1、保利保利时光印象时光印象20212021年度营销方案年度营销方案2021年01月04 日20202020年是时光印象的入市之年年是时光印象的入市之年是充满挑战的一年，也是不断突破的一年是充满挑战的一年，也是不断突破的一年 11月底首开，全年实现签约2.8亿，在1112月市场下行、竞争环境恶劣的市场背景下实现销量领跑黄家湖南岸！板块板块项目项目1111月电访月电访1212月电访月电访合计认购合计认购当前售价当前售价销售政策销售政策促销口径促销口径现场折扣现场折扣渠道跳点渠道跳点全民营销全民营销黄家湖北黄家湖北美的君兰半岛美的君兰半岛664/52664/521030/1001030/10015212、521480014800元元/（含装修）（含装修）首付首付4545万起万起年终五重聚惠年终五重聚惠9898折折渠道点位3%商铺2%、叠墅2%、洋房1.5%、高层1.2%（税前佣金奖励）金茂国际社区金茂国际社区810/62810/621073/881073/881501501330013300元元/9999折折贝壳贝壳A A代，渠道点位代，渠道点位3.5%3.5%小户型5000大户型1%融创城融创城1956/5421956/5422151/5322151/532107410741300013000元元/1150011500元元/起起内购内购9595折，折，贝壳贝壳A A代，渠道点位代，渠道点位43、%4%2%保利军运村保利军运村1245/1401245/1401652/1781652/1783183181530015300元元/（含装修）（含装修）/一期优惠一期优惠1515万，二期万，二期送车位，认购送家电送车位，认购送家电贝壳分销2.53%全民营销全民营销2 2万奖励万奖励黄家湖南黄家湖南建发金茂玺悦建发金茂玺悦349/19349/19460/34460/3453531200012000元元/1140011400元元/起起9595折（案场经理额外折（案场经理额外1-21-2个点）个点）贝壳贝壳A A代，渠道点位代，渠道点位3.5%3.5%高层转介10000元别墅转介40000元五矿万镜4、水岸五矿万镜水岸304/11304/11256/10256/1021211240012400元元/均价均价11700-11700-1240012400元元/特价房特价房131131户型户型8888折折力度最大；家电五折力度最大；家电五折购，装修有特价房购，装修有特价房1080010800左右左右10套以上3%；小面积：6000大面积：10000理想星光理想星光461/26461/26437/42437/4268681320013200元元/（含装修）（含装修）/9797折折,部分准现房部分准现房1250012500元元/2.5%,链家引入分销全民营销全民营销2 2万奖励万奖励时光印象时光印象95、97/99997/99639/109639/109208208（自销（自销9191）1380013800元元/（含装修）（含装修）/2.5%2.5%全民营销全民营销1%1%签约奖励签约奖励这一年，项目在逆市背景下实现业绩的强势突围这一年，项目在逆市背景下实现业绩的强势突围一次与青年客群共情的态度炒作一系列青年喜闻乐见的跨界文创品牌发声造认同产品输出促转化一种青年畅想的终极生活方式一款专为青年而设的极致产品媒体Live Talk文创奶茶时光巴士外展启动线上品牌发布会9.2410.1客群共情引流量10.2710.31最美营销中心开放11.14剧场式生活呈现系列文创IP第一阶段：客群共情在先第二阶段6、：品牌发声承接 第四阶段：产品输出落地11.29一处青年人群聚集的未来领地第三阶段：区域价值夯实区域解读除抗性区域价值解读提前锁客 项目处于黄家湖南岸，板块客户接受度低，项目首发采取客群共情的手法，以清新品质的形象迅速实现项目知名度，后通过区域价值以及产品价值的聚焦，实现项目价值的建立。这一年，项目在弱势板块下实现项目独特形象及价值的建立这一年，项目在弱势板块下实现项目独特形象及价值的建立这一年，面对下行的市场和客户预期，项目团队这一年，面对下行的市场和客户预期，项目团队积极积极应对应对针对项目节点靠后客户面临分流，前置锁客，多重手段保客量促转化11.1011.1411.29分销启动提前拿证，7、开启锁客正式开盘分销经纪人集中踩盘，累计接待培训超3000组拿证即开启提前锁客分销、合作方、员工等多渠道搅动，截止到首开共实现114套11.14多渠道搅动910月，外场自渠大客储11月，自渠+分销+内购+全民营销12月，分销+自渠+拓客公司+内购+全民营销 910月为外展点蓄客阶段，通过自建渠道大客储方式实现项目预热期的客户积蓄；示范区开放后，直面区域内多项目竞争分流的竞争环境以及处于区域看房动线末端的本体环境，原有的自渠团队缺乏对客户的强势引导而导致蓄客效果不佳，故迅速引进分销团队，并同步挖掘员工、合作方等资源；12月，市场进一步下行，分销团队的效果也开始减弱，进一步引进拓客公司，做大拦截，8、充分抢夺客户：这一年，面对区域动线末端、自访这一年，面对区域动线末端、自访少的现状，项目审时度势，少的现状，项目审时度势，极致挖掘渠道，充分抢夺客户极致挖掘渠道，充分抢夺客户尽管过程充满了变化与挑战我们依然完成了2020年首开目标，并跻身同期南岸销冠2021年，时光印象将不再满足于只是领跑黄家湖南岸比肩军运村，成为黄家湖置业的唯二之选黄家湖置业的唯二之选从地位以及业绩上全面接棒军运村地位以及业绩上全面接棒军运村将是我们全新的目标品牌使命品牌使命 接棒军运村扛起保利武昌南大旗业绩使命业绩使命 站位公司和市场第一梯队形象使命形象使命 成为大武昌青年首选20212021年三年三大使命：大使命：使命下9、的机遇：使命下的机遇：全年全年2020亿可售货量，亿可售货量，1515亿任务量级，助推项目跻身公司和区域市场亿任务量级，助推项目跻身公司和区域市场C C位位1515亿亿12001200套套武汉武汉1-111-11月单盘销售排行月单盘销售排行TOP20TOP2020212021年，年，时光时光印象印象12001200套年去化目标，等同于去年军运村的量级，套年去化目标，等同于去年军运村的量级，1515亿签约任务位列公司第一梯队亿签约任务位列公司第一梯队20212021年的时光印象要像年的时光印象要像20202020年的军运村一样，占据绝对年的军运村一样，占据绝对C C位！位！2020亿亿可售货量：10、任务目标：任务套数：2021年本案将推出4栋高层及1栋超高层，包括89/98/109三种产品，客户选择面更丰富，承接客群更广泛。楼栋楼栋取证时间取证时间取证取证套数套数取证取证面积面积竣备时间竣备时间交付时间交付时间2020年1-4、8#2020.11.13308310622023.3.302023.6.305、10#2020.12.30110111022023.3.302023.6.302021年19#2021.3.30192168622023.3.302023.6.3017#2021.6.20252249342023.3.302023.6.3015#2021.7.302522437020211、3.3.302023.6.3016#2021.8.15264255132023.3.302023.6.3018#2021.9.30254254772023.3.302023.6.309、11#2021.10.8132133072023.3.302023.6.302022年6、12#2022.4.9132133072023.3.302023.6.3020#2022.4.9168164802024.10.302024.12.3021、22#2022.9.3524509502024.10.302024.12.307、13、14#2022.10.8130131722023.3.302023.6.30212、023年23、24#2023.4.1444426862024.10.302024.12.30合计3162309220使命下的机遇使命下的机遇：高层面市，打破单一产品局限，产品线更丰富高层面市，打破单一产品局限，产品线更丰富楼栋楼栋户型户型合计合计8989989810010010910919#1286419217#126646225215#1688425216#132666626418#12764632549、11#132132合计6811941323391346配比50.59%14.41%9.81%25.19%100.00%机遇之下，我们同样也面临着重重挑战机遇之下，我们同样也面临着重重挑战挑13、战挑战1 1：区域无利好承接，后继：区域无利好承接，后继乏力，热度将乏力，热度将持续持续消退消退后继后继乏力乏力202120222020黄家湖青菱交通：交通：6 6月南郊路部分通车月南郊路部分通车/十里长十里长堤堤/12/12月新武金堤路月新武金堤路-武深高速通车武深高速通车产业：产业：1212月联东月联东U U谷整体完工，企谷整体完工，企业陆续入驻业陆续入驻交通：交通：6 6月预计青菱大道全线通车月预计青菱大道全线通车产业：产业：1212月第一工园月第一工园-智联创星中智联创星中心建成，武大科技园建成心建成，武大科技园建成商业：商业：6 6月卓尔华谊电影小镇建成月卓尔华谊电影小镇建成121214、月云帆街一期建成月云帆街一期建成教育：教育：5 5月华师附小月华师附小&附中计划开工附中计划开工土地：土地：1212月经发月经发投投摘得黄家湖南地块，摘得黄家湖南地块，建面约建面约5 5万方万方土地：禹州土地：禹州/大华摘得青菱大华摘得青菱2 2宗土地宗土地利好利好不断不断 黄家湖片区起点高，区域利好在军运会阶段已集中兑现，后续无利好承接，伴随多个尾盘结案，区域热度将持续消退，片区客户总量走低；对比青菱片，2021年新盘频出利好不断，热度持续上涨，未来将成为主力竞争板块。