1、第三节 写字楼产品规划设计215上卷 商业地产第三节写字楼产品规划设计写字楼的规划设计应遵循两大原则：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗，减少污染并可持续性发展；二是在深入研究室内热工环境和人体工程学的基础上，创造健康舒适而高效的室内办公环境。一 写字楼规划设计要点1、写字楼建筑规划设计要点(1)写字楼板楼设计更合理板楼优于塔楼的概念早已有之，自 2 0 0 1年初，风林绿洲连续以“还是板好”的系列广告面世后，买板楼已经成为普通购房人的首选。板楼以其通风透气、日照采光，特别是高使用率的优势，得到市场的认可。平均而言，同区同位同类同质的板楼售价一般较塔楼贵 1 0以上。2 0 0 2年，板楼优2、势已经蔓延到写字楼市场。对于可分隔小产权进行市场销售的写字楼而言，板式建筑显然有普通塔式建筑无法比拟的优势。比如位于 C B D卫城区的住邦 2 0 0 0商务中心共 2 3层约 8 0米高，其宽度超过 1 5 0米，但进深仅为 1 8米，是一个标准的板式结构楼。与普通塔式写字楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。板式写字楼在国外有相当多成功的范例，其主要客户都是中小型及成长型企业，国内之所以留下相当大的一个市场空白点，缺乏板式甲级写字楼，主要是因为发展商在建写字楼时一直定位于大集团、大企业和跨国公司，而忽视了中小型成长企业的市场份额3、和市场潜力。板式写字楼设计显示出写字楼建筑功能上的优势，能更好地服务于中小型企业或创业型企业。14第 章 写字楼216中国房地产开发利润十大主流模式(2)简约建筑风格与外观大部分写字楼建筑风格均为简约的现代风格。这种风格具有强烈的现代气息。造型简洁而美观，建筑色彩以银灰色偏多，明快而轻巧。建筑材料以高级铝合金、隔音玻璃、花岗岩为主，取材精致。不乏名师佳作，突出写字楼标志性建筑的特点。(3)标准层面积可灵活拆分大部分标准层面积在 1 3 0 0 1 7 0 0平方米之间，每个单元在 6 0 3 0 0平方米之间，可以灵活拆分。标准层空间方正、实用，便于室内布置。(4)高规格大堂装修大堂层高一般为4、 1 0 1 8米，大多数大堂装修采用高档建材，如花岗岩、大理石墙、地面，艺术天花吊顶。装修风格虽然豪华但不繁琐，极具现代气息。2、写字楼配置规划要点(1)电梯设置多功能化电梯数量按人流量设置，功能包括客用电梯、观光电梯、消防电梯、货梯等，客梯基本集中布置，一般与卫生间、消防通道、管道井等布置在大楼的中心，电梯品牌以三菱、奥的斯、德国蒂森等为主。超高层写字楼电梯有高低区之分，高区电梯速度为 2.5米/秒左右，部分高速电梯达到 7.0米/秒(如地王)，低区电梯速度为 1.7 2.5米/秒。(2)5 A智能化配置5 A智能化包括楼宇自动化(B A)、通讯自动化(C A)、办公自动化(O A)、保安5、自动化(S A)、消防自动化(F A)。写字楼板设计解决塔式设计五大难题15第三节 写字楼产品规划设计217上卷 商业地产(3)满足停车需求的停车场设置通过这三种方式多数满足了写字楼的停车要求。车位数量标准单元比例为 1 1 1 2。多采用I C 卡及停车场管理系统。(4)独立卫生间设置大多数写字楼办公室内设独立卫生间，部分设公共卫生间。(5)空调系统按需设置大多数写字楼采用中央空调分户记费系统，节约客户成本。一些甲级写字楼还采用国际上先进的地下送风空调系统(U A C S)，空调主机为进口名牌。部分写字楼出于节约成本考虑不设中央空调，由用户自装(预留管道)。(6)提升档次的会所设置会所一般设6、于平台花园所在楼层，与平台花园连为一体。会所内设有健身房、泳池、康乐中心等。一些定位较低的写字楼不设会所。(7)商务中心、会议室设置大多数写字楼都设有商务中心和会议室，部分商务中心设在底层大堂内，提供传真、复印、票务等服务。会议室多分大、中、小型三种，面积在 100500平方米之间。(8)员工专用餐厅设置部分写字楼设有员工专用餐厅，或在商业部分内，或在会所内。写字楼停车场配置方式16第 章 写字楼218中国房地产开发利润十大主流模式二 写字楼智能办公设计1、智能写字楼的标志 3 A、5 A国内目前许多建筑号称智能建筑。所谓 3 A、5 A是指建筑有三个或五个自动功能：通讯自动化(C A)、办公7、自动化(O A)、建筑管理自动化(B A)、火灾消防自动化系统(F A)、建筑维护自动化系统(M A)。以上的 F A是有些建筑将火灾报警功能从 B A中分离出来，而成为独立的火灾消防自动化系统(F A)；有的建筑设立一个综合的建筑维护自动化系统(M A)。