1、宁波江北洪塘商业项目前期策划宁波江北洪塘商业项目前期策划项目概况：总用地面积项目概况：总用地面积12.512.5公顷，建面公顷，建面17.0317.03万平米。万平米。u 规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。一号地块：一号地块：一号地块：一号地块：占地占地1.61.6公顷，容积率为公顷，容积率为2.32.3，建筑密度，建筑密度2828，建筑面积，建筑面积3.63.6万平米万平米,该用地为酒店。该用地为酒店。二号二号二号二号B B地块：地块：地块：地块：占地占地3.933.93公顷，容积率为公顷，容积率为2.152、2.15，建筑密度，建筑密度20%,20%,建筑面建筑面积积8.48.4万平米万平米.该用地为居住用地。该用地为居住用地。二号二号二号二号A A地块：地块：地块：地块：占地占地4.514.51公顷，容积率公顷，容积率为为1.11.1，建筑密度，建筑密度为为35%,35%,建筑面积建筑面积5.035.03万平米万平米.该用地该用地为商业用地。为商业用地。项目概况项目概况目标分解目标分解总体目标：总体目标：在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：目标分解：以最优的产品组合来实现利润最大化多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与3、价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？决定商业体量的关键因素决定商业体量的关键因素KPI体系体系区域位置区域位置交通体系交通体系城市规划城市规划人口状况人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心接近购买力，位于消费中心处于居住4、的几何中心，保证有广阔腹地处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系竞争关系地块条件地块条件有较强的市场竞争力有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求 我我们们将从以上六个角度来考量本将从以上六个角度来考量本项项目商目商业业价价值值洪塘商圈核心商业区洪塘商圈核心商业区“绝版绝版”地块，总地块，总占地占地12.512.5公顷，建面公顷，建面17.0317.03万平米。万平米。利5、客来利客来地块条件地块条件项目初步界定：项目初步界定：我我们们将从将从“区位区位人口人口交通交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地地块块的商的商业业/商商务务价价值值洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区“绝版绝版绝版绝版”地块地块地块地块u 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅u 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定初步界定洪塘区位概况洪塘区位概况u洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公6、里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。u土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。区区位位人人口口交交通通借力宁波7、大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇 u围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、田园城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。u洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。洪塘用地现状图洪塘20052020用地规划图区区位位人人口口交交通通江北之于宁波8、江北之于宁波u*行政区划行政区划 全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。区区位位交交通通人人口口u洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。u洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人9、口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。洪塘之于江北洪塘之于江北交交通通人人口口区区位位三至五年内版块内居住人口达到三至五年内版块内居住人口达到1515万，万，足够支撑足够支撑1010万平米左右大型商业购物中心万平米左右大型商业购物中心u江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到5060万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付10、入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。区区位位人人口口交交通通江北区交通建设状况江北区交通建设状况杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车区区位位人人口口交交通通 07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长2511、.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。洪塘交通体系状态洪塘交通体系状态区区位位人人口口交交通通u洪塘与周边地区联系的交通路线 余姚方向：甬余公路、余北快速路 慈溪方向：杭州湾大桥南连接线 海曙方向：江北大道 鄞州方向：绕城高速公路、机场路、西外环路 江东方向：世纪大道、中兴北路延 伸段 镇海方向：北外环路和原北外环路u其他交通路线 规划中的轨道四号线经过本区；杭甬运河航道位于本区南部；区区位位人人口口交交通通u 洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁12、波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达”的特征。u 江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。u 随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。u 未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离u 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。u 随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。洪塘成为宁波北部重要交通集散区洪塘成为宁波北部重要交通集散区小结：小结：从从“区位区13、位人口人口交通交通”三个角度看，三个角度看，本地块初步具备了商业开发价值！本地块初步具备了商业开发价值！u区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上 u 的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心；u洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道 u 总人 口将达到1015万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都u 有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。u洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口u 设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消u 费的增长和地区经济的繁荣。