1、2康融公司山东酒精厂地块项目住宅产品户型建议2012年08月3根据地块质素、周边环境和市场状况，建议项目产品规划为3个地块：靠近河岸部分规划为1级地块，建造宽适的河景高层，充分利用河景资源远离河岸和东二环高架部分，噪音干扰小，划分为2级地块，建造景观高层，靠近东二环高架桥部分，噪音干扰大，划分为3级地块，建造景观高层，住宅产品/地块分级建议一级二级三级4今年上半年，潜在购房者尤其是刚需和首改客群，逐渐放弃观望，择机入市，市场迎来成交量的反弹；90-120平米两居、小三居产品最为热销，也是后期供应主力市场表现刚需族是推动市场成交的主力客群；刚需客群在经过多轮捕捞后，市场购买力将会减弱；因限购影响2、，考虑减少换房次数，一次到位的刚需客群在增多；客群对价格的敏感度在增加，在控制产品总价的情况下，倾向购买多功能产品；市场需求房款总价更低、户型紧凑、功能更齐全的小户型产品对市场购房主力刚需族和首改客群的吸引力最大住宅产品/户型配比建议济南宏观市场住宅产品分析：回顾市场分析5户型面积段（m2）近3个月成交套数50-60m2一居70-80m2小二居85-95m2大二居110-130m2小三居135-140m2大三居170-270m2大四居重汽翡翠清河1406020重汽翡翠外滩15040鑫苑名家101806020保利海德公馆206天鸿.万象新天907020合计100480180406成交缓慢区住宅产3、品/户型配比建议项目区域市场住宅产品分析：区域市场热销户型：70-80平米小两居、85-95平米大两居、110-130平米小三居产品；区域市场滞销户型：135-140平米三居、170-270平米大四居产品成交密集区成交空白区成交密集区成交密集区成交缓慢区（分析2012年5月-7月重点竞品项目成交产品户型配比）回顾市场分析6小户型、多功能、低总价产品销售速度最快；80-90m2两居、110-130m2小三居产品最为热销；135m2以上大户型产品销售缓慢；区域市场产品类型和主力户型同质化严重，缺乏高品质的住宅产品供应；竞品后期供应产品雷同，加剧区域市场竞争；市场表现成交客群主要来源于区域内；以刚需4、族和首改客群为主；客群对价格的敏感度在增加，对产品总价接受程度较低；更为关注小户型、低总价、多功能的高性价比产品；本案处于价格洼地阶段，本案应强化产品性价比优势。小户型、低总价、功能丰富的高品质小户型产品在区域市场需求最为旺盛；本案应强化产品总价优势，提升高品质、性价比优势。住宅产品/户型配比建议项目区域市场住宅产品分析：市场需求回顾市场分析7住宅产品规划布局方案户型配比建议类别户型户型面积（销售的建筑面积）户型配比景观高层小二+一房一卫8515%大二+一房一卫9520%三+一房2卫2530%河景高层三房二卫14030%大四居1702005%合计100%本案住宅产品高品质定位，结合高层建筑得房5、率和济南契税征收考虑，建议多功能、小面积、低总价的小三居产品作为主力，产品套型明确，但尺度多样，重点吸引市场购房主力的刚需和首改类客群。住宅产品/户型配比建议8北京龙湖时代天街是高容积率的高层项目，通过赠送飘窗提升产品北京龙湖时代天街是高容积率的高层项目，通过赠送飘窗提升产品附加值，赢得更多刚需客群的青睐，成为北京市场的热销楼盘。附加值，赢得更多刚需客群的青睐，成为北京市场的热销楼盘。建议通过多做赠送面积，提升产品实用率，提升性价比优势，促进销售。（赠送露台，设置飘窗、倒飘窗、假壁橱等方式)住宅产品/户型配比建议9住宅产品/户型配比建议打造多赠送面积，多功能、小户型、高品质产品，控制产品总价，6、提升性价比优势。85平米：小2+1室1厅1厨1卫北侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，两房面积变三房，舒适中的性价比房屋四明经典设计；南北通透、入户玄关；赠送双阳台、双飘窗。此种户型比区域市场热销的同等面积区间户型设计更好；产品多出一个独立房间，在控制总价基础上，功能丰富，空间多样，提升性价比优势。重汽翡翠外滩项目热销的91二居10住宅产品/户型配比建议打造多赠送面积，多功能、小户型、高品质产品，控制产品总价，提升性价比优势。95平米：大2+1室1厅1厨1卫此种户型比区域市场热销的同等面积产品多出一个独立房间，产品四明设计，采光充足；在控制总价基础上，功能丰富，空间多样7、，提升性价比优势。走廊电梯充足日照产品北侧设计走廊，平时半封闭状态；便于北侧采光；使得北侧卧室和卫生间享有充分阳光与风景。南侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，两房面积变三房，舒适中的性价比11住宅产品/户型配比建议打造多赠送面积，多功能、小户型、高品质产品，控制产品总价，提升性价比优势。125平米：3+1室1厅1厨1卫北侧赠送景观大阳台，算半面积，可以在验收后改造成一间独立房间，两房面积变三房，舒适中的性价比房屋四明经典设计；南北通透、入户玄关；赠送双阳台、双飘窗。