1、金融街长安二厂项目金融街长安二厂项目一期户型及示范区建议一期户型及示范区建议重庆分公司重庆分公司2010.9.12010.9.1一期户型对位建议示范区建议项目营销问题与应对策略项目的一期营销目标一期经济目标：2年销售20万方项目定位目标：重庆滨江第一豪宅社区企业目标：西部标杆 名利双收继北京金融街、天津“津门津塔之后”是金融街落子西部最大的项目，为金融街持续的发展和上市业绩提供支持。临近CBD、濒临嘉陵江，观渝中半岛夜景，是距离CBD最近的大盘，具备打造重庆滨江第一豪宅社区的基础。根据企业目标，在两年内销售20万方保证企业的现金流。地块编号用地性质建设用地 面积(公顷)建设用地面积(亩)容积率2、建筑规模（万）建筑密度（%）绿地率（%）O15-1/02C21.317719.76558.00 10.54165025O15-3/02R22.474537.11755.00 12.37254025O19-4/02R23.421951.32854.00 13.68763525O20-4/02R23.935459.0315.00 19.6773525O21-3/02R24.30864.624.00 17.2323525O22-1/02R21.865627.9845.00 9.3283525O23-1/02R24.916973.75355.00 24.58453525O26-1/02R20.31 43、.6774.00 1.2472 3535O27-1/02R24.26 63.8314.00 17.0216 3530O27-7/02R21.6572 24.8584.00 6.6288 3530O27-8/03R20.01 0.1713.00 0.0342 3530合计28.48 427.14 51.00 132.36 项目现实“一期滨江组团具备开工条件，但是否能构建第一豪宅社区平台？”1、从开工条件来看滨江组团具备条件2、从地块条件上看，临江面短、有水泵厂、加油站的影响3、容积率在4，全国豪宅一般容积率在3以内城城市市豪豪宅宅价价值值指指标标核心地段核心地段优质产品优质产品便利指标便利指标人4、文指标人文指标区位指标区位指标自然指标自然指标规划指标规划指标设备设施设备设施/物管指标物管指标配套指标配套指标稀缺资源稀缺资源位于位于中心城区中心城区，位于或，位于或靠近核心区靠近核心区交通方便交通方便，周边有一定配套，周边有一定配套拥有历史悠久的人文积淀区域拥有历史悠久的人文积淀区域拥有全市拥有全市独一无二独一无二的河流、海景、湖泊、的河流、海景、湖泊、公园等公园等自然资源自然资源较高容积率，结合天津城市状况，建议容积率较高容积率，结合天津城市状况，建议容积率2.5-2.62.5-2.6之间，高之间，高层建筑最高层建筑最高3030层层。建筑风格体现尊贵感，建筑建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒5、朗布局舒朗，强调对，强调对景观资源的占有景观资源的占有。万平米以上万平米以上的国际标准的国际标准超豪华会所超豪华会所；超五星级超五星级酒店或酒店式公寓；酒店或酒店式公寓；精品商业精品商业通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施；通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施；一流的国际物管，贴身优质服务；一流的国际物管，贴身优质服务；建筑指标建筑指标园林指标园林指标超过超过50%50%的绿化率的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模大规模主题园林主题园林品牌指标品牌指标品牌开发商；品牌设计公司等品牌开发商；品牌设计公司等项目现实“一期滨江组团具备开工6、条件，但是否能构建第一豪宅社区平台？”矛盾：1、重庆经济条件还未达到（GDP8000美元以上 豪宅入市好时期重庆要到2013年）2、滨江组团具备开发条件，但平均容积率高达4能否达到搭建项目“豪宅社区”平台的作用。3、20万方销售目标与几种产品组合最合适。项目面临的问题我们的策略1、一期豪宅的分化策略2、配套领先、体验制胜策略3、打造领先产品奢享力4、满足重庆消费心理，一期产品适当强调性价比优势一期户型对位建议示范区建议项目营销问题与应对策略地块编号用地性质建设用地 面积(公顷)建设用地面积(亩)容积率建筑规模（万）建筑密度（%）绿地率（%）O27-1/02R24.26 63.8314.00 17、7.0216 3530O27-7/02R21.6572 24.8584.00 6.6288 3530O27-8/03R20.01 0.1713.00 0.0342 3530从一期地块上看有三种消费者对应三种产品类型1、地块属性上看，A1A2具有类似的景观高价值容易塑造豪宅的形象，A3相对景观偏弱，但商业属性明显。2、A1A2地块之间水泵厂和中石油办公楼有负面影响。3、在A3商业组团上投资类公寓的属性明显。大户豪宅CEO公寓高阶住宅产品组合形式哪种形式更好?大户豪宅CEO公寓大户豪宅高阶住宅组合方式一组合方式二组合方式三160-180200-250250平米以上160-180200-2502508、平米以上160-180200-250250平米以上45-6065-8088-103110-125130-159平米88-103110-125130-159平米45-6065-80从客户群访谈上看，拒绝大小户型混居的要求强烈n客户来源：重庆主城客户占70%（三北区、渝中区、沙坪坝区、九龙 坡区等），外地客户占30%（北京、上海、深圳等地）n家庭结构：年龄在41岁-50岁，以孩子读中学、或大学三口之家为主体。