u综上所述，考虑商业14、开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘 u 街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。区区位位人人口口交交通通洪塘周边（江北西区）整体规划态势洪塘周边（江北西区）整体规划态势发展规划发展规划u 一、规划范围：u 西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南u 至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其u 中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面u 积2.6平方公里。u二、规划期限：u 近 期 20052010年 u 中远期 20112020年 u三、功能定位：u 集高品质的行政办公、商业商务、居住、工u 业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新u 区，宁波中心城的西北门户。u 四15、人口规模：规划总人口20万人。u五、规划结构：u 形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。u六、规划布局 规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；洪塘 u 居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住u 用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高 u 中2所。本项目价值点总结：本项目价值点总结：城市副中心核心区域城市副中心核心区域u 城市未来的居住中心u 未来城市的交通枢纽u 城市副中心核心商圈案例借鉴案例借鉴案例研究对象：案例研究对象：研究目16、的研究目的确定城市副中心未来的确定城市副中心未来的发展历程及发展方向发展历程及发展方向案例选取原则1、城市副中心2、周边以居住为主要功能q上海徐家汇q上海五角场副中心发展方向副中心发展方向q深圳南山q上海徐家汇副中心发展历程副中心发展历程9090年代年代初期初期人口稀少，几乎没有商业9090年代年代中后期中后期96年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成。9090年代年代末末99年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈。2121世纪初世纪初沃尔玛入驻蛇口，蛇口商圈开17、始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成。顺电、国美、苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹、岁宝、赛格纷纷落户南头商圈。2006年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟。20032003年年到现在到现在初始期初始期启动期启动期发展期发展期快速发展快速发展期期激烈竞争激烈竞争期期时时间间重重大大事事件件商业商业发展发展阶段阶段未来未来海岸城、保利文化中心、益田假日广场等一批超大型的mall即将建成。未来几年将增加近4040万万平米的商业面积。9090年代年代以前以前随着人口开始增加，逐渐有了一些社区配套的商业。空白时期空白时期成熟期成熟期交通便利住宅快速发展人18、口聚集商业迅猛发展南山区主要物业发展趋势深圳市南山区深圳市南山区在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例八十年代底八十年代底上海学者徐光启长埋于此，自此诞生了“徐家汇”，产生的文化渊源19921992年期年期出现了东方商厦、太平洋百货、中兴百货等 10大商家，特色商业发展迅速；写字楼开始发展19951995年年轻轨、高架、内环、立交、地面、地铁的建设，形成交通枢纽，加速了商业和地区产业发展20022002年年政府统一规划，统一运营；建立上海19、徐家汇商城集团，市场化操作，提高区域形象初始期初始期启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期时时间间重重大大事事件件商业商业发展发展阶段阶段20052005年年商业进一步开发；商务楼发展迅速；高科技产业发展良好300年以前年以前改造区域环境，开发“侨汇房”高档住宅，带来了高收入人群，为商业发展作了铺垫。空白时期空白时期发展期发展期地理优势住宅快速发展商业启动商务办公发展徐家汇主要物业发展趋势上海徐家汇上海徐家汇在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营的20、市场环境下，商务办公也得以迅猛发展的市场环境下，商务办公也得以迅猛发展发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例上海徐家汇上海徐家汇副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，其中办公占其中办公占2424，商业服务业占，商业服务业占1919，住宅比例仅为，住宅比例仅为1313目标建成世界级城市副中心，包括 影城、体育城、新兴商贸城、生物 医学城、建材城、科教城以及历史 风貌观光区的七大主题概念地位及定位：地位及定位：商业、商务、科教、旅游、体育、设计装潢服务等交通便利，周边聚集大量产业居 住人口发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例 五角21、场副中心的开发建设，南部以五角场环岛为中心，以发展商业、宾馆服务业、金融贸易、科技信息为主；中部以江湾体育场为中心，重点发展体育、文化和中高档商住楼；北部以政立路至新江湾城部分地区，重点发展商贸、办公及中高档住宅 五角场副中心核心地区用地构成五角场副中心核心地区用地构成上海五角场上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核心地区商业比例为心地区商业比例为1919、办公比例为、办公比例为1111，住宅比例为，住宅比例为2020发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例副中心发展方向总结：成熟的商业副中心面积比重往往在副中心发展方向总结：成熟22、的商业副中心面积比重往往在2020左左右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在1010以上；住宅往往承担配套功能，比例在以上；住宅往往承担配套功能，比例在13132727u 成熟的城市副中心往往不仅仅限于商业的发展，办公等商务功能需求量同样很大u住宅在副中心的核心区里往往承担着配套功能发展方向案例总结发展方向案例总结副中心发展历程总结：副中心发展历程总结：区域发展历程往往遵循“住宅商业商务办公”的内在规律 交通的改善往往会强有力的刺激住宅的开发，随后带动商业的发展，进而区域被确立为城市副中心，在此之后商务办公会得到迅速发展 重23、大基础设施或活动的举行带动人气或商业的发展，对确立区域副中心地位是一个强有力的支撑 洪塘作为宁波城市副中心，住宅、商业、商务功能是逐步转移与增强的过程。发展历程案例总结发展历程案例总结规划规划1515万人的洪塘新区开始启动，洪塘万人的洪塘新区开始启动，洪塘商业发展即将面临重大的历史机遇期商业发展即将面临重大的历史机遇期 商商业竞业竞争格局将直接影响到本争格局将直接影响到本项项目的商目的商业业体量体量案例借鉴案例借鉴住宅大发展住宅大发展地理交通优势地理交通优势商业启动商业启动商务发展商务发展副中心发展历程副中心发展历程洪塘拟建住宅建筑面积190万平米，预计居住人口15万，其中经济适用房110万,24、3-5年内开发完成.住宅大发展住宅大发展住宅大发展带来大量的人口聚集，商业启动一般会滞后住宅58年时间，而且会有两到三年甚至更长的培育期；但对于洪塘这样的旧商业中心而言，更多的传承升级，是一个逐步更替取代的过程，会减少对新区人口的依赖，同期建设，分期开业是比较理想的策略随着副中心的逐渐成熟，商务需求逐渐兴起，最终办公面积往往会占到总面积的13以上。洪塘正在经历着人口置换，商业需求还未正真爆发，大量发展办公物业时机并不大量发展办公物业时机并不成熟，商业将成为本项目的重点发展方向。