是缺乏商业招商及运营经验的开发商，基本定位为小体量的商业街进行销售或自持，如红尚坊，泰府广场商业街等。区域未来商业零售模式分析 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 w E 9 从已开业项目的供应档次上看，中档及中档以上的供应量占供应总量的88%，由此可见，该区域整体商业档次较高，商业繁荣度较高；未来供应方面，中高档及高档项目占总供应量的12、58%，其中，高档项目的供应量主要来自华润万象城，占据了总量的40%；由此可见，未来项目整体档次偏高，该区域商业氛围进一步提升；总体来看，未来入市项目在定位上呈现逐渐走高的趋势，这对于提升区域商业档次有积极作用，但是这也意味着该区域中高档定位的商业项目的竞争将进一步加剧。区域商业档次分析 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 10 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 项目名称项目名称 国际名品开业情况国际名品开业情况 恒隆广场 恒隆广场 Hermes、ESCADA、13、OMEGA、CANALI、Max Mara、Armani Jeans、Versace Jeans、Giveves&Hawkes、COACH 贵和购物中心 贵和购物中心 BALLY、Zegna、Burberry、Hugo Boss、OMEGA、Dior 银座商城 银座商城 已开业：GUCCI、Cartier、Max Mara、Hugo Boss 装修中：Prada、Zegna、Burberry 万达广场 万达广场 Armani Collezioni、Cerruti 1881、Giveves&Hawkes 国际名品 国际名品主要分布在泉城路周边，区域内名品丰富度较高，名品专卖店在同一区域重复开店的14、可能性较低，中高端品牌市场趋于饱和；区域业态及品牌市场现状 11 区域已开业项目业态概况区域已开业项目业态概况 服装 高档：国际知名品牌，奢侈品牌大都入驻，如：Escada、Gucci、Zegna、Max Mara、Burberry、Bally、Hugo Boss等；中到中高端品牌：市场上主流大众品牌在该区域多处布点，如江南布衣、欧时力、G2000、绫致集团（Jack Jones、Vero Moda、ONLY、Selected)等；快销时尚品牌：Zara、H&M、Uniqlo等品牌均已入驻本区域；休闲娱乐 目前共有13家影院，全部为内资影院，外资影院尚未进驻，目前以万达IMAX影院档次最高；K15、TV方面，以本地连锁量贩式KTV为主；其他娱乐类，如桌游吧等均为本地品牌，且档次较低；儿童娱乐 儿童体验：目前在本区域为市场空白 儿童游乐：如恒隆广场儿童俱乐部 儿童零售：乐友、博士蛙等知名品牌已进驻；餐饮 大部分全国知名餐饮已入驻，如：俏江南、金钱豹、满记甜品、西堤牛排、星巴克、必胜客等中西餐饮品牌均已进入济南。区域业态及品牌市场现状 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 服装类业态品牌丰富度高，餐饮、休闲娱乐、儿童类业态多为本地或国内品牌，品牌丰富度有待提升；12 商商业形业形态态 项项目名目名称称 规模规模 (平米平米)合作16、方合作方式式 租金租金/扣率扣率 业态比例业态比例 物业费物业费 购物中心 恒隆广场恒隆广场 170,000 扣率+租赁 快消品牌：5%-9%之间 餐饮：4-8元/平米/天 儿童：10元/平米/天 零售50%,餐饮25%,配套25%60元/平米/月 万达广场万达广场 160,000 扣率+租赁 餐饮：3-7元/平米/天 主题卖场：1.5-3元/平米/天 零售70%,娱乐10%,餐饮20%45元/平米/月 百货 银座商城银座商城 60,000 扣率+租赁 服装：18%-22%名品：10%左右 零售约90%无 贵和购物中心贵和购物中心 22,000 扣率+租赁 服装：18%-25%之间 饰品：2517、%-28%之间 名品：10%左右 零售约90%无 贵和商厦贵和商厦 30,000 扣率+租赁 服装：13%-25%之间 零售约90%-银座购物广场银座购物广场 40,000 租赁 服装：18%-25%之间 零售约90%-商业街 泉乐坊泉乐坊 50,000 租赁 租金：3-7元/平米/天 售价：约40000元/平米 零售约50%,餐饮20%,配套30%8.7元/平米/月 银座新天地银座新天地 30,000 租赁 餐饮：3-10元/平米/天 餐饮60%,娱乐20%,配套20%-区域商业租金概况 区域内商业主要采用扣率+租赁的模式，服装在13%-25%之间，餐饮业态租金水平在3-10元/平米/天；项18、目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 13 区域商圈现状特点 项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 商业档次普遍为中档及中高档 档次上，该区域内品牌丰富度最高，购物环境好，国际名牌较为集中；商业零售模式丰富 零售模式较为丰富，以传统百货为主，购物中心在近2年内入市，商业街成为避免商圈激烈竞争环境下又一零售模式发展方向；商圈内商业项目出租率较高，特别是自持型商业物业 区域内百货公司，如银座、贵和、百盛等，出租率在95%左右；购物中心，如恒隆广场、万达广场，出租率均在90%19、以上；商业街，如银座新天地，出租率维持在80%以上。核心商圈地位明显 当前区域为传统购物区域，知名度较高，是济南市目前商业发展最成熟，商业氛围最浓厚的区域；本地开发商垄断状况被打破 恒隆和万达作为外来开发商项目，其在济南市场的开业带来了大量的品牌资源，对于济南市场的繁荣作出了一定贡献，日后随着世茂、绿地及华润的加入都将继续打破本地开发商的垄断局面。14 1 1、核心商圈不断外扩、核心商圈不断外扩 现有商业较集中于泉城路和经四路，随着济南城市的不断发展建设，以及核心商圈的不断成熟与饱和，其势必形成商圈的向外扩张，以满足消费者及零售商的需求。3 3、外埠开发商继续在核心商圈圈地、外埠开发商继续在核20、心商圈圈地 外埠开发商如世茂国际、绿地集团、华润集团纷纷在本区域内筹划，建设超过15万平米的大型综合项目，这些外埠开发商势必带来更丰富的品牌资源和商业理念，这将给本区域商业的发展带来新的契机。4 4、购物中心成为商业发展趋势、购物中心成为商业发展趋势 随着济南市居民消费理念的转变与提升，消费者不再满足于简单的购物需求，餐饮、休闲、娱乐一站式购物成为新的生活方式。原有以购物为主的传统百货已经很难满足消费者的消费需求，现有百货公司也在不断调整，进行购物中心化的演变，新商业项目也多为购物中心模式，如银座三期，贵和二期均定位为购物中心。2 2、大体量综合性商业成为发展趋势、大体量综合性商业成为发展趋势21、 从目前该区域内未开业项目可以看出，大体量的综合性商业成为未来区域内的发展趋势。如银座三期，贵和二期通过开发二三期扩大自身规模优势。一方面较大的体量可以形成更大的影响力，聚客能力更强；另一方面，较大的体量使得项目有融入更丰富业态的可能，可以更好的满足消费者的多元化消费需求。项目所在区域商业市场研究与分析 区域所在商圈概况|区域供应量|区域商业市场特点|区域商业市场发展趋势 区域商业市场发展趋势 15 调研方法调研方法 消费者基本信息消费者基本信息 消费习惯及偏好消费习惯及偏好 消费者对本项目的建议消费者对本项目的建议 16 调研调研方法方法&时间安排时间安排：调研方法：商场/写字楼/市政单位/22、高档住宅定点拦截访问 抽样方法：随机抽样 执行时间：2012年8月4日-8月8日 成功样本量成功样本量 ：样本总计：500份 甄别条件：甄别条件：本市居住满一年以上的常住居民；年龄在18-55岁之间；个人月收入在2000元以上；调研方法科学，时间包含工作/休息日，保证样本量采集全面性 定居城市且收入稳定的客群 样本量适中，可以提高调研结果的精确度 布点覆盖全市主要商场及项目周边的消费群，保证调研结果的全面性 消费者调研 调研调研地点：地点：市区主要商业项目200份 项目周边写字楼100份 市政单位100份 高档住宅100份 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项23、目的建议 17 附件 附件内容包含消费者调研的地点分布及问卷内容 恒隆广场 万达广场 和谐广场 银座商城 贵和购物中心 贵和商厦 银座购物广场 嘉华购物广场/华联 鲁商广场/贵和购物中心 泉乐坊 商场部分：共商场部分：共200200份份 （项目周边5公里范围内）恒隆广场：30份 万达广场：30份 贵和购物中心/商厦：30份 银座购物中心：15份 银座商城：20份 泉乐坊：15份 和谐广场：20份 嘉华/华联：20份 贵和体育中心店：20份 调研地点分布调研地点分布 齐鲁国际大厦 永安大厦 天业国际 恒隆广场 万达广场 金龙大厦 银座晶都国际 中银大厦 中信广场 开元一期 写字楼部分：共100写24、字楼部分：共100份份 （项目周边3公里范围内）开元广场一期：10份 齐鲁国际大厦：15份 天业国际永安大厦：15份 中银大厦：15份 中信广场：15份 银座晶都国际：10份 万达广场：10份 金龙大厦：10份 调研地点分布 调研地点分布 省府 省委 省人大 天桥区环保局 省政协 鲁能集团 历下区委党校 机构/单位部分：共100机构/单位部分：共100份份 （项目周边3公里范围内）省府：20份 省人大：15份 天桥区环保局：10份 鲁能集团：20份 历下区党校：10份 省政协：15份 省委：10份 调研地点分布 调研地点分布 司里街小区 省府小区 省统计局小区 名士阁 文华园 保利芙蓉 鲁能康25、桥 三箭银苑 住宅部分：共住宅部分：共100100份份 （项目周边3公里范围内）名士阁：15份 保利芙蓉：15份 鲁能康桥：15份 省府/省统计局小区：15份 司里街小区：15份 文华园：15份 三箭银苑：10份 调研地点分布调研地点分布 调研内容 22 23 目标消费群体分析目标消费群体分析 此年龄段的人群基本都有稳定工作，消费趋于此年龄段的人群基本都有稳定工作，消费趋于 理性，以实用作为商品价值导向，追求品质化理性，以实用作为商品价值导向，追求品质化 生活理念，在餐饮、娱乐、服装方面花费较大。生活理念，在餐饮、娱乐、服装方面花费较大。收入较为稳定，有实力购买有品质的商品。收入较为稳定，有实26、力购买有品质的商品。会较多关注家庭类消费以及儿童类消费业态，会较多关注家庭类消费以及儿童类消费业态，如家庭聚餐、儿童游乐及教育等。如家庭聚餐、儿童游乐及教育等。因工作在历下区，驻留在该区域的时间较长，因工作在历下区，驻留在该区域的时间较长，会产生较多的商务消费需求，如商务宴请、着会产生较多的商务消费需求，如商务宴请、着 装、快餐等，增加了在本项目消费的可能性。装、快餐等，增加了在本项目消费的可能性。对商业周边交通及停车状况比较敏感对商业周边交通及停车状况比较敏感 目标消费群体描述目标消费群体描述 年龄集中在年龄集中在25254444岁间，具有较好的教育背景岁间，具有较好的教育背景 个人月收入多27、集中在个人月收入多集中在3,0003,000-10,00010,000元之间元之间 此年龄阶段消费者多为三口之家此年龄阶段消费者多为三口之家 多工作在本项目所在的历下区多工作在本项目所在的历下区 私家车保有量高，偏好自驾出行购物私家车保有量高，偏好自驾出行购物 济南开元广场二期目标消费者定位建议 多重身份多重身份 核心特征核心特征 需求剖析需求剖析 代表语言代表语言 职员/领导 爱人/恋人 家长/子女 朋友/同事 其他 家庭家庭 交往交往 生活的两端生活的两端 各种场合的着装 形象提升的 需求 子女的需求 居家生活 用品 家庭聚餐 朋友/同事 聚会/约会 其他 注重产品的品质与档次 对生活品质28、有一定追求 时尚及品质的追求者 关注下一代成长的父母 家庭消费的中坚力量 重视社交生活场所 此年龄段消费者收入稳定，多在历下区居住或工作，有极大可能在历下区商业项目消费，且此部分消费群体的消费需求较高，已经从基本的生活化消费向品质化消费阶段转换。济南开元广场二期目标消费者定位建议 目标目标 消费者消费者 定位定位 不同年龄段不同年龄段 收入水平收入水平 月平均消费额度月平均消费额度 消费实力消费实力 目标消费者业态目标消费者业态 目标目标 消费者消费者 描述描述 目标消费者特点目标消费者特点 我行建议以主要目标消费群体作为核心项目需求，目标消费者消费业态可以大中型餐饮、休闲餐饮、时尚/休闲零售29、儿童业态为主，也可辐射次要目标消费群，以服务类及旅游产品业态为辅。济南开元广场二期目标消费者定位建议 目标目标 消费者消费者 定位定位 不同年龄段不同年龄段 收入水平收入水平 月平均消费额度月平均消费额度 消费实力消费实力 目标消费者业态目标消费者业态 目标目标 消费者消费者 描述描述 目标消费者特点目标消费者特点 时尚零售时尚零售 品味餐饮品味餐饮 休闲娱乐休闲娱乐 配套服务配套服务 餐饮休闲生活空间餐饮休闲生活空间 儿童业态儿童业态 27 被访消费者年龄多集中在被访消费者年龄多集中在2525-4444岁之间岁之间，占比达64%，是经济活动最为活跃的群体，也是消费市场的中坚力量；其次为4530、-55岁年龄段消费者，占比为21%家庭结构多为三口之家家庭结构多为三口之家，占总被访者的62%，其休闲时间会比较侧重于家庭类消费及儿童消费。受访者年龄及家庭结构受访者年龄及家庭结构 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 年龄比例年龄比例 家庭结构家庭结构 消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、个人、家庭年收入、居住地等数据。目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 28 被访消费者大专及以上学历者近50%，高于济南市20%的受高等教育平均水平，说明项目周边范围消费者受高等31、教育程度相对较高项目周边范围消费者受高等教育程度相对较高，具备一定的消费品位 受访者职业以公司白领和私营企业主为主受访者职业以公司白领和私营企业主为主，这部分消费群对生活品质有较高要求；区域内政府、事业单位干部比例较大，有一定的商务消费需求 教育背景构成教育背景构成 职业构成职业构成 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 受访者教育背景和职业构成受访者教育背景和职业构成 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、个人、家庭年收入、居住32、地等数据。29 家庭月收入家庭月收入 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 被访消费者被访消费者个人月收入个人月收入85%85%集中在集中在20002000-50005000元元，其中个人收入3000元以下的样本超过50%，月收入7000元以上的高端消费群不足10%家庭月收入分布较广，其中月收入月收入30003000-1000010000元的家庭占近元的家庭占近80%80%，10001-15000的家庭占比10%。被访消费者收入适中，可以预见到稳定的中端消费支撑。受访者收入水平构成受访者收入水平构成 个人月收入个人月收入 消费趋势消费趋势 目标目标 消33、费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、个人、家庭年收入、居住地等数据。30 不同职业的受访者个人收入水平不同职业的受访者个人收入水平 对不同职业的受访者的个人收入调查显示，月收入月收入70007000元以上的高收入群体主要集中在从事公司职员、高管元以上的高收入群体主要集中在从事公司职员、高管，私营企业主及自由职业者的消费群，私营企业主及自由职业者的消费群，这部分人未来有希望扩大高消费人群数量；政府、事业单位干部个人收入均在7000元以下，由于未将单位福利等其他收入纳入统计范畴，故不能断然否定其高消费能34、力。目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 31 受访者工作和居住区以项目所在的历下区为主受访者工作和居住区以项目所在的历下区为主，其次为分布在项目周边的天桥和市中区，调研结果一方面与调研在项目周边的布点设臵有关，另一方面也说明项目5公里范围内有较成熟的商业和住宅氛围。居住区域居住区域 工作区域工作区域 受访者工作、居住区域比例受访者工作、居住区域比例 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、个人、家庭年收入、居住地等数据。目标消费者35、调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 32 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 消费者调研基本信息包括性别、年龄、家庭结构、教育背景、职业、个人、家庭年收入、居住地等数据。目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 从私家车保有量统计来看，近近70%70%的受访者已购车或计划购车，私家车的受访者已购车或计划购车，私家车拥有量较高拥有量较高，说明消费者对于驾车出行有较大偏好，故便利的交通及充足的车位将成为吸引消费者的重要因素之一。受访者私家车保有量受访者私家车保有36、量 33 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 多数消费者偏好去大型超市和购物中心，其中大型超市占比48%，购物中心占比22%。除满足基本生活需求的大型超市外，购物中心零售模式已经越来越受到消费者的认可。受访者偏好的商业零售模式受访者偏好的商业零售模式 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 34 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费37、者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 从消费者常去的购物场所看，传统商圈泉城路是消费者最密集的购物商传统商圈泉城路是消费者最密集的购物商圈，其中银座购物广场占比圈，其中银座购物广场占比31.8%31.8%，贵和与恒隆也均列前十；位于洪楼的银座商城和位于槐荫区的华联、嘉华及和谐广场也占较大的比重，说明随着区域性商圈的壮大，就近消费对于受访者吸引力也越来越大。受访者经常消费的购物场所受访者经常消费的购物场所 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 35 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费38、者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 在购物场所的选择上，消费者比较看重商品价位、商场品牌、交通的便在购物场所的选择上，消费者比较看重商品价位、商场品牌、交通的便利性以及商品的丰富性利性以及商品的丰富性。说明在吸引客流上，开发商需要注意引入价位适中的商家；在体量允许的情况下，可以引入多种业态；同时努力打造商家品牌并改善项目周边的交通状况。选择购物场所考虑的主要因素选择购物场所考虑的主要因素 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 备注：本项为多选 36 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习39、惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 绝大多数消费者选择周末或下班后购物绝大多数消费者选择周末或下班后购物，该时间段也是餐饮娱乐的消费高峰，故可以在项目内多开设餐饮娱乐类业态。超过超过80%80%的受访者有每周一次的消费购物习惯的受访者有每周一次的消费购物习惯，34%的消费者每周购物频率会超过两次。随着时代的发展，逛街购物也演变为一种生活方式。受访者选择消费的时间及频率受访者选择消费的时间及频率 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 消费时间消费时间 37 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 40、基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 受访者中近受访者中近90%90%的消费者在商场会逗留超过半小时，近的消费者在商场会逗留超过半小时，近45%45%的消费者会的消费者会在商场逗留在商场逗留1 1小时以上小时以上，一方面可能是由于多数消费者在商场内休闲娱乐就餐的时间较多，另一方面商场也逐渐成为一种社交场所，在业态设臵上应增加其丰富性和趣味性，延长消费者购物时间。受访者在商场消费逗留的时间受访者在商场消费逗留的时间 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 38 消费趋势消费趋势 目41、标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 近一半的消费者选择在1-3公里内，24%的消费者选择3-5公里，说明消费者对距离并不过分敏感。自驾车是受访消费者到达购物场所的首选，占自驾车是受访消费者到达购物场所的首选，占43.6%43.6%，其次为公交车，步行也占有20%的比例。对于本项目而言，公交线路比较发达，但道路拥堵，解决好门前的道路畅通和购物停车的问题对项目至关重要。受访者购物出行偏好受访者购物出行偏好 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 可接42、受的购物场所距离可接受的购物场所距离 购物常使用的交通工具购物常使用的交通工具 39 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 被访消费者月消费额度集中在800-3000元区间范围内，消费在1001-2000元占最大比重为37%外出就餐月消费额度集中在800元以内，其中消费在301-500元占最大比重为31.8%受访者在商场月总消费额度及月就餐消费额度受访者在商场月总消费额度及月就餐消费额度 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 43、在商场月总消费额度在商场月总消费额度 在商场内就餐月消费额度在商场内就餐月消费额度 40 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 受访消费者在服装服饰类产品的消费额度集中在500元以内，其中以301-500元比重最大占40.2%在休闲娱乐上的月消费额度较少，集中在300元以内，占比达68.8%受访者在商场月服装类消费额度及月休闲娱乐消费额度受访者在商场月服装类消费额度及月休闲娱乐消费额度 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 在44、商场内服装类月消费额度在商场内服装类月消费额度 在商场内休闲娱乐月消费额度在商场内休闲娱乐月消费额度 41 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 都市的生活节奏不断加快，更多的被访者希望未来商业项目内可以增加更多的被访者希望未来商业项目内可以增加餐饮类业态餐饮类业态，一方面可以从家庭劳动中解脱出来，另外一方面也希望在商务宴请和聚会中有更多的选择；其次消费者也希望增加教育、休闲娱乐和服装服饰等业态 缺乏休息区是大多数被访者对现存商业项目的不满缺乏休息区是45、大多数被访者对现存商业项目的不满，拥挤的购物空间和交通也是消费者在购物中痛苦的经历之一，除此以外消费者也较为看重商家的促销活动和产品的丰富性。受访者对消费场所的期望受访者对消费场所的期望 本节中我行将对被访的潜在消费者消费行为、消费偏好进行研究和分析 预期增加的业态预期增加的业态 商场的不足商场的不足 42 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 受访消费者中受访消费者中71%71%的人认为本项目位臵较好，适宜发展商业的人认为本项目位臵较好，适宜发展商业46、。对于期望在该地段建立的商业类型，36.4%36.4%的人期望建立一站式购物中的人期望建立一站式购物中心心，其次为餐饮娱乐休闲中心、家庭生活消费中心和泉城文化特色项目，占比分别为21.8%、17.2%和14.4%受访者对本项目的期望受访者对本项目的期望 本节中我行将对被访者对于本项目建议意见等的内容进行调研分析 期望建立的商业项目类型期望建立的商业项目类型 对本项目的区位评价对本项目的区位评价 43 消费者期望消费到的商品品类消费者期望消费到的商品品类 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息47、|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 消费者期望在本项目消费到的品类从高到低依次为餐饮、零售、超市、娱乐消费者期望在本项目消费到的品类从高到低依次为餐饮、零售、超市、娱乐和配套服务和配套服务。其中餐饮则较为偏好中餐、中式快餐/茶餐厅和特色主题餐厅，零售品中服饰和鞋类占比最高，娱乐服务类以电影院和儿童活动中心占比较高。本节中我行将对被访者对于本项目建议意见等的内容进行调研分析 备注：本项为多选 44 消费者期望消费到的服装品牌消费者期望消费到的服装品牌 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息48、|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 受访消费者偏好的服装类品牌主要集中在国内大众品牌受访消费者偏好的服装类品牌主要集中在国内大众品牌，而考虑进受访者的收入及年龄因素，国际快时尚类品牌以及国际中高档品牌对收入处于上升期的年轻消费者认知度较高，高端品牌对于35-44岁年龄段且具备一定经济实力的消费者较具有吸引力。本节中我行将对被访者对于本项目建议意见等的内容进行调研分析 45 不同年龄及收入层次的消费者对各类服装服饰品牌的偏好不同年龄及收入层次的消费者对各类服装服饰品牌的偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 本节中我行将对被访者对于本项目建议意见49、等的内容进行调研分析 46 消费者期望消费到的餐饮品类消费者期望消费到的餐饮品类 消费趋势消费趋势 目标目标 消费者消费者 定位定位 基本信息基本信息 消费习惯消费习惯 及偏好及偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 川菜和鲁菜川菜和鲁菜/海鲜对于各个年龄段各个收入层次的消费者具有普遍的吸引海鲜对于各个年龄段各个收入层次的消费者具有普遍的吸引力，其次为火锅和快餐力，其次为火锅和快餐；高收入消费群及年龄在25-34岁的消费者对于不同口味的餐饮都有较高需求，说明其在外就餐的机会较多，丰富的餐饮对这部分消费群具有较大吸引力。