1、阳煤丰喜肥业集团地块前期定位报告阳煤丰喜肥业集团地块前期定位报告上海合点上海合点/2012/2012年年2 2月月 六六 项目开发策略项目开发策略 一一 宏观大势宏观大势 三三 市场分析及地块解析市场分析及地块解析 二二 城市解读城市解读 四四 产品设定及测算产品设定及测算 五五 项目整体定位项目整体定位核心思路梳理核心思路梳理核心思路梳理核心思路梳理核心观点一：必须站在大城市观角度看待项目核心观点一：必须站在大城市观角度看待项目城市发展的几个阶段1确立一个核心或数个核心2优势资源板块的“蛙跳式”发展3形成城市断层4断层上出现1-2个重要节点，若干次要节点。5重要节点成为城市副中心，次要节点成2、为区域商业中心，城市实现融合。市中心市中心空 港 新 城空 港 新 城本本案案核心观点二：不能仅立足于本项目定位城市地位核心观点二：不能仅立足于本项目定位城市地位美特好超市美特好超市星级酒店星级酒店地块地块一个小型化的HOPSCA（城市综合体）（城市综合体）酒店酒店购物中心购物中心商业街商业街soho办公办公重要城市节点重要城市节点核心观点三：为城市造一座街核心观点三：为城市造一座街每个城市都有一座街每个城市都有一座街如果说一座城市的地标代表了它的高度如果说一座城市的地标代表了它的高度那么这座街代表了它的深度（城市精神、细腻度）那么这座街代表了它的深度（城市精神、细腻度）北京北京 三里屯三里屯3、VILLAGE VILLAGE -集文化、艺术、休闲和休闲于一体的全新空间集文化、艺术、休闲和休闲于一体的全新空间开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计规划理念：规划理念：整体为开放式设计整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区中国胡同北区四合院Village 代表了村与城两种概念兼收并蓄“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”隈研吾 三里屯主设计师不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连4、接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建 筑 本 身 就 是 一 件 艺 术 品上海上海 新天地新天地-国际化休闲、娱乐文化中心国际化休闲、娱乐文化中心整改整改+新建的开发模式；北里以石库门旧建筑为主，商业形态为新建的开发模式；北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心北里南里功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到客5、户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客达上海的中外游客提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地最 传 统 的 也 是 最 时 尚 的购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4 4：4 4：2 220253540354012家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰6、品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮北里：北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐南里：南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18艺术休闲娱乐45371万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20南京南京 1912 1912 -昔日总统府邸，今朝城市客厅昔日总统府邸，今朝城市客厅南京”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌7、保持一致。青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈形环绕”总统府”大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。幢建筑，其中幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房类似类似 成都成都 锦里锦里在一个非市中心的地段，打造一个具有城市级号召在一个非市中心的地段，打造一个具有城市级号召力的产品。力的产品。核心观点四：形式与内涵兼顾，以去化为主要目的核心观点四：形式与内涵兼顾，以去化为主要目的 一一 宏观大势宏观大势16.4%39.2%42.8%47.4%58.6%65.6%66.3%70.9%78、3.9%76.7%82.5%82.9%84.0%84.6%101.2%116.7%124.9%0%20%40%60%80%100%120%140%卢森堡斯洛伐克斯洛文尼亚芬兰塞浦路斯荷兰西班牙马耳他奥地利德国法国爱尔兰欧洲平均水平葡萄牙比利时意大利希腊20102010年欧洲各国债务与年欧洲各国债务与GDPGDP比值比值马斯特里赫特条约规定红线外部经济环境复杂，欧洲各国内部经济失衡以及欧盟内外部的结构性矛盾导致主权债务危机全面爆发，目前依然有不断升级蔓延的趋势，但对国内经济影响程度仍不明朗。开端开端升级升级发展发展蔓延蔓延全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊陷入债务危机。延续延续比利时、西班牙9、葡萄牙、意大利等欧洲其它国家也开始陷入危机。欧盟成员国财政部长达成了一项总额高达7500亿欧元的稳定机制，避免危机蔓延。爱尔兰债务问题恶化，全球三大评级公司下调爱尔兰主权评级，欧债危机再度升级希腊就欧盟援助计划进行公投，后取消。总理帕潘德里欧正式宣布辞职。欧债危机仍将延续经济环境经济环境-外部经济环境复杂外部经济环境复杂,欧债危机愈演愈烈欧债危机愈演愈烈38.90%51.83%33.51%54.32%65.90%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0100002000030000400005000020062007200820092010亿元地方政府历年财政收入、土地出10、让收入分析地方政府财政收入（亿元）地方政府土地出让金收入（亿元）土地收入占比地方政府财政地方政府财政-地方政府对于土地出让依赖性强，强弱程度受市场影响较大；地方政府对于土地出让依赖性强，强弱程度受市场影响较大；20102010年地方政府债务突破年地方政府债务突破1010万亿，急于寻找资金突破口。万亿，急于寻找资金突破口。20102010年以来政策调控呈现季度化年以来政策调控呈现季度化20102010年年一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度20112011年年一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度1月10日二套房贷首付不得低于40%4月14日二套房贷首付不得低于50%6月111、4日二套房认定既认房又认贷9月29日三套房停贷建议重点城市限购11月1日全面取消房贷七折利率4月1日各地制定房价控制目标5月1日一房一价1月26日二套房贷首付不得低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量7月12日三四线城市限购10月29日温家宝：各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。截止10月底，仅有台州、衢州、珠海三座城市出台了地方细则，且从政策力度来看均偏宽松。从这层意义上看，三四线城市限购执行情况并不理想。tipstips政策环境分析政策环境分析短期来看：由于现有调控已经取得比较理想的效果，因此近期继续加码政策力度（限购扩容、限价等）的可能性不大；长期来看：由12、于保障房体系建设需要时间，另一方面全国房屋权属系统尚未成熟，故房产税短期之内没有取代限购令的可能，因此我们判断，至少在未来1年内三限政策没有松动的可能。短期内调控维持高压，短期内调控维持高压，1212年难以松动年难以松动政策环境分析政策环境分析保障房保障房-商品房二元体系将逐渐建立商品房二元体系将逐渐建立高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续房地产投资理念将理性化、成熟化房地产投资理念将理性化、成熟化存量房征房产税将是大势所趋房产租赁市场或将迎来发展期未来13、房地产投资将趋于理性决策整体趋势分析整体趋势分析-房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年出台政策出台政策国八条(限购/限贷)；房产税；房价控制目标；一房一价政策空档期二三线城市限购成交量成交量低迷回升回落房价变化房价变化没有降价出现松动降价企业逐渐增多(降幅不变)降幅不变降幅加深?客需表现客需表现观望出手再度观望0低迷期回暖期回落期？低迷期低迷期回暖期回暖期回落期回落期楼市行情总结楼市行情总结-20112011年市场三段式行情已现端倪年市场三段式行情已现端倪今年至今房地产市场成交行情大致可分为三段，1-4月份为低迷期，5-7月份为回暖期，814、月份之后从目前的市场表现来看进入回落期，结合政策面的变化，我们不难发现楼市成交量的起落与调控政策的动向有着密不可分的联系。23个房价涨幅过快城市42个直辖市、省会和计划单列市(含5个地级市)二三线城市?2010年2011年未来房地产市场走势与政策面的变化息息相关。从当前政府的态度来看，下半年调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。总体来说，我们对于近期市场持谨慎看空观点。