此类群体因子女进入中学及大学阶段，非常注重孩子的学习状况。高层管理人员和企业老板事业处于顶峰期，时间和精力倾注于事业.而行政官员则显得低调。n消费行为特征：丈夫工作繁忙，经常出差，一般由妻子获9、取购物信息并做决策，此年龄段的群体非常注重家庭生活品质的改善，交际和业余生活范围相对缩小。理性消费强于感性消费观念，对品牌有消费的惯性，购物重视性价比。健康养生观念增强。对家庭和人生安全特别看重。对宗教信仰有所知。拒绝与小户型混居在一起，影响使用，影响房屋保值升职。n投资与理财：此阶段理财计划性很高，对于低风险的理财敢于大胆介入。注重子女教育积蓄和养老积蓄。对住房要求以改善提高为主。对投资理财比较重视，愿意用积蓄进行房产或其他产品的投资。n购房关注：关注小区和周边生活配套（商业、绿化、健康、会所等），开始进入二次或三次置业期，对居住的舒适度和宽松度要求较高。n知识与信息获取：此群体的学习力开始10、减弱，以丰富的阅历和经验见长。对时政类和经济类的报刊比较关注。通过报纸、电视、杂志等获取信息。n购买动机：购买动机集中在改善条件和提升品质，给子女选房和给自己选房的自用为主，兼顾投资。从竞争项目上看“高阶住宅成为供应最集中竞争最激烈的面积区段”春森彼岸户型面积配比户型户型套内区间（）套内区间（）套数套数比例比例去化率去化率二室二厅双卫98-11023420.10%100%三室二厅双卫103-14055849.20%90%四室二厅双卫146-15820818.30%72.50%四室二厅三卫166-21613312.40%71.60%合计1133100.00%86%招商江湾城户型面积配比户型套内区11、间（）套数（套）比例去化率赠送比例二室二厅双卫73-8836221.4%100%8-10%三室二厅双卫93-13768340.3%90%9-12%四室二厅双卫130-16056133.1%93%10-15%五室二厅三卫（跃）185-663895.3%80%15-20%合计1695100%93%推出房源户型配比户型套内区间（）套数比例去化率一房50.06-59.13775.3%100%二房77.32-91.873550.6%91%三房102.18-135.7658840.4%89%四房及以上162.03-416.68543.7%100%合计1454100%92%瑞安重庆天地户型面积配比从销售上抉12、择取两头的策略比较适合项目定位及利益1、重庆还有真正的豪宅出现，项目一期要奠定“豪宅社区的基础”2、如果与现在主流滨江高阶住宅采用类似的面积区间，很难跳出竞争格局3、如果项目的户型面积取160以上就容积占住豪宅社区的位，为了保证回流现金流，可以考虑公寓产品配搭。4、最好的选择方式就是选择两头，豪宅+投资类公寓产品5、控制好豪宅和公寓的比例就能达到占位和现金流的双重目标取两头的策略也面临问题焦点“豪宅社区不纯粹”CEO公寓卖点：专为CBD配套使用者：外来商务人士（往来重庆和外地）外籍-在重庆的香港、台湾、欧美等企业高管至少在重庆待1-2年以上（如希尔顿里、扬子江里住的福特等的高管）外地-北京、上13、海、深圳、广州等国内一线城市企业商务人士（如金融街姜总）5+2生活模式（有别墅或者大宅但经常在解放碑、观音桥写字楼加班）重庆本地购买者：重庆本地、外地的投资者户型配比：45-60平米（酒店式公寓）、60-80平米（服务式公寓）、远期可以考虑80-100 服务式公寓80%投资客+20%自用豪宅（HOUSE）80%自用+20%投资卖点：CBD、江景豪宅使用者：炫富、显富阶层重庆本地,年收入在100万以上的家庭，41-50岁私营企业主、企业高级管理者家庭外地-北京、上海、深圳、广州等国内一线城市，致力于在重庆发展的财富阶层购买者：重庆本地、外地的自用和部分投资者户型配比：160-180平米（经济豪宅14、）、200-250平米（舒适豪宅）、250平米以上（奢享豪宅）从之前的方案上看，分地块价值不清晰没有达到我们的定位目标地块区域A 地块编号 A1 A2A3 控规地块编号 026-1/02 027-1/03 027-7/03 027-8/03 用地面积（）31181189430660 16572114控规建筑面积（）124724757612264066288342控规容积率（）44443方案建筑面积（）6350089440103350方案容积率（）5.32.96.2居住建筑面积（）6350080040 79992公建及商业建筑面积（）940023358 商务办公面积（）地块层级地块层级梯户比梯户15、比建面区间（单位：平米）建面区间（单位：平米）套内面积区间（单位：平米）套内面积区间（单位：平米）配套配套A A层级层级A1A1两梯八户两梯八户68-11068-11060609090酒店式公寓配套：餐厅、健身中酒店式公寓配套：餐厅、健身中心、洗衣房并提供客房代租服心、洗衣房并提供客房代租服务等；务等；A2A2三梯两户三梯两户两梯两户两梯两户230230300300180180240240滨江商业，主题商业街、教育中滨江商业，主题商业街、教育中心、商务、健身会所、台地公心、商务、健身会所、台地公园等。园等。