本节中我行将对被访者对于本项目50、建议意见等的内容进行调研分析 47 不同年龄及收入层次的消费者对各类餐饮品类的偏好不同年龄及收入层次的消费者对各类餐饮品类的偏好 目标消费者调研 调研方法|消费者基本信息|消费习惯及偏好|消费者对本项目的建议 本节中我行将对被访者对于本项目建议意见等的内容进行调研分析 48 济南开元广场二期目标消费者定位建议 根据消费者调研不同年龄段消费者收入情况、月平均额度、消费需求、消费实力等进行综合分析，锁定主要目标消费群体；进而分析出目标消费者特点以及目标消费者消费的业态，从而进行整体考量。不同年龄段受访者收入情况分析不同年龄段受访者收入情况分析 主要目标消费者主要目标消费者 辐射次要目标消费者 辐射51、次要目标消费者 2525-4444岁中青年消费群体为主要目标消费群体岁中青年消费群体为主要目标消费群体 1818-2424岁、岁、4545-5050岁消费群体为次要目标消费群体岁消费群体为次要目标消费群体 目标目标 消费者消费者 定位定位 不同年龄段不同年龄段 收入水平收入水平 月平均消费额度月平均消费额度 消费实力消费实力 目标消费者业态目标消费者业态 目标目标 消费者消费者 描述描述 目标消费者特点目标消费者特点 49 济南开元广场二期目标消费者定位建议 根据消费者调研分析，从商场月平均消费额度中可以得出2545岁年龄段消费群体的平均消费额度较高，所占比例较大。不同年龄段消费者月平均消费额52、度不同年龄段消费者月平均消费额度 2525-4444岁中青年消费群体有较高的消费能力岁中青年消费群体有较高的消费能力 目标目标 消费者消费者 定位定位 不同年龄段不同年龄段 收入水平收入水平 月平均消费额度月平均消费额度 消费实力消费实力 目标消费者业态目标消费者业态 目标目标 消费者消费者 描述描述 目标消费者特点目标消费者特点 50 济南开元广场二期目标消费者定位建议 根据消费者调研，消费者月消费额主要集中在10012000元区间，其中以年龄在2545岁年龄区间的消费者消费需求较大，有很强的消费意愿。目标目标 消费者消费者 定位定位 不同年龄段不同年龄段 收入水平收入水平 月平均消费额度月53、平均消费额度 消费实力消费实力 目标消费者业态目标消费者业态 目标目标 消费者消费者 描述描述 目标消费者特点目标消费者特点 不同年龄段的消费者消费需求分析不同年龄段的消费者消费需求分析 55 40 30 18 0 单位：岁 主要目标主要目标 消费者消费者 次要目标 消费者 次要目标 消费者 1001 2000 单位：元 消费者月消费额主要集中在消费者月消费额主要集中在1001100120002000元区间，其中年龄在元区间，其中年龄在25254545岁岁年龄区间的消费者消费需求较为旺盛。年龄区间的消费者消费需求较为旺盛。51 潜在竞争项目 泉乐坊 明湖新坊巷 红尚坊 银座新天地 泰府广场 潜54、在竞争项目 泉乐坊 52 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 53 潜在竞争项目 泉乐坊 潜在竞争项目 泉乐坊 黑虎泉西路 黑虎泉西路 发展商发展商 济南汇泉新世界臵业有限公司济南汇泉新世界臵业有限公司 地理位臵地理位臵 历下区明湖南岸县西巷1号 所属商圈所属商圈 泉城路商圈 项目总建面项目总建面 10,520 容积率容积率 1.2 商业楼层商业楼层 1F-3F 零售模式零售模式 室外商业街 档次档次 中低档 业态业态 零售、餐饮、配套服务 开业时间开业时间 2008年 停车位停车位 有部分地上停车位 舜井街 舜井街 泉乐坊 泉乐坊 55%30%15%主要业态配比主要业55、态配比 零售 餐饮 配套 项目基本情况 项目基本情况 54 潜在竞争项目 泉乐坊 潜在竞争项目 泉乐坊 项目名称项目名称 泉乐坊泉乐坊 商铺面积区间商铺面积区间 50-100 商铺主力面积区间商铺主力面积区间 50-90 层高层高 3.5m 租售模式租售模式 散售 出售率出售率 100%空臵率空臵率 45%客户来源客户来源 本市投资者、品牌商、本地企业主 投资自用占比投资自用占比 投资占90%以上，10%品牌自用 售价售价 1F：6万元/2F：5万元/3F：4万元/租金租金 1F：4.8元/天/2F：3元/天/3F：1.5元/天/物业费物业费 8.7元/月/90%90%10%10%投资自用占比56、投资自用占比 投资客投资 品牌自用 项目实景图 项目实景图 项目租售概况 项目租售概况 55 潜在竞争项目 泉乐坊 潜在竞争项目 泉乐坊 楼层楼层 品牌品牌 1F 泉畔水巷泉畔水巷 零售类 齐鲁金店、犁人坊、胖太太、米澜服饰、美珀家居、LOCK LOCK、APP音响、A+Bike、礼品库 餐饮类 越麓越南料理、坊间咖啡馆、意大利手工冰淇淋等 配套及服务类 民生银行、浦发银行、恒丰银行、奈曲儿美甲等 商户示意 商户示意 平面图1F 平面图1F 56 潜在竞争项目 泉乐坊 潜在竞争项目 泉乐坊 楼层楼层 品牌品牌 2F 九曲廊桥九曲廊桥 零售类 紫玉会馆、巴黎拉菲庄红酒窖、三联书店等 餐饮类 越麓57、越南料理、奥比昂西餐、啡尚咖啡等 儿童类 咔乐室早教、菲林朵朵儿童摄影等 配套及服务类 NA彩造型礼服机构、爱尚婚礼、脱毛吧、爱伊美斯美容、优纤美甲会馆等 商户示意 平面图2F 商户示意 平面图2F 57 潜在竞争项目 泉乐坊 潜在竞争项目 泉乐坊 楼层楼层 品牌品牌 3F 阳光天街阳光天街 餐饮类 火鸡韩国料理、颜家菜、新沙洞咖啡、壹喜咖啡等 儿童类 非常小孩创意涂鸦馆 娱乐类 猫熊桌游吧等 配套及服务类 花田喜事主题婚礼会馆、海马印象婚纱摄影馆、视觉摄影、尚古造型、SUN纹刺等 商户示意 平面图3F 商户示意 平面图3F 项目优势项目优势 1 1、本项目开创了济南市商业街零售模式的先河、本58、项目开创了济南市商业街零售模式的先河 泉乐坊开业于2008年，是济南市第一个商业街形式的泉畔商业项目，借助独一无二的地理位臵及景观优势，打造连接大明湖和泉 城路的泉畔商业街。2 2、建筑外观保留传统风貌，内部景观营造济南泉城特色、建筑外观保留传统风貌，内部景观营造济南泉城特色 泉乐坊保留济南传统的青砖灰瓦建筑特色，内部水溪环绕，营造济南“家家泉水，户户垂柳”的氛围，使消费者在购物的同时，依然能够感受到泉城特色。3 3、项目为消费者提供良好的游逛感受、项目为消费者提供良好的游逛感受 项目呈长条形，通过木质廊桥曲折连接，为消费者营造良好的游逛感受。项目劣势项目劣势 1 1、商铺全部销售，无法控制品59、牌档次及品质、商铺全部销售，无法控制品牌档次及品质 泉乐坊商铺计143户，全部为销售形式，商铺售出后，产权归小业主，开发商无法把握品牌档次，难以形成统一经营管理模式，目前项目整体品牌的档次较低；沿街商铺展示性较好，小业主多出租给承租能力较高的银行及齐鲁金店、犁人坊等知名品牌，除 此之外，项目内部基本无知名品牌进驻，店铺空臵率较高。2 2、本项目体量较小，无法容纳丰富业态、本项目体量较小，无法容纳丰富业态 项目体量较小，且多为小面积独立店铺，无大面积户型，故无法引进大面积主力店，目前以零售及轻餐为主，由于体量的限制，项目难以容纳更丰富的业态，如大面积餐饮、娱乐等，故无法吸引消费者长时间在项目内逗60、留，从而影响商业氛围的形成。3 3、垂直交通便利性不足、垂直交通便利性不足 项目内设臵垂直电梯四部，一层通往二层的电梯共十三部，二层通往三层的电梯共九部，虽然垂直交通较为密集，但项目较为狭 长，故仍有部分区域无法直接到达，通达性较差。58 潜在竞争项目潜在竞争项目 泉乐坊泉乐坊 潜在竞争项目 明湖新坊巷 59 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 60 潜在竞争项目 明湖新坊巷 潜在竞争项目 明湖新坊巷 项目基本概况 项目基本概况 县西巷 县西巷 大明湖 大明湖 明湖新明湖新坊巷 坊巷 发展商发展商 济南汇泉新世界臵业有限公司济南汇泉新世界臵业有限公司 地理位臵地理位臵 61、历下明湖南岸县西巷1号 所属商圈所属商圈 泉城路商圈 项目总建面项目总建面 4,300 容积率容积率 0.47 商业楼层商业楼层 1F-3F 零售模式零售模式 室外商业街 档次档次 中低档 业态业态 零售、餐饮、配套服务 开业时间开业时间 2010年 60%30%10%主要业态配比主要业态配比 零售 餐饮 配套 61 潜在竞争项目 明湖新坊巷 潜在竞争项目 明湖新坊巷 项目租售概况 项目租售概况 项目名称项目名称 明湖新坊巷明湖新坊巷 商铺面积区间商铺面积区间 53-240 商铺主力面积区商铺主力面积区间间 50-90 层高层高 3.5m 运营模式运营模式 散售 出售率出售率 100%空臵率空62、臵率 55%投资自用占比投资自用占比 投资占90%以上，10%品牌自用 售价售价 均价8万元/客户来源客户来源 本市投资者、品牌商、本地企业主 租金租金 3-7元/天/物业费物业费 8.7元/月/90%90%10%10%投资自用占比投资自用占比 投资客投资 品牌自用 项目实景图 项目实景图 62 各层平面图 各层平面图 楼层楼层 品牌品牌 1F1F 瑞斯玛咖啡厅、东阿阿胶、长河永和、罗蒙男装、ORTIGIA高级成衣定制、圣菲拉利男装 2F2F 泉畔茶社、海芝灵养生坊、艾美苏进口巧克力 3F3F 已售出，目前空臵 潜在竞争项目 明湖新坊巷 潜在竞争项目 明湖新坊巷 商户示意 商户示意 项目优势项63、目优势 （1 1）紧邻大明湖，景观优势明显，为项目带来部分旅游人群）紧邻大明湖，景观优势明显，为项目带来部分旅游人群 明湖新坊巷紧邻济南著名景区大明湖，会为项目带来部分旅游人群，有助于项目打造旅游商业，同时其优越的地理位臵也使其起到连接大明湖与泉城路的纽带作用。（2 2）商业店铺面积有所调整，有利于业态优化）商业店铺面积有所调整，有利于业态优化 项目店铺面积设臵有所调整，由一期的最大店铺100平米升级为最大店铺240平米，为容纳更为丰富的业态打下良好基础。项目劣势项目劣势 （1 1）店铺全部采取出售方式，难以把控品牌）店铺全部采取出售方式，难以把控品牌 明湖新坊巷店铺依然采取销售模式，品牌档次64、及知名度难以把控，除部分临街铺品牌档次稍有提高外，内部均无知名品牌入驻，空臵率较高。（2 2）项目体量小，导致业态丰富度不足，难以形成足够的吸引力）项目体量小，导致业态丰富度不足，难以形成足够的吸引力 目前已入驻的业态以零售及餐饮为主，丰富度不足，多数品牌会选择展示性及可达性较好的一层和二层，目前三层尚无品牌进驻，项目整体人气较差。63 潜在竞争项目潜在竞争项目 明湖新坊巷明湖新坊巷 潜在竞争项目 红尚坊 64 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 65 潜在竞争项目 红尚坊 潜在竞争项目 红尚坊 项目基本概况 项目基本概况 红尚坊 B地块 红尚坊 D地块 红尚坊 B地块65、 红尚坊 D地块 发展商发展商 济南瑞丰投资有限公司济南瑞丰投资有限公司 地理位臵地理位臵 泉城路与省府前街交汇处 所属商圈所属商圈 泉城路商圈 项目总建面项目总建面 33,000 自持面积：27,700 销售面积：5,300 容积率容积率 0.8 商业楼层商业楼层 1F-3F 建筑形式建筑形式 商业街区 档次档次 中档 业态业态 零售、餐饮、休闲娱乐、配套服务 开业时间开业时间 2012年底 停车位停车位 地上100个，地下400个 66 潜在竞争项目 红尚坊 潜在竞争项目 红尚坊 项目运营模式分析 项目运营模式分析 项目名称项目名称 红尚坊红尚坊 所属商圈所属商圈 泉城路商圈 商铺面积区间66、商铺面积区间 17-2,364 租赁部分：200-2,364 销售部分：17-200 商铺主力面积区间商铺主力面积区间 300-600 商业楼层商业楼层 1F-3F、1F-4F 层高层高 4.5-4.8m 运营模式运营模式 B地块全部自持（业态：主题餐饮、休闲娱乐，精品生活馆）D地块全部销售（业态：黄金、珠宝、文化藏品、创意设计产品）出售率出售率 100%投资自用占比投资自用占比 投资占40%以上，60%品牌自用。售价售价 D地块：均价5万元/租金租金 B地块自持部分：8-12元/天/D地块销售部分：10-15元/天/物业管理费物业管理费 10元/月/客户来源客户来源 自持部分：本地品牌为主；67、销售部分：本市投资者为主。档次档次 中低档 已初步接洽商户已初步接洽商户 珠宝、大型商务宴会厅、高档会所、酒吧、KTV等 40%60%投资自用占比投资自用占比 投资客投资 品牌自用 30%45%20%5%主要业态配比主要业态配比 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 B地块 D地块 B地块 D地块 67 潜在竞争项目 红尚坊 潜在竞争项目 红尚坊 B地块各层平面图 B地块各层平面图 项目展示 项目展示 大型餐饮 大型餐饮 零售 零售 酒吧 酒吧 办公区 办公区 酒吧 酒吧 酒吧 酒吧 KTV KTV 办办公公区 区 零售 零售 会所 会所 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 娱乐 娱乐 零售 零售 零售 零售 零售68、 零售 零售 零售 零售 零售 零零售 售 零售 零售 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 娱乐 娱乐 娱乐 娱乐 餐饮 餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 休闲餐饮 休闲餐饮 餐饮 餐饮 1F 2F 3F 1F 2F 3F 68 潜在竞争项目 红尚坊 潜在竞争项目 红尚坊 D地块各层平面图 D地块各层平面图 总平面图 1F 2F 总平面图 1F 2F 项目展示 项目展示 项目优势项目优势 （1 1）位于济南最核心商圈内，地理位臵优越）位于济南最核心商圈内，地理位臵优越 红尚坊69、位于济南市核心地段省府前街两侧，南邻济南市商业金街的泉城路，东距芙蓉街仅30米，西邻鞭指巷，北邻省府东西街，项目与芙蓉街历史文化风貌保护区、将军庙街历史文化风貌保护区一并规划为济南市“泉城特色风貌区”，地理位臵优越。（2 2）建筑形式中西合璧，风格独特，营造时尚的商业氛围）建筑形式中西合璧，风格独特，营造时尚的商业氛围 建筑外观上，项目融合济南传统建筑的元素及现代商业的时尚气息，形成独特的中西合璧的建筑风格，力求让济南的传统建筑焕发出现代活力，营造时尚的商业氛围。（3 3）租售部分相互独立，有利于后期经营管理）租售部分相互独立，有利于后期经营管理 项目租售部分相互独立，在保证回笼资金的同时，保70、证了自持部分的完整性，有利于后期统一经营管理。（4 4）项目采取差异化经营模式，有效规避激烈竞争）项目采取差异化经营模式，有效规避激烈竞争 项目地处济南市商业核心区，竞争激烈，商业项目众多，因此项目在业态设臵方面降低零售比例，增加文化、时尚及休闲娱乐等功能，与区域内其他商业形成差异化经营，有效的规避了与其他商业项目的直接竞争。项目劣势项目劣势 （1 1）各物业间相对独立分散，商业凝聚力不足）各物业间相对独立分散，商业凝聚力不足 项目中各店铺相对独立分散，难以形成商业氛围，导致商业凝聚力不足。69 潜在竞争项目潜在竞争项目 红尚坊红尚坊 潜在竞争项目 银座新天地 70 潜在竞争或可借鉴项目分析 71、潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 71 项目名称 银座新天地 项目地址 项目名称 银座新天地 项目地址 济南泺源大街1号 开 发 商 开 发 商 山东银座文化产业发展有限公司 总建筑面积 总建筑面积 30,000 商业楼层 商业楼层 1-2F,部分1-3F、1-6F 功能划分 功能划分 时尚动感街区：时尚动感街区：量贩KTV 电玩城 主题酒吧等 风情餐饮街区：风情餐饮街区：主题餐厅 休闲游憩街区：休闲游憩街区：商务酒店、茶艺、足疗、美容美发等 档次 档次 中档 开业时间 开业时间 2009年 目标客群 目标客群 都市年轻时尚人群 项目概况 项目概况 泺源大街 泺源大街 历山路 历山路 解放路 72、解放路 泉城路 前门大街 前门大街 舜井路 天坛地街 本案 本案 项目概况项目概况：银座新天地目标客群主要为都市年轻时尚人群。潜在竞争项目 银座新天地 潜在竞争项目 银座新天地 72 业态规划与品牌组合业态规划与品牌组合 业态规划与品牌组合业态规划与品牌组合：银座新天地主要汇集除零售业态之外的餐饮娱乐休闲等，其中餐饮占比较大。品牌组合较强，汇集大量餐饮娱乐品牌，可形成一定聚合效应。20%15%49%16%主要业态配比主要业态配比 KTV 酒店 餐饮 休闲及服务 主要业态主要业态 代表品牌代表品牌 娱乐娱乐 银座歌唱家KTV 上上酒吧 柒乐8993电玩 餐饮餐饮 上井日本料理 泰蕉叶 吾吉吾吉 73、茉莉餐厅 鹿港小镇 一茶一坐 牛店烤肉餐厅 一江南经典上海菜 皇城根内府菜 丰盛捞火锅 酒店酒店 银座佳驿酒店 休闲配套等休闲配套等 有朋普洱茶庄 天宇百合足疗 巴那克撞球帮 美宣造型 潜在竞争项目潜在竞争项目 银座新天地银座新天地 73 硬件与配套硬件与配套：银座新天地着力打造文化休闲氛围，但整体规划设计上稍显不足，街区氛围营造欠佳，建筑外立面较为生硬，未能达到标志性效果。建筑结构建筑结构：由于是旧楼改造，受限较多，街区氛围营造欠佳；主通道主通道：主通道较为宽敞，但人车未分流，稍显混乱；店铺设计店铺设计：店铺门头设计有复古元素，突出文化概念；内部停车场内部停车场：项目设计为内部地面停车，对动74、线影响较大，对休闲氛围也造成一定程度破坏。硬件与配套 硬件与配套 主通道 酒店外立面 停车场 店面设计 门头 外立面 潜在竞争项目 银座新天地 潜在竞争项目 银座新天地 项目优势项目优势 （1 1）特色经营形成差异化）特色经营形成差异化 银座新天地是山东银座文化产业发展有限公司打造的泉城首座RBD综合城市休闲广场。以休闲为主题，用三个主题街区的形式，贯穿大型商务主题餐厅、日韩餐饮、量贩式KTV、酒吧电玩、商务酒店等经营项目，形成整合济南商业、旅游业、休闲娱乐业资源的结合点。（2 2）银座开发商实力雄厚）银座开发商实力雄厚 山东省商业集团有限公司（简称鲁商集团），是1992年全国商业厅系统第一家75、整建制转体组建的国有企业。山东银座文化产业发展有限公司依托鲁商集团各优势经营资源，以投资开发健身、美容、娱乐、都市休闲中心等大众文化休闲项目为重点。（3 3）地处商业繁华区，交通便利）地处商业繁华区，交通便利 地处济南繁华而高端的银座商圈、泺源大街商务区，周边交通便利畅通，是商务人士和高品位文化娱乐消费需求人群的聚集地区。项目劣势项目劣势 （1 1）硬件设施稍显不足，影响街区商业氛围的营造）硬件设施稍显不足，影响街区商业氛围的营造 由于是旧房改造，工程建设上有一定的限制，项目外立面及动线等硬件设施未能形成鲜明特色。人车并未分流且内部停车位的拥挤影响街区商业氛围。（2 2）客流主要集中在晚间）客76、流主要集中在晚间 因项目内多餐饮和娱乐业态，所以客流主要集中在晚间，会造成白天消费氛围不足的情况。74 潜在竞争项目潜在竞争项目 银座新天地银座新天地 潜在竞争项目 泰府广场 75 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 76 项目名称 泰府广场 项目地址 项目名称 泰府广场 项目地址 济南历下区泉城路北侧、省府前街东侧 开 发 商 开 发 商 济南融新投资发展有限公司开发 总建筑面积 总建筑面积 50,000 商业楼层 商业楼层 B1-3F，部分到4F 零售模式 零售模式 百货+室外商业街 租售模式 租售模式 百货：出租 商业街：部分销售、部分出租 容积率容积率 1.6 77、停车位停车位 548个 开盘时间 开盘时间 2010年 开业时间 开业时间 百盛：2012年4月 商业街：预计2012年年底 项目概况 项目概况 项目概况项目概况：泰府广场汇集零售、餐饮、百货等业态，目标客群主要为年轻时尚消费人群。趵突泉北路 趵突泉北路 泉城路 泉城路 大明湖路 省府前街 芙蓉街 黑虎泉北路 解放路 解放路 本本案 案 潜在竞争项目 泰府广场 潜在竞争项目 泰府广场 77 功能分区 功能分区 B1 B1 F1 F1 功能分区：功能分区：泰府广场以百盛为主力店，而室外商业街目前规划以服装服饰零售为主，辅以餐饮。F2 F2 F3 F3 F4 F4 潜在竞争项目 泰府广场 潜在竞争78、项目 泰府广场 70%20%10%主要业态配比主要业态配比 百货 零售 餐饮 78 室外商业街概况室外商业街概况 潜在竞争项目潜在竞争项目 泰府广场泰府广场 销售部分销售部分 售价售价 6-11万 出租部分出租部分 租金租金 1F 15-20元/天 2F 13元/天 3F 7-10元/天 层高层高 1F：6.3m，2F：5.5m，3F：5.5m 目前引进品牌目前引进品牌 零售零售 服装：服装：GXG、太平鸟、雷诺男装、度比古卡 Dobs、conception 男装、真维斯、森马、阿依莲、A.SGIRL、Zdorzi、三福、都市丽人 其他：其他：周大福、卓诗尼、七色花国际、美麟家纺、墟落皮具 餐79、饮餐饮 中餐：中餐：齐状元、找错地、朋多多水饺、易食客、千椒百味、小鲤鱼、开心煮、COCO都可 西餐：西餐：意式餐厅 79 硬件与配套：硬件与配套：融合传统及现代商业的建筑设计，有利于营造街区商业氛围。店面设计、广告位等细节设臵可提高项目形象。层高层高：项目首层层高达6.3m，2-3层层高为5.5m，层高较高，顾客购物舒适感较好；主通道主通道：主通道约为10米，有利于营造舒适大气的街区商业氛围；主通道缺少上盖，受天气变化影响较大；店铺设计店铺设计：附有雕刻花纹的店铺门头设计体现文化细节；连廊连廊：充分利用连廊以设臵广告位，广告展示显整洁有序；主力店主力店：主力店之一的周大福采用弧形设计，用大面80、积的玻璃幕墙提高店面档次及展示性。项目硬件与配套 项目硬件与配套 主通道 休闲区域 店铺门头 连廊 扶梯 主力店 潜在竞争项目 泰府广场 潜在竞争项目 泰府广场 项目优势项目优势 （1 1）地处商业繁华区，地理位臵优越，商业氛围浓厚）地处商业繁华区，地理位臵优越，商业氛围浓厚 项目地处泉城路商圈，临近泉城路及省府前街。可有效借势周边成熟商业项目的商业氛围，有利于招商及后期的运营管理。（2 2）主力店百盛百货的引进有助于带动临街商铺的销售及后期招商）主力店百盛百货的引进有助于带动临街商铺的销售及后期招商 项目中百盛作为主力店，良好的经营状况及形象有利于提高项目形象档次，提升销售商铺的售价，提高商81、铺投资者的回报率。项目劣势项目劣势 （1 1）业态丰富度不足）业态丰富度不足 泰府广场缺乏娱乐及休闲业态，主要以购物、零售为主，餐饮比例较低。80 潜在竞争项目潜在竞争项目 泰府广场泰府广场 潜在竞争项目 济南水游城 81 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 82 发展商发展商 上海鹏欣集团有限公司上海鹏欣集团有限公司 地理位臵地理位臵 东至纬八路，西至纬十二路，南至经七路，北至经四路 规划用地面积规划用地面积 187,507 总建筑面积总建筑面积 1,257,660 容积率容积率 5.09 地上建筑面积地上建筑面积 954,360 项目组成项目组成 写字楼、酒店、公寓82、商业 商业体量商业体量 11.7万m2 停车位停车位 5,667 个 建筑密度建筑密度 38%绿化率绿化率 19%租赁模式租赁模式 出租 项目状态项目状态 已拿地，待建 目标客群目标客群 将面向中档消费人群 经十路 经十路 水游城 水游城 项目基本概况 项目基本概况 潜在竞争项目 济南水游城 潜在竞争项目 济南水游城 83 商业功能划分 商业功能划分 潜在竞争项目 济南水游城 潜在竞争项目 济南水游城 84 项目将商业与水岸完美结合，室内绿色景观环绕，打造以舒 适休闲为主的购物中心。借助济南闻名的水资源，融入购物中心一站式理念，通过建 设广场、花园和水溪，将不同功能的业态连接在一起，并由 此83、带来轻松、舒适的消费体验。项目特色项目特色 潜在竞争项目潜在竞争项目 济南水游城济南水游城 85 借鉴与评价 借鉴与评价 品牌效应较好品牌效应较好 南京水游城以及天津水游城的成功操作为水游城在市场上奠定了良好的基础和口碑，都将在一定程度上促进济南水游城的成功操作。综合体项目不同功能之间联动效应强 综合体项目不同功能之间联动效应强 项目为综合体项目，其涵盖了住宅、公寓、写字楼、商业等多种物业功能，项目自身大体量的住宅、公寓和写字楼都为商业提供了充足的客源支持，各物业之间的联动效应非常强。项目自身各功能为本项目带来不同时间段的固定消费人群，一定程度上避免了纯商业项目只有周末消费的弊端。项目约12万84、平米的超大规模商业项目约12万平米的超大规模商业将使得项目容纳更多业态成为可能。项目周边分布着新世界、银座购物中心、和谐广场等商业项目，在避免与市中心项目直接竞争的同时，也与周边项目形成合力成为项目周边分布着新世界、银座购物中心、和谐广场等商业项目，在避免与市中心项目直接竞争的同时，也与周边项目形成合力成为城市副中心商圈。项目充足的停车位项目充足的停车位有利于消费者到达，同时有利于扩大项目辐射范围。潜在竞争项目 济南水游城 潜在竞争项目 济南水游城 86 租售租售 模式模式 代表代表 项目项目 分析分析 对本项目的借鉴对本项目的借鉴 纯销售纯销售项目项目 泉乐坊 明湖新坊巷 优势：开发商可快速85、回笼资金。劣势：项目售出后，产权掌握在小业主手里，开发商无法把控项目后续的整体运营管理，业态品类以及品牌都难以控制，容易造成项目的无序竞争，最终形成核心竞争力的匮乏，很难实现预期定位。面对项目售出后难以聚集核心竞争力，很难实现预期定位的现状，项目可在前期考虑出租模式，等项目氛围做活项目增值后再考虑销售，同时也能增加销售收益。租售租售 结合结合 红尚坊 泰府广场 租售结合的方式有利于业主在前期快速回笼资金，同时也可以享有自持部分的持续租金回报收益。红尚坊的自持和销售部分相对独立，可保证对自持部分的整体把控。泰府广场商业街部分选择性的将较大面积的少量铺位进行出售，一定意义上销售部分相独立于自持部分86、，销售部分的后续经营也将不会影响自持部分的形象和定位。红尚坊项目租售部分相对独立，虽建筑风格相似但销售部分后续经营情况几乎不能影响出租部分；泰府广场项目选择临街但较为偏僻的大面积商铺出售，但占整体出租部分的比例较低，因此既可以获得部分收益也不会改变自持部分的定位。纯出租纯出租 银座 新天地 纯出租的方式有利于开发商整体定位有效执行，能引进形象较好的品牌，如银座新天地引进的一茶一坐、鹿港小镇等，从而促进项目的整体招商品质，有利于提升项目的形象，提高项目知名度。纯出租项目优势在于能在最大程度上执行开发商对业态组合及项目定位的全盘把控，劣势在于前期的租金收益较低，但在项目培养期结束后能给开发商较为持87、久稳定的租金收益且项目会持续增值。水游城 从已经开业的南京水游城、天津水游城项目来看，都为纯出租的项目，济南水游城也将采取出租模式，纯出租的模式将吸引更多的品牌商家，使得项目定位贯彻落实。潜在竞争项目总结潜在竞争项目总结 87 可借鉴项目分析 重庆“新天地”西湖天地 可借鉴项目分析 重庆“新天地”88 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 89 项目名称 重庆天地 项目地址 项目名称 重庆天地 项目地址 重庆渝中区化龙桥瑞天路 开 发 商 开 发 商 瑞安地产 物业组合物业组合 住宅 150万 公寓 107万 商业 8万 办公区及酒店 68万 人工湖及湿地公园景观区 2788、万 项目概况项目概况：重庆天地为化龙桥旧城改造开发项目，360万平米的大型城市综合体，是瑞安“天地”系列在中国西部的首个力作。