1、编辑陈伟文给购房者一个最好的理由如何规划设计畅销的小户型合理的建筑规划和以人为本的户型设计是小户型住宅销售成功的重要因素，好的户型是楼盘畅销的最有力卖点与实力聚焦。可以说，项目规划定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关小户型项目成败极为关键的因素。小户型规划设计一直存在的难度和技巧，是一个颇有挑战性的研究课题。本文将从小户型项目建筑规划和户型设计层面上，结合市场上畅销好卖的小户型项目实例，从项目规划设计定位、设计分类、外形立面、空间构成、社区环境规划和未来发展趋势等方面全方位解剖畅销小户型项目的规划设计奥秘。22决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”一、2、小户型规划设计存在的不足对于产品本身，小户型设计近年来走进了一个怪圈，好像每个发展商经典小户型的来做卖点，这里面有些是纯粹的炒作，有的是不适合实际，不适应当地的人文居住习惯的和市场的需求。发展商要用辨证的眼光来看待户型的创新或是炒作，请记住一点：产品永远是营销的根本。1、规划不合理造成居住功能差一直以来房地产市场上的小户型多为宾馆标房式的一室户房型设计，无独立厨房、无日常起居的活动空间，只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。除了这些标房式房型外3、，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。有些一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。此外，目前小户型中储存空间设计严重不足，房型设计与装修设计时未能充分利用有限的空间做到“麻雀虽小、五脏俱4、全”的小而全、小而精，同样严重影响了小户型的居住功能。给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网2、走道过长使用率低目前，小户型的使用率普遍远低于常规住宅，大多在0.7 左右，有的甚至只有0.6，这与通常新建住宅0.8 以上的使用率相比，相差甚是悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的使用率，显然严重影响其购房的抉择。过低的使用率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，不实惠、不合算是不言而喻的。造成使用率低的一个重要因素，便是其点式高层设计，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的5、纯小户型住宅楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者是围绕着中间的电梯，四周住户以走道串联成一周的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。这一设计的不合理性是显而易见的，既容易造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，而且此类设计所带来的过多的分摊面积，大大降低了户型使用率，从根本上削弱了物业产品的市场竞争力以及保值增值功能。3、一梯几十户，上下不便现有小户型住宅楼，大多都是一梯几十户的集中式设计。如上海“金银汇”的3 2 层三梯5 4 户，“自由自宅”的6 层2 梯4 0 户，“奔腾新干线”的3 2 层三梯2 0 户，“蓝朝部落”的36、 2 层四梯2 4 户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。以最低每户一人居住，每部电梯每天要承担几百人上下进出，其拥挤状况以及电梯的运载频率可想而知。而且小户型业主又大多是年轻人，每天的上下出入比中老年人更为频繁，这更加重了电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此，显然相当不便，甚至可能因电梯的供不应求而发生邻里纠纷，严重影响社区的邻里关系及发展商声誉。4、面积规划不当，总价失控目前小户型住宅中标房式的合体一居房型建筑面积大部分在4 0-5 0 平方米左右，对于一居套房而言显然偏大，这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。