成熟，商业将成为本项目的重点发展方向。宁波商业面临空前激烈竞争宁波商业面临空前激烈竞争20202020年中心城商业营业25、面积将达年中心城商业营业面积将达350350万平方米左右万平方米左右 u 根据宁波市政府2020年城市远景规划，届时将形成以“两主”为基础，以“八辅”为补充，以“多点”为网络的结构合理、布局完善的商业体系，面积控制分别为140万、120万、90万平方米左右。u 另有八个区域商业集聚区；“多点”为30个左右的社区（居住区）商业中心。三江片近郊规划城市建设用地区域根据实际居住人口规模设置若干个社区商业中心，配套设施建设标准与中心城的社区商业中心设置标准一致。竞争格局竞争格局洪塘周边商业竞争态势严峻洪塘周边商业竞争态势严峻洪塘力推洪塘力推五大地块五大地块 姚江北侧姚江北侧4号地块号地块姚江北侧4号地26、块位于洪塘街道南侧姚江以北，东面为亲亲家园，南临建设中的北外环路，西至市经济适用房地块，北接姚江小学和中学。该地块总占地面积44.55亩，用地性质为商业。区位优势明显，地块基本属于未开发状态，项目的可塑空间大。该项目是宁波市八大副商业中心之一江北西区的重要组成部分，以创新功能为动力源，酒店会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等功能互动发展，吸引创新产业、休闲购物、酒吧餐饮、商务办公等产业和功能进驻。通过该项目的整体运作，可以进一步提升该地块周边区域的文化价值、商业气氛，从而带动区域内地块的升值，为洪塘整体开发提供有力的支撑。洪塘中路东侧退二进三地块洪塘中路东侧退二进三地块项目共有土地面积250亩27、，具体位置在洪塘中路以东，机场路（规划）以西由华辰电器公司（约32亩）、甬微科技公司（约63亩）、园林公司租赁绿化地块（约160亩）组成。该地块性质大部分为二类居住用地，其中华辰公司及甬微公司部分为商业金融用地。目前甬微公司已经整体搬迁，华辰公司即将搬迁。该地块适合于住宅、商业、办公等项目开发。旧宅徐地块旧宅徐地块 该地块位于洪都花园以北，江北大道以南（平直针织公司对面），占地面积约50亩，土地性质为商业。该地块正在制定规划方案，功能定位于商业项目如汽车服务店的开发。荪湖旅游度假区荪湖旅游度假区用地规模为1.85平方公里（其中荪湖水面0.32平方公里。该区块刚好处在城市绿色生态走廊的最西端，自28、然生态环境条件优美。荪湖水质清澈，大小适中，周边环境优美。对开发休闲会议中心和度假区都具有非常好的自然生态环境条件。杭州湾跨海大桥的建设必将促进余慈地区的发展，随着该区域的外围交通系统网络建设的完善，开发休闲会议区和度假区，吸引经济较为发达的上海、慈溪地区居民前来度假。鞍山地块鞍山地块该地块位于宁波都市农业园区内，宝国寺旅游公路以北，绕城高速公路以南，占地面积约200亩，土地性质为工业，适合引进物流、仓储等项目。商圈内竞争格局商圈内竞争格局 洪塘各楼盘底商体量洪塘各楼盘底商体量1212万以上，对项万以上，对项目去化影响较大！目去化影响较大！商圈内竞争体量商圈内竞争体量u姚江新都宁波市江北区洪塘29、中路，地处江北西区和洪塘街道中心位置。距江北大道约150米，使区域内第一座商务办公楼。u项目位于项目占地约20亩，总建筑面积约45671平方米，其中包括地上主体17层、地下2层为车库。建成后将是集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心，是江北西区中部的一个新亮点。u项目高17层，地下二层；规划总建筑面积约45000平米。姚江新都姚江新都集办公、商贸、餐饮、休闲于一集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心体的商务中心项目竞争项目竞争姚江新都姚江新都姚江新都的业态规划姚江新都的业态规划项目竞争项目竞争姚江新都姚江新都本项目与姚江新都的竞争分析本项目与姚江新都的竞争分析大众大众娱乐娱乐百姓大舞台百姓30、大舞台娱乐娱乐夜夜总总会会互互动动式、参与式、体式、参与式、体验验式式消消费费式式专业专业化、消化、消费费型型专业专业市市场场、娱乐娱乐休休闲闲的的HOPSCAHOPSCA多功能、多多功能、多业态业态、综综合式合式室外、半室外室外、半室外室内室内集中式商集中式商业业本本 项项 目目姚江姚江 新都新都差异化经营结论差异化经营结论项目整体定位：项目整体定位：洪塘第一代洪塘第一代HOPSCA u 洪塘人口结构将发生质的变化，白领消费推动洪塘商业结构升级u 从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在5万平米以上才能保证不被边缘化u与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢u HOPSCA是是集购物、休闲、31、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域商业中心体的区域商业中心体的区域商业中心体的区域商业中心项目属性定位项目属性定位u首席u家庭u娱乐u购物中心洪塘第一代洪塘第一代HOPSCA洪塘首席洪塘首席家庭娱乐购物中心家庭娱乐购物中心小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费 水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求前文已经指出，洪塘人口结32、构将发生质的变化，白领阶层 将 大量涌入，推动洪塘商业结构升级；本项目商业体量保证在5万平米以上以该商业保证不被边缘化；与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢；打造HOPSCA商业，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域 商业中心。商业中心。商业中心。商业中心。思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？三地块关系三地块关系：（：（1 33、1）、（）、（2B2B）号地块单独存活的能力必须很）号地块单独存活的能力必须很强；（强；（2A2A）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强的聚客能力的聚客能力u 开发顺序来为（2A）（1）（2B），（1）（2B）号地块单独存活的能力必须很强u 从地块大小来看，（2A）号地块可操作的空间最大u 从与洪塘中路的关系角度来看，（2A）地块自身必须有很强聚客能力地块关系地块关系地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价值的地方；而江北大道、机场路承担的只是通行功能，值的地方；而江北大道、机场路承担的只是通34、行功能，人流比较有限，商业价值很难体现人流比较有限，商业价值很难体现u 从人流量来看，洪塘中路和洪塘南路的商业价值远远大于其他几条路，靠近机场路的商业价值很难体现。u 从小汽车车流量来看，洪塘中路承担的交通功能远远超出其他道路u江北大道路承担着主要的公共交通功能u 对2号地块而言，洪塘中路人流大，无疑是商业价值最高的街道，其次是洪塘南路，其他道路商业价值很有限车流人流状况车流人流状况对1号地块而言，洪塘中路和江北大道人流大大，无疑是商业价值最高的街道，其他道路商业价值有限。住宅区住宅区住宅区住宅区2213332洪塘街道办事处洪塘街道办事处1类地段类地段租金范围租金范围90120元元/平方平方/35、月月洪洪塘塘菜菜市市场场洪洪塘塘购购物物中中心心洪塘中路洪塘中路洪洪塘塘南南路路2类地段类地段租金范围租金范围70105元元/平方平方/月月小区通道小区通道23类地段类地段租金范围租金范围3060元元/平方平方/月月洪塘街道主要商业片区租金情况分析洪塘街道主要商业片区租金情况分析从租金价值来看，地块沿洪塘中路最能体现商业价从租金价值来看，地块沿洪塘中路最能体现商业价值值,从整个洪塘镇商业看从整个洪塘镇商业看,洪塘南路商业比重大洪塘南路商业比重大!租金状况租金状况项目解析项目解析u 在商业价值排序的基础上进行商业、住宅的功能分区，充分挖掘地块价值u 综合各地块特点对业态要求进行业态分区，最大限度36、的保证各地块独立经营的可实现性价值最高区价值最高区价值次高区价值次高区价值一般区价值一般区价值较弱区价值较弱区 以下我以下我们们将将结结合案例研究的合案例研究的结论结论，展开，展开对对2A2A地地块规块规划布局的划布局的讨论讨论价值微弱区价值微弱区华南华南MALLMALL平面布局：功能分区明确，以游平面布局：功能分区明确，以游乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营u华南mall虽然现在面临着经营困境，但其规划的科学性则是不可抹杀的。