1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010-1-24沈阳瀚博皇家御湾项目整体沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略定位与发展战略致：沈阳军辉房地产开发有限公司本报告是严格保密的。目的与标准目的与标准u北京的总部基地在北京丰台区，它的占地仅仅是北京市丰台区的百分之一的土地，但是它的税收是多少呢，以去年为例，总部基地产生的税收是整个丰台区的接近30%的税收。2p本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院关于项目2700亩地块的概念设计方案。p本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出项目2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目规划与开2、发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头子满意、老百姓满意。p老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老百姓看重生活质量。本报告是严格保密的。3项目前期基础调研工作项目前期基础调研工作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察沈阳市宏观经济情况沈阳房地产发展现状道义城市总体规划道义房地产市场状况地块解析和界定区域经济背景分析区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析500份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域3、重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地块价值分析的结果最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位本报告是严格保密的。本报告要解决的核心问题本报告要解决的核心问题4p我是谁？发展模式与外在气质。p我要去哪？我要成为什么？容积率。p怎么走？开发节奏与分期产品。对于一个超长销售周期的超级大盘而言，对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。的气质，就是我们最核心的竞争力。本报告是严格保密的。5项目界定项目界定区域前景研判区域前景4、研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。项目界定项目界定本报告是严格保密的。7项目属性界定模型项目属性界定模型项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性界定u本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。联祥对高端物业属性的界定模型本报告是严格保密的。项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地占地27002700亩，容积率未定。亩，容积率未定。8项目指标项目指标 后期开发后期开发 首期首期u按25、700亩占地，容积率1.5计算，项目总建筑面积约270万平方米，最快估计得开发10年。本报告是严格保密的。项目启动区占地约项目启动区占地约278.9278.9亩，被规划路切割亩，被规划路切割成相互呼应的四小块。成相互呼应的四小块。9项目指标项目指标 A A B B C C D D uA地块：85.8亩uB地块：65.2亩uC地块：94.0亩uD地块：33.9亩本报告是严格保密的。东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。10宗地四至宗地四至北侧蒲河大道西侧规划地6、及厂房西侧原有村屯南侧原有村屯东侧规划用地、道义大街东临环保厂、规划用地地块中央南侧滩地地块现状：地块现状：启动区地块平整，南部及四周分布原有村屯。地块四至：地块四至：l北临蒲河大道l南临原有村屯l东临原有住宅、工厂及规划用地，环境较差l西临规划地及原有村屯 本报告是严格保密的。项目项目紧邻城市级交通主干道，紧邻城市级交通主干道，到市区车程约到市区车程约1010分分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利11交通状况交通状况道路交通：道路交通：东侧紧邻道义大街，西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石台），属两干道交汇处；通过道义大街快速7、驶入一环、二环线，通往城市各区域路径通达、便捷公共交通：公共交通：地铁：地铁2号线辽大站距离地块车行5分钟、地铁人杰湖公园站141、157、236、255、381、382、326、381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、太原街等主要交通节点236255141338381382326车行4分钟至辽大道义大街蒲河大道（西侧未通）157地铁2号线辽大站本报告是严格保密的。项目南临蒲河道义景观带，目前正投资项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.314.3亿元进亿元进行行8.88.8公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊12景观资源景观资源 后期8、开发后期开发 首期首期蒲河及沿线景观带宗地南蒲河景观带现状辉山段蒲河景观带改造后现状宗地南蒲河景观带规划示意本报告是严格保密的。1313项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性定位本项目属于可达性强、周边有一定景观资本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘源的城市近郊区超级大盘意昂对项目属性的界定模型本报告是严格保密的。20102010，可怕的道义，可怕的道义u新沈阳北站u一桥三路u沈铁城际铁路u蒲河景观带u产业14p一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了一届政府的所有政治雄心，历时三年9、，到了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到0707年年1212月，月，昔日的风风火火似乎戛然而止。昔日的风风火火似乎戛然而止。p一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛泽东泽东“集中优势兵力消灭敌人集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义，集千钧的战略学要义，集千钧之力发于一指，憋闷两年之后，之力发于一指，憋闷两年之后，20102010年，道义先导区必年，道义先导区必将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。p交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水10、资源，各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。p20102010，道义一出，谁与争锋！，道义一出，谁与争锋！本报告是严格保密的。20102010，实至名归的道义，实至名归的道义u碧桂园u雅居乐u香港置地u总部基地u华强u龙湖u荣盛15p20102010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、11、香港主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集团。团。p相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。p20102010，道义一出，谁与不从！，道义一出，谁与不从！本报告是严格保密的。20102010，渐至惨烈的道义，渐至惨烈的道义u仅以初步估计，道义目前的潜在供12、应就能销售30年。16p20102010，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有近近20002000万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化量仅量仅7070万平米。万平米。p20102010，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片区惨烈的价格战。区惨烈的价格战。p20102010，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必将导致片13、区的重新洗牌。将导致片区的重新洗牌。p20102010，道义之战无义战！，道义之战无义战！本报告是严格保密的。道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤，属于典型的的城市接壤，属于典型的“郊区城市郊区城市”17区位属性区位属性本报告是严格保密的。道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施序号序号名称名称1辽宁大学2沈阳师范大学3沈阳工程学院4沈阳航空学院5辽宁美术职业学院6沈阳药科大学（搬迁中）7中国医14、科大学（拟搬迁）区域内主要大学名录区域内主要大学名录道义开发区国内地区生产总值实现17.1亿元，2001年以来累计引进项目113个，其中超亿元的项目26个，并已经形成了以食品饮料、生物制药、新型建材、装备制造等产业为主的工业体系。道义科教研发产业片区：道义科教研发产业片区：依托道义现状已形依托道义现状已形成的产业，并与当地的教育资源结合，使其成的产业，并与当地的教育资源结合，使其发展成为沈北地区的创新科研基地，同时发发展成为沈北地区的创新科研基地，同时发展相应的生活服务设施。展相应的生活服务设施。科技创新产业片区：科技创新产业片区：主要由技术创新区、科主要由技术创新区、科技孵化区、高新技术产业15、区等三个功能构成，技孵化区、高新技术产业区等三个功能构成，重点发展生物电子、新材料、信息产业、先重点发展生物电子、新材料、信息产业、先进制造业等高新技术产业，同时发展相应的进制造业等高新技术产业，同时发展相应的生活服务设施。生活服务设施。依托大学城及产业发展规划，道义科依托大学城及产业发展规划，道义科教研发优势突出，未来将成为蒲河新教研发优势突出，未来将成为蒲河新城的科研创新中心城的科研创新中心区位属性区位属性本报告是严格保密的。目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足低，乡土气息重，人气仍显不足区位属性区位属性本报告是严格保密的16、。从全市角度来看，道义区域房地产发展水从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的平较低，但有明显的“价格洼地价格洼地”效应效应p价格是体现产品水平的一个综合指标，区域价格可以直接反映地区房地产的发展水平。p包括道义、虎石台和新城子在内的沈北新区的价格为全市最低全市最低，仅为32503250元元/平方米平方米。2009年1-11月沈阳市分区商品住宅成交均价区位属性区位属性沈河和平浑南新区皇姑东陵大东铁西于洪苏家屯沈北新区010002000300040005000600070006324631952965260516450004779465937093250本报告是严格保密的。道义未来17、发展前景和机会导向分析道义未来发展前景和机会导向分析区位前景区位前景蒲河治理和蒲河治理和“人杰湖、人杰湖、地坤湖地坤湖”打造打造总部基地启动总部基地启动新沈阳北站、北金廊、新沈阳北站、北金廊、二号线、一桥三路实实二号线、一桥三路实实在在拉动道义未来发展在在拉动道义未来发展迪士尼、温泉、大盘巨无霸迪士尼、温泉、大盘巨无霸相继进入改变区域属性相继进入改变区域属性产业带拉动产业带拉动自自然然资资源源后花园、生后花园、生活模式拉动活模式拉动政府新规划政府新规划拉动拉动交通枢纽拉动交通枢纽拉动核心驱动核心驱动力力药科大学、盛京医院、药科大学、盛京医院、示范高中示范高中本报告是严格保密的。2007200718、年年1212月月7 7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区发展先导区”地位地位道义开发区区位前景区位前景本报告是严格保密的。道义规划道义规划“五横五纵五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系u五横：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道u五纵：怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街23区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”本报告是严格保密的。“新沈阳19、北站新沈阳北站”重新定义重新定义“沈阳两小时生活圈沈阳两小时生活圈”和和“北部城市群北部城市群”，必将引发一场伟大的革命，必将引发一场伟大的革命u新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。u新沈阳北站是京沈高铁与哈大高铁的转换站u新沈阳站也叫新沈南站是哈大高铁站，也是将来沈辽，沈丹始发站。24区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”从道义去北京，从道义去北京，2 2个小时个小时1818分分从道义去长春，从道义去长春，1 1个小时个小时从道义去哈尔滨，从道义去哈尔滨，1.51.5个小时个小时从道义去大连，从道义去大连，8080分钟分钟从道义去营口，从道义去营口，3020、30分钟分钟从道义去鞍山，从道义去鞍山，2020分钟分钟上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救中国。上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救中国。本报告是严格保密的。“新沈阳北站新沈阳北站”20102010年动工，并将与地铁年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳二号线北延长线无缝接驳25区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”本报告是严格保密的。沈铁城际铁路沈铁城际铁路20132013年全线贯通之后，道义对年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强26区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢21、纽”本报告是严格保密的。地铁一、二号线地铁一、二号线20132013年全线贯通运营之后，年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点从道义可以方便到达沈阳任何重要节点27区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”本报告是严格保密的。“一桥三路一桥三路”工程贯通之后，道义区域与工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短母城交通将更方便快捷，时间大大缩短28区位前景区位前景之之“交通枢纽交通枢纽”道义大街与三环立交桥示意图u一桥为道义大街与三环立交桥改造工程，建设南北向跨线桥，拓宽路面，改变现有改变现有交通格局交通格局。u贯通怒江北街至沈北大道，双向8车道；梅江北街、陵园北22、街贯通三环至蒲胜路；进入道义将增三大通道道义将增三大通道。本报告是严格保密的。东北东北“总部基地总部基地”项目启动后，将极大提项目启动后，将极大提升道义区域的产业积聚能力升道义区域的产业积聚能力u总投资26亿美元，占地7000亩，建筑规模470万平，建设2000栋总部大楼，成为立足沈阳、辐射东北、面向东北亚的国内外企业总部聚集群。u一期工程2010年5月开工，预计完成建筑面积40万平，完成投资额7亿元，全部工程2018年完工。29区位前景区位前景之之“产业带产业带”本报告是严格保密的。华强华强“文化科技产业园文化科技产业园”项目启动之后，将项目启动之后，将改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链23、改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链u除游乐场之外，更成为集创意、设计、研发、生产、展示、经营及人才培养于一体的文化科技产业基地，实现年接待能力500万人次以上。u目前地基已完成，今年基本完成主体工程，2011年“五一”营业。30区位前景区位前景之之“产业带产业带”本报告是严格保密的。道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链u唐都温泉度假村东至陵园北街、南至蒲河大道、北至规划路占地面积约26万多平方米。一期预计2010年投入使用，将极大提升区域价值。u此外总投资40亿的九龙云天温泉酒店24、项目、总投资30亿的荣盛温泉旅游项目也将以休闲度假等形式成为拉动道义发展的加速器。31区位前景区位前景之之“产业带产业带”道义发现温泉本报告是严格保密的。20102010年，蒲河道义段年，蒲河道义段8.88.8公里治理工作将全面启公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观32区位前景区位前景之之“景观资源景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖本报告是严格保密的。三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施33区位前景区位前景之之“景观资25、源景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖本报告是严格保密的。道义区域按沈阳道义区域按沈阳“后花园后花园”功能规划功能规划“五横五横五纵、两河五湖一园五纵、两河五湖一园”的生态格局的生态格局u规划绿化及水域面积占总用地47%，绿化覆盖率超过60%，将其打造为沈阳的“城市后花园”。34区位前景区位前景之之“景观资源景观资源”本报告是严格保密的。碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大项目启动后更加强化道义区域的项目启动后更加强化道义区域的“后花园后花园”属性属性区位前景区位前景之之“后花园模式后花园模式”荣盛香缇澜山龙湖香港置地汇置尚都碧桂园太阳城本报告是严格保密26、的。36项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。新区与超级大盘的新区与超级大盘的“共振效应共振效应”37p城市小盘是直升飞机，新区超级大盘是【波音787飞机】。前者起飞直上直下，无需借力；后者的起飞则需要2个以上的引擎和3000米以上的跑道。p新区和超级大盘的开发都是“造城”，新区是太阳恒星，大盘是地球行星，行星围着太阳转，形成共振效应，太阳作为行星运转的引擎和跑道，才最省力、最合理、最和谐。厘清新区发展的走向和脉络，踩准新区开发厘清新区发展27、的走向和脉络，踩准新区开发的节奏和旋律是超级大盘开发的首要工作。的节奏和旋律是超级大盘开发的首要工作。本报告是严格保密的。区域前景研究区域前景研究38国内相似区域案例借鉴国内相似区域案例借鉴1道义区域产业发展脉络研究道义区域产业发展脉络研究2本报告是严格保密的。