另外，小7、户型中的分体一居也同样偏大，大多在7 0 平方米左右，有的甚至超过8 0 平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”，以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势荡然无存。5、识别性差，存在安全隐患由于小户型住宅楼设计陈旧，那种一层几十户如鱼骨状、回环状一贯通的平面布局必然导致各家24决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感；有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散8、；另外由于住户太多，外人闯入难以觉察，给不法之徒留下可乘之机，为社区业主的生命、财产安全埋下重大隐患。购房者中流行一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看户型。户型的重要性不言而喻。而对于户型的设计者，要为户型注入强而有力的核心竞争力，有三个要素是必须具备的：其一，基于科学，以技术含量增加功能价值；其二，基于关怀，以人性关怀赋予情感价值；再者，基于细致，所有价值的深化和增值。现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。二、小户型9、住宅规划定位突围思路小户型已经在不到十年的时间里一共经历了五代的发展，在这个过程中，小户型的设计一直都在求新求变以充分适应市场不断变化的需求，其中也有过历史性的突破。综观短短十年间小户型的热销项目，其吸引消费者的第一要素无不是在设计上有所创新，突破和超越了当时市场上的同类产品。1、把握市场需求任何商品的发展沿革都是紧贴市场的需求而前进，住宅产品中的小户型也一样，充分了解了市场给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网的需求，小户型的创新设计才能有明确目标和方向。根据本公司曾组织的一项针对小户型消费者的调查显示，房地产消费10、市场上对小户型设计的相关需求状况可以归结如下：(1)5 0平方米户型最受欢迎建筑面积在5 0 平方米左右的小户型最受消费者欢迎。选择5 0 平方米左右面积的消费者占到总调查人口的6 8%以上，虽然被调查者中大部分处于单身、独居或者未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，而购买小户型作为投资的考虑，消费者主要选择建筑面积为3 0-5 0 平方米之间的房型。(2)户型的功能空间必须充足小户型不能因为面积小而忽略其应有功能，如8 0%的受访者认为必须有卫生间、厨房和阳台，只有个别的受访者认为可以接受没有厨房。从这个意义上也说明了小户型作为住宅其居住生活功能的本质是不可改变的。(3)小户型11、住户层面要统一所有受访者认为，自己的邻居应该是住家而不能是办公或住家兼办公，而且最好是比较安静的年轻住家，因为小户型的置业者绝大部分是由于工作或者学习需要比较安静的环境。(4)精装修受欢迎程度日涨在价格合适的情况下，有8 3%的受访者希望购买的小户型是精装修房，他们认为小户型虽小但装修程序同样的罗嗦，本身工作或学习的时间紧迫，而购买带精装修的小户型既省时又省事。另外，在支付完首期款项外，装修费用亦可计入总价享受银行按揭，解除了自己装修后一次性付款的资金压力。(5)小户型只是过渡需求占8 7%的受访者承认购买小户型只是过渡需求，随着经济能力的增强，将考虑重新置业，以小换大来改善居住条件。另外，绝12、大部分的受访者认为，小户型住宅必须有便捷的公共交通网，而且作为投资的话，便捷的交通也是提高房屋租金和承租率的重要保证。2、最受消费者欢迎的小户型之八大标准根据上述调查统计，我们总结出最受消费者欢迎的小户型的八个标准。具体如下：26决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”(1)户型分布合理户型分布要求为并列式设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采光。(2)使用空间舒适卧室使用面积不小于1 0 平方米，客厅不小于1 2 平方米，卫生间不小于4 平方米等，其他空间配比舒适，满足需要且不损失空间。