挑战挑战2 2：多盘进入尾货期，区域热度将进一步下滑，面临青菱等多盘进入尾货期，区域热度将进一步下滑，面临青菱等其他片区的巨15、量分流其他片区的巨量分流 大武昌刚需项目存量及新增供应达221万方，其中青菱年度推货104万方，占比近一半，同时还面临光谷东（左岭）、文化大道、纸坊等板块零星竞争；黄家湖受尾盘断供影响，区域热度将持续下降；本案无论是站上15000价格的洋房还是更丰富的高层产品线，都决定了未来将面临整个大武昌刚需板块的竞争分流。区域案名住宅剩余货量产品在售价格最低总价第一季度第二季度第三季度第四季度2021年推货合计未推未售已推未售青菱区旭辉江悦府52.0912.5995-105-112-114-136-14013500130/2.13.12.57.7旭辉都会山27/98-11815033147/4.64.9/16、9.5旭辉江山境28.375.51125-17814919186/2.8/2.85.6新力城21.230115-13213500155/4.4/4.4美好长江首玺30.897-111-123-133135301312.32.522.59.3景瑞天赋滨江24.210102-105-123-135-141154001543.72.32.22.210.4禹州渔业村A包地块20.9/2.3/1012.3万科保利理想城市81.5/90/112126001122.72.55.8516大华地块43/5510绿地大都会13.81.585/100/11811200953.233312.2南益名悦华府16.6/917、5/110/130115001092.2/2.32.26.7合计14.126.528.335.2104.1黄家湖美的君澜半岛20.581.69105/125/135148001523.063.063.063.0612.24127165002.24 00000金茂华发国际社区19.10.51 99/120/129133001354.683.12007.8113/131预计1480016702.32.42.47.1融创城02.1394/109/118/1221300012100000军运村09.3105/115/120/127/135/1431530016400000建发金茂玺悦04.13 11018、/118/1371250013700000中建黄家湖壹号5.310待定待定待定/5.315.31五矿万境水岸4.31.98 99/132/136124001234.30004.3万科保利联投理想星光25.34.9391/101/111/121140001271.981.982.6806.64合计14.0210.468.1410.7743.39文化大道鹏湖湾14.450106-185130001293.13.73.454.214.45金融街金悦府74.642.9294-137158001493.11.91.41.47.8庙山宝业德信辰光里20.350.63 90/108122481102.88219、.882.8808.64117/128134731570纸坊阳光100凤凰街24.960.8994/124/128133101251.790001.79旭辉江夏府24.150105140133001374.441.552.892.8911.77左岭中海光谷东麓47.54072/86/103/118145001054.74.13.314.0516.16本案时光印象34.01089/98/109142001261.692.497.63011.811.01100150001500001.331.33总计49.8253.585859.84221.24黄家湖多盘进入尾盘期青菱巨量供应挑战挑战3 3：受困20、于地段和城市界面制约，客户对项目受困于地段和城市界面制约，客户对项目的认同的认同度低度低 项目位处区域看房动线末端的困境长期存在，本案周边界面已有较大改善，但万科理想星光位于前端，两项目中间接驳处已多次与万科协调沟通整改，但仍无较大改善，客户到访体验不佳，同时项目周边配套利好推进缓慢，导致客户对于项目认同度低，客户量薄且转化率低。黄家湖片区客户看房动线黄家湖片区客户看房动线星光与项目连接处展示界面星光与项目连接处展示界面现状及规划均无明确大型公共配套现状及规划均无明确大型公共配套本案周边展示界面本案周边展示界面38%2%8%33%4%13%2%项目抗性点地铁环境价格教育品牌商业园林挑战挑战4 21、4：高高任务下，项目面临来访和转化的双重压力任务下，项目面临来访和转化的双重压力全年周均转化率仅7%，来访量虽然在南岸相对最高，但与军运村、融创城等项目仍然有明显差距；按照7%周均转化，要实现本案全年1200套销售任务，需实现17142组来访，月均1430组，周均360组到访。板块黄家湖北岸黄家湖南岸项目美的金茂融创军运村建发五矿星光本案2020周均到访1942164714713323329364120166实际周均成交17171233662712周均转化率9%8%26%11%6%3%6%7%7%转化率不变情况下，来访量提升1倍来访量不变情况下，转化率提升到15%必须瞄准大武昌市场必须瞄准大武22、昌市场成为武昌刚需首选成为武昌刚需首选必须寻找专属本案必须寻找专属本案的的强价值逻辑强价值逻辑必须建立必须建立客户好感强客户好感强沟通语境与形象沟通语境与形象抢夺更多城市面刚需客群板块面，挖掘项目与产品独特价值成为青年客户非看不可的打卡项目综上而言，综上而言，20212021年项目面临的营销挑战：年项目面临的营销挑战：破局逻辑区域价值不显项目认同不够客户量与转化率低区域区域利好结束热度持续下滑利好结束热度持续下滑面临大武昌刚需板块分流面临大武昌刚需板块分流动线动线末端和配套缺失末端和配套缺失客户对项目价值认同不够客户对项目价值认同不够分销绑架自拓不足分销绑架自拓不足客户客户量与转化率双重考验量23、与转化率双重考验20212021年年核心核心思路：思路：强价值强价值强体验强体验强形象强形象从地段到项目到产品重塑竞争价值突围大武昌刚需市场从剧场生活到产品细节的人本体验针对性创意事件/案场全体验获取好感，引爆市场形成流量客户沟通语境与出位的传播形象鲜明的传播形象形成良好的市场记忆度必须瞄准大武昌市场成为武昌刚需首选必须寻找专属本案的强价值逻辑必须建立客户好感强沟通语境与形象 项 目 新 价 值 故 事 线 壹强价值构建强价值构建2021年，黄家湖板块无大动作如何重新发现机会，找到撬动点?破局思考：破局思考：基本面来看，基本面来看，世界世界级的级的黄家湖，具备碾压大武昌其他刚需板块的竞争优势黄24、家湖，具备碾压大武昌其他刚需板块的竞争优势2 2、区域素质、区域素质武昌南武昌南最低密最低密的建筑规划的建筑规划：平均建筑密度2.0+，远低于其他片区武昌南武昌南最富氧最富氧的生态环境的生态环境：世界级的湖、一山双公园武昌南武昌南最便捷最便捷的交通网络的交通网络：城市主动脉，两横两纵双轨武昌南武昌南最高知最高知的人文氛围的人文氛围：黄家湖大学城武昌南武昌南最顶级最顶级的商业配套的商业配套：地铁小镇商业+美的商业+江夏永旺1 1、区域对比、区域对比白白沙洲片：先开发后规划，居住环境较差；沙洲片：先开发后规划，居住环境较差；青菱片：产住一体片区，不适合居住青菱片：产住一体片区，不适合居住文化大道片25、：受地域范围限制，已进入发展文化大道片：受地域范围限制，已进入发展瓶颈瓶颈光光谷东片：地段偏远，配套匮乏，透支房价谷东片：地段偏远，配套匮乏，透支房价黄家湖片：统一规划后开发，生态环境好，片区能级高黄家湖片：统一规划后开发，生态环境好，片区能级高“新世代武昌新世代武昌”的区域唯选逻辑的区域唯选逻辑 黄家湖作为武昌购房区域的迭代，是武昌进化到更高城市形态的成果，也是城市顶层设计所至，也是武昌目前唯一“善待刚需”的区域。后军运板块的黄家湖，从城市建设到人文关怀，从世界湖居到公园式低密度舒居，宽阔的马路、飞驰的地铁，与上个世代的白沙洲拥挤、杂乱、野蛮生长不同，黄家湖整个区域呈现出城市设计的智慧，生活26、全新的品位。破局思考：破局思考：前期联动军运村，从前期联动军运村，从“世界湖居世界湖居”到到“新世代武昌新世代武昌”，区域站位逐渐，区域站位逐渐清晰，清晰，但难以持续但难以持续 11-12月，从单盘发声到联动军运村整合，“新世代武昌 One Pick保利”已梳理出一条大武昌刚需置业首选黄家湖-黄家湖置业首选唯二的两大品质湖居的购房逻辑；但“新世代武昌”无法统领全年，一是缺乏新的利好支撑，不能持续输出；二是不具备排他性，适用于片区内所有项目，容易给其他竞品做嫁衣。