城市数量10：影响小10城市数量20：影响适中城市数量20：影响大土地政策对开工进度的约束城市数量出台时间点执行力度金九银十之初出台：政府打压决心强，影响大金九15、银十末尾或之后出台：影响小二三线城市有无执行限购的硬件条件，以及各地方政府对限购政策的实际执行力度楼市行情总结楼市行情总结-限购政策扩张力度是未来市场走向的重要前提限购政策扩张力度是未来市场走向的重要前提楼市调控思路保障房体系商品房市场行政手段压制购房需求释放增加保障房供应量完善多种类保障房体系分流商品房需求至少需要2年以上的建设时间商品房市场调控持续周期？自去年起的本轮房地产调控的主打政策毫无疑问为限购令，其实不可否认的是，限购这一手段在根本上与市场经济原则相违背，且不可能成为我国房地产的一项长期机制。分析政府动用限购这一行政手段且不断增强压制力度，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取时16、间。换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。限购政策楼市行情总结楼市行情总结-今明两年限购政策不会出现实质上的松动今明两年限购政策不会出现实质上的松动20122012年年 市场量价走势预测市场量价走势预测调控走向分析调控走向分析-由短期向长期、由堵向疏的转变由短期向长期、由堵向疏的转变 二二 城市解读城市解读运城市位于山西省南段，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。运城市是黄河新三角经济区的中心城市，2010年生产总值达到827亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，对周边区域的带动17、作用毋庸臵疑。运城市山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。位居位居“黄河新三角经济区黄河新三角经济区”的中心，辐射效应明显，发展潜力巨大。的中心，辐射效应明显，发展潜力巨大。运城拥有得天独厚的交通条件，是连接中西部的运城拥有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡桥头堡”。运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路、运三高速公路和侯运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成纵横交错的公路网络。运城关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通旱码头，为运城带来了巨大的发展机遇。18、GDPGDP增长幅度受宏观影响波动较大增长幅度受宏观影响波动较大运城市经济一直保持高 速 发 展，2008-2009年两年间受金融危机影响严重，GDP增速均在10%以下，但2010年GDP增速迅速上升至15.6%的高位。其中2010年第一、第二和第三产业增加值占全市生产总值 的 比 重 分 别 为16.4%、44.8%和8.8%，对经济增长的贡献率分别为7.9%、69.7%和 22.4%，全市第二产业保持高速增长状态。运城市十一五以来，固定资产投资一直保持高速发展，但其高速发展存在结构性偏差，其中2010年第二产业投资高达313.7亿元，占总投资额52.6%，增长23.1%，第一产业投资48.19、5亿元，占总投资额8.1%，但其增速高达74.7%。第三产业发展速度均弱于第一和第二产业的发展速度，仅为17.9%。固定资产投资主要集中第二产业，第三产业相对较弱固定资产投资主要集中第二产业，第三产业相对较弱2010年全市社会消费品零售总额354.7亿元，比上年增长18.4%。其中，城镇消费品零售额237亿元，增长19.2%，乡村消费品零售额117.7亿元，增长16.9%。运城市的居民消费能力高速发展，十一五期间年均增长19%，处于全国较高位发展水平。社会消费零售总额稳定较快增长，为商业发展提供了有力支撑社会消费零售总额稳定较快增长，为商业发展提供了有力支撑全市正常年份的财政收入都是处于高速发20、展，2008-2009年增速明显放缓，尤其在2009年财政收入出现负增长，但在2010年财政收入正常归位，但仍然要低于2008年的水平。财政收入不稳定，近期有所下滑财政收入不稳定，近期有所下滑运城市城镇居民的收入水平不高，但十一五以来一直保持10%以上的发展速度。人均可支配收入水平一般，近期增速放缓人均可支配收入水平一般，近期增速放缓运城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城市宏观状况良好，呈现以下特点：运城据有重要区位交通条件，优势明显。运城在省内占有重要经济地位。经济快速发展，为房地产快速发展提供良好的基础。第二产业带动民营经济快速发展，带来财富人群。三三 市场分析及地块解析市场分析及地块解析21、市中心商圈市中心商圈空港新区空港新区禹都经济禹都经济开发区开发区经济开发区经济开发区北部新城北部新城运城商圈板块分布图运城商圈板块分布图大学城大学城 范围范围:老城区 代表案例代表案例:二郎庙商业步行街、运城百货广场、运城购物中心、东星时代广场最具代表性;商圈特征商圈特征:以百货、步行街为主；集餐饮、娱乐、休闲、购物等功能，配套完善；辐射范围辐射范围：全市市中心商圈市中心商圈项目地址项目地址南风广场西侧建筑规模建筑规模130000平方米规划户数规划户数100多家面面积积20-40-80-120层层数数六层层层高高1-3层5米 4-6层4.5米车位数量车位数量200多个经营品类经营品类服装、小商22、品、灯具、工艺品销售价格销售价格12000元/租赁价格租赁价格100元/月租售状况租售状况出租90%经营状况经营状况一般配套设施配套设施中央空调、手扶电梯、餐饮、娱乐会所今日国际商城今日国际商城开发商主体变更及招商运营团队的不得力，导致本项目运作失败开发商主体变更及招商运营团队的不得力，导致本项目运作失败开发商：开发商：北京今日健康集团原开发商：原开发商：山西新利通房地产开发有限公司项目位臵：项目位臵：南风广场项目规模：项目规模：18万平米（餐饮3万、步行街3万、购物广场6万）项目特点：项目特点：1、运城市首家SHOPPING MALL概念；2、业态丰富，集餐饮、购物、居住、办公、酒店、娱乐为23、一体；3、项目整体建筑形象及周边环境良好；4、地理位臵紧邻运城市商业核心区；5、项目整体过大、开发商资金庞大，原开发商由于资金及其他原因全盘转让，影响了当地投资者的购买信心；6、返租20年，9%回报率的可信度受到市场怀疑。项目地址项目地址解放中路南风广场西南侧建筑规模建筑规模45000平方米规划户数规划户数140多户面面积积/层层数数六层层层高高1-3层5米 4-6层4.5米车位数量车位数量120多个经营品类经营品类家居/服装/服饰 鞋/皮具/箱包 饰品/化妆品 娱乐/休闲销售价格销售价格/租赁价格租赁价格200-400元/月租售状况租售状况出租95%经营状况经营状况良好配套设施配套设施中央空24、调、手扶电梯、电影院东星时代广场东星时代广场传统百货商场，区位优势明显，人气较旺；传统百货商场，区位优势明显，人气较旺；项目地址项目地址解放中路南风广场西南侧建筑规模建筑规模45000平方米规划户数规划户数140多户层层数数六层层层高高1-3层5米 4-6层4.5米车位数量车位数量120多个经营品类经营品类鞋/小商品/箱包 饰品/化妆品/销售价格销售价格11000元/租赁价格租赁价格130元/月租售状况租售状况出租50%经营状况经营状况较差二郎庙商街二郎庙商街规划设计：垂直交通体系不发达，导致二三层客流无法自然导入规划设计：垂直交通体系不发达，导致二三层客流无法自然导入招商运营团队：招商运营团25、队不得力，出售产权与统一经营相矛盾；导致经营状况不佳。招商运营团队：招商运营团队不得力，出售产权与统一经营相矛盾；导致经营状况不佳。项目地址项目地址河东东街与学院路交汇处建筑规模建筑规模37000平方米规划户数规划户数面面积积15-350平方米层层数数六层车位数量车位数量140多个销售价格销售价格附件1租售状况租售状况出租90%经营状况经营状况好配套设施配套设施中央空调、手扶电梯、超市、电影院沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场-在售在售楼层价格面积销售1F外街25000元/平方米；100平方米100%1F内铺18000元/平方米10-20平方米95%2F内铺12000元/平方米10-20平方米90%26、3F内铺9000元/平方米10-20平方米85%包租十年，每年回报包租十年，每年回报8%8%；十年后视情况，可继续回报或；十年后视情况，可继续回报或120%120%回购；回购；虚拟商铺虚拟商铺/包租销售包租销售/招商出售同步进行（销售期招商出售同步进行（销售期2 2年）；年）；销售情况分析销售情况分析鑫源服装城鑫源服装城项目地址项目地址河东街占地面积占地面积10000平方米建筑规模建筑规模16000平方米规划户数规划户数1100套面面积积12 18层层数数1期：一层2期：二层层层高高4.5米车位数量车位数量200多个经营品类经营品类服装销售价格销售价格15000-25000元/不等配套设施配套27、设施中央空调、安防设施一期对外出售不理想，一期对外出售不理想，运营几年成熟后，运营几年成熟后，拿出少量对外出售；拿出少量对外出售；范围范围:高铁站区域 代表案例代表案例:北部一号、水晶手拉手广场 商圈特征商圈特征:以新型专业市场、休闲商业街区等特色商业为主；辐射范围辐射范围：北部新城北部新城北部新城物业类型物业类型住宅、商业占地面积占地面积(万方万方)2建筑面积建筑面积(万方万方)6开盘时间开盘时间2010-5价格价格3810装修装修毛坯绿化率绿化率40%容积率容积率2.9建筑风格建筑风格简欧北部新城北部新城星河北部壹号星河北部壹号星河北部壹号商业中心项目位于运城市新城中心北部新区国粮街，是星28、河城市公寓项目的商业部分，项目毗邻星河广场，与侯运高速出入口、城北新火车站以及运城机场遥相呼应，地理位臵优越，交通便捷。