1、商务文化聚居区用地74万平房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月96可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言1一、宗地概况及宗地指标：11、 宗地位置：12、 宗地指标：13、 宗地现状：2二、宗地调研及宗地周边情况：21、 自然景观：22、 公共交2、通：23、 周边配套设施：34、 地块区域人口组成：45、 周边楼盘：6三、开发理念：71.开发背景：72.开发理念：7四、宗地规划：81、规划总图82、一期开发：93、二期开发204、三期开发：305、四期开发416、五期开发537、六期开发608、黄河北大街开发65五、成本利润运作计划表：68六、宗地分析：691、地理位置：692、自然景观：693、公共交通：704、区域消费水平：705、区域背景分析：706、宗地指标：707、成本利润：718、开发周期：72七、成本利润计划表：73八、总结：761、规划理念:762、创造价值:763、自身优势:76前 言XX地块位于XX、于洪、沈北三大市3、区的交汇处；与二、三环城高速之间，地铁2号线两站地覆盖。东临沈飞集团，西倚黄河北大街，南靠北陵公园，北承沈北大学城，是现今我市商业与居住开发用地的不二之选；经我公司策划推广部门初步规划，XX地块规划用地面积74万，总规划建筑面积178万。项目总投资129.08亿元，其中因政府要求，一次性土地摘牌投入64.43亿元；总收入233.09亿元。如借助XX集团在我市影响力，同政府协商采取分次摘牌，多次滚动式开发模式，一次性投资可减少至32.45亿元。项目总利润104.01亿元，其中包括升值空间巨大的自持商业固定资产28.4亿元；投资回报比可达308.5。在现如今发展大XX的战略基础之下，销售面向整个辽4、宁省的投资住房人群。一、 宗地概况及宗地指标：1、 宗地位置：宗地位于XX市环北商务文化聚居区内，XX区黄河北大街东侧，东2.2公里为沈飞工业集团，南900米为XX北二环白山路立交桥，西南2公里为北陵公园，北3公里为XX北三环桥。2、 宗地指标：（1） 规划用地面积：74万；（2） 综合容积率：2.4；（3） 总规划建筑面积：178万；（4） 商业比：40%；（5） 住宅建筑面积：107万；（6） 商业面积71万；（7） 限高：45米。住宅最高可建13层；（8） 绿地率：30%；（9） 建筑密度：35%。3、 宗地现状：地块现状为居民危旧楼，待拆迁。主要为沈飞的职工居住生活区，多为50年代苏式5、三层楼70多栋及部分商业设施和小工厂。二、 宗地调研及宗地周边情况：1、 自然景观：宗地位于XX北陵公园北偏西2公里，。北陵公园占地450万平方米，共有绿地面积330万平方米和30万平方米的人工湖水面。2、 公共交通：宗地周边主要干道为崇山路、白山路及黄河大街，次干道为怒江街、长江街、泰山路、香炉山路、松山路及陵北街。宗地周边除长江街以南外，道路情况较为良好，未见明显拥堵。途径XX的主要公交车辆为236路、190路、382路、381路、326路、393路、217路、294路、232路；XX地铁二号线在宗地东侧设有XX站。3、 周边配套设施：（1） 学校：小学：川江小学陵西小学泰山路小学黄河大街6、小学岐山一校珠江五校宗地距离：1公里2.6公里4.3公里4.8公里5.6公里6.1公里是否重点：重点重点中学：四十中学三十三中学省实验中学四十三中学120中学宗地距离：2.4公里3.5公里5公里6.1公里6.4公里是否重点：重点重点重点 （2） 医疗：医院：242医院武警医院大众医院辽宁中医药大学附属二院何氏眼科辽宁中医宗地距离：0.77公里1公里1.2公里1.3公里1.6公里5公里等级：综合三级三级乙等二级甲等国家三级甲等三级三级甲等（3） 商业：豪登酒店、石化宾馆、高德海鲜坊、绿洲宾馆、丽阳饭店、顺峰饭店、皇冠假日酒店、威尼斯酒店、胜道运动城、万隆商场、国美电器黄河大街店、酷必乐KTV、乐7、道好声音KTV、快乐迪KTV、乐购黄河大街店、乐天玛特超市等；（4） 其他配套设施：汽车4S店、沈飞体育场、北陵公园等。（5） 地块区域人口组成：（1） 原住民： 该地是沈飞集团的职工居住生活区，居住人口数量近10万人；（2） 固定人口：宗地位于XX市XX区北部XX街道，西起黄河北大街与于洪区相邻，东部至沈飞机场东墙，北至陵东街道万方社区，南至白山路与北陵公园相邻。街道管区总面积14.92平方公里。2010年辖区有两个村民委员会、社区委员会12个。全街共有居民41700户，123495人，其中有农村人口1898户，4664人，人口密度为每平方公里8277人；（3） 流动人口：宗地位于XX地铁二8、号线XX站附近，二号线开通至今，全线日均总客流量近22万人次，其中XX站为26000人次、陵西站为4000人次、新乐遗址站为4000人次、北陵公园站为3000人次、中医药大学站为13800人次；地铁二号线北沿线，XX站向北有医学院站、师范大学站、航空航天大学站、辽宁大学站四站，地铁二号线沿线将沈北大学城与XX地区有效的链接在一起。沈北大学城有辽宁大学、XX工程学院、XX医学院、XX师范大学、XX航空航天大学、辽宁美术职业学院共6所大学，在校学生数量10万余人。（4） 人口年龄比：宗地区域人口年龄主要集中在35-45岁之间，工作单位主要为沈飞集团及北行商圈，其中北行商圈年龄比例偏低，为27-369、岁。4、 周边楼盘：三、 开发理念：1. 开发背景：俯瞰整个XX城中的商圈沈河区的中街商圈、五爱商圈，和平区的太原街商圈，铁西区的铁西广场商圈，大东区东中街商圈也在逐步完善中，以上无不彰显它们对本地区的商业影响价值；而同在地铁沿线以百年城区而著称的XX区，却还依仗着陈旧、落后且交通拥堵、规划无章的北行商圈来带动支撑着整个区域的经济与文化的发展。北行商圈本有其优势的地理位置，然而因其区域规划的原因阻碍了其跟进时代的脚步，错过了向新型区域核心地带转型最佳的时期；从政府对XX地区改造的重视程度不难看出，该地区的开发将成为老XX区转型时期的一个重点项目，利用其相对较好的地理位置，学校、医院等丰富的周边10、配套，将其打造成XX区的一个新型城区，可对整个XX区以及地块辐射到的于洪区、沈北区的商业经济、住宅品质带来一定的发展动力和连续不断的经济增长；2. 开发理念：XXXX房地产开发有限公司将发挥自身能力，借助XX集团雄厚的资金实力，通过城市综合体结合我公司独有的居住生活体和专业特色服务，推出我公司新型的开发理念；（1） 将XX地块建设成XX区乃至XX城的新型“城市综合体”（详见：附录一）；（2） 从业主的生活实际需要出发，将每个地块规划设计为一个单独的“居住生活体”（详见：附录二）；（3） 为公司可持续性发展，采取商业的“联合运营模式”（详见：附录三）；（4） 新型生活模式“低碳环保的建设理念” 11、（详见：附录四）。四、 宗地规划：宗地由北至南分为刚需型、改善型、舒适型、经营型、全面覆盖个年龄阶层的居住与经营需求，共分六期开发，开发周期为510年。1、 规划总图2、 一期开发：7#、8#、13#、14# 地块为第一期开发用地，主要以服务青年人群为主，住宅类型以小高层的刚需型为主，7#、8#主要用于原住民回迁使用；开发周期用地面积容积率建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿化率建筑密度2014-20151587812.7431064m35673674328173032销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2015-2016年上缴集团利润2014-201632.45亿元752712、.86元/46.26亿元8800元/20000元/13.81亿元规划主要依据我市第六次人口普查结果显示：XX市包括外来人口与本地人口的首次置业人群，占XX市总人口的28左右，虽然这一数字在逐年的缩小，可是在XX市庞大的人口基数下这一数字却显得极其可观。虽然刚需型住房在未来必将失去其主流销售地位，但是就目前房地产转型时期来讲，刚需型住房还是相当一部分首次置业人士的首选；青年人是指事业刚起步，工作从初期的打拼阶段正在向稳定阶段发展的人群，他们在追求时尚生活的同时更看重其性价比，以及为其工作带来的便利性。我们为其设计现代都市的建筑风格，配以大面积幕墙等现代时尚元素，户型面积区间为：60-90；园区内13、建设健身器械供业主锻炼、玩耍，可缓解工作压力，远离亚健康状态。WIFI覆盖整个园区，满足青年群体可以随时随地漫游互联网；园区周边配套咖啡吧、KTV、时尚会所、轻吧、酒吧、休闲书店、料理店等商业，为青年群体提供很好的聚会场所。此4个块地位于宗地的最北端，其距市中心相对较远，将该地块打造为纯刚需型小高层住宅 ，其定价略高于周边楼盘的价格或与周边楼盘价格持平，即能体现出我公司楼盘的品质，又便于销售，能够使资金快速回垄，更快的投入下一期的开发，缩短开发进程，使利润最大化。（1） 成本利润表：建筑面积431064容积率2.7有建安费序号成本项目单位数量建筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及14、依据文件1土地费用3640.07 156910.31 1.1土地摘牌费用m24310643500.00 150872.40 1.2土地契税m2431064140.00 6034.90 土地摘牌的4%1.3土地印花税m24310640.07 3.02 契税的万分之五2前期费用209.38 9025.69 2.1城市基础设施配套费m2431064145.00 6250.43 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m24310645.80 250.02 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m24310640.00 0.13 契税的万分之五2.2场地平整费m2431064包含在建安费中，该15、处不再计算；2.3临时水项10.46 20.00 暂估价20万元2.4临时电台41.58 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m243106420.00 862.13 20元/平方米2.7红线图m24310640.30 12.93 0.3元/平方米2.8购图、定线费m24310641.00 43.11 1元/平方米2.9质量监督费m24310641.80 77.59 1.8元/平米2.10监理费m24310644.00 172.43 6元/平方米2.11地质勘查费m24310641.50 64.66 1.5元/平方米2.12施工图纸审查16、费m24310641.00 43.11 按1元/平方米2.13环保审查费m24310640.50 21.55 按0.5元/平方米2.14消防审查费m24310641.00 43.11 按1元/平方米2.15人防工程手续费m243106420.00 862.13 