蓝色心语，青春激昂的都会生活褐色公馆，头牌男女的品质生活酒红拉菲，城心格调的艺术生活创造全新竞争模式保利南湖一生之城200万方案例借鉴27、案例借鉴南湖保利南湖保利TOWNTOWN三彩用品牌赋能区域及项目三彩用品牌赋能区域及项目20122012年，保年，保利利towntown三彩三彩：2012年的保利南湖三盘，同样面临片区外白沙洲强分流、区域利好严重不足、单一产品线价值感弱的营销环境，“保利Town三彩”以品牌赋能区域创造热度，整合保利全系产品成为武昌置业必选，合三盘之力完成突围。黄家湖保利“3”动力保利军运村+保利时光印象+保利理想星光构建了黄家湖160万方保利版图片区品牌规模化最大2020已经摸索出品牌联动这条路，2021首要就是夯实片区品牌影响力最大片区唯一占据南北湖岸而当我们用160万方保利版图代言黄家湖后，就会发现：2028、212021黄家湖板块虽无利好，但保利三盘利好不断黄家湖板块虽无利好，但保利三盘利好不断有丰盈配套，更有人居氛围有丰盈配套，更有人居氛围保利三盘配套不断上新保利三盘配套不断上新1月星光一期交付/专线公交开通6月BOX商业主力店进驻9月军运村中小学开学2021年，交通、商业、教育等均在保利湖居版图内兑现有丰富场景，更眼见为实有丰富场景，更眼见为实保利时光印象展示实景陆续呈现保利时光印象展示实景陆续呈现3月-4，高层样板间、洋房示范区相继开放6月，豹子山公园功能区呈现（部分）部分示范区与公园即将呈现（成长剧场与湖山剧场）陆续兑现，剧场的呈现就是品牌产品线的首次呈现有产品互补，更有多种选择有产品互补29、，更有多种选择唯二军工品质，为质感生活背书唯二军工品质，为质感生活背书产品共享板块之内的繁华，品质全面接棒军运村，产品与军运村形成错位，囊括不同需求人群约1000元差价2021以改善户型为主2021以89-109为主时光印象军运村纯熟生活配套（教育地铁等）货源补充，整盘配套功能补充全面接棒军运村黄家湖的今天，是由保利拓荒而造；黄家湖的今天，是由保利拓荒而造；黄家湖的未来，是由保利黄家湖的未来，是由保利3 3盘共创！盘共创！用160万方保利版图代言黄家湖后，不难发现：保利是黄家湖当之无愧的引领者，保利是黄家湖当之无愧的引领者，20212021更将通过更将通过“3“3动力动力”给予区域巨大的赋能给30、予区域巨大的赋能保利时光印象借力品牌保利时光印象借力品牌20212021黄家湖，进入黄家湖，进入保利品牌价值年保利品牌价值年如何借势品牌价值？如何借势品牌价值？或者说，保利能给黄家湖带来什么？或者说，保利能给黄家湖带来什么？城市高度：城市高度：成为引领武昌未来城市发展方向的世界级滨水城市样板成为引领武昌未来城市发展方向的世界级滨水城市样板发展势能：发展势能：奠定黄家湖区域的发展脉络，拉动土地价值持续提升奠定黄家湖区域的发展脉络，拉动土地价值持续提升年均涨年均涨40%40%保利，赋能南湖板块价值标杆价值标杆NO.1NO.1保利，引领黄家湖板块纯熟配套：纯熟配套：从不毛之地到人居价值高地，带动区域31、从偏僻到成熟从不毛之地到人居价值高地，带动区域从偏僻到成熟小小学学中中学学交通教育商业休闲品质生活：品质生活：超越市场的世界级军工品质和更人本的生活方式超越市场的世界级军工品质和更人本的生活方式有城市高度、有发展势能、有纯属配套、有品质生活这就是保利160万方所创造的湖居生活也是区隔于其他区域的独特物理标签所以，毫无争论，黄家湖就是独一无二的：“保利的湖”20212021年度区域站位：年度区域站位：160160万方世界保利湖万方世界保利湖基于全新的区域站位，我们如何与客群沟通？先看客户特征：年轻务实、关注价格也追求较好的居住环境先看客户特征：年轻务实、关注价格也追求较好的居住环境成交客户以成交32、客户以20-3020-30岁年轻岁年轻刚需客为主，三口之家刚需客为主，三口之家/单身居多，对单身居多，对区域、配套抗性区域、配套抗性大，认可品牌、环境大，认可品牌、环境唐小姐 20岁 在读大二生 首套即使父母花钱买房，也要是自己喜欢的房子。想要丰富的生活，丰富的社区配套，首套就想住得舒服。胡先生 28岁 在江夏开着小店 首套不想住江夏，想要好的居住环境、想要便利的生活环境。王先生 25岁 光谷上班族 首套首套房，置业就选保利看中的就是好的品牌，好的品质。4%34%25%16%4%13%4%本案客户年龄20岁以下20-2526-3031-3536-4041-5050以上45%45%3%4%3%本33、案客户关注点产品品牌环境价格商业38%2%8%33%4%13%2%本案客户抗性地铁环境价格教育品牌商业园林12%62%21%5%0%0%星光客户年龄星光客户年龄10-20岁20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁60岁以上19%15%14%10%9%8%7%7%6%5%星光客户认可点星光客户认可点品牌物业BOX商业街双配幼儿园项目园林交通主干道黄家湖湿地公园地铁周边自然环境黄家湖地铁小镇19%19%17%17%14%14%13%13%12%12%11%11%8%8%6%6%星光客户抗性星光客户抗性距离地铁远距离地铁远周边配套少周边配套少雷神山医院雷神山医院周边环境面周边环境面貌差貌差电34、池厂污染电池厂污染影响影响教育不满意教育不满意地段偏远地段偏远发展潜力不发展潜力不够够客户是这样的一群人：2030岁的年轻群体 多数为首次置业但与常规意义上的刚需客户不同他们是以改善的眼光来完成首次置业他们第一次置业就想要最好的关注价格，也关注产品所带来的品质生活相信所见即所得和眼见为实基于160万方世界保利湖保利时光印象对客户意味着什么？保保利利黄家湖黄家湖160160万方生活圈，带给年轻人最全万方生活圈，带给年轻人最全配套配套享受享受三盘配套打通，地铁、商业、教育、公园全享受“保利的湖保利的湖”世界湖居样板，安放年轻人的世界湖居样板，安放年轻人的湖居湖居梦想梦想比肩东湖的世界湖区，无须非富35、即贵，年轻人也可以轻松享有黄家湖唯二的品质住区，满足年轻人的黄家湖唯二的品质住区，满足年轻人的品质品质需求需求承袭军运村而来，全套军运品质，引领区域人居保利创新保利创新剧场式生活剧场式生活，专为年轻人定制，专为年轻人定制4大剧场体系，让年轻人享受24小时的不夜配套，健身，食堂，超市、园林保利三房保利三房专家迭代创新产品专家迭代创新产品，迎合不同年轻人置业，迎合不同年轻人置业多元多元需求需求保利三房大师级产品力，89-109高层+洋房全系三房8989三房三房门槛之低门槛之低大武昌最刚需的门槛黄家湖最刚需面积品牌赋能增值性强品牌赋能增值性强商业即将纯熟兑现商业即将纯熟兑现大板块一体化大板块一体化教36、育纯熟兑现教育纯熟兑现有城市未来有城市未来保利的湖保利的湖有城市高度有城市高度格局占位格局占位全新生活方式全新生活方式优越湖居自优越湖居自然然120120万万预计首付预计首付2424万万（2 2 成 首 付）成 首 付）这样全配、宜居、品质、多元的未来生活场景，在这样全配、宜居、品质、多元的未来生活场景，在20212021年的时光印象，首付年的时光印象，首付2424万起就能享受到万起就能享受到意味着大武昌刚需最低门槛的最大满足，让年轻人买的起，想的起，更享受得了意味着大武昌刚需最低门槛的最大满足，让年轻人买的起，想的起，更享受得了 让年轻人让年轻人 敢想更敢想更敢享敢享于是，我们得到基于客群及37、项目总价门槛的营销逻辑于是，我们得到基于客群及项目总价门槛的营销逻辑2021年度人群沟通语境：让年轻人敢享的时光让年轻人敢享的时光结合全新区域站位及沟通语境，结合全新区域站位及沟通语境，20212021年度全盘主张：年度全盘主张：保利的湖保利的湖 敢享的时光敢享的时光推广铺排计划推广铺排计划强价值维度下，传播内容体系强价值维度下，传播内容体系保利的湖保利的湖 敢享的时光敢享的时光春节开盘3月29日开样板间豹子山公园军运村小学开学外展点开推广诉求2月-3月底，入市引爆4-6月，续销+加推第一阶段第二阶段保利的湖板块与项目价值重塑结合外展、样板间开放结合光谷南湖人群沟通保利的湖客户沟通与产品立势738、-9月，加推+续销10-12月，利好加推+年末冲刺第三阶段第四阶段结合公园开放保利的剧场剧场生活深化传播结合小学开学+年底冲刺保利的和剧场生活方式演绎推广主题1111世界保利湖世界保利湖 焕新大武昌焕新大武昌1212160160万方保利的湖万方保利的湖让年轻敢想更敢享让年轻敢想更敢享160160万方保利的湖万方保利的湖世界看我的世界看我的 年轻敢先上年轻敢先上160160万方保利的湖万方保利的湖山湖巨幕山湖巨幕 由我开场由我开场 160160万方保利的湖万方保利的湖时光，敢为青春加冕时光，敢为青春加冕【sloganslogan】世界保利湖世界保利湖，焕新大武昌焕新大武昌160万方保利的湖 时光39、城市展厅焕新开放 全新青奢三房全面上新年后至城市展厅开放阶段，项目要快速起势占领城市话题热度，为3月份高层产品首开入市做足声势推广上以直升机瞰湖和“保利大湖”战略论坛两大事件制造开年热点，正式发布“保利的湖”全新年度主张重塑市场对黄家湖区域价值认知，强化保利品牌对黄家湖的持续引领性时间：年后-3月14日第一阶段第一阶段1111（年后（年后-3-3月月1414日）日）【营销事件1-直升机瞰湖】区域内立势，创造城市级话题保利的湖 起航人居新高度2021“保利的湖”首秀，160万方世界湖居大城动线发布动作一：动作一：对话青年，登机瞰湖，全城邀约敢不敢一飞冲天？敢不敢一飞冲天？