1、永川欧利达地块策划沟通案 1/18恒隆资产 商业地产增值服务商我们面临和需要解决的问题：市场的整体情况如何？项目的发展定位方向在哪里？123如何进行规划设计以利于快速销售？22目 录永川区宏观发展概要永川区商业发展分析12345凤凰湖组团区域分析项目地块分析及发展方向思考公司简介及服务内容33/18永川整体情况综述永川整体情况综述永川位于重庆西部，东邻江津区，壁山区，北界铜梁县，西接大足区、荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。距市区56公里，离成都276公里。成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路穿越全境，重庆三环高速公路在永交汇，永川东站为即将在2015年通车的成渝高铁渝西地区最大站。p 全区幅员2、面积1576平方公里，辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积74.7平方公里，城区人口64.9万人，城镇化率62%。p 永川隶属于重庆一小时经济圈城市，是六大区域中心城市、大重庆城市核心经济区，是重庆市的职业教育基地。2012年获最具幸福感城市，2013年入选智慧型城市，2014年经济最具竞争力城市。永川概述3/18永川整体情况综述永川整体情况综述永川城市发展p 因政策的推动及区域位置优势，永川正成为重庆区域中心城市暨渝西首个“双百”城市；p 中国西部的职业教育基地；成渝经济区的综合交通枢纽和商贸物流中心；p 重庆西部的现代制造业基地和休闲旅游集散中心。区域优势永川区近期城市3、发展 进入永川世界500强企业免税收 商贸物流企业地税先征后返 设立微型企业奖励政策 提供中心企业贷款额度审批 简化工商行政审批流程 成渝铁路、成渝公路穿越全境 重庆三环高速公路在永交汇 成渝高铁渝西地区最大站 永川通用航空机场今年开建 成渝经济区的战略支点 渝西地区的区域性中心城市 成渝经济区商贸物流中心 重庆西部制造业基地 重庆休闲旅游集散中心 港桥工业园成为国家生态工业示范园区 凤凰湖工业园成为重庆电子信息产业配套基地 三教工业园成为重庆中轻型铸锻件特色基地 永川是重庆最大的笔记本电脑零部件配套基地3/18永川区经济指标永川区经济指标GDP及固定资产投资p 2013年永川区GDP总值高达4、432.39亿元，近7年来累计增长138%，每年均呈递增趋势。p 2013年永川区GDP总值重庆18个的区县中排名第9位，非主城区第4位，并超过主城北碚区和大渡口区。p 固定资产投资是推动经济增长的重要因素，永川区固定资产投资持续增长，将为永川未来经济增长提供重要的推动力。永川经济每年以两位数进行递增 固定资产投资持续增加，推动经济增长3/18永川区经济指标永川区经济指标人均GDPp 2013年，永川区实现地区生产总值432.4亿元，人均GDP 6645美元同比增长12.0%，在重庆38个区县中排名15位；在非主城区县中排 名第3p 根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4,5、400美元时，城市主导商业形态将向Shopping Mall、Lifestyle、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，永川区人均GDP水平表明了永川正向综合商业业态方向发展。15%2%5%10%20%3/18永川区经济指标永川区经济指标居民人均可支配收入p 近年来永川区人均可支配收入年均增长率达到约12%，2013年已达到25023元。p 2013年实现社会消费品零售总额188.88亿元，连续8年持续增长，在重庆区县城市中位居第二。