此种户型比区域市场热销的同等面积产品多出一个独立房间，在控制总价基础上，功能丰富，空间多样，提升性价比优8、势。重汽翡翠清河项目热销的125三居12顶层设计少量观景的大户型楼王产品北侧临河景观高层打造视线极佳的景观公寓。产品以140平米大三居、180平米大四居为主，高层做少量豪华大户型产品，专为高端峰层人士定制。住宅产品/户型配比建议13住宅产品/户型配比建议北侧打造河景高层建设视线极佳的景观公寓，赠送半面积阳台、飘窗等。北侧河景高层紧邻一线小清河水景资源，建议部分产品客厅朝北，便于观景；140三室两卫180三室两厅三卫14住宅产品 样板间装修建议方案一85平米小2+1型产品15住宅产品 样板间装修建议方案二125平米小3+1型产品16住宅产品 样板间装修方案三140平米大三居产品17住宅产品 样板9、间装修方案四180平米大四居产品18住宅市场调研住宅市场调研附件19济南市场热销项目户型分析；济南不同区域的热销户型不一样，由于地理环境及当地居民的传统居住习惯认识（宁要历下一张床、不要天桥一间房），导致济南的有钱基本住在南部山区、以及东部。所以济南市场热销售的户型北部、西部基本是80平米左右的两居以及100平米左右三居。南部90平米两居、120平米三居比较热销。东部基本比南部户型稍微小点，刚需改善型都有。住宅市场分析/宏观市场20热销项目分析/绿地凡尔赛公馆地处城市边缘的大盘、所以主打刚需，户型主要集中在70-90两居，110-171三居。因为价格合理均价从5600涨到6300.所以销量很快10、半年消化1200套。需求极高的户型面积区间在70-110之间。属于北部热销项目21热销项目分析/天鸿万象新天面积以90-99二室为主，占到65%左右。70-86一室一厅、120-140三室两厅平占35%面积消化最好的是两居86-96的两居，其次100-120平米的小三居。再次是140平米以内的大三居。均价在6200-6300元/平米。22热销项目分析/明湖白鹭郡面积以78-100二室为主，占到50%左右。102-130三室两厅平占50%面积消化最好的是两居70-100的两居，其次102-130平米的小三居。均价在7200-7300元/平米。属于东部热销项目，主打刚需。23目前在售的区域产品，总11、建筑面积18万平米，主力户型两居88、96比例为40%，109-128三居占到60%，目前蓄客一周蓄客260组。属于南部山区销售比较好的品质大盘。销售好的原因1、区位好2、学校配套好3、开发商实力4、产品形态不错5、品质好热销项目分析/鲁能领秀城24区域住宅竞品项目调研25区域市场/住宅市场分析/建筑类型板块名称项目名称总建筑面积（万）建筑形态容积率开发商名称滨河新区中心区鑫名佳苑55小高层，高层、公寓、洋房，2.5山东鑫苑置业有限公司重汽翡翠外滩31高层2.2重型地产华山板块重汽翡翠清河30小高层、高层1.61重汽地产空港高铁新东站片区天鸿万象新天200高层，.多层1.75天鸿地产恒大城1712、0高层2.81恒大地产洪楼片区保利海德公馆42.7高层2.4保利山东置业有限公司区域内的重点项目建筑类型以小高层、高层为主，产品类型同质化严重。26区域市场/住宅市场分析/户型区间板块名称项目名称主力户型户型配比开发商名称滨河新区中心区鑫名佳苑50一居80-95两居100-115小三居140-170大三居200-270五居一居5%两居40%小三居20%大三居20%五居15%山东鑫苑置业有限公司重汽翡翠外滩88-95二居110-130小三居140-145大三居167-180四居二居25%小三居13%大三居41%四居21%重型地产华山板块重汽翡翠清河60一居80-95两居104-125小三居14013、-150大三居160-220四居一居5%两居45%小三居35%大三居10%四居5%重汽地产空港高铁新东站片区天鸿万象新天65一居75-95两居100-120小三居130-140大三居一居5%两居60%小三居25%大三居10%天鸿地产恒大城95-100两居100-130小三居130-150大三居160-170大三居两居35%小三居30%大三居15%四居20%恒大地产洪楼片区保利海德公馆85-95两居115-120小三居130-180大三居180-260大三居两居35%小三居20%大三居25%四居20%保利山东置业有限公司区域内供应产品以80-90两居，110-130三居的刚需和首改型产品为主；供14、应产品同质化严重，本案应打造差异化的产品竞争路线。27住宅市场分析/热销户型板块名称项目名称主力户型（）最新成交均价（元/）总价区间（万）近2个月均销售数量（套/月）滨河新区中心区鑫名佳苑80-95两居100-110三居7500元/65-9095重汽翡翠外滩80-95两居100-125三居00元/-1090华山板块重汽翡翠清河80-95两居100-125三居800元/70-12070空港高铁新东站片区天鸿万象新天75-95两居100-120三居600元/55-9080恒大城100130三居600元/70-10060洪楼片区保利海德公馆85-95三居130-180三居11000元/120-20015、10区域内销售速度最快的产品是总价60-70万，80-95两居，其次总价85-100万，110-130三居。