1、国家北方足球训练基地国家北方足球训练基地 PPPPPP 项目项目实施方案实施方案实施实施机构机构：内蒙古自治区体育局：内蒙古自治区体育局咨询单位：北京方程财达咨询有限公司咨询单位：北京方程财达咨询有限公司内蒙古天健会计师事务所有限内蒙古天健会计师事务所有限责任公司责任公司2012018 8 年年元元月月保密提示保密提示本文件及其附件为北京方程财达咨询有限公司及内蒙古天健会计师事务所有限责任公司联合体（“联合体”）提供给内蒙古自治区体育局和呼和浩特市新城区人民政府的重要资料。无论以书面、电邮或任何其他形式获得本文件的所有收件人都应该对此严格保密，未经联合体书面同意，不得将本文件的部分或全部内容以2、任何方式披露给第三方。目录1.项目概况.11.1 指导思想.11.2 经营宗旨.11.3 项目背景.11.4 项目建设内容.21.5 项目前期工作进展.51.6 编制依据.82.PPP 运作方式.103.项目交易结构.133.1 交易结构.133.2 项目投融资结构.133.3 项目回报机制.154.风险分配基本框架.174.1 风险分配基本原则.174.2 风险分配框架.175.项目合同体系.205.1 项目合同结构.205.2 项目边界条件.206.监管架构.436.1 授权关系.436.2 监管方式.436.3 特殊情况下的介入权.457可行性缺口补助的测算.487.1 财务测算思路.43、87.2 基本参数及假设条件.487.3 财务测算结果.577.4 财政支出对提高公共体育产品标准的意义.588.采购方式选择.628.1 采购方式的选择.628.2 社会资格条件.628.3 竞标标的.6311.1.项目概况项目概况1.11.1 指导思想指导思想以足球凝聚人心，从而弘扬爱国主义；以教育奠定基础，从而形成效机制；以交流促进和谐，从而疏导带路；以运动提升体质，从而优化民族基因；以共享拓宽平台，从而实现跨界互补。1.21.2 经营宗旨经营宗旨坚定信心：做国家政策实施的得力助手；坚持目标：做区域经济发展的有效依托；坚守教育：做各项事业成就的灵魂支柱。1.31.3 项目背景项目背景204、14 年 9 月，国务院将内蒙古自治区列为全国首个足球运动改革与发展试点省区。建设国家北方足球训练基地是推进内蒙古足球改革发展试点的重点工作，是国家和自治区重点建设工程，也是自治区成立 70 周年重点公益性项目。项目位于呼和浩特市新城区所辖的大青山脚下，生态环境良好。作为内蒙古自治区首府，呼和浩特市的区位优势明显，交通便利。拥有四通八达的高速公路网，可直接驱车高速到北京、银川和兰州等地。即将于 2018 年建成通车的张呼客运专线与京张高铁接轨，届时从呼市前往北京的时间将会缩短至 3 小时左右。呼市现有的白塔机场是内蒙古第一大航空枢纽，航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市，并且计划建设的 4F5、 级新机场必将使得呼市的航运上一个台阶。所以，2如此完善便利的交通网络将有助于本项目的整体运营效果和质量，提升运营收益。本项目的定位是打造“生态足球小镇”，是未来体育产业新城的核心动力是呼和浩特市新型产业聚集地。本项目建成后将与新城区体育场、馆相呼应，形成足球体育产业大格局，以体育产业为核心的相关配套产业将快速聚集，形成呼和浩特市北部地区的黄金地段，产生强有力的经济拉动和税收支撑作用，促进该区域经济、生态、社会效益显著攀升。此外，本项目还将创新体制机制和办学模式，借鉴国际化先进办学经验，办成集小学、初中、高中、本科和硕士一贯制的足球教学体系以及足球青训和职业训练体系，为国家大力储备精英足球人才6、。本项目实施机构为内蒙古自治区体育局（以下简称“自治区体育局”），负责落实政府方出资代表、社会投资人的选择、签订 PPP 项目合同，并对项目建设和运营进行监管。呼和浩特市新城区人民政府为项目建设的责任主体，新城区项目服务中心负责项目可研立项等前期工作和建设监管。自治区教育厅配合和协调教育项目的相关事宜。1.41.4 项目项目建设内容建设内容1.4.1 项目区位项目建设区块位于呼和浩特市新城区原鹰翔水泥厂及周边区域，北依大青山、南抵京藏高速、东临哈拉沁河、西接城市主干道兴安北3路延伸段。项目将以“足球产业生态圈”概念打造足球小镇，形成城市发展新动力足球产业集聚区。1.4.2.项目建设内容项目总投7、资估算为 64.54 亿元，项目规划占地面积 4340.31 亩，分两期实施，建设内容详见下表 1-1。一期项目总投资估算为 5.8 亿元；二期项目总投资估算为 58.74 亿元，其中公共设施投资 32.71 亿元，商业设施投资 26.03 亿元。项目最终投资规模以政府主管部门批复的可行性研究报告为准。表 1-1项目建设内容明细表一期项目一期项目序号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）1核心足球场占地面积约 134.3 亩，采用天然草皮内设 8 条 400m 跑道，设有固定座椅16000 个，活动座椅 5000 个。同时建设综合楼配套的给排水、供暖、供电、信息等工程。5.1340,8、000.0211 人制室内足球比赛训练馆占地面积约 25.9 亩，采用人工草皮。设有固定座椅 2250 个，活动座椅4000 个。看台、配电室、器材室、转播室、新闻发布室及消防监控室等。1.2610,000.0320 片室外足球训练场占地面积约 302 亩。其中，7 人制足球场 6 片，采用天然草皮；11 人制14 片，采用人工草皮。/8,000.0小计58,000.0二期项目二期项目4序号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）1土地征拆二期公共设施部分的土地征拆成本-55131.72四个训练中心及综合配套中心曲棍球、乒乓球、网球训练中心建筑面积 16000，两层框架结构；田径、柔道9、武术训练中心建筑面积12000，三层框架结构。摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心建筑面积 14500，三层框架结构。游泳康复中心建筑面积 23500，游泳馆 16500（地下部分 6500），康复中心 7000，游泳馆为两层框架结构，康复中心为六层框架结构。综合配套中心北楼建筑面积 9500，六层框架结构。综合配套中心南楼建筑面积 4600，三层框架结构。8.0169820.63内蒙古体育职业学院占地面积约 285.62 亩，主要建设办公楼、教学楼、图书馆、餐饮中心、运动员、学生、教练员和专家宿舍等建筑9.2853866.74内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目占地面积 494.68 亩，10、主要建设小学区，中学区教学楼、食堂、体育馆、图书馆、学生公寓、教师公寓等9.85580075二期市政基础配套工程项目足球基地公共投资区域内：除学校、训练中心以外的土地整理、绿地、市政道路、地下综合管廊、给排水管道、电力电气管道、燃气管道、锅炉房及停车场等。902506商业设施260,300.05小计587376.0合计合计645400.0645400.01.4.3.项目建设进度一期项目全部由自治区本级财政投资，由呼市新城区代建，已于2016 年 9 月开工建设，目前主体工程已完工；二期项目为新建项目，建设期为 2 年。1.1.5 5 项目前期工作进展项目前期工作进展内蒙古自治区、呼和浩特市政府11、和新城区政府对本项目高度重视，积极协调各方落实二期工程规划选址、土地预审、能评、稳评、水资源论证、环评、可研等各项审批手续，做好本项目社会资本采购前的相关准备工作。截至目前，二期项目中的公共设施已完成可研批复，具体工作进展详见下表：表 1-2国家北方足球训练基地 PPP 项目工作进展时间时间工作进展工作进展备注备注2016 年 1 月会议议定：关于足球训练基地及周边区域规划与设计，关于足球训练基地建设和产权归属，以及自治区各相关部门协调配合。内蒙古自治区人民政府专题会议纪要【2016】1 号2016 年 5 月内蒙古自治区体育局（以下简称“自治区体育局”）确认本项目一期工程 2016 年开工建12、设的内容、投资额及建设工期等事项内体函【2016】67 号2016 年 6 月呼和浩特市发改委批复本项目一期工程可行性研究报告呼发改审批社字【2016】118 号6时间时间工作进展工作进展备注备注2016 年 7 月自治区副主席白向群主持召开政府专题会议，会议议定：由呼和浩特市新城区人民政府负责本项目 PPP 运作；由政府投资建设的一期工程建成后交由项目公司负责具体运营；二期新建工程，由项目公司投资、建设、运营维护和移交。内蒙古自治区人民政府专题会议纪要【2016】18号2016 年 9 月一期工程举行开工奠基仪式2016 年 11 月新城区政府联合自治区体育局召开专题会议，研究国家北方足球训13、练基地一期工程建设和二期工程政府与社会资本合作相关事宜新城区委员会专题 会 议 纪 要【2016】30 号2017 年 3 月呼和浩特市委维护稳定工作领导小组办公室批复国家北方足球训练基地二期工程项目社会稳定风险评估报告呼稳办批【2017】14 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期市政基础配套工程项目节能评估报告书呼 发 改 环 资 字【2017】203 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期四个训练中心及综合配套中心项目节能评估报告书呼 发 改 环 资 字【2017】204 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基14、地二期内蒙古体育职业学院项目节能评估报告书呼 发 改 环 资 字【2017】205 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目节能评估报告书呼 发 改 环 资 字【2017】206 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期市政基础配套工程项目建议书呼发改审批投字【2017】108 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期四个训练中心及综合配套中心项目建议书呼发改审批投字【2017】111 号7时间时间工作进展工作进展备注备注2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练15、基地二期内蒙古体育职业学院项目建议书呼发改审批投字【2017】112 号2017 年 4 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目建议书呼发改审批投字【2017】131 号2017 年 4 月内蒙古自治区政府办公厅联合自治区财政厅、自治区体育局和呼和浩特市新城区政府组织国家北方足球训练基地 PPP 