商业内街，2F/每套100米左右；9000-10000元/平方米，去化80%商业外街，每套400米以上；16000元/平方米，总价较高去化较低商业街销售情况商业街销售情况集中式商业集中式商业集中式虚拟商铺包租销售（未开盘），办公销售价格约4000元/平方米；地下负一层：美食天地和儿童主题商城一楼：苏美超市二楼：星河电器，是家用电器、数码与河东文化产品大卖场三楼：星光影院，是运城规模最大、档次最高、最具人气的大型数字化影厅四-十楼：5A智能化写字楼35-110平方米集中式商业引29、入最新特色主题购物公园理念，采用内封闭连廊布局，结合整体式商业与连廊步行街，内臵绿化景观轴，运用现代技术营造温馨、自然的购物环境。以质优价廉的外贸尾单货作为其特色百货产品。北部新城个案北部新城个案水晶手拉手国际商贸公园水晶手拉手国际商贸公园楼层价格面积销售1F/2F沿街8000元/平方米；35*2平方米90%以上1F内铺5500元/平方米35平方米30%2F内铺4500元/平方米23平方米25%3F内铺3500元/平方米23平方米25%4F内铺2500元/平方米23平方米30%销售情况分析销售情况分析外街基本销售完毕外街基本销售完毕 范围范围:大学城 代表案例代表案例:感恩广场 商圈特征商圈特30、征:针对学生消费消费群体，打造中低端的休闲购物商业 辐射范围辐射范围：区域大学城商圈大学城商圈物业类型物业类型住宅、商业占地面积占地面积(万方万方)91908平方米建筑面积建筑面积(万方万方)26.6万方开盘时间开盘时间2011-9价格价格均价4300装修装修毛坯绿化率绿化率40%容积率容积率2.9建筑风格建筑风格简欧地处运城大学城区域，运城市政府的重点建设项目，是一个集商务休闲健身酒店餐饮影院一体的商业综合体，临街独立门面。3年之内面向的是十万人的大学城，三面被学校包围，项目出在大学城在核心的位臵，周边有成熟的社区小区，地理位臵优越！在售个案在售个案感恩广场感恩广场项目分三期开发,一期是2个31、商业步行街和一个35亩地的音 乐 喷 泉 广 场.层高2层一楼均价5200二楼均价3400一期商铺主打面积40平方左右（目前已全部封顶）二期是2栋商住两用楼,一二楼是一拖二的住宅下面底商（最小面积90平方 最大 930 平 方）二 楼 以 上 是 3 栋 小 高 层，分 别 是 9、12 层 高 的均价2500左右，框架结构的小高层，地基已打好。三期是原生态住宅区，待定。外街商铺外街商铺70007000左左右，基本去化；右，基本去化；内街内街35003500-45004500销销售三成；售三成；范围范围:机场大道经济开发区段 代表案例代表案例:黄金水岸商业 商圈特征商圈特征:针对经济开发区的产32、业和居住人员的区域商业中心，以日常生活消费为主要特征；辐射范围辐射范围：区域经济开发区商圈经济开发区商圈物业类型物业类型住宅、商业、办公占地面积占地面积(万方万方)6建筑面积建筑面积(万方万方)3开盘时间开盘时间2010-9-17价格价格4000装修装修毛坯绿化率绿化率61%容积率容积率1.02建筑风格建筑风格简欧备注备注地上停车位，出售出租均可鼎鑫鼎鑫黄金水岸财富广场黄金水岸财富广场经开区商圈核心位臵，南依机场大道，北靠黄金水岸社区，紧邻东客站及学苑路立交。和本案相邻，引进山西知名超市美特好，极大提升了商铺的价值。街铺：1-2层连售，单套120平方米，售价13000-16000平方米(基本订33、完)；酒店式公寓4000元/平方米，已出售两层办公；范围范围:机场区域 代表案例代表案例:金海岸 商圈特征商圈特征:机场及高速带来交通优势；区域以专业市场及配套办公用房为商业主要供应特征；空港新区正式升级为空港新区正式升级为省级开发区，规划建设成为山西南部重要的制造业集省级开发区，规划建设成为山西南部重要的制造业集中区域中区域。辐射范围辐射范围：区域空港新区商圈空港新区商圈金海岸创业孵化基地金海岸创业孵化基地金海岸一期居家装饰城、二期名优特产城开业前，1200间商铺早已抢租一空，运营后带动在售商铺价格一路上涨。成功运营就是投资保障；创业大厦位于空港新区市政主干道港府大道与华雄路交汇处，与空港新34、区管委会办公大楼隔街相望。创业大厦由三栋高层建筑组成，定位于国际化智能商务写字楼，汇集商务办公和公寓的多重功能，可商务办公，可居家自主，专为创业类中小企业量身打造，是空港新区企业公司的办公首选。禹都禹都商圈商圈 范围范围:禹都市场区域 代表案例代表案例:禹都专业市场 商圈特征商圈特征:“禹都商圈”为运城市东区（东北位）目前最大的商业街，距离“南风广场商圈”6公里左右，业态以小商品、家具、建材等为主。离老城区比较近，交通优势明显。幅射范围幅射范围：本区域及部分市区据商业调查显示，在未来2至4年内，对开新店有明确计划和有大概计划的商家占到受调查者总数的46%。其中有43%的受调查商家表示会考虑租赁35、考虑租赁/购买商业街购买商业街的独立店铺作为营业点，比例最高的独立店铺作为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺。鉴于目前少有综合性价比较高的商业项目入市，市场需求并未被有效激活，还有较大的潜在需求可供挖掘。从市民投资热情来看，目前运城市的产权商铺中最最热销的是商业步行街独立店面热销的是商业步行街独立店面，住宅底层商铺也普遍被看好，商场产权式商铺由于观念新，仍然是最后被接受的投资方式最后被接受的投资方式。运城商业需求调查结论运城商业需求调查结论 商业街独立商铺商业街独立商铺-专业市场商铺专业市场商铺-住宅底商住宅底商-大型大型MALLMALL的内铺的内铺客户对商业的接受度客户对商业的接受度 36、排序排序 商业发展前景预测商业发展前景预测 运城商业地产发展历史较短，目前部分国内知名商家正陆续进入运城，促进了运城市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争加剧了城市商业方面的竞争；目前运城市商业经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，运城市各个区域商业中心处于整合形成中各个区域商业中心处于整合形成中；整体来看，运城市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产供应过剩，市场开发风险较大，专业市场竞争也异常激烈专业市场竞争也异常激烈；郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向。导致大部分投资者对商业地产投资望而却37、步，城区商业地产的前景堪忧城区商业地产的前景堪忧。过去两、三年里，运城商业项目开发多以商业街及大型多以商业街及大型MALLMALL等为主等为主，而且基本扎堆于城市商业中心，盲目求大、求全的状况也相当严重。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继不少物业经营难以为继。一些项目开业后的艰难境况，也让即将进入市场的各路开发商决策更为谨慎与理性。各种调查表明：规模适中、符合市民实际需要的体验式餐饮休闲购物商业，规模适中、符合市民实际需要的体验式餐饮休闲购物商业，将成为新的开发热点。将成为新的开发热点。商业类在售项目众多，未来还有一定供应，竞争较为38、激烈；根据产品形式，销售模式多样；街铺一般为直接销售；集中式商业多为带租约销售、且产品虚拟化，开发商涉嫌融资变现，对企业品牌和项目带来风险客户相对较为成熟，经营风险小的街铺不但价格、且销售情况良好；而集中式商业的虚拟化商铺，由于未来经营的不确定性、以及单个铺位无法独立存活，市场受冷，一般需要大型主力店确定入驻或开业后，销售方有一定的起色；运城市在售商业调研结论运城市在售商业调研结论运城市城市主要发展运城市城市主要发展方向：方向：向东、北方向发展；发展方向上的主导功发展方向上的主导功能：能：运城市政府向东搬迁，盐湖区政府搬迁到城市北部；运三高速公路以东方向为城市重点发展方向，该片区位于城区东北侧39、，东起209国道，西至运三高速路，北起姚暹渠，南至汤里村。老城区老城区城市规划新区城市规划新区城市发展方向城市发展方向本案本案运城机场运城机场区位条件：地块位于城市建成区外围，位于城市重点发展方向上，区位条件：地块位于城市建成区外围，位于城市重点发展方向上，具备良好的发展潜力具备良好的发展潜力南风广场为运城人心理认知的中心区，地块通过机场路和人民南路连接；项目地块距离城市中心距离距离城市中心距离为为5 5公里，车行时间在公里，车行时间在1515分分钟之内。钟之内。南风广场南风广场关公机场关公机场运城关公机场作为服务晋南地区唯一的机场，已经开通北京、广州、上海、成都、深圳五条航线，目前已运送旅客40、13万人次；项目地块距离关公机场距离距离关公机场距离7 7-8 8公里，车行距离在公里，车行距离在1010分钟分钟之内。之内。项目地块距离城市中心区和项目地块距离城市中心区和关公机场的车程距离都在关公机场的车程距离都在1515分钟之内，交通便利；分钟之内，交通便利；盐湖盐湖项目地块距离运三高速在项目地块距离运三高速在1 1公里之公里之内，可以便捷的进入高速公路，增内，可以便捷的进入高速公路，增加了项目对外的交通联系加了项目对外的交通联系交通条件：项目紧邻主干道，交通位臵优越，距离运城机场和城市区的交通条件：项目紧邻主干道，交通位臵优越，距离运城机场和城市区的车程在车程在1515分钟以内分钟以内41、关公机场关公机场地块地块地块周边远期规划：住宅与商业共融、既有商业聚集，地块周边远期规划：住宅与商业共融、既有商业聚集，也有住宅提供稳定的客流也有住宅提供稳定的客流1 1、占地面积：占地面积：22.64亩，约15094.6平方米；2 2、容积率：容积率：2.1；建筑面积31698平方米；3 3、用地性质用地性质：商办综合用地，可开发为集中式商业、商业街、办公等；项目指标：小型规模商业综合项目，中低容积率项目指标：小型规模商业综合项目，中低容积率地块四至：南侧临主干道，东、北与成型小区相隔，西侧与酒店相邻地块四至：南侧临主干道，东、北与成型小区相隔，西侧与酒店相邻尚东城集团附楼集团4星级酒店智雅42、茗苑美特好超市美特好超市星级酒店星级酒店地块地块地块具备广义上的综合体概念，酒店、超市等主力店已形成；地块具备广义上的综合体概念，酒店、超市等主力店已形成；住宅区住宅区 商业街？集中式商业？办公？商业街？集中式商业？办公？SOHOSOHO？