1、升华翡翠一品二期户型配比建议u武汉策源市场研究部u2011年11月2目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第四章：客户解读客户定位、需求第五章：打造建议顺应需求、引领需求3目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第三章：典型项目市场验证、他山之石第四章：客户解读客户定位、需求第五章：打造建议顺应需求、引领需求4绝对大盘相对新区：50万，政务新区绝对长线相对高品：5年开发，全城标杆绝对稀缺相对稀薄：多批小量，市场待知运营与竞争房源与客源资源与区位天时地利人和翡翠一品黄冈第一高端楼盘，黄冈新地产时代引2、领者。项目整体定位回顾5二期用地条件解读一期产品升级之作，地处项目腹地、居住环境升级u 一期临近主干道，且地块周边有部分保留建筑；u 二期位于项目中央，南侧是以低密度为主的三期，视野开阔 东西两侧为遗爱湖公园绿化带，环境较一期明显升级。赤壁大道保留建筑一期二期三期三期6二期用地条件解读三面湖景、高观湖、低看园，景观资源丰富u 二期位于半岛的中部，深入湖中，两侧临湖；u 三期以别墅为主，二期南向可观湖景，实现三面观湖；u 二期内部为社区水系绿化中心，为低层提供园林景观。7二期用地条件解读西侧景观视觉略优于东侧u 西侧，遗爱湖公园已经修建完成，视觉效果更佳；西侧为公园主入口，会举行大型娱乐、游园活3、动。u 东侧，为小部分湖叉，虽然有沿湖公园,但仍有部分村落，视觉效果略弱于西侧。9二期营销任务的理解根据与贵公司的沟通以及我们对项目的理解，我们认为该项目的一期、二期产品承载着不同的使命。一期，立名为先，奠定黄冈第一的地位二期，求名求利，领销、畅销10根据与贵公司的沟通，二期的开发节奏如下：预计开发时间2012年底，上市时间2013-2014年这就意味着，二期开发节奏从而为二期寻找到最贴合的户型。该部分产品需要有发展的眼光，看待黄冈楼市产品的发展规律；需要根据市场的规律，寻找产品未来的方向。11目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第三章：典型4、项目市场验证、他山之石第四章：客户解读客户定位、需求第五章：打造建议顺应需求、引领需求12第第2章章市场解读市场解读城市背景市场需求市场发展趋势131、城市背景城市GDP排名武汉5515.761黄冈862.32孝感800.73黄石6604咸宁5205鄂州3956仙桃2787潜江2758天门2149u观点一：城市圈GDP排名仅低于武汉，例城市圈第二位，高于孝感、咸宁，GDP产值高于仅一江之隔的鄂州近467亿元；u观点二：城市圈城镇固定资产投资位列第一位，证明黄冈政府及社会投资新建、扩建项目在规模、资金投入、建设速率方面均较高，大大说明黄冈市城市发展潜力较大，房地产开发潜力与升值潜力较大。u观点三5、：城市人口总量达到669万人，仅低于武汉，庞大的人口基数是楼市的重要保障。巨大的人口潜力、强劲的经济基础为黄冈房地产市场发展提供了重要支撑与保障。141、城市背景u观点一：地产开发迅速。在“8+1”城市圈中房地产开发投资排名黄冈名列第二位，黄冈房地产开发热度相比武汉周边八个主要卫星城市偏高；城市圈八个城市中，黄冈房屋竣工面积列第二位，排列靠前，仅略低于孝感100万方，但远高于咸宁近300万方；u观点二：居民购买力偏弱 从城市圈中城镇居民可支配收入比较可见，黄冈人口数量达到约669万人，仅低于武汉约260万人，由于人口基数较大，可支配收排名第八，仅高于天门。整体楼市供应较大，地产投入较高，但城市6、居民人均可支配收入较低，制约着整体楼市价格水平与居住品质快速提升。15年份20072008200920102011（1-10）城镇居民年收入（元）83149001113361283611552(以此推测预计增长19%）住宅均价（元/）17432062249929933611u 观点一：黄冈市房地产市场发展迅速，房价年涨幅在20%左右。u 观点二：居民收入增长远赶不上房价涨幅。居民的可承受的购房总价有限，随着房价的快速增长，会导致需求面积相应缩小。1、城市背景2011(1-10)2010200920082007+21%+20%+21%+18%19%+13%+26%+8%房价涨幅收入涨幅房价上涨速7、度超过收入增速，居民购买能力后劲不足16第第2章章市场解读市场解读城市背景市场供需市场发展趋势172、市场供应遗爱湖风景区本案明珠 大道新港 大道八 一 路赤 壁 大 道东坡大道胜 利 路西湖一路西湖二路西湖三路西湖四路开 发 区 板 块老 城 区 板 块西 湖 板 块黄州大道依据全市楼盘分布情况，黄冈市场可划分为三大板块。