项目专家论证会对实施方案、物有所值评价报告和财政承受能力论证报告进行评审2017 年 5 月呼和浩特市规划局批复国家北方足球训练基地二期市政配套工程项目的规划选址意见呼规字【2017】181 号2017 年 5 月呼和浩特市人民政府批复同意实施国家北方足16、球训练基地控制性详细规划呼政字【2017】162 号2017 年 7 月呼和浩特市规划局批复国家北方足球训练基地二期内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目的规划选址意见呼规批新分选字【2017】8 号2017 年 7 月呼和浩特市规划局批复国家北方足球训练基地二期内蒙古体育职业学院项目的规划选址意见呼规批新分选字【2017】7 号2017 年 7 月呼和浩特市规划局批复国家北方足球训练基地二期四个训练中心及综合配套中心项目的规划选址意见呼规批新分选字【2017】6 号2017 年 7 月呼和浩特市新城区政府组织国家北方足球训练基地二期项目的可研评审工作对二期项目可研进行评审，调整总投资规模217、017 年 8 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期四个训练中心及综合配套中心项目可研报告呼发改审批社字【2017】247 号2017 年 8 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期内蒙古体育职业学院项目可研报告呼发改审批社字【2017】245 号8时间时间工作进展工作进展备注备注2017 年 8 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目可研报告呼发改审批社字【2017】246 号2017 年 8 月呼和浩特市发改委批复国家北方足球训练基地二期市政基础配套工程项目可研报告呼发改审批投字【2017】244 号1.1.6 6 编制编制18、依据依据本方案编制遵循现行有效的 PPP 法律法规文件，并将国家和各级政府颁布的关于体育场馆项目政策以及可研等立项文件作为重要依据，具体为：（1）政府和社会资本合作模式操作指南（试行）（财金2014113 号）；（2）政府和社会资本合作项目政府采购管理办法（财库2014215 号）；（3）内蒙古自治区人民政府关于公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的实施意见（内政发201570 号）；（4）国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见(国发201446 号)；（5）国家发展改革委 体育总局关于印发“十三五”公共体育普及工程实施方案的通知（发改社会20162850 号）；（6）内蒙古自治区19、推进足球改革发展三年行动计划（2015-2017年）；（7）内蒙古自治区人民政府印发的研究国家北方足球训练基9地项目建设事宜的专题会议纪要；（8）国家北方足球训练基地一期项目可行性研究报告（9）国家北方足球训练基地二期项目可行性研究报告。102.2.PPPPPP 运作方式运作方式根据项目背景和内容，本项目采用 PPP 模式实施，具体运作方式如下：2.1 一期项目采用“托管运营”方式运作，合作期限 25 年。即由呼市新城区政府承建一期项目工程，建成后委托社会资本与政府方出资代表共同成立的项目公司对项目进行运维和经营。合作期满后，项目公司将项目设施无偿移交给自治区体育局。2.2 二期项目公共设施采20、用 BOT（建设-运营-移交）方式运作，合作期限 25 年（含建设期 2 年），由项目公司负责项目投融资、建设和运营。合作期满后，项目公司将四个训练中心和综合配套中心、内蒙古体育职业学院无偿移交给自治区体育局；将内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校设施无偿移交给自治区政府指定机构；将市政基础配套设施无偿移交给呼市新城区人民政府指定机构。2.3 二期项目所涉全部商业设施采用市场化方式运作，不列入本PPP 项目合作范围。呼和浩特市政府在本项目签订 PPP 项目合同后一年内完成二期项目规划范围内的商业用地招拍挂，并将二期项目所涉商业用地的出让溢价收益作为二期公共设施投资中的土地征拆和市政配套的建设补21、贴给予项目公司。2.4中选社会资本或项目公司必须参与二期项目规划范围内的商业用地竞拍，并在土地竞拍同等条件下和法律法规允许的前提下拥有优先摘地权。若竞得相应土地使用权的，则应在呼市设立新公司按照国家北方足球训练基地总体规划进行商业开发；若未能竞得相应土地11使用权的，则由实际摘地企业按照总体规划进行商业开发，以配合一期项目设施与二期公共设施同步运营，实现合作区域社会效应与经济效应的有机结合。项目公司须利用自身产业资源优势为合作区域内入驻企业等提供产业导入及发展服务，并可收取合理的产业导入及发展服务费。2.5 PPP 项目产出说明（1）建设产出二期公共设施的投资建设产出如下表所示：序号年度产出物22、建筑面积数量12019 年田径、柔道、武术训练中心万平方米1.222019 年游泳康复训练中心万平方米2.3532019 年摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心万平方米1.4542019 年曲棍球、乒乓球、网球训练中心万平方米1.652019 年综合配套中心北楼万平方米0.9562019 年综合配套中心南楼万平方米0.4672019 年内蒙古体育职业学院万平方米9.2882019 年内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目万平方米9.8592019 年市政配套工程（市政道路、供水管道、排水管道、公园绿地、防护绿地、燃气管道、锅炉房、电力电气管道）万平方米2.39具体建设内容以政府批复的初步设计文件23、为准。（2）运营产出一期项目的运维和经营，包括但不限于核心体育场、室内足球馆、室外足球场及其配套设施的维修维护、保养、保洁和绿化；场馆场地出租经营和赛事活动举办；为国家队集训、内蒙古足协足球竞赛等政12府开展的各种训练、赛事、健身活动提供场地服务、食宿服务、安保服务等。二期项目公共设施的运维和经营，包括四个训练中心、综合配套中心南楼和综合配套中心北楼、内蒙古体育职业学院、二期市政基础设施配套工程等公共设施的运营、维修维护、保养、保洁和绿化；场馆场地出租经营和赛事活动举办；为自治区体育局、学院和学校开展的各种训练、赛事、健身活动提供场地服务、食宿服务、安保服务等；内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语24、学校项目设施的维修维护（含大修）；并根据项目实际情况为合作区域内入驻企业等提供产业导入及发展服务。133.3.项目交易结构项目交易结构3.13.1 交易结构交易结构本项目交易结构如下图所示：图 4-1 本项目交易结构图3.23.2 项目投融资结构项目投融资结构3.2.1.项目资本金项目总投资估算为64.54亿元，一期项目总投资估算为5.8亿元；二期总投资 58.74 亿元,其中公共设施总投资 32.71 亿元。根据本实施方案第 2 条中关于 PPP 运作方式的安排，纳入本项目 PPP 建设投资范围的为二期的公共设施部分，故项目资本金取二期公共设施总投资14的 20%为 6.54 亿元。其中，中25、选社会资本投资 4.58 亿元占项目资本金的 70%；政府方出资代表投资 1.96 亿元占项目资本金 30%。自治区体育局机关事务服务中心、中政企内蒙古 PPP 基金和内蒙古财信投资集团有限公司作为政府方出资代表，上述各方具体出资金额根据中政企内蒙古 PPP 基金的最终决策确定。3.2.2.项目融资除项目资本金外，剩余建设资金可通过银行或银团贷款、发行项目债、保险机构融资等方式筹措。为控制项目融资成本，降低政府可行性缺口补贴的支付压力，项目银行贷款利率不得高于同期人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮 30%。3.2.3.融资保障机制（1）经项目实施机构书面同意，项目公司可以为本项目融资之目26、的，将其在 PPP 项目合同项下的各项权益（如预期收益权）设置质押，或以其它合法合规方式设置担保权益。（2）政府方不对项目公司的融资提供任何担保措施。政府向项目公司支付的可行性缺口补助将列入内蒙古自治区的年度财政预算和中期财政规划。3.2.4.项目公司股权为更好地投资建设运营本项目，明确合同责任主体，本项目拟成立项目公司。社会资本持有项目公司的股权比例为 70%，自治区体育局机关事务服务中心、中政企内蒙古 PPP 基金和内蒙古财信投资集团有限公司共持有 30%，各股东按股权比例分配项目收益。项目公司注15册资本即为项目资本金 6.54 亿元，由社会资本与政府方出资代表按股权比例以现金形式在建设27、期内缴足注册资本金。3.33.3 项目回报项目回报机制机制项目公司的回报机制为“使用者付费+政府付费+可行性缺口补助”，其中使用者付费即为项目的市场化运营收入。（1）使用者付费使用者付费包括场地及场馆出租或使用收入、赛事和活动的门票及其附加收入、体育培训收入、广告赞助收入、冠名权收入、场内商业设施经营收入、停车费收入、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校经营收入、以及产业导入和发展服务费等。为增加项目经营收入来源，有效降低政府可行性缺口补助，自治区政府将采取以下措施：1）大力引入国家级训练计划和举办自治区级赛事，开展青少年 U 系列足球锦标赛、少数民族运动会、全面健身等各类竞赛和活动；2）鼓励28、社会资本导入赛事资源和商业资源，举办国家级、国际赛事，承接多种商业活动，获取冠名权、转播权、广告赞助等商业收入，并在场馆、场地内合理配置商业设施；3）鼓励社会资本开展足球特色办学，建立足球青训体系；4）基地要引进培育职业俱乐部为龙头引领足球产业集聚发展；5）建立国内足球金融创新服务平台。由于二期项目商业设施的开发收益取决于体育场馆的运营所带来的产业集群效应，项目公司可发挥自身的优势与专长为合作区域内入驻企业等提供产业导入和发展服务，并可收取合理的服务费用，以16此实现商业运营收益对二期项目公共设施的反哺，达到双赢的目的。（2）政府付费政府付费是自治区体育局向项目公司直接付费购买训练场馆场地、办29、公教学用房、食宿会议场所以及全民健身体育公共服务等。该部分费用目前是自治区体育局的固定支出，列入自治区财政预算，每年由自治区财政厅拨款给体育局使用。本项目政府付费的依据是场馆设施的可用性、使用量和运维绩效质量，包括固定和增量两个部分。固定部分为自治区体育局和内蒙古体育职业学院每年使用场馆场地开展训练和教学任务，向项目公司支付的物业管理服务和场地使用服务费；以及国家给予自治区体育局的基于运动员和体育公益事业的相关财政补贴。增量部分为自治区体育局根据实际使用需求采购的办公用房、食宿和会议等服务，以及随着各级政府加大体育产业支持力度而增加的多样化服务需求，并随着体育事业的发展，国家给予体育的相关财政30、补贴将有一定比例的增长。