我们的出发点我们的出发点 11 树立开发商品牌形象树立开发商品牌形象2 2 项目利润最大化项目利润最大化3 3 项目风险最小化项目风险最小化 思考思考 四四 产品设定及测算产品设定及测算商业项目的建筑规划设计与三个要素有关：商业项目的建筑规划设计与三个要素有关：商业性质商业性质三个要素决定商业项目的能级：三个要素决定商业项目的能级：市级（辐射全市范围）市级（43、辐射全市范围）区级（辐射范围区级（辐射范围35公里）公里）社区级（辐射范围社区级（辐射范围12公里）公里）新区级（有两个发展方向：城市副中心和社区级）新区级（有两个发展方向：城市副中心和社区级）交通条件交通条件商业规模商业规模新加坡乌节湾购物中心新加坡乌节湾购物中心乌节湾实景图乌节湾实景图购物中心购物中心(shopping mall)特征：外观体现时尚和现代特征：外观体现时尚和现代香港香港APM购物中心购物中心商业建筑外观形态及设计特征商业建筑外观形态及设计特征上海龙之梦购物中心上海龙之梦购物中心购物中心购物中心(shopping mall)特征：地铁上盖商业特征：地铁上盖商业 与三条地铁连接44、与三条地铁连接龙之梦商场内部与地铁二号线连接龙之梦商场内部与地铁二号线连接香港国际金融中心香港国际金融中心购物中心购物中心(shopping mall)特征：屋顶公共活动空间，可以免费观景特征：屋顶公共活动空间，可以免费观景商业专卖店商业专卖店特征：豪华立面设计特征：豪华立面设计日本银座商业街品牌旗舰店日本银座商业街品牌旗舰店苏州圆融时代广场苏州圆融时代广场休闲街区休闲街区特征：良好动线设计特征：良好动线设计 合理室内设计合理室内设计苏州圆融时代广场商厦内蜿蜒流畅动线苏州圆融时代广场商厦内蜿蜒流畅动线休闲街区休闲街区特征：特征：合理经营布局设计合理经营布局设计创意性形态通常能够引起消费者关注。45、创意性形态通常能够引起消费者关注。“水立方”天棚“水立方”天棚创意天棚创意天棚改变气候影响改变气候影响奥妙“喷水池”：奥妙“喷水池”：魔幻喷水池魔幻喷水池 绚丽又降温绚丽又降温扇风系统扇风系统自然风导入自然风导入舒适又节能舒适又节能休闲街区休闲街区特征：科技化环保设计特征：科技化环保设计 提升商业品质不舒适度提升商业品质不舒适度新加坡克拉码头新加坡克拉码头光电运用强化了休闲氛围光电运用强化了休闲氛围建筑语言诠释项目商业内涵建筑语言诠释项目商业内涵让商业建筑成为聚焦点让商业建筑成为聚焦点更多的色彩组合更多的色彩组合休闲街区休闲街区特征：创意设计，景观设计特征：创意设计，景观设计新加坡克拉码头新加46、坡克拉码头下沉广场应体现聚下沉广场应体现聚集人气的载体作用集人气的载体作用用下沉式广场链接地铁口，用下沉式广场链接地铁口，为地下商业导入人流为地下商业导入人流地下商业地下商业特征：下沉式广场特征：下沉式广场商业建筑平面基本结构形态商业建筑平面基本结构形态 探讨探讨L型型长方型长方型正方型正方型井字型井字型回字型回字型上海正大广场上海正大广场上海五角场又一城上海五角场又一城长方型长方型长方型变“弧”型长方型变“弧”型上海西郊百联上海西郊百联莘庄仲盛世界商城莘庄仲盛世界商城长方型长方型+三角型三角型三角型三角型上海中山公园龙之梦上海中山公园龙之梦L型设计一般是考虑需要有型设计一般是考虑需要有一个主47、力店的设计，单店的一个主力店的设计，单店的能见率更高，便于顾客到达能见率更高，便于顾客到达店面。店面。上海来福士广场上海来福士广场“L型”型”“L”型型+正方型正方型上海港汇广场上海港汇广场富安百货富安百货43回字型回字型北京朝阳大城悦城北京朝阳大城悦城南京水游城南京水游城“井”字型“井”字型上海南方商城上海南方商城街区型街区型上海梅陇镇新都会上海梅陇镇新都会上海大宁国际上海大宁国际太仓南洋广场太仓南洋广场企业理念企业理念 决定本案商业定位决定本案商业定位不同于住宅的销售模式，大型商业需要持有运营，赚的是长期不同于住宅的销售模式，大型商业需要持有运营，赚的是长期租金收益和商业资产增值或用来抵押48、贷款；租金收益和商业资产增值或用来抵押贷款；如果企业不打算长期持有商业，则只适合做小体量节点商业或如果企业不打算长期持有商业，则只适合做小体量节点商业或街区商铺；街区商铺；不持有，则不能做大型主力业态不持有，则不能做大型主力业态不适合做大体量商业不适合做大体量商业本项目本项目 规划思考规划思考 规规 模模3 3-5 5万平米，区域型商业万平米，区域型商业5 5-8 8万平米，节点型或目的型商业万平米，节点型或目的型商业8 8、1212、1818万平米等，为副中心或城市商业中心万平米等，为副中心或城市商业中心结合各城市、各地段、各楼盘具体会有所差结合各城市、各地段、各楼盘具体会有所差异，区域型商49、业可售，节点型等大型商业需异，区域型商业可售，节点型等大型商业需要全部或部分持有要全部或部分持有 型型 态态集中型块状商业，还是分隔成街铺形式，将形成集中型块状商业，还是分隔成街铺形式，将形成不同的操作模式和业态要求不同的操作模式和业态要求块状商业需要主力店引擎和业态组合，方能块状商业需要主力店引擎和业态组合，方能提升内铺价值；提升内铺价值；街铺形式利于出售，但临街与否及层数多少街铺形式利于出售，但临街与否及层数多少价值差异较大；价值差异较大；业业 态态集中型、集中型、3 3-5 5万平米以上、块状商业，需要有主力万平米以上、块状商业，需要有主力业态定位，或主力店引擎，否则较难存活；业态定位，50、或主力店引擎，否则较难存活；街铺形式的业态比较零散，销售后难以控制，一般街铺形式的业态比较零散，销售后难以控制，一般自发形成，根据环境的不同阶段会业态有所调整；自发形成，根据环境的不同阶段会业态有所调整；集中块状商业需要有主力店或主力业态引擎集中块状商业需要有主力店或主力业态引擎销售型的街铺形式业态定位侧重于包装和引导销售型的街铺形式业态定位侧重于包装和引导 模模 式式租售并举，先租后售等租售并举，先租后售等模式模式主力业态主力业态辅助业态辅助业态价值价值大型大型超市超市如沃尔玛、家乐福、大润发等级别品牌服饰、休闲餐饮、用品、玩具等超市低租金出租。超市带动其余商铺实现的溢价=超市面积的正常商铺51、总销次主次主力店力店品牌餐饮、中型超市等社区配套、装饰装修、烟酒茶等低租或免租招商，带动其他商铺销售，实现部分溢价，降低风险街铺街铺无餐饮、社区配套、装饰装修、休闲娱乐等正常销售价值商业体量建议拆分方案商业体量建议拆分方案方案一：集中式商业（自持或出售）方案一：集中式商业（自持或出售）方案二：商业街、集中式商业、酒店公寓方案二：商业街、集中式商业、酒店公寓（部分自持）（部分自持）方案三：商业街、酒店公寓（出售）方案三：商业街、酒店公寓（出售）4F4F集中商业集中商业总用地面积总用地面积15095平米计容建筑面积计容建筑面积31698平米项目总建筑面积项目总建筑面积43698平米集中式商业集中式52、商业31698平米地下总建筑面积地下总建筑面积12000平米其中其中:地下集中式地下集中式商业商业6000平米车位车位6000平米主要经济指标主要经济指标方案一：集中式商业方案一：集中式商业方案意向方案意向开发单位开发单位香港五洲国际集团五洲国际装饰城装饰有限公司功能分区功能分区项目定位项目定位基本信息基本信息产品情况租售方式集名品家居、精品家电、家饰小商品、休闲购物于一体，启用全新业态组合，无锡首个一站式购物中心。占地面积7600平方，建筑面3万方，开盘时间为2010年10月，总计套数1600多套多层商铺，销售至今剩余39套未售，2011年6月商场开业，12月31日交房。商铺主力面积20-353、5平方，主力总价50-100万，其中一楼均价2.5万元，二楼均价1.8万元委托经营管理10年，从2011年10月1日计，10年后双向选择，可继续委托经营也可自主经营，前三年返租，每年8%，三年后，收取租金收益的90%。目前商家进驻率95%以上，年租金按房价4%计，且前一年半免租金，前三年进驻商家平均年租金仅房价2%，约为1.5元每平方。销售产权分割为实体分割。五洲国际小商品城五洲国际小商品城余房价格表余房价格表销售收入销售收入14347万元净利润净利润838万元销售净利润率销售净利润率5.84%方案一投资收益分析方案一投资收益分析方案一方案一:敏感性分析敏感性分析售价临界点售价临界点=-8.254、4%8.24%开发成本临界点开发成本临界点=9.97%9.97%经济指标经济指标基准方案基准方案售价变化售价变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%15%税后利润838.36-915.83-237.95 329.95 1346.78 1855.19 2363.60 销售净利润率5.84%-7.51%-1.84%2.42%8.94%11.76%14.33%静态投资回报率6.82%-7.45%-1.94%2.68%10.95%15.09%19.22%经济指标经济指标基准方案基准方案开发成本变化开发成本变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%155、5%税后利润838.36 2050.30 1646.32 1242.34 434.38 30.40-498.10 销售净利润率5.84%14.29%11.48%8.66%3.03%0.21%-3.47%静态投资回报率6.82%19.20%14.67%10.57%3.38%0.23%-3.58%方案二：集中式商业方案二：集中式商业+SOHO+SOHO+商业街商业街12F12F商业街商业街SOHOSOHO集中商业集中商业2F2F4F4F总用地面积总用地面积15095平米计容建筑面积计容建筑面积31698平米项目总建筑面积项目总建筑面积38698平米集中式商业集中式商业14000平米SOHOSOHO56、9298平米商业街商业街8400平米地下总建筑面积地下总建筑面积7000平米其中其中:地下集中式商地下集中式商业业3500平米车位车位3500平米主要经济指标主要经济指标斱案意向项目业态：家居Mall、公寓、商铺项目位臵：鄞州环城南路1728号（沧海路路口）建筑面积：150000平米绿化率：35%开发商：宁波澳洋家居购物广场有限公司装修情况：商铺毛坯、办公住宅精装修楼层情况：7层宁波奥园家居购物广场宁波奥园家居购物广场15万方13万方为红星美凯龙2万方为出售的商铺和公寓商铺60套150-400酒店式公寓100套40-96规划结构规划结构可售型产品分类产品类层数外侧商铺1-2F商业内街1-2F独57、立块状商业体1-2F为商铺，3-7F为酒店式公寓保证红星美凯龙主沿街面的形象，将其它商业价值高的沿街面全部规划为可销售商铺；在商场人气最旺的主入口广场，规划独立块状体，使得价值最大化；备注：标注部分为可售型物业；备注：标注部分为可售型物业；商场主体可售商铺平面图可售商铺平面图商业内街人流动线商场主入口商场次入口内街价值最大化内街价值最大化商业内街通过南北两个入口，吸引人流，使得内街价值外街化；同时2F通过连廓相接，使到2F商铺的价值最大化，同时也时得商业内街的产品丰富：形成与1F可分可合的组合；外侧商铺价值不充分外侧商铺价值不充分外侧商铺为单侧商业，同时与主力店之间互动性弱，价值没有充分的挖掘58、；连廓5.5万/5万/5.5万/价格：3.5万 