160160万方世界湖居40、风光，且看保利万方世界湖居风光，且看保利黄家湖南北岸最好的风景，眼见为实#保利直升机保利直升机 带你飞跃黄家湖带你飞跃黄家湖#码上登机码上登机二维码二维码敢不敢一望无际？敢不敢一望无际？160160万方世界湖居版图，保利造万方世界湖居版图，保利造国际化世界湖居宜居样本，眼见为实#保利直升机保利直升机 带你飞跃黄家湖带你飞跃黄家湖#码上登机码上登机二维码二维码敢不敢一眼万里？敢不敢一眼万里？160160万方世界湖居大城，保利领航万方世界湖居大城，保利领航黄家湖南北岸最好的风景，眼见为实#保利直升机保利直升机 带你飞跃黄家湖带你飞跃黄家湖#码上登机码上登机二维码二维码邀约青年的系列刷屏稿或视频，邀41、约关注，到访参与邀约青年的系列刷屏稿或视频，邀约关注，到访参与通过直升机瞰湖引爆项目热度，穿越云层，俯瞰黄家湖的秀丽动作二：动作二：直升机瞰湖，巡览保利世界湖居巨幕要点要点1 1：军运村为：军运村为起点起点要点要点2 2：空中视野纳入三盘体现：空中视野纳入三盘体现保利大湖战略保利大湖战略要点要点3 3：带动认筹（认筹抽登机）：带动认筹（认筹抽登机）要点要点4 4：邀请全媒体登机体验保：邀请全媒体登机体验保利世界湖居利世界湖居跨品牌合作引领看房新浪潮，引发全城关注，配合营销抽奖动作，吸引客群参与动作三：动作三：品牌跨界，飞跃黄家湖，引领看房新浪潮品牌跨界，飞跃黄家湖，引领看房新浪潮保利保利 大疆42、大疆用大疆还原直升机瞰湖实景，做成视频可循环播放核心动作：核心动作：运用GoPro记录直升机瞰湖的刺激新鲜体验之旅保利保利 GoProGoPro跨界传播：导入品牌客户参与，完善现场杀客体系实况录像：通过品牌素材剪辑，现场播放，夯实大湖战略持续热度：通过认购即可抽取品牌大礼包，引爆现场热度以稀缺的自然湖景、完善醇熟生活配套环境，打造人与自然和谐共生的保利湖居版图保利的湖，保利的湖，敢敢让世界再瞩目让世界再瞩目联合国环境署国际技术顾问联合国环境署国际技术顾问保利地产品牌研发部主任保利地产品牌研发部主任新世代青年业主为生活方式证言新世代青年业主为生活方式证言大咖站台为生态，环境等优势背书集团领导，为43、160万湖居战略发言开讲承接前阶段推广，青年业主证言“敢想就敢享”【营销事件2-湖居领袖论坛，保利大湖战略发布】以军运村展厅，展示以军运村展厅，展示160160万方世界湖居的区域价值，构建保万方世界湖居的区域价值，构建保利湖居版图利湖居版图保利品牌城市展厅开放，世界湖居更近一步保利品牌城市展厅开放，世界湖居更近一步【营销事件3-军运湖居保利城市展厅开放】160160万方世界保利湖价值展示阵地构建，万方世界保利湖价值展示阵地构建，全新保利全新保利160160万方湖万方湖居大城动线调整居大城动线调整保利时光印保利时光印象象兴军路黄家湖大道黄家湖南路山湖路豹子山街BoxBox商街商街豹子山豹子山/公44、园公园客户动线客户动线：保利城市展厅-沿湖路-黄家湖大道-黄家湖南路-山湖路-豹子山街-保利时光印象价值动线：价值动线：保利城市展厅（160万方战略，5大价值全维度）沿湖路（优越生态资源）黄家湖大道（优质交通配套）黄家湖南路（豹子山未来的打造）理想星光（商业配套，醇熟生活）保利时光印象（剧场生活，舒适产品）全新接待动线：将客户看房动线起点设置在军运村城市展厅，率先进行价值洗脑，再由看房车带至售楼部，沿途感知价值兑现，弱化客户抗性。展点首轮价值洗脑之后，现场感知现场感知160160万大城的配套万大城的配套，加深印象城市城市展厅展厅第一阶段第一阶段1212（3 3月月1515日日-3-3月底开盘月45、底开盘）【sloganslogan】让年轻敢想更敢享让年轻敢想更敢享大武昌大武昌3 3房生活焕新房生活焕新出世出世 武汉武汉首个【剧场式沉浸样板间】首个【剧场式沉浸样板间】开放开放在即在即高层首开阶段，重点要做好高层样板间开放以及新品入市相关炒作的人群沟通高层首开阶段，重点要做好高层样板间开放以及新品入市相关炒作的人群沟通推广上以推广上以8 8号线地铁快闪和知音号网红样板间首演，快速引爆客户关注，线上线下同步引流至案场号线地铁快闪和知音号网红样板间首演，快速引爆客户关注，线上线下同步引流至案场以沉浸式的现场感官体验引客户共情，以以沉浸式的现场感官体验引客户共情，以“敢享的时光敢享的时光”强价值46、输出完成客户转化强价值输出完成客户转化时间：时间：3 3月月1515日日-3-3月底开盘月底开盘8号线包列与沉浸剧场式案场体验构建核心动作敢享青年专享车厢沉浸式样板空间有创意的地铁包装颠覆性的杀客体验1、线路可拦截青年客户2、包装吸引客户眼球1、彰显项目特点（剧场式）2、丰富体验促进案场杀客核心动作一：核心动作一：地铁8号线，敢享青年专享车厢广告包列打造形式：【网易云】形式广告为敢享青年证言，最大范围吸引关注，同时邀约品鉴样板间、预告开盘核心动作二：核心动作二：上线当天，地铁快闪派发邀请函，引导至案场动作1：新世代青年的快闪动作2：针对案场沉浸式剧场的趣味邀请函地铁8号线武汉天地等核心换乘站快47、闪，并沿途派发“剧场生活入场券邀请函”核心动作三：核心动作三：地铁广告预留二维码，扫码有礼，吸引到访案场地铁8号线广告植入互动二维码H5，参与互动可赢“敢享盲盒”码上发表敢享宣言码上发表敢享宣言赢敢享盲盒赢敢享盲盒【无惧世俗眼光，发表你的敢享宣言】【无惧世俗眼光，发表你的敢享宣言】赢敢享盲盒赢敢享盲盒让青年，敢想就敢享让青年，敢想就敢享+配合活动介绍配合活动介绍献给青年的献给青年的敢享盲盒敢享盲盒敢上天：抽机票敢入海：抽海南游敢穿越：抽知音号门票敢跳跃：蹦极门票敢弄潮：AJ敢游戏：王者限定皮肤每天扫码，都能来案场抽盲盒，赢大礼，持续导入客户核心动作四：核心动作四：高层样板间知音号网红首演，沉浸48、式剧场生活体验强化客户感知知音号式沉浸网红剧本打造，样板间不同场景演绎，增强客户剧场生活体验，促进杀客【成长健康剧本】【成长健康剧本】【沉浸家庭剧本】【沉浸家庭剧本】【亲子湖光剧本】【亲子湖光剧本】健康瑜伽，体现湖居生活的健康知音号沉浸式表演，发挥个人想象空间光影装置互动，创造亲子游戏第二阶段（第二阶段（4-64-6月）月）【sloganslogan】世界看我的世界看我的，年轻敢先上年轻敢先上全系青奢全系青奢3 3房热势加推房热势加推 一一席难席难求求第二阶段，重点工作是高层续销以及第二阶段，重点工作是高层续销以及6 6月份加推蓄客，本阶段要持续搅动客群，与青年人群高频沟通月份加推蓄客，本阶段49、要持续搅动客群，与青年人群高频沟通推广上通过与不同品牌的跨界联名，线上制造热点传播话题，线下创新拓客形式，分渠道实现客群全覆盖推广上通过与不同品牌的跨界联名，线上制造热点传播话题，线下创新拓客形式，分渠道实现客群全覆盖以一场保利新以一场保利新世代湖光世代湖光造物造物节活动引爆，完成客户召集和影响力渗透节活动引爆，完成客户召集和影响力渗透【营销事件】保利新世代 湖光造物节创造【世界创造【世界保利保利湖】与保利造一场城市事件湖】与保利造一场城市事件武汉城市引爆，引导外部客户到访在城市繁华核心区域，打造城市级文创节建议择址光谷保利时代广场跨界联名植入周周发声保利品牌牵头文创艺术节核心目标：让世界保利50、湖，更具城市级影响力通过3大动作，创造热度，创造话题，有效沟通客户有目标的择址青年客户众多大量刚需外溢黄家湖有针对的植入世界保利湖专属有价值的文创做法跳出时光印象营销中心有影响力的节点更多潮人到访扩大青年客户基础闪亮时光水 联名为青年打“汽”针对成交量高的光谷区域，联合二厂汽水共同深入企业为当代理想青年打“汽”，通过联名汽水制造话题吸引大量年轻客群保利保利X X二厂汽水二厂汽水保利为你打“汽”闪亮理想水时光水闪亮理想水时光水为你打为你打“汽汽”世界保利湖，让青年敢想更敢享世界保利湖，让青年敢想更敢享+活动邀约活动邀约+案场销售信息案场销售信息保利保利X X二厂汽水二厂汽水不间断的跨界联名，分阶51、段覆盖客户不间断的跨界联名，分阶段覆盖客户针对周边或光谷租客较多的老社区，在青年下班时间到访，派发保利联名蔡林记面食或老乡鸡鸡汤等，拦截客户，预留客户信息保利保利X X蔡林记蔡林记X X老乡鸡老乡鸡保利的湖，联名帮助青年“不吃独食”保利的湖不孤独的面不孤独的面深夜食堂深夜食堂敢让青年敢让青年“不孤独不孤独”世界保利湖，让青年敢想更敢享世界保利湖，让青年敢想更敢享+活动邀约活动邀约+案场销售信息案场销售信息保利保利X X蔡林记蔡林记X X老乡鸡老乡鸡不间断的跨界联名，分阶段覆盖客户不间断的跨界联名，分阶段覆盖客户最有味的潮货、最有趣的剧场，最格调的生活，最有意思的表演。让更多青年打卡，成为20252、1年最有影响力的活动保利新世代 湖光造物节创意外展点：选址保利时代广场/保利时光营销中心最终场：保利品牌牵头的造物节，彻底引爆全城最终场：保利品牌牵头的造物节，彻底引爆全城【sloganslogan】山山湖巨幕湖巨幕 由我开场由我开场借助豹子山公园开放，山湖剧场首映，强化年轻客群对项目的剧场式生活IP印象通过湖山亲子运动会/山湖青年剧场式电影节两大事件，搅动目标客群至现场，感受保利160万方世界湖居生态价值第三阶段第三阶段(7-9(7-9月）月）【营销事件1】豹子山公园开放盛典 暨 魔幻泡泡湖山亲子运动会保利新世代 湖山亲子运动会豹子山公园上的湖岸剧场兑现线上邀约打卡运动主题公园线下组织插旗公53、园仪式现场落地亲子运动会铺垫：铺垫：“保利的湖”运动主题公园落成，线上邀请打卡体验青春预备，谁敢青春预备，谁敢playplay？