1、写字楼市场速递 2016年二季度上海MARKETBEAT经济指标核心商圈甲级写字楼市场指标核心商圈甲级写字楼租金&空置率未来供应05001,0001,500201620172018201920202021写字楼供应(000 sq.m.)Q4 15Q1 16过去一年走势GDP 增长6.9%6.7%第三产业GDP增长10.6%11.5%CPI 增长2.3%3.5%Q1 16Q2 16未来一年预测平均租金面价*(人民币/平米/月)311.77322.11空置率6.1%6.6%经济概览2016年第一季度，上海GDP增长率为6.7%，与2015年全年的6.9%相比增速有所减缓。另外，本季度第三产业GDP2、增长率达到11.5%，居民消费指数增幅达到3.5%，相比去年底的2.3%也有所升高。市场概览本季度共有64,836平方米的新增供应入市，上海核心商圈甲级写字楼总存量达到5,810,361 平方米。平均空置率达到6.6%，与上季度相比上升了0.5个百分点。另外，受经济放缓影响，本季度写字楼净吸纳量有所降低，为25,358平米，但大部分核心商圈甲级写字楼可租空间仍然非常紧缺。按区域来看，静安核心区的空置率目前为全市最低的3.3%。本季度，虽然写字楼需求量相对减少，但由于去年以来内资金融企业的旺盛需求和迅速扩张趋势，写字楼业主方面的市场期望值居高不下。因此，上海核心商圈甲级写字楼总体租金环比继续上升3、，环比涨幅为3.3%，达到人民币每月每平方米322.1元。但由于接下来大量新兴商圈的新增入市将会是全市写字楼业主间的竞争加剧，我们预计2016年下半年租金涨幅会有所放缓。另外一个重要原因是政府对前段时间非常活跃并且租金承受力非常高的P2P金融企业的监管不断加强，其中一些该类企业已经受此影响关闭了一些办公网点。进入下半年，我们预计年底前将有近68万平方米的新增供应入市。短期内上海核心商圈甲级写字楼空置率将会继续上升。此外，由于大部分新增供应来自于大虹桥及北外滩等新兴商圈，我们预计空置率上升带来的竞争压力将会使全市写字楼租金的增长趋势有所放缓。本季度投资者继续对上海写字楼市场持乐观态度，核心商圈甲4、级写字楼平均价值上升至人民币71,878每平米。由于租金涨幅相对较小，市场收益率有所下降，至5.4%。未来展望展望未来，我们预计上海写字楼市场的租金涨幅将趋于平缓，第三季度预计增长范围在0%-2%之间。由于市场持续的新增供应入市，预计下季度总体空置率将上升1-3个百分点。最后，由于一些国内买家强大的资金能力，我们预计2016年写字楼投资市场活跃度将会持续,在写字楼价格上涨的同时市场回报率会相对保持稳定。资料来源:上海统计局过去10年平均年新增供应量=41万平米.0%2%4%6%8%240260280300320340空置率(%)有效租金(人民币/平米/月)有效租金空置率上海写字楼市场写字楼市场5、速递 2016年二季度上海MARKETBEAT区域存量(平米)空置率本年度新增供应(平米)未来供应(平米)甲级写字楼租金面价*人民币/平米./月美元/平方英尺/月欧元/平方英尺/月静安核心841,2203.3%12,869419,652 344.3US$4.864.29黄浦1,236,6595.2%-969,775 313.3US$4.433.91陆家嘴1,538,4023.4%28,000510,441 416.7US$5.895.20竹园730,84718.0%64,836154,836 280.1US$3.963.49长宁786,1448.8%36,000306,029 239.4US$6、3.382.99徐汇677,0446.0%-410,581 290.5US$4.103.62核心商圈甲级写字楼市场总体5,810,3166.6%141,7052,771,314 322.1US$4.554.02新兴商圈总体2,216,95521.1%318,5005,012,420 201.4US$2.852.51优质商务园区4,103,19114.2%171,0002,515,366 129.9US$1.841.622016年二季度主要租赁成交写字楼商圈租户面积（平米）租赁类型环贸广场徐汇LensCrafters2,500搬迁长宁来福士T2长宁Auto Home2,500搬迁虹桥万科中心闵行7、Thyssenkrupp2,300搬迁上海中心陆家嘴RGA Insurance2,000新建主要在建项目写字楼商圈主要租户面积（平米）交付时间上海中心陆家嘴蚂蚁金服220,0002016兴业太古汇静安核心H&M117,3002016前滩世贸中心T1前滩-78,0072017徐家汇中心一期徐汇-16,6342017金光中心虹口-136,7982017徐家汇中心二期T1徐汇-29,4092018*租金指成交面价1 USD=6.575 RMB=0.8828 EUR写字楼市场速递 2016年二季度上海MARKETBEAT联系方式刘小华华东区董事总经理电话:+86 21 2208 Shaun Brodi8、e中国区战略研究主管电话:+86 21 2208 戴德梁行戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 ，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2016年沈洁中国区写字楼部主管电话:+86 21 2208 魏超英中国区企业服务部主管电话:+86 21 2208 温一辰华东区研究部经理电话:+86 21 2208