1、北京写字楼市场概览2017年第一季度戴德梁行北京研究部出版2目录1.宏观经济2.市场概览3.主要细分商圈 中央商务区 燕莎 东二环 金融街 中关村 亚奥 望京-酒仙桥 其他区域 市场存量 区域分析 租金分析 空置率分析 吸纳量 新租成交 未来供应量 市场回顾与展望来源：戴德梁行北中国区研究部0246810121405101520253035402008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q122、013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q4固定资产投资,累计同比增长(%)GDP增长率(%)全国GDP 增长率与固定资产投资的关系，2008Q1 2016Q4固定资产投资(%)GDP(%)国民经济稳中提质四季度GDP增长率6.8%/国家统计局来源：戴德梁行北中国区研究部-10-505101520253035402011/022011/032011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/13、22012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/082013/092013/102013/112013/122014/022014/032014/042014/052014/062014/072014/082014/092014/102014/112014/122015/022015/032015/042015/052015/062015/072015/082015/092015/102015/4、112015/122016/022016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/02基础设施固定资产投资额_累计增长(%)制造业固定资产投资额_累计增长(%)房地产业固定资产投资额_累计增长(%)%全国固定资产投资额，累计同比增长，分行业(%)，20112017.02三大固定资产投资全面回升/国家统计局来源：戴德梁行北中国区研究部-1001020304050602011/022011/032011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/1020115、/112011/122012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/082013/092013/102013/112013/122014/022014/032014/042014/052014/062014/072014/082014/092014/102014/112014/122015/022015/032015/042015/052015/062015/072015/082015/092016、5/102015/112015/122016/022016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/02房地产住宅投资_累计增长(%)房地产办公楼投资_累计增长(%)房地产商业营业用房投资_累计增长(%)全国房地产开发投资额，累计同比增长，分类别，2011-2017.02%写字楼开发投资下滑/国家统计局来源：戴德梁行北中国区研究部6北京写字楼市场概览来源：戴德梁行北中国区研究部北京全市写字楼总存量占比-单一业权805万平方米1,751万平方米118万平方米超甲级写字楼存量828万平方米甲级写字楼7、存量乙级写字楼存量超甲级,6.7%甲级,47.3%乙级,46.0%北京全市写字楼总存量（单一业权）北京全市甲级(含超甲级）写字楼存量-单一业权（按商圈）中央商务区,32.6%金融街,15.0%东二环,12.0%燕莎,10.7%中关村,11.1%亚奥,5.9%望京-酒仙桥,5.9%亦庄,5.0%丽泽及其他,1.8%截止2017年第一季度北京全市写字楼存量-单一业权0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%亚奥中关村望京-酒仙桥东二环金融街燕莎中央商务区单一业权分散业权北京主要商圈写字楼单一业权楼宇约占比80%，分散业权占比20%（按写字楼面积计算）注：以下写字楼市场分析只8、针对单一业权写字楼来源：戴德梁行北中国区研究部北京全市甲级（含超甲级）写字楼市场租金及空置商圈存量（万）租金空置中央商务区308.4384.28.1%燕莎100.8353.17.1%东二环113.1343.43.0%金融街141.7660.72.7%中关村104.7351.62.6%亚奥55.7368.515.0%望京-酒仙桥56.1281.811.0%全市-388.46.6%环比-0.3%0 pp*同比-2.0%1 pp*核心商圈：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村pp*表示百分点中央中央商务区商务区东二环东二环金融街金融街中关村中关村亚奥亚奥Q1 