1、金茂苏州科技城2016-WG-82号地块项目 Plan&Architecture Design For JinMao Suzhou 2016-WG-82#规划及建筑概念方案设计 2017.03 时间 地块位置 拿地成本 项目阶段 我司设计我司设计上海地王项目项目 2016年 上海 华发 四季 2.6万元/平米 7万元/平米 启动区开放 销售价格 2016年 上海 绿地 天呈 1.2万元/平米 3.8万元/平米 启动区开放 2016年 上海 路劲 上海院子（三期）1.5万元/平米 4.2万元/平米 启动区开放 2015年 上海 正荣 虹桥正荣府 2.0万元/平米 5万元/平米 启动区开放 2012、5年 上海 万科 翡翠公园 2.2万元/平米 6万元/平米 部分建成 2015年 上海 招商 花园城 20亿宝山杨行地王 6万元/平米 启动区开放 2015年 上海 上房 徐汇尚汇豪庭 14年末沪上豪宅销冠 9万元/平米 三期建成 2015年 上海 绿地 海珀玉晖 4.2万元/平米 10万元/平米 已建成 2015年 上海 佘山一品 0.9万元/平米 2.3万元/平米 启动区开放 2015年 上海 绿地 海珀佘山 1.0万元/平米 2.5万元/平米 启动区开放 2015年 上海 金地 天地云墅 1.3万元/平米 4.2万元/平米 启动区开放 2015年 上海 绿地 海珀黄埔 11万元/平米 启3、动区开放 4.5万元/平米 2015年 上海 金地 自在城布朗思东 1.1万元/平米 3.5万元/平米 三期建成 时间 地块位置 拿地成本 项目阶段 我司设计我司设计上海地王项目项目 销售价格 2015年 上海 绿地 917办公 2.0万元/平米 5.5万元/平米 已建成 2015年 上海 绿地 V-town 1.1万元/平米 3.5万元/平米 已建成 2014年 上海 路劲 上海派 1.0万元/平米 3.0万元/平米 启动区开放 2014年 上海 绿地 海珀璞晖 1.7万元/平米 4.5万元/平米 已建成 2014年 上海 绿地 法兰西世家 1.2万元/平米 3.3万元/平米 启动区开放 24、014年 上海 绿地 海珀晶华 2.0万元/平米 4.8万元/平米 已建成 2014年 上海 绿地 海珀风华 1.3万元/平米 3.6万元/平米 启动区开放 2014年 上海 万科 闵行万科城 已建成 1.2万元/平米 3.2万元/平米 2014年 上海 金地 艺华年 1.6万元/平米 4.0万元/平米 已建成 2014年 上海 华润 新江湾九里 1.6万元/平米 4.5万元/平米 已建成 2011年 上海 金地 艺境 0.9万元/平米 2.3万元/平米 已建成 2010年 上海 绿地 新桥铂骊宾馆 已建成 2007年 上海 万科 白马花园 1.2万元/平米 3.3万元/平米 已建成 20115、年 上海 绿地 新南路一号 3.5万元/平米 已建成 1.4万元/平米 我司设计 上海楼盘分布地图 1 上海华发四季 2 上海绿地天呈 3 路劲上海院子（三期）4 上海绿地海珀黄埔 5 上海金地天地云墅 6 上海虹桥正荣府 7 上海万科翡翠公园 8 上海招商花园城 9 上海上房尚汇豪庭 10 上海绿地海珀玉晖 11 上海金地布朗思东 12 上海佘山一品 13 上海绿地海珀佘山 14 上海绿地917办公 15 上海绿地V-town 16 路劲上海派 17 上海闵行万科城 18 上海绿地海珀璞晖 19 上海绿地法兰西世家 20 上海绿地海珀晶华 21 上海绿地海珀风华 22 上海金地艺华年 23 6、上海华润新江湾九里 24 上海金地艺境 25 上海绿地新南路一号 26 上海万科白马花园 27 上海绿地新桥铂骊宾馆 17 18 7 9 23 24 19 20 21 26 2 3 4 5 6 1 8 10 11 12 13 14 17 22 25 15 16 27 我司设计苏州项目 吴越锦源 荷澜廷 容积率：2.5 总面积：18万方 单价：待定 容积率：1.2 总面积：16万方 单价：3万 海胥澜庭 容积率：2.4 总面积：25万方 单价：3.8万 绿地科技城 容积率：3 总面积：18万方 单价：1.8万 金地名悦 容积率：2.3 总面积：15万方 单价：2.5万 姑苏院子 容积率：1.387、 总面积：11.69万方 单价：4万 1 姑苏院子 2 海胥澜庭 3 荷澜廷 4 吴越锦源 5 金地名悦 6 绿地科技城 7 苏州华润橡树湾 8 绿地江南华府 9 绿地吴江太湖新城 10亨通吴江 我司设计 苏州楼盘分布地图 2 3 5 4 1 6 7 8 9 10 上海招商花园城 2015年，建造中 业态：住宅+商业+办公 区位：上海宝山区 规模：33万平米 姑苏院子 2016年 建造中 业态：合院、叠加、公寓 区位：苏州姑苏区 规模：11.69万平方米 主题：中式 金地名悦 2016年 建造中 业态：公寓 区位：苏州姑苏区 规模：15万平方米 主题：古典 南塘金茂府 2014年,建设中 业态8、：住宅 区位：宁波海曙区 容积率：2.53 计容面积：158002万平米 江东金茂府 2015年,建设中 业态：住宅 区位：宁波江东区 容积率：2.5 计容面积：23.5万平米 我司对于高品质重点项目有着丰富的设计经验，是一家对市场、营销、策划、技术有着敏锐判断力的设计公司 市场 营销 策划 技术 前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P9、4 立面探讨 Faade Discussion P7 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 苏州为华东区域极为重要的高铁及高速枢纽 苏州 京沪高铁 沪鄂高铁 基地 新区科技城 相城区 高新区 吴中区 工业园区 古城区 基地 科技城 基地 苏州新区 项目位于苏州新区科技城，于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 基地 苏州站 太湖 5KM 15min 本项目位于苏州新区科技城板块，与苏州科技城医院相邻，距离湿地公园、大阳山国家森林公园直线距离510、KM，距离盛安/华通商业广场8KM，距离大白荡生态公园10KM,距离苏州站18KM,坐拥优越景观资源的地理区位！区位 坐拥优越的地理位置 S230省道 S9绕城高速 苏州新区站 苏州太湖 国家湿地公园 大阳山国家 森林公园 盛安商业广场 华通商业广场 时尚水岸商业广场 东吴国家 森林公园 大白荡城市 生态公园 白马涧 龙池景区 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 基地 主要人流方向 交通 通达便捷 项目地处高新区科技城中部核心区域，北临青城山路，南靠武夷山路，西为漓江路，东邻交通要道嘉陵江路，2公里内有太湖大道、绕城高速、230省道、北环西沿高架可通往主城区中心区域以及往返城际之11、间,交通便利！