永川区居民人均可支配收入年年增高 永川区消费品零售额位居重庆区县第二3/18永川区人口分析永川区人口分析城区人口及城镇面积0.0250.050.0750.16、00.1250.15p 2013年末全区户籍人口112.97万人，城区人口约64万城镇面积达60平方公里。预计2015年城区人口达到70万，中心城区面积达80平方公里，2030年人口达100万人，中心城区面积达100平方公里；p 永川区外来人口10.3万，占总人口的9.1%；永川作为职业教育基地，在校大学生10万，占总人口的8.8%永川区未来发展规划永川区未来发展规划3/18永川城市发展定位为落实中共重庆市委 重庆市人民政府关于加快永川经济社会发展的决定文件要求，为永川“双百”大城市建设提供规划支撑，永川区政府启动了重庆市永川区城乡总体规划（20122030年）工作。永川城市三大定位p 重庆主7、城卫星城p 成渝经济区的战略支点p 渝西地区的区域性中心城市。永川城市五大职能p 中国西部的职业教育基地；p 成渝经济区的综合交通枢纽和商贸物流中心；p 重庆西部的现代制造业基地和休闲旅游集散中心。3/18永川规划整体目标p“组团布局”：将中心城区分为老城组团、新城组团、神女湖片区组团、凤凰湖-陈食片区组团、大安组团、南部组团、西部组团，各自承担城市主要的生产和服务职能。中心城区城市人口规模p 近期（2012-2015）：中心城区人口规模达到60万人p 中期（2016-2020）：中心城区人口规模达到75-80万人p 远期（2021-2030）：中心城区人口规模达到95-100万人中心城区空间8、结构p近期（2012-2015）：中心城区建成区面积达到60平方公里p中期（2016-2020）：中心城区建成区面积达到80平方公里p远期（2021-2030）：中心城区建成区面积达到100平方公里中心城区城市建设规模永川区未来发展规划永川区未来发展规划3/18永川区未来发展规划永川区未来发展规划永川城市功能分区城乡空间结构（一主两副两轴四带）p 一主：永川中心城区p 两副：港桥新城、三教p 两轴：沿成渝高速和西三环两条发展轴p 四带：永津九、永璧沙、永泸、沿长江四条区域城镇联络带中心城区空间结构（“组团布局、T型推进”）p“组团布局”：将中心城区分为老城组团、新城组团、神女湖片区组团、凤凰湖9、-陈食片区组团大安组团、南部组团、西部组团，各自承担城市主要的生产和服务职能。p“T型推进”：东、南、西侧区域为未来城市的拓展区，西部组团“以商贸物流为主导，面向渝西、川南等主要腹地方向”；东侧区域“以科技创新产业为先导，推进城市向大安组团和陈食组团拓展”；南侧区域“以工业、物流为主，推进城市向南部组团拓展”。3/18永川区未来发展规划永川区未来发展规划3/18永川区宏观概要小结永川区宏观概要小结城市规划 将中心城区分为老城组团、新城组团、神女湖片区组团、凤凰湖-陈食片区组团大安组团、南部组团、西部组团，2015年中心城区面积达到60平方公里，2030年中心城区面积将达到100万平方公里。p永10、川经济每年呈递增趋势，受政策导向，永川正在进一步加快发展，依靠工业、商贸业不断拓展城区，居民人均可支配收入逐年增高，成为渝西区县的核心，并辐射大足、荣昌区域，未来城市竞争力将进一步增强。目 录永川区宏观发展概要永川区商业发展分析12345项目区域分析项目地块发展方向思考公司简介及服务报价153/18永川区整体商圈布局永川区整体商圈布局城市规划渝西广场核心商圈民豪次级商圈人民广场中心商圈兴龙湖CBD万达广场老城组团新区组团商贸城组团核心商圈p 老城板块：渝西广场商圈，依托渝西广场、重庆百货、中央大街、红旗广场等项目总商业体量达到40万方，吸纳了永川一半以上消费群体。p 新城板块：以人民广场为中心11、，包含华创渝西新天地、崇尚百货、帝琴58号大街、天秀锦地、AC世纪城等商业，累计达30万方，暂奠定了新区中心商圈位置。