2017*租金是指基于超甲级和甲级写9、字楼通过其体量加权平均并按建筑面积计算的有效租金(人民币/平方米/月)*有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的超甲级和甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部北京甲级(含超甲级）写字楼有效租金（按商圈分）有效租金人民币/平米/月美元/平方英尺/年欧元/平方英尺/年和三个月前相比和三年前比租金短期趋势(一年）空置率短期趋势中央商务区384.262.0 57.6 1.1%-0.5%燕莎353.157.0 53.0 0.4%3.2%东二环343.455.4 51.5-0.4%14.2%金融街660.7106.7 910、9.1-0.6%11.3%中关村351.656.8 52.7-2.0%28.0%亚奥368.559.5 55.3-0.4%8.7%望京-酒仙桥281.845.5 42.3 0.3%11.8%050100150200250300350400450500550600650700中央商务区燕莎东二环金融街中关村望京-酒仙桥亚奥有效租金（人民币/建筑平方米/月）北京全市甲级（含超甲级）写字楼市场租金走势*汇率为1美元=6.9058人民币=0.9293欧元*有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。截止2017年第一季度来源：戴德梁11、行北中国区研究部北京全市甲级（含超甲级）写字楼市场空置率走势-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%中央商务区金融街燕莎东二环中关村望京-酒仙桥亚奥%截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部北京全市乙级写字楼市场租金及空置商圈存量（万）租金空置中央商务区148.8291.110.4%燕莎82.3270.75.1%东二环120.5291.010.4%金融街61.9401.50.1%中关村84.4278.75.9%亚奥43.0226.54.7%望京-酒仙桥86.4196.911.7%全市-270.910.3%环比12、-0.8%1.0pp*同比-1.5%4.1 pp*核心商圈：中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村pp*表示百分点*租金是指基于乙级写字楼通过其体量加权平均并按建筑面积计算的有效租金(人民币/平方米/月)*有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的乙级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。中央中央商务区商务区东二环东二环金融街金融街中关村中关村亚奥亚奥Q1 2017截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部北京乙级写字楼有效租金（按商圈分）有效租金人民币/平米/月美元/平方英尺/年欧元/平方英尺/年和三个月前相比和三年前比租金短期趋势(一年）中央商务区213、91.147.0 43.7 0.4%0.2%燕莎270.743.7 40.6-2.5%2.1%东二环291.047.0 43.7-0.9%8.8%金融街401.564.8 60.2 0.0%8.1%中关村278.745.0 41.8 0.0%28.7%亚奥226.536.6 34.0 6.3%-5.6%望京-酒仙桥196.931.8 29.5-0.3%2.3%050100150200250300350400450中央商务区燕莎东二环金融街中关村望京-酒仙桥亚奥有效租金（人民币/建筑平方米/月）北京全市乙级写字楼市场租金走势*汇率为1美元=6.9058人民币=0.9293欧元*有效租金：租用的514、00平米左右，3年租约，位于中层的乙级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部北京全市乙级写字楼市场空置率走势-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%中央商务区金融街燕莎东二环中关村望京-酒仙桥亚奥%截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部0100200300400500600顶级甲级（含顶级）乙级北京五大核心商圈写字楼有效租金五大核心商圈北京写字楼有效租金有效租金人民币/平米/月美元/平方英尺/年欧元/平方英尺/年和三个月前相比和三年前比租金短期趋势(一年）空15、置率超甲级472.276.2 70.8 0.5%1.5%5.6%甲级（含超甲级）410.566.3 61.6 0.2%8.4%5.5%乙级291.447.0 43.7-0.7%3.2%8.0%截止2017年第一季度（中央商务区、东二环、燕莎、金融街、中关村）有效租金（人民币/建筑平方米/月）*汇率为1美元=6.9058人民币=0.9293欧元*有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的各级别写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。