1、用地1.5万平房地产建设及货场投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分：项目概况分析1项目基本情况介绍1项目决策背景2第二部分：项目市场调查分析3项目投资环境分析3项目竞争环境分析7项目客户群分析11项目定位分2、析12第三部分：项目规划设计建议13项目规划设计建议13第四部分：项目开发进度安排15项目开发进度安排15第五部分：项目费用估算1编写投资成本费用估算表1开发期经营税费的计算1第六部分：项目资金筹措1收入估算1借款偿还1第七部分：项目财务评价2盈利能力分析2清偿能力分析4资金平衡分析5第八部分：项目不确定性分析5敏感性分析5第九部分 项目可行性研究结论与建议8结论8建议936房产项目可行性分析报告第一部分：项目概况分析一、 项目基本情况介绍1. 项目名称：XX2. 土地位置本案XX可行性分析项目地所处于XX市岳塘区双拥中路、霞光东路、火炬北路的包围圈附图：项目在该城市的区位图，与标志性市政设施3、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。3. 项目合作单位介绍湖南XX置业有限公司成立50年来，先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务，连续几年都被评为优秀单位。目前，正在进一步开拓国内市场，并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来，湖南XX置业有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。 本着“以人为本”、 “高品质”、“超现代”时尚雅居理念，打造跻身国际市场的宏伟目标。4. 项目经济指标介绍主要经济技术指标表规划用地面积14870.98其中基地面积14566.00 道路面积304.98总建筑面积4784、48.71其中住宅建筑面积13653.75架空层面积676.55阁楼面积211.56A座商业建筑面积6450.871-3F裙房A座酒店建筑面积18682.444-5FB座商业建筑面积2671.081-3FB座公寓建筑面积5373.454-15F其他建筑面积129.01建筑基底面积4914.16净容积率3.29建筑密度33.74%绿地率22.74%酒店地下停车库建筑面积5527.55停车位其中地面停车位103个地下停车位158个架空层停车位39个注：地下车库不计入容积率，地下停车位按35/个计算，住宅底层架空2.18m，用作车库或者杂物间。二、 项目决策背景1. 城市发展规划与土地的关系及对项目5、开发的影响，XX市城市中心区位于河东岳塘区，地处XX河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是XX市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的XX重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用35年的时间建造一个河东“新XX”。2. 土地所属地域在该城市的文化名城：以“伟人故里、文明XX”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产6、，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。第二部分：项目市场调查分析一、 项目投资环境分析1. 政策环境分析(1)XX政策环境分析A. 总体战略定位XX是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。B. 城市建设用地控制按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。明确城市7、空间发展重点，合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择：a. 居住用地 规划人均居住用地达到31平方米，提高居住区的建设质量，注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造，提高土地集约利用水平。b. 工业用地规划人均工业用地达到17平方米左右，未来重点提升工业用地的集约化水平，提高产业的集聚度和土地使用效率，控制占地规模，有效扩大产业的经济发展规模。c. 绿地规划人均绿地达到13平方米以上，其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。d. 道路用地规划人均道路广场用地13.5平方米左右，使道路建设水平与其功能相适应。2. 经济环境分析生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把XX8、打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济强市：促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均GDP超过8万元人民币，XX经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。宜居家园：在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统，有效处理生产、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。旅游胜地：整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将XX建设成为全国知名的旅游胜9、地。3. 土地现状分析1) 四至范围； 该地块位于XX市岳塘区中心地段，南临霞光东路、西靠双拥中路、东近火炬北路，该地块地势平坦，起伏不大。2) 该项目所在地地面凹凸不平，有小丘陵和沟壑，需要整平方可便于施工。周边没有高压电线等影响施工的网线便于高曾楼盘的机械运作。3) 项目所在地并无居民住宅对拆迁构不成影响，但是由于开发项目地块空间比较小可能会对居民生活有小小的影响。4) 项目开发土地的完整性：没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管10、线、暗渠、电缆、光缆等。4. 项目周边的配套设施分析1) 交通状况本案（1） A:XX职业技术学院公交站（25路环城巴士、107路、109路、116路、CZT-104路）、B:双拥中路公交站（24路、25路环城巴士、1078路、109路、116路）、F:职业技术学院公交站（长株潭104路）、H:金桥世纪苑公交站（24路、25路环城巴士、107路、116路、CZT-104路）、J:金桥步步高公交站（109路）。（2） 出行主要依靠公交车即可。（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。本案附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；211、) 教育机构：XX职业技术学院、XX高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、XX市教育局3) 医疗机构：XX第三医院、芙蓉医院、第六医院4) 购物中心/超市：金桥步步高(霞光东路)、步步高(宝塔路口)、芙蓉农贸(电厂新村侧)、华隆步步高(建设路)、万博港(吉安路)、盘龙布市(宝塔路口)、红旗商贸城、汽车城、中天家具城、农贸市场5) 文化、体育、娱乐设施：图书馆、6) 公园：东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场7) 银行：中国农业银行、中国农村信用社、XX商业银行、中国交通银行8) 其他：锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店附图：生活设施分布图，具体位置、距离。5. 城市规划分析XX12、市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，成立了国有独资的XX市城市中心区开发建设有限公司，与指挥部两块牌子一套人马合署办公，以通过中心区内可售的约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。XX市城市总体规划提出：将在建设富裕XX、生态XX、文化XX、诚信XX、和谐XX5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造XX精美名片。按照这一总体构想，XX市将系统规划、精心构建。一江：就是13、湘江城区段；两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及XX西大门的砂子岭广场；六条道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大、市政协及各界的大力支持下，开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进，使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色，得到了社会各界好评：一是现代特色，着力打造一流的城市中心现代气14、息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块，各区域既独成体系又相互关联，有机的结成一个整体。