A3A3控规要求23.65万方，而之前做到了25.6万方1、打破A1A2A3传统界限，重16、新组合。重新划分组团界限2、将A1的价值和A2的土地价值区拉近3、拉高A1A2区的楼层高度，适度降低A2的高度，尽量让A2形成板楼结构体现豪宅价值。4、A3地块临珠江太阳城资源不是特别有利，可以考虑这里设置商业，同时在这里布置投资型公寓。项目面积（万平米）面积（万平米）备注商业3.33.3A2滨江板块商业、A3休闲商业板块可以消化3.3万方商业豪宅1212A1A2组团滨江价值高，考虑根据地块特点，布置豪宅区域投资类公寓8.06510.35A1A2组团滨江价值高，考虑根据地块特点，布置合计23.6525.65控规要求23.65万方，而天华做到了25.6万方,多的这部分量可以考虑到投资类公寓里重新17、定义地块边界“分成两个项目&营销豪宅化两种解题思路“初级阶段高级阶段成熟阶段产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足“产品氛围”“服务”注重私密性；注重享受性；注重人性化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价稀缺性自我定价；代表项18、目银湖别墅星海国宝中信红树湾波托菲诺万科十七英里贝沙湾；凯旋门重庆的豪宅市场还处于初级阶段，炫耀消费和显富消费者为主流我们的户型建议原则1、使用功能满足（功能实用化）2、奢享空间精彩（高调炫耀）3、赠送面积最大化（超高性价比优势，能送的都给他送了）消费者家庭结构复杂，房间要多,每户不少于4房，以套房为佳会客、休闲、睡眠、娱乐、餐饮、储物、服务功能最大满足借鉴案例-成都誉峰，使用功能多1、江景资源最大化2、使用空间奢华-客厅横厅设计、豪华衣帽间、双主人房、SPA、干蒸房、游泳池等3、公共空间精彩“豪华玄关、2.1M走道、三厅贯穿”借鉴案例-星河湾空间豪华尺度、成都誉峰、深圳蝴蝶谷1、重庆17%的19、控制2、客厅挑空3、飘窗4、院馆以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）以别墅的思想造高层（深圳蝴蝶谷）项目名称龙湖世纪峰景项目地址天府大道世纪城内 开发单位 龙湖锦华置业有限公司 项目概况紧邻地铁1号线,北临1200亩城市公园,东接锦江和天鹅湖公园。总规模约58万平方米,由10余栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。计划分期开发，一期计划开发两幢45层高层电梯，总户数20、344户，地下车位604个。建筑风格现代简约风格建筑规划项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。园林景观依托外部自然景观，种植6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基底抬高，形成串联高层建筑的面积达2万平米的台地景观带。以别墅的思想造高层（龙湖世纪峰景）底跃户型，位于-1F1F，超大私家入户花园和40私家泳池。建筑面积约480私家花园私家花园下下沉沉式式私私家家游泳池游泳池平层：243层，建筑面积380，赠送花园约150跃层：4445层，建筑面积580，赠送花园约300平层：243层，建筑面积280，赠送花园约100跃层：4445层，建21、筑面积480，赠送花园约250以别墅的思想造高层（龙湖世纪峰景）主卧1主卧2成套次卧1E型 建面245 奇数层02号F型 建面360 偶数层主卧成套次卧1成套次卧2户型面积（）带卫生间的套房数（个）有主卧功能的套房数（个）四房三厅三卫18011四房三厅四卫20021五房三厅五卫24531五房三厅五卫36032主卧誉峰大赠送豪宅誉峰成交客户分析誉峰大赠送豪宅220220平平3 3室室2 2厅厅3 3卫卫门达到2.7米高，一般住宅门高为2.12.3米大尺度空间的主卧套间，景观主卫，极致震撼每个卧室独卫加景观阳台，全套房设计，全景观奢享空间豪宅“上海星河湾”蓝线初增加为露台592592平平5 5室室22、4 4厅厅5 5卫卫三厅设计：家庭厅+两个商务会客厅双主卧：男、女双主人房设计。两个主人房中有各自的入户门、寝室、更衣间、浴室、书房等，两部分空间由一个通道相连，可分可合，既注重私密性，又不失亲切感。大轴线奢享空间豪宅“上海星河湾”类型套内面积建筑面积户型豪华玄关大阳台游泳池景观电梯男女主人衣帽间双餐厅双客厅干蒸房SPA工人房主仆分入户270度观景卧室双书房横厅设计电梯入户豪宅160 192三房两厅180 216四房两厅200 240四房两厅250 300五房两厅豪宅户型建议豪宅建筑形式以板楼（三梯两户）为主以别墅的思想造高层l主仆分区l横厅设计l四房功能l步入式衣帽间l豪华卫生间l增加观江面23、的露台l适度减少仆人的活动区域面积主人入户门仆人入户门仆人活动空间160平米-180平米户型建议180/誉峰户型（如果不做修改，建筑面积会在191平米）储藏间报批储藏间报批入户花园报建大露台私家泳池E型 建面245套内200-250平米户型建议l主仆分区l横厅设计l四房功能l步入式衣帽间l游泳池l增加观江面的露台l形成院馆储藏间报批储藏间报批暗格套内250平米以上户型建议私家泳池大露台F型 建面360 