来源：戴德梁行北中国区研究部0%5%10%15%20%25%05010015020025030035040045020072008200916、20102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F甲级含顶级写字楼有效租金空置率北京五大核心商圈写字楼市场概览甲级（含超甲级）写字楼历年新增供应量、净吸纳及年终空置率甲级（含超甲级）写字楼历年新增供应量、净吸纳及年终空置率甲级（含超甲级）写字楼有效租金及空置分析甲级（含超甲级）写字楼有效租金及空置分析预测人民币/平方米/月截止2017年第一季度平方米核核心商圈年心商圈年平均吸纳量约平均吸纳量约为为47.2万平万平方方米，平均吸纳率为米，平均吸纳率为49%预测0%5%10%15%20%25%0200,000400,000600,00080017、,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,00020072008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F年新增供应量年吸纳量空置率（%）来源：戴德梁行北中国区研究部主要租赁成交客户租赁楼宇成交面积商圈租赁类型成交机构中信投资达美中心26,500其他新租北京木棉汇投资管理有限公司宜家家居大厦7,407望京-酒仙桥新租Ofo理想国际大厦7,000中关村扩租安联救援管理服务（北京）有限公司惠通时代广场6,243其他搬迁宏盟广告利星行中心5,910望京-酒仙桥搬迁中国搜索中海地产广场5,000其他18、续租Airbnb环球金融中心3,558中央商务区新租光华隆信资产管理公司利星行中心3,400望京-酒仙桥新租Kidsland颐堤港2,358望京-酒仙桥新租明珠基金国贸三期B1,250（使用面积）中央商务区新租Zimmer博瑞大厦1,000中央商务区搬迁天一国际广告公司数码01大厦919中央商务区续租Capital Group国贸三期902（使用面积）中央商务区续租*其他为所列商圈之外的区域截止2017年第一季度来源：戴德梁行北中国区研究部核心商圈75%非核心商圈25%签约面积2,000平方米以上14.3%签约面积2,000平方米以下85.7%签约面积2,000平方米以下44.9%签约面积2,19、000平方米以上55.1%金融业,40.2%高科技,22.6%专业服务业,14.9%制造业,14.8%医药及医疗器械,4.4%媒体与文化创意,1.4%房地产业,0.9%教育,0.7%能源,0.1%甲级44.9%超甲级22.4%乙级32.7%北京甲级（含超甲级）写字楼租赁成交分析按成按成交个数分交个数分析析 商圈及租赁面积分商圈及租赁面积分按成交个数分按成交个数分析析 产业类型及级产业类型及级别别分分北京市第三产业产值占比排名前三位行业(2016年第四季度)第三产业产值中占比同比增长金融17.1%9.3%信息传输、计算机服务和软件业10.8%11.3%批发和零售业9.4%2.0%写字楼租赁交易-20、成交个数(截止2016年第四季度)75%核心商圈25%非核心商圈内资占比80%内资占比84%外资占比20%外资占比16%续租和扩充面积不包含在统计之内。截止2016年第四季度来源：戴德梁行北中国区研究部2017年一季度入市项目2017年一季度新入市项目年一季度新入市项目共计约共计约22.5万万平平方米方米平方米010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000国贸三期B中关村资本大厦金融街国际大厦(洲际酒店改造)联美大厦叶青大厦三期中粮广场C座商改办中央商务区,30.2%中关村,24.0%金融街,15.1%其他（百子湾）,13.3%望京-酒仙桥,21、10.3%东二环,7.1%来源：戴德梁行北中国区研究部北京主要商圈未来供应量截止2017年第一季度2017201820192020平方米2021截止到截止到2021年，年，新增新增供应共计供应共计约约728万万平方米平方米0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0001,100,0001,200,0001,300,0001,400,0001,500,0001,600,0001,700,0001,800,0001,900,0002,000,0002,100,0002,200,0002,300,0022、02,400,0002,500,0002,600,0002,700,000中央商务区燕莎东二环金融街中关村望京-酒仙桥亚奥丽泽金融商务区亦庄其他已入已入市项目市项目智能电网科技研发交流中心CBD Z1b(清华大学)润世中心二期中航广场二期东湖湾大厦国际电子总部大厦融新科技中心中航资本大厦北居然大厦恒毅大厦中建财富中心中海财富中心金融街广安中心D地块中国铁建广场A座哈德门广场新青海大厦长城资产中华联合保险中国机械设备工程公司首创中心晋商联合大厦CBD Z2b(三星集团)CBD Z13(中国人寿金融中心)以太广场国盛中心中粮置地大厦（三利大厦改造）兆泰金融中心一期兆泰金融中心二期中赫颐和项目美瑞大23、厦丽泽SOHO 内蒙古巨力CBD Z2a(阳光保险)CBD Z1a(中国国际期货)CBD Z14(正大集团)CBD Z15(中信大厦)国际俱乐部改造项目华嘉胡同项目丰盛国际金融中心北京通用时代深圳平轩金融街广安中心B地块CBD