(3)居住功能完备独立燃气厨房，适中活动空间，观景阳台或飘窗，随意组合13、储藏室等。(4)配套设施完善真正高质量装修，小区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便节省。(5)公共空间宽敞建筑类别板式，一梯四至六户，梯户比适中，走道宽敞明亮，通行顺畅轻松。(6)销售价格适中总价范围3 0 万元至4 0 万元，首付月供低，单位价格低。(7)交通位置便利多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区。(8)具有较高投资回报楼盘紧邻或位于大型商务圈，目标购买群定位在2 3 岁到3 0 岁之间的城市白领（购买能力强，收入稳定），具有较高的投资回报。给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网三、14、小户型创新设计的思考方向1、追求家庭伦理的回归曾经的第一代和第二代小户型产品都在宣扬年轻人的青春、时尚与前卫，建筑面积大部分设计在4 0 平方米以下，最小的甚至只有十平方米左右，只能满足基本的睡眠需要。这种产品形态纯粹是过渡型产品，居住的品质、格调等内容完全被忽略了；到了第三代，小户型的建筑面积有所增大，但是依然控制在4 0 6 0 平方米之间，属于比较宽敞的单身贵族公寓，而仍然不能满足三口之家的居住生活要求。最近全国范围内接连推出众多小户型项目，目标客户群直接瞄准在感情上已经“修成正果”的青年白领，这部分家庭在未来的近几年内都将添丁。这些项目的户型建筑面积基本上都控制在6 0 到8 0平方米15、之间，主要是一居和两居，相对单身公寓面积有较大增加，户型紧凑实用，朴实而不奢华，刚好满足小两口或三口之家的生活需要。在这样的空间里，生活惬意温馨，充满小家庭的氛围。2、注重小户型的健康性自从小户型产品入市以来，人们对小户型的健康性一直充满质疑。时至今日，全国市场上小户型产品已经丰富多样，功能趋于完善，诸多小户型在提高使用率、性价比、居住舒适度的同时，健康标准亦在一定程度上得到提高，小户型的健康性已经得到了消费者和开发商的双方面的关注。对于小户型住宅的健康性能要求，大多数消费者认为：小区容积率要低；区域环境绿化面积要大、通透的区域；建筑楼梯要通风好、小区人口密度要小；建筑用材要环保；国家住宅与居16、住环境工程中心人居环境设计所副所长教授刘东卫指出，应该从更加28决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”客观的观念来认识今天居住生活和住宅建设中有利于或危害健康的因素，具备低密度、易于与自然的融合、方便邻里交往和宜人的室内尺度空间的健康住宅理所当然会进一步得到居住者的喜爱。3、注重小户型的舒适性长久以来，小户型的实现往往以牺牲居住功能为代价，局促的空间没有独立的厨房，没有自由活动的空间，更多的是满足一个睡觉的需要。其实，小户型的消费者多为年轻一族，相与中老年群体，这一群体更注重生活品位和生活质量，对私人空间的要求更为细致。我们可以注意到，当前几乎所有热销的小17、户型都有一个共同的特点：室内建筑面积有所扩大、功能相对完善。这些小户型面积基本上达到了7 0 平方米以上，能独立划分各功能区，动静分区明确，工作、学习、娱乐、交流等房子的多重功能得到释放，有了更多的储藏空间，私密性强，可以相对自由地装修、摆放家具，居室的风景线不再单调、呆板，一些项目更是设计了观景阳台以及外飘窗，小户型的这些改进明显大大提高了居住的舒适性。4、体现一定的个性张扬众所周知，小户型针对的客户主要是2 0-3 5 岁之间的年轻一族，这部分人群容易冲动，也充满了活力和生活的激情，对生活质量的要求非常高。在小户型推出之初，在原有规划上改良设计的小户型要吸引年轻人，更多的是靠产品的新鲜感，18、满足了他们的猎奇心理。当目前市场有更多选择时，开发商必须努力在小户型设计上下足功夫，给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网以产品鲜明的个性化特征迎合这群年轻消费者的爱好。其中最突出的一个例子是北京S OL O二代创造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等创新个性化设计：一个2.7 平方米阳台，五面皆为玻璃，犹如悬在空中的玻璃盒子，另类、时尚；纯玻璃楼梯直通楼顶，从一层就可以看到层。