偶数层l主仆分区l横厅设计l四房功能l步入式衣帽间l游泳池l增加中部过道宽度至2.4Ml调整玄关l大露台对户型布局进行调整原方案建议调整方案A1地块45F18045F16018045F1601824、045F180200331802003320020024F20020024F25025024F类型套内面积建筑面积户型观景大阳台超大卫生间酒吧台衣帽间空中院馆大书房酒店公寓4554一房一厅6572一房两厅8096两房两厅CEO公寓建议1、追求差异化2、点板结合不用点式（与长江国际、协信中心、朗晴等都不一样）3、生活化的场景、大露台、灰空间、餐厅配置4、奢侈空间（大衣帽间、大洗浴空间、）5、公共电梯厅6、适度性价比（院馆空间考虑）项目一期投资型公寓户型建议商务投资类公寓户型u建筑面积88.90平米u一室两厅一卫u项目卖点p270度全景观飘窗，宽50CMp入户花园p主卫双开门人性设计 p客厅与餐厅25、6.3米 开间推荐户型原则：商务投资类公寓户型u建筑面积85.09平米u一室两厅一卫u项目卖点p环绕型大面积挑高空中花园p270度全景飘窗p全明厨卫、通透空间推荐户型原则：以上两个户型的外立面及装修效果基本规格要求基本规格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开间开间（m）使用面积使用面积(m2)玄关3.09独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅7.250起居室连续墙面长度大于5m餐厅3.615满足8人就餐，宜设独立餐厅早餐厅3.6123-5人就餐，宜设独立餐厅商务会客厅3.615满足6人会议商务会客厅3.615满足6人会议主卧5.450朝南，可布置2.2m2.2m的双人床，设独立衣帽间次主卧4.53526、设独立卫生间，独立衣帽间，可设2.0m2m的双人床、书桌或梳妆台客房和3.920老人房带卫生间，步入式衣帽间，客房临近客卫老人房书房4.520可与主卧室做套间厨房2.710操作台延长线8m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 3.915五件卫生器具：坐便器、淋浴、浴缸、两个洗手盆干湿分开，设降板浴缸次主卫 2.410四件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴、浴缸干湿分开，不可开门就见坐便器，宜开门对洗手盆客卫 1.85三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室在阳台或佣人区设置保姆间3.06临近入户门、厨房，内部单设保姆卫生间，可结合洗衣房设置四室四厅五卫四室四厅五27、卫+储藏室储藏室+保姆间保姆间豪华型五居（建筑面积豪华型五居（建筑面积500）四室三厅四卫四室三厅四卫+储藏室储藏室+保姆间保姆间奢侈型四居（建筑面积奢侈型四居（建筑面积380）基本规格要求基本规格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开间开间（m）使用面积使用面积(m2)玄关3.020红酒吧的台/柜独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅5.440起居室连续墙面长度大于5m餐厅4.215满足8人就餐，宜设独立餐厅休闲厅4.825可放置机麻主卧4.528朝南，可布置2.2m2.2m的双人床，设独立衣帽间次主卧3.920设独立卫生间，独立衣帽间；可设1.8m2m的双人床、书桌或梳妆台客房和3.613老人房带28、卫生间，步入式衣帽间；客房临近客卫老人房书房3.010可与主卧室做套间厨房兼做早餐厅3.316操作台延长线6m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 2.79五件卫生器具：坐便器、淋浴、浴缸、两个洗手盆干湿分开，设降板浴缸次主卫 2.48四件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴、浴缸干湿分开，不可开门就见坐便器，宜开门对洗手盆客卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室在阳台或佣人区设置保姆间2.47临近入户门、厨房，内部单设保姆卫生间，可结合洗衣房设置四室三厅三卫四室三厅三卫+储藏室储藏室+保姆间保姆间舒适型四居（建筑面积舒适型四居（建筑面积220-29、280）基本规格要求基本规格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开间开间（m）使用面积使用面积(m2)玄关3.020红酒吧的台/柜独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅5.440起居室连续墙面长度大于5m餐厅3.625满足8人就餐，宜设独立餐厅棋牌厅3.012可放置机麻主卧4.225朝南，可布置2.2m2.2m的双人床，设独立衣帽间次主卧3.920设独立卫生间，独立衣帽间；可设1.8m2m的双人床、书桌或梳妆台客房或3.616客房或儿童房，临近客卫儿童房书房3.010可与主卧室做套间厨房3.010操作台延长线6m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 