案例借鉴布局案例借鉴布局购物游购物游乐区乐区A：百货：百货B：百货：百货C：超市：超市D：室内游乐场：室内游乐场 电影院电影院E：汽车37、展厅：汽车展厅 沐浴中心沐浴中心F：餐饮、高档：餐饮、高档 写字楼写字楼J：自用办公楼：自用办公楼休闲、餐休闲、餐饮、办公区饮、办公区居住区居住区华南华南MALLMALL商业人流设计：设置若干商业商业人流设计：设置若干商业节点，使人流充分共享节点，使人流充分共享每个商业节点（吸引点）所能影响的有效范围为90120米，如此设置的这些吸引点，使整个MALL的人流分布合理，形成聚合型，从而使人流被充分共享，进而提高商业价值。案例借鉴布局案例借鉴布局案例总结案例总结案例总结案例总结明确的功能分区用道路将地块进行若干独立功能区域的分割，如：购物区、休闲娱乐区、餐饮区、写字楼区、住宅区等购物区往往搭配游乐38、设施布置，多以游乐设施为核心，主力店（如百货、超市等）外围环绕，通过内外的联动实现中间商铺的人流共享简单的人流动线（线形或环形），设置若干商业节点（多以主力店形式出现），保证人流的共享设置核心区增强整体的凝聚力 以案例分析以案例分析结论为结论为原原则则，我，我们对们对二号二号A A地地块进块进行功能布局及行功能布局及交通流交通流线组织线组织综合案例分析结论，综合案例分析结论，我们总结出规划布局的我们总结出规划布局的KPIKPI体系体系KPI体系体系交通组织交通组织功能分区功能分区业态组合业态组合：利用道路系统区隔出明确的功能区，并保持各区：利用道路系统区隔出明确的功能区，并保持各区域的相对独立39、性，避免相互干扰域的相对独立性，避免相互干扰：以客流共享为第一原则，充分利用主力店带来的：以客流共享为第一原则，充分利用主力店带来的人流提升商铺价值人流提升商铺价值外部交通：确保强大的公共交通体系，增强项外部交通：确保强大的公共交通体系，增强项目对外的辐射能力，加强其可达性目对外的辐射能力，加强其可达性内部交通：形成单一的人流动线（线型或环形），内部交通：形成单一的人流动线（线型或环形），设置若干商业节点，保证人流共享；同时保证人流、设置若干商业节点，保证人流共享；同时保证人流、车流、货流的分离，避免相互干扰车流、货流的分离，避免相互干扰二号二号A A地块功能分区：地块功能分区：充分挖掘商业价40、值，保证各区域功能的独立性充分挖掘商业价值，保证各区域功能的独立性u 根据项目解析结论可以判断：沿洪塘中路是商业价值最高区 u 域，沿机场路东侧商业价值最低，居住价值较高。u 依据地块商业价值地块形状，通过交通将地块划分为小型u 商业区，百货、超市区，专业市场区，酒店区，娱乐区、餐u 饮休闲区、精品区，居住区。功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织业态组合：业态组合：功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织业态建筑面积面积比例%大型超市1230014.3商业专卖店41004.7社区服务、小型商业920010.6专业市场76008.8餐饮服务60007.0休闲35004.0娱乐41、76008.8酒店3600041.8合计86300100商业业态比例建议商业业态比例建议u商业的配比建议：u 餐饮酒吧14.37%,音像书店2.47%,运动用品3.84%,美容美体4.98%,电u 影院线4.98%,健身房 3.68%,电玩网吧3.27%,KTV娱乐5.38%,百货u 20.58%,超市5.28%,家居家具6.42%,3C家电5.92%,服饰15.64%,u 其它3.94%.交通组织：出入口结合交通核心，设交通组织：出入口结合交通核心，设置置 停车场，保证便利性。停车场，保证便利性。功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织交通组织外部交通内部交通出入口公共交通停车场人流42、动线共享空间车流动线货流动线思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？随着洪塘片区的成熟，商圈内的人口结构将发生质的随着洪塘片区的成熟，商圈内的人口结构将发生质的变化，会推动洪塘商业的升级变化，会推动洪塘商业的升级边缘商圈边缘商圈青林湾青林湾，他们对商圈的贡献较小。次级商圈次级商圈 江北大道其他村庄、慈城、谢家路的几个经济适用房的客户群，本项目吸纳的次主流客源来自商业设施比洪塘更落后一点的区域。核心商圈核心商圈洪塘目前2.4万人口，流动人口众多，周边工厂多，消费潜力大，目前为抵挡消费；核心商圈往往会带来65左右的消费量近43、近 期期远远 期期边缘商圈边缘商圈青林湾的青林湾的辐射力可能会减弱。这部分客户群对商圈的贡献很小。次级商圈次级商圈 与慈城商业相辅相成。共同繁荣江北西北区。核心商圈核心商圈规划人口15万，周边商品房和12个经济适用房带来大量的新宁波人和宁波其他区域的人口，这些将以城市的中坚力量白领为主目标市场定位目标市场定位洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为年洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为年轻、活跃、消费力最强的人群轻、活跃、消费力最强的人群消费者年龄构成消费者受教育水平消费者收入水平通过在洪塘商圈街头拦访及问卷调查的形式，得到一系列洪塘商圈消费者现状的数据。同为以居住功能为主的城市副中心，洪塘人口将会向44、着高学历、高收入、低年龄的方向发展。同时，洪塘商圈的消费者构成随着人口置换而变化，洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为活跃，消费力最强的人群。洪塘购房者受教育水平目标市场消费者状况目标市场消费者状况深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，这是洪塘商业发展的必由之路。这是洪塘商业发展的必由之路。南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈集中商业面积百货115740293570超市67400餐饮12800电器主题商场30780通讯&I45、T主题商场21050其它主题商场45800商业街区面积7920总计301490南山区集中商业功能业态比例南山区集中商业功能比例状况前进路商圈创业路商圈集中商业面积百货79200133870超市19700餐饮3700电器主题商场11300通讯&IT主题商场19670其它主题商场300商业街区面积8960总计142830宝安区集中商业功能比例状况宝安区集中商业功能业态比例案例借鉴案例借鉴从南山和宝安两区核心商圈中从南山和宝安两区核心商圈中IT&IT&通讯产品营业通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在面积在集中商业中所占比重在10%10%以上以上南山区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比46、例宝安区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比例南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈前进路商圈创业路商圈宝安区核心商圈中商业街区与集中商业的比例南山区核心商圈中商业街区与集中商业的比例案例借鉴案例借鉴案例小结：案例小结：成熟的商业副中心业态趋于丰富，专业店从传统百货/超市店内分离出来 从目前阶段来判断，专业店多以电器主题商城、IT通讯主题商城、家具装饰主题商城等形式出现 通常IT通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在10%以上案例小结案例小结我我们们将将结结合案例分析得到的合案例分析得到的业态业态多元化多元化结论结论，对对洪塘洪塘现现有商有商业业态结业业态结构构进进行比行比较较分析，得47、出分析，得出项项目面目面临临的商的商业业机会机会洪塘商业网点布局洪塘商业网点布局洪塘老镇洪塘老镇主要以洪主要以洪塘南路的洪塘菜场为中塘南路的洪塘菜场为中心的商业，满足基础生心的商业，满足基础生活。商业设施落后。活。商业设施落后。