这些建筑细节上的创新设计满足了小户型年轻消费群体的得以表现和张扬个性的心理特征。四、畅销小户型住宅规划设计的奥秘从小户型的发展过程回顾，市场是多数19、热销的小户型项目的产品设计都以市场需求为导向，从规划定位、设计分类、社区环境、空间构成、外形立面等各个方面全方位提升小户型楼盘的质量和卖点诉求。1、清晰的规划定位小户型的发展是一个逐步明晰的过程。近一两年，小户型住宅的开发商开始重视小户型住宅的规划设计定位。类似于广州的“上寓”和“翠馨华庭”等小户型楼盘未有清晰定位，带来了后期销售的困难。特别在一些大型楼盘里，通常在大户型完成后的余地才用于建筑小户型，由于模糊的定位导致业主分化过多，产生环境素质方面的矛盾。小户型楼盘规划定位明晰，既有利于户型设计时的针对性和保持一定社区素质，也有利于楼盘后期的销售。建筑师一般把小户型的规划设计分为两类，一种是空20、间不多要求简单的户型，类似广州星河湾“的单身公寓；另一种则是麻雀虽小五脏俱全的经济户型。也可以根据小户型楼盘的目标消费人群来定位小户型的规划：第一类是刚刚置业起步的年轻人，他们一般购买小户型自住，他们对空间使用如厨房等要求不多，喜欢通透的大空间设计和公共交流活动空间。第二类是作为临时性使用，在市中心或者靠近工作地点的购置一套小房便于休息。这一类消费者对房子的品质要求往往比较高，希望“小而精致”。第三类的消费者属于多口之家，一家人住在小户型里，对于户型的设计要求是“麻雀虽小，五脏俱全”，他们向往一个丰富的社区生活环境。第四类是像特殊的老人社区公寓等的服务性公寓，不需要很大的空间，但会有较为针对性21、的设计：例如老人轮椅对于卫生间的特殊要求。第五类是小户型的投资者，他们看好的多是位于市中心繁华地段人流量大的小户型楼盘，喜欢投资面积小、总价低的户型，小户型投资者不会太多关注楼盘的社区配套和生活环境。因此，小户型住宅的规划定位思路要清晰，应根据目标消费群的需求来规划楼盘的建筑布局和户型空间功能布局。30决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”2、重视社区环境的质量一般而言，小户型社区和普通户型的社区环境不会有太大差别。小户型社区人口相对来说较为密集，其实不然。因为小户型每一户入住的人口少，这样与普通户型的人口面积比例来说其实是大体相等的。”社区环境的质量是可22、以保证的。北京建外S OH O的小户型公寓，每三层都有个共享的平台，设有露天的餐厅、花园、楼台等。因为房间面积的小，必须有足够的交流空间。年轻人的生活比较外向，公共的交往空间起到一个桥梁的作用。另外社区网站建设，留言版开通，很大程度活跃了社区氛围。这样的社区才富有足够的生命力，这是设计师设计的一个很重要原则，亦是居住者居住之道。案例 1：东门 1 6 8规划“百变”户型设计直指投资客项目类型：高层住宅 商铺占地面积：7 5 0 0 平方米建筑面积：5 6 0 0 0 平方米均价：7 8 0 0栋数：2户数：1 2 0 0物业公司：中海航问开 发 商：深圳市邦安实业有限公司项目地址：罗湖中兴路与23、乐园路交汇处东门1 6 8 由深圳邦安实业倾力打造，凭借其卓越、创新的特点，开盘当月销售率达7 0%以上。东门1 6 8 以“一个中国创新小户型，一个号称小户型收租王、投资王、财富加工厂”为推广点，以“创新百变户型设计”为卖点。东门1 6 8 位于处东门商圈中兴路中段，总建筑面积近5.7 万平米，由两栋分别为2 4 层和2 9 层的俊朗高层建筑组成。“项目”周边名校林立，交通便捷，生活配套极其完善，兼设有空中园林式花园泛会所，引进中海品牌物管作为物管顾问。“百变”创新户型设计根据东门“户型越小，单位面积租金越高”的市场租金定律，在户型设计上，引进了“百变”创新理念：单身公寓、一房、二房可相对组24、合、拆分、拼连，兼顾户型通风、采光和空间布局等充分满足不同居住者和投资者的需求。给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网案例 2：绿景新美域打造 C L D 中央纯生活区物业名称：绿景新美域占地面积：2 0 6 6 7.1 平方米建筑面积：1 7 0 0 4 6.4 3 平方米容 积 率：5.9绿 化 率：5 8%楼层状况：2 栋2 9 层、3 栋3 3 层总 户 数：约1 0 5 0 户建筑设计：香港华艺设计园林设计：贝尔高林开 发 商：深圳绿景房地产开发有限公司项目地址：福强路与新洲三路交汇处相对于深圳特区关内众多25、眩眼的小户型楼盘，新美域是一个朴实、不显眼的楼盘：经济型瓷砖粘贴的外立面、方正实用的小户型空间设计以及大面积的空中花园布局吸引了很多自主型的买家，开盘当天，销售过四成。