区内的所有建设项目的规划设计，坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念，都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的，一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施；二是生态特色，着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准，特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园（湖湘公园），因地制宜、适地开发，区内树林植被整体收购，尽量保持原有生态和地貌，并利用中心人工湖，在全国首例实施地温区域中央空调模式；三是文化特色，着力打造一流的城市中心人文环境15、。XX历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片，一些历史人文、特色文化安排其中，如梦泽湖畔的莲诗文化、锦源广场内的历代颂潭城诗碑，还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等，通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。XX市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口 形成中心区的门户空间。其二：沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主 ，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序16、列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三：在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。重点建设市政中心广场为了控制中心区建筑中的空间节奏，使空间变化有序，在重要地段安 排标志性建筑，形成标志作用。通过中心区环境设施和绿化空间组织形成南北绿化景观轴和东西绿化景观轴，以此构成中心区城市开敞空间框架，通过对景观轴两边建筑的重点控制，使景观轴成为XX市中心区的特色。XX城市中心区建设日新月异，成绩有目共睹，但要实现全部目标还许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导，有市人大、政协的17、支持，有全市各部门的鼎力配合，有社会各界的关注，在全体建设者的开拓进取、努力奋战下，一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。6. 市政设施分析（1）.充分利用现状，合理确定规划标准和建设规模，统筹优化市政设施布局，实现区域基础设施共建共享，保障城市健康发展。（2）.统一规划，近远期结合；分期、分步骤实施。（3）.充分体现节地、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念。二、 项目竞争环境分析1、 房地产市场分析 2010年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商18、品房供销比为0.69：1，商品住房供销比为0.68：1，房屋销售均价小幅攀升。A、房产一级市场（商品房）1）市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万，同比上升17%；其中商品住房批准预售面积为24.44万，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“项目建设年”，将重点推进十大类45个城市基础设施建设项目，尤其是沿江风光带及棚户区改造工程将于年内全面铺开，住房保障政策效应的显现，消费需求将进一步释放，这使得市场预期看好，投资信心提升。同时，中国首届长株潭三市房博会即将于四月召开，通过前期的活动路演、宣传造势，营造了良好的市场氛围，促使市场供应量逐月回升。2）易市场热度19、不减。13月，商品房销售面积36.99万，销售套数为3159套，同比分别上升31%、42%；其中商品住房销售面积35.76万，销售套数为2865套，同比分别上升48%、28%。月末累计可售套数为8766套，同比减少2873套，减幅达到25%。数据显示，一季度我市商品房销售情况保持稳定，市场库存消化加快，各项数据虽与四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升20、了交易市场的活跃度。3）商品房销售均价小幅攀升。13月，商品房的销售均价为2978.77元/，同比增长16%；其中商品住房的销售均价为2724.46元/，同比增长20%。分区域来看，岳塘区商品住房均价为2855.64元/，雨湖区商品住房均价为2329.71元/；分层数来看，多层商品住房均价为2294元/，高层商品住房均价为2699.5元/；分套型来看，90的销售均价为2611.47元/，90144的均价为2619.52元/，144的均价为2845.54元/。一季度，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，预计在一段时间内将在上行区间内运行。B、房产二级市场（二手房） 一季度，我21、市二手房市场共成交面积8.85万，成交套数983套，成交金额13278.09万元，销售均价为1499.6元，同比分别增长160%、145%、223%、24%；其中二手住房成交面积7.89，成交套数873套，成交金额10241.42万元，销售均价为1298.33元，同比分别增长140%、127%、175%、15%。一季度，我市二手房市场交易量同比增长较大，但与去年四季度相比，成交量明显回落，跌幅达到五成。究其原因，主要是受个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策影响，同时银行对于二套房贷政策收紧，促使二手房交易成本增加，一部分投资性和刚性需求受到抑制。2、 楼盘竞争对手分析城郊新府华城122、) 位于丝绸路（现又称双拥路）与晓塘路交汇处（也即帝景国际楼盘背后），本楼盘是XX龙头品牌地产商城郊置业在本年度又一力作，将投入巨资建设成一个以高尚、生态环境为主题的高档小区。 2) 整个楼盘总占地约150亩，总建筑面积达30余万平米，是目前XX唯一既紧挨大型市政绿化广场、又拥有高达56%超高小区绿化环境的高档小区，整个小区将规划40栋清新并具有现代感的小高层和高层建筑，建筑密度低至29%。3) 整个楼盘分2期开发建设，即将上市销售的是一期一组团7栋楼，一组团将作为整个楼盘的样板来打造建设，作为样板当然就会在环境和小区配套设施上力图最优。4) 楼盘价格为3200 小户型均价2900东方名苑5423、5亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、集中商业、商业步行街1) 城市核心区的居住和商业价值2) 大型综合体的聚集效应3) 东方红广场、大剧院的配套优势4) 具有较长的商业沿街面，且位于十字路口金荣世纪外滩1) 地标美筑 高端居住梦想 30层高近百米建筑，为西城之最；8公里一线江景，水云之间，视界无垠；极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐。2) 90000平米宜居空间，全面实现城市精英高端居住梦想。 多样户型 南北阔景空间 50-140一房、两房、三房多样户型，全面迎合您的需求。3) 空间格局紧凑，布局新颖。户户南北朝向，私享阔景阳台，南望云水，北瞰繁华，九华平畴，尽收眼底。完美配套 优雅生24、活典范 2000休闲娱乐、购物中心，6000空中奥林匹克主题运动场临江而栖，网球场、篮球场、户外健身器械区全天候开放，椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区，全城绝无仅有；4) 社区周边广场、公园、学校、餐饮、运动配套一应俱全。芙蓉铭都1) 毗邻“湖南第一大道”芙蓉大道，雄踞北城门户，XX东线融城的必经要道，处在长株潭融城东线战略核心位置，与省城长沙仅15分钟车程，2) 与湘江遥遥相望，位于三市融城的核心区域，距板塘市中心200米距离，步行5分钟，3) 据岳塘区政府5分钟车程北接岳塘区委区政府，尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心。楼盘名称开发商主要特征销售价格（元/）开发规模备注城郊25、-新府华城XX城郊置业有限公司56%超高小区绿化环境，建筑密度低至29%3200建筑面积300000小户型均价2900东方名苑XX多凌华城置业有限公司处于XX市河东新区的核心区块，是XX市市政府重点工程3200建筑面积364000有较长的商业沿街面金荣世纪外滩XX金荣房地产椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区3000建筑面积90000极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐芙蓉铭都XX三荣房产毗邻“湖南第一大道”芙蓉大道2800建筑面积100000尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心三、 项目客户群分析1. 项目客户群购买能力分析由于大量机关单位东迁，单位所建小区普遍档次不高，所以26、机关单位公务员仍是购买主力；电机、电化、湘钢等企业所开发的项目，集团内的客户都占有一定比例；由于长株潭经济一体化的推进，外来XX投资客户逐渐增加；相对河西，河东的客户群体更为丰富，包括区域内客户，外来投资客，河西、XX县等客户群2. 