Z12(泰康/中信)世纪城市广场华润大厦二期金宝中心二期CBD Z3(中金/万通/香港置地联合体）CBD Z4(民生银行)CBD Z5(安邦财险)CBD Z8(中国投资和中信)CBD(Z6)远洋地产/汇丰银行CBD(Z10)北大方正/联通租赁/安邦财险/中信CBD(Z7)台湾会馆CBD Z9(安邦人寿保险股份和北京涛力投资)中融信托大厦来源：戴德梁行北中国区研究部预计入24、市时间20172018201920202021未售地块北京中服地块可能全部自用部分自用目前未知用途东三环中路光华路建国路CCTVZ-1a中国国际期货Z-1b清华大学Z-2a阳光保险Z-2b三星集团Z-3万通/香港置地/中金Z-5安邦保险Z-4民生银行Z-6远洋地产/汇丰银行Z-15中信大厦绿地针织路Z-14正大集团Z-12泰康/中信Z-13中国人寿金融中心Z-8中投/中信Z-9安邦人寿/北京涛力绿地绿地中服大厦Z-7台湾会馆Z-10方正/联通/安邦/中信Z-11未售Z-14-1未售北京海关来源：戴德梁行北中国区研究部北京写字楼市场回顾与展望市场展望：市场回顾：2017年一季度，国贸三期B、中关25、村资本大厦等项目如期入市，为北京甲级写字楼市场带来约156,000平方米的新增供应，致使北京甲级写字楼市场存量攀升至946万平方米，继续领跑全国写字楼存量市场。由于新增供应均位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%，而全市空置率则继续保持平稳达6.6%。2017年一季度，全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币410.5元。本季度望京-酒仙桥商圈凭借其活跃的市场表现，空置率从上季度的17.3%下降6.3个百分点，至11.0%。26、自去年营改增政策出台后，很多业主将税费计入到租金中，租金一年内被进一步推高。未来一年，受新增供应压力和营改增税费的双重影响，空置率将继续上升，租金预计将保持平稳或继续呈小幅上升趋势。近年来，“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。来源：戴德梁行北中国区研究部22中央商务区商圈来源：戴德梁行北中国区研究部中央商务区市场信息中央商务区甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率中央商务区甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率中央商务区甲级写字楼租金中央商务区甲级写字楼租金甲级写字楼现有存27、量约为308.4万平方米本季度国贸三期B座入市，为市场带来68,000平方米新增供应2017Q2-2021年将有约273.7万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，中央商务区甲级写字楼空置率为8.1%，较上季度环比上升0.8个百分点。有效租金本季度中央商务区甲级写字楼有效租金为人民币人民币384.2元每元每平方米每平方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币291.1元元每平方米每每平方米每月月。0%5%10%15%20%25%30%35%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 228、013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率平方米平方米*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。050100150200250300350400450有效租金有效租金（人民币（人民币/平方米平方米/月）月）甲级（含超甲级）预预测测主要租赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型环球金融中心Airbnb3,558新租博瑞大厦Zimmer1,000搬迁数码01大厦天一国际广告公司919续租预预测测来源：戴德梁行北中国区研究部中央商务29、区主要写字楼分布图43 广播大厦44 复星国际中心45 中青高新大厦46 外企大厦47 金长安大厦48 嘉盛中心49 金泰国际大厦50 通惠传媒中心51 长安驿52 郎园53 华彬国际大厦54 艾维克大厦55 富尔大厦56 苏宁广场57 京广中心商务楼F1 博瑞二期F2 中弘大厦F3 英皇国际大厦F4 国贸三期BF5 以太广场(吉宝)F6 世纪城市广场F7 中服地块1 国贸2期2 华贸中心3 银泰中心C座4 环球金融中心5 国贸中心三期6 财富中心3期7 SK大厦8 国贸1期9 双子座10 嘉里中心11 远洋国际中心1期12 金地中心13 北京国际中心4号楼14 世纪财富中心15 泰康金融大厦30、16 中海广场17 PICC大厦18 光华国际AB座19 光华国际C座20 嘉铭中心21 北京财源国际中心22 北京侨福芳草地23 博瑞大厦24 远洋国际中心II期25 北京财富中心（1期）26 中环世贸C,D座27 乐成国际中心28 万通中心D座29 光华路 SOHO II30 新华保险大厦31 招商局大厦32 海航实业大厦33 CBD国际大厦34 太平金融中心35 和乔商贸中心36 