项目定位 CL D中央纯生活区项目位于福田区福强路和新洲三街交汇处。随着区域整合和多年来的改造，高尚生态住宅、办公楼盘不断崛起，农民房减少，环境优化，不仅对中心区起到辅助和功能互补的作用，还逐渐形成了自身独特的区域中心特征和价值：“功能完善的以居住功能为主的综合区”和“环境优美、富于特色的生态性现代化城区”。通过空中园林设计带活住宅环境绿景新美域的园林采用自然开朗的手法，散步道蜿蜒地穿插于建筑物及水池之间，加上高低变化和互动水景26、游乐场、亭子、对弈角等营造了一连串不规则、悠闲、有趣的空间。通过一个活力和悠闲并重的园林，体现社区的健康生活风格；互动式的雕塑、流线型的水池、特色水墙和点缀其中的涌水泉设计等，带活整个住宅环境的现代艺术感。繁茂的热带植物和绿色草坪，登时舒缓了城市的喧嚣。引进家乐福超市建设和谐社区绿景新美域引进在中国连锁百强中排名第6 的法国零售业巨头家乐福，将项目两层裙楼开设一家约 1 9 0 0 0 平方米的大型超市，并将其打造为中心南区旗舰店，为该片区上百万人口提供服务，创造和谐的生活社区环境。这也成为该楼热销的一大卖点。32决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”327、以人为本的空间组合小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。错层、复式、跃式等建筑概念的立体组合，凭借空间的叠化令空间变化发展到极至，使空间的功能分区更加完整而立体。(1)注重舒适度舒适度是小户型设计的首要指标。例如广州的热销小户型“双子星城”突出了高空间以及附带的夹层，考虑到入住小户型的人一般没有小孩，可以将厨房设计得个性化一点，卫生间更开放，每两层的都有一个绿化平台，保证户均有8.6 平方米的绿化面积。由于小户型每一层的户数多，基本在 6-8 户以上，所以公共空间的活动是首要考虑的问题。在垂直交通系统中，一定要保证通风采光，住户之间的适当交流，并保持一定的绿化空间。例如广州“28、时代玫瑰园”一期的户型普遍户型面积为6 0 多平方米，这个楼盘就注重挖掘年轻人玩乐的共享空间，住户有和谐的交流和认知，创造出一个年轻的紧密的社区文化。(2)不同空间组合的设计要点“三叠式”的设计可以使室内的平层空间变得更有层次感，同时居室的功能区分和私密性也将大大增强。在户型中，巧妙地设计出层高达到4.0 7 5 米的客厅和书房，而其余两个房间的层高也达到3 米，并神奇地变出一个层高2.1 5 米、面积1 0-2 0 平方米不等的夹层空间。而在此基础之上，再在户型设计上大玩空间“拼装”游戏，从原来平层空间变出高低不同的差层空间。如广州珠江新城中央商务区的“力讯上筑”，其1 0 0-1 2 0 29、平方米的三房单位，采取了错层+夹层的“三叠式”设计。虽然不属于小户型，但是其空间间隔可以灵活地套用于小户型的设计里面。复式结构的小户型，卧室、厨房、书房、客厅即是一个整合的复式大空间，各空间并没有被完全分隔。空间的开阔形成了灵活自由的趋势，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。复式空间设计做起来也是有难度的。使用面积大于建筑面积的房子，在采光通风等各个方面的合理性会有些顿费斟酌之处。楼梯面积占用了很大一部分，夹层嵌层等设计，在空间使用上在某些方面都会不得不将就30、。靠挤的方式，小产型存在的空间问题还是会继续存在。(3)以人为本的设计小户型的设计要以人为本，针对不同类型的消费者应作出不同的户型设计。如广州天河北的“天麒驿”，整个楼盘都是小户型，一楼2 0 户，3 0 多平方米，有单开间也有一房一厅。大量的小户型相对来说干扰会多些，而且在采光通风上只能单面采光。因此对外的窗考虑到距离、相对、私密性等问题上不能开高窗或大窗，这是设计者需要有很大的把握功力的。给 购 房 者 一 个 最 好 的 理 由如 何 规 划 设 计 畅 销 的 小 户 型欢迎进入中国房地产决策资源网例如广州“保利花园”的自住小户型，它基本上属于“麻雀虽小，五脏俱全”的格式，在尺度把握上31、需要考究得很好，不能浪费一点空间。