次级商圈p 老城板块：依托紧靠职教中心优越位置，名豪商圈，吸纳了大量学生及周边居民。各商圈布局规划发展规划中商圈p 永川规划及在建商圈主要集中在新区“兴龙湖CBD板块”、“凤凰湖板块”凤凰湖组团本案本案3/18永川区整体商圈布局永川区整体商圈布局各商圈分析名称渝西广场商圈典型项目俊豪中央大街、渝西广场商业、红旗广场、龙城国际总商业体量累计40万方左右位置渝西大道中段-中山大道西段商业类型购物中心、大型百货、大型卖场、步行街典型品牌重庆百货、新世纪百货、沃尔玛、重百超市、梅西百货12、苏宁电器、越界影城、KFC、屈臣氏消费群体中央大街、梅西百货等主要面对中段消费群体，渝西广场地下商业及临街步行街面对中低及学生消费群体名豪商圈名豪购物广场、锦江酒店、国美电器累计20万方左右萱花路-胜利路-文曲路大型百货、卖场、商业街名豪超市、名豪百货、国美电器、新华书店、德克士名豪商圈依托永川职业教育基地庞大的学生人流量及周边成熟的居住社区，辐射半径较小新区人民广场商圈帝琴58号大街、崇尚百货、天秀锦地、AC世纪城、新华书店累计35万方左右人民大道-人民西路-人民东路大型百货、超市、影院、步行街崇尚百货、新世纪超市、人人乐、永川影院依托新区核心位置，大量商业扎堆，但由于商铺主要以售为主，品13、牌档次不高，主要靠新区常住居民和文理学院学生消费为主。兴龙湖CBD协信永川中心、金科金街、红河广场、学府广场、兴龙湖一号累计25万方左右人民大道-兴隆大道购物中心、商业街金逸影城、苏荷、大蓉和兴龙湖CBD为政府2008年重点规划的版块，目前仅红河广场开业，其余项目均在建或招商中凤凰湖CLD万达广场，本项目，凤凰世纪城预计超过30万方红河大道-三星路 商业综合体，购物中心，商业街无凤凰湖CLD为永川新城区拓展重点板块区域，大量商住项目均在建中，万达广场的入驻将使得该组团加快成熟3/18永川区整体商圈布局永川区整体商圈布局建材专业市场分析五大建材专业城五大建材专业城天骄装饰城天骄装饰城品尊装饰城品14、尊装饰城肖家冲市场肖家冲市场奥韵家博城奥韵家博城腾龙装饰城腾龙装饰城体量较少，规划混乱，业体量较少，规划混乱，业态品牌不全态品牌不全3/18永川区整体商圈布局永川区整体商圈布局其他市场分析均分布在老城区，除银兆电子城外，其他均比较老旧，规划混乱，均分布在老城区，除银兆电子城外，其他均比较老旧，规划混乱，经营情况一般。经营情况一般。3/18永川区整体商圈布局永川区整体商圈布局现有重点项目分析序号序号名称名称所属商圈所属商圈类型类型商业面积商业面积开业时间开业时间形态形态档次档次消费群消费群1俊豪中央大街渝西广场商圈购物中心15万2010年综合体中档综合2重庆百货渝西广场商圈百货3.5万2005年15、商业+住宅中高档中高收入阶层3梅西百货渝西广场商圈购物中心3.6万2013年商业+住宅中档普通大众阶层4名豪购物广场名豪商圈百货1.5万2002年单体百货中档普通大众阶层5华创渝西新天地人民广场商圈商业步行街9.3万2009年商业步行街中低档普通大众+学生6崇尚百货人民广场商圈百货4.5万2010年单体百货中档中高收入阶层7金科中央金街兴龙湖CBD商业街区3.5万未开业商业+住宅中档普通大众8红河广场兴龙湖CBD休闲商业2.5万2014年独栋商业中高档白领、中高群体9万达广场凤凰湖版块商业综合体18万城市综合体中档10凤凰世纪城凤凰湖版块商业体5万住宅+商业中档11协信世外桃源神女湖版块商业综16、合体21万住宅+商业中高档12滨湖星天地兴龙湖CBD商业街区约3万方2015年住宅+商业中高档普通大众+学生普通大众白领、中高群体白领、中高端群体3/18永川区商业发展小结永川区商业发展小结城市规划p永川商业项目竞争逐渐开始加剧、并越来越激烈，近些年来，涌现出了大量知名开发商进驻并造就了大量的商业，但能引导永川消费潮流的项目屈指可数；多数消费习惯还是以老城渝西广场商圈为主，而随着永川新区入住率的提高、市政配套的打造，加之万达、协信、金科等商业项目的兴起，永川的商业将会呈现多组团的多中心的格局，本项目位于凤凰湖版块中心区域，可借势获得良好的发展机会。