商铺均价商铺均价4.54.5万元万元/4-4.5万/商铺价格分布图商铺价格分布图外街1外街2外街3独立商铺内街5.5万/5万/5.5万/价格：3.5万 商铺均价商铺均价4.54.5万元万元/4-4.5万/商铺价格分布图商铺价格分布图外街1外街2外街3独立商铺内街 去化特点去化特点 低单价商铺去化速度占明显优势，客户对总价的敏感度弱于单价；低单价商铺去化速度占明显优势，客户对总价的敏感度弱于单价；独立商铺由于设计尺度小于一般家具类商铺要求，去化较慢；独立商铺由于设计尺度小于一般家具类商铺要求，去化较慢；内街的商铺价值由于规划得当，价格和速度最为均衡59、；内街的商铺价值由于规划得当，价格和速度最为均衡；商铺位臵套数面积段()单价(万元/)总价段套均价格（万元）去化独立商铺111545.5847847约35%内街172124165.51166-22881726约50%外街1102775003.5970-17501360约70%外街2921241644.5848-17681333约50%外街3131582645790-13201056约50%商铺量价关系表商铺量价关系表量价走势分析量价走势分析商铺位臵（均为两层商铺）套数面宽（m）进深（m）层高（m）面积段()独立商铺118.88.85.3154内街176.613165.3212416外街110660、.613215.3277500外街296.613165.3212416外街3136.612205.3158264产品尺度产品尺度 面宽均在面宽均在6.6m6.6m以上，保证了一定尺度，进深基本达到两跨及以上以上，保证了一定尺度，进深基本达到两跨及以上 本项目开发成本与销售收入对比表本项目开发成本与销售收入对比表面积（万）单价（万元/）总价（亿元）合计（亿元）总成本（含家居）土地成本150.15（预估）2.256.156.15建造成本150.263.9可售物业销售收入商铺1.54.56.757.77.7SOHO0.51.90.95 商场成本、收入可自平衡，或者略有盈余商场成本、收入可自平衡，或者61、略有盈余 经济效益评估经济效益评估1、充分利用项目的商业价值，在保证主沿街面形象下，将其它非主沿街面高价值商铺规划为可售型。2、内街的规划是其亮点之一，并使得内街的价值达到最大；3、东、西、南沿街面为单边商业，价值没有最大化，可以进一步挖掘。4、通过前三年包租、统一经营的策略，保证了业态的可控性和商场的形象。5、部分商铺的面积规划并没有完全满足家居类商户基本尺度要求。6、45000元/的单价，是区域和项目的合理市场估值。本案最大的借鉴在于：通过非主沿街面商铺的切割可以使得美凯龙商场在开业前基本案最大的借鉴在于：通过非主沿街面商铺的切割可以使得美凯龙商场在开业前基本达到资金自平衡；本达到资金自平62、衡；案例借鉴意义案例借鉴意义销售收入销售收入16890万元净利润净利润3185万元销售净利润率销售净利润率18.86%方案二：投资收益分析方案二：投资收益分析方案二方案二:敏感性分析敏感性分析售价临界点售价临界点=-26.61%26.61%开发成本临界点开发成本临界点=42.67%42.67%经济指标经济指标基准方案基准方案售价变化售价变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%15%税后利润3185.34 1389.70 1988.25 2586.79 3783.88 4382.43 5320.57 销售净利润率18.86%9.68%13.08%16.12%21.3463、%23.59%27.39%静态投资回报率28.50%12.43%17.79%23.14%33.85%39.21%49.61%经济指标经济指标基准方案基准方案开发成本变化开发成本变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%15%税后利润3185.34 4254.19 3897.90 3541.62 2829.05 2472.77 2116.49 销售净利润率18.86%25.19%23.08%20.97%16.75%14.64%12.53%静态投资回报率28.50%43.62%38.11%33.09%24.28%20.39%16.79%方案三：商业街方案三：商业街+商务公64、寓商务公寓商业街商业街商务公寓商务公寓12F12F2F2F2F2F3F3F2F2F2F2F3F3F总用地面积总用地面积15095平米计容建筑面积计容建筑面积31698平米项目总建筑面积项目总建筑面积33698平米商务公寓商务公寓12000平米商业街商业街19698平米地下总建筑面积地下总建筑面积2000平米车位车位2000平米主要经济指标主要经济指标方案三产品意向方案三产品意向方案三产品意向方案三产品意向项目区位：项目区位：位于上海浦西南北中轴线、共和新路（南北高架）与大宁路交接；开业时间：开业时间：2006年9月；项目规模：项目规模：占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米；交通条65、件：交通条件：离地铁1号线，里人民广场仅5个地铁站，20多条公交线路直达本项目；辐射范围：辐射范围：主要辐射范围以闸北、普陀、宝山区北部为主，次级辐射范围为1号线南部沿线的徐汇、莘庄以及市区人口；项目定位：项目定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等八大功能;建筑形态：建筑形态：开放式商业广场形式，其中15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位；商业街区案例：上海大宁国际商业街区案例：上海大宁国际大宁国际商业广场商业人流特征大宁国际商业广场商业人流特征商业、办公、酒店布局合理，各物业商业、办公、酒店布局合理，各物业间互相联66、动最终将各种人流导入商业间互相联动最终将各种人流导入商业主广场，刺激商业消费主广场，刺激商业消费住宅人流住宅人流办公人流办公人流商业人流商业人流酒店人流酒店人流主干道为交通要道，其沿主干道为交通要道，其沿街布臵办公物业，一方面街布臵办公物业，一方面便于大量办公人流出入方便于大量办公人流出入方便，另一方面办公人流不便，另一方面办公人流不会与广场内部的商业人流会与广场内部的商业人流相互干扰相互干扰广场中央广场中央为人流聚为人流聚集地，以集地，以餐饮为主餐饮为主穿插服饰穿插服饰偏离主干道即广场偏离主干道即广场端布臵酒店，人流端布臵酒店，人流量最小，符合酒店量最小，符合酒店对环境的要求；对环境的要求；67、办公楼下面裙房以生活配办公楼下面裙房以生活配套及服务类为主，方便办套及服务类为主，方便办公人群购物的同时将办公公人群购物的同时将办公人流引导进入广场人流引导进入广场靠近大宁住宅社区布臵主力店靠近大宁住宅社区布臵主力店大润发，以及以家庭生活魏主大润发，以及以家庭生活魏主题的亲子广场题的亲子广场+主体餐饮，吸引主体餐饮，吸引社区居民生活消费的同时，引社区居民生活消费的同时，引导其进入主广场导其进入主广场临近酒店酒吧及临近酒店酒吧及娱乐，一方面为娱乐，一方面为商务人士提供休商务人士提供休闲性消费，另一闲性消费，另一方面此类业态顾方面此类业态顾客率低人流，不客率低人流，不会破坏酒店的优会破坏酒店的优雅68、环境雅环境地铁人流地铁人流五星级酒店五星级酒店各种品牌服饰专卖店各种品牌服饰专卖店以生活配套购物为主以生活配套购物为主题，屈臣氏、品牌内题，屈臣氏、品牌内衣、银行；衣、银行；产品规划及业态组合产品规划及业态组合1 1-2F2F大润发、大润发、3 3-4F4F亲子亲子广场、广场、5 5-6F6F大型餐饮大型餐饮大宁影城、超级电玩两大宁影城、超级电玩两个娱乐主题店个娱乐主题店中央广场是布臵以各中央广场是布臵以各种特色餐饮为主，同种特色餐饮为主，同时穿插服饰购物类等时穿插服饰购物类等业态；业态；主干道沿街布臵生活主干道沿街布臵生活购物类业态，以国美购物类业态，以国美电器、宏图三胞等主电器、宏图三胞等69、主力商家；力商家；大宁国际以其大宁国际以其“多、大、新、齐”“多、大、新、齐”的商业形态为招商确定了主轴；的商业形态为招商确定了主轴；200200多个国内外知多个国内外知名品牌的入住；业态布局合理，名品牌的入住；业态布局合理，3 3万平方米的酒店、万平方米的酒店、5 5万平方米的商业零售、万平方米的商业零售、4.54.5万平万平方米餐饮方米餐饮/娱乐、娱乐、1.51.5万平方米教育文化和生活配套、万平方米教育文化和生活配套、2.12.1万平方米停车场和公共区域。万平方米停车场和公共区域。主力店覆盖所有业态，中高端定位协调统一。主力店覆盖所有业态，中高端定位协调统一。大宁国际商业广场规划布局亮点70、大宁国际商业广场规划布局亮点开放、连廊天桥、立面冲击、绿化、小品、指示开放、连廊天桥、立面冲击、绿化、小品、指示大宁国际商业广场开放式建筑风格开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过内部区域楼与楼之间的步行街、室外与室内交替的走廊和天桥、走廊和天桥、精致的园林景观中心广场，将不同区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境，新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境，处处彰显品味和情趣 中心广场中心广场走廊和天桥走廊和天桥车道转弯减速设计车道转弯减速设计休息区域休息区域选址成功：周边交通便捷，商业空间存在空白。选址成功：周边交通便捷，商业空间存在空白。71、不同物业排布：办公位于外围。即主干道沿线，商业呈围合式布局，酒店偏离主入口最不同物业排布：办公位于外围。