我们研究了国内外区域发展的相似案例，我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此判断道义区域未来的发展前景据此判断道义区域未来的发展前景案例：天津案例：天津 梅江南板块梅江南板块1案例：广州华南板块案例：广州华南板块2案例：北京亦庄案例：北京亦庄3案例：河北燕郊案例：河北燕郊4本报告是严格保密的。天津天津梅江南板块：天津生态居住区的典梅江南28、板块：天津生态居住区的典范范中心中心城区城区奥运奥运中心中心梅江南梅江南商商务务中中心心区区位位：天津市中心区南部10公里发发展展历历程程：1998年开始，由松江集团主导“修路换土地”，通过修建友谊路贯通中心区与梅江南区域，并获得土地一级开发权，随后进行部分土地的二级开发，并出让部分土地。随着友谊路的贯通、“梅江南”概念的提出，及友谊路商务中心、西青开发区的形成，以及区域内房地产项目的不断开发，梅江南形成了天津的生态居住区友友谊谊路路区域借鉴区域借鉴1 1本报告是严格保密的。配合基础设施建设和区域环境整治，开发配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有节奏的进入，不断提升区域价值商有节奏的进入，29、不断提升区域价值199819992000200120022003200420052006松江集团通过“修路换土地”，取得土地一级开发权友谊路沿线通车，连同市中心与梅江南商品房均价走势曲线商品房均价走势曲线提出了“梅江南”生态居住区概念友谊路金融街项目启动，逐渐形成新的商务中心污水河整治工程开工，第一个大盘梅江项目入市，均价达到3000元区域北侧的东南半环快速路工程开工；污水河整治工程全面完成区域南部的西青开发区开始成形海逸长洲入市，全面提升梅江南区域品牌东南半环快速路通车邀请科特勒营销集团举办梅江南品牌营销论坛地价每亩160万地价每亩120万地价每亩80万地价每亩50万地价平均每年上涨地价平均30、每年上涨30%50%区域借鉴区域借鉴1 1本报告是严格保密的。各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐渐形成了天津的逐渐形成了天津的“富人区富人区”万科水晶城万科水晶城“住在梅江住在梅江,选择水晶城选择水晶城 ”顺驰蓝色板块顺驰蓝色板块 梅江南生活蓝本梅江南生活蓝本 自然环境自然环境：梅江南地区总面积240公顷的土地，70%以上的基地为水面，是天津少有的几块原生态自然湿地基础配套基础配套：住宅全面开发之前，学校、医院、邮局、金融等配套均已建设，后期各种商业配套陆续进入。各项目的发展均依托梅江南依托梅江南“环境环境+配套配套”的区域价值的区域价值，环境+配套31、打造的宜居条件使梅江南成为天津的高端住区。卡梅尔卡梅尔 梅江，因我而不同梅江，因我而不同 由政府、媒体、开发商共同组织的论坛 大梅江大梅江 一个崛起的高尚新城区一个崛起的高尚新城区区域借鉴区域借鉴1 1本报告是严格保密的。梅江南模式下的物业价值曲线梅江南模式下的物业价值曲线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期基础设施投入基础设施投入1.政府的基础设施和城市配套率先投入，由于土地控制等原因，房地产稍后于区域发展；2.待市政建设有一定基础后，房地产价值迅速释放；3.经过启动爆发期后，随着房地产市场的自然成长，物业价值稳定上升；4.待区域价值成熟后，房32、地产借助区域的大平台，有可能再次快速发展。1 12 23 34 4区域借鉴区域借鉴1 1本报告是严格保密的。梅江南模式下的房地产竞争模型梅江南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府在基础设施和配套方面的大力投入，使得区域价值形成一个较高的、统一的平台；2.区域内各房地产项目依托区域的核心价值，依靠产品、营销等形成差异化的附加价值；3.城市外溢人口流向本区域的首要驱动力是区域价值，然后再区域平台上根据不同的偏好选择不同的项目；4.由于区域形象的统一对外，使得区域更易形成高位的价值平台，从而成为城市里新兴的中高档住宅区。5.区域代表开发商：万科城市新区城市新区房地产项目房地产项目区域价33、值核心区域价值核心城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴1 1本报告是严格保密的。广州广州华南板块：八大开发商共同进入，华南板块：八大开发商共同进入，开创了中国房地产开发的大盘时代开创了中国房地产开发的大盘时代p区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名p范围：主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐8个占地千亩以上的住宅大盘p总占地：2万余亩p总规划建筑面积：1500多万平方米白白云云山山广广 州州 市市 区区华南板华南板块块区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开八大开发34、商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力p华南板块被划分为几个大规模的地块，出让给八大开发商，各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施p政府负责土地一级开发。但由于大面积土地都掌握在各大开发商手中，政府对区域整体发展的把控能力较弱。且政府在各项基础配套设施的建设上明显滞后，对区域发展支持力度小。项目项目开发商开发商占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率南国奥林匹克花园广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司6775751.1祈福新村祈福集团5004804800.96华南新城 广州合生创展集团有35、限公司2103003001.4星河湾 广州宏富房地产有限公司 801201201.5锦绣香江 香江集团267/华南碧桂园 碧桂园物业发展有限公司6758580.87广州雅居乐花园 广州雅居乐房地产开发有限公司3204344341.36广地花园 番禺广地房地产开发有限公司671071071.6区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈责责责责权权权权利利利利政府政府政府政府拆迁市政生活配套设施土地出让权规划权税收收益/土地收益开发商开发商开发商开36、发商项目开发小区配套融资权定价权开发收益市民利益市民利益商业配套不足公共交通体系落后居住成本显著增加区域价值区域价值土地盲目出让，政府的统一区域规划缺失区域功能严重单一，卧城效应显现市政配套严重滞后，社区设施重复建设与区域公共配套缺失的矛盾楼盘独立成城的楼盘扼杀多样化的城市生活，形成“盘内设施完备，盘外荒郊野外”的情景各个开发商无序开发，供应调节失衡，短期供求失衡，区域价格受到负面影响区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期启动期37、启动期快速发展期快速发展期火爆期火爆期回落期回落期19911998200120021991年，祈福新村面世，但是由于交通等条件的限制，区域一直没有实现快速发展1998年，华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开发开始区域大盘全面上市，其中包括：祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐住宅开发过度，配套严重不足，区域销售速度下滑；火爆不再介介介介入入入入的的的的开开开开发发发发企企企企业业业业2003调整期调整期政府全面介入，大规模改善区域交通状况，增加配套设施供给楼市热点，各楼市热点，各个档次齐备个档次齐备遭遇交通与配38、遭遇交通与配套发展瓶颈套发展瓶颈政府介入，瓶颈政府介入，瓶颈打破倒计时打破倒计时区域热点形成区域热点形成区域起步区域起步开开开开发发发发阶阶阶阶段段段段祈福集团碧桂园物业发展有限公司广州市宏宇企业集团广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司香江集团番禺广地房地产开发有限公司祈福集团广州合生创展集团有限公司广州雅居乐房地产开发有限公司区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。各大开发商凭借各自的资源打造具有特色各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核心竞争力，形成彼此独立的价值点的核心竞争力，形成彼此独立的价值点星河湾：星河湾：2 2公里骑江观光木道，独占江景资源公里骑江观光木道，独占江景资源锦绣香江39、：广州首席生态豪宅社区锦绣香江：广州首席生态豪宅社区南国奥园：奥运主题运动社区南国奥园：奥运主题运动社区华南碧桂园：白领也可以住别墅华南碧桂园：白领也可以住别墅区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。华南模式下的物业价值曲线华南模式下的物业价值曲线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期1.由于缺乏政府的基础设施和城市配套投入，房地产自然缓慢发展；2.随着大型开发商大规模楼盘的同期入市，房地产价值迅速提升；3.住宅开发过度，配套严重不足，导致房地产开发遇到瓶颈，开始下滑；4.后续政府开始介入市政配套设施的建设，房地产开始回暖，但进程缓慢。1 12 40、23 34 4区域借鉴区域借鉴2 2本报告是严格保密的。华南模式下的房地产竞争模型华南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府对土地缺乏控制力，造成部分功能缺失，区域难以形成统一的形象，区域价值空白；2.区域内大开发商各自为政，依托自身资源形成自身独特的价值点；3.城市外溢人口受不同项目的吸引分散流向各个项目，彼此之间竞争激烈；4.由于区域缺乏统一的形象，以及交通配套等市政设施的缺失，各项目通常使用性价比的手段吸引市内客户，使得区域难以成为高价值板块。5.区域代表开发商：碧桂园城市新区城市新区房地产项目房地产项目房地产项目价值房地产项目价值城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴2 41、2本报告是严格保密的。2006-7-2652亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产业新城，核心区业新城，核心区4040平方公里，与道义相仿平方公里，与道义相仿行政规划行政规划 位于北京大都市东南边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展的三个重点新城之一，亦庄新城面积为212.7平方公里，核心区40平方公里区域人口区域人口 2010年规划人口30万，2020年规划人口0万人。担负起疏散北京中心城部分职能和人口的作用。城市定位城市定位 发展目标：高新技术产业中心、高端产高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城业服务基地、国际宜业宜居新42、城 引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术于现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变核心区核心区路东产业区路东产业区河西区河西区马驹桥马驹桥居住区居住区物流园物流园站前综合区站前综合区六环路路南区六环路路南区区域借鉴区域借鉴3 3本报告是严格保密的。经过近经过近2020年的耕耘，亦庄目前工业总产值约年的耕耘，亦庄目前工业总产值约15001500亿亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产亦庄近几年国民生产总值变化亦庄近几年工业生产总值变化园区2001-2005新增内外资企业投资额（亿美元）亦庄产业覆盖领域非常广泛，现在已经在高43、新高新技术产业技术产业、设备制造业以及都市工业三大行业形成初步聚集和发展。同时，以电子信息为主导的高新技术产业是亦庄的绝对支柱产业，同时也是推动北京市高新技术产业发展的主要因素区域借鉴区域借鉴3 3本报告是严格保密的。2006-7-2654随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产业人口随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产业人口在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持早期典型项目（2003年以前）近期典型项目（2004-2007）荣景丽都荣景丽都：公寓开发区30岁左右白领，以过渡性住房或临时居所为主国融国际国44、融国际：酒店式公寓30岁左右，自住投资各占50%博客雅居博客雅居：小户型塔楼25-35岁为主，70%为经济开发区的白领，老业主占30%。（开发区工作人员购买9.5折优惠）格林小镇格林小镇6 6：花园洋房50%以上为开发区中高层管理者一栋洋房一栋洋房：别墅城市追求低密度别墅生活的中高端客户，以东部人口为主，包括电视台工作人员、自由职业者比例明显上海沙龙上海沙龙：多层板楼周边区域上班族、生意人，少量本地原著居民境界境界：Townhouse以CBD白领为主，二次置业为主格林小镇格林小镇：花园洋房、联排70%为市区人口，品质生活追求者市区人口市区人口产业人口产业人口产业人口产业人口市区人口市区人口城市45、中产阶级二次置业为主区域内年轻白领首次置业为主区域借鉴区域借鉴3 3本报告是严格保密的。55亦庄发展模式亦庄发展模式强势产业支撑下新城轨强势产业支撑下新城轨迹迹主流客户主流客户区域价值区域价值高端产业陆续进驻，提升高端产业陆续进驻，提升区域人气，在城市中价值区域人气，在城市中价值认知高走认知高走区域内基础设施建设、环区域内基础设施建设、环境改造开始进行，生态环境改造开始进行，生态环境优越境优越区域内产业逐渐成熟，城区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善，高科技市配套逐渐完善，高科技产业新城逐渐形成产业新城逐渐形成城市中高端客户城市中高端客户城市上升中产城市上升中产高端产业人口高端产业人口产品类型46、产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：洋房、多层中低密度：洋房、多层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多层、小高层城市主流：多层、小高层密度两极化：高层（为主）密度两极化：高层（为主），洋房，洋房/多层多层城市主流：高层城市主流：高层随着城市格局的改变，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使随着城市格局的改变，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使客户始终保持城市中高收入人群。客户始终保持城市中高收入人群。区域借鉴区域借鉴3 3本报告是严格保密的。56河北燕郊地处京东，距47、北京河北燕郊地处京东，距北京CBDCBD半小时车程，建半小时车程，建成区面积成区面积3030平方公里，与道义类似平方公里，与道义类似朝朝阳阳区区 通通州州区区 六六环环路路京哈高速京哈高速潮潮白白河河燕郊经济技术开发区地处京东，西临潮白河，与通州以河为界，隶属于河北省三河市，是省级经济技术开发区。行政规划行政规划 1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区，规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，建成区域面积只占了37.5%。区域人口区域人口 辖区总人口20万，10万人为城镇人口，3万是农村人口，约7万流动人口，城镇人口中70%是外来人口，典型的移移民城镇，房地产民城镇，房地产48、80%80%为北京市内人口为北京市内人口。交通联系交通联系 西距天安门30公里，距CBD25公里930路公交车直通区内，京通快速路将北京与燕郊紧密连接。从燕郊驾车到CBDCBD只需只需3030分钟分钟，距机场25公里。CBDCBD区域借鉴区域借鉴4 4本报告是严格保密的。57通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是其成为被动郊区化区域的另一必要条件其成为被动郊区化区域的另一必要条件通州房地产指标通州房地产指标200420042005200520062006住宅销售面积住宅销售面积141.00127.7569.32住宅销售面积合计住宅销售面积合计338.07住宅上49、市面积住宅上市面积196.8882.1343.05住宅上市面积合计住宅上市面积合计322.06住宅销供比住宅销供比0.720.721.561.561.611.61近三年通州市场供应与销售量p 通州近年土地供应不足，造成住宅市场供不应求价格上涨。连续两年销销供比超过供比超过1.51.5，使价格从2004年2800上涨至2007年的6500。p 燕郊与通州的价格差从价格差从2000420004年年500500元上升至元上升至20072007年年20002000元元。越来越大的价格差让燕郊的价格变得诱人，成为吸引被动郊区化客户最大因素。近年通州土地成交量与房地产均价近年通州与燕郊房地产主流价格区域借50、鉴区域借鉴4 4本报告是严格保密的。2006-7-2658燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新城通州后承接中心城人口转移主要区域城通州后承接中心城人口转移主要区域北京客户本地客户尚品尚品.福城福城美林新东城美林新东城北京客户天津、河北客户其他北京客户本地客户星河皓月星河皓月天子庄园天子庄园北京客户外地客户开发区企业客户备注：天子庄园临近轻工业制造厂区从燕郊典型项目客户构成来看：北京主城区客户占据80%80%以上以上比例，其中CBDCBD年轻年轻白领白领比例最高。区域借鉴区域借鉴4 4本报告是严格保密的。2006-7-2659燕郊发展模式燕郊发展模式城市蔓51、延条件下自然发城市蔓延条件下自然发展轨迹展轨迹主流客户主流客户区域价值区域价值与城市保持便利连接的低与城市保持便利连接的低价区价区原始的郊区田园环境原始的郊区田园环境区域逐渐成熟，成为城市区域逐渐成熟，成为城市主流外溢人口大型居住区主流外溢人口大型居住区城市中高端客户城市中高端客户城市中低收入（白领）城市中低收入（白领）城市主流外溢人口城市主流外溢人口产品类型产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：小高层、高层中低密度：小高层、高层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多层、小高层城市主流：多层、小高层密52、度：小高层、高层密度：小高层、高层快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。区域借鉴区域借鉴4 4本报告是严格保密的。四种区域、四种模式、四种命运四种区域、四种模式、四种命运60区域区域出身出身模式模式发展轨迹发展轨迹现在命运现在命运梅江南梅江南长白长白出身好同胞少公子哥、父母先帮搭好台再创业5年积淀5年发力功德圆满型华南华南板块板块出身一般同胞不多白手起家、父母起先放任自流，后帮搭了点台，但救急不救穷；10年发家5年中落53、5年艰难爬坡勉强平稳度日型亦庄亦庄出身一般同胞多父母鼎力相助、帮搭台再帮钱还帮人积淀10年爆发10年蒸蒸日上型燕郊燕郊出身差同胞多白手起家父母放任自流5年崛起迅速打回原形每况愈下型道义道义出身可同胞多父母只是搭台帮钱帮人力不从心至少需积淀五年区域借鉴总结区域借鉴总结本报告是严格保密的。城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前道义与城市接壤，是道义与城市接壤，是“郊区城市化郊区城市化”的代表的代表u郊区城市化是首先发展与城区接壤的郊区。郊区城市化是城市自然发展、良性扩张的过程。