项目客户群消费动机分析客户在购房时，因区域不同而重视的因素也各异，客户最为关心的包括价格及对河东居住环境、交通、公共配套及未来发展看好等因素，同时，物业管理也逐步成为客户关注重点。3. 项目客户群家庭人口分析购买项目目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品；对户型的要求多喜欢周正，需求主力面积则为100-120平米的经济三房与12027、-140平米经济四房。同时，随着市场价格的上升，在客户承受总价一定的情况下，客户更趋向购买面积较小物业；四、 项目定位分析1. 项目客户特征定位 客户职业构成分析：工业区企业管理人员、技工、白领阶层；国家公务员、机关、企事业单位工作人员；私营业者；退休老人、干部等； 长沙、株洲等外来投资人士IT、广告、新闻等单位工作人员。、置业特征：分户置业：主要是XX常住居民，由于成家立业需要，扩大住房面积或成立小家庭。换房置业：主要是企业管理人员、个体私营老板、机关、事业单位人员及矿老板等。投资置业：主要是小部分高收入人群，通过置业增值保值。也有部分外来置业者投资中小户型。2. 项目产品定位、1) 项目开28、发主题本项目以温馨家园为主题，为客户创造一个和谐温馨的家园环境，让客户能在忙绿回家后有个放松舒适的空间。2) 项目产品档次项目主要以建筑中高档住宅和商场，营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。3) 项目产品类型项目开发以小户型开发为主，商场、酒店、办公为辅的商住楼结合市场分析以及项目初步的规划布局、建筑面积，初步确定本项目户型如下：多层以三室两厅为主；沿街将以联排酒店和大型商场形式开发。3. 项目产品价格定位分析房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同29、地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格30、。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10%到20%之间。第三部分：项目规划设计建议一、 项目规划设计建议1. 设计依据该项目位于XX市城市中心区，他的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的，力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的。它是XX市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的XX首要工程。2. 设计指导思想充分依据人的居住情感需求，本着营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境31、的规划原则，引入“家的完全空间”即“泛家”概念内部设施、建筑、道路、景观以及交流休闲等空间都属于“家”的生活环境范围，“家”延伸为一个开敞的环境空间。因此在家的设计上赋予丰富的情感化并体现精细、便捷性，淡化私有空间概念，强化“共享家”的独属感，似是独属实为共享。营造形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也能体现出社区的可持续发展原则，为居民创造一个高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生活居住小区。3. 总平面规划本案随着XX市的“城市中心东移战略”这个项目所在地将成为XX市以后的中心地段，项目采用现代建筑群的设计，建筑物采用外形方正，内部空间利用系数高，经济，合理，平面32、基本均衡对称，节地性和适地性好，结构简洁，技术合理，各方向刚度接近，抗风性能好，施工方便。建筑外墙周边长度较短，利于节能和自然采光。在拐角处加以曲线形平面表达优美，柔和，浪漫的设计创意和艺术形象，可以给人以自然，流畅和运动感，曲线平面因其灵活自由的适地性和视觉的延展性而颇受建筑师的关注，除圆形平面以外的曲线平面，一般多采用圆曲线或抛物线，便于作图，定位和便于施工的曲线构成，在实践创作中可有多种多样的艺术创意图形和建筑曲线，曲面平面形式和体形。4. 建筑立面建筑风格简约，高层建筑板塔结合，外立面时尚现代，空间变化丰富。因为规模小，建筑形态多，难以形成规模化的整体效果，浅暖色调感觉比较温馨。便捷交33、通、快速节奏、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、时尚炫目、追求品位、掌握潮流，更将成为汇聚品味与潮流的都市商用居住的好处所。5. 户型设计沿街一二层将做为商铺和酒店，以上作居民住宅，户型主要是三室两厅（116）和两室两厅（88、89）的中小户型适当控制户型比例，其中小区内主要服务对象是小部分高收入人去、成功人士夫妇和建立小家庭的年轻白领。其次是按一定比例增添的一些为中老年人设计的节约空间。6. 景观设计丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现34、场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。建筑环境美观大方，实用性强、合理布局，根据人的心理测试形成小区内环境景观布置。还可以在屋顶上造园是一种特殊的园林形式,有别于陆地造园,它的特殊位置要求绿化设计要在有限的空间内进行,受限于建筑本身的承重条件,以及植物的生长习性,处理好屋顶防水、排水等要求,因此在屋顶造园的维护费用要比陆地造园要高一些,这是它的不足之处。另一方面,屋顶造园也有自身的优点,由于屋顶上空的空气清新,污染减少,光照增强,接受日光辐射较多,为植物光合作用提供良好环境,利于植物生长;屋顶花园的特殊位置决定了它没有交通车辆的干扰，也给人们提供了一个僻静的空间。第四部35、分：项目开发进度安排一、 项目开发进度安排1. 建议周期安排本项目按我公司的规划设想分为两年进行，由于本项目所开发的地段并不大，需要分期施工，才不会对施工造成影响。第一期先建住宅等第一期完工就开始第二期的商住楼。为减少项目的初始投入，本项目拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡。项目的开发计划分为2期进行，总开发建设期为3年，具体进度安排见下表。2. 施工进度安排时间项目2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112123456789101112可36、行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程及酒店装修3. 销售周期安排该项目由于流动资金的周转不是很充实，我们预备把销售中的一部分资金转化为我们的流动资金，因此我们的销售计划是准备表建边销大体的安排如下：2011年10月2012年6月 开始销售第一期的普通住宅2012年9月2013年3月 已计划没销售完的普通住宅和在建小高层电梯住宅和电梯公寓2013年5月2013年9月 上个计划没有销售完的房子和应建成的商铺2013年6月2013年10月 酒店装修和各个业主的房屋装修期第五部分：项目费用估算表1 投资成本费用估算表序号项目计算依据单价/ （元/m2）合计/万元 一开发成本18项之37、和1960.15 9379.08 1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用1500.00 2230.65 2前期工程费用建筑暗转工程费的5%53.74 257.14 3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的15%左右161.22 771.41 4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算1074.79 5142.75 5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费的4%进行估算42.99 205.71 6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的10%进行估算107.48 514.28 7其他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算32.24 154.28 8不可预见费17项的2%38、21.50 102.86 二开发费用911项之和225.30 1078.05 9管理费用开发成本的3%58.80 281.37 10财务费用按实际计算45.35 217 11销售费用销售收入的5%121.15 579.68 三合计2185.46 10457.13 一、 计算并编写投资成本费用估算表二、 开发期经营税费的计算表2 税费表序号交易税费的类型计算依据合计（万元）1营业税销售收入*5%579.682城市维护建设税营业税*7%（外资企业免征）40.583教育费附加营业税*3%（外资企业免征）17.395印花税销售收入*0.05%（或房地产交易价的0.05%）5.806交易服务费销售收入*39、0.1%（或房地产交易的0.1%）11.59合计销售收入*5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入*5.65%655.04第六部分：项目资金筹措一、 收入估算为减少项目的初始投入，本项目拟采用预售、预租方式，尽快回笼资金，以达到开发资金的自求平衡。