豹子山公园开放盛典 暨 保利剧场式生活插旗仪式黄家湖黄家湖NO.1NO.1网红山体公园网红山体公园首发上线，邀您体验首发上线，邀您体验保利新世代 湖山亲子运动会线上刷屏或视频形式，吸引青年家庭型客户关注，邀约到访参与活动魔幻泡泡秀趣味运动会落地：落地：豹子山公园魔幻泡泡亲子运动会落地不断跨界导客事后场地免费供外界预约事后场地免费供外界预约使用，不断导入活动使用，不断导入活动1、儿童拓展机构的免费户外会场2、周边居民亲子运动的免费场地3、案场户外活动主要场地1、活动执行54、期间2、活动结束之后【sloganslogan】世界保利湖世界保利湖 属于每一个青年属于每一个青年第四阶段第四阶段(10-12(10-12月）月）160160万世界万世界保利湖，给年轻人的年终答谢季保利湖，给年轻人的年终答谢季【营销事件】世界保利湖新世代年终奖计划结合“保利的湖”周年答谢为节点，从国庆到年底，进行各类促销拉动（年度答谢活动、老带新升级、搭配促销活动）核心动作：核心动作：保利的湖品牌周年活动，“年终讲”脱口秀答谢会脱口秀大会黄家湖版“年终讲”为核心，吸引客户配合动作：配合动作：派发最有趣的“年终奖”文创礼包，全城邀约创意的红包+脱口秀门票等互动派发，吸引关注 导导 客客/杀 客 55、体 系杀 客 体 系 贰强体验构建强体验构建导客背景：外溢客户为主，竞品重叠度高，选择半径大导客背景：外溢客户为主，竞品重叠度高，选择半径大 多项目对分销依赖程度较高分销依赖程度较高，其次为通过全民营销、朋友介绍而来的约访客户，自访客户量不足且转化率低；片区内典型项目客户来源高度重叠，成交区域主要以光谷以光谷/南湖南湖/武昌为主武昌为主，其次湖北周边城市占一定比例，客户面临严重分流；当前客户看房选择半径大，特别对于外溢客户而言，需要被引导；4%4%67%13%12%来访渠道小蜜蜂自渠分销约访自然上访72%5%8%5%2%4%成交渠道分销自渠全民营销朋友介绍安居客房天下老欢咵房路过员工电梯框架时56、光印象 33.80 18.31 13.08 9.86%5.63%4.23%5.63%1.00%8.45%0.00%理想星光 32.10 24.02 10.00 10.00 2.40%3.20%2.10%2.08%11.103%融创城20.00 11.00 17.00 8.20%3.60%4.00%4.00%4.80%10.4017%光谷南湖武昌白沙洲黄家湖江夏纸坊江夏藏龙岛其它省内外市外省0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%黄家湖典型项目成交客户区域分析保利时光印象客户对比竞品地图青菱黄家湖文化大道纸坊庙山分销分销/介绍是主要57、渠道介绍是主要渠道光谷光谷/南湖南湖/武昌外溢，竞品高度重叠武昌外溢，竞品高度重叠客户看房选择面较大客户看房选择面较大导客思考：销渠模式需调整，导客思考：销渠模式需调整，销拓一体销拓一体是主流是主流销渠独立销拓一体市场背景主要特点优劣势对比卖方市场，产品供不应求买方市场，客户选择面大销售和渠道各自为战，独立考核销售和渠道完全打通，以最终成交考核简单易复制，能迅速启动，一线人员专业能力差销售人员下沉到一线，更专业，对销售人员能级要求较高“销拓一体”更适应当前的市场背景和项目现状，销售人员下沉到一线，能更专业的引导客户基于销拓一体模式，本案基于销拓一体模式，本案20212021年导客策略：年导客策58、略：巩固巩固1 1个面个面以全民营销为线，利益绑定以全民营销为线，利益绑定异业联盟，持续做大客户池异业联盟，持续做大客户池抓好抓好3 3个点个点组建组建1 1支精英销售团队，优支精英销售团队，优胜劣汰保证团队胜劣汰保证团队维持维持1 1条线条线竞案拦截竞案拦截+精准锁客精准锁客+大大客户拓展客户拓展巩固巩固1 1个面：扩编销售团队，建立优胜劣汰机制，强大一线火力个面：扩编销售团队，建立优胜劣汰机制，强大一线火力在高任务、高客量和高转化要求下，自销团队需调整在高任务、高客量和高转化要求下，自销团队需调整增增编编1010名销售至名销售至2424人人，双主管，双主管PKPK制，销售底薪由制，销售底薪59、由3000-40003000-4000提升至提升至3500-45003500-4500。由于保顾方面人工成本增加，需我司相应费用支持 方案一：以月费制形式，每月提供7万元固定月费 方案二：以代理点位形式，将提点由0.7%提升至0.8%(以上两种方案，保顾方面正在测算中，待确认结果)销售经理销售主管A组（11人）销售主管B组（11人）维持维持1 1条线：以全民营销为基础，利益捆绑异业联盟扩大客户池条线：以全民营销为基础，利益捆绑异业联盟扩大客户池 全民营销获客从被动等待到主动挖掘，核心在于通过异业联盟挖掘二手流量项目客户池置业顾问甲客户池早教机构员工A客户资源美容店员工B客户资源置业顾问乙客户池60、养生店员工C客户资源宠物店员工D客户资源置业顾问丙客户池培训机构员工E客户资源健身机构员工F客户资源二级经纪人二手流量1）异业联盟：非地产行业的、有相应客户资源的，与客户有一定互动联系的个人，主要为在早教、美容、养生、宠物、培训、健身等需要与客户建立一定黏性的行业中的基层员工（奖励有足够的吸引力）；2）利益捆绑：推荐有奖：推荐有效客户到访即给予100200元奖励，当天现结，成交按全民营销1%奖励，网签后支付；注册有奖：置业顾问推荐二级经纪人注册，每周满一定数量即给与奖励（交叉回访确保有效注册）；3）核心动作：建群：每个置业顾问需建立自己的二级经纪人沟通群；运营：沟通群内发送高质量的项目信息、奖61、励发放信息、项目活动信息等，保持群必要的活跃度，刺激推荐客户抓好抓好3 3个点个点竞品拦截：竞品拦截：建立第二接待中心，形成两级联动建立第二接待中心，形成两级联动美的金茂融创城第二展点万境水岸理想星光建发玺悦营销中心1、在军运村设立第二接待中心，在黄家湖北岸对区域客户进行提前拦截；2 2、核心动作、核心动作：置业顾问置业顾问+拓客小蜜蜂拓客小蜜蜂进行搭配；竞品竞品点位蹲守点位蹲守+地铁站派单地铁站派单+路口导视桁架路口导视桁架；3 3、奖励机制、奖励机制：针对区域内所有项目的拓客公司每带访1组有效客户至案场或第二接待中心，即给与100200元现金奖励，成交给与一定额度高额激励。与军运村进行联动62、，实现对区域看房客户的提前拦截，变被动为主动：抓好抓好3 3个点个点精准锁定精准锁定：基于客户地图进行渠道投放和拓客：基于客户地图进行渠道投放和拓客精准客户地图：光谷区域-分布关山大道沿线，关山商圈及科技园关山大道沿线，关山商圈及科技园/金融港金融港；南湖区域-7 7号沿线，号沿线，2 2组团组团（沃尔玛佰港城/保利心语新南湖），根据精准地图进行户外广告地精准小范围长覆盖；同时以4个点为拓客中心，置业顾问及大客户经理进行精准客户拓展.，抓好抓好3 3个点个点大客户拓展大客户拓展：以光谷和南湖为重心进行客户拓展：以光谷和南湖为重心进行客户拓展公益益智亲子商业联谊赞助体验福利结合精准客户地图，南湖63、以社区为主，联动社区物业及居民服务类商家机构进行社区拓展；光谷以企业为主，通过为企业定制相关活动，进一步实现关键人推荐。在客户导入之后，更重要是实现对客户的转化在客户导入之后，更重要是实现对客户的转化 强信心强信心构建构建160160万方湖居大城价值阵地，强化客户对区域的信心万方湖居大城价值阵地，强化客户对区域的信心 强体验强体验升级项目剧场式生活升级项目剧场式生活场景场景体系，引发客户感知体系，引发客户感知-共情共情-打动打动 强运营强运营线线上线下双线并行强化剧场式生活上线下双线并行强化剧场式生活IP IP，增加客户粘性，增加客户粘性客户客户转化三大转化三大策略：以信心服人，以体验策略：以64、信心服人，以体验动人，以运营黏人动人，以运营黏人强信心动作一：强信心动作一：设立时光印象保利军运村城市展厅，依托品牌效应建立区域发展信心设立时光印象保利军运村城市展厅，依托品牌效应建立区域发展信心黄家湖大道兴军路军运村营销中心时光展厅选址展厅选址：展厅选址：在保利军运村营销中心看房动线上，靠近兴军路选取2个商铺作为时光印象在军运村的展厅。保利城市展厅：选址保利军运村25#楼s01-s02，以品牌聚焦客户关注度以品牌聚焦客户关注度，同时从品牌维度讲透保利160万方大湖战略，建立品牌效应展厅功能：承接军运村极端刚需客户展厅功能：承接军运村极端刚需客户，同时现场感知大区域配套的醇熟配套的醇熟。展厅包65、装方案展厅包装方案强信心动作二：强信心动作二：时光保利城市展厅现场背书保利时光保利城市展厅现场背书保利160160万方大湖战略，给客户价值洗脑万方大湖战略，给客户价值洗脑价值灯箱展板：160万方战略之下，5 5个维度区域价值输出个维度区域价值输出，在展点处主动向客户灌输将大城战略进行价值洗脑。160160万方品牌战略万方品牌战略160160万方区位规划万方区位规划160160万方项目精选万方项目精选160160万方优质产品万方优质产品背书背书保利保利160160万方万方大湖大湖战略战略160160万方大城配套万方大城配套保利从南湖到黄家湖战略布局，160万方最优质资源，领航区域发展。160万方66、三盘区域图，三盘规划和战略定位。160万方之下，大区域醇熟生活配套，地铁/教育/湖景资源等。