u逆城市化是城市发展到一定程度，城市环境恶化，大城市病开始出现，人们主动郊区化，该郊54、区是与城市脱节的郊区。61起步郊区城市化逆城市化再城市化沈阳城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市沈阳城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市化。发展辉山、虎石台属于人为超前，行不通！化。发展辉山、虎石台属于人为超前，行不通！区域借鉴总结区域借鉴总结本报告是严格保密的。案例借鉴启示案例借鉴启示u华南板块开发商仅“楼巴”“村巴”一项每年就得亏损几百万元。u南奥车队每年因营运亏损数百万元，目前已经累计亏损2000多万元。u发展商每年都要向楼巴承运汽车公司补贴一笔费用，大约每条线路每月补贴10万元，假如楼巴有3条线路，每月发展商补贴给汽车公司的楼巴运营费高达30万元，一年下来就是360万元。62区域借鉴总55、结区域借鉴总结p梅江南的最大优势在于与母城的接壤。p梅江南成功、华南板块失败的关键是“搭台”-市政配套，同样的二人转，刘老根大舞台的和田间地头的价值不一样。p华南板块最大的失败在于功能规划单一，根本没有产业支持，整个一座“睡城”，造血功能不足，社区没有活力，后期开发商运营成本非常高。p华南板块短视的“土地经济”造成产业化落后。p亦庄和燕郊的鲜明对比表明，对于超过30平方公里的大开发区，想要打造新贵阶层的“富人区”，产业是关键，没有产业的支撑，房地产发展的后劲肯定不足。有无强劲产业支持是决定区域置业人口层次的关键。本报告是严格保密的。大盘良性发展，两个温床必有其一，道义属于大盘良性发展，两个温床56、必有其一，道义属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足p梅江南、长白等小盘托市容易，但道义50平方公里，相当于再造两个沈河区，对政府的财力、执行力是相当考验。p部分高端项目可能会吸引部分中高端客户，但后续支撑不足，区域挖到第一桶金客户之后，便面临“燕郊式沉沦”。63p与城市接壤，区域面积小，正面代表性案例：天津梅江南天津梅江南，沈阳长白；负面案例：沈阳辉山。p与城市脱节且区域面积大，但有强劲的产业支撑，正面代表性案例：北京亦庄北京亦庄、东京东京迪斯尼迪斯尼；负面案例：京津新城。p强劲产业支撑，交通枢纽拉动是关键。区域借鉴总结区域借鉴总结本报告是严格保密的57、。道义的科学、可持续发展的道义的科学、可持续发展的“三驾马车三驾马车”产业是软肋，受整个城市经济总量制约产业是软肋，受整个城市经济总量制约u一次性开工超过500栋，未来建筑总部楼宇超过两千栋，如果每栋楼都住满了人，那么沈北新区的房地产销售还费劲吗，沈北新区的土地会大幅度升值，沈北新区的房地产会大幅度升值，沈北新区的居民也会大幅度升值。-蹇彪64结论结论p市政基础配套p生态环境p强劲的产业支持地铁、新沈阳北站都属于国家发改委批复项目，问题不大蒲河改造投入并不大，市民期望并不高，问题也不大不以人的意志为转移，软肋5050平方公里，规划中的总部基地是制约道义平方公里，规划中的总部基地是制约道义发展成58、为发展成为“富人区富人区”的软肋或杠杆。的软肋或杠杆。本报告是严格保密的。区域前景研究区域前景研究65国内相似区域案例借鉴国内相似区域案例借鉴1道义区域产业发展脉络研究道义区域产业发展脉络研究2本报告是严格保密的。我们再来看道义的产业支撑，据此判断道我们再来看道义的产业支撑，据此判断道义区域未来的发展前景义区域未来的发展前景u大家看我们最近两个大项目已经成为沈北新区的两个大发动机，第一个东北总部基地；第二个是华强文化科技产业园。u有了项目以后我们就有了税收，有了项目以后我们就有了人气，项目是沈北新区的基石，项目是我们的一切。-蹇彪产业：总部基地产业：总部基地1产业：华强迪斯尼产业：华强迪斯尼259、本报告是严格保密的。道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产业园产值过低，无法形成高端客户基地业园产值过低，无法形成高端客户基地u道义光电信息产业园目前仅引进企业35家，多为新邮通信、德信手机、晨讯科技等全国知名手机生产企业和台湾联电高清液晶电视制造项目等处于产业链底部的低端制造业。67本报告是严格保密的。规划中的总部基地规划中的总部基地68p总部基地将于2010年6月正式开工建设，20102015年为项目一期工程，建设500栋总部楼，建筑面积100万平方米以上p20152020年为该项目二期工程，二期计划建设1000栋到2000栋总部楼，一、二期项目全部建成后60、，将引进大中型企业总部500余家，地区总部及中小企业总部1000余家，全部达标达产后，园区可实现产值1000亿元以上，利税100亿元以上。本报告是严格保密的。总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃至东北亚的经济格局至东北亚的经济格局u企业总部集群、金融机构、文化创意产业及生活配套设施于一体的东北总部基地。u项目建成后，将引进大中型企业总部500余家，地区总部及中小企业总部1000余家，园区可实现产值1000亿元以上，利税100亿元以上。69全国各地要来分享我们沿海地区或称之为沿海地区最后一个经济板块，第四个经济板块，所以我们还全国各地要来分享我们沿海地区或称之61、为沿海地区最后一个经济板块，第四个经济板块，所以我们还愁两千个老板吗，我们不是站在沈阳，更不是站在沈北做事，我们只是把东北总部基地落在了沈北，愁两千个老板吗，我们不是站在沈阳，更不是站在沈北做事，我们只是把东北总部基地落在了沈北，我们不是把招商对象定沈北，也不是看的是沈阳，也不是看的是辽宁省，最起码看到的是东北亚，同我们不是把招商对象定沈北，也不是看的是沈阳，也不是看的是辽宁省，最起码看到的是东北亚，同时也看到了大量南方的企业要来北方、来东北分享这个未来二、三十年的成果。时也看到了大量南方的企业要来北方、来东北分享这个未来二、三十年的成果。-总部基地中国投资控股集团董事局主席许为平总部基地中国62、投资控股集团董事局主席许为平本报告是严格保密的。总部经济对中心城市的五大效应，其中总部经济对中心城市的五大效应，其中“产产业乘数效应业乘数效应”“”“消费带动效应消费带动效应”最为关键最为关键70p一是“税收贡献效应税收贡献效应”，总部对于中心城市的税收贡献包括两个方面:一方面是企业的税收贡献；另一方面是企业总部员工的个人税收贡献。p二是“产业乘数效应产业乘数效应”。企业总部在中心城市聚集必然带动相关服务业，特别是知识型服务业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链，包括由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业，由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业，由会计、审计、评估63、法律服务等中介服务业，由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业等等。实证研究表明，跨国公司总部向一个区域迁移，会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。p三是“消费带动效应消费带动效应”。一方面是总部的商务活动、研发活动所带来的各种配套消费;第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要作用。p四是“劳动就业效应劳动就业效应”。总部经济发展会充分利用所在区域的智力人才资源，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供更多64、的就业岗位。p五是“社会资本效应社会资本效应”。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中提升了这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与聚集，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。本报告是严格保密的。世界上最成功的迪斯尼度假区世界上最成功的迪斯尼度假区东京迪斯东京迪斯尼乐园的发展分析尼乐园的发展分析乐园基本情况乐园基本情况：东京迪斯尼度假区于1983年开幕，占地2.01平方公里，位于日本千叶县浦安市舞浜，总投资达1700亿日元，号称亚洲第一游乐园。乐园距东京中心约10公里，羽田机场和成田机场65、均有直达度假区的巴士，约50分钟车程度假区构成度假区构成：度假区有两个主题乐园、三座迪斯尼主题酒店、六座度假区公认饭店、两个集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物娱乐中心，剧院、购物、交通枢纽齐备有序的分布在度假区四周乐园经营状况乐园经营状况：东京迪斯尼是世界上最成功的迪斯尼乐园；游客以日本年轻女性居多，乐园的固客率超过 90，重游率超过96%；乐园收入中门票收入占到一半比重，其次是旅游纪念品的零售，住宿业比重偏低，很多游客选择度假区外的饭店住宿本报告是严格保密的。东京迪斯尼乐园对周边的带动效应东京迪斯尼乐园对周边的带动效应迪斯尼度假迪斯尼度假区的发展区的发展1983年迪斯尼乐园建成开放，开园火爆66、，游客剧增每年不断兴建新型游乐设施2000年大型商业设施ikspian建成，2001年迪斯尼海洋乐园的开放运营208年7月，度假区最大的酒店-迪斯尼陆地饭店开幕10月太阳马戏团的常设剧场落成区域发展区域发展酒店业酒店业：周边大型旅馆住宿设施诞生，酒店客房价格提高，入住率达90%以上交通基础建设交通基础建设：1988年京叶线开通，新浦安车站,舞浜车站开通房地产房地产：1991年迪士尼度假区周边区域每平方米的土地卖到400万日元，同比东京都市圈均价为194万日元，该地成为东京都市圈地价涨幅最高的地方旅游业旅游业：度假区周边修建母亲牧场、各种博物馆、寺庙等历史人文旅游项目，增加游客停留 时间酒店业酒67、店业：舞浜站东京湾沿岸大批高星级酒店群落成基础设施配套基础设施配套：浦安市运动公园开放，为游客提供更多选择和配套区域形象定位区域形象定位：迪斯尼所在的舞浜已从一个破旧的渔村海港成为了浦安市乃至东京都市圈著名的的旅游休闲板块，成为能代表日本的城市的休养地。区域就业区域就业：到08年截止，迪斯尼度假区提供了13600个就业岗位，其中11%属于正式员工商业配套商业配套：大规模的商业设施投资兴建，商铺满租，租金快速提高，同比增长2-3倍其他影响其他影响零售业零售业：日本掀起了一股“迪斯尼热”：迪斯尼服装热、迪斯尼游乐热等，1983年当年迪斯尼商品零售业产值增加近200%，现在每年也创造着数亿的产值；旅68、游业旅游业：90年代开始，迪斯尼的成功带动日本兴起一股旅游地产热，全国各地到处兴建主题公园。1995年，日本拥有年游客接待量超过100万人次的大型主题公园29家，全年游客接待量合计7500万人次，年营业额为15亿美元，相关房地产也如火如荼。1983-19911983-1991起步期起步期1991-20011991-2001发展期发展期2001-2001-至今成熟期至今成熟期本报告是严格保密的。l洛杉矶迪斯尼是世界上首个迪斯尼乐园于1955年开幕，2001年迪斯尼冒险乐园落成。l洛杉矶迪斯尼乐园位于洛杉矶下城东南40多公里的安纳罕市，距洛杉矶市中心20分钟车程距洛杉矶国际机场约40分钟车程。l两69、个主题乐园、三个酒店、一个迪斯尼市中心共同组成了占地约2.07平方公里，总投资达1700万美元的洛杉矶迪斯尼度假区。洛杉矶迪斯尼度假区的发展研究洛杉矶迪斯尼度假区的发展研究加州迪斯尼乐园每年吸引1300万游客，日均游客近4万人次，累计接待游客近10亿人次；游客在迪斯尼度假区的逗留时间在一周左右，消费能力旺盛；度假区游客仍以周边客群为主，南加利福尼亚游客超过半数，美国外地游客仅占7%；从消费构成上课，以住宿、餐饮、娱乐消费为主，近两年餐饮、购物消费有上升趋势，娱乐支出明显下降。本报告是严格保密的。洛杉矶迪斯尼乐园对周边的带动效应洛杉矶迪斯尼乐园对周边的带动效应迪斯尼度假迪斯尼度假区的发展区的发展70、1955年迪斯尼乐园建成2001年第二个主题乐园:冒险乐园开放，洛杉矶迪斯尼度假区形成。主要举措主要举措启动球场和会议中心启动球场和会议中心1966年，安那罕天使球場落成启用，多次成为美国职业棒球大联盟的主赛场；1967年，美国西海岸最大的会议中心同时也是世界最大的会议中心之一的阿纳海姆会议中心是落成启用。启动运动中心、加强基础建设启动运动中心、加强基础建设1993年安纳罕市首席的运动和娱乐基地本田运动中心开幕；1994年前后，安纳罕市主动升级高速公路、改善市区景观绿化。20世纪90年代中期，迪斯尼周边区域的旅游设施：博物馆、音乐厅数量剧增。启动大型商业中心启动大型商业中心2008年，迪斯尼对71、面度假区，大型商业中心-Anaheim gardenwalk开幕，旁边两个迪斯尼酒店在筹建中；2011年，安纳罕市为应对更多的访客，将进一步扩大会议中心容量。区域影响区域影响区域定位：区域定位：安纳罕由工业地成为美国和世界知名的旅游地，旅游业是安纳海姆最大和最重要的产业。酒店业：酒店业：安纳罕的酒店业发展迅速，成为美国酒店入住率、房价增长最快的地区平均入住率为77.2%，迪斯尼周边酒店的房价是市区酒店房价的4-5倍。区域功能划分：区域功能划分：迪斯尼周边2.2平方英里，诞生了一个强劲的经济引擎和世界级的旅游目的地-安纳罕度假区。税收和就业：税收和就业：安纳罕度假区以不到安纳罕市5%的面积，创造72、了安纳罕50%的税收及65000个就业机会。区域带动：区域带动：橘省的访客大部分停留在安纳罕度假区，在过去的十年内，他们在该区域的消费增加了40%，约20亿美元。税收贡献税收贡献：2006年，安纳罕度假区创造的税收是1.07亿美元，占到安纳罕税收总收入的54%，预计到2020年，度假区可创造超过1.86亿美元的税收。房地产和经济收益：房地产和经济收益：安纳罕度假区10%的从业人员住在安纳罕市区，创造了近10亿美元的经济效应，安纳罕市区的租金较十年前增长了近200%。1955-19901955-19901990-20011990-20012001-2001-至今至今本报告是严格保密的。香港迪斯尼73、乐园的发展分析香港迪斯尼乐园的发展分析乐园基本情况乐园基本情况：香港迪斯尼度假区2005年开幕，座落于香港新界大屿山竹篙湾东南面，一期占地1.26平方公里是全球面积最小的迪斯尼乐园。乐园紧邻香港国际机场，机场快线20分钟直达度假区，距港岛中心约30分钟车程，距珠三角2小时车程度假区构成度假区构成：香港迪斯尼度假区分两期开发，一期由一个迪士尼主题乐园、两座迪士尼酒店和迪欣湖活动中心组成。二期占地0.79平方公里，包含一个全新主题乐园和第三个迪斯尼主题酒店乐园经营状况乐园经营状况：香港迪斯尼经营欠佳，游客以珠三角和东南亚游客为主；度假区游客人均消费为1250港元，乐园门票为200-300港元，仅占74、四分之一，利润最高的是礼品等商品零售，餐饮消费紧随其后，游客逗留时间长，消费潜力巨大本报告是严格保密的。香港迪斯尼乐园对周边区域的带动效应香港迪斯尼乐园对周边区域的带动效应迪斯尼度假迪斯尼度假区的主要举区的主要举措措1999年香港政府与迪斯尼达成协议，兴建香港迪斯尼乐园，2003年1月，乐园正式动工2006年7月，增设三个游乐设施2007年5月，探险世界改为海盗世界 2007年7月增设两项游乐设施，2008年增设小小世界、海底奇兵海龟语等游乐设施二期建造中区域的影响区域的影响基础建设基础建设：为发展迪斯尼，政府投资修建竹篙湾铁路线，于2005年开通社会就业社会就业：香港迪斯尼开业前，旅游、酒店75、零售等行业薪水上涨5%-10%，乐园内清洁工的月薪9000超过同期大学毕业生的均价8000元。香港失业率从5.7%回落到5%。社会导向：社会导向：迪斯尼开业前，报考酒店管理专业的学生数量猛增，很多家长子女一起连夜排队报名。房地产：房地产：受迪斯尼开业的影响，香港核心地区的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金大幅上涨。旅游业旅游业：05年 10 月开始访港人次明显上升，月最低访港人次在200万以上，年访港旅客创新高，超过2300 万人次，同比增长7.1。2006年1月访港人次达到219 万，同比增长15.62。酒店业酒店业：四星级酒店在9月和10月的房价将得到30%-100%的涨幅，入住率76、达到90%。房地产：房地产：能观看到迪斯尼烟花的区域的一二手楼盘价格和成交量上涨25%左右。迪斯尼开幕后，每天近20%的游客参观与迪斯尼隔海相望的碧堤3期。2006年底商业核心区的租金上涨15%-20%。零售业零售业：由于“迪斯尼效应”，香港零售市场2006年第四季度的销售额增长将达10%。区域形象定位区域形象定位：大屿山依托香港新机场，以迪斯尼乐园为核心，打造旅游、商业功能为主导建设香港新的游憩商业区，一个高尔夫球场和另一个主题公园等配套设施正在规划建设中。旅游业：旅游业：香港政府欲借迪斯尼的影响，在港兴建多项游乐设施（大屿山缆车与香港湿地公园），以促进香港旅游业由“购物游”向“游乐游”转变77、。1999-20051999-2005筹建期筹建期2005-2008-2005-2008-一期一期 建设建设2008-2008-二期筹建期二期筹建期本报告是严格保密的。华强迪斯尼在安徽芜湖的成功实践华强迪斯尼在安徽芜湖的成功实践华强华强“方特欢乐世界方特欢乐世界”当年实现盈利当年实现盈利u2008年“五一”小长假三天，芜湖方特欢乐世界接待游客6.5万人，门票收入达950万元，仅次于九华山，全省第二。u2008年“十一”黄金周期间,方特欢乐世界共接待游客13万多人次,排名全省第五;门票收入1765.35万元，仅次于黄山,全省第二。77本报告是严格保密的。华强迪斯尼大型主题乐园将由主题乐园、华强迪78、斯尼大型主题乐园将由主题乐园、酒店群和商业中心构成大型主题度假区酒店群和商业中心构成大型主题度假区度假区内有1-2个大型购物中心商业中心商业中心主题乐园主题乐园由方特影视乐园和方特梦幻王国、方特欢乐世界三个主题乐园构成度假区一般配有2-6家主题酒店酒店酒店资料来源：城市功能理论佩鲁增长极选择模型 功能组合功能组合p占地占地：集中在1.6平方公里左右。p选址：选址：地铁直通国际机场、高速铁路，背靠大都市圈。本报告是严格保密的。华强迪斯尼将带来以东三省为核心的游客，周华强迪斯尼将带来以东三省为核心的游客，周边区域娱乐设施的增加可延长游客的逗留时间边区域娱乐设施的增加可延长游客的逗留时间游客来源游客79、来源消费特点消费特点逗留时间逗留时间旅游人次旅游人次节假日期间，保守估计一个主题乐园带来的日均游客约1.4万人次。游客在度假区的逗留时间由9小时到一周不等，主要取决于度假区娱乐设施的多少：洛杉矶迪斯尼周边旅游设施（会议中心、运动中心）丰富，游客的停留时间可达一周之久按照国际经验和中国游客消费特点，可以挖掘游客在园区外餐饮、住宿和旅游纪念品的消费核心客户：车程在3小时内的东三省游客，将占到50%以上重要客户：国内其他内陆区域的客户，预计占到30%的比重偶得客户：港澳台、东北亚及其他国际游客，将占到10%-20%的比重本报告是严格保密的。迪斯迪斯尼尼酒店业酒店业零零售售业业基础设施基础设施劳劳动动80、就就业业旅游业旅游业房房地地产产区域形象定位区域形象定位财财政政税税收收区域活力区域活力服务业服务业大型主题乐园将分层级对周边区域形成功大型主题乐园将分层级对周边区域形成功能集聚能集聚第三圈层迪斯尼作为大型的主题公园，必然带动大区的区域活力，财政税收，最后迪斯尼先进的服务理念都是当地区域学习的范本。第二圈层这个范围会以迪斯尼为核心形成一个旅游休闲板块，重塑区域定位，极大带动当地旅游业的发展，进而影响区域房地产市场迪斯尼对一级辐射区的带动主要集中在酒店、零售、基础设施兴建和劳动就业方面，属于最直接的影响作用。第一圈层核心层度假区本身犹如一个发动引擎，影响带动周边三大圈层的发展。距离迪斯尼3公里以81、内的距离，和迪斯尼组成一个一体的旅游度假片区，属于迪斯尼乐园的一级辐射区：距离迪斯尼10公里以外，迪斯尼度假区在的行政区域：如洛杉矶迪斯尼的安纳罕市、香港的大屿山第二圈层第二圈层次级辐射区次级辐射区距离迪斯尼核心区3到10公里的范围圈，如洛杉矶迪斯尼的安纳罕度假区，香港的竹篙湾，它们往往会形成所在区域的旅游休闲板块核核 心心迪斯尼度假区迪斯尼度假区第一圈层第一圈层一级辐射中心一级辐射中心第三圈层第三圈层边缘辐射区边缘辐射区本报告是严格保密的。