1、复地复地东湖国际三期户型优化报告东湖国际三期户型优化报告主要内容主要内容报告目的报告目的研究目标选择研究目标选择样本户型展示分析样本户型展示分析项目户型优化建议项目户型优化建议报告目的报告目的 东湖国际三期户型正处于设计阶段，本报告希望以客户需求角度出发，并结合武汉市代表性项目的热销户型细节研究，为东湖国际三期住宅户型提供优化建议。其中包括：户型附加值要素设计尺寸：客厅及主卧开间尺寸空间功能要素设计关键要素点研究方法各面积段户型分开研究各面积段户型分开研究样本热销户型展示户型注重点热销户型特点总结客户需求特征各户型客户特征访谈客户及销售人员东湖国际三期户型配比东湖国际三期户型面积段户型户型面积2、范围面积范围小户型80-90平米小三房100-130平米大三房130-150平米高层豪宅200平米以上叠拼house180-240平米 研究目标选择 根据东湖国际三期户型分布特点，选择市场上相应项目的优秀户型进行研究。户型户型面积范围面积范围研究样本研究样本选取原因选取原因小户型80-90平米百瑞景、金地国际花园、融侨华府、水岸星城、万科金色、市内代表性项目，主要竞争对手小三房100-130平米百瑞景、金地国际花园、万科金色、融侨华府、华润中央公园市内代表性项目，主要竞争对手大三房130-150平米百瑞景、金地国际花园、水岸星城、武汉天地市内代表性项目，主要竞争对手高层豪宅200平米以上星河湾3、金都汉宫、世茂锦绣长江、东湖天下市内或国内代表性项目，在豪宅上有一定代表性叠拼house180-240平米金地国际花园、华润中央公园、万科润园叠拼的代表性项目，产品前卫、优秀80-90平米平米 经典热销户型研究经典热销户型研究客户访谈分析：客户访谈分析：客户年龄两极分化：客户年龄两极分化：年龄：80后年轻人居住人员：年轻夫妇经济实力：少量积蓄、需父母支持社交：同事、同学、朋友购房经历：首次购房购房目的：结婚生活习惯：居家时间短，偶尔在家办公，在家做饭机会少。年龄：50岁以上退休老人居住人员：老年夫妇经济实力：强，具有一定的积蓄社交：老年朋友，儿女购房经历：多为2次以上购房购房目的：养老生活习4、惯：在家吃饭，居家时间多客户需求关键点：客户需求关键点：1、朝向2、方正实用3、客厅开间大4、二个卧室，最好配备一个电脑房。1、客厅主卧朝南2、方正实用3、南向大阳台，满足晒太阳，养花草，健身。4、比较注意厨房的便用性。样板样板80-9080-90平米优秀户型展示平米优秀户型展示金地金地8888华润华润9393南南南南n80809090平米均为朝南户型，主卧和客厅朝南平米均为朝南户型，主卧和客厅朝南n每个房间都有采光面，无暗房每个房间都有采光面，无暗房采光采光采光采光采光采光采光采光水岸水岸9797华润华润9393过道过道4 4华润户型：户型方正，紧凑实用，无浪费面积，使用率高。水岸户型：户型5、斜长，上图过道面积4平米为浪费面积。样板样板80-9080-90平米优秀户型展示平米优秀户型展示百瑞景百瑞景8989融侨融侨8989万科金色万科金色9090客厅开间客厅开间3.73.7客厅开间客厅开间3.93.9客厅开间客厅开间3.83.8武汉优等户型客厅开间范围：3.73.9米米样板样板80-9080-90平米优秀户型展示平米优秀户型展示华润华润120120入户花园入户花园书房书房水岸水岸9797露台，可改露台，可改成书房。成书房。户型其他附加值：入户花园、露台、大阳台户型其他附加值：入户花园、露台、大阳台样板样板80-9080-90平米优秀户型展示平米优秀户型展示必必须须条件条件（必须满足6、，否则会造成房屋贬值）户型朝南，其中客厅和主卧一定朝南，保证透风、采光。户户有采光面，无暗房。客厅开间建议在3.8-4.2米；户型方正紧凑实用，无斜长分布，实用率高增增值值亮点亮点（选择性满足，提高房型竞争力与价格）l增加其户型的附加值，如设计入户花园，露台、大阳台来增加使用率，这样有利于客户把赠送的改造成书房、健身房、储藏室来增加客户的实用面积。