项目位置项目位置 太湖大道 S230省道 2KM 武夷山路 嘉陵江路 青城山路 基地 漓江路 金沙江路 嘉陵江路站 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 基地 馒头山 诺贝尔湖公园 实验中学科技城校 第二实验幼儿园 时尚水岸商业广场 科技城医院 现状分析 现状配套 景观资源优，医疗、学校尚可，商配缺乏，未来规划前景可期 2KM 基地距离时尚水岸商业广场、东海百货约1 KM，片区内已有第二实验幼儿园，实验中学，伊顿国际学校等，具医疗设施，景观资源较为丰富。但地块周边居住区尚未成熟。东海百货 东渚实验小学 东渚实验中学 大阳山国家森林公园 伊顿国际学校 隶属政府重点发展板12、块，政策扶持力度大 公园 PARK 品牌 BRAND 地段 LOCATION 政策 POLICY 交通 TRAFFIC 链接太湖大道和230省道，交通便捷 与太湖及国家森林公园相近，景观资源优 金茂地产：中国房地产名企廿强 苏州新科技城板块，核心生态人居 用地特征 WITH SUPERIOR SUPPORT 苏州新区科技城宜居板块，开发热点，规划前景好！中节能生态岛1.4W/虹锦湾 1.75W/绿地中央广场1.65W/望湖湾 2W/中航樾玺 2W/长成锦溪禾府2W/6km 6KM范围内均价均在1.82W左右，在售项目较少 万科遇风山2W/中节能生态岛1.4W/虹锦湾 1.75W/绿地中央广场113、.65W/望湖湾 2W/中航樾玺 2W/长成锦溪禾府2W/6km 6KM范围内均价均在1.82W左右，在售项目较少 万科遇风山2W/作为金茂苏州的再次亮相，姑苏金茂府项目的前期品质标杆效应！其必将是又一个用心打造的区域标杆项目！目前区域售价+未来潜在区位价值 1.8-2.2W 0.5-1.0W 1.0W+豪宅溢价 现状最核心的要点 周边资源贫乏 如何脱颖而出 金茂璀璨亮相 如何再立标杆 如何形成区域竞争力？如何建立品牌形象？期望售价 3W+1.8-2.2W 区域售价 产品类型差异化 配套设施 管理服务 营销展示及推广 复式公寓 溢价点 溢价值 溢价方向 舒奢叠墅 生活配套 宜居板块 生态公园 14、智能家居体系 管家式物业 金茂品牌 商业包装 2000-3000元/5000-6000元/1500-2500元/1000-2000元/500-1500元/500-1000元/500-1000元/500元/500元/极致规划 极致产品 叠加院墅化 洋房叠墅化 十层及以下产品最大化 极至面宽：140平及以上产品全四面宽+、全横厅 极致入户体验：所有产品全为一梯一户 极致的赠送 生活方式升级（复式）权衡 科技城-金茂悦承载着 集团拓展市场和提升企业品牌力的使命 完成公众对金茂高端市场认知的一次升级 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 周边竞品 中节能生态岛（洋房 别墅）建筑面积：8.415、W 容积率：0.79 均价：14000 面积段：99-400 中航樾玺（高层 别墅）建筑面积：19.6W 容积率：1.60 均价：20000 面积段：97-520 望湖湾（高层）建筑面积：9.1W 容积率：2.0 均价：20000 面积段：81-131 虹锦湾（高层）建筑面积：15.3W 容积率：1.80 均价：17500 面积段：96-143 绿地中央广场（高层）建筑面积：42.52W 容积率：4.1 均价：16500 面积段：79-180 长成锦溪禾府（洋房 别墅）建筑面积：8.7W 容积率：1.02 均价：20000 面积段：84-360 万科遇见山（高层 别墅）建筑面积：23.4W 容16、积率：1.4 均价：360W/套 面积段：88-223 中航樾玺公馆（高层 别墅）建筑面积：16.3W 容积率：1.60 均价：20000 面积段：97-195 万科遇见山（8F洋房 3F别墅）建筑面积：23.4W 容积率：1.4 均价：360W/套 面积段：88-223 万科遇见山由万科和苏高新共同合作开发，是万科在苏州的山居系住宅作品。项目位于阳东新城板块新苏州乐园旁，毗邻阳山森林公园。项目除自身商业配套9500方外，另配有秦馀广场等大型商业配套，距狮山路商圈8公里。洋房1203房2厅1厨2卫 均价：205.7W/套 售罄 洋房1214房2厅1厨2卫 均价：242W/套 在售 优点：三开间17、朝南，室内采光充足，宽景阳台，可分割使用，独立入户玄关。缺点：餐厅空间闭塞，采光度不足，客卫流线较长。优点：三开间朝南，室内采光充足，宽景阳台，可分割使用，独立入户玄关。缺点：餐厅空间承载部分交通职能，流线相互干扰。叠墅1373房2厅1厨3卫 均价：260.3W/套 售罄 优点：双层阳台既满足了观景又满足功能的需要。主卧套间豪华尺度舒适。缺点：客、餐厅空间局促，主卧入口空间面积浪费。特点：产品高低配、大面宽、大阳台、别墅产品提品质、带销量 中航樾玺位于新区科技城，依靠政府“城市向西”的发展战略，打造城市别墅。平层135 3房2厅1厨2卫 均价：20000 在售 平层154 4房2厅1厨2卫 均18、价：20000 在售 中航樾玺（高层 别墅）建筑面积：19.6W 容积率：1.60 均价：20000 面积段：97-520 存量：4.38w 复式973房2厅1厨2卫 均价：20000 在售 优点：动静分区明确，小面积段产品做到别墅感受。缺点：厨房与餐厅动线较长，主卧无独立卫生间。缺点：厨房空间效率低，跃上层交通动线过长，主、客卧室极差过大。优点：私有入户花园，主卧空间尺度豪华。复式127 4房2厅1厨3卫 均价：20000 在售 缺点：中区空间浪费，客厅电视背景墙面过于局促。优点：南北通透，北侧独立生活阳台。缺点：客、餐厅区域空间紧凑。优点：客厅270度观景阳台，南向客卧独立阳台，增大实用空19、间。特点：产品高低配、功能配套齐全、复式产品提品质、带销量 缺点：北侧设备平台对卧室影响较大，卧室飘窗等附加值不足。优点：独立入户花园，空间利用率高，南向双开间阳台。平层128 3房2厅1厨2卫 均价：16500 在售 缺点：厨房及主卧通风朝向内天井，效率较低。优点：多阳台赠送，三开间南向卧室，动静分区明确。平层142 4房2厅1厨2卫 均价：16500 在售 缺点：改造空间触碰规范敏感地带，存在风险。优点：独立入户花园，南向宽厅设计，大尺度观景阳台。平层115 2房2厅1厨2卫 均价：16500 在售 绿地中央广场位于苏州高新区科技城，总占地322亩，总建筑面积100万平方米，将打造集30020、米超高层高端写字楼、品牌集中式商业、主题商业街区、星级酒店及高品质生态居住社区为一体的大型城市综合体项目。绿地中央广场（高层）建筑面积：83W 容积率：2.5 均价：16500 面积段：92-142 存量：7.51w 特点：多面宽朝南、超大阳台赠送、全方位生活配套 缺点：三房户型仅一处卫生间，主卧空间使用度低。优点：多处阳台附送，动静分区明确。平层120 3房2厅1厨1卫 均价：17500 在售 缺点：客、餐厅区域完整度低，入口处附送空间价值低，主卧空间使用度低。优点：多处阳台附送。平层143 3+1房2厅1厨2卫 均价：17500 在售 缺点：客、餐厅空间错位，主卧空间使用度低。优点：多处阳21、台附送,动静分区明确。