本项目位于华强迪斯尼大型主题乐园的一级本项目位于华强迪斯尼大型主题乐园的一级和次级辐射区，可产生如下影响和次级辐射区，可产生如下影响基础设施基础设施交通设82、施的完善、城市环境得到极大改善交通设施的完善、城市环境得到极大改善：香港为迎接迪斯尼兴建了竹篙湾铁路，日本浦安从落后的小渔村成为东京都市圈的重要组成部分零售业零售业相关的旅游纪念品、快速消费品的零售业迅猛发展相关的旅游纪念品、快速消费品的零售业迅猛发展：食品等快速消费品快速消费品和旅游纪念旅游纪念品零售业品零售业是游客消费的主要构成：东京迪斯尼落成的第一年，日本零售业增长近200%酒店业酒店业临近迪斯尼周边形成明显的酒店集群，档次规模与乐园内酒店形成互补临近迪斯尼周边形成明显的酒店集群，档次规模与乐园内酒店形成互补：该区域酒店呈现出房价高房价高、入住率高入住率高的特点劳动就业劳动就业促进沈北新83、区中低收入人群就业，失业率明显降低促进沈北新区中低收入人群就业，失业率明显降低：2平方公里的园区乐园可带了来2 2万人万人左右的就业需求：洛杉矶迪斯尼带来6 6万多万多的就业岗位房地产业房地产业区域房地产市场繁荣，临近迪斯尼区域出现旅游二居所：区域房地产市场繁荣，临近迪斯尼区域出现旅游二居所：香港迪斯尼周边的地价上涨15%-20%15%-20%，日本迪斯尼周边的商业地价是东京圈均价的3 3倍倍以上，美国安纳罕度假区成为洛杉矶周边著名的旅游二居所地区，周边的地价较十年前增长了将近1010倍倍旅游业旅游业迪斯尼周边大量旅游项目的兴建，区域旅游业繁荣发展迪斯尼周边大量旅游项目的兴建，区域旅游业繁荣发84、展：东京迪斯尼周边的博物馆、母亲牧场；香港迪斯尼周边的高尔夫球场、美国迪斯尼周边的运动中心、会议中心等税收贡献税收贡献迪斯尼多选址在城市新兴区域，在片区的其他产业没有完善时，迪斯尼对区域的税收带动可达到30%-50%30%-50%区域形象区域形象道义开发区知名度大幅提升道义开发区知名度大幅提升：日本千叶、香港大屿山、美国奥兰多、美国安纳罕度假区已成为世界知名的旅游目的地:本报告是严格保密的。通过区域产业发展脉络的分析，我们得出通过区域产业发展脉络的分析，我们得出结论结论82p道义板块的调性是城市后花园城市后花园，决定了项目的内涵是休闲、生态、健康、交流，并且有效承接承接“迪斯迪斯尼效应尼效应”85、。p道义板块发展的真正动力在于产业造血功能产业造血功能，在于税源经济。项目发展必须承接承接未来的总部经济总部经济，发展配套产业，实现项目内部可持续发展。产业研究总结产业研究总结本报告是严格保密的。道义房地产可能的发展前景预测道义房地产可能的发展前景预测83总总 结结主流客户主流客户区域价值区域价值与城市保持便利与城市保持便利连接的低价区连接的低价区区域逐渐发展，成区域逐渐发展，成为城市主流外溢人为城市主流外溢人口大型居住区口大型居住区城市中高端客户城市中高端客户30%城市中低收入城市中低收入70%城市中低收入城市中低收入（务实家庭）（务实家庭）城市主动郊区化人城市主动郊区化人口口70%，被动，86、被动30%产品类型产品类型区域潜伏期区域潜伏期2005-2009区域启动期区域启动期2010-2013区域成熟期区域成熟期2016-2020中低密度：类别墅、中低密度：类别墅、多层、小高层多层、小高层低密度：类别墅产低密度：类别墅产品、品、多层多层高密度：小高层、高密度：小高层、高层高层快速城市化进程使区域属性突然发生改变，后市发展需要强势产业支撑，否则项快速城市化进程使区域属性突然发生改变，后市发展需要强势产业支撑，否则项目后期高密度产品得不到客户支撑。目后期高密度产品得不到客户支撑。区域良好的发展前区域良好的发展前景，交通便利景，交通便利区域发展期区域发展期2013-2015高端产业人群高87、端产业人群城市上升中产城市上升中产产业基础逐渐具备，产业基础逐渐具备，区域沉淀常住人口，区域沉淀常住人口，富人区成型富人区成型高密度产品高密度产品城市主流：高层城市主流：高层本报告是严格保密的。84项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。如前所述，置业者首先看中的是道义片区平台，然后才是如前所述，置业者首先看中的是道义片区平台，然后才是平台上的项目，因此，我们分析竞争只需看道义的项目平台上的项目，因此，我们分析竞争只需看道义的项目u政府通过配88、套设施建设打造了道义一个大的区域价值平台；u城市外溢人口流向本区域的首要驱动力是区域价值，然后再区域平台上根据不同的偏好选择不同的项目。85城市中心城市中心道义道义房地产项目房地产项目区域价值核心区域价值核心城市人口流向城市人口流向本报告是严格保密的。20102010年道义区域开工及在售年道义区域开工及在售1414个代表性住个代表性住宅项目列表，总建筑面积约宅项目列表，总建筑面积约16001600万万序号项目名称占地面积总建面产品类型1碧桂园太阳城61.9万150万平联排、高层2雅居乐1500亩200万平联排3龙湖4500亩300万平花园洋房、高层4吉宝522亩70万平洋房、小高层、高层5香港89、置地1000亩106万平联排、洋房、高层6三盛地产900亩120万平联排、高层7中铁置业30万平40万平高层8新湖403亩25.5万平多层、高层9九龙云天1037亩105万平10荣盛地产1600亩160万平联排11亚泰地产800亩98万平多层、洋房、高层12步阳江南甲第32万平60万平多层、高层13明华香峪兰溪66万130万多层、高层、洋房14太湖国际花园35万64万多层、高层、联排本报告是严格保密的。经过经过0808年的内忧外患，年的内忧外患，0909年的暴得大运，雅年的暴得大运，雅居乐终于决定发力沈阳，打造居乐终于决定发力沈阳，打造200200万平的大盘万平的大盘87基础资料位置道义开发区90、占地面积1500亩建筑面积200万平方米总投资额50亿容积率2.0物业类型五星级酒店、商业街及南亚风情商务公寓开工时间开工时间2010.42010.4开发周期开发周期2010-20132010-201320102010规模规模建筑面积建筑面积6060万平，预计投资万平，预计投资13.213.2亿亿预计面市时间预计面市时间2010.102010.10潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义开发区占地面积339935.4平方米建筑面积813888.8平方米容积率2.0住宅面积622294.8平方米商业面积57576平方米建筑密度32.98%绿化率37.5%总户数4316建筑风格91、地中海园林景观地中海总投资额160亿产品类型花园洋房、高层物业类型购物中心、城市综合体、商业街区、学校、生态居住区，同时还将开发5万平方米城市绿地公园开工时间开工时间2010.62010.6开发周期开发周期2009-20152009-201520102010规模规模完成建筑面积完成建筑面积1818万平，完成投资额万平，完成投资额9.69.6亿元亿元预计面市时间预计面市时间2010.102010.10传说中远胜万科的女人龙湖也将落子道义，传说中远胜万科的女人龙湖也将落子道义，没心没肺的规划搭配掩不住的细腻与风情没心没肺的规划搭配掩不住的细腻与风情潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资92、料位置道义开发区开发北路北占地面积348287平方米建筑面积625733.7平方米容积率一期1.06，二期1.80住宅面积492808平方米商业面积40454平方米建筑密度24.8%绿化率40%总户数4610车位数1741建筑风格英式、现代园林景观-总投资额16亿产品类型一期多层情景洋房；二期多层洋房，9层小高，28层高层开工时间开工时间2010.2010.开发周期开发周期2009-20132009-201320102010规模规模建面建面1010万平，完成投资额万平，完成投资额2.32.3亿亿预计面市时间预计面市时间未知未知吉宝置业吉宝置业季景沁园项目季景沁园项目败絮之外内有金玉是新加坡项目93、的共同特征败絮之外内有金玉是新加坡项目的共同特征潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义开发区蒲河南，101国道东，辽宁大学对面占地面积总占地66.6万平，一期121151平方米建筑面积总建面106万平，一期152248平方米容积率一期1.10住宅面积134349平方米建筑密度32.48%绿化率48%总户数904建筑风格新古典主义英伦学院风格园林景观英伦总投资额15亿美元物业类型3层联排、5层洋房、18-25层高层开工时间开工时间2009.72009.7开发周期开发周期2009-20152009-201520102010规模规模完成建面完成建面1313万平，完成投资额万平，94、完成投资额3.63.6亿元亿元预计面市时间预计面市时间2010.82010.8香港置地香港置地汇置尚都项目汇置尚都项目建面过百万的大盘，英伦风格建筑建面过百万的大盘，英伦风格建筑潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义开发区蒲河北，碧桂园东占地面积286590平方米建筑面积534562.4平方米容积率1.52住宅面积396772.85平方米商业面积33761平方米建筑密度20.62%绿化率35%总户数4096建筑风格英伦园林景观英伦总投资额35亿产品类型联排别墅468套、高层公寓3628套开工时间开工时间2010.42010.4开发周期开发周期2010-20152010-295、01520102010规模规模完成建筑面积完成建筑面积5050万平，完成投资万平，完成投资14.614.6亿元亿元预计面市时间预计面市时间20102010年末年末上海三盛园林生态地产项目预计规划上海三盛园林生态地产项目预计规划120120万平，规划为别墅与高层两级分化产品万平，规划为别墅与高层两级分化产品潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义开发区蒲河大道旁占地面积30万平方米建筑面积40万平方米容积率1.3建筑风格现代园林景观简约总投资额30亿产品类型高层开工时间开工时间2009.92009.9开发周期开发周期2009-20122009-201220102010规模规模96、完成建面完成建面9.59.5万平，完成投资额万平，完成投资额2.92.9亿亿元元预计面市时间预计面市时间20102010中铁项目全部为高层产品，总建面中铁项目全部为高层产品，总建面4040万万平米，是片区内较快启动的项目平米，是片区内较快启动的项目潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义开发区占地面积27万平方米建筑面积25.5万平方米建筑风格现代园林景观-总投资额13亿产品类型洋房、高层物业类型花园式小区、SOHO现代城开工时间开工时间2010.42010.4开发周期开发周期2010-20142010-201420102010规模规模完成建面完成建面1111万平，完成投资97、万平，完成投资5.85.8亿元亿元预计面市时间预计面市时间-新湖香格里拉项目以洋房为主，容积率不新湖香格里拉项目以洋房为主，容积率不到到1 1，属于片区较少的低密度社区，属于片区较少的低密度社区潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。荣盛香缇澜山规划占地荣盛香缇澜山规划占地16001600亩，首期小地亩，首期小地块全部开发别墅、洋房等低密度产品块全部开发别墅、洋房等低密度产品94基础资料位置沈北新区梅江北街18号占地面积71.7亩产品类型类独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房 预计面市时间预计面市时间2010.52010.5潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。亚泰项目为普通的98、高层和洋房产品，亚泰项目为普通的高层和洋房产品，20102010年仅放量年仅放量2 2万平，实际竞争不大万平，实际竞争不大95基础资料位置道义开发区占地面积800亩建筑面积98万平总投资额32亿产品类型花园洋房、高层容积率1.83开工时间开工时间2010.102010.10开发周期开发周期2010-20152010-201520102010规模规模预计建筑面积预计建筑面积2 2万平万平预计面市时间预计面市时间2010.102010.10潜在竞品项目潜在竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置道义经济开发区蒲河路41-1号产品类型双拼别墅、联排别墅、小高层、高层占地面积619600平方米建筑面积99、1500000平方米容积率2.3建筑风格地中海、西班牙推广方向沈北大学城旁 蒲河之滨的美墅生活当期供应建筑规划建筑规划392392套双拼、联排别墅，套双拼、联排别墅，6 6栋栋3232层层1111层高层层高层11441144套套当期建面当期建面4040万平万平开盘时间开盘时间2008.8.22008.8.2入住时间入住时间20102010年底年底物业费物业费1.31.3当前均价当前均价别墅别墅75007500，高层，高层32003200（装修（装修36003600）交房标准交房标准毛坯、精装毛坯、精装未来供应供应建面供应建面110110万平万平碧桂园碧桂园太阳城为道义片区第一个中高端太阳城为道100、义片区第一个中高端项目，以低价策略开发成功项目，以低价策略开发成功现存竞品项目现存竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置沈北新区道义开发区南大街22号产品类型多层、高层、公寓占地面积320000平方米建筑面积600000平方米容积率1.88建筑风格现代园林景观江南主题定位小桥流水人家当期供应（当期尾盘）当期建筑规划15栋6层多层；5栋18层高层开盘时间2008.7入住时间2009.10.30物业费1.0当前均价多层4000，高层3780交房标准毛坯未来供应（二期及公寓）建筑规划多层、高层；5栋现房公寓837套（复式9层、普通12层）面市时间2010.4步阳步阳江南甲第总建面江南甲第总建面60101、60万平，一期销万平，一期销售到尾盘，二期仍有较大放量售到尾盘，二期仍有较大放量现存竞品项目现存竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置沈北新区道义北大街55号产品类型多层、小高层、高层占地面积350000平方米建筑面积640000平方米容积率1.80建筑风格现代简约园林景观苏杭园林主题定位城市向北太湖醉美当期供应（二期尾盘）当期建筑规划2栋17层小高层；8栋24层高层；15栋6层多层开盘时间2008.6入住时间2010.10物业费1.0当前均价多层3850，高层3528交房标准毛坯未来供应（三期）建筑规划5栋17层小高层；2栋24层高层；17栋6层多层面市时间2010.3太湖国际花园二期销售102、到尾盘，未来将推太湖国际花园二期销售到尾盘，未来将推出三期出三期现存竞品项目现存竞品项目本报告是严格保密的。基础资料位置沈北新区沈北路与梅江北街交汇处产品类型洋房、多层、高层占地面积660000平方米建筑面积130000平方米容积率1.97建筑风格现代简约园林景观八大景庭 四大组团主题定位地铁上沈北核心70万森林洋房社区当期供应（一期）建筑规划建筑规划2 2栋栋5 5层洋房；层洋房；2 2栋栋9 9层多层；层多层；1 1栋栋1818层层高层高层当期建面当期建面3 3万平万平开盘时间开盘时间2009.11.212009.11.21入住时间入住时间2010.102010.10物业费物业费1.01.103、0当前均价当前均价洋房洋房40004000，多层，多层33503350，高层，高层29002900交房标准交房标准毛坯毛坯未来供应（一期）建筑规划建筑规划3 3栋栋5 5层洋房；层洋房；2 2栋栋9 9层多层；层多层；8 8栋栋1818层层高层高层供应建面供应建面近近1010万平方米万平方米明华明华香峪兰溪总规划建面香峪兰溪总规划建面7070万平，一期万平，一期开发开发1313万平，主流产品低价策略万平，主流产品低价策略现存竞品项目现存竞品项目本报告是严格保密的。市场竞争总结市场竞争总结u成都雅居乐容积率1.2；u广州碧桂园凤凰城容积率0.35；u重庆龙湖江与城1.0。100p道义区域的住宅供104、应严重过剩，且容积率普遍均为2.0左右，过高的容积率会造成后期高层产品扎堆，直接抑制片区整体价格上涨；区域中后期谁有容区域中后期谁有容积率优势谁容易成为赢家，反之则会产生大积率优势谁容易成为赢家，反之则会产生大量积压产品。量积压产品。p道义片区未来有别墅产品的项目有5个，预计可供应别墅超过5000套，沈阳市09年别墅销售约1500套。别墅大量供应能迅速提高片区档次，但容易造成产品积压。建议于洪地块的容积率为建议于洪地块的容积率为1.0-1.51.0-1.5。本报告是严格保密的。20102010年将成为道义市场的分水岭，道义将年将成为道义市场的分水岭，道义将迈过迈过“低质低价低质低价”的潜伏期进105、入到启动期的潜伏期进入到启动期101p香港置地、龙湖、雅居乐等品牌开发商纷纷同期在道义开工，预计面市时间均较为集中，百万平等大规模，开发周期重合，将在未来形成激烈竞争格局。p产品供应涵盖了别墅、情景洋房、花园洋房、高层、公寓、酒店等，品质感强，与道义原项目相比档次迅速提升，将给道义带来质的改变；2010年板块更将迎来大盘集中亮相阶段，洋房等高品质产品将扎堆出现。p建筑风格、园林景观逐渐呈丰富多样态势，新古典主义、英伦学院派、地中海、南亚等多种风格差异化呈现，给区域市场带来更多视角。本报告是严格保密的。三大巨头模式分析三大巨头模式分析本报告是严格保密的。如何形成自身特色，与碧桂园、雅居乐、如何形106、成自身特色，与碧桂园、雅居乐、龙湖等项目差异化？龙湖等项目差异化？案例二案例二 雅居乐雅居乐案例一案例一 碧桂园碧桂园案例三案例三 龙湖龙湖本报告是严格保密的。碧碧 桂桂 园园 模模 式：价式：价 值值 下下 放放本报告是严格保密的。碧桂园，郊区低密度大盘的碧桂园，郊区低密度大盘的“农民农民”专业户专业户企业开发历程企业开发历程：1992年，开发顺德碧桂园1999年，广州碧桂园开盘2000年-2005年，华南碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤凰城凤凰城、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园等相继推出2005年，碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛、南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园亮相2006年10月1107、日长沙碧桂园威尼斯城开盘企业实力企业实力：2006年以25亿元的纳税额被国家税务总局认定中国私营企业纳税第一名纳税第一名。2006年中国房地产企业综合实力第二名综合实力第二名。截止至2007年1月31日，在全国范围内有近近3030个发展项目个发展项目分别处于不同发展阶段。目前土地储备已达到28002800万平方米万平方米。郊区，低密度，大盘，是碧桂园的主战场，其中凤凰城和假日半岛是其典型成功项目郊区，低密度，大盘，是碧桂园的主战场，其中凤凰城和假日半岛是其典型成功项目本报告是严格保密的。广州碧桂园凤凰城，华南板块的超级大盘广州碧桂园凤凰城，华南板块的超级大盘3 3万人同时施工，每天消耗粮食几十108、吨万人同时施工，每天消耗粮食几十吨项目背景项目背景广州城市化扩张，华南板块八大实力开发商聚集，千亩以上规模取地，华华南板块进入大盘时代南板块进入大盘时代。项目概况项目概况区位区位：位于增城广园东快速路东侧交通交通：拥有完善的交通配套，往返广州、东莞、深圳、香港；行广园快速至天河体育中心约20分钟规模规模：整体规模10000亩亩，首期开发2500亩，首期建筑面积40万平米，容容积率积率0.35，现已开发6000亩；2002年5月第一次发售资源资源：山景，人工湖景，增城荔枝文化村本报告是严格保密的。产品类型复合，风格各异，户型多样，有产品类型复合，风格各异，户型多样，有效覆盖各客户层面，促进销售降109、低风险效覆盖各客户层面，促进销售降低风险住宅分为洋房、联排别墅、别墅和超豪宅四个组团洋房、联排别墅、别墅和超豪宅四个组团，户型呈现多样化的态势，共余种，并大胆创新。