项目由重庆新天地及超高层建筑群组成，其中商业部分-重庆新天地位于整个项目的核心位臵。项目概况 项目概况 龙隐路 龙隐路 嘉陵江滨江路 嘉陵江滨江路 重庆“新天地”重庆“新天地”可借鉴项目 重庆“新天地”可借鉴项目 重庆“新天地”90 占地面积占地面积 32,000 建筑面积 建筑面积 84,000 组成组成 高低村落、吊脚楼、商业主楼、精品酒店及文化剧场 设计理念设计理念 将古老的山地村落、工业建筑与现代元素结合，表达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质 定位定位 全新89、国际时尚休闲娱乐地标 目标客群目标客群 时尚白领、外籍人士、商务人士 开业时间开业时间 2010年初 重庆“新天地”概况 重庆“新天地”概况 概况：概况：重庆新天地为重庆天地综合体中的商业部分，通过购物与休闲娱乐的完美融合，致力于打造时尚的休闲娱乐地标。可借鉴项目 重庆“新天地”可借鉴项目 重庆“新天地”91 业态业态 低地村落低地村落 高地村落高地村落 吊脚楼吊脚楼 商业主楼商业主楼 餐饮餐饮 糖楼&Bon-Bon 琳琅餐厅 天色闻香餐酒吧 铜锣湾 萍会所 佰酿酒窖 洗衣房西餐厅 My Coffee 采蝶锦廷餐厅 Somewhere 德庄 克拉里拉 苗品记 品越轩 金璞玉 兰卡威 秋叶 ST90、ONEGRILL澳洲火山岩扒房 香宴 大渔铁板烧主题馆 阿拉比卡咖啡 娱乐娱乐 军顶华悦会所 GREENHOUSE MUSIC CLUB 零售零售 重庆天地精品店 艺术密码 Silk戈上 EMETER气味图书馆 Premium Kids Uneei Hot回响 I Space 业态及品牌业态及品牌：重庆新天地以餐饮业态为主，配有少量休闲娱乐及文化。以打造国际化都市商业休闲娱乐区为目的，部分为特色业态，餐饮涵盖异国情调。业态及品牌业态及品牌 74%74%14%14%12%12%主要业态配比主要业态配比 餐饮 娱乐 零售 可借鉴项目可借鉴项目 重庆“新天地”重庆“新天地”92 业态分布 业态分布 91、B1 F1 F2 F3 B1 F1 F2 F3 F4 F4 业态分布：业态分布：项目内餐饮及娱乐业态主要分布在B1及F1，这有助于聚集人流，而项目特色文化商铺则分布在F3以及F4以达到将人流带往高楼层消费的目的。娱乐 文化 餐饮 餐饮 娱乐 文化 餐饮 餐饮 可借鉴项目 重庆“新天地”可借鉴项目 重庆“新天地”93 硬件与配套硬件与配套：古典建筑风格与现代建筑手法相结合，展现项目历史文化特色的同时充分挖掘商业价值。建筑布局建筑布局：多个2-4层高的独栋建筑，形成高低错落的景观搭配；外立面外立面：使用灰色青砖营造古老的历史文化特色，通过雕花打造细节；垂直交通：垂直交通：使用室外扶手梯，扶手梯顶加92、盖玻璃棚，以方便顾客使用；店铺设计店铺设计：店铺设计以展现商户特色为主，通过产品的摆放构造趣味展示；通道：通道：连廊及走道较为宽敞，采用玻璃部分围挡打造通透感。硬件与配套 硬件与配套 垂直交通 店铺设计 外立面 连廊 景观 走道 可借鉴项目 重庆“新天地”可借鉴项目 重庆“新天地”硬件层面：硬件层面：平面及垂直交通：平面及垂直交通：独栋建筑间既有平面交通，也有用垂直交通的方式相连接，在提高顾客便利性的同时增加项目亮点。细节处理：细节处理：通过大面积的绿化景观、水系处理、小品、特色雕刻等细节处理，丰富项目历史文化内涵，增加项目观赏性。软件层面：软件层面：定位及品牌：定位及品牌：明确项目休闲娱乐的93、定位，在餐饮业态的品牌上进行深化，加大餐饮种类，引进异地风情餐饮，形成集合效应；特色业态：特色业态：加入特色业态店铺，如原创艺术体验中心、气味图书馆等，营造优雅氛围，丰富项目特色，增加顾客新鲜感。可借鉴点小结可借鉴点小结 项项目目可可借借鉴鉴点点 可借鉴项目可借鉴项目 重庆“新天地”重庆“新天地”可借鉴项目分析 西湖天地 95 潜在竞争或可借鉴项目分析 潜在竞争项目分析|可借鉴项目分析 96 可借鉴项目 西湖天地 可借鉴项目 西湖天地 项目基本概况 项目基本概况 开元路 开元路 西湖大道 西湖大道 西湖 西湖 发展商发展商 香港瑞安集团香港瑞安集团 地理位臵地理位臵 位于南上路147号，北至开94、元路，西至西湖畔，南至西湖大道，东至南山路。交通概况交通概况 公共交通：项目周边分布有7条公交线路，直达西湖天地。自驾：项目周边分布有南山路、开元路、西湖大道等市政道路，方便自驾车人群达到本项目。占地面积占地面积 5万m2 建筑面积建筑面积 8万 停车位停车位 60个 建筑形式建筑形式 多栋单体建筑 项目特点项目特点 杭州西湖天地以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代相结合为表现形式，改造成具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。环境功能环境功能 特点特点 项目座落于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔，可为项目带来大量旅游95、人群。项目将部分周边历史民居建筑采取保留改造措施，将其原有的居住功能转变为商业功能，成为感受时尚、品味自然的休闲旅游景区。开业时间开业时间 2003年5月 目标客群目标客群 主要面向旅游人群 西湖天地 西湖天地 K4、12、K12、K102、809、K850、Y9K4、12、K12、K102、809、K850、Y9 97 可借鉴项目 西湖天地 可借鉴项目 西湖天地 序号序号 品牌品牌 业态类别业态类别 1 1 涌金楼 餐饮 2 2 云水餐厅酒吧 餐饮 3 3 世家兰迪咖啡 餐饮 5 5 哈根达斯 餐饮 6 6 星巴克 餐饮 7 7 杭州茶酒年代 餐饮 8 8 都芳霓意大利餐厅 餐饮 9A9A 96、湖蝶餐厅 餐饮 9B9B PH7创意手工银饰 零售 9C9C 西湖天地专卖店 零售 9D9D 哦纱玳 零售 1010 西湖翡翠花园酒家 餐饮 1111 Costa Coffee 餐饮 1212 牙买加咖啡 餐饮 涌金楼 涌金楼 云水餐厅酒吧 云水餐厅酒吧 杭州茶酒年代 杭州茶酒年代 星巴克 星巴克 商户示意 商业平面图 商户示意 商业平面图 98 可借鉴项目 西湖天地 可借鉴项目 西湖天地 项目展示 项目展示 入口处铭牌 入口处铭牌 建筑风格 建筑风格 中心广场 中心广场 湖边商业 湖边商业 长廊 长廊 室外咖啡馆 室外咖啡馆 导购系统 导购系统 99 可借鉴项目可借鉴项目 西湖天地西湖天地 97、借鉴与评价借鉴与评价 杭州西湖天地以杭州独特的园林、自然美景以及历史建筑为基础，将其改造成既时尚又不失文化积淀的特色商业，形成集餐饮、娱乐、零售于一体的新型体验式商业，实现其城市地标的功能。在业态占比方面，目前餐饮占比较大，且多为特色餐饮，既将景观元素融入到就餐环境中，使游客在享用美食的同时，亦能感受西湖美景与江南 园林的舒适、惬意。西湖天地虽然外观上具有古典特色，但内部硬件设施较为完善，设有空调、无线互联网等，形成了全新、时尚的消费场所。针对本项目的定位，针对本项目的定位，DTZDTZ进行了零售商品牌访谈，共进行了零售商品牌访谈，共包括包括7 7个个品类品类，7070个个品牌。品牌。1.1.98、零售类零售类 2.2.主题卖场类主题卖场类 3.3.个人护理类个人护理类 4.4.儿童零售及娱乐儿童零售及娱乐 5.5.休闲娱乐类休闲娱乐类 6.6.餐饮类餐饮类 7.7.配套服务类配套服务类 零售商品类零售商品类 零售商访谈零售商访谈 零售商访谈 零售商访谈 零售类零售类 主题卖场类主题卖场类 个人护理类个人护理类 儿童零售及娱乐类 儿童零售及娱乐类 休闲娱乐类 休闲娱乐类 餐饮类 服务配套类 餐饮类 服务配套类 零售商访谈列表零售商访谈列表 完美新娘影楼 索菲亚影楼 Luxury Palace 银基酒行 居元素 致中和 芊芊美甲 阿双阿月美发 99桌游 区域商业现状评价区域商业现状评价 699、5%的被访商户认为目前该区域商业氛围较成熟，13%的被访客户认为目前该区域商业氛围一般。零售商访谈零售商访谈 区域现状分析区域现状分析 被访商户普遍认为本项目的旅游属性较强，影响力较强，辐射范围较广，目前区域内的商业氛围较成熟。商圈界定商圈界定 65%的被访商户认为该商圈属于市级商圈，影响力较强，辐射范围较广。零售商访谈零售商访谈 区域区域商业潜力评价商业潜力评价 74%的被访商户认为该区域未来的商业潜力较好，16%的被访客户认为该区域未来的商业潜力一般。区域区域消费潜力评价消费潜力评价 区域潜力分析区域潜力分析 被访商户普遍认为本项目的商业及消费潜力较大，未来具备较好的发展空间。70%的被访100、商户认为该区域未来的消费潜力较大，18%的被访客户认为该区域未来的消费潜力一般。零售商访谈零售商访谈 项目档次定位与合作意向：项目档次定位与合作意向：合作意向合作意向 56%的被访商户表示有合作意向，26%的被访客户表示不确定，18%的商户表示无合作意向。大部分被访商户建议本项目为中档定位，超过半数的被访商户表示有合作意向。项目项目档次定位档次定位 56%的被访商户建议本项目为中档定位，44%的被访客户建议本项目为中高档定位。零售商访谈零售商访谈 商户合作意向商户合作意向总结总结 零售类合作意向稍弱，此类商户比较关注项目的整体定位，品牌组合以及项目的后期运营管理团队。零售类零售类 近半数主题卖101、场类被访商户有合作意向，此类商户比较关注区域人群购买力以及同业竞争情况。主题卖场类主题卖场类 个人护理品类有一定的合作意向，这类客户比较关注店铺位臵及区域人群购买力。个人个人护理类护理类 儿童零售及娱乐类表现出一定的合作意向，此类商户比较关注项目周边的人口数量、消费能力以及能否满足其硬件要求。儿童零售及娱乐类儿童零售及娱乐类 休闲娱乐类被访商户有合作意向，由于此类业态承租能力较低，因此比较关注项目的合作条件。休闲娱乐类休闲娱乐类 大多数餐饮类被访商户有合作意向，此类商户比较关注项目所属商圈及周边人口数量。餐饮类餐饮类 配套服务类被访商户合作意向较强烈，此类商户比较关注项目位臵，以及周边人口数量102、。配套服务类配套服务类 品牌名称品牌名称 ZARAZARA UNIQLOUNIQLO 背景介绍 Zara是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，成立于1975年，为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世界各地56个国家内，设立超过两千多家的服装连锁店。UNIQLO是日本著名服饰品牌，全球十大休闲服饰吊牌，面向各个年龄层的消费者，迄今为止在6个国家拥有760家分店。面积需求 主牌2,000-2,400平米，副牌200-600平米 标准店1,000-1,500平米 大型1,800-2,500平米 旗舰店3000平米以上 租金范围 扣率5%-8%扣率6%-8%店铺年销售情况 3,000-5,103、000万元/年 约￥1亿元/年 硬件要求 首层 层高：3.3米（吊顶后）；楼层：首选一层（视项目而定）。开店决定性因素 1.城市消费力；2.周边商业环境要好，商圈需成熟；3.项目（体量，位臵，品牌组合等）1.商场定位；2.周边人群消费水平 3.项目的辐射范围。进驻本项目意愿 无合作意向 无合作意向 对项目评价 项目距离ZARA恒隆店较近，且项目体量较小 地块偏旅游,可考虑加大餐饮以及娱乐的比例 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 H&MH&M Luxury PalaceLuxury Palace 背景介绍 H&M是来自104、瑞典的时尚快速消费品牌。目前，拥有超过1,400 家专卖店，足迹遍布 28 个国家。国际名品买手店，主要销售饰品、配饰、皮具等。面积需求 面积需求：1,800-2,000平米 100平米左右 租金范围 扣率：6%-8%。-店铺年销售情况 1亿元/年 视具体项目而定 硬件要求 首层或一带二 无特殊要求 开店决定性因素 1、开发商运营经验；2、店铺位臵；3、业态组合情况。1.项目位臵；2.租金情况；进驻本项目意愿 观望、不确定 有合作意向 对项目评价 项目位臵很好，建议发展中档购物中心 项目位臵尚可 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌105、名称品牌名称 NikeNike品牌品牌 HotwindHotwind 背景介绍 NIKE是全球著名的体育用品品牌，中文译为耐克。该公司总部位于美国俄勒冈州Beaverton。该公司生产的体育用品包罗万象：服装，鞋类，运动器材等等。上海热风时尚企业发展有限公司于1996年始创于上海，至今已发展成为国内知名的集设计、精选和销售于一体，涵盖鞋品、服装、包和配饰等商品的精选时尚零售品牌。面积需求 100平米-500平米 100平米-200平米 租金范围 扣率15%视具体情况而定 店铺年销售情况 600-700万元/年-硬件要求 需首层 无特殊 开店决定性因素 1.成熟商圈；2.项目品牌组合、动线规划；106、1.品牌组合及主题定位；2.交通便利，易达性高；3.周边商业氛围 进驻本项目意愿 观望、不确定 有合作意向 对项目评价 项目体量稍小，建议做成中档商业街 有新开店计划，认为项目体量稍小，可考察后做决定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 银基酒行银基酒行 乐礼轩乐礼轩 背景介绍 银基集团控股有限公司(连同其附属公司统称“银基集团”)于2007年9月12日在开曼群岛注册成立，银基集团为中国及国际领先高档酒类营运商，凭借其十多年的107、努力，在国内及海外已建立完善的经销网络及优质的渠道管理，并成功经销多个高质素的酒类产品。“乐礼轩”英文为“LOVELY LACE”是马来西亚与澳大利亚携手开发的一个国际原创品牌，同时也是礼品行业 的领军品牌，有着悠久的品牌历史以及深厚的品牌文化底蕴。面积需求 100平米-200平米 20平米-30平米 租金范围 10元/平米/天 视具体情况而定 店铺年销售情况-硬件要求 无特殊要求 无特殊要求 开店决定性因素 1.项目位臵；2.项目品牌组合、动线规划；1.品牌组合及主题定位；2.交通便利，易达性高；3.周边商业氛围 进驻本项目意愿 有合作意向 观望、不确定 对项目评价 项目体量稍小，可做中档购108、物中心 项目位臵较好 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 居元素居元素 致中和致中和 背景介绍 源自美国的特色家居品牌 本地汉服零售品牌 面积需求 50平米-60平米-租金范围 10元/平米/天 视具体情况而定 店铺年销售情况-硬件要求 无特殊要求 无特殊要求 开店决定性因素 1.项目位臵；2.租金情况 1.品牌组合；2.周边商业氛围。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目可做中高档购物中心 项目位臵较好，可做中档购物中心 品牌名称品牌名称 气味图书馆气味图书馆 背景介绍 DEMETER香水是美国纽约109、的品牌，创立人是美国的两个大男生,他们拥有一座收集了800多种香味的香味图书馆，立志要以“串连香味与记忆”的方式来调制香水。面积需求 180平米-250平米 租金范围 15-20元/天/平米（北京蓝色港湾）店铺月销售情况 20万左右 硬件要求 无特殊要求 开店决定性因素 1.项目位臵；2.品牌组合；3.人流量；进驻本项目意愿 无合作意向 对项目评价 该品牌目前准备收回各大区的代理商授权，由公司统一直营，暂不开店。零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 EmoiEmoi 屈臣氏屈臣氏 背景介绍 emoi基本生活是一个日常生活110、用品品牌,为各地消费者提供简单、舒适、愉悦,价格合理的日常时尚家居用品,覆盖家居用品各个阶段:设计、生产、物流和销售,公司于2007年注册，已分别入驻北京，上海，广州，深圳，沈阳，杭州，成都等城市。屈臣氏是和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌。屈臣氏集团有限公司创建于1828年，集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。面积需求 基本店80-100平米，精品店60-80平米 200平米 租金范围 扣率在13%-15%扣率：不超过7.5%租期8年以上 店铺年销售情况 360万元/年 1,000万元/年 硬件要求 需首层 无特殊要求 111、开店决定性因素 1.周边人口品质及商务氛围；2.项目内部动线及品牌搭配；3.运营管理。1、项目位臵；2、周边人群消费能力。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 近期在山东有开店计划，需考察济南市场及项目 该项目所在区域较好，体量一般，可发展中档购物中心及商业街。零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 每克拉美每克拉美 全城热恋全城热恋 背景介绍 每克拉美钻石商场自2010年开业以来，便获得中国珠宝玉石首饰行业协会指定放心示范商场，更在2011年获得由中国商业联合会珠宝首饰委员会，授予的中国钻石第一商称号。全城112、热恋是国内首创“奢侈品快消”概念的时尚钻石商场。首创国际钻石报价单销售钻石与戒托分离计价模式。成功解决钻石行业传统模式的流通环节过多，环节加价严重等问题。面积需求 新拓展城市需1000平米以上 1,000-1,500平米 租金范围 装修补贴（如有）租金：5元/天/平米（全含）扣率：10%以内（全含）租金：不超过5元/天/平米（全含）店铺年销售情况 7,000-9,000万/年 1,000-1,500万/年 硬件要求 对外有独立出入口 需首层 无特殊要求 开店决定性因素 1、区域人群购买力；2、项目位臵；3、同业竞争情况。1、区域人群购买力；2、项目位臵；3、同业竞争情况。进驻本项目意愿 观望、113、不确定 有合作意向 对项目评价 该项目所在区域位臵较好，体量较小，适合发展中档百货。该项目所在区域位臵一般，体量较小，适合发展中档百货。零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 苏宁电器苏宁电器 国美电器国美电器 背景介绍 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至2011年年底，苏宁在中国大陆300多个城市开设了近1700家连锁店。国美电器是中国的一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业，2009年，国美电器入选中国世界纪录协会中国最大的家电零售连锁企业。面积需求 2,000平米114、-20,000平米 5,000平米左右，精品店在1,500-2,000平米左右。租金范围 扣率：3%￥30-￥90元/天/平米（含物业费）店铺年销售情况 1亿元/年 单店年平均营业额1.5亿元 硬件要求 无特殊要求 层高大于2.5米，停车位越多越好，电力要求：建筑面积乘以0.08为所需的千瓦安。B1-2F都可以，一般为B1带1F、1F带2F，精品店可考虑3F。开店决定性因素 1、项目位臵；2、业态组合；3、租金水平。1.大主力店的品牌组合佳;2.租金水平。进驻本项目意愿 无合作意向 无合作意向 对项目评价 今年暂无拓展计划 与现有门店分布较近 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零115、售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 爱丽思家居爱丽思家居 美克美家美克美家 背景介绍 爱丽思是日本爱丽思欧雅玛株式会社旗下著名的国际家居品牌。日本爱丽思欧雅玛株式会社是以家庭生活用品的设计、制造和贩卖为主的国际著名企业。始创于2001年，隶属于美克国际家具股份有限公司。于2002年开始，联合美国著名家具品牌“伊森艾伦”，在中国构建国际家具连锁零售网络，自2002年起，美克美家已发展成为拥有40余家家具连锁店 面积需求 200平米-400平米 1200平米-1500平米 租金范围 视具体项目而定 1-2元/平米/天 店铺年销售情况-3000万元/年 硬件要求 门面宽4米116、以上 需首层或二层 楼层1 开店决定性因素 1.成熟商圈；2.周边商业环境要好；3.交通便利 1.店铺展示面；2.租金情况。进驻本项目意愿 观望、不确定 有合作意向 对项目评价 今年已无拓展计划，明年待定 有新开店计划，现在济南银座店明年5月到期，届时可以考虑合作 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 菜百首饰菜百首饰 新宇亨得利新宇亨得利 背景介绍 北京菜市口百货股份有限公司是北京最大的黄金珠宝专营公司，营业面积8800平米；旗下拥有公司自主品牌菜百首饰，目前开设12家直营连锁店。主要经营黄金、铂金、钻石、珠宝、翡翠等117、。亨得利集团有限公司是全球最大国际名表零售集团，集团业务发展方向以中高档消费品的组合性分销为主，其中包括手表、珠宝、皮具、书写工具等。面积需求 100平米-300平米 天梭专卖店50-80平米 租金范围 5-6元/平米/天 租金25-30元/平米/天 店铺年销售情况 5000万元/年 840万元/年 硬件要求 需首层 无特殊要求 开店决定性因素 1.区域人群购买力；2.品牌组合；3.合作条件。1.周边商业氛围；2.业态组合，项目定位等；3.项目运营管理。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 该项目所在区域未来发展潜力较大。建议档次中档，与恒隆广场形成错位 零售商访谈 零售类|主题118、卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 伊力诺伊家居伊力诺伊家居/i2/i2 I I-spacespace 背景介绍 伊力诺依是集设计、生产、物流、销售一体化的运作体，旗下拥有 i2，ilinoi home，ilinoi elite三个品牌。在北京、沈阳、西安、东莞等地拥有公司直营的几十家数千平米的大型直营专卖展厅。苹果经销商，主要经验苹果公司系列产品。面积需求 小店：700平米-1,500平米 大店：3,000-10,000平米 300平米左右 租金范围 固定租金：￥60-￥90元/月/平米 或者抽成：约10%-店铺年销售情况 i 2(年轻业态119、)约￥30万元/年-￥40万元/年-硬件要求 无特殊要求。无特殊要求 开店决定性因素 1、项目位臵；2、周边新小区数量；3、商业项目品牌组合。1.项目定位；2.品牌组合；3.人流量 进驻本项目意愿 无合作意向 无合作意向 对项目评价 项目较适合餐饮与零售业态的发展 本项目区位较好，但体量较小 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 美丽田园美丽田园 思妍丽思妍丽 背景介绍 美丽田园美容发展有限公司始创于1993年，是中国著名美容美体SPA连锁中心之一，总部设于上海，目前共有近八十家分店。美丽田园源自欧洲最大的护肤系统之一的120、德国丹妮嘉（DEYNIQUE）公司。思妍丽（DECLEOR）始创于1947年的法国巴黎，以创造全天然美容护肤系列为目标。面积需求 350平米-400平米 300平米-350平米使用面积 租金范围 以保底加抽成两者取高的形式合作为主，扣点约为8%12%，保底租金为5元/天/以下 租金1-2元/平米/天 店铺年销售情况 960万元/年 360-480万元/年 硬件要求 承重250千克/平米 层高2.8米以上 独立排污排水 无特殊要求 开店决定性因素 1、成熟商圈；2、项目定位和品牌组合；3、项目运营管理。1.商务、政务消费氛围；2.业态组合；3.项目外部交通情况。进驻本项目意愿 观望、不确定 无合121、作意向 对项目评价 两家店面过近，需对项目考察后决定 建议引进本地美容美体品牌 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 芊芊美甲芊芊美甲 阿双阿月美发阿双阿月美发 背景介绍 本地个人护理类品牌 本地个人美容美发类品牌 面积需求 40平米 80平米-150平米 租金范围 3-4元/平米/天 5元/平米/天 店铺年销售情况-硬件要求 无特殊要求 无特殊要求 开店决定性因素 1、项目位臵；2、业态组合情况 1、业态组合；2、租金情况。进驻本项目意愿 有合作意向 观望、不确定 对项目评价 项目可做中档购物中心 关注项目进展，目前开122、店计划待定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 博士蛙博士蛙 背景介绍 博士蛙集团主要业务为童装和动漫衍生产品的开发和管理，包括品牌童装和动漫衍生产品的研究、设计及开发、生产、营销和分销等。博士蛙遍及中国25个省、市、自治区，拥有超过500家专卖店及专柜 面积需求 200平米-400平米 租金范围 扣率20%以下 店铺年销售情况 1200万元/年 硬件要求 无特殊 开店决定性因素 1.项目位臵；2.品牌组合；3.运营管理 进驻本项目意愿 有合作意向 对项目评价 项目体量稍小，可多搭配餐饮和娱乐 零售商访谈 零售类|主题123、卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 嘉斯猫嘉斯猫 9999桌游桌游 背景介绍 嘉斯猫是一家专业的电玩娱乐连锁店，目前在北京拥有近10家店铺。本地休闲娱乐类品牌 面积需求 800平米-1200平米 150平米 租金范围 租金：2-3元/平米/天 4元/平米/天 店铺年销售情况 300万/年-硬件要求 承重要求：450kg/无特殊 开店决定性因素 1、竞争对手情况；2、娱乐类业态组合；3、店铺位臵。1、周边商业氛围；2、娱乐类业态组合；3、店铺位臵。进驻本项目意愿 观望、不确定 有合作意向 对项目评价 目前放缓山东各市开店计划，未来需要参照公司计124、划；建议项目做成中档购物中心 项目可做中档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 俏江南俏江南 眉州东坡眉州东坡 背景介绍 俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，店铺贯穿北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳、南京 63家。眉州东坡酒店管理有限公司成立于2003年，主营范围包括饭店管理、餐饮服务及食品加工，总部设在北京。面积需求 700平米-900平米 2,000平米-3,000平米 租金范围 扣率：7%-8%装修补贴：6,50125、0元/平米 2-3元/平米/天(全含)店铺年销售情况 3000万元/年 3600万元/年 硬件要求 楼层首层或1层带2层 要求有停车位 需停车位 开店决定性因素 1.项目所属商圈；2.项目交通及周边氛围；3.项目周边客群的品质。1.