结合客户需求特征，策源认为80-90户型设计注重点注重点为：100-130平米平米 经典热销户型研究经典热销户型研究年龄：30-40岁之间居住人员：有小孩；经济实力：一般，社交：亲戚朋友生活习惯：家庭成员较完整，大多在家用餐购房目的：纯居住客户需求关7、注点客户需求关注点该户型客户特征该户型客户特征南北朝向 户型方正，使用率高客厅开间大 ，二个以上卧室，配备一个活动房（如棋牌室、运动房希望得到一定的赠送面积（入户花园、大阳台、露台等）对厨房餐厅面积要求稍微大点，便于平常下厨。客户访谈分析：客户访谈分析：p南北通透户型，客厅、主卧和卧室朝南p2个卧室和客厅朝南，另加一个标准书房p客厅开间在4.2-4.54.2-4.5米以上米以上p产品附加值多，如入户花园、大阳台金地金地110110百瑞景百瑞景111111南南南南主卧主卧客厅客厅次卧次卧主卧主卧客厅客厅次卧次卧4.24.2mm4.54.5mm书房书房书房书房样板热销样板热销100100130138、0平米户型展示平米户型展示入户花园入户花园大阳台大阳台华润华润112112融侨融侨129129样板热销样板热销100100130130平米户型展示平米户型展示静静区区动动区区大阳台大阳台4.54.5mm华润户型：动静分区、南北通透，并附加大阳台融侨户型：客厅4.5米大开间，户型方正，使用率高。华润华润120120万科金色万科金色125125静静区区动动区区入户花园入户花园厨厨房房主主卧卧客客厅厅华润户型：动静分区、南北通透，并附加大阳台万科金色：动静分区，户型方正，使用率高，同时在客厅和主卧朝南前提下，把厨房朝南。静静区区动动区区样板热销样板热销100100130130平米户型展示平米户型展示9、万科金色万科金色110110主主卧卧次次卧卧客客厅厅厨厨房房书书房房万科金色两个卧室、客厅加厨房全为朝南，加之110平米做成三房，实属不易；房型设计方正，动静分区。样板热销样板热销100100130130平米户型展示平米户型展示赠送8露台必要条件必要条件（必须满足，否则会造成房屋贬值）100130平米均全为南北通透，主卧、客厅超南，最好次卧朝南，保证透风、采光。户户有采光面，无暗房。户型方正紧凑，使用率高，公摊小根据目前在售热卖户型客厅开间4.2米以上开间户型动静分区（餐厅客厅动区与卧室静区分开）增增值值亮点亮点（选择性满足，提高房型竞争力与价格）l产品附加值成为热卖的一大卖点，如送入户花园、10、设置露台，大阳台改造为电脑房、健身房、杂物间等，大大增加了客户的实用面积。l对餐厅设计更加人性化，考虑平常家具摆放、下厨活动范围。结合客户需求特征，策源认为100-130户型设计注重点注重点为：130-150平米平米 经典热销户型研究经典热销户型研究 年龄35岁-50岁以上；家庭成员较完整；有一定的社会地位和优越感 房屋承担一定的社交责任；改善型置业为主，一般都是换房子；比较好面子。客户需求关注点客户需求关注点该户型客户特征该户型客户特征 大客厅，满足社交接待需求 家庭成员完整，因此，必须有三间标准房间，最好配备两间较大的卧室，另一个房间可以作为灵活应用的房间，可以做书房、健身房、小卧室；可能11、有老人，老人喜欢晒太阳。最好设计开放式大阳台。客户访谈分析：客户访谈分析：百瑞景13210平米露台，可轻易改成活动房开阔的大空间开放式阳台3.7米米百瑞景百瑞景百瑞景经典户型分析总结：p客厅餐厅营造开阔空间。p客厅开间偏小，只有4.2米，主卧开间3.7米p赠送7-10平米空中庭园武汉天地136客厅开间客厅开间5.4米米客厅，餐厅无隔断连接，营造大视野外飘窗，增加室内空间动静分区动静分区生活阳台生活阳台储藏间储藏间武汉天地经典户型总结：p客厅5.4米大开间，客厅，餐厅无隔断，使得公共区域更加气派p功能完善，储藏间，生活阳台俱全，p大阳台，飘窗设计，主卧开间3.8米武汉天地武汉天地水岸1334.812、米米超大阳台超大阳台主卧套间：主卧套间：书房，卫生书房，卫生间，更衣室间，更衣室动静分区客厅餐厅客厅餐厅一体，营一体，营造开阔空造开阔空间间主卧开间主卧开间3.8米米水岸星城水岸星城水岸星城经典户型总结：p客厅4.8米开间，宽度适中。