按30元/平方米2.16综合管网设计费m24310640.70 30.17 按1元/平方米2.17楼牌费m24310640.20 8.62 按0.2元/平方米2.18面积测绘m24310643.00 129.32 3元/平方米2.19产权登记费m2159653.31.41 60.67 3.6元/平方米2.20招标代理费m2431064017、.13 5.60 0.13元/平方米3建安费 1834.49 79078.08 3.1建筑安装费1834.49 79078.08 住宅m23567361489.63 64212.48 1800元/平方米(估值）商业m274328344.86 14865.60 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 16725.28 4.1给水工程施工费m243106410.00 431.06 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m243106412.00 517.28 12元/平方米4.3煤气费用户431064130.00 5603.83 13000元/户，参考二期数据4.4热力工程施工费18、m243106420.00 862.13 20元/平方米4.6供暖挂网费m243106455.00 2370.85 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m2431064126.00 5431.41 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m24310643.00 129.32 3元/平方米4.9室内装水表m24310642.00 86.21 3元/平方米4.10水表挂网费m243106430.00 1293.19 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费46.47 2002.96 5.1智能化系统m243106415.00 646.60 15元/平方米5.2绿化景观m24793419、.310.01 431.41 90元/平方米5.3围墙工程m29004.04 174.00 600元/m5.4道路工程及边石m211184.674.15 178.95 160元/平方米5.8园区主入口个42.78 120.00 30万元/个5.9园区次入口个30.28 12.00 4万元/个5.10地下车库出入口个40.93 40.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座49.28 400.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用28.73 1238.53 6.1管理费用m243106420.93 902.36 工资总计项116.70 720.00 项目定编30人，人均工资5000元/月。20、工期4年；福利项10.42 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项11.05 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项10.58 25.00 估值交通补助项10.46 20.00 估值汽车油费项10.35 15.00 汽车保险费项10.58 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.09 4.00 报刊订阅费项10.12 5.00 电话费项10.35 15.00 办公费用项10.23 10.00 估值6.3营销费用m24310647.80 336.17 25元/平方米7经营税金1343.55 57915.50 7.1营业税项1536.56 23129.18 销售收入的5%721、.2城市维护建设税项137.56 1619.04 7.1行7%；7.3教育费附加项116.10 693.88 7.1行3%；7.4地方税项15.37 231.29 7.1行1%；7.5企业所得税项1531.19 22897.89 估值7.6土地增值税元216.77 9344.21 住宅类项1109.24 4708.92 销售收入的1.5%；商业项1103.46 4459.68 销售收入的3%；土地使用费m2159653.34.07 175.62 按11元/平方米8销售收入462583.68 8.1住宅m23567368800.00 313927.68 均价8.2商业m27432820000.022、0 148656.00 均价9预备费元37.17 1602.48 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元324498.84 11平米单价7527.86 元/平方米12净利润万元138084.84 （2） 规划图：（3） 推荐户型图：3、 二期开发10#、15#地块预计在第二期开发，开发资金来源于一期的回垄资金，主要以改善型住宅以及改善型刚需住宅为主；开发周期用地面积容积率建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿化率建筑密度2016-20181685512.4406521m33118075341193033销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2015-2016年上缴集团利润2023、16-201830.96亿元7616.71元/46.42亿元9240元/21000/15.46亿元这么规划开发的原因，同样是根据我市第六次人口普查结果显示：XX市有房人群占总人口的77左右，而其中想要换房的人群占有房人群的91左右，这是一个庞大的数字，而且还在逐年增长中；改善型住房是未来几年后的发展趋势，将这两个地块规划为第二期开发，是为了更有效的便于产品销售与资金回垄，稳步提高售价。为下一期的开发投资进行有力的储备；中年人是指在事业上取得一定成功的人，其生活的中心已经从工作转向至享受生活注重家庭的阶段，他们追求高档次，高质量的生活标准，不是为了炫耀自己的身份，而是单纯的享受生活所带来的美好，24、我们为其设计现代都市的商务建筑风格，户型面积区间为：90-120；园区内设有健身器械，慢跑道路，配合园区内高品质的景观绿植，供中年业主晨练或业余时间锻炼身体。园区周边配套健身会所、SPA、按摩院等养生场所，可为中年业主提供很好的养生条件，规划一个中高档业主会所，内部规划接待室、会客室、洽谈室等空间，满足商务人士的办公洽谈需要，并且将整个园区覆盖WIFI无线网络，是业主能随时随地收发商业上的邮件。园区周边配套中高档商务酒店、茶楼，满足商务人士对客户及商业伙伴的宴请需要。（1） 成本利润表：建筑面积406521容积率2.4有建安费序号成本项目单位数量建筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方25、法及依据文件1土地费用3640.07 147976.49 1.1土地摘牌费用m24065213500.00 142282.35 1.2土地契税m2406521140.00 5691.29 土地摘牌的4%1.3土地印花税m24065210.07 2.85 契税的万分之五2前期费用209.68 8523.97 2.1城市基础设施配套费m2406521145.00 5894.55 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m24065215.80 235.78 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m24065210.00 0.12 契税的万分之五2.2场地平整费m2406521包含在建安费中26、，该处不再计算；2.3临时水项10.49 20.00 暂估价20万元2.4临时电台41.67 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m240652120.00 813.04 20元/平方米2.7红线图m24065210.30 12.20 0.3元/平方米2.8购图、定线费m24065211.00 40.65 1元/平方米2.9质量监督费m24065211.80 73.17 1.8元/平米2.10监理费m24065214.00 162.61 6元/平方米2.11地质勘查费m24065211.50 60.98 1.5元/平方米2.12施工图纸27、审查费m24065211.00 40.65 按1元/平方米2.13环保审查费m24065210.50 20.33 按0.5元/平方米2.14消防审查费m24065211.00 40.65 按1元/平方米2.15人防工程手续费m240652120.00 813.04 按30元/平方米2.16综合管网设计费m24065210.70 28.46 按1元/平方米2.17楼牌费m24065210.20 8.13 按0.2元/平方米2.18面积测绘m24065213.00 121.96 3元/平方米2.19产权登记费m2169383.81.58 64.37 3.6元/平方米2.20招标代理费m24065228、10.13 5.28 0.13元/平方米3建安费 1837.07 74680.60 3.1建筑安装费1837.07 74680.60 住宅m23311801466.40 59612.40 1800元/平方米(估值）商业m275341370.66 15068.20 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 15773.01 4.1给水工程施工费m240652110.00 406.52 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m240652112.00 487.83 12元/平方米4.3煤气费用户406521130.00 5284.77 13000元/户，参考二期数据4.4热力工程施29、工费m240652120.00 813.04 20元/平方米4.6供暖挂网费m240652155.00 2235.87 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m2406521126.00 5122.16 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m24065213.00 121.96 3元/平方米4.9室内装水表m24065212.00 81.30 3元/平方米4.10水表挂网费m240652130.00 1219.56 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费40.99 1666.45 5.1智能化系统m240652115.00 609.78 15元/平方米5.2绿化景观m250530、65.311.19 455.09 90元/平方米5.3围墙工程m18802.77 112.80 600元/m5.4道路工程及边石m211798.574.64 188.78 160元/平方米5.8园区主入口个21.48 60.00 30万元/个5.9园区次入口个50.49 20.00 4万元/个5.10地下车库出入口个20.49 20.