表3 销售总收入表序号物业类型销售均价(元/)建筑面积（）及数量（个）合计/万元备注1小高层电梯住宅 /高层电梯公寓3200.00 10865.01 3476.80 2多层住宅2800.00 8373.75 2344.65 3阁楼211.56 0.00 半卖半送4酒店283.30 18682.44 529.27 自主经营、出租5商铺6000.40、00 9121.95 5473.17 出租6车库 261个半售半租地上车库 103个地下车库 158个7架空层4000.00 1170/ 39个468.00 出售、出租8物业管理用房2500.00 238.82 59.71 出租合计48663.53 12351.60 注意：其中车库按240元/个月，8万/ 个计算出售或出租 表4 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计（万元）1 2 3 1 销售收入10996.42 2588.14 5473.17 2935.11 1.1 可销售面积28149.00 9243.36 9121.95 9783.69 1.2 单位售价2800.00 6000.041、0 3000.00 1.3 销售比列100%33%32%35%2 经营税金及税金 附加604.80 142.35 301.02 161.43 2.1 营业税549.82 129.41 273.66 146.76 2.2 城市维护建设税38.49 9.06 19.16 10.27 2.3 教育费附加16.49 3.88 8.21 4.40 合计10391.61 3 出租收入9366.61 37.44 2808.00 6521.17 4 自营收入12748.34 备注自营收入为酒店经营收入，从第四年开始经营年收入 579.47万元二、 借款偿还 表5 借款还本负息表序号项目合计1 2 3 备注1借42、款1339.00 3427.84 1.1期初借款本息累计0.00 1339.00 1.2本期借款4550.00 1300.00 3250.00 1.3本期应计利息216.84 39.00 177.84 1.4本期还本4550.00 1300.00 3250.00 1.5本期付息217.00 39.00 178.00 成本2609.61 4630.59 2723.19 2借款偿还资金来源2625.58 8737.27 3983.11 亏损1323.02644.18+615.73 从第三年开始盈利2.1利润0.00 0.00 615.73 2.2折旧费暂时不记2.3摊销费暂时不记2.4其他还款资金43、第七部分：项目财务评价一、 盈利能力分析1. 静态盈利能力分析1) 利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入经营成本管理费用售费用财务费用经营税金及附加土地增值税弥补亏损2) 投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%3) 投资净利率=年平均净利润总投资100%4) 资本金利润=年平均利润总额资本金100%5) 销售净利率=年平均所得税利润总额资本金100%6) 销售净利率=税后利润销售收入100%7) 销售毛利率=（税前利润+开发费用）销售收入100%8) 成本利润率=（销售收入销售税金投资总额）投资总额100%9) 静态投资回收期=（累计净现金流量44、开始出现正值期数1）+（上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量）10) 编写损益表表6 损益表序号项目合计1234251经营收入97961.812625.588737.279456.286052.646052.641.1销售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.175473.171.3自营收入12159.4579.47579.472经营成本9963.392605.114630.602727.69100.00100.002.1商品房经营成本6151.852020.101993.572138.145、92.2出租经营成本3811.54585.012637.03589.513运营费用600.004修理费用1000.0050.0050.005经营税金及附加655.046弥补前年度亏损1967.201323.02644.187利润总额87998.4120.484106.676728.585952.645952.648所得税34956.530.00695.911521.101488.161488.169税后利润53041.8820.483410.765207.484464.484464.4810盈余公积金5304.192.05341.08520.75446.45446.4511可供分配利润477346、7.6918.433069.684686.744018.034018.0312应付利润47737.6918.433069.684686.744018.034018.0313未分配利润0.000.000.000.000.000.00注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利表7 全部投资财务现金流量表序号项目合计1234251现金流入101656.57 2625.58 8737.27 9456.3 6052.6 6052.641.1销售收入11452.52 2588.14 5929.27 2935.1 1.2出租收入75044.65 37.44 2808.00 6521.2 54747、3.2 5473.171.3自营收入12159.40579.47 579.471.5其他收入1.6回收固定资产余值3000.00 2现金流出23168.43 6505.11 10680.6 4127.6 300.00 100.002.1开发建设投资10950.00 3900.00 6050.00 1000.0 2.2经营成本9963.39 2605.11 4630.60 2727.6 300.0 100.002.2.1运营费用600.00 400.00 200.00 2.2.2修理费用1200.00 50.00 50.002.5经营税金及附加655.04 3净现金流量78488.13 -38748、9.5-1943.35328.6 5752.64 5952.644累积净现金流量-3879.5-5822.9-494.35258.4 129674.95折现系数0.930.860.790.740.156折现净现金流量3607.951671.264209.584256.95829.907累计折现进现金流量3607.955279.221069.633187.3247293.4财务内部收益率IRR=0.48财务净现值NPV=41596.89投资回收期静态Pt=3.09 动态Pt=3.22注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利表8 资本金现金流量表序号项目合计1234251现金流入349、0505.362625.588737.273983.116052.646052.641.1销售收入11452.522588.145929.273983.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.175473.171.3自营收入12159.40579.47579.471.5其他收入1.6长期借贷1.7短期借贷1.8回收固定资产余值3000.002现金流出31874.016544.1111754.512880.50438.18238.182.1项目资本金6000.002600.003000.002.2经营成本16563.392605.114630.6027250、7.69300.00100.002.5经营税金及附加655.042.7所得税3888.570.00695.91152.81138.18138.182.8借款本金偿还4550.001300.003250.002.9借款利息支付217.0039.00178.003净现金流量117685.07-3918.52-3017.241102.615614.475814.474累积净现金流量-3918.52-6935.77-5833.16-218.69121296.135折现系数0.930.860.790.740.156折现净现金流量3644.232594.83871.064154.70872.177累计折现51、净现金流量3644.236239.065368.001213.2941865.65财务内部收益率IRR=0.41财务净现值NPV=41190.74投资回收期静态Pt=4.22 动态Pt=4.31注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利二、 清偿能力分析表9 资金来源与运用表序号项目合计1234251资金来源131797.456564.5815165.279456.286878.646936.061.1销售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.175473.171.3自营收入1252、159.4579.47579.471.4自有资金6000.002600.003000.001.5长期借贷19373.88826.00883.421.6短期借贷4767.001339.003428.001.7回收固定资产余值3000.002资金运用2.1开发建设投资10950.003900.006050.001000.002.2经营资金22000.001000.001000.002.3运营费用600.00400.00200.002.4修理费用1100.0050.0050.002.5经营税金及附加655.042.7所得税3888.570.00695.91152.81138.18138.182.8应53、付利润47375.2018.433069.684686.744067.464067.462.9借款本金偿还4550.001300.003250.002.1借款利息支付217.0039.00178.00注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利1. 