1、2006 年上海易居房地产研究院版权所有70，90新政之后70，90新政之后90m90m2 2以内房型设计初步分析以内房型设计初步分析2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析90m90m2 2房型设计研究方向分析房型设计研究方向分析?通过对政策出台前和政策出台后90m2房型的分析可知。政策出台前90m2以内房型设计绝大多数在两房以内，并且仅从两房设计的角度上来说，面积大部分要大于90m2。?新政出台后90m2房型总量太大，成为住宅的主要户型面积，必须增加其户型种类和适宜居住性，便于满足客户更多方面的需求。所以三房的设计必然成为90m2以内户型所2、要解决的重点问题，两房在新政出台之后，超过90m2的房型不会大面积出现。一房和小户型酒店公寓等物业形态受新政影响较小。90m90m2 2房型政策出台房型政策出台前的户型形式前的户型形式90m90m2 2房型政策出房型政策出台后的户型形式台后的户型形式紧凑两房紧凑两房一 房一 房小户型酒店公寓小户型酒店公寓两 房两 房一 房一 房小户型酒店公寓小户型酒店公寓紧凑三紧凑三 房房90m2以内房型设计解决思路可以分为两类：其一，功能型思路，在90m2之内通过设计手段解决问题。具体方式包括：内部空间的功能细化、精装修、增加面宽、减少公摊、小面积复式、自由空间等多种思路；其二，寻求突破面积的思路，包括增加3、附加面积、组合套型等设计思路。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析90m90m2 2房型设计研究方向分析房型设计研究方向分析?功能型设计思路功能型设计思路1 功能空间细化的设计思路2 模块化精装修的设计思路3 增加面宽减少进深的设计思路4 点式布局减少公摊的设计思路5 外廊式减少公摊的设计思路6 小面积复式的设计思路7 自由空间设计思路1 功能空间细化的设计思路2 模块化精装修的设计思路3 增加面宽减少进深的设计思路4 点式布局减少公摊的设计思路5 外廊式减少公摊的设计思路6 小面积复式的设计思路7 自由空间设计思路?寻求突破面积的设计思路4、寻求突破面积的设计思路1 增加面积附加值的设计思路2 组合套型设计思路1 增加面积附加值的设计思路2 组合套型设计思路2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析1功能型设计思路：功能空间细化1功能型设计思路：功能空间细化?90m2三房设计，和常规120m2以上的三房相比，使用功能得到细化，保证使用功能和居住的舒适性，属于近期国内90m2住宅三房设计的主流思路。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析2功能型设计思路：模块化精装修2功能型设计思路：模块化精装修?按照功能模块进行精装修的方式是解决空间5、功能和居住舒适性的理想方法。通过对功能的进一步细化（和功能细化方案相比，精装修是对内部功能进行进一步细化的设计方式），做到对内部空间的最大化利用。具体方式例如对厨房、卫浴、储藏空间进行模块化研究，和功能细化（如图示厨房储藏空间功能细化），此类手法在国内还没有大规模使用。?进行模块化精装修所要注意的设计要点主要包括：1、主要空间（主卧和起居）功能的扩大化；2、储藏空间的细分；3、卫浴空间分间细化；4、厨房空间功能细化；管井设备的排布、维修、更替等。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析3功能型设计思路：增加面宽减少进深3功能型设计思路：增加面宽6、减少进深?深圳旭景佳园房型，三房面积89-94m2。上海奥园房型面积73-75m2。?房型设计思路走紧凑型路线，除了主人卧室之外，起居厅、次卧室等房间尺寸都有不同程度的压缩。?通过增加面宽，减少进深的方式控制房型面积，同时满足套型采光通风的需求。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析4功能型设计思路：点式布局减少公摊4功能型设计思路：点式布局减少公摊?通过点式布局的方式，使交通空间可以服务更多的户数，减少公摊面积。?点式布局形式利用四面采光的优势，保证所有户型都能得到较好的采光通风（朝向略差）。一房一厅，套型建筑面积60m2两房一厅，套型建筑7、面积75m2三房一厅，套型建筑面积90m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析5功能型设计思路：外廊式布局减少公摊5功能型设计思路：外廊式布局减少公摊?窄面宽的户型设计，交通空间采用外廊式布局。利用外廊式交通减少公摊面积，提高得房率。?外廊式布局虽然是小面积房型设计未来发展的主流方向之一，但考虑到其空间使用感觉比梯间型效果差，短期内客户接受度不高。不建议作为我们户型设计的主要研究方向。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析6功能型设计思路：小面积复式设计思路6功能型设计思路：小面积复式设计8、思路?小面积复式房型设计，一房50m2左右，两房70m2左右。?作为小户型公寓来说，此房型以内廊式布局和复式空间相结合，保证了每户都有南向主要房间，通风情况略差。