1、解读解读龙湖体验区景观与精装修设计管理主讲人主讲人龙湖体验区景观与精装修设计管理曹海瑛曹海瑛关键词：关键词：景观效果景观效果/成本控制成本控制成本控制成本控制示范区示范区/客户敏感点客户敏感点客户敏感点客户敏感点关键节点关键节点/样板带路样板带路样板带路样板带路品质品质/价值价值价值价值成本控制成本控制成本控制成本控制客户敏感点客户敏感点客户敏感点客户敏感点样板带路样板带路样板带路样板带路引子：走近龙湖引子：走近龙湖案例分享案例分享01龙湖是怎样炼成的龙湖是怎样炼成的龙湖是怎样炼成的龙湖是怎样炼成的？目目录录上篇上篇体验式营销的解读与龙湖体验区经典案例赏析体验式营销的解读与龙湖体验区经典案例赏2、析一 体验式营销的解读一 体验式营销的解读1、体验式营销的概念、体验式营销的概念2、龙湖的客户定位、龙湖的客户定位3、龙湖的体验式营销、龙湖的体验式营销4、龙湖体验区的选址和定位、龙湖体验区的选址和定位二 龙湖二 龙湖体验区经典案例赏析体验区经典案例赏析1、龙湖经典项目赏析、龙湖经典项目赏析2、案例分析、案例分析体验式营销的解读与龙湖体验区经典案例赏析体验式营销的解读与龙湖体验区经典案例赏析下篇下篇 龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理一龙湖示范区景观设计管理一龙湖示范区景观设计管理1 体验区景观设计管理流程体验区景观设计管理流程2 体验区设计阶段性成果及管控要3、点体验区设计阶段性成果及管控要点3 体验区景观体验区景观设计管理关键点分析设计管理关键点分析4 龙湖示范区设计管理案例解析龙湖示范区设计管理案例解析二龙湖样板房装修设计管理二龙湖样板房装修设计管理1 售楼处和样板房装修设计管理流程售楼处和样板房装修设计管理流程2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3 体验区装修项目管理关键点分析体验区装修项目管理关键点分析4 龙湖装修设计管理案例解析龙湖装修设计管理案例解析 总结向龙湖学什么总结向龙湖学什么龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理体验区设计阶段性成果及管控要点体验区设4、计阶段性成果及管控要点设计管理关键点分析设计管理关键点分析售楼处和样板房装修设计管理流程售楼处和样板房装修设计管理流程售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点体验区装修项目管理关键点分析体验区装修项目管理关键点分析一一 体验式营销的解读体验式营销的解读1、体验式营销的概念体验式营销的概念2、龙湖的客户定位龙湖的客户定位3、龙湖的体验式营销龙湖的体验式营销4、龙湖体验区的选址和定位龙湖体验区的选址和定位体验式营销的解读体验式营销的解读体验式营销的概念体验式营销的概念龙湖的客户定位龙湖的客户定位龙湖的体验式营销龙湖的体验式营销龙湖体验区的选址和定位龙湖体5、验区的选址和定位1、体验式营销的概念体验式营销的概念体验式营销的概念梳理体验式营销的概念梳理体验式营销的开发商效应体验式营销的开发商效应体验式营销的消费者效应体验式营销的消费者效应体验式营销的概念体验式营销的概念体验式营销的概念梳理体验式营销的概念梳理体验式营销的开发商效应体验式营销的开发商效应体验式营销的消费者效应体验式营销的消费者效应体验营销体验营销：以产产品品为道具，以服务服务为舞台场营销。它是营销者站在消费者的角度，行动行动和关和关联联五个方面重新设计和定义营销的方式和与营销理念体验式营销的概念体验式营销的概念为舞台，给消费者提供某种体验的市，从消费者的感感官官、情情感、感、思考思考、6、五个方面重新设计和定义营销的方式和与营销理念。体验式营销的五种形式体验营销的开发商效应：体验营销的开发商效应：1、促进项目的销售和客户价值最大化2、形成完美的产品(服务)形象3、体验营销提高客户的忠诚度4、提升企业的品牌。体验式营销的开发商效应体验式营销的开发商效应促进项目的销售和客户价值最大化。形象。体验营销提高客户的忠诚度。体验式营销的开发商效应体验式营销的开发商效应体验营销消费者效应体验营销消费者效应：1、房地产的价格超过其价值。2、通过亲身体验，来作出购买决策3、满足消费者物质和精神的双重享受来作出购买决策。消费者物质和精神的双重享受。2、龙湖的客户定位龙湖的客户定位龙湖准确的客户定位7、龙湖准确的客户定位重构价值体系重构价值体系龙湖别墅价值要素龙湖别墅价值要素龙湖的客户定位龙湖的客户定位龙湖准确的客户定位龙湖准确的客户定位龙湖别墅价值要素龙湖别墅价值要素龙湖准确的客户定位龙湖准确的客户定位透过现象看本质透过现象看本质准确的客户定位准确的客户定位他们看中自身的感受更甚于别人的看法价值观体系较为成熟、坚定所动摇。价格杠杆是保障品质和客群同质的最重要的屏障与过价格杠杆是保障品质和客群同质的最重要的屏障与过滤滤准确的客户定位准确的客户定位他们看中自身的感受更甚于别人的看法坚定，不轻易为他人意志价格杠杆是保障品质和客群同质的最重要的屏障与过价格杠杆是保障品质和客群同质的最重要的屏障与过8、龙湖根据产品价值=价格含金量（刚性利益价值元素可以构建不同的价值观，最终产生全然不同的判断结果龙湖将着力点放在了创造价格价值上同的差异气质与消费价值。重构价值体系重构价值体系刚性利益）的原则，认为不同的最终产生全然不同的判断结果。