上述固定部分的政府付费将有效降低社会资本的场馆运营风险，提高社会资本吸引力；增量部分将随着体育事业及产业的发展稳步增加，从而逐渐降低政府可行性缺口补助。（3）可行性缺口补助可行性缺口补助为项目公司在取得使用者付费和政府付费后仍不能覆盖本项目的建设和运营成本及合理收益的情况下，内蒙古自治区政府根据绩效考核结果为本项目提供一定金额的缺口补助，以使得本项目具备商业运营的可行性。174.4.风险分配基本框架风险分配基本框架4.14.1 风险风险分配分配基本基本原则原则为了在政府方和社会资本方之间合理分配风险，明确双方的权利义务关系，确保本项目顺利实施和实现物有所值，本项目风险分31、配遵循的基本原则如下：1.承担风险的一方应该对该风险具有控制力；2.承担风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相应保险）；3.承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；4.由该方承担该风险最有效率；5.如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。4.24.2 风险分配框架风险分配框架本项目实施过程中，相关各方将复杂、难以控制的风险在各方之间进行合理分配，可以有效降低项目总体风险程度，确保项目成功实施。按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，通过综合考量本项目中政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，根据上述原则，现提出如下32、风险分配基本框架。本项目风险分配基本框架如表 2-1 所示：表 2-1本项目风险分配基本框架序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施第一类：政府层面风险18序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施1政府征收征用政府收回项目资产项目公司破产，项目失败政府政府给予项目公司合理补偿2政府信用政府无故不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务支付延期甚至终止政府赔偿或提前终止补偿3法律风险法律法规、行业标准等的变更、税种和税率的变化等项目变更、运维成本上升政府/社会资本一般补偿或调整可行性缺口补助第二类：市场层面风险1通货膨胀物价上涨建设成本或运维成本增加政府/社会资本按约定的调价方式相应调整可33、行性缺口补助2利率变化基准利率上调贷款利息上升，资金成本增加政府调整可行性缺口补助3第三方延误/违约指项目相关第三方不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务工期延误，图纸交底不清，也可能引起成本增加社 会 资本通过合同管理由项目公司及第三方承担相应责任4市场变化场馆经营不及预期造成项目收入大幅减少社 会 资本调整经营策略或提前终止第三类：项目层面风险1融资风险项目公司无法按照协议规定及时融资、融资不足、融资成本过高、偿还资金不足等导致工期延误或建设成本上升社 会 资本项目公司应制定积极的多渠道融资策略，社会资本应对项目公司的融资义务承担连带责任。2可研和初步设计不当风险由于设计人员经验不足或理论知34、识不足，导致设计出现问题项目无法正常施工，导致延期或者成本增加政府/设计单位获得设计担保或者购买设计保险或者合理设计招标条件；通过设计合同明确设计单位责任3施工图设计风险由于项目公司或设计单位的原因导致施工图设计未使用BIM 技术或出现设计失误导致项目无法按时开工，或出现变更社 会 资本购买相应保险或通过设计合同明确设计单位责任4工程费用超支项目公司组织管理不当、材料价格上涨、施工条件变化等导致工程费用严重超支，高于控制价社 会 资本制定完善的成本控制计划并采取有效的成本控制措施5工期延误风险项目无法按时完工、延期完工或者完工后无法达到预期标准的风险建设成本增加，工期延误社 会 资本/政府竣工35、担保、进度报告、提前投入资本金、延期罚款及承担违约金6质量缺陷风险施工方法不当、建筑设备和材料不合格等原因工程不符合相关技术规范和质量要求社 会 资本履约担保、监理单位的监管、缺陷修复及承担违约金7安全风险由于现场管理不善，导致现场出现安全事故项目成本增加社 会 资本出台安全管理制度，充分的监督监管；并作为绩效考19序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施核的重要指标。8工程变更风险由于业主、设计、施工等原因，导致材料、工艺、功能、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等方面的改变建设成本增加，或工期延期社 会 资本/政府签订工程变更协议9运营风险在项目的运营及维护过程中，由于组织和管理问题36、而引起各种风险及损失导致运营阶段出现各种损失社 会 资本选择具有良好的资质和管理经验管理人员10供应风险服务于项目的各种配套设施以及物料及动力供应不足及供应不及时会影响项目正常运行社 会 资本与相关供应商以及物料供应公司签订长期供应合同11使用者付费风险由于市场萎靡或项目公司经营策略失败等市场化风险导致使用者付费金额低于预期社 会 资本项目公司改变经营策略增加销售收益12项目资产风险未按时巡检、应急事件处理不及时、不恰当导致项目资产发生损坏或损毁社 会 资本项目公司制定并执行巡检计划和应急事件处置措施13项目移交风险项目设施维护不充分或者移交时资产设施上存在抵押等他项权利项目设施维护不周，移交37、后影响使用或者不能完好移交政府方社 会 资本仔细检查维护设施，做好绩效考核。同时，依法依约制定资产设施移交方案，并进行性能测试，保障完好移交项目设施。第四类：不可抗力风险1自然灾害包括：洪水、风暴、地震、雷击火灾等项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿2政治事件战争、罢工项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿205.5.项目合同体系项目合同体系5.15.1 项目合同结构项目合同结构PPP 模式下的项目合同体系主要包括 PPP 项目合同、合资合同、融资合同、工程承包合同、保险合同等。其中，PPP 项目合同是其中最核心的法律文件。本项目合同体系结构图如下图所示：图 5-1 项目合同结构38、图5.25.2 项目边界条件项目边界条件项目边界条件是PPP 项目合同的核心内容，主要包括权利义务、交易条件、履约保障和调整衔接等。215.2.1 权利义务边界政府与社会资本合作过程中，各方享有的权利和所承担责任义务，通过PPP 项目合同及其附件加以约定。以下分别对PPP 项目合同签订双方的主要权利义务安排进行说明。1.政府主要权利（1）有权对项目公司的投资、建设、运营过程实施监管，包括项目融资及资本金到位和使用情况、工程质量、安全生产防范措施等。如发现存在违约情况，有权根据PPP 项目合同进行违约处罚，直至解除合同；（2）有权要求本项目依法接受审计机关的审计监督；（3）有权聘请第三方专业机构39、对项目运营情况进行绩效评价；（4）政府方有权在每个运营年开始之前，向项目公司提出体育场馆年度使用计划，包括国家队训练、赛事和运动会举办、运动员训练、学校教学和公共服务要求等内容；（5）在项目公司严重违约时，有权提前终止合作，解除合同；（6）当项目公司违反PPP 项目合同约定，威胁公共产品和服务持续稳定安全供给，或危及国家安全和重大公共利益时，有权临时接管项目；（7）在行使前款约定权利的过程中，有权指定其他合格机构接管项目，并有权要求项目公司承担因此而产生的费用。2.政府主要义务22（1）通过与项目公司签订PPP 项目合同授权项目公司在项目合作期内运营维护一期项目，以及投资、建设和运营维护二期项40、目公共设施；（2）负责完成项目用地收储等工作，依法依规配置二期项目公共设施土地使用权，包括但不限于由政府方以无偿使用等合法形式满足项目公司用地需求；（3）负责完成一期项目的投资建设与竣工验收，并保证一期项目具备运营条件；（4）负责完成二期项目公共设施部分的规划设计、项目建议书、环评和可研编制和初步设计等前期工作，在本级政府职权范围内协助项目公司进行项目未完成的审批和取得融资及建设所必须的证明文件等工作；（5）为本项目投资建设运营提供必要条件与其他支持；（6）负责本项目财政预算、财政投资评审等全部相关工作。此外，应行使法律、法规及PPP 项目合同赋予的其他权利并履行其规定的其他义务。3.项目公司41、主要权利（1）依据PPP 项目合同通过履行相关程序获得一期项目经营权；（2）依据PPP 项目合同通过履行相关程序获得二期项目公共设施投资建设和运营权；（3）按照PPP 项目合同约定的方式取得合理的项目投资收23益；（4）按照中华人民共和国公司法及相关法律、法规的规定和PPP 项目合同约定，在项目实施机构的监督下开展涉及本项目投资、融资、建设、运营等方面的各项经营活动。4.项目公司主要义务（1）按照PPP 项目合同的约定，承担本项目投资、融资、建设管理、运营管理、移交等的责任和风险；（2）一期项目体育场馆和配套公用设施的运营和维护；（3）承担二期项目公共设施项目的施工图设计工作；（4）承担二期项42、目公共设施土地征地拆迁和整理的相关费用，负责训练中心、学校和配套基础设施的投资、建设和运营维护；（5）项目公司的经营需满足政府方提出体育场馆年度使用计划，包括国家队训练、赛事和运动会举办、运动员训练、学校教学和公共服务要求等；（6）项目设施的运营维护质量需满足国家队集训、内蒙古足协足球竞赛的要求、训练中心的运动员训练康复要求、体育院校的正常教学需求及相关技术标准，并保证配套基础设施的正常运转；（7）项目公司应向合作区域内入驻企业等提供商业用地开发的产业导入及产业发展服务，且中选社会资本必须按约定参与二期项目规划范围内的商业用地竞拍，若竞得相应土地使用权的，则应按照国家北方足球训练基地总体规划进43、行商业开发；（8）承担本项目所需的项目申报审批事项，有义务满足获得项24目相关批准要求的条件；在项目现有前期工作基础上，负责完成后续各项前期工作，并按规定报政府主管部门审查；（9）施工过程中如出现设计变更，按政府相关审批制度流程报批，相应增加的成本支出经呼市财政投资评审中心或自治区体育局委托有资质的审计机构审计后确定；（10）接受国家和政府方按国家有关法律及法规规定对本项目进行的审计；及时实施竣工验收、决算等工作；（11）接受和配合政府方相关部门对本项目的监管；（12）接受政府方对本项目实施的临时接管或征用；（13）此外，项目公司应行使法律、法规、当地政府的政策和文件及PPP 项目合同赋予的其44、他权利并履行规定的其它义务。