借款利息简化计算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率。2. 借款偿还期Pd=借款偿还后开始出现盈余期数开始借款期数+（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）。3. 资产负债率资产负债率=负债总额资产总额100%，其中负债总额=流动负债+长期负债。4. 流动比率流动比率=流动资产流动负债5. 速动比率速动比率=速动资产流动负54、债，速动资产=流动资产存货三、 资金平衡分析表10 投资计划与资金筹措表序号项目合计建设期投产期达产期第1期第2期第3期第4期1 项目投入总资金12767.00 1.1 建设投资11950.00 3900.00 6050.00 2000.00 1.2 建设期利息217.00 39.00 178.00 1.3 流动资金600.00 400.00 200.00 2 资金筹措10767.00 3939.00 6428.00 400.00 200.00 2.1 自有资金6000.00 2600.00 3000.00 2.1.1用于建设投资5600.00 2600.00 3000.00 2.1.2用于流55、动资金400.00 300.00 100.00 2.2 借款4767.00 1339.00 3428.00 2.2.1建设投资借款4350.00 1300.00 3250.00 2.2.2流动资金借款200.00 100.00 100.00 2.2.3建设期借款利息217.00 39.00 178.00 第八部分：项目不确定性分析一、 敏感性分析房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格56、加以控制和掌握。1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，对该房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。3、 计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来确定敏感因素，对方案的风险作出判断，敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。该项目开发预计开发面积14870平方米，开发固定成本3208万元，每平方米变动成本3000元，预计售价均价57、为6000元/，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。解：按盈亏平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = PX（1- 5%）- UX - C(F) =60001487095%-300014870-3208 = 806.9万元根据项目要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，如果事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处58、于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损 单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。单价的最小值当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得 P14870（1-5%）-300014870-3208=0 P =54259、8.8元/当售价降至5428.8元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。单方变动成本的最大值单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。60001（1-5%）-U14870-3208=0U =3524.64元/单方变动成本上升到3524.64元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。固定成本最大值固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0600014870（1-5%）-300014870- C(F)=0C(F) =4014.9万元，固定成本增至4014.9万元，即固定成本增加125.6%时，该项目60、利润降为0。销售建筑面积的最小值销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为销售量= C(F)/P（1-5%）-U=32080000/6000（1-5%）-3000=11881.48说明如果销售计划只完成79.9%(1181.48/14870)，则该项目的预期利润降为0。4、各参数变化对利润变动的影响程度 各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为敏感系数 = 目标值变61、动百分比/参量值变动百分比单价的敏感程度 设单价增长20%，则P=6000（1+20%）=7200元按7200元计算，利润=7200（1-5%）14870-300014870-3208=2502万元利润原为806.9万元，其变动百分比=（2502-806.9）/806.9=210%单价的敏感系数=210/20=10.5结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以10.5倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去10.5%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。单方62、变动成本的敏感程度设单方变动成本增长20%，则U = 3000（1+20%）=3600元按3600元单方变动成本计算利润=600014870（1+5%）-360014870-3208=986.5万元利润原为806.9万元，其变动百分比=（986.5-806.9）/806.9=22.3%单方变动成本的敏感系数=22.3/20=1.12计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少11.2%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。固定成本的敏感程度 设固定成本增长20%63、，则F（X）= 3208（1+20%）=3849.6元按此固定成本计算利润=600014870（1+5%）-300014870-3849.6=1057.5万元利润原为806.9万元，其变动百分比=（1057.5-806.9）/806.9=31.06%固定成本的敏感系数=31.06/20=1.55计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少1.55%，敏感系数的绝对值大于1，仍属于不敏感因素。通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是固定成本，最后是单方变动成本 。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减。第九部分 项目可行性研究结论64、与建议一、 结论本项目的成功开发，可以改善岳塘区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进房地产消费起到积极的作用，同时也为XX房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，为XX房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。争取在小区境环景观设计上就优越其竞争楼盘，取得卖房65、优势，让居住者感受自然魅力魅力之家。借助长株潭两型社会建立的商机，给本项目提供了巨大的优势，从经济文化政治各方面，提高项目的综合效益，引领XX的房产发展！通过以上的分析和策略，我们发现，财务净现值为41190.74万元0,财务内部收益率为41%,项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。企业的经营战略和决策在微观层面的技术操作上应特别慎重、细致、稳妥，企业只有加强对企内部技术含量的投入，切实加强开发流程管理，进行有效的事前和事中控制，才能确保最终的结果是良性的，只有这样，商品房预售价格预测才能精准，才能适应市场价格需求。在确保开发、服务、建筑质量的前提66、下，企业产品才具有市场竟争力二、 建议在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。这个项目的完成同时可以实现湖南XX置业有限公司质的飞跃，树立良好的企业形象，为XX城市建设增添新世纪的光彩。以下是我对该项目的一点点建议：1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2011年上半年能正式开始施工建67、设，加快各项工作的协调。2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。3.