区域竞品约销售70套/月，去化约6500/月。28住宅市场分析/客群情况板块名称项目名称在售产品成交客户基本属性成交客群置业特征年龄职业工作区域户籍置业目的置业次数关注点滨河新区中心区鑫茗佳苑高层、小高层30-40机关单位员工私企老板北园大街沿线本地60%外地40%自住，投资第1次置业60%，第二次业40%价格产品重汽翡翠清河高层、小高层、洋房30-40机关单位员工私企老板北园大街沿线本地60%外地40%自住，投资第1次置业60%，第二次业40%价格配套华山板块重汽翡翠清河高层、小高层、16、洋房30-40机关单位员工私企老板北园大街沿线本地60%外地40%自住，投资第1次置业60%，第二次业40%价格配套空港高铁新东站片区天鸿万象新天高层、小高层25-40单位职工政府职员私企老板高铁新东站区域本地50%外地50%自住第1次置业70%，第二次业30%价格配套恒大城高层30-40机关单位员工私企职员高铁新东站区域本地50%外地50%自住第1次置业80%，第二次业20%价格配套洪楼片区保利海德公馆高层35-45政府官员企业高管私企老板城区东部本地50%外地50%自住第1次置业30%，第二次及以上置业占70%环境，品质区域住宅产品成交客群以周边的企事业机关单位员工和私企老板居多，本地客群17、与外地客群购房比例基本趋同；置业目的以自住为主，首次置业居多，其次是二次置业。29住宅市场分析/后期供应情况板块名称项目名称后期供应产品的主力户型后期潜在供应（万/）滨河新区中心区鑫茗佳苑7585两居、95105三居35重汽翡翠外滩143-145三居、170-180四居、20北大资源项目8090两居、100130三居35华福国际8090两居、100130三居20华山板块重汽翡翠清河85100两居、110140三居16空港高铁新东站片区天鸿万象新天80-90两居、95-130三居70恒大城95140三居100洪楼片区保利海德公馆110-130三居、170-280四居50总计约30区域住宅产品后期18、供应量约30万，供应量巨大，户型以80-95两居，110-130三居为主，将加剧区域市场的同质化产品竞争。30项目位于政府重点打造的滨河新区中心，区域发展潜力巨大；项目与本案住宅产品隔河对望；本案住宅区距离市区更近，紧邻两天城市主干路和BRT公交站，交通更加便捷。本案住宅重汽翡翠外滩项目重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩公交站31项目周边大环境较差，专业批发市场和旧的居民区比较多，对整体居住氛围构成一定影响。重汽翡翠外滩本案住宅项目周边情况：项目北侧为居民区和小型的专业市场，环境较乱；项目西侧为杂乱厂房，原济南油漆厂和维尔康职工宿舍等；项目西北侧，为盖家沟物流市场、黄台家居市场、小商品市场等一系列19、的专业市场；项目东侧为老居民区，环境杂乱陈旧；项目南侧为改造中的小清河。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩32项目总建面约43万平米，住宅总建面约31万平米，容积率2.2，是大型住宅区。本案住宅产品的容积率相对较高，对产品的规划设计提出更好要求。编号重汽翡翠外滩项目单位数量1总建筑面积432990a地上建筑面积3289901住宅建筑面积3094332配套公建建筑面积19557b地下建筑面积1040001住宅储藏室建筑面积277562地下车库建筑面积（含公建及市政附属设施）762442居住户数户24623住宅建筑套密度（毛）套/Ha164.684住宅建筑套密度（净）套/Ha252.005住宅面积净密20、度万/Ha3.176地上容积率2.207地下容积率0.708建筑密度%15.59绿地率%35.010停车位（停车率不小于100%）个2470地上停车位个250地下停车位个2220重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩33项目地块零散，被城市支路割裂的三块用地，地块之间互相联系性不强，不利整体规划设计。项目三块用地中的地块三紧邻小清河，且用地面积最大，景观资源最优越，便于打造大园林大社区，最适合设置高端户型产品，是体现整个小区品质的重点区域。地块一地块二地块三地块一地块二地块三重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩34住宅产品分布统计表楼层数楼层数楼号楼栋数18层住宅层住宅北1、2、3、4、5、6、7#中4#南21、8、9、10、12、15、18、19、20#1626层住宅层住宅南11、17#227层住宅层住宅中1、2、3#333层住宅层住宅南1、2、3、4、5、6、7、16#8小计项目规划29栋高层，其中北地块7栋，中地块4栋，南地块18栋。