板块特征老城区板块：传统商业中心，市政府所在地，交通环境优越，生活配套完善，住宅往高品质发展；西湖板块：城市副中心，行政机构集中地，旅游风景区，湖景资源丰富，住宅多为中端品质；开发区板块：以城东新区为核心的新兴住区，教育资源丰富，住宅以中低端品质为主。保利壹号公馆l 8.38、万l 2R：71-90 3R：103-144西湖上城l 5万l 2R：79-83 3R：110-125三清国际华城l 40万l 2R：89 3R：118-131紫金城l 17.9万l 2R：89 3R：118-131文峰宝邸l 17.7万l 2R：85-88 3R：130-140 4R:160御澜岸l 11万l 2R：92 3R：124金家上城l 30万l 1R：40 2R：81-90 3R：108-135 4R：152-156聆湖春天l 5.1万l 2R：81-92 3R：131-135 4R：152u 老城板块配套完善，供应产品以90两房和118-142的三房为主；u 西湖板块为政务中心，9、供应产品以80-95两房和110-134三房为主，有部分149-162平米四房；u 开发区板块为东部居住新城，产品供应以90-134两房三房为主，但同时部分40-50小户型和150平米左右的四房。2、市场供应9090平米左右两房和110-140110-140平米左右三房是市场供应主力。板块 供应主力 代表项目老城区板块 两房88-99 三房118-142 保利壹号公馆：2R：71-90，3R：103-144紫金成：2R：95，3R：130-139三清国际华城：2R：89，3R：118-131西湖板块 两房：79-95 三房：112-134 四房：149-162 文峰宝邸：2R：85-88，3R10、：130-140，4R:160西湖上城：2R：79-83，3R：110-125御澜岸：2R：92，3R：124开发区板块 40-50 小户型89-91两房 110-134 三房150平米左右四房金家上城：1R：40 2R：81-90，3R：108-135，4R：152-156聆湖春天：2R：81-92，3R：131-135，4R：152202、市场供应市场上典型中高端项目，产品以120-144三房为主，辅以90-100的两房。项目规模（万）物业形态价格容积率产品供应保利壹号公馆8高层4800元/2.5132（3房2厅1卫）103（2房2厅1卫）金家上城28别墅、洋房，高层3800元/2.81311、2.75（3房2厅1卫）81-90（2房2厅1卫）文峰宝邸17.36别墅、高层4200元/2.0117、144（3房2厅2卫）85（2房1厅1卫）紫禁城9.25高层4300元/2.08133.3（3房2厅2卫）宇济一号30高层3400元/3.3143（4房2厅4卫）90（2房1厅1卫）三清国际华城40.57别墅、多层、高层3900元/1.8125.22（3房2厅2卫）聆湖春天6别墅、高层3600元/1.7131（3房2厅2卫）西湖上城5.19高层3500元/2.0126（3房2厅2卫）21项目物业类型在售项目主力梯户比面积配比保利壹号公馆高层1T2H/2T4H103/90/115金家上城别墅、12、洋房，高层1T2H/2T4H117/130/150-160文峰宝邸别墅、高层2T4H114/114/88/88瑞天新城高层2T4H90/90/110/130宇济一号高层2T3H90/90/110（120）三清国际华城别墅、多层、高层1T2H/2T4H90/130聆湖春天别墅、高层1T2H143/143西湖上城高层1T3H83/83/126u在售高层产品以2T4为主，别墅及多层产品以1T2为主；u2T4H，在面积配比上多数以90左右的两房与100-130的三房搭配。u1T2H，多规划布局为130平米左右的三房。