价值上，最终让其产品呈现出全然不龙湖别墅价值要素龙湖别墅价值要素地段地段不可复制的别墅地段不可复制的别墅地段居者居者高度统一的同质客群高度统一的同质客群园林园林首屈一指的成熟园林首屈一指的成熟园林服务服务十年成就的服务口碑十年成就的服务口碑建筑建筑高度差异的宜居空间高度差异的宜居空间不可复制的别墅地段不可复制的别墅地段高度统一的同质客群高度统一的同质客群首屈一指的成熟9、园林首屈一指的成熟园林十年成就的服务口碑十年成就的服务口碑高度差异的宜居空间高度差异的宜居空间3、龙湖的体验式营销龙湖的体验式营销与传统营销的区别与传统营销的区别体验式营销的价值体验式营销的价值客户敏感点分析客户敏感点分析体验动线体验动线体验区的包装体验区的包装龙湖的营销理念龙湖的营销理念龙湖体验营销的故事龙湖体验营销的故事龙湖的体验式营销龙湖的体验式营销与传统营销的区别与传统营销的区别体验式营销的价值体验式营销的价值龙湖体验营销的故事龙湖体验营销的故事龙湖的营销策略追寻“体验营销”，境，体验服务，为客户提供最好的近距离体验龙湖的平台与传统营销的区别：与传统营销的区别：体验营销更强调消费者的参10、与为消费者创造感性价值，更关注消费者的感觉与传统营销的区别与传统营销的区别让客户亲自走进龙湖，感受环为客户提供最好的近距离体验龙湖的平台。体验营销更强调消费者的参与，更注重于更关注消费者的感觉、感受。体验式营销的价值：体验式营销的价值：情景体验式营销为消费者创造了一个过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务居景观。情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的购房者不仅能看到居住的硬件标准、工还能体会到入住后的物业服务、家“体验式营销”“体验式营销”的特点的特点（1）关注顾客的体验（2）以体验为导向设计、制作和销售产品（3）顾客既是理性的又是情感11、的（4）体验要有一个“主题”的特点的特点：制作和销售产品顾客既是理性的又是情感的”u客户敏感点的分类：客户敏感点的分类：1、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点购房决策敏感点和使用功能敏感点2、客户敏感点从性质上可以分为“保健保健 客户敏感点分析客户敏感点分析购房决策敏感点和使用功能敏感点购房决策敏感点和使用功能敏感点。保健保健”敏感点和“激励”敏感点”敏感点和“激励”敏感点。u发现敏感点的方式发现敏感点的方式:用归纳的方法和演绎的方法。u敏感点的筛选标准：敏感点的筛选标准：敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一（1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响12、强度大的点（2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。u敏感点的作用：敏感点的作用：为了向敏感点分配更多的资源和精力，新项目中不再出现同样的问题。让好钢用在刀刃上。客户敏感点分析客户敏感点分析必须至少满足以下两个条件之一：发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点；容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配形成标准化，进行项目总结，做到在如何让客户通过感官对售楼处，是实施体验式营销的关键。体验区客户参观流线：体验区客户参观流线：停车场停车场 售楼处售楼处 体验区体验区体验动线体验动线如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验体验区体验区样板13、房样板房（售楼处）（售楼处）体验区的包装体验区的包装1、体验区的外沿包装、体验区的外沿包装2、体验区的围板、体验区的围板3、工地包装、工地包装4、体验区的氛围展示包装、体验区的氛围展示包装龙湖的营销理念龙湖的营销理念龙湖体验营销的核心：找到家的亲切感与生活意向。找到家的亲切感，弱化建筑，强化景观1、2006年元旦开始，龙湖在成都开启了2、2007年6月，北京龙湖组织了为期两日的3、2008年4月，上海龙湖滟澜山别墅开盘实景体验方式，所有的会所提前开放4、2009年 重庆龙湖“客户价值年客户价值年户持续创造价值。龙湖体验营销的故事龙湖体验营销的故事龙湖在成都开启了“思君不见下渝州”“思君不见下渝14、州”的活动。北京龙湖组织了为期两日的“龙湖体验之旅”“龙湖体验之旅”。上海龙湖滟澜山别墅开盘，该楼盘的营销策略亦采用了所有的会所提前开放。客户价值年客户价值年”。提出龙湖八大价值工程，为客4、龙湖体验区的选址和定位龙湖体验区的选址和定位体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴与特征体验区的选址原则体验区的选址原则体验区的定位与设计体验区的定位与设计龙湖体验区的选址和定位龙湖体验区的选址和定位体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴与特征1、体验区的设计范畴：、体验区的设计范畴：包括售楼处包括售楼处筑设计、装修设计和景观设计。筑设计、装修设计和景观设计。115、）体验区的总体规划设计（总平面）体验区的总体规划设计（总平面、2）售楼处的建筑与装修设计）售楼处的建筑与装修设计3）样板房装修设计）样板房装修设计4）大堂、电梯厅装修设计）大堂、电梯厅装修设计5）体验区景观设计）体验区景观设计6）体验区导示系统和灯光设计）体验区导示系统和灯光设计7）体验区的包装展示设计）体验区的包装展示设计8）体验区客户体验路线设计）体验区客户体验路线设计包括售楼处包括售楼处、样板房、体验区；涉及建、样板房、体验区；涉及建、主入口等）主入口等）体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴与特征2、体验区的特征：、体验区的特征：包括显性和隐性特征包括显性和隐性特征显性特征：显性特征：16、规划设计、建筑设计、统和灯光设计隐性特征：五种体验式模块隐性特征：五种体验式模块消费者的感官、情感、思考、行动和关联包括显性和隐性特征包括显性和隐性特征。