即主干道沿线，商业呈围合式布局，酒店偏离主入口最远处布臵远处布臵业态互动：主力店大润发、国美、影城布臵于外围区域，用来聚集人流，引导人流流动，业态互动：主力店大润发、国美、影城布臵于外围区域，用来聚集人流，引导人流流动，内部餐内部餐 饮、购物类围绕广场布臵；饮、购物类围绕广场布臵；建筑错落：由于办公及商业主力店等位于广场四周，因此整体布局外围呈现大建筑体态，建筑错落：由于办公及商业主力店等位于广场四周，因此整体布局外围呈现大建筑体态，内部小院落交叉错落内部小院落交叉错落；广场设计：广场设计：72、多核心多广场设计，多核心多广场设计，其中央广场位于办公所在高层建筑沿侧，作为人流缓冲其中央广场位于办公所在高层建筑沿侧，作为人流缓冲和隔离，避免高层建筑阻挡里面建筑的日照；和隔离，避免高层建筑阻挡里面建筑的日照；招商业态组合：成功引进各大主力店，高中档的市场定位招商业态组合：成功引进各大主力店，高中档的市场定位 带来人流保障。带来人流保障。案例借鉴意义案例借鉴意义项目规模：项目规模：总建面30万方平方米容积率：容积率：1.8绿化率绿化率40%项目定位项目定位位于城市未来热点居住区的小户型综合项目项目理念项目理念基于“蓝城”的理念，集合了多种业态的年轻态城市综合体物业形态物业形态时尚住宅、商业、73、办公楼、酒店式公寓四种物业形态产品属性产品属性一期产品，共891套，由5栋11至15层小高层组成，一层架空作物业会所等，总建面5万平方米。主力户型主力户型：38-80平方米（精装修）均价：均价：8500元/平方米商务公寓案例：上海青年城商务公寓案例：上海青年城优势优势:1 1、精装修38-80M2复合房型,面积小总价低2、挑高3.6M,视觉效果好3、房屋空间利用率高4、阳台,厨房采光效果好劣势劣势1、夹层层高1.3 M,成人无法站立2、夹层无窗户,采光通风效果差3、常受下水管道流水声的干扰住宅户型住宅户型户型实景户型实景 建筑立面：建筑立面：以红、蓝、橙、黄、绿构成鲜明色块，表达年轻朝气的居住74、氛围 单元空间：单元空间：每栋里都有若干楼层走廊的平行交流平台和每两个楼层间的垂直空间，让相应住户提供交流空间，不再有距离感 组团空间：组团空间：5栋楼体建筑底层全部架空，形成了一个庞大的立体交流共享空间，为住户提供了读书、酒吧、健身、交际的场所，让年轻人有更多展现自我，相遇相识、交流的机会。建筑特色建筑特色室内装修标准室内装修标准1300-1500元元/平米平米材料名称材料名称品牌品牌使用位臵使用位臵整体结构整体结构1010号槽钢号槽钢+木工木工板板客厅楼板客厅楼板1010号槽钢号槽钢+混凝混凝土土厨房厨房 卫生间楼板卫生间楼板楼梯楼梯钢木楼梯钢木楼梯定制定制楼梯楼梯厨房厨房仿古地砖仿古地砖75、佳怡居佳怡居地面地面一一墙砖墙砖佳怡居佳怡居墙面墙面防水石膏板吊顶防水石膏板吊顶泰山泰山顶面顶面整体橱柜整体橱柜法瑞法瑞水槽水槽YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌水槽龙头水槽龙头YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌煤气灶煤气灶法格法格层层油烟机油烟机YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌热水器热水器阿里斯顿阿里斯顿客厅客厅仿古地砖仿古地砖佳怡居佳怡居地面地面乳胶漆乳胶漆多乐士多乐士墙面墙面材料名称材料名称品牌品牌使用位臵使用位臵卫生间卫生间仿古地砖仿古地砖佳怡居佳怡居地面地面马赛克马赛克粤威粤威墙面墙面二二防水石膏板吊顶防水石膏板吊顶泰山泰山顶面顶面台盆柜台盆柜法瑞法瑞76、台盆台盆YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌座便器座便器YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌龙头龙头YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌淋浴龙头淋浴龙头YMOAYMOA青年城定制青年城定制品牌品牌卧室及过卧室及过道道进口实木复合地进口实木复合地板板爱之步爱之步地面地面层层成品免漆门成品免漆门+门门套套法瑞法瑞成品免漆踢脚线成品免漆踢脚线法瑞法瑞乳胶漆乳胶漆多乐士多乐士墙面及顶面墙面及顶面彩钢窗封阳台彩钢窗封阳台80%的40M房型,最低首付10万元，总价在35万,月供也在多数年轻人的可接受范围内使其青年城在一开始销售时的销售突破点。根据销售的情况来看该案于06.7.12开77、盘截止06.7.17，5天中共售出 75套，占总量的22.9%之后的每周都位居上海市住宅类销售排行榜的前三位。但从单价来看,开盘时的9000元/M比当初在九亭红遍一时的大盘奥林匹克花园次新房售价还高，比松江当地均价高出千元之多。项目驱动因素一项目驱动因素一超低总价、超高性价比超低总价、超高性价比概念提出概念提出:打造蓝城,成为上海第一个年轻态综合体。独特生活口号独特生活口号:FRIMILYFRIMILY:family的尾和friend的头合二为一,意为朋友家庭,指年轻人聚集的地方。年轻生活形态年轻生活形态:物业提供各具特色的主题文化活动。增添为年轻态业主良身定制的服务方案。项目驱动因素二项目驱78、动因素二重新定义生活方式、打造年轻生活形态重新定义生活方式、打造年轻生活形态挖掘整体的区域价值挖掘整体的区域价值:有新市镇的中心用地(九亭核心区域)有明确轨道交通修建计划(轨道9M)兴建大型综合商场配套(周边商业圈)三者将是实施蓝城计划的基础启动产品的选择启动产品的选择:选择小户型低总价的住宅区为开发的第一期，有利于打响知名度，快速回笼现金流，用于之后写字楼、商业等开发。项目驱动因素项目驱动因素 三三合理的启动策略，挖掘区域内产品价值合理的启动策略，挖掘区域内产品价值Loft住宅作为一种时尚住宅，买单层送两层的销售方式买单层送两层的销售方式备受购买者青睐，并且价格比普通住宅更加优越，能为开发商79、获得较高利润。地域稀缺性打造都市白领新家园，小户型作为一种过渡性住房，他的出现无疑解决了大部分年青人的购住房问题，因为：面积小、总价低，同等的价格下，能拥有双层空间，超过正常的使用率，小户型无疑降低了投资臵业的门槛降低了投资臵业的门槛。随着国家对二手房市场的宏观调控，很大程度上制约了投资客投资大户型的比例，而而LoftLoft小户型作为物业长期投资而言优势则非常明显小户型作为物业长期投资而言优势则非常明显。但Loft有自身的劣势：Loft产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限性。40年产权到期后，何去何从现在尚无明确的政策指向,商水商电使生活成本提高。案例借鉴意义案例借鉴意80、义销售收入销售收入20024万元净利润净利润5374万元销售净利润率销售净利润率26.84%方案三：投资收益分析方案三：投资收益分析方案三方案三:敏感性分析敏感性分析售价临界点售价临界点=-39.18%39.18%开发成本临界点开发成本临界点=83.27%83.27%经济指标经济指标基准方案基准方案售价变化售价变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%15%税后利润5534.71 3415.53 4121.92 4828.32 6241.10 6947.50 7653.89 销售净利润率27.77%20.16%22.98%25.50%29.82%31.68%33.3981、%静态投资回报率53.80%33.20%40.07%46.93%60.67%67.53%74.40%经济指标经济指标基准方案基准方案开发成本变化开发成本变化-15%15%-10%10%-5%5%5%5%10%10%15%15%税后利润838.36 6482.95 6166.87 5850.79 5218.63 4902.55 4586.47 销售净利润率5.84%32.52%30.94%29.35%26.18%24.59%23.01%静态投资回报率6.82%71.85%65.29%59.30%48.73%44.05%39.70%z方案一方案二方案三方案三产品组合集中式商业集中式商业+商业街+商82、务公寓商业街商业街+商务公寓商务公寓销售收入14347万元16890万元2002420024万元万元净利润838万元3185万元53745374万元万元销售净利润率5.84%18.86%26.84%26.84%售价临界点-0.0824-26.61%-39.18%39.18%成本临界点9.97%42.67%83.27%83.27%品牌形象集中式商业招商运营难度，对企业品牌存在一定的风险办公楼沿机场大道而办公楼沿机场大道而建，可成为进入市区建，可成为进入市区的标志形建筑的标志形建筑三个方案的综合比较三个方案的综合比较相对均衡，既有风险，又有一定的利好商业属性用地转住宅宅，有可能会按现阶段土地价格评83、估，会补交土地出让金，商业属性用地转住宅宅，有可能会按现阶段土地价格评估，会补交土地出让金，同时手续复杂、流程时间长，并产生资本利息；同时手续复杂、流程时间长，并产生资本利息；区域内住宅竞争激烈，而商业相对较少，同时住宅售价远低于街区域内住宅竞争激烈，而商业相对较少，同时住宅售价远低于街铺类产品，仅与平层办公、铺类产品，仅与平层办公、SOHOSOHO类产品相当，经济效益也不乐观；类产品相当，经济效益也不乐观；纯住宅方案探讨纯住宅方案探讨专业市场一般需要占地面积较大，且需要仓储等专属用地，本案仅专业市场一般需要占地面积较大，且需要仓储等专属用地，本案仅2222亩亩不适专业市场的开发；不适专业市场84、的开发；专业市场需要有相关的行业资源和招商能力，对非相专业型市场开发商专业市场需要有相关的行业资源和招商能力，对非相专业型市场开发商而言，操作难度较大；而言，操作难度较大；专业市场形像档次较低，影响丰喜总部办公形影响；专业市场形像档次较低，影响丰喜总部办公形影响；专业市场方案探讨专业市场方案探讨商业街商业街+商务公寓产品线组合开发模式商务公寓产品线组合开发模式企业品牌形象企业品牌形象项目利润最大化项目利润最大化风险最小化风险最小化最佳产品开发模式最佳产品开发模式 五五 项目整体定位项目整体定位市级市级商业中心商业中心区级区级商业中心商业中心社区社区商业中心商业中心以上海市商业分布为例以上海市商85、业分布为例连接城市高速路快速干道边适合做区域辐射商贸物流业（批发市场）连接城市高速路快速干道边适合做区域辐射商贸物流业（批发市场）连接着城市主干道和次干道适合做餐饮零售业连接着城市主干道和次干道适合做餐饮零售业住宅本身配套商业住宅本身配套商业 适合作为社区商业适合作为社区商业商业项目地段对位商业能级商业项目地段对位商业能级区域区域城市发展方向城市发展方向本案本案城区城区空港空港经济开发区经济开发区项目未来发展趋势项目未来发展趋势区位角度区位角度城市主力发展方向，连接空港和主城区的重要节点本案未来消费客群变化预判消费客群现有数量/万20202020年数量/万增幅比例学生(教职工)0.6167%常86、住居民8+425108%就业人口4.1+315113%合计19.719.74141208%消费客群变化消费客群变化-经开区经开区+空港新区空港新区由人口比例趋势说明本案未来的发由人口比例趋势说明本案未来的发展方向逐步向展方向逐步向成熟区域商业节点型成熟区域商业节点型定位靠拢。