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座24.92 200.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用30.47 1238.53 6.1管理费用m240652122.20 902.36 工资总计项117.71 720.00 项目定编30人，人均工资5000元/月31、。工期4年；福利项10.44 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项11.12 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项10.61 25.00 估值交通补助项10.49 20.00 估值汽车油费项10.37 15.00 汽车保险费项10.61 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.10 4.00 报刊订阅费项10.12 5.00 电话费项10.37 15.00 办公费用项10.25 10.00 估值6.3营销费用m24065218.27 336.17 25元/平方米7经营税金1433.30 58266.73 7.1营业税项1570.97 23211.32 销售收入的5%32、7.2城市维护建设税项139.97 1624.79 7.1行7%；7.3教育费附加项117.13 696.34 7.1行3%；7.4地方税项15.71 232.11 7.1行1%；7.5企业所得税项1565.26 22979.21 估值7.6土地增值税元234.26 9522.96 住宅类项1112.91 4590.15 销售收入的1.5%；商业项1116.76 4746.48 销售收入的3%；土地使用费m2169383.84.58 186.32 按11元/平方米8销售收入464226.42 8.1住宅m23311809240.00 306010.32 均价8.2商业m27534121000.33、00 158216.10 均价9预备费元37.14 1509.66 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元309635.45 11平米单价7616.71 元/平方米12净利润万元154590.97 （2） 规划图：（3） 推荐户型图：4、 三期开发：9#、18#地块为三期开发用地，其中9#地块以服务于青年群体为主，18#地块以服务于老年人群为主。开发资金主要来源于一期、二期的回垄资金。9#地块的开发理念，主要参照于我公司独有的“居住生活体”中青年社区的开发理念。将其定于三期开发，主要为进一步提高积累该地区楼盘品质，稳步提高售价；开发周期用地面积容积率建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿34、化率建筑密度2017-20201433881.8253782m21539538387153032销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2018-2020年上缴集团利润2017-202019.42亿元7653.52元/29.36亿元9700元/22050/9.94亿元老年人是指身体已经处在衰老期或行动不便的人群，年龄在60岁以上，他们为我们的现代化社会建设付出了多半辈子的心血，他们在退休之后需要整个社会的帮助，需要一个安稳，惬意的晚年生活；我们为其设计欧式多层及欧式洋房的建筑外立面，户型面积区间为：140-200；园区规划设计出较宽的散步道路，茂密的树林，有人工水系及湖等水景，私家的35、庭院，对老人的日常散步和锻炼提供非常的环境；园区内的农贸市场，保证老年人能就近买到蔬菜、肉、蛋等副食产品，可以有送菜、送水上门的物业服务；周边内的幼儿园，保证老人接送孩子不需要走远路；园区内设有社区医院，或引进大型医院的社区医疗，保证老人患病或身体不舒服的时候能最快得到治疗，园区规划多使用无障碍设计，每户住宅都有电梯，保证老人的顺利通行，每个户型中都单独设计出一个医护房间，使老人在生病的时候有子女或者医护人员能陪伴左右。要在年龄较大的老人家中安装24小时实施监护摄像头和一键式急救电话，由专人24小时接听，一旦老人在家中摔倒不能行动的时候，保证社区医疗人员能第一时间赶到老人家中对老人进行帮助和治36、疗，业主会所要有棋牌室、麻将室、茶室供老人们进行休闲娱乐活动，还要在会所中设置多功能厅，可以跳舞、唱歌、定期组织表演，养身、医疗内容的图书馆，使老人们能更多的进行交流，丰富他们的晚年生活；户型多使用“老带新”的设计形式，即一个大户型旁跟一个小户型，这样可以让想陪在父母身边的子女们住宅老人的隔壁，照顾老人的日常起居，而且双方由在生活习惯省互不影响。大开间的设计形式，保证老人在家中行走、移动的自如；园区周边配套要齐全，包括超市、邮局、银行、餐饮、饭店、零售等都要保证可以上门服务，以满足老人们对生活必需品的需求；（1） 成本利润表：建筑面积253782容积率1.8有建安费序号成本项目单位数量建筑平米37、单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及依据文件1土地费用3640.07 92378.42 1.1土地摘牌费用m22537823500.00 88823.70 1.2土地契税m2253782140.00 3552.95 土地摘牌的4%1.3土地印花税m22537820.07 1.78 契税的万分之五2前期费用211.51 5367.78 2.1城市基础设施配套费m2253782145.00 3679.84 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m22537825.80 147.19 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m22537820.00 0.07 契税的万分之五2.2场地38、平整费m2253782包含在建安费中，该处不再计算；2.3临时水项10.79 20.00 暂估价20万元2.4临时电台42.68 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m225378220.00 507.56 20元/平方米2.7红线图m22537820.30 7.61 0.3元/平方米2.8购图、定线费m22537821.00 25.38 1元/平方米2.9质量监督费m22537821.80 45.68 1.8元/平米2.10监理费m22537824.00 101.51 6元/平方米2.11地质勘查费m22537821.50 38.0739、 1.5元/平方米2.12施工图纸审查费m22537821.00 25.38 按1元/平方米2.13环保审查费m22537820.50 12.69 按0.5元/平方米2.14消防审查费m22537821.00 25.38 按1元/平方米2.15人防工程手续费m225378220.00 507.56 按30元/平方米2.16综合管网设计费m22537820.70 17.76 按1元/平方米2.17楼牌费m22537820.20 5.08 按0.2元/平方米2.18面积测绘m22537823.00 76.13 3元/平方米2.19产权登记费m21409902.11 53.58 3.6元/平方米2.40、20招标代理费m22537820.13 3.30 0.13元/平方米3建安费 1830.25 46448.50 3.1建筑安装费1830.25 46448.50 住宅m22153951527.73 38771.10 1800元/平方米(估值）商业m238387302.52 7677.40 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 9846.74 4.1给水工程施工费m225378210.00 253.78 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m225378212.00 304.54 12元/平方米4.3煤气费用户253782130.00 3299.17 13000元/户，参考41、二期数据4.4热力工程施工费m225378220.00 507.56 20元/平方米4.6供暖挂网费m225378255.00 1395.80 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m2253782126.00 3197.65 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m22537823.00 76.13 3元/平方米4.9室内装水表m22537822.00 50.76 3元/平方米4.10水表挂网费m225378230.00 761.35 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费53.33 1353.42 5.1智能化系统m225378215.00 380.67 15元/平方米5.42、2绿化景观m243016.415.26 387.15 90元/平方米5.3围墙工程m21505.08 129.00 600元/m5.4道路工程及边石m210037.166.33 160.59 160元/平方米5.8园区主入口个22.36 60.00 30万元/个5.9园区次入口个40.63 16.00 4万元/个5.10地下车库出入口个20.79 20.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座27.88 200.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用48.80 1238.53 6.1管理费用m225378235.56 902.36 工资总计项128.37 720.00 项目定编30人，人43、均工资5000元/月。