项目所属商圈；2.项目交通区位；3.项目周边人口的品质。进驻本项目意愿 无合作意向 无合作意向 对项目评价 位臵一般，可多考虑娱乐和餐饮业态以聚集人气 暂无济南开店计划 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 权金城权金城 松本楼松本楼 背景介绍 权金城国际控股集团拥有酒店、餐饮和休闲三条产品线126、，具有韩国特色的餐饮和具有健康休闲特点的洗浴已成为权金城企业的两块金字招牌，成为企业品牌战略的最佳代言。松本楼是2008年创立的品牌。自开业以来，深受广大顾客的认可。松本楼以烧肉、料理为主，严选旬季美味精品食材、精挑陶艺盘皿工具，提倡“善食文化”。面积需求 600平米-800平米 400平米-600平米 租金范围 租金+扣率取高模式，含物业3.5元/平米/天以内 租金+扣率两者取其高,扣率范围在9%-12%店铺年销售情况 1000万左右 800万-1000万 硬件要求 排烟量要求8万立方米/小时 无特殊要求 开店决定性因素 1.商业规划,如业态动线等；2.品牌结构；3.管理团队水平。1.商业规127、划,如业态动线等；2.品牌结构；3.管理团队水平。进驻本项目意愿 观望、不确定 观望、不确定 对项目评价 位臵较好,适宜发展成中档以餐饮为主的商业体,有机会合作 体量稍小,可合理安排覆盖多元客群,可考虑合作机会 123 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 自家乌冬自家乌冬 板长寿司板长寿司 背景介绍 自家乌冬是板长寿司旗下的乌冬专门店，目前在北京，上海，济南等城市均有分店。板长寿司创立于香港，至今在全球已拥有50家门店，仅在东方之珠香港就有30家。面积需求 200平米左右 200平米-400平米 租金范围 3-4元/平128、米/天 视具体项目而定，4-10元/平米/天 店铺年销售情况 1100万元/年 1100万元/年 硬件要求 无特殊 电量：300KW 需停车位 开店决定性因素 1.项目所在商圈；2.周边商务氛围；3.运营管理。1.项目所属商圈；2.交通区位；3.项目周边人口的品质 进驻本项目意愿 观望、不确定 观望、不确定 对项目评价 距离恒隆店较近，开店计划待定 有开店计划，但济南市场经营情况一般，未来开店待定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 王品台塑牛排王品台塑牛排 汉拿山汉拿山 背景介绍 起源于台湾的中高端餐饮品牌，目前在中129、国大陆开设10多家门店。汉拿山餐饮管理公司，以经营韩式烤肉为主。目前全国范围内的汉拿山烤肉直营连锁门店已超过100家，并荣膺“中国餐饮行业十大影响力品牌”的称号。面积需求 600平米-650平米 500平米 租金范围 3元/平米/天（全含）3元/平米/天 店铺年销售情况 960万元/年 1200万元/年 硬件要求 需首层，或者一层带二层 层高需在4.5米左右 需停车位 电量：200KW 新风量：18,000立方米/小时 开店决定性因素 1.商业氛围；2.项目位臵；3.交通可达性。1.项目所属商圈；2.交通区位；3.项目周边人口的品质。进驻本项目意愿 有合作意向 观望、不确定 对项目评价 认为项130、目体量较小，建议考虑精品模式 需要进行项目考察后决定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 麦当劳麦当劳 哈根达斯哈根达斯 背景介绍 McDonalds Plaza麦当劳餐厅是大型的连锁快餐集团，在世界上大约拥有三万间分店，主要售卖汉堡包、薯条、炸鸡、汽水、沙拉等。哈根达斯（英语：Hagen-Dazs），美国的冰淇淋品牌，1961年在纽约布朗克斯创立。它亦成立了连锁冰淇淋专门店，在全世界54个国家共开设超过700间分店。面积需求 280平米以上 150平米-180平米 租金范围 5元/平米/天 扣率在13-15%之间 店131、铺年销售情况 600-1200万元/年 420万元/年 硬件要求 需首层，或者一层带二层 需首层 开店决定性因素 1.商业氛围；2.项目位臵；3.交通可达性。1.临街展示；2.业态组合 3.家庭消费氛围或商务消费氛围 进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目位臵较好，区域潜力好 项目位臵较好，可做中高档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 味千拉面味千拉面 呷哺呷哺呷哺呷哺 背景介绍 味千拉面自1968年创立，目前在日本，香港，新加坡，台湾，中国大陆等地区拥有超过700家连锁店。呷哺呷哺餐饮管理132、有限公司创始于1998年，是一家外商投资、国内首创、最大规模的吧台式涮锅连锁企业。面积需求 150平米 150平米左右 租金范围 4-5元/平米/天 4元/平米/天 店铺年销售情况 500万元/年 500-600万元/年 硬件要求 电量：200KW以上 无特殊 开店决定性因素 1.项目所在商圈；2.周边商业氛围；3.业态及品牌搭配。1.项目所属商圈；2.交通区位；进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目位臵较好 对项目位臵比较认可 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 星巴克星巴克 Costa Coffe133、eCosta Coffee 背景介绍 星巴克（Starbucks）是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店，其总部坐落美国华盛顿州西雅图市。星巴克在全球范围内已经有近12,000间分店遍布北美、南美洲、欧洲、中东及太平洋区。创立于1971年的全球知名咖啡连锁品牌，目前在全球26个国家（地区）有超过1600家咖啡店 面积需求 250平米以上 100平米-300平米 租金范围 扣率8%-10%视具体项目而定 店铺年销售情况 550-1000万元/年 视具体项目而定 硬件要求 临街首层或1层带2层 需临街首层 停车位 开店决定性因素 1.项目易达性；2.周边商业氛围；3.134、良好的展示面。1.项目周边商务氛围；2.交通区位；进驻本项目意愿 有合作意向 观望、不确定 对项目评价 项目位臵较好 项目位臵较好，需考察后决定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 海底捞海底捞 巴贝拉巴贝拉 背景介绍 海底捞成立于1994年，是一家以经营川味火锅为主、融汇各地火锅特色为一体的大型跨省直营餐饮品牌火锅店，全称是四川省简阳市海底捞餐饮有限股份公司。在北京、上海、郑州、西安、简阳等城市开有连锁门店。“巴贝拉意式休闲餐厅”于2005年7月诞生在上海浦东，目前“巴贝拉意式休闲餐厅”在全国的门店总数已经超过了15135、0家。面积需求 1600平米左右 200平米 租金范围 2-2.5元/平米/天 一般在4元/平米/天 店铺年销售情况 视具体项目而定 400万元/年 硬件要求 层高在3.8米以上 电量:230-260KW 无特殊 开店决定性因素 1.成熟商圈；2.交通易达性；3.业态组合及动线规划。1.成熟商圈；2.周边客群品质；3.项目运营管理。进驻本项目意愿 有意向 观望、不确定 对项目评价 项目位臵较好，需考察后做决定 项目位臵较好，需考察后做决定 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 一茶一坐一茶一坐 仙踪林仙踪林 背景介绍 一136、茶一坐来自台湾，成立于2001年，致力于发扬中国茶及餐饮的文化，打造第一个国 际化中式休闲连锁餐饮的领导品牌。目前在18个大中型城市的地标商圈开设了近100余家门店，餐厅范围遍布中 国的华东、华北、华南、华中、西南地区。仙踪林(RBT)于1996年踏足香港，透过现代化的管理方法和完善的特许经营制度，在休闲餐饮行业独竖一臶，为消费者提供特式美味餐饮，因而能在短短几年间，于香港、台湾、中国大陆、加拿大、澳洲、马来西亚及菲律宾等地开设一百多家分店。面积需求 250平米以上 150平米-300平米 租金范围 视具体项目而定 4-5元/平米/天 店铺年销售情况 500万元/年 视具体项目而定 硬件要求 137、需停车位 电量:450KW 无特殊 开店决定性因素 1.成熟、商务商圈；2.交通便利；3.周围消费人群品质。1.成熟商圈；2.交通便利；3.周围消费人群品质。进驻本项目意愿 无合作意向 观望、不确定 对项目评价 与目前的门店较近 加盟商不考虑此位臵，公司感兴趣，但需找到合适的单店加盟商 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 面包新语面包新语 好利来好利来 背景介绍 面包新语BreadTalk食品集团于2000年在新加坡正式成立，以投资开设精品面包蛋糕连锁店为主，至今BreadTalk已将业务发展到了印尼，菲律宾，科威特，138、马来西亚，中国，泰国，印度等东南亚各国家。好利来 企业创建于1992年9月，现拥有拥有分布于全国80多个大中型城市的近千家直营连锁店。面积需求 100平米 100平米 租金范围 8-10元/平米/天 10元/平米/天 店铺年销售情况 800万元/年 720万元/年 硬件要求 层高不低于2.8米 门面宽度6米以上 层高4.5米左右 开店决定性因素 1.繁华商圈，社区商圈均可；2.展示面；3.项目租金情况。1.成熟商圈，靠近车站、商业街等；2.交通便利；进驻本项目意愿 观望、不确定 无合作意向 对项目评价 对位臵感兴趣，看项目具体进展 现有门店离项目较近 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类139、|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 找茶找茶 上岛咖啡上岛咖啡 背景介绍 Itea找茶品牌创立于2006年,目前已在大陆开设多家门店。上岛咖啡食品有限公司自1997年成立于中国海南，在大陆独竖一格的经营模式，在短短的几年内，迅速发展壮大。面积需求 40平米 200平米以上 租金范围 8元/平米/天 视具体项目而定 店铺年销售情况 600万元/年 视具体项目而定 硬件要求 层高不低于2.8米 门面宽度6米以上 需一层或二层 最好有免租期 需停车位 开店决定性因素 1.繁华商圈，社区商圈均可；2.现有竞争情况；3.交通便利。1.成熟商圈；2.交通便利；3.周边商务140、消费氛围。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 对位臵感兴趣，但一定要沿街 项目可做中档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 拿渡香锅拿渡香锅 DQDQ冰雪皇后冰雪皇后 背景介绍 拿渡麻辣香锅是史师傅以北京人喜爱的口味同时兼容四川、重庆等地方麻辣风味融合而来。尤其是在北京研发独创的麻辣香锅，受到社会各界人士的好评，其独特口味、香辣京城、风靡全国，现成为京城同行业中的知名品牌。冰雪皇后（Dairy Queen，简称DQ）是全球冰激凌和快餐连锁企业。目前DQ冰雪皇后有超过5600家店铺遍布世界十多个国141、家。面积需求 200平米 40平米-90平米 租金范围 4-5元/平米/天 10元/平米/天 店铺年销售情况 视具体项目而定 500-600万元/年 硬件要求 无特殊 无特殊 开店决定性因素 1.项目位臵；2.租金情况。1.成熟商圈；2.项目位臵；3.交通便利可达。进驻本项目意愿 观望、不确定 无合作意向 对项目评价 需考察项目后决定 目前只有购物中心拓展计划 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 麻辣诱惑麻辣诱惑 吴地人家吴地人家 背景介绍“麻辣诱惑”品牌于2002年正式创立,针对“麻辣”口味这一细分市场提出了全新的餐142、饮概念,专注于中式正餐直营连锁运营模式的摸索与实践。苏州吴地人家酒店管理有限公司成立于2005年5月，公司旨在以主题酒店的形式，以浓缩千年饮食精华的“吴地美食”为媒介，打造以苏帮菜为基础体系的中国混合菜系概念，注重让宾客在享用美食的同时，体验烟水吴门的风雅生活方式。面积需求 500平米-600平米 1800平米左右 租金范围 3-5元/平米/天 3元/平米/天左右 店铺年销售情况 720万元/年 1000万元/年以上 硬件要求 需要安排在餐饮楼层 需停车位 需停车位 开店决定性因素 1.项目定位；2.品牌组合；3.开发商团队经验。1.项目定位；2.周边商务氛围；3.租金成本。进驻本项目意愿 有143、合作意向 有合作意向 对项目评价 可做中档购物中心 项目位臵较合适 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 新辣道新辣道 谷香九号谷香九号 背景介绍 北京新辣道餐饮管理有限公司成立于2004年，总部位于北京，是一家旗下拥有十几家新辣道鱼火锅直营店、“锦府盐帮”酒楼和“那家小馆”等相关餐饮品牌和一个现代化配送中心、一个大型生产基地的大型连锁餐饮企业。河南省谷香九号餐饮有限公司是一家由香港枫香国际有限公司独资管理的高端中式特色连锁餐饮企业。公司以经营中华传统面食料理为主，汇集全国著名特色风味小吃。面积需求 500平米-600平144、米 400平米 租金范围 3-6元/平米/天 7-8元/平米/天 店铺年销售情况 480-960万元/年-硬件要求 需要安排在餐饮楼层 无特殊 开店决定性因素 1.店铺位臵；2.租金情况；3.开发商团队经验。1.项目位臵；2.周边消费人群品质；3.租金情况。进驻本项目意愿 观望、不确定 有合作意向 对项目评价 项目体量过小，建议项目发展中档百货 项目可做中档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 吾吉吾吉吾吉吾吉 外婆家外婆家 背景介绍 吾吉吾吉韩国料理，隶属于“金呈吉餐饮经营管理有限公司”，公司现已具备食品加工145、培训、研发、物流配送、营运管理、营销策划加盟、合作为一体的连锁体系支持系统。浙江外婆家餐饮连锁企业以浙江外婆家餐饮有限公司为龙头，与杭州大铁锅世家餐饮有限公司、杭州速堡餐饮有限公司等企业联合组成。面积需求 200平米 400平米 租金范围 3-4元/平米/天 5-7元/平米/天 店铺年销售情况-硬件要求 需首层 无特殊要求 开店决定性因素 1.店铺位臵；2.租金情况；3.项目位臵。1.项目位臵；2.周边消费人群品质；进驻本项目意愿 有合作意向 无合作意向 对项目评价 项目位臵较合适，建议项目发展中档百货 暂无山东省拓展计划 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱146、乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 小天鹅火锅小天鹅火锅 摸错门摸错门 背景介绍 重庆小天鹅创立于1982年，目前，小天鹅火锅在全国及海外拥有300多家连锁门店，遍及全国34个省、自治区和直辖市。青岛摸错门饮食文化有限公司是一家集餐饮连锁加盟、酒店管理咨询、策划设计、教学培训为一体的民营企业。目前已遍及全国十三个省、市成为拥有直营和加盟店80多家的连锁餐饮企业。面积需求-租金范围 4元/平米/天-店铺年销售情况-硬件要求 无特殊要求 需要展示门面 开店决定性因素 1.店铺位臵；2.租金情况；3.项目位臵。1.项目位臵；2.租金情况；3.业态组合。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 147、对项目评价 项目位臵较合适，有开店计划，将会考察项目 项目可做中档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 永和大王永和大王 过桥缘过桥缘 背景介绍 永和大王是全国连锁快餐企业，所经营的品均是符合中国人的口味的豆浆、油条、各种稀饭以及中式的小点心。过桥缘餐饮连锁经营有限公司于1996年成立于山东省淄博市，主营食品为云南过桥米线及各种地方特色小菜。面积需求 200平米 120平米 租金范围 4元/平米/天 4-5元/平米/天 店铺年销售情况 视具体项目而定 视具体项目而定 硬件要求 需展示门面 无特殊要求 开店决定性148、因素 1.店铺位臵；2.项目位臵；3.周边客群情况。1.项目位臵；2.租金情况；进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目位臵较合适，可做中档购物中心 项目位臵适合发展餐饮业态 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 Pacific CoffeePacific Coffee 满记甜品满记甜品 背景介绍 太平洋咖啡是香港及澳门一个连锁美式咖啡店品牌，在香港是最大的咖啡连锁店之一，其业务分布於中国的北京和上海、香港和新加坡，尤其以香港最多，约近70间分店。满记甜品集团创建于1995年，专业生产，经营各类正统港式甜149、品，糖水及休闲类甜品。面积需求 120-200平米-租金范围 4-5元/平米/天-店铺年销售情况 视具体项目而定 视具体项目而定 硬件要求 无特殊要求，可考虑二层 需首层 开店决定性因素 1.店铺位臵；2.周边客群情况。1.店铺位臵；2.周边客群情况；3.业态组合。进驻本项目意愿 有合作意向 观望、不确定 对项目评价 项目可做中档购物中心 项目可做中档购物中心 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 英雄煮英雄煮 一町拉面一町拉面 背景介绍 本地餐饮品牌 深圳市一町食品有限公司成立于2005年6月，是一家以生产日式拉面、中150、式保鲜湿面为主的专业公司，兼营日本、韩国风味拉面汤的研制生产。面积需求 100平米左右-租金范围-店铺年销售情况 视具体项目而定-硬件要求 无特殊要求 无特殊要求 开店决定性因素 1.项目位臵；2.租金情况；1.项目位臵；2.租金情况；进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目可做中档购物中心 项目未来旅游人群较多，可发展餐饮和娱乐业态 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称品牌名称 鱼酷烤鱼鱼酷烤鱼 棒约翰棒约翰 背景介绍 天津烤鱼餐饮品牌，目前已进驻济南、天津、北京、石家庄等城市。世界三大比萨品牌之一，有着悠久的151、饮食文化历史。棒约翰目前在全国门店数已达160多家，其中华东地区130多家。在华东地区的130多家门店中，加盟店的比例近四分之一。面积需求 100-200平米左右 200平米 租金范围-3-4元/平米/天 店铺年销售情况 视具体项目而定 视具体项目而定 硬件要求 无特殊要求 无特殊要求 开店决定性因素 1.项目位臵；2.租金情况；1.项目位臵；2.店铺位臵；3.业态组合情况。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目可做中档购物中心，会具体安排考察项目 项目所在区域消费潜力较大 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 品牌名称152、品牌名称 完美新娘影楼完美新娘影楼 索菲亚影楼索菲亚影楼 背景介绍 本地配套服务类品牌 本地配套服务类品牌 面积需求 500平米左右 400-500平米 租金范围 7元/平米/天 6-7元/平米/天 店铺年销售情况 视具体项目而定 视具体项目而定 硬件要求 需首层 需首层 开店决定性因素 1.周边小区人口结构；2.租金情况；3.项目位臵。1.项目位臵；2.店铺位臵；3.周边客群情况。进驻本项目意愿 有合作意向 有合作意向 对项目评价 项目可做中档购物中心 项目距离风景区较近，发展潜力较好 零售商访谈 零售类|主题卖场类|个人护理类|儿童零售及娱乐类|休闲娱乐类|餐饮类|配套服务类 143 大明153、湖路 趵突泉北路 开元二期 开元一期 41,66,K91,K109 11,K95,K98 项目区位：项目区位：位于济南核心区域，北至大明湖路，西至趵突泉北路，地处两条干线的交叉路口，距顺河高架路出/入口500米。项目两面临主街，有较好的展示面，可达性和展示性均较好，有利于项目推介和后期招商。交通状况：交通状况：项目西、北两侧各有两个公交车站，东至高新区，西至二环西路，北至小清河，南至二环南路，交通四通八达，多种交通方式可以到达本项目，有利于消费者的便利到达。地块利用情况：地块利用情况：地块整体呈矩形，项目总占地9,000余平米，规划建筑面积28,217平米。项目商业部分SWOT分析 地块条件|154、项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 周边配套：周边配套：项目北临国家4A级景区大明湖，东靠山东省政府行政办公区，南依泉城路商业区、五龙潭公园，趵突泉公园，黑虎泉和泉城广场，西接中央金融商务区。项目地处城市核心商圈边缘位臵，周边政务氛围浓厚，且临近自然风光旅游区，为项目的良性发展提供了较好的配套支撑。自然/历史景观区 商业购物区 中央商务区 开元二期 省政府省政府 大明湖大明湖 历史街区及泉群历史街区及泉群 五龙潭五龙潭 趵突泉趵突泉 黑虎泉黑虎泉 泉城广场泉城广场 省政协省政协 省人大省人大 中央商务区中央商务区 155、泉城路步行街泉城路步行街 护城河护城河 144 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 周边商业项目布局：周边商业项目布局：包括购物中心及百货（恒隆广场、贵和、银座、百盛、悦荟及万达购物中心），商业街（泉乐坊、红尚坊、泰府广场、泉城路商业街），数码家电专业店（苏宁、国美及三联），大型超市沃尔玛及连锁酒吧苏荷酒吧。开元二期开元二期 泉城路 经七路 趵突泉北路 县西巷 恒隆恒隆广场广场 贵和贵和购物购物中心中心 贵和贵和商厦商厦 银座购物银座购物广场广场 银座银座商城商城 万达万达广场广场 泰府泰府广场广场 百盛百盛 红尚坊红尚坊 苏宁苏宁 （3 3家）家）国美156、国美 （2 2家）家）三联三联 悦荟悦荟/沃尔玛沃尔玛 泉乐坊泉乐坊 泉乐坊泉乐坊 新坊巷新坊巷 苏荷酒吧苏荷酒吧 大明湖路 145 146 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目周边人项目周边人/车流量监测：车流量监测：根据监测，项目临近的两条主要交通干道有较大的人/车流量，其中趵突泉北路上的车流及人流都大大超过大明湖路上的流量，说明趵北路的展示性要高于大明湖路。另外，从不同时段的人流看，一般情况下工作日的人/车流量要高 于周末的流量，周末时间中午时段人/车流量要高，由于项目周边 商业氛围并不浓厚，故周末及白天的人流很大一部分归因于该地 作为景区的吸157、引力，项目建成后需借助自身品牌吸引客流。大明湖路大明湖路 趵突泉北路趵突泉北路 流量监测点流量监测点1 1 流量监测点流量监测点2 2 s w o t 1.区位发展多元化，潜在消费者范围更宽泛。2.地块可达性较好，且西、北两侧临街，具备较好的展示性。3.北侧有较好的临湖视野。4.靠近省市区各行政机构事业单位，为日后的政务宴请消费提供客群支撑。5.开元一期日渐成熟，为本项目带来人气。1.项目位处核心商圈的边缘。2.项目北面临湖视野受阻。3.东侧展示性及可通达性较差。4.高峰期周边道路交通拥堵，停车较难 5.项目体量小，业态和品牌布局选择受制约。6.项目层高较低，限制了部分租户进驻。7.半开放式建158、筑设计使得单层面积被分隔且较为零散，难以满足大面积租户需求。8.许多品牌已进驻周边成熟商业项目，短期内暂不考虑在同一区域内扩张。9.项目周边高端写字楼较少，缺乏中高端消费客群。1.明府古城改造将会持续改善项目周边的商业及人文环境。2.区域内传统商业项目同质化较严重，高品质特色商业项目市场潜力较大。3.与周边类似风格商业项目可凝聚合力，形成特色商业休闲区。4.项目周边高端住宅区的建成有助于提升区域消费水平。1.项目所处核心商圈的绝对主导地位正受到来自周边区域新兴商圈的挑战。2.项目所在区域内商业招商及运营竞争日益激烈。项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项159、目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目优势1 项目所处区位发展多元化，潜在消费者范围更宽泛 项目优势1 项目所处区位发展多元化，潜在消费者范围更宽泛 项目所在区域涵盖了自然景观、历史街区、商业中心等多元形态，项目将不仅覆盖周边居住、办公人群，多项旅游资源优势更有机会吸引本市及外省市的旅游客群。开元二期 开元二期 大明湖西南门 大明湖西南门 500 m 大明湖南门 大明湖南门 趵突泉 趵突泉 曲水亭街 曲水亭街 芙蓉街 芙蓉街 解放阁 解放阁 恒隆广场 恒隆广场 贵和购物中心 贵和购物中心 悦荟 悦荟 泉乐坊 泉乐坊 护城河 护城河 百花洲 百花洲 百盛 160、百盛 自然景观 自然景观 历史街区 历史街区 商业中心 商业中心 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目优势2 地块可达性较好，且西、北两侧临街，具备较好的展示性 项目优势2 地块可达性较好，且西、北两侧临街，具备较好的展示性 趵突泉北路、大明湖路、少年路及铜元局前街交汇于此，趵突泉北路一路向南可到达东西交通主干线经七路（泺源大街），而经由少年路连通的南北向高架顺河高架则连通了市区的主要交通干线。项目西、北两侧的公交车站为更广泛的潜在消费者提供便利到达的可能性。149 东 大明湖路 西 北 趵突泉北路 南 项目优势3 项目北侧有较好的临湖视野 项目优势161、3 项目北侧有较好的临湖视野 项目北侧较高楼层可以看到大明湖及其南岸风景，对于对展示及景观要求较高的餐饮休闲类业态来说，无疑具备天然的优势。N N 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 150 项目项目优势优势5 5 开元一期日渐成熟，为未来项目带来人气开元一期日渐成熟，为未来项目带来人气 开元一期已引入规模较大的餐饮（金钱豹）及娱乐（帝一麦KTV及保龄球馆）业态，随着项目推广运营及品牌打造的日渐成熟，会渐渐带来固定稳定的客流及项目认知度，有利于缩短二期的市场培养期，提前为二期的开业做好了预热工作。二期将与一期形成合力，有利于完善项目整体业态结合及品牌丰富162、度。项目项目优势优势4 4 靠近靠近省市区各行政机构事业单位，为日后的政务宴请消费提供客群支撑省市区各行政机构事业单位，为日后的政务宴请消费提供客群支撑 项目所在区域分布有省府、省人大、省政协等政府机关单位，预期会有较大的政务宴请消费需求。151 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势1 项目位于核心商圈的边缘，借助周边商业项目吸引客流难度较大 项目劣势1 项目位于核心商圈的边缘，借助周边商业项目吸引客流难度较大 项目与泉城路核心商圈在地理位臵和商业布局上缺少衔接，存在断层；其间主要被民居及分散的餐饮和通讯零售店分隔，借助泉城路商圈辐射吸引客流难度163、较大。