160万方之下，项目独特价值-青年洋房品质社区160万方之下，爆款销冠小洋房，89平低门槛全功能三房。强信心动作三：强信心动作三：专车带看，沿途强化阵地包装，拉近与军运村的距离感专车带看，沿途强化阵地包装，拉近与军运村的距离感保利时光印象保利时光印象黄家湖大道黄家湖南路黄家湖南路山湖路豹子山街文字：保利时光印象文字：保利时光印象豹子山豹子山-形式：巨型发光字形式：巨型发光字文字：保利文字：保利160160万方世界湖居大城万方世界湖居大城黄家湖南路黄家湖南路-形式：巨型落地字形式：巨型落地字星光拐角：保利67、时光印象星光拐角：保利时光印象 巨型落地字巨型落地字豹子山街：项目价值点豹子山街：项目价值点-罗马道旗罗马道旗罗马道旗罗马道旗阵地包装：展点至售楼部沿途接待动线上，3 3个点打造巨型个点打造巨型IP IP字，增强昭示性和阵地仪式感字，增强昭示性和阵地仪式感，在心理上拉近与军运村的距离感。豹子山豹子山星光与项目星光与项目交接拐角处交接拐角处强信心动作四：强信心动作四：160160万方世界湖居大城价值动线形成闭环，配合销售道具，强化销售氛围万方世界湖居大城价值动线形成闭环，配合销售道具，强化销售氛围大城战略/大城配套产品价值促销活动日常活动160160万方湖居大城展示线万方湖居大城展示线区位项目沙68、盘大大湖湖战战略略大大城城配配套套剧场生活剧场生活日日常常活活动动产品价值产品价值促销展板促销展板销售道具：销售道具：大武汉稀缺洋房分布图、竞品地图、规划利好图等案场展示：案场接待动线上，区域区域-产品产品-规划利好规划利好-促销促销-活动活动形成闭环，建立160万方大城及爆款洋房价值体系。强体验动作一：强体验动作一：九大场景焕新升级九大场景焕新升级，物业团队全面接手，示范区场景体验标准化，物业团队全面接手，示范区场景体验标准化互动体验互动体验包装焕新包装焕新体验：拍照发圈赠送绿植绿植更换，保持花房的生机，拍照墙，共情文案体验：挑战运动榜单，领取定制礼运动视频，运动榜单，共情文案体验：果蔬采摘69、亲子采摘人物剪影，私家菜园招牌体验：乐高益智乐高墙，共情文案体验：物业服务增设水吧门头：时光物语吧体验：0元无人超市采购70/80/90/00零食礼包体验：居家场景24家庭时光剧场IP打造情景文案共情文案体验：周末免费餐饮花房花房健身榜单健身榜单私家菜园招牌私家菜园招牌乐高墙乐高墙水吧门头水吧门头样板间样板间IP IP阳光花房阳光花房健身仓健身仓生态农场生态农场儿童游乐儿童游乐(内内/外）外）水吧水吧超市超市食堂食堂样板间样板间强体验动作二：强体验动作二：剧场剧场IPIP关键词搭配客户共情文案，对话剧场式生活关键词搭配客户共情文案，对话剧场式生活阳光花房阳光花房健身仓健身仓生态农场生态农场儿童70、游乐儿童游乐(内内/外）外）水吧水吧超市超市食堂食堂样板间样板间IP IP关键词关键词陪伴参与陪伴参与热血活力热血活力生态健康生态健康亲子互动亲子互动泡吧奶茶泡吧奶茶精致生活精致生活家庭剧场家庭剧场回家吃饭回家吃饭客户共情文案客户共情文案包装实景包装实景强运营：强运营：调整以活动公司为主体的运营思路，三位一体完善剧场式生活调整以活动公司为主体的运营思路，三位一体完善剧场式生活IPIP打造体系，打造体系，增加客户增加客户粘粘性性策划、广告策划、广告团队团队视频、活动视频、活动公司公司物业团队物业团队作为沟通主体，负责客群作为沟通主体，负责客群共共情的内容和情绪输出情的内容和情绪输出作为传播主体，71、作为传播主体，负责负责线上线上炒作和炒作和线线下下落地落地作为作为运营主体，负责提供优质运营主体，负责提供优质运营运营服务服务强强运营运营动作一：动作一：线上时光线上时光P P站站运营，运营，多维度解读剧场式生活多维度解读剧场式生活，多渠道传播稳固项目形象，多渠道传播稳固项目形象引入专业视频微推公司，负责炒作规划和内容输出，线上在抖音号、视频号等主流渠道发布运营视频，持续曝光剧场式生活。注：剧场式生活炒作示意注：剧场式生活炒作示意朋友圈单图朋友圈软文朋友圈视频产品深入深入解读从单一价值更多维多维度解读项目形象形象解读剪辑与近景实拍结合：诠释剧场式生活场景朋友圈动图更多元形式，更趣味趣味的解读低72、密度/户型/湖居/空间格局/剧场式生活增加有声音的朋友圈增加有声音的朋友圈强强运营运营动作二：动作二：线下线下针对不同针对不同节点节点灵活使用，组织主题活动灵活使用，组织主题活动，跨跨界导入各界导入各类类资源资源，现场演绎现场演绎剧场式生活剧场式生活儿童季少女花漾美食2-3月5-6月4-5月9-10月7-8月教育季运动季少女季潮玩季儿童公益、种植等潮玩家，以物换物潮青年极限运动会案场运营体系化活动成长剧场各类亲子课堂活动湖岸剧场家庭剧场友艺剧场不打烊食堂 鲜 明 稳 定 的 形 象 I P Reconstruction of project value叁强形象展示强形象展示新的IP，保利时光印73、象的花花玉兔将花花玉兔从二维的形象，变为3D,后期会不断衍生新的造型需求支持需求支持20212021年要打造年要打造“黄家湖保利品牌价值年黄家湖保利品牌价值年”三大体系三大体系，需要相应的物理支撑，需要相应的物理支撑1 1、严控工程节点、严控工程节点：314高层样板间开放/4月洋房园林实景展示区开放/6月豹子山公园开放；2 2、焕新外部环境：、焕新外部环境：豹子山街道路违停处理/与星光红线接驳处整改/增设豹子山巨型LOGO字和南岸公园LOGO字；3 3、打通内部资源、打通内部资源：军运村商铺租用开设城市展厅（商铺沿街展示面同步包装）/强军路大型围挡阶段性投放联动推广/军运村中小学划片纳入本项目74、。2月下旬-3.143.14-3月底开盘4-6月7-9月10-12月高层19#楼蓄客推高层19#楼3月29日推高层17#楼推15#楼推16#楼推18#楼推9/11#楼尾货去化第一阶段1.1第一阶段1.2第二阶段第三阶段第四阶段推货节奏保利的湖 敢享的时光160万湖居大城价值夯实当前区域价值领先竞品区域当前产品价值大于价格世界看我的年轻敢先上推广营销线年度主题青年客群持续共情沟通新形象新价值上线利用新品上新节点，炒作项目与产品新价值1、军运村外展打造2、内外杀客销讲动线1、新大城形象上线2、高层样板间上线扩散世界保利湖的城市影响力持续搅动客群洋房小区域示范区与豹子山整体上新炒作1、洋房示范区开放75、2、跨界联名，不同客群全覆盖山湖剧场亮相，教育资源兑现剧场式生活全面呈现利用新品上新节点，160万湖居大城整体上新1、豹子山公园开放，军运村小学开学2、开学相关互动礼包“保利的湖”周年答谢利用洋房“价格”挤压高层快速去化1、新品洋房上线2、高层针对性尾货（双11）促销BOX商业开样板间豹子山公园军运村小学开学世界保利湖焕新大武昌阶段主题洋房限量套数促销阶段方向配合动作高层认筹，集中开盘新品加推公园礼（运动券等）新品加推开学礼（教师折扣，助学折扣）洋房价格挤压高层去化逼定思路让年轻敢想更敢享山湖巨幕 由我开场时光，敢为青春加冕活动事件直升机瞰湖直升机瞰湖/保利大湖战略论坛保利大湖战略论坛8 8号76、线专列包车号线专列包车/知音知音号沉浸式样板间开号沉浸式样板间开放活动剧场表演放活动剧场表演保利新世代湖光造物节保利新世代湖光造物节湖山亲子运动会湖山亲子运动会/山山湖青年剧场式湖青年剧场式电影节电影节世界世界保利湖保利湖新世代新世代年终奖年终奖计划计划城市展厅全年营销推广执行轴线全年营销推广执行轴线1-21-2月营销执行铺排月营销执行铺排核心工作：年前洋房库存核心工作：年前洋房库存销售销售推广上匹配15000元/售价的区域-项目-产品价值建立推售上5、10#楼加推掩护前期存货跑量库存分析库存分析存货情况：存货情况：截止12月31日，项目已推的1、2、3、8#楼可售房源不含1楼共计35套，内购77、房源56套，过桥房源28套，合计119套；其中310310楼相对容易去化的房源楼相对容易去化的房源共计共计8080套套，此部分，此部分房源房源均价在均价在1410014100以内，以内，为为1-21-2月房源月房源去化的去化的主力主力。楼栋楼栋真实可售真实可售（不含（不含1 1楼）楼）内购房源内购房源工抵过桥工抵过桥其中其中310310楼房楼房源源1#1#4 433335 530302#2#11114 45 511113#3#18182 2141423238#8#2 217174 41616合计合计35355656282880801-31-3、8#8#楼楼1400014000元元/以下可售房源78、盘点以下可售房源盘点工抵过桥市场客户员工内购任务目标及货量盘点任务目标及货量盘点80008000万万6060套套分类分类优质房源库存优质房源库存对应货值对应货值去化率目标去化率目标去化金额去化金额库存库存1#2#3#8#1#2#3#8#员工、供方内购员工、供方内购房源房源45616550%3082.5非内购非内购29397328%1128.3新推新推5#105#10#1 1楼楼91350383.4其余其余310310楼楼80120003408合计合计1632348834%8002 任务分解1.1-1.31.4-1.101.11-1.171.18-1.241.25-1.31合计预计成交（套）5179、015151560预计金额（万）70020002000200014008100客量支撑（组）672002002001338001月8000万任务，其中内购房源需实现至少50%去化，剩余非内购库存及新增供应房源需实现28%去化，整体去化率目标34%推广：推广：以“世界之岸，了不起的时光”为主题贯穿全月，以保利160万方湖居大城夯实绝对区域优势，并通过洋房2020年热销做年度回顾开篇，延续形象；利用中指等权威媒体站台业绩，巩固黄家湖洋房销冠形象地位，同时针对稀缺性开展系列价值炒作，建立15000元/洋房价值形象。