洋房组团从外立面风格上分为超现代型、现代型、古典型，均由712层的纯住宅环绕56万平方米的湖泊而建，户型规格达户型规格达3030种种，面积从5757330330平方米平方米不等。别墅的户型面积在232630平方米平方米之间，有22种种规格可供选择，其中超豪宅单位的占地面积平均达到占地面积平均达到3000平方米平方米以上，显得相当豪气。联排别墅的户型设计做了彻底改良户型设计做了彻底改良。具体表现在：160平方米的三层半三房两厅联排别墅110、克服了“进深”深而开间小的缺点，将开间的宽度设为46米以上，以利于大面积采光，也因此被美其名为浪漫阳光别墅。同时将首层的洗手间设在楼梯底部，充分节约了平面空间。本报告是严格保密的。区位区位项目位于清远和花都的交界处交通交通与广州通过广清高速连接规模规模总规模1.31.3万亩万亩，2002年开始开发，目前已经开发约已经开发约50005000亩亩资源资源濒临8000亩的花斗水库和三坑水库假日半岛假日半岛碧桂园另一万亩大盘，位于碧桂园另一万亩大盘，位于广州北部，清远与花都交界处广州北部，清远与花都交界处本报告是严格保密的。规模化的操作手法有效降低成本，采取低规模化的操作手法有效降低成本，采取低价开盘111、策略，首期价开盘策略，首期10001000亩三个月售罄亩三个月售罄碧桂园规模化的操作手法有效的降低了项目开发成本，使其能够采用一贯的“低价开盘”策略，迅速打响市场。规模取地，土地成本为土地成本为4 4万元万元/亩亩；碧桂园拥有完整的房地产价值链完整的房地产价值链，从策划、设计、施工、建筑材料到营销、物业管理，各个环节均有成熟的操作方法；产品大部分沿用凤凰城形式与户型产品大部分沿用凤凰城形式与户型。产品类型也分为超豪别墅、独立别墅、联排别墅和洋房单位，且户型与凤凰城雷同。假日半岛秉承碧桂园一贯的低价开盘原则，首期产品以超低价发售，岛岸独立别墅别墅8080万万起，假日阳光别墅（联排）（联排）505112、0万万起，高尔夫绿茵洋房洋房1616万万起。首期开发的洋房及别墅占地面积约10001000多亩多亩，开盘销售额7 7个多亿个多亿，三个月全部售罄三个月全部售罄。平过自己起屋的宣传口号，再次震撼广州！本报告是严格保密的。110碧桂园别墅价格低过豪华洋房，将别墅价碧桂园别墅价格低过豪华洋房，将别墅价值向平民化层次下放，别墅当大白菜卖值向平民化层次下放，别墅当大白菜卖18000-2000018000城区别墅与豪华洋房价格对比金海湾、凯旋会洋房珠江新城别墅8000-100008000郊区别墅与豪华洋房价格对比雅居乐天域（22层）星河湾星座碧桂园别墅南沙滨海花园等广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖碧桂113、园研发中心陶先生目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城市白领，对别墅的认知度和理解不深 珠江地产陈副总经理“白领也可住别墅”“你的一生因70万而改变”“平过自己起屋”解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。111碧桂园采取工业化规模开发，标准化快速复碧桂园采取工业化规模开发，标准化快速复制制1992年1998年2000年2004年2006年顺德碧桂园3000亩广州碧桂园800亩华南碧桂园2000亩凤凰城10000亩假日半岛13000亩2002年长沙威尼斯城2500亩凤 凰 城广州雅居乐假日半岛6000亩4800亩6000亩2002-20062002-20062002114、-20064年解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。112碧桂园拥有完整的房地产链条，将成本控碧桂园拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致制做到极致市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资碧桂园 雅居乐 城建 合生 珠江建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。113碧桂园靠低价取地，前期带装修低价倾销，将碧桂园靠低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润配套中心周边预留发展用地115、v*包括建筑主体、绿地、停车场、装修等v*包括前期预备成本、配套设施等v*以现时市场状况估算总建筑成本 卖价*17%17%其他成本*销售成本及税务土地成本建筑成本*净营业额算 例前期利润策略低价取地成本控制低利润v在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取利润低价格解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。114碧桂园一般在资源相对较好的区域启动，规模至碧桂园一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为少为10001000亩，资源较差的区域土地增值后开发亩，资源较差的区域土地增值后开发项目启动规模雅居乐1000假日半岛2000凤凰城3116、000逸泉山庄1000夏湾拿1100高尔夫练习场2万平方米会所02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-1606-5-1v启动模式至少1000亩v资源利用次序：较好最优较差解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。115碧桂园模式成功的关键因素碧桂园模式成功的关键因素KPI体系工业化、规模化生产，标准化复制启动规模至少为1000亩打通产业链，控制成本低价取地、低价倾销，赚取后期增值利润p广州大盘均推广成熟体系、克隆经典户型，达到规模化生产的目的p广州大盘启动规模均在千亩以上，前期造势p形成了原材料、设计、施工、117、销售等一条龙产业链，将控制成本做到极限在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取后期土地增值利润强大的市场号召力，形成品牌溢价p雅居乐、碧桂园等均培养了一批忠实客户，为他们在陌生区域开发提供了信心配套集中配置、先行展示p五星级酒店、交通中心、商业中心先行展示解码碧桂园解码碧桂园本报告是严格保密的。雅雅 居居 乐乐 模模 式：显式：显 摆摆 嫁嫁 妆妆本报告是严格保密的。雅居乐，雅居乐，19921992年中山起家，站稳珠三角后年中山起家，站稳珠三角后于于20062006年开始全国扩张年开始全国扩张企业开发历程企业开发历程1985年，在中山进入家具行业1992118、年，开发中山雅居乐花园 2002年，进入广州开发广州雅居乐花园等项目2005年，在香港上市2006年，拍得珠江新城商务用地，买下南京中心城区地块和成都双流县地块中山是雅居乐地产的发源地，而广州则是雅居乐地产的发扬地，广州雅居乐花园等项目享誉广州。近几年，雅居乐地产在佛山、河源、惠州等珠三角城市广泛拉开布局，影响影响力渗透珠三角各地力渗透珠三角各地。2006年，雅居乐地产除了巩固在广东省的市场领导地位，同时也将项目发展至六个不同的城市和省份，包括上海、南京、成都、西安、重庆及海南，拉开拉开全国扩张的帷幕全国扩张的帷幕。2009年在沈北新区取地，正式进入沈阳市场。企业实力企业实力2006年营业额达119、人民币66.75亿元。截至2006年12月31日，已售出及已交付的总建筑面积约为107万平方米。目前,公司的土地储备已经增加至逾2,2502,250万平方米万平方米。本报告是严格保密的。广州雅居乐花园、中山凯茵新城和成都雅居广州雅居乐花园、中山凯茵新城和成都雅居乐花园是雅居乐旗下的三个超百万平米大盘乐花园是雅居乐旗下的三个超百万平米大盘地理位置：地理位置：位于广州番禺区南大路（华南板块）占地面积：占地面积：4800亩，320万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：434万平方米万平方米容积率：容积率：1.36产品形式：产品形式：别墅、联排、洋房、小高层、高层广州雅居乐花园广州雅居乐花园地理位置：地120、理位置：中山市东区长江旅游生态风景保护区内占地面积：占地面积：约3000亩，200万平米万平米建筑面积：建筑面积：约205万平方米万平方米容积率：容积率：1.1产品形式：产品形式：别墅、联排、洋房、小高层地理位置：地理位置：双流-成都市城南副中心麓山大道（尚未入市）占地面积：占地面积：139万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：172万平方米万平方米容积率：容积率：1.2产品形式：产品形式：别墅、联排、洋房、小高层、高层成都雅居乐花园成都雅居乐花园本报告是严格保密的。雅居乐郊区大盘操作手法一：超大规模欧陆风情雅居乐郊区大盘操作手法一：超大规模欧陆风情会所配套，休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全会所配121、套，休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全欧洲名堡商业中心欧洲名堡商业中心 亲子乐园亲子乐园 广州雅居乐花园广州雅居乐花园20,00020,000平方米平方米半山欧陆风情豪华会所，设施包括三大风情园林泳池、恒温泳池、童话世界水上乐园、五大国际标准网球场、荧光保龄球场、攀岩、射箭、地中海SPA、大型KTV、亲子儿童游乐室等逾百项设施。成都雅居乐花园成都雅居乐花园引进总面积2 2万平方米万平方米，也是西南地区最大的会所和康体中心。中山凯茵新城中山凯茵新城旗舰级配套，40,00040,000平方米奥斯湖公园平方米奥斯湖公园。巴洛克经典名堡风格的商业中心为公园的核心建筑，面积约3000030000平方米平方米122、，配置标准网球场、篮球场、室内健身房、桌球室、室内恒温泳池、儿童天地等设施，连同负一、二层在内，还包涵有美容、桑拿、足浴、中西美食餐厅及日式餐厅等项目。本报告是严格保密的。雅居乐郊区大盘操作手法二：与国际大师雅居乐郊区大盘操作手法二：与国际大师携手的风情园林携手的风情园林雅居乐是最早与国际顶尖设计机构（BDS、JPI）合作的国内房地产开发集团，力求使各个项目的园林设计实现建筑与自然景观巧妙互融。广州雅居乐花园广州雅居乐花园全广州唯一的错层景观大道，巴厘岛式园林，1万平方米的人工湖面，3.5万平方米的水泽园林，100多棵参天乔木，260多种绿色植物，同时还设计出错落有致的园林小品。成都雅居乐花园123、成都雅居乐花园将延续广州雅居乐花园的设计理念。凯茵新城凯茵新城同样由国际大师设计的社区园林，充分利用地形特征和水景，资源社区内由人工运河和天然水道交汇成浩大水网，公园绿化总面积达78000平方米。本报告是严格保密的。雅居乐郊区大盘操作手法三：欧陆风情的雅居乐郊区大盘操作手法三：欧陆风情的建筑风格，极致的高低混搭社区建筑风格，极致的高低混搭社区项目项目容积率容积率广州雅居乐花园广州雅居乐花园1.361.36凯茵新城凯茵新城1.11.1成都雅居乐花园成都雅居乐花园1.21.2雅居乐操作的郊区大盘均为容积率容积率1-1.5之间的中低密度社区，整体风格为欧陆风情。本报告是严格保密的。启动区以低价位洋房124、和核心配套保证销售启动区以低价位洋房和核心配套保证销售速度，后期高端产品逐步拉升价格速度，后期高端产品逐步拉升价格解码雅居乐解码雅居乐122雅居乐启动区雅居乐启动区联排别墅区多层多层高层高层高层高层本报告是严格保密的。雅居乐积累二十多年的开发经验，形成非雅居乐积累二十多年的开发经验，形成非常鲜明的大盘操盘模式然后异地成功复制常鲜明的大盘操盘模式然后异地成功复制123解码雅居乐解码雅居乐123以超大体量出击，广州雅居乐以超大体量出击，广州雅居乐400万建面，沈阳万建面，沈阳200万万战略战略定位高端项目定位高端项目度假休闲居住社区度假休闲居住社区以完善、高档的配套打造高档居住社以完善、高档的配套125、打造高档居住社区的功能，以度假休闲的第二居所作为战略切入点区的功能，以度假休闲的第二居所作为战略切入点激活战略激活战略顶级、大面积、多功能会所先行面世聚集人气顶级、大面积、多功能会所先行面世聚集人气机机 会：瞄准市区住宅需求外溢的机会，在外溢的第一站拿地，要求是配套完善，交通便利会：瞄准市区住宅需求外溢的机会，在外溢的第一站拿地，要求是配套完善，交通便利成交客户构成：着力吸引市内客户，尤其是高级白领；广州雅居乐广州市内客户占成交客户构成：着力吸引市内客户，尤其是高级白领；广州雅居乐广州市内客户占7 7成，番成，番禺本地只占禺本地只占3 3成，年龄成，年龄25253535岁左右岁左右本报告是严格126、保密的。124类型配套运动运动2万平米超大型半山五星级会所山顶休闲公园三大园林游泳池，恒温游泳池5个国际标准网球场地中海SPA水疗中心3米宽缓跑径攀岩馆保龄球道壁球馆射箭馆乒乓球馆类型配套休闲，商业休闲，商业1.5万平米人工湖5.6万平米购物中心400米商业步行街大型连锁超市环球美食名店坊中央广场湖滨咖啡馆BLUES音乐吧卡拉OK西餐厅较为完善的教育配套：幼儿园20所，小学10所，中学4所（加拿大国际英文幼儿园，复旦中学番禺实验小学）其他生活配套：社区医院解码雅居乐解码雅居乐雅居乐以顶级的休闲、度假社区功能为目雅居乐以顶级的休闲、度假社区功能为目标，配套非常完善标，配套非常完善本报告是严格保密127、的。开发次序方面，配套先行，优先展示部分的开发次序方面，配套先行，优先展示部分的社区配套，并且有一个大的亮点引爆需求社区配套，并且有一个大的亮点引爆需求u巴厘岛度假型会所125解码雅居乐解码雅居乐做为超大盘的推出亮点，具有吸引人气重要作用做为超大盘的推出亮点，具有吸引人气重要作用建筑面积建筑面积2 2万平米万平米整体建筑风格选用亚热带岛屿度假酒店的形式，是业主充分感受整体建筑风格选用亚热带岛屿度假酒店的形式，是业主充分感受休闲度假的感觉休闲度假的感觉以超五星级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游以超五星级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施，更有独具特色的128、中、西美食餐厅、大型卡泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉拉OKOK厅。厅。本报告是严格保密的。龙龙 湖湖 模模 式：善式：善 待待 一一 生生本报告是严格保密的。用麦肯锡的用麦肯锡的【7S7S模型模型】来分析龙湖的经营来分析龙湖的经营模式模式127解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-128-l龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。住商物管三大板块l龙湖成长于重庆，总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海和西安、沈阳六个地区公司。目前正进入异地扩129、张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。l在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，区域与业态双重平衡发展风险，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险。l围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。l与境内外多种资本广泛合作，去年已在香港成功上市，迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。立足重庆布局全国区域聚焦业态平衡商业增值平衡风险上市筹备多元融资成长于重庆，发展于全国，追求卓越，专成长于重庆，发展于全国，追求卓越，专注细节品130、质注细节品质12345解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-129-强大的品牌号召力，一流的客户体验，人性化的强大的品牌号召力，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就重庆龙湖持续领先的市场地位。物业服务，铸就重庆龙湖持续领先的市场地位。l集中城市规划主要发展区域，以城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，形成局部规模优势，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。多项目多业态大规模快节奏1l对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75重复推荐率远超同行。聚焦高端创新引领2l提供卓越的品质体验感受，建立以“客户131、最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。景观出众最佳体验3l秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。细节品质人性服务4解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-130-项目未动，园林先行项目未动，园林先行解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-131-倡导倡导“植物是建筑的外立面植物是建筑的外立面”，外部环，外部环境与园区环境紧密结合。境与园区环境紧密结合。解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-132-“成熟园林成熟园林”的呈现的呈现 ，没有植物生长期，没有植物生长期解132、码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-133-讲究同纬度选择植物，根据地区特征、自讲究同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-134-严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-135-精细化的绿化理念，多考虑了不同高度的精细化的绿化理念，多考虑了不同高度的视觉层次视觉层次,不同季节颜色的搭配不同季节颜色的搭配解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-136-133、建设大型苗圃（目前已有建设大型苗圃（目前已有9 9个苗圃基地），个苗圃基地），解决成活率的难题解决成活率的难题解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。-137-秉承秉承“善待你一生善待你一生”的服务理念，贯穿到每一的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。解码龙湖解码龙湖本报告是严格保密的。大象难跳舞，巨头有软肋大象难跳舞，巨头有软肋138p在成熟城市，政府招商从来不稀罕住宅大盘，碧桂园在成熟城市，政府招商从来不稀罕住宅大盘，碧桂园之流早已成为明日黄花而流向三四线城市，政府真正垂之流早已成为明日黄花而流向三四线城市，政府真正垂涎的是涎的是134、“华侨城华侨城”“”“华强华强”“”“观澜观澜”之类的城市运营商。之类的城市运营商。p单纯的住宅开发造成的单纯的住宅开发造成的“睡城睡城”“”“死城死城”现象早已成现象早已成为世界地产行业的研究课题，不要睡觉经济，还要税源为世界地产行业的研究课题，不要睡觉经济，还要税源经济成了政府区域经济学的共识。经济成了政府区域经济学的共识。p城市化与产业化不同步，只有城市化，没有产业化是城市化与产业化不同步，只有城市化，没有产业化是城市发展的赘肉。城市发展的赘肉。p单纯的大盘已经不是城市的荣耀，而是城市的赘肉。单纯的大盘已经不是城市的荣耀，而是城市的赘肉。本报告是严格保密的。