汉威大厦37 温特莱中心38 世贸商业中心(世贸天阶）39 东方梅地亚中心40 世茂大厦41 富力中心42 亿利生态广场43 广播大厦44 复星国际中心45 中青大厦46 外企大厦47 金长安大厦48 嘉盛中心31、49 金泰国际大厦50 通惠传媒中心51 长安驿52 华彬国际大厦53 艾维克大厦54 富尔大厦55 苏宁广场56 京广中心商务楼57 博瑞二期58 万利中心59 英皇国际大厦60 佳兆业广场61 骏豪中央公园广场62 国贸三期BF1 以太广场(吉宝)F2 世纪城市广场F3 智能电网科技研发交流中心F4 中服地块现有写字楼未来供应1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556F1F4F2F3575859606162来源：戴德梁行北中国区32、研究部中央商务区写字楼主要存量及未来供应量0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000剩余面积吸纳量空置率平方米平方米预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部26燕莎商圈来源：戴德梁行北中国区研究部-5%0%5%10%15%20%25%30%-20,00020,00060,000100,000140,000180,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F 33、2020F 2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率0100200300400甲级写字楼现有存量约为100.8万平方米本季度无新增供应入市2017Q2-2021年将有约4.9万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，燕莎甲级写字楼空置率为7.1%，较上季度下降1.3个百分点。有效租金本季度燕莎甲级写字楼有效租金为人民币353.1元每平元每平方米每方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币270.7元元每平方米每每平方米每月月。平方米平方米预预 测测燕莎燕莎甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率燕莎市场信息燕莎甲级写字楼租金燕莎甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民币（34、人民币/平方米平方米/月）月）甲级（含超甲级）预预测测*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。主要租赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型国航世纪大厦东方网络传媒5,000新租盈科中心浙商银行股份有限公司1,500新租来源：戴德梁行北中国区研究部燕莎主要写字楼分布图1 现代汽车大厦2 佳程广场3 亮马大厦二期4 亮马大厦一期5 燕莎中心6 盈科中心7 盈科中心-商业改办公8 南银大厦9 盛福大厦10 亮马河外交办公大楼11 冠捷大厦12 平安国际金融中心13 凤凰置地广场一期14 凤凰置地广场二期1535、 润世中心1期16 天元港国际中心17 鹏润大厦18 国航大厦19 中宇大厦20 大新华航空大厦21 佳隆国际大厦22 21世纪大厦23 冠城大厦24 太阳宫大厦25 静安中心26 新恒基国际大厦27 国航世纪大厦28 启皓中心F1 润世中心2期现有写字楼未来供应12345678911121314151617181920212223242526F1102728来源：戴德梁行北中国区研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000剩余面积吸纳量空置率燕莎写字楼主要存量及未来供应量平方米平方米预测36、至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部30东二环商圈来源：戴德梁行北中国区研究部0100200300400东二环市场信息-5%0%5%10%15%20%25%30%-50,000050,000100,000150,000200,000250,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率东二环甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率东二环甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率东二环甲级写字楼租金东二环甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民币（人民币/平方37、米平方米/月）月）平方米平方米预预测测预预测测甲级写字楼现有存量约为113.1万平方米本季度中粮广场C座商改办入市，为市场带来16,000平方米新增供应2017Q2-2021年将有约45.7万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，东二环甲级写字楼空置率为3.0%，较上季度下降0.4个百分点。