进一步市场调查，把XX市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。5.步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。某某货场整体开发项目可行性论证报告（草案）商会（协会）联合体二O一O年十月十八日目 录目 录1第一章 概 论1第二章 合作单位32.1 合作单位名称32.2 合作单位概况3第三章 项目背景63.1 某某货场地块价值不断升迁63.2 地方政府对某某货场日渐关注73.3 相关商业机构青睐某某货场7368、.4 铁路主业功能逐渐外移73.5 试验性项目中南玻璃城初见成效7第四章 合作目标94.1 经济目标94.2 社会目标94.3 铁路利益保障目标9第五章 合作方式105.1 组织架构105.2 控股105.3 合作期限105.4 股权预测115.5 商业项目11第六章 项目可行性分析126.1 开发项目的原则和思路126.2 建材市场项目可行性分析126.3 智能仓储项目可行性分析136.4 商会总部项目可行性分析146.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析15第七章 项目投资分析167.1 商业区管理项目167.2 建材市场项目187.3 智能仓储项目187.4 玻璃期货市场项目和商会总部69、项目187.5 投资与收益预测表187.6 建设周期197.7 回报预测19第八章 风险评估198.1 市场风险198.2 政策与效益风险20结论22第一章 概 论鉴于某某货场地块价值不断升迁、政府部门对它日渐关注，商业机构对它日趋青睐、铁路主业功能逐渐外移、试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得的历史机遇，尽快启动某某货场整体开发的调研、论证、建设等相关工作。根据铁路这一国企的特点和某某货场的实际情况，我们认为，成功开发某某货场，应当做到“讲科学、讲政治、讲和谐”。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种 “国有资产流失”的现象，以及开发进程中各种现象的社会矛盾。讲科学，一是强调项目70、的“发展性”，求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、切实完成；二是强调项目“人本性”，“财聚人散，财散人聚”，投资人、现有职工、现有商户都是开发项目的强大力量，如何发挥这股力量的作用，将是区别传统开发手段的重要特征之一；三是强调“持续性”，避免项目昙花一现、竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目的生命力和生存空间；四是强调“统筹性”，开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留和项目置换工作的实施，我们随时都在做主次、轻重、先后的“选择题”。讲政治，某某货场的整体开发，是铁路系统与71、民间组织的试探性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，我们要实现国企和民企的利益平衡，要找到国企体制和民企体制的融合空间。尽量避免简单承包式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上的各自为政、划江而治的局面。讲和谐，众人拾柴火焰高。成功开发某某货场，我们必须团结各方力量，政府、铁路、商会、协会、投资人、职工、商户都将是项目的建设者和分配者，“小算盘”和“大算盘”的思路需要统一，项目方案和公关方案的手段要并举，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的和谐局面。所以，我们把某某货场开发做出这样的定位：创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范，实现社会效益和经济效益最大化。第二章72、 合作单位2.1 合作单位名称 武汉中力物流总公司（负责人：湛 伟） 商会（协会）联合体（负责人：王孝新）2.2 合作单位概况1 中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于2005年，是中南地区最大、专业性最强、从事国内外物流服务的大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输、仓储和配送服务，以及建筑材料、装饰材料、煤炭、粮食、钢材、化工等商品的贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。公司注册资金为一千一百万元，目前有干部职员四千多人。 武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯一从事国际、国内物流服务的直属一级公司，旗下拥有9个分公司，分布在湖北、河南铁路沿线及长江两岸沿线，拥有60多个可办理运输业务的73、车站货场，营业线路3000公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达20万平方米、标准化仓库8万平方米、铁路专用线100多条。依托铁路、公路、水路、航空等运输资源，为国内外商家、客户提供“一站式”、“门到门”、“分拨配送”等物流服务，同时为工程建设提供钢材、水泥等原材料配送和运输服务，流动资金3亿元。2 商会（协会）联合体为确保某某货场整体开发工作有效进行，针对某某货场现状，商会（协会）联合体共由四家单位组成：湖北省四川商会、武汉玻璃行业协会、武汉莆田商会、武汉泉州商会。在铁路提供土地的基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项目执行等工作。 湖北省四川商会湖北省四74、川商会成立于2006年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会、民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维护会员的合法权益；引导会员守法经营，树立良好的四川企业形象；组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作的桥梁和纽带。 湖北省四川商会，2008年被湖北省民政厅授予3A级社会团体匾牌，2009年受到中央和湖北省委奖励。 武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于2008年，是以玻璃原片厂、深/精加工、科技生产（或销售）75、的企业自愿组成的非营利性社会团体。其业务主管单位是武汉市经信委；登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。 协会的宗旨：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统一，安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。 武汉莆田商会武汉莆田商会成立于2010年，在武汉经商的约3万人。莆商在武汉投资约800多亿元，涉及建材、食品、珠宝、房地产、医疗器械五大领域的30多个行业。目前，武汉莆商资产百万以上的数以千计，资产76、千万以上的企业有200多家。 武汉泉州商会武汉泉州商会成立于2007年，现有会员600多人，经营范围涉及建材、建筑、装修、服装鞋帽、石材加工、房地产开发、汽车配件、食品加工、交通运输、餐饮等10多个行业，共投入资金200多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。 商会联合体机构设置1. 商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目的调研、论证、规划、资金招募、项目执行等相关工作。商会联合体及办公室主要成员组成如下：理 事 长：李国斌副理事长：宋事涛、蔡玉春、王清白执行理事：田祖平主 任：王孝新项目助理：曾秋萍（兼会计）企划助理：罗飞英（兼出纳）行政助理：秦学文（兼勤务）2. 商会联合体77、及其办公室在项目前期先投入启动资金100万，各理事单位20万，不足部分根据项目开发需要再投入。第三章 项目背景3.1 某某货场地块价值不断升迁1. 某某货场约270亩地，独居“中国建材第一市”硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。2. 南国大武汉、香江、金太阳、沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有“众星捧月”之势。3. 建设大道、解放大道、某某一路、某某二路交汇于某某货场，难得的客流资源，更助它“独霸一方”。4. 铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为某某货场的核心竞争力。5. 尤其二环线横贯广场，“逼出”了开发某某货场难求的机遇：放缓开发，二环线是“负担”；加快开发，二环线是“财富”。78、6. 目前，该地段商业门面的租金已经达到100元/M2月的均价，最高的已经攀升至200元左右。而某某货场仍然处于数年前的30元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失4亿元以上。7. 某某货场周边地段的开发，不断地吸吮着某某货场的商业资源：某某货场培养成熟的商户，总是一批批的迁至周边新兴市场。某某货场需要创新升级、提升硬件、沉淀品牌。