2.78五件卫生器具：坐便器、淋浴、浴缸、两个洗手盆干30、湿分开，设降板浴缸次主卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴干湿分开，不可开门就见坐便器，宜开门对洗手盆客卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室在阳台或佣人区设置保姆间2.16临近入户门、厨房，内部单设保姆卫生间，可结合洗衣房设置四室二厅三卫四室二厅三卫+储藏室储藏室+保姆间保姆间舒适型四居（建筑面积舒适型四居（建筑面积180-200）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关3.020红酒吧的台/柜独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅4.835起居室连续墙面长度大于餐厅3.631、15满足8人就餐，宜设独立餐厅主卧3.925朝南，可布置的双人床，设独立衣帽间次主卧3.618设独立卫生间，可设的双人床、书桌或梳妆台客房或儿童房3.318客房或儿童房，临近客卫书房3.012可与主卧室做套间厨房10操作台延长线6m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 2.79五件卫生器具：坐便器、淋浴、浴缸、两个洗手盆干湿分开，设降板浴缸次主卫 2.16四件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴、浴缸干湿分开，不可开门就见坐便器，宜开门对洗手盆客卫 1.84三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室在阳台或佣人区设置保姆间2.16临近入户门、厨房，内部单设保姆卫生间32、，可结合洗衣房设置四室二厅二卫四室二厅二卫+储藏室储藏室+保姆间保姆间舒适型四居（建筑面积舒适型四居（建筑面积180-200）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关3.020红酒吧的台/柜独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅4.832起居室连续墙面长度大于餐厅3.615满足8人就餐，宜设独立餐厅主卧4.222朝南，可布置的双人床，设独立衣帽间次主卧3.614设独立卫生间，可设的双人床、书桌或梳妆台客房或儿童房3.313客房或儿童房，临近客卫书房或麻将室3.012可与主卧室做套间厨房2.710操作台延长线6m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫33、 2.79五件卫生器具：坐便器、淋浴、浴缸、两个洗手盆干湿分开，设降板浴缸客卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室在阳台或佣人区设置保姆间1.85临近入户门、厨房，内部单设保姆卫生间，可结合洗衣房设置四室二厅二卫四室二厅二卫+储藏室（或保姆间）储藏室（或保姆间）紧凑型四居（建筑面积紧凑型四居（建筑面积130-150）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关/入户花园2.18独立玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅4.525起居室连续墙面长度大于餐厅3.613满足8人就餐，宜设独立餐厅主卧3.34、925朝南，可布置2.0m2.0m的双人床，设独立衣帽间次主卧3.614可设的双人床、书桌或梳妆台客房和儿童房3.312客房和儿童房，临近客卫书房或空中院馆3.010可与主卧室做套间厨房2.410操作台延长线4m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 1.95三件卫生器具：坐便器、浴缸、洗手盆客卫 2.16三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房储藏室/保姆间 1.84在生活阳台，可以改变为保姆房三室二厅二卫三室二厅二卫+院馆（或保姆间）院馆（或保姆间）紧凑型三居（建筑面积紧凑型三居（建筑面积110-120）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开35、开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关/入户花园2.05过道兼玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅4.525起居室连续墙面长度大于餐厅2.710满足8人就餐，宜设独立餐厅主卧3.923朝南，可布置2.0m2.0m的双人床，设步入式衣帽间次主卧3.614可设的双人床、书桌或梳妆台客房和儿童房3.312客房和儿童房，临近客卫书房或空中院馆3.010可与主卧室做套间厨房2.49操作台延长线4m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、浴缸、洗手盆客卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房院馆/保姆间 