有效租金本季度东二环甲级写字楼有效租金为人民币343.4元每平元每平方米每方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币291.0元元每平方米每每平方米每月月。*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。主要租赁成交主要租赁成交项目38、租户面积（平方米）成交类型天润财富中心北京银行10,000新租东方广场罗氏诊断产品（上海）有限公司北京分公司4,145续租天润财富中心法国电力集团3,600搬迁+扩租来源：戴德梁行北中国区研究部东二环主要写字楼分布图1 华润大厦2 五矿大厦3 东方广场4 中国人寿大厦5 金宝大厦6 中青旅大厦7 国华投资大厦8 居然大厦9 来福士广场10 民生金融中心11 中汇广场12 国际俱乐部13 光华长安大厦14 恒基中心15 新东安大厦16 华丽大厦17 信德京汇18 朝阳广场PICC人保寿险大厦19 国际大厦20 赛特大厦21 亚太大厦22 富华大厦23 东海中心24 凯威大厦25 首创大厦26 东39、环广场27 联合大厦28 泛利大厦29 东方银座30 华声大厦31 昆泰国际中心32 天恒大厦33 南新仓国际大厦34 雍和大厦35 歌华大厦36 澳门中心37 悠唐国际中心38 丰联广场39 中粮广场40 凯恒中心41 万豪办公楼D座42 兆泰东二环项目43 天润财富中心44 中粮广场C座商改办F1 金宝中心2期F2 国盛中心F3 国际俱乐部-改造F4 华润大厦2期F5 中粮置地大厦-三利大厦（改扩建）1435629810111513141216171819202122232425262728293031323334 35363738394041F2F1F3F47现有写字楼未来供应42F5440、344来源：戴德梁行北中国区研究部东二环写字楼主要存量及未来供应量0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000剩余面积吸纳量空置率平方米平方米预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部34金融街商圈来源：戴德梁行北中国区研究部0100200300400500600700800金融街市场信息0%4%8%12%16%20%24%28%32%0100,000200,000300,000400,000500,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 41、2014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率金融街甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率金融街甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率金融街甲级写字楼租金金融街甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民币（人民币/平方米平方米/月）月）平方米平方米预预测测甲级（含超甲级）预预测测*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。甲级写字楼现有存量约为141.7万平方米本季度金融街国际大厦(洲际酒店改造项目)入市，为市场带来34,000平方米新增供应2017Q2-2021年42、将有约62.4万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，金融街甲级写字楼空置率为2.7%，较上季度上升2.1个百分点。有效租金本季度金融街甲级写字楼有效租金为人民币660.7元元每平方米每每平方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币401.5元元每平方每平方米每米每月月。主要租赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型英蓝国际金融中心 彭博资讯（北京）有限公司2,058续租英蓝国际金融中心加拿大皇家银行有限公司北京分行925续租来源：戴德梁行北中国区研究部金融街主要写字楼分布图1 英蓝国际中心2 人保88大厦3 远洋大厦4 富凯大厦北楼5 北京银行大厦6 中国人寿中心7 凯晨世贸中心8 43、卓著国际金融中心9 泰康国际大厦10 丰融国际中心11 金融街1号12 金融街中心13 太平洋保险大厦14 丰铭国际中心15 锦什坊街叁拾伍号大厦16 长安兴融中心17 建威大厦18 国际企业大厦19 盈泰商务中心20 中化大厦21 通泰大厦22 平安大厦23 新盛大厦北楼24 华为大厦（新盛大厦南座）25 新时代大厦26 鑫茂大厦27 月坛金融中心28 金融街A5大厦(金融街中心）29 金融街国际大厦(洲际酒店改造)F1 兆泰金融中心一期F2 兆泰金融中心二期F3 华嘉胡同项目F4 