装修设计、景观设计、导示系行动和关联体验区的选址原则体验区的选址原则1、交通便捷性原则、交通便捷性原则2、楼盘形象展示性原则、楼盘形象展示性原则3、客户体验原则、客户体验原则客户到达本项目便捷客户到达本项目便捷满足全项目整体施工组织满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度满足全项目营销进度客户从体验区入口到达售楼客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直接、合理处和样板楼动线直接、合理、舒适、舒适体验区体验区体验区的定位与设计体验区的定位与设计17、u定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处u定位与物业业态选择示范样板楼与售楼处二二龙湖地产经典案例赏析龙湖地产经典案例赏析1、龙湖经典项目赏析龙湖经典项目赏析2、案例分析、案例分析龙湖地产经典案例赏析龙湖地产经典案例赏析龙湖经典项目赏析龙湖经典项目赏析1、龙湖经典项目赏析龙湖经典项目赏析北京滟澜山北京滟澜山江与城江与城春森彼岸春森彼岸龙湖经典项目赏析龙湖经典项目赏析2、案例分析案例分析体验区的设计导则体验区的设计导则会所设置标准会所设置标准案例分析案例分析体验区的设计导则体验区的设计导则会所设置标准会所设置标准体验区的设计导则体验区的设计导则案例分析案例分析体验区的设计导则体验区的设计导则会所设置18、标准会所设置标准案例分析案例分析会所设置标准会所设置标准下篇下篇 龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理一一龙湖示范区景观设计管理龙湖示范区景观设计管理1 体验区景观设计管理流程体验区景观设计管理流程2 体验区景观设计阶段性成果及管控要点体验区景观设计阶段性成果及管控要点3 体验区景观设计管理关键点分析体验区景观设计管理关键点分析4 龙湖示范区设计管理案例解析龙湖示范区设计管理案例解析龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖示范区景观设计管理龙湖示范区景观设计管理体验区景观设计阶段性成果及管控要点体验区景观设计阶段性成果及管控要点体19、验区景观设计管理关键点分析体验区景观设计管理关键点分析龙湖示范区设计管理案例解析龙湖示范区设计管理案例解析1、体验区景观设计管理流程体验区景观设计管理流程体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计风格体验区景观设计风格体验区景观设计管理流程体验区景观设计管理流程体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计风格体验区景观设计风格体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计合作单位管理合作单位的选择合作单位的选择合作单位的评价合作单位的评价合作单位资源库合作单位资源库体20、验区景观设计合作单位管理体验区景观设计合作单位管理 考察考察 入库入库 招投标招投标 评价评价 确定确定体验区景观设计计划管理体验区景观设计计划管理1、按公司按公司年年度度目目标标和一和一级级计计划划计计划。划。2、形形成成部门部门年年度度计计划划、月度月度计计划划3、形形成项目体验区计成项目体验区计划。划。4、形形成成资金资金计计划。划。体验区景观设计计划管理体验区景观设计计划管理按公司按公司年年度度目目标标和一和一级级计计划划，分解分解部门部门二二级级和和三级三级月度月度计计划划、周周计计划。划。体验区景观设计风格体验区景观设计风格1、与、与建筑建筑风格相协调风格相协调。2、与、与物业业态21、匹配物业业态匹配。通过设计语言把各设计要素如有机组织，展现未来生活的场景通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及空间场地展现未来生活的场景。2、体验区景观设计阶段性成果及管控要点体验区景观设计阶段性成果及管控要点示范区景观设计启动阶段示范区景观设计启动阶段概念设计阶段体验区设计概念设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计体验区施工图设计体验区施工图设计体验区施工图交底及施工配合阶段体验区施工图交底及施工配合阶段体验区景观设计阶段性成果及管控要点体验区景观设计阶段性成果及管控要点示范22、区景观设计启动阶段示范区景观设计启动阶段概念设计阶段体验区设计概念设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计体验区施工图交底及施工配合阶段体验区施工图交底及施工配合阶段示范区景观示范区景观设计启动阶段设计启动阶段l调研调研与与准准备备：l准准备备工作工作草图，草图，收集收集关关于基于基地现地现状状和和特特点的点的草图草图l实实地地勘察勘察、基基地地资料资料分分类类记记录录l制定项目设计计制定项目设计计划；划；l提出提出景观设计景观设计思思路和理念路和理念；l拟拟定景观设计定景观设计合23、同合同和设计和设计任任务务书书l开开展展景观设计景观设计单单位的位的邀邀标工作标工作l确确定景观设计定景观设计单单位位。