与餐厅无隔断，公共区域开阔气派p主卧采用套房设计，包括书房，卫生间，更衣室，保证主人私密空间p平窗设计，比较少见，附加值较少。金地138宽5.1米开放式阳台开放式阳台金地国际花园金地国际花园金地国际花园经典户型总结：p客厅5.1米大开间，客厅，餐厅无隔断。p三阳台设计，其中一个阳台可以改成房间，具备较大的附加值。内阳台，可内阳台，可改成房间改成房间必要条件必要条件13、（必须满足，否则会造成房屋贬值）南北通透、保证透风、采光；明厨明卫；动静分区；目前大多数项目均采用飘窗设计，新近项目全部为飘窗设计。公共空间 客厅开间在4.8-5.4m；南北双阳台；私人空间 最少具有三个标准房间。主卧带独立卫生间；主卧开间3.5-3.8m；增值亮点增值亮点（选择性满足）客厅餐厅无隔断连接。附送空间，如入户花园、内庭院、附送空间能用作活动房最好；开放式大阳台。结合客户需求特征，策源认为130-150户型设计注重点注重点为：200-220平米平米 经典热销户型研究经典热销户型研究 年龄35岁-50岁以上；三口之家或三代同堂；事业有成、经济实力雄厚；有一定的社会地位和优越感 有自己14、的生活圈层，注重社交往来；已有多次置业经历；再次购房主要为体现身份和地位；客户需求关注点客户需求关注点该户型客户特征该户型客户特征 基本配置保证双主卧+书房+客房；配置佣人房和佣人活动空间；公共空间要开阔、大气、体面，同时需要有社交功能；私人空间要有私密性和尊贵感；产品要有独特、稀缺的卖点；客户访谈分析：客户访谈分析：200-220平层四房市场经典、热销户型的特征描述：客厅宽敞、开阔；要具备社交功能，比如吧台、休闲室；5.5m休闲室休闲室吧吧台台6.1m星河湾225金都汉宫210 主卧为套房结构，有独立的卫生间、衣帽间或者书房；主卧面宽在4.5-5米；次主卧一般配置有卫生间，面宽3.8-4米。15、主卧套房主卧套房主卧套间主卧套间次主卧带卫生间次主卧带卫生间次主卧带卫生间次主卧带卫生间注重居住的舒适度和尊贵感注重居住的舒适度和尊贵感金都汉宫星河湾5m4.5m3.8m4m注重居住的私密性、主仆分离、公共空间和私人空间分离注重居住的私密性、主仆分离、公共空间和私人空间分离佣佣人人活活动动区区双双入入户户系系统统私人空间私人空间佣佣人人活活动动区区 多设有工人活动区域，工人房位置多靠近厨房和大门口，与主人空间分离；公共空间与私人空间分离，主客分离；主人生活空间主人生活空间客卧及公共空间客卧及公共空间世茂锦绣长江星河湾附送增值空间，体现品质附送增值空间，体现品质入户花园入户花园阳台阳台步入式飘窗16、步入式飘窗 设置入户花园、外凸阳台增加户型的增值空间；步入式飘窗扩大实用性；世茂锦绣长江东湖天下金都汉宫 设置入户花园、外凸阳台增加户型的增值空间，打造开阔的自然空间；步入式飘窗，气派大气，并且便于观景；必要条件必要条件（必须满足，否则会造成房屋贬值）南北通透、保证透风、采光；明厨明卫；公共空间 客厅开间在5.5-6m；厨房带有生活阳台；至少南北双阳台；私人空间 双主卧；主卧套房设计，带有衣帽间和卫生间，开间4.5-5m，主卧开间3.8-4m；增值亮点增值亮点（选择性满足）客厅带社交功能；最好设计吧台。附送增值空间，如入户花园、外凸阳台、内庭院、步入式飘窗；主仆分离，双入户系统；主客分离，保证17、私人生活区的私密性。根据热销户型的特点结合客户需求特征，策源认为200-220平层注重点注重点为：160-200叠院叠院house经典热销户型 年龄35岁-50岁以上；两代三口之家或三代4-5口人；事业有成、经济实力雄厚；有自己的生活圈层，注重身份感；已有多次置业经历；再次购房主要为享受中心城区配套、别墅级享受；客户需求关键点客户需求关键点该户型客户特征该户型客户特征 基本配置保证三个卧室+书房；有花园或露台等接近自然的区域；地下室自然采光，可在利用；专属车库1-2个；注重私密性和尊贵感，专属通道和空间，有天有地；客户访谈分析：客户访谈分析：6.3m160-240叠院house市场经典户型的特18、征描述：金地国际花园金地国际花园：四层三户、独门独户，赠送地下室、花坛或露台。