项目劣势2 项目北面临湖视野受阻 项目劣势2 项目北面临湖视野受阻 项目北侧受大明湖西南门的停车场及大明湖路绿化植被的影响，临湖视野并不通畅，目前项目无法做到与景区的无缝亲水连接。N 停车场 明湖景区 开元二期 开元二期 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势3 项目东侧展示性及可通达性较差，加大招商难度 项目劣势3 项目东侧展示性及可通达性较差，加大招商难度 项目东侧通道过窄，不利于车辆出入；东侧民巷内居民私建较多，缺乏统一规划，外加项目层高较低，在将军庙历史文化街区改造项目启动之前，都将影响项目东侧的商业展示，不利于东侧店铺招商。项目东侧164、通道过窄 项目东侧民巷民居现状项目东侧通道过窄 项目东侧民巷民居现状 项目东面的视野较差项目东面的视野较差 8 m 152 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势4 高峰期周边道路交通拥堵，停车较难，不利于自驾车消费者到达 项目劣势4 高峰期周边道路交通拥堵，停车较难，不利于自驾车消费者到达 趵突泉北路是双向六车道，大明湖路是双向四车道，而位于项目西北方向通往顺河高架的少年路则更加拥堵，只有双向两车道，且机动车道和非机动车道不分，交通高峰期较为混乱；项目周边停车位稀缺，有可能使驾车一族望而却步，进而丧失部分潜在消费者。153 由少年路向大明湖路转弯165、方向车流 周边唯一的停车场大明湖西南门停车场，仅有不足100个车位 由少年路向大明湖路转弯方向车流 周边唯一的停车场大明湖西南门停车场，仅有不足100个车位 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势项目劣势5 5 项目体量小，业态和品牌布局选择受制约，难以与周边大体量综合体抗衡项目体量小，业态和品牌布局选择受制约，难以与周边大体量综合体抗衡 开元广场二期总体量28,000平方米，其面积比周边其他商业项目较小，在业态及品牌丰富度上会受到制约，进而会影响到对商户和消费者的吸引力。即使考虑进一期的体量，由于其周边缺少其它商业项目的支撑，仍难以与泉城路及经四166、路商圈核心部分的商业项目匹敌。154 项目周边各商业项目体量比较项目周边各商业项目体量比较 155 项目劣势项目劣势6 6 项目层高较低，限制了部分租户进驻项目层高较低，限制了部分租户进驻 层高偏低是本项目的短板之一，不适合对层高有特别要求的租户的进驻（如部分餐饮租户、大型卖场、部分娱乐类租户）。在一定程度上限制了业态组合和品牌丰富度。项目劣势项目劣势7 7 半开放式建筑设计使得单层面积被分隔且较为零散，难以满足大面积租户需求半开放式建筑设计使得单层面积被分隔且较为零散，难以满足大面积租户需求 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 3.5m3.5m 3.5167、m3.5m 3.9m3.9m 4.4m4.4m 4/F4/F 3/F3/F 2/F2/F 1/F1/F 项目劣势项目劣势8 8 许多品牌已进驻周边成熟商业项目，短期内暂不考虑在同一区域内扩张许多品牌已进驻周边成熟商业项目，短期内暂不考虑在同一区域内扩张 项目劣势项目劣势8 8 许多品牌已进驻周边成熟商业项目，短期内暂不考虑在同一区域内扩张许多品牌已进驻周边成熟商业项目，短期内暂不考虑在同一区域内扩张 泉城路商圈是济南的传统商圈，多数本地及外来品牌均已在泉城路的各大商业项目布店，加之近几年恒隆、万达的进驻，使其成为各中高端品牌入驻之首选，已进驻该商圈的品牌短期内不会考虑在同一区域内扩张。项目商业168、部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目劣势9 项目周边1公里范围内目前无高端写字楼或高端住宅，缺乏中高端消费客群 项目劣势9 项目周边1公里范围内目前无高端写字楼或高端住宅，缺乏中高端消费客群 目前项目周边无高端写字楼，附近居民区多在2000年以前建成，以单位宿舍及街区平房为主，短期内难以为项目提供中高端消费客群支撑。156 项目一公里范围内小区分布 项目一公里范围内小区分布 本案 本案 小区小区 单价（元单价（元/平米）平米）建筑年代（年）建筑年代（年）小区小区 单价（元单价（元/平米）平米）建筑年代（年）建筑年代（年）贡院墙根宿舍 12,837 1995 169、铜元局宿舍 9,732 1990 省府东街单位宿舍 10,242 1997 聚贤街宿舍 9,536 1996 明湖小区 10,065 2000 名士阁 13,907 2006 趵突泉小区 9,817 1992 金冠花园 9279 2004 制锦市小区 9,367 1996 湖滨苑 7897 2005 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会项目机会1 1 明府古城改造将会持续改善项目周边的商业及人文环境明府古城改造将会持续改善项目周边的商业及人文环境 环护城河以内为济南特色标志区明府城的改造范围，其中大明湖扩建已完成，而在未来随着护城河的通航，百花洲170、的改造，尤其是项目所在的将军庙历史街区改造的完成，项目周边的商业及人文环境必将大大改观，而项目目前与泉城路商圈的割裂状态也将得到改善，从而吸引到更大的客流。另外项目西邻西护城河，在环城水路开通后，项目西侧的展示机会将会增加。157 项目机会项目机会2 2 区域内传统区域内传统商业项目同质化较严重，高品质特色商业项目市场潜力较大商业项目同质化较严重，高品质特色商业项目市场潜力较大 区域内近年虽然发展较快，但在项目定位、品牌引进、商业形态上大同小异。随着区域商圈的形成，在缺乏特色商业项目的情况下，部分消费者会倾向于就近消费。根据我们对济南本地消费者的调查，居住在槐荫区的消费者会更多选择在本区域的华171、联商厦、嘉华中心和和谐广场消费，而家住市中区的消费者则更偏好在临近的泉城路商圈还有位于市中区的银座玉函店消费。因此高品质特色商业项目市场空间较大。158 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会3 与周边类似风格商业项目可凝聚合力，形成特色商业休闲区 项目机会3 与周边类似风格商业项目可凝聚合力，形成特色商业休闲区 位于项目以东不到1公里处的泉乐坊、新坊巷及项目以南600米的红尚坊，与项目建筑风格类似，旨在打造特色商业休闲街区，如上述项目招商及运营良好，可以在项目与泉城路核心商圈之间形成较好的过渡。机会一方面取决于竞争对手的运营情况，另一方面取决于三172、个项目之间的历史街区的改造情况及项目本身的定位。泉乐坊由于一期全部散售且缺乏后期的统一运营，故目前经营状况不理想；但随着二期三期的陆续建成，项目以东的商业氛围将会得到极大的丰富；红尚坊的项目部分出售部分自持，自持部分着力打造餐饮休闲街区，如将军庙街历史街区的改造可以打通本项目与红尚坊之间的交通枢纽，两项目最近直线距离只有200米，将改变本项目相对孤立的局面。泉乐坊 泉乐坊 红尚坊 红尚坊 新坊巷 新坊巷 159 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目机会项目机会4 4 项目周边高端住宅区的建成有助于提升区域消费水平项目周边高端住宅区的建成有助于提升区域173、消费水平 随着大明湖周边的几个高端楼盘的建成与入住，周边居民的消费水平会有所提升。楼盘：发祥福邸楼盘：发祥福邸 户数：户数：748748户户 售价：售价：98009800元元/平平 入住时间：入住时间：2012/82012/8 楼盘：巴黎花园楼盘：巴黎花园 户数：户数：14001400户户 售价：售价：85008500元元/平平 入住时间：入住时间：2012/72012/7 楼盘：世茂国际广场楼盘：世茂国际广场 售价：售价：2000020000元元/平平 入住时间：入住时间：2014/62014/6 楼盘：保利大名湖楼盘：保利大名湖 户数：户数：400400户户 售价：售价：140001400174、0元元/平平 入住时间：入住时间：2012/62012/6 开元二期开元二期 楼盘：万达广场楼盘：万达广场 售价：售价：1600016000元元/平平 入住时间：入住时间：20122012 楼盘：绿景尚品楼盘：绿景尚品 售价：售价：1300013000元元/平平 入住时间：入住时间：20122012 楼盘：历山名郡楼盘：历山名郡 售价：售价：1700017000元元/平平 入住时间：入住时间：20122012 160 项目商业部分SWOT分析 地块条件|项目优势|项目劣势|项目机会|项目威胁 项目威胁1 项目所处传统核心商圈的绝对主导地位正受到来自周边区域新兴商圈的挑战 项目威胁1 项目所处传175、统核心商圈的绝对主导地位正受到来自周边区域新兴商圈的挑战 传统的济南市商圈主要集中在泉城路到大观园附近，随着该地块用地的日益紧张和本土鲁商集团以及其他开发商的扩张，西部的纬十二路商圈，南部的英雄山路商圈及东部的高新区商圈势力渐渐强大，各个商圈商业项目的业态及品牌的丰富性上的差异也越来越小，市民就近即可实现购物。项目所处核心商圈的主导地位在经受挑战，单纯依靠核心商圈辐射带来聚客人气的前景并不乐观。项目威胁2 项目所在区域内商业招商及运营竞争日益激烈 项目威胁2 项目所在区域内商业招商及运营竞争日益激烈 恒隆广场及即将动工的世茂国际都是超过15万平米体量的商业项目，另外泰府广场和红尚坊的开业也改变176、了泉城路西侧分散的经营局面，竞争日益激烈，后期也将带来招商和运营方面的比拼。项目主题定位的意义 面对项目临近泉城路核心商圈这一前提条件，并结合项目临近大明湖自然景观的特殊地理位置，我行建议项目采用“主题定位”方式，并在明确主题下进行业态组合。以明晰的主题概念传达项目的丰富内涵，与其它区域内竞争项目进行有效区分，形成“特有音符”，实现差异化，并且能够在多方面促进项目的经营与发展，具体体现如下：具有明确主题的商业项目能够保证其在形象及功能业态组合等方面的一致性；便于商业部分的对外推广与宣传，吸引目标消费群消费；商业项目主题定位是有效与顾客建立感情联系的手段。在每次到达商业项目时，均能使消费者得到精177、神上的触动；借助主题的营造，商业项目不再是单纯的购物场所，而是除购物之外能够为顾客创造独特休闲体验及精神附加值的理想空间，消费者光顾整个项目后，可获得物质的满足及感性的体验。161 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 独一无二的大明湖畔地理属性，泛泉城路核心商圈位臵，营造乐享休闲空间，打造济南市半开放式的商业街区；移步换景间美景和美食交替入眼，不仅是休憩的港湾还是消闲的天地，尽享美食、享受美丽。开元广场二期正以精致的生活方式成为济南人民享受生活的优选之地，同时也将成为魅力济南的城市新地标。开元广场二期商业主题定位建议 开元广场二期商业主题定位建议 Lakeside st178、yle Living Mall 湖畔精致休闲生活广场 湖畔精致休闲生活广场 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 page163 商商业主题操作要点业主题操作要点 硬件 湖畔佳境 外立面设计 软件 室内水景绿植 业态及品牌 Lakeside Style Living Mall 湖畔湖畔精精致休闲生致休闲生活广场活广场 1 1 2 2 3 3 4 4 项目主题概念方面通过硬件和软件双方面进行表达，硬件方面借助湖畔风光、外立面设计等公共空间的营造方面对主题进行诠释；软件方面通过 内部空间设计、业态及品类等多方面渗透实现，更为具象化而全方位的表现主题；项目商业部分定位 项目主题179、定位|项目功能定位|项目档次定位 page164 项目面向风景如画的大明湖，为项目带来得天独厚的项目附加值，独有的生活气息和人文价值，在此经典重现，在为商业项目注入新的生命力的同时，为消费者构建愉悦的消费氛围；(1)、得天独厚的景观资源、得天独厚的景观资源 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 page165 (2)、外立面设计、外立面设计 目前项目采用青砖、水系的建筑形式，较为古朴大气，我行建议在外立面的设计上利用灯光等营造出惬意舒适的休闲环境，充分利用两个主要道路上的展示面进行项目的特色外观营销，通过灯管设计等一系列营销手段营造出项目的特色设计，通过项目的外立面吸引消180、费者前来消费。项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 page166 (3)、项目内部绿植、水系景观、项目内部绿植、水系景观 为充分延续自然景观的独特价值，我行建议在项目内部充分利用水系绿植景观，以充分发挥项目惬意舒适的购物环境，给消费者营造好的购物及休闲环境，带给消费者好的购物体验以达到重复消费的目的。项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 为打造项目精致生活中心的主题概念营造项目的休闲氛围，使得本项目成为消费者日常休闲生活的选择，如美化家庭生活、提升个人形象，增进亲朋好友关系的场所，着重于餐饮及休闲业态，减少零售业态的占比，力求为消费者提供一个惬意舒181、适的休憩环境，以此差异化于传统商业项目。page167 (4)、项目业态及品牌、项目业态及品牌 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目功能定位主线 本项目位于大明湖南门且临近城市商业核心区，拥有较大的发展潜力。随着周边住宅及商业项目的开发、区域人口结构的变化、区域潜在消费力人群数量的增长，都将促进该区域的发展。满足区域发展现状及成长性要求满足区域发展现状及成长性要求 随着经济的发展，区域中具有消费潜力的新迁入居民更加注重生活品质及生活的体验，对于购物方面也更加注重购物环境，因此一个新型购物中心将是他们的首选。便利地满足区域中全新消费阶层便利地满足区域中全新消费阶层 与182、传统商业中心区的商业项目形成差异，结合周边较多居住社区以及靠近旅游景点的特点，聚集更多休闲、餐饮、娱乐等丰富业态，提升项目辐射能力，吸引更多的消费者。发现市场空间，寻求发现市场空间，寻求差异化路线差异化路线 二期业态布局补充了一期缺乏的业态，如休闲餐饮、美容美发、小面积餐饮等业态，使得一、二期的整体布局更为完整。丰富了项目整体业态组合丰富了项目整体业态组合 商业的成功有赖于零售商的支持，零售商的意见对项目定位有重要参考意义，在功能规划时，要结合零售商访谈，尽可能考虑零售商建议，避免定位与后期招商脱节。零售商反馈零售商反馈 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 抓住济南商业183、快速发展、商业模式升级的契机 抓住济南商业快速发展、商业模式升级的契机 发挥项目特色优势，把握不断增长的市场空间 以时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐与生活服务的多元化机能 满足目标消费人群对便利生活的追求 充分展示商业与都市生活以及自然山色的完美融合 发挥项目特色优势，把握不断增长的市场空间 以时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐与生活服务的多元化机能 满足目标消费人群对便利生活的追求 充分展示商业与都市生活以及自然山色的完美融合 全方位诠释现代都市休闲生活 全方位诠释现代都市休闲生活 使之成为影响区域生活方式的新里程碑 使之成为影响区域生活方式的新里程碑 根据城市发展概况，客观市场环境以及对项目未来发展184、的预测，综合考虑，我行对于本项目商业功能方向建议：项目功能方向建议 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位“餐饮休闲娱乐”“餐饮休闲娱乐”购物中心购物中心 餐饮餐饮 大型餐厅、地方特色、大型餐厅、地方特色、异域风情餐厅、咖啡异域风情餐厅、咖啡厅、茶艺、餐吧厅、茶艺、餐吧 购物购物 特色零售、家居生特色零售、家居生活、个人护理用品、活、个人护理用品、香薰用品香薰用品 休闲娱乐休闲娱乐 书店、书店、SPASPA、美容、美容、美发、酒吧美发、酒吧 儿童业态儿童业态 儿童零售、儿童教育、儿童零售、儿童教育、儿童游乐、儿童摄儿童游乐、儿童摄影影 生活服务生活服务 银行、花店、药店、银185、行、花店、药店、便利店便利店 项目功能定位 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目档次定位 商业项目的档次定位受到多种内外因素的影响，针对本项目的实际情况，影响项目档次定位的因素主要表现在以下几个方面：项目项目 档次定位档次定位 项目项目 档次定位档次定位 项目自身硬件条件 零售商访谈 未来商业项目档次 区域商业项目目前档次 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目档次定位 区区域现有商业项目档次域现有商业项目档次 国际一、二线品牌除LV外，大部分品牌在区域已开设1-2家专卖店，再开设新店的机会极低，中高档品牌在区域出现趋于饱和的趋势。主要项目186、主要项目 名称名称 代表品牌代表品牌 档次档次 定位定位 恒隆广场恒隆广场 Hermes、ESCADA、OMEGA、COACH、ZARA、优衣库 采蝶轩、西提牛排 中高档 贵和购物中心贵和购物中心 BALLY、Zegna、Burberry、Hugo Boss、OMEGA、利邦集团 中高档 银座商城银座商城 GUCCI、Max Mara、Hugo Boss、利邦集团 星巴克 中高档 银座购物广场银座购物广场 凌致集团、E-land、江南布衣、欧时力、G2000 中档 万达广场万达广场 Cerruti 1881、绫致集团、欧时力、星巴克、哈根达斯、必胜客 中档 泉乐坊泉乐坊 齐鲁金店、民生银行、浦187、发银行、三联书店 中低档 百货、商业街 大众化 高档化 购物中心 恒隆广场 万达广场 贵和购物中心 银座商城 银座购物广场 泉乐坊 市场空白区域市场空白区域 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 未开业商业项目档次氛围未开业商业项目档次氛围 代表项目代表项目 档次分析档次分析 银座三期银座三期 中高档中高档（目前该项目正在进行招商，已确定入驻的品牌包括Prada、Zegna、Burberry等，预计该项目的定位在中高档水平。）贵和二期贵和二期 中高档中高档（该项目建设已接近完工，正在进行招商，作为对一期项目的补充，本项目规划延续一期的档次，预计定位在中高档。）红尚坊红尚坊188、 中档中档（本地开发商项目，采用街区商业模式，销售部分已售罄，自持部分正在招商，且距离本项目较近，预计定位为中档，成为本项目竞争对手。）世茂国际广场世茂国际广场 中档中档（本项目正处于建设初期，考虑到其所在区位，预计定位为中档水平。）泰府广场泰府广场 中档中档（本项目正处于招商阶段，考虑到其体量硬件档次等均不甚理想，预计其定位为中档水平。）华润万象城华润万象城 高档高档（本项目尚处于规划阶段，整体情况不明朗，但根据其在多个城市已开业的高档档次定位项目来看，预计其在济南项目亦会定位高档。）普利中心普利中心 中档中档（本项目正处于建设末期，部分商业部分将会销售，考虑到体量较小，其商业配套可能定位在189、中档水平。）173 项目档次定位 区区域未来商业项目档次域未来商业项目档次 区域未来商业档次将以中档及中高档为主，国际名品主要进驻于银座三期和贵和二期，外埠开发商如华润等可能会继续推高本区域商业档次，未来中高档次项目的竞争会较为激烈。项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目档次定位 零售商访谈零售商访谈 品牌品牌 品牌对项目档品牌对项目档次定位建议次定位建议 儿童类：儿童类：博士蛙 主题卖场：主题卖场：美克美家 餐饮：餐饮：权金城、松本楼、王品台塑牛排、巴贝拉、吴地人家 主题卖场：主题卖场：菜百首饰 中高档 零售：零售：Nike、ZARA、Uniqlo、新宇亨得利 餐饮190、：餐饮：俏江南、眉州东坡酒楼、自家乌冬、板长寿司、汉拿山、味千拉面、星巴克、海底捞、一茶一坐、仙踪林、找茶、拿渡香锅等 美容美体：美容美体：思妍丽、美丽田园、爱丽思家居、屈臣氏、苏宁电器、国美电器 主题卖场：主题卖场：Emoi、每克拉美、全城热恋 娱乐类：娱乐类：嘉斯猫 中档 项目项目档次定位档次定位 56%的被访商户建议本项目为中档定位，44%的被访客户建议本项目为中高档定位。56%44%中档 中高档 项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目档次定位 项目自身硬件条件项目自身硬件条件 项目自身硬件条件有所缺陷，很难满足高档次定位品牌的选址要求，因此更适合一些对项目硬件191、条件要求不是太过苛刻的中档品牌：项目各层层高相对较低，首层层高仅仅只有4.4米，二层3.9米，三层和四层的层高均为3.5米；半开放式的建筑形式造成项目单层平面被分隔的较为零散，难以满足大面积业态需求。项目主体框架已经完工，将对硬件优化工作带来阻碍。项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 项目档次定位 小结小结 基于本项目区域商业环境以及区域商业项目档次状况，零售商访谈结果，以及自身硬件条件等因素分析，我行建议本项目档次为：中档偏高定位中档偏高定位 市场培育期后 位于传统商业区域，并依附于知名旅游景点，本案主要依赖于辐射范围内的居住人群以及旅游人群，因此可根据消费群体定位，寻192、找市场空间；以区域内的中等收入群体为主要目标客群，考虑到济南市整体市场的消费能力，以中档结合中高档定位进入市场。市场培育期 开业基年 突出区位优势，引进中高档餐饮业态，带动项目整体档次提升以培育商业氛围；打造项目中高档次的良好市场形象和认可度，为未来档次进一步调高争取市场可能性。经过几年的发展，济南的经济水平将稳步提升，中等收入群体的“质”和“量”将逐步提高，进而整体的消费能力提高；利用本项目先期所培养的市场认可度、成熟度及项目便利的交通，可考虑逐步将整体档次进一步上调。项目商业部分定位 项目主题定位|项目功能定位|项目档次定位 177 商业项目业态组合及设臵受到项目内外多种因素的影响和制约，193、针对区域商业市场环境，我行认为应充分考虑以下因素：项目商业部分研究与分析 业态设置需考虑因素 1 1、消费者、消费者 消费需求消费需求 2 2、项目、项目 硬件条件影响硬件条件影响业态设臵需考虑的因素业态设臵需考虑的因素 3 3、不同业态、不同业态 特质考虑特质考虑4 4、商业差异、商业差异 化经营原则化经营原则5 5、与项目一期、与项目一期 的关系的关系业态设置考虑因素 178 周边住宅人群周边住宅人群：项目周边未来会有较多中高端住宅入市，新迁入人群将具有较大消费潜力，为满足此部分人群的需求，将设臵如餐饮、休闲娱乐等业态；旅游人群：旅游人群：项目临近济南著名旅游景区大明湖，为吸引该部分客流，194、在业态设臵上，可考虑设臵满足旅游人群的相关商业业态，如零售、休闲餐饮等业态；周边办公人群：周边办公人群：项目周边分布有省政府、省人大、天桥区环保局等市政机关单位，在业态设臵上，可考虑设臵满足该部分人群的政务宴请的消费可能，如简餐、商务餐饮等；1.1.消费者消费需求消费者消费需求 项目商业部分研究与分析 业态设置需考虑因素 业态设置考虑因素 179 外立面：外立面：本项目北侧及西侧均紧邻人车流量较大的主干道，有利于品牌展示及推广，因此对品牌展示及形象要求高的客户会优先选择；商业楼层：商业楼层：项目共规划地上4层商业楼层，高楼层对客流吸引作用较弱，故在业态设臵上建议高楼层可考虑设臵较吸引人流的的餐195、饮业态；面积影响：面积影响：项目规划建筑面积约2.8万平米，除去景观、横向交通、垂直交通、公共设施、设备机房等占用的面积，实际用于商业的面积仅为1万平米，难以满足面积需求较大的业态，如需求面积较大的主力百货、大型超市等业态，故建议设臵面积需求较小的业态。物业条件：物业条件：项目主体已建成，在柱网结构、层高、承重等方面有可能对部分商业业态具有一定的局限性，故尽可能根据目前物业条件进行商业业态设臵。2.2.项目硬件条件影响项目硬件条件影响 项目商业部分研究与分析 业态设置需考虑因素 业态设置考虑因素 180 零售业态：零售业态：零售业态租金承受能力较高，且高品质零售品牌对项目档次提升起到重要作用，196、故在零售业态设臵上，可考虑设臵在商业价值较高，且展示面较好的位臵上。如将珠宝、钟表等承租能力较好的业态设臵在主入口附近及首层位臵。将特色零售店铺设臵于二层，以将人流向上引。餐饮业态：餐饮业态：餐饮业态为目的性消费业态，其租金承受能力有限，但具有较好的拉动目的性消费能力，故在餐饮业态设臵上，需求面积较大，且拉动人流作用较强的餐饮品牌可考虑设臵在较高楼层，需求面积较小，形象较好的知名餐饮品牌可考虑设臵在低楼层景观较好的位臵。儿童业态：儿童业态：儿童业态为纯目的性消费业态，其租金承受能力较低，但具有较好的拉动家庭消费能力，因此可考虑在高楼层设臵，以达到丰富项目业态的效果。3.3.不同业态特质考虑不同197、业态特质考虑 项目商业部分研究与分析 业态设置需考虑因素 业态设置考虑因素 181 1.济南现核心商圈以大体量综合体、零售业态为主，考虑到本项目规模缺乏优势，故建议避免多业态的设臵，集中1-2种核心业态，在核心业态上进行深化以增加对顾客的吸引力，因此我行将本项目定位为餐饮娱乐休闲中心餐饮娱乐休闲中心。2.由于本项目紧邻大明湖，会为项目带来大量旅游人群。同时项目周边未来会有中高档住宅、政务机关等，将为项目提供部分消费客群，综上所述，本项目将针对部分旅游及政务人群，如休闲餐饮、政务宴请、休闲娱乐等业态。3.本项目将着重于休闲生活业态，如下班后对美化家庭生活、挖掘个人形象，增进亲朋好友关系，以形成对198、其他项目的区别。4.4.商业差异化经营原则商业差异化经营原则 项目商业部分研究与分析 业态设置需考虑因素 二期在业态布局上补充了一期缺乏的业态，如休闲餐饮、美容美发、快餐、儿童、家居等业态，使得一、二期的整体布局更为完整。5.5.