重点商业项目目前重点商业项目主要以渝西广场商圈17、和人民广场商圈为主。未来会集中在兴龙湖和凤凰湖版块。整体商圈布局重点布局在新城区，兴龙湖和凤凰湖组团，集中商业购物中心或商业街为主，老城区受地理条件限制，难以再有大的商业体出现商业总体发展目前商业爆发性增长，购物中心，商业综合体大量开始出现，目前消费区域仍以老城区渝西广场为主专业市场主要分布在老城区为主，规划比较混乱，业态不齐，已无法适应目前市场需求目 录永川区宏观发展概要永川区商业发展分析12345项目区域及本体分析项目地块分析及发展方向思考公司简介及服务内容223/18项目所在区域概括项目所在区域概括城市规划规划到2015年，人口达到20万，到2020年人口达到50万人，成为永川新城的CL18、D。凤凰湖组团区域简介凤凰湖组团区域简介园区总体概括园区经济概括园区人口规划凤凰湖组团位于永川新城南部，是永川重要的工业园区组成部分，重点发展电子信息、机械制造、材料工业三大产业集群，建设成为重庆电子信息产业配套基地和重庆汽摩零部件产业基地。2012年，实现工业总产值250亿元，同比增长19%。完成工业增加值75亿元，同比增长8%3/18项目区域房地产概况项目区域房地产概况板块住宅及人口发展概括板块住宅及人口发展概括45732191110131514128616序号序号项目名称项目名称体量体量类型类型户数户数预计人口预计人口1巴塞罗那170000洋房15003750 2康安尚都140693高层19、+洋房15003750 3清华苑多层小高层15003750 4时代国际300000高层+洋房22855713 5渝西印象93600高层10002500 6江鸿枫侨郡388400高层+洋房23765940 7香缇漫城200000高层+洋房20005000 8万达广场未知-5000 9凤凰育才53000高层168420 10同心苑约250000多层30007500 11凤城华府高层10002500 12森望艳澜湖160000高层小高层17554388 13米兰阳光220000高层洋房约24006000 14圣托里尼288000高层洋房约28007000 15三湖生态城1080000洋房别墅预计8020、0020000 16凤凰世纪城586400482212055 合计62284155710 半径1.2KM楼盘达到16个，常住人口在15万人，但目前该板块入住率较低，客群不足3/18项目区域房地产概况项目区域房地产概况商业体发展规划简析商业体发展规划简析序序号号项目名称项目名称体量体量定位定位产品组合产品组合1万达广场18万方城市综合体酒店+购物中心+办公楼+步行街2江鸿商业街1.2万方商业街区商业街3韩国城20万方商业综合体购物中心+公寓+写字楼+酒店4凤凰世纪城6万方商业综合体集中商业+步行街5三湖生态城预计6-10万方商业综合体集中商业+步行街万达万达广场广场江鸿商江鸿商业街业街本案本案韩21、国韩国城城三湖三湖生态生态凤凰世纪凤凰世纪城城 凤凰凤凰湖湖 版版块商业核块商业核心心该区域未来商业放量较大，将会以万达广场韩国城区域形成区域商业核心，项目地块处于商圈边缘。项目四至情况分析项目四至情况分析26项目东面：东面莅临兴龙大道，目前有主要住宅为三湖生态城大型住宅社区、同时临近城市职业学院。项目西面：西面接壤重庆啤酒厂，临近万达广场及韩国城商业项目，距离大约600米，未来凤凰湖组团商业核心区项目南面：部分住宅部分工厂区域，有待进一步开发区域项目北面：北面兴建小区比较多，临近香缇漫城等多个小区，108国道为项目的主要通达道路。