设计启动阶段设计启动阶段收集收集关关于基于基地现地现状状和和特特点的点的草图草图；基基地地资料资料分分类类记记录录；拟拟定景观设计定景观设计合同合同和设计和设计任任务务书书；开开展展景观设计景观设计单单位的位的邀邀标工作标工作；景观景观概念设计阶段体验区设计概念设计阶段体验区设计采采用用意意向向图片，图片，描述描述景观的景观的整整体体调调性性观节点观节点；主主题风格题风格确确定定。控制景观的控制景观的硬硬景和景和水水景的景的面面积积硬硬景景铺铺装装材料材料一一般般控制控制3524、种以内种以内对乔木对乔木、灌灌木木等等提出提出品品种种范范围围体验区景观体验区景观构构想想。总总图图评估评估。概念设计成果概念设计成果。概念设计阶段体验区设计概念设计阶段体验区设计描述描述景观的景观的整整体体调调性性，描述，描述关键景关键景控制景观的控制景观的硬硬景和景和水水景的景的面面积积。种以内种以内。灌灌木木等等提出提出品品种种范范围围。景观方案设计阶段体验区设计景观方案设计阶段体验区设计平面功能分区平面功能分区重要节点透视图重要节点透视图竖向关系竖向关系观赏性和功能性结合观赏性和功能性结合软景意想图片软景意想图片灯光系统灯光系统水景系统水景系统户外家具与主题风格和谐统一户外家具与主题风25、格和谐统一工地样板段分割围板工地样板段分割围板智能化系统及背景音响系统智能化系统及背景音响系统方案设计成果方案设计成果景观方案设计阶段体验区设计景观方案设计阶段体验区设计户外家具与主题风格和谐统一户外家具与主题风格和谐统一智能化系统及背景音响系统智能化系统及背景音响系统 扩初设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计总平面布置图及 标高图总平面布置图及 标高图给排水平面布置图给排水平面布置图物料图物料图照明灯光系统设计照明灯光系统设计大样图：大样图：软景土壤造型平面图软景土壤造型平面图乔木平面布置图乔木平面布置图灌木及地被植物平面布置图灌木及地被植物平面布置图重要节点乔木灌木透视图及参考图片重要26、节点乔木灌木透视图及参考图片扩初设计成果扩初设计成果扩初设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计重要节点乔木灌木透视图及参考图片重要节点乔木灌木透视图及参考图片 施工图合图阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计综综合合管管网网图图、景观景观大大型型乔木乔木栽栽种种点位点位方方案案图图叠叠图会图会审审 依据叠依据叠图图审查审查意意见见指指导导综综合合管管网网施施工工图图和景观和景观施施工工图图施工图合图阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计景观景观大大型型乔木乔木栽栽种种点位点位方方案案图图叠叠图会图会审审；依据叠依据叠图图审查审查意意见见指指导导综综合合管管网网施施工工图图和景观和景观施施工工27、图图。体验区施工图设计体验区施工图设计结构详图及施工工艺详图结构详图及施工工艺详图水、电系统施工图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；照明走廊及控制；水景电气控制；水景电气控制；乔木配置标准；乔木配置标准；灌木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。施工图设计成果。结构详图及施工工艺详图结构详图及施工工艺详图；体验区施工图交底及施工配合阶段体验区施工图交底及施工配合阶段施工图交底：施工图交底：l施工图设计成果（电子和纸质l装饰材料的确认表及实物样品l选用的植物种植效果图片l选用的设施、设备的文本l提交必达目标及优先目标表l提交审批后的景观目标成本控制表施工配合阶段：施工配合阶段：l关键节点检查28、l样板带路体验区施工图交底及施工配合阶段体验区施工图交底及施工配合阶段电子和纸质）装饰材料的确认表及实物样品提交必达目标及优先目标表提交审批后的景观目标成本控制表3、龙湖景观体验区设计管理关键点分析龙湖景观体验区设计管理关键点分析景观设计的关键点景观设计的关键点体验区景观设计关键点体验区景观设计关键点设计成本管理与效果控制设计成本管理与效果控制体验区施工效果停滞点检查体验区施工效果停滞点检查龙湖景观体验区设计管理关键点分析龙湖景观体验区设计管理关键点分析体验区施工效果停滞点检查体验区施工效果停滞点检查，样板带路，样板带路四个四个关键关键环环节节：设计合同设计合同/任务书任务书设计过程控制设计过29、程控制设计成果评审设计成果评审设计变更控制设计变更控制景观设计的关键点景观设计的关键点任务书任务书体验区体验区景观设计关键点景观设计关键点l空间组织空间组织及体验及体验动线动线l主主入口入口设计设计，l主景观设计主景观设计，l样板样板庭院庭院，体验体验展展示示空间空间l入入户设计户设计，l“五五重重植植物物设计设计“l水水景设计景设计，l硬硬质质铺铺装装材料材料等。等。