地上建面313274。7栋栋4栋栋18栋栋项目规划29栋楼，是18-33层的高层住宅，其中北地块7栋，中地块4栋，南地块18栋。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩35编号编号重汽翡翠外滩重汽翡翠外滩项目项目数量（处）数量（处）建筑面积（）建筑面积（）用地面积（）用地面积（）幼托（12班）131914150小学（18班）1地上644211020地下674卫生站13027922、95文化活动中心1403社区服务中心1205物业管理2地上：883地下：420公共厕所145其他商业服务18086垃圾站（地下）1配电室（地下）4966燃气调压器2高压水泵房（地下）1236换热站（地下）2407中水站（地下）1390地下车库473151合计合计总建筑面积：95801地上19557地下76244（项目的配套公共服务设施）项目规划有一个幼儿园，一个小学，8000平米底商，缺乏生活配套设施，影响居住品质。商业产品分布统计表（）位置位置首层面积层数体量南区南区17#配配套公建套公建1578.77整体2层，局部3层4245配套底层公配套底层公建建19072层3841小计小计8086该项23、目的南区17#号楼设计为配套公建，内含会所、酒店等商业业态。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩36项目园林景观设计风格为托斯卡纳园林风格：景观设计的定位是要营造一种具有地中海现代城市风情的休闲健康的居住环境。项目以“绿色浇灌”为设计理念，以绿色来营造景观，绿色的“水流”、溅出“水滴”来使场地整体化。景观设计中结合托斯卡纳基调的风格特色，巧妙运用地形、高差等特点，以现代的构图手法，辅以新古典的元素，营造自然大气的托斯卡那式园林景观。使业主在丰富多彩的都市生活中最大限度的享受自然的清新，同时又可为业主提供富有特色的社区活动空间。项目园林景观设计为托斯卡纳风格，营造地中海现代城市风情的休闲健康居住环境。24、重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩37l交通设计地块一设有一个小区出入口，一个紧急疏散口；地块二设有小区出入口、小学及幼儿园出入口各一个，在小学和幼儿园入口附近设有地面临时停车，以解决上下课高峰时间小车接送的需求；地块三设有两个小区出入口及一个人行出入口。l停车系统人车分流，提升了小区的安全性和环境品质。住宅区内每户住宅停车比为1:0.8，地面停车比为10%，其余全部为地下车库停车。地块三相对平坦，地下室为全埋式地下车库。l消防设计区内平时使用的车行道均为消防车道，各地块庭院内步行道兼做消防车道，仅在紧急情况作为消防车道使用。项目交通动线设计多个出入口，人车分流，提升了小区的交通流畅性，安全性和环25、境品质。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩38项目的建筑立面设计形式落后，缺乏品质感，影响项目的高品质居住区形象和气质。项目立面设计采用Artdeco的建筑形式，以暖红色及浅黄色涂料为主墙体色彩，局部配以灰色的仿金属涂料。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩39所属地块楼栋号单元数楼层数每单元每层户数楼栋户数户型类型北地块北地块13182108H72214（西）18（东）396H53118354H84218272H75118354H86118354H87118354H8小计492中地块中地块11274107H621274107H631274107H642183108H5小计429南地块南地块11333926、8H4-12133399H3-13133398H4-14133399H3-15133398H4-16218272H17126377H4-28218272H29218272H210133396H3-211126369H4-212218272H213218272H214133396H3-215218272H116133399H3-118218272H2192183108H5小计1541总计总计2462项目规划住宅2462套，南地块1541套，中地块429套，北地块492套。