项目四至环境3/18项目本体分析项目本体分析项目本体经济技术指22、标项目本体经济技术指标以商业为主的城市综合体项目3/18项目项目SWOT分析分析S-优势W-劣势O-机会T-威胁n永川老城区商业陈旧、落后，无整体规划和运营，商业环境不够浓郁；n 万达广场所在能够形成城区新中心，给本项目带来人流n 永川经济基础雄厚，是渝西地区经济最强的区县，也是渝西中心区县。n凤凰湖版块为政府重点规划打造的工业、商贸、旅游版块，区位优势明显；n项目周边规划小区密度较大，且靠近城市职业学院，拥有较大学生消费群体；n万达广场及韩国城规划在本区域内，将极大的促进区域成熟。n 项目所处区域内规划小区入住率太低，多数小区在建设中；n 通过项目的公交车太少，特别对于辐射老城版块及职教基地23、公交车太少；n 项目自身商业体量太大，周边区域人口不足以支撑n发展商知名度、操盘经验不足n周边在建商业项目较多，带来强大的竞争n万达广场位于本项目周边，在本年底将推出，建筑体量比本项目大，且拥有强大的运营能力及招商吸引力，是本项目最大的威胁。n传统零售百货业态受电商冲击，开店更加谨慎项目区域及本体分析小结项目区域及本体分析小结以商业为主的城市综合体项目，商业体量大项目周边住宅环境较好，区域优势明显，临近万达广场，能够共享其带来的人流，也是最大的竞争。整体而言，优势与劣势并存，避开与万达的竞争，参与分享客流，将威胁化为机会。123n 项目本身拥有良好区域环境，处于凤凰湖商圈边缘，项目应避开与商圈24、竞争，做商圈的配套，完善商圈的业态。小结目 录永川区宏观发展概要永川区商业发展分析12345项目区域分析项目发展方向思考公司简介及服务内容30万达广场对本项目的影响万达广场对本项目的影响 万达广场：商业体量18万方，购物中心，大型超市，品牌餐饮，精品服饰专卖区，五星级国际影城等业态1、受万达广场的带动，整个区域商业环境、人流可受到带动。2、可引导其他区域的人口进入区域内消费。3、整个凤凰湖组团商圈将逐渐成为新区中心商圈1、处于万达广场辐射圈内，由于其强大的品牌知名度，高效的运营及招商能力，每个万达广场都形成一个区域的中心，受其影响，本项目不适宜做超市、影院、百货等业态2，精品服饰，快餐店等，加25、上老城区的渝西及人民广场商圈等，本项目不适宜做服饰业态。利用万达项目带动，形成永川新城商业中心，经营特色化的服务业或者利用万达项目带动，形成永川新城商业中心，经营特色化的服务业或者商贸业，避开正面竞争，互补经营促进区域商业繁荣商贸业，避开正面竞争，互补经营促进区域商业繁荣韩国城对本项目的影响韩国城对本项目的影响 韩国城：西部首个以韩式时尚游乐为主题的大型城市综合体，项目集8.4万大型韩国商业体验区、7.3万SOHO公寓、3万高端商务区域及酒店、1.8万甲级写字楼于一体。融合韩国主题时尚体验馆、湖滨休闲体验中心、大型室内儿童游乐场、韩式美容整形、国际精品酒店、主题餐饮、水上世界等子项目。1、带动26、其他区域人口，乃至重庆旅游人口的进入，增强了本区域的竞争力。1、体量庞大，切断了本项目做游乐的可行规划，2，覆盖业态多，加上临近的万达广场，对本项目做酒店、餐饮、体验等业态形成强烈竞争利用韩国城的带动，进一步增强本区域的核心竞争力，并能够吸引带来利用韩国城的带动，进一步增强本区域的核心竞争力，并能够吸引带来大量消费客流，本项目应考虑在规划上，经营上做足特色，形成自身的大量消费客流，本项目应考虑在规划上，经营上做足特色，形成自身的竞争力，共享客流。竞争力，共享客流。