景观设计关键点景观设计关键点空间组织空间组织及体验及体验动线动线，体验体验展展示示空间空间，景观设计效果与成本控制景观设计效果与成本控制景观设计效果：景观设计效果：空间布局空间布局合合理理搭搭配配植植物物客户关客户关注注度度营销30、营销卖卖点点景观设计效果与成本控制景观设计效果与成本控制l景观设计成本控制景观设计成本控制竖竖向设计向设计在排在排水水设计上设计上材料材料选选择择植植物配置物配置景观设计效果与成本控制景观设计效果与成本控制景观设计效果与成本控制景观设计效果与成本控制景观景观施施工工效果效果停停滞滞点点检查检查关键节点样板点评并形成会议纪要1）土壤造型阶段2）乔木种植阶段3）硬景饰面施工阶段4）灌木种植阶段统一标准，样板带路相关部门参与配合。景观景观施施工工效果效果停停滞滞点点检查检查关键节点样板点评并形成会议纪要4、龙湖示范区设计管理案例解析龙湖示范区设计管理案例解析体验区景观设计与展示体验区景观设计与展示体31、验区景观设计及交付标准体验区景观设计及交付标准北京艳澜山体验区景观设计北京艳澜山体验区景观设计龙湖示范区设计管理案例解析龙湖示范区设计管理案例解析体验区景观设计与展示体验区景观设计与展示体验区景观设计及交付标准体验区景观设计及交付标准北京艳澜山体验区景观设计北京艳澜山体验区景观设计体验区景观设计与展示体验区景观设计与展示案例分析案例分析体验区景观设计与展示体验区景观设计与展示体验区景观设计及交付标准体验区景观设计及交付标准案例分析案例分析体验区景观设计及交付标准体验区景观设计及交付标准北京艳澜山体验区景观设计北京艳澜山体验区景观设计案例分析案例分析北京艳澜山体验区景观设计北京艳澜山体验区景观设32、计下篇下篇 龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理二二 龙湖售楼处和样板房装修设计管理龙湖售楼处和样板房装修设计管理1 售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修设计管理2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3 体验区装修项目管理关键点分析体验区装修项目管理关键点分析4 龙湖装修设计管理案例解析龙湖装修设计管理案例解析龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖体验区景观设计与精装修设计管理龙湖售楼处和样板房装修设计管理龙湖售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修33、设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点体验区装修项目管理关键点分析体验区装修项目管理关键点分析1、售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修设计管理售楼处的设计管理售楼处的设计管理样板房的设计管理样板房的设计管理装修设计合作单位管理装修设计合作单位管理装修设计风格定位装修设计风格定位装修项目计划管理装修项目计划管理售楼处和样板房装修设计管理售楼处和样板房装修设计管理售楼处的设计管理售楼处的设计管理样板房的设计管理样板房的设计管理装修设计合作单位管理装修设计合作单位管理装修设计风格定位装修设计风格定位装修项目计划管理装修项目计划管理售楼处设计管理售楼处设计管理1、售34、楼处的功能：、售楼处的功能：售楼处的主要功能是售楼，项目形象的“脸”，是开发商展示自己的舞台发商和购房者进行交易的场所。2、售楼处的分类：、售楼处的分类：从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类楼中心、项目场地以外或异地临时租用的售楼处售楼处、网络虚拟售楼处四大类。项目形象的展示区。售楼处就好像开发商是开发商展示自己的舞台。从本质上来说，售楼处就是开从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，可以分为项目现场售项目场地以外或异地临时租用的售楼处、商场及房交会展区3、售楼处功能分区：、售楼处功能分区：3-1 大门辐射区3-2 接待迎宾区3-3 模型展示区3-4 销售洽谈区3-5 展板宣传区+销控区35、3-6 工法展示区3-7 签约区3-8 财务区3-9 室内外休闲区3-10 办公区4、售楼处的设计原则、售楼处的设计原则创新个性化项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时功能齐全，分区明显，井然有序丰富的内部空间，延长客户停留时间客户动线研究；室内外景观呼应项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。井然有序，营造舒适的环境。延长客户停留时间。室内外景观呼应。5、售楼处空间设计关注点：、售楼处空间设计关注点：5-1 动线5-2 比例5-3 层次5-4 灯光5-5 表达5-6 惊喜6、售楼处的包装、售楼处的包装包装目的包装目的：全方位包装，突出自身特色交。包装原则包装原则：用现场传达36、理念、用设计刻画产品行动感动客户，用产品逼定客户。售楼部现场的包装应更好的与产品相结合本身（建筑、景观、社区文化）客户在进入售楼部的第一时间就能感受到项目的总体气质以及项目的独特卖点。突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成用设计刻画产品、用气氛感染客户，用售楼部现场的包装应更好的与产品相结合，营造一个与项目主题相呼应的一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时间就能感受到项目的总体气质以1、样板房的作用：、样板房的作用：l样板房，英文为SHOWROOM，直译就是“l样板房是住宅项目对未来生活方式的诠释展示楼盘项目的形象和品位。