1、五、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。1.土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为12、318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。3. 建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。4. 物业管理维修基金物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6. 管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7.不可预见费用不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。*地块开发成本、费用分析表实际成本计划控制情况(+表示费用增加，费用减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元3、）楼面造价（元/m2)比例（%）费用标准费用或造价1.一、土地费用未知2.二、勘察设计和前期费13182.1交通管理费1.12.2图纸审查费5.52.3地质勘察费41.42.4建筑设计费692.5市政公用基础设施配套费（一级）483一类，105元/M2，按建筑面积2.6建筑工程招投标费9.92.7监理费16.52.8安全质量监督费27.62.9质检费6.62.10白蚁预防费10.52.11三通一平费276按实际发生工程量，通常60元/M22.12自来水管网建设工程费78住宅26元/M22.13自来水管网建设工程费60.8商业38元/M22.14民用管道燃设施安装费户2162.15楼内配套用电费4、户16.83.三、建筑工程造价55201200元/平方米jjf间接费1418.64物业管理维修基金483按成交价3计提5管理销售财务费用7705.1开办和管理费276.工程总价5计提5.2销售代理费3225.3销售推广费1615.4前期物业管理费11工程总价0.2计提6不可预见费用165.6工程总价3计提7总计8256.6除去(1)项注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一5、分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。本案利润测算利润15时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润15%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.1514000除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（140008256.6）/1.045522.5255万/亩折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*356、0016100开发利润20%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.213416除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（134168256.6）/1.044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.312384除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（123848256.6）/1.043968183万/亩折合土地成交单7、价2755元/平方米折合楼面价888元/平方米利润40时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.411500除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（123848256.6）/1.043118144万/亩折合土地成交单价2165元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内。根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下：类别计算公试计算过8、程数据结果备注土地成本1080土地契税1080*0.0443.2获取土地总费用1123.2除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表项目总成本9379.8总销金额总销售面积*均价4.6*350016100u 地价50万/亩时项目销售税金及附加测算*地块销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税销售收入*5.568952城市维护建设税营业税*7%623教育费附加营业税*3%264教育专项基金营业税*4%355防洪工程维护费销售收入*11616印花税销售收入*0.058合计1187u 地价50万/亩时项目土地增值税测算：*地块土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额（9、万元）1销售收入161002扣除项目金额99072.1开发成本及相关费用82562.2其它扣除项目取（2.1）项2016513增值额（1）-（2）61634增值率（3）/ (2)38.45增值税率30%6速算扣除率同上07土地增值税（3）*（5）-（2）*（6）1848u 地价50万/亩时项目资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入161002总成本费用82563销售税金及附加11874土地增值税18485利润总额（1-2-34）48096所得税（5）*3315867税后利润（5）-（6）3223本项目税前利润总额为： 4809万元本项目税后利润总额为： 3223万元本项目税前直接投资成本利润率为：60.4本项目税后直接投资成本利润率为：40.4以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格应不宜高于50万/亩，总价约为1080万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况下，如达到预估的3500元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成本控制在预期的8256.6万元之内，该项目存在较大盈利空间。