2、市场供应大三房、四房多为板式结构，2T4H产品市场逐渐普及，多采用两房+三房搭配213、2117月5月553月681月59月118供求比成交面积供应面积1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供求比5.0853517.6339855.5795065.1647495.24622912.2549111.4865210.6733510.592878.302495供应面积366908.1328490.4347435.9334365.9307586.4358456371818.7392672.7439286.3418777.8成交面积72150430306227064740586302925032370367904147050440u 从2011年1-10月市场表现看，月均市场供应保持在14、30万方以上，月均市场需求仅在5万方左右，供需差幅达6倍以上，整体楼市供过于求趋势明显市场供需差距6倍，整体市场供过于求趋势明显2、市场供应23从潜在供应看，2010-20112010-2011年土地供应较大，未来3-43-4年楼市激烈竞争u观点一：未来两年市场潜力供应巨大：2010年土地成交（招拍挂及协议）面积47.07万，2011年截至10月底出让土地39.65万，而2009年全年土地成交面积12.95万，土地供应增加2倍多。u观点二：品牌开发商进驻，市场竞争升级：从目前土地成交的情况看，成交土地大多为小型地块，但随着保利地产、升华集团等大型开发企业的进入，中大型地块成交增多。未来城区将有15、更多规模品质型的大盘入市。市场竞争将越来越激烈。2、市场供应24u从成交备案户型面积来看，120-144 的舒适三房的成交量依旧为市场主流，但是成交占比呈现明显的下降趋势；u而90-100两房的成交量出现大幅增长，u100-120 的小三房户型销量基本维持在相对平稳的水平。3、市场需求120-140三房为市场主流需求产品，但需求有所下降，90-100需求有增加趋势3、市场需求项目名均价总套数占地建筑面积户型面积段易售产品难售产品君城紫金城41006704325017870058-15576、112、复式139、155晟景嘉园25002086303.35350009014490140世纪名城2216、00191653325812.67113152113152锦绣大厦2000872984.55107329513795100发展大厦2500806045.920655139.93166.31139166黄冈摩尔城238881132843.61160009315993159银佳园2800473054.6510158448944147坤泰名居25005995099613714194155120155瑞丰南洋花园小区2280703844.576855886123119159盛泰一品265043514660.8477017413380133昌鸿花园290091420167639114890148文峰宝邸17、3650107457868.917691884160120160本项目借鉴意义：从下面列表可看出，面积超过135平米产品较难销售的现象较为普遍，证明黄冈市场已经由中大进入到中小户型阶段通过对于2009年后相继入市的项目统计我们发现，对于面积超过140平米的大户型需求量抗性增加。26第第2章章市场解读市场解读城市背景市场供需市场发展趋势27市场发展趋势特征一：随着房价的上涨，面积有趋小迹象u 现象一：自2010年初至2011年10月，黄冈房价上涨近1000元/。u 现象二：对应的，成交的套均面积逐渐缩小，由2010年1月的122下降到104。居民的可承受的购房总价有限，随着房价的快速增长，会导致18、需求面积相应缩小。28u 从典型项目历年供应房型面积发展趋势来看，100平米以下产品占比增加，超130平米户型有小幅缩减。项目面积段2009年套数占比2010年套数占比2011年套数占比黄州宇济70以下8%0%17%70-100 5%10%24%100-130 50%74%35%130以上37%16%24%文峰宝邸70以下0%0%0%70-100 0%25%47%100-130 64%58%15%130以上36%17%38%市场发展趋势市场需求和市场供应都有明显表现。u90-100两房的成交量出现大幅增长，u100-120 的小三房户型销量基本维持在相对平稳的水平。29市场发展趋势特征二：创新19、户型开始普及，高赠送面积户型市场认可度高u 目前，黄冈市场上产品设计较为传统，产品附加值概念尚未成型。u 保利壹号公馆，因为产品品质、园林打造和保利的品牌效应，成为黄冈高端项目的代表，其带有附赠空间的户型设计也成是项目的一个亮点。u 黄冈作为8+1城市圈，其产品基本多追随武汉市场发展。武汉市场上，有附赠可拓展空间成为户型设计的主流。艳阳 御澜岸92赠送文峰宝邸 127赠送赠送30阳台空中花园阳台主卧保利壹号公馆113特征三：面积趋向紧凑，功能结构日趋完善市场发展趋势u 两房面积虽然缩减，但仍保证明厨明卫，并通过赠送空间，增加书房功能。u 小三房，面积控制在110-115，不仅实现三房功能，而且20、主卧套卫生间，南北双阳台。