5.2.2 交易边界条件1项目范围一期项目合作范围包括：核心足球场、11 人制多功能比赛训练馆、20 片室外足球场及配套公用设施的运营维护（包括大修和更新改造）和场馆经营。二期项目合作范围包括：（1）二期项目规划范围内四个训练中心（曲棍球、乒乓球、网球训练中心，田径、柔道、武术训练中心，摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心，游泳康复中心）、综合配套中心南楼和综合配套中心北楼、内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校及二期市政基础设施配套工程等公共设施投资建设和运营维护。25（2）内蒙古体育职业学院由自治区体育局负责办学。项目公司应在合作期内负责内蒙古体育45、职业学院范围内项目设施的运营维护，并交由自治区体育局指定机构使用。内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校由中选社会资本通过“公办民助、校企合作”的方式办学，具体合作内容和方式由社会资本与自治区教育厅协商后确定。项目公司应在合作期内将内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校范围内的项目设施交由办学方使用，并负责项目设施的维修维护（含大修）。学校办学方自行承担运营成本。（3）社会资本必须按约定参与二期项目规划范围内的商业设施用地竞拍，在土地竞拍同等条件下，社会资本有优先摘地权。若竞得相应土地使用权的，则应按照国家北方足球训练基地总体规划进行商业开发。项目公司须利用自身产业资源优势为合作区域内入驻企业等提46、供产业导入及发展服务，收取合理的产业导入及发展服务费。2项目合作期本项目采用分期运营、分期移交的方式：一期项目合作期定为25 年，自一期项目完成竣工验收并正式移交给项目公司开始运营之日起算；二期项目公共设施合作期定为 25 年，其中，建设期 2 年，自PPP 项目合同签订之日起算；运营期 23 年，自二期项目公共设施正式开始运营之日起算。3土地使用权及资产权属26一期项目的土地使用权及资产均归属于政府方，项目公司仅拥有一期项目经营权。合作期满，项目公司将一期项目的经营权无偿移交给自治区体育局，并保证全部资产设施的完好性和可用性。二期项目公共设施的土地使用权及资产均归属于政府方，二期项目除商业设47、施用地外的土地使用权由政府以无偿使用等合法形式满足项目公司用地需求。合作期满后，项目公司将四个训练中心和综合配套中心无偿移交给自治区体育局；将内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校设施无偿移交给自治区政府指定机构；将市政基础配套设施无偿移交给呼市新城区人民政府指定机构。移交时，项目设施应处于正常运行状态，且未设置有任何担保权益。4前期工作政府方负责二期项目公共设施征地拆迁、项目规划设计、项目建议书、环评和可研编制和初步设计等前期工作，政府方已为二期项目公共设施所承担的前期费用（含征拆费、规划设计费、可研编制费、咨询服务费等）全部列入工程建设其它费用，待项目公司成立并签订PPP48、 项目合同后的 30 日内，由项目公司以货币或其他双方认可的方式支付给政府方。项目公司负责除上述前期工作外的其它项目前期工作，并承担相关费用。5.项目设计和监理二期项目公共设施的设计工作（可研和初步设计）由政府方承担。为确保体育场馆设计科学合理并满足后期运营需要，政府方应允许社27会资本在项目开展设计期间和投标文件中提出合理的设计优化方案，并协调落实。如果条件成熟，社会资本可参与由实施机构、自治区体育局会同相关部门组织的设计文件评审。项目公司负责项目的施工图设计，并可根据运营业态需要和规划合理调整场馆设计和建设，调整内容需经自治区体育局等相关部门批准。项目公司应按政府方的相关要求使用 BIM（49、Building Information Model）技术进行施工图设计，并经实施机构、自治区体育局会同相关部门评审后方可实施。项目实施机构将通过招标方式选定本项目的项目管理公司。项目管理公司将承担工程监理、BIM 咨询、造价审计、运营期财务审计等工作。6.项目建设和进度要求项目公司负责二期项目公共设施建设工作，建设内容为实施机构和项目公司约定的技术方案，以及经政府方审查通过的施工图设计中的全部工程内容。二期项目公共设施范围内的所有工程项目须在签订PPP 项目合同之日起 2 年内完成建设；完工后，项目公司应联合实施机构按照相关政策对工程进行竣工验收。项目通过竣工验收后方可投入使用。7.项目运营50、和维护项目公司应严格按照中国人民共和国体育法、体育场馆运营管理办法 和 公共文化体育设施条例 等相关政策进行足球场馆、训练中心、体育院校和配套基础设施的运营维护工作。项目公司应针对每个场馆的特点和运营需要，制定专门的运营管理方案：包括制定28经营规划、配置管理人员、制定管理制度和收费标准、安全管理制度、物业管理计划、场地或场馆维护计划等内容。项目合作期内，政府方应在每个运营年开始之前，向项目公司提出一期项目和二期项目体育场馆年度使用计划，包括国家队训练、赛事和运动会举办、运动员训练、学校教学和公共服务要求等内容。项目公司应在优先满足政府方提出的场馆使用计划的前提下，制定场馆经营方案。8.政府方51、的使用需求（1）内蒙古自治区足球协会和足球运动管理中心内蒙古足协已正式向中国足协申请将国家北方足球训练基地定为国家级训练基地。待申请通过后，国家北方足球训练基地在每个运营年将承担各年龄段国家队的集训任务，具体任务和计划每年由中国足协统一安排。基地还将承担内蒙古足协组织的部分足球比赛，2017 年计划组织的比赛有“公仆杯”、“五人制甲级联赛”、“蒙超联赛”、“蒙甲联赛”、“蒙乙联赛”和“女足锦标赛”等，每个运营年内基地承担的具体比赛任务和计划由内蒙古足协统一安排。项目公司可发挥社会资本股东优势，引入优秀的足球赛事资源，通过资源共享与内蒙古足协或足球运动管理中心合作举办足球赛事，以扩大基地影响力。52、（2）内蒙古田径柔道武术运动管理中心29内蒙古田柔武中心是内蒙古自治区竞技体育的生力军，每年承担满负荷的训练和比赛任务，中心目前有常训运动员共 185 人。由于运动设备和设施的专业性和特殊性，并充分保证运动员的训练水平和竞赛成绩，中心基本将全年全天候使用本项目的田径、柔道、武术训练中心。项目公司可与田柔武中心合作进行相关赛事资源开发和举办培训活动。（3）内蒙古自治区摔跤拳击跆拳道举重运动管理中心内蒙古摔拳跆举中心为国家培养了多名优秀运动员，除去外出训练，中心将全年使用摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心。中心目前有常训运动员四个项目共 200 人，训练中心除有 50 天可对外开放外，其他时间基本全53、天候使用。在满足中心的训练要求前提下，项目公司可通过与摔拳跆举中心协商制定训练中心的对外开放计划；还可与中心合作进行相关赛事资源开发和举办培训活动。（4）内蒙古自治区球类运动管理中心球类运动管理中心主要任务是培养乒乓球、网球、曲棍球、橄榄球等体育人才，目前有常训运动员 90 人。为了保证专业运动队的训练需求和竞赛成绩，训练中心基本将全年全天候使用。项目公司可与球类运动管理中心合作进行相关赛事资源开发和举办培训活动。（5）游泳康复训练中心本项目的游泳康复训练中心是为了满足足球运动员、各个训练中心的运动员的健身康复需求，使用时间为不定时使用。项目公司在满足基地内运动员的游泳康复需求的前提下，项目公54、司可通过与各个运30动管理中心协商制定游泳康复训练中心的对外开放计划；还可通过举办相关赛事和培训获得相应收入。（6）内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校根据 研究国家北方足球训练基地建设及政府和社会资本合作事宜（会议纪要【2016】18 号）会议精神，各个训练中心与两个学校要充分整合资源、共享体育场馆和设施，内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校需根据各自的教学和训练需要，使用基地内的相关体育场馆和设施。项目公司应负责保证内蒙古体育职业学院学校设施的物业管理服务（包括水、电、暖、卫生、安保、日常维护和大修等），以保证学校的正常运转。（7）综合配套中心及其他55、设施综合配套中心及其他设施为运动员、教练员、管理人员等提供办公和食宿场地，同等条件下，项目公司可优先成为餐饮服务的提供商。政府方所需的以上服务及其他使用需求由项目公司与政府方代表共同协商确定。（8）全民健身体育公共服务体育场馆还应满足政府相关部门组织的全民健身体育活动的需求，满足群众的运动建设需求，充分发挥体育场馆的公益性。9.使用者付费（1）场地出租31项目公司可发挥自己的运营优势，通过出租体育场地或举办演唱会、年会和展览等活动获得场地出租费用。（2）集训和赛事项目公司可通过与国家足协和内蒙古足协、各个运动管理中心合作进行集训和相关赛事资源开发，获得集训和赛事门票及其附加收入。（3）体育培训56、项目公司可根据场馆开发计划，与各个运动管理中心合作举办体育培训等活动以获取相应收益。（4）广告赞助项目公司应充分挖掘足球场馆的广告资源，通过吸引企业投放广告获取相应收益。（5）冠名权在政府批准的条件下，项目公司可以授予体育场馆的冠名权获得相关收益。（6）商业经营在符合政策要求并不影响场馆正常使用的前提下，项目公司可通过场馆内的商业经营获取相应收益。（7）停车费一期项目和二期项目配套建设一定数量的停车场，在为公众提供便利的同时获取一定的停车费收入。（8）学校经营收入32项目公司通过“公办民助，校企合作”的方式承担内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校的办学，并取得学校经营收入。（9）产业导入和发展57、服务费项目公司可发挥自身的优势与专长为合作区域内入驻企业等提供产业导入和发展服务，并可收取合理的服务费用。并以此实现商业运营收益对二期项目公共设施的反哺，达到双赢的目的。10.政府付费政府付费是自治区体育局和学校向项目公司直接付费购买训练场馆场地、办公教学用房、食宿会议场所以及全民健身体育公共服务等。11.可行性缺口补助的计算（1）一期项目的可行性缺口补助第第?年可行性缺口补助年可行性缺口补助：=年度运营成本（1+合理利润率）运营绩效考核得分100?当年使用者付费上述公式参数确定方法如下：1）合理利润率为计算可行性缺口补助时人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率中选社会资本投标报价方案中的调58、整系数值；2）运营成本以政府方审计结果为准，但不得高于中选社会资本投标报价方案的数值（调价机制规定的情形除外）；3）运营绩效考核为政府方对项目公司各年度实际运营情况的绩效考核分数值，运营绩效考核评分标准将在PPP 项目合同中制定；334）使用者付费以项目公司运营期内实际经营收入并经审计后的结果和中选社会资本投标报价方案的数值中的高者为准。如果可行性缺口补助计算值为负，则认为项目公司获得了超额收益（可行性缺口补助的绝对值）。