江北大道沿线村庄江北大道沿线村庄民民房街面房为主，商业点房街面房为主，商业点 分散，没有形成规模，分散，没有形成规模，满足最基础的生活需求。满足最基础的生活需求。洪塘街道洪塘街道新建楼盘的新建楼盘的底商形成商业街，商业底商形成商业街，商业设施新，但目前没有人设施新，但目前没有人气。只有姚江花园底商气。只有姚江花园底商满足基本生活需求。满足基本生活需求。商业现状商业现状洪48、塘中路洪塘中路洪塘购物中心洪塘购物中心住宅住宅住宅住宅街道街道办事处办事处街道街道办事处办事处本案本案住宅住宅颐和名苑颐和名苑洪塘公洪塘公交车站交车站住宅住宅经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房姚江花园姚江花园奥林奥林80亲亲家园亲亲家园姚江花园姚江花园拆拆迁迁安安置置房房姚江姚江新都新都医院医院洪都花园洪都花园洪洪塘塘中中心心小小学学经济经济适用房适用房洪洪塘塘中中路路洪塘南路洪塘南路江北大道江北大道大型酒楼、火锅城大型酒楼、火锅城 餐饮种类少，档次有待提升。餐饮种类少，档次有待提升。商业现状商业现状超市超市:大型超市缺乏品牌支撑大型超市缺乏品牌支撑,动线布置及动线布置及品种组合不合理品49、种组合不合理,客流量一般客流量一般.u 商业现状商业现状名称名称位置位置面面积积租金租金备备注注三江超市三江超市宁馨路宁馨路2100平方平方生意好，每天客流量生意好，每天客流量3000多人多人次。次。姚江超市姚江超市姚江花园西大姚江花园西大门门（西南（西南侧侧）140多平方多平方4万万/年年原开原开盘盘商商铺铺价价4000多，多，现现价：价：16000元元/平方。平方。上海上海华联华联超市超市1姚江花园北大姚江花园北大门门4000多平方多平方9月底开月底开业业。上海上海华联华联超市超市2洪塘洪塘镇镇街上街上2000多平方多平方经营经营日日杂杂、电电器、工器、工艺艺品、食品、食品等（客流量多）。50、品等（客流量多）。万家福超市万家福超市姚江花园北大姚江花园北大门门（西北（西北侧侧）100多平方多平方3万多万多/年年每月每月2700，经营经营日用日用杂货杂货。加加贝贝超市超市购购物物俱俱乐乐部部洪塘洪塘镇镇街上街上500多平方多平方15万左右万左右/年年客流量大。客流量大。娱乐娱乐:娱乐设施落后娱乐设施落后,棋牌室是打发业余时间棋牌室是打发业余时间的去处。急需一个全能场所去满足需求。的去处。急需一个全能场所去满足需求。五星电器五星电器国美电器国美电器商业现状商业现状现使用的几个比较典型商业项目现使用的几个比较典型商业项目远洲大酒店远洲大酒店基基本本情情况况名称名称远远洲大酒店洲大酒店详细详51、细位置位置江北大道北外江北大道北外环环路交接路交接处处占地面占地面积积35亩亩投投资总资资总资金金6-7亿亿开开业时间业时间2006年底年底装修装修标标准准五星五星级级欧美欧美设计风设计风格格建建设单设单位位宁波大世界、宁波大世界、远远洲集洲集团团两家大型企两家大型企业业共同开共同开发发完成。完成。重重点点配配套套情情况况共七共七层层。其中。其中1-6层层做酒店用途，中庭大堂吧（挑高做酒店用途，中庭大堂吧（挑高17米）。米）。商商务务中心、商中心、商场场（精品屋、食品、用品与（精品屋、食品、用品与鲜鲜花等）。花等）。休休闲娱乐设闲娱乐设施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、施：棋牌室、健身房、桌球52、游泳池、KTV、桑拿、足浴。、桑拿、足浴。餐餐饮饮包包厢厢分分类类型分布在各个楼型分布在各个楼层层近十几个。近十几个。大型会大型会议议室（室（666平方米）可容平方米）可容纳纳400个席位、如果开个席位、如果开鸡鸡尾酒会可容尾酒会可容纳纳1000人左右。会人左右。会议议可以灵活分割成三个独可以灵活分割成三个独立的空立的空间间，另外酒店可以提供与会人，另外酒店可以提供与会人员员相相应应的会的会议设议设施如：投影施如：投影仪仪、电脑电脑等相关会等相关会议议用品。用品。小会小会议议室（室（圆圆桌式）有桌式）有9个，能容个，能容纳纳20-30人左右。人左右。客房主要集中在客房主要集中在2-6层层，共53、，共287间间（入（入门门及及卫卫生生间间入入门门皆感皆感应应式）。式）。商业现状商业现状 现使用的几个比较典型商业项目现使用的几个比较典型商业项目远洲大酒店远洲大酒店客客户户构构成成目前已目前已经举办经举办的主要的活的主要的活动动：宁波青少年：宁波青少年宫宫儿童儿童节节活活动动、宁静等演、宁静等演员员、谢谢晋晋导导演等知名演等知名艺艺人来搞活人来搞活动动、青少年全国、青少年全国篮篮球比球比赛赛会会议议。招商。招商。散客。散客。周周边边派出所、街道、公司开会、聚餐。派出所、街道、公司开会、聚餐。目目前前运运营营情情况况经营经营模式模式连锁经营连锁经营（台州（台州3家四星家四星级规级规模、江西九54、江模、江西九江1家五星家五星级规级规模）。模）。入住率入住率节节假日可达到假日可达到50%以上。以上。行式行式与开元大酒店一与开元大酒店一样样。房房价价表表客房客房类类型型总总统统套套房房高高级级双床双床房房豪豪华华大床大床房房高高级级套房套房豪豪华华套房套房公寓套房公寓套房公寓双人公寓双人房房公寓公寓单单人人房房人民人民币币1680010601960216026603060480（协议协议）散客散客580480（协议协议）散客散客580商业现状商业现状现使用的几个比较典型商业项目现使用的几个比较典型商业项目兴都菜场兴都菜场商业现状商业现状现使用的几个比较典型商业项目现使用的几个比较典型商业项55、目洪塘购物中心洪塘购物中心商业现状商业现状洪塘商业业态比例洪塘商业业态比例分析：分析：u现阶段洪塘街道现阶段洪塘街道商业以中低档服饰商业以中低档服饰店、中低档餐饮门店、中低档餐饮门店为主力业态。店为主力业态。u旅馆、发艺、家旅馆、发艺、家电、时尚屋、通讯、电、时尚屋、通讯、糕点、烟米等生活糕点、烟米等生活配套类经验门店种配套类经验门店种类齐全。类齐全。结论：结论：现阶段商户主要满现阶段商户主要满足中低端消费水平足中低端消费水平客户的需求，区域客户的需求，区域内高端消费市场处内高端消费市场处于真空状态。于真空状态。洪塘商圈适合建立生活消费品专业批发市洪塘商圈适合建立生活消费品专业批发市场吗？场吗56、？商品生活消费品家居类服饰化装类日用百货类服饰类商品的生产原料可以通过专可以通过专业市场形式业市场形式流通的商品流通的商品有什么种类的商品适合在洪塘商圈建立批发市场吗？食品文化娱乐类电讯类交通工具类部分通用生产消费品满足众多小型加满足众多小型加工单位需要的生工单位需要的生产消费品产消费品生产消费品农副产品日用工业品服装、皮具、鞋类服装、皮具、鞋类电子元件、化学试剂、电子元件、化学试剂、通用机械、工具通用机械、工具广告材料、印刷材料、广告材料、印刷材料、汽车配件、美容美发汽车配件、美容美发类类批发式专业市场是商品流通渠道中的一个流通环节，分析专业市场规律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特点没57、有相应的产业背景支撑得出：根据业态比例分析，服饰百货比例极高，做服饰批发市场有一定的市场。商业小结商业小结:通过对整个洪塘镇的商业调查，洪塘区域低收入人群较多，城市形象、通过对整个洪塘镇的商业调查，洪塘区域低收入人群较多，城市形象、基础设施落后。多年来，一批有实力的人逐渐迁出洪塘，致使洪塘基础设施落后。多年来，一批有实力的人逐渐迁出洪塘，致使洪塘消费力下降。消费力下降。江北大道把洪塘人群集中地分为块状，致使洪塘镇商业点分散，没有集江北大道把洪塘人群集中地分为块状，致使洪塘镇商业点分散，没有集中效应。在调研中，通过几个大型酒楼、超市、美容美发、娱乐中中效应。在调研中，通过几个大型酒楼、超市、美容58、美发、娱乐中心的调查，发现洪塘镇上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘心的调查，发现洪塘镇上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘街道高出很多。洪塘镇上的洪塘购物中心、阿拉饭店、香辣时光街道高出很多。洪塘镇上的洪塘购物中心、阿拉饭店、香辣时光（重庆火锅）客流量大，经营稳定。远洲大酒店是洪塘唯一的集娱（重庆火锅）客流量大，经营稳定。远洲大酒店是洪塘唯一的集娱乐休闲、商务、餐饮、住宿为一体的大型酒店，生意火爆。乐休闲、商务、餐饮、住宿为一体的大型酒店，生意火爆。洪塘街道目前除姚江花园的商铺已开业外，其他社区的商铺还未进行销洪塘街道目前除姚江花园的商铺已开业外，其他社区的商铺还未进行销售或正建造中。售59、或正建造中。