1、板式小高层户型设计和产品研究户型研发专题之一：1前言当前，国内三、四线城市的房地产开发进入蓬勃发展时期，其市场上的住宅产品大多数处于多层向小高层转化阶段。如果说，多层住宅的户型可以原样照搬书本或其它项目的设计图，而从小高层开始，户型设计应更多考虑南北不同区域特点和各地（市）的报建审批、消防审核差异。此时做产品研发，单个户型图是不够的，我们需要根据项目和地块尺寸，研究不同户型的单元组合平面。本报告以华北某地一个楼座进深12.5m的项目地块为案例，从专业角度出发，通过分析小高层户型设计的建筑规范和基本要点，结合项目地块条件、当地房地产市场的消费者需求，提出小高层户型设计和产品研究的操作思路和创新方2、案。针对特定的项目地块进深（12.5m 在小高层中最常见），报告列举了41种不同面积的户型设计草图及其套型调整建议，同时配有一些可借鉴的其它项目户型，供投资方决策参考。2目90m108m126m140m录一、小高层户型中常见交通核布局 3二、项目地块及户型设计限制条件 11三、90 2左右2室户型方案（9种）15四、108 2左右小三室方案（8种）22五、126 2左右大三室方案（8种）29六、140 2以上大户型方案（5种）39七、户型创新：电梯直接入户（2种）55八、户型创新：1+2 组合户型（9种）603汇报提纲右2 第一部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 3、左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）1-1 小高层户型中常见交通核布局 竖向这是交通核面积最小的三种布局形式。根据进深和消防需要，侯梯厅与楼梯之间的面积应考虑适当调大。如层数低，可用小型号的住宅电梯。451-2 小高层户型中常见交通核布局 竖向通过扩展交通走廊，可设计一梯多户，如右图。这三种户型的交通核面积约2628平米，实际设计中需根据地块和户型情况做必要尺寸调整。1-3 小高层户型中常见交通核布局 并排并排式布局可形成相对独立的电梯前室。4、调整管道井的位置，即可设计一梯多户。671-4 小高层户型中常见交通核布局 横向横向布局主要应用于一些特殊地块，如设计短进深、宽面户型。右侧的也是基于特定需求的布局形式，宽敞侯梯厅彰显品质，便于设计一梯多户。1-5 小高层户型中常见交通核布局 电梯入户这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户(双开门)和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。8额定载重(kg)人数额定速度(m/s)轿厢内部尺寸(宽深)(mm)井5、道内部尺寸(宽深)(mm)电梯井轴线尺寸(宽深)(mm)320 40.631.001.602.5090010001400160017001900400 51100100018001600(1600)21002000630 81100140018001900(1600)210022001000 131100210018002600(1600)210029009小常识：住宅电梯的常用参数和尺寸备注：、此类电梯只允许运送人。、此类电梯还允许运送残疾人乘坐轮椅及童车。如服务于残疾人乘坐轮椅，其候梯厅深度不应小于1.50。、此类电梯还能运送把手可拆卸的担架和家具。电梯主要参数及轿厢、井道、机房的型式与尺6、寸（GBT7025.17025.31997）规定：额定载重(kg)额定速度(m/s)型号TKJ630/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF提升高度(m)层高(mm)轿厢(mm)层门(mm)轿厢(mm)单台机房GQ630VKN1.0/1.6TR最大5080HE最小3000AA宽1400BB深1200HK高2400M宽800HH高2100AA宽2000BBpp深1400/160018002200OH4400/4600AM2800BM3500HM24002.052008001.0/1.6 