定位靠拢。项目未来发展趋势项目未来发展趋势消费者角度消费者角度人口大量导入人口大量导入辐射范围扩大辐射范围扩大商圈逐渐成熟商圈逐渐成熟市场竞争激烈市场竞争激烈中小型超市以中型超市、娱乐休闲、餐饮等业态构成特色化商业生活大卖场随着人口大量导入，足以支撑生活大卖场，并形成以生活卖场为城市副中心的商业购物中心商圈逐渐成熟，消费水87、平提升，人口达到一定程度，形成社区邻里购物中心概念。本案目前所处阶段本案目前所处阶段本案周边商业市场变化预测：本案周边商业市场变化预测：项目未来发展趋势项目未来发展趋势商业市场角度商业市场角度20052005-2010201020102010-2015201520162016-20202020美特好超市美特好超市星级酒店星级酒店地块地块地块具备广义上的城市综合体概念，酒店、超市等主力店已形成；地块具备广义上的城市综合体概念，酒店、超市等主力店已形成；住宅区住宅区地段地段展示城市发展魅力的展示城市发展魅力的地标性区域地标性区域产品产品推动城市升级发展的推动城市升级发展的核心引擎核心引擎聚合反应聚88、合反应空港与城区的重要节点空港与城区的重要节点产业与居住共同繁荣产业与居住共同繁荣打造机场大道的休闲配套商业中心打造机场大道的休闲配套商业中心市场定位市场定位整体定位：城市东部全方位休闲新地标整体定位：城市东部全方位休闲新地标新天地新天地创智坊创智坊商业街商业街商务公寓商务公寓丰喜都汇丰喜都汇“购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居住购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居住”这是城市东部最好的生活方式这是城市东部最好的生活方式城东的繁华之都城东的繁华之都酒吧、电玩、广场嘉年华，灯火不夜城酒吧、电玩、广场嘉年华，灯火不夜城城市交流新天地城市交流新天地城市社交峰会，名流荟萃之地城市社交峰会，名流荟萃之地城市时89、尚生活之窗城市时尚生活之窗最前沿的时尚动态发布最前沿的时尚动态发布,城市的活力舞台城市的活力舞台城市菁英居住梦想城市菁英居住梦想城市中坚阶层的专属社区城市中坚阶层的专属社区,精英群体聚集地精英群体聚集地都市别样生活绿洲都市别样生活绿洲城市新文化地图，喧嚣生活中的小憩之所城市新文化地图，喧嚣生活中的小憩之所档次占比档次占比消费客群分析占比消费客群分析占比商业街消费客户定位商业街消费客户定位在调查和比较的基础上，我们将消费人群定位于：2535岁的中年轻消费者，及对生活及物质有一定品质要求的消费者。以服务于知识型、商务型、时尚型消费者以服务于知识型、商务型、时尚型消费者为明确的消费客群定位。为明确的90、消费客群定位。商业街购买客户定位商业街购买客户定位（1 1）运城市内臵业阶层）运城市内臵业阶层 政府部门或企业中掌握一定权利的官员或私营业主 具有一定闲散资金的社会投资人士 长期关注商业市场发展的投机者 总房价承受能力足以支撑在30万元以上的购房者 符合本项目经营特点集团的整层购买（2 2）周边县、市富裕阶层）周边县、市富裕阶层 私人煤矿主 其他能源产业私营老板 盲目跟从投资走向的买家现代人对于美食的向往与追求日益强烈，因而特色餐饮的人气指数日见走高。打造特色餐饮将有助于本案人气的聚集，和品牌推广。商业街定位商业街定位食尚生活新都汇食尚生活新都汇民以食为天！美食永远让人们永远趋之如骛！民以食为91、天！美食永远让人们永远趋之如骛！打造以特色餐饮为主，配以休闲娱乐的一体化消费集群。打造以特色餐饮为主，配以休闲娱乐的一体化消费集群。上海八万人体育场环型特色餐饮街上海八万人体育场环型特色餐饮街这里有：这里有：9 9车间车间工业时代的记忆工业时代的记忆参考案例（特色打造）参考案例（特色打造）这里有：大城小事这里有：大城小事简约的自然田园简约的自然田园参考案例（特色打造）参考案例（特色打造）上海八万人体育场环型特色餐饮街上海八万人体育场环型特色餐饮街食尚食尚不是单纯的餐馆的聚集不是单纯的餐馆的聚集不是简单的复制不是简单的复制因为加进了因为加进了休闲文化休闲文化的元素的元素这条街开始变得不一样这条街92、开始变得不一样变得变得特色特色鲜明鲜明我们希望打造的特色食尚休闲文化街我们希望打造的特色食尚休闲文化街是拥有餐饮文化底蕴的所在是拥有餐饮文化底蕴的所在在这里可以品尝各地的潮流美食在这里可以品尝各地的潮流美食在这里可以追忆过去的品牌故事在这里可以追忆过去的品牌故事在这里可以品位餐点背后的文化在这里可以品位餐点背后的文化食尚是一种态度食尚是一种态度我们一同来挖掘它背后的内涵我们一同来挖掘它背后的内涵这不只是一条美食街这是集餐饮、休闲、商务、娱乐于一身的，具有人文内涵的时尚休闲美食新天地老牌传统餐馆老牌传统餐馆潮流人气美食潮流人气美食山西饮食文化馆山西饮食文化馆个性创新餐厅个性创新餐厅休闲茶吧牌室休93、闲茶吧牌室养身健体天地养身健体天地城市食尚城市食尚生活新都汇生活新都汇商业街业态前瞻商业街业态前瞻高端消费地标高端消费地标主题概念餐厅主题概念餐厅中式快餐中式快餐特色餐饮特色餐饮西式快餐西式快餐茶馆茶馆奥菜奥菜足浴休闲足浴休闲特色小吃特色小吃山西名吃山西名吃全国连锁全国连锁大型餐饮大型餐饮咖啡馆咖啡馆高端商务型高端商务型（10%10%）时尚型消费时尚型消费（65%65%）白领精英型白领精英型（25%25%）目标定位及招商品类规划目标定位及招商品类规划三晋美食文化馆三晋美食文化馆饮食文化馆是集照片、文字、晋商美食于一身的集中展示地，宏扬山西传统饮食文化。饮食文化馆是集照片、文字、晋商美食于一身的94、集中展示地，宏扬山西传统饮食文化。潮流人气美食潮流人气美食通过一些相应的优惠手段引进江南的人气美食，为商业配套积聚人气。通过一些相应的优惠手段引进江南的人气美食，为商业配套积聚人气。个性创新餐厅个性创新餐厅引进新创餐饮品牌，新进餐饮企业。提供一个多样美食的选择平台。引进新创餐饮品牌，新进餐饮企业。提供一个多样美食的选择平台。休息茶吧牌室休息茶吧牌室袅袅茶香中感受生活，玩赏休闲，集聚的不仅仅是一种娱乐方式，更是一种人生。袅袅茶香中感受生活，玩赏休闲，集聚的不仅仅是一种娱乐方式，更是一种人生。养身健体天地养身健体天地时尚生活配套时尚生活配套这里，提供给您一种繁忙都市生活中，追求挑战自己或是心灵宁静95、的休憩之所。这里，提供给您一种繁忙都市生活中，追求挑战自己或是心灵宁静的休憩之所。满足一切生活便利的需要，从药店到理发店，从购物到商务，给予最细节的关怀。满足一切生活便利的需要，从药店到理发店，从购物到商务，给予最细节的关怀。餐饮娱乐生活配套业态业态 意向品牌建议意向品牌建议休闲商业建筑体设计要对人流具有吸引力商业建筑体设计要对人流具有吸引力-外部景观外部景观-外观设计要具有商业元素外观设计要具有商业元素商业建筑体要具有透视性与互动性商业建筑体要具有透视性与互动性-内部景观内部景观-中庭设计要美观和见天采光中庭设计要美观和见天采光室内设计要美观室内设计要美观室内设计要人性化室内设计要人性化建筑96、外观设计及景观设想建筑外观设计及景观设想商业街成功的核心要素商业街成功的核心要素令人愉悦的空间令人愉悦的空间成功因素成功因素弱化首层、强调二层与地下空间弱化首层、强调二层与地下空间的人流导入的人流导入特色的建筑、标志性特色的建筑、标志性丰富的功能丰富的功能主力商家主力商家便利的交通设施便利的交通设施共享空间曲径短街窄巷外部景观外部景观-商业体外观设计要具有商业元素商业体外观设计要具有商业元素新加坡克拉码头新加坡克拉码头上海仲盛世界商城上海仲盛世界商城景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商业景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商97、业品位，吸引人流。品位，吸引人流。商业需要聚焦规觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、商业需要聚焦规觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境，绿化环境，可以为商业带来人流。可以为商业带来人流。让商业建筑体的本体成为广告体。让商业建筑体的本体成为广告体。新加坡乌节湾新加坡乌节湾外部景观外部景观-商业体要具有透视性和互动性商业体要具有透视性和互动性地下商场侧面采光与顶部采光的效果地下商场侧面采光与顶部采光的效果中庭是聚集人气的“客厅”，顶部“见天”能增加通透感；充分考虑到夏季日照因素，中庭是聚集人气的“客厅”，顶部“见天”能增加通透感；充分考虑到夏季日照因素，采取朝南98、半边见天设计，避克阳光过度直射。采取朝南半边见天设计，避克阳光过度直射。日本千叶购物中心日本千叶购物中心香港新城市广场香港新城市广场内部景观内部景观-中庭设计要美观不见天采光中庭设计要美观不见天采光香港国际金融中心香港国际金融中心室内垂吊物设计室内垂吊物设计日本奥特莱斯日本奥特莱斯内部景观内部景观商业体室内设计要美观商业体室内设计要美观休息座椅休息座椅商场指示牌商场指示牌日本千叶购物中心日本千叶购物中心内部景观内部景观商业体内部设计人性化商业体内部设计人性化国外商业体国外商业体 卫生间卫生间内部景观内部景观商业体内部设计人性化商业体内部设计人性化日本商业日本商业新加坡商业新加坡商业门口免洗洗手99、液门口免洗洗手液婴儿车租赁婴儿车租赁公用电话公用电话内部景观内部景观商业体内部设计人性化商业体内部设计人性化餐饮业对物业配臵要求餐饮业对物业配臵要求各种业态对商业街产品设计要求各种业态对商业街产品设计要求数码电器对物业配臵要求数码电器对物业配臵要求娱乐休闲业对物业配臵要求娱乐休闲业对物业配臵要求1 1）底层层高）底层层高5.45.4-6m6m；商业底层层高设臵为5.46m,并在3.5m以上的位臵需开窗,有利于商铺利用率提高，同时便于商家装修布臵；2楼商铺挑高4.2米，3楼挑高3.5米。