为培育和扶持项目发展，运营期前5 年政府不参与超额收益分配；从运营期第 6 年开始，在项目公司完成还本付息后，政府可将超额收益并缴纳所得税后金额的 30%结转为下年的可行性缺59、口补助。（2）二期项目公共设施可行性缺口补助第第?年可行性缺口补助年可行性缺口补助=项目建设总投资年度折现率 1+年度折现率N1+年度折现率N?1(100运营绩效考核分30%+70%)+年度运营成本（1+合理利润率）(运营绩效考核得分100 90%+10%)?当年使用者付费?当年政府付费1）项目建设总投资为“二期公共设施建设完成后经政府审定工程总费用（1-工程总费用下浮率）+经审定的建设期利息”。其中，工程总费用下浮率以中选社会资本投标报价为准。2）年度折现率为计算可行性缺口补助时人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率中选社会资本投标报价方案中的折现率调整系数值，但不得超过中国人民银行同期公60、布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 30%。3）合理利润率为计算可行性缺口补助时人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率中选社会资本投标报价方案中的合理利润调整系数值；344）运营成本以政府方对项目公司实际产生的审计结果为准，但不得高于中选社会资本投标报价方案的数值（调价机制规定的情形除外）。5）运营绩效考核为政府方对项目公司各年度实际运营情况的绩效考核分数值，运营绩效考核评分标准将在PPP 项目合同中制定。6）使用者付费中的产业导入和发展服务费以项目公司与合作区域内入驻企业等实际签订的产业导入和发展服务协议约定的当年应支付给项目公司的金额为准，其他使用者付费以项目公司运营期内实际经营收入并经61、审计后的结果和中选社会资本投标报价方案的数值中的高者为准。7）政府付费由场馆学校运营成本和设施使用费组成，以双方签订的二期项目公共设施使用合同约定的当年自治区体育局应支付给项目公司的金额为准。12.二期项目公共设施总投资的确定项目总投资包括工程总费用和建设期利息。实施机构将协同项目费用审核部门在项目竣工验收后以审核的施工图预算、项目变更和现场签证等为依据进行竣工决算。工程总费用以政府相关部门最终审定的项目竣工决算并考虑社会资本投标时报出的工程总费用下浮率为准，并据此计算政府需支付的二期项目可行性缺口补助。由于非项目公司原因导致的技术标准、建设规模和工程范围变化引起的工程变更造成工程总费用增加或62、减少，经项目实施机构书面确认后被认定为可接受的工程变更。35项目公司应以 建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）及国家、内蒙古自治区最新颁发的市政工程定额、建筑工程定额、安装定额等标准，以及内蒙古自治区工程造价信息及相关配套文件作为计价原则编制施工图预算，并经政府相关部门审定。建设期利息以建设期内项目公司实际支付金融机构的贷款利息和为筹集资金而发生的融资费用为准，但不得超过中标社会资本在投标报价时报出的建设期利息。呼市政府将安排二期项目所涉商业建设用地（633.7 亩）的溢价收益作为二期公共设施投资中的土地征拆和市政配套的建设补贴。项目运营期内的项目建设总投资以扣除获取的建设补63、贴后的金额为准。13.工程造价过程控制和工程变更呼和浩特市财政投资评审中心或自治区体育局委托的有资质的审计机构可依据相关法律的规定，对本项目从前期准备工作至项目竣工验收交付使用全过程进行跟踪审计，以有效地控制工程成本，降低政府可行性缺口补贴。包括：对主体和配套等各项工程的招标控制价进行事前评审；对全部工程结算进行评审等。14.调价机制（1）项目建设总投资调整在项目建设总投资审定前，政府可行性缺口补助按审定的初步设计项目概算计取，审定后按审定的项目建设总投资计取，并以此对审定前的可行性缺口补贴多退少补。（2）政府付费和产业服务变化36运营期内，如果项目公司实际签订的场馆使用合同和产业服务协议发生64、变化，则按照最新签订的协议调整政府购买付费和产业服务费，并作为政府可行性性缺口补贴的计算依据。（3）基准利率变化运营期内，如果中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率发生变化，则可行性缺口补助计算公式中的合理利润率将随之进行调整。（4）运营成本变化由于人工成本上涨、水、电、煤等能源价格上涨、运营标准提高（基于政府要求或法律变动）、利率税率和不可抗力等项目公司不可控因素导致的运营成本上涨超过 5%的，项目公司可向项目实施机构提出运营成本的调整申请。当运营成本下降超过 5%的,项目实施机构可提出运营成本调整。调价后的运营成本的计算方法是将调价前所适用的运营成本乘以按下述公式算出的调价系数。即：65、Pn=Pn-2K其中：Pn为第 n 年调整后的运营成本；Pn-2为调价前所适用的运营成本；K为调价系数K=a(En/En-2)+b(Ln1/Ln3)+c(CPIn-1 CPIn-3)其中：a 是电力费用在运营成本构成中所占的比例b 是人工费用在运营成本构成中所占的比例37c 是除电力费用、人工费用以外的因素在运营成本构成中所占的比例 a+b+c=100%a、b、c 在运营期第一年结束后由双方协商书面确定，第一次调整后每六年根据市场行情变化（运营成本构成的变动）进行一次修订。N=第 n 年是调整运营成本的当年。En=第 n 年时项目公司所适用的用电电度电价。En-2=第 n2 年时项目公司所适用66、的用电电度电价。Ln-1=呼和浩特市统计年鉴中公布的第 n1 年时“工业企业在岗职工平均工资、电力、煤气及水的生产和供应业”的平均工资。Ln-3=呼和浩特市统计年鉴中公布的第 n3 年时“工业企业在岗职工平均工资电力、煤气及水的生产和供应业”的平均工资。CPIn-1CPIn-3=呼和浩特市统计年鉴 中公布的第 n1 年时“主要年份物价指数-居民消费价格指数”中的百分比指数乘以第 n3 年时“主要年份物价指数-居民消费价格指数”中的百分比指数。5.2.3 履约保障边界履约保障边界主要明确强制保险方案以及由投资竞争保函、建设履约保函、运营维护保函和移交维修保函组成的履约保函体系。1强制保险方案建议67、本项目强制保险内容主要包含：（1）一期及二期项目运营期应投保险险种：财产一切险、机器故障损坏险、第三者责任险和其他必要险种。（2）二期项目建设期应投保险险种：完工延迟险、建筑安装工38程一切险、（建筑安装工程一切险之）完工延迟险、第三者责任险、环境责任险和其他必要险种。2履约保函体系表 5-1 本项目履约保函体系条款条款子项子项投标保函投标保函商业设施土地整商业设施土地整理及摘地保函理及摘地保函建设期履约保函建设期履约保函运营维护保函运营维护保函移交维修保函移交维修保函提交主体一期社会资本/项目公司项目公司二期社会资本项目公司项目公司项目公司提交时间一期递交投标文件之前/正式接管并特许经营之时68、，且投标保函未退还之前移交前一个运营年开始前，且运营维护保函退还之前二期中标通知书发出后，且投标保函未退还之前项目公司正式成立后，且投标保函未退还之前正式运营开始，且建设期履约保函退还之前移交前一个运营年开始前，且运营维护保函退还之前退还时间一期递交运营维护保函后/递交移交维修保函后移交完毕且质量保证期满后二期递交建设期履约保函后完成商业设施土地出让完成竣工验收备案手续，且递交运营维护保函后递交移交维修保函后移交完毕且质量保证期满后受益人一期自治区体育局二期新城区人民政府自治区体育局保函金额一期3000 万元/1000 万元2000 万元二期5000 万元5000 万2000 万元3000 万69、元担保事项投标文件承诺的履行、PPP 项目合同签署、项目 公 司 设立，一期项目的运营维护保函及二期项目的建设期履约保函提交等社会资本必须参与此商业用地竞拍，竞拍价格不得低于土地评估价二期项目建设资金到位、开工节点、试运行节点、竣工节点、验收节点、重大工程质量事故或安全责任事故等运营绩效、持续稳定服务义务、服务质量反馈情况、安全保障、移交维修保函提交等设施恢复性大修、主要设备移交标准、全套项目文档及知识产权移交、人员培训、项目设施存在隐蔽性缺陷、经证明由于项目公司运营期内对设施的运营不善所造成的瑕疵等395.2.4 调整衔接边界调整衔接边界主要明确应急处置、临时接管和提前终止、合同变更、合同延70、期、项目新增改扩建需求等应对措施。1临时接管预案合作期内，如项目公司出现以下违约行为，项目实施机构有权实施临时接管：（1）因经营不善导致场馆关门、歇业或服务质量严重下降的；（2）因管理不善，发生重大质量、安全事故的；（3）建设期因项目公司原因出现怠工、停工等影响项目建设进度的；（4）严重影响到社会公共利益和安全的；（5）法律、法规禁止的其他行为。临时接管所产生的一切费用，由违约方单独承担或由各责任方分担。2一般补偿在合作期间，如果发生以下事件，项目公司可从政府方获得合理的成本补偿。（1）不可抗力事件导致运营管理成本增加；（2）法律、政策变更导致项目公司建设或运营维护成本增加超过 5%；（3）政71、府原因导致建设期延长；（4）其他PPP 项目合同约定的情形。40一般补偿可以采取一次性货币补偿或调整可行性缺口补助。3提前终止补偿发生以下情况，PPP 项目合同可提前终止：（1）项目公司发生严重违约事件时，项目实施机构有权终止合同；（2）发生政府部门严重违约事件时，项目公司有权终止合同；（3）发生不可抗力时，双方无法就继续履行各自义务协商一致，任何一方有权终止合同；（4）其他PPP 项目合同约定的提前终止情形。若发生提前终止，项目公司可通过政府方接收项目设施资产的方式退出。政府方应按照如下提前终止补偿原则和补偿标准向项目公司支付提前终止补偿：提前终止的原因提前终止的原因提前终止阶段提前终止阶段72、补偿标准补偿标准政府方严重违约建设期提前终止A+B运营期提前终止D+E+F项目公司严重违约建设期提前终止AB运营期提前终止DE+F法律变更/政府行为/战争、瘟疫及化学污染等不可抗力事件的发生建设期提前终止A运营期提前终止D+F雷电、地震、滑坡、台风或龙卷风等不可抗力事件的发生（保险金额全部向项建设期提前终止（AC）/2运营期提前终止（AC）/2+F41目公司赔付）协商一致建设期提前终止A运营期提前终止D+FA=终止情形发生后经审计的项目公司在建工程评估值、建设期利息、项目公司为本合同的履行已经发生的其他费用以及因提前终止导致项目公司对第三方承担的合同责任B：违约金=A10%C：保险赔偿金D：终73、止情形发生时尚未支付的全部可行性缺口补助现值（尚未发生的运营成本和使用者付费不予计算，计算可行性缺口补助现值的折现率按终止情形发生时在执行的计算可行性缺口补助所采用的年度折现率）+终止情形发生前所有的欠款及滞纳金。E：违约金=D10%F：终止后项目公司应向实施机构移交运营维护所需的零部件、备品备件等的合理评估值。4股权转让项目公司的社会资本方股东在合作期开始五（5）年内（含）不得向任何非关联第三方（除经政府方书面同意的项目公司股东内部转让以外）转让其在项目公司中的全部或部分股权。