TKJ800/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF50803000 1400 1350 2400 800217、00 20001400/1600195022004400/4600 2800350024002.052001000 1.0/1.6 TKJ1000/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF50803000 1600 1500 2400 9002100 20001400/1600212022004400/4600 3200420030002.052001250 1.0/1.6 TKJ1250/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF503000 1950 1400 2400 1100 2100 25501400/16002030220054003200420030002.010小常识：不同品牌电梯的8、尺寸略有不同下表为某品牌住宅电梯的相关技术参数和尺寸：提示：2.2m设计带电梯住宅的户型，一定要考虑配套电梯的选型问题，提前了解拟用电梯的参数。一般而言，做小高层户型的产品研发时，电梯井道轴线可按按2.2m2.4m通用尺寸设计。11汇报提纲右2 第二部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）122-1 小高层楼座在项目地块中的位置拟建的小高层位于项目三期地块北部，紧邻城市外环绿化带。9、规划四栋11.5F小高层，进深12.5米，楼长分别为51.8、82.5和75.5米。提示：单元户型组合变化，将影响楼座的具体长度。82.5米长的楼座，需考虑伸缩缝，是否适合有待斟酌。从建筑风水角度看，楼长需微调。132-2 本案小高层户型设计的相关限制条件根据楼座所在地块位置，结合市房地产市场的需求特点，本报告中所提出的小高层户型建议方案，均把握了以下限制条件，这也是后期建筑设计需遵循的设计要点：板式小高层，以一梯两户为主，进深控制在12.5米内，尽量用足，保证多出建筑面积。因楼座位处地块北部，需考虑南向单元门，或者通过转换，在一层设置单元公共大堂。主力户型：二室面积积90m2左右，小三室面积10、积105118m2；普通三室面积积120136m2。三室户型，以2个阳面卧室为主；应考虑设计一些3阳面卧室的三室、2阳面卧室的二室。关于户型配比、户型创新问题，有待各方进一步沟通讨论，报告中的一些思路仅供参考。应考虑适当配置150 m2以上的四室户型或跃层户型，顶层可设180 m2以上复式户型。14小常识：住宅户型设计的“风水宜忌”好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；厨房不能设在楼座西北角和西方；厨房、卫生间不能设置在户型中央（室内中心十字线上）；楼梯、电梯不能设在室内中11、心（一梯一户、跃层户型需注意）；室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床。15右2汇报提纲 第三部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）163-1 90m2左右两室户型方案基本型设计说明：这是板式小高层中一梯两户最常12、用的布局方式。南北方向的凹槽处理一是考虑楼座进深限制，二是为了让建筑外立面更显丰富。E1户型突出餐厅能容纳多人聚餐。E2户型突出进门玄关和北侧露台。南向阳台可按不同地域消费者的喜好，选择与卧室或客厅相连；阳台造型也可根据建筑立面风格调整。产品细节：建议预留洗手盆的上下水管道；另E2户型卫生间可考虑干湿分区。173-2 90m2左右两室户型方案明厨明卫型设计说明：设计明卫户型有三种方式：一是利用楼端头；二是退凹槽；三是巧妙排列组合。E3户型以凹槽实现一明一暗两卫，满足现代家庭生活需要，入口玄关开阔。E4户型则是单元错位组合，形成大2室2厅2卫，方正大气的餐厅，使用舒适。产品细节：管道井位置18313、-3 90m2左右两室户型方案全阳卧户型设计说明：延续单元错位组合思路，E5户型为全阳面卧室的2室2厅，北向客厅宽大。