1.84院馆可以改变为保姆房二室36、二厅二卫二室二厅二卫+院馆（或书房）院馆（或书房）紧凑型二居（建筑面积紧凑型二居（建筑面积90-100）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关/入户花园26过道兼玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅4.525起居室连续墙面长度大于餐厅2.79满足6人就餐，可以与客厅一起主卧3.614朝南，可布置2.0m2.0m的双人床次主卧3.612可设的双人床、书桌或梳妆台书房或空中院馆2.710可与主卧室做套间厨房2.48操作台延长线3.5m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置主卫 1.84.5三件卫生器具：坐便器、浴缸、洗手盆客卫 1.84.5三件卫生器具：坐37、便器、洗手盆、淋浴尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房一室二厅一卫一室二厅一卫+院馆（或书房）院馆（或书房）舒适型一居（建筑面积舒适型一居（建筑面积80-90）基本基本规规格要求格要求设备设备要求要求功能功能要求要求开开间间（m）使用面使用面积积(m2)玄关/入户花园26花园兼玄观，设鞋柜、衣柜位置客厅3.915起居室连续墙面长度大于4m餐厅2.17满足3人就餐，可以与客厅一起主卧3.615朝南，可布置2.0m2.0m的双人床厨房1.85操作台延长线3.0m外部宜设生活阳台，预留冰箱位置客卫 2.46四件卫生器具：坐便器、洗手盆、淋浴、浴缸尽可能隐蔽，不可直对大门、不可正对厨房45F608038、33608033456033456033456033点板结合CEO公寓9米豪华入户大堂三重门厅，步步凸现尊贵气质项目一期豪宅户型建议公共部分：u先进的身份识别系统；u指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）；u红外线对射防盗系统；u小区内紧急报警系统；u垃圾集中压缩处理；u情景灯光控制系统：三种灯光场景傍晚、入夜及深夜u水体自循环系统：水体自动净化、循环私密部分：u智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）；u多媒体系统；u中央新风系统；u综合立体降噪系统；u防噪降辐射窗玻璃；u无线上网；u高层智能直达电梯项目一期豪宅户型建议B 操作自动化 墙上面板、手机、终端显示器、PDA39、遥控器，均为控制家中电器的主脑，简单。家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态。夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起会客场景：灯光明亮，空调自动调节家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响起看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其他灯关闭项目一期豪宅户型建议A 场景设定项目一期豪宅户型建议第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户40、居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；采用先进的家居综合布线技术，把家居的数据、语音、控制等电位进行综合布置和跳线管理，平均每户布置多大70个点位，每户平均预埋管道多达400米长，满足未来升级需要。五重安防一期户型对位建议示范区建议项目营销问题与应对策略富裕阶层的24HCITY生活体验中心胡润研究院胡润研究院在上海第五次发布2009至尚优品-中国千万富豪品牌倾向报告(Hurun 2009 Best of the Best Aw41、ards)。报告显示:理财投资方向从股票转移到房地产转移到房地产；选择规避风险投资理念的富豪人数增加；比去年多50%的富豪关注提升生活方式关注提升生活方式。富豪青睐的休闲生活方式富豪青睐的休闲生活方式旅游旅游滑雪滑雪游泳游泳钓鱼钓鱼高尔夫高尔夫品酒品酒家庭活动家庭活动卡拉卡拉OKOK品茶品茶网球网球SPASPA看书看书登山登山骑马骑马自驾车自驾车重庆城市客厅城市中心豪宅社区的根本属性是便利与社交利用会所构建圈层平台引入鸿艺会做管理增加尊崇品质定位理论数一、数二法则 有多次置业经历、对生活品质要求极高1 1 具有别墅级的购买能力，但又追求满足生活和商务的便利2 2 注重物业的综合价值（品质区位配42、套服务等）3 3 看重圈层氛围和尊贵感4 4城市客厅城市客厅要素要素项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确“曲径通幽”公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间圈层生活的社交场通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享顶级配置设施：顶级会所、幼儿园、私属学校全成品体验式样板房（可以预约周末家庭聚会）服务是1对1，是强调身份的对等私密享受，是具有内张力的，是身份的标签社交圈层领域塑造低调奢华富裕阶层的24HCITY生活体验中心l重庆最大香味花园l中国CLUBl火龙路径l24H体验式样板房l豪华停车库富裕阶层的24HCITY生活体验中心人行路径车行路径67项目一期：销售中心及停车场50m5080m801043、0m100150m150ml考虑项目一期亮相的形象要求，建议将会所作为销售中心进行展示；l考虑北滨路的休闲停留性较弱，且豪宅在进入销售中心前，需做一定的景观展示营造豪宅氛围，建议启动期先不建商业，A2地块南面作为公园雕塑广场，并设置停车位；l请设计院对销售阶段的停车场做考虑，同时考虑客户到达会所销售中心的参观性路线和便捷性路线。