这就是所谓的 3 A和 5 A。国内发展商常常把 3 A、5 A理解为智能建筑的全部，而且更有甚者，只是在大楼设计建筑基本完成之后，通过附加一些弱电系统布线设备就号称达到智能建筑的水平了，实际上是本末倒置。3 A、5 A只是对建筑自动化控制几个方面的描述。世界上尚无公认的标准。要达到 3 A、5 A有各种各样的解决方案，而每一项里面又有不同8、程度的自动化标准，而实行 3 A、5 A的目的最终是要创造一种更安全、舒适、高效的办公环境。因而衡量的标准是建筑的使用者通过 3A、5 A真正得到了什么好处，而不是建筑是不是名义上有了 5 A，装备了一些相互不配套的设备，特别是全封闭式自动空调系统，所带来的弊病和能源浪费是非常严重的。2、智能建筑提供最大效益环境美国权威机构，智能建筑学会(i n t e l l i g e n t B u i l d i n gi n s t i t u t e)对智能建筑的定义是：智能建筑是通过优化其四个基本要素即结构、系统、服务和管理来提供一个健康、高效、低度成本的环境。智能建筑可以帮助建筑物的业主、发展9、商和用户在成本、舒适、便利、安全、灵活性以及可销售性方面实现他们的目标。欧洲智能建筑集团对智能建筑定义是：提供用户有最大效益环境的建筑，建筑能够有效地利用和管理资源，使建筑和设备方面全寿命成本最小。欧洲的智能建筑强调的是为用户服务，保护生态环境而不是技术本身。3、智能写字楼对建筑的要求(1)智能化办公楼的空间要求智能建筑强调的是技术的可用性和为人服务。17第三节 写字楼产品规划设计219上卷 商业地产(2)智能化办公楼的柱网柱网设计应考虑自然采光、办公单元环境心理因素、地下车库等因素。从前三者考虑以1 2米左右的进深，面宽 3 0米左右所形成的 4 0 0平方米的空间为单元，再考虑车库的尺寸来10、确定柱网。从国外目前发展趋势来看，无柱网的巨型结构现频频出现。(3)智能化办公楼标准层的规模4、智能写字楼向生态节能方向发展基于为人服务的出发点，欧洲在智能建筑上开发创新了许多科技含量高且富有生命力的新技术。国内一些所谓智能大厦，只是为了标榜自己为智能建筑，采用了一些不能相互配合的技术，达不到为使用者提供效益的目的。反而造成设备闲置以及使用不便，浪费严重。国际上智能办公建筑有两个大的发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗，减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热工环境(光、声、热、气流等)和人体工程学的基础上(人体对环境生理、心理的反应)，创造健康舒适而高效的室内办公环境。影11、响标准层规模的三个因素采光超大规模的标准层会导致大办公黑匣子，人们对自然采光的要求，一般单侧采光深度为 1 0 1 2 米，双侧为 2 0 2 4 米防火规范以高层为例有自动灭火设备则可以达到 2 0 0 0平方米，否则要考虑消防分区平面利用系数对规模的影响标准层面积为 2 0 0 0 平方米左右利用率最高智能写字楼发展趋势建筑群整体布局设计考虑生态节能；建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可开窗自然通风；采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置；利用空气热压原理有效组织自然通风系统；单元式外墙预冷预热及通风换气装置；水源热泵及地源热泵技术的有效应用；混凝土楼板制冷供暖(水冷以及风冷)12、技术；太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统电子控制技术将有较快的更新换代趋势；设备体积越来越少而功能愈发强大和高效；无线局域网近二三年内将有突破，有望普及；高档办公楼室内地面将广泛使用双层架空地板以利于用户灵活布线；各种自控体系之间的相互配合、兼容将成为系统是否成立的决定性因素系统发展趋势建筑生态节能系统建筑自动化控制系统18第 章 写字楼220中国房地产开发利润十大主流模式三 写字楼生态办公设计1、多因素促成生态办公出现(1)技术双刃剑智能化办公楼是建立在高技术基础上、高度的能量消耗，追求高效率和高产出。智能化办公楼对高效和便利的追求是显而易见的，但舒适性则是负效应。(2)S B S 严重13、影响办公人员健康S B S是世界卫生组织的研究成果病态建筑综合症，其症状是人们在其中办公，容易引起疲劳、头痛、全身不适，持久的不良气味感觉等等，甚至感冒。