自合作期开始满五（5）年之后，经政府方事先书面同意，项目公司社会资本方股东可以转让其在项目公司中的部分股权，但受让方74、42皆应满足资格预审文件及采购文件（含PPP 项目合同）中要求的技术能力、财务信用、运营经验等基本条件。436.6.监管架构监管架构6.16.1 授权关系授权关系6.26.2 监管监管方式方式本项目的监管实施主体主要包括项目实施机构、政府授权的机构、本身具有相应监管职权的其他部门以及公众。监管实施主体通过项目实施知情权、进场检查和测试权、对承包商和分包商选择的监控权和参股项目公司等方式，对本项目实施监管。1.知情权在PPP 项目合同中通常会规定项目公司有义务定期向政府提供有关项目实施的报告和信息，以便政府方及时了解项目的进展情44况。政府方的上述知情权贯穿项目实施的各个阶段，每一阶段知情权的内75、容和实现方式也会有所不同，具体包括：（1）建设期审阅项目计划和进度报告在项目正式开工以前，项目公司有义务向政府或政府指定的监管部门提交项目计划书，对建设期间重要节点做出原则规定，以保障按照该工程进度在约定的时间内完成项目建设并开始运营。在建设期间，项目公司有义务定期向政府或政府指定的监管部门提交项目进度报告，说明工程进度及项目计划的完成情况。有关上述项目计划和进度报告的格式和报送程序，应在PPP 项目合同的合同条款或者附件中予以明确约定。（2）运营维护期审阅运营维护手册和项目运营情况的报告在开始运营之前，项目公司通常应编制项目运营维护手册，写明生产运营、日常维护以及设备检修的内容、程序和频率等76、，并在开始运营日之前报送政府或政府指定的监管部门备查。在运营维护期间，项目公司通常还应定期向政府或政府指定的监管部门报送有关运营情况的报告或其它相关资料，例如运营维护报告（说明设备和机器的现状以及日常检修、维护状况等）、严重事故报告等。此外，政府也应要求项目公司定期提交经审计的财务报告、使用者相关信息资料等。2.进场检查和测试在PPP 项目合同中，有时也会规定在特定情形和一定限制条件下，政府或政府指定的监管部门有权进入项目现场进行检查和测45试，但行使进场检查和测试权不得影响项目的正常实施，且应履行双方约定的合理通知义务后才可入场。3.参股项目公司为了更直接地参与项目的运作，政府方参股项目公司77、 30%，政府方出资代表派驻项目公司董事会的成员对项目公司的经营管理和重大决策等事项进行监督，确保项目公司的经营和发展符合政府对本项目实施的要求，更好地实现了知情权的监督权。4.公众监督进一步加强宣传和教育，提高公众的参与意识，引导公众参与本项目的监管，逐步建立公众参与监督机制。6.36.3 特殊特殊情况下的介入情况下的介入权权1.项目公司未违约情形下的介入（1）政府方可以介入的情形为了保证项目公司履行合同，不影响社会公共产品或公共服务的供给，在特定的情形下，政府方拥有介入的权利。政府方有权介入的情形包括：1）存在危及人身健康或安全、财产安全或环境安全的风险；2）介入项目以解除或行使政府的法定78、责任；3）发生紧急情况，且政府认为该紧急情况将会导致人员伤亡、严重财产损失或造成环境污染，并且会影响项目的正常实施。发生上述情形，政府方可以选择介入项目的实施，但政府方在介入项目之前46必须按PPP 项目合同中约定的通知程序提前通知项目公司，并且应当遵守合同中关于行使介入权的要求。（2）政府方介入的法律后果在项目公司未违约的情形下，发生了上述政府方可以介入的情形，政府方如果选择介入项目，需要按照合同约定提前通知项目公司其介入的计划以及介入的程度。该介入的法律后果如下：1）在政府方介入的范围内，如果项目公司的任何义务或工作无法履行，这些义务或工作将被豁免；2）在政府方介入的期间内，政府仍应当按照79、合同的约定支付可行性缺口补助，不论项目公司是否提供有关的服务或是否正常运营；3）因政府方介入引发的所有额外费用均由政府承担。2.项目公司违约情形下的介入如果政府方在行使监督权时发现项目公司违约，政府方认为需要介入的，通常应在介入前按照PPP 项目合同的约定书面通知项目公司并给予其一定期限自行补救；如果项目公司在约定的期限内仍无法补救，政府有权行使其介入权。政府方在项目公司违约情形下介入的法律后果如下：（1）政府方或政府方指定第三人将替代项目公司履行其违约所涉及的部分义务；（2）在项目公司为上述代为履行事项提供必要协助的前提下，在政府方介入的期间内，政府方仍应当按照合同约定就不受违约影响部分的服80、务或产品支付可行性缺口补助；47（3）任何因政府方介入产生的额外费用均由项目公司承担；（4）如果政府方的介入仍然无法补救项目公司的违约，政府方仍有权根据提前终止机制终止PPP 项目合同。487 7可行性缺口补助的测算可行性缺口补助的测算7.1 财务测算思路PPP 项目财务测算的主要内容包括根据项目的主要边界条件，如投资金额、资金筹措、合作期限、服务价格或回报机制等，对项目公司的成本构成、收入结构进行分析，并以此测算项目公司在项目周期内每年可产生的现金流和全生命周期的财务内部收益率。PPP 项目财务测算的主要目的在于将财务内部收益率作为项目投资可行性的评价指标，根据市场普遍要求的收益率水平，为项81、目实施机构提出合理的项目商务条件建议，确保项目顺利实施。7.2 基本参数及假设条件1.项目投资额项目总投资估算设定的二期项目中四个训练中心、综合配套中心南楼和综合配套中心北楼、内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校及二期市政基础设施配套工程等公共设施总投资为 327,076.00 万元。2.资金筹措本项目的资本金占项目总投资额的 20%。其中，政府与社会资本方分别按照 30%和 70%的比例进行投资。测算中，银行贷款利率暂按 5.39%（取目前五年以上中长期贷款基准利率上浮 10%）进行计算。贷款方式为 2 年宽限期，20 年等额本息偿还。493.项目成本测算一期项目运营成本82、组成：能耗成本（电、采暖、天然气和水），329 万元/年；人工成本，400 万元/年；天然草皮和人工草皮维护，833 万元/年；场地设施维修维护费取一期总投资的 0.3%为 174 万元；管理及其他费用取上述成本的 8%为 140 万元；人工草皮每 10 年更新一次，更新成本为 443 万元。假设一期项目年度运营成本每 10 年上涨 5%。具体明细如下：二期项目四个训练中心及综合配套中心、内蒙古体育职业学院和配套基础设施在满负荷运转状态下的成本组成：能耗成本（电、天然气和水），1711 万元/年；人工成本，675 万元/年；场地设施维修维护取二期公共设施总投资的 0.2%。考虑项目运营的市场培83、育，运营期前五年运行成本取满负荷状态下的 80%。大修费计提运营期第 1-5年取二期公共设施工程建设费扣除征地拆迁费后的 0.1%，第 6-10 年取 0.2%，第 11-25 年取 0.5%；管理及其他费用取上述成本的 8%。同时假设二期项目年度运营成本从第 11 年开始上涨 5%。内蒙古师范大学蒙古族和外国语学校的运营成本由办学方自行承担。50表表 3-1 二期项目年运营成本4.项目收入测算项目合作期内，项目公司将获得场地出租、集训和赛事及其附加收益、体育培训、广告赞助、冠名权、商业经营、停车费和产业导入和发展服务费等收入，以及政府付费和可行性缺口补助。一期项目的使用者付费组成如下：（1）84、核心足球场：1）根据内蒙古足协调研结果，预计国家队每年 7 月到 9 月的三个月的时间在北方足球基地训练，预期每月可向国家队收取 15 万元左右的场地使用费。并合理考虑收益增加的因素，预测国家队集训场地使用费为：2020-2027 年为 50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 100 万元/年；2）根据2017 年内蒙古足协安排的足球竞赛日程，约有 100 多天的比赛，按照每片球场 300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地使用费为 2018-2027 年为 25.68 万元/年、2028-2037 年为 42.80 万元/年、2038-285、042 年为 59.92 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 2 万元，则此项收入达到：2018-2027 年为 100 万元/51年、2028-2037 年为 150 万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（2）11 人制多功能比赛训练馆：1）根据 2017 年内蒙古足协安排的足球竞赛日程，约有 40 多天的比赛需要在室内进行，按照每片球场 300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地使用费为：2018-2027 年为 10.08 万元/年、2028-2037 年为 16.80 万元/年、2038-2042 年为 23.52 万元/年；2）室内训练馆可86、以通过举办企业年会、演唱会获得出租费。根据对内蒙古体育馆的调研，每场年会可收入 5 万元，每场演唱会可收入 10 万元，故预测商业性场地出租费为：2018-2027 年为 60 万元/年、2028-2037 年为 100 万元/年、2038-2042年为 120 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 1 万元，则此项收入达到赛事门票及其附加收入，2018-2027 年为 80 万元/年、2028-2037 年为 100 万元/年、2038-2042 年为 150 万元/年；4）根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均为 200 元/小时。故预测场地出租收入，20187、8-2027 年为 24.80 万元/年、2028-2037 年为 39.68 万元/年、2038-2042 年为 49.60 万元/年。（3）室外足球训练场：室外共有 20 片足球场。按照上述的分析，赛事门票及其附加收入可达到：2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 180 万元/年、2038-2042 年为 270 万元/年；根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均为 200 元/小时，预测每年可使用 5 个人，每天 4 小时，预测公众场地出租收入，2018-2027 年为 131.04 万元/年、2028-2037 年为 187.2 万元/年88、2038-2042 年为 243.36 万元/年。