E5、X7户型的卫生间区域，可根据实际需要调整为干、湿分区或两个卫生间。调整开间尺寸，可适当压缩前面提到的E1、E4户型面积，如图中右侧所示。产品细节：如不喜欢多个卫生间（后期装修需花费较多），可考虑改为储藏室。设一个卫生间的，考虑做干湿分区布局，193-4 90m2左右两室户型方案并排式交通核设计说明：调整交通核为并排布局，能适应短进深地块，有利于根据户型需要调整管道井位置，且使入户门开口方向更合理，便于各户室内空间分割，减少面积浪费。这种布局更多在 2+3室组合单元中使用，14、一层设南向入楼通道。E6户型大、小各得其所（大客厅大主卧），更符合年轻小家庭。产品细节：E6户型的客厅分隔，可变小三室一厅一卫，满足家庭成长需要；并在闪烁光标处考虑设洗手盆。203-5 90m2左右两室户型方案自由变化户型设计说明：本方案最大限度利用地块条件，多出面积无浪费；可充分满足区域消费者的个性需求，客厅在南或在北自由选择（可变区域均预留电话和电视接口），餐厅也可随机安排。K1、K2户型为同外形尺寸条件下，不同的布局方式。其中，K1的卫生间更大些；K2后期分隔更省事。阳台可选择与主卧相连。产品细节：如K2户型选择南向设客厅，应考虑在此处设入户门。卧厅厅卧21户型借鉴：根据家庭人口变化调整15、的户型说明：此方案为天津市90/70 大赛的优秀作品。该方案借鉴之处在于：户型 B1、C1和C2由 一室到二室，可根据家庭人口变化进行个性组合。22右2汇报提纲 第四部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）234-1 关于本案小三室户型设计的思考由于项目地块进深（12.5m）受限制，不好设计大进深板式户型，建议：小三室户型作为产品补充，主要在楼端头布置，或与二室搭配组合，是否专门做16、小三室单元，需根据户型配比定。244-2 108m2左右小三室方案楼端头基本型设计说明：这两种户型可在楼端头布置，通过北向凹槽处理，也能在中间拼合。X1户型为3室2厅1卫，面积较小。餐厅卫卧室儿童房调整思路11：入户门也可设在此处，餐厅下移。X2户型为3室2厅2卫，面积适中。为多出面积，在楼头布置时，图中两户型北向的凹槽处均可补齐。调整思路22：X2户型书房调整为3.0m、客厅开间调整为4.2m、主卧开间调整为3.6m，如图所示，可变成小四室户型，销售面积约132平米。254-3 108m2左右小三室方案楼端头突出型设计说明：当地块尺寸受限制，或为了让建筑外立面造型更显丰富，对于楼端头的户型，17、可考虑局部突出。对局部突出的房间，可通过开角窗使其实现南面采光（这在一梯多户设计中经常采用，从而使主要房间北面的户型通过规划审核）。右图所示的端头户型仅供示意，实际设计中应分开与其它户型组合。产品创新：阳台进深适当扩大，设计阳光室和露台组合，阳光室可做多功能房。26户型借鉴：楼端头户型的三种变型调整思路274-4 108m2左右小三室方案交通核竖向布局设计说明：这是两种交通竖向布置的小三室户型，即可在楼端头布置，也能在中间单元拼合。X5户型销售面积可控制到100m2，经济实惠。X6户型有两间卧室朝南向，且全明厨明卫，3室2厅2卫，分区合理。两种户型可自由组合。产品细节：户型平面不一样，管道井的18、位置也需适当调整，以便空间合理布局。284-5 108m2左右小三室方案不同单元交错组合设计说明：此方案主要与二室组合使用。根据地块尺寸和建筑造型的需要，具体进深可适当调整。X7户型为三阳面卧室，客厅开间达 4.5 m，方正大气；卫生间也可根据需要改造为双卫。X8户型为3室2厅2卫。产品细节：为了减少内墙的凹凸拐角，电梯井调为：宽2.6m深2.2m。29右2汇报提纲 第五部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型19、创新：1+2 组合户型（9种）、注意户型细节，避免不必要的空间浪费；、给业主留下适当改造空间，如把12.5m进、可考虑引入“电梯入户”、“空中庭院”等产品创新概念，以提升产品品质。