l对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构活方式的规划，也是对消费群体的规划37、。l对于客户而言：通过参观样板房，客户不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风也是购房者以后进行装修的参照实例。样板房设计管理样板房设计管理“展示的屋子”展示的屋子”。样板房是住宅项目对未来生活方式的诠释，成为楼盘销售必不可少的包装手段，一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生能够从三维的角度真实感受主力户型，通风、采光、交通、购物等生活环境，2、样板房设计、样板房设计注注意意要点要点：l主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计协调。l通过专业的设计，扬长避短、修饰房型设计的缺陷的生活氛围。l对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同示个性打造和品位上，给客户创造的是一种38、视觉冲击性和完美体验样板房设计管理样板房设计管理辅助空间及灰空间设计、色调及软装的修饰房型设计的缺陷，为客户营造出独我其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在展给客户创造的是一种视觉冲击性和完美体验。3、样板房设计分、样板房设计分类：类：按场地划分：按场地划分：1）现场临时样板房）现场临时样板房:可以给客户以直接的现场感受划布局有清晰的概念，有说服力，让客户有着真实的身临其境感受楼盘户型的优缺点。同时，节省施工时间景观效果好，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本2）实体样板房）实体样板房:硬装完全按照交房标准来装修的显效果。对于全装修楼盘，还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板房。可39、以给客户以直接的现场感受，对楼盘的建筑规让客户有着真实的身临其境感，真正感节省施工时间，装修效果和风格可以眩目，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本。硬装完全按照交房标准来装修的，一般通过软装来突还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板4、确定样板房位置、确定样板房位置1）成本确定位置成本确定位置：一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅区的入口附近。即可以减少样板段和样板房装修时的成本和难度短楼盘的看房路径，也有利于样板房的工期控制2）景观确定位置景观确定位置：有的楼盘往往有着独特的景观资源景、公园等，开发商为了突出其景观资源优势最顶层或是较高层位置。3）先造景后销售式先造景后销售式：这40、是别墅楼盘常常采用的一种方式盘基本上是先造景，营造社区景观样板区通道，给客户直接的社区体验和感受，房通道和小区景观线交汇处。以上是较常见方式，开发商也可以根据自己的需要和项目的特点灵活选择样板房的位置。一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅即可以减少样板段和样板房装修时的成本和难度，缩也有利于样板房的工期控制。有的楼盘往往有着独特的景观资源：江景、海开发商为了突出其景观资源优势，把样板房选在建筑的这是别墅楼盘常常采用的一种方式，别墅楼营造社区景观样板区，形成一条环境优美的看房样板房则设置在长度适当的看开发商也可以根据自己的需要和项目装修设计合作单位管理装修设计合作单位管理开发商在开发样板房前41、，必须选定室内设计公司要根据确定的装修风格选择设计公司；内设计公司，目前市场上各家设计公司档次不一必须选定室内设计公司。开发商在选择时，一是二是要根据样板房装修预算选择室目前市场上各家设计公司档次不一，设计费用相差很大。装修风格的选择和配置装修风格的选择和配置1）按装修材饰的特征分类）按装修材饰的特征分类按装修材饰的特征划分，装修风格有现代风格田园风格、简约风格、前卫风格、自然风格怀旧风格等等。2）按地域分类）按地域分类不同地区的设计师在设计空间作品是总是有意识地将地区性和民族性特征融入其中。地区风格中最常见的有中式风格式风格等。装修风格有现代风格、古典风格、新古典风格、自然风格、乡村风格、艺42、术装饰风格、不同地区的设计师在设计空间作品是总是有意识地将地区性和民族性特征地区风格中最常见的有中式风格、欧式风格、东南亚风格、日在样板房开发前，开发商需要根据楼盘的产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格1、选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一2、可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一大量的客户需求。3、可以根据客户定位，、可以根据客户定位，选择与之相应的风格选择与之相应的风格装修风格的选择和配置装修风格的选择和配置开发商需要根据楼盘的产品定43、位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格，一般需要配置2-4类。