52（4）其他收入：根据调研北京地区的体育场馆广告赞助、设施经营和冠名权收入情况，考虑呼市本地情况，本项目预测如下：广告赞助，2018-2027 年为 50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 120 万元/年；场内设施经营收入，2018-2027 年为50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 120 万元/年；冠名权收入，2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 150万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（5）考89、虑基地的培养期要求，前 10 年没有停车费收入，之后按每小时 5 元的标准进行预测，停车场收入：2018-2027 年为 0 万元/年、2028-2037 年为 48 万元/年、2038-2042 年为 76.8 万元/年。一期项目年使用者付费明细如下：二期项目使用者付费组成如下：（1）田径、柔道、武术训练中心：田柔武训练管理中心可以通过与项目公司合作，引进并合作举办相关赛事，分配获得门票及其附加收入，预测每年 100 场比赛并逐渐增加，每场 2 万元的收入，532020-2029年为200万元/年、2030-2039年为250万元/年、2040-2042年为 300 万元/年。（2）游泳康复90、训练中心：按每小时 50 元的收费标准预测，对公众开放收入，每年为 375 万元/年；通过举办游泳赛事获得相应收入，赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（3）摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心：按照每小时 200 元的收费标准，室内篮球馆对外开放收入，2018-2027 年为 24.96 万元/年、2028-2037 年为 31.2 万元/年、2038-2042 年为 37.44 万元/年；赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 8091、 万元/年、2040-2042 年为 150 万元/年。（4）曲棍球、乒乓球、网球训练中心：同上述分析，赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（5）综合配套中心：按小时 2000 元的标准，会议室出租收入为240 万元/年。（6）其他收入（广告赞助、商业经营和体育培训）：2020-2029年为 150 万元/年、2030-2039 年为 200 万元/年、2040-2042 年为 250万元/年；冠名权收入，2020-2029 年为 100 万元/年、2030-2039 年为 15092、 万元/年、2040-2042 年为 200 万元/年。（7）停车场收入：2020-2029 年为 0 万元/年、2030-2039 年为85 万元/年、2040-2042 年为 170 万元/年。（8）学校经营收益：按照招生人数逐年递增，第 11 年达到 3000人，学费标准按前 10 年每年 5 万元/人，第 11-15 年每年 5.5 万元/54年，第 16-23 年每年 6 万元/年计算。内蒙古师范大学蒙古族和外国语学校经营收入并扣除运营成本和办学成本后的累计净收益为 5.6亿元。（9）产业导入和发展服务费：500 万元/年。二期项目年使用者付费如下：二期项目政府付费组成如下：体育局下93、属单位和内蒙古体育职业学院使用相关体育场馆和学校设施，需要向项目公司支付费用，本测算初步考虑政府付费由运营成本（包括水电气暖、人工和维修维护）和设施使用费组成。三个运动管理中心和内蒙古体育职业学院需支付的费用的测算金额为运营期内 3635 万元/年。5.可行性缺口补助一期项目政府可行性缺口补助的计算公式：第第?年可行性缺口补助年可行性缺口补助=年度运营成本（1+合理利润率）运营绩效考核得分100?当年使用者付费55可行性缺口补助各参数确定方法如下：（1）合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.86%。（2）一期项目运营成本由能耗成本（电、采暖94、天然气和水等）、人工成本、天然草皮维护成本、人工草皮维护和更新成本、场馆设施的维修保养和管理及其他费用构成。（3）运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。经测算，项目合作期内政府需支付的一期项目年可行性缺口补助明细如下：二期项目可行性缺口补助采用等额年金法：第第?年可行性缺口补助年可行性缺口补助=项目建设总投资年度折现率 1+年度折现率N1+年度折现率N?1(100运营绩效考核分30%+70%)+年度运营成本（1+合理利润率）(运营绩效考核得分100 90%+10%)?当年使用者付费?当年政府付费计算公式中各参数的确定如下：56（1）项目建设总投资=二期项目工程总费用+经测算得出的建设期 利95、 息=327,076.00万 元+建 设 期 利 息 12,845.20万 元=339,921.20 万元。二期项目所涉商业建设用地 633.7 亩，经评估本项目建成后每亩地价为 400 万，扣除约 80 万/亩土地收储成本及其他交易成本，该土地溢价收益约为 20 亿元，作为二期项目公共设施土地征拆和市政基础配套工程建设补贴。运营期内项目建设总投资需扣除上述建设补贴。（2）二期项目运营成本主要由能耗成本（电、采暖、天然气和水等）、人工成本、场馆设施的维修保养成本、大修理费和管理及其他费用构成。（3）合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.8696、%。（4）年度折现率：本项目运营期各年年度折现率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 20%计取，为5.88%。（5）运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。经测算，政府需支付的二期项目年可行性缺口补助（不包括政府付费）明细如下，累计支付可行性缺口补贴为 173563 万元。577.3 财务测算结果（1）自治区财政负担的一期项目可行性缺口补助、二期项目可行性缺口补助（不包括政府付费）合计如下。根据以上测算，在充分考虑项目的市场运营收入的基础上，社会资本通过商业运作获取的商业用地溢价收益对项目运营进行反哺，自治区政府在运营期内每年需安排的政府可行性缺口补贴额可控制在7000 97、万元至 1 亿元。58（2）根据项目基本假设条件以及项目可研报告中的数据参数，预测项目经营收益情况下如下：单位：万元单位：万元一期累计可行性缺口补助26569二期累计可行性缺口补助173563合计合计197536自有资金内部收益率自有资金内部收益率7.7.8585%全投资内部收益率全投资内部收益率6.426.42%7.4 财政支出对提高公共体育产品标准的意义根据调研结果，对体育局直属的三个运动管理中心（田柔武、摔拳跆举和球类运动管理中心）和内蒙古体育职业学院的原有场馆与新建场馆设施和运营模式对比梳理如下：（1）曲棍球、乒乓球、网球训练中心目前球类运动管理中心有常训运动员 80 人左右，原有训练98、场馆存在占地面积和建筑面积较小、网球和乒乓球的场地数量不足、场地标准较低、无专业的曲棍球训练场地等问题，因此运动员经常需要到外地进行训练。原有场馆采用传统运营的方式，清洁等物业管理等工作仍由运动员负责，场馆的维修保养和大修由管理中心申请专项经费。以上问题严重影响了运动员的训练质量和效果，增加运动员的额外负担，也增加了训练成本。本项目新建的曲棍球、乒乓球、网球训练中心建筑面积达到 1.6万平方米，一层为网球、乒乓球训练场；二层为曲棍球场和休息区。标准化的场地可同时满足原有编制 2 倍（160 人）的运动员同时训练。场馆的物业管理、维养和大修全部由项目公司负责并承担成本。59（2）田径、柔道、武术99、训练中心田柔武运动管理中心有常训运动员 260 人左右，原有训练场馆可使用面积为 0.98 万平米，存在建筑面积较小、场馆设计不合理（房顶较低）、通风不好、缺少独立的适用于力量训练和体能训练的功能房、田径跑道不标准等问题。原有场馆采用传统运营的方式，清洁等物业管理等工作仍由运动员负责，场馆的维修保养和大修由管理中心申请专项经费。以上问题严重影响了运动员的训练质量和效果，并增加了运动员的额外负担。本项目新建的田径、柔道、武术训练中心建筑面积达到 1.2 万平方米，一层为 10 道 120 米标准田径跑道、FOP 比赛场地、男子柔道馆、业务用房；二层为看台区、运动员休息室、桑拿淋浴室、女子柔道馆；100、三层为男子散打馆、办公室等。标准化的场地可同时满足原有编制 2 倍（520 人）的运动员同时训练。场馆的物业管理、维养和大修全部由项目公司负责并承担成本。（3）举重、拳击、跆拳道训练中心摔拳跆举运动管理中心有常训运动员 200 人左右，原有训练场馆建筑面积为 1.08 万平米，存在建筑面积较小、场地不足（男子和女子、各个项目运动员只能经常混练）、场馆设计不合理（柱子多）、场地不标准（古典摔跤项目场地）等问题。原有场馆采用传统运营的方式，清洁等物业管理等工作仍由运动员负责，场馆的维修保养和大修由管理中心申请专项经费。以上问题严重影响了运动员的训练质量和效果，并增加了运动员的额外负担。60本项目新101、建的举重、拳击、跆拳道训练中心建筑面积达到 1.45万平方米，一层为体能和力量训练馆、训练馆；二层为训练馆，业务用房、更衣室、淋浴室；三层为篮球馆、训练馆等。标准化的场地可同时满足原有编制 2 倍（400 人）的运动员同时训练，高标准的配套设施也起到保障训练效果的作用。场馆的物业管理、维养和大修全部由项目公司负责并承担成本。（4）游泳康复中心新建的游泳康复中心建筑面积 2.35 万平米，一层为泳池、跳水区、裁判室、媒体发布室、成绩统计及公布室、水上运动运动区等；二层为厨房、餐厅、业务用房、桑拿淋浴室等；三层为康复室、治疗室、康复训练大厅等。可作为各个管理中心的所有运动员的游泳放松康复的场所，以102、避免由于过度训练而导致的运动出现不必要的伤病。场馆的物业管理、维养和大修全部由项目公司负责并承担成本。（5）综合配套中心新建的综合配套中心分为南楼和北楼。北楼建筑面积为 0.95 万平米，6 层框架结构，拥有厨房、自助餐台、300 人餐厅、宿舍、洗衣房和活动室等。南楼建筑面积为 0.46 万平米，3 层框架结构，拥有厨房、200 人餐厅、宿舍、业务用房和管理用房等。综合配套中心的建设将有效保障国家北方足球训练基地的正常运转，并可作为体育局的办公地点。配套中心的物业管理、维养和大修全部由项目公司负责并承担成本。（6）内蒙古体育职业学院61体育职业学院的发展受到现有校区用地和建筑情况的限制，难以进103、一步发展，且现有教室、宿舍、训练场地设施设备陈旧，难以满足日常教学、训练使用。体育职业学院现有师生较多，现有校区可用地面积 12.4 万，现有在校生人数 1500 人，按照体育类学校生均 88/人的用地要求，现有校区仅能满足 1400 人使用。