洪塘街道商业业种以满足居民基本生活为主，在业态分布上，以传统餐洪塘街道商业业种以满足居民基本生活为主，在业态分布上，以传统餐饮、超市、建材、汽修居多，饮、超市、建材、汽修居多，且以中低档消费为主，缺乏时尚、潮且以中低档消费为主，缺乏时尚、潮流的商业业态和商业场所。流的商业业态和商业场所。商业小结：商业小结：以零散经营为主：商业形式以零散经营为主，无大型卖所，除几家小型超市以外，以零散经营为主：商业形式以零散经营为主，无大型卖所，除几家小型超市以外，其他都是临街的小其他都是临街的小 门面，与成熟的商业口岸相比，档次低，规模小，满足不了门面，与成熟的商业口岸相比，档次低，规模小，满足不60、了该片区居民的消费需求和心理需求，因此该片区居民更多的会选择到洪塘镇或海该片区居民的消费需求和心理需求，因此该片区居民更多的会选择到洪塘镇或海曙欧尚商圈消费进行购物和消费。曙欧尚商圈消费进行购物和消费。缺乏品牌服饰专卖店：无品牌服饰专卖店，现有的服装店多是小型低档店面，无缺乏品牌服饰专卖店：无品牌服饰专卖店，现有的服装店多是小型低档店面，无法满足该片区内中高收入人群对品牌服饰的需求，因此这部分消费者会选择到天法满足该片区内中高收入人群对品牌服饰的需求，因此这部分消费者会选择到天一广场或者其他商场进行消费。一广场或者其他商场进行消费。缺乏西式外卖店：缺少深受广大消费者青睐的大型快餐店，如肯德基、61、麦当劳、缺乏西式外卖店：缺少深受广大消费者青睐的大型快餐店，如肯德基、麦当劳、德克士等。德克士等。娱乐设施不健全：娱乐设施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而无法满足中高娱乐设施不健全：娱乐设施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而无法满足中高收入人群的娱乐需求。收入人群的娱乐需求。目前洪塘处于开发阶段，相比其他成熟商圈，投资门褴、商铺租金价格和出售价目前洪塘处于开发阶段，相比其他成熟商圈，投资门褴、商铺租金价格和出售价格都较低，随着江北城市潜力的上升，该地段商铺价格也将随之而上，投资商将格都较低，随着江北城市潜力的上升，该地段商铺价格也将随之而上，投资商将获得巨大回报。获得巨大回报。小结：理想的发62、展方向小结：理想的发展方向业业 态态现现 状状发展空间发展空间百货百货分布零散,档次比较低.种类单一.无论从现状还是从未来的人口增长来看，百货业大有所为超市超市洪塘购物中心营业面积达到4千平米，平均客单价为41元从未来人口发展的角度来看，本项目有很大发展空间专业店专业店家电家电洪塘未来平均每年将有新增0.1亿元（保守估计）的家电市场空间，目前家电卖场营业面积少,无品牌家店,档次低,以组装家电为主。目前家电卖场远不能满足要求，家电卖场空间巨大电动车电动车洪塘菜场比较集中，是居民出行主要工具，具有很大的市场。专业店的出现是商业发展进程的必然趋势，洪塘有很好的机遇家具装饰家具装饰从选址来看，往往不会63、选择核心商圈，有两种形式：以专业街的形式存在，城市快速干道或城市重要交通节点地块位置不符合选址要求休闲娱乐餐饮休闲娱乐餐饮洪塘餐饮、休闲娱乐属于结构性缺失，餐饮缺乏高档、特色消费休闲娱乐缺乏家庭儿童消费场所商业小结及项目机会商业小结及项目机会洪塘商洪塘商业发业发展空展空间间很大，很大，对对本本项项目而言，百目而言，百货货、超市、家、超市、家电电主主题题商城、商城、电动电动车车行以及家庭儿童休行以及家庭儿童休闲娱乐场闲娱乐场所、服装批所、服装批发发市市场场是比是比较较合适的合适的发发展方向展方向.思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险64、规避？风险规避？分期开发分期开发销售策略销售策略招商策略招商策略经营管理经营管理业态规划业态规划一层业态一层业态:商业、小型商业区、休闲、专业市场、商业、小型商业区、休闲、专业市场、餐饮、停车场、酒店餐饮、停车场、酒店业态规划业态规划二层业态二层业态:大型超市、小型商业区、休闲、专业市场、餐饮酒店业态规划业态规划三层业态三层业态:大型超市、社区服务中心、休闲、娱大型超市、社区服务中心、休闲、娱乐、酒殿乐、酒殿业态规划业态规划四层业态四层业态:大型超市、娱乐、酒店大型超市、娱乐、酒店业态规划业态规划四层以上业态四层以上业态:休闲、酒店休闲、酒店业态规划业态规划世界零售巨头对物业的基本要求世界零售65、巨头对物业的基本要求u 按交通工具来划分商圈：徒步圈忍受的商圈半径单程15分钟；自行车不超过10公里；机动车商圈单程在30分钟左右u 一般大卖场与后场办公库房为4：1比较合适，大卖场面积与停车面积之比为4：1比较合适u 大卖场营业面积一般在500012000平米，超过12000平米，顾客会有累的感觉世界零售巨头对物业的基本要求世界零售巨头对物业的基本要求楼层层高楼层层高卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求柱距要求柱网开间10*10米楼板荷载楼板荷载卖场800公斤/平米，后仓1200公斤/平米卸货区卸货区考虑2到3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位停车位500700个66、汽车位，8001000个自行车位货梯货梯2部5吨货梯发电机容量发电机容量24003200KVA建筑物长宽比建筑物长宽比10：7或10：6建筑占地面积建筑占地面积15000平米其他要求其他要求供水、供电、通讯设施、空调到位招商对象招商对象主力店主力店超市超市百货选址需求百货选址需求u 位置：商业中心u 面积：2万平方米左右u 楼层：12楼或13楼u 单层面积不小于5000平方米u 层高：首层不小于5米，23层不小于4米u 楼板荷载：不小于550kg/平方米u 柱距：不小于8米8米u 配套设施:扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等u 停车位:200个以上招商对象招商对象主力店主力店百货百货家电67、主体商城选址需求家电主体商城选址需求市场类别 要求 开店区位 店面规模 副省级以上城市 直辖市、省会城市、副省级城市 核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力 商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市核心商圈核心位置 5000平米以上目前，家电连锁店疯狂在中国版图上开店，特别是世界第一“百思买”2006年进入中国与五星联盟，更引起本土的家电连锁商的恐慌；对于具有战略地位的店址更是志在必得。招商对象招商对象家电主题商城家电主题商城量贩式量贩式KTVKTV开店选址要求开店选址要求类别类别选址要求选址要68、求地点地点大型商业区底商或高密度居住区附近，周边公交线密集，使得消费者易达，但要求与居民区保持一定距离面积面积3000-4000，通常两层，不排斥地下面积建筑要求建筑要求层高不小于2.8m，承重350kg配套设施配套设施供电500KVA、供水200吨/天，可接220V民用电及380V工业用电；广告位要求3-15m的门头广告位；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为800mm-1000mm装修要求装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造停车位停车位一个拥有200个包房的KTV应配备200个停车位，以4.5一个车位计算停车场面积应在900以上租金租金2-3元/天招商对象招商对象娱乐休闲娱乐休闲桑拿选69、址要求桑拿选址要求类别类别选址要求选址要求地点地点位于餐饮、娱乐集中区域，最好处于高档住宅区、商业区或城郊结合处，高消费群体集中建筑要求建筑要求店面框架一定要适应洗浴流程设计需求，要有前厅接待区域，有前厅接待区域，单纯洗浴以三层为宜单纯洗浴以三层为宜，客房除外 周边环境周边环境卫生、安静、优美，远离居民区远离居民区 配套配套电力充足，给、排水便利，煤、油、天然气资源满足经营需要交通交通交通便利，同时消费人口和流量很大停车停车店面前要具备宽敞的停车场所，门前停车数量大，显示人气旺水疗选址类似桑拿，层高一般4.5-6m，由于用水量大，因此要考虑政府对水资源利用有无强制性政策规定。