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩40楼层编号 户型编号 户型格局建筑面积 楼栋编号楼层数 套数套数比面积面积比面积区间H3-2A27、1三室二厅二卫144.42南14、南1033642.60%9242.882.89%140-160H3-2A1三室二厅二卫145.44南14、南1033642.60%9308.162.91%140-160H3-2B1三室二厅二卫109.77南14、南1033642.60%7025.282.20%100-120H1A1四室二厅三卫181.02南6、南1518722.92%13033.444.08%160-H1B1四室二厅三卫180.44南6、南1518722.92%12991.684.07%160-H2A1四室二厅二卫170.48南8、南9、南12、南13、南18181807.31%30686.428、9.61%160-H2B1四室二厅二卫166.98南8、南9、南12、南13、南18181807.31%30056.49.41%160-H3-1A1三室二厅二卫143.58南2、南4、南1633994.02%14214.424.45%140-160H3-1A1三室二厅二卫144.6南2、南4、南1633994.02%14315.44.48%140-160H3-1B1三室二厅二卫109.12南2、南4、南1633994.02%10802.883.38%100-120H4-1A1三室二厅二卫143.11南1、南3、南533983.98%14024.784.39%140-160H4-1B2三室二厅二29、卫129.25南1、南3、南533983.98%12666.53.97%120-140H4-1C1二室二厅一卫95.41南1、南3、南533983.98%9350.182.93%80-100H5A1三室二厅二卫129.05南19、中4、北2181044.22%13421.24.20%120-140H5B2二室二厅一卫88.61南19、中4、北2181044.22%9215.442.89%80-100H5C2三室二厅二卫128.69南19、中4、北2181044.22%13383.764.19%120-140H6A1二室二厅一卫93.52中1、中2、中3281074.35%10006.643.130、3%80-100H6A1二室二厅一卫94.55中1、中2、中3281074.35%10116.853.17%80-100H6B1二室二厅一卫89.91中1、中2、中3281074.35%9620.373.01%80-100H7A2三室二厅二卫142.94北1、北418903.66%12864.64.03%140-160H7B2三室二厅二卫142.53北1、北418903.66%12827.74.02%140-160H8A1三室二厅一卫112.04北3、北5、北6、北718722.92%8066.882.53%100-120H8B1二室二厅一卫88.35北3、北5、北6、北718722.92%631、361.21.99%80-100H8C2三室二厅一卫112.45北3、北5、北6、北718722.92%8096.42.54%100-120H4-2A2三室二厅二卫143.94南7、南1126491.99%7053.062.21%140-160H4-2C1三室二厅二卫129.99南7、南1126491.99%6369.511.99%120-140H4-2B2二室二厅一卫95.97南7、南1126481.95%4606.561.44%80-10024621319728.6 1.00112项目户型设计以约140m2大三居产品为主，占43.7%，88-95m2两居产品较少，占18.5%.户型面积区间32、套数套数比 面积比二居88-9564325.52%18.55%小三居110-13030712.46%10.65%大三居143-145100840.94%43.73%四居167-18150420.46%27.17%合计2462100%100%重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩41户型名称A户型类型两室两厅一卫建筑面积93.5294.55原户型编号H6-A1H6-A1所处楼栋中1、中2、中3户型特征边户。餐厅、客厅布局中间，厨房、卫生间均在北侧，主卧带阳台在南，次卧在北。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩42户型名称B户型类型两室两厅一卫建筑面积88.6189.9188.3595.9795.41原户型编号33、H5-B2H6-B1H8-B1H4-2-B2H4-1-C1所处楼栋北2、北3、北5、北6、北7中1、中2、中3、中4南1、南3、南5、南7、南11、南19户型特征中户。主卧（附卫生间）与客厅（带阳台）居南侧，厨房、餐厅、次卧居北侧重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩43户型名称D户型类型三房两厅两卫建筑面积144.42145.44143.58144.6129.99129.25原户型编号H3-2-A1H3-2-A1H3-1-A1H3-1-A1H4-2-C1H4-1-B2所处楼栋南1、南2、南3、南4、南5、南7、南10、南11、南14、南16户型特征边户。