平层133 3房2厅1厨2卫 均价：17500 在售 虹锦湾位于高新区松花江路933号、太湖大道南、嘉陵江路东、浒光运河西，是由苏州新高置地有限公司开发的住宅项目。项目占地面积8万方，产权年限为70年，2011年7月已经开工，2014年10月交房，项目容积率为1.8，绿化率为45%。规划共1356户，一共有20幢高层，一期12幢，二期8幢。户型面积在98-133平米，适合刚需人群置业。虹锦湾（高层）建筑面积：15.36W 容积率：1.8 均价：17500 面积段：95-145 存量：3.45w 特点：多阳台赠送，全梯二产品，270度观景面。金茂 苏州 科技城2016-WG22、-82号地块项目 竞品分析 周边楼盘竞品特征 高低配物业形态 面积段适中（90-150）功能舒适度 多面宽 适度附送 适配化原则 关键词：物业形态 舒适度 面宽数 附送度 小高层：主力溢价产品 主力溢价产品，总量最大化 叠加：私属景观最优 提升销售价值 高层 小高层洋房 叠加 高层：集约化用地 空间资源占有度高 中航樾玺 绿地中央广场 万科遇见山 重点竞品 再看看科技城的热销住宅特征 地段+品牌+配套 地段+品牌+业态 地段+品牌+业态 愿景 充分利用覆盖率，极致规划 充分释放户型单体竞争力 有机组合多用地形成整体大盘形象 打造金茂特色的苏州豪宅 本案致胜关键 定位客群 定制资源 定义豪宅 打23、造金茂悦特色 的豪宅 什么是切中客户痛点 的产品 什么是契合基地资源 的规划 金茂悦向金茂府的升级历程 金茂悦系列 延续经典 上海大宁金茂府 苏州姑苏金茂府 宁波海曙金茂悦 杭州黄龙金茂悦 金茂府系列 基于”悦”系 看齐”府”系 苏州金茂悦 目标客群 TARGET GROUP 企业中层 私营业主 医界骨干 科创精英 区域本土 周边外溢 中端客户 首改首置 豪宅关键属性 Location Support Planning Image Culture 配套配套 形象形象 区位区位 规划规划 文化文化 优质化与复杂化的建筑工艺优质化与复杂化的建筑工艺 极致化的建筑审美倾向极致化的建筑审美倾向 隐密性24、与奢享性的建筑空间隐密性与奢享性的建筑空间 艺术性与文化性的建筑气质艺术性与文化性的建筑气质 小型化与精致化的社区形态小型化与精致化的社区形态 区域板块人群的趋于之地区域板块人群的趋于之地 完善与充沛的区位资源完善与充沛的区位资源 酒店化与定制化的配套服务酒店化与定制化的配套服务 前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P4 立面探讨 Fa25、ade Discussion P7 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 武夷山路 漓江路 青城山路 基地 嘉陵江路 现状 基地南侧拥有景观水系，北侧为工业区，西侧医院，东侧中学 SITE S230 基地 基地 工业区 医院 水系 中学 金沙江路 基地 基地 金沙江路嘉陵江路路口 基地 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 朗诗绿洲天屿 苏州科技城医院 万科新都会 易程股份 幼儿园用地 青 城 山 路 基础规划条件：基地：东-金沙江路及嘉陵江路 南-武夷山 西-漓江路 北-青城山路 用地性质：R2 用地面积：194395.9(合291.5938亩)容积率：1 且 2.026、（综合）建筑面积：485989.75 建筑限高：地块一 50m 地块二、四30m 80m 地块三15m 24m 覆盖率：地块一、三35%，地块二、四25%绿地率：30%地块三 地块二 地块一 地块四 108M 264M 70M 190M 174M 341M 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 朗诗绿洲天屿 苏州科技城医院 万科新都会 易程股份 青 城 山 路 关键词：外借内聚 攫取外部有利资源，屏蔽外界不利干扰，营造核心居住板块 关键词：北侧工业 南侧水系 通过建筑层次的梳理，层级分明的景观分配体系，打造区域一线豪宅 居住价值 景观价值 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地27、块项目 青 城 山 路 地块三 地块一 地块二 地块四 密度35%密度25%密度35%密度25%地块一 商业用地 1.3-1.4万酒店 1.2-1.3万商业 限高50米 地块二 纯住宅用地 全装修 配建3万方人才公寓 限高30米 H80米 地块三 纯住宅用地 限高15米 H24米 地块四 纯住宅用地 限高30米H80米 各地块特性分析 如何挖掘各地块价值？层高 决定 品质 金茂精装系 公寓层高3.0-3.1米 叠墅层高3.1-3.3米起 限高策略-1524米 唯叠墅“五叠”（15.8M）高度适中 叠墅常规产品 市场占有度高“六叠”（18.9M）“七叠”（22.0M）土地利用率低 中上叠面宽损失28、 叠墅感受差 中叠面宽损失“四叠”（15.0M）院墅感受强烈 产品价值高 市场占有度高 限高策略-3080米 消防等级高度（室外场地至平屋顶屋面）H 33M-一个敞开楼梯间 33MH 54M-一个防烟楼梯间 H 54M-两个防烟楼梯间 溢价值：10F17F26F 10F （30.8M）11F （34.4M）11+1F （37.5M）17F （51.8M）26F （78.8M）高层 小高层 日照等级高度（客体0.9M窗台至日照遮阳点）小高层（7-11F,含11+1F）-计算高度1.3倍 高层（12F及以上）-最小间距40M且过日照 占足间距 做大货值 双高模式下如何去挖掘潜力 根据相关日照计算规29、则，多层及小高层采用退台、坡顶做法降低日照计算点,可有效减少日照间距，同时增加底部层数北侧进深，利用间距日照斜线，挖掘土地利用率。多层及小高层日照间距策略 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定 图示为6层叠加别墅，同样适用于小高层建筑 3-4层中叠 5-6层上叠 1-2层下叠 6F 5F 4F 3F 2F 1F 在常规日照间距策略之上 如何将土地价值做到 进一步的提升 建筑间距及退界策略 总长度少于相应建筑边长1/2且连续长度不超8M的挑廊、开敞的阳台、楼梯平台等，不算间距。