招商对象招商对象娱70、乐休闲娱乐休闲餐饮选址案例：餐饮选址案例：星期五餐厅星期五餐厅 类别类别选址要求选址要求地点面积地点面积店面面积（餐厅一、二层）600-700，另100的辅助面积（地下）建筑要求建筑要求层高3.5m以上配套设施配套设施200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足；全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道；独立出入前、后通道，15-50个停车位；可树立店标、广告牌、门头标牌；建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬租期租金租期租金10-20年，租金长期不变 招商对象招商对象餐饮餐饮餐饮选址案例：餐饮选址案例：火锅店火锅店类别类别选址要求选址要求地点地点人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈建筑要71、求建筑要求框架式，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅，楼上商铺亦可配套设施配套设施-面积要求面积要求120-500租金承受租金承受视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/天租期租期2年以上立店障碍立店障碍与餐厅相同招商对象招商对象餐饮餐饮功能业态比：建议功能业态比：建议适当提高休闲娱乐和适当提高休闲娱乐和餐饮业态的比例，降低购物业态的比例。餐饮业态的比例，降低购物业态的比例。u小结：小结：u本项目休闲娱乐、餐饮、购物三部分的比例本项目休闲娱乐、餐饮、购物三部分的比例u 为为22%22%：12%12%：66%66%，与与“黄金比例黄金比例”相差较远。相差较远。u适当提高休闲娱乐和72、餐饮的比例，降低购物比例。适当提高休闲娱乐和餐饮的比例，降低购物比例。本项目功能本项目功能面积比例休闲娱乐休闲娱乐1110022%餐饮餐饮600012%购物购物3320066%sumsum50300100%功能比业态比功能比业态比u 从国内多个大型Mall的成功案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例”30：20：50“，也就是休闲娱乐、餐饮、购物功能在Mall中所占比重分别为30%、20%、50%。分期开发分期开发销售策略销售策略招商策略招商策略经营管理经营管理业态规划业态规划项目开发周期划分项目开发周期划分u 项目分三期开发u第一期开发社区服务、超市、小型商业、专业市场、餐饮服务、休闲73、娱乐、酒店一方面可以尽早地实现沿街商铺和街区的销售，回笼资金；另一方面几大主力店的建设可以刺激街区的销售，大大减轻项目的销售压力。u 第二期开发以住宅为主体，第一期开发形成的完善商业配套将成为住宅实现快速销售的有力支撑。u 第一、二期开发完成之后，项目的资金压力已经很小，因此，开发百货、精品、OUTLET提高产品档次，为项目争取净利润。分期开发分期开发本项目业态定位确定各期的招商范围本项目业态定位确定各期的招商范围招商范围招商范围主力店主力店次主力店次主力店商铺商铺大型百货（如利群、天虹等）大型百货（如利群、天虹等）大型超市（如家乐福、沃尔玛、佳世客等）大型超市（如家乐福、沃尔玛、佳世客等）高74、档中式酒楼高档中式酒楼夜总会夜总会KTVKTV桑拿水疗会桑拿水疗会美容院、美体健身会美容院、美体健身会电器城电器城游乐设施、游乐设施、儿童教育机构儿童教育机构特色连锁餐饮、麦当劳、肯德基等特色连锁餐饮、麦当劳、肯德基等小型零售店（如服装、首饰、保健品、书店等）小型零售店（如服装、首饰、保健品、书店等）小型餐饮（如中西快餐、冷饮店等）小型餐饮（如中西快餐、冷饮店等）小型娱乐休闲（如酒吧、咖啡厅等）小型娱乐休闲（如酒吧、咖啡厅等）招商范围招商范围综合运用各种招商渠道综合运用各种招商渠道行业展会与会议行业展会与会议通过行业协会组织展会或论坛来招商广告招商广告招商行业数据库行业数据库招商招商终端拜访招75、商终端拜访招商网络招商网络招商利用媒体（电视、报纸、杂志等）招商利用邮政、直邮投递来招商利用人员到市场、商场等地直接拜访利用互联网发布招商信息特许加盟投资特许加盟投资连锁企业招商渠道招商渠道招商顺序招商顺序主力店店先期入场主力店店先期入场主主 力力 店店次主力店次主力店品牌专卖店品牌专卖店中小散铺中小散铺招商顺序：招商顺序：招商理念：招商理念：低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻主力店周边的商铺经营往往处于“寄生”状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价76、格招商顺序招商顺序初步方案设计完前要与主力店达成进驻意向初步方案设计完前要与主力店达成进驻意向方案设计方案设计主力店洽谈主力店洽谈初步初步方案方案施工图施工图设计设计主力店主力店意向意向主力店主力店签约签约方案方案调整调整招商与设计的关系招商与设计的关系招商合作方式招商合作方式合作分成纯租金综合使用合作分成纯租金综合使用类别类别定义定义优点优点缺点缺点适用性适用性 加盟店加盟店经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费，获得该品牌的使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供.经销商享有品牌优势经销商资金压力大，承担是否适销对路的风险适用于高知名度的品牌，如：麦当劳商品代销商品代销经营者设立专柜，将商家77、的商品上浮，售出后再与商家结帐经营者风险也小供货的商家在资金上承担一定风险为了减少流通成本，提高商品竞争力，商品生产的商家可以使用保底分成保底分成发展商制定一个分成比例，确定最低的营业额作为保底底线，营业额高出保底线按制定的比例分成，将商铺租给商户使用能减轻商户的资金压力 对市场环境不了解的商家不太愿意入驻对该市场充分了解的商户可以采用合作分成合作分成从营业额中提取一部分作为商场的回报，发展商和商户共担风险，共享利润风险与利润共存，使商家消除对市场的顾虑 双方对市场未来价值达成共识，有一定难度招商过程中使用效果很好纯租金纯租金发展商将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险发展商无任78、何风险市场缺乏统一经营，统一管理的形象对面积较大的独立铺可以使用招商合作方式招商合作方式招商对象租金与承租面积间关系招商对象租金与承租面积间关系最高最高最高最高最低最低最低最低其次其次其次其次最小最小最小最小零零零零售售售售商商商商铺铺铺铺：化化妆妆品品、服服装装、珠珠宝宝、皮皮具具、鞋鞋、钟表、眼镜、通信钟表、眼镜、通信最大最大最大最大特特特特色色色色品品品品牌牌牌牌店店店店：电电器器、音音像像、美美容容中中心心、家居用品、运动用品、健身中心家居用品、运动用品、健身中心租租金金面积面积大大大大型型型型主主主主力力力力店店店店：百百货货公公司、超市司、超市、电影院、电影院次次次次主主主主力力力79、力店店店店：美美食食广广场场、大大型型中中式式酒楼、娱乐中心酒楼、娱乐中心目标商家承租状况目标商家承租状况主力店的承租状况各有不同，百货无论主力店的承租状况各有不同，百货无论是承租面积还是承租能力均为最强是承租面积还是承租能力均为最强大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、电影院电影院电影院电影院承租面积承租面积大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司租租金金水水平平娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、娱乐、美食、电影院电影院电影院电影院 百货公司百货80、公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。目标商家承租状况目标商家承租状况美容、健身等特色主力店承租能力均比美容、健身等特色主力店承租能力均比较强较强u 总体租金水平比较低，一般放在中层以上u 体育运动用品专业店、美容院一般设置在三层u 健身中心四层u81、 电器城、家居用品店五层体育用品专卖店、体育用品专卖店、体育用品专卖店、体育用品专卖店、美容院美美容院美美容院美美容院美大型家居用品店大型家居用品店大型家居用品店大型家居用品店健身中心健身中心健身中心健身中心承承租租面面积积递递增增趋趋势势承承租租水水平平递递增增趋趋势势20303040506080120（元（元/m/m2 2/月）月）单位承租水平：单位承租水平：电器城电器城电器城电器城目标商家承租状况目标商家承租状况租赁条件细节租赁条件细节租期及装修免租期租期及装修免租期行行 业业面面 积积租租 期期免租装修期免租装修期主力店主力店超市超市20000平米以上20年6 9月百货百货20000平82、米以上10年6月娱乐娱乐1000平米以上5年或以上60-90天一般零售商铺一般零售商铺（服装、鞋、（服装、鞋、珠宝、首饰等）珠宝、首饰等）30平米以下2年5天30150平米23年30天150平米以上5年45天餐饮餐饮500平米以上5年60天半主力店半主力店（包括电器城、家（包括电器城、家居专业店、健身中心、体育运居专业店、健身中心、体育运动用品专业店等）动用品专业店等）1000平米以上510年90天目标商家承租状况目标商家承租状况租户构成租户构成推广策略推广策略u 主力店能为Mall带来巨大的人流，但是租金水平很低。