139配套封闭集中，组团无配套135、，大而不全，居住配套封闭集中，组团无配套，大而不全，居住人享受不到生活的便利，街区缺乏活力人享受不到生活的便利，街区缺乏活力v将大盘的配套全部集中在一起v社区规模太大，配套集中造成居民生活极大的不便利v配套集中造成社区内部缺乏活力v易造成交通堵塞 集 中配套未形成 系 统 封 闭v不与外部形成良好的衔接v新陈代谢能力不强v发展商过多的承担政府的角色，压力和风险较大v不能有效利用城市配套v点式配套，未形成系统v功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”劣势分析劣势分析本报告是严格保密的。配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、商业中心以及136、交通中心等级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等v集中设置社区配套，形成社区中心，是广州大盘普遍的做法。v广州大盘普遍存在公共交通设施不足的问题，对于大部分没有私家车的业主来说，楼巴是必不可少的。140所有组团无生活配套劣势分析劣势分析本报告是严格保密的。141过分倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活过分倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力道路功能：私人汽车交通通道街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通 提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃街区vs道路网络状道 路结构线性或曲线 不规则结构线性或曲137、线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便 步行和交往VS劣势分析劣势分析本报告是严格保密的。142碧桂园代表的广州开发商大盘模式发展至今，严重标准碧桂园代表的广州开发商大盘模式发展至今，严重标准化、一致化化、一致化 ，缺乏特色，被讥为，缺乏特色，被讥为“欧陆风情农民房欧陆风情农民房”假日半岛凤凰城雅宝新城逸泉山庄夏湾拿祈福酒店假日半岛金碧御水山庄南航碧花园配套建筑与园林千篇一律欧美建筑的“翻版”，毫无特色劣势分析二劣势分析二本报告是严格保密的。143广州开发的碧桂园、雅居乐产品不缺别墅，广州开发的碧桂园、雅居乐产品不138、缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味不缺大盘，缺乏的是文化与品味广州人省外海外人士70%17%上海人省外海外人士港澳台港澳台11%2%38%27%26%9%广州别墅消费者构成上海别墅消费者构成经过访谈与市调，港澳台与外籍人士对广州别墅明显的表现出“不屑”，别墅平民化导致徒有外形的“表”，少了内在的“魂”港澳人士“舍近取远”，北上上海、北京置业劣势分析劣势分析本报告是严格保密的。144大盘过分强调住宅而非社区，大盘过分强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城纯粹的卧城1 5 4 3 2 1：缺乏多元化的139、交通服务体系2：缺乏多元化的配套3：缺乏多元化的社区文化4：缺乏多样性的功能5：缺乏多样性的公共空间劣势分析劣势分析本报告是严格保密的。不是唱得不好，而是路子太老不是唱得不好，而是路子太老145PK本报告是严格保密的。我们的战略我们的战略146p产品我们做不过龙湖，价格我们做不过碧桂园，配套我们做不过雅居乐，我们可以做“理念”。p我们卖理念，卖模式，卖生活方式，卖理念，卖模式，卖生活方式，卖先进性卖先进性。p盖好房子然后能卖出去，只能是商人算不上企业家，真正的企业家要有成熟的商业模式。p三流企业卖产品，二流企业卖服务，一流企业卖生活。本报告是严格保密的。147项目界定项目界定区域前景研判区域前140、景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。如前所述，道义同时发展住宅与产业，区域如前所述，道义同时发展住宅与产业，区域未来存在对住宅和商用物业的两方面需求未来存在对住宅和商用物业的两方面需求148住宅需求研究住宅需求研究1商用物业需求研究商用物业需求研究2本报告是严格保密的。泛客户定位泛客户定位项目可能吸引的客户群项目可能吸引的客户群客户类型客户类型购房目的购房目的支付能力和意愿支付能力和意愿产品需求产品需求教育导向客户教育导向客户被项目教育资源所吸引，为子女就学而购买支付能力141、较强，关注学校的品牌无特殊要求，多选择面积偏小的产品主动郊区化主动郊区化选择另一种生活方式，实现居住升级支付能力较强，在全市范围内选择购买，对产品形式和品质提升需求强烈对产品形式和社区营造的生活氛围要求较高，容易被产品创新打动投资客投资客看好大盘的升值保值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现无特殊要求，通常选择面积偏小的产品养老客户养老客户选择一个好环境安度晚年支付能力较弱，关注环境和配套看中社区环境，多选择面积偏小的产品本地升级客户本地升级客户现有住房面积小环境差，改善居住条件有一定资金积累，支付能力不高，总价敏感但需求强烈看中社区整体环境和产品品质的改善新增产业人口新增产142、业人口婚龄，刚性购房需求支付能力较弱，总价敏感，需求强烈对面积控制要求高本报告是严格保密的。区域发展区域发展 Vs.Vs.客户演变客户演变新增客户新增客户区域价值区域价值区域内环境改造陆续进行，区域内环境改造陆续进行，生态资源优势逐渐凸显生态资源优势逐渐凸显区域内启动基础设施建设，区域内启动基础设施建设，政策利好明显政策利好明显区域内产业逐渐成熟，城市区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善配套逐渐完善被动郊区化客户被动郊区化客户投资客户投资客户主动郊区化客户主动郊区化客户新兴产业人口新兴产业人口产品需求产品需求区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期占据一定景观资源的中低密占143、据一定景观资源的中低密度产品度产品控制户型面积和总价的投资控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持产品，单价与城市中心保持足够的差距足够的差距符合城市形象的、性价比较符合城市形象的、性价比较高的多层、小高层产品高的多层、小高层产品城市外溢客户城市外溢客户本报告是严格保密的。区域业内人士访谈区域业内人士访谈碧桂园太阳城负责人碧桂园太阳城负责人我们对沈北这一块很有信心，地铁2号线的逐，北部的华强迪士尼的破土动工，都是我们项目重要的利好。万科魅力之城策划经理万科魅力之城策划经理我觉得皇姑、北于洪区政府投入的力度不是很大，政府目前集中发展浑南、沈北以及五里河片区，沈北云集了大量的一线开发商及相144、关产业项目，因此还是比较看好沈北的发展，也许未来万科也会在沈北拿地，未来我们项目还是比较关注沈北的竞争的，黄河北大街沿线向北的品牌项目，一定会分流我们的客户；皇姑、北于洪这个区域购房的中高端客户多数仍以改善型置业为主，虽然距离市中心有一定的距离，不过交通条件在逐渐改善，这部分人群也希望有更好的居住条件。明华香裕兰溪销售经理明华香裕兰溪销售经理我们最近的销售情况不错，目前仍以被动郊区化客户为主。对于未来沈北的发展，我觉得目前最大的吸引力仍然是地铁，迪士尼、温泉项目的认知还需要时间，主要还是看他们开发的进度。绿地销售主管绿地销售主管买我们别墅产品的人主要是个体老板，洋房产品很多都是于洪区、皇姑区公145、务员及学校老师。我听说道义很多项目都要做的高端一些，而且很多在今年就要面市了，也许沈北这块会是沈阳未来几年最火的地方。本报告是严格保密的。社区成熟社区成熟 Vs.Vs.客户演变客户演变新增客户新增客户项目价值项目价值项目内部的景观打造项目内部的景观打造成熟的社区配套成熟的社区配套区域内领先的产品水平区域内领先的产品水平创新的产品形象创新的产品形象教育配套教育配套成熟大盘成熟大盘+品牌品牌本地升级客户本地升级客户养老客户养老客户投资客投资客时间换空间型客户时间换空间型客户复合客户复合客户产品需求产品需求项目启动期项目启动期项目发展期项目发展期项目成熟期项目成熟期占据一定景观资源的中低密占据一定景146、观资源的中低密度产品度产品控制户型面积和总价的投资控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持产品，单价与城市中心保持足够的差距足够的差距多样化的产品选择多样化的产品选择教育配套导向型客户教育配套导向型客户本报告是严格保密的。为老人置业：中高收入、周边配套、自然为老人置业：中高收入、周边配套、自然环境、性价比环境、性价比现在买房子主要考虑给老人买，市区内的环境太差了，现在买房子主要考虑给老人买，市区内的环境太差了，对老人身体一点好处都没有，父母他们也喜欢住在北对老人身体一点好处都没有，父母他们也喜欢住在北边，这边空气好，环境好，还可以帮着我们带孩子，边，这边空气好，环境好，还可以帮着我们带147、孩子，就是这边现在配套不是很齐全，周围医院超市什么的就是这边现在配套不是很齐全，周围医院超市什么的比较少，希望以后会好起来比较少，希望以后会好起来客户背景客户背景35-4535-45岁，三口之家，有车一族岁，三口之家，有车一族。教师、公务员、生意人，收入属城市中等偏高水平，有较好的经济积累。置业目的置业目的为父母改善居住条件为父母改善居住条件，被郊区的价格和良好的自然环境所吸引。置业偏好置业偏好注重周边自然环境周边自然环境、同时对社区社区配套、周边配套条件配套、周边配套条件要求较高，认同北部浓郁的文化氛围，希望有能满足假日家庭聚会的空间。典型客户典型客户客户特征客户特征杨先生杨先生3636岁，148、家庭常住人口三人岁，家庭常住人口三人五金生意，工作在皇姑区，家庭年收入五金生意，工作在皇姑区，家庭年收入15-2015-20万万目前居住在铁西黎明水晶园，居住面积目前居住在铁西黎明水晶园，居住面积120120平平访谈摘录访谈摘录本报告是严格保密的。为老人置业：中高收入、周边配套、自然为老人置业：中高收入、周边配套、自然环境、性价比环境、性价比客户背景客户背景35-4535-45岁，三口之家，有车一族岁，三口之家，有车一族。教师、公务员、生意人，收入属城市中等偏高水平，有较好的经济积累。置业目的置业目的为父母改善居住条件为父母改善居住条件，被郊区的价格和良好的自然环境所吸引。置业偏好置业偏好注重149、周边自然环境周边自然环境、同时对社区社区配套、周边配套条件配套、周边配套条件要求较高，认同北部浓郁的文化氛围，希望有能满足假日家庭聚会的空间。客户特征客户特征父母就是辽大的老教授，对这边的自然环境比较认同，父母就是辽大的老教授，对这边的自然环境比较认同，最主要的还是喜欢北边浓重的文化气息。想给他们买最主要的还是喜欢北边浓重的文化气息。想给他们买个个90-10090-100平的房子，过年过节我们都能回去，有地方平的房子，过年过节我们都能回去，有地方陪陪父母，我们这个年纪父母最重要，该让他们享受陪陪父母，我们这个年纪父母最重要，该让他们享受享受了。享受了。地铁开了后就更方便了，老两口平时也能多出去150、走走，地铁开了后就更方便了，老两口平时也能多出去走走，等再过几年，我们也搬到父母身边去。等再过几年，我们也搬到父母身边去。刘女士刘女士4141岁，家庭常住人口三人岁，家庭常住人口三人辽宁大学教师，家庭年收入辽宁大学教师，家庭年收入1515万左右万左右目前居住在万科魅力之城，居住面积目前居住在万科魅力之城，居住面积100100平平典型客户典型客户访谈摘录访谈摘录本报告是严格保密的。投资客户：有实力、区域潜力、地铁投资客户：有实力、区域潜力、地铁我比较关注沈北这一块，大学城北迁，新北站修建，一我比较关注沈北这一块，大学城北迁，新北站修建，一定会有很好的发展，但最重要的还是地铁，二号线开了定会有很好151、的发展，但最重要的还是地铁，二号线开了之后房价肯定涨，我在铁西地铁口买的房子现在已经涨之后房价肯定涨，我在铁西地铁口买的房子现在已经涨了了10001000多了。迪斯尼和温泉也了解一些，可能短时间内多了。迪斯尼和温泉也了解一些，可能短时间内没有地铁带来的效果直接。没有地铁带来的效果直接。听说有很多大开发商在沈北开发项目，到时候一定要投听说有很多大开发商在沈北开发项目，到时候一定要投资一个。资一个。我来这儿买房主要是用来投资，我走过很多南方的城市我来这儿买房主要是用来投资，我走过很多南方的城市沈阳的房子其实还是比较便宜的，涨价的空间还是很大沈阳的房子其实还是比较便宜的，涨价的空间还是很大的，去年沈152、北的房子到现在就涨了不少，现在政府大力的，去年沈北的房子到现在就涨了不少，现在政府大力度规划这个区域，未来肯定还会涨；度规划这个区域，未来肯定还会涨；比较喜欢比较喜欢70-8070-80平米的房子，这样总价不会太高，也可以平米的房子，这样总价不会太高，也可以接受小高层或高层的产品形式；接受小高层或高层的产品形式；客户背景客户背景客户职业背景广泛职业背景广泛，生意人、大型企业管理者、政府官员等城市中高收入者，有一定财富积累。置业目的置业目的看好房地产市场的发展，购置房产作为投购置房产作为投资资。多数客户没有其他投资渠道，对时下热门的股票、基金不了解，且认为风险过大，没有时间打理。房产投资简单可行153、，房产投资简单可行，而且不用花时间打理而且不用花时间打理。置业偏好置业偏好由于是纯投资行为，不考虑自己居住，所以他们在全市范围内寻找目标在全市范围内寻找目标。投资客最关心的问题就是投资回报，也就是升值潜投资回报，也就是升值潜力力。沈北目前房价较低，而未来发展前景看好，房价还有较大的上涨空间。其次是投资门槛，偏爱低总价产品投资门槛，偏爱低总价产品。典型客户访谈摘要典型客户访谈摘要客户特征客户特征本报告是严格保密的。投资兼主动郊区化：中高收入、自然环境、投资兼主动郊区化：中高收入、自然环境、产品形式、投资产品形式、投资我想购买一套面积大一些的住房，最起码要到我想购买一套面积大一些的住房，最起码要到154、130130平米平米以上，最好是洋房或小别墅之类的，周边环境一定要以上，最好是洋房或小别墅之类的，周边环境一定要适合居住，这样住得才舒服，远一点也无所谓。适合居住，这样住得才舒服，远一点也无所谓。在这儿买房周末度假时可以过来住一下，而且现在房在这儿买房周末度假时可以过来住一下，而且现在房价涨得很快，作为投资也是比较合适的。价涨得很快，作为投资也是比较合适的。客户背景客户背景30-4530-45岁，三口之家，有车一族岁，三口之家，有车一族。教师、公务员、生意人，收入属城市中等偏高水平，在市内已置业在市内已置业。置业目的置业目的工作压力大，开始厌倦快节奏的城市生活，渴望一种全新的放松的生活方式，选155、择在郊区郊区置业，休息时可以来此小住，放松身心，家人聚会。置业偏好置业偏好对自然环境和产品品质自然环境和产品品质均要求较高。产品产品形式的升级形式的升级对其有很大吸引力。市内少有的花园洋房、联排等低密度产品很受欢迎，有实力的客户则会选择独栋别墅。置业后未必真的入住，但考虑到房价的快速上涨，就算投资投资也比较合算。典型客户访谈摘要典型客户访谈摘要客户特征客户特征琢磨买个环境好点的洋房，带个花园，面积在琢磨买个环境好点的洋房，带个花园，面积在140140200200左右，暂时在附近还没有找到合适的地方，目前正左右，暂时在附近还没有找到合适的地方，目前正在考虑在外区域寻找。选房子时比较在意区域的大环156、在考虑在外区域寻找。选房子时比较在意区域的大环境，尤其是市区外的房子，环境好才能吸引人买。境，尤其是市区外的房子，环境好才能吸引人买。沈北新区是国家级的新区，以后的发展肯定很不错，沈北新区是国家级的新区，以后的发展肯定很不错，在这儿买房子可以作为一项投资，虽然现在只能偶尔在这儿买房子可以作为一项投资，虽然现在只能偶尔过来住一下，但项目周边的环境很不错以后也可以用过来住一下，但项目周边的环境很不错以后也可以用来养老。来养老。本报告是严格保密的。如前所述，道义同时发展住宅与产业，区域如前所述，道义同时发展住宅与产业，区域未来存在对住宅和商用物业的两方面需求未来存在对住宅和商用物业的两方面需求157157、住宅需求研究住宅需求研究1商用物业需求研究商用物业需求研究2本报告是严格保密的。总部基地的总部基地的“乘数效应乘数效应”对其产业链上下对其产业链上下游的服务业产生巨大需求游的服务业产生巨大需求u企业总部在中心城市聚集必然带动相关服务业，特别是知识型服务业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链。u实证研究表明，跨国公司总部向一个区域迁移，会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。158p信息服务业：通信、网络、传媒、咨询等；p金融服务业：银行、证券、信托、保险、基金、租赁等；p中介服务业：会计、审计、评估、法律服务等；p新型服务业：教育培训、会议展览、国际商务、158、现代物流业等。围绕总部经济基地打造围绕总部经济基地打造“服务外包产业园服务外包产业园”是国内国际通行的做法。是国内国际通行的做法。本报告是严格保密的。全国服务外包产业园现状。商务部共认定全国服务外包产业园现状。商务部共认定1616个服务外包基地城市，沈阳正努力申请个服务外包基地城市，沈阳正努力申请159所所谓谓服服务务外包，即外包，即发发包方企包方企业业将信息服将信息服务务、应应用管理和商用管理和商业业流程等非核心流程等非核心业务业务发发包包给给第三方完成。形式上，主要分信息技第三方完成。形式上，主要分信息技术术外包（外包（ITOITO）和）和业务业务流程外包流程外包(BPO)(BPO)两大两159、大类类型，包括金融后台服型，包括金融后台服务务外包、客外包、客户户服服务务中心、中心、ITO(ITO(软软件研件研发发、信息技、信息技术术、集、集成成电电路路设计设计、数据、数据处处理等理等)、行政管理及人力、行政管理及人力资资源服源服务务外包、外包、财务财务外包、医外包、医药药研研发发外包等方面。从全球市外包等方面。从全球市场场看，以看，以软软件外包件外包为为主的信息技主的信息技术术外包是主流，占了全球六外包是主流，占了全球六成以上市成以上市场场份份额额。与与传统传统制造制造业业相比，服相比，服务务外包外包产业产业具有科技含量大、能耗低、零具有科技含量大、能耗低、零污污染、附加染、附加值值大160、吸大、吸纳纳就就业业（特（特别别是大学生就是大学生就业业）能力）能力强强等等优势优势。目前服。目前服务务外包外包产业产业已已经经成成为发为发展中国家承接展中国家承接发发达国家达国家产业转产业转移，与世界移，与世界经济经济接接轨轨的新的新兴产业兴产业。本报告是严格保密的。天津服务外包产业园位于滨海开发区，绝天津服务外包产业园位于滨海开发区，绝大部分为低密度写字楼，总建面大部分为低密度写字楼，总建面150150万万u“服务外包产业园”包括集软件、技术研发、信息服务、教育培训等100万平方米产业园区和包括公寓、学校、酒店等50万平方米相关配套设施。160典型案例典型案例本报告是严格保密的。天津天津161、滨滨海开海开发发区从五个方面区从五个方面对对“服服务务外外包包产业产业园园”给给予政策支持。予政策支持。161（1 1）设立）设立1 1亿元专项资金和配套资金亿元专项资金和配套资金 天津开发区在财政预算中设立1亿元的“泰达服务外包产业发展基金”，用于专项支持服务外包产业的发展。同时积极与国家和天津市的相关政策接轨，对获得国家、天津市服务外包产业支持资金的项目，开发区给予50的配套扶持。（2 2）给予企业税收扶持）给予企业税收扶持经认定的软件服务外包企业，将享受国家和开发区对软件企业的税收扶持政策。研发、设计、创意等服务外包企业可认定为高新技术企业，享受国家和开发区对高新技术企业的税收扶持政策。162、金融后台、客户服务中心、行政管理及人力资源服务、财务管理等服务外包企业，享受“开发区促进现代服务业发展的暂行规定”中的相关税收扶持政策。（3 3）给予企业融资支持）给予企业融资支持将服务外包企业项目列入“泰达小企业贷款担保中心”的重点服务目标，根据项目要求提供融资贷款的担保服务。（4 4）鼓励开发区内的服务外包企业申请相关的国际认证）鼓励开发区内的服务外包企业申请相关的国际认证对于获得相关国际认证的企业，天津开发区将给予一定的补贴。（5 5）政府出资奖励保护知识产权的行为，依法严惩知识产权的侵）政府出资奖励保护知识产权的行为，依法严惩知识产权的侵权行为和违法行为，营造良性的知识产权权行为和违法163、行为，营造良性的知识产权环境。