u 130平米以上，实现四房功能。紧凑面积、功能完整赠送面积大多采用主卧、卫浴间、客厅、阳台的整合设计，赠送一定面积滟澜岸92保利壹号公馆138311 12 26 61 12 21 13 35 51 12 24 4市场解读结论城市居民收入水平增长缓慢，制约了客户购买能力。市场主流产品是90平米左右的两房和110-140平米左右的三房。市场需求仍以120-140平米三房为主，但面积超过140抗性明显增加。随着房价的快速增长，市场需求有趋小迹象，100平米产品需求增多。随着品牌开发企业进驻，高附加产品逐渐增多。相同的功能，户型面积逐渐缩小，但功能依旧完整。7 7面积趋小，21、多阳台设计和赠送面积产品受市场青睐。32目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第四章：客户解读客户定位、需求第五章：打造建议顺应需求、引领需求33典型楼盘金家 上城规模规划总建筑面积32万，一期建设7.5万产品形式小高层，高层均价3700元/平米户型面积12层小高层和23层高层，面积40-120一房两房三房四房销售状况2010年12月底开盘，开盘当天约300套小户型被一抢而空，目前一期存量以大户型为主，2011年6月15日加推3万平米近300套房源，以两房、三房和四房为主，据了解当天消化约30%左右产品特色现代建筑风格，兵营式排布客户特征主要以22、黄冈师范学院，黄冈高中的教职工，企事业单位为主要客源，小户型多属于学区房和投资客金家上城体量30万平米，是开发区板块在售最大规模项目项目概况：首期7.5平米以40平米小户型最为畅销，开盘当天抢购一空；项目后期产品主要以两房三房和少量四房为主。本报告严格保密产品分析注重入户花园等功能性设计，市场接受度较高40平米一房两个阳台，功能性较强，极受市场欢迎139平米三房的入户花园与生活阳台是亮点89平米两房的入户花园较受客户青睐40平米左右小户型，功能完善，提供一定赠送空间；89左右两房带入口花园较受客户青睐，去化速度较好；139三房多阳台设计，带入户花园。本报告严格保密目前项目销售情况目前项目销售情23、况月均去化率约20套左右，开盘均价约3500元/平米左右，目前已涨至3700元/平米左右。其中：89平米两房，105平米三房、111平米三房完全售罄，面积超过139平米以上的大面积产品严重滞销，大三房、四房与复式产品去化缓慢。各产品推出房源出已售套数对比分析大面积产品去化缓慢去化特征两房、105、111的 三房产品去化较快，150平米以上四房产品明显滞销。楼栋户型房源已售房源销售率7#2R:89232191.30%3R:11012433.33%3R:13242921.43%5#3R:136-13924833.33%4R:152-1562400.00%2#3R:134482960.42%目前主要24、房源销售情况目前主要房源销售情况36文峰宝邸老城区成熟品质大社区，市场认可度较高。位置黄冈市西湖一路规模建筑面积17.7万，容积率3物业类型18栋小高层、高层住宅开发进度一期8栋已经售罄，二期6栋已售均价4200元/客户本地政府公务员、教师等特点l 三大商圈辐射l 绿色环保节能社区l 1.2万中央景观广场l 赠送50%入户花园面积二期主力产品l 高层：85、135852*2*21353*2*237产品情况产品以125-144三房、85-93两房为主；二期产品较一期，产品线更丰富，两房占比明显增加。文峰宝邸二期户型配比户型套数套数占比面积占比1房：52525.74%2.72%2房：85-933625、840.62%32.18%小3房：117-11915216.78%18.03%大3房：125-14426829.58%35.02%4房：160485.30%7.72%复式：146-276181.99%4.34%合计906100%文峰宝邸一期户型配比户型套数套数占比面积占比2房：89-92 6917.74%12.88%小3房：101-112 10025.71%21.78%大3房：120-144 19650.39%54.88%复式：175-226 246.17%10.45%合计 389100.00%100.00%u 一期的8栋中，主力供应产品的120-144平米的大三房，占比超过一半；u 其次，126、01-112平米的小三房占比20%。u 二期，产品线更加丰富，从1房到4房均有涉及，面积跨度52-160。u 两房供应比例明显上升，占比上升到30%；u 小三房面积有所增加，面积扩大到117-119，但占比有所降。