阳台 突出平台 敞开楼梯 阳台 间距、退界计算面 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之一“指标核定规则30、”（2015年版）前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P4 立面探讨 Faade Discussion P7 开发策略 一、二号地块首开（含人才公寓）三号地块 四号地块 如何通过合理的开发分期，将地块的价值做到 首开产品-快销、快启原则 二期产品-提升原则 货值为王 品质兼顾 FOCUS ON IMPROVEMENT 地块二 首开冲量，31、为四地块释放容量 少量小高层产品，快速首开 打造启动区形象 地块四 纵向延续，资源合理分配，南低北高 礼仪轴 社区轴 总图指标 数值单位备注194395.9562972.48388791.8174180.7人防车库面积23240.0非人防车库面积89399.0附赠地下室面积55839.28自行车库面积5702.42.0/23%/30%/360871.86633077600186941.8300001920260008356.4413000.002721.541082.62839.402798户450户540户1496户312户3799辆3168辆8954人机动车位数非机动车位数住宅总人口数金茂32、苏州科技城2016-WG-82地块项目6F叠墅10F复式高层公寓人才公寓高层面积kp站项目用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中其中绿化率住宅其中6F叠墅面积10F复式面积人才公寓容积率建筑密度总户数公建配套商业酒店物业用房社区用房其中养老设施用房其中地块一 地块二 地块三 地块四 分块指标 数值单位备注18353.134555.426000酒店面积13000商业面积8356.44物业用房2721.54社区用房1082.62养老设施用房839.408555.41.4/29.60%/30%/容积率建筑密度绿化率1#地块技术经济指标地上建筑面积地下建筑面积总建筑面积用地面积项目其中其中数值33、单位备注44183.1151777.211830033477.171177002800059700300006002.717.40%30%项目用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中住宅2#地块技术经济指标容积率建筑密度绿地率10F复式面积高层公寓面积人才公寓其中kp站面积数值单位备注55467.5136638.36669069948.26663303601.232.64%30%3#地块技术经济指标住宅(6F叠加户型）项目用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积kp站面积容积率建筑密度绿地率数值单位备注76392.2240001.7177801.862199.85176841.8434、9600127241.89602.317.00%30%4#地块技术经济指标项目用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积住宅kp站面积容积率建筑密度绿地率其中10F复式高层公寓 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 多层区 商业区 小高层区 高层区 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 空间划分上依托南低北高原则，呈现多样天际线 同时各地块也以不同层高配置，呈现多样组团空间 城市影像 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 9090m m 大尺度花园空间:各地块均以大尺度空间轴线花园来形成各区域特色，以期将“公园理念”引入社区，形成各区标配。500平方米以35、上的标配性组团中心花园 5555m m 170170m m 3030m m 130130m m 4040m m 115115m m 4545m m 9090m m 5555m m 130130m m 5050m m 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 交通及消防分析 消防登高场地 消防车入口 消防流线 地库出入口 市政道路 小区车行流线 小区主要人行流线 小区出入口 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 景观与配套分析 叠加 组团 高层花园 高层 花园 高层 花园 高层花园 高层花园 叠加组团 各地块均以大组团花园呈现各自特色，相关配套及地库出入口等不利内特断裂，以通36、过景观上的有效隔档及美化，化弊端与无。金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 地库排布 地下人防车库面积：23240平方米 非人防车库面积：89399平方米 附赠地下室面积：55839.28平方米 自行车库面积：5702.4平方米 地下总停车位：3799辆 场剖及竖向分析 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 90高层 100高层 140高层 户型分布 160高层 160高层（复式）120高层 170/170/170叠墅 140/120/120叠墅 140高层(复式)170/140/140叠墅 项目户数面积面积配比160复式13622305.86.18%160平层108137、74964.85%140复式4406208017.20%140平层3124399212.19%120平层6768112022.48%105平层156163804.54%100平层3643712810.29%90平层156140403.89%120叠墅92110403.06%140叠墅182254807.06%170叠墅176298108.26%合计2798 360871.8100.00%地块综合户型面积配比分期开发 二期 一期 三期 一期 二期 三期 三期 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 日照分析 住宅日照分析标准：位置：纬度 31度18分 经度120度30分 有效日照时间带38、：08：0016：00 日照标准日：大寒日 测试间隔时间：10分钟 计算高度：0.9米 结果：满足日照要求 0小时 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 豪宅入户会所气质：人本设计考量 通过泛会所功能的合理设置，为圈层交流提供物质基础。交流是圈层维持的基础，健康是一切的基础 地下大堂 地上大堂 三级入户体系 一个引导性强的社区入口，强调领域感与识别性 人车分流，享受安宁与体贴服务 一条有生命的回家路线，不仅仅是公共空间到私人空间的过渡 车行回家 人行回家 1.社区入口公园 2.入口前区广场 3.阳光车道 5.单元地下大堂 一级物管 门卫管理 1.社区入口广场 2.迎宾大堂 3.组团花39、园 4.单元地上大堂 二级物管 组团管理 三级物管 门禁管理 车行回家外部道路场景 结束一天的工作些许疲累，拐进辅道感觉安静了下来，镂空的围墙透出浓浓绿意，街角的花园已经传来孩子们的笑声 车行回家社区入口前场 方正而大气的入口广场，空间层次丰富 各区域可通过设施组团停车区，通过刷卡管理，凸显豪宅尊贵感。车行回家阳光车道，组团停车 美观性 过渡空间空美化设计 舒适性 采光天井舒适明亮 刷卡管理区域 车行回家单元地下大堂 地下大堂挑高尽显气派 步行回家小区形象入口 不同于普通小区仅有门卫及围墙，这是一个隆重且仪式化的迎宾空间，有时间还可以在树荫下喝杯咖啡 步行回家中央步道 多层次空间，移步易景，泛40、会所空间 步行回家地上单元大堂 我从这里回家，每天回家都有好心情 此种规划格局下，二期产品货值能否得到进一步提升?