丰盛国际金融中心现有写字楼未来供应1712345678910111213141516181920212223244、42526F1F22728月坛北街月坛南街F4F329来源：戴德梁行北中国区研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000剩余面积吸纳量空置率平方米平方米金融街写字楼主要存量及未来供应量预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部38中关村商圈来源：戴德梁行北中国区研究部050100150200250300350400中关村市场信息-4%0%4%8%12%16%20%-50,00050,000150,000250,000350,000450,00055045、,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率中关村甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率中关村甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率中关村甲级写字楼租金中关村甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民币（人民币/平方米平方米/月）月）平方米平方米甲级（含超甲级）预预测测预预测测*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。甲级写字楼现有存量约为104.7万平方米本季度中关村资本大厦入市，为46、市场带来54,000平方米新增供应2017Q2-2021年将有约60.0万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，中关村甲级写字楼空置率为2.6%，较上季度保持不变。有效租金本季度中关村甲级写字楼有效租金为人民币351.6元每平元每平方米每方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币278.7元元每平方米每每平方米每月月。主要租赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型卫通大厦今日头条25,000新租中关村资本大厦华融资本9,000新租理想国际大厦朗玛峰创投7,000新租理想国际大厦Ofo7,000扩租来源：戴德梁行北中国区研究部中关村主要写字楼分布图1 融科资讯中心2 中国电子大厦3 中钢47、国际广场4 理想国际大厦5 清华科技园6 威新国际大厦7 欧美汇(新东方南楼）8 同方科技广场二期9 北航致真大厦10 中航广场111 互联网金融中心12 维亚大厦13 泰鹏大厦14 朔黄发展大厦15 腾达大厦16 中科院国际技术交流与研发大楼17 新中关大厦18 优盛大厦19 天作国际中心20 西海国际中心21 银网中心22 中国技术交易大厦（第三极文化中心）23 创新大厦24 数码大厦25 辉煌时代大厦26 保利蓟门壹号27 卫通大厦28 中联文化科技大厦29 中关村资本大厦F1 中赫颐和项目F2 中航广场2期12345 678910111213141524251617181922232048、21F1F2现有写字楼未来供应26272829来源：戴德梁行北中国区研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000剩余面积吸纳量空置率中关村写字楼主要存量及未来供应量平方米平方米预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部42亚奥商圈来源：戴德梁行北中国区研究部亚奥市场信息0501001502002503003504000%10%20%30%40%50%60%040,00080,000120,000160,000200,00049、240,000280,000320,000360,0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率亚奥甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率亚奥甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率亚奥甲级写字楼租金亚奥甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民币（人民币/平方米平方米/月）月）平方米平方米预预测测预预测测甲级写字楼现有存量约为55.7万平方米本季度无新增供应入市2017Q2-2021年将有约34.2万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，亚奥甲级写字楼空置50、率为15.0%，较上季度上升0.3个百分点。有效租金本季度亚奥甲级写字楼有效租金为人民币368.5元每元每平方米每平方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币226.5元元每平方米每平方米每每月月。*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。