一二楼一户，赠送地下室、花园；独立入户门前庭后院露台地下室50-70有内庭院、可自然采光一二层入户门金地国际花园：三四楼一户，赠送地下室、露台地下室入户口一层入户口地下室的内庭院，保证地下室的采光地下室的内庭院，保证地下室的采光 独立、双入户系统；前庭25、后院15、50-90 地下室、空中露台；基本上两个卧室南向；客厅面宽6.2-6.3米，主卧面宽4-4.2米；电梯直达入户。电梯直达直达电梯电梯华润中央公园：独立入户、每户都有地下室，赠送花园、庭院或露台后院前庭地下二层车库一层的独立入户门和庭院私人入户通道私人入户19、通道：每户都是独门独户，并且有专属的楼梯走道；私人庭院私人庭院：每户都有私家庭院；开间大进深短开间大进深短：面宽在15.5米左右，进深在10-12米；客厅面宽6.2米，主卧室面宽在3.9-4米；每户赠送面积，如一楼南北花园、二三楼入户花园、露台，五层赠送露台。南北花园面积在20-50、入户花园20左右、露台15-20。万科润园：独立入户、有天有地、有庭院或露台一、二层复式一、二层复式一层大平面一层大平面三四层复式三四层复式三四层专属楼梯一二楼入户门庭院庭院露台主人居住区多位于上层，主卧套间主人居住区多位于上层，主卧套间+露台露台金地国际花园卧室区华润中央公园卧室主卧带主卧带衣帽间衣帽间卫生间卫20、生间露台露台露台露台4.2m3.6m 主人卧室区相对独立，多位于上面一层；基本上设置为两个南向卧室；均有配有卫生间；主卧套间设计，带有卫生间、衣帽间，甚至书房；主卧面宽4-4.2米；次主卧面宽3.2-3.6米书房书房4m3.2m主卧区域主卧区域必要条件必要条件（必须满足，否则会造成房屋贬值）南北通透、保证透风、采光；明厨明卫；客厅开间在6-6.5m；两房南向；主卧开间4-4.2m；次卧开间3.2-3.6m。增值亮点增值亮点（选择性满足）地下室可自然采光，在改造利用；有天有地，可达到别墅级别享受；独门独户；配置专属电梯；附送大面积增值空间，花园、露台或庭院；赠送面积在50-100。结合客户需求特21、征，策源认为160-200叠院house户型设计注重点注重点为：总结总结户型户型户型关键户型关键必要条件必要条件（必须满足，否则房源贬值）增值条件增值条件（选择性满足，能实现房源增值）小户型：80-90紧凑实用，有限空间内满足舒适性与功能完整。1.朝南2.紧凑，浪费面积少，避免过道。3.房型方正户型面积有限，更加注重附赠面积。如：设计飘窗，小露台、大阳台等，可适当改造后作为小书房等补偿性功能区。小三房：100-130南北通透，保证房间数量，大阳台。1.客厅开间4.2-4.5米2.南北通透3.餐厅厨房好用，面积合理。能做到两间标准卧室，第三间房的面积是增值重点，最好能达到小卧室标准。可以通过内阳22、台，庭园等实现该房间的面积扩充。大三房：130-150功能齐全，视野开阔。一定的附加值。1.客厅开间4.8-5.4米，与餐厅无隔断连接，入户视野开阔。2.动静分区，3.南向景观阳台，北向生活阳台。1.小区或者外部景观2.除南北阳台外，具备内阳台、露台等。高层豪宅：200以上尺度感、尊贵感、私密性1.客厅5.5-6.0米。主卧开间3.8-4.0米2.功能齐全。除常规功能外，具备健身，娱乐等功能区。3.主卧套房设计，具备书房、卫生间、更衣室等，保证私密空间。1.稀缺性景观，或者小区中心景观2.户型上做到主仆分离，主客分离。3.附送入户花园，露台等。叠院house在叠院中演绎别墅生活方式1.客厅开间6.0米以上，主卧开间4-4.2米2.必须有附加值：如前庭后院，赠送露台、地下室等，可选择性搭配赠送。3.专属车位或车库。4.设计主卧区，包括卫生间、更衣室、阳（露）台；1.独门独户，部分配备专属电梯2.赠送面积可用率高，如地下室有自然采光。3.赠送面积达到50以上。Thanks