地块三已达到溢价产品货值最大化 地块二、四如何平衡容量，从而进一步提升四号地块货值总量 叠墅：66330平方米 10F洋房（复式）：108400平方米 高层公寓：156141.8平方米 方案二鸟瞰图 总图指标 数值单位备注194395.9566833.10388791.8178041.3人防车库面积24741.3非人防车库面积90117.3附赠地下室面积56544.28自行车库面积6638.42.0/25%/30%/360871.8663304440064000156141.83041、0001920260008352.8130002721.51082.628432810户450户300户500户1248户312户3861辆3688辆8992人其中10F平层面积10F平层养老设施用房其中机动车位数非机动车位数住宅总人口数总户数公建配套商业酒店物业用房社区用房其中绿化率住宅其中6F叠墅面积10F复式面积人才公寓容积率建筑密度金茂苏州科技城2016-WG-82地块项目6F叠墅10F复式高层公寓人才公寓高层面积kp站项目用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中分块指标 地块一 地块二 地块三 地块四 数值单位备注18353.134555.426000酒店面积13000商业面积42、8356.44物业用房2721.54社区用房1082.62养老设施用房839.408555.41.42/29.60%/30%/容积率建筑密度绿化率用地面积总建筑面积其中地上建筑面积其中地下建筑面积1#地块技术经济指标项目数值单位备注44183.1190022.4152421.837600.6151821.8121821.8300006003.4519.13%30%kp站面积容积率建筑密度绿地率住宅高层公寓面积人才公寓用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积2#地块技术经济指标项目数值单位备注55467.5136638.266669069948.26663303601.2032.64%3043、%住宅(6F叠加户型）kp站面积容积率建筑密度绿地率项目用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积3#地块技术经济指标数值单位备注76392.2205617143680619371427204440064000343209601.8821.26%30%容积率建筑密度绿地率10F平层住宅其中10F复式高层公寓kp站面积4#地块技术经济指标项目用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 功能分区 多层区 商业区 小高层区 高层区 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 户型分布 90高层 100高层 140高层 120高层 17044、/170/170叠墅 140/120/120叠墅 170/140/140叠墅 100高层 100小高层 120小高层 140小高层 160小高层 160小高层(复式）140小高层 项目户数面积面积配比160复式12019200123.1%140复式18025200161.5%10F160平层10016000102.6%10F140平层16022400143.6%10F120平层80960061.5%10F100平层16018720120.0%高层14052072800659.4%高层12052059141.8270.8%高层1001561560071.4%高层1052082184085.7%高45、层9015614040127.2%120叠墅92110403.06%140叠墅182254807.06%170叠墅176298108.26%总计2810360871.8地块综合户型面积配比 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 地库排布 地库平面图 防火分区示意图 地下人防车库面积：24741.3平方米 非人防车库面积：90117.3平方米 附赠地下室面积：56544.28平方米 自行车库面积：6638.4平方米 地下总停车位：3861辆 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 分期 分期分析 二期 一期 二期 一期 二期 三期 三期 金茂 苏州 科技城2016-WG-846、2号地块项目 日照分析 住宅日照分析标准：位置：纬度 31度18分 经度120度30分 有效日照时间带：08：0016：00 日照标准日：大寒日 测试间隔时间：10分钟 计算高度：0.9米 结果：满足日照要求 0小时 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 方案一 方案二 叠墅：66330平方米 10F洋房（复式）：77600平方米 高层公寓：186941.8平方米 叠墅：66330平方米 10F洋房（复式）：108400平方米 高层公寓：156141.8平方米 不确定因素“人才公寓”摇号制度存在资源分配的不确定性 面积段回避严控资源 分期策略打破僵局 地块二仅保留三万方人才公寓面积段47、，剩余部分产品避开此面积段 全复式（除人才公寓外，全为为复式公寓高举高打 不建议将高端产品倾巢入市，将地块四北段外部资源匮乏部分划入首开范围，实现小面积低总价产品快速入市，加热市场为二期后续高端产品引爆市场做铺垫 面积段回避严控资源 分期策略打破僵局 三地块价值再评估 中叠产品溢价空间有限，能否将此段产品转化为高溢价的上、下叠产品，来进一步提升整地块总货值 价值导向：中叠上叠 25000 13000 25000 1300014000 建筑限高：50m，串联式布局 小巷风情 温柔洒下的阳光、闲静安定的气息。