305-1 126m2左右大三室户型设计提示2 1、注意户型细节，避免不必要的空间浪费；、交通流线合理，2个阳面卧室、1个明卫；、给业主留下适当改造空间，如把12.5m进深用足，能考虑变4 室（增加保姆房）;4 ;、可考虑引入“电梯入户”、“空中庭院”等产品创新概念，以提升产品品质。5-2 126m2左右大三室方案交通核竖向、基本型设计说明：这是两种最常见的小高层3室户型布局。S1户型考虑地块用足；S2户型考虑空间紧20、凑，餐厅独立。31阳光室产品细节：储藏室、家政厅洗手盆等，形成创意第三厅。产品细节：阳台进深扩大至2.4m的阳光室。保姆间产品细节：此处可改为保姆间产品细节：入户门开向和玄关产品细节：衣帽间和书房相连325-3 126m2左右大三室方案交通核竖向、客厅正中设计说明：本方案与前面不同的是客厅在正中，两阳面卧室分列左右，入户门方向、管道井可根据地块和单元尺寸适当调整。S3户型适合单元宽较小地块，厨房区域可增改工作阳台。S4户型适合较宽地块，能形成独立的大餐厅，错层布局彰显生活品质。产品细节：卫生间采用集中布局，有利于节省上下水管线，降低成本。户型借鉴：楼端头户型调整思路说明：这是北京华侨城的3室221、厅2卫户型方案，可借鉴之处见图中彩色区域。借鉴11：卫生间另一种集中布局，减少室内交通面积，主卧增加衣帽间。借鉴22：交通核电梯外置，入户缓冲空间，实现电梯直接入户。3334户型借鉴：竖向交通核、非对称式户型布局说明：这是广州星河湾的户型方案。该方案借鉴之处在于：非对称布局使交通动线更简洁，浪费面积少；而且可交错组合，建筑立面更生动，避免兵营式小区规划。355-4 126m2左右大三室方案并排交通核、标准型设计说明：如前所述，并排式交通核便于设计23室组合单元，且3室面积能控制126m2。该布局容易实现南向入楼。产品细节：预留门洞，让客户自由选择入户门的开向。产品细节：此处开门，便于客厅摆放家22、具，可使卧室床靠北放置，藏风纳气，顺应地球磁场。365-5 126m2左右大三室方案竖向交通核、楼端头设计说明：请关注一个细节：项目地块进深 10.5m，如全部用足，标准3室2厅2卫 户型面积往往会达到135m2左右，偏大。如需设计126m2左右的三室，要么压进深或退凹槽(浪费土地)，要么利用楼两端头。这是两种端头户型，面积可控制到126m2以下，且能宽大方正的客厅（4.54.8m）和 超宽的大主卧（3.73.9m）。产品细节：利用楼端头，进深可突破12.5米限制（南外墙与阳台平齐）。37户型借鉴：大进深的楼端头户型 说明：这是北京文峻景苑的户型方案。北观景餐厅可改造为工人房餐厅。该方案借鉴之23、处在于：朝南阳面全部设为卧室，当端头进深可突破12.5m时可考虑采用。38户型借鉴：大进深的楼端头户型 方案借鉴：270圆弧观景餐厅。跃层布局。既可用于楼端头，也可在中间单元拼接。39右2汇报提纲 第六部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）406-1 140m2以上大户型方案竖向交通核设计说明：140m2以上面积，一般宜设计四室或五室户型，考虑配北向工作阳台，右图是常用的竖向交通24、核、一梯两户布局形式。D1为4室2厅2卫，南向客厅，南、北各两个卧室。D2为5室2厅3卫，南向客厅，南向三个卧室。产品细节：大户型应有相对独立、宽敞餐厅，此时需根据面宽考虑合适的入户门开向。41户型借鉴：大面积、三室户型、景观餐厅42户型借鉴：北向入户、观光电梯43户型借鉴：南向入户、错层设计6-2 140m2以上大户型方案 并排式交通核设计说明：这是采用并排式交通核的常用大户型布局形式，可根据地块尺寸，选择合适的入户门开口方向。D3为4室2厅2卫，书房区域可改为带卫生间的保姆房。D4为5室2厅3卫，三阳面卧室工人房。产品细节：五室及以上大户型应考虑设计带卫生间的工人房。4445户型借鉴：楼端25、头、四室大户型46户型借鉴：楼端头、南北面宽不同的大户型476-3 140m2以上大户型方案豪华型（一梯一户）设计说明：如果项目拟考虑200m2以上大户型，建议本案采用一梯一户方案或做复式住宅。D5户型采用“双流线”设计思路：入户有正门和侧门，正门进客厅，侧门进厨房（注意避免两门相对）；进入客厅后向两侧分向，东侧为私密区，西侧为就餐起居区（老人房）。