主要租赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型奥北科技园掌趣科技10,000新租来源：戴德梁行北中国区研究部亚奥主要写字楼分布图1 环球贸易中心2 北辰时代大厦3 北辰世纪中心4 盘古大观5 北京国际会议中心6 汇宾大厦7 汇欣大厦8 富盛广场9 金泉广场10 茅台大厦（北环51、中心二期）11 易亨大厦12 长新大厦13 天圆祥泰双子座A座14 外运大厦15 住总地产大厦F1 中建财富中心F2 恒毅大厦F3 北居然大厦F4 中海财富中心123456789101112F1现有写字楼未来供应F3F21314F415来源：戴德梁行北中国区研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000环球贸易中心一期环球贸易中心二期环球贸易中心三期北辰时代大厦北辰世纪中心外运大厦 天圆祥泰双子座 A盘古大观 住总地产大厦北京国际会议中心北居然大厦恒毅大厦 中建财富中心中海财富中心剩余面积吸纳量空置率平方米平方米亚奥商圈写字楼52、主要存量及未来供应量预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部46望京-酒仙桥商圈来源：戴德梁行北中国区研究部望京-酒仙桥市场信息0501001502002503003504000%4%8%12%16%20%24%28%32%36%40%0100,000200,000300,000400,00020102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F年新增供应量年末净吸纳量年末空置率望京望京-酒仙桥甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率酒仙桥甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率望京望京-酒仙桥甲级写字楼租金酒仙桥甲级写字楼租金有效租金有效租金（人民53、币（人民币/平方米平方米/月）月）平方米平方米预预测测预预测测甲级写字楼现有存量约为56.1万平方米本季度叶青大厦三期入市，为市场带来23,000平方米新增供应2017Q2-2021年将有约42.4万平方米新增供应入市空置率2017年第一季度，望京-酒仙桥甲级写字楼空置率为11.0%，较上季度下降6.3个百分点。有效租金本季度望京-酒仙桥甲级写字楼有效租金为人民币281.8元每平方米每元每平方米每月月，乙级写字楼为人民人民币币196.9元元每平方米每平方米每每月月。*有效租金有效租金：租用的500平米左右，3年租约，位于中层的甲级写字楼面积的成交价,换算成建筑面积并考虑免租期以后的价格。主要租54、赁成交主要租赁成交项目租户面积（平方米）成交类型宜家家居大厦 北京木棉汇投资管理有限公司7,407新租利星行中心宏盟广告5,910搬迁颐堤港Kidsland2,358新租来源：戴德梁行北中国区研究部望京-酒仙桥主要写字楼分布图21 方恒国际中心一期22 洛娃科技大厦2期23 摩托罗拉大厦24 新港大厦25 望京诚盈26 利星行中心27 金辉大厦28 叶青大厦三期F1 东湖湾大厦F2 国际电子总部大厦F3 中航投资大厦F4 美瑞大厦F5 融新科技中心1 利星行广场1期2 颐堤港3 保利国际广场4 诺金中心5 浦项中心6 望京SOHO T37 星科大厦8 北京电子城科技大厦9 兆维大厦10 叶青大55、厦 1期2期11 中国数码港12 卷石天地13 人济大厦14 西门子大厦二期15 东煌广场(SONY1号楼)16 福码大厦17 宝能大厦18 启明国际大厦19 首开广场20 恒电大厦A座现有写字楼未来供应12345678910111213141516171819202122232425F4F3F2F12627F528来源：戴德梁行北中国区研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000剩余面积吸纳量空置率平方米平方米望京-酒仙桥写字楼主要存量及未来供应量预测至预测至2021来源：戴德梁行北中国区研究部50其他区域来56、源：戴德梁行北中国区研究部其他区域写字楼分布图1 中海地产大厦2 金隅大厦3 大成大厦4 西环广场5 国际财经中心B 6 雍贵中心7 奈伦大厦8 首东国际大厦9 嘉禾国信大厦10 兴隆国际大厦11 国海广场12 世通国际大厦13 合生财富广场14 紫檀大厦15 阳光大厦16 中国水务大厦17 汉威国际广场18 诺德中心19 中国铁建广场 B座20 万开中心21 恩菲科技大厦22 北矿金融大厦23 世东国际中心0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000剩余面积吸57、纳量空置率24 联美大厦F1 哈德门广场F2 中国铁建广场A座F3 金融街广安中心D地块F4 金融街广安中心B地块F5 中融信托大厦平方米平方米预测至预测至2021234657189101113141516171819122021F1F2F3 F4北五环外北苑东五环外京通快速路上222324F5甲级写字楼现有存量约为17.9万平方米本季度联美大厦入市，为市场带来30,000平方米新增供应2017Q2-2021年将有约60.3万平方米新增供应入市免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2017年