销售：销售：主推5#楼15000元/均价，拔升客户预期，同时以前期清退房源（内购+库存80、）进行客户定筹安排，利用每个周末集中邀约客户进行转化，制造现场氛围挤压，促进销售。渠道：渠道：线上与安居客合作，利用新年+返乡五重礼获取意向客户；线下极致利用全民营销政策进行拓展，针对南湖、光谷客户成交集中区域进行异业联盟挖掘精准客户电话名单，增加客户触角；整理前期内购说辞，释放1%全民营销+推荐客户成交即退房的口径发动员工资源，促进销售，同时开设军运村外展点及签订派单渠道针对黄家湖北岸项目拦截带访。活动及活动及包装：包装：以新年包装、周末暖场活动增强现场氛围，制作5#房源销控展板，假销控方式制造氛围，促进销售。阶段策略阶段策略1.1-1.101.1-1.10新年促销新年促销1.11-2.7181、.11-2.7返乡促销返乡促销世界之岸，了不起的时光世界之岸，了不起的时光阶段主题阶段主题核心动作核心动作推广动作推广动作传播途径传播途径160160万方湖居大城价值夯实，项目热销形象巩固万方湖居大城价值夯实，项目热销形象巩固洋房产品价值及价格预期拔升，返乡促销五重礼包装洋房产品价值及价格预期拔升，返乡促销五重礼包装20202020年度高光回顾、中指榜单炒作、媒体热销解读年度高光回顾、中指榜单炒作、媒体热销解读洋房稀缺性价值炒作系列图文、洋房稀缺性价值炒作系列图文、返乡客群共情刷返乡客群共情刷屏稿屏稿回家就选保利回家就选保利 提前舒享洋房提前舒享洋房了不起的时光了不起的时光 世界湖居爆款洋房世82、界湖居爆款洋房安居客、中指、官微安居客、中指、官微安居客、安居客、官官微、朋友圈微、朋友圈1月份，在面临任务压力的同时，时光印象依然要解决客户对于区域以及项目价值认同的问题：区域层面，在12月份“新世代武昌”的区域唯选逻辑基础上，以“世界之岸”对保利160万方湖居大城进行价值夯实，做好承前启后，逐步过渡到“保利的湖”年度区域站位；项目层面，承接11-12月份项目热度，从业绩回顾切入，延续项目热销形象，结合总书记新年贺词，以“了不起的时光”为项目主张，与客群对话。推广策略及铺排推广策略及铺排世界之岸 了不起的时光100臻品洋房首付15万起 5重钜惠礼献2021阶段主推广阶段主推广分条线执行安排分83、条线执行安排/推广线推广线推广推广线铺排线铺排第第一阶段炒作热销与稀缺价值，第二阶段结合新年节点返乡置业节点炒生活品质价值与返乡投资价值。一阶段炒作热销与稀缺价值，第二阶段结合新年节点返乡置业节点炒生活品质价值与返乡投资价值。1.51.5了不起的时光了不起的时光 世界湖居爆款洋房世界湖居爆款洋房主画面出街主画面出街1.121.121.6-1.81.6-1.8热销现状炒作热销现状炒作1.101.10热销背后：洋房热销背后：洋房稀缺价值炒作稀缺价值炒作第一阶段炒作第一阶段炒作返乡主画面出街返乡主画面出街五重礼同步释放五重礼同步释放返乡人群沟通返乡人群沟通系列炒作系列炒作1.13-1.171.13-84、1.171.18-1.201.18-1.20大武昌洼地大武昌洼地价值炒作价值炒作2.1-2.72.1-2.7大武昌洼地大武昌洼地价值炒作（返乡购买价值炒作（返乡购买理由，稀缺机遇炒作）理由，稀缺机遇炒作）第二阶段炒作第二阶段炒作1 1、业绩业绩炒作炒作、热销解码、热销解码结合权威媒体中指奖项（武昌南洋房销售前三）炒作热销结合权威媒体中指奖项（武昌南洋房销售前三）炒作热销现状现状、解码解码热销背后原因。热销背后原因。注：图片仅供示意炒作热销现状结合权威媒体证言，大V围合，炒作160万方湖居达成热度与100洋房热度解码热销原因深度解析热销背后原因（土地价值、湖居价值、交通优势、稀缺价值）分条线执行85、安排分条线执行安排/推广线推广线2 2、返乡配合、返乡配合以返乡为主题的人群沟通系列以返乡为主题的人群沟通系列传播传播，重点炒作大武昌置业价值洼地以及返乡五重礼，重点炒作大武昌置业价值洼地以及返乡五重礼返乡人群沟通传播返乡人群沟通传播置业五重礼释放置业五重礼释放1 1、置业、置业160160万方湖居大城的理由万方湖居大城的理由2 2、160160万方湖居大城的整体价值万方湖居大城的整体价值3 3、160160万方湖居大城下洋房价值万方湖居大城下洋房价值激发返乡人群关注大武昌置业大武昌置业投资价值投资价值洼洼地炒作地炒作1 1、品质炒作、湖居价值炒作、资源品质炒作、湖居价值炒作、资源价值炒作、规86、划价值炒作价值炒作、规划价值炒作算账激发购买大武昌稀缺机遇炒作大武昌稀缺机遇炒作1 1、输出返乡客户购买理由、输出返乡客户购买理由2 2、炒作稀缺机遇价值、炒作稀缺机遇价值逼定分条线执行安排分条线执行安排/推广线推广线3 3、安居客引流、安居客引流1 1月月渠道渠道投放聚焦安居客，重点进行网络客户拦截和项目促销信息轰炸，精准狙击返乡客群；设定投放聚焦安居客，重点进行网络客户拦截和项目促销信息轰炸，精准狙击返乡客群；设定5 5套成交任套成交任务考核，最大化挖掘安居客资源，包括竞品进线、培训支持、务考核，最大化挖掘安居客资源，包括竞品进线、培训支持、CALLCALL客资源等等客资源等等分条线执行安87、排分条线执行安排/推广线推广线1.1-1.101.1-1.10新年促销新年促销1.11-2.71.11-2.7返乡促销返乡促销阶段主推阶段主推销售安排销售安排渠道动作渠道动作任务分解任务分解每日线上渠道每日线上渠道维护维护及线下拓展，常规销售培训及线下拓展，常规销售培训每日线上渠道维护每日线上渠道维护及线下拓展及线下拓展，返乡置业专项培训，返乡置业专项培训光谷、南湖线下拓展光谷、南湖线下拓展+异业联盟，经纪人返场大会异业联盟，经纪人返场大会光谷、南湖线下拓展光谷、南湖线下拓展+异业异业联盟，周边地市门店拓展联盟，周边地市门店拓展前期员工及合作方内购低价房源，前期员工及合作方内购低价房源，5 588、10#10#楼一楼房源楼一楼房源1 1、2 2、3 3、8#8#楼剩余低价房源和楼剩余低价房源和5 5、10#10#楼一楼房源楼一楼房源267267组到访，组到访，2020套成交套成交533533组到访，组到访，4040套成交套成交1月份，分销停用后，项目来访量和成交骤降，销售上必须解决导客和杀客的问题以保障月度任务达成：导客上，核心要做好销拓一体，一方面增加销售团队编制，补充至24人，另一方面通过异业联盟、经纪人返场、全民营销、老带新等手段，广泛获取客户；杀客上，通过设置促销5重礼，升级案场包装展示，增设销售展板道具等强化销售氛围，通过高频次销售培训和高激励考核激发人员动能，全面提升转化力89、。推售策略及铺排推售策略及铺排关键动作：关键动作：1 1、与保顾确定补充人员所需的费用支持条件，尽快完成测算；、与保顾确定补充人员所需的费用支持条件，尽快完成测算；2 2、快速扩散招聘信息，重点挖角片区竞品置业顾问。、快速扩散招聘信息，重点挖角片区竞品置业顾问。渠道线渠道线/人员筹备：人员筹备：为确保销拓一体正常开展，需尽快补充人员，整体为确保销拓一体正常开展，需尽快补充人员，整体铺排铺排1 1月月6 6日日保顾测算完成保顾测算完成1 1月月7 7日日人员招聘，培训人员招聘，培训1 1月月1515日日2424人团队满编人团队满编1 1月月1414日日渠道线渠道线/销拓一体：销拓一体：聚焦客户成90、交地图，精细铺排拓客动作，强化销售团队自主拓客能力，聚焦客户成交地图，精细铺排拓客动作，强化销售团队自主拓客能力，摆脱分销依赖摆脱分销依赖 以约访作为考核，当日有约访的留售楼部接待，无约访的外场自拓，若外拓成功带访成交则可恢复内场接待 每周悦家经纪云注册任务100组/人，未达成任务的罚俯卧撑/仰卧起坐50个 每日外场人员按分配点位进行打卡，上班时间段为：9:00-12:00 上午异业联盟拓展；14:00-17:00 下午异业联盟拓展；17:00-19:00 晚上商圈集中野拓外场打卡标准：以组为单位水印照片反馈销售大群外场反馈标准：每日分三个时段反馈工作小结南湖作战地图光谷作战地图当前客户大部分91、掌握在分销经纪人手中，本项目目前分销已停止合作，需要利用当前全民营销政策进行经纪人客户的撬动当前客户大部分掌握在分销经纪人手中，本项目目前分销已停止合作，需要利用当前全民营销政策进行经纪人客户的撬动。渠道线渠道线/全民营销：全民营销：以全民营销、经纪人返场等手段撬动经纪人、同行，补位分销以全民营销、经纪人返场等手段撬动经纪人、同行，补位分销项目出具全民营销结算的承诺函，打消经纪人对结佣的顾虑，确保只要推荐流程政策则100%结佣；增加带看奖200元，及成交奖1000元，刺激经纪人带客，并设置前五组成交3000元成交奖，吸引经纪人带看；组织经纪人返场活动组织经纪人返场活动，对在本项目成交的经纪人组92、织抽奖，回馈对项目贡献度高的经纪人，给与最实惠的礼品，并设置到访伴手礼，从项目层面拉动经纪人返场，同步进行当前全民营销政策宣贯和带看及到访礼的宣贯，周三晚上提供返场经纪人的名单，周五正式进行返场活动。