u 大三房占比35%左右，仍是市场供应的主流；u 另外产品增加了部分160平米的四房。38户型总套数去化套数去化率1房：52526 11.54%2房：85-93368310 84.24%小3房：117-119152119 78.29%大3房：125-144268200 74.63%4房：1604821 43.75%复式：146-276186 33.33%去化特征两房和小三房市场去化较27、快，一房和四房去化相对缓慢，复式去化十分缓慢。文峰宝邸二期产品去化情况4房：1603房：1373房：117高附加值：采用入户花园、空中花园概念，提高赠送空间，两房变三房，三房变四房的设计，从而使得项目101-112平米大两房、128平米三房销售较快；四房性价比不高：面积虽大，但四房功能足够，面积过大造成总价过高，从而影响销售。39龙城华府主力产品在81-92两房、118-125三房未来典型项目产品情况地理位置：西湖一路45号（原浙江商城）总建筑面积：12.5万；总规划：共规划11栋楼，6幢约26-33层的高层景观美宅，2幢10-17层的小高层花园洋房，1幢1+6层的多层电梯洋房、1+3层国际精28、英公馆及1幢物业管理配套用房，产品：1号楼A区，113-120，1号楼B区，37-65一房，3号楼，户型为81-125，后期产品与3号楼相似3#1#A1#B2房：813房：1182房：923房：12540未来典型项目产品情况艳阳御澜岸N+1户型，主力面积81-92两房、113-125三房地理位置：西湖一路与东坡大道交汇处总建筑面积：10万；总规划：共规划5栋33层住宅楼，1栋24层星级酒店产品：产品均为2梯4户，产品线2房：81，2+1房：92 3房：113，3+1房：124-1252+1房：923+1房：1242房：813房：11341未来典型项目产品情况瑞丰世家面积跨度50-160，目前产29、品109三房、128三房、147四房地理位置：新港二路与文峰大道交汇处总建筑面积：14万；总规划：多层、小高层产品：产品1梯2户，2梯4户面积跨度50-160，产品涵盖1房到4房.42案例分析市场启示启示一：项目多数配置有丰富产品线，户型以两房和三房为主；启示三：面积超过150销售速度明显下降；启示四：高附加、赠送入户花园、空中庭院成为产品的大趋势；启示二：在同样功能下，市场供应面积有趋小趋势；启示五：面积超过220的复式销售明显缓慢；43目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第三章：典型项目市场验证、他山之石第四章：客户解读客户定位、需求第五30、章：打造建议顺应需求、引领需求44客户访谈：的士司机张师傅观点一：目前黄冈95%以上家里都有房子，不管是老房子还是新房子，买房的总就那些有钱人，我认识的多半都不买房子，屋里亲戚就当官的和在医院做事的买了，再就是当老师的买了。家里有一个亲戚原来是黄冈中学的，结婚老婆也是黄冈中学的老师，后来被挖到鄂州去当老师了，像这样子的情况蛮多，后来还不是把黄冈的房子卖了，再到鄂州买了一套。观点二：住还是要住大的，三房就可以了，一百个平方。客户访谈：在汉工作向小姐随机客户访谈：观点一：我家是罗田的，爸妈在罗田也有房子。武汉房价太高，黄冈的房价我还可以承受，我觉得还是有增值潜力的，钱放在银行也贬值，买房子保值咯。31、观点二：算是投资加自主，我估计黄冈的房价还是会长的，到时候还可以让爸妈过去住。观点三：肯定是不会打算常住，可能爸妈常住吧，两房就够了。观点四：肯定是选择最好的地段，环境好的。价格稍高点也可以接受，毕竟未来增值空间也大。45同行访谈：盛世家园销售员观点一：还是需求三房的人多，在黄州，买房的多事当地人，大多数是买来自主的，家里一半有老人和孩子啊，一般都需要三房。观点二：三房面积130130左右就差不多了，太大了也用不了，不过现在市场出现了110110以下的三房也还可以，不过局促一些，不过可以吸引一些总价有限，但有需要三房的客户。观点三：现在买两房也逐渐多了，很多是年轻人，还有就是家里有子女在外面工32、作，买来给父母住的，差不多在9090平米左右。46楼盘名称客户群工作单位聆湖春天外地客户居多主要以生意人为主金家上城黄冈本地人、周边县市、投资客师范学院、黄冈高中、私营业主、市工商局紫金城黄冈本地人、外地投资客、回乡置业私营业主、政府机关宇济1号周边县市、回乡置业、黄州本地人黄冈高中、中心医院、银行、私营业主、政府机关西湖上城周边县市、回乡置业、黄州本地人矿业管理局、消防支队、西湖中学教师涌金花园周边县市、回乡置业、黄州本地人西湖中学教师、天易窑炉、黄冈水利局盛世家园周边县市、回乡置业、黄州本地人国税局、食品监督局、妇幼医院、中国银行、中国移动、黄冈广播电视大学、私营业主长江花园周边县市、回乡33、置业、黄州本地人变电公司、宝塔中学、中国海事局文峰宝邸周边县市、回乡置业、黄州本地人宝塔中学、实验中学、黄冈高中、中心医院、中医院、私营业主、政府机关目标客户构成政府机关、教师、周边乡镇的私营业主、在外工作的黄冈人是主要购房群体。