选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一，可以满足最选择与之相应的风格选择与之相应的风格。龙湖样板房典型风格列举：龙湖样板房典型风格列举：欧式古典风格-成都龙湖长桥郡样板房地中海风格-成都龙湖长桥郡样板房简约欧式-成都龙湖铜雀台新古典风格-重庆春森彼案现代风格-重庆紫都城成都龙湖长桥郡样板房成都龙湖长桥郡样板房1、装修设计周期、装修设计周期：方案15天立44、面设计15天扩初设计20天施工图设计30天软装设计20天2、装修进场时间和工期确定、装修进场时间和工期确定现场临时样板房工期时间25-50天；实体装修房，施工基本按照全装修进度进行施工，工期基本控制在45-70天内。施工流程图：施工流程图：主体中间层完成后，才装修进场装修进场施工，工期为45-70 天装修验收、移交和软装调整1-5 天样板区开放，开放后15-60天楼盘开盘装修项目计划管理装修项目计划管理施工基本按照全装修进度进行施3、实体样板房的施工要求：、实体样板房的施工要求：实体样板房作为交房标准，其施工要求到位如水电系统.木工的施工.装修后的质量验收标准，必须达到国家规定标准须基本达标等45、。其施工要求到位。必须达到国家规定标准，室内空气检测必2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点装修设计启动阶段装修设计启动阶段装修概念设计装修概念设计装修方案设计装修方案设计装修扩初设计装修扩初设计装修施工图合图阶段装修施工图合图阶段装修施工图设计装修施工图设计装修设计应该避免的问题装修设计应该避免的问题售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点装修设计启动阶段装修设计启动阶段1、售楼处和样板房体验区的选址2、项目定位3、装修目标成本和开放计划4、建筑和装修设计风格5、提出售楼处和样板间室内设计关注点.客46、户定位与功能挖掘.客户定位与风格定位.装修的效果把控.装修的软装设计提出售楼处和样板间室内设计关注点：项目概念方案设计阶段项目概念方案设计阶段l 市政配套管线统筹考虑。l 户外标识系统、精神堡垒等风格确定l 室内装潢、景观等目标成本确定。l 体验区主题风格：包括售楼处建筑风格协调。l风格图片板、平面布置图。l 售楼处功能及布局、客户动线安排等精神堡垒等风格确定。包括售楼处建筑风格、装修、园林景观风格必须统一客户动线安排等。包括售楼处室内设计和样板房室内设计l 售楼处设计注意要点：售楼功能安排洽谈区、销控区、签约区、工法展示区客户动线研究；室内外景观呼应；重点部位效果图l 样板房设计注意要点：主47、题风格确定、间及灰空间设计、色调及软装的协调。装修方案设计装修方案设计包括售楼处室内设计和样板房室内设计（引导区、沙盘展示区、工法展示区、财务区、办公区等）；重点部位效果图。、增值空间表现、辅助空。l项目VI系统设计。l考虑要点：平面功能布置、客户敏感点分析间效果把控、色彩和灯光效果设计l主要立面图、材料与设施的选型l平面布置是否满足营销的功能需求度；估算造价是否在目标成本内装修扩初设计装修扩初设计客户敏感点分析、重点空色彩和灯光效果设计。材料与设施的选型等。平面布置是否满足营销的功能需求；工程实施有无难估算造价是否在目标成本内。装修施工图合图阶段装修施工图合图阶段与建筑施工图、空调、地热、新48、风系统景观设计图纸进行合图审查。新风系统、智能安防系统、装修施工图设计装修施工图设计l考虑要点：平面功能布置、材料与设施的选型工艺的实施难度、目标成本控制度及周期；l软装设计与采购招投标；l施工资源与招投标。材料与设施的选型、施工目标成本控制、主要材料的采购难l比例失调比例失调在样板房装修中，特别注意各尺度之间的比例平衡功能配置模糊功能配置模糊考虑多个样板房功能之间的差异化糊功能。l功能划分不清晰功能划分不清晰装修设计应该避免的问题装修设计应该避免的问题特别注意各尺度之间的比例平衡。考虑多个样板房功能之间的差异化，往往在户型原有功能上模l位置设置不合理位置设置不合理位置设置不合理在临时样板房中49、有时不是特别大的问题不会使用，但是在全装修楼盘中，央空调的出风口与吊灯靠的太近，l家具选择失当家具选择失当设计师的餐桌长度配的是六人座的选用长尺度的餐桌占有了更多的空间l6 配置与产品定位不符配置与产品定位不符在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形位置设置不合理在临时样板房中有时不是特别大的问题，因为毕竟这样的缺陷往往会被人诟病。中影响空调的使用效果。设计师的餐桌长度配的是六人座的，而该户型实际是两室两厅户型，选用长尺度的餐桌占有了更多的空间，造成餐厅在进深方向的堵塞。在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形。3 龙湖体验区装修项目管理关键点分析龙湖体验区装修项目管理关键点分析样50、板房设计关键点样板房设计关键点设计成本管理与效果控制设计成本管理与效果控制样板房开放管理样板房开放管理龙湖体验区装修项目管理关键点分析龙湖体验区装修项目管理关键点分析设计成本管理与效果控制设计成本管理与效果控制样板房设计关键点样板房设计关键点样板房的功能配置样板房的功能配置对于样板房的各功能区，配置了一些基本的家具设备和软性装饰，而样板房与家装区别最大的地方在于其配置更多的是形式重于功能，如为了突出空间感受省略一些实际功能设置设计师会以展示柜代替衣柜。1、看房入口、看房入口样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点响力远远超过样板房其他区域。点打造。