而广州的“星河湾”的单身公寓，住的人不多但很享受。至于还有一类特殊老年社区，目前产品还不多，但是属于颇有发展潜力，国外小户型大致都属于这种产品。但对于一所老人服务性公寓，基本上是单间和一房一厅的结构。房间内部的并不复杂，空间所要分配的使用功能基本上是比较简单的。注重外部走廊公共空间设计，强调走廊的公共交流功能，使得居住者能从封闭的房间出来交流。促使居住其中的老人生活外向化。从总的说来，对于设计小户型都是颇费掂量，由于同一个楼层平面上划分的户数多，采光面减少了，房间使用面积搭配上是颇费思量的。所以小户型的设计不单纯看设计师的功力，很大程度上还得看开发商的要求。案32、例 3：九台 2 0 0 0 实现功能空间的创新设计突围项目地址：北京市朝阳区安立路5 6 号发 展 商：北京九台房地产开发有限公司建筑设计：北京建筑设计院产品类型：高层塔楼住宅占地面积：3 5 0 0 0 平方米建筑面积：1 2 万平方米车 位：1：2户型描述：户型面积有7 5-1 7 5 平方米，以三房为主九台 2 0 0 0的功能空间魔法揭秘自从住宅的“S OHO”商务功能提出至今，越来越多 S OHO族发现：空间的干扰让“S OH O”商办根本无法开展，平层如此，普通错层大面积高回音更是无可避免，导致众多家庭孩子不能尽情玩耍，父亲或母亲的工作也不能全心投入，干扰一直成为家庭修休闲生活与33、居家办公之间不可消除的矛盾，自九台2 0 0 0 出现后，干扰的百分百消除已经证实成为可能。九台2 0 0 0 家园二期本色空间以户型为突破口，首创全错层塔式住宅全楼复式+错层，实现 零干扰立体错层 户型设计，在有限的户型面积中借助错层独有的空间优势，达成公私分区、洁污分离、动静相隔。九台2 0 0 0“零干扰立体错层”户型结构，利用立体错层，将普通平层s o h o 空间纵向延展，实现功能空间的上下分割，从而达到家庭休闲娱乐与居家商务办公互不干扰；户型充分满足人们对采光和景观最大限度的需求，将受光面立体叠升，楼上楼下、工作室与主卧室，都能共享到双层双面采光，保证了户型的舒适性和健康性；户内统34、一设置三位一体的家庭硬件设施，如集多重健康智能技术于一身的海尔家庭变频中央空调、德国进口B o s c h（博世）封闭式强排风型热暖炉、每户独立的家电智能远控系统、1 0 兆B 带C A T A宽带网络等。34决策情报总第 5 6期本 期 特 别 专 题中 国 地 产 以“小”见“大”4、外立面设计注重经济环保小户型楼盘的外形立面设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。理论上说，在目前的技术条件下，其实什么样的外形都能设计，关键在于如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更35、要注重新材料的使用或材料的创新用法。如果整个楼盘都是小户型，在建筑的外墙面会有较高的要求。由于需要开设较多的窗户，会造成外墙有凹凸转折度多，外观会显得零碎，这是建筑设计中较为突出的难点。5、畅销小户型设计的发展趋势精巧的东西总是对科技含量要求非常高。要把小户型建好，还需要推崇智能化的设计方式。只有小而精致，才能解决一部分小产型在设计方面的难题。新设备，新材料和新工艺的采用，是小户型另一可行之道。人的生活总是趋向于简便和舒适，科技赋予空间舒适度另一种生命力。小户型的设计发展的三个大趋势，一是在空间的运用上的结合把握；二是在空间与空间的交流上更丰富；三是注重配套设施和社区环境的处理。凭籍人性化的观36、念做设计，也许小户型设计问题始终存在，但无论如何，开发商都不会以降低生活质量代价来强调居住。始终以人为本，在或大或小的居住面积里挥洒人性的需求的空间。结束语在小户型房地产市场逐步走向激烈竞争的过程中，小户型市场的竞争也将集中在产品设计创新的竞争上，而一些与业主利益不太密切的附加值诸如会所设施等将逐渐淡化，取而代之的是与业主利益密切相关的如规划设计、建筑质量、户型功能空间布局、装修设计、价格等，即越高的性价比，这对自住抑或投资的置业者都是真切希望的。从本文以上热销小户型项目案例也可以看出，创新产品总是会受市场追捧的，也说明了创新可以更有针对性地提高房地产产品的附加值，适应目标客户的消费心理。但必须注意的是，创新必须“以人为本”，才能尽最大可能做到让客户舒适满意，考虑使用者的心理因素，使创新产品趋于完善，不留缺憾。