一期会所两栋未拆迁房富裕阶层的24HCITY生活体验中心香味花园系统香味park湿地park山体park流水park蝴蝶park满天星parkbensly 宾士纳打造手工艺术酒店式园林。宾士纳打造手工艺术酒店式园林。园林内聘请国际知名设计师设计了园林内聘请国际知名设计师44、设计了200多个原创雕塑，决无复制；多个原创雕塑，决无复制；整座园林大量使用天然材料装饰，整座园林大量使用天然材料装饰，1000元元/的园林标准；的园林标准；五重景观一角：绿地/花阵/植被/灌木/大灌木随处可见的不死花露台的场景随处可见的鸟笼十字隔窗，相框的感受全国豪宅会所要素豪宅会所“大而豪”u会所多在5000-20000万平米左右，大规模项目布置双会所。u会所功能以商务、高档中西餐饮、娱乐休闲功能为主，可设置多个主题。u会所结合主题景观布置，或与酒店结合布置。u会所设计意向大气、夸张，成为社区标志建筑。项目项目总规模总规模（万平）（万平）会所规模会所规模会所功能会所功能会所特色会所特色会所45、布局会所布局香蜜湖1号132000多平米游泳、健身、私密功能水上会所离入口不远的景观轴线上红树西岸25.533000平米室内恒温泳池、意大利餐厅、SPA、室外游泳池等靠近中央“珊瑚”景观广场阳光上东722万平米奥力健身、老城酒吧、Verve非梵健身工作室、善泉SPA俱乐部等与商业街结合观湖国际54.31.2万平米阳光标准游泳池、健身中心双会所，包括个性化运动主题会所和绿色生态主题会所个性化会所位于地块内部主要景观节点上；绿色生态主题会所位于地块入口处珠江帝景984万平米（会所+酒店）高档宴会厅、雪茄红酒俱乐部、SPA水疗美体健康中心，贵宾会议室酒店式会所景观轴线末端富力城1392万平米星光泳池46、英国花生会、香薰CLUB生态会所景观节点星河湾601.4万平米圣保罗餐厅、国际会议中心、钢琴吧、红酒雪茄房、总统间等新地域主义风格离入口不远的景观节点上春森彼岸783000平米室内：恒温游泳池、高档健身运动设施及高档休闲场所等；室外无边际泳池双豪华会所招商江湾城485800平米室内健身房、瑜伽馆、乒乓球馆、羽毛球、篮球，恒温泳池；室外游泳池、网球场酷似鸟巢的立面设计，被媒体形象的称为“重庆鸟巢”滨江路边入口处瑞安新天地3604300平米瑜伽房、桌球房、咖啡室、乒乓球室、健身室、攀岩练习场、恒温游泳池豪华私家会所珊瑚水岸453900平米室内恒温游泳池、健身房、雪茄房、咖啡厅等；室外150米长度47、假游泳池尊贵豪华会所开发商：经营问题成为顾虑的焦点：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；对金钥匙等专业公司笃信；全国豪宅会所要素国内豪宅会所成功经营4大模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都蔚蓝卡迪亚特殊模式常规模式会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱48、乐部l俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向l具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；l企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收49、费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都蔚蓝卡迪亚作为一期入市会所肩负营销示范作用采用第四种比较合适豪宅会所成功运营的共同因素会所功能设置锁定消费者需求女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢将会所部分功能50、费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用多种收费模式品牌嫁接功能设置消费者需求会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友针对小孩的消费项目为小孩花钱是当今家庭的最大支出n香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队针对女人的消费项目女人有闲，重保养，经常性支出巨大n成都金林半岛：针对女人的法国主题spa国贸天域会所女主人和小朋友功能设置国内楼盘会所品牌嫁接：l万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；l万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽；l华