在美国超过 3 0 的新建、改建的办公楼中受到 S B S的威胁，中国上海、北京的几座办公楼空气品质评价中同样显示这个问题。(3)能源的大量吞噬1 9 8 2年美国统计全国 5 4 的能量消耗在建成的环境中，美国的峰值用电量的 2 5 是办公建筑占用的。美国办公职员每人每天丢弃垃圾 2 5 0 磅，其中 4 0 是纸张，相当于全美一年要消耗 3 0 0 0万棵树。2、生态写字楼的原则(1)人和自然和谐发展当前大片的玻璃幕墙、全方位的钢与玻璃构14、成的高技派建筑，大量消耗着能源。无限制地向大自然掠夺资源，破坏环境，破坏生态平衡。然而人和自然的和谐发展要提倡节约能源，节约资源，结合地域，结合气候，结合场地来进行设计建造。(2)辩证的以人为本 舒适与健康的辩证关系资料表明：30年周期的办公楼，整体费用中，初期投资占 1，运行和维护费用各占 1 7和 1 2，而在其中办公的员工工资占 7 0。因而保证使用者的健康是头等重要的。不能片面地追求舒适的环境，要努力找到健康与舒适的平衡点。新风量与能量的关系目前办公建筑室内空气质量最突出的问题是新风量不够，而新风量与能量的消耗是相互矛盾的。要找到二者最佳的平衡点。人和自然和谐发展是技术的终极目标。1915、第三节 写字楼产品规划设计221上卷 商业地产(3)经济性原则传统的经济评价一般只考虑初期投资、单方造价，以及部分的运行费用。在经济评价中还应引入以下三个成本概念。(4)综合性原则生态建筑是一个系统工程，不能对其进行局部的分割。3、生态写字楼的内涵(1)生态写字楼九大系统(2)生态写字楼的能源节约问题围护结构的保暖和隔热在办公建筑中是主要矛盾。特别是高技派建筑的突起，大面积地使用玻璃幕墙，这个问题更显严重，有的建筑冬天还需制冷。生态写字楼要重点处理以下几个问题：遮阳太阳辐射热量通过玻璃进入室内，比一般墙体高 30倍；高技术遮阳设施，它可以根据季节，太阳光的强弱自动调节；低技术的遮阳设施；外遮阳16、比内遮阳有效，一般南向以水平遮阳为生态环境成本自然资源直接或间接的开采和消耗，以及由于对环境破坏所采取的保护措施的支出建筑生命周期成本建筑的初投资、运行、维护和报废处置，整个过程的成本计算员工疾病成本由于环境造成员工疾病给个人和企业带来的损失经济评价三大成本概念能源系统常规能源的节约和生态能源的利用水环境系统节水，水的重复利用和水环境系统集成(直饮水、中水、雨水、景观水、排水)气环境系统大气环境质量和室内的自然通风声环境系统环境噪声和室内隔声光环境系统自然光的利用，节能灯具和防止光污染的问题热环境系统采暖、空调、生活热水三联供，节约常规能源，充分利用生态能源生态系统绿地率、保存率、丰实率、提倡17、垂直绿化等废弃物处理系统废弃物管理与处置系统生态建筑材料3 R材料的使用量，避免湿作业等20第 章 写字楼222中国房地产开发利润十大主流模式宜，东西向与垂直水平相结合；活动遮阳比固定遮阳更有效；浅色遮阳板比深色遮阳板有效。可呼吸玻璃幕墙热通道玻璃幕墙目前在欧美盛行，双层围护结构，不是一般的双层玻璃窗，而是可以调节气候的夹层，宽度从几十厘米到 1米多，有的夹层中设遮阳设施，上下有进、排风设施。防晒墙单独的一片玻璃墙，反射太阳辐射热，一般东西向设置。缓冲空间无论是屋面或墙面在外界空间与主体之间，增加一个灰空间，作为缓冲空间。热带、温热带地区常用，如马来西亚梅纳拉大厦在缓冲空间中引入绿化成为空中花18、园。高技术的中庭空间中庭可以促进空气流动，成为热上升的通道，但同时有温室效应夏季温度过高，现在可以用高技术性能的玻璃，有保温和反射热量的功能，使中庭起到缓冲层的作用。如西德奔驰公司办公楼，在自然通风的条件下大于 2 8，全年仅 6 0小时。(3)生态写字楼的自然通风问题 全封闭的外围护体系全封闭的外围护体系在 2 0世纪末很流行，我国也有盲目追随的现象，这不仅造成能源浪费，而且有害健康。过渡季节更为突出。人们对自然风的偏爱有资料表明：喜爱自然风的凉爽环境比喜爱空调的凉爽环境的人高出 2 0倍。考虑自然通风的因素建筑形体在主导风向的通风面和背风面都有开口，俗称穿堂风，对过渡季节获得最佳自然通风效果有利。气流位置最好在工作面，即 1.2米左右。要考虑热压作用烟囱效应。进行建筑设计时，可以利用仿真技术对自然通风进行模拟，得出最佳方案。(4)利用生态能源目前还没有哪种生态能源泉可以大面积推广使用。太阳能的利用正在研究，目前造价过高。地热能采用热泵技术，抽取地下水夏季制冷、冬季供热，回灌技术在欧洲住宅中已开始实施。在地板上敷设水管，冬天供热，夏季供冷技术在南京正在试验。21