47一群更可能被资源打动的人。一群更可能被产品打动的人。一群更可能被差异打动的人。一群更可能被品牌价值打动的人。政府/企事业/生意场高阶高知别墅/洋房/大户高层普通职场中阶高知小户高层客群一区两市七县全城属地目标客群描述48u已处于社会的中高层，已获得一定事业成功人士；u具有一定经济实力，对但对价格仍有一定敏感度；u 需求关注点中，对景观、生活环境的要求比较高；u 看34、重项目的品质和项目呈现出来的影响力。目标客群描述社会的中高收入人群，视野与见识较广，对产品品质需求较高；（数据来源于：翡翠一品登记客户电话回访）49家庭结构/生命周期TOPTOP系列资源、品质驱动再改系列居住舒适高端首置+首改系列居住便利中低端首置、首改价格驱动青年 中年 老年家庭年收入经济务实望子成龙健康养老大富之家城市新锐低高富贵壮年（2 23 3人）富贵老年（2 25 5人）富贵中年（3 34 4人）目标客群描述目标客户锁定在富贵阶层，以改善居住为主，产品以再改、首改为主。50目标客户需求三房是主要需求户型，面积集中在100-130100-130平米。目标客户需求分析（数据来源于：翡翠一35、品客户电话回访）分类80以下80-100 100-130 130-160来电12375550网络10111720房交会10153630合计3263108100分类一房一厅两房两厅三房两厅三房以上来电11345554网络0192514房交会10153630合计21681169851客户解读结论1 12 21 12 21 13 31 12 24 4本案的目标客户锁定社会中高阶层，主要是行政单位、教育机构和私营业主。目标客户对产品、环境十分看重。该部分人群家庭进入中青年，需求以改善居住为主潜在客户以100-130平米为主，户型主要需求三房。5 5年轻富贵阶层也是本案主要的客户群，两房也是主要需求；536、2目 录 Content第一章：背景解读地块、开发背景第二章：市场解读供应、需求、发展规律第三章：典型项目市场验证、他山之石第四章：客户解读客户定位、需求第五章：打造建议户型配比、产品打造53第第5章章打造建议打造建议户型配比建议产品打造建议产品布局建议54户型配比建议参考信息一：二期占据绝佳资源，是一期的升级，定位于中高端。参考信息二：二期产品求名求利，房源需是市场最畅销产品、同时引领市场需求；产品角度市场角度参考信息三：三房是市场需求热点，面积多在110-140；参考信息四：80-100平米两房市场需求明显增加；参考信息五：随着城市发展、房价上涨，产品需求呈现“功能完整，面积紧凑”趋势。案37、例分享参考信息六：项目多采用丰富产品线，但仍以两房、三房为主；参考信息七：150平米以上小户型销售缓慢；参考信息八：高附加值、N+1房已经成为典型品质项目的产品趋势。参考信息九：超大面积复式市场消化能力不佳。55户型配比建议参考信息十：潜在客户以100-130平米为主，户型主要需求三房。参考信息十一：年轻富贵阶层也是本案主要的客户群，两房也是主要需求；客户需求角度二期产品u 产品仍以三房为主，面积不宜超过140，且最好 分为大三房和小三房；u 考虑到二期的定位，建议不需要规划一房；u 二期以改善型为主，两房较一期可适度缩减；u 大面积户型可适度保留，建议面积保留在160平米以内。u 顶层建议部38、分采用复式，且最好局部复式，面积尽量控制在220平米以内。56面积估计面积配比套数套数占比90以下25.16%39435.72%90-13044.61%47543.05%130-16018.35%16514.95%160-2004.31%332.99%200以上7.57%363.26%一期产品以两房和三房为主户型配比建议通过对二期用地、市场解读、典型案例分析以及潜在客户分析，二期户型配比建议如下：二期产品以两房和三房为主面积面积面积配比套数套数配比两房：90-1003600020%379 25.85%经济三房：100-1203600025%313 21.35%舒适三房：120-1408100039、40%600 40.92%四房：150-1602700015%174 11.88%合计1800001466 套二期户型配比的方向u 产品仍以三房为主，面积不宜超过140，且最好 分为大三房和小三房；u 两房较一期可适度缩减；u 大面积户型可适度保留，建议面积保留在160平米以内。