客厅（带阳台）、主卧（带卫生间）居南侧，卫生间34、2、厨房、餐厅（带生活阳台）、两间次卧居北侧。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩44户型名称E户型类型三房两厅一卫建筑面积143.11143.94原户型编号H4-1-A1H4-2-A2所处楼栋南1、南3、南5、南7、南11户型特征边户。客厅（带阳台）、主卧（带卫生间）、次卧1在南侧，次卧2、卫生间、餐厅（带生活阳台）、厨房在北侧重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩45户型名称F户型类型三房两厅一卫建筑面积129.05128.69原户型编号H5-A1H5-C2所处楼栋北2、中4、南19户型特征边户。客厅、主卧（带卫生间）、次卧1（带阳台）居南侧，次卧2、卫生间、餐厅（带生活阳台）、厨房在北侧重点竞争项目分35、析/重汽翡翠外滩46户型名称F户型类型三房两厅两卫建筑面积142.94原户型编号H7-A2所处楼栋北1、北4户型特征边户。客厅、主卧（带卫生间）、次卧1（带阳台）居南侧，次卧2、厨房、卫生间、餐厅（带飘窗）居北侧重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩47户型名称G户型类型三房两厅两卫建筑面积109.77109.12原户型编号H3-2-B1H3-1-B1所处楼栋南2、南4、南10、南14、南16户型特征边户。客厅、主卧（带卫生间）、次卧1（带阳台）居南侧，次卧2、厨房、卫生间、餐厅（带飘窗）居北侧重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩48户型名称H户型类型三房两厅两卫建筑面积142.53原户型编号H7-B2所处36、楼栋北1、北4户型特征中户。主卧（带卫生间）、次卧1（带阳台）、客厅（带飘窗）在南侧，次卧2、餐厅（带飘窗）、厨房（带生活阳台）在北侧重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩49户型名称I户型类型四室两厅三卫建筑面积181.02180.44原户型编号H1-A1H1-B1所处楼栋北1、北4户型特征主卧1（带飘窗、卫生间）、客厅（带阳台）、次卧1、主卧2（带卫生间）在南侧，次卧2、卫生间3、厨房、餐厅（带生活阳台）在北侧。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩50户型名称J户型类型四室两厅三卫建筑面积166.98原户型编号H2-B1所处楼栋南8、南9、南12、南13、南18户型特征客厅（带飘窗）、次卧1（带阳台）、37、次卧2（带飘窗）、主卧（带卫生间）在南侧，次卧3、卫生间3、厨房、餐厅（带阳台）在北侧。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩51户型名称J户型类型四室两厅三卫建筑面积170.48原户型编号H2-A1所处楼栋南8、南9、南12、南13、南18户型特征客厅（带飘窗）、次卧1（带阳台）、次卧2（带飘窗）、主卧（带卫生间、带飘窗）在南侧，次卧3、卫生间3、厨房、餐厅（带阳台）在北侧。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩521）单元门采用可视对讲系统业主要进入楼内必须经单元门的门禁对讲机识别才可入楼。访客则要通过对讲机与业主通话，经业主许可后并遥控开启对讲门后才可进入小区及楼内。中心监控室内的主机随时监视各个出入口38、的异常情况并配合摄像监控系统录像备查。2）一层窗口设红外线幕帘防盗报警一层窗口上设有红外对射探头，任何人的穿越均会报警至中控室，并由带夜视功能的摄像机拍摄记录，安保人员可及时出警处理。3）车库门及小区入口设道闸。4）室外及地下车库安装红外线监控摄像头。5）信息通讯网络体系提供电话和网络的服务，提供有线电视的接入服务。重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩53项目开发公司：中国重型汽车集团房地产开发公司规划方案设计：澳大利亚柏涛(墨尔本)公司建筑设计公司：山东省设计研究院、山东中大建筑设计有限公司、济南市规划设计研究院、山东城镇建筑设计院景观设计公司：意大利迈丘设计事务所重点竞争项目分析/重汽翡翠外滩539、4竞争关系重汽翡翠外滩本案住宅产品竞争优势周边环境项目周边环境较差，影响居住氛围和品质住宅地块周边环境更好，提升住宅的居住品质；地块形状地块零散，不利整体规划，影响居住品质，住宅地块相对方正，易于打造高品质住宅区；建筑风格项目建筑风格落后，影响品质感，缺乏高端项目气质住宅产品的建筑风格将更加高端，