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌l星河丹堤：引入中航健身会l招商海月：51、2层整层包给李云迪的老师但昭义，设名人钢琴中心l北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势1F2F3F室外l室内游泳池l室外游泳池l池畔吧l跳操房l健身房l羽毛球馆l壁球室l瑜珈房l桑拿室l儿童房l游乐室l游戏中心l果汁吧l上网区l销售接待中心l董事会议室l多功能厅l阅览室l咖啡厅l露台花园l电影厅lSPAl中餐厅l网球馆l羽毛球场l山地自行车道l康体跑道我们的会所建议“7000平米”(我们有三个会所)视觉动起来视觉动起来在会所、售楼处或样板房内放入著名艺术家的作品，让客户体验一场艺术大餐听觉动起来听觉动起来在样板房中设置音乐房或结合样52、板房设计风格全程放一些可以让人放松的音乐嗅觉动起来嗅觉动起来在厨房，浴室等空间设置嗅觉体验点，如咖啡豆的味道与香水等味道触觉动起来触觉动起来在样板房的地下室设置影音室，放置Xbox等游戏，让客户亲身感受影音效果样板房客厅卫生间等公共空间，都采用价值客厅卫生间等公共空间，都采用价值7000元元/的黑金花石材铺装的黑金花石材铺装大堂及电梯前厅和轿箱采用超五星级标准装修大堂及电梯前厅和轿箱采用超五星级标准装修客厅餐厅全部采用进口大理石铺装客厅餐厅全部采用进口大理石铺装客厅及卧室背景墙采用软饰材料精装，每户均赠送全欧洲进口墙纸客厅及卧室背景墙采用软饰材料精装，每户均赠送全欧洲进口墙纸 洗手间进口浴缸，53、卫浴均采用世界顶级产品杜拉维特和汉斯格雅，洗手间进口浴缸，卫浴均采用世界顶级产品杜拉维特和汉斯格雅，所有石材由国外进口运至广州进行加工，并配备同步光纤电视系统所有石材由国外进口运至广州进行加工，并配备同步光纤电视系统 厨房全进口橱柜、进口大面宽内嵌式双开门冰箱厨房全进口橱柜、进口大面宽内嵌式双开门冰箱 客厅超大横厅设计，客厅超大横厅设计，8m以上开间，大气十足以上开间，大气十足吊顶采用全高档进口立体灯饰吊顶采用全高档进口立体灯饰所有户型大面宽飘窗设计，进口地暖系统，每户独立保姆房所有户型大面宽飘窗设计，进口地暖系统，每户独立保姆房电梯前厅及电梯轿厢全采用超五星级的装修标注，豪华奢侈电梯前厅及电54、梯轿厢全采用超五星级的装修标注，豪华奢侈独立会客厅，墙面均做隔音软装处理独立会客厅，墙面均做隔音软装处理 过道天花、墙地面、门过道天花、墙地面、门天花天花 满吊顶满吊顶墙面墙面 白色乳胶漆白色乳胶漆地面地面 米黄石材米黄石材HBSHBS楼宇识别系统楼宇识别系统无品牌实木门无品牌实木门美国博世地暖美国博世地暖局部天花吊顶户内门2400mm无品牌实木门调整前：白色乳胶漆调整后：普通墙纸米黄石材地面石材踢脚线全地面铺设博士地暖HBS楼宇对讲系统玄关玄关天花天花 局部吊顶局部吊顶镜钢酒水柜镜钢酒水柜石材酒水台石材酒水台地面调整后为地面调整后为闪电金石材拼花闪电金石材拼花天花灯槽黑色镜钢酒水柜黑色圣罗兰55、酒吧台调整前交楼标准地面米黄石材拼花圣罗兰石材波打调整后交楼标准地面 闪电金石材拼花局部天花吊顶皮砂玻璃电视墙窗帘 非交楼标准地面米黄石材客厅客厅 餐厅餐厅天花天花 局部吊顶局部吊顶墙面墙面 白色乳胶漆白色乳胶漆地面地面 米黄石材米黄石材其他其他 中央空调中央空调工程灯具工程灯具卧室卧室 书房书房天花天花 局部吊顶局部吊顶墙面墙面 白色乳胶漆白色乳胶漆地面地面 复合木地板复合木地板无品牌复合木地板乳胶漆局部吊顶仿金属烤漆开关面板无品牌定制柜门厨房厨房天花天花 局部吊顶局部吊顶墙面墙面 仿石玻化砖仿石玻化砖地面地面 仿石玻化砖仿石玻化砖无品牌烤漆面板西门子冰箱（非交标）林內、摩恩洗涤盆微波炉（非56、交标西门子灶具飞利浦液晶电视西门子油烟机无品牌定制橱柜弗兰卡龙头西门子洗衣机（非交标）公共卫生间公共卫生间天花天花 满吊顶满吊顶墙面墙面 仿石玻化砖仿石玻化砖地面地面 仿石玻化砖仿石玻化砖玻璃淋浴间TOTO洗面盆仿石玻化砖仿石玻化磚TOTO淋浴花洒夜砂灰金镜无品牌定制镜面柜TOTO洁具客人房卫生间客人房卫生间天花天花 满吊顶满吊顶墙面墙面 仿石玻化砖仿石玻化砖地面地面 米黄石材米黄石材热带雨林啡石无品牌定制银镜柜TOTO洗面盆TOTO洁具米黃石材仿石玻化砖玻璃淋浴间主人房卫生间主人房卫生间天花天花 满吊顶满吊顶墙面墙面 闪电金石材闪电金石材地面地面 圣罗兰石材圣罗兰石材闪电金石材圣罗兰石材杜拉57、维特洁具无品牌定制镜面柜科勒浴缸豪华停车位（室外公共停车位）样板区室内停车位半地下车库，定制半地下车库，定制“景观房景观房”：1 1、在地下车库停好车后，在电梯厅、在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；飞流直下的瀑布；2 2、地下车库左边还有个亲水平台，、地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。“最豪华装修最豪华装修”：单单结构设计就历：单单结构设计就历时半年。时半年。1 1、其天花吊片运用了不同的灯，其、其天花吊片运用了不同的灯，其灯槽为专门开模灯槽为专门开模 2 2、墙面由石材、名作家创作的油画、墙面由石材、名作家创作的油画等组合而成，等组合而成，“让每一个微小的细节都让每一个微小的细节都要考虑和体现浦东星河湾的业主的尊贵要考虑和体现浦东星河湾的业主的尊贵身份身份”样板区室内停车位THAN！