工期4年；福利项10.71 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项11.79 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项10.99 25.00 估值交通补助项10.79 20.00 估值汽车油费项10.59 15.00 汽车保险费项10.99 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.16 4.00 报刊订阅费项10.20 5.00 电话费项10.59 15.00 办公费用项10.39 10.00 估值6.3营销费用m225378213.25 336.17 25元/平方米7经营税金1444.31 36653.92 7.1营业税项1578.40 1467844、.82 销售收入的5%7.2城市维护建设税项140.49 1027.52 7.1行7%；7.3教育费附加项117.35 440.36 7.1行3%；7.4地方税项15.78 146.79 7.1行1%；7.5企业所得税项1572.62 14532.04 估值7.6土地增值税元229.66 5828.39 住宅类项1123.49 3134.00 销售收入的1.5%；商业项1100.06 2539.30 销售收入的3%；土地使用费m21409906.11 155.09 按11元/平方米8销售收入293576.49 8.1住宅m22153959700.00 208933.15 均价8.2商业m23845、38722050.00 84643.34 均价9预备费元37.25 945.25 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元194232.56 11平米单价7653.52 元/平方米12净利润万元99343.93 （2） 规划图：（3） 推荐户型图：5、 四期开发16#、11#地块为四期开发用地，其主要面向中产阶级人群，开发资金主要来源于二、三期的回垄资金。其开发理念主要参照于“居住生活体”中的中年社区的开发理念。此地块为整个地宗地居住与生活的中心地带，故将其打造为功能齐全的新概念高档住宅。将其定与第四期开发，主要是为了在周边配套与服务相对较成熟的阶段，将其售价推向最高；开发周期用地面积容积率46、建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿化率建筑密度2018-2021940551.5144538m11611228426203031销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2019-2020年上缴集团利润2018-202011.38亿元7875.37元/18.40亿元10180元/23150/7.02亿元四期开发主要面向高端商务人群，他们喜欢舒适的生活对建筑、户型、配套、物业服务都有较高的要求， 我们为他们设计了欧式多层和欧式洋房的建筑风格，可以显示出他们的气质和地位。户型面积区间为：180-400。（1） 成本利润表：建筑面积144538容积率1.5有建安费序号成本项目单位数量建47、筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及依据文件1土地费用3640.07 52612.84 1.1土地摘牌费用m21445383500.00 50588.30 1.2土地契税m2144538140.00 2023.53 土地摘牌的4%1.3土地印花税m21445380.07 1.01 契税的万分之五2前期费用214.55 3101.13 2.1城市基础设施配套费m2144538145.00 2095.80 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m21445385.80 83.83 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m21445380.00 0.04 契税的万分之五2.248、场地平整费m2144538包含在建安费中，该处不再计算；2.3临时水项11.38 20.00 暂估价20万元2.4临时电台44.70 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m214453820.00 289.08 20元/平方米2.7红线图m21445380.30 4.34 0.3元/平方米2.8购图、定线费m21445381.00 14.45 1元/平方米2.9质量监督费m21445381.80 26.02 1.8元/平米2.10监理费m21445384.00 57.82 6元/平方米2.11地质勘查费m21445381.50 21.649、8 1.5元/平方米2.12施工图纸审查费m21445381.00 14.45 按1元/平方米2.13环保审查费m21445380.50 7.23 按0.5元/平方米2.14消防审查费m21445381.00 14.45 按1元/平方米2.15人防工程手续费m214453820.00 289.08 按30元/平方米2.16综合管网设计费m21445380.70 10.12 按1元/平方米2.17楼牌费m21445380.20 2.89 按0.2元/平方米2.18面积测绘m21445383.00 43.36 3元/平方米2.19产权登记费m296358.672.53 36.62 3.6元/平方米50、2.20招标代理费m21445380.13 1.88 0.13元/平方米3建安费 1839.33 26585.36 3.1建筑安装费1839.33 26585.36 住宅m21161121446.00 20900.16 1800元/平方米(估值）商业m228426393.34 5685.20 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 5608.07 4.1给水工程施工费m214453810.00 144.54 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m214453812.00 173.45 12元/平方米4.3煤气费用户144538130.00 1878.99 13000元/户，51、参考二期数据4.4热力工程施工费m214453820.00 289.08 20元/平方米4.6供暖挂网费m214453855.00 794.96 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m2144538126.00 1821.18 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m21445383.00 43.36 3元/平方米4.9室内装水表m21445382.00 28.91 3元/平方米4.10水表挂网费m214453830.00 433.61 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费66.77 965.10 5.1智能化系统m214453815.00 216.81 15元/平方米5.52、2绿化景观m228216.517.57 253.95 90元/平方米5.3围墙工程m17507.26 105.00 600元/m5.4道路工程及边石m26583.857.29 105.34 160元/平方米5.8园区主入口个24.15 60.00 30万元/个5.9园区次入口个10.28 4.00 4万元/个5.10地下车库出入口个21.38 20.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座213.84 200.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用85.69 1238.53 6.1管理费用m214453862.43 902.36 工资总计项149.81 720.00 项目定编30人，人均53、工资5000元/月。工期4年；福利项11.25 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项13.14 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项11.73 25.00 估值交通补助项11.38 20.00 估值汽车油费项11.04 15.00 汽车保险费项11.73 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.28 4.00 报刊订阅费项10.35 5.00 电话费项11.04 15.00 办公费用项10.69 10.00 估值6.3营销费用m214453823.26 336.17 25元/平方米7经营税金1603.32 23174.07 7.1营业税项1636.54 9200.454、1 销售收入的5%7.2城市维护建设税项144.56 644.03 7.1行7%；7.3教育费附加项119.10 276.01 7.1行3%；7.4地方税项16.37 92.00 7.1行1%；7.5企业所得税项1630.17 9108.41 估值7.6土地增值税元266.59 3853.21 住宅类项1122.67 1773.03 销售收入的1.5%；商业项1136.59 1974.19 销售收入的3%；土地使用费m296358.677.33 105.99 按11元/平方米8销售收入184008.218.1住宅m211611210180.00 118202.02 均价8.2商业m22842655、23150.00 65806.19 均价9预备费元37.63 543.89 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元113829.00 11平米单价7875.37 元/平方米12净利润万元70179.20 （2） 规划图：（3） 推荐户型图：6、 五期开发17#、19#（小）地块为五期开发用地。17#地块主要以商住两用住房为主，面向投资置业人群。19#（小）规划为五星级宾馆主要面向本地区高端消费人群，带动整个地区品质与商业价值的进一步提升；户型面积区间为：901-140。开发周期用地面积容积率建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿化率建筑密度2019-2022959771.5356658m56、67651289007813046销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2010-2022年上缴集团利润2019-202217.41亿元18139.88元/47.38亿元10700元/24310/29.97亿元五星级酒店的开发模式分为：（1） 进行招标，选取优秀管理公司进行管理与运营；（2） 将其交与集团接待办进行管理与经营。17#地块位于整个宗地的南端，在地块规划与建设初具规模的同时，顺势推出商住两用公寓，来迎合相当一部分投资置业人群的需求，进一步实现利润提升；19#地块是该地区距市中心最近的一片小区域，初步规划将其建设为五星级酒店。为了保证其服务与质量，准备交由集团接待办经营与57、管理。