3.2 地方政府对某某货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对独立，难免存在“难以下手”的顾虑。严格的说，老站台、老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加1-2亿元/年的税源，加快文明79、城、卫生城、环保城、园林城“四城”建设，努力推动区域经济，社会大发展、大提高。3.3 相关商业机构青睐某某货场近年来，包括南国大武汉、红星美凯龙、四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对某某货场局部或整体开发。3.4 铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，某某货场基本处于完全辅业状态。当然，可以暂时对空置地带进行仓租式处理。然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折腾”：一旦租赁，整体开发时不免另花代价。另一方面，铁路专用线将在较长时间处于“闲置”状态。这些资源，和二环线一样，利用了是财富，不利用是负担。3.5 试验性项目中南玻璃城初见80、成效由于精品城在软硬件方面近十年来“少有动作”，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城2008年末的90%空置率。在上级领导的支持下，精品城从产业方向、组织状态、稳定性能等各方面进行考核。与玻璃行业合作，于2009年年初开始运作“中南玻璃城”项目。虽然历经了金融危机、某某双墩“玻璃街”拆迁停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危难”，到2009年年底，门面依然实现了从90%空置率到90%承租率的“镜像”变迁。尤其是中南玻璃城受到CCTV新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信心。从目前中国玻璃81、协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长空间。令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在70%以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激发商户“为希望而坚守”；二是开通客流的补救措施；三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户“为希望而坚守”。所以，对某某货场的开发，显得更为迫切。我们深知，路局各级领导一直十分重视某某货场的生存和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉82、煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视某某货场的整体开发工作，组织专业人员进一步开展调研、论证、规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握某某货场开发的主动权，尽快启动某某货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。第四章 合作目标4.1 经济目标合作后某某货场年交易额50亿，中力物流与商会联合体共同收益约5亿元/年，商户收益约5亿元/年。4.2 社会目标1. 解决约15000人的就业。2. 创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。3. 为政府提供1-2亿元的税收贡献，优化某某货场市容形象。4.3 铁路利益保障目标1.83、 合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按1500万元保底，当分红高于1500万元时，按股权分配，当分红低于1500万元时，由联合体从股权收益中补足。2. 铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。3. 铁路职工一并编入合作公司统一管理（按2010年10月31日某某货场供职人数为限）。第五章 合作方式5.1 组织架构中力物流商会联合体合作公司项目3项目2项目4项目5项目1 图（1）5.2 控股中力物流与商会联合体组成的合作公司对各项目控股。在控股原则下招商，以确保对各项目的实际控制权。5.3 合作期限中力物流与商会联合体的合作期84、限为70年。期满后，若继续合作，另行协商；若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归合作公司，并按当时市值评估值作价转让，转让所得按股权比例进行分配。5.4 股权预测划拨仓库用地按60万元/亩测算，土地价值约1.62亿元。按2.0容积率加负一层规划设计，附着物投资约25亿元；合作公司在各项目按51%控股；联合体投资约10.75亿元；考虑投资阶段性和铁路利益保障元素，预估合作公司中中力物流股权20%，联合体股权80%（股权最终分配，以专业机构评估为准）。5.5 商业项目1. 某某货场商业园管理项目：主要收益来自于项目规划、设计、招商、物业管理等。2. 建材市场项目：主要收益来自于租金、广告以及自85、营等项目。3. 智能仓储项目：主要收益来自于仓位租金、物流管理等项目。4. 玻璃期货交易项目：主要收益来自于租金、代理费等项目。5. 商会总部基地项目：主要收益来自于租金、商会活动等项目。第六章 项目可行性分析6.1 开发项目的原则和思路1. 就整体思路而言，应该把握铁路在开发中的主导地位。在双赢原则下，实现项目的政治利益和经济利益最大化。尤其是货场的形象、地块的价值、辅业人员的安置、铁路专用线功能的继续发挥四大要素，应当作为立足点和突破口。2. 就开发项目而言，应该坚持产业方向、组织状态和稳定性能三大要素最优化的原则。“产业方向”应当体现全面协调可持续，首选类似于玻璃城这种“填补空白”和“不86、可复制”的项目；“组织状态”应以与政府、国企、商会、协会等带有组织色彩的机构进行合作为主要手段；“稳定性能”应从项目本身的生命力和项目运作的综合能力进行考核和培养。6.2 建材市场项目可行性分析1. 随着市场和城市规划的变迁，武汉建材市场由原来的某某、顺道街、小东门三架马车牵动的局面，逐渐由于交通、服务等元素，市场已经走向细分和终端化，虽然目前上述这三架马车仍然有牵动的体魄，但在一定程度上还是被相对弱化。2. 这三架马车中，顺道街和小东门已经越来越终端化，“总代理”、“大本营”等概念，他们已经没有了。某某却不同，他一直保持着渠道和终端这两类客户，欲购物美价廉的客户首选某某，想在武汉发展，抢占中87、部地区，通过武汉辐射周边市场的厂家，越来越多的抢占某某。从这个意义上说，相对于顺道街和小东门，牵动的能量，某某正在继续强化。因此，武汉市和硚口区政府，一直以来都非常重视某某建材圈的升级工作。3. 某某货场地处建材圈核心位置，地段、交通以及铁路本身在开发中相对宽松的优势，无一不助长着他在建材流通领域的霸主地位。更为可贵的是土地成本低，商铺的租金就具备了独到的优势。大品牌，铁路最容易引进；大手笔，铁路最容易“玩”出来。从品牌集结到建材期货交易，很多人做不了的，铁路都可以做到。4. 某某货场占地270亩，规划27万的展厅，可以容纳近2000家商户，相当于现有容量的6倍。铁路、投资人、地方政府的收益都88、会大幅度的增涨。6.3 智能仓储项目可行性分析1. 目前散居各处的商场、建材市场，在仓储方面都不同程度地存在五个问题：一是仓库难求；二是装卸成本高；三是管理费用大；四是利用效能小；五是库店往来不方便。如果能针对这个五个问题就地解决仓储，不但收益可观，更容易促成展示厅的承租。2. 智能仓储项目的启动，将一揽子解决上述问题。首先，按展厅 ：仓储 = 1平方 ：10立方的比例配备，智能仓储面积19万平米，容量270万立方米。进驻的品牌，都可以获得配套的仓储空间。第二，比照伊利、蒙牛、武烟等企业仓储自动化标准，装卸快、成本低。第三，智能仓储自动化程度高，消防、安全、防盗监控等功能全面解决，降低请人看管89、等费用。第四，仓位式设计，可以最大限度地利用仓库空间，避免了传统的单层堆码或者3-5米的堆码高度。第五，就地解决商户库存，不需要第二次转运，也不需要人员的远程往来。6.4 商会总部项目可行性分析1. 随着市场经济的逐渐成熟，商会的作用和影响已经达到空前高度。事实证明，商会的成长，更有利于当地的社会稳定和经济发展。目前，各个异地商会总部尚处散居状态。这种状态，将会在一定程度上制约着商会作用的更好发挥，也制约着地方政府的有效管理。如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象的同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用的本质变革。2. 运作商会总部项目，已经具备一定的现实基础。一方90、面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚的兴趣；另一方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目的社会价值和商业价值给予肯定。据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有17家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。（尽管如此，湖南商会依然成功运作了他的总部项目。目前，湖南大厦已经在某某海工大开工建设。）