针对前期客户成交集中的大客户单位以及项目周边企业和学校，开展大客户拓展，通过集中宣讲、维系关键人、礼品派送、抄车牌等手段获取员工电话资源和线索。类型单位名称拓展形式企业南车集团工会联系宣讲安能集团沟通社区摆展江南协和医院工会联系宣讲力神集团关键人拓展/物业或工会联系学校汉口学院工会发放礼品券吸引到访武汉学院教师宿舍派单武汉科技大学黄家湖分校工会发放礼品券吸引到访长江职业学院工会联系及学校员工小区摆93、展渠道线渠道线/大客户拓展大客户拓展 回访内购员工告知涨价信息，释放全民营销，撬动员工动用人脉资源推销个人房源，快速回款；回访内购员工告知涨价信息，释放全民营销，撬动员工动用人脉资源推销个人房源，快速回款；内购及过桥房源共内购及过桥房源共115115套，按每月套，按每月2020套速度进行批量退房，工程套速度进行批量退房，工程-员工员工-过桥过桥-公司领导按先后顺序公司领导按先后顺序6 6月份前陆续退完。月份前陆续退完。内购房源专项措施内购房源专项措施分条线执行安排分条线执行安排/销售线销售线1 1、造节点：造节点：加推加推5#5#楼房源，利用楼房源，利用1490014900元元/倒逼前期房源去94、化；同时每周推出倒逼前期房源去化；同时每周推出1010套前期房源，并对顶底房源进行促销套前期房源，并对顶底房源进行促销 元旦加推5#，均价14900元/，同步推出10套前期13700元/房源；1月份以工抵房源口径，每周中释放23套，周末释放10套13700元房源，同时搭配5套顶底房源，认购送万元家电大礼包进行前期房源持续去化：针对内购房源，安排置业顾问进行摸底，提前与内购客户沟通溢价预期，并确定溢价销售价格水平和销售难度，对于无溢价预期以及溢价预期较低的房源铺排优先去化；2 2、强促销、强促销1.1-1.101.1-1.10新年促销五重礼；新年促销五重礼；1.11-2.71.11-2.7返乡促95、销五重礼返乡促销五重礼新年促销5重礼：1月1日1月10日一重礼：购房促销，总价减5万二重礼：到访送好礼，送福袋（良品铺子礼包）三重礼：认购砸金蛋，送品牌家电四重礼：指定房源认购享万元家电五重礼：超低首付，签约1成起返乡促销5重礼：1月11日2月7日一重礼：购房促销，总价减5万二重礼：专车接送，无忧看房（滴滴）三重礼：到访抽红包，最高666元四重礼：认购砸金蛋，指定房源享万元家电五重礼：超低首付，签约1成起分条线执行安排分条线执行安排/销售线销售线3 3、提提团队：团队：增增编销售团队编制到编销售团队编制到2424人，刺激团队人，刺激团队流动性；高频次销售培训，提升人员能级流动性；高频次销售培训96、，提升人员能级 销售销售调动调动：在现有团队人员基础上进一步增编至24人，并分为2组，实行团队内部PK；分档设定销售底薪，能上能下，刺激团队流动性和竞争力；高频高频培训：培训：每周四安排一场培训，销售线提供需求，策划线负责整理培训资料，进行专业知识市场更新及项目价值等培训，完善销售团队基础；返乡置业返乡置业专项专项准备：准备：针对马上到来的返乡置业，制定房源信息及折扣包装，抓住返乡的客户心理，利用折扣包装和付款政策等进行客户逼定，同步培训关于武汉当前落户的最新政策及异地公积金等政策，前置返乡客的关注问题，进行培训及考核。1.4-1.10时间培训主题1.11-1.171.18-1.241.25-97、1.31经纪人返场活动及撬动技巧培训返乡置业专项培训洋房15000价值辩论赛最新政策及市场培训分条线执行安排分条线执行安排/销售线销售线4 4、标准化：、标准化：调整工作模式，周中周末灵活安排调整工作模式，周中周末灵活安排周中集中到光谷/南湖片进行全民营销注册经纪人拓展及客户拓展；周末邀约客户到访接待；每周以周末客户邀约到访量进行下周内外场排班。片区/任务第一周第二周第三周第四周南湖片区佰港城佰港城南湖沃尔玛南湖沃尔玛光谷片区光谷天地光谷天地光谷金融港光谷金融港团队注册任务20002000200020005 5、高激励高激励：以以约访、成交为考核标准实时调整底薪、资源、现场接待、调休规则，增设98、约访、成交为考核标准实时调整底薪、资源、现场接待、调休规则，增设1000-20001000-2000成交奖最大刺激成交奖最大刺激销售，销售，建立建立从置业顾问到销售后台的全维度从置业顾问到销售后台的全维度激励激励发布2021年的全新案场制度及规则，针对销售过程中的风险管控及日常行政规范进行要求下发和执行；本月销售线人均任务5套，低于5套的每套罚款500元，达成任务则不处罚；本月认购奖励：认购1套奖励1000元/套，认购2套奖励1500元/套，认购3套及以上2000元/套；针对1月业绩及表现优异的销售给与春节免值班的特权，为即将到来的春节假期给与销售一定的激励。分条线执行安排分条线执行安排/销售99、线销售线暖场活动线暖场活动线结合新年节点结合新年节点及及返乡节点返乡节点，以以“了不起的时光了不起的时光”为活动主线，为活动主线，周周周周设置暖场活动进行旺场设置暖场活动进行旺场活动时间：1.01-1.03活动形式：新年福气套娃制作+现场钓福袋赠送礼品 活动场地：保利时光印象售楼部 活动内容：来访客户即可参与钓福袋和参与俄罗斯套娃DIY制作，福袋准备价值50元左右零食礼包。活动时间：1.09-1.10活动形式：果蔬年货节 活动场地：保利时光印象售楼部 活动内容：活动前期在拓客期发放年货折扣券，客户凭折扣券可参与果蔬年货节及潮礼年货节；果蔬年货节-现场采购新鲜果蔬，来访客户抽取相应折扣券，按相应100、折扣购买新鲜果蔬；项目借此对外嫁接宣传采摘农场。活动时间：1.16-1.17活动形式：潮礼年货节 活动场地：不打烊超市活动内容：活动前期在拓客期发放年货折扣券，客户凭折扣券可参与果蔬年货节及潮礼年货节；潮礼年货节-利用项目不打烊超市，契合项目调性购买网红产品进行年货包装，来访客户抽取相应折扣券，客户按相应折扣购买年货。活动时间：1.23-1.24活动形式：拍摄全家福 活动场地：花房-营销中心活动内容：邀约业主到访及来访客户免费拍摄全家福，参与拍摄的客户，现场赠送相框。活动时间：1.30-1.31活动形式：文创礼品赠送+插画对联日历制作活动场地：营销中心活动内容：来访客户赠送项目定制文创礼（新春101、4件套），现场可免费制作插画对联日历等。共迎好时光，共迎好时光，20212021旺德旺德【福福】共享好时光，共享好时光，20212021保利年货节保利年货节共度好时光，共度好时光，创意全家福创意全家福共创好时光，共创好时光，写意新春写意新春分条线执行安排分条线执行安排/活动活动线线包装展示包装展示线线在新年在新年包装基础上，进一步升级案包装基础上，进一步升级案场场九大场景展示体系，增强客户到访体验九大场景展示体系，增强客户到访体验分条线执行安排分条线执行安排/展示线展示线年度费用预算年度费用预算:年度营销费用预算年度营销费用预算3022.83022.8万，占签约目标的万，占签约目标的2.25%102、2.25%序号序号费用科目费用科目费用预算费用预算占比占比1销售奖励501.65%2销售代理佣金100833.35%3报纸广告费36512.07%4营销活动36011.91%5拓展活动1805.95%6现场包装1354.47%7销售物料1304.30%8销售场所维护298.89.88%9广告公司服务费963.18%10渠道费用40013.23%11合计3022.81、侧重线下：预判2021年市场、竞争以及项目背景，客户仍然需要被深度引导，因此全年营销费用的重点集中在线下，主要包括分销（分销（400400万），派单定投（万），派单定投（8080万）、全民营销（万）、全民营销（100100万）以及103、销售代万）以及销售代理（理（10581058万）万），共计1638万，占全年实际可用费用的54%；2 2、阶段线上：、阶段线上：2021年全年供应约1300套，供应量较大，一季度是项目高层产品首次入市，需集中进行一波全新产品入市形象的发声造势，且610月份项目推售节点密集，也需要保证必要的线上连续发声及线下活动进行导流及项目热度的延续，此部分涉及的推广（约推广（约365365）和活动（）和活动（200200万）合计万）合计565565万万，占全年实际可用费用的19%。3、其余费用部分中，销售过程中所涉及的现场包装、销售物料及道具费用共计240万，占全年实际可用费用的8%。1 1月阶段费用预算：104、月阶段费用预算：阶段预算阶段预算249.49249.49万，占阶段签约目标的万，占阶段签约目标的3.12%3.12%序号序号详细类别详细类别1 1月费用预算月费用预算1 销售代理1002移动互联网63 活动公司费用38.54客户维护物料（奖品和礼品）205巡展246广告围挡、阵地道旗与看楼通道搭建37 销售场所二次包装218 展示区维护费用0.69销售资料210销售道具711日常管理费212物业前期费用25.3913广告公司服务费814合计249.49其中：销售代理为分摊合同费用，实际约60万；实际花费约209.49万：1：以线下为主：销售代理（约60万）、促销物资（约20万）共计约80万，占实际费用预算的38%;2:阶段涉及到项目新年包装、160万方动线包装、第二展厅包装以及部分销售道具等费用共计约52万，占实际费用预算的25%.