（1） 成本利润表：建筑面积95977容积率3.7有建安费序号成本项目单位数量建筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及依据文件1土地费用3640.07 34936.30 1.1土地摘牌费用m2959773500.00 33591.95 1.2土地契税m295977140.00 1343.68 土地摘牌的4%1.3土地印花税m2959770.07 0.67 契税的万分之五2前期费用216.13 2074.34 2.1城市基础设施配套费m295977145.00 1391.67 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m2959775.80 55.67 配套费的4%2.3城市58、基础设施配套费印花税m2959770.00 0.03 契税的万分之五2.2场地平整费m295977包含在建安费中，该处不再计算；2.3临时水项12.08 20.00 暂估价20万元2.4临时电台47.09 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m29597720.00 191.95 20元/平方米2.7红线图m2959770.30 2.88 0.3元/平方米2.8购图、定线费m2959771.00 9.60 1元/平方米2.9质量监督费m2959771.80 17.28 1.8元/平米2.10监理费m2959774.00 38.39 6元59、/平方米2.1地质勘查费m2959771.50 14.40 1.5元/平方米2.1施工图纸审查费m2959771.00 9.60 按1元/平方米2.1环保审查费m2959770.50 4.80 按0.5元/平方米2.1消防审查费m2959771.00 9.60 按1元/平方米2.2人防工程手续费m29597720.00 191.95 按30元/平方米2.2综合管网设计费m2959770.70 6.72 按1元/平方米2.2楼牌费m2959770.20 1.92 按0.2元/平方米2.2面积测绘m2959773.00 28.79 3元/平方米2.2产权登记费m225939.731.03 9.8660、 3.6元/平方米2.20招标代理费m2959770.13 1.25 0.13元/平方米3建安费 7291.18 69978.58 3.1建筑安装费7291.18 69978.58 住宅m2676511268.76 12177.18 1800元/平方米(估值）商业m22890076022.42 57801.40 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 3723.91 4.1给水工程施工费m29597710.00 95.98 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m29597712.00 115.17 12元/平方米4.3煤气费用户95977130.00 1247.70 13061、00元/户，参考二期数据4.4热力工程施工费m29597720.00 191.95 20元/平方米4.6供暖挂网费m29597755.00 527.87 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m295977126.00 1209.31 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m2959773.00 28.79 3元/平方米4.9室内装水表m2959772.00 19.20 3元/平方米4.10水表挂网费m29597730.00 287.93 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费73.98 710.00 5.1智能化系统m29597715.00 143.97 15元/平方米5.262、绿化景观m228793.127.00 259.14 90元/平方米5.3围墙工程m7904.94 47.40 600元/m5.4道路工程及边石m26718.3911.20 107.49 160元/平方米5.8园区主入口个13.13 30.00 30万元/个5.9园区次入口个31.25 12.00 4万元/个5.10地下车库出入口个11.04 10.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座110.42 100.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用129.04 1238.53 6.1管理费用m29597794.02 902.36 工资总计项175.02 720.00 项目定编30人，人均工63、资5000元/月。工期4年；福利项11.88 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项14.73 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项12.60 25.00 估值交通补助项12.08 20.00 估值汽车油费项11.56 15.00 汽车保险费项12.60 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.42 4.00 报刊订阅费项10.52 5.00 电话费项11.56 15.00 办公费用项11.04 10.00 估值6.3营销费用m29597735.03 336.17 25元/平方米7经营税金6281.94 60292.20 7.1营业税项12468.29 23689.964、0 销售收入的5%7.2城市维护建设税项1172.78 1658.29 7.1行7%；7.3教育费附加项174.05 710.70 7.1行3%；7.4地方税项124.68 236.90 7.1行1%；7.5企业所得税项12443.61 23453.00 估值7.6土地增值税元1098.54 10543.41 住宅类项1385.41 3699.06 销售收入的1.5%；商业项1710.15 6815.82 销售收入的3%；土地使用费m225939.732.97 28.53 按11元/平方米8销售收入473797.94 8.1住宅m223047110700.00 246603.97 均价8.2商65、业m29345724310.00 227193.97 均价9预备费元119.54 1147.30 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元174101.15 11平米单价18139.88 元/平方米12净利润万元299696.78 （2） 规划图：（3） 推荐户型图：建筑面积143m7、 六期开发19#地块处于宗地的最南端，预建设大型购物中心和五星级写字间，为该地区居民的购物、休闲、娱乐提供较好的生活服务配套。将其定于最后开发是为了更好的发挥其地理优势，带动整个地区的经济与文化发展。将整个地区的收益最大化。开发周期用地面积容积率建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积商业比绿化率建筑密度2020-266、023784462.3177325m1773251003042销售周期预计总投资平米单价总销售额住宅单价商业单价2012-2023年上缴集团利润2021-202317.45亿元9838.80元/45.26亿元25525/27.81亿元（1） 成本利润表：建筑面积177325容积率2.3有建安费序号成本项目单位数量建筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及依据文件1土地费用3640.07 64547.54 1.1土地摘牌费用m21773253500.00 62063.75 1.2土地契税m2177325140.00 2482.55 土地摘牌的4%1.3土地印花税m21773250.0767、 1.24 契税的万分之五2前期费用212.55 3769.00 2.1城市基础设施配套费m2177325145.00 2571.21 145元/平方米2.2城市基础设施配套费契税m21773255.80 102.85 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m21773250.00 0.05 契税的万分之五2.2场地平整费m2177325包含在建安费中，该处不再计算；2.3临时水项11.13 20.00 暂估价20万元2.4临时电台43.83 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m217732520.00 354.65 20元/平方68、米2.7红线图m21773250.30 5.32 0.3元/平方米2.8购图、定线费m21773251.00 17.73 1元/平方米2.9质量监督费m21773251.80 31.92 1.8元/平米2.10监理费m21773254.00 70.93 6元/平方米2.11地质勘查费m21773251.50 26.60 1.5元/平方米2.12施工图纸审查费m21773251.00 17.73 按1元/平方米2.13环保审查费m21773250.50 8.87 按0.5元/平方米2.14消防审查费m21773251.00 17.73 按1元/平方米2.15人防工程手续费m217732520.069、0 354.65 按30元/平方米2.16综合管网设计费m21773250.70 12.41 按1元/平方米2.17楼牌费m21773250.20 3.55 按0.2元/平方米2.18面积测绘m21773253.00 53.20 3元/平方米2.19产权登记费m277097.831.65 29.30 3.6元/平方米2.20招标代理费m21773250.13 2.31 0.13元/平方米3建安费 2000.00 35465.00 3.1建筑安装费2000.00 35465.00 住宅m21800元/平方米(估值）商业m21773252000.00 35465.00 2000元/平方米(估值）470、基础设施配套费388.00 6880.21 4.1给水工程施工费m217732510.00 177.33 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m217732512.00 212.79 12元/平方米4.3煤气费用户177325130.00 2305.23 13000元/户，参考二期数据4.4热力工程施工费m217732520.00 354.65 20元/平方米4.6供暖挂网费m217732555.00 975.29 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m2177325126.00 2234.30 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m21773253.00 53.20 3元/平71、方米4.9室内装水表m21773252.00 35.47 3元/平方米4.10水表挂网费m217732530.00 531.98 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费38.10 675.65 5.1智能化系统m217732515.00 265.99 15元/平方米5.2绿化景观m223533.811.94 211.80 90元/平方米5.3围墙工程m600元/m5.4道路工程及边石m25491.224.95 87.86 160元/平方米5.8园区主入口个30万元/个5.9园区次入口个4万元/个5.10地下车库出入口个10.56 10.