如果能够在某某货场修建15-20幢冠名为“广东大厦”、“四川大厦”、“浙江大厦”等等的商会总部大楼，与武汉中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大的政治利益，而且可以实现空前的经济回报。6.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析商会总部应该是具备两大功能的项目：一是商会组织功能91、；二是地域特色经济功能。如果还能够与政府倡导的产业结合（如节能、环保、新概念、新能源等科学发展观元素），项目的社会价值和经济价值将会更大。1. 玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、钢材的市场生命力相差无几。2. 随着光伏玻璃、现代LOWE玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新兴产品问市，玻璃势必成为“节能、环保、新能源”独树一帜的建筑装饰材料。目前，河北保定已经建成中国第一栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为26万度。在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。3. 玻璃市场始终存在较大波动。以2009年为例，92、玻璃基础材料价格波动幅度直逼100%。4. 玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业8-10年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和传统项目的重复建设。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的倾力相助。第七章 项目投资分析7.1 商业区管理项目该项目主要负责地块的规划设计，公共部分建设、综合体辅助项目运营、招商和各项目的物业管理。1. 投资预算测算基础为建筑面积460000规划设计：包括市场调研、论证、规划设计、审批，预计投资1000万。公共部分建设：水、93、电、路、园、通信等，预计投资1.2亿元。 图（2） 图（3）招商：包括广告、宣传等在内的招商投资，预计5000万元。物业管理：物业管理系统软硬件总投入预计1000万元。投资合计：1.9亿元2. 投资收益投资增益：各个项目启动前，按500元/收取一次性配套费，并按2元/月收取配套养护费。一次性收益为2.3亿元，利润为2.3亿元-1.8亿元=0.5亿元；配套养护年利润为1100万元-成本700万元=400万元。物业管理收益：按2元/收取，收益：1100万元-成本600万元=500万元。收益合计：一次性收益0.5亿元，另每年900万元。7.2 建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目94、运作之前，将占据商业园270000的区域。按建材类别分别为瓷砖、洁具、玻璃、门业、板材等五大主体市场。投资测算：土建、设备、装修、招商等按3500元/计，预计10亿元。收益测算：租金、广告、活动等按75元/计，2.7亿元/年。效益测算：2.7亿元/年-成本5000万元/年=2.2亿元/年7.3 智能仓储项目智能仓储项目：按-1层及第3层共计19000，合270万m，主要负责仓储、物流管理。投资测算：土建、设备、招商等按7000元/计，13.3亿元。收入测算：租金按月10元/m月计，预计3.2亿元/年；物流管理按1元/m，预计3200万元/年。效益测算：3.2亿元+0.32亿元-成本5000万元95、=3.02亿元/年。7.4 玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。7.5 投资与收益预测表项目名称投资（亿元）年成本（亿元）年收入（亿元）利润(亿元）备 注商业区管理项目1.90.130.220.09另收入2.3亿元建材市场项目100.52.72.2智能仓储项目13.30.53.523.02合计25.21.136.445.31当期收回投资2.3亿元 图（4）7.6 建设周期针对某某货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为8年，但各项目实际投资收益期在2-3年，所以按平均3年建设周期评估投资及回报。7.7 回报96、预测l 全项目每年利润5.31亿元（含税）。l 合作公司应得利润为5.3151%=2.7亿元。l 中力物流收益约：5400万元，联合体约2.16亿元。第八章 风险评估8.1 市场风险某某货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表的建材市场异军突起。在上级领导的支持下，精品城与玻璃行业合作，于2009年初开始运作“中南玻璃城”项目。实践证明，中南玻璃城的成功进驻也显示了时代精品城的历史荣光。由于诸多因素的变化将应有的市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越的软硬件投入，实行亮点打造。 市场保有量的风险预测与防范某某货场现有商户约350家，开发后将达到2000家，相当于现有商户97、的6倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之一。解决方案应采取五个步骤：一是培养现有商户成为开发的主力军，从优惠、投资权等方面放宽政策。确保现有商户沉淀，扩大转介绍。实现在现有基础上翻一翻（700家）的目标；二是尽快启动招商宣传工作，在某某路、中央商务区、金太阳等正在执行拆迁的地段或建制地引进商户和品牌，实现600家进驻的目标；三是通过广告等手段，将尚未进驻某某的建材品牌引进某某货场，实现300家进驻目标；四是引进“城市综合体”概念，将补充性质的项目引入某某货场，如餐厅、酒店、银行、百货、娱乐等等，实现相当于300家建材进驻的面积；五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力的企业，实现相当98、于500家建材进驻的面积。 市场持续性的风险预测与防范要实现某某货场项目“青春永驻“，最好的解决方案就是不断升级。在市场运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资源，必须提前准备超越现状的成长性项目。比如，我们考虑的“玻璃期货交易”和“商会总部基地”项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。8.2 政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康的发展，走出了具有中国特色的成功路子。铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路的改革攻坚阶段即将来临。在项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革等，但是开99、发不能等，刻不容缓。要认真分析政策前景，切实把握政策变化的机遇与有利因素，规避可预测的风险。利益分配的风险预测与防范有的国企改革总会在改革之后背负“国有资产流失”的议论，我们也可能会承担这个风险。防范这一风险，一是在程序上依法、讲科学，和铁路、投资人的利益分配，除了这两个主体之间的讨价还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当裁判，做出中性、公正的判断；二是建立分配工作的阶段性协商机制，可能因为条件变化导致原始评估的客观失衡，所以，有必要建立后期利益调整的协商机制，保证项目健康、长久、双赢。 宏观政策的风险预测与防范铁路什么时候改革、如何改革，在目前看来，存在诸多未知因素。如何100、打造一种合作思路，既符合现有政策，又能适应将来政策变化，是某某货场整体开发项目机制建设的必修课。有一点我们肯定，无论宏观政策如何调整，保持发展，提高效益的方向是不会变的。因此，我们建议，在合作机制中，考虑“双轨制”的元素，即一方面保持并延续现有机制“存档”，另一方面创新并发展新机制，寻找一种“进可攻，退可守”的策略。 职工消化的风险预测与防范职工进入新的合作公司，工作习惯可能与以往不一样，薪酬待遇可能与原来有区别，晋级升迁可能与现有方式存在差异，很多地方都可能表现出不一样的特征。一方面，这部分职工对“既得利益”的留恋，另一方面他们又对“未来风险”的观望。但是，就整体而言，铁路职工在政策水平、个101、人素养、组织观念等方面，相对于一般的民企来说，还是胜人一筹的。把这部分职工积极、稳妥、有效地组织起来，可以更多地为合作公司创造价值。所以，关键的问题是在组织工作中，如何扬长避短，既让他们感受到与铁路的“血亲”关系，保持“铁老大”文化的优越感，又让他们感受到新公司的成长希望和国家利益、社会利益的一脉相承。现有铁路部门之间的“劳务输出”概念等一系列的成功经验，都是我们需要学习和借鉴的。 随着项目的进展，我们必然会发现和面对更多的风险，对风险的预测和防范，是从立项、执行，到发展、变迁，一直都不能放松的永久性的工作任务。因此，建立和健全项目风险预测和防范机制，才是抵制风险的根本方法。结论某某货场的整体开发，是历史的必然选择。新兴市场的升级等现状和二环线建设等元素，从正反两个方面催促着整体开发工作的启动。保持铁路系统的主动权，创新铁路改革思路，树立国企与民企合作的典范，是某某货场整体开发的基本方向。提高商业价值，优化城市形象，创造经济效益和社会效益，是某某货场整体开发的最终目的。商业区管理项目在整合中创造价值，建材市场项目在承袭中领驭某某，智能仓储项目在创新中独树一帜，商会总部和玻璃期货更在追求中为后续发展藏储可持续元素。因此，整体开发某某货场，是智慧的选择，更是历史的必然。 商会（协会）联合体 2010年10月18日