品质感十足；户型设计项目户型设计缺乏创新，影响项目品质；住宅产品户型设计将更加合理，舒适度更高；配套设施项目配套有限，缺乏高端配套设施，影响高端项目品质住宅依托整体项目的完善高端配套，品质更高本案的竞争策略突出本案滨水景观优势和周边环境优势；优势提升突出整体规划优势，提升住宅居住品质；打造高品质建筑优40、势，提升高端项目的形象和品质；打造创新的产品设计，提升居住的舒适度和品质感；依托整体高端、完善的配套设施，提升居住品质；重汽翡翠外滩和本案的竞争关系重汽翡翠外滩项目是本案的主要竞争对手，将直接与本案住宅产品争夺有限度的目标客群；竞争劣势项目指标容积率为，指标更低，居住舒适度更高；容积率为，项目指标较高，影响居住品质；开发商品牌重汽地产的品牌价值和影响力的支持开发商的品牌影响力和知名度相对不足；打造创新性的住宅产品，规避容积率高指标的不足劣势规避打造高品质的中高端住宅产品，提升项目品牌；55项目名称鑫苑名家建筑类型花园洋房、小高层、高层、公寓项目位置鑫苑名家位于历山路解放桥向北3公里建筑面积总建41、面70万，住宅55万平米占地面积20万平米容积率2.5总套数总共5026户成交均价7500元/最近开盘时间201年月入住时间2013年7月重点案例分析/鑫苑名家鑫苑名家是鑫苑置业继在济南的第四个项目，项目位于历山路以西、小清河以南，总建筑面积万，可售建筑面积55万；包括层、层、层的高层；层的花园洋房及公寓，规划有幼儿园、会所等。56供应户型以7585刚需型两居为主，占40%，其次是95115小三居，占25%115三居鑫苑名家户型面积配比户型面积区域产品配比一居50-5510%两居75-8540%小三居95-11525%大三居140-17020%五居200-2705%后期供应量近40万,户型以742、585刚需型两居为主。85两居重点案例分析/鑫苑名家57鑫苑名家项目亮点地理位置产品设计营销手段鑫苑名家项目凭借地段优势、产品设计、营销手段吸引目标客群前来购房置业。项目位于滨河新区中心区，发展潜力巨大；项目毗邻小清河，坐拥一线水景优势，项目临近城区，周边交通便捷，配套设施完善该项目产品类型，户型设计丰富，主推热销的刚需和首改型的中小户型，凭借性价比优势赢得市场的关注。该项目在营销推广中主打情感营销路线，营销手段丰富，宣传项目品牌，赢得目标客群的广泛关注，效果显著。重点案例分析/鑫苑名家58项目名称天鸿万象新天建筑类型花园洋房、小高层、高层、公寓项目位置历城刘志远路与工业北路交叉口北临建筑面积43、总建面600万平米容积率1.75成交均价6500元/最近开盘时间201年月入住时间2012年7月天鸿万象新天总建筑面积600万平方米，由天鸿地产倾力打造；位于济南东部新东站片区，距济南新东站规划选址两公里处；项目整体规划拥有大型商业中心、风情步行商业街、宜居住宅组团、济南知名教育、医疗配套等多种物业形态。重点案例分析/天鸿万象新天59供应户型以8095刚需型两居为主，占60%，其次是100120小三居，占25%天鸿万象新天户型面积配比后期供应量近70万,户型以8595刚需型两居为主。130三居85两居115三居重点案例分析/天鸿万象新天户型面积区域产品配比一居655%二居75-9560%小三居44、100-12025%大三居120-1395%60重点案例分析/天鸿万象新天天鸿万象新天项目亮点该项目凭借大盘优势、产品优势、营销手段吸引目标客群前来购房置业。1.项目的大盘优势：该项目是百万平米以上规模大盘，内部生活配套设施完善，规避区域配套设施不足的难题；2.项目的产品优势：项目产品类型和户型品种丰富多样，满足不同客群购房需求，主推热销的中小户型产品，凭借大品牌、小户型、低总价的性价比优势吸引广泛购房客群；3.项目的营销手段：项目作为大盘项目，始终持续性的造势，保持市场热度，通过现场包装、户外广告、短信投放、现场活动、网络造势等多渠道的宣传推广，捕捞目标客群。61项目名称恒大城建筑类型高层板45、楼项目位置历城王舍人镇政府向西300米路南建筑面积总建面170万平米容积率2.8成交均价6500元/最近开盘时间201年月入住时间2013年7月重点案例分析/恒大城恒大城为恒大地产在济南的第三个项目；项目位于济南东部新东站片区，距济南新东站规划选址两公里处，总建面170万平米，是集城市高尚社区、娱乐休闲购物于一身的都市综合生活城。62供应户型以95-100两居为主，占35%，其次是100-128小三居，占30%147三居恒大城户型面积配比后期供应量近100万,户型以100135三居为主。93两居117三居重点案例分析/恒大城户型面积区域产品配比二居95-10035%小三居100-12830%大46、三居128-14715%四居160-17020%63重点案例分析/恒大城恒大城项目亮点该项目凭借大盘优势、产品优势、营销手段吸引目标客群前来购房置业。1.项目的大盘优势：该项目是百万平米以上规模大盘，内部生活配套设施完善，规避区域配套设施不足的难题；2.