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座15.672、4 100.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用69.85 1238.53 6.1管理费用m217732550.89 902.36 工资总计项140.60 720.00 项目定编30人，人均工资5000元/月。工期4年；福利项11.02 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项12.56 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项11.41 25.00 估值交通补助项11.13 20.00 估值汽车油费项10.85 15.00 汽车保险费项11.41 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项10.23 4.00 报刊订阅费项10.28 5.00 电话费项10.85 15.0073、 办公费用项10.56 10.00 估值6.3营销费用m217732518.96 336.17 25元/平方米7经营税金3450.66 61188.79 7.1营业税项11276.25 22631.10 销售收入的5%7.2城市维护建设税项189.34 1584.18 7.1行7%；7.3教育费附加项138.29 678.93 7.1行3%；7.4地方税项112.76 226.31 7.1行1%；7.5企业所得税项11263.49 22404.79 估值7.6土地增值税元770.53 13663.47 住宅类项1销售收入的1.5%；商业项1765.75 13578.66 销售收入的3%；土地使74、用费m277097.834.78 84.81 按11元/平方米8销售收入452622.06 8.1住宅m2均价8.2商业m217732525525.00 452622.06 均价9预备费元39.58 701.85 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元174466.57 11平米单价9838.80 元/平方米12净利润万元278155.49 （2） 规划图：8、 黄河北大街开发沿黄河北大街由南向北进行商业规划，将黄河北大街打造成为一条现代都市休闲娱乐商业街，使其成为XXXX区新的商业中心，从而带动整个XX地区的商业品质和生活质量；（1） 五星级酒店：将19#（小）地块规划为一座五星级酒店，75、将其交与集团接待办进行经营与管理，使其更好的发挥出自身的最大价值。酒店建筑面积32730，分南北两栋10层建筑作为酒店房间，可有套房数量200-300间，中间2层建筑作为接待大厅、特色餐厅和2000大型宴会厅；（2） 大型购物中心：将19#（大）地块规划为大型购物中心，地块西侧60米作为XX地铁二号线XX站的战前广场使用，将规划其为一个大型景观休闲广场，可为广场南侧的五星级酒店、北侧的商住公寓、西侧的购物中心和写字间提供良好的视觉瞻观，也为宗地附近居民提供了一个顶级的休闲场地；地块西侧200米规划为购物中心和五星级写字间的综合体，购物中心建筑面积143305，分为地下两层和地上三层，负二层作为76、停车场使用，可供1000余辆汽车停放，负一层作为大型超市和餐饮中心，可提供周边居民的生活采购和就餐服务；地上两层作为百货购物中心；地上三层作为休闲娱乐中心，包括室内球场、冰场、影院等娱乐设施；商场屋面规划为景观屋面；（3） 五星级写字间：在大型购物中心南北两侧规划两栋五星级写字间，总建筑面积34020。写字间为办公和小规模经营者提供了非常优秀的办公环境；（4） 快捷酒店：将17#地块西侧南北两角规划为两座快捷酒店，规划两栋快捷酒店主要目的是在整个区域内形成小面积竞争，更能提高酒店的收入。每栋酒店建筑面积6480，可设计房间200-240套，满足不同层面的住宿人群的需求；（5） 专业性卖场：将177、7#地块西侧规划为大型家电卖场和家具卖场，配合19#地块的购物中心形成商圈模式，并且更有针对性的对周边居民购买家电和家具提供方便。家电卖场共三层，可做出很好的产品分区，建筑面积20304，可引进类似国美电器、苏宁电器等商家；家具卖场共三层，建筑面积43254，可引进类似红星美凯龙、宜家家居等中高端的品牌家具商家，有效提升了宗地的商业品质；（6） 大型商业网点：将15#、14#、13#地块西侧，也就是沿黄河北大街一侧规划为大型商业网点，商网均为三层建筑，单个面积为1944-3456，此类大型商网可为高档的酒店、KTV、洗浴中心、品牌服装店、品牌手机店等提供良好的经营环境，例如：大连渔港、潮州城、78、金碧海洋之星、希尔斯池典、快乐迪KTV、同一首歌KTV、海澜之家、劲霸男装、七匹狼男装、ONLY、欧时力、豪雅表、APPLE店等。沿黄河北大街退线50m用地也可待整体宗地基本开发完成后，再根据具体情况进行人性化商业配套。（7） 规划图：五、 成本利润运作计划表：六、 宗地分析：根据对宗地本身和周边情况的调研结果可以看出，XX地块作为我司开发的一个目标地块，存在着其优势与不足两大特征：1、 地理位置：XX地块位于XX市XX区与于洪区的交界处，以黄河北大街分界，东侧为XX区，西侧为于洪区。周边只有乐购和乐天玛特两家中小规模的超市，缺少像五星级酒店、大型购物中心、星级写字间、专业卖场这样的高端配套，79、很难带动该地区的商业氛围，另外沈北大学城的学生到市中心购物也会途径此地区，所以商业建设在该地区具有一定的发展潜力；XX区属于学区较好的地区，宗地恰恰处于XX区内，周边辐射6所小学，其中2所为重点小学，5所中学，其中3所为重点中学，必会引起广大学生家长对该地区的关注，故学区房是他们购房的第一考虑。另外宗地周边分布了6所专科医院，最低级别也是三级医院，就医看病不是问题，故该地区住宅建设同样具有相当的竞争力；2、 自然景观：宗地南偏西2公里处即是XX北陵公园，北陵公园是XX城内最大的公园，拥有绿化330万平方米，加之30万平方米的人工湖水面和院内配套完善的健身休闲设施，在宗地周边形成了天然氧吧，空气80、质量较好，满足中老年人的养生和日常公园散步的需求；3、 公共交通：有多辆公交车和XX地铁二号线及其北沿线在此地通过，为此地区带来了便利的交通；4、 区域消费水平：本地多数居民为沈飞职工，经济收入较好，处于沈城的中等消费水平，加之沈北大学城近10万学生到此地区的购物人潮，为高档社区及商业设施的建立提供了丰富的经济条件。带动了该地块较好的开发前景；5、 区域背景分析：XX市XX区正处于转型阶段，只有老旧的北行商圈勉强支撑，缺少与沈河区中街商圈、五爱商圈、和平区太原街商圈、铁西区铁西广场商圈、大东区东中街商圈抗衡的大型商业综合体以带动该地区的消费。宗地区域正好处于XX区和于洪区的交界处，以商业综合体81、和中高档社区作为项目开发重点，恰好给XX区带来了新的经济发展动力，也是我XXXX房地产开发有限公司在XX市民心中创造良好形象的契机。6、 宗地指标：宗地指标中商业比一项为40%，我司势必会将宗地中的某一至两个地块宗地作为大型商业用地，那么就目前市场前景来看，商业用地的价格一直在走高，整体商业的运营是我司面临的一大机遇。解决方案：纵观整个沈城，大型集中购物中心共有两大种运营管理模式：一种是像财富中心的模式，将整体商业划分为区域，将区域出售；另一种就是像华润万象城和恒隆广场的模式，由开发商自持商业产权，由专业管理公司进行管理。前者是将产权出售，获取短期内的利润，我们认为后者更适合当今的商业市场管理82、，可获取长期可观的经济效益；我公司可对专业特色服务的配套商业自行持有产权，对商业有统一的管理、联合运营，既有利于固定资产的增值，完善企业自身造血功能，又能抵御商业经营的风险，可用15年周期收回成本，有利于我公司的长期可持续性发展；7、 成本利润：根据估算，该地块平米单价为7867.89元/，比较调研周边的5个楼盘平均售价为8820元/，以此计算每平米利润为1252元，利润稍低；解决方案：先以低价入市的方式打开当地市场，由北向南逐步建设开发，由刚需型住宅向改善型住宅开发建设，由改善性住宅向中高档社区开发建设，在保证住宅类产品全部销售或基本销售完毕的基础上，利用住宅类产品的销售利润最终开发建设纯商83、业地块，这样商业地块的利润就是纯利润。第一期开盘售价预计在8600-8800元/，利润比例为8%10%。在总体开发的过程中保证楼盘品质和服务质量，积累产品口碑，逐步提升企业总体形象，使产品售价逐步提高，从而实现利润最大化，保证整盘销售达到25%35%的利润。另可实现自持商业固定资产28.4亿元；8、 开发周期：政府政策要求该地块为一次性摘牌，由于地块面积庞大，一次性摘牌土地价格为64.43亿元，整体投资将达到129.38亿元，开发周期应在5-10年，这样对我司资金周转会造成很大压力；解决方案：如借助集团在省市政府的影响力，同政府协商采取分次摘牌，多次滚动式开发模式，首次投资可减少至32.45亿84、元，从而利用少投资实现利润最大化。七、 成本利润计划表：建筑面积1769888容积率2.4有建安费序号成本项目单位数量建筑平米单价（元/m2)计划总金额（万元）计算方法及依据文件1土地费用3640.07 644251.62 1.1土地摘牌费用m217698883500.00 619460.80 1.2土地契税m21769888140.00 24778.43 土地摘牌的4%1.3土地印花税m217698880.07 12.39 契税的万分之五2前期费用208.01 36816.05 2.1城市基础设施配套费m21769888145.00 25663.38 145元/平方米2.2城市基础设施配套费85、契税m217698885.80 1026.54 配套费的4%2.3城市基础设施配套费印花税m217698880.00 0.51 契税的万分之五2.2场地平整费m21769888包含在建安费中，该处不再计算；2.3临时水项10.11 20.00 暂估价20万元2.4临时电台40.38 68.00 4台变压器，17万/台，如供电局安装，可为正式电使用，折价再利用。