环境。典型案例典型案例本报告是严格保密的。沈阳市沈阳市20082008年开始提出大力扶持发展服务外年开始提出大力扶持发展服务外包业，并给出每年包业，并给出每年1 1亿元的专项资金支持亿元的专项资金支持1626、扶持服务外包产业发展。设立市服务外包产业发展资金，用于国家专项扶持资金的配套，按照国家扶持资金1：1比例安排。对在我市新设立的注册资本金200万元以上，并以承接离岸外包业务为主，且有实际税收的服务外包企业，按其注册资本额一定比例给予一次性资金补贴，最高补贴额为500万元。服务外包企业为完成特定服务外包项目，聘请海外留学人员或国内享受政府特殊津贴专家所支付的咨164、询费、劳务费可计入成本。对年承接离岸服务外包收入达到1000万美元的企业给予10万元奖励，企业年实现离岸服务外包收入每提高1000万美元，增加10万元奖励，最高奖励30万元。7.支持服务业“走出去”。三、加大服务业集聚区建设支持力度8.支持服务业集聚区重大基础设施建设。9.建立集聚区项目落地“绿色通道”。20.设立市服务业发展引导资金。市财政每年安排1亿元，作为促进服务业发展引导资金，并根据财政状况及服务业发展需要逐步增加。八、优化服务业发展环境21.实行有利于服务业的价格和收费政策。本报告是严格保密的。沈阳市发改委专门制定服务外包产业沈阳市发改委专门制定服务外包产业2008-20122008165、-2012年发展规划，恶补落后于大连、哈尔滨的现状年发展规划，恶补落后于大连、哈尔滨的现状u加快形成核心服务能力。以沈西工业走廊、浑南高新区、沈北新区的产业需求为重点，整合我市科技、教育、人才的优势资源，加速公共研发机构建设。163本报告是严格保密的。从可能性和必要性来看，项目发展服务外从可能性和必要性来看，项目发展服务外包产业是一个较好的选择。包产业是一个较好的选择。u实行地区差别考核。对铁西区、大东区、浑南新区和沈北新区要提高生产性服务业考核的权重；在此基础上，分别确定现代服务业的考核权重指标。164p有需求有需求：道义区域的总部基地对相关配套的服务产业链提出需求；沈阳市政府为了发展稍微落166、后的服务外包产业，以政策大力支持产业发展，各区域政府有发展服务外包产业的需求。p有好处：有好处：有效根治大盘开发存在的“卧城”、“钟摆性交通”的弊端，并可以长期给项目住宅输送稳定、高质的客户群，实现项目自身造血，按照“产业化”与“城市化”同步的国际先进模式打造项目。本报告是严格保密的。165项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴案例借鉴项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。我们需要借鉴国内外新城、新镇建设而不仅仅我们需要借鉴国内外新城、新镇建设而不仅仅是住宅开发，站在区域开发的角度看待项目是住宅开发，站在167、区域开发的角度看待项目u本项目按2的容积率计算，360万平，按每户100平，平均人口3.1计算，将入住116000人，相当于中国一个标准县城的人口。u在中国目前的超级大盘开发上还找不到成功案例。u欧美为此摸索了200年才找到合理模式。166p美国里斯顿新城p上海新浦江城当年，埃及人造船，它们认为只要把小船放大了就是大船，于当年，埃及人造船，它们认为只要把小船放大了就是大船，于是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。结果失败了。同样的道理，如果一个居住区规模大到了一定的结果失败了。同样的道理，如果一个居住区规模大到了一定的程168、度，就不再仅仅是一个简单住宅区的开发了，而更像是一个程度，就不再仅仅是一个简单住宅区的开发了，而更像是一个新城，一个新镇。新城，一个新镇。本报告是严格保密的。167新城模式研究案例：美国里斯顿新城、上新城模式研究案例：美国里斯顿新城、上海新浦江城海新浦江城美国里斯顿新城上海新浦江城我们研究了国内外大量的新城开发案例，选取了美国里我们研究了国内外大量的新城开发案例，选取了美国里斯顿新城、上海新浦江城两个案例；斯顿新城、上海新浦江城两个案例；是美国新城开发中最成功的一个，历年获得无数赞誉；是国内以开发商行为为主体，将新城开发理念、开发手法贯彻最彻底的一个项目；本报告是严格保密的。168里斯顿（里斯169、顿（Reston)Reston)是美国最大最成功的新城，经过是美国最大最成功的新城，经过40 40 年年的发展，居住人口达到的发展，居住人口达到6.56.5万人，当地就业率超过万人，当地就业率超过50%50%位置位置 位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县 规模规模n 占地约45平方公里n 规划户数2.8万，建成户数2.2万Arce(ha)用地百分比用地百分比居住3960（1603）53%市镇中心1330（538）18%开放空间1100（445）15%城市公共设施330（134）5%道路/停车680（275）9%总计7400（299170、5）100%开发时间进程开发时间进程购买场地：1961年开始规划：1962年开工：1963年开盘：1964年开发阶段数：6（5个村中心和1个市镇中心）完成阶段数：6完成百分比：99%全部竣工日期：2005年人口增长历程人口增长历程1970.5,723 1980.36,407 1990.48,556 2000.56,407（来源：U.S.Census Bureau）发展背景发展背景60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动本报告是严格保密的。169开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民打造一座为居民打造一座“一生之城一生之城”毕业于美171、国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究；新城开发主导者：罗伯特新城开发主导者：罗伯特E E西蒙西蒙n要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间；n要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想；n从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建；n里斯顿必须在财政上获得成功复合功能：一个生活、工作、休闲的场所里斯顿的设计以一个多功能规划方案作为基础，其中包括适合各年龄合收入阶层的多种户型的住宅，以及办公和购物中心。n应做到每个人都能终生生172、活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求；本报告是严格保密的。170里斯顿拥有里斯顿拥有6.36.3万居民和超过万居民和超过4 4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。它的开发目标是：为居民建设一个终身居所。此城的设计者罗伯特西蒙本人是第一批居民，他从开发之初就一直在这里居住，长达五十多年从未离开，直到八十六岁。里斯顿新城的三大特征：1 1、整体容173、积率较低、整体容积率较低2 2、社区功能复合、社区功能复合3 3、产品形式多样化、产品形式多样化本报告是严格保密的。171新城的功能组成部分：以多功能规划方案为基新城的功能组成部分：以多功能规划方案为基础，共础，共1212个街区，一个市镇中心，五个居住村个街区，一个市镇中心，五个居住村里斯顿的设计以一个多功能规划方案作为基础，其中包括适合各年龄合收入阶层的多种户型的住宅，以及办公和购物中心；社区设施有：n学校、图书馆n教堂、日托中心n医疗护理设施n消防队、警察局n文化娱乐活动设施、公共交通网和公共开放空间n公司总部、商业办公、公共机构和政府机构本报告是严格保密的。172居住功能特色：多种住宅形174、式相结合，居住功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走社区中有5个村：n安妮湖村（LAKE ANNE）n猎人森林村（HUNTERS WOODS）n高橡树村（tall oaks）n南湖村（South lake）n和北点村（NORTH POINT）n每个村都围绕一个多功能的村中心而建n安妮湖村是开发的第一个村，它很好地体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点。u复合功能：一个生活、工作、休闲的场所复合功能：一个生活、工作、休闲的场所 拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平175、衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。u一生之城：住宅多样化一生之城：住宅多样化u 通过提供各种类型各种价位的住房款式从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。本报告是严格保密的。173里斯顿新城之所以成功的关键因素里斯顿新城之所以成功的关键因素p高科技产业的发展和Reston 建设所带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业与人口不断升级的良性循环。p里斯顿所在的费尔法克斯郡是全美经176、济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一。p邻近机场所带来的便捷交通、靠近世界最大的信息技术购买商美国政府的有利位置和高素质的人口是高科技企业聚集的三大原因。本报告是严格保密的。174新浦江城：距离市中心人民广场新浦江城：距离市中心人民广场1515公里，占地公里，占地183183万平，万平，总建面总建面130130万平，规划为低密度、生态型居住城区万平，规划为低密度、生态型居住城区n占地1.83平方公里n总开发面积逾130万平方米n计划2010年前建设完成基本情况介绍 n新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里；n是规划的浦江镇中心177、城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；n将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；n包括丰富的城市功能医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。中心市区中心市区本报告是严格保密的。175发展历程：浦江镇发展历程：浦江镇20012001年定位为意大利风貌区，由意年定位为意大利风貌区，由意大利高蒂建筑事务所整体规划，大利高蒂建筑事务所整体规划，20042004年年4 178、4月开始规划，月开始规划，同年同年1212月展示中心对外开放月展示中心对外开放n2001年1月5日，浦江镇为意大利风貌区；总面积10平方公里；n 2001年6月25日，意大利格里高蒂建筑事务所规划设计中标；n2003年3月，浦江中心城区总体详细规划完成。；n 2003年4月1 8日，“新浦江城”推广展示中心一中意文化广场开工；n 2003年4月1 8日，浦江镇规划设计展在上海规划展览馆举办；n 2003年1 1月1 7日，“新浦江城”修建性详细规划完成；n 2004年3月，中意文化广场建成，“新浦江城”进入正式开发阶段；n2004年4月29日，“新浦江城”开始进行规划设计；n2004年7月29179、日，“新浦江城”首期项目方案报批通过；n2004年12月9日，“新浦江城”展示中心正式开放。本报告是严格保密的。176开发理念开发理念城市运营，新城开发，是一城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排个完整的城市规划的安排n项目是更大概念和意义上的开发与实践，它是一个新城开发，所涉及到的是一个完整的城市规划的安排，不仅仅是房地产的开发，而是一个城市塑造的问题，城市的产业怎么去构筑，整个城市配套如何布局，这是城市运营的概念；n在规划、开发、建设、设计等过程中还要考虑到何种产业的导入，塑造成最适合人居住的、有内涵的、一个正真意义的完整城市，是整个城市综合功能的塑造；本报告是严格保密的。177各180、功能配套比例：各功能配套比例：8080万平米低密度住宅、万平米低密度住宅、2727万平米产业办公区、万平米产业办公区、2323万平米综合商业万平米综合商业各主要功能面积各功能面积面积比例80万平米住宅61.5%27万平米办公20.8%23万平米商业17.7%规划有商业、幼儿园、学校、健身中心、餐饮、娱乐、邻里商业、高档俱乐部、酒店，还规划有剧院、图书馆等等,OCT当代艺术中心已于2004年开放 本报告是严格保密的。178规划特色：开放性规划、直线形道路、城规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享市符号、外围边界线、公共空间共享n开放性道路体系，与城市路网连接，将自身181、纳入城市体系，成为城市肌理的一部分；n直线形的道路规划，强调对现代城市交通特点的尊重；n城市标志的红绿灯、斑马线、市政配套；n显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志；n把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象的天际线；n车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土丘和花园中间是步行区；n明确的外围边界线区分区域差别；n强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处是形态各不相同的广场；n多色系的大面积色块的运用，休现城市现代特征；n高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守望的理念本报告是严格保密的。179项目一期规划：产品类型丰富，配套、产项目一期规划：产品类型丰富，配套、产业园区同步开发业园区同步开发首期项目占182、地0.7平方公里，建筑面积26万平米；首期物业类型n独立别墅（53套）n院墅（面积200-500平米）n联排别墅n水景公寓（4层、带电梯）n花园公寓n大型商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用n创新产业园区花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场、超市、幼儿园国际私立中学一期本报告是严格保密的。180一期产品特色一期产品特色u设计新颖，产品类型丰富，整体城市氛围感觉浓厚。本报告是严格保密的。181新城开发模式总结新城开发模式总结新城新城开发开发道路的开放性规划，融入整体城市职能道路的开放性规划，融入整体城市职能显著的城市特征符号、标识显著的183、城市特征符号、标识明确的区域边界界定明确的区域边界界定总体密度适中总体密度适中产品形式多元化产品形式多元化寻求政府的支持寻求政府的支持差异化、核心的配套差异化、核心的配套创新规划手法，土地分级开发创新规划手法，土地分级开发城市景观与自然资源有机融合城市景观与自然资源有机融合居住与就业生态平衡居住与就业生态平衡土地功能混合使用土地功能混合使用社区功能复合社区功能复合规模化开发，营造气势规模化开发，营造气势一级指标一级指标二级指标二级指标产品高性价比产品高性价比规划规划层面层面市场市场层面层面本报告是严格保密的。182新城模式是项目新城模式是项目27002700亩蓝图的总体借鉴，在亩蓝图的总体借鉴184、，在项目开发前期，道义产业、生态环境均不很项目开发前期，道义产业、生态环境均不很成熟的情况下，仅有交通的利好，对于驱动成熟的情况下，仅有交通的利好，对于驱动客户朝项目所在区域转移是不够的，项目需客户朝项目所在区域转移是不够的，项目需要通过自身进行资源再造，通过自身的努力要通过自身进行资源再造，通过自身的努力建立项目的驱动价值。建立项目的驱动价值。本报告是严格保密的。183项目价值驱动模式研究项目价值驱动模式研究项目是区域型项目，区域价值的提升，需要有重大利好，才能形成足够强的价值点，从而形成足够的驱动力；模式一：教育主题，价值驱动案例：深圳桃源居（150万平米）模式二：运动主题，价值驱动案例：185、南国奥园、（南国奥园 1200亩）、美国阿肯色州小岩石郡水獭湾社区 3000亩）模式三：养老主题，价值驱动案例：绿城21养老社区案例选取原则n本身无强势资源，通过项目自身再造资源；项目驱动模式本报告是严格保密的。184地产地产+教育模式教育模式深圳桃源居深圳桃源居第一阶段第二阶段时间1996-2000年2001年到现在分期规模10万平方米140万平方米物业类型社区开发的总体策略“孩子的教育”分期配置开发策略：单纯以居住和生活为核心的居住区2002年：学校一期、步行广场部分环境、商场引进2003年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银行邮局等生活配套2004-2005186、年：社区中心标志性建筑,社区文化建筑,体育公园完善,商业发展2006年：生态公园、山体公园景点价格走势2800元/平方米3800元/平方米年销售量1.6万平方米15万平方米开发评价桃源居要发展，不能仅仅为住区，她是一个以居住为核心功能的一个基本配置完善的“社区”，这才是桃源居可能持续发展的最基本点。本报告是严格保密的。深圳桃源居项目位于深圳宝安区郊外，总深圳桃源居项目位于深圳宝安区郊外，总建面建面180180万平米，定位中低档项目万平米，定位中低档项目1851.郊区距离城市中心区距离在90分钟车程2.交通便利广深高速，107国道，前进路等干道的交汇点3.陌生区域，生活不便周边以工业区和道路为主187、，空置荒地多，极度缺乏生活配套，没有生活氛围4.规划利好周边规划有20万平米的三大公园5.郊区中低档属于宝安区中低档住宅区6.区域内主要是大量低收入人群，收入房价比10.747.当地市场年消化量不足100万平米90分钟车程城市核心区规划指标占地面积：106万平米建筑面积：180万平米规划人口：3.5万人规划配套：幼儿园、菜市场、网球场、按摩走道等已投入使用，豪华会所、游泳池、学校、医院本报告是严格保密的。前期虽然价格较低，但主要依靠区域内少量高收前期虽然价格较低，但主要依靠区域内少量高收入人群，五年仅销售入人群，五年仅销售6.56.5万平，且价格持续走低万平，且价格持续走低1861996-20188、00年的开发量10万平米，销售量仅6.5万平米，且销售价格持续走低客户整体素质较高，“桃源生活”概念基本被客户认可城市核心区大部分客户：周边企业的管理层少部分客户来自南山，福田客户分布情况2:销售情况3:客户情况较便利的交通；未来大社区生活的构想；低价格1:促成成交因素本报告是严格保密的。桃源居的破局来于引进桃源居的破局来于引进“清华学校清华学校”，主打，主打孩子的教育，将客户群成功扩大至珠三角孩子的教育，将客户群成功扩大至珠三角187不可复制的社区定位深圳最大的教育人文社区国际学城特色的理想新城镇持续发展的提前考虑系列的配套配合策略战略的第一切入点引进名校(清华)2002.2引入清华2003189、200420052006学校一期步行广场商场引进学校二期体育公园绿化部分体育设施青少年宫生态公园绿化银行邮电等社区中心标志建筑社区文化建筑体育公园完善商业发展生态公园山体公园月销售面积成果本报告是严格保密的。188本报告是严格保密的。189地产地产+运动模式运动模式南国奥园（大众高尔夫生活社区）南国奥园（大众高尔夫生活社区）南国奥园模式：房地产+体育+教育产业，成为双重主题复合地产；南国奥园以“运动就在家门口”、“生活就像高尔夫”为主题，打造运动社区模式；南国奥园建立了首个“大众高尔夫生活社区”，占地约7万平米；南奥占地1200亩，总建筑面积75万平方米，由洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典190、奥运村、悉尼奥运村、北京奥运村五个组团构成；引进北师大实验学校及部分成人教育机制；本报告是严格保密的。