项目发展的可行性分析项目发展的可行性分析商业环境特征受电商及经济的影响，传统零售业受冲击比较大，而餐饮、娱乐等体验业态受影响较少区域27、环境特征新区规划完善、人口入驻不断提高，未来永川新区中心，项目处于商圈边缘位置，可向完善新城业态方向考虑竞争特征分析三大商圈的存在，多个大型传统商业综合体，造成传统商业已经过度饱和，大体量大商业的商业定位不符合本项目，须进行差异化定位项目本体特征总体量近15万方，已引入4万方大型家居-红星美凯龙，可借助红星美凯龙进行业态的拓展和补充本项目适合专业主题方向发展。项目发展方向思路项目发展方向思路主体化专业化定位已引进4万方红星美凯龙新城区房地产项目不断建设新城区大量地产项目的建设Smart home Life center集餐饮集餐饮/休闲休闲/购物购物/情景体验于一体情景体验于一体市场缺乏一站式28、业态齐全的家居建材、家饰家电综合项目项目发展概念延展项目发展概念延展Smart home Life center集餐饮集餐饮/休闲休闲/购物购物/情景体验于一体情景体验于一体家居家电家饰中心生活休闲中心餐饮娱乐中心项目发展概念延展项目发展概念延展Smart home Life center集餐饮集餐饮/休闲休闲/购物购物/情景体验于一体情景体验于一体Leisure time享受休闲生活交朋识友天地通过自由、个性、品位、文化等细节营造，放慢人群过快的生活节奏来减轻人们的压力，结交朋友。FURNITURE时尚家居家饰家电创造宜居生活打造现代家居家饰家电广场，创造宜居享乐生活。GOURMET美食佳肴29、荟萃巡礼特色口味精选的上等食材、惬意的佐餐环境、愉悦的进食心情对一次精致完美的用餐而言，这些条件一个都不可或缺规划设计建议规划设计建议因未提供项目资料及因未提供项目资料及CAD图纸，无法提图纸，无法提供切实的规划设计。供切实的规划设计。现有规划以现有规划以6 6栋盒子加酒店形式，不利于后期栋盒子加酒店形式，不利于后期的销售及运营，建议以两个盒子加两条商的销售及运营，建议以两个盒子加两条商业街区的形式，便于项目后期的销售及招业街区的形式，便于项目后期的销售及招商运营商运营商业体量大，建议临街区域住宅增加裙楼底商，商业体量大，建议临街区域住宅增加裙楼底商，以消化部分商业以消化部分商业指标，同时用作30、满足项目指标，同时用作满足项目社区商业业态社区商业业态规划示意图目 录永川区宏观发展概要永川区商业发展分析12345项目区域分析项目发展方向思考公司简介及服务内容38集团介绍3/18诚祥地产经纪诚祥地产经纪重庆亚信控股集团重庆亚信控股集团恒隆资产管理恒隆资产管理金鼎培训学院金鼎培训学院亚信圆通投融资亚信圆通投融资亚信圆通的核心业务是投融资信息咨询服务，已服务超过600位客户，已成功为超过100个项目成功融资诚祥地产，房地产经纪机构A级资质，连锁门店200余家，是重庆最大的房地产经纪机构之一。金鼎培训学院是重庆市首家专业从事金融、房地产行业职业技能培训的机构。恒隆资产管理有限公司：是一家注册资金31、1亿元，资金实力雄厚的企业。是一家管理20亿元集团自有商业的，旗下拥有恒隆社区商业中心和恒隆生活中心两个管理品牌的专业商管公司。是一家拥有员工近百名、操作过各种商业项目并且拥有庞大商家资源的专业商业地产策划、招商、运营、资产管理等服务的服务机构。组织架构8/18服务内容9/18市场调研及定位概念规划设计建议服务内容9/18招商代理及执行营运管理服务优势16/18恒隆品牌恒隆社区商业中心13/18恒隆电商平台移动客户端推广&经营15/18部分操作项目13/18部分操作项目13/18部分操作项目13/18部分操作项目13/18商业资源14/18商业资源战略联盟品牌全面合作伙伴14/18重庆恒隆资产管理股份有限公司 重庆市渝北区洪湖西路26号软件园D栋亚信控股大楼 YASIN BUILDING,SOFTWARE PARK,HONGHUXI RD,YUBEI DISTRICT,CHONGQING 4000-480-166 感谢您的聆听！敬请关注：官方微信新浪微博18/18