项目的产品优势：项目ArtDeco建筑风格，突出品质感，户型品种丰富多样，主推热销的中小户型产品，凭借大品牌、小户型、低总价的性价比优势吸引广泛购房客群；3.项目的营销手段：项目坚持“愿景前置”的现场营销手段，打造美轮美奂的样板示范区，给予目标客群极具震撼力的现场体验，持续性的现场活动，聚集现场人气，促成现场销售。64项目名称保利海德公馆建筑类47、型高层板楼项目位置历城二环东路与花园路交汇处东行500米路北建筑面积总建面42万平米容积率2.4成交均价11000元/最近开盘时间201年月入住时间2013年7月重点案例分析/保利海德公馆保利海德公馆是保利地产在济南的豪宅项目；项目位于济南繁华的洪楼商圈，学府众多，配套完善，交通便捷；项目总建面42万平米，规划有豪华会所、知名学校。65供应户型以8595两居为主，占35%，其次是130180大三居，占25%135三居保利海德公馆户型面积配比户型面积区域产品配比二居85-9535%小三居110-12020%大三居130-18025%四居168-26020%后期供应量近50万,户型以110130三48、居为主。168四居重点案例分析/保利海德公馆66重点案例分析/保利海德公馆保利海德公馆项目亮点该项目凭借地段优势、产品优势、品牌优势、营销手段吸引目标客群前来购房置业。1.项目的地段优势：该项目位于城东繁华的洪楼商圈，周边配套完善，交通便捷，毗邻山大，学府氛围浓厚，地段优势明显；2.项目的产品优势：项目定位高端，ArtDeco建筑风格，突出豪宅气质；重点打造大户型产品，同时提供市场热销的舒适性两居产品；项目规划有高端会所的配套设施，提升项目品质；3.项目的品牌优势：保利地产在济南的品牌知名度和美誉度提升项目的品牌知名度；4.项目的营销手段：项目坚持“愿景前置”的现场营销手段，打造美轮美奂的样板49、示范区，给予目标客群极具震撼力的现场体验，持续性的现场活动，聚集现场人气，促成现场销售。67项目名称重汽翡翠清河建筑类型多层、小高层、高层、公寓项目位置历城二环东路与北园大街交汇处的东北角建筑面积总建面30万平米容积率1.6成交均价8300元/最近开盘时间201年月入住时间2013年12月重点案例分析/重汽翡翠清河重汽翡翠清河项目是重汽地产开发；项目所在地是原重汽客车厂大院；项目容积率1.6，是济南稀缺的低密度住宅区；社区内部配套有超市、商业街、多功能会所、幼儿园，是一个集居住、办公、购物、休闲于一体的大型住宅区。68供应户型以7590刚需型两居为主，占45%，其次是110125小三居，占3550、%重汽翡翠清河项目户型面积配比户型面积区域产品配比一居595%二居75-9045%小三居104-12535%大三居130-16010%四居160-2205%户型的公摊面积达27%，严重影响得房率，降低性价比优势；后期供应量近16万,户型以8590刚需型两居为主。125三居95两居142三居重点案例分析/重汽翡翠清河69重汽翡翠清河项目优劣势分析重汽翡翠清河项目优劣势分析优势（strength）1.项目位于滨河新区中心区，发展潜力巨大；2.项目交通便捷，近邻市区，教育资源丰富；3.项目坐拥一线滨水资源，自然景观条件优越；4.周边产业丰富、单位、小区众多，购房客群较多；5.项目容积率很低，只有1.51、6，提升居住舒适度；6.项目产品、户型品种丰富，满足不同客群购房需求；7.重汽地产的品牌知名度和美誉度给予项目高度支持；劣势（weakness）1.所在区域还不成熟，对区域外客群吸引力有限；2.周边生活配套设施缺乏，档次低，缺乏品质；3.住宅区两侧的高架桥对项目有一定的噪音干扰；4.项目建筑风格落后，影响项目的形象和品质感；5.项目户型设计不合理，公摊大，影响性价比优势；6.项目配套设施缺乏，影响产品的居住品质；7.项目规划布局和产品设计缺乏创新，与周边项目同质化严重，难以在区域竞争中快速脱颖而出。重点案例分析/重汽翡翠清河70竞争关系重汽翡翠清河本案住宅产品竞争优势建筑风格项目建筑风格落后，52、影响品质感，缺乏高端项目气质住宅产品的建筑风格将更加高端，品质感十足；户型设计项目户型设计缺乏创新，公摊面积大；住宅产品户型设计将更加合理，舒适度更高；配套设施项目配套有限，缺乏高端配套设施，影响高端项目品质住宅依托整体项目的完善高端配套，品质更高本案的竞争策略打造高品质建筑优势，提升高端项目的形象和品质；优势提升打造创新的产品设计，提升居住的舒适度和品质感；依托整体高端、完善的配套设施，提升居住品质；本案和重汽翡翠清河的竞争关系重汽翡翠清河项目是本案的主要竞争对手，将直接与本案住宅产品争夺有限度的目标客群。竞争劣势项目指标容积率为1.6，指标更低，居住舒适度更高；容积率为4.0，项目指标较高，影响居住品质；开发商品牌重汽地产的品牌价值和影响力的支持开发商的品牌影响力和知名度相对不足；打造创新性的住宅产品，规避容积率高指标的不足劣势规避打造高品质的中高端住宅产品，提升项目品牌；71THANKS