u次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。u结构性品83、牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。u普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。租金人流主力店主力店知名商家知名商家结构性品结构性品牌专卖店牌专卖店零售商铺零售商铺次主力店次主力店金牛型租户明星型租户问题型租户瘦狗型租户招商推广手段招商推广手段推广手段推广手段目的目的收效收效公关活动体验式营销报纸广告高调曝光新闻炒作舆论先行楼书教授投资电视台主攻形象现场包装巨无霸姿态户外媒体强调注目度特定杂志品牌跟踪礼品加深印象n增强参与感n提高知名度n建立消费群n提高影响力n创立项目品牌推广手段推广手段分期开发分期开发销售策略销售策略招商策略招商策略经84、营管理经营管理业态规划业态规划综合运用直接销售与返租销售模式综合运用直接销售与返租销售模式模式模式售后返租售后返租返租返租+回购回购直接销售直接销售承诺租赁承诺租赁操作操作特征特征u客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；u发展商一次性返数年租金降低首付；u返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位.优势优势分析分析快速销售、85、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势劣势分析分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱适用适用类型类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目入市时机：综合考虑以下因素入市时机：综合考虑以下因素1.1.86、项目可售时间项目可售时间 通常选择预售前12个月入市宣传、推售号码，一方面可以提前造势，另一方面积累有效客户。2.2.准备充分入市准备充分入市 在做好从分的展示包装的前提下入市，保持良好的形象。3.3.无造势不入市无造势不入市 入市前充分宣传项目价值：城市区域项目团队，做好足够的铺垫。4.4.销售旺季入市销售旺季入市 一般每年有两个黄金销售时段：1012月以及35月。5.5.有目的入市有目的入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排回款进度，提高资金的利用效率。6.6.有控制入市有控制入市 根据工程进度、价格策略、销售导向等分期入市，控制销售节奏。营销节奏安排营销节奏安排销售阶段销售阶段充分预热87、市场充分预热市场充分预热市场充分预热市场1 12 23 35 5启动开盘启动开盘启动开盘启动开盘持续销售持续销售持续销售持续销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售尾盘销售销售节奏营销事件营销强度阶段成果再次开盘再次开盘再次开盘再次开盘4 4产品推荐会产品推荐会招商活动招商活动新颖的开盘活动新颖的开盘活动促销活动促销活动强势营销活动强势营销活动开盘活动开盘活动积累客户积累客户积累客积累客消化消化80%80%以以上的产品上的产品点燃市场，前点燃市场，前期诚意客户成期诚意客户成为业主为业主借势再次形借势再次形成市场热点成市场热点完美销售完美销售时机时机分期开发分期开发销售策略销售策略招商策略招商策略经营管理经88、营管理业态规划业态规划运营管理模式运营管理模式统一管理，分散经营统一管理，分散经营u“统一招商管理统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。1、所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。2、“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一89、商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个购物中心促销承担的义务；（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）投保范围事宜；（7）是否统一的收银。运营管理模式运营管理模式1u“统一的营销管理统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前购物中心竞争激烈，管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活90、动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。u“统一的服务监督统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。有助于经营者间的协调和合作。u购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；（3）服务项目：行政事务管理；（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消91、防等部门的管理。u“统一的物业管理统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。运营管理模式运营管理模式统一管理，分散经营统一管理，分散经营运营管理模式运营管理模式2商业物业管理内容商业物业管理内容物业管理内容物业管理内容（一）（一）安全保卫管理安全保卫管理：巡查，并安装维护监控系统，保证良好安全消费环境。（二）消防管理：（二）消防管理：制定消防预案，建立消防团队，应变突发情况。（三）车辆管理：（三）车辆管理：负责指挥维持交通，安排车辆停92、放，同时要有专人负责车辆看管；设置不同车辆的专用停放场所。（四）环境保洁与绿化管理（四）环境保洁与绿化管理 ：维护经营场所、公共空间等的清洁，处理垃圾杂物等。（五）房屋及附属设备设施管理：（五）房屋及附属设备设施管理：供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告、电梯等设备定时、定期查巡。（六）商业形象的推广（六）商业形象的推广 ：建立公共商业楼宇良好形象，建立企业识别系统。（七）承租客商的选配（七）承租客商的选配 ：选择与整体商业定位相一致的商家。思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？本项目可能面临一些93、的风险，我们认为都本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避可以通过合理的手段防范和规避风险应对措施技术风险规划不具前瞻性充分考虑市场未来的需求设计没有考虑好实用性聘请商业经验丰富的设计公司，对设计严格把关管理运营风险财务风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本工期延误风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工程质量风险市场风险销售风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍经营风险在规划上充分考虑竞争，与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司。政策风险房地产政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退江北经济发展受阻风险及其规避风险及其规避结束语结束语谢谢观看！