现有校舍面积3.6 万，按照体育类学校 34.02/人生均校舍面积的要求，现有校区仅能满足 1058 人使用。按照学校发展规划 10 年内学生数将增加到 3500 人，现有校舍和场地情况将会更为紧张。本项目新建的内蒙古体育职业学院占地面积 286 亩，建筑面积达到 9.28 万平方米，按照 3500 人确定的规模，包括主要建设办公楼、教学楼、图书馆、餐饮104、中心、运动员、学生、教练员和专家宿舍等，可有效解决场地不足、教室和宿舍不足等问题。学校中足球班和教练班的建设将对提高足球运动水平起到重要作用。（7）内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校本新建项目占地面积 495 亩，建筑面积 9.85 万平米。将借鉴国际先进办学理念，创新体制机制和办学模式，办成集小学、初中、高中为一体的一贯制学校，规划办学规模约96个班（预设18个足球班），3480 名学生。学校是自治区青少年足球训练体系改革试点单位，项目建设是国家北方足球训练基地完善青少年足球训练体系中的重要一环，同时学校的存在对增加项目区内人流数量具有现实意义。628.8.采购方式选择采购方式选择8 8.105、1.1 采购方式的选择采购方式的选择本项目采用公开招标方式选择社会投资人。根据招标投标法实施条例第九条，“（三）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供”，可以不再进行招标。为快速推进本项目，同时为提升本项目对社会资本的吸引力，本项目的选定社会资本及施工单位原则上按“一次招标”确定，即已通过招标方式选定的中选社会资本具备相应施工资质的，中选社会资本方可以自行实施施工任务，由项目公司与该社会资本签署工程施工承包合同，无需进行二次招标。8 8.2.2 社会资格条件社会资格条件参与本项目投资竞争的社会资本应同时具备下述条件：（1）依法成立并有效存续的境内外组织；（2）具有106、良好的银行资信、财务状况以及相应的投融资、偿债能力。截至 2015 年 12 月 31 日，经审计的企业净资产不低于人民币10 亿元整；（3）境内外至少实施过一个投资额不低于人民币 10 亿元的 PPP项目（BOT、ROT、TOT、BOO、DBFO 等）；（4）同时具备：建筑工程施工总承包一级（及以上）资质、市政公用工程施工总承包一级（及以上）资质；63（5）承担至少一个体育场馆或体育训练基地的运营维护和经营，或导入举办过国家级别的体育赛事；（6）具备国际体育办学经验或具备引进国际优秀体育教学资源的能力；（7）近三年内在经营活动中无重大违法和不良记录；（8）本次采购接受联合体，且所有成员应同时107、满足第（1）、（7）项要求，且联合体中至少有一家能满足其它项要求。8 8.3.3 竞标标的竞标标的本次项目竞标标为：一期项目可行性缺口补助累计折现值；二期项目可行性缺口补助累计折现值；运营期内一期和二期可行性缺口补助合计为 7000-10000 万元/年。64附件：项目绩效评价体系附件：项目绩效评价体系表 1.建设可用性及运维考核表（训练中心及配套中心、两个学校、市政基础设施适用）序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注一一土地整理土地整理土地整理的方案1.方案内容完整性，标准措施合规合理2.实施计划、资金与进度安排与本项目合作期限的契合度土地整理的资金1.按投资计划管理和使用108、资金2.实际使用资金与审计金额的偏差土地整理的实施1、依法选定项目施工和监理单位2.是否擅自变更土地整治项目设计3.施工安全、质量、工期完工验收与维护1.达到设计要求，竣工验收合格2.建立、健全项目档案管理制度，提交土地整理相关资料的完整性。3.进行日常性检查维护；4.验收后及时移交项目档案。二二建设方案建设方案建设方案编制1.方案内容完整性；2.建设方案的合理合规性；3.包含技术、质量、安全等专项方案；4.建设方案、实施计划与进度安排与本项目合作期限的契合度三三投资管理投资管理投资的资金、进度1、按投资计划管理和使用资金2、实际使用资金与审计金额的偏差3、投资节点是否按时完成4、按照投融资计109、划实施65序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注5、是否控制好投资风险和融资成本四四工程项目工程项目管理管理工程进度1.是否编制合理合规的进度计划2.是否落实进度计划3.是否及时合理调整进度计划工程质量1.是否编制质量控制方案2.是否设立质量控制目标3.是否开展过程质量控制4、质量是否达到标准安全管理1.是否编制安全控制方案2.是否设立安全目标3.是否开展安全过程管控4.安全事故次数与等级竣工验收1.符合相应工程验收法规和标准2.提交竣工备案材料，完成备案手续五运营维护运营维护管理管理建成后的维护日常运营1、对建筑物及基础设施进行日常性检查维护2、项目验收后，及时向区相关行政110、主管部门移交项目档案3、保证建筑物及基础设施的可用性4、提供合同约定的管理和运营服务。66表 2.项目运营绩效考核表序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注一、场馆和赛事运营绩效（一、场馆和赛事运营绩效（4040 分）分）一一场馆运营场馆运营年度场馆使用计划1.有明确的使用计划2.计划能有效落实3.计划随实际调整场馆和设备设施的使用1.场馆和设备设施得到充分使用2.使用确保比赛和训练的优先性3.场馆和设备设施使用在合理范围场馆及设备设施的维修维护1.场馆和设备设施有维修维护计划2.场馆和设备设施有专业团队维护3.场馆和设备设施良好，无严重损坏二二赛事运营赛事运营年度赛事计划1.111、有明确的年度赛事计划2.有专业的赛事运营团队3.针对不同赛事有专业的运营方案举办赛事的级别1.确保举办自治区级赛事2.大力引入国家级赛事3.能够引入多种类型的赛事举办赛事的次数1.举办国家级赛事次数2.举办自治区级赛事次数3.举办国际或其他赛事次数三三训练保障训练保障自治区体育局训练服务1.是否满足自治区体育局训练场地和设施要求2.是否满足自治区体育局训练后勤服务要求学校教学和训练服务1.是否满足学校教学要求67序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注2.是否满足学校训练要求国家级训练任务1.能引入和承接国家级训练任务2.是否圆满完成国家级训练任务四四体育办学体育办学合作办学规112、模1.是否不断扩大办学规模2.是否不断增强学校影响力引入体育办学资源1.能否引入国内优质教育资源2.是否引入国外优质教育资源办学的质量和效果1.培养体育人才的数量和质量2.是否形成体育职业教育、青训体系五五活 动 及 场活 动 及 场地出租地出租举办商业活动1.举办商业活动的类型2.商业活动次数3.商业活动的收益情况4.商业活动的社会影响力场地出租情况1.场地出租是否充分和合理2.场地出租的收益情况体育培训开展情况1.是否充分开展体育培训2.开展体育培训的收益情况六六安全运营安全运营安全运营管理1.是否编制安全运营方案，设置安全目标2.是否落实和分解安全责任3.安全运营持续天数和时间安全事故次113、数1.有无安全事故发生2.安全事故的级别和责任应急预案及演练1.是否制定安全应急预案68序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注2.是否定期开展应急演练二、财务管理绩效（二、财务管理绩效（1515 分）分）一一基 本 财 务基 本 财 务情况情况项目融资、资金到位情况1.项目融资方案合理2.项目资本投入是否及时成本管控1.有无成本控制方案2.成本控制措施是否有效执行预算管理1.是否有财务预算管理方案2.预算管理是否到位二二运营成本运营成本运营补贴数额1.是否采取措施提高运营效率2.是否切实降低运营补贴数额人力成本1.是否有人力成本管控措施2.是否降低各类人力成本资产折旧摊销1.114、是否合理进行折旧摊销维护维修费用1.是否有维护维修费用的管理制度2.维护维修费用的专门管控和监督使用是否到位营销支出1.能合理支出广告等各类营销费用三三运营收益运营收益场馆运营收益1.是否有场馆运营收益提升方案或措施2.场馆运营收益是否不断提高赛事运营收益1.是否有赛事运营收益提升方案或措施2.赛事运营收益是否不断提高冠名、广告收益1.是否能不断增加和创新广告收入商业活动收益1.不断创新商业运营形式69序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注2.是否能不断提升商业运营效益三、内部管理绩效（三、内部管理绩效（1515 分）分）一一组 织 及 管组 织 及 管理理管理体系及管理制度115、1.管理体系是否健全和完整2.管理制度是否健全和合理3.组织架构是否完整、设置合理内部管理效率和职责履行1.管理职责和界面是否划分清晰2.管理职责是否履行到位3.管理效率是否不断提高二二体育及运体育及运营专业人营专业人才才专业人才比例和资质情况1.专业人才比例是否不断提高2.专业人才的持证比例3.专业资质的办理和维护情况专业人才的培养与引进1.是否建立人才培养体系2.是否引进高端专业人才三三信息系统信息系统的建立和的建立和应用应用信息管理系统建设1.是否建立信息管理系统运营和管理的信息化应用1.是否根据运营实际设置信息管理系统2.信息管理和流程设计是否合理高效四、产业导入和发展服务绩效（四、产116、业导入和发展服务绩效（1515 分）分）一一产 业 导 入产 业 导 入和 产 业 发和 产 业 发展 服 务 事展 服 务 事项项提供区域产业定位、规划及方案相关服务1.是否围绕区域内的产业定位开展服务2.是否有完善的产业服务方案并良好执行3.是否积极协同政府开展产业导入引资等服务二二招 商 引 资招 商 引 资的效果的效果落地企业的数量及投资、税收额1.是否能根据自身优势引入投资者2.落地企业的数量是否达标70序序号号事项事项内容内容打分参考标准打分参考标准备备注注3.落地企业带来的投资和税收情况三三产 业 服 务产 业 服 务满意度满意度各相关方的满意度1.政府方对产业服务的满意度2.投117、资方对产业服务的满意度五、社会效益及环境影响绩效（五、社会效益及环境影响绩效（1515 分）分）一一场 馆 面 向场 馆 面 向公众开放公众开放开放时间、频率及区域1.按照国家相关规定进行开放2.给予公众充分的开放时间3.开放足够的区域二二公 众 满 意公 众 满 意度度满意程度、投诉情况、社会效应1.公众的满意程度2.公众的投诉次数3.社会效应和反响是否良好三三绿化环保绿化环保场馆、场地及周边环卫1.是否有专门的环卫保洁部门和人员2.是否定时开展场内外及周边环卫工作场馆、场地及周边绿化1.是否不断完善场馆场地及周边绿化工作四四交通情况交通情况交通路线、指示、停车场1.交通路线设计是否合理2.交通指示、指引是否便捷合理3.停车场管理是否有序合理注明：合作期内，内蒙古自治区体育局、呼和浩特市项目服务中心有权会同相关行政主管部门根据项目需要合理调整和修订。