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析7功能型设计思路：自由空间设计思路7功能型设计思路：自由空间设计思路?采用结构技术，减少房型内部的承重墙、柱的数量，形成内部大空间的形式，使得内部功能空间可以采用多种分隔方式，以满足不同客户对空间的不同需求。?建筑面积90m2以内可以产生从两房到四房的多种户型设计形式。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型9、设计初步分析1突破限制的设计思路：增加附加面积1突破限制的设计思路：增加附加面积?采用增加附加面积的手法进行设计，方法两种：其一，是可改造成房间的阳台形式；其二，是可改造成房间内部空间的凸窗形式。设计特色：可改造成落地窗的凸窗设计。两室两厅户型设计，建筑面积76m2设计特色：大面积的入户花园，并且可以改造成房间使用。三房两厅房型，面积130m2。凸窗改造成室内空间示意2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析2突破限制的设计思路：组合套型2突破限制的设计思路：组合套型?组合形式灵活的房型设计方式，分则为两套独立户型，合则成为一套大面积房型，适合对10、大房型有硬性需求的客户群；?房型设计重点考虑两点，其一，是为房型组合改造预留空间；其二，是控制两套房型的总体面积，便于后期销售控制总体价格。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：特色空间房型附件 房型设计示例：特色空间房型?两房两厅设计，整体面积在90m2之内，内部空间布局合理，并且有可改造成房间的超值阳台空间赠送。设计特色：可改造成房间的阳台。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：特色空间房型附件 房型设计示例：特色空间房型?两房两厅设计面积m，有大11、面积的室外阳台。可以改造成室内面积的凸窗空间是其房型设计特色。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：大面宽房型附件 房型设计示例：大面宽房型?两房两厅设计面积m，有大面积的室外阳台。可以改造成室内面积的凸窗空间是其房型设计特色。2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：点式组合单元附件 房型设计示例：点式组合单元2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：点式组合单元附件 房型设计示例：点式12、组合单元2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：点式组合单元附件 房型设计示例：点式组合单元三房两厅，套型建筑面积89.71m2两房两厅，套型建筑面积79.98m2两房两厅，套型建筑面积64.82m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元三房两厅，套型建筑面积13、89.85m2两房两厅，套型建筑面积85.36m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元两房两厅，套型建筑面积82.5m2两房两厅，套型建筑面积79.9m2一房一厅，套型建筑面积55.3m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元两房两厅，套型建筑面积89.56m2两房两厅，套型建筑面积63.55m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初14、步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元两房两厅，套型建筑面积93.03m2两房两厅，套型建筑面积67.46m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元两房两厅，套型建筑面积92.08m2两房两厅，套型建筑面积65.55m22006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元2房2房1房1房1房1房3房3房2006 年上海易居房地产研究15、院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：板式组合单元附件 房型设计示例：板式组合单元1房1房1房1房2房2房2房2房2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：围合式布局附件 房型设计示例：围合式布局2006 年上海易居房地产研究院版权所有90m90m2 2房型设计初步分析房型设计初步分析附件 房型设计示例：外廊式小复式房型附件 房型设计示例：外廊式小复式房型一房一厅，套型建筑面积72.1m2一室户，套型建筑面积46.0m2两房两厅，套型建筑面积89.4m22006 年上海易居房地产研究院版权所有汇报结束！汇报结束！现在是沟通时间现在是沟通时间