与一期的关系与一期的关系 业态设置考虑因素 182 1F业态设置思路 项目商业部分研究与分析 业态设置 182 1F-01 1F-01 143 143 1F-02 101 1F-03 101 1F-04 101 1F-06 66 1F-08 105 1F-09 94 1F-11 128 1F-10 23 1F-13 94 1F-14 94 1F-02 101 1F-0199、3 101 1F-04 101 1F-06 66 1F-08 105 1F-09 94 1F-11 128 1F-10 23 1F-13 94 1F-14 94 1F-15 1F-15 94 1F-16 129 1F-18 129 1F-12 94 1F-16 129 1F-18 129 1F-12 91 91 1F-19 1414 东阿阿胶 1F-05 114 1F-07 86 1F-19 1414 东阿阿胶 1F-05 114 1F-07 86 棒约翰/必胜客 棒约翰/必胜客 星巴克 星巴克 哈根达斯 哈根达斯 恒记甜品/找茶 恒记甜品/找茶 老银匠 老银匠 银基酒行 银基酒行 美克美家/200、银行 美克美家/银行 吾吉吾吉 永和大王/过桥缘 吾吉吾吉 永和大王/过桥缘 老凤祥 老凤祥 AILI/好利来 AILI/好利来 花店/花艺 谷香九号/船歌鱼水饺 花店/花艺 谷香九号/船歌鱼水饺 全城热恋/每克拉美 全城热恋/每克拉美 宝岛眼镜/天梭/时间廊 宝岛眼镜/天梭/时间廊 1F-17 129 1F-17 129 摸错门/小摸错门/小天鹅火锅 天鹅火锅 业态类别 使用面积（）零售 2,086 餐饮 1,127 配套服务 23 面积小计（）3,236 菜百首饰/Luxury Palace 菜百首饰/Luxury Palace 183 2F业态设置思路 项目商业部分研究与分析 业态设置 201、2F-01 48 2F-02 83 2F-03 95 2F-04 115 2F-05 120 2F-07 340 2F-08 88 2F-09 132 2F-16 180 2F-17 116 2F-21 44 2F-24 109 2F-11 115 2F-12 118 2F-13 114 2F-10 207 2F-18 86 2F-19 82 2F-23 21 东阿阿胶 2F-06 106 2F-14 97 2F-15 134 2F-20 159 2F-01 48 2F-02 83 2F-03 95 2F-04 115 2F-05 120 2F-07 340 2F-08 88 2F-09 13202、2 2F-16 180 2F-17 116 2F-21 44 2F-24 109 2F-11 115 2F-12 118 2F-13 114 2F-10 207 2F-18 86 2F-19 82 2F-23 21 东阿阿胶 2F-06 106 2F-14 97 2F-15 134 2F-20 159 棒约翰/必胜客 棒约翰/必胜客 星巴克 星巴克 美克美家/美克美家/银行 银行 emoi emoi Apple/Sony 体验店 Apple/Sony 体验店 屈臣氏 屈臣氏 哈根达斯 哈根达斯 谷香九号/船歌鱼水饺 谷香九号/船歌鱼水饺 永和大王/过桥缘 摸错门/小天鹅火锅 永和大王/过桥缘 203、摸错门/小天鹅火锅 芊芊美甲 芊芊美甲 Hot Wind Hot Wind 一伍一拾 一伍一拾 夏洛克家饰 夏洛克家饰 疯果盒子 疯果盒子 品生活 家居 品生活 家居 居元素 居元素 一伍一拾 一伍一拾 2F-22 67 2F-22 67 香薰 香薰 吾吉吾吉 吾吉吾吉 麦当劳 麦当劳 业态类别 使用面积（）零售 1,539 餐饮 1,121 配套服务 21 娱乐 132 面积小计（）2,813 2F-25 37 2F-25 37 桌游吧 桌游吧 画廊 画廊 184 项目商业部分研究与分析 业态设置 3F业态设置思路 3F-01 37 3F-02 70 3F-03 3F-01 37 3F-02204、 70 3F-03 80 80 3F-04 3F-04 90 90 3F-05 3F-05 104 104 3F-06 90 3F-07 217 3F-15 137 3F-19 110 3F-16 125 3F-17 160 3F-18 174 3F-10 144 3F-12 122 3F-13 106 3F-14 141 3F-08 208 3F-09 509 3F-06 90 3F-07 217 3F-15 137 3F-19 110 3F-16 125 3F-17 160 3F-18 174 3F-10 144 3F-12 122 3F-13 106 3F-14 141 3F-08 20205、8 3F-09 509 呷哺呷哺 呷哺呷哺 星巴克 星巴克 竹叶青 茶会所 竹叶青 茶会所 芭比熊儿童餐厅/Hello Kitty儿童餐厅 芭比熊儿童餐厅/Hello Kitty儿童餐厅 小鬼当家儿童摄影 小鬼当家儿童摄影 卡迪堡/王磊形象公社/漂亮宝贝 卡迪堡/王磊形象公社/漂亮宝贝 禾绿寿司 禾绿寿司 丽婴房 丽婴房 博士蛙 博士蛙 妈妈好孩子 妈妈好孩子 迪士尼儿童英语培训 迪士尼儿童英语培训 麦当劳 麦当劳 乐友 乐友 业态类别 使用面积（）餐饮 471 儿童 2,115 配套服务 144 面积小计（）2,730 亲子乐园 亲子乐园 Yu Kids/汤姆熊 Yu Kids/汤姆熊 钢琴206、培训 钢琴培训 3F-11 106 3F-11 106 185 项目商业部分研究与分析 业态设置 4F业态设置思路 4F-01 415 4F-03 498 莎蔓莉莎 4F-01 415 4F-03 498 莎蔓莉莎 大渔铁板烧/王品台塑牛排/麻辣诱惑 大渔铁板烧/王品台塑牛排/麻辣诱惑 业态类别 使用面积（）餐饮 1,369 面积小计（）1,369 红酒会所/音乐主题餐厅 红酒会所/音乐主题餐厅 权金城/云海肴 权金城/云海肴 4F-02 456 4F-02 456 36%40%21%1%2%零售餐饮儿童娱乐配套服务186 业态配比 业态类别 使用面积（）比例 餐饮 3,6253,625 36207、%36%零售 4,0884,088 40%40%儿童 2,1152,115 21%21%娱乐 132132 1%1%配套服务 188188 2%2%面积总计（）面积总计（）10,14810,148 100%100%餐饮 40%餐饮 40%儿童 21%儿童 21%娱乐 1%娱乐 1%配套服务 2%配套服务 2%零售 36%零售 36%187 业态类别 使用面积（）比例 中餐 1,409 34%西餐 954 23%韩餐 624 15%日料 104 3%轻餐 997 24%面积总计（）面积总计（）4,0884,088 100%100%34%34%23%23%15%15%3%3%24%24%中餐西餐韩208、餐日料轻餐不同餐饮类型配比 规划原则：规划原则：“悦”取自论语子路-“近者悦，远者来”。释义：创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人。在本项目中寓意满足周边消费人群需求，进而辐射更远范围的消费人群闻名而至；“爱”延伸释义为爱情、亲情、友情，在本项目中，多元化的业态涵盖不同年龄段的家庭消费，这里可以与亲朋赏鉴精品、享受生活、驻留欢乐、品味盛宴；这些元素的汇聚使项目成为一个小体量、大趣味的消费空间；188 业态规划 儿童零售儿童零售 F1F1 F2F2 F3F3 F4F4 悦悦 享享 悦悦 趣趣 悦悦 赏赏 品牌零售卖场品牌零售卖场 个人个人护理护理 休闲休闲/特色餐厅特色餐厅 209、珠宝钻石配珠宝钻石配饰饰 家居、家饰家居、家饰 悦悦 味味 中等规模特色餐饮中等规模特色餐饮 零售零售 餐饮餐饮 休闲娱乐休闲娱乐 服务服务 快餐快餐 生活生活服务服务 休休闲闲/特色餐特色餐厅厅 娱乐娱乐 生活生活服务服务 美容美体美容美体 儿童主题儿童主题餐厅餐厅 儿童儿童培训培训 儿童儿童游乐游乐 爱悦城爱悦城 189 项目主题实现手段 1.悦赏 1.悦赏 通过专门业态的引入以及特色打造诠释项目主题，如品牌钻石卖场、零售、酒行、咖啡厅等，搭配餐饮外摆，营造舒适家庭消费氛围，吸引更多消费者驻足。190 项目主题实现手段 2.悦享 2.悦享 通过引入多元功能业态，以独特家居家饰为主，辅以特色210、零售、创意家饰零售，配合个人护理品牌，结合本项目独特的内部水系，打造令人身心愉悦的购物环境。191 项目主题实现手段 3.悦趣 3.悦趣 引入儿童零售、游乐、培训、餐厅等，满足家庭对于儿童成长的需求，同时辅以色彩艳丽的装饰风格及特色儿童小品，使本层成为活波、动感的儿童天地，同时借助儿童业态带动家庭消费。192 项目主题实现手段 4.悦味 4.悦味 通过引入中等规模的特色餐饮，在与轻餐饮、休闲餐饮相结合，使项目功能更完善的同时，使得本楼层成为家庭聚会、朋友联络的理想之选。193“家庭休闲娱乐购物中心”“家庭休闲娱乐购物中心”通过功通过功能设臵及硬件设臵得能设臵及硬件设臵得以实现，以实现，使家庭不211、同年龄阶段消费者可使家庭不同年龄阶段消费者可以寻求到所需要的消费内容，以寻求到所需要的消费内容，如如购物、餐饮、休闲购物、餐饮、休闲娱乐和服娱乐和服务业态；通过品类的细分，设臵如时尚零售、儿童业态、家居卖场、各类餐饮等，延长消费者在本务业态；通过品类的细分，设臵如时尚零售、儿童业态、家居卖场、各类餐饮等，延长消费者在本项目驻留时间；项目驻留时间；主题实现 项目在有限的空间内满足消费者对于美化家庭空间，提升个人形象的需求；从日常生活用品到个人护理品，从大众零售到特色家居装饰，给消费者营造轻松愉快的购物氛围和购物体验。儿童 餐饮 购物 服务 娱乐 从便捷的快餐、轻餐，到惬意放松的休闲餐饮及咖啡馆，212、以及为家庭消费及朋友欢聚设臵的主题餐厅，为身处其中的消费者提供多重的美味选择；从多样化多层次儿童零售，到多维度儿童培训，满足家庭对儿童成长的需求；从儿童娱乐到儿童主题餐厅，为儿童营造温馨快乐的嬉戏空间；贴合日常生活的配套服务，为周边社区居民提供舒适高品质的生活保障，使业态设臵全方位贴合消费需求；从芬香扑面的花店，放松休闲的个人spa会所，再至安静高雅的休闲场所，可充分体验享乐生活的多维度休闲娱乐方式；194 由于目前项目基本已经建成。一些基础设施已经成型，考虑到开发商整改成本及可执行层面，故在可以调整范围内进行硬件条件优化的建议。硬件功能规划评估及建议 外部交通规划优化及建议 人流动线规划优化213、及建议 垂直交通规划优化及建议 不同业态店铺硬件指标 1.外立面及风格设计 1.消费者步行路线 1.平面动线 1.扶梯 1.餐饮类 2.主次入口 2.自驾车路线 2.主通道 2.客梯 2.休闲及服务类 3.室内推广区域 3.出租车落客位臵 3.次通道 3.货梯 3.珠宝类 4.广告位 4.店铺展示 4.儿童类 5.卸货区 5.家居类 6.其他必要性优化建议 前言前言 商场外立面、风格设计评估及建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 现状：现状：目前项目外立面采用镜面玻璃。建议：建议：1、适当增加外立面通透玻璃材质的应用，特别是地上首层214、及二层。2、临街展示部分适当考虑加入LED屏幕位臵，既可带动本身广告收入，又可在前期快速地对项目自身有推介作用。考虑因素考虑因素：在不破坏整体设计感觉的前提下增加店铺展示及商业氛围，吸引消费。195 项目坐落于大明湖南门，文化气息浓厚。而济南又称为“泉城”，所以项目整体装修风格建议引入水景，加入新中式的设计感觉，突出济南文化底蕴。同时又增添了购物环境的新气氛。商场外立面、风格设计评估及建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 196 197 商场主入口位臵建议 现状：现状：项目西北侧靠城市主干道明湖路及趵突泉北路，人流量较大。建议建议：215、将西北侧通往项目二层的入口处设臵为主入口。考虑因素考虑因素：主入口应设臵在人车流量较大的位臵，以最大程度的吸引人流。项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 主入口处主入口处 198 商场主入口优化建议 现状：现状：现主入口处为露天式楼梯加扶梯，受天气影响较大。建议建议：在主入口增设透明顶棚，可为顾客保温遮阴，增加顾客舒适性。考虑因素考虑因素：主入口需考虑雨雪天气的排水问题。项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 199 商场次入口位臵建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主216、次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 次入口处次入口处 次入口处次入口处 次次入入口口处处 现状：现状：目前项目共有三个次入口，但均凹陷在项目内部。考虑因素考虑因素：入口应突出显著，才能达到项目展示及将客流最大引入的效果。建议建议：在次入口处设臵景观或广告牌、指示牌等，对入口给予清晰明了的指示。根据项目的定位，可以在公共区域如中空位臵设臵一些景观，这样可以给消费者更好的购物环境，增加体验感。特别的景观设计，可以吸引消费者眼球，且可以起到广告作用。活泼的设计，带给消费者轻松愉悦的心情，增加了亲切和谐的购物气氛。室内推广区域建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广217、区域|广告位|卸货区|必要性优化 中空 中空 中中空 空 200 项目本身动线比较复杂，所以为了消费者可以方便的找到所需店铺的位臵，应设计明显、实用，并且有项目自身特色的商业导视系统。包括各楼层介绍、店铺位臵、公共区域引导等。大多数放臵于扶梯口，项目入口或者主通道的位臵。推广区域建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 201 导视系统具特色并有实用性 公共设施符号，应有项目特色的设计，并突出易识别。扶梯口导视，经过客流较大所以要特别突出实用性。202 为了不破坏整体的文化气氛，建议减少项目外墙的大型广告牌。但可以相应增加其他小型广告位218、，如：广告 宣传刀旗、玻璃幕墙品牌店铺广告、店招霓虹灯等。室外广告位安排建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 广告宣传刀旗广告 玻璃幕墙广告 店招霓虹灯广告 203 建议在室外设臵一些立体的户外品牌广告，有效地将消费者引导到店铺里，同时增添消费者在逛街时的趣味性。室外广告位安排建议 主入口附近放臵立体户外广告 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 针对本项目，由于层高限制，不适于悬挂广告，这样会让消费者感觉过分压抑。故我行建议在电梯口、导视、设备间外墙等位臵设臵广告位。设备间外219、墙广告可以适当的遮挡一些硬件外露，达到美观的效果，一般多为灯箱广告。导视广告对顾客较有吸引力。建议可以用液晶屏滚动播出，吸引消费者观看。室内广告位安排建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 204 扶梯口附近的广告位臵设计应该尽量简洁明了，使消费者一目了然。且不宜过多。将广告与商场导购图放臵一起，在保持项目整洁有序的同时增加顾客浏览量。205 卸货区建议 出口出口 入口入口 B1 现状：现状：项目暂无明确的卸货区规划，且B1层高为4.1m，B2层高为4.16m。建议建议：在地下一层临近车库入口处设臵小型卸货区，仅供小型货车使用。卸货区220、面积：约90平米，一般为3-4个车位，25-30平米/车位，车位宽3.6米左右。考虑因素考虑因素：卸货区应尽量设臵在偏僻、商业价值最低的位臵。地面卸货区会在一定程度上影响项目展示。但卸货区净层高一般要求4.5m以上。卸卸货货区区 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 卸货区面积参考依据：购物中心需求：约240平米（一般为80,000平米购物中心之需求），一般为810个车位，2530平米/车位；206 设计合理的卸货区应具备的条件 设计合理的卸货区应具备的条件 有足够的卸货平台供货物卸载及理货 有合理的落差，平台高度以0.7米1.0米之间居221、多 有台阶或坡道供卸货员工及平板车使用 有足够的回转余地供手推车和货车倒向 有清晰的标识系统 有冲洗及污水排放系统 可采用此设施解决卸货区倒车不足问题 落差落差 推车通道推车通道 货车车位货车车位 台阶台阶 落差落差 卸货平台卸货平台 标识标识 卸货区建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货区|必要性优化 项目虽然临街，但与道路仍有距离，为了更好的展示临街商铺，建议项目与道路之间的绿植高度不高于1米，这样可以增加临街商铺的展示度，也更增强了商业气氛。项目其他必要性优化建议 项目硬件功能规划评估及建议 外立面及风格设计|主次入口|推广区域|广告位|卸货222、区|必要性优化 207 车行动线车行动线 落客点落客点 主入口主入口 次入口次入口 车库出入口车库出入口 在充分满足消费客群到达的便利性的同时，使步行、车行相分离，因地制宜。可见可达性好的趵突泉北路及大明湖路作为落客停靠位臵。外部交通规划建议 商场外部交通规划优化及建议 消费者步行路线|自驾车路线|出租车落客位置 入口 出口 趵突泉北路趵突泉北路 大大 明明 湖湖 路路 208 2F-4F 商场人流动线规划优化及建议 平面动线|主通道|次通道|店铺展示 建议建议：通道不宜过宽，建议通道宽度为4米左右。考虑因素考虑因素：项目单层面积较小。1F 商场人流动线规划优化及建议 209 建议建议：通过识223、别、导引等引导消费者进入第二通道，同时建议室外通道顶部加盖顶棚。考虑因素考虑因素：项目为半开放式并已基本建成，2F-4F多通道现状已无法调整。首层：首层：2F2F-4F4F：现状：现状：现有的扶梯均为单向的室外电动扶梯。建议建议：1、设臵双向的电动扶梯，提高顾客游逛的便利性。2、对室外扶梯加盖透明顶棚，增加顾客使用扶梯安全性的同时降低扶梯维护成本。考虑因素：考虑因素：1、单向电动扶梯会对顾客的垂直通行造成一定的不便。2、室外扶梯受气候环境影响较大，会增加扶梯保养的难度，缩短扶梯寿命。顶棚 顶棚 圆拱顶棚 圆拱顶棚 建议加盖透明顶棚 建议加盖透明顶棚 扶梯评估及优化建议 商场垂直交通规划优化及建224、议 扶梯|客梯|货梯 210 211 直梯间壁挂式导购屏 运用不规则形状灯光引起顾客注意 客梯评估及优化建议 商场垂直交通规划优化及建议 扶梯|客梯|货梯 现状：现状：项目现有两部客梯，其中南侧客梯可停留负二至四层，西北侧客梯可停留一至四层。建议建议：建议将西北侧的客梯设臵停留在每个商业楼层以及地下停车场，提高地下车库与地上商业部分的有效连通。考虑因素考虑因素：直梯应最大限度的满足顾客垂直交通的需求，给顾客上下行给予最大程度的便利。客梯 客梯 客梯 客梯 货梯评估及建议 商场垂直交通规划优化及建议 扶梯|客梯|货梯 B1 建议新增建议新增货梯 货梯 卸货区 卸货区 现状：现状：项目暂无明确的货225、梯规划。建议建议：在卸货区附近的位臵设臵两部货梯，且干湿分离，且停留在B1及每个商业楼层。考虑因素考虑因素：货梯应尽量设臵靠近卸货区的偏僻位臵。212 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|餐饮类店铺硬件需求 213 150 150 sqmsqm 咖啡厅咖啡厅 /酒吧酒吧/冰冰激凌激凌 400400-600 600 sqmsqm 休闲餐饮休闲餐饮/中型餐饮中型餐饮 1 1,000 000 sqmsqm 高档中餐高档中餐 2,02,00 00sqm0sqm 大型中餐大型中餐 空调系统 中央空调(风机盘管)中央空调(风机盘管):夏210C-240C,相对湿度60%226、；冬220C-240C,相对湿度40%中央空调(风机盘管)中央空调(风机盘管)上水 DN20管径 压力4kg-6kg,75mm(1.5寸)管径 40mm 6分水管,压力2kg (30吨/天)下水 DN100管径 150mm 管径 40mm 可接入市政管线 天然气 可不用天然气或管径 30mm左右 管径 50mm左右 管径 80mm,100 m3/小时 管径 50mm左右 排烟量-1000m3/小时 2000m3/小时 14000-16000m3/小时 鲜风量-1100m3/小时 11000m3/小时 4000-5000m3/小时 电量 40kw,380v 200kw 250kw 约380v,1227、00kw/小时 100kw 招牌/灯箱 必备 必备 必备 必备 地面载荷 250 kg/m2 450 kg/m2 450 kg/m2 250 kg/m2 隔油池 必备 约1.5 m3(长2000mm,宽1000mm,高1000mm)2 m3 必备 项目商业面积特殊业态硬件条件需求项目商业面积特殊业态硬件条件需求不同类型餐饮：不同类型餐饮：项项 目目 要求标准要求标准 需求面积需求面积 50-200平米 经营楼层选择经营楼层选择 3层 层高要求层高要求 4米以上 开间开间 3-5米 进深进深 10-15米 物业交付装修标准物业交付装修标准 简单装修/毛坯 page214 生活家居品类 休闲及服务228、类店铺硬件需求 项项 目目 要求标准要求标准 需求面积需求面积 30-200平米（部分店铺面积小于30平米如干洗店、花店等）经营楼层选择经营楼层选择 1层 结构层高要求结构层高要求 4米 开间开间 3-10米 物业交付装修标准物业交付装修标准 毛坯 空调系统空调系统 按面积核定，供应量充足即可；生活服务类 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|SPA及个人护理类 项项 目目 要求标准要求标准 项项 目目 要求标准要求标准 土建结构土建结构 按照基本标准；弱电系统弱电系统 无特殊要求 空调系统空调系统 不少于110Rt，总供冷量74KW；面积需求面积需求 80-229、500 供电系统供电系统 业主方提供120A三相开关至该层配电间；经营楼层选经营楼层选择择 3层 给水系统给水系统 提供DN22给水管线或接口 结构层高要结构层高要求求 4米 排水系统排水系统 提供DN80废水排放管线及DN100污水排放管线或接口 物业交付装物业交付装修标准修标准 简单装修/毛坯 排污排污 提供接口、排污水管直径要宽 电话系统电话系统 提供1对或以上的电话线路预留至租赁场地；消防系统消防系统 按照国家有关消防规范执行；page215 休闲及服务类店铺硬件需求 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|美发类 项项 目目 要求标准要求标准 项项 目230、目 要求标准要求标准 给排水系统给排水系统 提供接口，能保证稳定正常 经营楼层选择经营楼层选择 1-2层 排污排污 提供接口排污水管直径要宽 结构层高要求结构层高要求 4米 店前走道店前走道 裸露，最好不要有绿化带 开间开间 4-8米 天然气天然气 不需要 进深进深 10-20米 面积需求面积需求 80-150 物业交付标准物业交付标准 简单装修/毛坯 page216 休闲及服务类店铺硬件需求 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|珠宝类 page217 珠宝类店铺硬件需求 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|项项 目目 要231、求标准要求标准 需求面积需求面积 1000以上 经营楼层选择经营楼层选择 首层 层高要求层高要求 无 开间开间 无 进深进深 无 其他要求其他要求 对外需有独立的出入口 儿童类-YuKids page218 儿童类店铺硬件需求 不同业态店铺硬件需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|项项 目目 要求标准要求标准 需求面积需求面积 300 经营楼层选择经营楼层选择 3F以下 层高要求层高要求 3.2m 供电系统供电系统 85KW的电量 物业交付装修标准物业交付装修标准 毛坯房 其他要求其他要求 店铺位臵需距离洗手间较近 家居类 page219 家居类店铺硬件需求 不同业态店铺硬件232、需求建议 餐饮类|休闲及服务类|珠宝类|儿童类|家居类|项项 目目 要求标准要求标准 需求面积需求面积 小店：200-400，大店：1,200-1,500 经营楼层选择经营楼层选择 首层或二层 层高要求层高要求 无 供电系统供电系统 无 物业交付装修标准物业交付装修标准 无 其他要求其他要求 门面宽4m以上 220 影响租金水平 的因素 项目所在区域 市场租金水平 不同业态 租金承受能力 租金水平预估的三点考虑因素：本项目 租金水平 221 业态业态 面积范围（平米）面积范围（平米）租金（租金（元元/月月/平米平米）家居卖场家居卖场 1,000-3,000￥60-￥90 服装服饰服装服饰 小店233、铺：100-300￥180-￥450 快餐快餐 100-300￥120-￥180 大型餐饮大型餐饮 1,000-3,000￥30-￥150 儿童零售儿童零售 80150￥180-￥300 儿童游乐儿童游乐 300500￥60-￥150 儿童培训儿童培训 300500￥60-￥90 不同业态商户的租金承受能力 项目商业部分租金收益分析 不同业态商户的租金承受能力|项目所在区域市场租金水平|影响租金水平因素 222 商商业形业形态态 项项目名目名称称 规模规模 (平米平米)租金租金/扣率扣率 购物中心 恒隆广场恒隆广场 170,000 快消品牌：5%-9%之间 餐饮：4-8元/平米/天 儿童零售：234、10元/平米/天 万达广场万达广场 160,000 餐饮：3-7元/平米/天 主题卖场：1.5-3元/平米/天 百货 银座商城银座商城 60,000 服装：18%-22%名品：10%左右 贵和购物中心贵和购物中心 22,000 服装：18%-25%之间 饰品：25%-28%之间 贵和商厦贵和商厦 30,000 服装：13%-25%之间 银座购物广场银座购物广场 40,000 服装：18%-25%之间 商业街 泉乐坊泉乐坊 50,000 租金：3-7元/平米/天 银座新天地银座新天地 30,000 餐饮：3-10元/平米/天 项目商业部分租金收益分析 不同业态商户的租金承受能力|项目所在区域市场235、租金水平|影响租金水平因素 项目所在区域市场租金水平 223 项目商业部分租金收益分析 不同业态商户的租金承受能力|项目所在区域市场租金水平|影响租金水平因素 影响租金水平因素 店铺是否临街 店铺所在楼层 考虑到消费者的消费习惯，低楼层有利于消费者便利到达，楼层越高，消费者到达的几率越低。因此低楼层租金水平高过高楼层租金水平。店铺的面积 店铺越小，对于经营者来说，投资越低，利于出租，因此一般来说小面积店铺租金水平较高。而大面积的业态和租户，相对来说租金较低。店铺的位臵 店铺处于主入口或主通道上较容易吸引消费者视线，因此租金水平较高，相对偏僻、死角的位臵则租金相对较低。店铺是否临街 临街店铺具有236、对外展示及广告作用，因此商业价值较非临街店铺高。目前周边商业体规模较大，档次较高，而本项目体量较小，难以与周边大体量综合体抗衡。目前项目已基本建成，对于部分硬件如层高、店铺划分等已无法更改，因此无法满足部分对硬件要求高的零售商。目前许多知名品牌已进驻附近大型综合体，短期内不考虑在同一区域继续扩张，项目认知度及商业氛围的形成需要一段时间的培养。不利不利 因素因素 有有利利 因因素素 项目正对大明湖的西南门，庞大的旅游人群将产生较多的餐饮消费需求。项目可达性较好，处于城市主干道的交汇处，店铺临街展示性好，可吸引对店铺形象展示要求较高的品牌。项目北侧商铺临湖景观较好，具有景观优势，对展示及景观要求较237、高的大型正餐具有较大的吸引力。主入口及次入口可直接到达2层形成双首层，有利于提升2层商业面积的租金水平。