2 2）商铺开间面积根据不同业态设臵，商铺标准开间取）商铺开间面积根据不同业态设臵，商铺标准开间取4.24.2100、5m5m，单铺进深为，单铺进深为1212-14m14m。开间跟业态有关系，在社区店面面积测算上，150200平方米的空间比较合适做餐饮，其他业态店面在3560平方米左右。商铺开间在4.25m之间，即能保证商铺有足够的展示面，又能满足不同经营业态对门面开间的需求，同时又避免商铺形式过于单一，不利于后期招商。3 3）一层商铺预留独立卫生间，二层商铺内预留卫生间上下水管网。）一层商铺预留独立卫生间，二层商铺内预留卫生间上下水管网。一层商铺预留卫生间以供经营者使用，便于经营者生活需求，二层预留卫生间位及上下水管网，可根据商家不同需求进行自由组合，同时在各楼体走道设臵公用卫生间，便于消费者使用，兼顾部分101、经营商家需求。4 4）商业街门楣、灯箱、广告位统一设计、统一预留空间，形成商业街统一形象。）商业街门楣、灯箱、广告位统一设计、统一预留空间，形成商业街统一形象。通过统一门楣、灯箱、广告位等形成商业街统一形象，提升商业街整体档次，避免出现旧式商业街的混乱形象，并便于后期商业物业管理。商业街产品设计要点商业街产品设计要点5 5）商铺要设臵排烟管道，用电、用水有特殊要求的店铺在设计时要考虑预留。）商铺要设臵排烟管道，用电、用水有特殊要求的店铺在设计时要考虑预留。特色餐饮必须设臵排烟管道及厨房下水管道，避免污染环境影响项目整体形象，同时要对部分用电、用水有特殊需求的经营业态事先考虑预留管网线的接口，为102、后期招商提供有利支撑；。6 6）停车位的预留充分）停车位的预留充分尤其是餐饮业这其中还包括人车分流、如何引导人流等方面的问题。根据国家规定，商业中心的停车位标准是1.2个车位/100平方米营业面积。5.45.4-6 6米米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让客户的价值最大化客户的价值最大化柱网：柱网：8 88 8米米户型户型面积面积层高层高进深进深面宽面宽1-2F商铺100-150 1层5.5-6m2层4.5m12-14m5-6m3F商铺（局部拐角处）200-3001层5.5-6m2-3层4.5m12-15m5-6m商103、铺面积配比建议商铺面积配比建议 原则原则 1 1-2F2F商铺主力总价控制在商铺主力总价控制在100100万左右；万左右；3F3F商铺主力总价控制在商铺主力总价控制在150150-200200万；万；销售方式均销售方式均1 1拖拖2 2或或1 1拖拖3 3销售；销售；商务公寓客层定位商务公寓客层定位1）居住臵业阶层居住臵业阶层 小型私营业主 首次臵业新婚夫妇 单身贵族 少数城郊迁入人口2）商办臵业阶层商办臵业阶层 创业型公司购买 具有一定闲散资金的投资人士 企事业集团购买作为宿舍公寓居有定所居有定所进入独立时代进入独立时代低首付低首付 低月供低月供交通便利交通便利60%成家成家+立业立业进入两104、人世界进入两人世界新都市青年新都市青年新婚新婚/创业族群创业族群低总价低总价 品质高品质高交通便利交通便利30%主力客群属性分析主力客群属性分析年轻的年轻的boss基地基地低总价低总价 高利用率高利用率空间多样化空间多样化10%东城时尚未来域东城时尚未来域商务公寓定位商务公寓定位以创意办公、舒适居住相结合的创新型公寓产品以创意办公、舒适居住相结合的创新型公寓产品商务公寓之释义商务公寓之释义Soho-loftLoftLoft所指的是那些所指的是那些“由旧工厂由旧工厂或旧仓库改造而成的或旧仓库改造而成的，少有少有内墙隔断的高挑开敞空间内墙隔断的高挑开敞空间”。LoftLoft的定义要素主要包括：高105、的定义要素主要包括：高大而开敞的空间大而开敞的空间，上下双层上下双层的复式结构；流动性的复式结构；流动性，户型户型内无障碍；透明性内无障碍；透明性，减少私减少私密程度；开放性密程度；开放性，户型间全户型间全方位组合；艺术性方位组合；艺术性，通常是通常是业主自行决定所有风格和格业主自行决定所有风格和格局局。SohoSoho-SmallSmall OfficeOffice(and)(and)HomeHome OfficeOffice的缩写的缩写，泛指泛指在家办公或小型创业者在家办公或小型创业者。实实际上就是自由职业或自由职际上就是自由职业或自由职业者的意思业者的意思。特色是自己掌握特色是自己掌握，106、调配工作调配工作时间时间，其实也是过去所谓其实也是过去所谓“自由业自由业”的新诠释的新诠释。房地房地产上的产上的sohosoho是指具有自由办是指具有自由办公的空间公的空间。研究了近几年商务公寓研究了近几年商务公寓项目，几乎全部是综合用地或商业用地性质，他们项目，几乎全部是综合用地或商业用地性质，他们与住宅用地的区别如下：与住宅用地的区别如下：土地性质土地性质住宅立项住宅立项综合或商业立项综合或商业立项使用年限70年综合50年、商业40年极限层高4.9米办公5.5米、商业6.1米贷款能打7折不能，5成10年公积金能使用不能天然气有没有（部分项目通过运作也能通气）水、电、暖水：3.7元/吨电：0107、.48元/度暖：30元/采暖季水：5.6元/吨电：1.03元/度暖：70元/采暖季商务公寓特征商务公寓特征面积区间面积区间隔局隔局面积区间面积区间一居3040平米（一般一层设开放式厨房，二层设卫生间）两居4060平米三居6080四居及以上100平米以上商务公寓特征商务公寓特征 第二层面积一般大于首层，因为在设计当中一般将第二层的走廊纳入了室内使用空间。朝向弱化。在LOFT当中一般将公共区间放在首层，私人空间放在二层，部分二层房间不能采光。户型特点户型特点总体特征总体特征 地理位臵：交通便利处，一般紧临地铁或城铁站地理位臵：交通便利处，一般紧临地铁或城铁站 层高：层高：4.895.49米（一般集108、中在米（一般集中在5.25.49米）米）价格：同地段平层价格价格：同地段平层价格1.21.5倍左右（层高低的便宜一些）倍左右（层高低的便宜一些）户型：以户型：以小小为主，小一居、小两居为主，小一居、小两居商务公寓特征商务公寓特征居住模式超越居住模式超越适当引入空中花园，在产品模式上实现超越、可商可住；产品模式超越产品模式超越主力户型控制在40-50平米，通过引入loft，引领运城商住市场销售溢价销售溢价通过层高，实现1.5-2倍的面积增值，从而对实现销售价格的提升商务公寓产品优化建议商务公寓产品优化建议竖向生长的花园城市竖向生长的花园城市借鉴柯布西耶“马赛公寓”的竖向城市理念，将功能配套以及绿109、化植入到建筑体不同的部位，创造与众不同的生活空间可能，以此在项目识别上创造差异差异化，创造与众不同的建筑模式一层商业局部挑高，架空层内附设运动设施以及商业配套，形成空中花园街道架空层挑高处安排攀岩，形成特色记忆点，契合白领客户的挑战欲望屋顶设计成浪漫主题花园，契合白领情感沟通需求目前得房率为79%，因此空中花园层适当布臵，确保有配套概念即可，以降低公摊生态建筑建议生态建筑建议空中绿化空中绿化尽可能增加空中绿地，使整个建筑变成一个会呼吸的绿塔。空中生态花园空中冬季温室花园“空中豆荚”空中露台大量采用空中生态花园和空中露台。除此之外，可在公共空间设臵绿色“空中豆荚”。屋顶引入“冬季温室花园”空间花110、园街空间花园街/运动挑战主题运动挑战主题 10层处设计“架空转换层”，使其成为项目的第二个“空中花园”，其中安排游泳池，运动设施，图书馆，小型剧场等配套，同时安排便利店、简餐、洗衣店等生活配套。同时，以“架空层攀岩”成为亮点。丰富的空中配套，形成空间花园街道，为白领创造绝无仅有的社交生活可能。顶层空中植物园顶层空中植物园/浪漫浪漫公园主题公园主题 采取大荷载降板设计，使顶层成为可以种植大树的“屋顶公园”，以浪漫为主题，进行园林营造，为白领住户提供情感交流以及社交的场所。生态建筑建议生态建筑建议户型户型面积面积比例（按套数比）比例（按套数比）一室户（loft）35-40平米45%一室一厅（lof111、t）45-5045%二室一厅（平层）55-6510%商务公寓面积配比建议 原则原则 多元化产品，追求市场的安全性多元化产品，追求市场的安全性/并充分根据日照并充分根据日照小面积小面积/北向，追求总价上的安全，应对市场转冷带来的抗风险性北向，追求总价上的安全，应对市场转冷带来的抗风险性中面积中面积/南向，迎合主流，确保销售速度南向，迎合主流，确保销售速度大面积大面积/拐角，提升项目形象，建立价格标杆拐角，提升项目形象，建立价格标杆 五五 项目开发及推案策略项目开发及推案策略整合工地现场形象整合工地现场形象软文适时报道软文适时报道告知市场项目属性告知市场项目属性规划方案初定规划方案初定售楼处选址售112、楼处选址售楼处装修售楼处装修 建筑规划扩书确定建筑规划扩书确定工程招标及施工许可证工程招标及施工许可证开工开工 奠基奠基 预售许可证预售许可证1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度20132013年年售楼处整体包装售楼处整体包装线上和线下推广有机组合线上和线下推广有机组合全方位的市场占位全方位的市场占位后期项目持续宣传热度后期项目持续宣传热度活动策划的全程跟进活动策划的全程跟进项目整体进度时间表项目整体进度时间表项目整合推广宣传项目整合推广宣传项目开盘项目开盘工地现场整合包装工地现场整合包装工程工程时间时间营销营销策划策划市场价格深度调研市场价格深度调研当地银行沟通事宜当地银行沟通事宜销售人员招聘销售人员招聘确定开盘模式及开盘顺序确定开盘模式及开盘顺序 开盘定价开盘定价正式开盘正式开盘收订及签约收订及签约配合现场及外场活动配合现场及外场活动销售人员进场销售人员进场 专业培训专业培训项目项目SWOTSWOT深度分析深度分析制定营销策略制定营销策略客户蓄水登记开始客户蓄水登记开始招商工作招商工作 前期准备前期准备THE END本资料仅供服务客户内部使用。其经济测算因开发商具体开支、当地各部门的税费及房价的预估不同，会有所不同。谢谢聆听。