1 2 1 2 3 3 大堂吧 内街景 会所大堂 2 1 3 1 2 3 餐馆 室外咖座 48、物业办公 2 1 3 1 2 3 屋面花园 酒店客房 老年活动室 总结 策略一：成熟商业配套 生地做熟 提升楼盘售价 策略二：灵活可变的空间 多元化业态 降低商业风险 风险与货值平衡风险与货值平衡 前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P4 立面探讨 Faade Discussion P7 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目49、 周边竞品 中节能生态岛（洋房 别墅）建筑面积：8.4W 容积率：0.79 均价：14000 面积段：99-400 中航樾玺（高层 别墅）建筑面积：19.6W 容积率：1.60 均价：20000 面积段：97-520 望湖湾（高层）建筑面积：9.1W 容积率：2.0 均价：20000 面积段：81-131 虹锦湾（高层）建筑面积：15.3W 容积率：1.80 均价：17500 面积段：96-143 绿地中央广场（高层）建筑面积：42.52W 容积率：4.1 均价：16500 面积段：79-180 长成锦溪禾府（洋房 别墅）建筑面积：8.7W 容积率：1.02 均价：20000 面积段：84-350、60 万科遇见山（高层 别墅）建筑面积：23.4W 容积率：1.4 均价：360W/套 面积段：88-223 中航樾玺公馆（高层 别墅）建筑面积：16.3W 容积率：1.60 均价：20000 面积段：97-195 平层120 3房2厅1厨2卫 平层121 4房2厅1厨2卫 叠墅137 3房2厅1厨3卫 平层154 4房2厅1厨2卫 平层135 3房2厅1厨2卫 复式97 3房2厅1厨2卫 复式127 4房2厅1厨3卫 中航樾玺 万科遇见山 平层128 3房2厅1厨2卫 平层120 3房2厅1厨1卫 平层142 4房2厅1厨2卫 平层115 2房2厅1厨2卫 平层143 3+1房2厅1厨2卫 51、平层133 3房2厅1厨2卫 绿地中央广场 虹锦湾 金茂 苏州 科技城2016-WG-82号地块项目 竞品分析 周边楼盘竞品特征 高低配物业形态 面积段适中（90-150）功能舒适度 多面宽 适度附送 如何去进一步提高溢价空间 容积率附送策略 附送策略 在地块规划容积既定的情况下，通过附送空间来提升溢价空间。共享空间挑空 挑高阳台 下沉庭院、庭院 设备平台 飘窗 内天井 闷顶 室外搭建 开敞楼梯 结构挑板 规范要求：1、客厅、餐厅、门厅上空 2、至少有一个边长与公共空间连通 3、高度小于等于两个自然层 4、每单元仅能设置一处 5、开洞面积之和不能超过下层建筑面积的20%6、开洞部份没有结构梁 52、附送面积大 改造风险小 无产品限制：特点 必选 送足20%：建议 附送详解 共享空间挑空 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）可改作各种室内实用空间：价值 适选 叠墅产品：建议 附送详解 挑高阳台 规范要求：1、在两个自然层或8米高度内无永久性顶盖或梁的平台（含设备平台、阳台等）可 不计，否则按阳台规则计算容积率 2、结构外 3、进深小于2.1米 4、小于本层投影面积的15%5、小于居住空间个数 须三层及以上错位 立面繁杂 平层实现度低：特点 不计容的露台空间：价值 室内 阳台 阳台改室内空间做法因结构内置要求，实施度大打折扣，改造后室内存在明53、显的结构梁，感受压抑，市场反响差。规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）适选 下沉庭院需结合价值及实施度进行评估：建议 附送详解 庭院、下沉庭院 附送总面积大 增加产品舒适度 提升地下价值：特点 不计容的室外私有空间：价值 规范要求：1、下沉庭院（采光井）进深不应大于3.0米，下沉内庭院的长边不应大于6米，超出规定，该地下室、半地下室全计入容积率(下沉庭院尺度放大需承担操作风险）2、室外私家庭院不计入绿地面积 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）必选 精装项目必备辅助空间：建议 附送详解 设备平台54、 减少设备对功能空间的影响：特点 集中设备空间：价值 室内 设备平台 设备平台改室内空间做法因结构内置要求，实施度大打折扣，改造后室内存在明显的结构梁，感受压抑，市场反响差。规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）规范要求：1、结构主体外 2、统一设计集中空调，不允许另行设计分体空调隔板 3、不与阳台紧邻，与建筑内部空间不相连通 4、至少有一个长边除护栏百叶外，无法实体围护 5、仅可设置一处，面积不大于4平方米 适选 需征询：建议 附送详解 结构挑板 改造成本大 使用舒适度低 附送尺度不详：特点 小尺度做设备空间，大尺度做阳台空间：价值 室内 结构55、挑板 规范要求：1、建筑围护墙体外 2、结构面与室内楼地面高差不小于0.45米 3、花池、花架、结构板，包括梁围合的孔洞 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）与室内高差不小于0.45米(可与梁底平达到要求)，通过完成面垫高，与室内做平,从而达到使用需求，但净高较低 不建议 沟通难度大：建议 附送详解 内天井 改造风险大 改造成本大：特点 可改作各种室内实用空间：价值 规范依据：无明确规范限制，根据其他当地项目经验，仅低层可操作，具体尺度需征询相应政府部分。必选：建议 附送详解 飘窗 常规附送点 扩大室内空间感受：特点 多变的衍生空间：价值 规范56、依据：江苏省地方标准J11973-2012房屋面积测算技术规程 规范要求：1、结构外，仅能做挑板结构，只能做“真”飘窗，不可改造 2、上下飘窗间，不可用实体封堵，必须开敞 注：江苏省住宅质量惯例要求，悬挑大于等于1.5米时，须做梁板式 飘窗尺寸要求：1、窗台高0.3米 2、飘窗高度2.1米 3、飘窗进深1.0米（3选2即满足）适度附送 间距损失 空间压抑 1+3 1+2 2+3 附送面积大 改造风险小 无产品限制：特点 必选 送足30%：建议 附送详解 闷顶 可改作各种室内实用空间：价值 规范依据：江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）规范要求：1、坡屋顶57、及外墙上没有门窗 2、结构楼板封闭，且除设于公共部位检修孔外没有其他孔洞 3、坡屋顶下部空间2.1米以上部份占坡屋顶下层投影面积之比不大于30%附送效率与风险并存：特点 不建议：建议 附送详解 室外搭建 规范依据：苏州对于建筑的违规搭建改造查处相对较严格，拆违建力度大，所以在对于通过搭建改造来偷面积的形式，风险较大。可改作各种室内实用空间：价值 立面效果适配：特点 适选 叠墅产品及小高层公寓：建议 附送详解 开敞楼梯 节省公摊面积 提升产品得房率：价值 规范依据：无明确规范限制，根据其他当地项目经验，开敞楼梯按一半面积计容。