1、写字楼市场Q1 2017深圳MARKETBEAT经济指标核心商圈市场指标租金&空置率未来供应0501001502002502017201820192020写字楼供应(0000 sq.m.)未来供应已入市Q316Q4 16过去一年走势GDP 增长8.7%9.0%第三产业GDP增长10.5%10.4%CPI 增长2.4%2.4%Q4 16Q1 17未来一年走势平均租金面价*(人民币/平方米/月)247.7267.2空置率13.3%14.5%经济概览2016年，深圳实现生产总值19,492.6亿元，同比增长9%，增速高于其他一线城市，其中第三产业增加值11,785.88亿元，同比增长10.4%。金融2、业增加值2,876.89亿元，增长14.6%；其他服务业增加值3,969.46亿元，增长17.2%，对经济增长的贡献率和拉动力作用明显增强。市场概览伴随经济预期的好转，深圳写字楼租赁市场活跃度于本季度明显提升。四个新项目共计518,720平方米甲级办公物业入市，令甲级写字楼存量上升至3,956,133平方米。除福田区320,000平方米的平安国际金融大厦（北塔）于本季度全面投入使用外，其余198,720平方米新供应位于南山片区。全市甲级写字楼空置率上升1.24个百分点至14.51%。在福田，深圳新地标平安国际金融大厦以其声名卓著的高端品质吸引了诸多大型实力企业入驻，加之充分的招租期，使其取得了3、良好的入驻率。本季度福田供应量大增，但吸纳量亦达到30.4万平方米的较高水平，空置率仍然小幅下降0.62个百分点至8.88%。由于新供应项目乃目前深圳市场甲级写字楼之品质标杆，租金水平创新历史新高。此外，年后活跃的新增需求亦导致部分写字楼小幅上调租金水平，本季度福田区租金上升12.23%至305.97元/平方米/月。全市甲级写字楼租金水平在其带动下亦上升7.89个百分点至267.22元/平方米/月。在南山，多栋写字楼集中入市带来了较大的市场竞争压力，虽然吸纳量达到10.2万平方米，但空置率仍较上季度提高4.06个百分点至30.99%。不过，随着前期多栋办公物业陆续投入使用，后海区域商务氛围日趋4、浓厚，尾盘租赁项目价格渐趋上涨，南山整体租金小幅上升0.03个百分点至204.04元/平方米/月。而罗湖区囿于开发空间不足，近年来一直没有新增甲级写字楼物业供应，面临福田、南山商务环境愈加成熟，供应增多带来更大的选择余地，以及出于产业集聚、降低成本等不同因素的考量，企业搬离罗湖的现象时有发生，本季度罗湖区空置率上升1.04个百分点至6.7%，而租金下降0.47%至222.37元/平方米/月，商务市场竞争力每况愈下。未来，在大力推进的城市更新带动下，罗湖区商务市场有望迎来新的发展机遇。在需求方面，传统的金融业、高科技行业依然是市场的主力，与此同时，扩张意向强烈的房地产企业成为甲级写字楼客群中的一5、支新秀力量。受全球经济走势的影响，外资企业扩张步伐一再放缓，出于严格的成本控制，外资企业不得不节俭租赁开支，部分品牌企业希望借助品牌影响力获取租金折扣。与此相反，内资企业则表现出较为强劲的扩张能力，构成吸纳甲级写字楼的绝对主力。未来展望作为国际金融中心以及科技创新中心，深圳金融和科技类企业始终拥有强有力的承租能力，同时，被深圳良好的市场环境及各类支持性政策所吸引的大型企业总部不断迁入深圳则成为新的需求力量。而供给方面，今年后三个季度仍有约86.86万平方米的甲级写字楼将要入市，且其中超过80%集中在福田区，虽然福田金融中心地位稳固，但急剧大增的供应无疑仍将使租金承压，并在一定程度上拉高空置率。6、资料来源:深圳统计局注：增长数据为同比涨幅深圳10年平均供应量=24.2万平方米.资料来源:戴德梁行研究部资料来源:戴德梁行研究部资料来源:戴德梁行研究部0%2%4%6%8%10%12%14%16%050100150200250300空置率(%)租金(人民币/平米/月)租金空置率深圳MARKETBEAT写字楼市场 Q1 2017主要租赁成交Q1 2017写字楼商圈租户面积（平米）租赁类型来福士广场南山商业文化中心亚马逊6,000新租海信大厦后海中原地产10,000搬迁航天科技大厦后海平安普惠4,000新租重要在建项目写字楼商圈主要租户面积（平米）交付时间鼎和大厦福田区-90,0002017国银7、金融大厦福田区-54,0002017深能源大厦福田区-90,4202017博时基金大厦福田区-75,0002018华润总部大厦南山区-150,0002018中投证券总部大厦南山区-49,3002018深圳中心（350米）福田区-150,0002019前海国际中心南山区-169,3502019嘉里前海中心南山区-120,0002019*租金指成交面价1 USD=6.8923 RMB=0.9275 EUR资料来源:戴德梁行研究部注：所有数据为估计值区域存量(平方米)空置率本年度新增供应(平方米)未来供应(平方米)甲级写字楼租金成交价*人民币/平方米/月美元/平方英尺/月欧元/平方英尺/月罗湖5418、,813 6.7%040,170 222.37 US$3.002.78福田2,354,677 8.9%320,0001,976,214 305.97 US$4.123.83南山1,059,643 31.0%198,7205,805,706 204.04US$2.752.55全市3,956,133 14.5%518,7207,822,090 267.22US$3.603.34深圳MARKETBEAT写字楼市场 Q1 2017联系方式程家龙大中华区副总裁华南及华西区董事总经理电话:+86 755 2151 张晓端董事华南及华西区研究部主管电话:+86 755 2151 董韶川常务副总经理华南区写字9、楼部，企业顾问服务部及投资部主管电话:+86 755 2151 魏超英董事总经理中国区企业服务部主管电话:+86 21 2208 戴德梁行戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 ，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2017年