2.5建筑设计费m2176988820.00 3539.78 20元/平方米2.7红线图m217698880.30 53.10 0.3元/平方米2.8购图、定线费m217698881.00 176.99 1元/平方米2.9质量监督费m2186、7698881.80 318.58 1.8元/平米2.10监理费m217698884.00 707.96 6元/平方米2.11地质勘查费m217698881.50 265.48 1.5元/平方米2.12施工图纸审查费m217698881.00 176.99 按1元/平方米2.13环保审查费m217698880.50 88.49 按0.5元/平方米2.14消防审查费m217698881.00 176.99 按1元/平方米2.15人防工程手续费m2176988820.00 3539.78 按30元/平方米2.16综合管网设计费m217698880.70 123.89 按1元/平方米2.17楼牌费m87、217698880.20 35.40 按0.2元/平方米2.18面积测绘m217698883.00 530.97 3元/平方米2.19产权登记费m2737453.31.58 280.23 3.6元/平方米2.20招标代理费m217698880.13 23.01 0.13元/平方米3建安费 1877.16 332236.12 3.1建筑安装费1877.16 332236.12 住宅m210870741105.57 195673.32 1800元/平方米(估值）商业m2682814771.59 136562.80 2000元/平方米(估值）4基础设施配套费388.00 68671.65 4.1给水88、工程施工费m2176988810.00 1769.89 10元/平方米4.2排水与排污工程施工费m2176988812.00 2123.87 12元/平方米4.3煤气费用户1769888130.00 23008.54 13000元/户，参考二期数据4.4热力工程施工费m2176988820.00 3539.78 20元/平方米4.6供暖挂网费m2176988855.00 9734.38 55元/平方米4.7供电工程设计施工费m21769888126.00 22300.59 126元/平方米（局维和自维）4.8室内装电表m217698883.00 530.97 3元/平方米4.9室内装水表m2189、7698882.00 353.98 3元/平方米4.10水表挂网费m2176988830.00 5309.66 含水泵房设备、消毒及卫生检测费5园区设施配套费47.63 8430.77 5.1智能化系统m2176988815.00 2654.83 15元/平方米5.2绿化景观m2296079.215.06 2664.71 90元/平方米5.3围墙工程m94703.21 568.20 600元/m5.4道路工程及边石m251813.864.68 829.02 160元/平方米5.8园区主入口个111.86 330.00 30万元/个5.9园区次入口个160.36 64.00 4万元/个5.10地90、下车库出入口个120.68 120.00 10万元/个5.11生活消防水泵房座126.78 1200.00 按100万/座考虑，含土建6期间费用7.00 1238.53 6.1管理费用m217698885.10 902.36 工资总计项14.07 720.00 项目定编30人，人均工资5000元/月。工期4年；福利项10.10 18.00 按工资水平的2.5%五险补助项10.26 45.36 按工资水平的6.3%午餐补助项10.14 25.00 估值交通补助项10.11 20.00 估值汽车油费项10.08 15.00 汽车保险费项10.14 25.00 5辆，50000元/辆汽车维修保养费项91、10.02 4.00 报刊订阅费项10.03 5.00 电话费项10.08 15.00 办公费用项10.06 10.00 估值6.3营销费用m217698881.90 336.17 25元/平方米7经营税金1725.76 305440.42 7.1营业税项1675.53 119561.18 销售收入的5%7.2城市维护建设税项147.29 8369.28 7.1行7%；7.3教育费附加项120.27 3586.84 7.1行3%；7.4地方税项16.76 1195.61 7.1行1%；7.5企业所得税项1668.77 118365.57 估值7.6土地增值税元307.15 54361.95 住92、宅类项1102.75 18185.96 销售收入的1.5%；商业项1199.81 35364.79 销售收入的3%；土地使用费m2737453.34.58 811.20 按11元/平方米8销售收入2330863.31 8.1住宅m212498949700.00 1212397.18 均价8.2商业m251999422670.00 1178826.40 均价9预备费元37.81 6692.32 （2+3+4+5）1.5%10成本总计万元1290763.12 11平米单价7931.45 元/平方米12净利润万元1040100.19 八、 总结：1、规划理念: 根据当今商业社会的现状以及XX市与XX93、区的具体情况，我们在XX地区的规划方案中融入了国际领先的城市综合体理念与我公司引领主导并开发的居住生活体理念，配合以我公司独有并完善的商业联合运营模式以及针对性服务模式，再加上先进的建筑生活理念。必将带动XX区成为世界领先的居住商业城区。2、创造价值: 我公司所打造的XX地区的规划，将会为XX区带来10万个的工作岗位，15万名城市精英，500位极具活力的创业者，300家中小型企业，50家国际品质的商铺，20家国际化大企业，每天的流动人口保守估计可达80万人次，总消费额高达10亿元。此地将成为一个极度发达商业圈，建筑优美的现代化城区，艺术底蕴深厚的区域。3、自身优势:XXXX房地产开发有限公司直94、属于XX集团。在宗地建设的同时，可利用我集团铝业公司、电梯公司以及装饰公司的有利资源，尽可能的节省成本和带动整个集团的经济效益。XXXX房地产开发有限公司策划推广部2013年1月11日 附录一：城市综合体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区躯体； 城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果；城市综合体越来越多复合城市功能在空间进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成多功能、高效率、复95、杂而统一；一、 高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络； 二、 高密度，集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补；三、 整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系。与外部空间整体环境统一、协调；四、 功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可；五、 运营模式：由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有： 1. 出租持有经营为主 ；2. 出售部分商业、住宅物业和出租持有经96、营相互结合；六、 管理模式：都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理；1. 开发商自行管理：由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理；该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心；2. 国外的管理机构参与合作管理：由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场；3. 专业的物业管理公司进行市场管理：商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管97、理公司协调开发商统一进行装修；专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。附录二：居住生活体一、 居住生活体：随着人类社会的不断进步，人们对生活质量要求的不断提高。在未来的社会发展中，集中的购物、休闲、娱乐将会影响大多数人的生活舒适度，那么为了迎合未来人们对生活质量的要求，我们将现今的城市综合体进行了新理念的整改，将所有集中的场所进行了规划设计的优化，也就是将大型的集中商业，以小型单体商业的形式进行统一式管理，个体化经营。使处于小区内不同地段的人群都可以就近消费，提高其生活的舒适度及便利性，这就是我们所设想的以居住和生活为主的新概念98、产品居住生活体。二、 定位于建设以专业特色服务为基础的宜居型社区：1. 何为专业特色服务为基础的宜居型社区：根据不同的居住人群提供针对性的专业特色服务，使居住在社区内的业主都能享受到最想要、最适合自己的服务，包括居住、商务办公、购物、文化、娱乐等各种城市物业功能等；2. 打造具有专业特色服务为基础的宜居型社区：随着中国人口老龄化问题的逐渐显现，现在家庭三代人基本是4个老人加上小夫妻2人和1个小孩，传统的居家养老模式已不适应这样的家庭人员结构，然而机构养老和社区养老服务又远远不能满足老年人口迅速增长的需求。老人如何养老？儿女怎么照顾老人？在此种社会结构模式下，我们需要针对不同年龄结构的人群以及此99、类人群的需要建造如青年社区、老年社区、商务社区等多种专业特色服务为基础的宜居型社区。3. 针对居住生活体的专业特色服务：（1） 老年人：老年人是指身体已经处在衰老期或行动不便的人群，年龄在60岁以上，他们为我们的现代化社会建设付出了多半辈子的心血，他们在退休之后需要整个社会的帮助，需要一个安稳，惬意的晚年生活；老年人的特点及配套服务：A. 他们需要适量的运动锻炼身体；园区规划设计出较宽的散步道路，茂密的树林，有人工水系及湖等水景，不同主题的社区公园，小型的球场，私家的庭院，对老人的日常散步和锻炼提供非常的环境；B. 他们喜欢自己在家做饭；园区内的农贸市场，保证老年人能就近买到蔬菜、肉、蛋等副食100、产品。对于行动不方便的老人，可以有送菜、送水上门的物业服务；C. 他们生活中最大的乐趣也许就是和孙子、孙女在一起；园区规划设计中人车分流，必须保证老人和孩子在园区内的安全。周边内的幼儿园，保证老人接送孩子不需要走远路；D. 身体健康才能乐享天伦；园区内设有社区医院，或引进大型医院的社区医疗，保证老人患病或身体不舒服的时候能最快得到治疗，物业可配2辆救护车，随时待命准备将病情严重的患者送往医院。社区医疗定期组织身体检查活动，让每位老年业主都随时能知晓自己的身体状况；E. 