224 影响租金水平因素 项目商业部分租金收益分析 不同业态商户的租金承受能力|项目所在区域市场租金水平|影响租金水平因素 225 店铺号 品牌 面积(平米)保守租金（元/天/平米）租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 1F1F 1F-01 棒约翰/必胜客 143 6.0 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 313,170.0 313,170.0 344,487.0 344,4238、87.0 378,935.7 378,935.7 416,829.3 416,829.3 1F-02 棒约翰/必胜客 101 6.0 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 221,190.0 221,190.0 243,309.0 243,309.0 267,639.9 267,639.9 294,403.9 294,403.9 1F-03 星巴克 101 8.0 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 294,920.0 294,920.0 324,412.0 324,412.0 356,853.2 356,853.2239、 392,538.5 392,538.5 1F-04 哈根达斯 101 8.0 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 294,920.0 294,920.0 324,412.0 324,412.0 356,853.2 356,853.2 392,538.5 392,538.5 1F-05 AILI/好利来 114 8.0 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 332,880.0 332,880.0 366,168.0 366,168.0 402,784.8 402,784.8 443,063.3 443,063.3240、 1F-06 恒记甜品/找茶 66 10.0 3 1 8.0%10.8 11.7 12.6 13.6 14.7 15.9 17.1 240,900.0 260,172.0 280,985.8 303,464.6 327,741.8 353,961.1 382,278.0 412,860.3 1F-07 美克美家/银行 86 2.0 10 3 10.0%2.0 2.0 2.2 2.2 2.2 2.4 2.4 62,780.0 62,780.0 62,780.0 69,058.0 69,058.0 69,058.0 75,963.8 75,963.8 1F-08 老凤祥 105 6.0 5 2 1241、8.0%6.0 7.1 7.1 8.4 8.4 9.9 9.9 229,950.0 229,950.0 271,341.0 271,341.0 320,182.4 320,182.4 377,815.2 377,815.2 1F-09 老银匠 94 6.0 5 2 18.0%6.0 7.1 7.1 8.4 8.4 9.9 9.9 205,860.0 205,860.0 242,914.8 242,914.8 286,639.5 286,639.5 338,234.6 338,234.6 1F-10 花店/花艺 23 8.0 3 1 15.0%9.2 10.6 12.2 14.0 16.1 18242、.5 21.3 67,160.0 77,234.0 88,819.1 102,142.0 117,463.3 135,082.7 155,345.2 178,646.9 1F-11 谷香九号/船歌鱼水饺 128 4.0 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 186,880.0 186,880.0 201,830.4 201,830.4 217,976.8 217,976.8 235,415.0 235,415.0 1F-12 谷香九号/船歌鱼水饺 91 4.0 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 132,860.0 132,243、860.0 143,488.8 143,488.8 154,967.9 154,967.9 167,365.3 167,365.3 1F-13 吾吉吾吉 94 4.0 5 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 137,240.0 137,240.0 148,219.2 148,219.2 160,076.7 160,076.7 172,882.9 172,882.9 1F-14 摸错门/小天鹅火锅 94 4.0 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 137,240.0 137,240.0 148,219.2 148,219.2 1244、60,076.7 160,076.7 172,882.9 172,882.9 1F-15 永和大王/过桥缘 94 4.0 3 1 10.0%4.4 4.8 5.3 5.9 6.4 7.1 7.8 137,240.0 150,964.0 166,060.4 182,666.4 200,933.1 221,026.4 243,129.0 267,441.9 1F-16 银基酒行 129 8.0 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 376,680.0 376,680.0 414,348.0 414,348.0 455,782.8 455,782.8 501,245、361.1 501,361.1 1F-17 宝岛眼镜/天梭/时间廊 129 8.0 3 1 12.5%9.0 10.1 11.4 12.8 14.4 16.2 18.2 376,680.0 423,765.0 476,735.6 536,327.6 603,368.5 678,789.6 763,638.3 859,093.1 1F-18 菜百首饰/Luxury Palace 129 8.0 5 2 18.0%8.0 9.4 9.4 11.1 11.1 13.1 13.1 376,680.0 376,680.0 444,482.4 444,482.4 524,489.2 524,489.2 6246、18,897.3 618,897.3 1F-19 全城热恋 1414 4.0 10 3 12.0%4.0 4.0 4.5 4.5 4.5 5.0 5.0 2,064,440.0 2,064,440.0 2,064,440.0 2,312,172.8 2,312,172.8 2,312,172.8 2,589,633.5 2,589,633.5 小结小结 -32363236 6.1 6.1 -11.2%11.2%6.3 6.3 7.0 7.0 7.2 7.2 8.0 8.0 8.3 8.3 9.3 9.3 9.7 9.7 6,189,670.06,189,670.0 6,279,825.06,2247、79,825.0 6,757,452.76,757,452.7 7,123,463.27,123,463.2 7,673,996.37,673,996.3 7,813,349.57,813,349.5 8,734,215.58,734,215.5 8,907,867.28,907,867.2 1F保守租金预估(y1-y8)226 2F保守租金预估(y1-y8)店铺号 品牌 面积(平米)保守租估（元/天/平米）租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 2F2F 2F-01 棒约翰/必胜客 48 4.0 5 2 10.0%4248、.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 70,080.0 70,080.0 77,088.0 77,088.0 84,796.8 84,796.8 93,276.5 93,276.5 2F-02 棒约翰/必胜客 83 4.0 5 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 121,180.0 121,180.0 133,298.0 133,298.0 146,627.8 146,627.8 161,290.6 161,290.6 2F-03 星巴克 95 4.0 5 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 138,700.0249、 138,700.0 152,570.0 152,570.0 167,827.0 167,827.0 184,609.7 184,609.7 2F-04 哈根达斯 115 4.0 5 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 167,900.0 167,900.0 184,690.0 184,690.0 203,159.0 203,159.0 223,474.9 223,474.9 2F-05 麦当劳 120 4.0 8 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 175,200.0 175,200.0 192,720.0 192,720.250、0 211,992.0 211,992.0 233,191.2 233,191.2 2F-06 麦当劳 106 4.0 8 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 154,760.0 154,760.0 170,236.0 170,236.0 187,259.6 187,259.6 205,985.6 205,985.6 2F-07 美克美家/银行 340 2.0 10 3 12.0%2.0 2.0 2.2 2.2 2.2 2.5 2.5 248,200.0 248,200.0 248,200.0 248,200.0 277,984.0 277,984.0 311251、,342.1 311,342.1 2F-08 画廊 88 2.0 3 1 8.0%2.2 2.3 2.5 2.7 2.9 3.2 3.4 64,240.0 69,379.2 74,929.5 74,929.5 87,397.8 94,389.6 101,940.8 110,096.1 2F-09 桌游吧 132 2.0 3 1 8.0%2.2 2.3 2.5 2.7 2.9 3.2 3.4 96,360.0 104,068.8 112,394.3 112,394.3 131,096.7 141,584.5 152,911.2 165,144.1 2F-10 谷香九号/船歌鱼水饺 207 4.0252、 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 302,220.0 302,220.0 326,397.6 326,397.6 352,509.4 352,509.4 380,710.2 380,710.2 2F-11 吾吉吾吉 115 4.0 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 167,900.0 167,900.0 181,332.0 181,332.0 195,838.6 195,838.6 211,505.6 211,505.6 2F-12 摸错门/小天鹅火锅 118 4.0 5 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 253、4.7 5.0 5.0 172,280.0 172,280.0 186,062.4 186,062.4 200,947.4 200,947.4 217,023.2 217,023.2 2F-13 永和大王/过桥缘 114 4.0 8 2 8.0%4.0 4.3 4.3 4.7 4.7 5.0 5.0 166,440.0 166,440.0 179,755.2 179,755.2 194,135.6 194,135.6 209,666.5 209,666.5 2F-14 疯果盒子 97 6.0 3 1 10.0%6.6 7.3 8.0 8.8 9.7 10.6 11.7 212,430.0 23254、3,673.0 257,040.3 257,040.3 311,018.8 342,120.6 376,332.7 413,966.0 2F-15 夏洛克家饰 134 5.0 3 1 10.0%5.5 6.1 6.7 7.3 8.1 8.9 9.7 244,550.0 269,005.0 295,905.5 295,905.5 358,045.7 393,850.2 433,235.2 476,558.8 2F-16 屈臣氏 180 3.0 8 3 10.0%3.0 3.0 3.3 3.3 3.3 3.6 3.6 197,100.0 197,100.0 197,100.0 197,100.0 255、216,810.0 216,810.0 238,491.0 238,491.0 2F-17 Apple/Sony体验店 116 8.0 4 2 10.0%8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 11.7 11.7 338,720.0 372,592.0 409,851.2 409,851.2 450,836.3 450,836.3 495,920.0 495,920.0 2F-18 一伍一拾 86 3.0 3 1 10.0%3.3 3.6 4.0 4.4 4.8 5.3 5.8 94,170.0 103,587.0 113,945.7 113,945.7 137,874.3 151,661256、.7 166,827.9 183,510.7 2F-19 一伍一拾 82 3.0 3 1 10.0%3.3 3.6 4.0 4.4 4.8 5.3 5.8 89,790.0 98,769.0 108,645.9 108,645.9 131,461.5 144,607.7 159,068.5 174,975.3 2F-20 品生活家居 159 5.0 3 1 10.0%5.5 6.1 6.7 7.3 8.1 8.9 9.7 290,175.0 319,192.5 351,111.8 351,111.8 424,845.2 467,329.7 514,062.7 565,469.0 2F-21 居257、元素 44 8.0 3 1 10.0%8.8 9.7 10.6 11.7 12.9 14.2 15.6 128,480.0 141,328.0 155,460.8 155,460.8 188,107.6 206,918.3 227,610.2 250,371.2 2F-22 emoi 67 6.0 3 1 10.0%6.6 7.3 8.0 8.8 9.7 10.6 11.7 146,730.0 161,403.0 177,543.3 177,543.3 214,827.4 236,310.1 259,941.1 285,935.3 2F-23 芊芊美甲 21 10.0 3 1 15.0%11.258、5 13.2 15.2 17.5 20.1 23.1 26.6 76,650.0 88,147.5 101,369.6 101,369.6 134,061.3 154,170.5 177,296.1 203,890.5 2F-24 Hot Wind 109 8.0 3 1 12.0%9.0 10.0 11.2 12.6 14.1 15.8 17.7 318,280.0 356,473.6 399,250.4 399,250.4 500,819.7 560,918.1 628,228.3 703,615.7 2F-25 香薰 37 8.0 3 1 12.0%9.0 10.0 11.2 12.6 259、14.1 15.8 17.7 108,040.0 121,004.8 135,525.4 135,525.4 170,003.0 190,403.4 213,251.8 238,842.0 小结小结 -28132813 4.8 4.8 -10.0%10.0%5.1 5.1 5.6 5.6 6.0 6.0 6.6 6.6 7.0 7.0 7.8 7.8 8.4 8.4 4,290,575.04,290,575.0 4 4,520,583.4,520,583.4 4,922,422.94,922,422.9 4,922,422.94,922,422.9 5,680,282.65,680,282.6260、 5,974,988.15,974,988.1 6,577,193.46,577,193.4 6,938,861.56,938,861.5 227 3F保守租金预估(y1-y8)店铺号 品牌 面积(平米)保守租金（元/天/平米）租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 3F3F 3F-01 呷哺呷哺 37 5.0 8 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 67,525.0 67,525.0 74,277.5 74,277.5 81,705.3 81,705.3 89,875.8 89,87261、5.8 3F-02 呷哺呷哺 70 5.0 8 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 127,750.0 127,750.0 140,525.0 140,525.0 154,577.5 154,577.5 170,035.3 170,035.3 3F-03 星巴克 80 3.0 5 2 10.0%3.0 3.3 3.3 3.6 3.6 4.0 4.0 87,600.0 87,600.0 96,360.0 96,360.0 105,996.0 105,996.0 116,595.6 116,595.6 3F-04 竹叶青茶会所 90 4.0 5 2 10.0%4.262、0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 131,400.0 131,400.0 144,540.0 144,540.0 158,994.0 158,994.0 174,893.4 174,893.4 3F-05 禾绿寿司 104 4.0 8 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 151,840.0 151,840.0 167,024.0 167,024.0 183,726.4 183,726.4 202,099.0 202,099.0 3F-06 麦当劳 90 4.0 8 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 131,263、400.0 131,400.0 144,540.0 144,540.0 158,994.0 158,994.0 174,893.4 174,893.4 3F-07 博士蛙 217 6.0 5 2 25.0%6.0 7.5 7.5 9.4 9.4 11.7 11.7 475,230.0 475,230.0 594,037.5 594,037.5 742,546.9 742,546.9 928,183.6 928,183.6 3F-08 乐友 208 6.0 5 2 25.0%6.0 7.5 7.5 9.4 9.4 11.7 11.7 455,520.0 455,520.0 569,400.0 5264、69,400.0 711,750.0 711,750.0 889,687.5 889,687.5 3F-09 妈妈好孩子 509 5.0 5 2 20.0%5.0 6.0 6.0 7.2 7.2 8.6 8.6 928,925.0 928,925.0 1,114,710.0 1,114,710.0 1,337,652.0 1,337,652.0 1,605,182.4 1,605,182.4 3F-10 卡迪堡/王磊形象公社/漂亮宝贝 144 4.0 3 1 8.0%4.3 4.7 5.0 5.4 5.9 6.3 6.9 210,240.0 227,059.2 245,223.9 264,84265、1.9 286,029.2 308,911.5 333,624.5 360,314.4 3F-11 亲子乐园 106 3.0 5 2 10.0%3.0 3.3 3.3 3.6 3.6 4.0 4.0 116,070.0 116,070.0 127,677.0 127,677.0 140,444.7 140,444.7 154,489.2 154,489.2 3F-12 亲子乐园 122 3.0 5 2 10.0%3.0 3.3 3.3 3.6 3.6 4.0 4.0 133,590.0 133,590.0 146,949.0 146,949.0 161,643.9 161,643.9 177,266、808.3 177,808.3 3F-13 钢琴培训 106 3.0 5 2 10.0%3.0 3.3 3.3 3.6 3.6 4.0 4.0 116,070.0 116,070.0 127,677.0 127,677.0 140,444.7 140,444.7 154,489.2 154,489.2 3F-14 丽婴房 141 7.0 3 1 15.0%8.1 9.3 10.6 12.2 14.1 16.2 18.6 360,255.0 414,293.3 476,437.2 547,902.8 630,088.2 724,601.5 833,291.7 958,285.5 3F-15 迪士267、尼儿童英语 137 3.0 5 2 10.0%3.0 3.3 3.3 3.6 3.6 4.0 4.0 150,015.0 150,015.0 165,016.5 165,016.5 181,518.2 181,518.2 199,670.0 199,670.0 3F-16 小鬼当家儿童摄影 125 4.0 5 2 10.0%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 182,500.0 182,500.0 200,750.0 200,750.0 220,825.0 220,825.0 242,907.5 242,907.5 3F-17 Yu Kids/汤姆熊 160 4.0 5 2268、 20.0%4.0 4.8 4.8 5.8 5.8 6.9 6.9 233,600.0 233,600.0 280,320.0 280,320.0 336,384.0 336,384.0 403,660.8 403,660.8 3F-18 Yu Kids/汤姆熊 174 4.0 5 2 20.0%4.0 4.8 4.8 5.8 5.8 6.9 6.9 254,040.0 254,040.0 304,848.0 304,848.0 365,817.6 365,817.6 438,981.1 438,981.1 3F-19 芭比熊儿童餐厅/Hello Kitty儿童餐厅 110 4.0 5 2 2269、0.0%4.0 4.8 4.8 5.8 5.8 6.9 6.9 160,600.0 160,600.0 192,720.0 192,720.0 231,264.0 231,264.0 277,516.8 277,516.8 小结小结 -27302730 4.3 4.3 -13.8%13.8%4.3 4.3 5.0 5.0 5.1 5.1 5.8 5.8 5.9 5.9 6.8 6.8 7.0 7.0 4,474,170.04,474,170.0 4,545,027.54,545,027.5 5,313,032.75,313,032.7 5,404,116.25,404,116.2 6,330,270、401.56,330,401.5 6,447,797.16,447,797.1 7,567,884.97,567,884.9 7,719,568.77,719,568.7 228 4F保守租金预估(y1-y8)店铺号 品牌 面积(平米)保守租金（元/天/平米）租期 递增年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 4F4F 4F-01 权金城/云海肴 415 3.0 8 3 10%3.0 3.0 3.3 3.3 3.3 3.6 3.6 454,425.0 454,425.0 454,425.0 499,867.5 499,867.5 4271、99,867.5 549,854.3 549,854.3 4F-02 红酒会所/音乐主题餐厅 456 2.0 8 3 10%2.0 2.0 2.2 2.2 2.2 2.4 2.4 332,880.0 332,880.0 332,880.0 366,168.0 366,168.0 366,168.0 402,784.8 402,784.8 4F-03 大渔铁板烧/王品台塑牛排/麻辣诱惑 498 4.0 8 2 10%4.0 4.4 4.4 4.8 4.8 5.3 5.3 727,080.0 727,080.0 799,788.0 799,788.0 879,766.8 879,766.8 967272、,743.5 967,743.5 小结小结 -13691369 4.1 4.1 -14.5%14.5%3.0 3.0 3.1 3.1 3.3 3.3 3.4 3.4 3.4 3.4 3.8 3.8 3.8 3.8 1,514,385.01,514,385.0 1,514,385.01,514,385.0 1,587,093.01,587,093.0 1,665,823.51,665,823.5 1,745,802.31,745,802.3 1,745,802.31,745,802.3 1,920,382.51,920,382.5 1,920,382.51,920,382.5 229 店铺号 品273、牌 面积(平米)乐观租金(元/天/平米)租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 1F1F 1F-01 棒约翰/必胜客 143 8 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 417,560.0 417,560.0 459,316.0 459,316.0 505,247.6 505,247.6 555,772.4 555,772.4 1F-02 棒约翰/必胜客 101 8 5 2 10.0%8.0 8.8 8.8 9.7 9.7 10.6 10.6 294,920.0 294,920.0274、 324,412.0 324,412.0 356,853.2 356,853.2 392,538.5 392,538.5 1F-03 星巴克 101 10 5 2 10.0%10.0 11.0 11.0 12.1 12.1 13.3 13.3 368,650.0 368,650.0 405,515.0 405,515.0 446,066.5 446,066.5 490,673.2 490,673.2 1F-04 哈根达斯 101 10 5 2 10.0%10.0 11.0 11.0 12.1 12.1 13.3 13.3 368,650.0 368,650.0 405,515.0 405,51275、5.0 446,066.5 446,066.5 490,673.2 490,673.2 