190地产地产+运动模式运动模式阿肯色州小岩石郡水獭湾社区（网球运动社区）阿肯色州小岩石郡水獭湾社区（网球运动社区）区位区位距离主城区中心24km，距离工业区15分钟车程 项目规模：项目规模：总占地3000亩发展机会：发展机会：位于郊区工业区附近，但不在城市规划方向上，地价便宜（1972年350美元/亩）。当时网当时网球运动风靡美国球运动风靡美国，但工业区内缺乏相应的大型配套设施。项目定位：项目定位：小岩石郡最大的网球运动健康社区核心卖点：核心卖点：体育健康，1973年启动期先建设以8个网球场191、为核心的网球俱乐部，定位为业主专享，消费水平始终保持在最低。销售情况：销售情况：共2000多套住宅，在八十年代中期已经成为小岩石郡最有名的运动社区本报告是严格保密的。核心驱动因素：核心驱动因素：中国人口成长发展趋势中国人口老龄化趋势，老年社区其实是居家养老的一种延伸，无非是老人从“独居”变成了“合居”。而且，较之普通的居家养老，老年社区所能提供的为老服务，更集中、齐全也更便捷，所有的生活、医疗、文化需求都可就近尽快得到。而老年社区跟一般养老院的区别在于：老年社区进门是自家，出门是社区，居住环境相对宽松自由。成成功功开开发发模模式式：通过建立完善以及良好的医疗保障体系：包括医院、社区咨询服务、老192、年大学、社区文化休闲中心带动整个社区的可持续发展。老年社区主题模式，昆山老年社区主题模式，昆山“绿地绿地2121城城”本报告是严格保密的。昆山绿地昆山绿地2121城城,集度假社区、尊老社区、国际集度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区为一体的人文新镇社区和商务社区四大主题社区为一体的人文新镇总规划占地面积：约2万亩,一期约4000亩总建筑面积：一期约210万物业类型：别墅/普通公寓/商业根据“老有所有、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”规划指导思想，力争创一个“以老年人的生理需求和精神需求为本”片区规划图片区规划图完完善善的的社社区区配配套套体体系系，满满足足居居民民的的日日193、常常生生活活需需求求1919万万平平方方米米的的规规划划公公建建配配套套设设施施:大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施。本报告是严格保密的。绿地绿地2121城尊老社区城尊老社区孝贤坊孝贤坊 孝贤坊规划占地50100万平方米，预计入住老人500010000户，已建成联排别墅，还将有公寓推出。配套设施中，与知名医院合办的三级医院投资45亿元，还有老年文化中心、老年休闲娱乐中心等，每一个房间都设紧急救助按钮，指纹门禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷。切实从老年人的需求194、出发,建造适合老年人居住的老年社区,根据老年人的特殊需求进行房型的设计、提供完善的配套设施和服务。本报告是严格保密的。以老人家庭套型为平面组合的基本单元以老人家庭套型为平面组合的基本单元，具有家庭的温情，能保障老年人的私密性、独立性和领域感，让老年人的尊严得到充分的保障。老年公寓的根本特征是老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配置相应以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感”老老年年人人公公共共设设施施和和配配置置应应符符合合老老年年人人群群的的要要求求，要要便便于于老老年年人人交交往往。服务要能195、及时，有餐饮、医疗、休闲、健身的设施和各种健全的管理和服务，有各种应急的措施。老年公寓的住宅特征和成功开发要素老年公寓的住宅特征和成功开发要素 老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理的需要。的需要。比如：具备简单易行的预报和呼叫系统、设置通廊便于服务和交流、无障碍设计、加强光照色彩的设计、防滑、防撞和设置扶手等。要素要素1 1要素要素2 2要素要素3 3本报告是严格保密的。195结合项目条件与资源分析，教育、运动与结合项目条件与资源分析，教育、运动与养老主题均适合项目，可融入各组团主题养老主题均适合项目，可融入各组团主题196、模式案例企业资源项目资源占用土地规模资金投入拟合度教育主题深圳桃源居要求较高要求较低较小稍大运动主题广州南国奥园要求一般要求一般一般一般美国水獭湾社区要求较低要求较低较小一般养老主题绿地21要求一般要求一般较小较小从企业资源与项目资源分析，目前拥有的资源有两个n较好的政府、社会资源n有一定的蒲河水景资源拟合度最高拟合度最低建议项目住宅部分以教育为核心，以运动与建议项目住宅部分以教育为核心，以运动与养老为辅，打造全新的复合型主题社区。养老为辅，打造全新的复合型主题社区。本报告是严格保密的。196本项目发展战略本项目发展战略以新城模式为借鉴，打造一个居住与就业生以新城模式为借鉴，打造一个居住与就业197、生态平衡的复合型新市镇，一个可持续发展、态平衡的复合型新市镇，一个可持续发展、自给自足、和谐共生、自我造血、充满活力自给自足、和谐共生、自我造血、充满活力的有机体。的有机体。项目资源再造，以教育主题为核心，以运动项目资源再造，以教育主题为核心，以运动和养老为辅，加速推动居住中心的形成。和养老为辅，加速推动居住中心的形成。本报告是严格保密的。197项目界定项目界定区域前景研判区域前景研判案例借鉴和模式选择案例借鉴和模式选择项目定位项目定位区域供应研究区域供应研究 区域需求研究区域需求研究开发战略开发战略开发次序开发次序本报告是严格保密的。蒲河畔蒲河畔 副副CBD 一生之城一生之城City for198、 Whole LifeCity for Whole Life项目定位项目定位本报告是严格保密的。一生之城的关键词：一生之城的关键词：成长成长 健康健康 复合复合 交流交流本报告是严格保密的。通过对通过对RestonReston新城的案例研究，结合项目的新城的案例研究，结合项目的自身条件，总结出自身条件，总结出“一生之城一生之城”的要件的要件规划规划建筑建筑配套配套服务服务成成长长终身教育，覆盖幼儿园、小学、中学、老年大学等教育配套健健康康中低密度，保证社区内足够的园林绿化面积与社区外自然环境的融合生态环保的建筑材料入户花园、阳台、露台等与自然紧密接触的空间针对老年人需求的社区医院、康体中心等提199、供家庭医生和保健师定期的保健知识讲座复复合合产品的复合，产品形式和户型面积均有多种选择，从而使得居住人群多样化；功能的复合，除了居住以外还提供办公、商业、金融、教育、医疗等功能设施交交流流开放的社区，广场、休憩区、儿童游乐场的设置，给不同人群提供交流的空间提供交往空间的会所业主俱乐部儿童托管中心本报告是严格保密的。本项目战略价值体系本项目战略价值体系少数人享有的生活全全生生命命周周期期产产品品独栋别墅办公同时给产业园提供配套迎合区域休闲产业配套一一生生之之城城高尚住宅高尚住宅（联排、洋房、（联排、洋房、多层、高层）多层、高层）青年自助公寓青年自助公寓（经济型产权酒店）（经济型产权酒店）养老社区200、养老社区（小高层电梯洋房）（小高层电梯洋房）社社区区造造血血功功能能商务花园商务花园（服务外包产业园）（服务外包产业园）区域级配套区域级配套国际会议中心国际会议中心滨河辽菜博物馆滨河辽菜博物馆社区康体中心社区康体中心老年大学老年大学运动主题泛会所运动主题泛会所高尔夫练习场高尔夫练习场童年博物馆童年博物馆社区图书馆社区图书馆风情商业街风情商业街保姆公寓保姆公寓4D4D环幕电影院环幕电影院幼儿园、重点学校幼儿园、重点学校本报告是严格保密的。打造一生之城的关键举措之（一）打造一生之城的关键举措之（一）全生命周期产品之全生命周期产品之“养老社区养老社区”u沈北因其环境优美、价格低廉，已经成为沈阳最好的201、养老地u盛京医院分院在道义的动工是养老社区的最大利好。u项目有安置拆迁户的需求，规避回迁户对社区形象的损伤是要考虑的问题u养老社区因为有暮气，所以不能规划太大202 A A B B C C D D D D地块是打造养老社区的最佳选择。地块是打造养老社区的最佳选择。20102010，两盘联动，是皇家御湾的最佳选择。，两盘联动，是皇家御湾的最佳选择。本报告是严格保密的。专业医师问诊大型公共建筑群大型公共建筑群老年中心：老年中心：建筑面积1000-1500平米专业医师和设备专业医师和设备：医护人员由专业老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划定期体检提出保健计划：202、医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：专业急救中心：与红十字会紧急救援中心合作，在社区内设立急救站专业的医疗器械首期约首期约4.54.5万平社区配备万平社区配备12001200平老年中心，平老年中心，规划社区医院、康体中心等保健设施规划社区医院、康体中心等保健设施 看护健身中心健康步道本报告是严格保密的。主要专享配套设施主要专享配套设施：建设老年养生文化馆、营养配餐中心、保姆公寓等老年中心设置老年养生文化馆、老年活动老年中心设置老年203、养生文化馆、老年活动中心、保姆公寓等配套，为生活提供便利中心、保姆公寓等配套，为生活提供便利老年活动中心保姆公寓老年医疗护理中心老年营养配餐中心老年养生文化馆老年农庄本报告是严格保密的。打造一生之城的关键举措之（二）打造一生之城的关键举措之（二）全生命周期产品之全生命周期产品之“青年自助公寓青年自助公寓”u青年自助公寓是首期启动区就应该出现的产品u青年自助公寓属于经济型的酒店式公寓或经济型产权式酒店u业主购买之后可以委托管理公司统一经营u小户型点式楼，简单装修u背容积率u承接迪斯尼效应205本报告是严格保密的。“青年自助公寓青年自助公寓”不需要其他配套，打造不需要其他配套，打造一个一个2-30204、02-300平的平的4D4D环幕影院即可环幕影院即可u投入约50-100万，物业长期经营，对业主收成本费用略加盈利206本报告是严格保密的。207本报告是严格保密的。208本报告是严格保密的。209本报告是严格保密的。210本报告是严格保密的。211本报告是严格保密的。212本报告是严格保密的。213本报告是严格保密的。214本报告是严格保密的。215本报告是严格保密的。216本报告是严格保密的。217本报告是严格保密的。218本报告是严格保密的。打造一生之城的关键举措之（三）打造一生之城的关键举措之（三）全生命周期产品之全生命周期产品之“运动、教育主题高尚住宅运动、教育主题高尚住宅”u高层、205、洋房、多层、别墅多种产品，各种户型复合社区219本报告是严格保密的。复合产品线有利于最大限度地覆盖目标客复合产品线有利于最大限度地覆盖目标客户，降低项目的销售风险户，降低项目的销售风险 本本项项目目为为占占地地27002700亩亩的的大大盘盘开开发发，为为了了扩扩大大客客户户层层面面，保保持持开开发发弹弹性性，应应保保证证每每一一期期的的产产品品线线都都是是复复合的。合的。u联排：联排：类别墅产品，面向主动郊区化客户中部分收入水平较高的客户，作为项目的价值标杆，标定项目档次，促进主流产品的销售，挖掘利润最大化。u花园洋房（花园洋房（3-4层）：如情景洋房和宽景层）：如情景洋房和宽景HOUSE，206、目前是蒲河新城的市场空缺，从其他城市以及沈阳的市场表现来看，均反应良好，为项目主流产品，受众主要为主动郊区化客户。u创新多层（创新多层（5-6层）：如唯美品格和绿城桂花园，层）：如唯美品格和绿城桂花园，从辉山的销售情况来看，客户对略有创新的多层类洋房接受度很高，且成本和容积率均与多层无较大差别，是项目的主流产品，对承受力一般的客户都有很大吸引。u高层、小高层：高层、小高层：目前沈北市场对高层有一定抗性，且沈阳市内小高层售价明显低于多层，项目前期建议少规划。但考虑到项目消化期较长，按一般市场规律到后期高层可能成为市场主流供应，建议后期安排，作为提高整体容积率的手段，实现更多利润。本报告是严格保密207、的。各物业在项目发展过程中承担的作用各物业在项目发展过程中承担的作用u项目盈利主体u丰富社区产品形态u提升居住品质u项目价值标杆u提升项目品质u利润最大化u形成展示体验u提升社区人气u满足配套服务功能u预留发展弹性u争取更多盈利空间u后期机动调整创新多层创新多层花园洋房花园洋房联排联排商业街商业街多层洋房和花园洋房项目的盈利主体。联排产品不宜过多，明确其功能是建立价格比较机制，提升其他物业类型的价格，为价值标杆。从未来的发展趋势来看，小高层在未来有一定的市场需求教育体系是本项目重要的配套展示，也是项目的核心竞争点之一文化商业街既满足生活配套需求，又形成展示体验高层高层教育设施教育设施u项目核心208、亮点u提升社区档次u满足配套服务功能u项目盈利主体u快速聚集人气u快速回现，成功启动盈利主体盈利主体价值标杆盈利空间配套展示配套展示本报告是严格保密的。产品意向产品意向创新多层创新多层厨房配独立生活阳台，储物洗衣都满足。独立餐厅，功能分区明确客 厅 面 宽4.2米，宽敞明亮主 卧 独 立卫 生 间，增 加 了 主人 居 住 私密性客厅大面宽阳台，增加观景效果设计要点设计要点2 2：提高使用效率，在满足舒适性：提高使用效率，在满足舒适性的前提下给足实惠的前提下给足实惠设计要点设计要点1 1：建筑立面洋房化建筑立面洋房化选用质感突出面砖作为立面材料，产品具有价值感和稳重大气的气质特征。本报告是严格209、保密的。产品意向产品意向情景洋房情景洋房退台式花园洋房退台式花园洋房将花园、退台、露台、阁楼带入居住空间a.二层楼梯入户b.独特的露台空间c.情景式阳光房d.三层露台设计e.首层的下沉庭院f.豪华的顶层套房abcdfe本报告是严格保密的。产品意向产品意向宽景宽景HOUSEHOUSE三层由侧面楼梯入户，复式设计赠送多个露台一层独立入户入户阳光房赠送约60平米地下室（由室外花园进入）二层由侧面楼梯入户入户露台赠送约40平米地下室（由室内旋梯进入）比情洋房密度更低，通常三跃四超大面宽，采光通风好，提升舒适性本报告是严格保密的。运动主题泛会所，包括室外高尔夫练习场、网球运动主题泛会所，包括室外高尔夫练210、习场、网球场、羽毛球场、篮球场、滑草（雪）场、攀岩等场、羽毛球场、篮球场、滑草（雪）场、攀岩等225本报告是严格保密的。引进品牌幼儿园、重点中小学校，引入名引进品牌幼儿园、重点中小学校，引入名校的成本很大，可考虑放在后期于洪地块校的成本很大，可考虑放在后期于洪地块u建议引进沈阳实验学校226建议学校的位置选择在的蒲河大道旁，原因如下：p使学校成为社区对外的展示面，满足政府的形象要求；使学校成为社区对外的展示面，满足政府的形象要求；p保证业主子女上学的便利性要求；保证业主子女上学的便利性要求；p保留学校后续扩张的可能性。保留学校后续扩张的可能性。通通过过地地标标性性建建筑筑的的打打造造形形成成本211、本项项目目的的特特色色标标识识，同同时满足政府对蒲河大道两侧的形象要求时满足政府对蒲河大道两侧的形象要求本报告是严格保密的。按按城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范中商业千人指标计中商业千人指标计算，学校建筑面积为算，学校建筑面积为5 5万平，用地面积在万平，用地面积在8-108-10万平万平城市普通中小学校校舍建筑面积指标表城市普通中小学校校舍建筑面积指标表 项目名称 基 本 指 标 12班 18班 24班 27班 30班 36班 45班 完全 小学 面积合计 5382 6714 8464 9689 生均面积 10.0 8.3 7.9 7.2 初级 中学 面积合计 6802 9084212、 11734 13542 生均面积 11.4 10.1 9.8 9.0 高级 中学 面积合计 9287 11959 1377515897 生均面积 10.410.0 9.128.9 国家规定每1.5万至2万人规划建一所小学，每2.5万至3万人规划建一所中学的标准；按照国家标准城市居住区规划设计规范2002年版，要求公共服务设施控制指标居住区的教育功能建筑面积为600-1200平米/千人，用地面积为1000-2400平米/千人；项目未来居住人口约8万人根据国家标准建设中小学校按按照照国国家家标标准准，如如果果本本项项目目配配备备2424班班的的小小学学及及初初高高中中，则则总总建建筑筑面面积积在213、在3.23.2万万左左右右，总总占占地地需需6.56.5万平米（约万平米（约100100亩）亩）本报告是严格保密的。辽菜博物馆。可以考虑和鹿鸣春合作，打造辽菜博物馆。可以考虑和鹿鸣春合作，打造一个沈阳最正宗的辽菜馆，配合人杰湖开建一个沈阳最正宗的辽菜馆，配合人杰湖开建228本报告是严格保密的。打造一生之城的关键举措之（四）打造一生之城的关键举措之（四）产业造血功能之产业造血功能之“服务外包产业园服务外包产业园”u项目2700亩土地建议按20%-25%规划办公用地；u拿地时可以“服务外包产业园”整体包装，住宅是产业园的高级配套。u产业园建议放在于洪地块，真正的开发期应在2013年之后。229p“214、服务外包产业园”是以低密度商务办公为主，包含商务酒店、会议中心、休闲中心等配套设施。产业园致力于为进驻总部基地的企业提供科技研发、信息处理、产品经销、人才培训、售后服务、工商服务、会议会展等产业链上下游的智力与后台服务。p产业园利用大学城资源，引进大学城高校下属研究院所、科研机构，将产业园变成科研成果的孵化器和科研与生产结合的试验平台，促进区域的产业升级。p产业园以“健康智城”为主体，发展完善的综合配套、高档的运动休闲配套、低密度办公、环境生态和谐友好，进驻产业园企业政府提供工商、税务等各方面优惠政策。本报告是严格保密的。产业园以低密度写字楼如独栋商务别墅为产业园以低密度写字楼如独栋商务别墅为215、主，形成与城市中心写字楼的鲜明对照主，形成与城市中心写字楼的鲜明对照230p每栋均配有150-300的私家花园，更有部分临河景观别墅商务楼配有私家木质平台码头。功能定位为商务研发，环境形态就是别墅花园。本报告是严格保密的。商务花园模式与普通办公模式对比商务花园模式与普通办公模式对比231比较项目商务花园沈阳其它经济区高级写字楼产权独立产权一般无购买价格/6000元/8000-15000元/优惠政策三减三免无同等价格可购买500独栋总部楼200-300办公面积绿化覆盖率(%)50%以上一般不高于30%建筑容积率1=6停车位/10000平米100个以上45-60以内使用率(%)85%以上一般在70216、%以下物业管理费/月2-3元/月一般在5元/月-10元/月建筑密度30%50%以上车位费/月100元/月500元左右/月单体独立使用程度建筑面积300以上即可单体独立使用一般须建筑面积20000以上才立项单体使用本报告是严格保密的。项目分期开发战略项目分期开发战略p与区域价值发展相配合，符合客户演变的规律与区域价值发展相配合，符合客户演变的规律p配套先行，展示项目亮点，奠定高形象，以中档产配套先行，展示项目亮点，奠定高形象，以中档产品保证市场良好开局品保证市场良好开局p高低产品联动，主流产品贯穿始终高低产品联动，主流产品贯穿始终p产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象产品档次逐步提升，保217、证项目价值高走趋势，形象不断拔升不断拔升p期期有亮点期期有亮点每期都有让市场和客户兴奋的亮点每期都有让市场和客户兴奋的亮点出现出现本报告是严格保密的。各期需要的持续增值的关键支撑因素各期需要的持续增值的关键支撑因素分期分期产品类型产品类型123456老年中心老年中心保姆公寓保姆公寓环幕影院环幕影院运动主题泛会所运动主题泛会所运动主题运动主题泛会所泛会所滨河景观滨河景观实验学校实验学校产业园产业园辽菜博物馆辽菜博物馆国际会议中国际会议中心心东南亚园东南亚园林林产品增值点不断提升社区价值产品增值点不断提升社区价值小高层小高层高层高层多层多层多层多层洋房洋房联排联排高层高层多层多层洋房洋房高层高层多层多层高层高层别墅别墅洋房洋房高层高层别墅别墅本报告是严格保密的。从市场调研来看，大部分目标人群倾向于从市场调研来看，大部分目标人群倾向于现代简约式的建筑风格现代简约式的建筑风格u从被访者喜欢何种建筑风格来看，50%的客户倾向现代简约风格；u个别人群对古典中式、欧式风格比较喜欢。u随着雅居乐、龙湖、荣盛、香港置地等开发商的介入，欧式在道义将会泛滥成灾。本报告是严格保密的。产品风格意象产品风格意象235本报告是严格保密的。236THEENDTHANKS!本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010-1-24