年龄较大的老人行动多数不太方便；园区规划多使用无障碍设计，每户住宅都有电梯，保证老人的顺利通行，每个户型中都单独设计出一个医护101、房间，使老人在生病的时候有子女或者医护人员能陪伴左右。要在年龄较大的老人家中安装24小时实施监护摄像头和一键式急救电话，由专人24小时接听，一旦老人在家中摔倒不能行动的时候，保证社区医疗人员能第一时间赶到老人家中对老人进行帮助和治疗，病情严重的直接由救护车送往附近的大型医院救治；F. 他们喜欢安逸的休闲娱乐活动；业主会所要有棋牌室、麻将室、茶室供老人们进行休闲娱乐活动，还要在会所中设置多功能厅，可以跳舞、唱歌、定期组织表演，养身、医疗内容的图书馆，使老人们能更多的进行交流，丰富他们的晚年生活；G. 他们期待子孙、儿女陪在他们身边；户型多使用“老带新”的设计形式，即一个大户型旁跟一个小户型，这样102、可以让想陪在父母身边的子女们住宅老人的隔壁，照顾老人的日常起居，而且双方由在生活习惯省互不影响。大开间的设计形式，保证老人在家中行走、移动的自如；H. 他们喜欢就进消费的生活配套服务；园区周边配套要齐全，包括超市、邮局、银行、餐饮、饭店、零售等都要保证可以上门服务，以满足老人们对生活必需品的需求；（2） 商务人士（主要面向中年人）： 中年人是指在事业上取得一定成功的人，其生活的中心已经从工作转向至享受生活注重家庭的阶段，他们追求高档次，高质量的生活标准，不是为了炫耀自己的身份，而是单纯的享受生活所带来的美好。中年人的特点及针对性配套服务：A. 他们的年龄在40-59岁之间，人到中年，身体趋于虚103、弱；养生是中年人日常生活的一部分。园区内设有健身器械，慢跑道路，配合园区内高品质的景观绿植，供中年业主晨练或业余时间锻炼身体。园区周边配套健身会所、SPA、按摩院等养生场所，可为中年业主提供很好的养生条件；B. 他们工作业务繁忙，下班之后应酬每天都有；园区内规划一个中高档业主会所，内部规划接待室、会客室、洽谈室等空间，满足商务人士的办公洽谈需要，并且将整个园区覆盖WIFI无线网络，是业主能随时随地收发商业上的邮件。园区周边配套中高档商务酒店、茶楼，满足商务人士对客户及商业伙伴的宴请需要；C. 他们是家族中的中心人物，家庭聚会多由他们组织；在家中接待请朋好友显然是不恰当的，到饭店订一桌酒席才是他104、们的首选，才能满足他们的需要。园区周边配套特色私房菜馆，例如：西餐厅、自助餐厅、海鲜酒楼等才能体现主人的热情；D. 他们每天都在担心父母的身体和子女的健康；园区周边配套补习班、托管班、大型品牌药店，让中年人士不必担心孩子放学没地方自习和父母感冒不能及时买到药品而担心；E. 他们家中不止一辆汽车；园区规划有地下车库和地下车位，既能满足家中汽车停放的需求，又能使中年人士不必担心子女和父母在园区内的安全。园区周边配套专业大型汽车维修保养店，使他们不必抽出很多时间奔向4S店；F. 他们追求高品质的服务；高标准、严要求、服务贴心的物业公司是必不可少的，实现管家式服务，保证公共空间的卫生及园区的绿化及景观105、保养，让业主真实体会品质园区的享受；G. 他们追求品牌，注重生活质量；周边商业的品牌是他们最看重的，例如：品牌服饰、品牌洗衣店、品牌休闲会所等。（3） 青年人：青年人是指事业刚起步，工作从初期的打拼阶段正在向稳定阶段发展的人群，他们在追求时尚生活的同时更看重其性价比，以及为其工作带来的便利性；青年人的特点及针对性配套服务：A. 他们工作压力较大，业余时间较少，亚健康状态严重；园区内建设篮球场地、5人制小型足球场地、小型户外运动场地等，业主会所拥有乒乓球、羽毛球、健身器械供业主锻炼、玩耍，可缓解工作压力，远离亚健康状态；B. 他们的业余生活会紧密围绕在电脑及网络周边；园区内除有线宽带网络接入外，106、还要有WIFI覆盖整个园区，满足青年群体可以随时随地漫游互联网。园区周边还开设有大型网吧，供多人组合游戏；C. 他们都是有车族，但大部分人对单体车库消费不起；园区规划大部分地上车位出租给青年业主，既能满足青年人停车的需求，又不能对青年人停车造成经济压力；园区周边配有精品汽车装饰洗车房，保证青年群体对汽车时尚的追求；D. 他们喜欢社交活动，喜爱哥们、朋友一起聚会；园区内可以规划专门烧烤的小型场地，为青年群体创造最近的野餐体验，园区周边配套咖啡吧、KTV、时尚会所、轻吧、酒吧、休闲书店、料理店等商业，为青年群体提供很好的聚会场所；E. 他们喜欢快捷式的时尚生活；快餐几乎是青年人们每天都要吃的，园区107、周边专为青年群体配套了快餐厅，例如：麦当劳、肯德基、吉野家、必胜客、都市快车、大京九等快餐店，配合青年群体的快速生活方式；F. 他们多数工作比较繁忙，而且比较懒惰；物业配有上门维修电脑和上门洗衣服务。园区周边配有很多小型特色餐馆，随时随地可以为青年群体提供上门送餐服务；G. 他们对美有强烈的追求；园区周边开设美发店、饰品店、美容院等；更多的为女性青年业主献上优质的服务；H. 他们当中已经由部分人结婚生子，子女是他们每日奔波的动力来源；园区周边开设育婴店，为这部分青年群体采购育婴用品提供最大帮助。附录三：联合运营模式一、 居住生活体商业用房的成本：在建设小区的前期预算中，将商业用房的成本全部摊分108、到小区的住宅成本中，也就是说，小区内的住宅全部销售结束后，除住宅部分的利润外，商业用房的成本也全部收回。这样住宅的价格会比本地区同类住宅的价格偏高，但是完善的商业配套也是我们用来弥补价格偏高的卖点。二、 居住生活体的商业运营模式：小区周边的商业用房我们采用一种新的运营模式统一管理，联合运营。就是说商业用房的产权全部归集团所有，由集团或开发公司按照前期规划好的商业种类进行招商，招商后的商家不再是以房屋租金的形式进行租赁，而是以我们出房屋，由商家经营管理，双方按照比例进行利润分配。简单的说就是类似于商场的管理，由我公司进行所有商家商业行为的统一管理，商家在我们公司搭建的平台上进行经营活动，我们按照109、双方签订的招商合同中的约定进行利润分配。三、 居住生活体商业运营的优缺点分析：1. 优点方面：（1） 有利于整个拟建小区的生活配套；（2） 有利于拟建小区的整体商业氛围；（3） 由于商业行为由我司统一管理，有利于本小区业主生活成本的降低及专业特色服务宗旨的实施；（4） 由于我司对所有商业用房持有房屋产权，有利于固定资产的增值以及抵御商业经营风险；（5） 我司商业的统一管理、联合运营模式，是一种长期受益商业形式，有利于完善企业自身造血机能；（6） 在开发风险方面，我司将集中的商业分摊为单体的商业用房，这样减小了大型商业的经营风险，小型的商业用房即使不进行自持产权，联合运营方式经营，也可以进行单独110、销售；（7） 商业经营者前期投入很小，有利于商业的引进工作；（8） 有利于XX地产的品牌培养。2. 缺点方面：（1） 不能实现项目本身的利润最大化；（2） 加大了公司管理成本，需要成立专业的商业管理部门，招商部门；四、 居住生活体的招商要求：商业运营年收入最低价格为（商业用房的销售总价-商业用房的成本价格） X 105%（按照年增长率5%计划）/15招商年限为（按照15年计算），写入招商合同。然后多余部分按照双方约定的比例进行分成。居住生活体概念的产生将大大提高人们的生活质量，方面、快捷、个性的生活更是人们未来的追求，联合运营的经营理念更是为居住生活体完美呈现提供了经营思路的保证，我们相信两种111、思路的结合必定是未来大众向往的生活居住形态！附录四：低碳环保的建设理念一、 低碳经济：低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济实质是能源高效利用、清洁能源开发、追求绿色GDP的问题，核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。“低碳经济”提出的大背景，是全球气候变暖对人类生存和发展的严峻挑战。随着全球人口和经济规模的不断增长，能源使用带来的环境问题及其诱因不断地为人们所认识，不止是烟雾、光化学烟雾和酸雨等的危害，大气中二氧化碳（CO2）浓度升高带来的全球气候变化也已被确认为不争的事实。112、作为具有广泛社会性的前沿经济理念，低碳经济其实没有约定俗成的定义。低碳经济也涉及广泛的产业领域和管理领域。二、 城市低碳环保特征：1. 少消耗资源。设计、建造、使用要减少资源消耗； 2. 高性能品质。结构用材要足够强度、耐久性、围护结构、保温、防水 3. 减少环境污染。采用低污染材料，利用清洁能源；4. 长生命用期； 5. 多回收利用。三、 节能建筑设计：1. 节能建筑设计应贯彻“因地制宜”的设计原则 2. 建筑物尽量采用南北朝向布置。否则，须加强建筑围护结构的保温隔热性能而需增大建筑成本。 3. 建筑群之间和建筑物室内，夏季要有良好的自然通风，建筑群不应采用周边式布局型式。低层建筑应置于夏季113、主导风向的迎风面(南向)；多屋建筑置于中间；高层建筑布置在最后面（北向），否则，高层建筑的底层应局部架空并组织好建筑群间的自然通风。 4. 按相关设计标准的规定，尽量加大建筑物之间的间距，尽量减少建筑群间的硬化地面，推广植草砖地面，提高绿地率，加强由落叶乔木、常绿灌木及地面植被组成的空间立体绿化体系，以便由树冠和地面植被阻档、吸收大部分的太阳直射辐射，减小地面对建筑物的反射辐射，降低区域的夏季环境温度，减轻区域的热岛现象。 5. 应控制建筑物的体形系数不超过节能设计设标准的规定。即尽量减少外墙的凸凹面和架空楼板，不应设置外墙洞口处无窗户的凸（飘）窗，坡屋顶宜设置结构平顶棚或降低坡度，应采用封闭114、式楼梯间等。当体形系数超过标准的规定时，应加强围护结构的热工性能，计算建筑物的采暖空调能耗并不得超过标准的规定。 6. 不应设置大窗户，窗户大小以满足采光要求为限。门窗玻璃应采用普通透明玻璃或淡色低辐射镀膜玻璃的中空玻璃，居住建筑和办公建筑不应采用可见光透光率低的深色镀膜玻璃或着色 7. 屋顶和外墙既要保温又要隔热，其保温隔热性能应符合建筑节能设计标准的规定，还要防止保温层渗水、内部结露和发霉。屋顶和外墙，不能采用单一的轻质材料和空心砌块材料（保温好，隔热很差），最适合采用厚实材料加轻质材料的复合构造做法。 8. 屋顶和外墙的外表面，宜采用浅色饰面层，不宜采用黑色、深绿、深红等深色饰面层，否则115、应加大屋顶和外墙保温隔热层的厚度，计算其夏季的内表面计算温度并不超过36.9，宜低于35；9. 标准的规定。居室及办公室楼地面面层的吸热指数还应符合民用建筑热工设计规范的规定。 10. 设有集中采暖、空调的节能建筑，应选用高效、低能耗的设备与系统，不得采用直接电热式采暖设备和装置，应设置分室温度控制装置，住宅建筑必须设置分户热（冷）量计量设施。 除上述9点之外，节能建筑还应具备设计规范所要求的隔声性能等适用性能、安全性能、耐久性能和环境性能。 11. 建筑外围护结构的热工设计应贯彻超前性原则 12. 建筑设计者要有社会责任感 在低碳环保景下，“碳足迹”、“低碳经济”、“低碳技术”、“低碳发展”、“低碳生活方式”、“低碳社会”、“低碳城市”、“低碳世界”等一系列新概念、新政策应运而生。而能源与经济以至价值观实行大变革的结果，可能将为逐步迈向生态文明走出一条新路，即：摈弃20世纪的传统增长模式，直接应用新世纪的创新技术与创新机制，通过低碳经济模式与低碳生活方式，实现社会可持续发展。