u 顶层建议部分采用复式，且最好局部复式，面积尽量控制在220平米以内。57户型配比建议二期现有规划二期基本经济数据：17栋高层：4栋16+1F；6栋17+1F；4栋22+1F；1栋18F；1栋23F;1栋31F。二期基本经济数据：u 总建筑面积18万；u 17栋高层；u 总套数约1397套。现有产品规划总套数139740、套；产品以梯3户、梯4户的布局为主，基本与市场相符。按照本司户型配比建议，预计总套数在1466套；总套数存在差距，建议可适度调整部分楼层高度，实现平衡。58第第5章章打造建议打造建议户型配比建议产品打造建议产品布局建议59产品打造建议二期产品是一期产品的升级，在整个项目运作中，需要“名利双收”所以，对于二期产品的塑造，一方面要“溢价空间”，另一方面需要引领市场消费，树立市场标杆。除了在外在环境的塑造、面积设定外，产品的打造上，我们需要的是高溢价、功能齐全，保证舒适度的产品设计。60要要实现实现高利高利润润，就需要，就需要提高提高项项目目产产品溢价能力，品溢价能力，提高提高产产品的附加品的附加值41、值。适用范围附加手法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积普通住宅花架形式构架 不计入建筑面积普通住宅空中花园/大进深阳台计一半建筑面积普通住宅入户花园 计一半建筑面积巧妙运用巧妙运用“灰空间灰空间”提升产品整体溢价提升产品整体溢价u总结、选取了适合本项目的几种附加值做法u利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，有效降低开发成本获取高额利润u由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢。产品42、打造建议（一）61凸窗的做法，在凸窗的做法，在实际应实际应用中用中较为较为广泛，既有效的增大了空广泛，既有效的增大了空间间感，也增加了感，也增加了户户型的型的观观景面景面设计要点：普通凸窗：普通凸窗在空间上有效增打了空间感觉，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使 卫生间的空间面积感增强2-3平方米；普通凸窗改造成室内空间示意卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗的使用，有效的增加了实际的使用空间感面积计算 不计建筑面积（1）凸窗62落地凸窗改造后可使得空落地凸窗改造后可使得43、空间间延伸，延伸，实际实际窗地面与房窗地面与房间间地面相同，有效了增加地面相同，有效了增加实际实际使用使用面面积积设计要点：可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以后期拆除，从而实际上增加房型的使用面积改造后内空间示意室外空间示意可改造凸窗室内空间模型示意面积计算:不计建筑面积（2）落地凸窗63可拆卸内凸窗，可增加可拆卸内凸窗，可增加储储物空物空间间或改造后使凸窗区域或改造后使凸窗区域变变成成标标准准层层高高，利于日常使用，利于日常使用设计要点：在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高（下层空间）不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装44、修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，拆除后就可将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高面积计算:不计建筑面积凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗外立面与外墙齐平凸窗下方为完整空间内凸窗拆卸后示意（3）可拆卸凸窗64设计技巧：在原预备设定房间处构建花架（可以作为楼板的梁），由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本花架原型示意改造后房间示意面积计算:不计建筑面积花架示意花架示意（4）花架创创新形式，在不新形式，在不计计面面积积的构架上，可架板直接构45、成房的构架上，可架板直接构成房间间使用使用 