楼梯的特殊要求：1、楼梯必须为开敞楼梯 2、楼梯外侧结构柱尺寸不得大于58、300*400 3、如涉及大堂及下地下室，首层计全面积 共享空间挑空 价值策略总结 项目 成本可控性 改造操作性 空间实用性 报批实施性 市场普及度 我司建议 共享空间挑空 推荐 挑高阳台 推荐 下沉庭院、庭院 建议 设备平台 推荐 结构挑板 不推荐 内天井 不推荐 飘窗 推荐 闷顶 推荐 室外搭建 不推荐 开敞楼梯 建议 Honorable and More 尊享-叠院别墅 不止于尊贵 6F院墅A-下叠170 二层平面 一层平面 下叠 赠送空间 庭院：47.70 飘窗：6.25 露台：13.14 挑空：20.77 合计：87.86 实用率：244.66%地下一层平面 地下二层平面 赠送空间 59、地下室：205.77 下沉庭院：39.75 合计：245.52 下叠 6F院墅A-下叠170 地下室 下沉庭院 庭院 挑空 飘窗 露台 附赠价值 四层平面 三层平面 中叠 中叠 赠送空间 飘窗：13.68 露台：15.92 挑空：17.64 合计：47.24 实用率：206.07%6F院墅A-中叠140 地下二层平面 地下一层平面 赠送空间 地下室：101.24 下沉庭院：29.85 合计：131.09 中叠 中叠 6F院墅A-中叠140 地下室 下沉庭院 挑空 飘窗 露台 附赠价值 6F院墅A-上叠140 六层平面 五层平面 阁楼层平面 上叠 赠送空间 飘窗：13.68 露台：31.62 挑60、空：15.56 阁楼：21.12 合计：81.98 实用率：158.56%挑空 飘窗 露台 阁楼 附赠价值 6F院墅B-下叠140 二层平面 一层平面 下叠 赠送空间 庭院：46.22 飘窗：6.93 露台：11.86 挑空：17.92 合计：82.93 实用率：254.01%地下一层平面 地下二层平面 赠送空间 地下室：178.90 下沉庭院：38.16 合计：217.06 下叠 6F院墅B-下叠140 地下室 下沉庭院 庭院 挑空 飘窗 露台 附赠价值 四层平面 三层平面 中叠 中叠 6F院墅B-中叠120 赠送空间 飘窗：13.41 露台：13.34 挑空：15.02 合计：41.77 61、实用率：206.61%6F院墅B-中叠120 地下一层平面 地下二层平面 中叠 中叠 赠送空间 地下室：86.16 下沉庭院：29.85 合计：116.01 地下室 下沉庭院 挑空 飘窗 露台 附赠价值 6F院墅B-上叠120 六层平面 五层平面 阁楼层平面 上叠 赠送空间 飘窗：10.08 露台：18.62 挑空：13.75 阁楼：18.51 合计：60.96 实用率：150.80%挑空 飘窗 露台 阁楼 附赠价值 4F院墅-下叠170 二层平面 一层平面 赠送空间 庭院：21.62 飘窗：4.05 露台：12.69 挑空：21.78 合计：60.14 下叠 实用率：226.07%地下一层平62、面 地下二层平面 赠送空间 地下室：175.80 下沉庭院：44.03 合计：219.83 下叠 4F院墅-下叠170 地下室 下沉庭院 庭院 挑空 飘窗 露台 附赠价值 4F叠墅-上叠140 四层平面 三层平面 阁楼层平面 上叠 上叠 赠送空间 庭院：10.81 飘窗：10.17 露台：47.33 挑空：18.65 阁楼：25.35 合计：112.31 实用率：252.99%地下二层平面 地下一层平面 赠送空间 地下室：112.69 下沉庭院：22.54 合计：135.23 上叠 上叠 4F叠墅-上叠140 地下室 下沉庭院 庭院 挑空 飘窗 露台 阁楼 附赠价值 Comfort and M63、ore 悦享-奢华公寓 不止于舒适 空间设计 一梯一户 超大面宽 复式公寓 两大套房 开放公区 飘窗空间 收纳空间 140复式公寓（10层）赠送空间 挑空：20.67飘窗：11.51 阳台：9.09 设备平台：3.90 合计：45.17 实用率：132%私享 奢享 空墅 贵享 通透 灵动 宜家 复式下层 复式上层 一梯一户 私享 单独入户 超大面宽 奢享 阳光景致 14.6米 6.8米 3.9米 3.9米 3.9米 复式公寓 空墅 别墅感受 两大套房 贵享 尊贵套房 开放公区 通透 南北通透 飘窗空间 灵动 生活格调 收纳空间 宜家 整洁明快 附赠价值 飘窗 阳台 设备平台 创新户型 14.664、米 7.5米 7.5米 可替换 传统复式 创新复式 空间设计 一梯一户 超大面宽 复式公寓 两大套房 开放公区 飘窗空间 收纳空间 140复式公寓（26层）赠送空间 私享 奢享 空墅 贵享 通透 灵动 宜家 挑空：19.76飘窗：10.44 阳台：8.82设备平台：3.90 合计：42.92 实用率：131%复式下层 复式上层 空间设计 一梯一户 超大面宽 两大套房 开放公区 家政空间 飘窗空间 收纳空间 140平层公寓 赠送空间 私享 奢享 贵享 通透 洄游 灵动 宜家 飘窗：11.97 阳台：6.12 设备平台：3.90 合计：21.99 实用率：116%一梯一户 私享 单独入户 超大面宽65、 奢享 阳光景致 13.8米 3.4米 6.6米 3.8米 两大套房 贵享 尊贵套房 开放公区 通透 南北通透 家政空间 洄游 轻松家政 飘窗空间 灵动 生活格调 整洁明快 收纳空间 宜家 附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 超大面宽 复式公寓 两大套房 开放公区 二孩卧室 飘窗空间 收纳空间 160复式公寓（10层）赠送空间 私享 奢享 空墅 贵享 通透 关爱 灵动 宜家 挑空：28.55飘窗：23.80 露台：12.06 设备平台：3.90 合计：68.31 实用率：143%复式下层 复式上层 一梯一户 私享 单独入户 超大面宽 奢享 阳光景致 18米 7.5米 4米 6.66、5米 6.5米 复式公寓 空墅 别墅感受 两大套房 贵享 尊贵套房 开放公区 通透 开阔视野 二孩卧室 关爱 健康成长 飘窗空间 灵动 生活格调 收纳空间 宜家 整洁明快 附赠价值 设备平台 挑空 飘窗 露台 空间设计 一梯一户 超大面宽 复式公寓 两大套房 开放公区 二孩卧室 飘窗空间 收纳空间 160复式公寓（26层）赠送空间 私享 奢享 空墅 贵享 通透 关爱 灵动 宜家 挑空：27.66飘窗：23.40 露台：11.70 设备平台：3.90 合计：66.66 实用率：142%复式下层 复式上层 空间设计 一梯一户 超大面宽 两大套房 开放公区 家政空间 飘窗空间 收纳空间 160平层公67、寓 赠送空间 私享 奢享 贵享 通透 洄游 灵动 宜家 飘窗：14.03 阳台：5.94 设备平台：4.14 合计：24.11 实用率：115%一梯一户 私享 单独入户 超大面宽 奢享 阳光景致 15.8米 3.3米 6.8米 5.7米 两大套房 贵享 尊贵套房 开放公区 通透 宽敞感受 家政空间 洄游 轻松家政 飘窗空间 灵动 生活格调 收纳空间 宜家 整洁明快 附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 Life and More 乐享-精致公寓 不止于生活 120、100/105复式公寓 空间设计 一梯一户 私享 复式公寓 空墅 豪华套房 贵享 飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 100复式公68、寓 挑空：11.90 飘窗：9.68 阳台：3.11 设备平台：3.09 合计：27.78 实用率：128%一梯一户 私享 单独入户 复式公寓 空墅 别墅感受 豪华套房 贵享 尊贵套房 飘窗空间 灵动 生活格调 收纳空间 宜家 整洁明快 附赠价值 挑空 飘窗 阳台 设备平台 空间设计 一梯一户 私享 复式公寓 空墅两大套房 贵享 开放公区 通透 飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 120复式公寓 赠送空间 挑空：13.94 飘窗：14.29 阳台：3.08 