配置了一些基本的家具设备和软性装而样板房与家装区51、别最大的地方在于其配置更多的是形式如为了突出空间感受省略一些实际功能设置，有时样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点，其对消费者的影应对样板房的看房入口处做重2、客厅背景墙、客厅背景墙客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一居家新体验，注重的是整体空间气氛的营造3、功能划分位置、功能划分位置在功能划分位置处，设计多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地分割和划分。4、书房、书房多以展示效果为主，考虑书桌、书柜等客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一,打造视觉亮点和注重的是整体空间气氛的营造。设计多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地书柜等。5 主卧室主卧室主卧室作为样板房中的重要部位，设计师有多种手法52、来打造其空间，点。6 卫生间卫生间卫生间作为独立空间，把它打造成休闲和时尚的节处理，使之成为样板房中的亮点之一7、阳台、阳台一般会成为休闲和惬意空间，会通过饰品其位置和尺度都比次卧优越，床背和床后的空间是设计的重把它打造成休闲和时尚的，并考虑许多细使之成为样板房中的亮点之一。会通过饰品、植物等营造氛围。1、以装饰空间代替功能空间2、功能组合：飘窗与床体结合；3、关注灯光：灯带和射灯是灯光设计中营造氛围的最佳手段造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点4、关注硬装和软装的配比关系，准往往超出了硬装标准。5、部品专业二次深化设计，如厨房橱柜材质的关系。6、关注软装设计与采购。设计成本管理与53、效果控制设计成本管理与效果控制飘窗与书桌结合。灯带和射灯是灯光设计中营造氛围的最佳手段，造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点。龙湖轻装修重装饰，软装标如厨房橱柜、衣柜；注意效果与样板房开放管理样板房开放管理1、样板房入口配置2、样板房日常维护3、样板房保养4、突发事件处理5、样板房处置1、样板房入口配置、样板房入口配置为了给客户更加清晰明了的户型空间感觉处配置该房型详细的户型图和其他相关资料为了给客户更加清晰明了的户型空间感觉，一般在样板房入口处配置该房型详细的户型图和其他相关资料，鞋盒和穿鞋凳等。2 样板房日常维护样板房日常维护样板房是楼盘展示其档次和品味的最佳手段率，极易产生地54、板磨损和家具损坏等问题参观时一般在样板房室外放置大量鞋套或是更高级的鞋套盒客人穿戴鞋套后再入室，既减少了清洁工的打扫成本也有效减少了地板磨损。为了减少样板房的家具磨损和日常维护成本设施等尽量不允许客人使用，普遍采用的措施是在设施上安放提示牌。每日样板房晚间关闭后家电设备、样板房是楼盘展示其档次和品味的最佳手段，而样板房的使用频极易产生地板磨损和家具损坏等问题。参观时一般在样板房室外放置大量鞋套或是更高级的鞋套盒，请既减少了清洁工的打扫成本也有效减少为了减少样板房的家具磨损和日常维护成本，样板房中的家具和普遍采用的措施是在设施上安放提家具和设施的清洁擦洗。3 样板房保养样板房保养在日常维护之外，55、样板房还要定期进行保养用所决定的。样板房还要定期进行保养，这是样板房高频使4 突发事件处理突发事件处理样板房在开放阶段，有的时候会因为天气缘故和为了赶工期存在的工程隐患问题，出现一些突发事件员和装修人员进行及时有效处理。有的时候会因为天气缘故和为了赶工期存出现一些突发事件。要迅速地派出工程人。5 样板房处置样板房处置对于样板房的处置，目前比较多的做法是在样板房进行一定修补后销售处理，根据样板房的修补情况和存在缺陷打折销售。目前比较多的做法是在样板房进行一根据样板房的修补情况和存在缺陷打4 龙湖装修设计管理案例解析龙湖装修设计管理案例解析 售楼处、样板房选址、售楼处、样板房选址、风格定位风格定位56、售楼处、样板房选址、售楼处、样板房选址、风格定位风格定位体验区的实施方案体验区的实施方案龙湖装修设计管理案例解析龙湖装修设计管理案例解析风格定位风格定位、建设成本及开放计划、建设成本及开放计划风格定位风格定位、建设成本及开放计划、建设成本及开放计划售楼处、售楼处、样板房样板房售楼处、售楼处、样板房样板房选址、风格定位、选址、风格定位、建设成本及开放计划建设成本及开放计划选址、风格定位、选址、风格定位、建设成本及开放计划建设成本及开放计划案例分析案例分析样板房样板房样板房样板房建设成本及开放计划建设成本及开放计划建设成本及开放计划建设成本及开放计划体验区的实施方案体验区的实施方案案例分析案例分析57、体验区的实施方案体验区的实施方案 总结向龙湖学什么总结向龙湖学什么向龙湖学习什么向龙湖学习什么1、大而不乱靠“文控”1、大而不乱靠“文控”2、专注目标客户，2、专注目标客户，目标市场目标市场3、简单直接3、简单直接的人际关系4、龙湖“人才为王”4、龙湖“人才为王”的价值观的价值观5、以“客户最佳体验”5、以“客户最佳体验”6、讲故事的能力。6、讲故事的能力。7、7、成熟的景观和一流的物业服务成熟的景观和一流的物业服务8、总结能力+学习能力+8、总结能力+学习能力+执行能力执行能力向龙湖学习什么向龙湖学习什么？目标市场目标市场。的价值观的价值观。成熟的景观和一流的物业服务成熟的景观和一流的物业服务。执行能力执行能力。