方案调整：书房区域可调为一个明卫，客房更大更方正，使东侧形成三房两卫，更私密的家庭空间。48户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 49户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 50户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 51户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 52户型26、借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 53户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 54户型借鉴：大户型、顶跃层复式住宅 55右2汇报提纲 第七部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）567-1 户型方案创新：电梯直接入户（南向入户）设计说明：这两种设计符合项目地块条件，能实现南向入楼，且每户7m2的空中花园。R1户型适合楼端头，能确保全明卫。R2户型可用于单元拼接，面积适中。产品细节：此处可改为27、真正的电梯直接入户或观光电梯。57户型借鉴：南向电梯入户 4室2厅2卫58户型借鉴：南向电梯入户 3室2厅2卫59户型借鉴：北向电梯入户 2室2厅1卫60右2汇报提纲 第八部分小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件90m2 左右2室户型方案（9种）108m2 左右小三室方案（8种）126m2 左右大三室方案（8种）140m2 以上大户型方案（5种）户型创新：电梯直接入户（2种）户型创新：1+2 组合户型（9种）618-1 户型创新：1+2组合户型一梯三户设计说明：本方案是较常见的小高层1室、2室和 3室组合单元布局，适合三代人居住，也适合投资。两侧的Z2、Z3户型可参照前面已介绍28、的户型自由变化为不同风格的二室、三室或四室。产品细节：窄阳台阳光室设计能形成二室半布局，方便业主后期个性使用。628-2 户型创新：1+2组合户型一梯四户、多卫型设计说明：这是1室+3室组合的一梯四户常见单元布局，各户型面积适中，考虑到本案紧邻大学城，多卫设计特别适合投资用作学生公寓出租。Z5户型两个南向卧室。Z6户型两个北向卧室。该方案最大限度地利用了地块条件。产品细节：储藏室和主卧卫相连，方便业主自由决定卫生间大小和个数。638-3 户型创新：1+2组合户型一梯四户、小套型设计说明：本方案仍是一梯四户布局，大候梯厅更方便后期做租赁使用。Z7户型布局做了微调，入口玄关设计确保了业主生活的私密29、性。两侧的Z8、Z9户型考虑了面积控制问题。Z8户型错位可参照前面提到的案例进行单元拼接。产品细节：此处应做非承重墙，不设置电路管线，方便业主后期自由选择拆除。户型套型描述建筑面积套内面积3E-13室2厅1卫89.5275.461E-11室1厅1卫64.1854.1064户型借鉴：可分可合的“两代居”户型借鉴说明：“两代居”中一室一厅功能分区更明显，舒适度高。两户前增设一道门和共享平台，既保证了“合”之后的统一，又能解决中户的通风问题。营销口号：一家两天地，老少皆相宜买两套，住一套，租一套1+2，预约未来更大的家户型 套型描述建筑面积套内面积A1室1厅1卫 54.0546.91B2室2厅1卫 81.1470.40C3室2厅2卫 87.3475.7865户型借鉴说明：引入空中庭院概念，打造和谐的邻里空间。同一庭院的两户又可组合成 2+1户型，庭院成为独享“空中花园”。户型借鉴：1+2/3室组合、空中庭院住宅66空中别墅高层花园洋房 北京附：产品创新的其它思路 产品创新借鉴：京高教新城 层层退台空中别墅附：产品创新的其它思路 空中花园产品创新借鉴：成都世纪城67附：产品创新的其它思路 空中庭院产品创新借鉴：人视花园68演示结束，谢谢！