设备平台：3.3 合计：34.61 实用率：129%一梯一户 私享 单独入户 复式公寓 空墅 别墅感受 两大套房 贵享 尊贵套房 开放公区 通69、透 南北通透 飘窗空间 灵动 生活格调 收纳空间 宜家 整洁明快 附赠价值 设备平台 挑空 飘窗 阳台 90-120平层公寓 100/105-120平层公寓 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开放公区 宽厅飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 90平层公寓 飘窗：5.74 阳台：3.08 设备平台：3.69 合计：12.51 实用率：114%附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开放公区 宽厅飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 100/105平层公寓 飘窗：5.22 阳台：3.00 设备平台：3.13 合计：11.35 实用率：111%附赠70、价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开放公区 宽厅飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 120平层公寓中间户 飘窗：11.45 阳台：3.08 设备平台：5.52 合计：20.05 实用率：117%附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开放公区 宽厅飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 120平层公寓端户 飘窗：6.39 设备平台：3.90 合计：10.29 使用率：109%附赠价值 设备平台 飘窗 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开放公区 宽厅飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 120平层公寓中间户71、 飘窗：9.00 阳台：2.93 设备平台：3.19 合计：15.12 使用率：113%附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享 开发公区 宽敞飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 120平层公寓（方案二）飘窗：8.47 阳台：4.59 设备平台：3.76 合计：16.82 实用率：114%附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 空间设计 一梯一户 私享 套房设计 贵享开放公区 通透飘窗空间 灵动 收纳空间 宜家 赠送空间 100平层公寓（方案二）飘窗：10.15 阳台：3.11 设备平台：3.05 合计：16.31 实用率：116%附赠价值 设备平台 飘窗 阳台 72、金茂丨140叠墅中叠下层 竞品对比 万科遇见山丨140叠墅下层 2级入户玄关 居室：3室2厅1厨3卫 居室：4室2厅1厨3卫 超尺度横向宽厅 中西双厨 常规卫生间 常规厨房 纵向客餐厅 空间局促 计容阳台 多个不计容露台 赠送飘窗 干湿分离卫生间 竞品对比 居室：4室2厅1厨3卫 居室：3室2厅1厨3卫 舒适高效主卧 舒适高效公共空间 主卧空间浪费大 局促的公共空间 赠送地下室及下沉庭院 赠送飘窗 金茂丨140叠墅中叠上层 万科遇见山丨140叠墅上层 金茂丨140复式 竞品对比 绿地中央广场丨140平层 居室：4室2厅1厨2卫 居室：4室2厅1厨3卫 赠送凸窗 超尺度横向宽厅 交通空间浪费 东73、西向客厅 无专属玄关 2级入户玄关 豪华双主卧套房 南北通透 一套房 金茂丨140平层 竞品对比 绿地中央广场丨140平层 居室：4室2厅1厨2卫 居室：4室2厅1厨3卫 赠送飘窗 超尺度横向宽厅 交通空间浪费 东西向客厅 主卧舒适高效 灵活可变空间 南北通透 无专属玄关 2级入户玄关 双套房 一套房 金茂丨100复式 竞品对比 中航樾玺丨100复式 居室：3室2厅1厨2卫 无玄关概念入口 居室：3室2厅1厨2卫 独门独户 赠送飘窗、阳台 高品质主卧套房 三房一卫生间无套房 公区无飘窗、阳台 2级入户玄关 通廊式常规入户 前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysi74、s Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P4 立面探讨 Faade Discussion P7 地下空间利用策略|节约成本，提高利用率|补地价 除地下车库及设备用房外，地下室底板与室外地坪高差大于2.2米，缴纳土地出让金，同时10层以下建筑按满堂人防面积。如何解决 策略一 策略二 地下室以结构空腔（或覆土）报审，后期再进行改造，但此方式存在一定风险，需要相关部门认可。室内外高差做到0.9米，地下室底板与室外地坪75、高差不大于2.2米（地下室总高不大于3.1米）。换总价 通过地下空间的附加性及品质性，来提升整盘品质，以赢得更高溢价 品质感 大堂彰显 宾之即来 价值感 地下空间 附加赠送 归属感 由光而生 归属之感 前期分析 策划思路 方案详解 前区展示 地库策略 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sales Center Underground Garage P1 P2 P3 P5 P6 目录 CONTENTS 户型单体 Residential Units P4 立面探讨 Faade Discussion P7 形式形式 苏州木雕 江南建筑 文化文化 吴门76、篆刻 文化传承 苏州建筑 形式形式 SHAPESHAPE 金茂金茂 品牌 苏州 文脉文脉 苏州篆刻源流 苏州的篆刻艺术源远流长，明代中期，文徵明之子文彭继承了吴门前辈的雅正印风并予以发扬光大，开创了中国印学史上第一个文人篆刻艺术流派“吴门印派”，使篆刻艺术独立成章，与“吴门书派”、“吴门画派”鼎足而三，可谓相得益彰。苏州木雕 一种江苏省的地方民间雕刻艺术。在发展中逐渐“细化”，如专雕神佛的，专雕家具的，还有专做微型小件，包括笔筒、砚盒，以及花卉、鱼虫等艺术品。在木雕形式上，有“实地雕”、“镂空雕”、“阴雕”、“阳雕”等。一块平常的木料，经过艺人的构思，雕成一幅错落有致的立体画面，起到“自然天成，古朴雅趣”的艺术效果 典雅 风格 大都会 风格 新古典 风格 MODERN&ELEGANT MODERN STYLE ARTDECO STYLE 大都会风格 HONOUR ENJOY TOP HOTEL SERVICES 新古典风格 HONOUR ENJOY TOP HOTEL SERVICES 典雅风格 HONOUR ENJOY TOP HOTEL SERVICES 感谢聆听