65空中花园只空中花园只计计一半面一半面积积，故而，在改造后可以有效，故而，在改造后可以有效为为住住户户增加了一半的使用面增加了一半的使用面积积设计要点：大进深阳台/空中花园可改造为功能空间使用，在设计中应注意交通的组织和后期改造的便利性 面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间或是直接改造为卧室面积计算:计一半建筑面积面宽较小的可改造为高效利用工作阳台大进深阳台：改造为房间利用（5）空中花园/大进深阳台66入入户户花园具有花园具有较较强强的灵活性，既可以改造的灵活性，既可以改造为实际为实际的居住使用空的居住使用空间46、间，也可以作，也可以作为为半室外半室外空空间间，加，加强强住住户户如自然的接触。如自然的接触。主要技巧：小户型与大户型对入户花园的应用有所不同：小户型的入户花园更注重于后期的功能性改造，建议在样板段中改造后展示，便于客户更直观接受；中大户型的入户花园主要强调作为入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与绿化相结合的手法面积计算:计一半建筑面积（5）空中花园/大进深阳台67产品打造建议（二）增加观景平台，外挂式观景阳台、嵌入式空中庭院，既提供观景空间，同时提供别墅级舒适生活。u 通过角度偏向，使位于项目高层也具备观湖视野。u 在产品上，建筑形成观景大露台，营造院馆生活。布局特点盒式花园u 通过大47、面积的空中花园，可以尝式后期成为面积赠送的一部分。u 盒式住宅，充分利用山墙面与正面的错阳台设计，形成建筑形式的趣味性和户户大露台的设计。68产品打造建议（三）空中院馆空中花园空中花园空中花园空中庭院N+1房设计，通过可以改造的增值空间，实现多一房的使用功能。可以通过空中花园、空中院馆实现，赠送面积必须有所利用力。69产品打造建议（三）还可以通过镂空楼板架、天井预留空间，通过二次施工实现面积扩容。70产品打造建议（四）复式，局部挑空、局部复式或者阁楼形式，实现面积拓展，又有效控制面积。市场背景：220超大面积复式，市场消化能力不佳。空中露台-提供休闲平台客厅挑空-展现品质阁楼-提供娱乐空间客厅48、挑空、镂空71第第5章章打造建议打造建议户型配比建议产品打造建议产品布局建议72产品布局原则u 凸前套、景观简直略低的区域，建议布局两房或者经济型三房；u 拥有部分湖景资源、拥有社区景观的位置，建议布局舒适性三房；u 景观资源最丰富的位置建议布局四房产品。户型布局遵循“位置越优，户型相应越大”73产品布局建议户型销售面积赠送面积两房100-120平米8-10平米左右两房：建议边套（凸前套）2间卧室功能，主卧3.2-3.3米，次卧2.7-3米。一个拓展空间，2.5-2.7米客厅3.6米户型紧凑，实用客厅主卧南向，通风采光无明显硬伤有收纳空间、南向晾晒阳台根据地块内景观、视野、周边环境价值低布置。49、户型参考1东湖国际一期95户型参考2东湖国际三期9874产品布局建议经济三房：户型销售面积赠送面积经济型三房100-120平米6-8平米左右可布局在点式凸前套；3+2+2+13间卧室功能，主卧3.3-3.5米，2间次卧3-3.3米，客厅3.8米主卫带浴缸赠送可拓展空间户型方正实用，2间卧室南向，双阳台设计（工作阳台、晾晒阳台）根据地块内景观、视野、周边环境价值略好布置。户型参考2118可拓展可拓展75产品布局建议经济三房：户型销售面积赠送面积经济型三房100-120平米6-8平米左右布局在板式；3+2+2+13间卧室功能，主卧3.3-3.5米，2间次卧3-3.3米，客厅3.8米主卫带浴缸户型方50、正实用，2间卧室南向，南北通透，双阳台设计（工作阳台、晾晒阳台）根据地块内景观、视野、周边环境价值较差布置。户型参考1格林世界12077产品布局建议舒适型三房：户型销售面积赠送面积舒适型三房120-140平米10-15平米左右通透布局；舒适3+2+2+13间卧室功能，主卧3.6-3.8米，2间次卧3.3-3.5米，客厅4.2米。主卫带浴缸、2间卧室南向，户型方正实用，南北通透，双阳台设计（工作阳台、晾晒阳台）根据地块内景观、视野、周边环境价值较高布置。户型参考1户型参考2户型参考378产品布局建议四房：户型销售面积赠送面积四房140-160平米无或者10-15平米左右户型参考通透户型入户玄关设计带入户花园或其他情趣空间双主卧室功能，主卧4.2米，次卧3.6米以上客厅4.5-4.8米或横厅设计客厅及2间房南向，通风采光较好视野开阔，观景面大景观位置最好、一线户型的位置79 报告完毕 谢谢聆听！80