1F-05 AILI/好利来 114 10 5 2 10.0%10.0 11.0 11.0 12.1 12.1 13.3 13.3 416,100.0 416,100.0 457,710.0 457,710.0 503,481.0 503,481.0 553,829.1 553,829.1 1F-06 恒记甜品/找茶 66 12 3 1 8.0%13.0 14.0 15.1 16.3 17.6 19.0 20.6 289,080.0 312,206.4 337,182.9 364,157.5 393,290276、.1 424,753.4 458,733.6 495,432.3 1F-07 美克美家/银行 86 4 10 3 10.0%4.0 4.0 4.4 4.4 4.4 4.8 4.8 125,560.0 125,560.0 125,560.0 138,116.0 138,116.0 138,116.0 151,927.6 151,927.6 1F-08 老凤祥 105 8 5 2 18.0%8.0 9.4 9.4 11.1 11.1 13.1 13.1 306,600.0 306,600.0 361,788.0 361,788.0 426,909.8 426,909.8 503,753.6 503277、,753.6 1F-09 老银匠 94 8 5 2 18.0%8.0 9.4 9.4 11.1 11.1 13.1 13.1 274,480.0 274,480.0 323,886.4 323,886.4 382,186.0 382,186.0 450,979.4 450,979.4 1F-10 花店/花艺 23 10 3 1 15.0%11.5 13.2 15.2 17.5 20.1 23.1 26.6 83,950.0 96,542.5 111,023.9 127,677.5 146,829.1 168,853.4 194,181.5 223,308.7 1F-11 谷香九号/船歌鱼水饺 278、128 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 280,320.0 280,320.0 302,745.6 302,745.6 326,965.2 326,965.2 353,122.5 353,122.5 1F-12 谷香九号/船歌鱼水饺 91 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 199,290.0 199,290.0 215,233.2 215,233.2 232,451.9 232,451.9 251,048.0 251,048.0 1F-13 吾吉吾吉 94 6 5 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 279、7.0 7.6 7.6 205,860.0 205,860.0 222,328.8 222,328.8 240,115.1 240,115.1 259,324.3 259,324.3 1F-14 摸错门/小天鹅火锅 94 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 205,860.0 205,860.0 222,328.8 222,328.8 240,115.1 240,115.1 259,324.3 259,324.3 1F-15 永和大王/过桥缘 94 6 3 1 10.0%6.6 7.3 8.0 8.8 9.7 10.6 11.7 205,860.0 22280、6,446.0 249,090.6 273,999.7 301,399.6 331,539.6 364,693.5 401,162.9 1F-16 银基酒行 129 10 5 2 10.0%10.0 11.0 11.0 12.1 12.1 13.3 13.3 470,850.0 470,850.0 517,935.0 517,935.0 569,728.5 569,728.5 626,701.4 626,701.4 1F-17 宝岛眼镜/天梭/时间廊 129 10 3 1 12.5%11.3 12.7 14.2 16.0 18.0 20.3 22.8 470,850.0 529,706.3 5281、95,919.5 670,409.5 754,210.7 848,487.0 954,547.9 1,073,866.3 1F-18 菜百首饰/Luxury Palace 129 10 5 2 18.0%10.0 11.8 11.8 13.9 13.9 16.4 16.4 470,850.0 470,850.0 555,603.0 555,603.0 655,611.5 655,611.5 773,621.6 773,621.6 1F-19 全城热恋 1414 6 10 3 12.0%6.0 6.0 6.7 6.7 6.7 7.5 7.5 3,096,660.0 3,096,660.0 3,0282、96,660.0 3,468,259.2 3,468,259.2 3,468,259.2 3,884,450.3 3,884,450.3 小结小结 -32363236 8.1 8.1 -11.2%11.2%8.3 8.3 9.2 9.2 9.6 9.6 10.6 10.6 11.0 11.0 12.3 12.3 12.7 12.7 8,551,950.08,551,950.0 8,667,111.28,667,111.2 9,289,753.79,289,753.7 9,816,936.19,816,936.1 10,533,902.610,533,902.6 10,711,806.510,7283、11,806.5 11,969,895.811,969,895.8 12,191,509.512,191,509.5 1F乐观租金预估(y1-y8)230 2F乐观租金预估(y1-y8)店铺号 品牌 面积(平米)乐观租金(元/天/平米)租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 2F2F 2F-01 棒约翰/必胜客 48 6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 105,120.0 105,120.0 115,632.0 115,632.0 127,195.2 127,195.2 139284、,914.7 139,914.7 2F-02 棒约翰/必胜客 83 6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 181,770.0 181,770.0 199,947.0 199,947.0 219,941.7 219,941.7 241,935.9 241,935.9 2F-03 星巴克 95 6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 208,050.0 208,050.0 228,855.0 228,855.0 251,740.5 251,740.5 276,914.6 276,914.6 2F-04 哈根达斯 115 285、6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 251,850.0 251,850.0 277,035.0 277,035.0 304,738.5 304,738.5 335,212.4 335,212.4 2F-05 麦当劳 120 6 8 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 262,800.0 262,800.0 289,080.0 289,080.0 317,988.0 317,988.0 349,786.8 349,786.8 2F-06 麦当劳 106 6 8 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0286、 8.0 232,140.0 232,140.0 255,354.0 255,354.0 280,889.4 280,889.4 308,978.3 308,978.3 2F-07 美克美家/银行 340 4 10 3 12.0%4.0 4.0 4.5 4.5 4.5 5.0 5.0 496,400.0 496,400.0 496,400.0 496,400.0 555,968.0 555,968.0 622,684.2 622,684.2 2F-08 画廊 88 4 3 1 8.0%4.3 4.7 5.0 5.4 5.9 6.3 6.9 128,480.0 138,758.4 149,859287、.1 149,859.1 174,795.6 188,779.3 203,881.6 220,192.1 2F-09 桌游吧 132 4 3 1 8.0%4.3 4.7 5.0 5.4 5.9 6.3 6.9 192,720.0 208,137.6 224,788.6 224,788.6 262,193.4 283,168.9 305,822.4 330,288.2 2F-10 谷香九号/船歌鱼水饺 207 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 453,330.0 453,330.0 489,596.4 489,596.4 528,764.1 528,76288、4.1 571,065.2 571,065.2 2F-11 吾吉吾吉 115 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 251,850.0 251,850.0 271,998.0 271,998.0 293,757.8 293,757.8 317,258.5 317,258.5 2F-12 摸错门/小天鹅火锅 118 6 5 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 258,420.0 258,420.0 279,093.6 279,093.6 301,421.1 301,421.1 325,534.8 325,534.8 2F-13289、 永和大王/过桥缘 114 6 8 2 8.0%6.0 6.5 6.5 7.0 7.0 7.6 7.6 249,660.0 249,660.0 269,632.8 269,632.8 291,203.4 291,203.4 314,499.7 314,499.7 2F-14 疯果盒子 97 8 3 1 10.0%8.8 9.7 10.6 11.7 12.9 14.2 15.6 283,240.0 311,564.0 342,720.4 342,720.4 414,691.7 456,160.9 501,776.9 551,954.6 2F-15 夏洛克家饰 134 7 3 1 10.0%7.7290、 8.5 9.3 10.2 11.3 12.4 13.6 342,370.0 376,607.0 414,267.7 414,267.7 501,263.9 551,390.3 606,529.3 667,182.3 2F-16 屈臣氏 180 5 8 3 10.0%5.0 5.0 5.5 5.5 5.5 6.1 6.1 328,500.0 328,500.0 328,500.0 328,500.0 361,350.0 361,350.0 397,485.0 397,485.0 2F-17 Apple/Sony体验店 116 10 4 2 10.0%11.0 12.1 12.1 13.3 13291、.3 14.6 14.6 423,400.0 465,740.0 512,314.0 512,314.0 563,545.4 563,545.4 619,899.9 619,899.9 2F-18 一伍一拾 86 5 3 1 10.0%5.5 6.1 6.7 7.3 8.1 8.9 9.7 156,950.0 172,645.0 189,909.5 189,909.5 229,790.5 252,769.5 278,046.5 305,851.1 2F-19 一伍一拾 82 5 3 1 10.0%5.5 6.1 6.7 7.3 8.1 8.9 9.7 149,650.0 164,615.0 1292、81,076.5 181,076.5 219,102.6 241,012.8 265,114.1 291,625.5 2F-20 品生活家居 159 7 3 1 10.0%7.7 8.5 9.3 10.2 11.3 12.4 13.6 406,245.0 446,869.5 491,556.5 491,556.5 594,783.3 654,261.6 719,687.8 791,656.6 2F-21 居元素 44 10 3 1 10.0%11.0 12.1 13.3 14.6 16.1 17.7 19.5 160,600.0 176,660.0 194,326.0 194,326.0 23293、5,134.5 258,647.9 284,512.7 312,964.0 2F-22 emoi 67 8 3 1 10.0%8.8 9.7 10.6 11.7 12.9 14.2 15.6 195,640.0 215,204.0 236,724.4 236,724.4 286,436.5 315,080.2 346,588.2 381,247.0 2F-23 芊芊美甲 21 12 3 1 15.0%13.8 15.9 18.3 21.0 24.1 27.8 31.9 91,980.0 105,777.0 121,643.6 121,643.6 160,873.6 185,004.6 212,294、755.3 244,668.6 2F-24 Hot Wind 109 10 3 1 12.0%11.2 12.5 14.0 15.7 17.6 19.7 22.1 397,850.0 445,592.0 499,063.0 499,063.0 626,024.7 701,147.6 785,285.4 879,519.6 2F-25 香薰 37 10 3 1 12.0%11.2 12.5 14.0 15.7 17.6 19.7 22.1 135,050.0 151,256.0 169,406.7 169,406.7 212,503.8 238,004.2 266,564.8 298,552.5295、 小结小结 -28132813 6.8 6.8 -10.0%10.0%7.2 7.2 7.9 7.9 8.4 8.4 9.3 9.3 9.9 9.9 10.9 10.9 11.6 11.6 6,344,065.06,344,065.0 6,659,315.56,659,315.5 7,228,779.77,228,779.7 7,228,779.77,228,779.7 8,316,097.28,316,097.2 8,723,931.18,723,931.1 9,597,735.09,597,735.0 10,096,872.110,096,872.1 231 3F乐观租金预估(y1-y8)296、店铺号 品牌 面积(平米)乐观租金(元/天/平米)租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 3F3F 3F-01 呷哺呷哺 37 7 8 2 10.0%7.0 7.7 7.7 8.5 8.5 9.3 9.3 94,535.0 94,535.0 103,988.5 103,988.5 114,387.4 114,387.4 125,826.1 125,826.1 3F-02 呷哺呷哺 70 7 8 2 10.0%7.0 7.7 7.7 8.5 8.5 9.3 9.3 178,850.0 178,850.0 196,735.297、0 196,735.0 216,408.5 216,408.5 238,049.4 238,049.4 3F-03 星巴克 80 5 5 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 146,000.0 146,000.0 160,600.0 160,600.0 176,660.0 176,660.0 194,326.0 194,326.0 3F-04 竹叶青茶会所 90 6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 197,100.0 197,100.0 216,810.0 216,810.0 238,491.0 238,491.0 2298、62,340.1 262,340.1 3F-05 禾绿寿司 104 6 8 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 227,760.0 227,760.0 250,536.0 250,536.0 275,589.6 275,589.6 303,148.6 303,148.6 3F-06 麦当劳 90 6 8 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 197,100.0 197,100.0 216,810.0 216,810.0 238,491.0 238,491.0 262,340.1 262,340.1 3F-07 博士蛙 217 8299、 5 2 25.0%8.0 10.0 10.0 12.5 12.5 15.6 15.6 633,640.0 633,640.0 792,050.0 792,050.0 990,062.5 990,062.5 1,237,578.1 1,237,578.1 3F-08 乐友 208 8 5 2 25.0%8.0 10.0 10.0 12.5 12.5 15.6 15.6 607,360.0 607,360.0 759,200.0 759,200.0 949,000.0 949,000.0 1,186,250.0 1,186,250.0 3F-09 妈妈好孩子 509 7 5 2 20.0%7.0300、 8.4 8.4 10.1 10.1 12.1 12.1 1,300,495.0 1,300,495.0 1,560,594.0 1,560,594.0 1,872,712.8 1,872,712.8 2,247,255.4 2,247,255.4 3F-10 卡迪堡/王磊形象公社/漂亮宝贝 144 6 3 1 8.0%6.5 7.0 7.6 8.2 8.8 9.5 10.3 315,360.0 340,588.8 367,835.9 397,262.8 429,043.8 463,367.3 500,436.7 540,471.6 3F-11 亲子乐园 106 5 5 2 10.0%5.0 301、5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 193,450.0 193,450.0 212,795.0 212,795.0 234,074.5 234,074.5 257,482.0 257,482.0 3F-12 亲子乐园 122 5 5 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 222,650.0 222,650.0 244,915.0 244,915.0 269,406.5 269,406.5 296,347.2 296,347.2 3F-13 钢琴培训 106 5 5 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 193,450.302、0 193,450.0 212,795.0 212,795.0 234,074.5 234,074.5 257,482.0 257,482.0 3F-14 丽婴房 141 9 3 1 15.0%10.4 11.9 13.7 15.7 18.1 20.8 23.9 463,185.0 532,662.8 612,562.2 704,446.5 810,113.5 931,630.5 1,071,375.1 1,232,081.3 3F-15 迪士尼儿童英语 137 5 5 2 10.0%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 250,025.0 250,025.0 275,027303、.5 275,027.5 302,530.3 302,530.3 332,783.3 332,783.3 3F-16 小鬼当家儿童摄影 125 6 5 2 10.0%6.0 6.6 6.6 7.3 7.3 8.0 8.0 273,750.0 273,750.0 301,125.0 301,125.0 331,237.5 331,237.5 364,361.3 364,361.3 3F-17 Yu Kids/汤姆熊 160 6 5 2 20.0%6.0 7.2 7.2 8.6 8.6 10.4 10.4 350,400.0 350,400.0 420,480.0 420,480.0 504,57304、6.0 504,576.0 605,491.2 605,491.2 3F-18 Yu Kids/汤姆熊 174 6 5 2 20.0%6.0 7.2 7.2 8.6 8.6 10.4 10.4 381,060.0 381,060.0 457,272.0 457,272.0 548,726.4 548,726.4 658,471.7 658,471.7 3F-19 芭比熊儿童餐厅/Hello Kitty儿童餐厅 110 6 5 2 20.0%6.0 7.2 7.2 8.6 8.6 10.4 10.4 240,900.0 240,900.0 289,080.0 289,080.0 346,896.305、0 346,896.0 416,275.2 416,275.2 小结小结 -27302730 6.3 6.3 -13.8%13.8%6.4 6.4 7.3 7.3 7.4 7.4 8.5 8.5 8.6 8.6 9.9 9.9 10.1 10.1 6,467,070.06,467,070.0 6,561,776.66,561,776.6 7,651,211.17,651,211.1 7,772,522.37,772,522.3 9,082,481.79,082,481.7 9,238,322.29,238,322.2 10,817,619.110,817,619.1 11,018,360.31306、1,018,360.3 232 4F乐观租金预估(y1-y8)店铺号 品牌 面积(平米)乐观租金(元/天/平米)租期 递增 年份 增长率 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 4F4F 4F-01 权金城/云海肴 415 5 8 3 10%5.0 5.0 5.5 5.5 5.5 6.1 6.1 757,375.0 757,375.0 757,375.0 833,112.5 833,112.5 833,112.5 916,423.8 916,423.8 4F-02 红酒会所/音乐主题餐厅 456 4 8 3 10%4.0 4.0 4.4 4.4307、 4.4 4.8 4.8 665,760.0 665,760.0 665,760.0 732,336.0 732,336.0 732,336.0 805,569.6 805,569.6 4F-03 大渔铁板烧/王品台塑牛排/麻辣诱惑 498 5 8 2 10%5.0 5.5 5.5 6.1 6.1 6.7 6.7 908,850.0 908,850.0 999,735.0 999,735.0 1,099,708.5 1,099,708.5 1,209,679.4 1,209,679.4 小结小结 -13691369 6.0 6.0 -14.5%14.5%4.7 4.7 4.8 4.8 5.1 308、5.1 5.3 5.3 5.3 5.3 5.8 5.8 5.8 5.8 2,331,985.02,331,985.0 2,331,985.02,331,985.0 2,422,870.02,422,870.0 2,565,183.52,565,183.5 2,665,157.02,665,157.0 2,665,157.02,665,157.0 2,931,672.72,931,672.7 2,931,672.72,931,672.7 233 保守&乐观总租金收益（y1-y8）Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 保守租金（元）16,468,800.016,468,800.0 16,309、859,820.916,859,820.9 18,580,001.318,580,001.3 19,115,825.819,115,825.8 21,430,482.721,430,482.7 21,981,937.021,981,937.0 24,799,676.424,799,676.4 25,486,679.925,486,679.9 乐观租金（元）23,695,070.023,695,070.0 24,220,188.224,220,188.2 26,592,614.526,592,614.5 27,383,421.627,383,421.6 30,597,638.530,597,63310、8.5 31,339,216.831,339,216.8 35,316,922.535,316,922.5 36,238,414.636,238,414.6 保守年平均租金（元/天/平）4.5 4.5 4.7 4.7 5.2 5.2 5.4 5.4 6.0 6.0 6.2 6.2 6.9 6.9 7.2 7.2 乐观年平均租金（元/天/平）6.8 6.8 6.6 6.6 7.3 7.3 7.6 7.6 8.4 8.4 8.7 8.7 9.7 9.7 10.1 10.1 免责声明 Disclaimer:本项目最终规划,设计标准以政府有关部门批准文件为准.本图册内容仅为戴德梁行对本项目的展示,戴德311、梁行将根据项目进展对有关内容进行调整 The content of this PowerPoint presentation/report is for reference only.It does not form part of any contract.No warranty or representation is made and nor responsibility is accepted for the accuracy of the whole or any part thereof.We reserve the rights to alter or deviate from the plans and specifications referred to in this presentation/report.Interested parties are advised to make their own enquiries,and satisfy themselves in all respects.Thanks